2016法律硕士知识点：发展住房反向抵
押贷款途径
一、充分发挥政府的作用
住房反向抵押贷款有居住和养老的双重功能，是一种社会效益明显、对养老事业发展和社会稳定有促进作用、符合政府的政策取向、但对借贷双方都有较大风险的金融产品，因此，它具有正的外部经济性特征。国外的经验表明，在住房反向抵押贷款发展过程中，政府的作用很大。为促进此项业务在我国健康发展，我国政府从一开始就应该介入，在政策、法规、信息、宣传等方面予以支持。比如，在住房反向抵押贷款推出初期，从事该项业务的金融机构要经政府授权，并对申请人和经营机构给予一定的税收优惠;对借贷双方给予担保，或由政府授权的保险公司提供保险：对违法违规经营的机构，要坚决打击，整顿和规范市场秩序。
二、建立相应机制
建立以商业银行为主体，保险公司和社保机构为补充，房地产中介机构参与其中的住房反向抵押贷款开办机构住房反向抵押贷款是一个复杂的金融产品，国外发展住房反向抵押贷款的机构各异。我国实行分业经营，由银行、保险、信托、社保等机构单独开展此项业务各有其优缺点。银行资金比较充裕，个人储蓄存款中用于购买住房、准备养老的资金也占有较高的比例，而且传统的房地产贷款业务都是由银行开办的，经验较为丰富。
但是反向抵押贷款运行周期长，而银行的存款时间较短，借贷双方的持续期不匹配。保险公司尤其是寿险公司长期从事养老保险的经营，在寿险产品的开发和推广上有丰富的经验，但目前由于政策的限制，我国的保险公司尚不具备金融信贷的功能，国内的保险资金也不允许直接投资普通的房地产项目。社会保障机构虽然具备雄厚的资金实力，业务范围与养老事业密切相关，但这项业务涉及贷款的发放与抵押房屋的评估、维护、销售等工作，这些也不是社保机构的专长。此外，房地产公司及会计师事务所、律师事务所、房地产评估事务所等中介机构，在发展反向抵押贷款业务过程中是不可或缺的，但它们也不可能成为主角。总之，如果上述机构单独开办反向抵押贷款业务，总有这样或那样的问题。出路只有一条，那就是将这些部门联合起来，实现优势互补、风险共担。
三、加强对反向抵押贷款的研究
由于国情不同，与国外一些发达国家相比，我国现阶段发展反向抵押贷款尚存在一些困难和障碍，如，土地为国家所有，住房土地使用权有70年的限制：利率还未完全市场化，难以找到合适的用于对冲利率风险的金融衍生工具，以规避未来的利率风险;抵押房屋的处置还缺乏法律依据;房地产评估及其他一些中介机构执业不规范，在居民中缺乏公信力：受传统遗赠习惯的影响，把住房提前消费缺乏舆论支持，观念的转变有一个过程，等等。因此，要进行广泛而深入的研究，对老年人收入、住房面积进行调查，对市场需求进行分析，尤其要对我国目前面临的特殊矛盾进行调研，找出解决办法。
在此基础上，借鉴国外经验，设计出适合我国国情的本土化反向抵押贷款产品，开展试点，取得经验。在住房反向抵押产品不够成熟，市场没有完全打开的情况下，为总结经验教训、
少走弯路，可在老龄化程度较高、市民接受新鲜事物快、金融市场较为成熟、住房二级市场比较活跃、地方政府对老龄事业比较关注的大中城市先行试点。通过试点，检验反向抵押贷款产品设计的合理性和适用性，规范反向抵押贷款的申请、审核、批准程序，向市民宣传以房养老的理念，普及反向抵押贷款的有关知识，为全面铺开做准各。
四、加强立法，规范市场
住房反向抵押贷款的实施涉及到银行、保险、资产评估、社会养老保障等诸多方面，远比传统的抵押贷款复杂得多。国外的经验表明，住房反向抵押贷款的健康发展，离不开相关法规的保障，要有一套法律法规及程序来规范市场参与各方的行为。为少走弯路，我国从一开始就要进行立法规范。比如，在资产评估环节，应根据国家已颁布的《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律，按照规范化、程序化、法制化相统一的原则，尽快研究制定符合我国国情的《房地产评估管理条例》。
在住房保险环节，为切实控制借贷双方的风险，应结合发展反向抵押贷款的实际需要，研究制定涵盖住房价值保险、房主人寿保险、借贷合同履约保证保险的《住房抵押贷款保险法》。在土地使用权出让环节，应在坚持国有土地使用权70年不变的前提下，改革土地租赁制度，研究将现行的土地出让金一次性收缴改为由住户按年缴纳的管理办法。同时，对70年到期后住宅用地的使用与管理问题予以明确。在住房反向抵押贷款的发放与回收环节，建议尽快研究制定并颁布《住房反向抵押贷款条例》，以对反向抵押贷款的操作程序，金融机构的权利与责任，申请人的资格、权利与义务，业务开办机构的监督管理等内容予以规定。
