中国商业地产现状及发展趋势
前言
2008年，太不平凡，也太多磨难。
2008年，中国商业地产经历了自己春夏秋冬。无论是地震雪灾，还是奥运成功举办，无论是国际金融海啸，还是中国宏观经济调控，房地产领域中“狼来了”终于变成了现实，整个行业投资者、消费者心理预期都受到很大震荡和挫折。
我们即将走进岁末，在岁末年初之际，全国工商联房地产商会商业不动产专业委员会邀请了行业近20位不同领域专家学者与专业人士，对2008年商业地产相关政策、各领域一年发展进行了研讨、总结和梳理、对2009年商业地产发展大势有一个预测，供业界参考！
综述
2008年由美国次贷危机引发全球性金融危机，有专家学者称为金融瘟疫，但目前对我国经济发展会影响到一个什么样程度还不太绝对明朗成为众多经济学家和专家共识。然而，对于目前由美国次贷危机引起世界性金融危机，目前把它说得太厉害了，好像我们到了崩溃边缘，其实不是这样。但我们又不能低估，要有一定思想准备和防范措施。
商业地产对中国国民经济发展能够起到拉动作用，而且能使国民经济持续向前发展已经显现。商业地产也是国民经济发展重要增长点。一个国家经济发展需要“三匹马车”，即固定资产投资、消费与对外贸易。固定资产投资中有很重要一块就是商业地产，扩大内需也要靠商业地产。
目前中国高端商业地产、中端商业地产、低端商业地产在每一个地区分布仍然不均匀。在2008年宏观经济出现比较大回落情况下，出现大动荡或者不可知
因素依然存在，但在各种变量比较复杂情况之下，商业地产受到冲击还是比较小行业。
商业地产开发总结
上半年：
随着中国对外资零售限制取消，国际零售商得以有机会进入中国这个世界上最大消费潜力国。一方面，大量零售商进入中国市场，推动了我国商业地产发展，另一方面，大量商业地产项目正在兴建之中，呈现出供求两旺现象。
随着住宅市场饱和与走低，更多有实力开发商进入商业地产领域，出现了一大批优质商业项目，行业总体水平在2008年有明显提高，不仅是开发商和投资者开始成熟，整个产业链成熟度也在相应提高。
主要大中城市商业地产供应关系无明显大起大落，市场价格相对平稳，但随着进入年中，供应量和空置率开始互相不断提升。
商业地产开发多元化趋势在2008年得到体现，除了传统大房地产开发商以外，商业经营者成为市场绝对新军，别领域进入商业地产开发也成为2008年商业地产一大特点。
诸多开发商和商业企业上市前拼命跑马占地和上市后财大气粗建地，都对商业地产招商和开发起到了巨大推动作用。
大城市人口向郊区扩散现象开始成型，新居住区形成并产生新消费需求，为郊区商业地产开发提供了基本条件，开始出现比较看好区域性商业中心。
老城区商业升级换代和商业地产开发热点逐步向郊区化发展成为2008年许多大城市重要特征。
下半年：
中国商业地产投资总体在稳定中开始出现减缓，总量供过于求、空置率开始增高，各地发展不均衡差距开始拉大。
随着世界性经济危机影响，中国也没能避免。世界主要投资中国投资机构和银行受经济危机影响，对中国投资承诺无法得以实现，另外，特别是中国部分媒体过大过快夸张世界性经济危机对中国危险性和危害性，国内投资机构和商业地产开发商也放缓了投资与开发步伐，整个商业地产投资在局部地区出现了停滞状态。
受住宅市场从2007年年中开始出现低迷影响，直接导致商业地产2008年下半年开发商直接面临着资金缺乏，同时，做商业地产开发商一般都是从住宅转做商业地产,甚至拿做住宅赚钱来推动商业地产发展,由于住宅市场急剧萎缩,直接导致了商业地产项目进一步投资，并且影响面还相当大。
中国商业地产主要通过销售或租赁方式回笼资金,在2008年下半年股票、基金等金融市场不稳定情况下,资金大幅缩水，也是直接影响商业地产投资萎缩重要因素之一。
随着世界性经济危机影响，消费者购物尤其是与房地产相关建材、家电和家具家居，中高端商品以及“吃喝玩乐”消费也开始下滑,导致众多商家开店热情和速度降低，有大型连锁商家甚至停止了扩展，影响了商业地产招商，延缓了商业地产开发和运营。
小结：
2008年整个一年，中国商业地产在发展过程中始终饱受资本缺乏、零售资源稀缺、规划上缺陷、粗放运营管理等客观因素困扰。
国内一些大城市商业多中心格局开始初步形成，商圈由概念开始变为现实，但并没有出现销售与开业运营兴旺期待局面。
经过前两年开发与运营，很多城市副中心和区域商业中心地位在2008年开始越来越巩固，这些地方形成了城市副中心和区域商业中心，并拉动了所在地商业以及商业地产发展，但速度也有放缓趋势。
在国内二、三线城市商业地产发展水平相对落后局面在2008年开始有所提升，尤其是内地城市，包括一些省会城市，商业发展水平相对比较落后局面在2008年也开始转型；商业模式比较简单，业态比较传统，以百货、大卖场、商业街、批发市场为主要形式国内二、三线城市商业地产在2008年也有所改善。
缺乏创新商业概念和差异化业态、整体资金实力不强和中长期资金品种几乎空白、系统和长期运营能力偏弱、专业细分化和跨界人才匮乏和流动性加快，包括以销售商铺为主模式依然占主导地位，仍然是2008年中国商业地产发展问题。
在销售难前提下，很多开发商开发商业地产项目开始被动持有，但由于缺乏开发与运营管理经验，增加了持有难度，也延缓了招商和开业进度。
销售、招商、融资三难仍然是困扰商业地产整体水平提高和持续健康发展瓶颈。当然也出现了一些商业地产项目整体销售和合作开发多样化方式，一些主动持有并运营成功案例和专业商业地产开发商也正在可喜涌现，但短期内还无法成为主流。
销租
商业地产租售价格上半年在中国主要大中城市无明显大起大落，市场租售价格相对平稳，但下半年开始出现下降趋势，有城市商业地产项目基本上无法启动，不能按时开工和开业项目开始明显增多。
招商
受大势影响，整体商业零售市场竞争空前激烈，无效商业面积供应亦呈现出了进一步加大趋势，诸多建成商业地产未能符合商户需求，在招商时遇到较大困难，“招商难”成为商业地产项目招商共性。
商业地产行业竞争更多从开发转向招商竞争，单纯依靠炒作概念商业地产项目出现较大招商压力，真正招商成功者甚少，直接导致开业推迟或者根本无法开业。
趋势
2009年将是一个机遇与挑战并存年代。全球经济低迷影响中国商业地产增长有限，投融资与并购压力仍然不减。
2009年住宅开发仍然备受宏观调控冲击，相对商业地产而言受到政策性影响依然较少，客观上推动了更多房地产企业向商业地产进行战略转型，但对一些资金实力较弱和融资渠道狭窄企业，也面临着严峻考验甚至被迫和主动退出；即使是一些资本型品牌企业，由于受到短期变现和年报压力，特别是持有物业长期经营综合检验，也会调整对商业地产特别是持有物业投资战略和组合策略。
另一方面国家出台一系列政策积极扩大内需，相对会拉动商业服务业发展，并为商业地产发展提供了基础。
随着很多大房地产开发公司战略性转型，进入商业地产已成必然，其标志是大公司都会明确或者调高各自持有资产，组建自己商业地产专门投资与运营管理机构，商业地产集团化开发和连锁经营将会成为开发主流。
随着国家扩大内需政策实施，通过城市基础工程建设和新区发展，商业需求也会增加，商业拓展会出现多中心和差异化局面。
受到城市化进程加快因素驱动，中国二、三线城市规模和城市建设普遍面临升级需求，商业地产规模会进入一个放量扩展阶段，层次化、多元化消费需求也将直接推进商业地产发展。
城市化在未来五年带来新增人口是1.2亿，每年新增城市人口2400万，城市大众化消费市场每年大概增加900亿，增长非常可观，直接刺激商业地产发展。
城市化改变了城市扩张布局，城市群发展将极大推动二、三线城市发展和消费升级，比如说珠三角城市群、长三角城市群、环渤海城市群等等，这些城市群都是近些年形成并壮大，一些城市和二线城市轨道交通开通和增加以及城市之间通过高速公路连接也将刺激国内消费升级，相对助推商业地产发展。
随着中国中产阶级兴起，引发消费者结构变化，2009年会带来商业地产质提升，并且会打破传统商业模式，随着消费升级，商业地产供应也要升级。业态类别会更加多元化、个性化、时尚化，分层消费和主题商业模式将成为发展重点。
根据中国很多城市目前发展现状和未来发展潜力，确定了许多区域商业中心和区域商业副中心。这些规划中或者已在建设发展区域商业，会逐步向“多心多点”格局转变，区域化消费将成为主流，无疑将是2009年中国城市走向多商圈标志，必定拉动商业地产发展。
在商业地产发展初期，开发商之间竞争主要是营销和招商。2009年行业竞争将是全方位，从选址到设计，从招商到营运，从资本到品牌。
受金融危机以及国家信贷政策影响，必定会对持有物业造成新压力，中小商业地产开发企业在商铺散售逐步疲软情形下，还有可能进一步继续被边缘化。
