广西****科技有限公司
总务科
2013年5月9日
目录
1.物业管理服务合同 (3)
2.物业管理费用测算 (6)
3. 项目概况 (7)
4. 项目特点及需求分析 (9)
5. 物业管理服务目标 (10)
6. 服务模式实现计划及要求 (13)
7. 服务人员配置方案 (14)
8. 清洁、清扫工作标准 (18)
1. 物业管理服务合同
物业服务管理合同
第一章总则
第一条本合同当事人
委托方（以下简称甲方）：广西****汽车服务有限公司
受托方（以下简称乙方）：广西****科技有限公司
根据《租赁合同》以及相关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将劳斯莱斯G4S店维修中心（商业及办公）委托乙方实行物业管理服务一事达成协议，订立本合同。
第二条物业基本情况
物业类型：门店及办公楼，物业管理面积：2600平方米（其中租赁地块占地面积为2230m2，建筑面积为1045m2，两者相加，减去建筑物占地面积675m2，物业管理面积实为2600m2）座落位置：南宁经济开发区国凯大道国东21号。
第三条乙方提供服务的收益人为本物业的使用人，本物业的业主和使用人均应对履行本合同承担相应的责任。
第二章合同期限
合同期限为两年，即2013年 6月1日起至2015年 5 月 31日止.
第三章服务内容
第四条日常维修服务：房屋配套设施的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、水电保障、公共照明、公共消防设施等。
第五条日常绿化服务（不含室内）：道路设施和附属设施维修养护和管理，包括：路面、室外上下水管道、化粪池、水沟、池井、停车场、绿化地块、花木等。
第六条公共设施维修服务：公共设施、设备的维修、养护服务，包括：围墙、雨水管道、污水管道、垃圾池等。
第七条日常保洁服务（不含端茶倒水）：一楼（大厅、VIP卫生间、员工卫生间、楼梯），二楼（VIP接待室、会议室、备餐间），维修中心周边道路、停车场的卫生清洁、垃圾的收集、清运。
第八条安保服务：提供室外场所治安、消防、停车场管理服务，包括：交通及车辆停放引导、安全监控、巡逻、公共场所等秩序的管理。
第九条管理物业相关的工程图纸和使用的档案、竣工验收资料。
第十条乙方在能力范围之内可接受甲方提前申请的预约服务。
第十一条对业主和物业使用人违反相关法规的行为，针对具体行为并根据情节经重，采取批评、规劝、警告、制止等措施。
第四章双方权利义务
第十二条甲方的权利和义务
第一款审定乙方议定的管理制度；
第二款检查监督乙方的服务管理工作的实施及制度情况；
第三款协助乙方做好物业工作和宣传教育、文化活动；
第四款监督物业共用部位、共用设施、专项维修资金的管理和使用，指定专人与物业管理员进行对接（抄表与核算），协助做好物业服务费用、其他代收费用的收支工作。
第十三条乙方的权利和义务
第一款根据有关法律法规及本合同的约定，制定管理制度；
第二款对物业和物业使用人违反法规的行为，提请有关部门处理；
第三款负责编制房屋、附属建筑物、设施、设备、绿化等年度维修养护计划的大、中修方案，经甲乙双方议定后由乙方组织实施，费用由甲方支付；
第四款乙方需提高物业管理人员、保安人员素质，认真做好维护物业服务区内的社会治安等相关工作，如防盗、防火等，规范管理，使物业区域管理水平有更大的提高。
第五章物业服务质量
第十四条乙方应按承诺的服务质量（一级），达到服务质量目标。
第六章费用收取
第十五条物业管理服务费用
第一款本物业属于商业及办公类型；根据该物业类型，每月应当收取物业管理费11元/平方米，物业管理费为28600元整（大写：贰万捌仟陆佰圆整）。
第二款乙方对业主或物业使用人的房屋、道路、绿化及其配套设施的维修、养护及其它特约服务产生的费用，由甲方承担。
第三款物业的共用部位、共用设施、公共场地的维修、养护费用按实际发生的费用由双方协商比例分摊。
第四款其它服务费用按双方约定的收费标准收取。
第十六条代收费用
（1）水价2.9元/立方米
计算方式：应收水费 = 实际抄表数×2.9元/立方米
水价构成：含基本水费、污水处理费、水资源费、线路损耗、计量误差；
（2）电价1.5元/度
计算方式：每月应收电费 = 实际抄表数×1.5元/度
电价构成：含变压器基本容量费（8862.5元/月）、高压测试费（300元/月）、月折旧费（变压器成本为20万元，每年折旧15%，第一年月均2500元，第二年月均2125元，依此类推）、线路损耗；
（3）非生活垃圾处理费：按实际产生费用收取。
（4）业主和物业使用人房屋自用部分、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方在自身能力范围内可接受委托并按照实际产生费用收费。
第七章费用支付方式
第十七条甲方支付乙方费用时应汇入以下账号，乙方或乙方银行以实际收到款项之日为付款日。所有因乙方履行本合同之付款义务所发生的银行手续均由甲方承担。
户名：广西****科技有限公司
账户行：广西北部湾银行南宁**支行
银行账号：
第十八条物业管理费缴纳方式：按季度缴纳。甲方在本合同签订之日起7个工作日内向乙方缴纳6月份的费用，以后每个季度到期前10日缴纳服务费（例如在9月20日缴纳第三季度的物业管理费。）逾期不缴纳的，从逾期之日起每日按月应交管理服务服务费的千分之五缴纳滞纳金。
第十九条费用代收缴纳方式：按季度缴纳。乙方在次月10日前将各项代收费用结算结果交给甲方审核，审核后甲方应将此费用转账到乙方指定的账户。2013年7月10前缴纳前期产生的全部费用（以计量表为准），以后按季度缴纳。逾期不缴纳的，产生的一切后果及滞纳金由甲方承担。
第二十条乙方在收到甲方支付的费用后，七个工作日内向甲方提供全额且税务部门认可的发票。
第八章违约责任
第二十一条甲方违反合同的约定，使乙方未完成规定服务目标，乙方有权要求甲方在一定的期限内解决，乙方有权提前终止合同；造成乙方经济损失的，甲方应给予经济赔偿。乙方违反服务合同造成甲方经济的损失，乙方应给予甲方经济赔偿。
第二十二条乙方违反本合同第五章的约定，未能达到约定的管理目标，甲方有权要求乙方限期整改，逾期不整改的，或造成甲方经济损失的，乙方应给予赔偿。
第二十三条本合同内的双方争议事项，应由双方先予协商解决，协商不成的，任一方都可向南宁仲裁委员会提请按现行仲裁规则依法解决。
第九章免责条款
第二十四条本合同内因甲方因素所造成的损失，由甲方承担。
第二十五条不可抗拒的外力及自然因素所造成的损失，乙方不承担责任。
第二十六条除遛门撬锁、破门而入外，建筑物内部的治安及消防，乙方不承担责任。
第十章附则
第二十六条《物业管理服务方案》是本合同的附件。
第二十七条合同期满后，在双方没有提出书面意见时，自动续签。
第二十八条本合同一式二份，双方各执一份，自签字盖章之日起生效。
委托方（签章）：受托方(签章)：
广西****汽车服务有限公司广西****科技有限公司
法定代表人：法定代表人：
（签章）（签章）
授权代表人：授权代表人：
联系电话：0771-****联系电话：0771-****
开户行：开户行：
广西北部湾银行南宁**支行广西北部湾银行南宁**支行银行帐号：银行帐号：
2013年月日 2013年月日
2. 物业管理费用测算表（每月）
序号 1、人员编制/月 单位 人数 每月支出：工资+五险1金（1.41）+餐补+年终奖÷12个月 月/合计
金额 合计
1 物业管理员 个 1 2500+1025+250+2500÷1
2 3983.
3 23212.05
2 保安员 个 3.5 2000+820+250+2000÷12 11328.5
3 保洁、绿化员 个 1 1700+697+250+1700÷12 2788.67
4 水、电维修员 个 1 2500+1025+250+2000÷12
3983.3 5 保安员节日加班/年
个 3 1250÷21.75÷8×3×2×24×11÷12
948.28 6 员工福利 个 6 30/月 180 2、办公用品 单位 数量
单价 金额 合计 7 打印纸 包 3 21 63 493 8 办公电话费、网络 月 1 150 150 9 打印机碳粉/瓶100g 瓶 1 60 60 10 办公设备损耗 月 1 100 100 11 服装折旧 月 1 100 100 12 笔类损耗 月 1 20 20 3、保洁、绿化用品/月 单位 数量
单价 金额 合计 13 清洁尘推（把） 把 3 70 210 1375 14 玻璃水500g 瓶 2 25 50 15 玻璃刮胶 把 1 20 20 16 全能水1000g
瓶 1 35 35 17 毛巾 条 5 10 50 18 牛筋胶手套 双 2 6.5 13 19 蓝月亮洗手液500g 瓶 1 24 24 20 立白洗衣粉1000g
包 1 18 18 21 垃圾袋 扎 3 10 30 22 保洁工具损耗 月 1 25 25 23 生活垃圾清运费 月 1 50 50 24 绿化肥料 月 1 130 130 25 绿化农药水 月 1 120 120 26 绿化美化养护 月 1 450 450 27 绿化工具损耗 月 1 120 120 28 化粪池清运费 月 1 30 30 4、公共区域维修项目 单位 数量
单价 金额 合计 29 配电中心日常检查 月 1 300 300 850
30
维修工具折旧
月
1
100 100
31 排水管道、路面养护 月 1 450
450
32 合计 25930.05 33 管理费 5％ + 税费 6％ 2852.3
34
物业管理服务费用合计
28782.35
本费用测算表已包含未来两年内物价、工资上涨因素，两年后须重新测算。
3. 项目概况
项目地块
项目占地示意图（如上图）
3.1 位置及面积信息
广西****汽车服务有限公司（以下简称G4S）坐落于南宁市经济技术开发区******（国凯大道与金凯一支路的西南侧），毗邻良凤江国家森林公园，距南宁市吴圩国际机场20公里，交通便捷。目前总占地面积为2230平方米，建筑面积为1045平方米，合计2600平方米。
3.2 配套指标
3.2.1 生活供水
3.2.1.1 给水水源：市政管道，水压0.4Mpa。
3.2.1.2 给水系统：采用常规常压供水系统。
3.2.1.3 日最大给水量：理想值89.424立方米。
3.2.2 消防供水
3.2.2.1 给水水源：市政管道，水压0.4Mpa。
3.2.2.2 给水系统：采用常规高压供水系统。
3.2.2.3 日最大给水量：理想值89.424立方米。
3.2.2.4 室内外消防方式：均采用消防栓。
3.2.3 排水系统
3.2.3.1 排水类型：生活污水，流经室外化粪池后进入厂区污水管网后进入市政管道。
3.2.3.2 生活排水量：与生活给水量相同。
3.2.3.3 化粪池选用：玻璃钢化无动力排放式化粪池。
3.2.4 雨水
3.2.
