上海万科实业发展有限公司工作指引简明手册
说明
一、编制和使用说明
1、编制依据
该手册依据国家有关建设管理法规和万科项目工程管理程序及相关合同条款编制。
2、内容及使用范围
本手册是上海万科实业发展有限公司经理部编制，指导监理公司和各承建商按照国家有关建设法律、法规和万科地产有关工程管理程序开展项目建造工作的指引手册，同时也可以作为项目经理部对各承建商和监理公司是否圆满履行合同的评价依据，同时，也作为万科项目部工程师日常项目管理控制过程中的指引手册。
该手册适用于万科项目部各合作商进场营建过程，主要包括项目的项目营建阶段、竣工验收阶段、物业移交验收阶段及保修阶段中。
3、严格性
监理和各承建商或其它合作方需严格按照合同和该手册规定的程序开展营建活动中的各项工作。
4、内容更新
手册颁布后，遇有制度上的变更或流程上的增减，万科经理部负责变更手册的相关内容。
二、项目部职责
为更好地做好指引手册的执行落实工作，项目部负责：
1、督促和检查监理是否严格按照指引手册的要求开展各项监理工作；
2、督促和检查各承包商和供应商是否严格按照指引手册的要求开展各项活动，是否满足合同
要求及国家有关法律、法规、规范要求；
3、手册内容的更新；
4、依照指引手册规定开展自身的项目工程管理工作；
三、注意事项
1、各合作方对手册有关程序产生疑问时，可向项目部咨询，联系电话：021-********；
2、保密：本手册仅供万科项目各合作方使用查阅，未经项目部书面特别授权，不得供其它人员借阅、复印或以任何形式加以使用。
上海万科实业发展有限公司
经理部
目录合作方进场须知速查表
项目简介
工程文件传递流程
现场安全文明施工管理制度
变更签证管理办法
工程进度款和结算管理办法
甲供材料设备管理办法
工程会议制度
项目质量管理办法
图像记录和报送规定
监理月度考核奖罚办法
支持性表格
合作方进场须知速查表
以上日期如遇到节假日则顺延到下个工作日
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项目简介
1、项目概况
补充
2、项目部管理架构及职责
万科项目经理部，负责项目营建工程中的质量、进度、投资控制，其主要职责如下：
工程文件传递流程
1.目的
规范万科项目经理部、承建商及监理、设计等合作方之间工程文件传递的及时性、适用性和有效性，以保障工程文件的可追溯性。
2.适用范围
适用于万科项目各合作方之间文件的编制、传递、归档。
3.术语和定义
工程文件：在此特指项目管理部、监理单位、各承建商和其它合作方在工程程建设过程中产生的与工程建设相关文件资料的总称；
4.原则
专人负责原则：项目建造过程中，各合作方都必须配备专职资料管理员或项目秘书，负责所有工程文件的接收、标识、登记、发放、回收、移交及归档工作；所有经资料管理员登记的文件均为有效文件，代表收文方已知悉文件内容；业主方由负责文件管理工作，所有承建商的往来文件必须通过项目秘书，严禁通过主管工程师传递往来文件。
时效性原则：项目建造过程中，各方间往来文件必须及时，通常各方间往来文件传递在签字签收后不超过48小时内回复，如超过时限无回复，则代表该文件内容已被知悉并接受；特殊文件（签证、进度款）的传递时限见具体的流程，如超过此时限提交经济类文件，该月工程进度款暂缓支付。
可追溯性原则：所有往来各方的文件必须做好收发文记录工作，签收姓名、时间，做为文件送达生效的记录凭证，同时文件存档由各相关单位按照各自制度归档，以便查阅和追溯。
传递流程唯一性原则：为保证传递流程的及时性和准确性，监理公司做为文件流程传递中心，各方文件需通过监理方传递，同时监理备档一份，监理方必须及时传递，传递时限为不超过当日或12小时，各方间的文件传递流程需按照以下流程传递，禁止跨越此流程传递文件。
时间唯一性原则：原则上要求，各方往来文件应集中在一定时间，项目部每日下午4：00开始为当日文件传递时间。
