目录
第一部分：株洲零售商业现状 (5)
一、芦淞区商业发展状况： (5)
二、石峰区商业发展状况： (6)
三、荷塘区商业发展状况： (8)
四、天元区商业发展状况： (9)
第二部分：项目各部分经营定位 (11)
一、经营定位的依据： (11)
二、项目建筑各部分概况： (12)
三、项目具体的经营定位： (13)
1、超市、主题商城 (13)
2、商铺一、商铺二 (15)
3、空中街市 (15)
4、湘银大厦 (16)
5、一号楼、二号楼、三号楼、四号楼、五号楼 (16)
6、商铺三 (17)
第三部分：项目各部分招商平面分割 (19)
一、商城销售平面图分割 (19)
二、商场铺位平面分割与销售的相关联系 (20)
三、项目各建筑具体平面分割 (20)
1、影视广场平面分割 (20)
2、空中街市平面分割： (21)
3、商铺一、商铺二平面分割： (22)
4、湘银大厦平面分割 (23)
5、商铺三平面分割： (24)
6、解放街1-5号楼平面分割： (25)
1）、一号楼平面分割： (25)
2）、二号楼平面分割： (25)
3）、三号楼平面分割： (26)
4）、四号楼平面分割： (26)
5）、五号楼平面分割： (26)
第四部分：项目招商目标客户群体定位 (27)
1、各类业态的品牌大商家 (27)
2、各类业态的本区域生产厂家、代理商、经销商及个体经营者 (27)
3、意向从事零售业的个人 (27)
第五部分：项目生意源分析 (30)
一、株洲市整体消费力及消费类别分析： (30)
二、株洲市消费区域特性分析： (31)
1、日常中低档产品、生活日用品： (32)
2、中高档产品、家用电器： (32)
3、休闲娱乐： (32)
4、文体用品： (32)
5、核心商业区对消费者的吸引力： (32)
三、项目生意源分析： (33)
第六部分：项目各部分租金策略 (34)
一、项目各部分标准租金水平： (34)
二、项目市场培育期内租金优惠策略： (36)
第七部分：项目招商整合推广策略 (38)
一、招商对象的差异性推广策略 (38)
1、超市百货、电器品牌大商家招商推广策略 (38)
——招商成本预算 (40)
第一项：交通成本 (40)
第二项：饮食成本： (41)
第三项：住宿成本： (41)
第四项：其它不可预见开支： (42)
2、主题商城招商推广策略 (42)
3、其他业态品牌大商家及品牌专卖店（包括餐饮、休闲娱乐、体育用品等）
(43)
4、街铺及辅营区零售商户的推广策略 (44)
二、媒体推广： (45)
三、策划设计“华夏商业步行街”招商画册 (46)
四、其它区域定点推广： (46)
五、活动推广 (47)
1、新闻发布会 (47)
2、品牌大商家经营研讨会： (47)
第八部分：项目阶段性招商目标及推广手段 (49)
一、接受租赁登记阶段：（6月中旬——10月中旬） (49)
1、报纸广告： (50)
2、活动推广： (50)
二、正式启动招商阶段：（10月中旬——05年1月中旬） (50)
1、报纸广告： (51)
2、活动推广： (51)
3、定点招商： (52)
——工程封顶阶段性推广 (53)
1、条幅广告： (53)
2、活动推广： (53)
三、开业前夕：（1月中旬——开业） (54)
1、条幅广告： (54)
2、活动推广： (54)
附件一：各类品牌大商家名录（部分）..................................错误！未定义书签。附件二：各类业态品牌经销商、代理商及个体经营者名录（部分）错误！未定义书签。
第一部分：株洲零售商业现状
一、芦淞区商业发展状况：
1200多家商户，75多万平米经营面积，聚焦株洲核心商圈芦淞区作为项目的老商业区，是整个株洲商业区聚焦的区域，商业基础雄厚，尤其是服装专业批发市场整体规模超过70万平米，市场数量超过40家以上，经营商户13000多家，除此之外，主要商业街纯街铺容量近5万平米，商户1200多家，其中：
?专业服装批发市场主要面向湖南省内、周边省市下级批发市场、湖南省
及周边省市零售商户。
?主题商城如株洲百货、千金广场等，面向整个株洲市消费群体。
?商业街街铺主要立足于周边居民群体日常生活必需品、休闲娱乐等消
费。
主要经营业态以餐饮、电脑服务、电脑通讯、服装、金融证券、美容美发、
日用百货、五金建材、休闲娱乐、医药等
装脑通讯
7%5%9%电脑服务餐饮
休闲娱14%
医药五金建材
8%
11%
租金以株洲百货为核心，最高可达230元/m2·月，呈现“以核心商圈为中心，
逐渐递减”的规律
芦淞区整体租金水平（专业批发市场除外，其租金将着重在专业市场调查中
阐述）主要分为二个梯队：
第一梯队以株洲百货为核心的商圈，主力租金基本在70——120元/m2·月
之间（以使用面积计算），最高可达230元/m2·月；
第二梯队以芦淞路商业街为核心，其主力租金水平在40——60元/m2·月之
间，整体呈现以核心商圈为中心，往外延伸呈现递低的态势。
二、石峰区商业发展状况：
1700多家经营者，63000m 2商业经营面积，打造株洲“北商圈”
石峰区商业发展呈现两极化发展的态势，工业区与商业区依据商业的运营规
律逐渐脱离，目前已经形成了以“清石广场”、“步步高超市”、“响石广场”、“杉
木塘”为核心的四大商业组团，聚集了1700多家经营商户，63000多平米的商
业经营面积，主要立足于株洲化工集团、株洲冶炼厂、株洲栋梁厂以及周边的居
民生活消费，经营业态涉及55个品种，以日用品、餐饮、电脑服务、建材五金、
休闲娱乐、车辆维修、美容美发、医药为主。
证券
3%
辆维修8%
发
10%服务6%餐饮
通信休闲娱14%医5%
五3%
租金10-60元/m2·月之间，并呈现“以核心商圈为中心，逐渐递减”的规律
石峰区主力租金水平基本在30-40元/m2·月之间（以使用面积计算），其中
清水路租金水平最低在10-20元/m2·月之间，四个核心商业区域租金水平为最
高，在40-60元/m2·月之间，以核心商圈为中心，往外延伸呈现递低的态势，
基本租金在20-30元/m2·月之间。
三、荷塘区商业发展状况：
新华西路贯通全区商业经济，商业街的发展尚须时日
荷塘区位于株洲市的东北区，以新华西路贯通区内商业经济，靠近百货大楼
的区域商业气氛浓厚；荷塘区的商业街重心在靠近株洲市的百货大楼商圈的城
区，从重点调查的新华西路（株百至钻石路口段）、人民中路、钻石路统计来看，
共有商家680家，营业面积18824m 2，共有业态44种，其中五金建材、生产资
料、餐饮、士多店最为突出。一方面反映了该区利用铁路运输发达，靠近石峰、
荷塘工业区的优势提供全市五金建材、生产资料产品；从餐饮、士多店、美容美
发的比例，也可看出该区立足株洲硬质合金集团、株洲车辆厂等工厂区消费群的
特点。
多店装零售6%
14%美容休医药3%
20~80元的租金水平，租金水平以新华西路为中心，向周围递减
荷塘区大部分地区距市区较远，并且该区自身消费能力有限，故租金在20~80元浮动；人民中路由于街道老化，故租金不如与其平行的建湘中路，租金在34~60元之间；钻石路租金在20~40元之间。整个区域租金水平以新华西路为中心，向周围递减。
四、天元区商业发展状况：
950多家商户，约45000M2经营面积，组建株洲“西部商圈”
天元区依托住宅开发，逐渐形成了两大核心商圈，即：长江广场商圈和炎帝广场商圈，两大商圈不但满足了周边居民的生活需要，同时也带来了天元区商业的繁荣。