4.1 厂区雨水和污废水分流，雨水经雨水管网汇总后进入城市雨水管道。
3.2.5 供电系统
3.2.5.1 为保证可靠供电，采用10kv双回路高压电缆供电，经2#专变提供380V电源。
3.2.6 通信、网络、监控、消防
3.2.6.1 G4S项目内部通信、网络、监控等系统自成体系。
3.2.6.2 对于监控、消防系统，按总体规划将考虑集成在GY3厂区监控、消防控制中心统一管理。
3.2.6.3 除G4S室内已布置的监控点外，室外及周边围墙再新增监控点。
3.2.7 室外管沟布置
3.2.7.1 室外管线一律入地。高、低压电缆采用一米宽电缆沟敷设，弱电管线采用七孔梅花管敷设。二者皆有较大发展余量。
3.2.7.2 电缆沟上铺砖或覆土，保持与道路规划风格一致，不影响本身系统的功能；埋地排管统一设置检修人孔，以满足日常维护及美观的需要。开闭所拟采用美化措施，与周边建筑风格统一。
3.2.7.3 室外管沟皆采用集中排水措施，将雨（渗）水引入统一的排水网络，保证管沟内无积水、维护方便。
4. G4S项目特点及需求分析
4.1 客户群体具有如下共性：
4.1.1 年龄层次：以25—40岁之间的青年人为主；
4.1.2 学历教育：普遍受到高等的教育，具备出国经历或宽阔的视野；
4.1.3 较高的收入；
4.1.4 得到较高的社会肯定评价；
4.1.5 追求高品质的生活等。
4.2 G4S物业服务需求分析
4.2.1 安保服务：7×24小时全天候安保服务（包含治安、消防、交通、停车场所）；
4.2.2保洁服务：定期或不定期的保洁服务；
4.2.3绿化服务：进行长期的绿化、美化服务（包含除害虫、防治白蚁等服务）；
4.2.4维修服务：水、电气、道路、建筑等维修服务；
4.2.5费用代缴服务：水、电、网络、垃圾清运等费用代缴；
4.2.6其他服务：双方约定的其他服务。
4.3 物业服务配置图
注：“”表示白班保安24h执勤点，“”表示夜班保安15h（18:00-9:00）执勤点；
“”表示保安2h/次巡逻点，“”表示保安巡逻路线及物业检查路线；
绿化、保洁白班12h待命，维修24h待命。
5. 物业管理服务目标
5.1 物业管理服务模式
“Rolls-Royce”体现的是尊贵而不显奢华，内敛但不失霸气，典雅但不失严谨的风格。
从G4S项目定位、目标客户群体的角度上进行分析，物业服务要达到细致、全面、周到、人性化的高标准，以尊重人文文化为前提才能满足劳斯莱斯尊贵、典雅、内敛的风格。因此，我们的物业服务将定位为“Rolls-Royce”模式。
5.2 物业管理服务质量目标
NO. 项目国
优
标
准
承
诺
指
标
测定依据质量保证措施
1 房屋及
配套设
施完好
率
98
％
98
％
完好、基本完好房面积/
建筑物面积×100％≥98％
1．制订详细的房屋及配套设施维修养护计划，
并严格执行。
2．房屋及配套设施的巡查、保养频率及质量
标准量化分解到个人。日常维护检查与定期维
修巡查相结合，确保良好状态。
3．严格二次装修管理，建立立体交叉式的监
管网络，对进入厂区的施工单位实行跟踪管理，
防止损坏结构、危及配套设施安全的行为。
2 道路、
停车场
完好率
98
％
98
％
道路、停车场完好房面积/
道路、停车场总面积
×100％≥98％
1. 制订详细的养护计划，定期巡视和维护。
2. 市政工程进入辖区内施工，管理处派人跟踪
协助管理并备案。
3. 对厂区交通标识、交通设施进行定期巡视和
维护更新。
3 急修、
零修及
时率
98
％
99
％
已完成零修急修数/总零
修急修数×100％≥99％
1．建立严格的维修制度，实行24小时值班，
设立报修专线电话。
2．维修人员应在接到维修通知单15分钟内到
达现场，零修立即处理，急修不过夜。
3.根据厂区的功能和特点，储备合理数量的常
用材料，以备急用。
4.实行报修填单制，维修完成后经报修人签字
确认后返回存档。
5.每月对维修及时率进行一次统计，结果作为
相关部门及个人的考核依据。
4 维修、
工程合
格率
100
％
100
％
质量合格的维修单数/总
维修单数×100％＝100％
1. 加强对维修技工的专业培训，所有技术人员
持证上岗,严格按照操作规程进行维修。
2. 维修工程实行客户质量签收制度。
3. 加强外购材料、备件的验收控制，确保质量，
提供维修安装服务前由客户检验确认。
4. 较为复杂的维修工程，事先应制订详细的工
作方案，同时要求维修主管到现场进行指导、
监督和验收。
5 环境保
洁率
99
％
99
％
保洁达标面积/保洁总面
积×100％≥99％
1. 配备完善的垃圾收集及处理设施，方便客户
使用，加强宣传教育，提高客户保洁意识。
2. 垃圾日产日清，封闭转运，杜绝二次污染，
实施垃圾分类处理。
3. 每日巡视检查保洁情况，发现问题立即处
理。
4. 提倡“全员保洁，人过地净”。
6 绿化完
好率
98
％
98
％
完好绿化面积/总绿化面
积×100％≥98％
1. 制订科学的绿化养护计划，并严格执行。
2. 物客户管每周对绿化养护情况进行巡视检
查，并将检查结果作为绿化工的考核依据之一。
3. 定期开展环保宣传，组织园艺方面的活动，
增强客户/员工爱护绿化的自觉性。
7 治安案
件发生
率
0.5
‰
0.5
‰
案件发生次数/当年入住
天数×1000‰＜0.5‰
1. 提供24小时保安服务。采用单车、步行巡
逻方式，建立立体交叉式的安全监管体系。人
防与技防结合，充分发挥技防手段的作用。
2. 严格控制外来人员进入，外来施工单位必须
签订施工责任书，施工人员挂牌上岗，定位施
工。
3. 树立“全员防范”意识，建立“快速反应和快
速支援”体系。
4. 实行客户搬出／入登记制度，严格控制物料
进出。
5. 保安员实行准军事化管理，定期进行军事素
质和业务技能培训，不断提高处理可疑或突发
事件的能力。
8 火灾发
生率
0.5
‰
0.5
‰
火灾发生次数/当年入住
天数×1000‰<0.5‰
1. 实行全员义务消防员制，建立一支“消防快
速反应分队”；制定严格的消防管理制度和详细
的消防应急作战方案，每年组织不少于二次的
消防实战演习。
2. 定期开展各种形式的安全用电、用气和防火
宣传，提高客户的消防意识。
3. 厂区所有动火作业，施工单位必须事先申报
并办理动火登记手续。施工单位应指定动火部
位监控人，并配备足够的消防器材。
4. 定期进行安全用电检查和吸烟场所检查，及
时消除隐患。
5. 加强巡视和维修养护工作，确保消防设施设
备的完好。
9 管理人
员专业
培训合
格率
98
％
98
％
培训合格人数/管理人员
总数×100％≥98％
1. 建立严格的培训制度并制订详细的培训计
划，配备专职培训员以及先进的培训设施。
2. 入职培训、岗位技能培训、素质提高培训和
理论政策培训相结合，采用先进的培训方式确
保培训效果。
3. 强调理论与实践相结合，培训与考核相结
合，采取有针对性的“啄木鸟式”培训方法，不
断提高员工的工作能力与工作绩效。
10 年有效
投诉率
2‰2‰
有效投诉次数/入住总人
数×1000‰≤2‰
1. 不断培养和树立员工的服务意识，为客户提
供优质的服务，使员工追求客户百分百的满意。
2. 保持客户和管理处之间沟通渠道的畅通，设
立投诉电话和投诉信箱，不断超越客户的服务
需求，及时改进管理处工作中存在的问题和缺
点。
11 综合服
务满意
率
95
％
95
％
（满意人数＋基本满意人
数）/总人数×100％≥95％
1、实行开放管理，向业主公开服务内容、
服务质量标准，使物业管理工作始终处于业主
监督之中。
2、设立征询意见箱和投诉受理电话。每
半年向业主作一次业主满意率调查，由管理处
经理主持对调查结果及业主反馈意见进行分
析，及时调整和改进管理服务方案。对不合格
项提出纠正和预防措施，并将实施结果向业主
公布。
3、通过每季度召开一次质量分析会，每半年
组织一次内部质量审核，每年开展一次管理评
审等活动，不断改进和完善质量保证体系，确
保业主满意。
12 档案建
立与完
好率
98
％
98
％
完好档案数量/应建档案
总量×100％≥98％
1. 制订严密的档案管理制度，配备专职人员管
理，配置完善的档案储存设施及场所，加强档
案资料的收集、分类和归档管理。
2. 采用原始资料与电脑磁盘双轨制，确保档案
资料的安全可靠，实现档案资料储存方式的多
元化。
6. 物业服务管理模式实现方法
7. 管理机构及人员配置
项目
内容
采用方法
服务中心 物业管理服务
中心设置
1. 设置物业管理服务中心，设物业管理员一名；
2. 物业管理服务机构设置，规划各职能；
3. 物业管理用房（办公室）。
安保
服务 治安管理 人防 1. 在G4S 出入口设置门卫岗值勤（每个出入口设岗位1个）；