严肃性原则：任何单位均不能拒绝签收其它方的任何往来文件，对文件内容持有异议，应以书面文件的形式回复。
表格统一性原则：各承建商的往来文件需按照各自文件规定，统一样式，进场时需提交各项往来文件的模板给监理和业主备档，往来文件按照提交格式行文并编号备档。
5.支持性表格
常用工程用表格式：
1.《工程业务联系单》格式
2.《工程委托书》格式
3.《工程违约索赔通知单》格式
4.《工程委托书》格式
5.《工程业务指令单》格式
6.《设计变更单》格式
7.《增加工程现场签证单》格式
8.《奖励通知单》格式
9.《扣款通知单》格式
10.《甲供材料、设备采购申请计划表》格式
11.《材料设备验收表》格式
12.《在建工程总包单位工作质量评分检查表》格式
13.《付款申请报告》格式
14.《进度款封面》格式
15.《进度款编制说明》格式
16.《进度款清单》《月度完成工程量清单表》格式
17.《月度资金计划》格式
18.《进度款形象进度》格式
19.《变更签证申报汇总表》格式
20.《工程结算工作交接单》格式
21.《工程结算资料确认单》格式
22.《结算款申请封面》格式
23.《结算款目录》格式
24.《工程量及单价表格（合同内）》格式
25.《工程量及单价表格（合同外）》格式
26.《工程周报表》格式
27.《会议签到表》格式
28.《监理工程例会会议纪要》格式
29.《月度质量文件汇总表》格式
30.《工程日报表》格式
31.《质量检验批要求表》格式
32.《监理月度考核数据记录表》格式
33.《监理月度考核评议表》格式
34.《监理月度考核汇总表》格式
35.《在建工程建设监理工作质量评分检查表》格式
36.《监理大纲审批表》格式
37.《监理规划审批表》格式
38.《监理细则审批表》格式
现场安全文明施工管理制度
1.目的
通过预防及控制措施，督促各承建商做好现场安全文明施工管理，已达到万科房地产公司关于现场安全文明施工要求和国家有关规范要求。
通过预防及控制措施，减少项目施工过程中出现安全事故的概率。以及改善施工作业现场形象及环境。
明确总承建商和各分包商（含业主方直接分包单位）关于现场安全水电接驳和水电费分摊、垃圾清运等等问题，减少纠纷。
2.适用范围
万科项目施工过程的工程安全文明施工管理和控制。
3.术语和定义
业主方/甲方：万科经理部；
监理方：修改
总承建商：各组团的土建结构施工总承包单位；
分包商：总承包商直接分包单位和甲方直接分包单位；
4.要求和程序
业主方对于现场安全文明施工的通用要求为：
?方案：总承建商进场一周内需提交专项安全文明施工管理措施和现场平面布置图、生活区
规划图给监理方审批，监理方审批和取得业主同意后方可实施。（可含在施工组织设计中）
?临建搭设：总承建商现场办公室和生活区工人宿舍等临建搭设需采用活动板房搭设，部分
用房（配电房、宿舍厕所、食堂）可采用砖砌结构搭设；分包商的现场办公、材料堆放、
生活区搭设需报业主房协调、审批后才可实施。
?场地硬化：总承建商负责和必须将整个承包范围内施工现场主要施工道路、加工场所、生
活区院内场硬化。
?垃圾：总承建商必须在施工现场设置集中的垃圾堆放场所，该场所需作简易围闭处理，各
承建商需工完场清，将垃圾堆放到专用垃圾场，总承建商负责日常的施工场地清理和垃圾
外运，外运费用由各承建商按照合同金额分摊。
?脚手架：脚手架必须采用悬挑脚手架，加挂安全网，设置楼层分割和楼层号标识牌。
?安全通道：施工现场所有人员出入口、材料运输通道必须采用脚手架搭设、铺设双层竹架
安全通道，并悬挂相应警示标识牌。
?十牌二图：各总承建商需在施工现场明显位置设置十牌二图，方式需经业主方审核。
?封闭管理：总承建商负责其承包范围内施工现场和生活区的全封闭施工和管理，需搭建专
用值班室，设置专职保安人员管理；施工现场围板建议采用可多次利用的钢结构围板，生
活区围板可采用砖砌筑围墙。