目前天元区主要商业街约有经营商户950多家，总经营面积约45000M2，还已全国闻名的炎帝为名兴建了占地约20000M2的炎帝广场，它即宏扬了株洲渊源悠久的历史文化。还丰富了广大天元区市民的娱乐文化生活。
天元区商业街涉及经营品种约57种左右，其中主要经营业态有：办公、餐饮、服装、副食、建材、金融证券、美容美发、五金、小百货、休闲娱乐、医药、装饰等。
3%金3%建6%
广告
2%
办公装饰闲娱乐22%
商业发展潜力巨大，株洲“西部商圈”渐显雏形
天元区商圈整体租金水平在30—50元/m2·月之间，主要原因是天元区近年
来住宅大量开发，带来了鼎盛人气，从而也带来了商业的繁荣，但商业的发展也
存在一个过程，目前天元区具有特色的商业街如府前路、中兴路商业街相对成熟，
租金水平达到70—80元/m2·月，其它区域目前商业发展情况一般。
总结：
通过株洲零售商业市场调查可以看出，株洲零售商业的三大特点
1、地段：
2、龙头商家效应：
3、商圈辐射面：
株洲目前商业以株百为中心，其它各区步行街为辅的商业格局。株百商圈
以地理位置优越、株洲百货为龙头，带动周边街区的业态发展，人气旺，租金
高（最高可达230元/m2·月） ；是株洲市民购物休闲的首选区域，其它各区
的步行街由于地段、位置、缺少龙头商家及周边消费力的制约，普遍租金较低
约50-70元/ m2·月。
第二部分：项目各部分经营定位
经营定位是商业运营的灵魂，准确的经营定位是项目成功运作的前提和保证。
项目的经营定位建立在对本项目的地块和建筑特点、周边整体的商业氛围、株洲市商业发展的整体情况的全面把握以及借鉴全国各成功商业街运作的先进经验和基础之上。
一、经营定位的依据：
项目一期是整个建宁购物公园的启动工程，肩负着二期能否成功开发的重任，因此其运作的成功是整个项目成功的关键，因此借鉴全国著名商业步行街的经验和地块特点，品牌大商家、经营档次是树立项目整体形象的关键。
因此一期的项目定位，必须以“主力大商家”为经营的核心和龙头，在项目最为核心的位置引进知名品牌大商家，带动项目的良性运作，同时其它业态与品牌大商家形成互补和连动，形成以“中档为主体，兼顾低档”集购物、休闲、娱乐为一体的商业步行街，成为株洲未来商业的名片和代名词。
1、项目地块的特点：项目地块呈长条形，且有高差，一期主要以街的形式存在，结合商业步行街形成以中档服装、电子数码、珠宝眼镜、皮具鞋包、社区服务等为一体的多种业态综合体。
2、借鉴全国著名商业街成功经验：品牌大商家、主题商城的龙头效应，对项目的经营和价值的提升作用。
3、株洲目前商业的现状：株洲目前的商业主体集中在以株洲百货为核心的区域，株洲百货对其周边商业的带动性，更加说明品牌大商家和主力店对商业发展的重要性和巨大的提升作用。
4、本项目自身的特点：
地段和交通：项目位于株洲市主干道建设路与芦淞路、解放街围合区域，是株洲城市的起源和商业的发源地
规模：项目为株洲首个40万平米超级巨无霸，是株洲首个主题式商业步行街，大规模必将形成大辐射。
建筑及环境：项目建筑以现代风格为主体，突出从古到今，从古典到现代的飞越，通过建筑展现株洲的城市历史发展。环境以“华夏神农炎帝”为主线，辅
以现代的园林、景观，充分挖掘株洲本土文化，成为株洲的标志性建筑，吸引旺盛人气，人旺则财旺。
二、项目建筑各部分概况：
建宁购物公园一期工程位于株洲市芦淞区，属于株洲市的商业起源区域，东临京广线，西临湘江，南向以解放街为界，北向为沿港路。项目为株洲市旧城改造项目建宁休闲购物公园第一期工程，包含多层建筑构成，总占地面积50743平米，总建筑面积110580.8平米。
·项目整体建筑分布情况一览表：
三、项目具体的经营定位：
项目一期的整体业态经营定位以超市、主题商场为经营核心和龙头，中低档服装、饮食、娱乐、文体用品为辅。具体细化如下：
以大商家为经营核心和龙头，大商家业态涉及：超市、百货、电器、影视等
结合地块特点和各类业态的经营面积需求进行相应的业态定位
整体经营定位的档次以中档为主，兼顾低档。
经营定位业态涉及服装、餐饮、KTV、酒吧、娱乐、文体用品、日常生活配套、小饰品、鞋包皮具等。
1、超市、主题商城
超市、主题商城是本项目相对完整的地块，并且处于项目一期最中心的位置，在整个项目也处于中心，因此其经营定位的方向是项目一期的核心，也是本项目成功与否的前提，通过对全国其它成功商业街的调查，成功商业街基本具备三大特点：
·以品牌大商家为经营核心
·建筑风格、景观规划有其独特的亮点
·位于城市的核心区域，积聚旺盛人气。
超市、主题商城区域的经营定位将以主题商城、超市百货为主体，商业模式以室外商业街和室内商业街相融合的形式出现，主体区域以主题商城、超市百货为主，街铺和内街铺辅助以与主题商城、超市百货互补的经营业态。
依据超市、主题商城目前的整体建筑结构布局，以及定位业态对面积的需求等因素，划分为西、中、东三个区域，其中：
负一层中间区域和一、二层中间和西侧区域作为百货超市区域
负一层西边区域以室内商业街的形式划分，以柜台或独立式铺位进行百货超市的互补经营业态定位，如茶叶、糖烟酒、柯达冲印、食品、花店、床上用
品等
负一层东侧区域和一、二层的东侧区域作为中低档女性主题商城“女人世界”
的经营定位，主要经营业态涉及服装、内衣、鞋包、饰品、化妆品、职业装、休闲服装、美甲等
三层以上区域整体承租大商家，可供选择业态为：书城和美容美体、健身俱乐部等大商家
2、商铺一、商铺二
商铺一临解放街区域以餐饮、美容美发、医药、小型士多店等社区便利服务为主体经营定位
商铺一地下层、商铺二的一层定位为“美食一条街”，业态以茶吧、各类小吃为主。
商铺一的一层和商铺二的二、三层作为以休闲娱乐为经营定位，整体承租大商家。
·经营定位一览表：
3、空中街市
空中街市是项目商业街的主体部分，整个街区涉及水系及多个主体广场，是
项目未来的窗口，依据建筑的基本情况，建议经营楼层为一至四层，其整体经营
定位以中档为主体，其中：
一楼街铺涉及定位业态以珠宝首饰、服装、鞋包、眼镜、化妆品、美容
美发、餐饮等。
二楼、三楼、四楼可以考虑作为一个整体的功能进行规划，出处其面积
的考虑，经营业态涉及酒吧、餐吧、网吧、茶吧、美容院、健身俱乐部
等。
4、湘银大厦
湘银大厦毗邻株洲电脑大市场及通讯市场，其经营定位可以作为电脑通讯市场的延伸，以写字楼与酒店、电脑、精品数码为主体，局部辅助以商务配套。
具体的功能划分如下：
5、一号楼、二号楼、三号楼、四号楼、五号楼
项目一、二、三、四、五号楼，处于居民聚集区，日常生活消费品的需要强劲，因此，对于一、二、三、四、五号楼的经营定位主要以社区服务类型业态为主体，如餐饮、小型士多店、医药、修理等，但由于株洲市一中、株董路小学、建宁幼儿园聚集周边，因此，对于二、三号楼的经营定位，局部将以立足于青少年学生服务为主，如文具、图书、办公用品、小饰品等。
6、商铺三
商铺三位于建设南路与沿港路交汇处，形成了相对独立的一个区域，因此其一楼街铺的经营定位以社区服务便利为主体，经营业态涉及：餐饮、美容美发、医药、修理等，二、三楼只租不售，承租休闲娱乐商家，涉及餐饮、足浴等
附图：1期整体业态定位分布图
第三部分：项目各部分招商平面分割
一、商城销售平面图分割
——分割原则
以墙、柱为基准，以主通道为人流导向，合理设置通道走向与宽度。保持商场的通畅与美化商场整体布局；
充分兼顾销售与经营的关系，铺位分割做到可分可合——“分小易售，合大好用”；
与销售价格综合考虑，合理设置铺位总值，利于销售。
?主、辅通道，人流导向对铺位推广的影响；
?单铺进深、面宽比例对铺位推广的影响；
?带4编号铺位的销售。