2. 在G4S 内设置巡逻岗，进行24小时全天候巡逻（2h/次）；
3. 在G4S 室内设置夜班执勤岗（15h ），对G4S 室内及周边进行监控。
技防 1. 在G4S 出入口和重要地段安装摄像头；
2. 设置电子巡更系统，并在次日将巡逻表导出检查，确保巡逻质量。
物防
1. 尚未封闭的围墙拟采用换下来的挡板、模板进行隔离；
2. 巡逻岗在巡逻期间发现的问题及时解决。
车辆
管理
交通
1. G4S 出入口门卫岗（2个）负责车辆进出管理；
2. 巡逻岗负责引导车辆的停放；
3. 在G4S 的主要路段设置限速标志（减速），控制车辆的速度；
4. 保持G4S 的道路畅通，每天一次保养及清洁路面。 停车场
1. 停车场实行分门别类停放，将安装摄像头；
2. 在停车场设置巡逻点，巡逻岗每2小时巡逻1次。
消防管理
1. 考虑对整个厂区实行集中管理模式；
2. 建立消防台账，定期对G4S 内的消防设施进行检查整改（每月）；
3. 建立负责到人的消防档案。
内部管理
1. 安全班值班制度为二班倒，实行7×24全天候值班模式；
2. 采用半军事化管理模式
保洁服务 保洁设置
1. 合理设置室内垃圾篓、室外垃圾桶，及时清理垃圾；
2. 安排定时的日常清扫，不定时的日常检查；
3. 提供预约的保洁服务。（具体保洁设置及标准见附件8） 绿化服务 绿化管理
1. 定期的修剪修整（每季度）、浇水灌溉（每周）、除虫施肥（每月）；
2. 室内室外的美化服务；
3. 考虑设置自动喷淋系统。
维修服务 维修管理
1. 自用部分：墙壁、围墙、地面、道路、门窗、空调设备、水电线路、照明通风等定期检修、保养（每月一次）；
2. 共用部分：道路、围墙，雨水、污水管道（每季度一次）；
3. 提供预约、随叫随到的维修服务。 费用代缴 费用代缴
1. 水、电、垃圾清运、房租等费用代缴代收；
2. 其它约定的费用代缴服务。
其他服务
其他服务
1. 合同上约定的其他服务；
2. 合同外约定的临时服务；
3. 每月6日前向业主提供以上服务的综合报表。
7.1组织架构图：
7.2 管理机构及管理制度
项目内容采用方法备注
1 管理服务机构设置
（共9人）
物业主管1人（兼任），物业助理1人，保安员5
人，保洁兼绿化工1人，维修员1人
人员补
充中
2 人事行政制度按照公司ISO9000体系执行制订中
3 体系文件按照公司ISO9000体系执行制订中
4 内部管理制度根据公司实际情况制定制订中
5 物业管理用房由**提供
7.3 工作人员岗位任职要求
7.3.1 物业主管
项目内容应接受的内部培训
资格证
书发证机构
基本要求
学历工作经验
健康状
况
岗
前
入
职
强
化
升
职
在
职
大专
及以
上
三年相关
工作经验
优秀
公司内
部职称
公司人
力资源
部具备物业管理资格证书物业管理资格证书
国家建
设部
任职资格1．担任主管以上职务满一年以上；
2．熟悉任职岗位及下属岗位的各项业务及运作流程；
3．具有较强的管理能力、沟通能力和领导水平，执行能力强；
4．方案功底、写作能力佳，熟练使用电脑办公软件（通过公司评审通过）。
岗位职责描述1. 协助公司领导制定并实施物业管理工作的年度/季度/月度工作目标、工作计划。
2. 认真贯彻执行物业管理的各项法规、政策、标准，组织落实上级主管部门下达的有关任务。
3. 负责对物业管理区域工作进行系统管理和检查、监督、考核、评定。
4. 负责对物业管理区域（清洁、绿化、消杀、安保等）进行审核、监督、管理、评定。
5. 负责约定的物业费用的代缴、征收，组织协调与相关政府主管部门的关系。
6. 负责物业管理区域的客户房屋租赁中介和商务服务工作。
7. 定期开展问卷调查或抽样访问活动，了解情况、听取意见，与客户保持良好关系，不断提高管理服务水平。
8. 负责受理和处理客户的投诉，并落实回访制度。
绿化工1人兼
保安员5人
保洁员1人兼
物业主管1人（兼GY3）
物业助理1人
维修员1人（兼GY3）
覃主管
王助理杜**、张**、黄**、李**、黄**
赵** 暂缺暂缺
9. 负责受理业主的报修、求助，并及时跟踪处理，适时反馈。
10. 协助行政人事部做好本部门的人员招聘、考核、录用及人员调整工作。
11. 完成领导交办的其他工作。
7.3.2 物业助理
项目内容应接受的内部培训
资格证
书发证机构
基本要求
学历工作经验
健康状
况
岗
前
入
职
强
化
升
职
在
职
大专
及以
上
二年相关
工作经验
优秀
公司内
部职称
公司人
力资源
部具备物业管理资格证书物业管理资格证书
国家建
设部
任职资格1．担任物业管理员职务满一年以上，爱岗敬业；
2．熟悉本岗位及下属岗位的各项业务及运作流程；
3．具有较强的管理能力、沟通能力，有耐心；
4．具备较强的写作能力，熟练使用电脑办公软件（通过公司评审通过）。
岗位职责描述1. 协助、配合物客户管的工作，负责厂区物业的巡查、监督、组织、协调工作。
2. 负责定时定期检查厂区内公用设备、设施（包括标识），对发现的问题和安全隐患，及时处理或通知相关部门处理并记录在案。
3. 检查物业管理区域的清洁、绿化、消杀情况，发现问题及时处理。
4. 坚持每天巡视厂区，建立厂区内各栋楼的物业档案，并定时定期检查。
5. 熟悉厂区内各业户/公司的经营和分布情况；熟悉厂区的管线、下水、排水道的布置情况；懂得水、电费及物业管理费的计算方法，并征收/代缴。
6. 负责对外承包工作（清洁、绿化、消杀等）的监督、检查工作；以及对外来施工的管理、监督（乱停放、乱拉线、乱贴标识，制造垃圾、噪音、灰尘等违规行为进行劝说、制止）。
7. 当客户（包括外来办事人员）出现违规行为时，及时劝阻并向其解释厂区的有关规定。
8. 密切与客户的联系，积极为客户解决困难，处理好客户的有效投诉。
9. 懂得电梯困人、消防报警、治安案件的应急处理方法。
11. 协助公司财务部催交管理费等费用。
12. 配合区管委会、环保局等主管部门的检查，问询等工作。
13. 完成领导交给的其他临时性任务。
7.3.3 保安员
项目内容应接受的内部培训
资格证
书发证机构
基本要求
学历工作经验
健康状
况
岗
前
入
职
强
化
升
职
在
职
高中
专及
以上
一年相关
工作经验
优秀
公司内
部职称
公司人
力资源
部保安员证书保安员上岗证
国家公
安部
任职资格1．一年以上工作经验，持有保安资格证书，身高170cm以上；2．遇事冷静，作风正派、公正，服务意识强；
3．受过保安、消防方面的知识培训；
4．能适应倒班、节假日值班的工作安排。
岗位职责描述1、按时到岗，交接后方可换岗，坚守岗位不脱岗；
2、保持工作物品整洁，保持门岗及周围环境清洁；
3、监督人员进出办公区域时开关门、换鞋；搬运货物进出时，大门开启时间最长不超过30秒，以免影响车间温湿度和空气洁净度；
4、做好来访登记，注意观察人员进出情况，如发现异常应上前询问；
5、严格执行物品放行管理制度，对运出公司的货物及个人携带规格超大的袋子或提包（长宽超出60厘米*60厘米范围）进行检查，符合规定条件的方可放行；
6、按规定时间、路线巡逻，检查安全门是否上锁，在非行政班时间段重点检查办公设备电源是否关闭，发现异常追查到底并及时报告，按规定做好巡查记录；
7、对厂区设置的消防栓箱、安全警示标志等涉及公共安全的设施、设备定期进行巡查，发现缺失、损坏或不能正常使用等应及时报告并记录；
8、发现公司员工有违反公司规章制度，或损害公司利益行为的，要予以劝阻、制止；对劝阻、制止无效的，要及时向上级报告；
9、及时制止无关人员进入发货平台，督促18:00后在发货平台作业的人员穿好反光背心，以免发生安全事故；
10、按规定收发公司邮寄物品，1个工作日内，通知到收货/件人当事人；
11、及时完成上级指派的其他工作。
7.3.4 保洁员
项目内容应接受的内部培训
资格证
书发证机构
基本要求学历工作经验
健康状
况
岗
前
入
职
强
化
升
职
在
职
中技
及以
上
两年相关
工作经验
优秀
公司内
部职称
公司人
力资源
部
受过劳动局等正规部门的劳动技能培训
任职资格1．两年以上工作经验，具有一定的业务技能；
2．人品端正，爱岗敬业，工作态度细致、踏实，能吃苦耐劳；3．工作积极，乐于从事琐碎工作；
4．能接受上级安排的其他工作。
岗位职责描述1、负责厂区内道路、公共设施的清扫、清洁；
2、负责公司食堂、过道、楼梯间、茶水间等公共场所卫生的清扫，保持所有公共场所的卫生整洁，地面干净、无尘土、无卫生死角；
3、负责清扫公共厕所卫生，做到厕所清洁无异味，地面干净无污迹、积水、纸屑，保证墙面瓷砖光亮，无水印、无污迹，及时补充卫生纸；
4、负责打扫公共办公区的地面卫生，清理办公室和公用走道的垃圾；
5、负责管理清扫工具、清运工具；
6、保持公共场所的玻璃窗、窗台、门表面无灰尘，光洁明亮；