?水电接驳：业主方负责提供给总承建商施工用电和施工用水的水电接驳口，此水电接驳口
为变压器总配电柜和总市政水管；总承建商负责提交现场施工用水用电专项方案，经监理
方和业主方审批通过后实施，进行现场布置；各分包商进场的水电接驳从总承包商分配电
箱和分支水管接驳，总承建商必须无条件提供给各分包单位水电接驳口，分包单位进场需
交纳1000元水电押金给总包单位，所用电费和水费由总包单位直接收取，业主方只负责并
负责总承建商的每月抄表和分摊及工程款扣款。
?运输设施：总承建商按照合同条款，在运输设施（塔吊、提升架等）正常的使用期间，应
无偿提供给分包商使用，分包商使用运输设施应当服从总包管理。
?责任：总承建商对施工现场内的安全文明施工负有全责，各分包单位需服从总承建商的管
理，总承建商有权利和义务对分包单位不符合现场安全文明施工项进行处罚，（需报监理和业主）。监理方负有检查和督促各承建。
?危机处理：当现场出现工伤或其它危机情况时，总承建商必须第一时间通报监理方和业主
方，不得私自通知其它第三方，由监理方和业主方负责更上层级的通报，危机情况处理需参照危机处理程序。
?检查：监理方每月组织两次施工现场所有承建商的现场安全文明大检查，时间为每月5日
和20日（逢假期顺延至下个工作日），监理方按照国家有关安全评分表格进行检查和评分，并提交检查报告和评分给业主方备档，对于评分当月两次检查，得分低于60分的总承建商给予10000元的经济处罚，同时，停工整改。
?最佳承建商：业主方根据监理方提交的两次现场安全文明施工检查报告和现场施工质量、
进度、履行合同的程度，每月30日结合《在建工程总包单位工作质量评分检查表》进行检查评分，评定最佳承建商，并给予奖励，同时对得分最低的承建商给予通报批评。
?处罚规定：对违反现场安全文明管理规定，业主方将给予处罚
5.支持性表格
《在建工程总包单位工作质量评分检查表》格式
《施工现场安全文明管理规定》
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变更签证管理办法
1.目的
确保当业主发出的变更，承建商能及时进行修改，反映到现场施工过程中。
确保发生的各类变更和签证能得到识别及保持归档，且能及时反映到相应的文件、协议或合同、工程造价修改。
理清设计变更签证流程，保证承建商能及时进行变更签证单结算和支付。
2.适用范围
万科青浦项目各承建商在工程项目建造和交付维修保养全过程。
3.术语和定义
设计变更：指由设计单位或业主工程师直接发出的，对原设计图纸进行的修改或补充，包含承建商和监理单位提出的优化和变更（需经业主审核认可后），已设计变更单的形式发出。
工程指令单：是指业主工程师发出的新增加工程内容或其它涉及到费用变更的指令。
工程联系单：是指业主工程师发出的对工程现场项目质量、进度等方面的要求，不涉及到费用变更。
4.原则
书面原则：现场所有的变更和修改，均必须有业主书面的变更单和指令，业主工程师可先口头指令承建商施工，但必须在3日内补发书面指令给承建商。没有书面指令，承建商不得申报变更签证和费用。
一单一算原则：一个设计变更或工程指令单对应一份工程签证单，一份工程量计算书，且应核对合同。
时效性原则：每月20日施工单位应提交截止本月已发生和完工的签证单。签证时效为30天，如当月没有申报，可在下月工程进度款中申报，再次超过此时效，变更签证单不予认可。
多级审核原则：设计变更和指令单下发2天内，承建商需提交报价书（含计算书）给业主工程师确认预算工程量，在现场施工过程需由监理做好图像记录，完工后在7天内需组织业主工程师和监理现场确认工程量，监理和业主工程师在2天内核对最终完成工程量，返回承建商。（如属隐蔽工程，必须在其覆盖前签字确认。），承建商每月20日上报。
独立准确原则：在承建商提交的工程签证单的审批意见，要求监理工程师签署独立、准确意见，有独立计算式，严禁签署“工程量属实”、“请甲方审批”等模糊意见。
