安居苑A区物业管理服务优化方案
二〇一六年七月十三日
一、行政管理优化项
1、明确权责，项目经理为项目第一负责人，项目经理应对项目事物有充分的管理权，人事权、奖罚权。并向公司负责，承担项目管理目标实现的责任。
2、实行逐级负责制、逐级监督制，员工向主管负责，主管向经理负责，经理向公司负责。上级对下级有直接任命权、岗位调配权、建议奖惩权，并进行逐级监督。下级员工对上级领导的管理有异议的，可逐级申诉，项目经理有关于异议处理的最终决定权。
3、优化人事制度，确定招聘、面试、录取、入职、调薪、升职、
离职的工作流程。确定招聘新人工作中各方业务关系，离职人员的离职程序。建立并完善人事档案，以备查证。
4、建立薪酬管理制度，实行薪酬确认制，明确各级员工的最高最低的薪酬构成、薪酬调整方法，激励公司员工的斗志，让各级人员明白公司的薪酬待遇提升空间。
5、建立考勤管理制度，明确考勤周期、考勤方法、工作延时加班的时间计算及调休方案。
6、建立工服管理制度，明确工服的发放、使用、折旧办法及季节变换时工服的统一更换时间。
7、设立奖惩制度，加入绩效工资，进行绩效考核，奖勤罚懒，提高员工的执行力、责任心，增强个人服务意识。
8、建立请、销假制度，设置逐级批假、销假权限，控制员工的出勤率，合理调配人力资源。
9、建立完善业主档案，业主相关的所有记录及资料要完整单独存放，并设立重点业主的管理名单。
10、建立工作记录制度，完善各方表格文件，前期重点设置客服前台工作日志、工程维修工作日志、优化秩序维护部的值班记录表格，及后续环境部的表格设立。实行事故的独立填报制度，所有工作事故均应有独立事故报告。每周检查批审工作日志，了解掌控工作进度及状态。
11、推行实施工作计划管理，设定计划内工作，每周五召开主管级以上周例会，汇总计划内工作完成情况，计划外完成工作总量。沟
通工作完成情况及协调各方工作。
12、推行现场品质管理制度，前期可每月召开一次品质现场会，由经理带领各部门主管，对园区品质进行现场检查，并记录检查的相关问题，设定整改期限及后续复检等内容。进入常规管理后，可多加一次现场品质会议。
13、确定项目对外发文及内部行文规范、行文字体、格式、印章使用，确定对外发文的有效期限，期限过后由工作人员统一回收。
14、设立会议室，添加会议设备，用于专项会议、员工培训及各类活动的组织实施。
15、建立时间节点制度，对每月常规必完成的文件及工作，以时间节点加以限制，提高工作效率。推行物资采购计划管理，设立采购清单表格，控制采购次数，降低采购成本。
16、设定各工作岗位的岗位职责，明确工作内容，工作权限，权限到人，责任到人。
17、设定24小时原则，所有员工向上一级领导请示工作、等待回复、批复的问题，上级领导必须在24小时内给予回复，否则承担工作推进不利的责任。
二、客户服务部优化项
1、客服部员工应着装统一、工牌简约清楚、精神饱满、姿态端正、用语规范，才能体现出良好的专业工作状态。鉴于前期物业管理的特殊性，可在现在的基础上为客服员工配备短袖衬衣，适当进行礼仪及文明用语培训。
2、对各类档案盒加以分类标示，要求标签规范，外部标示清楚，内部资料存放正确。
3、提高办公软环境，对业主资料进行电子化，存入电脑方便检索查看，引入网线提高内部沟通效率、设置无线网络、便民箱等措施，方便来物业办事的业主。
4、通过物业的微信公众号的管理及信息发布、内容更新等措施，加强与业主的沟通，增加业主对物业的了解。
5、在交房完毕后，可以在第二个缴费周期开始时增加缴费渠道，线下可加装低费率POS刷卡机，线上可以增加公司账号转账、支付宝转账等。虽然安装POS机会增加收费成本，但同时可以提高缴费率，加大收费总量，同时方便业主。
6、建立业主投诉制度，公布投诉电子邮箱，由专人查看，调查确认有效投诉和无效投诉。
7、对于物业办公楼的卫生，可有客服部具体管控负责，打扫时间可定与下班前30分钟内，楼道室内每日一扫一拖。
8、设立外部吸烟区，物业员工不允许在物业楼内公共区域吸烟，以树立物业外部形象。
9、对于安装封闭阳台的应由北门值班秩序员上报客服部，由客服部现场查证核实，确认封闭材料是否符合封闭要求及规范。对于封闭阳台施工过程中出现偏差及违规的，应及时口头要求业主整改，拒不整改的，下发整改通知书，限定整改日期。涉及安全隐患的，通知书内应加以提示。通知书一式两份，下发留存各一份，加盖物业公章。
以规避任何可能产生的法律风险。
10、对于楼道内私自安装鞋柜、电源插座的应及时口头提醒，并根据需要下发整改通知书，书内明确处罚措施，并将通知书存档，以备查证。
三、工程维修部优化项
1、对所有承接查验完毕后的设施设备进行建档，总量归类。水电类设施设备进行标识处理，尽可能的确定水路和电路的走向和管理范畴，以方便日后的维修计划保养，保证换人不断档。
2、在保修期内的设备要有专人对接跟进，通过向外方质保单位维修人员的学习，做到简单故障可处理，复杂故障知原理。在过维保期后可处理简单问题。
3、对所有房屋楼顶进行大雨后的检查，排除楼顶积水的可能，杜绝楼顶因积水而造成的渗漏。
4、园区现在漂浮垃圾情况严重，影响小区环境品质。根源在于未对装修垃圾及时清理。为杜绝漂浮垃圾的扩散，污染园区的整个环境，鉴于现阶段的实际情况，可考虑一次集中，二次清理。将各楼前的装修垃圾统一运送到一个场地，然后覆盖封闭，等量足后再行集中清理。采购可自卸的农用机动车，由物业安排人员进行装修垃圾的一次归纳，再由外部单位二次清运。这样可降低装修垃圾的处理成本，同时机动车也可用于处理以后的生活垃圾。
5、工程维修部对客服部报送的物业维修单，应由维修主管接收，安排处理，每日下班前，维修主管汇总维修单处理情况后，告知客服
部处理情况，未能及时处理的，说明原因，并跟进事情发展。
6、交房结束后，承接查验完毕，建立日常巡检制度，对已交接的设施设备进行日常分段巡检，及时发现并及时登记处理。设立巡检表。前期以被动管理为主，后期以主动管理为主。
7、对所有的地下室储藏室的门进行统一关闭，关闭前检查室内照明灯是否关闭。保证地下储藏室的卫生及无电量损耗。
8、对楼顶的电梯机房关闭上锁处理，防止无关人员进入，以免对人员及设备造成损伤。对楼顶天台入口处喷涂高空危险警示标识，减少无关人员进入，规避管理风险。
9、对园区内所有带井盖的窨井，清理完井内卫生后，盖上井盖，杜绝有人坠入的安全隐患。
四、综合优化项
1、划分已经交房的楼栋，根据实际情况需要，交由客服人员、工程维修人员专人巡查管理，发现问题并及时妥善处理。