7、保持墙面天花板卫生，整洁美观，无蜘蛛网、灰尘、印痕、污迹的现象；
8、客人来访、召开会议或培训，准备茶水及会议室、培训室使用前后的清扫、整理工作；
9、定期收集员工工作服，按照规定进行清洗、消毒、晾晒；
10、负责食堂清洁卫生，按要求摆放桌椅及餐具，用餐后及时清理员工就餐餐具，并按规定清
洗、消毒；
11、负责按要求制作员工清凉饮料、工作茶点、简单的工作餐或宵夜；
12、负责厂区园林绿化的修葺和清扫；
13、及时完成上级指派的其他工作。
7.3.5 维修员
项目内容应接受的内部培训
资格证
书发证机构
基本要求学历工作经验
健康状
况
岗
前
入
职
强
化
升
职
在
职
中技
及以
上
两年相关
工作经验
优秀
公司内
部职称
公司人
力资源
部特种作业操作证（俗称：电工上岗证）
国家安
监局
任职资格1．两年以上工作经验，具有一定的业务技能；
2．人品端正，爱岗敬业，工作态度细致、踏实，能吃苦耐劳；3．工作积极，乐于从事琐碎工作；
4．能接受上级安排的其他工作。
岗位职责描述1、空调、温湿度、空气压缩机等环境设备系统的正常运行监控；
2、公共设备的保养维修，真实准确地记录，确保其正常运行；
3、公共设备出现故障及异常情况的随时紧急处理；
4、设备故障的判断和分析，制定纠正预防措施，减少故障率；
5、新公共设备的安装和调试；
6、参与设备保养计划的研究、拟定与执行；
7、按程序进行日常巡视，处理巡视中发现的问题，将问题及时记录及上报；
8、设备档案及资料的设定和管理；
9、维修部作业程序的研究、制订及推行；
10、公司内设备及生产区域内整改任务的施工和操作；
11、严格执行岗位责任及安全规程操作，确保人身和设备安全；
12、本部门ISO质量管理体系的有效实施；
13、工作场所和规定区域的“5S”工作；
14、及时完成上级指派的其他工作。
8. G4S维修中心清理、清扫工作标准
地点工作要求示例图片地点工作要求示例图片
中心内部扶手、门及门
框定时：每天两次（8：10，13：00）
不定时：立即打扫
要求：
表面色泽均匀，无划痕印，门及门
框光滑清洁。
卫生间
定时：每天两次（10：00，16：00）
不定时：立即打扫
要求：便池无异味，内壁无污染，每半
月清洁一次，瓷砖无污渍、污垢，小便
斗、坐便器及瓷盆无黄污，水龙头干净
无污渍，墙角、墙面无尘，无蜘蛛网，
门及门框无灰尘、印迹、污垢。厕所用
品及时放置。
门口定时：每日一次（8：00）
不定时：立即打扫
要求：
表面光洁、色泽亮丽。
二楼大
厅
定时：每天一次（8：20）
不定时：立即打扫
要求：桌椅干净、摆放整齐、办公设施
无尘，地面干净无废纸屑、杂物等,冰
箱保持干净无异味。
配餐间定时：每天一次（8：40）
不定时：立即打扫
要求：
无杂物、废纸、头发、桌椅保持整
齐整洁，天花无蜘蛛网，各种配套
光亮，地面干净。
楼道
定时：每天一次（8：10）
不定时：立即打扫
要求：无垃圾、无杂物、无污迹、不锈
钢扶手表面色泽均一无划痕，有金属质
感，窗台干净窗面光亮，门及门框表面
光滑，光洁。
二楼VIP
区定时：每天两次（8：50，14：00）
不定时：立即打扫
要求：
各配套设施干净无尘、地面要求无
其他各种污垢，保持干净光洁，保
持墙面无浮尘。
会议室
定时：每天两次（8：30，13：30）
不定时：立即打扫
要求：
应随时保持干净、光亮，无废纸、杂物、
桌椅整齐，表面无灰，每次会议前普查
一次，会议后清洁干净。
G4S物业管理服务方案第19页共20 页
地点工作要求示例图片地点工作要求示例图片
厂区周边路面定时：每天一次（9：30）
不定时：立即打扫
要求：地面干净无杂物、无扬尘，
无障碍物。
指示牌
定时：每天一次（9：00）
不定时：立即打扫
要求：无灰尘、无油迹、无障碍物
遮挡。
玻璃外墙（非办公区）定时：每天一次（10：00）
不定时：立即打扫
要求：窗棱无杂物、无灰尘、玻璃
无尘。
整体墙
面
定时：每月一次
不定时：立即打扫
要求：墙面整洁，纹路清晰，无污
渍破损。
垃圾桶定时：每天两次（13：00，18：00）
不定时：立即打扫
要求：
垃圾及时清理，干净无异味，周边
无散落垃圾。
周围绿
化带
定时：每天一次（15：30）
不定时：立即打扫
要求：
花圃带无垃圾、护栏带无泥土溅出
无积水，无落叶。
停车位定时：每天两次（11：00，16：00）
不定时：立即打扫
要求：
停车位地面无扬尘；无垃圾、障碍
物，无积水。
围墙
定时：每天一次（15：00）
不定时：立即打扫、巡查
要求：无破损，无污迹，无乱贴乱
挂，无乱写乱画，无小广告。
G4S物业管理服务方案第20页共20 页
物业服务精细化管理实施方案 物业服务精细化管理实施方案 根据集团“学习实践科学发展观，推行精细化管理”的企业文化活动主题，为切实开展精细化管理，特制定本实施方案，请公司各部门各管理处认真组织落实。 1.0 目的 响应集团公司的统一安排，以“关注细节、精益求精”的现代企业经营理念开展各项日常工作，体现“细化、量化、标准化、协同化、严格化、实证化、精益化”的管理特点，从而提升企业整体服务水平，打造高素质管理团队。 2.0 适用范围 本实施方案适用于物业公司内部贯彻实施精细化管理活动，提升整体服务质量。 3.0 职责 3.1 公司管理者代表负责精细化管理活动的总体督导。 3.2 品管部负责精细化管理的具体实施和检查，其它职能部门负责精细化管理期间其它相关工作的安排布置。 3.3 管理处负责对精细化管理各项工作任务的具体执行。 4.0基本要求 精细化管理要紧密结合物业公司实际，达到以下基本要求： 4.1 公司各部门管理员工要深刻领会实施精细化管理的重要性和必要性，结合实际工作，发现本部门、管理处不适应、不符合精细化管理要求的工作规定；精细化管理的内容包括安全、保洁、维修、绿化、客户服务等方面的服务理念、服务细节(把小事做细，把细事做透)、服务流程、工作标准等, 要重视员工的建议,制定在本部门推行精细化管理的具体实施措施，改进管理服务工作。 4.2 各岗位主管根据公司和本部门、管理处的实施措施合理有序的安排基层员工开展岗位岗位工作，培训，对基层员工岗位技能予以考核。 5.0 实施措施 5.1 活动实施期：年5—12月。 5.2 精细化管理首先要抓好学习培训和调研交流。 5.2.1 年6月中旬前公司安排一次主任助理级别以上人员参加的精细化管理纲要的专题培训，由品管部组织。 5.2.2 各管理处从6月份开始每月自行组织一次有骨干员工参加的内部培训，培训内容应包括： 1.清晰认知精细化管理理念，明确岗位职责和技能； 2.清晰认知精细化管理的推行重点； 3.明确公司实施精细化管理的核心规划，传达灌输精细化管理的理念、工作重点和实施安排； 4.树立正确、积极的工作观； 5.树立阳光、积极的职业心态； 6.变员工被动为主动； 7.变员工抱怨为自我改善。 培训要达到下列效果： 1.改善并消除影响效率的瓶颈工序； 2. 提高个体工作效率； 3. 提升班组长现场作业改善能力和作业现场的管理技能；
六盘水分行办公楼物业管理外包服务方案 一、项目背景 六盘水分行机关于2011年3月29日搬迁入六盘水凉都宫新办公楼办公之，为了保证机关办公人员及凉都宫支行人员安全，保证办公物品和客户的人身安全，保证水、电、停车场的正常运行，保持办公区域、营业场所卫生的整洁、美观，拟聘请实力较强的专业物业公司对办公大楼进行管理。预计各项费用每年合计约为55万元。 通过物业管理外包服务，我们认为物业管理工作委托由具有专业资质的物业管理公司进行服务，能够确保大楼物业管理的各项工作达到既定目标，又能体现一种“高标准、高效率、高品质”的企业文化，所以，我们认为六盘水分行办公楼物业管理继续采取外包服务方式是必要可行的。 二、服务方案内容 六盘水分行办公楼物业管理外包服务方案包含以下7项内容。 (一)、公共秩序维护 1、公共秩序维护目标（拟要求投入4人） 公共秩序维护服务是保障业主单位正常工作秩序而进行的一系列活动。为切实做好本管理区域的公共秩序维护服务工作，实行24小时公共秩序维护服务，维护区域内公共秩序，对消防、车辆、道路交通、人员进出等进行管理及紧急事件处理等工作，以满足本单位面向社会公众服务的特性要求。 2、公共秩序维护内容
公共秩序维护：主要是保障本大楼公共秩序维持、公共活动的正常开展。公共秩序管理内容包括：日常公共秩序维护、安全监控，大楼内保，广场外保，巡视检查，地下车库安保等 消防安全管理：主要是防火及防止各种自然灾害。 交通安全管理：主要维护本大楼的交通秩序，防止交通事故的发生和车辆被损被盗。 保密安全管理：主要是保守本大楼各项工作机密，防止各种资料、文件和信息的泄密。 安全监控管理：主要通过监控系统及时发现各种隐患，并通知岗位人员及时跟进，避免各种安全事件的发生。 信访管理：主要是控制信访人员，杜绝其进入大楼，并做好现场秩序维护工作。 （二）、日常保洁（拟要求投入5人） 1、保洁措施及操作程序分区域实施清洁作业 ●室外绿化、道路、广场、停车场等清洁管理。 按照“六不六净”、“三优三化”实施管理 “六不六净”：不见积水、不见积土、不见杂物、不见卫生死角、不乱倒垃圾和不见人畜类垃圾；路面净、路沿净、人行道净、雨水沟井净、树坑墙根净、垃圾箱净。 “三优三化”：净化、美化、绿化；优美的环境、优良的秩序、优质的服务。 ●办公区域清洁管理 为清洁管理重点区域，以确保领导干部及工作人员的工作，创造一个干净舒适、整洁优美、安静雅致的工作环境。