原件结算原则：变更签证的结算必须要有齐备的、有效的一份原件（含业主下发的设计变更单或工程指令单、签证单、工程量计算书）和两份复印件，并加盖公章。
标准表格原则：所有的设计变更及现场签证单都必须使用万科工程项目的规定和下发的标准表格。
5.流程
见下页
6.支持性表格
《设计变更单》
《工程指令单》
《工程联系单》
《变更签证单》
《变更签证申报汇总表》
流程：
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工程进度款和结算管理办法
1.目的
理清流程，确保承建商和监理公司按照万科有关工程款申报制度中关于申报、审批时间、流程、申报标准表格等各项要求进行工程款申报，确保工程款及时支付，保障工程顺利进展。
督促各承建商按照有关要求做好资金计划申报，提高公司资金筹集准确性和资金运用效率。2.适用范围
万科项目各承建商在工程项目建造和交付维修全过程。
3.术语和定义
工程进度款：指各承建商按照合同条款，按月或按进度形象结点对已完工程的进行的工程进度申报款。
工程结算款：指承建商承建的工程内容，按照国家有关规范，通过政府相关职能部门竣工验收后，按照合同总价款、变更签证增减款项，水电费扣除款项、其它奖罚款项、甲供材料款项等进行结算申报的工程剩余款项。
资金计划：指承建商每月提交的按照工程实际进度和计划进度，进行工程款项的申请，包含已支付款项，申请款项、甲供材料款项等资金申报资料。
4.原则
多级审核原则：承建商提交的工程进度款申请和资金申请必须通过公司内部审核，加盖公章后，报监理公司审核，监理审核后，提交业主审核，进入业主审核和支付流程，承建商和监理公司对其提交的数据和审核结果负责。
时效性原则：各承建商必须在每月20日，提交进度款申请给监理公司审核，监理必须在2天内审核完毕，提交业主审核。承建商应及时申报、同时做好收发文记录，监理应及时审批并转交业主，如每月23日，进度款申请书没有到业主方处，业主将暂停支付该月进度款，顺延到下月工程款中支付。
准确性原则：各承建商必须按照工程实际进度和实际完成量申请工程进度款和结算款，并提交资金计划，同时，监理应认真审核，如资金计划和实际工程进度款支付差距超过20%，业主将给予经济处罚。
表格统一原则：工程款申报和资金计划需按照万科制定的表格填写和申报，应承建商上报表格错误，自行承担工程款推延支付的责任。
完整性原则：工程款申报的手续需齐全，一份完整的进度款申报报告包括：申请报告、封面、编制说明、清单、资金计划、形象进度、变更签证申报汇总表、变更签证单、月度质量文件汇总表。一份完整的结算款申报报告包括：验收证明、竣工图、申请报告、结算封面、目录、工程量及单价表（合同内）、工程量及单价表（合同外）、签证单原件、甲供材料应供量计算书及超供/节约材料款计算书、水电费、总包管理费、奖罚单、扣款单等往来款项计算书。
5.流程
（见下页）
6.支持性表格
《进度款申请报告》格式
《进度款封面》格式
《进度款编制说明》格式
《进度款清单》格式
《月度资金计划》格式
《进度款形象进度》格式
《变更签证申报汇总表》格式
流程：
工程进度款申报：
工程结算流程：
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甲供材料设备管理办法
1.目的
理清流程，确保承建商和监理公司按照广州万科有关甲供材料办法进行材料计划编制和申报、材料进场和验收、材料使用、甲供材料价款结算。
2.适用范围
东莞万科金域华府项目各承建商在工程项目建造和交付维修全过程。
3.术语和定义
甲供材料设备：指业主方直接和供货单位签订采购合同，由甲方负责支付货款，采购进场，提供给承建商在施工过程中使用的材料或设备。