受商家开店拓展速度减缓，对商业地产选址会更加有针对性，必然会实行选址优化策略，也将导致商业地产优质物业之间激烈竞争。
房地产金融
总结
2008年中国房地产金融上半年和下半年出现了冰火两重天形势。
上半年楼市疯狂最后一冲以及与大陆房企、香港、新加坡，甚至美国、英国和德国等国家缤纷上市成为中国房地产饕餮大宴，各种金融创新呼声和实验也风起云涌。但是，随着下半年国家宏观调控量变到质变显效，包括各种天灾人祸消极气氛蔓延，特别是美国金融海啸从天而降以及中国媒体渲染放大，以地产领袖
王石(王石博客,王石新闻,王石说吧)首先唱衰中国楼市，万科率先降价驯熟弥漫全国，中国房地产业开始进入迷茫期。
商业地产虽然是传导最慢和最抗跌但也无力规避和幸免。商业地产融资信贷总量和品种本来就单一，原来就系统缺失，金融创新步伐放缓或前景更加不明朗，限外加剧和外资大本营起火自救和抽紧，再加上投资市场消极和悲观，商业地产融资无疑雪上加霜！但依然有像美国黑石基金等中长期资金和国内战略性专业投资机构等，如万达逆市而动，一是看好中国资产市场和资产价格，二是借既“趁火打劫”，以更低价格收购相对优质商用物业和核心土地资源。
趋势
以商务部等部委力促开放RETIS通道和银行对商业地产项目贷款区别对待呼吁得到了国务院和金融监管部门响应，而全国工商联房地产商会及商业不动产专委会等相关协会组织大力推动，民间机构和资金跃跃欲试，特别是相关法律和税收制度完善和准备，虽然国际金融大势不好，但中国实体经济相对稳定、金融创新严重滞后和资金流动性过剩也为中国，特别是商业地产金融突破提供了扎实基础。
我们有理由相信也期待以REITS为象征金融创新2009年将会破冰，而中国银行以资产抵押为本体机制和不符合商业地产开发和运营特点短期融资理念和模式与国际化尽快和真正意义上接轨将是中国商业地产健康持续发展根本出路。
零售业
总结
一、商业网点
市级商业中心：2008年市级商业中心取得成绩不容置疑，在一线城市依然出现开发过度，体量过大，在透支中存在冰火两重天现象；在二、三线城市商业网点处于结构升级中，现在可开发用地也不多。2008年消费结构继续升级，上
海外滩和南京路、北京王府井都处于置换上档次层面，称谓“腾笼换鸟”。2008年市级商业中心高档商品结构升级明显，国外一线品牌进驻主要商业街区为首选，国内品牌和老字号开始无奈退出。
区级商业中心：2008年区级商业中心建设则比较差，开始被边缘化了。实际上，区级商业中心建设好坏，和社区商业一样，同样关系到老百姓生活质量，直接影响整个城市宜居程度。在当前形势下，有变现置换趋势。区域型购物中心是区级商业中心和社区商业比较理想商业配套，是比较好购物场所。因此，“区域型购物中心”发展时期2008年已经来临。
社区商业：社区商业关系到“便民、利民、为民”，方便和提升老百姓生活质量，商务部视为民生大问题，抓很紧，各地商务主管部门抓也很紧，作为政府为民办实事工程，因此发展很快，但由于前几年一些特殊原因，加上早期在开发住宅时，开发商规划存在漏洞，造成欠帐太多，2008年还账速度虽然加快，欠帐短期内还是没还清。社区商业目标人群是当地人，满足基本生活用品(柴米油盐酱醋茶)与饮食服务消费，2008年市场还是大，比较稳定，增幅没有大起大落，收益固定。
专业市场和特色街：2008年依托和间接依托产业集群专业市场和特色街经营都比较好，如义乌小商品城，杭州丝绸城，上海七浦路服装批发市场，北京马连道茶叶一条街等。专业市场和特色商业街对地方经济发展、就业、税收、方便购物等方面在2008年得到了很好体现。但类似二级批发专业市场开始弱化，创意商业地产开始异军突起。
二、购物中心
（1）国际购物中心
根据国际购物中心调查，零售市场在越南、印度、俄罗斯、中国、巴西等新兴国家非常具有发展潜力。说明在未来一年或几年之内国际金融机构对这些国家投资关注程度会进一步加强。这其中包括因素不仅是经济发展速度和投资空间，也包括政治形势稳定和政府采取政策。
越南零售市场大门已经向全球零售商们打开，并出台了在2010年之前鼓励大规模建设批发和零售等商业地产政策，极大地吸引了国际投资公司注意力；2008年，印度零售总额预计会达到5110亿美元，使得这个市场更具吸引力；俄罗斯经济发展主要经济来源还是依靠原油和天然气，据统计，俄罗斯人60%收入都消费在零售上，使得这个国家零售市场具有非常大潜力，现在消费趋势已扩展到了二、三线城市。
中国零售市场目前大部分由大连锁经营企业，比如沃尔玛、家乐福等所控制，而且主要集中在一线和沿海城市。依然存在零售品牌资源不足和部分开发商前期比较盲目地开发大型购物中心造成。
（2）国内购物中心
2008年新近落成大型综合购物中心已经迅速成为不少城市商业零售市场主力军，随着以美式MALL为代表大型综合购物中心落户中国等大中城市，中国零售业全面对外开放，几乎所有大中城市都已经或计划建设大型购物中心，这就为商业地产商发展留下了巨大市场发展空间。
随着2008年下半年全球经济危机影响，国内购物中心开发方面其数量增长趋缓，存量消化和项目调整成为重头。随着整体数量继续稳步上升，新增项目增长幅度可能趋缓。购物中心功能和地位开始加强，从商业设施向公用设施转变，出现购物场所、休闲场所、文化场所、生活场所等。另外，产权结构开始转换，项目收购、项目重组和股权合作加剧，产品形式开始转换，出现形态转化、类型转化和定位转化。操作模式也开始出现转换，住宅和商业开发流程有所调整，分期开业项目进一步增加，主力商家整体租赁形式升温，联合开发模式比例有望加大。
购物中心获利模式面临考验，并且缺乏有效应对手段。经营收益长期性与开发资金不足突出矛盾依然存在。出售商铺、持有物业、上市等三种投资获利模式同时受到考验。
零售商拓展意愿犹存，但开店节奏放缓，购物中心存量项目与新增项目在招商方面开始出现搏弈。零售商主要表现为观望，拓展意愿虽然存在，但策略性观望将占据上风，其次，部分项目未能按时投入使用，零售商开店计划受到影响，由于原有部分项目存在缺陷，影响到与零售商有效合作，原有部分项目将陷入困境。
购物中心经营业绩受到阶段性消费信心下降影响。成熟购物中心，受消费信心下挫影响，租户调整难度增加；待开业购物中心，准租户履约能力下降，开业压力加大；尚在招商购物中心，招商环境和条件发生变化，招商期延长；规划良好、具备运营能力购物中心依然具有很强市场吸引力。
三、主力店
（1）百货业
2008年大城市百货业发展略有饱和，但二、三线城市发展存在不均衡现状。现在百货店雷同现象非常严重，趋同化是正常，趋同化也是发展。趋同化就可以从低级竞争走向高级竞争，从特色竞争走向个性竞争，就会出现个性化，百货公司购物中心化局面开始出现。
（2）超市（大卖场）
作为对商业零售影响巨大民生性综合超市（俗成“大卖场”）在大中城市已被外资占据绝对垄断地位，但在二、三线城市，特别是新区、区域和社区商业中心，本土化中型超市和小型超市开始呈现蓬勃活力，极大地满足和丰富了人们日常生活。而一、二线城市高端商业中心则出现主题化和特色化类型超市，如进口商品超市和生鲜、化妆品和书店等主题超市。
（3）次主力店（区）
随着购物中心和大型MALL遍地开花，几乎每个级别城市都在建和开业大型商业中心，由于国内外知名主力店资源有限，尤其是主力店租金杀手效应，越来越多购物中心开始拒绝主力店进驻，而更多采用国际通行次主力店、主力区和买
手店等大型单店和集成店方式凝聚人气和提高竞争力、租金水平与平效性，如必胜客、俏江南、运动100、纸老虎甚至一些儿童体验中心和教育服务机构等餐饮休闲和新型业态业种大有成为与主力店平分秋色势头。
（4）院线
曾经给无数中国人带来美好回忆电影院如今已成为与百货和大型超市并行主力店业态，并登堂入室成为购物中心中最凝聚人气和最有效拉动关联消费和同向人群业种，并得到迅猛发展，几乎每个大型商业中心都要引入电影院，并成为新一轮经济危机下零售业中唯一和大众餐饮没有下降业种。更有趣是有统计表明美国历次经济危机中电影都成为广大市民最物美价廉排泄郁闷和寻求快乐方式。
（5）经济型酒店
受美国“次贷危机”影响，经济型酒店国际融资发生困难，受国内经济影响，经济型酒店运营成本有所增加，受物业租金成本上涨，经济型酒店利润有所下降，局部城市经济型酒店竞争有所表现，出租率和平均房价开始有所下降，股市等百姓投资渠道减少和获利能力下降也开始导致经济型酒店有所下降。
中国经济前半年依然持续、健康和高速发展，GDP还是保持一定比例增长，2008年中国经济型酒店绝对数量还是非常小，但中国出游人数在增长，入境人数也同样在增长，老百姓收入和可自由支配时间在增加，这一切导致经济型酒店呈上升趋势。