——具体分割说明：
项目一期从建筑结构上以步行街为主，各单体建筑主要形成以街铺为主体的商业建筑结构，因此，除了主题商城需要进行内部的分割外，其他部分铺位仅做小幅调整，以适合经营及销售即可，不需要进行大幅的铺位分割。
·街铺的划分：
街铺的主力铺位使用面积控制在30-40平米之间，即能保证可销售性，同时又能保证后续实际经营的需要。
·主题商城的划分：
项目涉及具体细部划分的主要为影视广场区域，同时由于引进大商家，进行具体分割的又集中在女人世界区域及超市辅营区。
女人世界和超市辅营区：女人世界和超市辅营区根据其经营定位，结合项目商业价值的最大化，将负一层的女人世界和超市辅营区规划为“室内步行街”，在主通道中设置休闲景观区，两侧形成独立铺位，一方面提升辅营区和女人世界的商业价值，另一方面与项目商业步行街相呼应。
——分割图（待设计院详细图纸出具后，提供具体的铺位分割图）
数据说明
主通道：4.2米，辅通道：2.5米
主力铺位：开间2-2.5米，进深3-4米，单个铺位主力使用面积10平米左右。
二、商场铺位平面分割与销售的相关联系
通过平面分割将铺位分成各种面积单位，根据价格等相关条件，合理控制铺位总值在市场可接受范围内。同时，降低置业门槛，扩大客户层面。
通过铺位分割合理布置主、辅通道、人流通道、卖场、布局、休闲空间，为铺位今后升值奠定硬件基础，也为销售创造了有利条件。
合理设置单铺进深、面宽比例；
回避带4编号铺位的销售。
三、项目各建筑具体平面分割
项目主要以街铺的形式存在，除个别单体需要进行内部详细规划外，其它单体建筑基本以划分街铺为主。
在坚持上述原则的基础上，结合项目各单体建筑的特点，对项目各组成建筑单体进行平面分割，主要说明如下：（详见各单体建筑平面分割平面图）
1、影视广场平面分割
影视广场是项目需要进行内部规划的单体建筑，且影视广场的规划以品牌大商家+女人世界+超市辅营区为主体，对其平面分割主要分为以下三种形式：
形式一：室内步行街
主要规划在负一层的女人世界和超市辅营区，通过环境景观规划与室外步行街相融合，吸引并更有效的引导人流，具体规划参数如下：
通道控制在4.2米左右：其中1.2米，设置双排休闲座椅，休闲椅两侧各1.5米宽的通道，铺位规划为独立式铺位。
铺位控制在10平米左右（使用面积）：室内步行街以独立铺位为主，单个铺位开间控制在2.5-3米之间，进深控制在3-4米之间。
形式二：柜台+敞开式铺位组合
主要规划在品牌超市进驻区域，品牌大商家进驻部分原则上若资金运作不存在问题，建议不进行销售，但划分时依然为后期可能销售做准备，依据大商家整体承租的经营特点，划分原则上尽量划小利于销售，并辅以长期委托租赁策略。
目录前言 第一部分商业定位 第一章项目总体定位 一、前期沟通总结 二、项目总体定位 三、项目的功能定位 第二章商业业态定位 一、定位理由 二、业态定位 第三章商业名称定位 一、商业案名定位 二、博览城的解释 第四章商业治理功能定位 一、现有治理格局 二、金润物流的治理功能定位
三、现代化的治理体系第五章商业经营业种定位 一、主题物流定位 二、经营业种定位 三、定位规划 第二部分招商策略 第一章招商总策略 第二章招商时期设置 第三章招商工作打算表
前言 商业物业是房地产业里经济价值最高的物业形态，在动态的经济大环境中，商用物业疲乏的活跃着——高回报刺激着巨资开发；而经营的困难加大了风险。要让商业物业从“炙手”向“可热”转化，就要在分析大的物业环境下，结合项目本身，步步为营，攻克风险的城堡。 商铺时代的来临，催化了商业市场的竞争，加速了都市商业的繁荣，新兴商圈挑战传统商圈，随着都市改造步伐的加快和商铺概念的深化推广，市中心商圈和洪城大市场的商圈的局面被打破，香江、鸿顺德纷纷涌现。本项目要在激烈的商战中占据最高点，就要做好工作中的每一环，而招商在工作环中是关健的一环，它赢与否关系着销售战的再打策略。
要做好招商工作就要有一个好的招商策略来指导。我们的招商策略在“赢了再打”的总策略下，各工作环节环环相扣，做好“赢”的工作后，然后“再打”下一战役。 项目要生存，必须做好招商工作，积存前期客户；而招商的成功要有一个好的策略才能得以保证。但策略不是凭空而生的，是在市场的基础上，对商业准确定位后，在概念上创意不行，在经营上还要有思想。 第一部分项目定位 第一章项目总体定位 一、前期沟通总结 本项目不是一个简单的商业地产或商业经营项目，因而在对它进行评介和探究其商业价值所在时，是在宏观区域市场范畴和大流通领域里查找恰当的出路。 前期报告在充分的市场调查基础上，深入研究了南昌市的商业进展格局，并制造性的提出了“批发MALL”的市场形象定位
房地产工程调研报告海南工程调研报告
目录第一部分：海南省各市县综合简况及发展规划3 一、海南省综合简况3 1、海南省区位简况3 2、海南省交通简况3 4、海南省经济简况4 5、海南省产业简况6 6、海南省人口结构及消费特征7 二、海南省商业简况8 1、海南省商业简况8 2、海南主要商圈分布及特征9 三、海南省发展规划11 1、海南省开发建设结构11 2、海南省综合交通规划11 四、海南省房产数据12 第二部分：海南各地区楼盘简况21 后市展望38
第一部分：海南省各市县综合简况及发展规划 一、海南省综合简况 1、海南省区位简况 海南省，简称琼，位于中国的最南端，包括海南岛和中沙、西沙、南沙群岛及其周围广阔的海域，全省陆地总面积3.54万平方公里（其中海南岛陆地面积3.39万平方公里，海域面积约200万平方公里，是我国仅次于台湾岛的第二大岛，是中国最小的陆地省，最大的海洋省，省会为椰城海口市。) 海南是中国唯一的热带岛屿省份，是中国最受欢迎的热带滨海度假胜地。这里四季无冬，阳光充沛，空气清新，水质纯净，堪称人间天堂、南海明珠。 海南建省办经济特区20余年来，旅游业取得了长足的发展，现已经成为国民经济的支柱产业和龙头产业，是最具特色与潜力的外向型产业。 海南旅游基础设施良好，旅游配套接待业已形成体系，旅游区位优势明显。依托于独特的生态旅游资源和优越的地理区位优势，以及国家赋予的独一无二的入境旅游优惠政策，海南省确立了旅游国际化发展的道路，旅游业的转型升级工作成效显著，旅游增长方式已呈现出由适度数量规模型向质量效益型转变，旅游产品从观光旅游型向休闲度假型转变，旅游客源结构由低端向高端转变，旅游产业步入了发展加速、质量提高的转型升级时期，呈现出国际化、度假化、品牌化、高端化的发展趋势。尤其是高尔夫、温泉康体、中医理疗等旅游新业态发展迅速。个性化度假旅游产品在国内外独树一帜。 2、海南省交通简况 公路：海口经定安、琼海、万宁、陵水至三亚的东线高速公路和由海口经澄迈、临高、儋州、昌江，东方、乐东至三亚的西线高速公路，全长600余千M已全线贯通。全岛己形成三纵四横、环岛闭合的公路运输网络。 铁路：总投资达46亿元连接琼州海峡的粤海铁路已于2003年建成通车，全长214千M：连接内地铁路运输网的火车集装箱业务及客运业务已由湛江延伸至海口。作为粤海铁路的重要组成部分的海南西环铁路，经改造后成为国家l 级干线并己全线运营，全长3638千M．与全国铁路网连为连一体。2007年已开通北京至三亚的铁路营运线。
