房地产企业实用法律法规大全-法律法规
房地产法规
一、综合10
中华人民共和国城市房地产管理法（1994.7.5）10
国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知（2003.8.12）18 关于整顿和规范房地产市场秩序的通知（2002.5.23）21
关于进一步做好整顿和规范房地产市场秩序有关问题的通知（2002.8.7）26
二、房地产用地27
（一）一般规定27
中华人民共和国土地管理法（1998.8.29）27
中华人民共和国土地管理法实施条例（1998.12.27）40
（二）土地取得47
中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例
（1990.5.19）47
城市国有土地使用权出让转让规划管理办法（1992.12.4）50
招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定（2002.5.9）52
协议出让国有土地使用权规定（2003.6.11）55
关于严格实行经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让的通知
（2002.8.26）58
国土资源部关于已购公有住房和经济适用住房上市出售中有关土地
问题的通知（1999.9.22）60
划拨土地使用权管理暂行办法（1992.2.24）63
国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定（1998.2.17）67 上海市房屋土地资源管理局关于《上海市土地使用权出让办法》第三十一条适用范围的解释（2003.2.26）70
上海市土地使用权出让办法（2001.5.14）71
市政府关于批转市房地资源局等四部门制订的《上海市土地使用权出让招标拍卖试行办法》的通知（2001.7.26）77
关于商业等六类内资项目用地实行土地使用权出让有关问题的通知（1995.1.1）82
关于土地使用权拍卖有关问题的函（1999.9.15）84
关于依法收回国有土地使用权后停止办理该地块房地产转让登记的通知（2002.8.26）86
（三）土地权属86
土地登记规则（修正）（1995.12.28）86
关于土地使用权抵押登记有关问题的通知（1997.1.3）96
国家外汇管理局关于外商收购境内土地使用权外汇登记有关问题的批复（2002.7.4）98
关于印发《确定土地所有权和使用权的若干规定》的通知
（1995.3.11）100
土地权属争议调查处理办法（2003.1.3）106
（四）土地开发、建设110
外商投资开发经营成片土地暂行管理办法（1990.5.19）110
新增建设用地土地有偿使用费收缴使用管理办法（1999.8.4）113 关于调整新增建设用地土地有偿使用费征收等别的通知
（2002.12.20）115
闲置土地处置办法（1999.4.28）116
建设用地计划管理办法（1996.9.18）118
建设用地审查报批管理办法（1999.3.2）120
建设项目用地预审管理办法（2001.7.25）124
（五）相关司法解释126
最高人民法院关于能否将国有土地使用权折价抵偿给抵押权人问题的批复（1998.9.1）126
最高人民法院关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复（2002.10.11）126
最高人民法院关于土地被征用所得的补偿费和安置补助费应归被征地单位所有的复函（1995.1.16）127
三、房地产开发128
（一）一般规定128
中华人民共和国城市规划法（1989.12.26）128
关于加强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见（2002.8.26）133
关于规范房地产开发企业开发建设行为的通知（2002.2.25）136 （二）房地产开发138
城市房地产开发经营管理条例（1998.7.20）138
《城市地下空间开发利用管理规定》的决定（2001.11.20）145 房地产开发企业资质管理规定（2000.3.29）150
房地产开发经营企业交费登记卡试行办法（2003.5.30）156 四、房地产建设157
（一）一般规定157
中华人民共和国建筑法(1997.11.1) 157
国务院办公厅关于进一步整顿和规范建筑市场秩序的通知(2001.10.30) 166
上海市建筑市场管理条例(1997.11.3) 170
关于修改《上海市建筑市场管理条例》的决定 (2003.10.10) 179 （二）房地产建设技术标准规定180
实施工程建设强制性标准监督规定(2000.8.25) 180
（三）建筑工程项目招标、投标182
中华人民共和国招标投标法(1999.8.30) 182
工程建设项目招标代理机构资格认定办法(2000.6.30) 190
房屋建筑和市政基础设施工程施工招标投标管理办法
(2001.6.1) 193
工程建设项目施工招标投标办法(2003.3.8) 202
招标公告发布暂行办法(2000.7.1) 216
评标委员会和评标方法暂行规定(2001.8.1) 218
建设部关于进一步加强工程招标投标管理的规定 (1998.8.6) 227
上海市建设工程施工招标投标管理暂行办法(1988.6.17) 231 （四）建筑工程项目勘察、设计239
建设工程勘察设计管理条例(2000.9.25) 239
建设工程勘察设计市场管理规定 (1999.1.21) 244
建设工程勘察质量管理办法(2002.12.4) 251
建筑工程设计招标投标管理办法(2000.10.18) 254
工程建设项目勘察设计招标投标办法(2003.8.1) 258
建设工程勘察设计企业资质管理规定(2001.7.25) 264
工程勘察设计收费管理规定(2002.1.7) 269
外商投资建设工程设计企业管理规定(2002.9.27) 271
《外商投资建设工程设计企业管理规定》的补充规定
(2003.12.19) 274
上海市建设工程设计招标投标管理暂行办法 (1988.12.28) 275
上海市国外设计施工单位承接建设工程管理规定(1985.11.25) 279 （五）建筑业企业管理281
建筑业企业资质管理规定(2001.4.18) 281
建筑业企业资质管理规定实施意见(2001.5.28) 287
外商投资建筑业企业管理规定(2002.9.29) 296
《外商投资建筑业企业管理规定》的补充规定(2003.12.19) 300 关于印发《建设部关于外商投资建筑业企业管理规定中有关资质管理的实施办法》的通知(2003.4.8) 301
关于做好在中国境内承包工程的外国企业资质管理有关工作的通知
(2003.9.28) 304
建设工程安全生产管理条例(2003.11.24) 306
（六）建筑工程施工316
建筑工程施工许可管理办法 (1999.10.15) 316
建设工程施工现场管理规定(1992.1.1) 319
建筑工程施工发包与承包计价管理办法(2001.11.5) 324
房屋建筑和市政基础设施工程施工分包管理办法(2004.2.3) 327 关于培育发展工程总承包和工程项目管理企业的指导意见(2003.2.23) 330
建筑施工企业项目经理资质管理办法(1995.7.1) 333
上海市建设工程承发包管理办法(1996.12.30) 338
（七）建筑工程项目质量管理343
建设工程质量管理条例(2000.1.10) 343
房屋建筑工程质量保修办法(2000.6.26) 357
上海市建设工程材料管理条例 (1999.11.26) 359
上海市建设工程施工安全监督管理办法(1996.8.16) 364
上海市建设工程质量监督管理办法(1997.12.19) 370
（八）建筑工程监理377
建设工程监理范围和规模标准规定(2001.1.17) 377
工程监理企业资质管理规定(2001.8.23) 379
工程监理企业资质管理规定实施意见(2001.11.14) 386
房屋建筑工程施工旁站监理管理办法（试行） (2002.7.25) 391
工程建设监理规定(1996.1.1) 399
上海市人民政府关于修改《上海市建设工程监理管理暂行办法》的决定(2003.8.1) 403