三方订货材料：指为保证各承建商承包范围内的材料及设备的订货质量和供应时间，由甲方、乙方以及供货方三方共同签订采购合同，甲方代乙方直接向供货方支付合同货款，货款从任何支付乙方的工程款中扣除，采购的材料。
实时限价材料：指由甲方直接限定采购价格，由承建商自行签订采购合同采购的材料。
4.主要材料设备：
甲供材料：商品混凝土、内外墙涂料、屋面瓦、外墙面砖、楼梯地砖、楼地面砖、花岗岩、灯具、
配电箱（三箱）、开关插座、电线、电缆、给排水管材
实时限价材料：成品烟道、聚苯乙烯保温板
（不限于以上材料设备）
5.通用要求
材料计划：承建商应在收到施工图纸（或部分图纸）后7天内或每月20日，按照《甲供材料、设备采购计划表》格式编制和提交材料、设备采购计划表，承建商不及时上报或上报数量、规格有误，责任由承建商自行承担。
运输和保管：总承建商已收取材料的采保费，材料货到现场，需要承建商自行现场搬运和保管的，承建商负责搬运和保管，不得再向供货单位或业主方收取搬运和保管费用。
入库与验收：在甲供材料、设备货到现场后1小时内，承建商应组织业主工程师、监理、供货单位，四方共同验收，验收填写《材料设备验收单》，验收后材料保管责任由承建商自行负责。如逾期没有验收，视为承建商已认可材料、设备数量、质量等验收要求，其以后看管责任和质量由承建商自行负责。
材料包干和损耗：承建商按照合同规定的工程量和设计变更引起的调整工程量套用相应损耗比率包干使用，因承建商自身原因，导致材料的超标采购，业主方将从当期工程款中扣除超支材料、设备款项。
7.支持性表格
《甲供材料、设备采购计划表》格式
《材料、设备验收表》格式
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工程会议制度
1.目的
明确工程例会会议制度和会议流程，使万科项目工程会议程序化，提高工程会议效率；
明确会议议题和各项要求，使工程会议能够及时、正确的反映和指导现场施工，提高会议的效用；
2.范围
适用于：万科项目每周的监理工程例会和各种工程专题会议；
3.实施细则
1实施要求
1.1会议时间：每周的监理工程例会于每周2下午2:00召开，各种工程专题会议根据现
场实际需要召开，所有的会议召开时间应控制在2个小时以内，做到高效；
1.2会议地点：根据会议情况和会议形式在业主会议室或总承包商会议室召开；
1.3与会人员：根据会议形式，由各承包商（包括分包商）项目经理或现场负责人、总
监理工程师/监理工程师、业主代表及业主工程师、其它与会人员出席；
1.4会议议题：
1.4.1监理工程例会会议议题主要为通报上周现场施工质量、进度、安全文明施工等
进展情况及安排下周工作；配合协调解决各承包商、各工种、各工序间的相关
问题及承包商提出的需协调解决的问题；
1.4.2其它工程会议分为常规性专题会议和非常规性会议，常规性会议主要指图纸会
审交底、竣工验收等专题会议，非常规性专题会议主要指为解决项目经理部无
法按常规程序处理的问题而召开的协调会议；
1.5会议制度：
1.5.1各与会人员需准时参加会议，如迟到则可能导致50元/次的罚款，没有特殊原因
不得无故缺席，否则将导致200元/次的罚款，如有特殊原因，需提前和业主代
表请假，批准后才可缺席，各与会人员需在《会议签到表》上签名；
1.5.2监理工程例会，各与会人员需携带上周会议纪要和会议准备资料（如周报表等）
出席会议，如没有携带，将可能导致50元/次的罚款；项目部内部会议，各工程
师需携带上周会议纪要出席；
1.5.3监理工程例会，各承包商需提前准备周报表，并于每周1下午3:30之前报送监
理公司、监理公司需于周1下午5:30之前将汇总的承包商周报表报送业主项目
秘书处；
1.5.4监理工程例会进行过程中，各承包商需言简意赅，有条理和逻辑，所有的汇报
和提出问题必须在上报的周报表中反映，承包商提出的问题，业主工程师和监
理工程师需及时回答，必须明确到部位、责任人、时间，作为会议纪要决议；
1.6会议纪要的整理