商场的招商指标分析 标签：购物中心顾客美食餐厅购物租赁 （一）购物中心的经营不易控制预算及来客量之间的关系，但应努力地把进入购物中心的人潮变成购买者，表现较高的“提袋率”。购物中心的经营管理者如依统计数字：来客平均造访5 个店时，即应着手规划达到让他们造访10个店的目标。 （二）为达到前述目标首先需确定集客目标，采取设定广告目标及热场活动，针对最大的消费群，进行调查作业，以获取必要的信息。依据最近美国市场专业公司的调查结果，最大的目标消费群为40至49岁的女性年龄层及高所得的白领阶级。当确定集客力目标后，必须进一步设定重复前来购物中心占总来客人数的比率，购物中心的经营管理者应认识“最大的潜在顾客，即是以进入本购物中心的顾客”。计划性的设计热场活动，以各类竞赛、抽奖活动等增强集客力，采取逐月或双月的依时间顺序比较，充分掌握这些活动的效果，作为修正、改善、选择的依据，尤其在采用外部广告媒体之前，应先采用各种购物中心的内部广告，借以增加互动性。 （三）再次为延长来客停留时间作规划。依购物中心统计资料文献证实，顾客留在卖场的时间越长，其花费越高，也代表卖场设计动线良好，业种安排具有吸引力。因此购物中心如设有各种美食餐厅，不但可吸引来客的注意，并具有达到延长留客的效果，其它诸如寄物处、休息区、洗手间等周详的配置，是否规划特殊热场活动以补足来客低峰状态等都具有相同效果。这些计划是招商的条件指标，这些指标性计划如能有效运作，将是各商店经营成功的最有效助力。 （四）塑造来客购物条件。当顾客进入购物中心后，购物中心应具有妥善提升购物效率的策略，该项策略的运用成功不但可提升提袋率，同时也可能提高客单价。其比较具体的项目诸如：设立询问台、电子动线指引、电脑选择采购礼物、各商店分类指引标志、个人购物服务、公共设施指引、各类产品分类及季节性特殊贩售商品等。一个健全营运的购物中心是厂商争取设店的条件，尤其商店不可能以个别能力补足的项目，需要通过专家协助或受投资边际效益的局限，更使购物中心必须具备前述提升购物中心效率的条件。这些条件与美国学者史百兹勒博士研究发现消费行为的不确定因素中，个人不易确定自己的需要也是其中之一，而其因此产生购物效率不佳的相关性，因此这些提升购物效率的条件，便形成为招商的检核条件。（五）热场活动计划。购物中心通过展示大量商品，达到商品比较及其它多功能服务的整合性全方位服务，故广告商品及促销活动必须经由购物中心的协助，帮助来客找到他们想要购买的商品及服务需求，并借此深入探讨其运用策略，如商品组合展示、交叉委托贩卖、循环动线摆设展售、折价券制作、广告活动增加集客力策略目标，年度热场活动计划等。这些活动需要购物中心精密策划并设定预计效果，商店不但可以获知这些活动可能的来客数，作好配合销售的安排，更可从其中预估经营绩效，改变机会性营运为计划性营运的模式。 招商与租赁表面上看似以厂商为主体，事实上是先以商品规划为主，再依各商品招商租赁的步骤去执行。因此商品销售活动的主题，建制购物中心整体销售活动，以满足来客的需求，于是商品对来客购买行为的吸引力，成为招商租赁之前，必须探讨的重点。 在估计商圈、客层需求量及考虑同商圈竞争环境条件之后，开始规划业态与业种。面对本项课题采取： A、提供该商圈供给的不足。
商场市调报告总结模板通用版3篇General template of market survey report summary 汇报人：JinTai College
商场市调报告总结模板通用版3篇 前言：工作总结是将一个时间段的工作进行一次全面系统的总检查、总评价、总分析，并分析不足。通过总结，可以把零散的、肤浅的感性认识上升为系统、深刻的理性认识，从而得出科学的结论，以便改正缺点，吸取经验教训，指引下一步工作顺利展开。本文档根据工作总结的书写内容要求，带有自我性、回顾性、客观性和经验性的特点全面复盘，具有实践指导意义。便于学习和使用，本文档下载后内容可按需编辑修改及打印。 本文简要目录如下：【下载该文档后使用Word打开，按住键盘Ctrl键且鼠标单击目录内容即可跳转到对应篇章】 1、篇章1：商场市调报告总结范文 2、篇章2：商场市调报告总结范文通用版 3、篇章3：商场市调报告总结范文 篇章1:商场市调报告总结范文 两周的市场调查实训明天就要结束了，可是现在看来，这次实训可能是终身难忘的，是大学的一次难忘的经历。 从开始写调查方案，到进行实地发放问卷，组员很努力，看似一切进行的很顺利，甚至觉得一个调查根本不需要两周的时间，觉得时间很宽松，一个调查很简单。
然而就当调查问卷回收时才发现了一些问题，如有的问 题设置的不太好，顺序不太对，还有在调查时没有做好，导致很多问卷部分问题无效，调查结果不能达到满意的效果，有的调查项目不能得出理想的结论，这是我想了好多，看似一个简单的问题其实都不那么简单，一个简单的事也需要慎重思考，否则就可能遇到不必要的麻烦，造成重大损失。 还有一个麻烦的事就是，在后期紧张统计分析，写调查 报告时，临时要考会计，本来安排好计划顿时被彻底打断，一切突然变得一团糟，不知道到底该从哪儿入手。就在现在这一切都过去了，会计考试顺利通过了，调查也接了尾声，一切又恢复正常了，可是在那一天半的紧张忙碌中又让我从新找到了奋斗的感觉，又找到了高中紧张的备考氛围，让我相信人的潜力还是很大的，人活着贵在奋斗，贵在激发出应有的潜能，潜能无限，奋斗不止。 市场调查实训就要结束了，一次难忘的经历，就将一点 简单经历勉励自己，能够使自己不断成长，让大学变得更有意义。 篇章2:商场市调报告总结范文通用版【按住Ctrl键点此返回目录】
某商业项目定位及招商策略 第一部分项目定位 第一章项目总体定位 一、前期沟通总结 本项目不是一个简单的商业地产或商业经营项目，因而在对它进行评介和探索其商业价值所在时，是在宏观区域市场范畴和大流通领域里寻找恰当的出路。 前期报告在充分的市场调查基础上，深入研究了成都市的商业发展格局，并创造性的提出了“新都物流中心商务区”的市场形象定位概念和物流中心定位。但是在市场定位方面，报告并未提出更多可供参考的选择。没有能够充分体现出本案的相对市场优势，“新都物流中心商务区”的市场定位同样无法全面体现本案的核心竞争力，缺乏足够的市场引爆力。 鉴于此，我们针对前期市场调研报告中的部分内容进行了深度分析。 由于成都市物流中心总体竞争环境已实现战略格局化，商战一触即发。为避免正面火拼，寻求更高层面的边缘性竞争优势，本项目在前期报告中采取“洛克菲勒不淘金”策略，跳出圈外，在产业选择方面独辟蹊径， 针对市场特点和本项目自身的优势，为加强市场引爆力，我司在
原方案的基础上进一步对物流中心定位提升出主题物流概念。 项目的总体定位 本项目立足于服务周边市场，集批发、商品展示交易、物流配送功能等为一体，具有强大辐射的大型现代化的主题物流中心。 三、商务区的功能定位 1、功能组合 （1）展示、交易功能区 该功能区是本案的主功能区。展示功能与交易功能区，形成了前“展”后“店”的格局，依托成都对于西南极强的辐射作用，通过动态的展览展示提升本项目的辐射半径。 同当前成都专属商务区差异化表现在： ●集中主题规划，导购便利（吸收商业/商务的优点）； ●增加了展示的设计，为交易提供了一个动态的展示平台（有利于展 示商品的风采，便于看样定货）； ●经营产品以品牌商品为主导（通过展览展示为品牌企业提供一个推 广新品和展示企业的平台，有助于吸引品牌企业进入本项目，体现 本项目的中档商品交易中心的定位）； ●销售形式以开架式销售为主，统一结算，营造了良好的购物环境（良 好的购物环境有利于吸引品牌或名牌企业进入、扩大销售和批发交 易量；减轻经营人员工作压抑，营造舒适的工作环境） ●对于小的代理商可将仓储和批发、零售一体化，但需达到展示功能