关于印发《上海市建设工程监理管理暂行办法实施细则》的通知(1999.10.1) 404
（九）建筑工程项目验收411
房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法(2000.4.7) 411
建设项目竣工环境保护验收管理办法(2001.12.11) 413
建设部关于贯彻执行建筑工程勘察设计及施工质量验收规范若干问题的通知(2002.8.12) 416
关于加强房地产测量及房屋面积计算管理工作的通知
(1999.3.12) 418
商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定(1998.9.1) 420
上海市建设工程竣工备案实施细则(2001.1.8) 421
最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知(1992.11.25) 433 最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复
(2002.6.11) 433
五、房地产买卖434
(一)一般规定434
城市房地产转让管理规定(2001.8.15) 434
城市商品房预售管理办法(2001.8.15) 439
商品房销售管理办法(2001.4.4) 441
上海市房地产登记条例(2002.10.31) 448
上海市房地产登记条例实施若干规定(2003.4.23) 461
关于印发《实施＜上海市房地产登记条例＞的补充规定（一）的通知(2003.6.24) 465
上海市房地产转让办法 (1997.4.30) 468
关于商场和办公楼分割转让问题的通知(2004.1.9) 479
（二）住房公积金、商品房贷款481
《住房公积金管理条例》(2002.3.24) 481
住房公积金会计核算办法(2000.1.1) 487
住房公积金会计核算办法补充规定 (2000.6.13) 500
中国人民银行关于降低个人住房公积金贷款利率的通知
(2002.3.1) 500
建设部关于降低住房公积金存、贷款利率的通知(2002.3.6) 501 商业银行自营住房贷款管理暂行规定(1995.7.31) 501
中国人民银行个人住房担保贷款管理试行办法(1999.9.30) 503
中国人民银行个人住房贷款管理办法(1998.5.9) 507
中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知
(2003.6.5) 510
保险公司个人住房抵押贷款保险等业务会计处理规定
(2000.12.20) 513
（三）商品房面积与价格513
《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》
(1995.12.1) 513
关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知
(2002.3.27) 515
商品住宅价格管理暂行办法(1992.8.10) 516
（四）房屋买卖519
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释(2003.3.24) 519
已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法
(1999.4.19) 523
关于规范住房交易手续费有关问题的通知(2002.1.31) 525
关于印发《上海市实施〈城市商品房预售管理办法〉细则》的通知(1995.6.4) 527
关于加强商品房预售管理若干问题的通知(1997.9.26) 531
市政府批转市计委等六部门关于本市内外销商品住房并轨的若干意见的通知(2001.7.16) 535
上海市人民政府关于同意调整商品房预售应达到的工程进度标准的批复(2000.9.18) 537
关于严格执行商品房预售新标准的通知(2000.11.29) 537
关于规范房地产开发企业商品房预订行为的通知(2001.2.26) 539 关于预售商品住房交付时建筑面积增减处理办法的通知
(2002.5.27) 540
关于规范商品房销售行为若干问题的通知 (2003.3.25) 541
关于印发上海市房屋建设工程转让试行办法的通知
(1998.7.31) 542
关于房屋建设工程转让不再单独审批有关问题的通知
(2002.7.8) 544
(五)房地产广告中介机构规定545
房地产广告发布暂行规定(1996.12.30) 545
关于进一步加强房地产广告管理的通知(2002.3.25) 548
关于在房地产销售广告中标注忠告性用语的通知(2002.6.4) 549 城市房地产中介服务管理规定(2001.7.23) 550
房地产经纪人员职业资格制度暂行规定(2001.12.18) 554
城市房地产市场估价管理暂行办法 (1992.9.7) 557
关于转让国有房地产征收土地增值税中有关房地产价格评估问题的通知(1995.6.23) 560
国家计委、国家国有资产管理局关于明确国有资产评估中房地产评估收费问题的通知 (1996.8.22) 560
建设部关于房地产价格评估机构资格等级管理的若干规定
(2003.3.4) 561
六、房屋租赁、抵押563
(一)房屋租赁563
城市房屋租赁管理办法(1995.5.9) 563
关于调整住房租赁市场税收政策的通知(2000.12.7) 569
上海市房屋租赁条例 (2000.7.1) 570
上海市房屋土地资源管理局关于贯彻实施《上海市房屋租赁条例》的意见（一）(2000.6.27) 576
上海市房屋土地资源管理局关于贯彻实施《上海市房屋租赁条例》的意见（二）(2000.6.28) 579
上海市房屋土地资源管理局关于废止商品房预租等房屋租赁规范性
文件的通知(2001.1.22) 583
（二）房屋抵押583
城市房地产抵押管理办法(1997.6.1) 583
住房置业担保管理试行办法(2000.5.16) 590
建设部关于重申房地产抵押登记必须由房地产行政主管部门办理的
紧急通知(1996.7.18) 592
上海市房地产抵押办法(2000.1.1) 593
关于贯彻《上海市房地产抵押办法》若干问题说明 (1995.1.19) 607 七、房屋拆迁609
（一）一般规定609
城市房屋拆迁管理条例(2001.6.13) 609
（二）拆迁工作管理613
城市房屋拆迁单位管理规定(1991.7.4) 613
国家物价局、财政部关于发布城市房屋拆迁管理费的通知
(1993.1.18) 614
房屋拆迁证据保全公证细则(1993.12.1) 615
建设部关于印发《城市房屋拆迁估价指导意见》的通知
(2003.12.1) 616
城市房屋拆迁估价指导意见(2004.1.1) 617
上海市城市房屋拆迁管理实施细则(2001.10.29) 620
关于印发《上海市房屋拆迁评估管理暂行规定》的通知
(2002.2.5) 631
上海市房屋拆迁评估管理暂行规定(2002.2.24) 631
（三）相关司法解释634
最高人民法院关于受理房屋拆迁、补偿、安置等案件问题的批复(1996.7.24) 634
八、房产管理635
(一)房屋权属管理635
城市房屋权属登记管理办法 (1997.10.24) 635
建设部关于颁布全国统一房屋权属证书的公告(1997.11.12) 638 建设部对“关于适用《城市房屋权属登记管理办法》规定有关问题的请示”的答复(1998.1.1) 639
城市房地产权属档案管理办法(2001.8.29) 639
建设部对“关于适用《城市房屋权属登记管理办法》规定有关问题的请示”的答复(1998.1.1) 645
（二）物业管理645
物业管理条例(2003.6.8) 645
建设部关于印发《前期物业管理招标投标管理暂行办法》的通知(2003.6.26) 654
前期物业管理招标投标管理暂行办法(2003.6.26) 655
建设部关于印发《业主大会规程》的通知(2003.6.26) 660
业主大会规程(2003.6.26) 661
物业管理企业资质管理试行办法(2000.1.1) 666
城市新建住宅小区管理办法 (1994.3.23) 667
国家发展改革委、建设部关于印发物业服务收费管理办法的通知(2003.11.13) 669