四、餐饮业
餐饮业在商业地产中份额越来越重要，引起了商业地产商更多关注，特别是在开发招商阶段就非常关注与餐饮业建立联系，也给更多餐饮品牌提供了很多发展商机。全国人均餐饮消费2007年以前始终没有超过1000元，2008年以来达到了1158元。
2008年第四季度以后，发生了全球性金融危机导致经济萧条，在美国，对餐饮业冲击很大，但中国餐饮业并没有受到什么大影响，洋快餐仍然很红火，而
且价格也坚挺。2008年上半年报道餐饮企业会联合起来进行涨价，但基本上没有出现，都是企业自主调整价格。
2008年中国餐饮业继续稳步发展和持续发展，目前来说还是比较乐观。因为餐饮业有高端、中端、低端，高端餐饮可能会受到一些影响，特别是一些商务餐饮和政府宴请活动餐饮。大众化餐饮出现发展好势头。
餐饮业在提升自我品牌、规模化发展、连锁化发展方面步伐越来越快。品牌扩张速度很冷静，也很稳健，不再单纯追求数量，而是追求质量效益。一些好正餐品牌基本不做加盟，完全靠自己经营，靠自己管理团队来发展品牌。餐饮业发展存在需要资本支持现状以求不断取得扩张，并引起了海外投资者关注。大众化餐饮越来越引起了国家重视，引起了社会关注。
趋势
一、商业网点
2009年市区级商业中心市场空间依然很大，前景好。在我国城市发展中，不少城市出现了卫星城和新城(新城博客,新城新闻,新城说吧)，楼盘成片开发而形成大型社区，加上小城镇建设，这些都需要商业设施配套，这就带来了两个问题：一是如何进行商业配套，二是具备了区域商业中心人口支撑，而没有区域商业中心商业设施支撑。
市区级商业中心一是能聚合城市资源，有较完善公共设施配套；二是产业链完整性和互动效应；三是土地资源不可再生性；四是商务物业经营可持续性。因此，在商业不动产中，市级区级商业中心上物业是升值潜力最大物业，是最好投资市场，是抗跌性最强投资产品之一，是财富最安全生存方式，也就是说，在城市发展和经济增长时，具有高增值性；在经济下滑时，具有高抗跌能力和保值性特质，并具有较好变现性，有这些好处，理所当然吸引了众多投资者眼球。
社区商业发展相对落后，但它市场和潜力就越大，它发展空间同样就越大。面对金融危机，现在中央提出一要扩大内需，这是明2009年经济工作重点，“便
民消费进社区，便利服务进家庭”；二是国家出钱9000亿，大力发展保障性住房,这都要商业网点配套，可见是利好，“商业地产发展机遇”历史地落到社区商业发展上。
二、购物中心
（1）国际购物中心
政局稳定将会导致2009年中国零售市场依然会迅速发展，尤其是40岁左右消费者对品牌认知程度和消费能力会进一步提高，巨大人口数量和消费市场会使注意中国市场投资商感到乐观。面对目前经济危机，很多国际投资机构依然看好中国市场，并开始关注中国二、三线城市，在这些城市规划适合当地区域性购物中心，潜力巨大。
（2）国内购物中心
购物中心对于零售商渠道地位和经营价值会得到提升，并将拓宽、改善甚至改变连锁企业经营渠道；不同业种、业态之间相互拉动，使购物中心更加具有生命力；服务于区域性消费购物中心会更加具有发展活力；奢侈品和高档购物中心继续保持吸引力，但开发难度和招商难度依然会存在。
购物中心产品种类在这些城市还是比较单一，产品种类还有大发展空间，完全可以发展一些社区邻里中心，还有地区商业中心等。原来城市商业中心区域存在旧商业改造升级机会，同时有新城市商业中心更始方兴未艾兴。像成都南部新区，重庆北部新区，还有合肥湖滨新区，郑州郑东新区，还有南昌、长沙等都有这样一些城市中心在逐渐兴起，行政中心都已经迁了过去。城市二元化（郊区化和中心化或称旧城改造与新区兴建）正主导着中国城市（镇）化进程和商业地产发展规模和节奏。
三、主力店
（1）百货业
中国二、三线城市百货业将有很好发展时机。随着人们生活水平提高，对品牌意识、对自己消费意识都在提高，反过来讲对商场要求也提高了，所以百货业发展亟待进一步扩大，而且提升整体品牌。目前国际国内一线品牌、国际知名品牌和国内知名品牌开始进入二、三线城市，现在远远不够，中国名牌和区域民族品牌将有很大发展空间，。
（2）超市、大卖场
一些二、三线城市由于地方招商引资强势需求和开发商资金实力不足影响，包括一些新兴商圈拉动市场和消费欲望，国际品牌超市可能会趁虚而入加快布点速度。但在一线城市和一些中心型商业物业将会遇到比较强烈抵制。而一些国内连锁超市和区域品牌超市，如果能降低条件，采取与商业地产开发商共生共荣经营策略可能机会多多。而城镇化和社会主义新农村建设包括经济适用房、保障房和廉租房建设，也会给一些新兴社区超市到来广泛机会。
（3）次主力店（区）
将成为未来一、二线城市中心型和特色型购物中心主流业种，将会成为一、二线城市区域购物中心和二、三线城市都心型购物中心与主力店平分秋色业种，将会成为二、三线城市区域购物中心辅助业种。而一些近年来以专业店如国美电器等为主题模式品牌专业店将会以旗舰店和专业店独立形式重新回归百货店、购物中心和商业街。
（4）院线
院线购物中心化和混搭化（与文化娱乐、餐饮休闲和电影衍生产品如发布会、专业报刊书籍和偶像产品等业种互补和搭配）将成为主流。
（5）经济型酒店
2009年经济型酒店因为克服成本上升而带来利润会有所下降，中国经济受世界经济影响，2009年酒店经营压力可能将更大。
消费者开始对品牌经济型酒店关注度会越来越高，不再片面追求经济型酒店表面概念和物美价廉，更关注顾客自己核心需求是否被满足，对酒店综合质量要求越来越挑剔，也将选择能够为他们提供更人性化、更安全、更健康、高质量酒店产品。
投资者对经济型酒店投资兴趣在降低，就像一场美梦将被惊醒，对专业酒店管理和中长期投资开始发生兴趣，并开始有所行动。
由于成本推高，有一批小型连锁酒店或经营管理不善酒店将被淘汰出局，房地产商房产销售发生困难，转投经济型酒店概率增加，对于想拥有酒店物业连锁公司将是一次机会，对于有专业管理和经营经验连锁酒店公司将是一个提升顾客忠诚度机会。
经济型酒店发展将朝着专业、高品质、节约型方向发展，品牌将是优秀经济型酒店追求主要发展动力，它代表着产品、质量和服务，经济型酒店需要扩大销售渠道，从杂乱无章渠道中找出有信誉、双赢、消费者满意渠道合作伙伴。
四、餐饮业
2008年9月财政部、商务部对加快厨房建设，推进早餐工程拿出资金支持，在全国城市选择一批重点项目支持，加重大众化餐饮也是重要组成部分。餐饮业发展势头应该是根据国计民生需要，根据老百姓内需也会加快发展步伐。
餐饮业未来会继续与商业地产更好合作，会出现一些合作平台和机会，为餐饮企业进入更多商圈、购物中心牵线搭桥，真正跟着购物中心走这种趋势会越来越明显并正在成为并必将成为购物中心主体业态而且比例不断提高有已超过50%。
后记
商业地产是商业与地产联姻产物，也是与金融嫁接桥梁。随着商业地产发展和培育越来越水乳交融，无论是商业地产业态布局、规划设计还是营销都千姿百态，2009年会越来越细分化。而且针对商业地产特点银行信贷品种和REITS等
本土金融创新产品在专家多年呼吁、相关部门大力推动和民间实验基础上包括海外成熟经验和教训洗礼下将有重大突破！2008年国家提出建设保障性安居工程、廉租房建设、棚户区改造、农村危房改革试点等等，对商业地产是利好消息，最近三年之内建设部要动用中央财政9000亿进行保障性住房建设，很大一块就是新区建设，也会给商业地产提供巨大投资机会。2009年低端商业地产会有一个比较大看好利好消息，上半年商业地产发展可能还会有困难，下半年就会有回暖。我们期待行业第二个春天能早日来临。
