苏州市2014年房地产市场分析报告
二〇一五年一月
目录
一、房地产市场综述 (1)
二、苏州市宏观经济概况 (1)
三、行业重大政策 (3)
（一）国家宏观政策 (3)
（二）地方政策法规 (6)
（三）政策展望 (8)
四、市场表现 (10)
（一）土地市场分析 (10)
（二）房地产市场分析 (18)
五、2014年市场展望 (24)
一、房地产市场综述
2014年随着地方政府和央行密集出台了取消房地产市场的限购、限贷以及降息等政策，虽然苏州市房地产开发运行年内略微波动，但总体没有出现大的起落变化。2014年全市房地产开发市场呈现平稳发展态势，房地产开发投资持续保持高位增长。
1、开发投资持续高位增长。2014年全市房地产开发投资完成1764亿元，同比增长19.6%，年内始终保持15%以上的增速，比上年提升2.8个百分点。其中住宅投资完成1304亿元，同比增长27.7%，增速比上年提升7.9个百分点。房地产开发投资占全社会投资的28.3%，占比较上年提高3.7个百分点。
2、商品房施工面积平稳增长。2014年全市商品房施工面积为10909万平方米，同比增长13.7%，增速比上年回落0.5个百分点；其中住宅施工面积7652万平方米，增长11.6%，增速比上年回落1.6个百分点。
3、商品房新开工面积增速放缓。2014年全市商品房新开工面积为3140万平方米，同比增长1.4%，增速比上年降低48.9个百分点；其中住宅新开工面积2210万平方米，增长1.3%，增速比上年减低54.9个百分点。
4、商品房竣工面积持续下降。2014年全市商品房竣工面积为1527万平方米，同比下降9.8%，降幅比上年扩大2.4个百分点；其中住宅竣工面积1129万平方米，同比下降8.0%，降幅比上年收窄3.4个百分点。二、苏州市宏观经济概况
2014年全市完成地区生产总值1.35万亿元，增长8%;地方公共财政
预算收入1443.8亿元，增长8.5%;全社会固定资产投资6230.7亿元，增长3.8%。工业经济平稳运行，实现规模以上工业总产值3.06万亿元，新兴产业产值、高新技术产业产值所占比重分别提高到47.5%和44.8%。推动信息化和工业化“两化”融合，大力发展智能制造，支柱产业提档升级步伐加快。服务业量质齐升，实现增加值6305亿元，增长9%，占地区生产总值的比重达到46.7%。国家现代服务业综合试点工作积极推进，总部经济和新兴业态快速发展。新增各类金融机构111家，金融总资产达到3.4万亿元，增长13.3%。完成社会消费品零售总额4062亿元，增长12%;电子商务交易额超过5000亿元，增长40%。实现旅游总收入1675亿元，增长10%;姑苏区被命名为首个国家古城旅游示范区，苏州高新区镇湖国家级生态旅游示范区创建工作通过验收。文化产业主营业务收入达到3565亿元，增长15%;中国工艺文化城入选国家特色文化产业重点项目。农业现代化水平保持全省领先，“四个百万亩”布局得到优化，新增现代农业园区面积9千公顷、高标准农田面积3.2千公顷，农业机械化水平达到87.5%。
全市对外贸易保持增长，开放型经济提质增效。完成进出口总额3113.1亿美元，增长0.6%，其中出口1811.8亿美元，增长3.1%。外贸结构持续优化，一般贸易进出口比重达到29.7%，比上年提高2.5个百分点;加工贸易转型升级步伐加快，“苏州造”内外贸一体化网上销售平台建成运营。
人民生活不断改善。认真办好民生实人民生活不断改善。事，持续增加民生投入，城乡公共服务支出占公共财政支出的比重达到76.7%。城镇居民人均可支配收入达到4.66万元，农村居民人均可支配收入达到2.36
万元，分别增长8.5%和10%。
新一轮苏州市城城乡发展更趋协调。市总体规划修编前期工作积极开展，一批分区规划、专项规划、详细规划和城市设计相继制定。国家历史文化名城保护工作得到加强，东部综合商务城、西部生态科技城、南部太湖新城和北部高铁新城建设呈现新亮点。沪通铁路苏州段如期开工，常嘉高速公路昆山至吴江段、张家港疏港高速公路和312国道苏州西段改扩建等工程抓紧建设。中环快速路及市区内环快速路延伸线局部主线建成通车，新建、改造一批城市道路。轨道交通2号线延伸线、4号线及支线工程加快实施。苏州高新区有轨电车1号线建成通车。
三、行业重大政策
2014年中国房地产市场调控政策由强力行政干预走向市场化，由令出中央到下放地方。全年房地产市场政策环境相对宽松，中央政府和地方政府双管齐下，遥相呼应。在“分类调控”原则主导下，自下而上的“救市”措施频出，超过市场预期。
（一）国家宏观政策
整体来看，房地产政策内容和导向地出台明显表现为四个阶段：第一阶段，3月全国“两会”提出“分类调控”，赋予地方政府更多自主权；第二阶段，中央相继以“央五条”、定向降准等手段“微刺激”以保障自住购房信贷需求；第三阶段，地方政府自6月起相继出台各类“救市”政策，手段多样化、纵深化，随之实行三年的“限购”体系土崩瓦解；第四阶段，中央放松“限贷”，并随之降息，意在稳定整体经济，无疑房地产市场也受
益匪浅。
1、中央“分类调控”开启“去行政化、市场化”新篇章
今年3月份全国“两会”中对房地产调控提出“分类调控”的原则，同时提出抑制投资性需求。过去十年，我国房地产市场一直保持着高速增长，经历了数轮调控之后，我国房地产市场区域的差异性日渐突出，尤其是2013年房地产市场快速升温，一线和部分二线城市房价持续攀升，而三、四线城市需求相对疲软，高库存城市的供求失衡日渐突出。“一刀切”的做法显然不再适合整体市场，调控的权力和责任转移至各地方政府，有针对性的出台调控政策。就实际情况来看，需求量大，房价偏热的一线城市的楼市政策仅有微调，有效抑制投资投机性需求，满足自住型需求。而库存量较高，供大于求的城市，地方政府一方面积极出台利好政策，全力去库存，另一方面控制房地产开发用地的供应规模，调整新建商品房的供应结构，从而减少供应。“分类调控”的取得了相对较好的实施效果。
2、中央预调微调，货币政策“微刺激”支持自住购房
一季度我国GDP增速放缓至7.4%，经济下行压力已经显现。为防范风险，中央政府多次强调:“运用适当的政策工具，适时适度预调微调，盘活资金存量”。4月国务院常务会议上推出了三项“微刺激”举措，1、继续减少小微企业的赋税。2、筹措资金进行棚户区改造。3、设立铁路发展基金。与此同时，央行于4月、6月先后两次定向降准。据市场保守估算，两次定向降准大约释放1500亿元资金。
5月12日央行座谈会上“建议”各银行“优先满足居民家庭首次购买
自住普通商品住房的贷款需求”、“合理确定首套房贷款利率水平”、“及时审批和发放符合条件的个人住房贷款”，继续支持和保障首套房购买者的按揭贷款需求。然而受银行贷款额度和利润压力，高息和惜贷的现象并未缓解。
3、取消限购，地方“救市”措施多样化、纵深化
“金三银四红五月”齐齐爽约，房地产市场并没有像预期一样回暖，甚至于下滑的趋势不断加剧，购房者的观望情绪亦愈演愈烈，整个房地产市场笼罩在悲观的情绪中。受楼市下行影响，土地市场也一片惨淡，土地延拍、流拍等现象频频出现，直接影响了地方政府的土地出让收入和地方税收。既有“分类调控”的指导思想赋予的自主权，又有“救市”的动力，地方政府纷纷政府开启“救市”新篇章。
6月呼和浩特首当其冲解绑限购，之后绝大多数城市效仿，到目前为止，46个限购城市中仅余北京、上海、广州、深圳和三亚五城仍执行限购政策。限购的取消并没有带来成交大幅反弹或者暴增的情况，其效果远远不如市场各方预期，为了进一步刺激楼市，部分城市的“救市”力度继续升级，从公积金贷款调整、契税减免、调整首付比例、购房补贴、户籍准入等方面入手，呈现多元化、纵深化格局。
4、放松“限贷”与“降息”接踵而至，加速市场筑底进程
购房者范围扩大了，购买力也提高了，但市场反应依然平平，今年房地产市场供大于求的基本面已经形成。同时放眼全国，三季度的GDP增速继续放缓至7.3%，房地产开发投资增速持续下滑，成为中国经济不能承受
之重。
国庆节前夕，央行与银监会联合发布通知，正式放松了首套房认定，拥有1套房还清贷款再购房算首套，一定程度上放松“限贷”。并且对保障房、购房者、银行、开发商四个主体分别制定利好新规，面面俱到。“930”政策明确了中央对房地产市场的基本态度，有效缓解了购房者的观望情绪，加之开发商的主动自救，以价换量、积极营销，最终“银十”镀金，加速房地产市场回稳筑底进程。
随后，11月21日央行宣布非对称降息。本次降息远早于市场预期，短期极大地提振市场信心，增强购房者支付力，前期积压的需求出现集中释放，助推房地产行业在11月份再接再厉，商品房成交金额和成交面积均创下年内单月新高。