上海市居住物业管理条例(1997.5.28) 672
上海市人民政府批转市房地资源局关于上海市实施《物业管理条例》若干意见的通知(2003.9.9) 679
上海市实施《物业管理条例》的若干意见 (2003.8.20) 679
关于本市居住房屋交易期间物业管理服务费支付等问题的通知(2002.8.5) 681
九、房地产税费规定682
（一）一般规定682
中华人民共和国房产税暂行条例 (1986.9.15) 682
中华人民共和国城市房地产税暂行条例 (1951.8.8) 682
财政部、国家税务总局关于住房公积金管理中心有关税收政策的通知(2000.9.1) 685
国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策规定的通知
(2003.7.15) 685
关于工程勘察设计单位体制改革若干税收政策的通知
(2000.3.24) 686
（二）土地税费规定686
中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例 (1988.9.27) 686
中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则 (1995.1.27) 687 关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定(1988.10.24) 690 关于土地使用税若干具体问题的补充规定 (1989.12.21) 692
关于国有土地使用权有偿使用收入征收管理的暂行办法
(1992.9.21) 693
关于＂土地使用权转让及出售建筑物＂和＂经济权益转让＂税目若干征税问题的通知(1990.8.28) 694
国家税务总局、国家土地管理局关于土地增值税若干征管问题的通知(1996.1.10) 695
关于土地增值税一些具体问题规定的通知 (1995.5.25) 696
转发财政部《印发〈中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则〉的通知》及本市的补充规定(1995.7.14) 698
转发财政部、国家税务总局《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》及本市具体补充规定(1995.12.4) 699
关于贯彻实施土地增值税征收管理的补充规定(1995.11.13) 700 关于土地增值税若干具体征收问题的规定(1997.3.28) 701
（三）契税规定703
中华人民共和国契税暂行条例(1997.7.7) 703
中华人民共和国契税暂行条例细则 (1997.10.28) 705
财政部国家税务总局关于契税征收中几个问题的批复
(1998.5.29) 707
国家税务总局关于离婚后房屋权属变化是否征收契税的批复(1999.6.3) 707
国家税务总局关于出售或租赁房屋使用权是否征收契税问题的批复(1999.7.8) 708
国家税务总局关于抵押贷款购买商品房征收契税的批复
(1999.9.16) 708
财政部、国家税务总局关于公有制单位职工首次购买住房免征契税的通知(2000.11.29) 708
税务总局关于办理期房退房手续后应退还已征契税的批复
(2002.7.10) 709
国家税务总局关于以项目换土地等方式承受土地使用权有关契税问题的批复(2002.12.18) 709
财政部国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知(2003.8.20) 710
国家税务总局关于股权变动导致企业法人房地产权属更名登记不征契税的批复 (2002.8.16) 711
上海市财政局关于本市贯彻《中华人民共和国契税暂行条例》的若干意见(1997.12.31) 711
关于国有土地使用权出让契税问题的批复(2002.3.19) 712
关于动拆迁后重新承受土地、房屋权属征免契税问题的通知(2001.6.6) 713
（四）所得税规定713
国家税务总局关于企业住房制度改革中涉及的若干所得税业务问题的通知(2001.4.6) 713
国家税务总局关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知 (2001.12.20) 715
国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知(2003.7.9) 716
关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知
(1999.12.2) 719
（五）营业税规定721
财政部、国家税务总局关于对消化空置商品房有关税费政策的通知(2001.4.19) 721
国家税务总局关于经营房地产收入纳税义务发生时间的通知(1994.4.7) 722
关于营业税增设＂土地使用权转让及出售建筑物＂和＂经济权益转让＂税目的通知(1990.8.22) 722
国家税务总局关于房产开发企业销售不动产征收营业税问题的通知(1996.11.22) 723
国家税务总局关于中外合作开发房地产征收营业税问题的批复
(1994.12.6) 723
国家税务总局关于个人从事房地产经营业务征收营业税问题的批复(1996.12.12) 724
（六）外资企业税费规定724
国家税务总局关于从事房地产业务的外商投资企业若干税务处理问题的通知(1999.12.21) 724
关于外商投资企业征收城市房地产税若干问题的通知
(2000.3.8) 725
xxxx地产开发有限公司 规章制度 第一章总则 为适应公司发展需要，保护公司股东和债全权人的合法权益，维护公司正常的工作、经济秩序，促进公司不断发展壮大，全面推动公司以提高经济效益为中心的各项工作，保证公司各项工作任务的顺利完成，根据《公司章程》结合企业经营管理的实际情况，制定本规章制度。 第二章组织机构 第一条股东会：公司股东会由全体股东组成，是公司的最高权力机构，依照公司《章程》行使职权。 第二条董事会：董事会对股东会负责，董事长是公司法定代表人，代表公司行使职权。董事会参加人员：董事长、董事。监事列席董事会。 第三条监事会：依照公司《章程》行使权力。 第四条总经理办公会：参加人员为总经理、副总经理、工程技术负责人、财务负责人、必要时各部、室负责人可列席。 第五条公司机构设立办公室、财审部、工程部、拆迁部、销售部、物业分公司。 第三章工作职责 第一条公司董事会职责： 一、决定公司经营计划和投资方案。
二、制定公司年度财务预、决算方案，利润分配方案和弥补亏损方案。 三、决定内部管理机构的设置和职工报酬事项。 四、由董事长提名，董事会通过，聘任或解聘公司总经理，副总经理、工 程技术负责人、财务负责人。 五、制定公司的基本管理制度。 六、负责召集公司股东会，向股东会报告年度工作。 七、执行股东会的决议。 第二条监事会职责：对董事会成员、总经理履行公司职务时，违反法律、法规或公司章程的行为进行监督，检查公司财务。 第三条总经理办公会职责： 一、组织实施公司的经营管理工作，组织实施股东会、董事会决议。 二、组织实施公司年度经营计划和项目投资方案。 三、组织实施公司董事会授予的其它工作。 四、拟订公司内部管理机构设置方案，拟订公司的基本管理制度，制订公司内部管理的各项规章。 五、聘任或解聘公司部门负责人。 第四条公司业务办公会议职责：讨论研究公司一般性日常工作及业务，汇报工作情况，接受工作任务及其他临时性任务，参加人员：正副总经理、办公室主任、部室正副经理和公司技术负责人、财务负责人。 第五条公司各级职责： 一、职务、岗位职责： 董事长职责 （一）代表公司依法行使法定代表人权力，承担民事义务。