2、现在安居苑物业项目属于交房装修阶段，业主居住者较少，可针对具体居住楼层进行有针对性的卫生保洁，确保业主居住楼层及一层门厅的卫生整洁。
3、前期保洁人员力量薄弱，可定期安排客服、工程人员协助保洁员处理公共区域垃圾及绿化带内垃圾，直到保洁人员可独立处理为止。
4、由客服主管前期代为管理保洁事物，督导保洁工作情况，定期检查保洁工作情况，进行问题汇总，整改。待保洁进入全面工作时
设立保洁主管职位，由其主持全面的保洁工作。
5、为了园区的秩序更加有序，控制小广告的张贴，可在北门设立警示罚款标语，减少小广告的张贴。
6、为业主机动车辆、装修机动车辆及物业、开发商等工作车辆办理车辆出入证，为装修施工人员办理装修出入证，为建筑施工人员办理施工出入证，以颜色不同区分办理，限定有效期，适当收取工本费用。北门口秩序员凭出入证进行人员及车辆管理，减少无关闲散人员进入小区，破坏小区正常秩序。
7、由小区门口秩序员岗位重点关注封闭阳台、搭建玻璃房等建筑材料的进入。一经发现立即上报客服中心处理，未经客服部主管批准，一律不准进入。考虑岗位实际情况，可在白班适当增加人员，以加强小区门岗管理力度。
8、新建小区，园区广告最大价值的投放区间在业主接房后至装修完毕前，此段时间为物业短期内最易获得广告价值的时候，可考虑在不影响园区品质的情况下制定广告出租方案，确定各类广告的合作方法，以争取最大的利润空间。
小区现在实际情况是基础配套设施不齐全，多重原因导致交房率低，装修分散，入住分散，设施设备管理不到位。现阶段物业根据实际情况可采取被动式管理，业主提出的物业管理服务范畴的问题优先解决，自行发现的问题可推后解决。待交房完毕，配套设施齐全后，人员逐渐配备到位，慢慢转入主动式管理，将物业相关的管理问题处理在萌芽状态。
在内部管理上，要让员工明白，要干什么（工作的内容）；怎么干（工作的方法）；干到什么程度（工作的标准）；干好会怎样，干坏会怎样（工作结果对个人的影响）。
加强员工间的良性竞争，激发工作斗志，提高工作热情，适当进行团队活动，增强员工间的密切度及彼此的信任，提升团队凝聚力。人员是企业有效运行的第一资源，也是最重要的资源，重视员工、肯定员工，给员工工作事物上的控制感，让员工觉得自己可以掌控自己的工作，从而带来一种心理上存在价值的满足感。
让员工在愉快的工作中，体现出自己的工作价值，从而汇集成公司的效益，在良性互动中，推动公司的发展。
个人的发展和利益获得，依赖于公司集体的生存和发展，公司的发展壮大取决于良好的公司运作制度及集体员工的团体协作，两者相互依存，不可偏废。当公司制度或个人不利于公司的发展时，应及时调整，扫除障碍束缚。
在公司完善的管理制度下，公司及项目都能良好的运作，公司既可将成熟的管理制度用于其他项目的管理，又可随着项目的壮大，培养输出更多的可用人才。
本案策划人：吴延申
安居苑A区物业服务中心
二〇一六年七月十三日
物业服务精细化管理实施方案 物业服务精细化管理实施方案 根据集团“学习实践科学发展观，推行精细化管理”的企业文化活动主题，为切实开展精细化管理，特制定本实施方案，请公司各部门各管理处认真组织落实。 1.0 目的 响应集团公司的统一安排，以“关注细节、精益求精”的现代企业经营理念开展各项日常工作，体现“细化、量化、标准化、协同化、严格化、实证化、精益化”的管理特点，从而提升企业整体服务水平，打造高素质管理团队。 2.0 适用范围 本实施方案适用于物业公司内部贯彻实施精细化管理活动，提升整体服务质量。 3.0 职责 3.1 公司管理者代表负责精细化管理活动的总体督导。 3.2 品管部负责精细化管理的具体实施和检查，其它职能部门负责精细化管理期间其它相关工作的安排布置。 3.3 管理处负责对精细化管理各项工作任务的具体执行。 4.0基本要求 精细化管理要紧密结合物业公司实际，达到以下基本要求： 4.1 公司各部门管理员工要深刻领会实施精细化管理的重要性和必要性，结合实际工作，发现本部门、管理处不适应、不符合精细化管理要求的工作规定；精细化管理的内容包括安全、保洁、维修、绿化、客户服务等方面的服务理念、服务细节(把小事做细，把细事做透)、服务流程、工作标准等, 要重视员工的建议,制定在本部门推行精细化管理的具体实施措施，改进管理服务工作。 4.2 各岗位主管根据公司和本部门、管理处的实施措施合理有序的安排基层员工开展岗位岗位工作，培训，对基层员工岗位技能予以考核。 5.0 实施措施 5.1 活动实施期：年5—12月。 5.2 精细化管理首先要抓好学习培训和调研交流。 5.2.1 年6月中旬前公司安排一次主任助理级别以上人员参加的精细化管理纲要的专题培训，由品管部组织。 5.2.2 各管理处从6月份开始每月自行组织一次有骨干员工参加的内部培训，培训内容应包括： 1.清晰认知精细化管理理念，明确岗位职责和技能； 2.清晰认知精细化管理的推行重点； 3.明确公司实施精细化管理的核心规划，传达灌输精细化管理的理念、工作重点和实施安排； 4.树立正确、积极的工作观； 5.树立阳光、积极的职业心态； 6.变员工被动为主动； 7.变员工抱怨为自我改善。 培训要达到下列效果： 1.改善并消除影响效率的瓶颈工序； 2. 提高个体工作效率； 3. 提升班组长现场作业改善能力和作业现场的管理技能；
服务方案 1管理公司简介 1.1 xxxx市工商行政管理局批准成立，注册资金元，是一家拥有物业管理三级资质的优秀物业管理企业。成立之初，通过引进先进的管理理念，结合自身优势，逐渐形成了独特的“标准化管家”的经营模式；并顺利通过了ISO9001：2000质量体系认证。公司现有员工150余人，管理人员全部具有大专以上学历。各类技术人员持证上岗率100%。 我公司与xx联通一直保持长期稳定的合作关系，自2010年起一直为xx联通市公司及县分公司提供保洁、保安、维保、职工餐厅、招待所、司机等物业服务，因细致、周到、标准的出色服务，多次受到联通公司各级领导的表扬和赞誉。 公司除承担物业管理工作外，服务对象已拓展到高校、小区、写字楼、公寓、等服务领域，通过十几年的不断实践，公司在物业服务方面积累了丰富的管理经验，管理水平得到业主的一致好评。 公司在发展中形成了独具特色的企业文化，以其超前的理念、务实的作风，凝聚成强大的向心力。以“追求卓越，超越业主期望”为自己的企业使命，秉承“用真心服务，为业主当好管家”的服务理念，激励着优秀的华烨物业人，不断追求卓越，努力回报社会！