（二）地方政策法规
1、商业地产“限售令”出台新建商业地产三成不许卖
1月27日，新年伊始，苏州市发布《关于进一步加强全市商业房地产项目管理意见》。文件规定：对于可分割出售类的商业房地产项目在预售前需划出一部分房产作为风险防范资产予以冻结，三年内不得销售、抵押和转让。建筑面积在10万平方米以下的，不得低于地上总建筑面积的30%；建筑面积在10万平方米以上的，按地上总建筑面积3万平方米划定。冻结时间为三年。冻结期内不得销售、抵押和转让。
同时，提高新建商业房地产项目货币资本金监管标准，全面禁止“售后包租”。
此次商业地产“限售令”的出台，反映出当地政府对于目前苏州商业地产开发过剩，谨防未来可能产生的商业泡沫化而做出的努力。
2、限购政策开始松绑
7月19日起，苏州正式取消对90平米以上住房的限购政策，本地人及外地人都可直接在苏州购买90平米以上的房屋，但贷款政策无任何变化。90平米以下的房屋限购政策不变。涉及和港澳台的也依旧执行原政策，即在全国范围内只能有一套住房。
这是苏州限购令执行以来的首次调整，没有发布任何官方文件，只做不说。不过，此次苏州虽然限购松绑，但“限贷”仍然存在。这也意味着，无论是苏州本地户口购买第三套房源，或是外地户口购买苏州90㎡以上房源仍然需要全款买房。
苏州兆丰不动产董事长杨肇锋认为，中国的房地产市场从一开始就不是一个自由的市场，政府的政策已经发挥功效了，现在只是把以前的限制放开，对于未来进一步的限购政策放开可能还会随着市场的需求作微小的调整。
3、住房限购政策全面放开
9月26日起，凡在苏州市区域购买住房的，不再限购。房管部门在办理网上签约、合同备案及相关登记手续时，不再核查购房人住房情况，不再要求提供户籍、纳税或缴纳社会保险等相关证明。
继7月19日90㎡以上住房限购松绑后，苏州市区实施了3年零6个多月的住房限购政策，全面放开。
"取消限购会对苏州楼市有影响，但不会是立竿见影的效果。"苏州鑫苑置业总经理马红科表示，“目前的供应量在不断加大，以前一个季度一次的土拍已经上升到一个月一次，入市量加大导致库存增加，所以开发商仍压力较大。”
4、公积金新政出台
新政在苏州逐步落地，12.12苏州出台了公积金新政：针对中小户型，90平米以内且住房总价不超过110万元的，新房贷款最高可为80%，即88万元；二手房最高贷款为住房总价70%，即77万。
2014年影响苏州房产市场重点政策一览表
（三）政策展望
房地产市场供过于求的基本格局已经形成，短期内很难有实质改变。预计明年房地产市场政策环境仍将维持宽松，着力点仍在去库存，因此打压和强力刺激都不会出现，维持现有政策的平稳落实将是主旋律；另一方面，为稳定经济增长，明年整体资金面将相对宽松，持续低通胀又给降息和降准提供了较大操作空间。但受到支持实体经济和股市对民间资金分流的影响，房地产行业的资金面仍是谨慎乐观。
1、政策基本面保持宽松，一线城市限购不退出
根据当前整体经济以及房地产市场的情况，我们预计明年房地产市场
的政策面仍然呈现宽松状态。中央层面预计仍以房地产市场化、减少行政干预为基调，地方政府也将继续在常见的公积金、契税等等方面微调，整体基本维持今年的格局，既不会出现过度打压，亦不会采取过度刺激政策以拉动经济。
2、整体资金面相对宽松，实体经济与股市对资金的分流成唯一不确定因素
受整体经济下行压力，预计明年中央将继续放宽资金面，意在扩大固定投资，从而带动GDP上涨。而放宽资金面的手段无非是降息和降准，这两者出现的可能性非常大。首先，降息和降准可以有效释放资金进入市场，活跃市场。其次，今年国际大宗商品价格持续下跌，直接影响我国物价的持续走低，尤其是国际油价下跌持续的时间和下跌幅度都超过了市场普遍预期，这也使得我国本已较低的物价水平进一步走低。
但另一方面，整体市场资金面的宽松却并不意味着房地产行业的资金“漫灌”。首先，放宽资金面的本意在缓解经济下行压力，降低企业融资成，支持实体经济资金需求。因此政府也会通过窗口指导使资金更多的流向实体经济，而非房地产市场。此外，市场内盛传20年不遇的“牛市”来了，A股市场的历史日成交量纪录不断被刷新，预计明年股市对民间资金的分流程度将更加显著。因此，对明年能够最终流入房地产市场的资金量，不应过分乐观。
四、市场表现
（一）土地市场分析
1、2014年苏州土地市场数据分析
（1）综述及与历年对比分析
2014年全年，苏州土地市场共举行了10次土地拍卖会（其中市区4次，园区6次），其中上半年6次，下半年4次，共成功出让110宗，出让土地总面积约512.4万平方米，土地出让金总额约386.6亿元。其中上半年成交地块53宗，下半年57宗。总体来看，相比去年成交宗数、面积、金额均有回落，其中成交面积较去年减少约658344平方米，成交金额减少了524201万元。
2014年与历年苏州土地市场成交概况
从出让宗数来看，2012年度为125宗，2013年度为133宗，2014年第三季度为110宗，处于下降趋势。
从出让面积来看，2012年度为5627232平方米，2013年度为5781911平方米，2014年度为5123567平方米，相对处于下降趋势。
从成交总金额来看，2012年度成交金额为3239498万元，2013年为4390646万元，2014年为3866445万元，相比去年减少524201万元，同比下跌11.9%。
纵观三年数据，2014年无论成交宗数、面积、金额都相对减少，可以看出国家政策调控对于土地市场的影响仍在继续，但是影响不算很大，苏州土地市场仍处于稳定态势。
（2）2014年度苏州土地市场用地性质分析
商服用地48宗，占比44％；纯住宅用地34宗，占比31％；商住用地27宗，占比25％；
从上表可以看出，整个苏州2014年土地市场主要以纯住宅用地为主，面积2387720平方米，占比47％，其次是商服用地，面积1574888平米，占比31％；今年纯住宅用地的表现较为突出。
按2014年度各类型土地成交金额大小排列，分别为：纯住宅用地2289060万元，占比57％；商住991408.9万元，占比26％。
可以看出，尽管商服用地成交宗数占到总出让宗数的44％，但是成交面积仅占了31％，金额仅占15％。充分说明商服地块往往单宗面积比较小。而纯住宅用地地块数目少，面积大，金额多，说明目前纯住宅以及商住仍是成交主力。
2、2014年度苏州土地市场总结
2014年全年尽管各线城市土地市场普遍有土地推出，但是在楼市下行的背景下，土地市场仍低迷。从苏州方面来看，受到大局势的影响之下，苏州的土地市场成交也有一定程度的下降，整体来看，2014年苏州土地市场呈现出“冰火两重天”的格局：上半年土地市场走俏，房企拿地积极；
下半年楼市下行，土地市场一度受阻，房企拿地心理渐趋理性，但是优质地块的楼面价还是超出了业内人士的预期，给今年的土地市场增温不少。
（1）苏州土地市场整体平稳成交同比小幅下滑
2014年度苏州土地市场(不含吴江区)共计成功出让110宗地块，总成交面积约为5123567平方米，土地成交总金额约3866445万元。2013年度苏州土地市场(不含吴江区)共计成功出让133宗地块，总成交面积约为5781911平方米，土地成交总金额约4390646万元。总体来看，相比去年成交宗数、面积、金额均有回落，其中成交面积较去年减少约658344平方米，成交金额减少了约524201万元。
（2）高新区厚积薄发抢第一，吴中区不甘示弱为主力
从出让面积来看，最多的是高新区，出让面积1518557平方米，占苏州总出让面积的30%；其次是吴中区，共出让面积1427176平方米，占28%；出让金额最高的依然是高新区，其出让金额为1435969万元，占苏州总出让金额的37%；出让金额排名第二的是吴中区，其出让金额为1250972万元，占苏州总出让金额的32%。由此可见，2014年度高新区与吴中区土地市场与苏州其他各区域相比表现出色，为苏州土地市场的重点区域。
（3）纯住宅、商住用地成市场主角商服用地量多价不高
2014年1月底，苏州市政府出台商业房产新政《关于进一步加强全市商业房地产项目管理意见》，进一步限制了商业的发展。苏州成熟区域楼市的商业越来越呈现饱和状态，住宅用地的推出越来越稀少。从统计数据来