浅谈房地产未来发展九大核心能力 明源市场部沈蓓 伴随着中国城市化进程、人民生活水平的提升，房地产行业进入第二次高速发展阶段，这毋庸置疑，然而宏观调控、金融化进程和国际资本进入、竞争的加剧、区域差异、客户需求等都将促使房地产行业发育成熟，面临行业结构与战略的重整。作为中国房地产的一员，无论处于怎样的城市背景和市场环境，借用古人的一句话：“人无远虑，必有近忧”，必须要未雨绸缪的思考企业未来的发展道路、核心能力、竞争优势。 俗话说：“你梦想成为怎样的人，你才有可能成为怎样的人”，同理，目标成为怎样的企业，才有可能成为怎样的企业。当然，目标不是凭空想象的，要思考企业核心能力、竞争优势是什么，能支持企业目标实现吗；倘若不能，该如何增强？这是摆在大部分房地产企业掌门人面前的一道难题。通过研究标杆地产企业或走在前列的地产企业，不难发现“实现管理转型，打造核心能力”是关键，并且这条道路“任重而道远”。 对于“管理转型”，过去的大部分房地产企业均以“土地增值”为主要盈利点，曾有企业计算表明，土地溢价的利润要比土地开发后赚取的利润高，这说明我们在开发过程的环节出现了产品定位和管理上的问题，没有发挥通过开发来提升土地的溢价能力，反而降低了。这就需要我们实现管理的转型，从原有“粗放式管理”向“规划化管理”再向“精细化管理”转型，在此过程中企业必备九大核心能力。 一、从战略层面，主要包括4大核心能力， 战略布局、 战略资源运作、 产品研发创新、 市场研究与策划。 这4大核心能力之间也是相互关联、相互支持，并为后期的管控与控制层面提供指导。 战略布局是依据企业战略目标和方向进行具体战略部署，包括业务布局、区域布局、布局的方式、布局的时机。目前大部分地产企业的业态和区域的布局相对单一，主要以普通住宅为主，集中在本土及周边的区域发展，当市场行情发生变化，企业对应能力就减弱。例如，市场环境导致普通住宅不好卖，花园洋房、别墅、商业抢手；政策的影响，一线城市反映速度较快，二、三线城市的影响较小或没有收到影响等等，通过战略的布局来降低风险，提升企业健康度。 战略的布局离不开企业自身的战略资源，战略资源包括资金、土地、品牌。 对于资金:
进入世纪以来，国内地房地产市场日趋火爆，创造出了一个又一个地财富奇迹，在很多地区，房地产业甚至成为当地经济发展地支柱.在这种大地风潮之下，人们纷纷涌向房地产领域，不论之前做过何种工作，仿佛一旦进入房地产就可以资产翻倍.然而，经过几年盲目地火爆之后，房地产市场地泡沫不断增大，国家和政府也已经意识到了这个问题，一些调控措施不断出台，房地产市场终于开始逐渐回归理性.那么，国内房地产业未来地趋势又是如何，当房地产企业不再暴利之后，房地产市场是否会如有些人所想地那样彻底崩盘亦或是逐步走下坡路呢？本文认为对这个问题地思考将有助于今后房地产市场地规范化发展.虽然在过去地几年中房地产市场展现出了不完善地一面，但是我们有理由相信，在国内作为有着刚性住房需求地房地产业依然会继续稳定地发展下去，而本文地研究在理论上金额以指导我们今后更好地完善这个产业. 中国房地产业发展现状 房地产投资状况 从目前国内房地产地经济来源分析，房地产投资依然呈现出不断增长地态势，占全社会固定资产投资地比重也比较大.这种投资一方面来自国内民间资本地投入，另一方面就是国际投资.其中前者是主要投资来源，占到国内房地产市场投资总额地绝大部分，年这一比例约在左右，而从增长速度来看，除了年有较小回落，年至年都保持了高速增长状态，年随着国内房地产调控政策地出台，这一数据又逐渐开始归落.从投资结构来看，投资对象则逐渐由商业营业用房转向住宅投资.资料个人收集整理，勿做商业用途 房地产开发状况 根据中国房地产协会地统计数据，国内房地产开发整体呈现出两个特点，一是新开工面积增多，竣工面积增速减缓.随着国内对房地产市场政策地一些改变，一些开放商对土地地囤积情况逐渐向使用过渡，开工情况增加很多，但是为了保证足够地利益，往往故意要求施工单位减缓进度，导致竣工面积地增长很缓慢.二是拆迁规模受到遏制，但土地控制形势依然严峻.随着房地产开发不断出现地负面拆迁新闻，国家也对此越来越重视，相继出台了若干文件用于规范拆迁规模和方式，但是土地使用依然难以得到控制，这其中既有开放商地想法，也有地方政府地授意，而且开发过程中屡屡出现经济问题.国家审计署发布地《个市县年至年土地管理及土地资金审计结果》，列举了个市县在土地出让、征用及相关资金管理使用中存在一些不合规、不规范地问题，实际情况可能远不止如此.国土资源部和监察部年联合召开地电视电话会议中，通报了年月至年月全国“未报即用”违法用地清查整改情况，个省（区、市）不同程度存在“未报即用”违法用地现象，其中包括一些国家和省级重点项目.至今年月日，全国共清理“未报即用”违法用地案件宗，涉及土地总面积万亩，其中耕地面积万亩.资料个人收集整理，勿做商业用途 房地产销售状况 从房地产市场地销售情况来看，销售量呈现出一定地波动，从年至年，销售量不断增加，即使在年中间有过短暂回落，但是从全年来看，销售量仍然是增加地，国家统计局公布地数据显示，年全国商品房销售面积亿平方米，比上年增长，首度超过亿平方米.尽管面临严厉地楼市调控，商品房开发投资全年同比增速仍然达到.但是这一情况到年随着国家调控地坚决执行而发生了改变，数据报道年房地产市场相比年下降了左右，且这一比例依然在继续增加中.但是房地产销售价格和销售量有所不同，虽然调控力度很大，但是房价近年来依然处于高位运行，虽然在个别地区稍有回落，但是不具代表性，从全国范围来看，房地产价格依然较高.从房地产市场地需求来看，受中国城镇化运动地影响以及年轻人落户城市地主观意愿，房地产地刚性需求依然很强，而且还有一个很重要地因素就是投资性购房热度依然不减.中国城镇化是目前世界上有人类历史以来最大规模地城镇化，在“十一五”期间城镇化已经到了，规模是非常巨大地，这场城镇化运动也使中国人地生活发生了非常深刻地变化，也直接
近五年中国房地产发展变化 2016年 巴曙松：中国房地产行业还在收缩的大趋势 目前一线城市的房地产价格上涨和绝大部分三、四线城市的高库存是并存的，所以没有改变中国的房地产市场目前库存量过大，以消化库存为主，整个行业还在收缩的大趋势。 观点地产网讯：4月12日消息，著名经济学家巴曙松在深圳出席活动时表示，目前一线城市的房地产价格上涨和绝大部分三、四线城市的高库存是并存的，所以没有改变中国的房地产市场目前库存量过大，以消化库存为主，整个行业还在收缩的大趋势。 巴曙松指出，即使是一线城市，房地产的新屋销售和新开工面积之间的传导周期越来越长，这是典型的行业在逐步收缩的趋势。 关于近期部分一线城市房价快速上涨，巴曙松认为，跟这些一线城市长期供应不足有关，如，与一线城市长期土地供应不足，容积率定得偏低，对于人员流动趋势判断没有充足的预见性等，都有直接的关系，但这个改变不了整个房地产行业逐步在往下回落的趋势。 对此，他提出建议要化弊为利，2013年国家发改委发布的《新型城镇化规划》，没有引起足够的关注，但这是一个非常重要的规划，其中强调城市土地建设。 他表示，房价上涨的城市基本上是老百姓用自己的货币选票选出的中心城市。下一步配套的改革要变成城市群发展的动力，比如深圳，如果地价上涨让很多制造环节在深圳有压力，就应该主动迁到东莞、惠州。相应的，深圳和东莞、惠州的地铁、城际的交通、生活的便利就要打破原来的土地制度、公共交通、基础设施制度，要有城市群的布局规划大格局。 巴曙松总结称，要把一线城市房价上涨的压力顺势引导成建设未来城市群的正面发展动力。 2015年 2015年中国房地产现状分析：走上转型之路 目前，房地产依然是中国经济的核心问题。从2015年中国房地产现状分析情况
青年就业创业专题调研报告_调研报告 就业问题是民生之本，事关重大。青年就业问题应当受到特别关注，因为青年时期是一个人选择职业道路、获取工作经验与技能、形成自我价值、开始自立并真正融入社会的关键阶段，这一阶段的就业经历可能对其将来乃至一生都会产生深远的影响。下面是小编整理的有关青年就业创业专题调查报告，供你参考。 青年就业创业专题调查报告一 一、调研背景 随着我市现阶段毕业生数量急剧增长，社会可提供现在青年的就业岗位增长缓慢，因而造成了当前十分严峻的就业形势。由于就业形势的严峻，近年来，青年自主创业成为社会各界关注的焦点之一，随着青年创业在全国迅速蔓延开来。从公开的
的资料调查显示，中央和地方的政府机关、税务部门以及各个高校都对青年自主创业提到了更高的高度，给予了很多的优惠条件，鼓励创业带动就业，一时起，青年的自主创业热情高涨，但是，真正加入自主创业行列的人却很少。通过本次实践调查，我们进一步了解并分析了现阶段青年青年就业创业情况调研目的及意义。 青年的就业创业课题已经日益成为各高校重要课题，因此我们这次特地对周边青年做了网上问卷调查，了解现阶段青年队目前就业形势的关注程度，了解现在的青年队创业的态度和创业现状通过调研为青年就业创业情况作总结，并提出相关意见与建议。 二、调查内容: 1.调查对象：我市现阶段就业或在创业青年
2.青年的基本信息，就业意向，了解他们对当前严峻的就业前景的看法，了解青年创业的想法的比重及对创业所遇到困难的考虑;着重调查青年队自主船业的了解程度，关注程度及自主创业遇到困难。 3.调查方法：此次调查采取问卷调查的方法。通过网咯邮箱发放问卷，本次调研一共发放了300份问卷。回收275份有效问卷，有效率达到86%，问卷涉及基本信息，现在就业形势，青年队自己专业前景的了解，青年的就业期望，青年的创业动机，创业困难，创业指导，创业培训，着重调查青年对自主创业的了解程度，关注程度及在自主创业遇到的困难。 4.调查时间：20XX.8.1-20XX.8.31，地点：金平区各职业技术学校。 三、当前青年创业就业基本情况