1.2物业管理宗旨、总目标及主要思路 针对的各项要素，我们进行了深入广泛的实地研究和分析讨论，在总结经验教训的基础上，提炼了物业管理工作面临的难点和重点，从而确定了我们对物业管理的宗旨、总体目标和主要思路。 1、物业管理的宗旨 承高校传统，管一流物业，树高校形象，创一流品牌。 2、总体目标 在高校物业管理中，能否管出最佳效果，能否实现“管理、服务、育人”三位一体化管理，对xx护理职业学院、对我公司的影响都很大。我公司将本着对高校高度负责的精神，瞄准三项目标，发奋冲刺。我们的三项管理目标是：（1）力争服务“零投诉”为质量管理目标，通过专业化的管理，规范化的服务，贯穿“以人为本”的服务思想，致力在学院内创造一个舒心、安心、顺心的学习和生活环境。 （2）自接管高校物业管理之日起，按优质标准实施物业管理服务，做到管理无盲点，服务无挑剔，师生无怨言。 （3）我公司已通过了ISO9001：2000质量体系认证，物业管理从正式接管后全面导入ISO9001：2000质量管理体系，规范物业管理，提升物业管理的内涵。 3、主要思路 根据xx护理职业学院物业管理的特点，在具体的管理服务过程中，我们将牢牢把好以下几个关口，确保物业管理各项工作的正常开展，以求得最佳的管理效果。 (1)把好安全关，确保安全有序。经常性加强物业服务中心员工的安全意识教育，运用各种手段，确保安全工作万无一失。 1、统筹计划安排。把安全管理方案统筹考虑，全盘计划安排，以形成下紧上松、内紧外松的防护体系。 2、突出防范重点。根据高校的安全防范特点，并结合高校的实际情况，确定学院的治安防范重点部位。保证学院24小时值班，每秒钟不脱人，建立闭锁门窗交接制度、夜间值班巡查制度。主动配合学生处和校保卫处工作，加强消防和安全用电、用水工作，经常性检查水、电、消防器材和设备设施，确保状态良
清雅园小区物业管理实施方案 清雅园小区是高档次住宅小区，小区硬件配套市设施齐全，环境优美。清雅园小区物业管理对我公司来说是机遇，也是挑战，我公司全体员工将全力以赴，以更高的标准、更高的起点认真做好各项物业管理服务工作，为业主提供安全舒适、优美和谐的居住环境。 一、清雅园小区物业管理方针 清雅园小区是高档住宅小区，物业管理服务工作必须在“细微”上下功夫，我们将努力做到：物业维护和保养要精细，环境美化、生活服务、治安消防、车辆道路管理要精细。因此，我们的管理方针是：用规范的管理维护业主利益，用一流的服务满足业主心愿，用先进的方法营造优美环境，用敬业的精神创建优秀小区。 二、清雅园小区物管人员配备及培训 1、针对清雅园小区的特点，我公司将抽调业务能力强，道德品质好的管理人员进行服务管理，根据实际情况，我公司在清雅园设置小区工作人员共人，其中：管理人员2人，保安员7人，保洁员10人，工作人员除保安员、保洁员外其他从公司现有人员中抽调业务能力好，文化程度高的员工组成，保安员由转业军人组成并有一定的组织协调能力和处理突发事件的能力。同时公司对所有工作人员进行上岗前业务培训，要求统一着装，持证上岗，培训的内容主要包括；物业管理基础知识、法律、法规、公司规章制度、《清雅园小区物业管理实施方案》、《清雅园小区入住手册》、《建发品牌标准》等。
2、为了更好地促进清雅园小区的楼盘的销售，我公司将派物业管理师对售楼小姐进行物业管理知识、《物业管理条例》、小区公共设施设备、安全防范、房屋入伙管理流程、《银川市供热条例》等方面的系统培训。 三、清雅园小区物业管理主要过程的控制 根据清雅园小区物业管理方针和小区的特点，我公司将针对物业管理的主要过程书面程度文件和作业指导书，明确各项管理过程的流程、控制要求及应达到的标准。清雅园小区物业管理的主要业务包括： 1、接管验收：我公司在接到发出接管验收通知书后，由公司总物业师牵头，由相关专业人员组成接管验收领导小组，按有关验收文件要求对住宅区房屋及配套设施、设备工程进行系统验收，并收集图纸、资料、钥匙，做好验收交接记录，对存在的问题发出整改通知，并备案再查。 2、入住管理：在业主入住小区时，我公司按照有关规定负责做好下列工作： ⑴开村仪式：配合做好开园仪式，树立良好的开发商社会形象，为小区各项服务管理工作开好头，给业主留下第一印象。 ⑵入住准备工作：由服务公司经理负责，按房屋分配通知及相应入住手续由客户经理负责发放入伙通知，保管钥匙、IC卡、水、电、气磁卡，准备好向住户发放的入住资料及签订物业管理服务协议书、业主公约、建立住户档案等。 ⑶装修管理：业主入住进行装修时，由小区服务公司客户经理严
客户服务体系（管理制度） 客户服务体系(管理制度) 一、服务监督制度 技术服务部负责受理客户的投诉及服务请求，按照服务控制程序及相关作业指导书来保质实施服务内容; 业务部负责监督技术服务部服务质量，为保证技术服务部的服务质量，实现服务、监督两条线管理，业务部每月对技术服务执行部门的服务受理、主动维护情况等各项服务工作进行考核，月底编制《服务监督报告》并上报公司总经理，确保服务流程得到有效地执行，从而提高服务和产品质量。 二、首问制和专人负责制 1、客户首次问询的工作人员为第一责任者。 2、第一责任者对所接待的客户要做到热情、耐心。对办理的服务、反映的问题或要求要认真做好记录。 3、客户询问或要求办理的事项在第一责任者分管的职责范围内。能够一次办结的事项，必须一次办结，对客户提出的问题要耐心认真的回答，不准推脱和误导，需要上门服务的事宜要及时处理。 4、对客户的来询或要求办理事项不属于第一责任者职责范围的，第一责任者要认真登记，然后移交其它主管领导。如果主管领导不在，移交分管本事项的其它同志。 5、凡涉及到单位重大事项，第一责任者要立即向总经理汇报，以便妥善处理。 6、第一责任者有权先解决客户问题后提交工作联络单。
7、当第一责任者出现推诿、扯皮、不积极配合或态度蛮横等现象时，部门当事人将给予批评、教育和处分，情节严重的调离原工作岗位。任何公司员工接到客户电话(服务请求或问题投诉)，无论是否属于自己工作职责范围内的，都应礼貌地向客户做出反应，并将问题详细记录下来，及时反馈给客服部或相关服务执行部门人员，主动服务，不应让客户打第二次电话。 三、新需求管理制度 客服部每年12月负责向新老客户寄送新年礼物，并了解客户次年的需求计划。 四、周报制度 每周五下午部门例会，技术服务人员必须提交本周客户服务情况和客户反映信息，例会上应及时总结分析各类情况。 五、客户回访制度 建立定期客户回访制度，客服部对交付使用的项目建立回访档案，进行定期的电话回访，即一年内项目每月回访一次;一年以上的项目每季回访一次，以满足客户的要求。 六、跨部门协作制度 服务流程实施过程以需求部门为主开展工作，其它合作部门根据需求完成配合工作。当需求部门在协调其它部门配合过程中出现意见分歧，导致工作开展难以继续，则将各部门意见提交至办公室，由办公室主持裁决，并由监督协作部门配合完成。 七、故障报告制度 项目发生重大故障时，第一时间获得故障信息的公司员工应及时通知相关部门和人员，并将故障的发生时间、地点、现象、处理预案传递至业务签单人员和分管经理。分管经理备案信息后应及时转达公司高层领导。同时，分管领导跟踪故障处