北京保和律师事务所介绍 一、关于保和 保和特色 北京保和律师事务所，是一家以房地产、私募股权与投资基金、新三板领域法律服务为专业特色的律师事务所。“精诚所至，金石为开”，历经多年积累和开拓，业务已并不断拓展至公司上市与资本市场、银行与金融、公司并购、知识产权、劳动法等专业领域。 “保和律师，放心选择”，保和律师愿和新老客户一道发展、成长，为理想和梦想护航，共同铸就新的辉煌！ 保和解读 “保和”，出自《易经》，意为“志不外驰，恬神守志”，也就是神志得专一，以保持宇宙间万物和谐。在为人方面，“保和”要求律师应低调做人，谨慎行事；在业务层面，“保和”要求律师应专一、专业，行为合乎法律，保持社会和谐，并通过律师执业，为社会和谐贡献力量，这也是保和人一贯的思想追求和行为风格。 执业理念 保和律师秉承“至诚至信、优质卓越”的服务理念，以服务客户为导向，以客户满意为中心，务实创新，团队合作，关注细节，竭诚为客户提供专业化的法律服务解决方案，为客户创造最大价值。 二、专业领域 房地产与建筑工程 房地产与建筑工程是保和核心业务领域。保和律师曾为众多房地产和建筑公司的房地产投资、开发建设、销售、物业管理等领域提供全方位法律服务，主要内容包括： ■房地产投融资 ■房地产开发
■房地产项目并购 ■物业运营与管理 ■工程招投标与建设施工 私募股权与投资基金 私募股权与投资基金是保和传统优势领域，业务贯穿基金的设立募集、投资、项目管理和退出四个方面： ■ 私募基金的设立和资金募集 ■ 私募基金对目标公司的各种形式的投资 ■ 私募基金投资的退出机制，包括整体出售、转让和赎回等 ■ 募资公司在不同阶段吸收各类私募基金的投资 ■ 募资公司并购、重组及境内上市 ■ 私募基金的清算 公司上市与新三板 公司上市与新三板是保和另一传统优势领域，业务范围包括： ■上市前的改制、重组、私募融资 ■ 首次公开发行股票 ■公司再融资计划 ■ 公司收购、重大资产重组 ■ 法人治理结构 ■ 员工持股计划 ■信息披露 ■ 新三板上市 ■ 各类债券的发行（公司债券、企业债券、金融债券） 公司并购与股权转让 保和对于各类公司并购业务具有丰富的经验，业务范围包括： ■产业准入政策咨询 ■设计和优化交易结构 ■审慎性调查 ■法律咨询 ■参与谈判 ■起草收购法律文件 银行与金融 保和律师为国内外众多客户提供广泛而深入的银行与金融相关的法律服务，积累了丰富的专业实践经验，业务范围包括： ■合规性审查
房地产行业并购律师实务 主讲人：杨坤 引言： 很高兴有机会和大家沟通房地产并购的法律实务问题，我学识粗浅，经验也有限，只是跟大家交流，谈不上授课。 一、房地产并购概述 （一）并购的概念 房地产并购首先从并购说起，并购是一个商业上的概念，现在法律把它拿来用了，其实也是似是而非的说法，最简明的定义是，公司收购通过购买一个股权来获得该公司的控制，购并包括收购和兼并，什么叫公司的控制权？各个国家公司法也没有明确定义，但我看到英国、意大利公司的控制权情景，有10种、8种情景做了罗列，我们国家有一个金融学家叫朱翌锟给公司下了一个定义，公司控制权是指股东或利益相关者对公司事宜不同程度的影响。这种说法都是似是而非的，我们认为控制权就是法律的支配权，但这个支配权是否有量的概念，现在我看的文件都没有非常详细的说法，为什么要讲这个？关于公司并购的概念，其它课程的律师、老师可能另外讲过，我就不做详细的探讨。我要强
调的是购并完全基于一个商业逻辑和商业目的而产生的市场行为，目标在于商业利益的地位最大化，因此手段也是五花八门的。比如我们通常说的基于控制权，大家知道我国对外资进入机构有比例上限，最高不能超过20%，完全就是一个小股东，最多派一个董事，控制权非常有限，但仍然愿意这么干，因此商业目的是多方的，我们平时讲购并是取得控制权，这是似是而非的说法。 学法律者有一个毛病，总是喜欢用法律逻辑来看待商业行为，动不动就说这个东西不合法，那个东西不合法，其实不是，我们做法律，如果不理解商业理念，这些法律就没有什么意义，做律师也这样，如果不懂得这些商业逻辑，不理解商业背后的背景，光抠几个条文，对客户的服务毫无价值，所以基于上述商业逻辑、商业目的的考量，基于丧失控制权的做法，也是并购的一种精神，世界上最牛的人不是取得控制权，为什么？因为收购一个公司，取得一个公司的控制权，某种意义上就取得了包裹，丧失控制权，把控制权拿出去，获得现金或者股票基于变现的东西，从利益链来讲，商业价值链来说，丧失控制权，把它卖掉取得现金才是最终的实现，取得控制权那是取得一个包裹，最牛的人是把它卖
房地产专业知识培训 一、房地产基础专业知识 1、房地产：指房产和地产的总称（又称不动产）。 2、房地产的三种存在形态： 单纯的土地、单纯的房屋、土地房屋的综合体 3、房地产的特征： a、房地产位置的固定性（土地不可移，房屋也不可动）； b、房地产地域的差别性（每宗房地产的价值都不同）； c、房地产的高值、耐久性（价格贵、土地永久的）； d、房地产的保值、增值性（货币贬值、房产保值、货币增值、房产增值）； 4、房产：是房屋及其权利的总称（占有、使用、收益、处分等权利）。 5、房屋分类： a、功能用途：居住用房（小区、高品住宅）、工业用房（厂房、仓 库）、商业用房（门面、商场）、办公用房（写字楼）、行政用房（军事、 学校等单位用房及城市）； b、建筑结构：钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构和其他；
c、所有权归属：公房（直管公房和自管公房等）和私房； 6、地产：是土地及其权利的总称（使用、收益、转让等权利）。 7、土地分类： a、开发利用：生地和熟地； b、建筑功能：建筑用地和非建筑用地； c、用途：居住用地、商业服务用地、工业用地、仓储用地、市政公共 设施用地、交通用地、绿化用地、特殊用地等； 8、房地产业：指从事房产开发、经营、管理和服务的行业。包括： a、土地开发； b、房屋建设、维修、管理； c、土地使用权的有偿划拔、转让； d、房屋所有权的买卖、租赁； e、房地产抵押贷款； f、房地产市场； 9、土地使用权：就是土地所有者根据土地分类对土地加以利用的权 利（指依法对土地经营、利用和收益的权利）。土地公有制采取了两种形式： 即集体所有制和国家所有制。a）农村土地采用了集体所有制，属于农民集 体所有；b）城市土地采取国家所有制的形式，属于全民所有；任何个人不 能取得土地的所有权。 土地使用获得的方式： 划拔：无偿使用，如学校、医院、军事用地、机场等市政建设工程；
人事管理制度 总则 为了加强公司人事管理，使人事管理标准化、制度化,特制定本制度. 人事管理机构及内容 一、公司的人事管理工作由办公室具体负责。 二、办公室在人事管理上直接向总经理负责，与各部门的关系是协调、指导、服务的关系。 三、人事管理的主要内容是: （一）协助公司领导制定、控制、调整公司及各部门的编制、定员; （二）协同各部门办理员工的招聘工作，为各部门提供符合条件的员工； （三）协助公司领导和各部门做好员工的考查、任免、调配工作； （四）协同各部门对员工进行培训，提高员工的素质和工作能力； （五）统一管理和调整员工的薪金; （六）保存员工的个人档案资料； 为员工办理人事方面的手续和证明等。 四、管理部门每半年对公司业务主管以上的管理人员进行一次考核,综合其基本情况和主要业绩，对各种能力做出评估，听其上下级对其的评估,填出《员工培训(考核)报告》，为公司储备和提供人才. 员工招聘
一、员工招聘 （一）ＸX房地产开发有限公司将遵循公平、平等、竞争、择优的原则,面向社会公开招聘，所聘员工一律实行劳动合同制. （二）聘用的基本条件 1、想品德端正,遵纪守法，作风正派. 2、具有高中以上文化程度(其中大专以上者占2/3以上），并具有与所 聘岗位相适应的专业知识，能力和技术知识、水平。 3、有开拓创新意识，有事业心和责任感。 4、身体健康、五官端正、举止文明。 （三）招聘程序 1、员工的招聘须严格按照公司规定的编制、名额进行，各部门增加人 员须向办公室提出用人计划，经总经理或董事会批准后实施。 2、应聘人员填写《求职申请表》，并附上工作简历,职称证书和最高文凭 （A4纸)复印件。 3、办公室面试、审查、签署意见。 4、部门经理进行面试、审查、签署意见。 5、副总经理、总经理审核，签署意见。 6、批准录用后，由办公室安排签订劳动合同。 7、具体程序按《员工调入、调出管理规定》有关条办理。 二、劳动合同 （一）试用期新员工一般要经过三个月试用期，试用期内双方签订《用工协议》，待转为正式员工后签订劳动合同。