大型Mall招商策划及招商计划实施 一、mall招商原则 开发模式直接关系到招商工作的主要内容，例如万达商业地产开发模式是与大商家沃尔玛建立合作联盟，招商的重点是半主力店和中小商家。 大型MALL招商之前，第一步组建商业运营公司负责招商和经营管理，对业态进行统一设计和管理，采用流水线模式，充分考虑不同业态之间的互补促进作用。 MALL统一运营一般包含四个方面的内容：统一招商管理、统一营销、统一服务监督和统一物管。这其中“统一招商管理与业态管理"又是后面三个统一工作的基础和起源。这项工作的成败得失不仅决定了发展商前期的规划是否成功，而且决定着后期购物中心商业运营的管理能否成功。 第一基本原则：要维护购物中心的产业经营黄金比例。大多数业内人士都比较认同零售、餐饮、娱乐55：20：25的这个购物中心产业经营黄金比例，此比例特别适用于超大型综合性的购物中心，招商要注意维护和管理好这个经营比例。 第二基本原则：要维护购物中心的统一主题形象和统一品牌形象。招商要始终注意维护和管理好已确定的经营主题和品牌形象。 第三基本原则：购物中心的招商目标要能够在功能和形式上同业差异、异业互补。简单地说，同业差异就是市场有一定承受力，不能盲目招同一品类的店进入。 第四基本原则：购物中心经营方式的选择原则。核心主力零售店尽量自营一部分或全部，发展商可以与知名商业管理公司合作组建经营公司，也可以吸收优秀商业团队加盟，这样一可以加强经营控制力度，有利于购物中心长期经营；其次可增强其他商户与之合作的信心；第三可以提高非主力零售店的提成或租金收入。而招非主力零售商尽量以联营扣点为主、租赁为辅，这样也可以增强发展商对购物中心的整体控制力度，提升经营业绩。 第五基本原则：招商顺序原则。核心主力店先行，辅助店随后的原则；零售购物项目优先，辅助项目配套的原则。 第六基本原则：核心主力店招商布局原则，从整体布局上有利于人流进入主力店，同时也便于从主力店向其它区域回旋，通道好比血管，要方便人流的回旋。核心主力店的招商对整个购物中心的运营成败，购物中心辅助和配套店的引进都有重大的影响。一个超级连锁店或超级百货公司的入驻，常常能带动整个购物中心的顺利招商与管理。另外核心主力店对于人流也起着关键的作用，其布局直接影响到购物中心的形态。购物中心特别是大型购物中心的核心主力店适合放在经营轴线（或线性步行街）的端点。 第七基本原则：特殊商户招商优惠原则。“以点代面，特色经营"是购物中心特别是超大型综合性购物中心的经营特点。特殊商户是指具有较高文化、艺术、科技含量的经营单位，对它们给予优惠政策，邀请其入场，能够起到增强文化氛围，活跃购物中心气氛之作用。例如深圳华侨城MALL购物中心就专门邀请三百砚斋，展示中国的砚文化。当然特殊商户的经营范围要与购物中心的经营主题及品牌形象相吻合。
福田cocopark商业市场调研报告 一、基础资料 福田COCO Park是由星河集团投资7亿，联袂世界顶尖团队香港启胜管理公司、美国尔本建筑师事务所URBAN、贝尔高林BELT COLLINS、伍兹贝格WOODS BAGOT、GRAPHIA，以及著名华人设计大师陈幼坚先生精心打造。 位于深圳CBD中心区经济动脉上，毗邻会展中心，无缝衔接地铁购物公园站。总占地3.1万平方米，建筑 面积达8.5万平方米，建筑主体共五层，其中地下二层，地上三层。 位置：位于福田中心区，毗邻深圳会展中心。 购物中心总建筑面积：85000 楼层：购物中心B1—L3F 楼层高度：楼层净高3.6-4.5m 场内通道宽度：4.2-6m 车位数：B2、B3层共计600个车位。 经营管理：香港启胜管理公司 开业时间：2006年9月30日，其中吉之岛主力店开业在06年12月初 商业定位：购物休闲，时尚潮流，打造深圳深圳的时尚动力中心。 COCOPARK 区域优势明显，紧邻会展中心和中心区高档写字楼、酒店和高档豪宅居住区， 高端消费人群集聚。项目地下有地铁站，交通便利度高，更增强了辐射范围。
二、福田cocopark所在区位的优略势 处福田中心区商圈，被华强北、东门、深南中路、人民南四大主商圈围合，近会展中心经济交流中心，吸 客性和展示性都很强。 ◆福田中心区商圈 以大型购物中心、高档次百货为主，代表深 圳国际化的商业定位，片区经济活跃，都市 白领集中区，消费力强。 ◆四大商圈围合优势 东门商圈是集购物、休闲和旅游观光于一体 的步行街；华强北以电子市场为龙头，汇集 了百货、服装、餐饮、仓储、金融等几十个 行业，成为全国业态最齐的商业街；人民南 商圈是时尚高档精品型购物，娱乐业最为发 达；深南中路是时尚潮流商圈；项目处于四 大商圈交接地带，具有承接四大商圈人流的 优势。 处福田区CBD位置，周边高档写字楼面积约140万平方米，三十几栋高档住宅区，常住人口越95万，潜 在目标需求客群较大。 ◆CBD优势 福田CBD位置，经济、政治、文化、公共设 施配套都发展癿比较完善，现在正在兴建 深圳第一平安国际金融中心 ◆写字楼 周边有投资大厦、中心商务大厦、时代广场 甲级写字楼，面积约140 万平方米 ◆中高档住宅区 中海华庭、星河国际、城中雅苑等三十几栋 高档居住区，常住人口约 95万 ◆人流量 会展中心人流量大，人流量最高高达15万 周边分布竞争顷目繁多，怡景中心城、连城新天地、卓越.INTOWN、天虹君尚是最为接近的项目 怡景中心城：距COCOPARK约800米，集 购物、休闲、旅游、餐饮、娱乐、文化 等于一体，大型生态购物中心；定位人 群：中产阶层。 连城新天地：主要连接会展中心及购物 公园地铁站厅之间的主题购物休闲商业 街。定位：中档消费人群。 卓越.intown:大型综合体的裙楼底商， 以LOVE为主题的全新概念时尚购物中 心，定位人群：写字楼白领与商务人士 为主。 天虹君尚百货：天虹商场投资打造的高 端百货品牌，也是片区高人气百货商场； 定位人群：城市精英
院系商学院 专业市场营销 班级 学生姓名 学号 任课教师 2014年月日
奥特莱斯购物中心调查报告 一、商圈调查 （一）奥特莱斯大卖场简介 “奥特莱斯”是英文OUTLETS的中文直译。其英文原意是“出口、出路、排出口”的意思，在零售商业中专指由销售名牌过季、下架、断码商品的商店组成的购物中心，因此也被称为“品牌直销购物中心”。 奥特莱斯（Outlets）最早诞生于美国，迄今已有近一百年的历史。Outlets 最早就是“工厂直销店”专门处理工厂尾货。后来逐渐汇集，慢慢形成类似Shopping Mall的大型Outlets购物中心，并逐渐发展成为一个独立的零售业态。虽然Factory Outlet这种业态在美国已有100年的历史，但真正有规模的发展是从1970年左右开始的。 奥特莱斯本身是一种商业模式，并不分中国公司和外国公司。以奥特莱斯中国公司自居的形式都是在对传统大众灌输自己的正规血统。而实际上，是没有这种血统之分的。任何企业和公司只要有品牌和买手资源，都可以做奥特莱斯的商业模式。 中国的奥特莱斯主要有北京奥特莱斯、北京燕莎奥特莱斯、北京活力东方奥特莱斯、上海青浦奥特莱斯、上海绿色米兰城市奥特莱斯（绿色米兰广场）、武汉东城豪威奥特莱斯、上海美兰湖奥特莱斯、武汉百联奥特莱斯广场、杭州休博园奥特莱斯、杭州百联奥特莱斯、张家港香港城奥特莱斯、苏州奥特莱斯、南通奥特莱斯、合肥凯斯茂奥特莱斯、西南（泸州）奥特莱斯等，奥特莱斯已然成为商业新业态的流行趋势。北京赛特莱斯是赛特最新力作，由北京赛特购物中心经营管理的名品折扣购物中心，汇聚了众多顶级奢侈品牌，以及最受大众喜爱的时尚休闲品牌。