宁夏建院公寓楼物业管理方案宁夏建设职业技术学院是目前宁夏专 科层次相对较高的办公高等职业技术学院，现在我院学生公寓无论是住宿条件还是卫生保洁状况都较其他院校有一定的瑕疵，所以要使我院全体师生能够拥有一个良好的生活、居住环境，我院与××物业公司签订物业服务合同。下面我作为宁夏建院公寓楼项目服务中心主任，针对我院实际状况，从以下四个方面，详细地为我院公寓做如下物 业管理方案：Ⅰ、服务工作目标一、管理思路我们将制定各个岗位的岗根据与物业公司签订的物业服务合同，认工作标准以及各个班组的作业指导书和相关的记录表格。位职责、使我院全体师生能够拥有一个良好的生活、真落实合同中的每一点。居住环境。在物业管理 运作中，将根据“精干、高效、层次明晰、减少管理环节”的原则，确定直线职能式的管理架构；根据我院的特点，提出合理的人员配置方式；在人员管理上，确立“竞争上岗、激励约束、量化考核、首数晋升和尾数淘汰”的“四机制”原则；在人员培训方训、梯级培训、全过程考核”的培训方针，提高面，确立“全员培 “思想合格、素质优良、管理有方、各类人员的综合素质，造就一 支服务周到”的员工队伍。根据“宁夏建设职业技术学院”所在区 域的特点，将通过构建 具有自身特色的管理文化、服务文化、经营理念，将管理活动和服务．“宁夏建设职业技术学院”力求全面提升内容赋予深厚的文化底蕴，的管理品位。二、整体管理方案策划、秩序良好的需求1同时
也是对物良好校园秩序是广大师生工作、学习的重要保障，业管理的第一要求，校园秩序的好坏，直接影响师生的工作、学习质量。因此，满足师生的良好秩序需求将是管理工作的重点。、环境需求2对环境的关注体现了现代优美的环境是工作、学习的重要保障，美化的重人居住观念的更新，同时表明物业管理工作对环境的维护、要意义。给师生们提供一个良好、舒适的工作、学习环境，是对我们物业管理工作的基本要求。3、精神需求随着生活水平的不断提高，除“衣、食、住、行”之外，师生对 因此广大师生更多的是期望感受住宅的人文环境的要求也越来越高，到一种理想的生活环境和文化大氛围。三、物业管理具体措施 的特点及管“宁夏建设职业技术学院”物业管理具体措施基于对理要素的分析，现提出如下管理具体措施：、整体设想及策划的确立原则 1 目标明确，共建精品；精心管理，周到服务；以人为本，持续改进；诚信经营，满意达标。． 2、高标准、高水平管理的措施（1）组建专业化、高素质的员工队伍一流的物业需要一流的服务，一流的物业服务需要高素质的员工，在“宁夏建设职业技术学院”项目的物业管理中，要打造宁夏高必须选派具有丰富管理经验和出色管理能力的管校的物业管理品牌，确保物业管理服务人员的高素理人员，以及技能熟练的操作层员工，质在员工管理方面，将采取尊重人、教育人、帮助人这种“以人为本”的管理方式，透过这种“人性化”的管理及时了解掌握员工的心将员工在言行中表露出来的各种不良情绪及时给理活动和思想状态，确保
物业服务总体实施及管理方案 第一节房屋日常管理与维修养护方案 一、房屋建筑养护目标 我们对房屋本体维修养护的目标是：保证房屋的使用功能和安全，维护房屋外观完好，延长房屋使用寿命，充分发挥房屋的使用价值，实现物业的保值增值，房屋及配套设施完好率99%以上，房屋零修、急修及时率为100%，中大修工程质量合格率为100%，重大维修工程回访率为100%。 二、房屋本体共用部位维修养护标准 房屋本体共用部位维修养护标准
三、房屋本体维护管理计划和实施 1、房屋共用部位日常维修养护计划和实施方案
2、房屋共用部位定期维修养护计划和实施方案 四、房屋本体管理与维修措施大纲 为确保本物业正常发挥其使用功能，保持其干净、漂亮、整洁的建筑形象，依据建筑物特点和该地区环境气候特征，管理处将坚持以预防为主的计划性维修保养和应急性的修缮养护相结合的原则，对房屋本体及公用设施采用多样化的维护管理手段，并引入绿色环保型维修养护的概念，编制科学性和操作性强的修缮养护计划，应用环保型新材料、新工艺进行实施。同时对房屋本体及公用设施加强防冻、防裂、防潮、防滑的管理。 在保修期内，房屋建筑的主体结构、防水工程和装饰工程出现的质量问题，管理处将积极配合政府市政府相关部门进行检查和监督施工单位进行整改，处理结果以书面形式及时报市政府相关部门。非正常使用因素和保修期后出现的一般性房屋损坏，管理处负责维修养护，管理处将制订大、中修或更新改造工程的修缮计划，报市政府相关部门批准后实施。 五、房屋建筑日常定期维护的实施细则
根据日常巡视检查的结果，管理处工程部组织专业人员对房屋建筑的轻微损伤进行日常零星维修养护工作。按时组织房屋定期查勘和季节性查勘工作，全面地了解房屋建筑完损状况，确定房屋的完损等级，以此制订、补充、完善房屋建筑的定期维护计划。另外，遇大风、暴雨等恶劣天气，及时对房屋建筑的基础、外墙、金属构件、屋面等易受直接影响的结构进行全面检查，根据检查结果制订针对性的维护计划和实施方案。 1.玻璃幕墙的修缮与养护 由玻璃幕墙易受大风、暴雨等恶劣天气的破坏性影响，管理处将重视对玻璃幕墙的检查和维护工作，以确保结构的安全性。定期对预埋和连接构件的检查和防锈处理，对于松动或其它异常情况及时向市政府相关部门报告，在雨季加强对玻璃幕墙的检查，发现异常情况及时采取补救措施。 2.砌体结构的修缮与养护 2.1砌体结构的修缮 主要是砌体裂缝和腐蚀砌体的修缮，一般在裂缝稳定以后进行，以免维修后又很快出现新裂缝。维修沉降裂缝和温度裂缝时，首先消除产生裂缝的隐患，避免反复多次的修补。维修时将采用环保型高强材料修复。 2.2砌体结构的加固 砌体结构的承重构件（如墙、柱等）出现开裂、腐蚀、变形时，管理处将组织专业人员进行鉴定，对已达到危险程度的构件，进行砖砌体结构加固，以确保房屋建筑的使用功能。 2.3砌体结构的养护 为防止砌体破坏，管理处将至制定严格的管理制度，禁止屋面、楼板过载荷，同时，采取防水、防腐措施，防止砌体受潮、腐蚀，并进行定期检查，保持排水系统通畅，保证砖砌体结构完好；屋面隔热层、保温层及屋面柔性分格缝发生损坏时，及时安排工程人员修复，减少和稳定温度裂缝发展。 3.钢筋混凝土结构的修缮与养护 管理处将根据钢筋混凝土结构特点制定严格的钢筋混凝土结构维修与养护的实施方案，包括钢筋混凝土表面损坏的维修、钢筋混凝土深层损坏的维修、钢筋锈蚀的维修、钢筋混凝土结构的加固和钢筋混凝土结构的养护。