看2014年整个苏州土地市场主要以纯住宅用地为主，面积2387720平方米，占比47％，其次是商服用地，面积1574888平米，占比31％；纯住宅用地成交金额2289060万元，占比57％；商住用地金额991408.9万元，占比26％。尽管商服用地成交宗数占到总出让宗数的44％，但是成交面积仅占了31％，金额仅占15％。充分说明商服地块往往单宗面积比较小。而纯住宅用地地块数目少，面积大，金额多，说明目前纯住宅以及商住仍是成交主力。苏州住宅市场依旧呈现出平稳上涨的态势，对于房企来说，有着较大的吸引力。另一方面苏州商业体量已趋饱和，商业地产运营难度增加，纯商业用地已难以获得房企的青睐和开发热情。反而以包含住宅、商业的综合用地更易为房企所接受。住宅和商业，就如左手和右手，完全不能分离。商业氛围越浓、定位运营好，周边住宅的升值潜力越大；反之，住宅项目也给商业支撑人气。
（4）高溢价难再现，低溢价、底价成交为主流
根据土拍网数据库统计2014年苏州土地底价成交的有58宗，溢价率超过50％低于100％的地块有10宗，溢价率超过100％的有5宗，其中溢价率最高的为苏园土挂（2014）06号地块，位于淞北路南、星龙街西，为批发零售（加油加气站），溢价率为185％。其次为位于姑苏区西环路以西、梅亭苑小区以北（费家村地块）的苏地2013-G-128号地块，面积64427.1平米，城镇住宅用地，被苏州城投地产发展有限公司1.94亿元竞得，楼面价1206元/平米。不难发现在楼市下行的背景下，土地市场仍低迷。尽管苏州采取了取消限购等措施，但是受房价上涨幅度放缓、信贷收
紧、自住房冲击等影响，房企对拿地不再盲目报价，而是量力而行，对自身所承担的风险也进行了更客观的评估，持着更审慎的态度。
（5）优质地块竞争激烈多家房企报名争夺
随着轻轨、中环、南环西沿线、有轨电车等交通设施的建设，越来越多热点板块的优质地块成为房企竞相追逐的焦点，如狮山街道、木渎、尹山湖、太湖新城、双湖板块等多个板块。
（6）偏远乡镇板块成受追捧，碧桂园、朗诗等持续入驻
随着城市的向外扩张以及土地资源的逐渐稀缺，乡镇板块越来越受欢迎。从目前苏州楼市未来房价涨幅趋势来看，高地价并不一定能形成高房价，因此高地价的项目定价和收益相对比较吃力，未来去化的风险也不小。而往往一些偏远且受政府重点规划的区域的板块用地，则地价相对较低，更能吸引房企的关注。
2014年的土拍会上众多房企均选择了偏远板块的宅地，中昂、南山等房企更是选择了甪直的地块，金科竞得高铁新城地块，金辉竞得浒墅关地块，招商、朗诗竞得新区科技城地块。12月31日首进苏州的碧桂园则选择了位于高新区通安镇华通路南、西唐路西的苏地2014-G-79号地块。
（7）品牌房企持续布局，佳兆业、金地等“新面孔”入驻
纵观2014年苏州的土拍会，新城、招商、旭辉、南山、万科、金辉、朗诗、正荣地产等品牌房企已成为常客，且均有新地入手，万科成为今年土拍会上的陪跑，无地块入手，“新面孔”相对去年来说变少，可见还是有不少房企想要分苏州土地市场的一杯羹，但是需要一定的资金支撑。
2014年仅有佳兆业、金地、厦门万泰、碧桂园等少数几家房企布局苏州，其中金地、佳兆业在2013年就意图布局苏州，今年可谓得偿所愿。
3、2015年苏州土地市场展望
（1）房地产调控基调不变，继续平稳。
2014年12月29日，中国土地勘测规划院发布《2014年中国土地政策蓝皮书》。蓝皮书显示, 2015年国土部将持续重点推进征地制度、集体经营性建设用地入市、宅基地制度等农村土地制度改革,会选择若干试点,进行土地制度改革试验。另外,房地产调控基调不会改变,将继续坚持市场自发调节为主,政府适时调控为辅。蓝皮书亦强调，2015年房地产调控基调不会改变，将继续坚持市场自发调节为主，政府适时调控为辅。同时,将进一步完善市场主体多元化格局,充分发挥财税等经济手段的调控作用,推动长效机制落到实处。
（2）双限取消、利率下调等利好因素或将使苏州土地市场稳中有涨，但整体平稳。
在楼市及土地市场的趋冷发展下，多地方政府采取了取消限购等措施。据不完全统计，2014年已有杭州、天津、长沙等约20个城市通过放宽落户条件、大学生购房补贴、调整公积金贷款等方式，直接或间接地实行了“宽松”。央行、银监会于9月30日公布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，调整首套房贷款利率。通过此前政府出台的解除限购、降息等政策的影响，未来苏州的整体市场，或将在宏观调控和舆论监督下，继续保持整体“平稳”，不会出现太大波动，或将稳中有涨，但很难出现超
高溢价的趋势已经基本确定。
（3）未来高新区、吴中区仍将成为苏州土地市场的供应主力。
2014年高新区和吴中区无论从成交面积还是金额，均处于前列。从出让面积来看，最多的是高新区，出让面积1518557平方米，占苏州总出让面积的30%；其次是吴中区，共出让面积1427176平方米，占28%；出让金额最高的依然是高新区，其出让金额为1435969万元，占苏州总出让金额的37%；出让金额排名第二的是吴中区，其出让金额为1250972万元，占苏州总出让金额的32%。由此可见，2014年度高新区与吴中区土地市场与苏州其他各区域相比表现出色，为苏州土地市场的重点区域。综合多方面来看，高新区、吴中区是整个苏州土地市场发展不可忽视的一极，对整个苏州土地市场起着重要的作用，未来高新区、吴中区将持续成为苏州土地市场供应主力。
（4）纯住宅、商住混合用地成推地主力，商服地块应谨慎上市。
从2014年度苏州各类型土地成交面积来看成交主力以商住用地和纯住宅用地为主，商服用地的成交宗面积及金额远落后于商住用地以及纯住宅用地。最近几年，苏州商业市场出现了低靡态势，2014年1月底，苏州市政府出台商业房产新政《关于进一步加强全市商业房地产项目管理意见》，进一步限制了商业的发展。苏州成熟区域楼市的商业越来越呈现饱和状态，住宅用地的推出越来越稀少。商住混合用地不仅满足了开发商对宅地的需求，更加可以自带商业配套，满足生活所需。以此来看，纯住宅用地、商住混合用地将更受青睐。
（5）城市发展继续向外扩张未来乡镇板块推地较多
2014年度苏州土地市场多次推出较为偏远的城镇地块，如甪直镇、渭塘镇、临湖镇、金庭镇、黄埭镇、通安镇、浒墅关镇、高新区科技城等均有地块出让，而甪直镇更是吸引南山、中昂等相继入驻。
未来这种趋势或将持续，这主要是由于主城区的开发建设越来越成熟，可建设地块也越来越少，另一方面成熟地区的房价也日益提高，甚至超出了刚需承受能力。而城市边缘地区的土地价格成本相对比较低廉、未来楼市价格也相对较低，一定程度上适应了刚需的需求。
（6）房企拿地仍将以理性为主
2014年苏州土地底价成交的有58宗，进入竞价的有52宗。个别地块报名房企较多，竞价地块大部分在土拍现场数十轮就结束，而且举牌非常谨慎，不难发现房企在竞价之前也做了详细的风险评估。未来开发商拿地必定做好风险与利益的权衡，以理性为主。
（二）房地产市场分析
1、住宅篇
（1）成交数量分析：
2014年1-12月苏州市区（不含吴江）商品房共计成交86872套，成交面积9315175.743㎡。其中住宅类房源共计成交70037套，较去年同期增加173套，涨幅为0.25%；成交面积为8204620.565㎡，较去年同期增加96175.465，涨幅为1.19%，套均面积为117.15㎡。
房地产市场分析报告格式 特点： （1）侧重以房地产市场分析为主，在分析中得出结论。 （2）围绕项目进行，为项目的市场定位做准备。 （3）关键是把握房地产市场的供需状况和市场空白点。 市场分析报告内容 第一部分宏观区域分析 （1）区域社会经济发展状况。 1）区域概况（网上资料或统计局）。 2）地理位置（位置、所辖区域、面积、市区面积） 3）城市性质及地位（城市的历史、文化、所占的重要地位） 4）城市规模（城市用地规模、人口规模）。 5）城市总体布局（城市格局、所含区、规划方向、突出物色。 6）区域经济发展概况（数据来源统计局）。 7）区域国内生产总值及增长比例、人均国内生产总值及增长比。 8）人均可支配收入及增长，消费性支出及增长、平均工资。 （2）区位分析。 项目所在区域概况（项目所在区域是大区的什么地带、占有什么地位、起到什么作用）。 区域位置（项目具体位置、占地及位置优势） 区域景观条件（项目所在地区域景观） （3）项目与城市主要商业区及就业区的联系分析。 1）项目所在区域的交通情况（项目周边的快速路、主干路、次干路、支路；项目周边的公交线路；项目到达市中心的乘车路线及时间）。 2）主要商业区、就业区的分布及项目的关系。 （4）分析项目与上述区域的关系。 1）城市规划对项目开发的影响。 2）区域整体规划概况。 3）项目周围规划概况。 4）规划对项目的影响 （5） 1）经济发展、人均收入及支出消费。 2）项目的区位优势劣势 3）项目的交通优劣 4）大规划与项目周边的小规划对项目的影响分析。 第二部分区域房地产的市场分析 （1）区域市场的发展状况。 1）区域市场的发展状况及概况 起步兴起期（时间、首批代表作、产品特征）； 平稳发展期（时间、首批代表作、产品特征、需求状况）。 整合提升期（时间、代表大盘、产品及战略理念、需求状况）。 2）近年来区域住宅（商业）市供求分析。 市场供应方面（近几年来的施工面积及增长）、市场需求方面（近几年来的销售面积及增长，