大型购物中心招商推广方案 前言 本项目的招商推广是否成功，将直接决定项目的资金回收状况与后续开发的基础稳固性，具有举足轻重的作用。为使本项目达到经济效益与社会效益双丰收的目的，我们在上一阶段定位报告的基础上，客观分析本项目的机会点、竞争环境、石家庄商业发展状况及服饰、食品等行业状况，结合长安区的整体发展进程与需要，凭借专业的知识、丰富的经验，制订出项目的招商推广策划方案。本方案注重实用性、可操作性，务求对招商的实际操作起到指导性的作用。 一、招商节点与时机计划 “良好的开始是成功的一半”，入市时机和方式把握得好，才能产生好的招商开局。招商入市时机的选择要综合考虑以下几方面因素： 一、项目入市宣传时间应选择在正式招商前1 个月入市宣传，一方面为项目提前造势、另一方面可为正式招商积累有效客户。 二、准备充分后入市入市前必须对招商中心、项目周边环境进行改造修饰，让项目现场的内外包装均有良好的形象展示。在模型、招商手册、展板等招商工具齐备的情况下入市，才能彰显出本项目的气势与发展商的雄厚实力，增强客户对项目的信心。 三、猛烈造势入市目前长安区的商业氛围欠缺这一现状，告诉我们“无造势即无市场”。入市前的宣传造势与形象展示，在前期的招商中对客户心理具有较大影响，因此在项目入市前必须要有足够的宣传造势，能够初步建立品牌形象并吸引客户关注，为正式招商作市场铺垫。 四、有目的入市根据发展商的资金运作需要，合理安排营销成本投入和回款的进度，提高发展商的资金利用效率。 五、有控制入市根据价格策略等分期分批有节奏地向市场推出产品，避免一拥而上，实现均衡、有序的招商目标。 小结：建议本项目“招商先行，租售并举”，以核心租户（次主力店、国家一级品牌）的入驻来带动销售。综合以上因素，根据项目运作的要求确定本项目从07年7月份
哈尔滨百货商场市场调查报告 调查课题：哈尔滨百货商场市场调研 调查时间：2011.12.19-12.25 调查地点：红博世纪广场、红博地下购物中心、大世界商城、远大购物中心、松雷、小松雷、卓展等商场。 报告人：崔普妍 一、红博会展购物广场 第一天我们去了红博会展购物广场，这是集购物，休闲，娱乐，美食，旅游，商务等于一体的国际化SHOPPINGMALL，总面积30万平方米，欧洲风格，设计独特，环境幽雅，功能齐全，有金座、银座、A座、B座、C座、D座、珠宝区、化妆品区，家居生活馆，妇儿生活坊，等经营区域，云集了全国知名品牌，ONLY、VEROMODA、JACKFONES、等品牌，这里民经成为哈尔滨最有辐射力的新城市中心及商业核心区。 E座是比较年轻的休闲 如：江南布衣、男眼、LEE、VANS，阿尔兰特等。 A座是比较成熟点的 如：温馨鸟、报喜鸟、威可多、威利、罗马狄奥、九牧王、马克华菲、柏郎亚高、雅戈尔、乔顿、鳄鱼恤、哈雷纳.金狐狸、七匹狼、巴贝、斯托梵诺、傲熊、丹虎、法派，增凡士、奥帝威登、华伦天伦、乔登、 B座属于商务休闲 如：诺帝卡、德国骆驼、暇步士，圣捷罗、北纬30度、捷森丹顿、古士旗、萨尼隆、斯多纳、美国苹果、卡丹狄诺、尼普顿、杰翰、英国保罗金座C座主要经营仕女装、淑女装 如：百家好、EIN、艾维、维尔汀、万宝路、黛诺、罗兰伊杜、铁尼维尼熊、斯琴，欧时力，紫色情人，ONLY、VEDOMODA、TIMBERLAND、LESS、宝其兰，C 座主要有诗篇、斯科菲德，季候风，玛斯菲尔素，欧碧倩，ROEM，欧蒂芙，太平鸟、播、ZUKKA、芭蒂娜，柯兰诺，未知未觉，渔夕紫荷，况珈儿，谜底，香影，百丝，遇见，M2，纤细，苑草壹，法米拉，楚韩 D座有粉红玛丽，莱茵，克尼迪斯，阿玛施，玖姿，丽莱，钡萱，娇点，简爱 分析：整个大厅装修风格，大厅整体给人感觉气势宏伟，浅色的石材柱面庄重典雅，天花造型与地面拼花遥相呼应。整个广场以暖色调为主的照明环境，大量使用了漫射照明。 感受：红博购物广场的有些品牌，在双市赛丽斯，新玛特等商场都有代理，
购物中心招商策略 我这里主要从招商工作的重要性，再讲到整个策略性。其实也不存在什么策略，最重要是达到整个购物中心招商具体目标。如果完成这个目标，各种手段都可以称为策略。 其实在整个购物中心里，招商工作占的重要性是很大的，刚刚刘博士也提到在主力店招商里，如果主力店在购物中心开发过程中，主力店在整个设计阶段作为比较定向的立项的话，这个购物中心很难运作下去，因为它得不到主力店的认可。在下面的经营和具体开发上，会面临包括市场营销推广，还有实际工程的进度，都会受到严重的影响。所以我们在招商工作里最主要是主力店的招商，它占绝对性的位置。 这边我先把一个大概的流程排出来，首先我们从前期的市场调查开始。这个时候我们一直强调，就是做前期的工作。如果前期一个购物中心开发过程里，前期花一千多万做有关的市场的研究是必须的。那么这只是在投资里占一个很小的比例，但是起绝对性的作用，特别是可行性研究的阶段。在很多购物中心前期没有把市场调查看成很重要的一个工作，都是在前期做过场的一种做法，很少把它作为一种策略的重要参考依据。 接下来可行性研究，这个在华南MALL的操作上也只是做了一个初步的，重要的是在后期补回来的。但是定位的时候可能会产生一些没有达到这个参考的价值。后期的操作方向也是后期交了很多的学费摸索出来的。 接下来我们做了可行性研究以后，我们就会开始做招商的筹备工作，包括跟主力店做初步的洽谈，同时邀请他们进来是借助一个目标有一个初步的沟通，还有搜集相关工程的数据，提供这个基本的设计招标工作。前期工作都完成以后，我们会结合具体的项目规划，再进行前期的策划工作，包括根据自身财务安排，制定我们整个商业项目的一个商业计划。包括它的财务的计划，具体包括每一步的融资各方面的安排必须考虑进去。
海利商业综合体定位报告 20**年*月
目录 1. 写字楼在使用状况分析 (4) 1.1总体数量和分布情况分析 (4) 1.2租金情况分析 (5) 1.3物管分析 (6) 1.4入住情况分析 (7) 1.5入住企业类型分析 (8) 1.6部分酒店写字楼经营壮况分析 (9) 1.7在使用专业写字楼外观及内部设置状况分析 (10) 1.7.1外观设计分析 (10) 1.7.2裙楼使用状况分析 (11) 1.7.3大堂配置状况分析 (12) 1.7.4单层面积及面积划分状况分析 (13) 1.7.5车位配置状况分析 (14)
1.7.6电梯配置状况分析 (15) 1.7.7卫生间配置状况分析 (16) 1.8个案分析 (17) 1.8.1顺天国际财富中心 (17) 1.8.2亚大时代 (23) 1.8.3恒隆国际大厦 (25) 1.9在使用写字楼市场总结： (28) 2. 在售写字楼市场竞争状况分析 (29) 2.1年度销售状况及预计明年供应量分析 (29) 2.1.1本年度专业写字推出量 (29) 2.1.2预计2007年供应量 (30) 2.2价格水平分析 (31) 2.3销售速度与周期分析： (32) 2.5个案点评——中天广场 (33) 2.6在售写字楼市场总结： (38)
3. 公寓市场分析 (39) 3.1公寓市场重点扫描： (39) 3.2长沙公寓产品分析： (45) 3.3公寓市场总结： (46) 4. 写字楼与公寓开发方向研判： (47) 4.1写字楼方向研判 (47) 4.1.1价格判断： (47) 4.1.2写字楼价格的空间 (49) 4.1.3写字楼发展方向的预测： (49) 4.2公寓的发展方向研判 (50) 4.2.1价格判断： (50) 4.2.2公寓价格的空间： (52) 4.2.3公寓发展方向的预测： (52) 4.3两种发展模式的对比分析及结论 (53) 附：长沙各大银行总部 (54)