房地产合作开发协议书 协议编号： 甲方： 乙方： 鉴于： 1、甲方持有位于市区约亩国有土地的使用权，有寻求合作开发商品房项 目的需求。 2、乙方自愿出资现金万元，由双方设立项目公司在上述土地上开发商品 房项目。 现双方本着自愿、公平、诚实、信任的原则，经友好协商，根据我国有 关法律规定，就合作开发商品房项目等事项，达成协议如下。 第一章项目概况 第一条项目名称暂定为，以政府主管部门核准的名称为准（以下称合作 项目）。 第二条土地概况： 1、项目地址：位于市区，共计约亩（见附件2《土地使用证》及宗地图） （以下称项目用地）。 2、用地性质：商住用地，使用年限为年，使用权人为甲方。 第二章出资比例与合作开发模式 第三条甲方以土地使用权作价出资，乙方以资金出资，由双方在本协议 签订之日起日内，在市区注册成立公司(以工商部门核准登记的名称为准）， 注册资本为万元人民币。 第四条甲方以上述亩土地的使用权作价出资万元，占项目公司%的股权。 甲方应在项目公司成立之日起一个月内将土地使用权证变更登记至项目公司 名下。
第五条乙方以人民币现金万元出资，占项目公司%的股权。乙方应当按照附件3《乙方出资明细表》约定的时间、金额和方式等，将出资款转入双方指定账户。 第六条项目投资资金不足的情况下，双方按各自股权比例追加投资，或者由双方共同申请贷款解决。 第七条项目公司不设董事会，设执行董事一名，由甲方担任或指派。执行董事依照公司章程的规定履行职务。设总经理一名，由乙方担任或指派，其他高级管理人员由双方协商指派。法定代表人由甲方担任或指派。 第八条项目公司设监事名，由甲方或乙方指派，依照公司章程的规定履行职务。执行董事和项目公司的高级管理人员不兼任监事。 第九条双方同意自本协议生效后五年内不得无故转让持有项目公司的股权，确实需要转让的，应事先取得对方同意。同等条件下对方享有优先购买其转让股权的权利。 第三章项目公司经营利润分配 第十条项目公司经营所得利润，每年分配一次，由双方按照股权比例分配。 第十一条若本项目中的房产建成后，销售出现困难，可经双方协商一致按双方股权比例分配房产作为收益，双方应对各自分得的房产分别办理《商品房预售许可证》，各自销售其分得的房产。 第四章财务管理 第十二条合作项目的资金由双方共同管理。 第十三条项目财会管理人员的聘任须由双方共同商定。其中出纳由乙方指派，会计由甲方指派。财会管理部门须制定严谨的财务管理制度和各岗位职责。 第十四条财务管理人员须严格执行各项财务管理制度和财经纪律，严格履行财务管理手续，做到日清月结。各项财务收入须经甲方、乙方签字盖章后方可作为记账凭证。 第十五条各项财务支出须在双方共同商定并授权的管理范围和执行权限内进行。每项财务支出须由被授权的相关责任领导审查批准。
房地产基础知识 房地产 是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分以及附带的各种权益。从房地产存在的自然形态上来看，主要分为两大类，即土地及土地上的建筑物和附着物（房产和地产）。所谓“不可分离”，是指不能分离或虽能分离但分离后会破坏房地产的功能或完整性 房产可归私人所有，但土地属于国家和集体所有，业主只有一定年期的使用权。因此，业主购房后，所拥有的是房产的所有权及该房产所占用的土地的使用权 房地产的特性 ?不可移动性；?独一无二性； ?寿命长久性；?数量有限性； ?用途多样性；?相互影响性； ?易受限制性；?价值高大性； ?难以变现性；?保值增值性。 房地产的特性 难以变现性；?保值增值性。 房地地产的类型 按建设程度划分： 生地、毛地、熟地、在建工程、现房（含土地） 按程度划分 生地：是指不具有城市基础设施的土地，如荒地、农地； 毛地：是指具有一定城市基础设施，但地上有待拆迁安置的房屋的土地； 熟地：指具有完善的城市基础设施、土地平整、能直接在上面进行房屋建设的土地； 在建工程：是指地上建筑物尚未建成、不具备使用条件的房地产，该房地产不一定正在建设，也可能停工了多年； 现房（含土地）：指地上建筑物已建成、可直接使用的房地产，它可能是新的，也可能是旧的）按建筑物的使用性质分类： ?居住建筑?公共建筑 ?工业建筑?农业建筑 ?居住建筑和公共建筑通常又被称为民用建筑 按建筑结构的主要建材分类： 建筑结构，是指建筑物中由承重构件（基础、墙、柱、梁、屋架、支撑、屋面板等）组成的体系 ?木结构?钢筋砼结构 ?钢结构?混合结构 ?钢与砼组合结构?塑料结构 ?薄膜充气结构 按建筑结构的主要结构形式分类： ?墙体结构?框架结构 ?框剪结构?拱结构 ?网架结构?空间薄壁 ?钢索结构?舱体结构 ?深梁结构 按建筑物的耐火等级分类： ?建筑物的耐火等级是由组成建筑物的构件的燃烧性能和耐火极限决定的。
某房地产开发公司安全管理制度 一、针对本公司危险性作业多，人员构成复杂，管理疏漏等情况，建立健全各各类的安全 规章制度是确保建立施工安全的基本保证。 二、建立完善和细化的安全管理制度在优化管理流程，精简管理层次，提高安全管理水平，实现全年安全生产目标等方面，能够产生一定的管理绩效。 三、安全管理制度建设是建立现代企业制度的客观要求，是严格安全生产要求的需要，时 贯彻落实公司规章制度的需要。 四、安全管理要变为事前预防与事中控制，则必须实现安全管理的四个凡事，即凡事有章 可循，凡事有据可查，凡事有人监督，凡事有人负责。要明确事前如何预防，事中如何控制， 时候如何处理。 五、为确保安全管理的时效性和可操作性，制度化建设必须实行动态管理，要实时分析生 产作业流程和管理上的薄弱环节，随时捕捉制度执行过程中的信息，结合情况，客观分析存在 的问题并及时修订或拟定可行的规章制度。 安全管理应急预案（制度） 为保证本公司安全管理工作顺利而有效地进行，根据《中华人民共和国安全生产法》、《消防法》、《山西省城市房地产安全生产条例》和市、做好安全管理工作的相关部署，并结合我公 司房产经营管理和其他经济工作的实际情况，特制定本预案，望公司部门及各单位务必遵照执 行。 一、指导思想 以"三个代表"重要思想和"十七大"精神为指导，牢固树立"安全第一，预防为主"的思想，在抓好日常安全管理工作的前提下，加强特殊时段的安全防护检查和举措，全面提升公司突发事 件应急处理能力，最大限度地减轻减少损害，保障公司员工的生命财产安全。 二、本预案适用的范围 （一）房屋结构性安全防护。 （二）供暖设备的生产安全。 （三）住宅楼及办公经营性用房的用电和防火安全。 （四）施工现场的安全生产管理。 （五）上述各项工作所涉及的安全突发事件和其他安全突发事件的应急处理。
律师事务所宣传册文字本 Prepared on 24 November 2020
主任照片 ——律师是在野的法袍，是社会民主与正义的扞卫者和法治进步的推动者。在中国迈向现代法治社会的进程中，律师的作用及责任举足轻重，可以说“律师兴则国家兴”。 *王红兵：男，北京大学光华管理学院工商管理硕士，擅长企业诉讼及非诉讼相关法律事务担任多家大中型国有企业、政府单位的常年法律顾问。精通国有土地使用权出让与转让、土地征用、拆迁补偿、工程项目招投标、建设工程承包合同草拟和谈判、房地产项目收购、房地产项目融资和信托、商品房预售、租赁与物业管理、物业交付与产权办理、房地产开发与经营纠纷的争议解决等相关房地产法律服务流程；多次参与政府重大招商引资、项目投资、政府采购等合同（协议）的洽谈和其他重大经济贸易洽谈，起草、审查、修改重要的合同（协议）以及其他有关法律事务文件。 山东聚轩律师事务所简介 山东聚轩律师事务所是一家以房地产、金融、保险、政府顾问法律服务为专业的律师事务所，拥有专职律师30余名，位于济南市市中区英雄山路129号祥泰广场4号楼11层 自成立以来，全所在王红兵主任律师的带领下，已发展成为一家专业律师事务所，聚轩律师始终致力于房地产、金融、保险法律的研究和服务多家省、市机关、大型企业的法律顾问。是济南市财政局首批确定的服务于行政机关及直属事业单位的八家律师所之一。在这些领域内聚轩律师不仅提供非诉讼法律业务，同时也为当事人提供在全省领域内各级法院进行的诉讼代理和在济南市仲裁委员会进行的仲裁代理。
随着聚轩律师在房地产、保险、金融、知识产权等领域所提供的法律服务的日臻细致和深入，聚轩律师团队在上述领域中积累了大量的成熟经验，并赢得社会各界的一致好评。 “忠诚、卓越、勤勉”是山东聚轩律师事务所的发展理念，聚轩律师将遵循该理念，不断开拓进取，并终将成为律师业界最强有力的一员。 聚天下之名士，达法律之轩辕! 业务领域 聚轩作为一家拥有专业资质和优秀人员的律师事务所，在立足传统的民事、刑事与行政诉讼业务的基础之上，竭力为客户提供全面和多元化的专业法律服务。在所从事的各个业务领域包括公司、知识产权、房地产、保险、银行与金融、政府行政法律服务等，都有专业的律师和顾问为客户提供优质的服务。 聚轩主要业务领域如下： 法律顾问（公司、政府及事业单位）知识产权 诉讼仲裁 房地产与建设工程 劳动人事调查见证 保险、银行与金融 （一）法律顾问（公司、政府及事业单位） 公司、政府及事业单位法律顾问是聚轩主要专业领域之一。 聚轩律师对公司法具有深刻的理解并拥有丰富的实战经验，能为客户提供建设性的法律解决方案。在为国内外众多公司提供法律服务过程中，聚轩积累