房地产估价报告 估价报告编号：GD2018-96-SF58 估价项目名称：北京市房山区良乡地区龙华苑30号楼4层 B30-4号房地产市场价值评估 估价委托人：北京市房山区人民法院 房地产估价机构：北京国地房地产土地评估有限公司 注册房地产估价师：尚磊（注册号1120140007） 徐宏彦（注册号1120030037） 估价报告出具日期：2018年7月20日
致估价委托人函 北京市房山区人民法院： 受贵院委托，我公司对贵院在执行2018京0111执1622号刘凯与董永红、邓桂荣民间借贷纠纷一案中涉及的位于北京市房山区良乡地区龙华苑30号楼4层B30-4号房地产在现状条件下的市场价值进行了客观、公正的评估。本次估价目的是为估价委托人核实资产价值，为案件执行提供房地产市场价值参考。 本次估价对象为位于房山区良乡地区龙华苑30号楼4层B30-4号的房地产。根据估价委托人提供的《房屋所有权证》[京房权证房私字第0507218号]，房屋所有权人为邓桂荣，房屋坐落为房山区良乡地区龙华苑30号楼4层B30-4号,房屋性质为商品房，规划用途为住宅，幢号为30号楼，房屋总层数为4层，估价对象位于第3-4层，估价对象为叠拼别墅，混合结构，建筑面积为279.52平方米，建成年代为2003年。 在分析现有资料的基础上，遵循独立、客观、公正原则，合法原则、价值时点原则、替代原则和最高最佳利用原则，选用比较法和成本法，确定估价对象在现状条件下于价值时点2018年6月12日的房地产市场价值为（币种：人民币）: 房地产总价：840.80万元 大写金额：捌佰肆拾万零捌仟元整 房地产单价：30080元/平方米 估价过程及有关说明详见《估价的假设和限制条件》、《房地产估价结果报告》及《房地产估价技术报告》，本次提交正式报告一式肆份。 北京国地房地产土地评估有限公司 法定代表人： 2018年7月20日
《房地产市场需求分析报告》
一：影响我国房地产市场需求因素： 价格的基础是价值，价格不可能长时间偏离于价值，动态来看，价格的走势和价值的走势是平行的，静态来看，价格是偏离价值的，是由供给关系来决定的。所以需求是影响房地产价格走向的基本力量。 1、利率和房地产消费信贷 通过政府在利率和信贷政策上的一系列措施可以看出政府意在抑制房价飞涨，但不希望房价大幅下跌，而要保持房价微涨，因此加息和调整的幅度不大，其造成的购房支出成本增加有限，因而对市场总体影响不大。 2、通货膨胀率的上升 由于不同物品的价格，对通货膨胀的发生将有完全不同的反应。对于可贸易品及国内产能充足的商品，主要是工业消费品，由于较大的供应弹性，价格将不会出现大的升幅。那么通胀压力将主要通过不可贸易品及资本品来释放。股市由于其存在的结构性难题尚未解决，不可能出现很大的升幅，那么唯一可预期的，就是房地产价格的上升了。各个国家的有关研究也表明房地产价格与通货膨胀是呈正相关的关系。 3、消费心理 中国人宁愿抛弃低廉的租金不去租房，而去买房，看似出于中国人的传统观念，实则是由于中国的相对不健全的社会保障制度使人们对未来产生的不安全感。这一消费心理原来的表象就是居高不下的银行个人存款；这一心理在低利率时代又表现为对保值增值的资本性商品的偏爱，房地产也就成为人们消费的一个热点。而对通货膨胀的恐惧也加深了这一消费心理。 4、城镇居民储蓄存款 城镇居民储蓄存款与房地产市场需求呈正相关关系。如果一个城市的城镇居民储蓄存款的数量增长,那么购买住房的资金就会增加,从而会导致房地产市场需求量的增加;反之,需求量会减少。2011年城镇居民储蓄存款额度已有35万亿人民币，这是一个刺激点，有利于需求的增加。 二：具体数据分析 第一点：全国商品房销售面积及销售额增速(%)
石家庄房地产市场调查报告 二〇〇四年十一月
目录 第一部分市场背景及经济发展动态………………………………………………………………………Ｐ3 一、石家庄简介 二、石家庄总体社会经济发展状况 三.、石家庄城市规划与城市建设状况 第二部分石家庄房地产市场总体分析…………………………………………………………………………Ｐ14 一、2004年房地产的概况 二、石家庄房地产总体态势分析 三、石家庄市场客户整体特征 第三部分石家庄市房地产市场板块及典型个案分析……………………………………………………Ｐ23 一、石家庄市房地产市场板块分析 二、石家庄房地产市场典型案例剖析 三、2004年石家庄房地产市场新开楼盘信息汇总
第一部分市场背景及经济发展动态 一、石家庄简介 石家庄——河北省的省会，地处中国华北平原，地势平坦开阔，全市总面积15848平方公里，总人口910.5万，其中市区面积456平方公里，人口211.1万，是全省政治、经济、文化的中心。 1、地理交通 华北城市间的经济交流主要依靠铁路、公路运输。石家庄市地处广袤辽阔的华北平原中南部，位于东经114°29′，北纬38°04′，北靠首都北京和港口城市天津，东临渤海和华北油田，西依巍巍太行山脉并与全国煤炭基地山西省毗邻，古称“京畿之地”，素有“南北通衢、燕晋咽喉”之称，地理位置十分优越。 2、科技教育 石家庄市科技教育基础雄厚，高等院校集中，具有丰富的智力资源和雄厚的科研创新能力。全市共有市以上科研机构84个，各类专业技术人员47.34万人，两院院士5人。其中，信息产业部第54所、13所和中国农业现代化研究所等，在半导体、卫星通信、测控技术、农业现代化技术等领域代表着国家水平。拥有河北师范大学、河北科技大学、河北经贸大学、石家庄铁道学院等十五所大专院校，在校学生18.6万人。
房地产估价报告的组成与内容 ●一份完整的房地产估价报告由以下组成： ★房地产估价报告书（共8项内容） 一. 封面 二. 目录 三. 致委托方函 四. 估价师声明 五. 估价假设和限制条件:注意估价报告应用的有效期在这里 六. 估价结果报告 1、委托人； 2、估价机构； 3、估价目的； 4、估价对象； 5、价值时点； 6、价值定义； 7、估价原则； 8、估价依据； 9、估价方法； 10、估价结果； 11、注册估价师； 12、估价人员； 13、实地查勘期 14、估价作业时期； 15、抵押估价要有变现能力分析和风险提示 七. 估价技术报告 1、估价对象描述与分析：实物状况分析、区位状况分析、权益状况分析 2、市场背景描述与分析； 3、最高最佳使用分析； 4、估价方法适用性分析； 5、估价测算过程； 6、估价结果确定。 八.附件（重要部份小心遗留） ①房地产估价委托书 ②估价对象的位置图； ③估价对象外观和内部照片 ④估价对象周围环境和景观照片 ⑤估价对象权属证书复印件； ⑥估价机构营业执照的复印件 ⑦估价机构资质证书复印件 ⑧ 抵押估价报告要有法定优先受偿权利等情况的书面查询资料或调查记录 第一部分报告书的组成与内容 一、封面(一般不会考) 1、估价报告的首页，而不是各估价机构对估价报告进行包装设计的封面。 2、估价报告的封面内容一般包括如下： ①标题：（房地产估价报告名称） ②估价项目名称：（说明本估价项目的全称） ③委托方：（说明本估价项目的委托单位的全称，个人委托的为个人的姓名） ④估价方：（说明本估价项目的估价机构的全称）
⑤注册估价师：（说明负责和参加本估价项目的注册师的姓名及其注册号） ⑥估价作业日期：（正式接受估价委托的年月日至完成估价报告的年月日） ⑦估价报告编号：（说明本估价报告在本估价讥构内的编号，要与估价结果报告中的编号一致） 二、目录(一般不会考) 三、致委托人函(会考★★★) 1、 2、致委托人函一般包括以下内容 （标题：）致委托人函 ①致委托方函致函对象（为委托方的全称） ②致函正文（说明估价目的、估价对象（名称坐落范围规模用途权属）、价值时点、价值类 型、估价结果、估价报告应用的有效期） ③致函落款（为估价机构的全称，并加盖估价机构公章，法定代表人（执行合伙人）签名或盖章） ④致函日期（为致函的年月日，即估价报告的出具日期） 四、估价师声明(可能会考★) 1 2、实地查勘的注册房地产估价师签名、盖章。 五、估价的假设和限制条件(一般不会考) 1 的情况下，对其合法、准确、真实的合理假设；对房屋安全、环境污染的安全假设。 2、未定事项假设：对尚未明确或不够明确的土地用途和容积率所做的合理假设 3、背离事实假设：因估价目的的特殊需要，所做的与实际情况不一致的合理假设，如征收不考虑抵押、查封、租赁。 4、不相一致假设 5、依据不中假设：缺少权属证明或无法查勘估价对象内部状况所做的合理假设 6、估价报告使用限制：估价报告的使用者、用途、使用期限及使用中就注意的事项，使用期限原则上不超过一年，表述为自年月日至年月日等。 六、估价结果报告（必考★★★★★）——注意漏项 A.0.6，估价结果报告应记载下列事项： 标题：房地产估价结果报告 1、委托方（委托人）： ①如果是单位（法人）委托评估，要写明委托单位的全称、委托单位的法定代表人和住所； ②如果是个人委托评估，要写明委托人的姓名，住所和身份证号。 2、估价方（估价机构）： 必须列明：估价机构的全称、法定代表人、估价机构的住所以及估价机构的资格等级及资质证书编号。注意：房地产评估资质等级分为一、二、三级、临时资质，而不是A、B、C级。