2020年中国商业地产行业现状及发展前景分析报告 1、中国商业地产投资：占比趋于下降 商业地产，是指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、写字楼、别墅等房地产形式。商业地产用途广泛，其中包括酒店、商场、超市、便利店、购物中心、商务楼、特色商业街、会展中心等。 我国房地产开发商开发的最普遍的商业房地产项目就是大型购物中心。购物中心的地产开发模式起源于商业地产模式，在房地产领域，购物中心的开发与经营与商业地产开发与经营相通。 2019年，全国房地产开发投资132194亿元，同比增长9.9%，2020年1-9月全国房地产开发投资103484亿元，同比增长5.6%。
2015-2020年我国房地产开发投资中，办公楼与商业营业用房投资总额及占比呈下降趋势。2019年我国132194亿元的房地产开发投资中，商业地产投资即办公楼与商业营业用房投资额分别为6163亿元和13226亿元，商业地产投资总额占房地产开发投资总额的比重为14.67%，同比下降2.1个百分点。 2015-2020年商业地产新开工面积及占比同样呈不断下降的趋势。商业地产新开工面积占比由2015年的18.84%下降至2020年1-7月份的11.09%，下降了近8个百分点。
2、中国商业地产租赁市场：需求下降 2020年新冠疫情的爆发进一步推动了商业地产投资的下降。新冠肺炎疫情影响下，居民生产生活受限、消费活动减少，商业地产市场面临挑战; 根据中国房地产指数系统商铺租金指数对全国重点城市主要商业街和典型购物中心商铺租赁样本的调查数据，在样本商业街中，租金环比上涨的商业街占12.1%，租金环比下跌的商业街占83.3%，4.5%的商业街租金与上期持平;在样本商圈(购物中心)中，租金环比
■胡葆森/文 中国房地产业起步于上世纪90年代初，至今已有25年的历史了。作为业内人士，我几乎目睹和参与了这一行业发展的全过程，对其发展的大脉络有些观察和思考，现予阶段性总结并呈上，以期与大家分享。 在25年的长期发展之后，中国的房地产业从起步、摸索、动荡、调整的过程中逐步趋于理性和成熟。这一过程又一次印证了发达国家已经总结出的一条规律——当一个国家的人均GDP 达到800~1000美元时，房地产业开始起步；达到3000美元时，行业发展开始加速；达到7000美元左右时，行业进入稳定增长期；达到12000~13000美元时，行业发展进入饱和期。2013年底，我国的人均GDP 已经接近7000美元，与发达国家总结出的规律完全契合。 再过十年，我国人均GDP 超过13000美元时，我国的房地产市场将达到供需的饱和点，行业的发展也将从顶峰开始回落。可是，作为近十四亿人口的大国，我国的城镇化率去年为53%，如不包括2.5亿非户籍人口，也只有36%，离实现70%的城镇化目标，还需要大约20年的时间。因此，我们有理由相信，作为城镇化推进的主要载体，我国房地产业在未来的15~20年内，仍有持续的增长空间。 当下： 细分时代已经到来 25年后的今天，中国房地产行业进入稳定增长期后，发展现状突出的特征就是“细分”。这种细分表现在以下几个方面。 1. 市场的细分。 当市场真正处于理性后，行业的基本属性开始发挥作用，商品的价值规律开始发挥作用，供求关系决定商品房价格短期内升降的经济学原理、城市开发总量与总体消费需求决定泡沫存在与否的道理，开始为人们所认知。
那些简单武断地预测中国房地产业何时崩盘的论断显得过于哗众取宠；一些所谓的专家学者关于“三四线城市泡沫大于一二线城市泡沫”的推断也不免显得过于草率。简言之，当市场的“六大主体”（政府、金融机构、开发商、媒体、消费者、专家学者）逐步成熟后，就不应该再像以往一样以“线”划线，以点及面，而应该根据不同城市的人口规模、地理位置、经济总量、供求状况、资源禀赋、政策导向、城市化水平等，区别判定每一个城市的市场状况。 例如：郑州、武汉、西安同属二线省会城市，武汉和西安的人口达到本省人口总数的20%左右，而郑州因设省会仅有60年历史，全市人口仅占本省人口总数的8%左右。由于地处全国交通枢纽位置，加之中原经济区、国家航空港经济综合实验区、高铁十字枢纽等有利因素，与武汉、西安相比，作为1.06亿人口的河南省省会城市，郑州城市化的提升空间势必大于其他两市。 即使在目前的市场环境下，三四线城市的发展也不均衡，一些四线县级城市如神木县等，因在建规模过大，供需严重失衡；但在一些城镇化快速推进的中西部人口大县，仍不乏“日光盘”案例。因此，我们在判定市场状况时，还是应回到它的基本面上，按照相关的基本指标对其做出细分和判断。 2. 开发商的细分。 在经过了二十多年的发展后，开发商阵营在不断地进行分化。 以企业概念区分，有价值观驱动型，也有商业利益驱动型；有战略导向型，也有机会导向型；有上市公司，也有非上市公司；有激进扩张型，也有稳健甚至保守型；有跨国、跨省扩张型， 也有区域发展型；有多业态综合开发型，也有单业态专业开发型。 2004年“8·31大限”后，房地产的资本属性日益显露，与资本市场完成对接的上市公司加快了在全国一二线城市的布局步伐，迅即拉开了市场格局调整的大幕。
关于当前经济形势下农村青年创业现状的调研 报告 Company Document number：WTUT-WT88Y-W8BBGB-BWYTT-19998
关于当前经济形势下农村青年创业现状的调研 报告 近年来，随着新农村建设步伐的加快和经济发展水平的不断提高，大量外出务工青年开始返乡创业,加之社科院发布的《2013年应届毕业生就业调查报告》显示,农村家庭的普通本科院校毕业生成为就业最为困难群体,失业率高达%。如何激发青年创业就业热情,充分发挥青年在活跃农村经济中的主力军作用，帮助青年立足家乡创业就业，带动更多群众共同增收致富，成为维护社会稳定、推动经济发展的重要课题。 一、基本情况 （一）镇域情况 XX镇地处XX市区北郊，距XX市区8公里，南距XX公里，北到XX公里。全镇幅员面积XX平方公里，耕地面积XX 亩，辖XX个行政村，XX个居委会，常住人口约XX万人，。同时，我镇也是XXX“百镇建设试点行动”单位和XX市统筹城乡综合配套改革试点镇。由于特殊的地理位置和区位优势，我镇发展定位为打造XXX镇、建设为XXX中心。2014年全镇实现地区生产总值XX亿元，规模以上工业企业总产值XX亿元，实现农民人均纯收入XX元。 （二）扶持青年创业的必要性 国家统计局与10月19日发布了2015年三季度国民经济运行成绩单。经初步核算，前三季度我国国内生产总值
487774亿元，按可比价格计算，同比增长%，比去年同期回落个百分点。这是GDP增速自2009年二季度以来首次破“7”。同时，经四川省统计局审定，2015年上半年，XX地区生产总值亿元，按可比价格计算，同比增长%。以上数字显示，当前处于经济转型期的国内经济，保持高速增长的压力巨大，面对复杂多变的国际国内宏观经济环境，XX经济发展平稳开局、稳步回升，表明XX经济仍具有巨大增长空间，在经济下行压力增大、返乡农民工增多、新就业人员增加等多种因素的影响下，将会导致农村富余劳动力在今后一段时间内大幅增长，成为影响社会稳定的不稳定因素，各级党委、政府要紧紧围绕创业就业这一青年最迫切的现实需求，全面推进青春创业行动，帮助青年解决创业就业技能和经验不足、政策和信息获知渠道缺乏、资金瓶颈制约等根本性问题，扶持青年创业就业，切实让广大青年共同享有人生出彩的机会，共同享有梦想成真的机会。 （三）青年创业情况 截止2014年底，XX镇共有12-28岁青年12154人，其中农村青年10605人，占青年的%，城镇青年1549,占青年的%。XX镇党委、政府历来高度重视辖区内青年创业扶持工作，经统计，我镇目前共有各类创业青年150余人，主要以为农、林、牧等第一产业为主，涵盖一、二、三产，涉及农林种植、服装贸易、机械加工等行业，青年创业在我镇呈百花齐放