如何建立客户服务管理体系 随着经济全球化步伐的加快，越来越多的企业转变了经营观念，以服务客户为中心的理念开始在世界范围内广泛传播。优秀的企业纷纷通过建立自己的客户服务管理系统来拉近与客户的关系，更好地满足客户的需求，借此来确立和提高公司的竞争优势。可以说，客户服务时代已经到来，企业需要做的就是要树立正确的客户服务理念，加强与客户的沟通，为客户提供富有成效的服务。 满足客户的需求已成为企业成功的关键，为客户提供更多的、具有更高附加价值的产品与更多的增值服务项目，让客户时时感受到你的诚意，从而不断重复成交。 目前多数企业都已认识到满足客户的需求即是迈向成功的基石，又如何开发新客户、提高市场占有率、确立竞争优势呢？答案是：帮助你的客户，与客户缔结战略伙伴关系。基于这种战略伙伴关系，企业帮助客户发掘市场潜在机会，然后与客户共同策划，把握这些潜在机会，以此来提高客户的竞争实力，从而达到双赢的局面。 帮助客户就是帮企业自己，客户市场占有率的提高，即是企业竞争力的提升。在国内，许多有识之士已经意识到了这一点，市场上常见的“助销”、“联合行销”、“捆绑行销”、“增值服务”等行为也体现了这种思想。 第一章对客服工作的认识
第一节客服管理对企业的重要性 客户是企业生存与发展之本，而客户资源是企业中最重要、最有价值的资产之一。一个企业虽然建立了客户档案，但只是保存起来，并未有效的进行利用。一旦某个业务员离去，就将带走一批客户。显然，这样的客户资源不被企业真正拥有，更不被企业所控制。其实只被业务员个人拥有。因此，企业要对客户资源要进行数据管理，将数据转化为对公司有利的信息，可以更好的监控和了解客户行为。企业可通过以下手段来发掘客户资源的价值： 一、分类管理，“差别对待” 经济学上有一个很重要的法则，叫做“二八原理”，这个原理告诉我们，大约20%左右的客户，创造了80%左右的销售收入。因此，对于每个企业来讲，首要的是要对所有的客户进行分类，对主要的客户实行重点管理，在他们身上投入更多的人力、物力和财力，以便通过销售品或提供劳务，从他们身上创造更多的现金流入量。当然，对于那些未能纳入重点管理类别的客户，也不能轻易放弃，只是管理的频率与幅度不同罢了。比如，海尔集团对于“海尔家庭”的管理，其内容就要比一般的用户丰富得多；但同时，他们对于一般的用户，也没有放弃必要的管理和服务。 二、及时与客户进行沟通 企业要主动与客户沟通，让客户感觉到企业与客户之间不仅仅是一种买卖关系，更多地体现为朋友关系。沟通是带有很浓厚的人情味的，而不是简单的说教，冷冰冰的沟通方式则会适得其反。通过与客户的沟通，使所有
“厦门大学住宅区”物业管理服务方案
【厦门大学教职工住宅区】物业服务策划方案（征求意见稿） 目录 一、厦门大学住宅区现状┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈1 二、实施物业服务策划方案 之一：服务模式及区域划分┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈1 之二：收费标准┈┈┈┈┈┈┈┄┈┈┈┈┄┈┈┈┈2 之三：经费预算┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┄┈┈┈3 之四：物业服务内容和标准┈┈┈┈┈┄┈┈┈7
厦门大学住宅区现状 “厦门大学住宅区”包括白城、海滨、东区、敬贤、凌峰、勤业、笃行、大南、国光、南光等十个片区。分别座落于厦门大学校内东、西部，其中白城31幢楼、海滨59幢楼、东区30幢楼、敬贤13幢楼、凌峰10幢楼、勤业4幢楼、笃行3幢楼、大南3幢楼、国光3幢楼、南光3幢楼、总159幢住宅，3319户，住宅区绿化及道路占地面积约100072平方米（其中道路面积约32206平方米，绿地面积约67866平方米），住宅区总建筑面积为229392.81平方米。 实施物业服务策划方案 一、物业服务模式及区域划分 （一）物业服务模式：整体服务模式 以整个住宅小区为单位由一个物业公司来服务，成立一个业主委员会，将按下述四区域成立四个业主委员分会。 （二）区域划分： 拟将各片区划分如下： ①凌峰、敬贤住宅区：凌峰1#～13#，敬贤1#～5#，7#～15#，大南15#～16#，国光1#～3#，笃行1#～3#，勤业1#～3#，敬贤6#、南光7#～9#、勤业5#，40幢楼，需绿化面积6100平方，需硬化面积1300平方； ②海滨住宅区：海滨1#～50#，博士后公寓1#～4#，共54幢楼，需绿化面
蓝星电大2014春物业管理专业毕业作业参考范文 参考范文之一： 某大学物业管理方案 一、暨南大学物业管理背景 暨南大学医学院大楼与行政办公大楼，是高度智能化的现代建筑，需要高等物业管理技术人才实施现代物业管理，需要精心呵护维护暨南大学的学府形象，需要高效的服务保证大楼的正常运营。与其他类型的物业相比，暨南大学医学院大楼与行政办公大楼的物业管理必须注意其自身的特点，摈弃传统的管理方式，采取独特的管理模式： 1、注重学院形象。 暨南大学医学院大楼与行政办公大楼是暨南大学办理公务及对外交流的重要窗口。任何物业瑕眦与次质服务必然会降低物业的档次，损坏学院的形象。适宜的管理模式，需要关注暨南大学的国际社会形象，与学院的文化风格氛围相契合，匹配高层次的物业管理人员，采取先进的管理模式，确保物业服务的质量与效果，创造一流的办公与教学科研环境，塑造具有暨南大学特色的文化氛围。 2、把握功能特点。 办公楼与医学院大楼具备不同的物业功能，其作息生命周期有所差异，需要树立“业主至上，服务第一”的服务理念，合理安排管理资源，提高资源利用率，使物业管理的脉搏与物业功能脉搏协调频率，确保各类服务流程控制无缝连接，实现零缺陷服务目标。 3、整合技术资源。 行政办公大楼与医学院大楼距离近，完全可以组织一个独立的服务中心进行管理。与学生公寓及单纯的教学楼不同，行政办公大楼与医学院大楼功能多样与设施设备技术层次高，需要的技术等级完全高出几个层次，需要复合型人才的管理。但是配齐各个专业口（电梯、中央空调、给排水、消防、供配电、客户服务、楼宇自动化、楼宇清洁、绿化、医学垃圾处理、楼宇智能控制等）的专业人员在任何服务中心的组织管理中都是不现实的，那会大大增加管理成本。所以最理想