1.6.1监理工程例会和其它工程专题性会议纪要由监理公司及时整理，其中每周的监
理工程例会纪要需按照《周例会纪要》模板整理，每周3上午12：00前，必须
将本周会议纪要上报给业主项目秘书处，（需同时提交电子文档）经过业主代
表审核签字生效后才下发，时间不迟于周3下午5:00；
1.6.2监理工程例会纪要和其它专题性会议纪要统一由监理公司下发各承包商，各承
包商需签收，会议纪要形成的要求和决议，各承包商需及时遵守执行，各承包
商在收到会议纪要后应及时予以核对，如有疑惑或异议，应于收文后24小时内
以书面形式进行返馈，否则，则无条件执行；
1.6.3监理工程例会召开时会对照上周的会议纪要和承包商上报的周报表检查本周的
完成情况，如会议形成的决议，相关责任单位需及时跟进落实，否则业主工程
师会根据情况采取经济处罚或其它处罚措施；
1.6.4监理工程例会会议纪要整理的情况和及时性以及会议组织的效率和效用会作为
监理公司月度考核奖金发放的一个评价依据；
1.7会议流程
1.7.1工程例会会议流程（见下页）
4.支持性表格
1.《工程周报表》格式
2.《会议签到表》格式
3.《监理工程例会纪要》格式
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项目质量管理办法
一、编制说明
1.该质量管理办法是结合《建筑工程施工质量验收统一标准》GB50300-2001和《上海市建筑
工程竣工验收技术资料统一用表》编制；
2.管理办法中涉及到表格为根据万科项目的建设内容和建筑工艺而挑选的部分表格，如有漏
项仍需按照统一用表填报；
3.万科项目质量管理中，涉及到检验批等标准可能会高于国家标准规定，各承包商和监理公
司需按照此管理办法中规定执行；
二、目的
1.提高万科项目施工质量，加强过程控制，提高最终建造产品的质量品质；
2.督促、检查各承包商和监理公司按照国家制定的质量验收标准和本管理程序开展各项工作，
提高其质量管理水平和质量意识，持续改进施工质量；
3.梳理各项质量表格和质量管理流程，明确项目工程师的各项质量管理要求，提高整个项目
部的质量意识和管理水平，同时，也为项目工程师月度考核提供依据；
三、范围
适用于：
1.万科项目所有的总承包商、分包商开展项目建造工作；
2.万科监理部的开展工程质量控制管理工作；
3.万科项目部工程师开展日常的质量管理工作；
4.只适用于项目的主体和初装修阶段，不适用于二次精装修阶段和交付使用阶段；
四、实施细则
1.实施要求
1.1各承包商需及时按照施工流水段、分部分项工程、检验批要求、对照《上海市建筑工程竣
工验收技术资料统一用表》中表格的规定和填写方法，填写各项质量验收记录文件报送监理签署，并将当日的发生的所有质量记录文件编号归档；
1.2各承包商的日报表中需反映当日进行的检查验收和生成的质量记录文件编号，并将当日的
日报表和质量记录文件报送监理；
1.3所有的质量记录文件数量要求最少为3份，其中原件作为各承包商最终竣工验收，报送档
案馆存档文件，监理公司和业主项目秘书处各备档1份复印件；
1.4监理公司收到各承包商的工程日报表和质量记录文件后，需填写日报表中需由监理填写项
目，并将承包商上报的质量记录文件归档，并于次日上午10：00前报送一份复印件给业主项目秘书处备档；
1.5项目秘书负责所有报送资料的归档整理，各组团工程师和水电专业工程师需协助项目项目
秘书进行归档整理，各主管工程师也有责任审核承包商填报的《万科项目月度质量文件汇总表》和《工程日报表》数据填写的真实性，并提出意见；
1.6所有的质量记录文件需及时填写，严禁承包商事后补作资料，同时也严禁各监理工程师和
业主工程师事后补签资料；
1.7每月各承包商需填写并呈报《万科项目月度质量文件汇总表》，另呈报给成本部的《月度
完成工程量清单表》中增加技术资料栏一列，同时，业主工程师也会核查该文件的真实性，有