服务方案 1管理公司简介 1.1 xxxx市工商行政管理局批准成立，注册资金元，是一家拥有物业管理三级资质的优秀物业管理企业。成立之初，通过引进先进的管理理念，结合自身优势，逐渐形成了独特的“标准化管家”的经营模式；并顺利通过了ISO9001：2000质量体系认证。公司现有员工150余人，管理人员全部具有大专以上学历。各类技术人员持证上岗率100%。 我公司与xx联通一直保持长期稳定的合作关系，自2010年起一直为xx联通市公司及县分公司提供保洁、保安、维保、职工餐厅、招待所、司机等物业服务，因细致、周到、标准的出色服务，多次受到联通公司各级领导的表扬和赞誉。 公司除承担物业管理工作外，服务对象已拓展到高校、小区、写字楼、公寓、等服务领域，通过十几年的不断实践，公司在物业服务方面积累了丰富的管理经验，管理水平得到业主的一致好评。 公司在发展中形成了独具特色的企业文化，以其超前的理念、务实的作风，凝聚成强大的向心力。以“追求卓越，超越业主期望”为自己的企业使命，秉承“用真心服务，为业主当好管家”的服务理念，激励着优秀的华烨物业人，不断追求卓越，努力回报社会！
1.2物业管理宗旨、总目标及主要思路 针对的各项要素，我们进行了深入广泛的实地研究和分析讨论，在总结经验教训的基础上，提炼了物业管理工作面临的难点和重点，从而确定了我们对物业管理的宗旨、总体目标和主要思路。 1、物业管理的宗旨 承高校传统，管一流物业，树高校形象，创一流品牌。 2、总体目标 在高校物业管理中，能否管出最佳效果，能否实现“管理、服务、育人”三位一体化管理，对xx护理职业学院、对我公司的影响都很大。我公司将本着对高校高度负责的精神，瞄准三项目标，发奋冲刺。我们的三项管理目标是：（1）力争服务“零投诉”为质量管理目标，通过专业化的管理，规范化的服务，贯穿“以人为本”的服务思想，致力在学院内创造一个舒心、安心、顺心的学习和生活环境。 （2）自接管高校物业管理之日起，按优质标准实施物业管理服务，做到管理无盲点，服务无挑剔，师生无怨言。 （3）我公司已通过了ISO9001：2000质量体系认证，物业管理从正式接管后全面导入ISO9001：2000质量管理体系，规范物业管理，提升物业管理的内涵。 3、主要思路 根据xx护理职业学院物业管理的特点，在具体的管理服务过程中，我们将牢牢把好以下几个关口，确保物业管理各项工作的正常开展，以求得最佳的管理效果。 (1)把好安全关，确保安全有序。经常性加强物业服务中心员工的安全意识教育，运用各种手段，确保安全工作万无一失。 1、统筹计划安排。把安全管理方案统筹考虑，全盘计划安排，以形成下紧上松、内紧外松的防护体系。 2、突出防范重点。根据高校的安全防范特点，并结合高校的实际情况，确定学院的治安防范重点部位。保证学院24小时值班，每秒钟不脱人，建立闭锁门窗交接制度、夜间值班巡查制度。主动配合学生处和校保卫处工作，加强消防和安全用电、用水工作，经常性检查水、电、消防器材和设备设施，确保状态良
清雅园小区物业管理实施方案 清雅园小区是高档次住宅小区，小区硬件配套市设施齐全，环境优美。清雅园小区物业管理对我公司来说是机遇，也是挑战，我公司全体员工将全力以赴，以更高的标准、更高的起点认真做好各项物业管理服务工作，为业主提供安全舒适、优美和谐的居住环境。 一、清雅园小区物业管理方针 清雅园小区是高档住宅小区，物业管理服务工作必须在“细微”上下功夫，我们将努力做到：物业维护和保养要精细，环境美化、生活服务、治安消防、车辆道路管理要精细。因此，我们的管理方针是：用规范的管理维护业主利益，用一流的服务满足业主心愿，用先进的方法营造优美环境，用敬业的精神创建优秀小区。 二、清雅园小区物管人员配备及培训 1、针对清雅园小区的特点，我公司将抽调业务能力强，道德品质好的管理人员进行服务管理，根据实际情况，我公司在清雅园设置小区工作人员共人，其中：管理人员2人，保安员7人，保洁员10人，工作人员除保安员、保洁员外其他从公司现有人员中抽调业务能力好，文化程度高的员工组成，保安员由转业军人组成并有一定的组织协调能力和处理突发事件的能力。同时公司对所有工作人员进行上岗前业务培训，要求统一着装，持证上岗，培训的内容主要包括；物业管理基础知识、法律、法规、公司规章制度、《清雅园小区物业管理实施方案》、《清雅园小区入住手册》、《建发品牌标准》等。
2、为了更好地促进清雅园小区的楼盘的销售，我公司将派物业管理师对售楼小姐进行物业管理知识、《物业管理条例》、小区公共设施设备、安全防范、房屋入伙管理流程、《银川市供热条例》等方面的系统培训。 三、清雅园小区物业管理主要过程的控制 根据清雅园小区物业管理方针和小区的特点，我公司将针对物业管理的主要过程书面程度文件和作业指导书，明确各项管理过程的流程、控制要求及应达到的标准。清雅园小区物业管理的主要业务包括： 1、接管验收：我公司在接到发出接管验收通知书后，由公司总物业师牵头，由相关专业人员组成接管验收领导小组，按有关验收文件要求对住宅区房屋及配套设施、设备工程进行系统验收，并收集图纸、资料、钥匙，做好验收交接记录，对存在的问题发出整改通知，并备案再查。 2、入住管理：在业主入住小区时，我公司按照有关规定负责做好下列工作： ⑴开村仪式：配合做好开园仪式，树立良好的开发商社会形象，为小区各项服务管理工作开好头，给业主留下第一印象。 ⑵入住准备工作：由服务公司经理负责，按房屋分配通知及相应入住手续由客户经理负责发放入伙通知，保管钥匙、IC卡、水、电、气磁卡，准备好向住户发放的入住资料及签订物业管理服务协议书、业主公约、建立住户档案等。 ⑶装修管理：业主入住进行装修时，由小区服务公司客户经理严
物业管理服务方案提纲1 学院物业管理服务方案提纲 一、学院物业管理服务背景 (一)、学院背景（物业公司通过对学院历史、文化等相关方面的了解， 制定出更加符合学院师生的物业管理服务方案） （二）、物业特点：（学校的物业管理既是最轻松也是最复杂，学院系别较多，各种专业设施设备也有诸多不同，物业公司必须制定出详尽的方案，才能真正做好一个大学的物业管理服务。） 1、注重学院形象。（物业公司应对教学楼等各种注意保修，以保持我院 形象） 2、把握功能特点。（根据各栋的不同利用方式，制定合理的安排管理， 提高资源利用率。） 3、整合技术资源。（学院物业管理项目众多，所以可以最理想的的技术 组织方式是以主干专业管理人员为核心组建服务中心，以外围技术组织为补充，强化专业管理水平，而且要保证外围技术力量全面性、及时性、经常性
的技术支持。） 4、注意特殊专业与建筑。（如物管专业，物业公司可与学院物管教研室 加强联系，以促进学院物管水平的提高并有利于加强学生对专业的了解与熟悉程度。如殡仪专业，物业公司在该系的管理应该从实际情况出发，制定合适的方案。如图书馆应注意防火防潮工作。） 二、学院物业的基本情况 （一）学校物业项目基本经济技术指标。（物业公司接管学院物业之后必须了解的情况要素） （二）物业的性质、类型、使用功能（民政学院作为一个大学，物业方面的设施设备肯定要多于小区，因此必须对学院各种设备设施要有相当的了解。尤其是以前未接触过的。） （三）物业项目内部情况以及相关地理情况（将学校的地理位置，周边地理环境摸清，更利于以后的长期管理。如我院的地形起伏较大，校园面积较大，树木较多，后山多墓地，清明扫墓必须严格巡逻。） （四）物业项目外部条件（学院交通位置等各种有利条件都必须了解好。） 三、物业管理的基本思路和绩效目标。 （一）物业公司根据学校的学期来制定与季节相对应的工作