一、物业概况 办公区位于市区路号，始建于年，占地面积为平方米，总建筑面积为平方米，是一个以为主的老科技企业。经实地考察，管理区域内设备设施服务期较长，新旧参差不 齐，虽然能为科研、生产、经营提供基本服务，但与时代的发展有较大差距。 单位领导班子一致认为，为了使本单位全面快速发展，尽快提高物业管理服务 水平势在必行。 二、管理目标 以创建省级优秀物业管理大厦为目标，注重细节，持续改进，加强管理， 勇于创新，不断提高本企业的物业管理服务水平，提升物业管理档次。 在现有管理经验及管理资源的基础上，导入先进的管理理念，创造高效、 有序、安全、舒适的科研、生产、经营环境，建立一套与业户层次及办公需求 相一致的管理模式，使在此工作的全体员工能够真切地感受高品位的物业和高 品质的管理所带来的超值享受。 三、客户分析 办公区客户群体以产权单位员工为主，还有少量的房屋承租户。客户 以科研管理人员为主，普遍素质较高、眼界宽广，法律观念和维权意识较强，对 物业管理服务的期望值较高；同时，也有一些管理相对松散、自由度较高的一般 客户群体。这两个群体对环境、文化、环保、信息等方面的要求有所不同，这就 给办公区物业管理服务增加了难度，既要注重严肃、大气的氛围，也要体现活泼、随意的环境。因此，根据不同的需求层次，实施高质量、全方位的特色物业管理 服务，是该项目的基本要求。 四、项目定位 办公区的整体形象定位是：现代、高效、环保、繁荣。 现代——展示现代化的科研办公形象。
高效——塑造进取、创新和富有效率的科研气氛。 环保——树立注重环保的文化内涵和社会形象。 繁荣——聚集浓厚科研气氛，注重社会效益和经济效益。 五、管理原则 为实现既定管理目标，追求最佳的环境效益、社会效益和经济效益，在物业管理服务过程将始终把握以下原则： ( 一) 业户需要第一，服务质量第一，满意度第一的管理从严原则 “全心全意为业主，认认真真做物业”是服务宗旨，“业户需要第一，服务质量第一，满意度第一”是服务理念，做到从业户的需求出发，强化服务机能，丰富服务内涵，为业户提供优质、周到、及时的服务。 管理从严是服务的保障和基础，包括对物业的维护管理、员工的管理以及对业户不适当行为的管理和劝阻，建立严格、周全的管理制度，实施依法管理、从严管理、科学管理，以确保物业管理服务收到应有的成效。 ( 二) 专业管理与业主自治管理相结合的原则 在日常管理中，要充分发挥两个积极性，即物业中心的积极性和业户的积极性。物业中心应当尊重并按照广大业户的要求，通过物业中心对物业实施专业化的管理，同时努力争取业户的支持配合，使其能正确使用和维护物业，共同创建文明的办公环境。 ( 三) 物业管理为主、多种经营的原则 在做好日常管理和常规服务的同时，从物业的实际出发，开展一系列服务性的多种经营，既满足广大业户的不同需求，又增强物业中心的“造血”功能，增加经济积累，以利于更好地为业户服务。 六、服务项目 根据办公区的实际情况，将物业服务重点放在客户服务、绿化美化、清洁卫生、秩序维护、消防管理、房屋及共用设施设备管理、机动车管理、非机动
保险行业如何建立客户服务管理系统？作者：侯景辉点击数：0 更新时间：2005年10月24日 如何细分客户、细分服务，如何整合企业内部资源和外部资源，使经营模式从以产品为中心向以客户为中心转移，管理视角从“内视型”向“外视型”转换，实现经营和服务的差异化，提高客户的满意度和忠诚度，增强保险公司的核心竞争力是当前保险理论研究的一个重要课题。本文从建立客户关系管理系统等五个方面提出了建设客户服务管理系统的构想。 当今社会，每个保险公司的管理者都面临着这样一个现实：产品差异性愈来愈小，营销手段竭尽全力，竞争对手愈来愈多，而客户的要求也愈来愈高。那么，保险公司如何应对激烈的市场竞争?如何培育公司的核心竞争力?方法只有一个：以市场为导向，以客户为中心，细分客户，细分服务，建立完善的客户服务管理体系，实施品牌制胜战略。 一、尽快建立并完善客户关系管理系统 客户关系管理系统(Customer Relationship Management，简称CRM)是现代经营管理科学与先进信息技术结合的产物，是企业树立以客户为中心的发展战略，并在此基础上开展的包括判断、选择、争取、发展和保持客户所实施的全部商业过程；是企业以客户关系为重点，通过再造企业组织体系和优化业务流程，展开系统的客户研究，提高客户满意度和忠诚度，提高运营效率和利润收益的工作实践；也是企业为最终实现电子化管理的解决方案。 自1997年开始，全球的CRM市场一直处于爆炸性的快速增长之中。保险公司通过CRM对现有的客户进行分析，准确地知道客户的基本情况、家庭组成、经营情况、投保和赔付历史以及稳定程度等信息，清晰地了解每位客户的需求，更好地了解客户并为之服务。 面对保险业务多方面的需要，CRM建设必须从多层次着手。第一，要以 集成客户信息为突破点，自动甄别和生成优质客户和劣质客户名单，从而细分客户、细分服务，实现经营和服务的差异化。第二，全面建立“黑名单”制度，杜绝“黑名单”客户在系统内游动。建立“多次索赔客户”和“高赔付率客户”预警 系统。第三，要能够集成数据，适时分析业务发展情况，及时调整营销策略；第四，要通过分析数据、指标和数学模型来加强风险控制；第五，要借助CRM 系统，分析客户需求以开发新产品，提高保险公司的决策支持和商业智能水平。第六，在CRM系统支持下，建立起科学的风险管理和防灾服务体系，把 防灾服务作为稳定客户、吸引客户的重要措施。 客户关系管理系统分录入、维护系统和使用、管理系统两部分。录入、维护系统设有建档人、系统管理员、操作员、收集人等岗位。客户经理是客户关系管理系统的建档人，其职责是录入和维护客户基本信息和附加信息，向县(区)支公司的操作员(业务内勤)提供客户基本信息的变更情况。系统管理员是客户
物业管理服务实施方案 1、针对此次项目未来主要运作使用方式、理念和计划入业时间等相关方案 主要运作使用方式，经营理念预案 1.1 主要经营内容、经营使用方式 1.1.1主要经营内容：宿舍楼的租赁及物业管理服务。 经营的项目面积概况如下： 1.1.2管理经营使用方式： 1.1. 2.1管理方式确立原则 1）符合物业特点，确保管理目前实现原则。 2）规范、适宜、灵活、高效原则。 1.1. 2.2管理方式概述 依据项目特点将管理方式列图如下：