购物中心招商管理 （一）购物中心的决算购物中心开发必须预测开业之后的收入，并和资本投入结合起来考虑。在可行性研究阶段已经做过项目成本预算，在建筑设计阶段的最后可以进行更为准确的决算，计算购物中心的开发费用和成本，进行投资和受益的经济分析，制定开业后的经营目标，并以此作为店面出租的依据。 （二）招商和承租户选择在招商过程中，有必要对每一个承租户进行评价，预测它们的经营前景，作为店面出租的指导。 1、承租户的选择要保证租金的来源。购物中心的店面租和租金关系密切。开发商的目标是选择合适的零售商，获得足够的租金，最大限度地出租营业面积，获得最大的利润来源。以往的经验并没有给选择承租户和预测未来收入提供可靠的指导，问题在于获得长期稳定的租户和短期高回报是有矛盾的，在某些情况下难以两全其美。开发商把面积大量出租给信誉好的零售商，可以保证租金来源的稳定性，但是这些承租户可能达不到预期的销售额，所以难以让业主和金融投资机构满意。开发商由此面临协调一个长期收益和迅速收回投资的问题，反映在承租户是选择高信誉度的知名商店和全国性连锁店，还是选择本地的愿意支付较高租金的普通零售商。 在一些地方，购物者对某些承租户具有很高的接受程度。虽然信誉一般，但是它们商品销售最大，所以，购物中心中一些非常好的位置，常常被这些购物者接受程度很高但信誉一般的小规模承租户占据。知名的全国性连锁店虽然经营能力很强，有时候却只能得到较低租金的位置。因此，购物中心在选择承租户时，需要在利润和稳定性之间做出选择。 2、需要保证购物中心商品种类的完整性。购物者对购物中心只有一家商店出售某种商品不会感到满意，他们希望能够像在城市商业区购物一样，方便地进行款式、质量和价格的比较。开发商在招商时应当考虑选择一些承租户集中布置，扩大商品覆盖范围，方便购物者进行比较，提供与城市商业区一样的竞争性和便利性，创造“购物气氛”。 (三)承租户租金
抚州市商业市场调查报告 调查目的：了解抚州市目前商业现状，在现有数据上进行发展前景预测，为抚州购物公园的招商工作做好前期调研。 调查主体：抚州市临川区第三产业 重点调查区域：抚州汽车站—马家山广场商圈、五皇殿商圈、赣东大道、丹亭步行街、大公路与赣东大道交接点、其他新兴商业中心及老城区。 重点调查行业：饮食酒店、娱乐、美容美发、精品服饰、电子通信电脑、百货超市、休闲健身等。 调查完成日期：2004年2月24日 一、抚州市宏观经济环境 抚州市位于江西省东部。全境地貌概括为“七山半水两分田，半分道路和庄园”。全市土地总面积1.88万平方公里；人口370万，现辖临川区和南城、南丰、黎川、崇仁、乐安、宜黄、金溪、资溪、广昌、东乡10个县。全市总人口366.45万人，社会从业人员178.7万人，其中:国有经济单位职工24.4万人，城镇集体所有制单位职工4.1万人，个体劳动者25.9万人。 主要经济指标：提前4年实现了比1980年翻两番的目标。“九五”期间，全市社会固定资产投资累计达108.3亿元；国内生产总值、固定资产投资、城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入，年均增长分别为9.2％、23％、14％和7.5％。 主要支柱产业：粮食、纺织、食品工业和轻型汽车。 二、抚州市商业市场供需情况 商圈调查 （一）抚州市现阶段商业物业存量及分布 1、现阶段抚州市商业物业存量情况 目前市区商业网点，其具体的分类统计情况如下表： 超市类 名称营业面积业态形式年营业额位置 马家山广场具体不详精品购物位于抚州汽车站与东华理工学院附近 五皇殿1.5万㎡小商品批发已搬迁至临川大道 田缘商贸城2万㎡综合型超市大公路，接近新华书店 丹亭步行街在建步行街赣东大道市政府边上，地理位置较好 贸易广场约1.5万㎡专业性市场 振宇超市10多家社区型超市遍布抚州市各条道路 赣东大道商业街抚州最有影响力的商业购物场所 抚州市拥有营业面积3000 M2以上的超市已达10来家。按照平均2000M2一个超市的营业面积计算，总的超市营业面积远远超过了3万M2，按照沿海发达城市一个1万M2超市需要10万人支撑的情况，抚州市总的超市消费市场需要30万人支撑，这其中还有众多的社区型超市在争抢客源。无疑抚州市超市业已经饱和，如果说有市场的话：只有打倒一批，更新一批了。
大型购物商场招商推广方案 施工组织设计／方案报审表 大型购物中心招商推广方案 前言 本项目的招商推广是否成功，将直接决定项目的资金回收状况与后续开发的基础稳固性，具有举足轻重的作用。为使本项目达到经济效益与社会效益双丰收的目的，我们在上一阶段定位报告的基础上，客观分析本项目的机会点、竞争环境、石家庄商业发展状况及服饰、食品等行业状况，结合长安区的整体发展进程与需要，凭借专业的知识、丰富的经验，制订出项目的招商推广策划方案。本方案注重实用性、可操作性，务求对招商的实际操作起到指导性的作用。 一、招商节点与时机计划 “良好的开始是成功的一半”，入市时机和方式把握得好，才能产生好的招商开局。招商入市时机的选择要综合考虑以下几方面因素： 一、项目入市宣传时间应选择在正式招商前1 个月入市宣传，一方面为项目提前造势、另一方面可为正式招商积累有效客户。 二、准备充分后入市入市前必须对招商中心、项目周边环境进行改造修饰，让项目现场的内外包装均有良好的形象展示。在模型、招商手册、展板等招商工具齐备的情况下入市，才能彰显出本项目的气势与发展商的雄厚实力，增强客户对项目的信心。 三、猛烈造势入市目前长安区的商业氛围欠缺这一现状，告诉我们“无造势即无市场”。入市前的宣传造势与形象展示，在前期的招商中对客户心理具有较大影响，因此在项目入市前必须要有足够的宣传造势，能够初步建立品牌形象并吸引客户关注，为正式招商作市场铺垫。 四、有目的入市根据发展商的资金运作需要，合理安排营销成本投入和回款的进度，提高发展商的资金利用效率。
五、有控制入市根据价格策略等分期分批有节奏地向市场推出产品，避免一拥而上，实现均衡、有序的招商目标。 小结：建议本项目“招商先行，租售并举”，以核心租户（次主力店、国家一级品牌）的入驻来带动销售。综合以上因素，根据项目运作的要求确定本项目从07年7月份 页脚内容1 施工组织设计／方案报审表 开始入市筹备及预热，08年4月份开始进行主力店的正式招商。 二、招商对象特征分析 1、招商对象定位因本项目定位于“都市的、流行的、休闲的、开放的、复合的、互动的年轻时尚MALL”，经营者应定位为：次主力店+品牌店+社区配套 2、招商对象分析 次主力店：品牌超市大卖场 超市本身具备强大的聚集人流作用。利用品牌超市引导作用，零售业全面开放，通过品牌进驻宣传，炒作商圈效应，产生强势吸引消费者的威力。 品牌店：国内知名服饰品牌、国内外餐饮品牌、文化品牌及娱乐品牌 招商范围锁定在中国一线知名品牌。只要主力店确定进驻，就为本地区的大投资者、中小经营者注入了一剂强心针，彻底打消其经营上的疑虑，并将发挥出羊群效应，促进招商进程。 社区配套性商业：石家庄本地大中型零售商、大中型餐饮、文化、娱乐经营店 三、招商总体思路 经营业态业种布局规范了本项目的硬件功能，而招商与经营模式则是完善了本项目的软件功能，只有好的硬件基础，再加上强大的软件支持，项目才能获得良好的招商和经营成果。 在招商与经营模式的建立方面，依据市场竞争状况和制胜原则，