宁夏建院公寓楼物业管理方案宁夏建设职业技术学院是目前宁夏专 科层次相对较高的办公高等职业技术学院，现在我院学生公寓无论是住宿条件还是卫生保洁状况都较其他院校有一定的瑕疵，所以要使我院全体师生能够拥有一个良好的生活、居住环境，我院与××物业公司签订物业服务合同。下面我作为宁夏建院公寓楼项目服务中心主任，针对我院实际状况，从以下四个方面，详细地为我院公寓做如下物 业管理方案：Ⅰ、服务工作目标一、管理思路我们将制定各个岗位的岗根据与物业公司签订的物业服务合同，认工作标准以及各个班组的作业指导书和相关的记录表格。位职责、使我院全体师生能够拥有一个良好的生活、真落实合同中的每一点。居住环境。在物业管理 运作中，将根据“精干、高效、层次明晰、减少管理环节”的原则，确定直线职能式的管理架构；根据我院的特点，提出合理的人员配置方式；在人员管理上，确立“竞争上岗、激励约束、量化考核、首数晋升和尾数淘汰”的“四机制”原则；在人员培训方训、梯级培训、全过程考核”的培训方针，提高面，确立“全员培 “思想合格、素质优良、管理有方、各类人员的综合素质，造就一 支服务周到”的员工队伍。根据“宁夏建设职业技术学院”所在区 域的特点，将通过构建 具有自身特色的管理文化、服务文化、经营理念，将管理活动和服务．“宁夏建设职业技术学院”力求全面提升内容赋予深厚的文化底蕴，的管理品位。二、整体管理方案策划、秩序良好的需求1同时
也是对物良好校园秩序是广大师生工作、学习的重要保障，业管理的第一要求，校园秩序的好坏，直接影响师生的工作、学习质量。因此，满足师生的良好秩序需求将是管理工作的重点。、环境需求2对环境的关注体现了现代优美的环境是工作、学习的重要保障，美化的重人居住观念的更新，同时表明物业管理工作对环境的维护、要意义。给师生们提供一个良好、舒适的工作、学习环境，是对我们物业管理工作的基本要求。3、精神需求随着生活水平的不断提高，除“衣、食、住、行”之外，师生对 因此广大师生更多的是期望感受住宅的人文环境的要求也越来越高，到一种理想的生活环境和文化大氛围。三、物业管理具体措施 的特点及管“宁夏建设职业技术学院”物业管理具体措施基于对理要素的分析，现提出如下管理具体措施：、整体设想及策划的确立原则 1 目标明确，共建精品；精心管理，周到服务；以人为本，持续改进；诚信经营，满意达标。． 2、高标准、高水平管理的措施（1）组建专业化、高素质的员工队伍一流的物业需要一流的服务，一流的物业服务需要高素质的员工，在“宁夏建设职业技术学院”项目的物业管理中，要打造宁夏高必须选派具有丰富管理经验和出色管理能力的管校的物业管理品牌，确保物业管理服务人员的高素理人员，以及技能熟练的操作层员工，质在员工管理方面，将采取尊重人、教育人、帮助人这种“以人为本”的管理方式，透过这种“人性化”的管理及时了解掌握员工的心将员工在言行中表露出来的各种不良情绪及时给理活动和思想状态，确保
物业服务总体实施及管理方案 第一节房屋日常管理与维修养护方案 一、房屋建筑养护目标 我们对房屋本体维修养护的目标是：保证房屋的使用功能和安全，维护房屋外观完好，延长房屋使用寿命，充分发挥房屋的使用价值，实现物业的保值增值，房屋及配套设施完好率99%以上，房屋零修、急修及时率为100%，中大修工程质量合格率为100%，重大维修工程回访率为100%。 二、房屋本体共用部位维修养护标准 房屋本体共用部位维修养护标准
三、房屋本体维护管理计划和实施 1、房屋共用部位日常维修养护计划和实施方案
2、房屋共用部位定期维修养护计划和实施方案 四、房屋本体管理与维修措施大纲 为确保本物业正常发挥其使用功能，保持其干净、漂亮、整洁的建筑形象，依据建筑物特点和该地区环境气候特征，管理处将坚持以预防为主的计划性维修保养和应急性的修缮养护相结合的原则，对房屋本体及公用设施采用多样化的维护管理手段，并引入绿色环保型维修养护的概念，编制科学性和操作性强的修缮养护计划，应用环保型新材料、新工艺进行实施。同时对房屋本体及公用设施加强防冻、防裂、防潮、防滑的管理。 在保修期内，房屋建筑的主体结构、防水工程和装饰工程出现的质量问题，管理处将积极配合政府市政府相关部门进行检查和监督施工单位进行整改，处理结果以书面形式及时报市政府相关部门。非正常使用因素和保修期后出现的一般性房屋损坏，管理处负责维修养护，管理处将制订大、中修或更新改造工程的修缮计划，报市政府相关部门批准后实施。 五、房屋建筑日常定期维护的实施细则
根据日常巡视检查的结果，管理处工程部组织专业人员对房屋建筑的轻微损伤进行日常零星维修养护工作。按时组织房屋定期查勘和季节性查勘工作，全面地了解房屋建筑完损状况，确定房屋的完损等级，以此制订、补充、完善房屋建筑的定期维护计划。另外，遇大风、暴雨等恶劣天气，及时对房屋建筑的基础、外墙、金属构件、屋面等易受直接影响的结构进行全面检查，根据检查结果制订针对性的维护计划和实施方案。 1.玻璃幕墙的修缮与养护 由玻璃幕墙易受大风、暴雨等恶劣天气的破坏性影响，管理处将重视对玻璃幕墙的检查和维护工作，以确保结构的安全性。定期对预埋和连接构件的检查和防锈处理，对于松动或其它异常情况及时向市政府相关部门报告，在雨季加强对玻璃幕墙的检查，发现异常情况及时采取补救措施。 2.砌体结构的修缮与养护 2.1砌体结构的修缮 主要是砌体裂缝和腐蚀砌体的修缮，一般在裂缝稳定以后进行，以免维修后又很快出现新裂缝。维修沉降裂缝和温度裂缝时，首先消除产生裂缝的隐患，避免反复多次的修补。维修时将采用环保型高强材料修复。 2.2砌体结构的加固 砌体结构的承重构件（如墙、柱等）出现开裂、腐蚀、变形时，管理处将组织专业人员进行鉴定，对已达到危险程度的构件，进行砖砌体结构加固，以确保房屋建筑的使用功能。 2.3砌体结构的养护 为防止砌体破坏，管理处将至制定严格的管理制度，禁止屋面、楼板过载荷，同时，采取防水、防腐措施，防止砌体受潮、腐蚀，并进行定期检查，保持排水系统通畅，保证砖砌体结构完好；屋面隔热层、保温层及屋面柔性分格缝发生损坏时，及时安排工程人员修复，减少和稳定温度裂缝发展。 3.钢筋混凝土结构的修缮与养护 管理处将根据钢筋混凝土结构特点制定严格的钢筋混凝土结构维修与养护的实施方案，包括钢筋混凝土表面损坏的维修、钢筋混凝土深层损坏的维修、钢筋锈蚀的维修、钢筋混凝土结构的加固和钢筋混凝土结构的养护。
髙校物业管理方案 1?目的 为了给师生员工提供一个安全、舒适、整洁、方便的环境.物业中心编制本程序.作为对本中心质蛍管理和规范服务的准则.妥善有效的纠正和预防措施以持续地满足客户的要求和期望. 2?适用范围 本文件适用于物业中心从事产品（服务）活动的各筛门及工作场所. 3?职责 3.1中心主任负责带颖各部门全体员工完成日常服务过程，完成上级领导下达的各项任务，纠正和预防不 合格产品（服务）的出现.坚持不断改逬.满足客户的要求和期望. 3.2中心副主任协助中心主任工作并分管部分部门.负责检査并糾正服务中出现的不合格产品（服务）?4?物业中心工作程序 4.1物业中心的收发文、印章、介绍信、出门条由办公室收发文理并严格登记备案. 4.2物业中心的重大事件由中心主任提出框架方案并召集部门主任决定. 4.3物业中心根据学院或集团的工作安排.由中心主任召集部门主任会议.布置上级领导指示.并指出具体工作要求和时限要求.由中心办公室负责督办和信息反馈. 4.4部门主任根据中心主任指示要求具体安搓工作并检査落实情况.将任务完成情况反愦给中心办公室。 4. 5中心主任或办公室根据任务的轻車缓急对部门工作逬行检査或抽查.对不合格产品（服务）提出批评并责成限时纠正. 4. 6部门主任将工作中遇到的困难或部门无法解决的何題上报中心主任进行清示，由中心主任协调解决. 4. 7各部门合同制员工的使用情况（录用、辞退、培训、证件办理）上报中心办公室，由办公室统一登记备案。 4.8各部门的人员工资、发放由部门制表.部门主任审核.报中心主任审批.由中心办公室汇总上报集团. 4. 9各部门购物.由经手人、殺收人或证坍人签字，部门主任审核，中心主任审批?中心办公室负责报帐、报销. 物业中心公房筛作业文件 1.目的 为了给师生员工提供一个舒适、整洁的教学办公环境.公房部对所负责的产品（服务）过程实施有效的监控.特编制本作业指导书. 2.适用范国 本程序适用于公房部所属教学办公楼学生活动中心、教工活动中心的服务产品（服务）过程有效的监控. 3.职责 3.1.公房部主任负责带领各班组员工完成日常服务过程.完成中心下达的各项任务.并纠正和预防不合格产品（服务）的出现。 3.2.公房部职责范闱 3.2.1.预責各教学办公大楼及学生活动中心、教工活动中心的卫生保洁、教室使用、教具配备（部分）以及设备、设施的维修、报修等管理工作. 3.2.2.須责校园、校门的节日布置及大型活动的会场布置. 3.2.3.免責各教学楼、行政办公楼、学生活动中心、教工活动中心的门卫值班工作. a负责新办公楼保安鶴务，保洁服务，礼仪毆务.会议服务. b负责新办公楼环境美化，信刊分送.饮用水服务及院领导办公室保洁，饮用水服务. 3.2. 4.完成领导交办的其它工作. 3.3.公房部主任职责 在物业中心的领导下,负责公房部的全面工作.其职责是： 3.3.1.负责拟定公房部年度工作计划.并组织本部门人员按计划开展工作. 3.3.2.负责本部门规章制度的制定和完善.负责检査落实各项規章制度在本部门的执行情况. 3.3.3.负责公房部各项日常工作的管理和检査。 3.3. 4.了解和掌握本部门经济运行情况和经费使用情况.