2011上半年全国房地产市场分析及下半年预测 来源：作者：伟业我爱我家 2011年07月12日13:38 (0) 今年1月26日，国务院出台了被称为“史上最为严厉”的调控政策“国八条”。随后，伟业我爱我家市场研究院通过对一季度各级市场的分析，发现政策效果已经显现。如今，上半年已经结束，整体市场运行情况如何政策成效是否进一步体现未来走势又会怎样对此，伟业我爱我家市场研究院在调控基调与后续政策、上半年及二季度全国各级市场表现、政策与市场趋势三个层面上进行了阐述和分析。 第一部分，调控政策的基调与梳理 （一）总体基调 虽然“国八条”出台后的诸多迹象表明政策已取得一定短期成效，但长远来看政策的根本目标是为了逐渐平衡住房市场供需结构，引导房地产市场健康稳定发展。因此，为了给长期调控争取更多宝贵时间，“限贷”“限购”等短期政策暂时不会轻易松绑。此外，保障房建设、土地供应、市场监管等长期政策也正在朝着预定的方向完善与稳固。 （二）政策梳理 二季度新出政策主要是各部委及地方政府对“国八条”政策的积极跟进，对各项细则的深入落实。通过梳理发现，二季度政策内容主要体现在通过各种形式鼓励支持保障
房建设；各地严格按照“国八条”要求出台年度供应计划以落实土地供应；在一、二手房的销售环节加强市场监管等几方面。另外，面对持续加大的通胀压力，央行年内连续六次提高存款准备金率以收紧金融信贷。 第二部分，全国二季度各级市场分析本部分从一级市场、二级市场、三级市场、租赁市场四 个方面进行全方位解读。 为了更好的总结各城市的成交特征，根据各城市出台限购城市的严厉程度，将监控城市分为以下三类进行梳理：一线城市：包括北京、上海、广州、深圳。 限购政策严厉的二线城市：主要指限购范围覆盖全市、限购门槛高、无明确限购截止期限的城市，包括天津、南京、杭州、苏州、大连、厦门、宁波、无锡、银川、武汉、温州、西安、南昌、海口、西宁、乌鲁木齐、佛山。 限购政策不太严格的二线城市：主要指限购范围仅限主城区、限购门槛低、有明确限购截止期限的城市，包括长沙、青岛、昆明、济南、贵阳、成都、长春、哈尔滨、太原、石家庄、南宁、福州、三亚、沈阳。 （一）一级市场：除限购较松的二线城市之外，上半年 多数城市土地成交明显放缓 根据伟业我爱我家市场研究院的统计数据显示，
致委托方函 致游珍女士： 受您的委托，我们对您持有的位于市天河区五山岳洲路娇兰佳人商铺的房地产转让价值进行评估。 估价对象娇兰佳人商铺建筑面积55平方米，设计用途为商业用地，土地使用权终止日期为2037年。 估价目的是为贵方进行房地产使用权转让，评估不动产价值提供依据 估价时点为2012年12月20日。 估价结果：估价人员本着客观、公平、公正的原则，在对现场进行实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象公开市场价值的因素，根据国家有关房地产评估的规定、房地产估价规和特定的估价目的，按照科学的估价程序，并运用科学的估价方法，对上述估价对象进行了评估。估价对象在估价时点2012年12月20日的抵押价值估价结果如下（币种：人民币）：建筑面积：55平方米 估价总价： 515.0452 万元 大写：伍佰壹拾伍万零肆佰伍拾贰元 估价单价： 93645 元/平方米 大写：玖万叁仟陆佰肆拾伍元每平方米 钱程似锦房地产评估 2013年1月3日
估价师声明 我们重声明： 1、我们在本估价报告中述的事实是真实的和准确的； 2、本报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。 4、我们依照中华人民国国家标准《房地产估价规》和建设部、中国人民银行、银监会三部门联合制定的《房地产估价抵押指导意见》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 5、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。对估价对象的勘查限于估价对象的外观和使用状况，我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任，也不承担对其它被遮盖、未暴露及难于接触到的部分进行勘查的责任。 6、没有人对本估价报告提供重要专业帮助。 7、本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用途。未经本估价机构书面同意，本报告的全部或任何一部分均不得向委托方、报告使用者，报告审查部门之外的单位和个人提供，也不得以任何形式公开发表。 8、本评估报告由钱程似锦房地产评估负责解释。 估价师签名： 估价师注册号：***********
苏州市写字楼市场调查分析报告 前言 苏州写字楼市场的热潮在上 个世纪90年代就已经出现，在 1991-1992年，苏州出现了“办公 司热”，在“全民皆商”的热情下， 出现了大大小小的公司，甚至家庭 住宅也用来做办公用，由于过度开 发，加上随之而来的银根紧缩，使 得不少的写字楼成了泡沫的牺牲 品，苏州现在很多“烂尾楼”就是这个时期的产物。到本世纪初，随着苏州经济的高速增长，对商铺、写字楼的需求又一次升温，现在，无论是开发商的定位，还是公司的需求都和以前有了很大的不同。更讲究品位、规模、气派。相应对写字楼的内部环境、物业经管、配套设施提出了更高的要求。 市场综述 从上海、北京、深圳、广州等大城市的房地产发展状况
及经验来看，房地产市场上写字楼的启动和发展要落后住宅市场两年左右。经过对苏州房地产的调查研究分析，尤其是对写字楼近况的调查，得出一个初步的结论：苏州目前的写字楼市场正处在启动期，而且是启动期的前期，其发展潜力、投资价值、未来前景将在近来这几年中得到充分展现，苏州房地产市场的新一波浪潮将在这里掀起。 市区的好几个曾经影响市容的“烂尾楼”，如今都“老树发新芽”，纷纷都重新包装上市，很多都是往写字楼路线上走。精装修小户型火了，那是苏州房地产市场已经走到了第二个发展阶段（高单价、小面积，低总价的阶段），写字楼市场的发展已经是经济发展的必然趋势。 长江三角洲是中国甚至全球机经济发展最活跃的区域之一，吸引了众多国内外企业的涌入，同时有着中国加入WTO的有利因素，将使这个区域的经济保持长期稳定的强势增长。 ◇苏州在此区域保持重要 的位置和地位，也是世界 24个最具有发展潜力的 城市之一，GDP及增长列 江苏首位，而写字楼市场 比南京甚至无锡都有较 大差距。
重庆房地产市场分析报告 第一部分：重庆市房地产市场发展现状 一、重庆市房地产市场供应分析 二、重庆市房地产市场需求分析 三、重庆市房地产市场成交分析 1、二级市场成交情况 2、三级市场成交情况 四、重庆市房地产市场价格走势分析 1、4－12月份全市价格趋势 2、各区价格趋势 第二部分：房地产市场发展趋势综述 （一）2004年房地产业发展的有利因素 （二）重庆房地产将呈七大发展趋势 序言 重庆—做为西部大开发的龙头城市，近年来，经济运行态势良好，各项经济迅速发展，随着房地产业政策日趋完善，政府进一步促进经济发展，扩大消费，加大宏观调控力度，整顿市场经济秩序等一系列措施促进经济发展的政策环境下，我市房地产市场持续升温，房地产经济发展趋势良好。今年8月，国务院下发了《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，重庆市政府根据重庆市的具体情况，制定了具体贯彻意见。随着市政府的贯彻落实，2004年的房地产市场势必更加规范，房地产市场秩序将进一步好转，消费环境越来越好，房地产业将持续健康的发展。