怡景中心城市场调查报告 报告类别：调查报告 调查时间：2011年6月23日 调查方法：收集媒体报道及网上资料、现场咨询了解 实地调查样本：怡景中心城 调查部门：推广部 摘要：此报告主要调查了解：怡景中心城的概况、建筑特色、经营特性及品牌信息等。 一、怡景中心城概况 1、由深圳市怡景中心城商业发展有限公司开发、由美国Callison建筑事务所担纲整体建筑设计、株式会社日本设计负责外部景观设计、台湾太平洋集团负责经营和管理、香港仲量联行和香港戴德梁行等专业机构分别担任项目的商业顾问和建筑顾问。 2、总投资7亿元人民币，占地4.3万平方米、建筑总面积达14万平方米，商业面积近11万平方米。 3、怡景中心城对外公布的开业时间为：今年9月份。 4、购物中心共5层，地下两层（B1/B2），地面3层（G/UG/L1）。 ●B2为停车场，停车场共2.8万平方米，近800个车位。 ●B1层整层都为家乐福旗臶店。 ●G/UG/L1分别有：太平洋中心百货、名店部分、名店部分夹层中的亲子儿童乐园、 美食园林、华纳金逸影院。 5、商业性质：集购物、休闲、餐饮、娱乐、旅游等为一体，以“生态休闲消费”、“一站式满足”为核心理念的纯美式生态型休闲购物中心。 6、地理位臵：市中心区福华路（大中华西侧），距COCO PARK步行约10分钟。 7、怡景中心城南邻由深国商旗下的深圳融发投资有限公司投资开发的晶岛国际广场，集购物、休闲、娱乐、旅游观光为一体的又一总建筑面积达11万平方米的购物中心。 二、怡景中心城建筑特色 1、怡景中心城自称为拥有绿色云海的购物中心：规划中的中心城屋顶为生态绿化公园，建筑周边均由绿色植物覆盖，远眺犹如片片绿色的云海。 2、由美国著名的Callison建筑事务所以“紫禁公园”为设计概念精心设计，将自然景观与商业建筑结合在一起，将其设计成为景观型园林的购物中心。 3、东西两侧为下沉式景观广场，广场两边波光潋滟，水色围绕的阶梯式绿化景观配以灯塔的景致，加之两侧半开放式露天街景，带来欧洲风格的悠闲室外用餐体验。 4、相对于东西两侧的仿自然建筑风格，中心城南广场设计呈现出精致洗练的都市风貌。玻璃帷幕组成的南庭由主阶梯衔接屋顶花园，成为商场室外的缓冲区。悬挑于玻璃屋顶之上层层排列的金属架作为商场入口的地标，于烈日之下提供舒适的消暑遮荫效果之余，更将商场室内空间延伸至室外。 5、在室内，商业细部规划构思延续景观与建筑设计的概念，景观山水池、花园式步道及典雅的中外著名的建筑小品贯穿其中。 6、此外，具特点的是天幕贯通式的宽敞中庭，玻璃天窗和通风窗将室内景观与屋顶花园做完全的视觉连结，为商业长廊引入日光照明，同时形成一个坡型望景台：顾客透过玻璃幕墙可看到片片白云和点点星光。 三、三大主力店 ●家乐福
大型商场市场调查报告 调查时间：2012.1.2 调查对象：新一百新玛特 调查目的：针对商场的环境例如：商场布置、员工形象、服务品质等方面进行调查 调查人：凡雨 调查报告： 市场调查不仅可以了解竞争者的动态，更可以确定自我的发展方向，好的市场调查是有助于企业提升自身竞争力的，正如古人所说：知己知彼，方能百战不殆。千盛百货作为东港地区最具时尚性、品味性的综合时尚商场，能与之相媲美的应属地区的新一百与新玛特两个大型综合商场，所以我本次调查的对象选择了新一百、新玛特。 一、概况 新一百于 2006年初开业, 以中档为主、高档为辅，曾是地区最大的综合性、多元化的购物广场。地下一层：文化、办公用品。地上五层分别为：功能精品馆、时尚流行馆、绅士名品馆、名媛淑女馆、家居生活馆等。 新玛特：于2008.11.27日开业，是目前地区经营档次最高、商品品牌最全、设施设备最优、购物环境最好的现代化大型百货购物中心。地下一层为大型超市和健康美食馆，经营食品和烟酒等；地上五层分别经营为仕女名品、靴鞋名品、珠宝化妆、绅士服饰、钟表眼镜、运动休闲服饰以及儿童、家居用品等。同时，药房、餐饮等配套设施一应俱全。 二、商场布置 商场的布置本身就是一种宣传，它可以成为顾客对商场的第一印象。例如:新一百的部布置倾向于简单大方，店中的宣传看板，POP海报、特卖标识牌、POP手绘纸与新玛特相比少一些，并且采用单排吊旗，简洁但略显严肃、单调。
反之新玛特商场的风格则显得活泼、热情、活力四射，单从大门处就可见一斑，运用的色彩鲜艳夺目，正如：“活力绽放，开启缤纷生活”。部多采用新玛特惯用的“新玛特粉”，使整个部格调显得生动明丽。采用多排吊旗,绿色植物随处可见。时下临近圣诞节，多家店铺都置有装扮好的圣诞树，带给人一种节日的氛围，为商场平添几分生动。但微有不足的是可能由于商场的装修刚结束不久，地面上还有残留的粉尘，尽管保洁人员不住地做清洁,但地面仍略显不洁。 三、员工形象 为了体现商场的定位不同、形象不同，两个商场的员工在着装上也大不相同。新一百的服装为藏蓝色，与之严谨、简洁的形象相匹配。但是整体着装不是十分整齐,有个别员工的配饰较夸。新玛特的服装为“新玛特蓝”，与商场的粉色相互映衬，有一种提升部空间亮度上的感观影响。员工的着装统一整齐。在调查的过程中，我以顾客的身份与这两个商场的销售人员交流，她们大部分都能微笑待客，使用基本的礼貌用语。 但也有不足之处，在新一百,有几个店员在疯闹,也有的几个人在一起聊天。新玛特也有销售人员倚柜台、蹬柜台、聊天等现象。希望我们的千盛百货开业之后能够减少甚至是杜绝这种现象的发生，因为这种行为有损我们商场的形象。 四、商品的管理 新一百商场的商品给人留下了便宜的印象。根据对比，其实该商场的商品并没有便宜多少。主要原因是商场常打出了促销的口号，其促销手段包括了会员卡的积分换奖品、抽奖、降价等，取得了一定的效果。商品的品种多、样式丰富。但每一种数量却不多，给消费者提供了这样的信息：商品紧俏，欲购从速。另外，应节的食品提供的也很及时。商品价格采用了奇零定价与整数定价的方法较多。商品的列按价格分类列尤其明显。此举多用在礼品和廉价商品上。 不足之处表现：电器，瓷器等流动性不大的商品的货价上积满了尘灰，给顾客留下了不好的印象。建议定时进行清理和擦拭；电器闲置空箱不要摆在过道上阻碍顾客采购。食品区应提高商品新鲜感的列，清理快过期的食品以及长时间摆放的食品。 五、客流量分析 对测试数据的分析发现，客流量的规律有以下几点： 1、与典型的超市客流量三峰分布规律不同，商场的客流量呈双峰分布，这是因为商场营业到深夜，而人们也在晚餐后到商场购物。
商场招商推广方案 XX综合商场营运及招商方案 目录 1、整体经营业态定位 2、业态定位的原则 3、战略定位 4、商品布局和功能分区 5、水平人流和垂直人流设计 6、楼层功能定位和商品布局 7、商品定位 8、目标客户群定位 9、经营模式 10. XX理念 11、商场管理系统建立 12、商场包装 13、人员培训 14、商场招商计划 结语： 附件：XX综合商场招商手册文案 1、整体经营业态定位 科学合理的业态布局划分将会使经营商家的经营利润
得以充分的体现，使商场的形象更为鲜明，层次更为丰富，同时也将会使消费者的消费行为及过程显得更加顺畅和轻松愉快。 所以商场业态划分的合理与否，不仅要能够体现开业后本项目商品组合的丰富多样，还必须考虑到经营商家的实用性与合理性，同时更要兼顾到独立商铺与整体商铺的协调性与互动性。好的业态功能划分方式，可以提升商业物业的销售力和凝聚力，便于聚集人气，有利于提高商场的品位。 2、业态定位的原则 2-1、同业差异、异业互补 同业差异简单地说，就是市场有一定承受力，不能盲目招同一品类的店。譬如零售业态的核心主力店招商，就不要同时招来两家基本上都是经营食品和日用品的大型超市；核心主力店同质化无差异更是不能想象的。异业互补目的就是要满足顾客消费的选择权，并能让顾客心身体验变化，提高其消费兴趣。譬如百货、超市因为经营品项不同，可以互补；让顾客逛购疲劳的零售店与让顾客休息放松的餐饮店可以互补等等。 2-2、一站式全体验消费空间，商品多层次、购物无拘束 六大主力业态，集聚区域主要商业形态，强调以规模制胜，大型超市、百货、家用电器、家居用品、数码影院、餐