蓝星电大2014春物业管理专业毕业作业参考范文 参考范文之一： 某大学物业管理方案 一、暨南大学物业管理背景 暨南大学医学院大楼与行政办公大楼，是高度智能化的现代建筑，需要高等物业管理技术人才实施现代物业管理，需要精心呵护维护暨南大学的学府形象，需要高效的服务保证大楼的正常运营。与其他类型的物业相比，暨南大学医学院大楼与行政办公大楼的物业管理必须注意其自身的特点，摈弃传统的管理方式，采取独特的管理模式： 1、注重学院形象。 暨南大学医学院大楼与行政办公大楼是暨南大学办理公务及对外交流的重要窗口。任何物业瑕眦与次质服务必然会降低物业的档次，损坏学院的形象。适宜的管理模式，需要关注暨南大学的国际社会形象，与学院的文化风格氛围相契合，匹配高层次的物业管理人员，采取先进的管理模式，确保物业服务的质量与效果，创造一流的办公与教学科研环境，塑造具有暨南大学特色的文化氛围。 2、把握功能特点。 办公楼与医学院大楼具备不同的物业功能，其作息生命周期有所差异，需要树立“业主至上，服务第一”的服务理念，合理安排管理资源，提高资源利用率，使物业管理的脉搏与物业功能脉搏协调频率，确保各类服务流程控制无缝连接，实现零缺陷服务目标。 3、整合技术资源。 行政办公大楼与医学院大楼距离近，完全可以组织一个独立的服务中心进行管理。与学生公寓及单纯的教学楼不同，行政办公大楼与医学院大楼功能多样与设施设备技术层次高，需要的技术等级完全高出几个层次，需要复合型人才的管理。但是配齐各个专业口（电梯、中央空调、给排水、消防、供配电、客户服务、楼宇自动化、楼宇清洁、绿化、医学垃圾处理、楼宇智能控制等）的专业人员在任何服务中心的组织管理中都是不现实的，那会大大增加管理成本。所以最理想
一、物业概况 办公区位于市区路号，始建于年，占地面积为平方米，总建筑面积为平方米，是一个以为主的老科技企业。经实地考察，管理区域内设备设施服务期较长，新旧参差不 齐，虽然能为科研、生产、经营提供基本服务，但与时代的发展有较大差距。 单位领导班子一致认为，为了使本单位全面快速发展，尽快提高物业管理服务 水平势在必行。 二、管理目标 以创建省级优秀物业管理大厦为目标，注重细节，持续改进，加强管理， 勇于创新，不断提高本企业的物业管理服务水平，提升物业管理档次。 在现有管理经验及管理资源的基础上，导入先进的管理理念，创造高效、 有序、安全、舒适的科研、生产、经营环境，建立一套与业户层次及办公需求 相一致的管理模式，使在此工作的全体员工能够真切地感受高品位的物业和高 品质的管理所带来的超值享受。 三、客户分析 办公区客户群体以产权单位员工为主，还有少量的房屋承租户。客户 以科研管理人员为主，普遍素质较高、眼界宽广，法律观念和维权意识较强，对 物业管理服务的期望值较高；同时，也有一些管理相对松散、自由度较高的一般 客户群体。这两个群体对环境、文化、环保、信息等方面的要求有所不同，这就 给办公区物业管理服务增加了难度，既要注重严肃、大气的氛围，也要体现活泼、随意的环境。因此，根据不同的需求层次，实施高质量、全方位的特色物业管理 服务，是该项目的基本要求。 四、项目定位 办公区的整体形象定位是：现代、高效、环保、繁荣。 现代——展示现代化的科研办公形象。
高效——塑造进取、创新和富有效率的科研气氛。 环保——树立注重环保的文化内涵和社会形象。 繁荣——聚集浓厚科研气氛，注重社会效益和经济效益。 五、管理原则 为实现既定管理目标，追求最佳的环境效益、社会效益和经济效益，在物业管理服务过程将始终把握以下原则： ( 一) 业户需要第一，服务质量第一，满意度第一的管理从严原则 “全心全意为业主，认认真真做物业”是服务宗旨，“业户需要第一，服务质量第一，满意度第一”是服务理念，做到从业户的需求出发，强化服务机能，丰富服务内涵，为业户提供优质、周到、及时的服务。 管理从严是服务的保障和基础，包括对物业的维护管理、员工的管理以及对业户不适当行为的管理和劝阻，建立严格、周全的管理制度，实施依法管理、从严管理、科学管理，以确保物业管理服务收到应有的成效。 ( 二) 专业管理与业主自治管理相结合的原则 在日常管理中，要充分发挥两个积极性，即物业中心的积极性和业户的积极性。物业中心应当尊重并按照广大业户的要求，通过物业中心对物业实施专业化的管理，同时努力争取业户的支持配合，使其能正确使用和维护物业，共同创建文明的办公环境。 ( 三) 物业管理为主、多种经营的原则 在做好日常管理和常规服务的同时，从物业的实际出发，开展一系列服务性的多种经营，既满足广大业户的不同需求，又增强物业中心的“造血”功能，增加经济积累，以利于更好地为业户服务。 六、服务项目 根据办公区的实际情况，将物业服务重点放在客户服务、绿化美化、清洁卫生、秩序维护、消防管理、房屋及共用设施设备管理、机动车管理、非机动
安居苑A区物业管理服务优化方案
二〇一六年七月十三日 一、行政管理优化项 1、明确权责，项目经理为项目第一负责人，项目经理应对项目事物有充分的管理权，人事权、奖罚权。并向公司负责，承担项目管理目标实现的责任。 2、实行逐级负责制、逐级监督制，员工向主管负责，主管向经理负责，经理向公司负责。上级对下级有直接任命权、岗位调配权、建议奖惩权，并进行逐级监督。下级员工对上级领导的管理有异议的，可逐级申诉，项目经理有关于异议处理的最终决定权。 3、优化人事制度，确定招聘、面试、录取、入职、调薪、升职、
离职的工作流程。确定招聘新人工作中各方业务关系，离职人员的离职程序。建立并完善人事档案，以备查证。 4、建立薪酬管理制度，实行薪酬确认制，明确各级员工的最高最低的薪酬构成、薪酬调整方法，激励公司员工的斗志，让各级人员明白公司的薪酬待遇提升空间。 5、建立考勤管理制度，明确考勤周期、考勤方法、工作延时加班的时间计算及调休方案。 6、建立工服管理制度，明确工服的发放、使用、折旧办法及季节变换时工服的统一更换时间。 7、设立奖惩制度，加入绩效工资，进行绩效考核，奖勤罚懒，提高员工的执行力、责任心，增强个人服务意识。 8、建立请、销假制度，设置逐级批假、销假权限，控制员工的出勤率，合理调配人力资源。 9、建立完善业主档案，业主相关的所有记录及资料要完整单独存放，并设立重点业主的管理名单。 10、建立工作记录制度，完善各方表格文件，前期重点设置客服前台工作日志、工程维修工作日志、优化秩序维护部的值班记录表格，及后续环境部的表格设立。实行事故的独立填报制度，所有工作事故均应有独立事故报告。每周检查批审工作日志，了解掌控工作进度及状态。 11、推行实施工作计划管理，设定计划内工作，每周五召开主管级以上周例会，汇总计划内工作完成情况，计划外完成工作总量。沟
物业管理服务实施方案 1、针对此次项目未来主要运作使用方式、理念和计划入业时间等相关方案 主要运作使用方式，经营理念预案 1.1 主要经营内容、经营使用方式 1.1.1主要经营内容：宿舍楼的租赁及物业管理服务。 经营的项目面积概况如下： 1.1.2管理经营使用方式： 1.1. 2.1管理方式确立原则 1）符合物业特点，确保管理目前实现原则。 2）规范、适宜、灵活、高效原则。 1.1. 2.2管理方式概述 依据项目特点将管理方式列图如下：
1.1. 2.3 管理方式具体内容 1）导入两个体系 导入ISO9001质量体系、ISO4001环境管理体系，将管理的各项活动纳入质量管理体系中，确保各项管理服务活动规范、高效、优质和持续改进，把以服务为主要内容的企业活动纳入到环保控制系统中。 2）采用三种手段 制度手段 制度手段包括两层含义：一是在企业内部管理方面，我们坚持“以制治企”的管理理念，制定科学的《员工业绩考核办法》等内部管理制度，使企业内部管理制度化、科学化、规范化，促使员工高标准、主动地完成工作。二是在对外服务工作的标准、流程等方面，我们将制定科学性、实用性强的制度，以制度规范员工的服务行为，确保服务质量的优质与高效。 文化手段 将通过企业理念宣讲、举办文化活动等方式，用高尚的企业文化引导人、塑造人、凝聚人，营造团结和谐的员工团队，提高员工以企业为荣、为家的意识，进而提高队伍的整体战斗力。、 同时，我们将立足物业使用人文化服务需求，单独或配合相关部门开展节日文化、旅游休闲文化、环境文化、精神文化建设工作，致力于我们管理服务活动的每个环节，使整个宿舍小区充满文化气息。 科技手段 创造性地利用自身优势，在管理活动中才采用科技手段，运用计算机、闭路
长沙民政学院物业管理服务方案提纲 一、长沙民政学院物业管理服务背景 (一)、学院背景（物业公司通过对学院历史、文化等相关方面的了解， 制定出更加符合学院师生的物业管理服务方案） （二）、物业特点：（学校的物业管理既是最轻松也是最复杂，学院系别较多，各种专业设施设备也有诸多不同，物业公司必须制定出详尽的方案，才能真正做好一个大学的物业管理服务。） 1、注重学院形象。（物业公司应对教学楼等各种注意保修，以保持我院 形象） 2、把握功能特点。（根据各栋的不同利用方式，制定合理的安排管理， 提高资源利用率。） 3、整合技术资源。（学院物业管理项目众多，所以可以最理想的的技术 组织方式是以主干专业管理人员为核心组建服务中心，以外围技术组织为补充，强化专业管理水平，而且要保证外围技术力量全面性、及时性、经常性 的技术支持。） 4、注意特殊专业与建筑。（如物管专业，物业公司可与学院物管教研室 加强联系，以促进学院物管水平的提高并有利于加强学生对专业的了解与熟悉程度。如殡仪专业，物业公司在该系的管理应该从实际情况出发，制定合适的方案。如图书馆应注意防火防潮工作。） 二、学院物业的基本情况 （一）学校物业项目基本经济技术指标。（物业公司接管学院物业之后必须了解的情况要素） （二）物业的性质、类型、使用功能（民政学院作为一个大学，物业方面的设施设备肯定要多于小区，因此必须对学院各种设备设施要有相当的了解。尤其是以前未接触过的。） （三）物业项目内部情况以及相关地理情况（将学校的地理位置，周边地理环境摸清，更利于以后的长期管理。如我院的地形起伏较大，校园面积较大，树木较多，后山多墓地，清明扫墓必须严格巡逻。） （四）物业项目外部条件（学院交通位置等各种有利条件都必须了解好。）
****大学物业管理方案 物业服务模式设想 物业管理有限公司作为物业服务行业中的佼佼者，理应为创造******物业服务新水平献出锦囊，如果我公司能获得******13#、16#教学楼及教职工活动中心的物业服务权，我们将凭借自己的人才优势、文化优势、技术优势、管理优势，让广大师生有一个优美、舒适、安全、洁净、文明的教学环境，更要把******创建成为优秀示范学区。为实现此管理目标，经过对******物业环境构成的综合分析，充分把握******教职工及广大师生的需求，仔细琢磨******的特点，以及物业服务工作将面临的难点和重点，我们拟定出******物业服务模式的五点设想。 （一）实现“人性化”物业服务，体现“以人为本”的服务宗旨。 崇尚人性，亲情服务是物业服务的精髓。在******，我们将广泛引入人性化物业服务的理念，以关注师生的不同需求、关注学校的教学质量、关注环境的温馨和谐、关注学区的整体氛围为特征的物业服务，使******成为“人性”得以充分张扬的生存空间。我们在******实施“人性化”物业服务模式的设想具体为： 1、引入“师生、员工都是上帝”的客户理念和人才理念 员工是人性化物业服务的实施者，是物业服务的资本，我们提倡“先有微笑的员工，后有微笑的客户”，只有“善待员工”才能实现“善待客户”的人才管理
理念。 （1）多层面、多角度地激励员工，以满足员工的物质与精神需要； （2）主张管理者与员工之间的充分沟通，体现人与人之间的人格平等； （3）关注员工自我价值的实现，使员工与企业同步发展； （4）为员工创造公平竞争的工作氛围，实现“能者上，平者让，庸者下”； （5）为员工设计职业生涯，通过培训，使每一个物业服务人员都可以有很大的上升空间。 （6）注重物业服务公司与师生之间的亲和力。 2、环境建设中人性化因素的融入 物业在介入******的物业服务后，将凭借丰富的物业服务实践经验并充分了解学校需求，将“以人为本”的服务理念引入校园的环境建设中去，把环境意识、人与环境的协调与契合放在首位，使之回归自然的心理需求得到满足；设置富人情味和文化气息的标识牌，使广大师生在不经意中感受到学校的文明和环境的清丽；提升******的文化品味。 3、对师生体贴入微的“家庭式关怀” （1）倾听师生心声，确立“善待客户”的职业意识。 由主任亲临服务现场倾听师生心声，满足他们的合理需求。不被认可的事坚决不做，而对师生的合理需求则不管花费多少人力和物力也要想办法满足他们。 （2）注重服务质量的提高，确定“家庭式关怀”的服务意识。 我们在******提出“家庭式关怀”概念，不满足于一般意义上的提供保安、