第五条乙方以人民币现金万元出资，占项目公司 %的股权。乙方应当按照附件3《乙方出资明细表》约定的时间、金额和方式等，将出资款转入双方指定账户。 第六条项目投资资金不足的情况下，双方按各自股权比例追加投资，或者由双方共同申请贷款解决。 第七条项目公司不设董事会，设执行董事一名，由甲方担任或指派。执行董事依照公司章程的规定履行职务。设总经理一名，由乙方担任或指派，其他高级管理人员由双方协商指派。法定代表人由甲方担任或指派。 第八条项目公司设监事名，由甲方或乙方指派，依照公司章程的规定履行职务。执行董事和项目公司的高级管理人员不兼任监事。 第九条双方同意自本协议生效后五年内不得无故转让持有项目公司的股权，确实需要转让的，应事先取得对方同意。同等条件下对方享有优先购买其转让股权的权利。 第三章项目公司经营利润分配 第十条项目公司经营所得利润，每年分配一次，由双方按照股权比例分配。 第十一条若本项目中的房产建成后，销售出现困难，可经双方协商一致按双方股权比例分配房产作为收益，双方应对各自分得的房产分别办理《商品房预售许可证》，各自销售其分得的房产。 第四章财务管理 第十二条合作项目的资金由双方共同管理。 第十三条项目财会管理人员的聘任须由双方共同商定。其中出纳由乙方指派，会计由甲方指派。财会管理部门须制定严谨的财务管理制度和各岗位职责。 第十四条财务管理人员须严格执行各项财务管理制度和财经纪律，严格履行财务管理手续，做到日清月结。各项财务收入须经甲方、乙方签字盖章后方可作为记账凭证。 第十五条各项财务支出须在双方共同商定并授权的管理范围和执行权限内进行。每项财务支出须由被授权的相关责任领导审查批准。
房地产开发公司管理制度 编制说明 一、本制度是公司房地产开发项目施的基础管理文件，旨在规范项目实施过程中的有 关业务活动。 二、本制度由公司负责编制、发放、修改与管理。执行过程中如有问题，应及时反馈 公司，以便及时补充和修改。 三、本制度作为公司内部文件，未经许可，不得外传。 二〇一七年十一月 一、项目管理管理框图 二、岗位职责 1 ．总经办 2 ．总经理助理（策化） 3 ．总经理助理（工程） 4 ．总经理助理（行政） 5 ．总工程师 6 ．行政办公室 7 ．办公室主任 8 ．人事管理
9 ．文秘管理 10 ．行政后勤 11 ．前期部 12 ．前期部经理 13 ．项目策化师 14 ．销售部经理 15 ．工程部 16 ．工程部经理 17 ．土建工程师 18 ．水暖工程师 19 ．电气工程师 20 ．技术档案管理员 21 ．合同预算部 22 ．合同预算部经理 23 ．合同管理员岗位职责 24 ．预算员 三、行政后勤管理制度 1 ．公文管理细则 2 ．档案管理办法 3 ．办公用品及设备管理规定 4 ．办公区域管理规定 5 ．考勤管理制度
6 ．休、请假管理制度 7 ．离职管理制度 8 ．保密细则 9 ．惩戒细则 四、工程建设管理制度 1 ．现场管理会议制度 2 ．合同管理制度 3 ．项目设计管理办法 4 ．工程监理管理办法 5 ．工程质量控制管理办法 6 ．工程进度控制管理办法 7 ．工程投资控制管理办法 8 ．工地安全、文明施工管理办法 9 ．材料、设备供应管理办法 10 ．工程签证管理办法 11 ．工程进度付款管理办法 12 ．工程结算管理办法 13 ．工程竣工验收及移交管理办法 14 ．建设项目综合验收管理办法 15 ．工程档案管理办法 职位名称：总经办（集体负责制） 所属部门：
事务所内部管理制度大全【完整版】 2018年1月更新
目录 一、综合管理制度 1.律师事务所合伙人会议制度 2.律师事务所所务会议制度 3.律师事务所律师奖惩制度 4.律师事务所法律援助制度 5.律师事务所重大事项报告制度 6.律师事务所律师过错责任赔偿制度 7.律师职业道德和执业纪律教育、检查制度 8.律师事务所主任岗位责任 9.律师事务所副主任（业务）岗位责任 10.律师事务所副主任（管理）岗位责任 11.律师事务所人事管理规定 12.律师事务所律师助理管理办法 二、业务管理制度 1.律师职业道德和执业纪律规范 2.律师事务所业务操作规程 ⑴总则 ⑵接待、咨询、代书 ⑶担任法律顾问操作规程 ⑷办理非诉讼法律事务操作规程 ⑸办理民商（含涉外）案件操作规程
⑹办理刑事案件操作规程 ⑺办理行政案件操作规程 3.律师事务所学习制度 4.律师事务所重大案件集体讨论制度 5.律师事务所收结案及收费管理办法 6.律师业务收费管理监督制度 7.律师事务所业务档案管理办法 8.律师服务质量跟踪监督评查制度 9.客户投诉及客户意见反馈处理制度 10.律师执业利益冲突审查处理制度 11.法律服务委托合同 三、行政管理制度 1.律师事务所人员工作守则 2.律师事务所员工招聘、录用、辞退管理制度 3.律师事务所印章管理规定 4.律师事务所办公秩序及安全管理制度 5.律师事务所保密制度 6.律师事务所办公设施装备使用管理制度 7.律师事务所公函、介绍信及调查专用证明使用管理制度 8.律师事务所行政主管岗位职责 9.律师事务所会计岗位职责 10.律师事务所出纳岗位职责
作为房地产开发律师的企业法律顾问服务模式(一) 作为房地产开发律师的企业法律顾问服务模式 市场经济也是法制经济，房地产开发企业的经营、管理和运作除应遵循市场经济的基本规律，还应遵守我国各项法律法规。随着我国法治化进程的加快及民众法律意识的提高，律师的工作已经涉及社会生活的方方面面，在房地产领域也不例外。专业化的法律服务中介机构成为房地产开发企业预防法律风险、规范内部管理、提高运作质量的必然选择。 一、西部律师为房地产开发企业提供法律服务的现状 在上海、广州、深圳、北京等经济较发达的地区，以及中西部省份的一些省会及经济较发达城市，律师正不断拓展参与房地产开发建设的深度和广度，并且已经积累了许多成功的经验。例如四川泰和泰律师事务所，近年来就专注于房地产领域的法律服务。该所全程参与了成都市多个楼盘的开发建设，目前该所已发展成为在成都地区房地产法律服务领域颇有影响的律师事务所。 但在西部许多经济欠发达的地区，律师在房地产法律服务领域的作为
仍然十分有限，一些房地产开发企业并不重视律师在房产开发中的作用。某些二、三线城市的楼盘销售，普遍缺乏律师参与。许多房地产开发企业，对所开发楼盘的宣传力度很大，竭力提高项目的知名度，但却不太注重律师在项目开发中的风险防范作用。许多开发企业重销售业绩，而无视开发企业在商品房销售过程中存在的大量瑕疵。这此企业往往是在纠纷发生之后，才委托律师亡羊补牢，而事后预防不但会增加企业的成本，有时甚至会对企业声誉造成负面影响。 在经济欠发达地区，房地产开发企业不重视律师的作用，其中的原因是多方面的。笔者认为主要原因有三个方面：一是部分企业主缺乏依法经营的意识。经济基础落后地区，法制建设上或许会相对滞后。相对于严格按照法律规定进行开发建设而言，一些企业主更愿意按照其惯常思维，通过法律之外的各类手法和途径解决问题和纠纷。如果不需要按照法律规定就能解决问题，这些企业主自然没有意愿在聘请律师方面支出成本。二是当地某些规模不大的房地产开发企业缺乏长远规划。基于第一个方面的原因，如果这些企业没有打造品质楼盘、创立百年老店、不断做大做强的战略规划，那么他们开发某个楼盘，也许仅以短期盈利为目的，不会把更多的精力投到依法运作之上。三是西部地区许多律师事务所自身的缺陷。在这些经济欠发达地区，存在许多作坊式的律师事务所，规模小、人员散、管理水平低、综合能力弱，缺乏为房地产开发建设提供全程法律服务的实力，导致房地产开
XX房地产公司 经营管理制度 编写说明 1、本制度所包含的任何条款，由公司行政办公室负责解释。 2、本制度经批准下发，即为公司最高行动准则，公司所属员工必须严格遵守执行。 3、本制度在执行中，由于部门工作内容、职责的变化需要修订、增删汇编中相关条款的，须先通知行政办公室，由行政办公室报公司领导批准后统一进行修正。 第一部分公司概览 第一章公司组织机构图
第二章公司各职能部门岗位设置 一、行政办公室 （一）办公室主任 （二）办公室文员 （三）办公室驾驶员 二、财务部 （一）经理 （二）主办会计 （三）出纳 三、工程部 （一）经理 （二）各专业工程师 （三）档案资料员 四、开发部 （一）经理 （二）专业人员 五、经营管理部 （一）经理 （二）预算工程师 （三）档案管理员