目前重庆正处于大发展阶段，居民消费能力的不断提高，政府加大基础设施建设，已完成“八小时重庆”和“半小时主城区”工程为主的基础设施建设；未来几年内将相继建成几个上百万人口规模的卫星城市；城市总体规划修编以后，都市发达经济圈（主城区）内城市规划区面积将有所扩大，渝中半岛城市形象设计方案招标完成后，数个片区将在重新调整规划后进行改造建设，这些因素都将极大地促进房地产开发投资和消费的进一步活跃。 由于年重庆市房地产市场有以上有利因素，对存在的问题，政府已采取政策，对症下药。2004年我市房地产市场的总体情况是：房地产开发规模持续上升；房地产市场秩序更加规范；市场成交有望进一步扩大；房地产市场竞争加剧，房价稳中有升。 第一部分：重庆市房地产市场发展 一、重庆市房地产市场供应分析 （一）土地 优化土地、房屋供应结构，是引导市场消费、控制房屋积压，保障健康发展的重要措施，2004年，政府在土地供应上，将调控土地供应总是供应区域和供应结 构，确保房地产开发用地不得低于80%用于住宅建设。前三季度，重庆市经市审 批出让共356宗，面积共3518.54万平方米,可见重庆目前土地供应还是比较充足. （二）投资—适度增长 今年前9个月，在国家继续整顿规范房地产市场秩序和紧缩信贷政策的综合作用下，我市房地产开发保持了良好的稳定的发展态势。1-9月全市房地产开发完 成投资237.63亿元,比去年同期增长21.6%,增速较上月回落3.9个百分点.地产 投资将继续保持适度增长。2001年、2002年和2003年，全市房地产投资分别以 40.85%、25.04%和33.3%的速度增长，预计今后两年会以平均30%的幅度增长；地 产投资将继续保持适度增长。 二、重庆市房地产需求分析 （一）客户需求调查统计分析
房地产估价报告 估价项目名称：阿荣旗那吉镇阳光二期工程拆迁评估委托估价方：内蒙古第二建设股份有限公司 受理估价方：牙克石市铭泰房地产价格评估事务所 法人代表：***(中国注册房地产估价师）估价作业日期：2007年3月15日至2007年4月3日 目录 一、致委托方函 二、估价师声明 三、估价的假设和限制条件
四、估价结果报告 五、房地产估价技术报告 六、附件 （一）分户估价报告 （二）《2007年阿荣旗那吉镇地区各类 房屋评估市场指导价格》 （三）房地产价格评估机构资质证书 （四）营业执照 （五）房地产估价师资格证书 致委托方函 内蒙古第二建设股份有限公司： 我所受贵公司委托，对坐落在阿荣旗那吉镇向阳西路以北、滨河西路以东、西小河以西，拆迁范围内的房屋及附属物市场价值进行评估。 估价对象大部分为砖木结构住宅房屋，计56幢，总建筑面积4,193.58m2。 估价对象均以划拨方式取得土地使用权。 一、估价目的：为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格。 二、估价时点： 二00七年三月十五日 三、估价结果：
估价人员遵循合法、独立、客观、公正的原则，依据中华人民共和国GB/T50291—1999《房地产估价规范》和相关法规，在现场查勘的基础上，经科学计算、专业分析论证，确定估价对象在估价时点价值为：合计：RMB：4,400,430.00元。人民币（大写）：肆佰肆拾万零肆佰叁拾元整。 。 牙克石市铭泰房地产价格评估事务所 法人代表：*** 二00七年四月三日 估价师声明 我们郑重声明： 一、我们在估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 二、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论。 三、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。 四、我们依照《房地产估价规范》、建设部《房屋完损等级评定标准》、《2007年阿荣旗那吉镇地区各类房屋评估市场指导价格》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 五、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘（查勘人：史
房地产市场调查报告3篇 2018-08-22本文目录房地产市场调查报告关于房地产市场调查报告关于房地产市场的调查报告一、xx房地产市场发展现状优越的地理环境，浓厚的商业氛围，旧城历史景观和独特滨江景观特色是xx房地产业的发展的主要特质。 从XX年起至今，xx商品房价格一直呈现稳步上涨的态势，xx已成为武汉高档房产的主要聚集区域，同时，也成为优势地产竟相博弈之地。 总体而言，xx房地产无论从产品定位还是创新程度，都趋向于中高端。 xx年以后，随着大量外埠资本注资xx，该区域房地产格局呈现出新变化。 一方面，房产的整合概念不断增强，如永清片区的新天地项目，集合住宅、酒店、写楼、商铺等不同商业业态于一体。 房地产开发不再以某类物业为主，而是深化为产业概念，地产对城市的影响力进一步增强。 另一方面，顶级项目拉动了高端消费力量。 长期以来，武汉的房产高端消费都受到了产品的极大制约，项目品质的均等性使xx的房地产业不能满足细分市场的要求。 XX年后，这一局面被打破，xx滨江地产及商业地产呈现出积极的发展态势。
XX年，xx房地产进入了历年来最火爆的一年。 目前，xx房地产呈现出住宅、商业并进的格局，物业形态上以高层为主，投资型物业不断涌现。 在国家宏观调控措施的影响之下，房地产项目的消化速度虽然有所放缓，但价格仍然稳步上升。 二、xx商品住宅发展特征产品特征：xx中心区域住宅以高层住房、高档公寓为主；城郊结合部以多层、小高层、连排别墅为主。 价格特征：xx城区商品住宅总体价格水平在6500元/平方米左右，均价在6500元/平方米以下的物业主要集中于后湖、金银湖,、二七片及古田区域。 供求特征：全市商品房销售项目中，xx区域占据了39.54%，xx 区域楼盘供求基本平衡。 消费者特征：包括公务员、商人、公司职员、企业老总、外来人员等。 产品定位：中高端产品为主，中低档楼盘放量偏少(多集中在后湖、金银湖)。 文化诉求特征：浓厚的商业、娱乐等都市文化特征。 三、XX年(1-6月份)xx商品住宅供给和销售基本分析(1)商品住宅价格与销量分析xx区域凭借得天独厚的地理位置、丰富的土地资源以及优美的自然环境等优势在过去的时间内，房地产开发量居武汉市前列，同其它区域相比，其价格一直呈现出上升状态，XX年(1—6月
房地产市场分析报告 侧重以房地产市场分析为主，围绕项目进行，为项目的市场定位作准备，关键是把握房地产市场的供求状况和市场空白点。（以下以住宅项目为例） 第一部分：宏观区域分析 （1）区域社会经济发展状况 1）区域概况（网上资料或统计局） 2）地理位置（位置、所辖区域、面积、市区面积） 3）城市性质及地位（城市的历史、文化、所占的重要地位） 4）城市规模（城市用地规模、人口规模） 5）城市总体布局（城市格局、所含区、规划方向、突出特色） 6）区域经济发展概况（数据来源统计局） 7）区域国内生产总值及增长比例、人均国内生产总值及增长比。 8）人均可支配收入及增长，消费性支出及增长、平均工资。 （2）区位分析 项目区域位置与自然概况 ①项目所在区域概况（项目所在区域是大区域的什么地带、占有什么地位、起到什么作用） ②区域位置（项目具体位置、占地及位置优势） ③区域景观条件（项目所在区域景观） （3）项目与城市主要商业区及就业区的联系分析 1）项目所在区域的交通情况（项目周边的快速路、主干路、次干路、支路；项目周边的公交线路；项目到达市中心的乘车路线及时间。） 2）主要商业区、就业区分布及与项目的关系 （4）分析项目与上述区域的关系 1）城市规划对项目开发的影响 2）区域整体规划概况 3）项目周围规划概况 4）规划对项目的影响 （5）区域分析结论 1）经济发展、人均收入及支出消费 2）项目的区位优劣势 3）项目的交通优劣势 4）大规划与项目周边的小规划对项目的影响分析 第二部分：区域房地产的市场分析 （1）区域市场的发展概况 1）区域市场的发展状况及概况 起步兴起期（时间、首批代表作、产品特征）； 平稳发展期（时间、代表作、产品特征、需求状况）； 整合提升期（时间、代表大盘、产品及战略理念、需求状况）。 2）近年来区域住宅（商业）市场供求分析 市场供应方面（近几年来的施工面积及增长）、市场需求方面（近几年来的销售面积及增长，销售总额）； 价格变化（各类房产项目的价格及其涨幅：经济适用房、多层住宅、高层住宅、别墅、高级公寓、写字楼、商业用房） 3）区域住宅（商业）市场的发展特点