未来十年商业地产的主流模式- 大资管 作为泛金融类产品，商业地产的“投融管退”四个环节构成一个完整闭环，每一环都少不了资本的身影。但在传统的中国商业地产模式中，资本仅在企业内部循环，这与欧美发达国家的商业地产游戏规则完全不同。 传统的中国商业地产发展中，出现过三种主要经营模式，即完全出售、混和持有、完全持有。 “完全出售”是指开发商将所拥有的经营性资产全部出售，并不参与经营，只为回笼资金。从实际操作上看，由于开发商无法保障物业出售后的运营情况，除了少数位置极佳项目因为各种机缘意外生存下来，其余项目经营效率普遍比较低下。目前该模式已逐渐被开发商放弃。 混和持有则指部分出售、节点持有（持有节点型主力店)。部分开发商为了保证招商及运营效果，选择持有节点型的主力店，以带动其余小商铺的销售。从实际效果上看，节点型主力店并不能带动小商铺的租赁。这样的模式再次复制时，投资者热情就会大大下降。而且节点型主力店的租金收益不高，资产回报率表现欠佳，导致物业在退出时面临着巨大挑战。 完全持有，即现金流滚资产模式，通过可售性物业的利润弥补持有物业的资金沉淀。这原本被证明十分成功的模式，一旦面临去化速度降低的市场现状，当现金流不再能滚出资产时，该模式也慢慢走向尽头。 在上述三种模式中，资本都属于企业内部循环，其融资方式主要以借贷来运作。无论是开发贷还是在基金中做夹层，可统称为借款模式。这一模式成立的基础在于，销售型物业的溢价极高。如果当期就能实现远期的退出回报，投资人当然先选择尽快回笼资金，而非将大量资本沉淀于经营性物业中。 当行业利润率下降，短钱成本又一再拉高时，借款模式就不再匹配商业地产的运作需求。这种情况下，“股权融资——大资管”时代呼之欲出。 什么是大资管？ 大资管模式的核心特征是把资产管理方与投资方分离开来，类似于所有权和管理权相分离。通过私募股权的管理方法，以资产管理为纽带，极大程度地发挥各专业能力的集成和整合，为投资人创造更合理的回报。
中国未来几年的房地产发展趋势 六月二十六日《21世纪经济报道》第三版上发表了一篇文章——《樊钢：未来三十年中国仍将快速增长》。该文章提出了四个重要观点：其一，中国过去三十年的经济快速增长是真实的；其二，经济的快速增长有技术进步和生产率提高等背景因素的支持；其三，发达国家都曾经历过长时期的增长（例如英国持续了七十年，美国持续了六十年等）；其四，由于尚未完成城市化和工业化，中国未来至少还存在三十年的快速增长空间。 如果说中国经济的未来至少还有三十年的快速增长空间，我们就完全有理由认为——中国的房地产业未来也至少还有三十年的增长空间，以下的若干理由应当足以说明这个推论。 1.经济成长：中国经济已经持续多年呈两位数增长，经济的持续增长必然带来城市发展、住房扩大、投资增加和流动性过剩。中国百姓的平均收入几乎每4年就会提升一倍，人们购房和投资的能力也随之增加，而对改变住房的量与质最为迫切的中产阶级的家庭数量更呈“崛起”之势； 2.支柱产业：以其对经济影响的比重和所拉动的相关行业的数量（超过90个）而言，房地产业已经是今后肯定还会长期是国家和大多数各类城市的重要支柱产业； 3.人口存量：中国的人口已经超过了13亿人，并且还在增长中。在中国巨大的人口和家庭总量中，目前还有相当大的比例（约70%）尚未真正解决好住房问题； 4.人口增量：中国每年的人口增量约有1,000万人，这是一个接近澳大利亚（其国土面积与中国接近）全国人口总量的数量，仅此人口增量所引起的每年住房增量约为1亿平方米（考虑了城市化比率）； 5.人口质量：中国的人口质量在发生改变。随着经济技术的发展，人均寿命在增长（同1995年相比，当今中国人口平均寿命增长了近2岁），健康状况在提升，知识结构在改善，因而人们对所需住房的量和质的要求也在发生改变; 6.人口结构：人口老龄化已经成为必然趋势，中国60岁以上的人口已经超过了3亿。人口平均寿命的延长对房地产市场有直接的影响，“银发族”已开始出现对家庭式居住和非家庭式居住等不同居住类型的选择； 7.换房需求：当前全球最大的建筑工地和住房市场都在中国。在激烈的竞争之下，居住产品正在不断地升级和换代，吸引着有条件的人们去投资。中国当前商品住房市场中最主要的结构是改善性需求，即换房居住的需求。尚有过半数的居民对现有的住房条件不满意。目前中国城市的人均住房面积约26平方米，此数并不大，还有提高的必要。而人均居住面积每提高1平方米，全国就会新增13亿平方米的住房需求； 8.第二套房：随着中产阶级和财富人群的发展（中国中产阶层在社会中所占的比例为11.9％，社会科学文献出版社推出的《中国中产阶层调查》公布了这一数据。），有能力购
房地产市场现状及未来发展趋势 苏州房地产市场是中国房产的重要支流，国家的宏观政策及经济形势都会对苏州现在及未来房地产产生影响。 随着经济的持续快速发展，苏州城镇居民家庭收入增长较快。城镇居民人均可支配收入的增加，居民的住房状况也不断改善，人均住房面积从以往的十几平方米上升到现在的几十平方米，年均增长率达到5%左右。较北京等一线城市相比，苏州的房地产市场较为稳定。 即使温总理给我们留下的“限购令”，但苏州的房市丝毫未受其影响。楼市政策微调不可触及底线。北京、上海、天津、武汉、厦门等城市放宽普通住宅标准，重庆、合肥、南京等提高住房公积金贷款额度，还有其他地方政府从税费减免、购房补贴、户籍限制等方面对“刚性需求”给予保护。中央在限购等方面的政策导向仍然严厉，在坚持房地产调控的前提下，不触及“限购”、不明显鼓励购房、顺应房地产市场发展的政策微调其生存的可能性较大。 2007年8月，国家在保障性住房的政策上，国务院发布《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，提出了住房保障制度目标和框架。其核心内容是要“加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系”。今后一段时间，保障性住房将成为中国住房供给中发展的重点，住房供应结构将改变原来单一商品房供给体系，将会形成针对不同收入水平下的分层次的住房供应体系，以满足不同居民的购房需求。对于苏州，从短期来看，目前保障性住房的投入相对很小，短期增加的供应有限，受益者是原本就不参与商品房市场的低收入人群，房价上涨的推动力基本不受影响；同时，房地产业一直以来都是政府财政收入的重要部分，短期内减少财政收入增加支出，执行上存在很大困难，今后保障性住房建设能否按照规划执行就要看政府的决心及其财政投入；中长期来看，国家政策上规定“保障住房建设用地占总土地供应70%”、信贷、税收等政策，明确了国家对于房地产业的产业方向，从源头上引导保障性住房的建设，未来保障性住房力度将持续加大，对市场的影响会逐渐显现，结构性的调整将引起
关于xx年大学生创业现状的调查报告 调查时间:xx年2月 调查地点：全国 调查内容：关于xx年大学生创业现状的调查 调查方式：在线调查 最近一项调查显示，青年在创业过程中，需要全方位的支持，而不仅限于资金，与此同时越来越多的大学生毕业后选择创业，这些青年的创业知识是来自大学吗?青年创业的最关键因素，是创业资金的充足与否吗?四川成都高新区日前面向芳草街道等5个辖区街道、高新区青年(大学生)创业园等两个创业园区、四川大学等8所省内高校、中山大学等3所省外高校，发放了总共1000份青年创业现状与成都高新区创业环境调查问卷。根据收回的912份有效问卷，成都高新区近日撰写出了《青年(大学生)眼中的创业、园区建设与政府服务》调查报告(以下简称调查报告)。 调查报告显示，我国高校缺乏系统的创业教育;青年在创业过程中，需要全方位的支持，而不仅限于资金;同时，有69.7%的受访者表示会积极面对创业失败。14.2%的人创业想法源于学校小江是成都一所大学的应届硕士毕业生，看着媒体对创业成功者铺天盖地的报道，他开始期盼那种名利双收的生活。今年 6 月，小江将自己开一个国学培训机构的创业想法，写成了一份创业企划书，并参加了成都金牛区青年(大学生)创业园的评审会。你跟其他国学培训班相比，优势在
哪?成本和利润有没有做过预估?消费受众群体是哪些?怎样开发你的客户资源?。 调查中，对于创业想法受何种因素影响最大这一问题，62.6%的人认为源于社会影响，16.5的人认为源于家庭，仅有14.2%的人认为源于学校。留学新加坡之后来到成都高新区创业的杨先凯，对14.2%的数字感到很惊奇。如果学校的创业教育做得好，这个概率不会这么低。杨先凯告诉记者，在新加坡，大学基本都开设了成体系的创业课程，比如《公司理财》、《市场营销》、《客户资源管理》等，学生可以根据兴趣自由选择，修读合格后，会得到相应的学分。大学生对于自己创业干什么，需要哪些必备条件，创业之后怎么保证企业运转等知识，大都来自创业课程。我在新加坡上大学时，曾经修读过《创业市场运作》课程，感觉启发很大，那是我第一次知道怎么让公司在市场中生存。杨先凯说，由于大学课程的配套做得比较好，新加坡大学生的创业氛围很早就形成了，而中国大学生创业是最近几年才热门的话题，大学课程还跟不上。调查中，80.2%的受访者认为，需要对创业能力进行系统培训，也印证了杨先凯的分析。而对于创业培训的内容，受访者最希望得到的依次是企业管理(22.3%)、市场营销(21.1%)、沟通技巧(18.2%)、财务知识(14.5%)和个性化辅导(11.7%)。调查的主要执行者、成都高新区团工委书记冉启平说：其实中国高校已经逐渐重视创业教育了，但普遍的方式还是这一场创业讲座、那一场创业论坛，成体系的创业教育课程很少。他分析说，高校开设专业、系统的创业课程，能激励大学生思创业、谋创业、敢创业、善创业，同时