六、销售部 （一）销售经理 （二）销售代表 第二部分各部门岗位职责 第一章行政办公室岗位职责 一、办公室工作内容 （一）公司人事管理工作 1、协助公司领导制定、控制、调整公司及各部门的编制、定员； 2、协同各部门办理员工的招聘工作，为各部门提供符合条件的员工； 3、协助公司领导和各部门做好员工的考核、转正、任免、调配等工作； 4、协同各部门对员工进行培训，提高员工的整体素质及工作能力； 5、负责员工工资的管理工作； 6、负责正式员工劳动合同的签订； 7、负责保存员工相关个人档案资料； 8、负责为符合条件的员工办理养老保险和大病统筹等相关福利； 9、根据工作需要，负责招聘临时工及对其的管理工作； 10、负责为员工办理人事方面的手续和证明。 （二）公司行政管理工作 1、制定公司行政管理制度、汇编公司各项制度、监督检查各部门执行的情况； 2、负责对员工进行遵守劳动纪律的教育及考勤工作的管理；
律师事务所内部管理制度汇编 律师事务所内部管理制度汇编 1．律师执业六禁止 一、禁止一切形式的私自接案收费。 二、禁止诋毁同行，支付介绍费、回扣，压低收费等不正当竞争。 三、禁止律师事务所聘用非律师以律师的名义执业。 四、禁止向司法人员行贿，或指使、诱导当事人行贿。 五、禁止提供虚假证据或引诱、威胁当事人提供虚假证据。 六、禁止出具虚假法律意见书 2．律师职业道德基本准则 一、忠于宪法和法律，以事实为根据，以法律为准绳，坚持真理，维护正义。 二、诚实守信，尽职尽责地维护委托人的合法权益。 三、敬业勤业，努力钻研业务，不断提高执业水平。 四、严守国家机密，保守委托人的商业秘密及委托人的隐私。 五、尊重同行，同业互助，公平竞争。 六、履行法律援助义务，为受援人提供法律帮助。 七、遵守律师协会章程，切实履行会员义务。 3．执业公示制度 为增强律师事务所工作透明度，认真履行法定职责，自觉接
受人民群众和社会监督，保障公正执业、文明执业，促进依法执业，根据行业有关规定，制定本制度。 一、本制度所称"公示制"是指本所对办理的涉及当事人的切身利益的事项，通过一定方式将执业依据、执业制度、执业程序向社会公开，自觉接受当事人和社会各界的监督，保证律师依法执业活动过程的制度。 二、公示内容：律师职业道德基本准则、律师执业纪律规范、律师执业六禁止、律师服务收费标准以及执业律师的照片、执业证号、和投诉监督电话等内容。 三、公示内容必须完整、准确、形式规范、客观，让当事人一目了然。公示内容有变化时，及时予以变更。 四、律师事务所主任负责对本所执行公示制度的情况进行监督检查，对违反本制度的行为及时提出纠正意见。 4．投诉查处制度 接待投诉范围 （一）代理工作不尽职 1、由于律师的原因未按照委托代理协议的约定完成当事人委托的代理事项； 2、律师在为委托人提供法律服务过程中，存在工作失误的； 3、律师在代理诉讼工作中，未经委托人的同意没有出庭参加诉讼的； 4、律师接受当事人的委托后，应当调查取证而没有调查取证的； 5、律师在代理工作中其他不尽职的行为。 （二）其他违反律师职业道德与执业纪律的行为 （三）其他本所律师违反法律法规的行为 二、投诉时应当提交的材料
律师事务所规章制度 第一章总则 第一条根据《中华人民共和国律师法》和有关法律、法规及规章的规定，制定本章程。 第二条本所名称为律师事务所 地址设在: 第三条本所的宗旨:(各所自定) 第四条本所的组织形式为合伙律师事务所，合伙人为……合伙人依照合伙协议的约定，共同出资、共同管理、共享收益、共担风险。 第五条本所的财产归合伙人所有，合伙人对本所的债务承担无限连带责任。 第六条本所严格遵守国家的法律、法规和规章，严守律师职业道德和执业纪律，自觉接受司法行政机关的监督和指导，并接受律师协会的行业管理。
第二章开办资金的数额和来源 第七条本所开办资金总额为:万元。其中:出资万元;出资万元;出资万元;出资万元;出资万元。 第三章律师事务所业务管理 第八条本所以等法律事务为主，兼顾其他业务。具体业务范围为: (一)接受公民、法人和其他组织的委托，担任法律顾问; (二)接受民事案件、行政案件当事人的委托，担任代理人，参加诉讼; (三)接受刑事案件犯罪嫌疑人的聘请，为其提供法律咨询、代理申诉、控告、申请取保候审，接受犯罪嫌疑人、被告人的委托或者人民法院的指定，担任辩护人，接受自诉案件自诉人、公诉案件被害人或者其近亲属的委托，担任代理人，参加诉讼; (四)代理各类诉讼案件的申诉;
(五)接受当事人的委托，参加调解、仲裁活动; (六)接受非诉讼法律事务当事人的委托，提供法律服务; (七)解答有关法律的询问、代写诉讼文书和有关法律事务的其他文书。 第九条本所在业务建设上实行标准化、规范化管理，制定并执行以诉讼、非诉讼办案操作规程和办案质量负责制为主线的各项业务管理规章，注重法学理论研讨和典型案例的研究，注重律师人才的培养和律师培训交流，以增强本所的综合实力。 第十条本所根据律师业务发展的需要，按照专业化分工的要求，设立与之相适应的专业化业务部门。 第四章律师事务所负责人的产生、职责和变更。 第十一条本所的代表人是主任，由合伙人会议选举产生，每届任期二年，可连选连任。 第十二条主任行使下列职权:
房地产公司常年法律顾问服务内容 攀枝花李明华律师担任房地产公司法律顾问服务内容 一、项目前期阶段 （1）律师在本阶段可以提供的法律服务包括但不限于： 1、参与和项目土地方及有关合作各方的项目合作谈判，并负责起草合作开发协议书、合作开发合同、备忘录和相关法律文件； 2、参与项目运作方式和运作方略的法律策划，为项目合作的法律风险提供法律建议； 3、参与项目公司的成立，并负责起草项目公司章程等法律文件； 4、参与项目土地使用权取得的全过程始终，包括但不限于征地方案的确定——征地过程中集体土地拆迁补偿方案、拆迁补偿协议的法律审查——选择拆迁公司并审查拆迁公司的资质——拆迁委托协议的起草和签订——国有土地危改项目拆迁补偿协议的起草和签订——土地使用权出让合同的签订——土地使用权转让合同的签订等有关项目土地使用权取得或变动的全过程； 5、项目前期法律手续的办理，其中包括但不限于项目公司或综合性开发公司成立的手续办理； 6、取得项目的特别程序：参与土地使用权的招标投标、拍卖、挂牌交易过程，协助开发公司取得项目开发权；
7、属于项目转让的，按照并购的程序，完成项目转让的尽职调查、确定收购模式与程序、完成相关项目（资产）转让协议、股权转让协议或收购协议等类似文本的起草工作； 8、见证相关协议的制作； 9、项目立项、规划审批、建设开工许可报批等政府部门审批事项的报批、报建等有关法律文件的草拟和法律审查等。 （2）本阶段比较容易出现的法律问题： 1、合作开发协议的商谈过程和协议的签订过程中，由于缺乏法律把握，在合作的方式上，出现违反法律规定或其它事项，导致合作开发协议无效； 2、对于合作各方来说，由于协议的内容缺乏可操作性，最后导致合作各方权限、职责不清，合作过程中出现相互不配合，最后导致项目开过程中出现法律问题； 3、项目拆迁过程中，由于拆迁前期协议的不完善，导致后期遗留大量法律纠纷，其中包括与被拆迁人之间、与土地方之间、与拆迁公司之间出现不应有的纠纷，并常常因此延误项目开发进程； 4、由于对于法律程序的不熟悉，导致公司成立、政府报送手续延误，从而延误整体开发的进展； 5、开发项目的整体运作方式自始有瑕疵，给项目开发遗留后患； 6、其它不可预见的法律问题。
律师事务所（普通合伙）章程 第一章总则 第一条根据《中华人民共和国律师法》、《律师事务所管理办法》等有关法律、法规、行政规章的规定及合伙发起人签署的《合伙协议》的约定，制定本章程。 第二条律师事务所名称和执业场所 名称：律师事务所（普通合伙）（以下简称“本所”） 英文名称： 执业场所： 第三条本所系由以下执业律师作为合伙人发起设立 1. 律师，律师执业证号：； 身份证号码：； 2. 律师，律师执业证号：； 身份证号码：； 3. 律师，律师执业证号：； 身份证号码：； 第四条本所是由上条所列合伙发起人依合伙协议的约定共同出资开办的社会法律服务 机构，实行自愿组合、自主经营、共同管理、共享收益、共担风险、自收自支、自负盈亏、自我约束、自我发展的运行机制。本所的财产归合伙人所有，合伙人对本所的债务承担无限连带责任。 第五条本所经市司法局批准和颁发律师事务所执业许可证后成立，依 法开展业务，受国家法律保护。 本所的一切业务及活动应遵守国家法律、法规的规定，并接受司法行政机关和律师协会的监督、指导。