1.1. 2.3 管理方式具体内容 1）导入两个体系 导入ISO9001质量体系、ISO4001环境管理体系，将管理的各项活动纳入质量管理体系中，确保各项管理服务活动规范、高效、优质和持续改进，把以服务为主要内容的企业活动纳入到环保控制系统中。 2）采用三种手段 制度手段 制度手段包括两层含义：一是在企业内部管理方面，我们坚持“以制治企”的管理理念，制定科学的《员工业绩考核办法》等内部管理制度，使企业内部管理制度化、科学化、规范化，促使员工高标准、主动地完成工作。二是在对外服务工作的标准、流程等方面，我们将制定科学性、实用性强的制度，以制度规范员工的服务行为，确保服务质量的优质与高效。 文化手段 将通过企业理念宣讲、举办文化活动等方式，用高尚的企业文化引导人、塑造人、凝聚人，营造团结和谐的员工团队，提高员工以企业为荣、为家的意识，进而提高队伍的整体战斗力。、 同时，我们将立足物业使用人文化服务需求，单独或配合相关部门开展节日文化、旅游休闲文化、环境文化、精神文化建设工作，致力于我们管理服务活动的每个环节，使整个宿舍小区充满文化气息。 科技手段 创造性地利用自身优势，在管理活动中才采用科技手段，运用计算机、闭路
服务管理实践回顾 1、我们首先可以回顾一下服务管理工作的阶段进程 2005年，“零散的经验形成期”，根据客户及市场竞争态势的 需要，开展服务管理工作，并逐步形成有效经验。 2006年，“初步的体系探索期”，从客户价值出发，建立服务 管理的策略体系、运作体系、评估体系和支撑体系。 2007年，“深入的体系梳理期”，一个基础（压力传递）、三 个控制手段（事前、事中、事后）、一个信息化支撑平台。 2008年，“全面的体系完善期”，以客户端的行为循环为导向，通过信息收集分析、压力传递、跨部门协作执行等核心模块、推动公司战略和文化的实现。 2、服务管理工作的效果 （1）客户端： 客户满意度和领先度均保持较平稳的发展态势，万户投诉量呈现明显下降趋势。 （2）企业端： 员工从机械执行服务工作，到真正建立以客户为导向的服务理念；企业服务文化得到渗透，服务驱动力加强，服务效果改善。 服务资源从零散分布到整合管理；从企业整体服务战略出发，合理配置和使用服务资源，提高资源使用效率。 部门从割裂地各自开展服务，到实现协同服务；服务重叠减少，服务流程理顺，服务效率提高。
三、提升客户满意度的服务战略可实施性建议 2009年是“体系巩固期和体系创新期”，在全业务运营环境下，确立服务“价值引擎”定位，深化运营管理体系和客户关系管理体系。 一方面：深化运营管理体系 1、完善常态化服务管理机制，树立和巩固以客户为中心的全员服务意识 （1）完善服务考核机制 服务考核机制与移动公司服务营销的战略目标相一致，服务KPI指标的驱动要素来源于战略目标，并直接关联和反映战略意图，与每年的服务营销战略滚动规划的工作成果紧密相关，以协助跟踪关键目标的执行进度，衡量绩效和执行效果。服务KPI指标的要兼顾结果指标和过程指标的考核。服务KPI指标考核体系要协调不变KPI与可变KPI的关系。服务KPI指标需要细化分解到具体部门及岗位. 把社会渠道纳入服务KPI考核体系。 （2）保证业务流程的顺利开展 采用常规流程穿越与专项流程穿越相结合的方式，从一线员工体验和客户感知两个维度出发，对影响企业效能和客户感知的流程进行全面的梳理改造。 （3）解决客户不满的服务焦点问题
****大学物业管理方案 物业服务模式设想 物业管理有限公司作为物业服务行业中的佼佼者，理应为创造******物业服务新水平献出锦囊，如果我公司能获得******13#、16#教学楼及教职工活动中心的物业服务权，我们将凭借自己的人才优势、文化优势、技术优势、管理优势，让广大师生有一个优美、舒适、安全、洁净、文明的教学环境，更要把******创建成为优秀示范学区。为实现此管理目标，经过对******物业环境构成的综合分析，充分把握******教职工及广大师生的需求，仔细琢磨******的特点，以及物业服务工作将面临的难点和重点，我们拟定出******物业服务模式的五点设想。 （一）实现“人性化”物业服务，体现“以人为本”的服务宗旨。 崇尚人性，亲情服务是物业服务的精髓。在******，我们将广泛引入人性化物业服务的理念，以关注师生的不同需求、关注学校的教学质量、关注环境的温馨和谐、关注学区的整体氛围为特征的物业服务，使******成为“人性”得以充分张扬的生存空间。我们在******实施“人性化”物业服务模式的设想具体为： 1、引入“师生、员工都是上帝”的客户理念和人才理念 员工是人性化物业服务的实施者，是物业服务的资本，我们提倡“先有微笑的员工，后有微笑的客户”，只有“善待员工”才能实现“善待客户”的人才管理
理念。 （1）多层面、多角度地激励员工，以满足员工的物质与精神需要； （2）主张管理者与员工之间的充分沟通，体现人与人之间的人格平等； （3）关注员工自我价值的实现，使员工与企业同步发展； （4）为员工创造公平竞争的工作氛围，实现“能者上，平者让，庸者下”； （5）为员工设计职业生涯，通过培训，使每一个物业服务人员都可以有很大的上升空间。 （6）注重物业服务公司与师生之间的亲和力。 2、环境建设中人性化因素的融入 物业在介入******的物业服务后，将凭借丰富的物业服务实践经验并充分了解学校需求，将“以人为本”的服务理念引入校园的环境建设中去，把环境意识、人与环境的协调与契合放在首位，使之回归自然的心理需求得到满足；设置富人情味和文化气息的标识牌，使广大师生在不经意中感受到学校的文明和环境的清丽；提升******的文化品味。 3、对师生体贴入微的“家庭式关怀” （1）倾听师生心声，确立“善待客户”的职业意识。 由主任亲临服务现场倾听师生心声，满足他们的合理需求。不被认可的事坚决不做，而对师生的合理需求则不管花费多少人力和物力也要想办法满足他们。 （2）注重服务质量的提高，确定“家庭式关怀”的服务意识。 我们在******提出“家庭式关怀”概念，不满足于一般意义上的提供保安、
物业服务方案 一、物业基本情况 物业类型： 物业名称：_______________________ 坐落位置： 占地面积：_____________ 万平方米 建筑面积：万平方米 栋数：________________ 栋 二、管理服务事项 1、物业共用部分的日常维修、养护和管理。物业共用部分具体包括：房屋的承重结构（包括：基础、承重墙体、梁柱、楼盖等），非承重结构的分户墙外墙面、屋盖、屋面、公共门厅、走廊、楼梯间、电梯井、楼道灯、避雷装置。 2、物业共用设施、设备的日常维修、养护、运行和管理。具体包括：共用的上下水管道、落水管、污水管、共用照明、高压水泵房、楼内消防设施设备、电梯。 3、公用绿地、花木、建筑小品等的日常养护与管理。 4、公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运。 5、附属配套建筑和设施、设备的维修、养护和管理。