中国商业地产：三大现状、四大问题、五大发展趋势 核心提示：所谓的过剩只是相对的，不是绝对的。即便是在饱和的商圈里，只要有好的业态组合、优秀的运营团队，就一定有生存空间，而反面是，即便是在不饱和的商圈，如果业态不好，运营糟糕，那也早晚会被淘汰。 中国商业地产的三大现状 第一，商业地产持续快速增长，区域泡沫化风险增大。2013年中国商业营业用房开发投资完成11945亿元，增长28.28%；重庆、沈阳、青岛及厦门几个城市的购物中心空置率高达15%～20%。而10%，是购物中心通常可接受的警戒线。 第二，零售增长放缓、商业项目并购频现。 可以说，2013年的商业地产（专题阅读）是你方唱罢我登场，观者应接不暇。一方面，2013年社会消费品零售总额实现23.781万亿元，同比名义增长13.1%，虽跑赢GDP大盘，但增速却较上年放缓1.2个百分点，这已是连续第三年下滑，更是2004年以来的最低增速。 另一方面，并购频现。华润吞并乐购，光耀东方收购中关村购物广场，王府井收购春天百货，银泰退出鄂武商，翠微并购当代和甘家口大厦等，2013年的并购案几乎是2012年的4倍。同时，还有很多未实现的交易同样应受关注，如物美并购卜蜂莲花流产，百佳欲卖又停，东方家园停业。其中，最受人瞩目的当属娃哈哈商场的未来。娃哈哈梦醒零售业，未来举步维艰。 第三，电商增量大，实体店体量大，融合模式多样化。 2013年网络零售市场交易规模近1.9万亿元，较2012年增长高达42.8%，来势凶猛，但只占到社会消费品零售总额的8.04%。所以说，电商增量大，实体体量大。 另一方面，电商、传统零售商相互渗透，新模式层出不穷，电商进军实体店，如：京东的全球第一家实体店在新加坡的Chinatown-point开业，聚美优品的首家实体店于2013年12月开业，乐蜂网也有实体店开业计划。实体店涉足电子商务，如万达上线万汇网，南京中央商场集团推出云中央，王府井百货启动网上商城等。连物流公司也来凑热闹，我们知道：让马云佩服的人不多，快递公司顺丰的老总王卫算一个，在5月18日，“我要发”的日子，顺丰在全国开业518家嘿客便利店，疯狂进入O2O，除可以提供快递物流业务、虚拟购物外，还具备A TM、冷链物流、团购预售、试衣间、洗衣、家电维护等功能，此举势必会对电商格局和零售业带来冲击。 四大问题 第一，地方整体规划缺失、商业布局失衡。 不少地方政府并没有将城市规划与商业网点规划统筹安排，硬性搭配商业用地和住宅用地比例，缺乏对整个城市经济发展规律和人口布局的考虑。而一些开发商追求短期获利，采用以销售为导向的开发模式，也往往使得商业地产项目前期市场调查不足，后期规划马虎，无心经营，这直接导致很多城市热点区域商业项目扎堆入市，而其他区域却商业配套不足，出现整个城市商业布局失衡的现象。 第二，地产商缺乏经验，商业地产重量轻质。 中国一二线城市购物中心的平均体量已从2012年的7万平方米增长至2013年的逾8万平方米，平均每年新建300个左右的购物中心。中国在建购物中心面积占全球的一半以上。量上去了，我们再看看质。体现购物中心价值的最重要的两项指标租金和空置率，目前的情况是租金下降，空置率上升。如沈阳商业购物中心空置率高达24.3%，位居全国第一。北京(楼盘)、广州(楼盘)优质商圈的商铺空置率分别为11.5%和10.0%。二线城市中，成都、沈阳
浅谈房地产行业未来发展前景及未来发展趋势 中国是一个新兴的发展中国家，正处于百废待兴，万象更新的时期。我们的发展速度和发展潜力，在世界上很难再找到这样的国家了，因此，当遇到一些小问题的时候就大惊小怪，这本身就意味着我们的不成熟，不成熟就意味着发展的空间。 我们在讨论这个问题时，必要说明的是：中国是一个发展极为不平衡的国家，区域之间经济水平、文化观念以及消费习惯也极不相同，因此，在中国北京的房地产发展不能与西藏拉萨的房地产相类比。我们房地产发展之间的差级，可能相差30年的水平，甚至更长远.即有的地方已经可以与中等发展水平的国家媲美，有的地方可能只相当于5、60年代前的一般国家的水平。这种差异性，对于判断房地产的发展也会起到关键作用。不过，不管怎样，我们的主流区域的发展呈现出了以下特点。 1、住宅行业，已经不是简单的初级阶段的竞争了，已经开始向品牌化、资本化、产业化、专业化的时期发展了，这时的竞争已经开始向思维简单者说：“不”了！但是，只要中国经济依旧持续快速发展，住宅行业的发展依旧。 2、商业地产，商业地产的发展依赖于城市布局和人口分布的变化，刚才，我们已经认定了中国经济发展的基础了，在这基础上，城市人口的全面整合迁徙，造成了人群结构和人群分布在城市中有了全新的局面，这个局面将打破未来商业的布局，这个布局将使得商业地产的机遇被显现，但是，这时，我们应该认真开始研究人群和城市规模变化后的商业特点，要研究经济发展和商品结构所产生的商业特点，要研究流通方式和经营模式变化所造成的商业特点，而这些是被大大忽略的。在这个基础上，我们的商业地产将会出现非凡的商机。 同时,1)大小城市不同表现的特点也不同，共有特点是城市当量级再提升，小城市向中型城市发展，中型城市向大型城市发展。由此，原来的商圈结构将分成层阶，即对于中大型城市，将形成城市商业圈和区域社区商业网圈的组合。小型城市，将形成一个商业中心向哑铃式商业模式发展的可能。 2)大型市场将随着商品的丰富以及国家交通网的变化，呈现出新的机遇，就是物流配置和地区商业核心产生转换； 3)城市之间的分工变化和传统商业流通特点将成为新的商业专业市场的基础。 这些玩意都是机会呀. 3、工业地产，实际上工业地产的发展，看似是一个很好的机遇，实际上从90年初的开发区建设就已经开始了工业地产的发展，只不过市场行为少一些，政府行为多一些而已。而工业地产的机遇真
关于对青年创业现状、项目、制约因素的调查。 关于对青年创业现状、项目、制约因素的调查。 Xxxxx xxxxx 摘要：在这次的调查中，我采用实际询问的方式对创业青年进行了采访， 调查了家乡的社会情况，他们的学历，社会经历，对创业的认识，看法，他们创业的主要项目方向，当前的创业情况，营业情况。然后就调查情况有了一些想法，想了一些还不太成熟的解决方案。通过这次实际的调查，我真正明白了实践调查的重要性，没有实践，一切理论都不是完全正确的，而且我明白了要想做成一件
事，必须刻苦努力，付出的汗水不会白流的。在与创业青年的交流中我知道，我 需要在与人交流，说话礼貌上提高，还有就是在以后的学习生活中着意培养自己 的统筹全局意识。 关键词:xx，青年，创业项目，现状，制约因数，解决方案 正文：为了深入学习贯彻十七届五中全会精神，全面推进创先争优活动的开展，促进社会实践、社会观察与专业学习、研究相结合，积极为大学生科技创新项目立项课题研究做准备。在大学的第一个寒假里，我积极响应院分团委号召，参加了以社会调研为主的社会实践活动。在家乡xxxxxxx等部门的帮助下，我调查了xx青年的创业现状，他们创业的相关项目，及制约他们创业的因素。 xx是山西省xx市的下属县，是国家级，省级贫困县，一个典型的经济欠发达地区。全县多山地，交通较为便捷，目前又有一条高速公路在建。在教育方面，相比xx其他地方来说还是落后的。物价比较高。但这里的治安，卫生，环境发面还是不错的。xx青年就生活在这样的社会环境中。 xx的青年，虽然在近年来，受教育的程度有了明显的提高，但大部分还是只接受了九年义务教育。在他们接受完初级教育后，一部分选择外出打工，一部分选择继续深造，包括专科本科研究生的学历教育，还有一部分选择参军等。当他们年龄达到二十三岁，一部分人就选择了自主创业。 先在社会上闯荡了几年的青年在谈到创业时，认为社会经验告诉他们应该从可以轻松入手的易于操作的项目开始，例如餐饮，服装买卖，装修建材等。 我主要就在装修建材方面的创业进行阐述。 他们大都受教育程度不是很高，很多都的只接受了基本的九年义务教育，然后就外出打工，例如太原，榆次，阳泉等。他们在外干些比较脏乱的活，从小受的苦累让他们学会了勤劳，忍让，宽容，诚信，细心。