房地产抵押估价报告 估价项目名称：湖南工学院教师公寓价值评估 委托方：符向桃 估价方：谭路芳 估价人员：谭路芳 2016年11月23日 目录 一、致委托方函 (2) 二、估价师声明 (3) 三、估价的假设和限制条件 (4) 四、房地产估价结果报告 (6) 五、房地产估价技术报告 (14) 六、附件 (32) 致委托方函 房地产开发有限公司： 我公司于2008年11月06日接受贵方委托，对贵方位于南京市建邺区江东中路289号1—7层房地产价值进行评估，评估目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值，评估工作至2011年10月29日结束。
根据委托方提供的《商品房抵押窗口表》、《国有土地使用证》等相关资料，估价对象为南京联强冶金集团房地产开发有限公司所属部分房地产，建筑面积为㎡，土地使用权总面积为㎡，土地分摊面积为㎡，用途为商业。 我公司严格按照国家有关法律法规和《房地产估价规范》的要求，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，依据贵方提供的相关资料，选用适宜的估价方法，通过综合分析影响房地产价格因素，进行认真测算，最终确定估价对象在估价时点2011年10月29日满足各项假设限制条件下的公开市场价值为人民币69679万元 法定代表人： 江苏博文房地产土地造价咨询评估有限公 司 二○○八年十一月十日 估价师声明 我们郑重声明： 1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受 到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利关系或 偏见。 4.我们依照中华人民共和国国家标准GB/T50291-1999《房地产估价规范》进行分析， 形成意见和结论，撰写本估价报告。 5.没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。 中国注册房地产估价师：
区域房地产市场价格月度分析报告（2010年10-11月） （市场分析）房地产市场价 格分析报告
内部报告仅供参考 未经允许不得引用 房地产市场价格分析报告 （2010年10-11月）2010.12 目录 章节目录 一、全国房地产市场概况9 （一）房地产政策导向9 （二）主要指数分析11 （三）全国房地产开发投资情况分析12 二、全国房地产增量房市场交易情况分析22 三、重点城市存量房市场交易情况40 （一）11月份存量房房价指数40 （二）重点城市分析：11个监测城市二手房价格指数全部上涨41
（三）其他分析46 四、重点城市分析50 （一）11月份重点城市房地产市场概况50 （二）2010年重点城市房地产市场状况小结51 五、房价综述和政策导向分析56 （一）政策导向及预测56 （二）房地产市场走势预测58 表目录 表1：2010年11月长三角地区房屋销售价格指数变化情况22 表2：2010年11月长三角地区部分城市商品房成交情况22 表3：2010年11月珠三角地区房屋销售价格指数变化情况25 表4：2010年11月珠三角地区部分城市商品房成交情况26 表5：2010年11月环渤海地区房屋销售价格指数变化情况28 表6：2010年11月环渤海地区部分城市商品房成交情况29
表7：2010年11月中原地区房屋销售价格指数变化情况31 表8：2010年11月沿江经济圈房屋销售价格指数变化情况33 表9：2010年11月东北经济圈房屋销售价格指数变化情况35 表10：2010年11月西南地区房屋销售价格指数变化情况36 表11：2010年11月西北地区房屋销售价格指数变化情况38 表12：房屋销售价格同比增幅前十名的城市39 表13：房屋销售价格同比增幅后五名的城市39 表14：新建住房价格同比增幅前十名的城市40 表15：新建住房价格同比增幅后五名的城市40 表16：2010年11月全国11个城市二手房价格指数变化情况41 表17：2010年11月中国主要城市住宅市场交易情报50 图目录 图1：2009-2010年11月全国房地产开发景气指数11 图2：2008-2010年1-10月固定资产投资与房地产开发投资增长率12
房地产估价结果报告(doc 38页)
房地产估价报告估价项目名称： ××市××区×× 街××号房地产 委托估价方：××××科技发展有限公司 受理估价方：××××房地产资产评估有限公司 估价人员：×××（注册证书编号：421997××××）×××（注册证书编号：422004××××）×××（注册证书编号：422006××××）×××（注册证书编号 ：422005××××） 估价作业日期：二〇〇六年十一月一日至二〇〇六年十一月七日 估价报告编号：××评字[2006]××××号
致委托估价方函 ××××科技发展有限公司： 我公司于2006年11月1日接受贵公司委托，对XX市XX区XX街67号房地产的公开市场价值进行评估，估价目的是为房地产交易提供价值参考依据。我公司自2006年11月1日收到贵公司提供的项目相关资料后，组织人员于2006年11月1日至2006年11月7日对估价对象----XX市XX区XX街67号房地产的公开市场价值进行了评估。评估人员在现场查勘的基础上，根据国家与地方的有关政策法规、国家标准《房地产估价规范》和我公司掌握的房地产市场资料，结合贵公司提供的资料和本次评估的估价目的，遵循公正、客观、独立的原则，按照估价程序，选用了市场比较法和收益法进行分析、测算和判断，确定估价对象XX市XX区XX街67号房地产在2006年11月1日完整权利状态及满足各项假设限制条件下的公开市场价值为RMB1289.69万元，大写人民币壹仟贰佰捌拾玖万陆仟玖佰元整；单价4179元/平方米, 每平方米大写人民币肆仟壹佰柒拾玖元整。 特此函告！ ××××房地产资产评估有限公司 法定代表人：×××（签名） 2006年11月7日
一、房地产相关政策及行业信息 （一）房地产相关政策 1.济南等28 城市试点公积金贷款支持建保障房 济南、北京等28 个城市成为利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点城市，133 个经济适用住房、棚户区改造安置用房、公共租赁住房建设项目为申请利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点项目，贷款额度约493 亿元。住房公积金贷款支持的经济适用住房和列入保障性住房规划的城市棚户区改造项目安置用房建设，贷款期限最长不超过3 年；政府投资的公共租赁住房建设贷款，贷款期限最长不超过5 年。项目贷款到期后，贷款本息必须全额收回。 2. 济南市今后土地价款须半年内付清 《济南市市区国有建设用地使用权挂牌出让细则（试行）》近日正式公布施行，这部国有建设用地转让新规中明确规定，土地价款须半年内付清，这一规定比山东省的有关规定更为严格。新规还明确，自然人以及有欠缴土地出让价款、囤地炒地、闲置土地等违规行为等7 种主体被限制参加土地竞买。标的物存在重大瑕疵、竞买人恶意竞争造成价格畸高等情况发生后，土地交易可以终止。 3. 山东土地征收新规明年实施补偿方案先公示后报批 《山东省土地征收管理办法》日前正式颁布，与以往国家及山东
省同类规定相比，土地征收前补偿方案在征收报批之前公示，集体土地被征收土地补偿集体、村民分配比例等几项内容有重大改变。有关部门称，山东省土地征收新规在国内较为超前。土地征收新规2011 年1 月1 日起施行。 （二）城市建设新闻总汇 1. 盛福片区再推148 亩住宅用地 继历下区的部分旧城改造安置房建在盛福片区后，该片区又推出148 亩住宅用地，规划建设住宅小区。市土地收储部门新推出的这部分地块，位于济南市东部新城热点区域———涵源大街北侧地块，雄踞济南东拓战略门户。东部新区有四条主干道贯穿东西：经十东路、工业南路、花园路和工业北路。 2. 西客站片区三个中心选址初定 在西客站片区布局中，有“三颗心”非常重要。三个中心分别为文化中心、会展中心和商务中心，位于中央景观绿轴与腊山河交汇处。日前，西客站片区的“三心”布局选址位置初步确定。规划透露，西客站片区文化、会展、商务中心选址范围为北至兴福路、南至张庄路延长线、西至腊山河西路、东至腊山北路，三个中心位于新城核心区中央景观绿轴与腊山河的交汇处，可借助绿地系统及河岸水景形成优美的景观环境、独特的标前，泺口片区规划设计编制正式完成。该片区将建设成为济南市南北轴线的重要节点、综合型标志性建筑群、超