物业服务方案 一、物业基本情况 物业类型： 物业名称：_______________________ 坐落位置： 占地面积：_____________ 万平方米 建筑面积：万平方米 栋数：________________ 栋 二、管理服务事项 1、物业共用部分的日常维修、养护和管理。物业共用部分具体包括：房屋的承重结构（包括：基础、承重墙体、梁柱、楼盖等），非承重结构的分户墙外墙面、屋盖、屋面、公共门厅、走廊、楼梯间、电梯井、楼道灯、避雷装置。 2、物业共用设施、设备的日常维修、养护、运行和管理。具体包括：共用的上下水管道、落水管、污水管、共用照明、高压水泵房、楼内消防设施设备、电梯。 3、公用绿地、花木、建筑小品等的日常养护与管理。 4、公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运。 5、附属配套建筑和设施、设备的维修、养护和管理。
6、维护小区内公共秩序，协助做好区域内的安全防范工作。 7、交通秩序与车辆停放的管理。 &物业档案资料管理。管理与物业相关的工程图纸、住户档案与竣工验收资料。 9、物业项目使用专项维修资金的预算和计划。 10、房屋装修管理。 11、组织开展小区文化娱乐活动。 12、物业服务费和其他相关费用的收取。具体包括：物业服务费、电梯使用费、电梯维修维护费等。 13、法律政策规定应由乙方管理服务的其它服务事项。 14、接受业主委托，对其物业的专有部分进行维修养护。 15、对业主和物业使用人违反《装修管理规定》、《业主临时公约》等的行为，针对具体行为并根据情节轻重，米取规劝、制止等措施。 16、有偿服务。包括室内设施设备的维修安装、家政服务等。 三、物业服务质量和标准 （一）房屋公用部位的日常养护维修：对房屋屋顶、外墙面、楼道等共用部位进行日常养护维修，保持完好。 （二）共用设施设备的维修、养护：配电设施、主供水、供电、供气管线等设施设备定期进行日常养护维修，保证其正常运行。 （三）共用畜水池的维护管理：共用蓄水池每季度清洗、消毒一次，保证饮用水符合卫生质量标准。 （四）排污设施管理：定期清疏和维修业主共用的排水排污下水管道、化
裕马龙城小区物业服务管理方案 制作方：曲靖市万象物业管理有限公司 一、目的和职责 1．目的 为了搞好裕马龙城小区物业管理服务工作，为业主/住户创造温馨、和谐、优美、整洁的居住环境，我公司特制定本方案。 2．指导思想 一切从业主的需要出发，在物业管理中体现以人为本，服务至上的原则。通过对小区的房屋建筑、公共设施设备、公共秩序、环境卫生、绿化等实施全面的管理，努力把裕马龙城建成安全小区、环保小区、文明小区。 3．职责分配 （1）本服务方案由客户服务部负责具体制定并对执行情况进行监督。 （2）其他部门负责所属服务的具体执行工作。 （3）行政人事部承担各个部门在执行过程中的协调工作。 二、服务基本要求 1．接管物业项目时，认真查验小区共用部位、共用设施设备，保证验收手续齐全。 2．同所有业主签订规范的物业服务合同，明确双方权利义务关系，并依照合同开展各项服务工作。 3．制定完善的物业服务管理方案，并建立完善、齐全的质量管理、财务管理、档案管理、人事管理等各项制度。 4．公司管理服务人员在开展工作时，应根据服务特点统一着装、佩
戴标志，行为规范，服务主动、热情。 5．公司公示24小时服务报修电话，有专职客户服务人员，24小时受理业主/住户来访来电、咨询、报修和投诉；有完整的报修、维修和回访记录。水、电、等急迫性报修15分钟内、其他报修30分钟内到达现场；建立报修、投诉台账，报修服务48小时内进行100%的回访，投诉4个工作日内100%回复；夜间有管理人员值班，处理突发紧急事件。 6．根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费价目。 7．在资金和费用管理上，均按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况，按合同约定规范使用住房专项维修资金。 8．每年至少两次征询业主/住户对物业服务的意见，满意率达到70%以上。 9．建立各种公共突发性事件（如：消防、水、电、公共卫生、自然灾害等）的处理机制和预防预案，包括组织机构、人员和具体措施等，一旦发生突发事件即能保证预案的及时启动。 三、服务标准 1．房屋维修管理 （1）每年1次对房屋共用部位及共用设施设备进行安全普查，根据普查情况制定维修和管理计划，上报委托方并组织实施。 （2）对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，保证房屋的使用功能和安全，杜绝安全事故的发生，填写检修记录和保养记录并确保记录的
陕西美伦物业管理有限公司 西安交通大学城市学院物业管理方案 第一章公司简介-------------------------------------------------------------------------------------5 第二章前言篇---------------------------------------------------------------------------------------14 一、专业型物业管理公司介入学校后勤管理是社会发展的必然趋势----14 二、学校物业与商住物业的不同之处-------------------------------------------14 ·对象不同 ·管理的模式不尽相同 ·管理侧重点不同 ·管理服务的目标不同 ·管理服务资金的来源和使用存在明显的差异 三、学校物业管理模式特点-------------------------------------------------------15 ·顾客的需求为导向，提供个性化的服务 ·学校物业管理人力资源配置上追求简练、精干，降低运作成本 ·重视学校主管部门的领导风格、管理思路 ·在强调本体内在管理的同时应注重本体外表工作，提高直观感受满意度 ·学校物业在接管项目前，必须对接管原有问题或其他涉及面大、影响大的问题进行评估 ·注重服务的专业化 ·提供技术含量，注重设备管理及相关人员的配备 ·顾客意见的调查需关注各个不同层面的意见，还需建立定期沟通机制 第三章管理规划设想-----------------------------------------------------------------------------17 第一节总体设想----------------------------------------------------------------------------17 一、管理总目标----------------------------------------------------------------------------17 二、管理内容与标准----------------------------------------------------------------------18 三、管理特色-------------------------------------------------------------------------------20 ·结合校区的特色、优势，增强服务意识，创造性运用万科物业管理模式 ·向学校领导和广大师生推行“阳光计划”服务公示制度 ·资源有效整合、利用，降低管理成本 ·有效培训，不断创新，监督考核 ·营造开放、健康、多元化的校区文化
物业管理服务提升年活动方案2020 为落实属地管理责任，提升政府监管能力、企业服务水平、业主满意程度，规范物业服务行为，着力解决物业管理工作中的突出问题，改善人民群众生活和工作环境，推动我区物业管理市场健康有序发展，制定本方案。 坚持以___ 新时代___ 社会主义思想和党的十九大精神为指导，以提升物业服务供给质量为核心，以集中解决物业投诉问题为重点，围绕物业服务过程中的各个环节，坚持区、镇街两级监督，强化镇街属地责任，加大我区物业主管部门指导力度，通过推进标准化管理、业主自治等具体措施，全面提升各级政府对物业管理活动的监管能力，全面提升物业企业的服务水平和业主对物业服务的满意程度，促进我区物业管理服务跃上新台阶。 通过开展物业管理服务提升年活动，努力实现“六个明显变化” 。 即: 各职能部门、相关单位工作积极性和主动性明显增强; 物业企业管理能力和服务质量明显提升;业主自治管理意识和能力明显提高; 住宅小区居住环境和生活空间明显改善; 物业管理存在的热点和难点问题得到明显治理; 人民群众物业服务满意率明显增长。 （一）全面落实政府职责，切实构建务实高效管理体制。一要强化对物业管理服务提升行动的领导，统一协调行动开展，全面推进物业管理服务提升。二要按照“区政府负责，街道具体组织，社区抓好落实，住建部门监督指导，相关部门密切配合”的原则，组织所辖街道落实各项法规政策，全
面开展物业管理工作，实现物业管理与社区网格化管理联动发展。三要着力推动部门管理职能进小区，建立部门责任清单，强化物业管理执法联动，形成合力。四要突出住建部门物业管理工作的主管责任，进一步明确职权、职责，牵头抓好业务指导、质量考评和综合协调等工作。 （二）健全物业自治组织，提升业主自治能力。各镇街要把推进住宅小区业主大会和业主委员会建设，纳入辖区社会治理和基层民主管理的总体安排，有计划、有步骤地组织实施。对符合条件的住宅小区，由镇（街道）政府（办事处）牵头，按照“成熟一个成立一个”的原则，积极主动推进业主大会、业主委员会组建工作，指导和协助业主大会成立、业主委员会选举，确保组建工作符合法定程序，并充分发挥业主大会决定停车位使用、共有收益分配等关系业主共同重大利益的作用，提升业主自治意识和能力。对不具备成立业主大会条件的物业管理区域，或者具备成立条件而未成立，且经镇（街道）政府（办事处）指导后仍不能成立的物业管理区域，可以由镇（街道）政府（办事处）指导物业管理区域所在的居（村）民委员会临时代行业主委员会职责。2020 年底前，物业小区业主委员会组建率力争达到100%。 （三）做好法规政策宣传，提升社会认知程度。各镇街要通过多种渠道、多种方式做好《中华人民___ 物权法》《辽宁省物业管理条例》等相关法律、法规及物业管理常识的宣传和普及工作，重点抓好镇（街道）政府（办事处）、社区居委会物业管理人员和物业企业人员培训。各物业企业要通过小区宣传栏、电子屏、智能平台，大力宣传物业管理知识，鼓励业主