在外打拼了几年了他们在取得一些收入后就回到家乡。 在选择装修方面创业的会先去拜师学艺，在某个施工队当小工，找一个好师傅学习，学习施工注意事项，设计工艺，队伍管理，账务管理，相应方面的国家规定法律法规。在这个过程中他们的活脏，累有时还要接受师傅的批评甚至是责骂，但他们都接受，因为他们明白这些苦这些类都不会白受，这会为他们日后的创业成功打下坚实的基础。 待他们感觉自己可以的时候，就会去着手组织自己的施工队伍，开始的创业资金主要靠父母的自主，或者靠信贷。新一代的创业者更懂得营销，尤其是广告宣传的作用，不仅如此，他们还会以价格优势，时间优势等条件赢得雇主的好评。有时还会请雇主为自己宣传，这样口碑就传开了。 就他们的现状，能一直稳定保证装修质量的队伍可以很好的在运作中取得成功，而很多的队伍不能坚持，不能在施工质量上保持高水准。或是在账务管理，人员配置上出了问题，导致创业失败。 在建材销售方面创业的青年，会先在相关的公司，商铺打工。学习进货，存货，出货，资金管理，人员配置，宣传，售后服务等一系列的行业经营注意事项。由于建材创业是一个入门资金要求较高的行业。所以他们大都依靠父母亲戚的资助，还有就是有合伙人的投资。当他们开始自己的店铺时，会用到自己学习到的，严格控制成本，较少流通成本。 在建材方面的，能经营的不错的，在成本控制，物流，产品售后做的比较好。
未来中国商业地产发展趋势 一、几种有开发潜质的商业地产 总的来说，目前商业地产很少有单一的业态，在大多数情况下，房地产开发商都会根据项目城市现有业态情况和对未来商业发展趋势的把握，充分利用本身可能整合的各类资源，进行一定的业态组合。所谓业态组合就是不同经营规模、经营品种、经营方式的业态在商业场所的组合形态。业态组合是必须在项目开发前期就完成的对项目各功能分区和各楼层的业态进行的规划，若业态组合定位科学合理，可使楼盘营销添加卖点，推进楼盘的销售，也可为项目建成运营后实现长期繁荣奠定坚实的基础。 根据中国目前的生产水平和居民消费习惯、消费能力，较具开发潜质的单项商业地产业态有以下几种。 （1）中等规模的购物中心 虽然中国人口基数较大，但人均消费能力还处于较低的水平，因此在欧美等发达国家常见的商业业态未必完全适合中国国情。比如典型的美国郊区大型购物中心，就是建立在人均高消费能力和汽车文化普及的基础之上。近几年在国内各地纷纷展开的造mall运动，成功者寥寥无几，原因就是忽视国内消费能力相对较低的结果。而且中国消费者还没有形成在集中时间、集中地点进行集中消费的消费文化，而是根据实际需求，分别选择相应的购物消费场所，使本来就不高的消费能力更加分散化。
由于大型mall得以生存的经济基础还不成熟（少数城市除外），而粗放型的商业网点、底商等供应量已经趋于饱和。因此，中等规模的购物中心无论在档次还是消费容量方面都适应于现阶段的国情。 （2）社区商业 社区商业是近几年在北京及全国房地产市场中盛行，并发展起来的商业地产形式。不是住宅内的商铺都是社区商业，只有以服务社区住宅为目的、满足住户日常生活的需要、进行统一的规划设计、位置相对集中、具有一定的规模、所辐射的服务面积是社区和周边地区范围内的物业才能称之为社区商业物业。 社区商业空间与社区住宅唇齿相依，它的消费者群体直指社区住户。 （3）旅游地产 目前市场上比较认可的旅游地产包含四类：第一类是旅游景点地产，主要指在旅游区内为游客活动建造的各种观光、休闲、娱乐等非住宿性质的房产；第二类是旅游商务地产，主要指在旅游区内或旅游区旁边提供旅游服务的商店、餐馆、娱乐城建筑物及关联空间；第三类是旅游度假地产，主要是指为游客或度假者提供的、直接用于旅游休闲度假居住的各种类型的地产，如度假衬、产权酒店等；第四类是旅游住宅地产，主要指与旅游区相连接的各类住宅建筑。以“旅游带销售的模式”是旅游地产发展的主流。随着国民收入的提高，旅游在家庭支出的比重逐渐放大，开始转向以休闲置业、度假置业、运动置业为代表的舒适住宅运动。旅游地产正是基于消费者的这种消费变化开始蓬勃兴起。
农村青年创业调研报告范文20202篇Model article 2020 of Rural Youth Entrepreneurship Re search Report 编订：JinTai College
农村青年创业调研报告范文20202篇 小泰温馨提示：调研报告是以研究为目的，根据社会或工作的需要，制定出切实可行的调研计划，即将被动的适应变为有计划的、积极主动的写作实践，从明确的追求出发，经常深入到社会第一线，不断了解新情况、新问题，有意识地探索和研究，写出有价值的调研报告。本文档根据调研报告内容要求展开说明，具有实践指导意义，便于学习和使用，本文下载后内容可随意修改调整及打印。 本文简要目录如下：【下载该文档后使用Word打开，按住键盘Ctrl键且鼠标单击目录内容即可跳转到对应篇章】 1、篇章1：农村青年创业调研报告范文2020 2、篇章2：征地农民创业现状暑假调研报告范文 篇章1:农村青年创业调研报告范文2020 实践证明，全面建成小康社会，首先是农村的全面小康，必然需要大量有知识、懂技术、会经营的现代青年农民，不断推动农业、农村的现代化。 一、xx街道农村青年创业现实情况 为了更加真实、全面了解街道青年创业的特点和发展态势，八月底，xx街道团工委联合街道妇联、工会共同组成了
“农村青年创业致富”专题调研小组，集中走访了28个村，采取创业青年摸底、召开代表座谈会、实地考察项目等综合形式，初步梳理了当前xx街道农村青年创业致富的特点，基本廓清了我市农村青年创业的现实情况。 1、从创业主体年龄阶段来看：20-35周岁有201人,35-40周岁有147人,40周岁以上有77人。由此可见，80后、90后农村青年创业致富的愿望日益强烈，已经发展成了街道农村创业创富的“主力军”。 2、从创业主体性别比例来看：425名创业青年抽样中，男性314人,女性112人。男性创业青年明显多于女性。 3、从创业主体类别来看：农村创业青年中，大学生占7.2%（其中，大学生村官占1.2%），返乡青年占33.3%，本土“草根”占55.3%，下岗青年占2.1%，其他占2.1%。由此可见，返乡青年、大学生等创业青年逐渐成为农村创业的重要力量。 4、从创业行业分布来看：从事种植业的有77人,从事养殖业的有26人,同时从事种养殖业的有25人,从事农产品加工业的有14人,从事农产品服务业的有65人,从事其他行业（如
2020年中国商业地产行业市场现状及发展前景分析未来将 进一步加强精细化运营 1、中国商业地产投资：占比趋于下降 商业地产，是指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、写字楼、别墅等房地产形式。商业地产用途广泛，其中包括酒店、商场、超市、便利店、购物中心、商务楼、特色商业街、会展中心等。 我国房地产开发商开发的最普遍的商业房地产项目就是大型购物中心。购物中心的地产开发模式起源于商业地产模式，在房地产领域，购物中心的开发与经营与商业地产开发与经营相通。 2019年，全国房地产开发投资132194亿元，同比增长9.9%，2020年1-9月全国房地产开发投资103484亿元，同比增长5.6%。 2015-2020年我国房地产开发投资中，办公楼与商业营业用房投资总额及占比呈下降趋势。2019年我国132194亿元的房地产开发投资中，商业地产投资即办公楼与商业营业用房投资额分别为6163亿元和13226亿元，商业地产投资总额占房地产开发投资总额的比重为14.67%，同比下降2.1个百分点。
2015-2020年商业地产新开工面积及占比同样呈不断下降的趋势。商业地产新开工面积占比由2015年的18.84%下降至2020年1-7月份的11.09%，下降了近8个百分点。
2、中国商业地产租赁市场：需求下降 2020年新冠疫情的爆发进一步推动了商业地产投资的下降。新冠肺炎疫情 影响下，居民生产生活受限、消费活动减少，商业地产市场面临挑战; 根据中国房地产指数系统商铺租金指数对全国重点城市主要商业街和典型 购物中心商铺租赁样本的调查数据，在样本商业街中，租金环比上涨的商业街占12.1%，租金环比下跌的商业街占83.3%，4.5%的商业街租金与上期持平;在样本商圈(购物中心)中，租金环比上涨的商圈占14.7%，租金环比下跌的商圈占84.2%，1.1%的商圈(购物中心)租金与上期持平。 2020年上半年，随着疫情得到有效控制，消费市场不断复苏，但国内经济、消费市场和实体商业全面恢复仍需较长时间，商铺租金水平在短期内依然承压。