当前房地产市场形势与发展态势分析——房地产市场形势分析报告 由建设部提议，中国房地产业协会主办的“房地产市场形势分析会”近期于上海召开。来自北京、上海、天津、重庆、广州、杭州6个城市及浙江省房协的主要负责人及部分企业家、专家出席了会议。上述城市（省）是我国房地产业发展的重点和热点地区，对其进行深入分析具有典型意义。由于区域不同，经济和社会发展的基础不同，房改的进程不同，房地产市场发育程度和房地产市场发展形势也存在差异。此次分析会重点就各地房地产市场近几年发展情况、房地产市场出现的一些值得关注的问题以及今后发展的态势进行了为深入的研讨，对引导我国房地产业健康发展有着非常积极的意义。 一、六市一省房地产市场近期发展情况 1、房地产供应量继续呈高位增长态势 首先是房地产开发投资继续保持较快增长幅度 今年1至5月，上海、北京、浙江、杭州房地产开发投资的增长幅度超过了40％。上海完成开发投资280.5亿元，同比增长58.2％；北京完成开发投资253.9亿元，同比增长42％；杭州完成开发投资40.57亿元，同比增长41.6％；浙江完成开发投资198.6亿元，同比增长40.6％。天津一季度完成开发投资20.3亿元，同比增长20％；重庆完成开发投资57.29亿元，同比增长19％；广州房地产开发投资保持了10多年快速增长，1至5月完成开发投资118.5亿元，同比增长5.97％。 其次是房地产开发力度继续加大 2002年1至5月，北京房地产开复工面积4，680万平方米，同比增长31.7％，其中住宅开复工面积3，441万平方米，同比增长36.2％；天津一季度房地产施工面积1，182万平方米，同比增长10.6％，其中新开工面积151万平方米，同比增长19％；重庆房地产施工面积2，643.81万平方米，同比增长32％，其中住宅面积2，508.3万平方米，同比增长32.3％。上海、浙江、广州、杭州房地产施工面积和新开工面积都在上一年高速发展的基础上，今年1至5月稳步上升，同比增长10％以内。 再次是商品房竣工面积总体呈现增长，六市一省有升有降 1至5月，上海商品房竣工面积达到347.04万平方米，同比增长58.2％，其中住宅竣工面积301.75万平方米；北京商品房竣工面积175.2万平方米，同比增长19.4％，其中住宅竣工面积149万平方米，同比增长37.4％；天津一季度商品房竣工面积96万平方米，比去年同期减少31万平方米，占年度竣工计划的11.6％；重庆商品房竣工面积89.2万平方米，同比下降23.1％，其中住宅竣工面积71.59万平方米，同比下降6.7％。
芜湖市房地产市场分析报告 芜湖市住房和城乡建设委员会 一、房地产市场运行情况 1.商品房销售保持较快增长 1-7月，全市商品房销售面积351.81万平方米，同比增长29.02%;销售金额为194.92亿元，同比增长28.6%。其中商品住房销售面积324.24万平方米，同比增长43.63%;销售金额为170.17亿元，同比增长54.25%。市区商品房销售面积240.34万平方米，同比增长54.51%，销售金额为144.36亿元，同比增长53.18%。其中商品住房销售面积226.43万平方米，同比增长72.26%，销售金额为130.15亿元，同比增长82.41%。 2.商品住房价格稳中有升 1-7月，全市商品房销售均价为5540元/平方米，同比下降0.33%;其中住宅销售均价为5248元/平方米，同比增长7.40%。市区商品房销售均价为6006元/平方米，同比下降0.86%;其中住宅销售均价为5748元/平方米，同比增长5.90%。 3.商品房供应放缓 1-7月，全市累计批准预售商品房面积251.44万平方米，同比下降23.99%;其中商品住房批准预售面积221.15万平方米，同比下降10.06%。市区累计批准商品房预售面积156.20万平方米，同比下降
16.57%;其中商品住房批准预售面积142.27万平方米，同比增长 4.19%。 4.市区商品房销售结构情况 1-7月，市区销售的商品房中，从购买人户籍来看，芜湖市区居民占44.80%，所辖四县居民占21.45%，安徽省其他城市居民占25.00%，省外居民占8.74%。市区居民是我市商品房购买主力，同时外来人口在我市购房中也占有较大比重。 按购买户型来看，90平方米以下的户型占总销售面积的15.54%，90-120平方米的户型占38.05%，120-144平方米的户型占34.72%，144平方米以上的户型占11.69%。我市商品住房销售以刚需和改善型为主。 分区域情况来看，1-7月市区商品房销售中，镜湖区销售较好，销售面积为80.58万平方米。弋江区商品住房销售均价相对较高，为6759元/平方米。 5.房地产金融情况 截止7月底，全市房地产贷款余额594.12亿元。从贷款结构来看，房产开发贷款余额为123.37亿元，同比增长19.70%;购房贷款余额为438.98亿元，同比增长10.87%，其中个人购房贷款余额为432.56亿元，较去年同期增加44.66亿元，同比增长11.51%。 二、市场形势研判
苏州市房地产整体市场报告 第一部分宏观市场 一、苏州市概况 苏州市位于长江三角洲中部、江苏省南部。东临上海，南接浙江，西傍无锡，北依长江。全市总面积8488平方公里，现辖沧浪、平江、金阊、虎丘、吴中、相城、苏州工业园区、苏州新区等8个区和常熟、张家港、太仓、昆山、吴江5个县级市，总人口578万人。境内河流纵横，湖泊众多，京杭运河贯通南北，望虞河、娄江、太浦河等连接东西，太湖、阳澄湖、昆承湖、淀山湖镶嵌其间。 苏州是全国重点旅游城市，古城座落在水网之中，街道依河而建，水陆并行；建筑临水而造，前巷后河，形成“小桥、流水、人家”的独特风貌。集建筑、山水、花木、雕刻、书画等于一体的苏州园林，是人类文明的魄宝奇葩，拙政园和留园被列入中国四大名园。苏州既有园林之美，又有山水之胜。寺观名刹，遍布城乡；文物古迹，交相辉映。灵岩、天平、洞庭东山西山、邓尉、虞山、玉山等处，都是天然的风景胜地。 二、苏州市宏观经济分析 1．苏州市经济高速增长 2005年苏州市国民经济延续04年高增长的势头，首次突破4000亿元，全年实现地区生产总值4026.52亿元，比上年增长14%，远高于全国9.5%的增长速度。 2．固定资产投资规模扩大 投资速度放慢，调控成效显现 从上面的图表可以看出，投资增幅平稳放缓。2005年苏州全社会固定资产投资完成1870.14亿元，再创历年新高，比上年增长20.3％，增速在2004年增长10.4%的基础上呈平稳态势。具体现在：
从全年各月看，投资累计增速年初较高，达26.7%，3月起逐月回稳，特别是下半年投资增幅基本在20%左右稳定运行。 从近年走势看，2001、2002、2003年我市投资增速较高，分别达29.4%、43.9%和73.3%，2004年中央针对部分行业过热现象，从土地、信贷等方面相继出台了一系列调控措施，投资速度明显回落。因此，2005年与2004年比增速提升10个百分点。 从城市比较看，苏州全社会固定资产投资在省内总量保持第一、增速位居第八，总量比第二的南京市多467亿元、比第三的无锡市多535亿元，增速低于全省平均水平近8个百分点，低于增速较高的盐城、南通近15个百分点，稍高于无锡市（19.8%）、南京市（16.7%）；在全国20个重点城市中，苏州总量第四、增速居中，上海市3500多亿元、增长14.8%，北京市2800多亿元、增长11.8%，重庆市2006多亿元、增长23.7%。3．房地产投资占苏州市生产总值与固定资产投资的比重均有上升。 2005年，全市完成房地产投资420亿元，同比增长25.6%，04年虽然政府陆续出台了一系列宏观政策进行调控，但苏州市房地产开发投资依然呈现上扬的趋势。 2005年房地产投资占苏州市地区生产总值的比重为10.4%，而这一比例高于全国。 备注： 从上面的图表可以看出，苏州市房地产开发投资比重一直保持稳步上升的趋势，特别是03年到04年之间上升幅度有所加大，区域市场基础建设的投入未能达到未来城市发展的宏观战略需求标准，所以，房地产开发投资在固定资产投资中的比重需要不断的提高。然而，我们可以从另一个角度出发来看待这个问题，也就是说未来苏州市的城市规划面积要扩张，目前的城市边缘地带以及城乡结合部将成为未来房地产业土地的供给来源，而随着城市化进度的加深，苏州市未来的外来人口数量将成倍增长，以满足产业发展带来的劳动力需求，那么，各种房地产产品在该区域的需求量会有提高。 4．价格指数（CPI）略有上扬 2005年服务项目、消费必需品价格指数下降，分别为1.8%、2.8%；对整个指数有一定