第二章宗旨和业务范围 第六条律所宗旨 以事实为根据，以法律为准绳，恪守律师职业道德和执业纪律。本着团结、协作、开拓、负责的精神，以优质高效的法律服务，依法维护委托人的合法权益，创一流的社会声誉，树一流的律师形象，力争把本所创办成能适应国内、国际社会和经济发展要求的律师事务所。 第七条律所业务范围 1.接受公民、法人和其他组织的聘请，担任法律顾问； 2.接受民事案件、行政案件当事人的委托，担任代理人，参加诉讼； 3.接受刑事案件犯罪嫌疑人的聘请，为其提供法律咨询，代理申诉、控告，申请取保候审；接受犯罪嫌疑人的委托或者人民法院的指定，担任辩护人，接受自诉案件自诉人、公诉案件被害人或者其近亲属的委托，担任代理人，参加诉讼； 4.代理各类诉讼案件的申诉； 5.接受当事人的委托、参加调解、仲裁活动； 6.接受非诉讼法律事务当事人的委托，提供法律服务； 7.解答有关法律的询问、代写诉讼文书和有关法律事务的其他文书。 第三章律师事务所的组织形式 第八条本所为普通合伙律师事务所。 第九条本所设立合伙人会议制度。 第十条本所设行政办公室，设行政主任一名。 第四章设立资产的数额和来源 第十一条本所开办资金为人民币（大写）（￥元），由合伙 人自有资金出资，按以下比例出资：
律师办理房地产法律业务操作规程 第一章总则 第一条为了实现执业律师从事房地产法律业务的规化，限制不正当竞争，防执业风险，特制定本操作规程。 第二条本操作规程所称的房地产业务，主要包括：涉及房屋土地为标的物的建设、买卖、租赁、使用、物业管理、金融、修缮及土地使用权出让、转让等方面的法律顾问、非诉讼及诉讼业务。 第三条本操作规程所述的各项业务的从业主体，须为已取得律师执业证的执业律师。未取得律师执业证的人员不得独自从事房地产法律业务，但可协助执业律师工作。 第四条执业律师应以事实为依据，以法律为准绳，诚实守信、勤勉尽责，尽职尽责地维护委托人的合法权益，努力为委托人提供优质高效的法律服务。 第五条本操作规程旨在为执业律师从事房地产法律业务提供最基本的指引，执业律师还应结合自己的实践经验，丰富及完善各项业务操守。 第二章公司法律顾问业务 第六条公司法律顾问业务主要包括以下各项： （一）常年法律顾问：指执业律师接受房地产公司或房地产中介公司、建筑公司、拆迁公司或物业管理公司的委托，并通过书面合同确定的、为期一年以上的，为委托人提供法律服务的业务。 （二）项目法律顾问：指执业律师接受房地产公司、建筑公司、
拆迁公司或房地产项目法人或项目投资者等的委托，并通过书面合同确定的，专为指定项目提供法律服务的业务。 第七条律师在接受委托之前，应审查委托人合法持有的下列文件原件： (一)公司法律文件（通用）： １、企业法人营业执照；（通用） ２、企业资质证书；（通用） ３、会计师事务所出具的公司注册资本金或投资的验证报告；（通用） ４、公司章程；（通用） ５、董事会；（通用） ６、法定代表人证明书；（通用） （二）业务法律文件： １、项目建设用地规划许可证或（项目类） ２、项目土地使用权出让合同或项目建设许可证或（项目类）３、土地使用人已缴清出让金的发票或（项目类） ４、土地使用证或相应的权属证明或（项目类） ５、房地产权证（房产已建成并通过确权的）；（项目类） ６、房地产项目使用验收的各项合格证；（物业管理类） ７、物业管理委托合同；（物业管理类） ８、物业移交确认文件；（物业管理类） ９、法律、法规规定的物业资料；（物业管理类）
一、房地产基础专业知识 1、房地产:指房产与地产的总称(又称不动产)。 2、房地产的三种存在形态: 单纯的土地、单纯的房屋、土地房屋的综合体 3、房地产的特征: a、房地产位置的固定性(土地不可移,房屋也不可动); b、房地产地域的差别性(每宗房地产的价值都不同); c、房地产的高值、耐久性(价格贵、土地永久的); d、房地产的保值、增值性(货币贬值、房产保值、货币增值、房产增值); 4、房产:就是房屋及其权利的总称(占有、使用、收益、处分等权利)。 5、房屋分类: a、功能用途:居住用房(小区、高品住宅)、工业用房(厂房、仓库)、商业用房(门面、商场)、办公用房(写字楼)、行政用房(军事、学校等单位用房及城市); b、建筑结构:钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构与其她; c、所有权归属:公房(直管公房与自管公房等)与私房; 6、地产:就是土地及其权利的总称(使用、收益、转让等权利)。 7、土地分类: a、开发利用:生地与熟地; b、建筑功能:建筑用地与非建筑用地; c、用途:居住用地、商业服务用地、工业用地、仓储用地、市政公共设施用地、交通用地、绿化用地、特殊用地等; 8、房地产业:指从事房产开发、经营、管理与服务的行业。包括: a、土地开发; b、房屋建设、维修、管理; c、土地使用权的有偿划拔、转让; d、房屋所有权的买卖、租赁; e、房地产抵押贷款; f、房地产市场; 9、土地使用权:就就是土地所有者根据土地分类对土地加以利用的权利(指依法对土地经营、利用与收益的权利)。土地公有制采取了两种形式:即集体所有制与国家所有制。a)农村土地采用了集体所有制,属于农民集体所有;b)城市土地采取国家所有制的形式,属于全民所有;任何个人不能取得土地的所有权。 土地使用获得的方式: 划拔:无偿使用,如学校、医院、军事用地、机场等市政建设工程;
第一章总则 第一条为加强××房地产开发有限公司的合同管理，规范经营行为、降低风险，维护公司的合法权益，根据《民法通则》、《中华人民共和国合同 法》等有关法律法规规定，结合本公司实际情况，制定本制度。 第二条本制度所称的合同是指公司所属各部门公司名义与公司外各类法人、自然人、其他各类经济组织所进行的各类经济活动和非经济活动所签 订的各种合同、协议、章程等。本制度不包括职工与公司签订的劳动 合同。 第三条合同管理是指合同的预案审查、合同的执行、合同的监督、合同的管理。包括从资信调查、合同签订、履行、变更与解除、纠纷处理、合 同终结归档等全过程的管理。 第四条公司合同管理实行"统一管理、分级负责、授权签订"的原则，实行合同承办部门负责制。贯彻以预防为主的原则，维护公司的合法权益。 第二章合同管理部门 第五条公司综合部为合同事务主管部门，设立法律事务专员负责公司合同的具体管理工作。 第六条综合部合同管理职能： 1、负责监督指导公司格式条款合同以及部分非格式条款合同的起草制 定，对部分重大及重要合同的条款内容进行审核，避免出现法律漏洞。 2、组织、协调合同审查及会签程序。 3、对涉及公司的合同订立、变更、执行、终止等行为进行监督。 4、负责处理公司与外部的重大合同纠纷。 5、负责公司合同及其纠纷处理资料的汇总归档、分类保存、调阅登记等 日常合同档案管理工作。 第七条法律事务专员在合同管理方面的主要职责是： 1、熟练掌握并宣传经济合同法律法规及其他法规。 2、协助进行重大合同的可行性分析，并提出书面分析报告。参加公司
重大合同的谈判及文件起草工作； 3、对公司各类合同的签订及履行情况进行监督、检查； 4、参与合同纠纷的处理； 5、负责合同纠纷引起的法律诉讼的处理； 6、对公司签订的各类合同统一登记、编号并分类保管，并造册记录已 签订合同的履行情况；对已履行的合同装订成册，分别整理归档； 7、及时向公司领导如实汇报合同管理、签订、履行中的问题，遇有紧 急情况时应采取措施防止问题扩大。 第八条合同承办部门的主要职责： 1、根据授权依法组织合同的签订、变更、解除等事宜； 2、负责初审合同承办人草拟的合同的可行性、对方经营范围、资信及 履约能力； 3、依法履行合同，及时向司法办通报履行中发生的重大问题及解决方 案； 4、参加对合同纠纷的协商、调解、仲裁、诉讼； 5、负责本部门合同文本管理及归档移交工作。 第九条合同承办人的主要职责： 1、根据授权办理签订、变更、解除合同事宜； 2、草拟合同，提供草拟合同的可行性论证及对方经营范围、资信情况 及履约能力的调查材料，并对其真实性和合法性负责； 3、按合同签订的权限，提前向合同承办部门提交合同草本及前款规定 的材料，提请有关部门审查； 4、认真履行已生效的合同，随时检查合同履行情况； 5、及时向主管领导及办公室汇报在履行中发生的问题，并按时将合同 有关文件交合同管理员归档； 6、依法参加合同纠纷的协商、调解、仲裁、诉讼。 第十条合同管理员的主要职责： 1、贯彻实施合同管理办法； 2、协助合同承办人依法签订或变更合同，必要时参与本部门重大合同