6、维护小区内公共秩序，协助做好区域内的安全防范工作。 7、交通秩序与车辆停放的管理。 &物业档案资料管理。管理与物业相关的工程图纸、住户档案与竣工验收资料。 9、物业项目使用专项维修资金的预算和计划。 10、房屋装修管理。 11、组织开展小区文化娱乐活动。 12、物业服务费和其他相关费用的收取。具体包括：物业服务费、电梯使用费、电梯维修维护费等。 13、法律政策规定应由乙方管理服务的其它服务事项。 14、接受业主委托，对其物业的专有部分进行维修养护。 15、对业主和物业使用人违反《装修管理规定》、《业主临时公约》等的行为，针对具体行为并根据情节轻重，米取规劝、制止等措施。 16、有偿服务。包括室内设施设备的维修安装、家政服务等。 三、物业服务质量和标准 （一）房屋公用部位的日常养护维修：对房屋屋顶、外墙面、楼道等共用部位进行日常养护维修，保持完好。 （二）共用设施设备的维修、养护：配电设施、主供水、供电、供气管线等设施设备定期进行日常养护维修，保证其正常运行。 （三）共用畜水池的维护管理：共用蓄水池每季度清洗、消毒一次，保证饮用水符合卫生质量标准。 （四）排污设施管理：定期清疏和维修业主共用的排水排污下水管道、化
客户服务系统产生的背景 随着竞争的日益激烈，世界各地的制造业和服务业都在经历着从卖方市场到买方市场的痛苦转变。对今天的企业来说，除了在技术上不断推陈出新、制造出更好的产品以外，改善管理、改善与客户的互动关系更是今天的企业亟待解决的重要问题，所以，以高质量的产品和完善的服务满足广大客户的需求、在他们的心目中树立良好的形象，已不仅仅是为了获得高额利润，它更是一个企业在残酷的市场竞争中站稳脚跟的必要手段。在中国，虽然这种转变滞后了一些，但毕竟已经开始了，这使中国许多企业面临着具有悠久历史和强大实力的海外公司的挑战。 现代企业的经营和发展有三个重要因素即：人力资源、客户、资金。人力资源可以培养和社会招聘，资金可以从银行贷款或股东募集，而客户在市场竞争中却越来越不稳定，对企业的忠诚度下降。企业的生存和发展必须通过客户付款而体现企业的存在价值。对许多企业来说,利润的增长缓慢和停滞的原因有许多因素。并不是企业不够努力,原因之一是企业追错了客户----这些客户要么无利可图,要么不大可能建立有利的客户关系,要么缺少信用。原因之二是从有潜力的客户身上撤出企业的资源和精力等等. 对于企业来说发生这些情况的原因有二个方面： . 1)缺乏有关的客户个性化信息。 2)虽然建立了客户资料库,但企业内各个部门没有共享这些信息.没有分析这些信息,没有参照这些信息.,更准确的说没有将信息转化为所需的知识。 这里实际包含了现代企业管理领域的一个热门话题即客户关系管理(Customer relationship management)。客户关系管理理论要求将企业的所有业务内容以企业的客户或顾客的需求和价值为基准,在即将到来的21世纪,企业不能只是追随企业的客户走向未来,企业需要与客户一起走向未来,并且有明确的目的地,而且企业需要明确客户或顾客在该过程中的作用。 东大阿尔派公司的客户服务系统(CSS)为中国的企业用户提供了一个集成化
物业管理服务提升年活动方案2020 为落实属地管理责任，提升政府监管能力、企业服务水平、业主满意程度，规范物业服务行为，着力解决物业管理工作中的突出问题，改善人民群众生活和工作环境，推动我区物业管理市场健康有序发展，制定本方案。 坚持以___ 新时代___ 社会主义思想和党的十九大精神为指导，以提升物业服务供给质量为核心，以集中解决物业投诉问题为重点，围绕物业服务过程中的各个环节，坚持区、镇街两级监督，强化镇街属地责任，加大我区物业主管部门指导力度，通过推进标准化管理、业主自治等具体措施，全面提升各级政府对物业管理活动的监管能力，全面提升物业企业的服务水平和业主对物业服务的满意程度，促进我区物业管理服务跃上新台阶。 通过开展物业管理服务提升年活动，努力实现“六个明显变化” 。 即: 各职能部门、相关单位工作积极性和主动性明显增强; 物业企业管理能力和服务质量明显提升;业主自治管理意识和能力明显提高; 住宅小区居住环境和生活空间明显改善; 物业管理存在的热点和难点问题得到明显治理; 人民群众物业服务满意率明显增长。 （一）全面落实政府职责，切实构建务实高效管理体制。一要强化对物业管理服务提升行动的领导，统一协调行动开展，全面推进物业管理服务提升。二要按照“区政府负责，街道具体组织，社区抓好落实，住建部门监督指导，相关部门密切配合”的原则，组织所辖街道落实各项法规政策，全
面开展物业管理工作，实现物业管理与社区网格化管理联动发展。三要着力推动部门管理职能进小区，建立部门责任清单，强化物业管理执法联动，形成合力。四要突出住建部门物业管理工作的主管责任，进一步明确职权、职责，牵头抓好业务指导、质量考评和综合协调等工作。 （二）健全物业自治组织，提升业主自治能力。各镇街要把推进住宅小区业主大会和业主委员会建设，纳入辖区社会治理和基层民主管理的总体安排，有计划、有步骤地组织实施。对符合条件的住宅小区，由镇（街道）政府（办事处）牵头，按照“成熟一个成立一个”的原则，积极主动推进业主大会、业主委员会组建工作，指导和协助业主大会成立、业主委员会选举，确保组建工作符合法定程序，并充分发挥业主大会决定停车位使用、共有收益分配等关系业主共同重大利益的作用，提升业主自治意识和能力。对不具备成立业主大会条件的物业管理区域，或者具备成立条件而未成立，且经镇（街道）政府（办事处）指导后仍不能成立的物业管理区域，可以由镇（街道）政府（办事处）指导物业管理区域所在的居（村）民委员会临时代行业主委员会职责。2020 年底前，物业小区业主委员会组建率力争达到100%。 （三）做好法规政策宣传，提升社会认知程度。各镇街要通过多种渠道、多种方式做好《中华人民___ 物权法》《辽宁省物业管理条例》等相关法律、法规及物业管理常识的宣传和普及工作，重点抓好镇（街道）政府（办事处）、社区居委会物业管理人员和物业企业人员培训。各物业企业要通过小区宣传栏、电子屏、智能平台，大力宣传物业管理知识，鼓励业主