五、加强宣传，正确引导
住房反向抵押贷款能否顺利推开，不仅需要借款人对产品的了解，而且需要借款人转变消费观念，需要广大市民和社会舆论的支持。长期以来，我国一直崇尚勤俭持家和俭省节约的消费理念，反对任何形式的超前消费。对于老人来说，将自己居住了很多年的房产抵押出去，提前消费，而不把它留给后代，会担心受到社会舆论的谴责：对于子女来说，有的会因无法继承遗产而反对父辈接受这一服务。因此，要加大宣传力度，把握正确的舆论导向，以促进全社会消费观念的转变。
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第四章美國反向房屋抵押貸款相關法律規範 在反向房屋抵押貸款商品相關法律規範方面，由於在美國市場上分為由美國國會授權聯邦政府自行設計商品、由金融機構販售的住宅權益轉換抵押貸款；以及由聯邦政府自行設計商品販賣的所有人反向房屋抵押貸款，還有私人金融機構自行設計之商品，因此，在法律適用上即有所區隔。 就美國聯邦法律之規定，以住宅權益轉換抵押貸款為例，其因為由國會立法為之，因此其所依據之法律規定，為美國法典第12部§1715z-20以及美國聯邦法規施行細則第24部§206中規範；至於其餘非住宅權益轉換抵押貸款之反向房屋抵押貸款，則是遵循美國法典第15部§1648以及美國聯邦法規施行細則第12部§226.33之規定。 至於州法之規定，則因州而異，而略有不同，本研究以以加州為例，介紹州政府規範反向房屋抵押貸款之態度。 因此，以下將分別針對聯邦政府法律和加州政府法律規定，為詳細之說明。第一節美國聯邦政府法律關於反向房屋抵押貸款之規定 對於反向房屋抵押貸款之規定，美國聯邦政府並沒有統一之法典為規範，而是散見於各相關法律規定。若以商品之發行機構為區分，受聯邦政府保證之住宅權益轉換抵押貸款，其授權法律以及詳細執行之規定見於美國法典第12部 §1715z-20以及美國聯邦法規施行細則第24部§206以下；其餘非屬住宅權益轉換抵押貸款者，即另詢相關規定，目前，美國對於反向房屋抵押貸款之規定，可見於美國法典第15部§1648以及美國聯邦法規施行細則第12部§226.33以下之相關規範。亦即：
住宅權益轉換抵押貸款→美國法典第12部§1715z-20 美國聯邦法規施行細則第24部§206 其餘反向房屋抵押貸款(如：所有權人反向房屋抵押貸款、現金帳戶反向房屋抵押貸款)→美國法典第15部§1648(信實貸款法) 美國聯邦法規施行細則第12部§226.33 圖十一美國反向房屋抵押貸款相關適用法律 第一項住宅權益轉換抵押貸款相關法律之規定 第一款住宅權益抵押貸款計畫：美國法典第12部§1715z-2047 美國國會1987年通過住宅權益轉換抵押貸款保險計畫(Home Equity Conversion Mortgage, HECM)，規定於美國法典第12部§1715z-20。全規定分為十小節，總體來說，可以歸類為： 1、發行貸款目的。 2、關於住宅權益轉換抵押貸款之定義。 3、保險機構。 4、申請人的適格要件。 5、抵押權人之揭露義務。 6、提供給抵押人之資訊服務。 47見附錄(一)。
小议我国实施住房反向抵押的再思索 摘要：住房反向抵押贷款,从理论上来讲不失为一种可行的养老手段。中国现行制度和政策条件下实施住房反向抵押贷款虽不可行,但从长远发展来讲,应从制度和政策环境上创造条件,将其纳入中国养老保障体系之中。 关键词：住房反向抵押贷款;以房养老;障碍 随着中国人口老龄化问题的不断显现,养老问题越来越受到社会各界的高度关注。在现有养老保障制度和体系背景下,迫切需要寻求新的方法来应对社会老龄化现象。住房反向抵押贷款作为发达国家解决老年人以房养老的重要金融工具,逐渐受到学界的高度关注,对此从理论和实践角度进行探讨,无疑具有重大的现实意义。 一、住房反向抵押贷款及其社会效应 住房反向抵押贷款是指已经拥有房屋产权的一定年龄的老年人将房屋产权抵押给银行、保险公司等金融机构,并从金融机构获得借款,金融机构对借款人的年龄、预计寿命、房屋现值、未来增值、折损情况及借款人去世时或彻底搬出抵押房屋时房产的价值进行综合评估后,按其房屋的评估价值减去预期折损和预期利息,并按老人的预期寿命计算,将其房屋的价值化整为零,分摊到预期寿命年限中去,按月或年支付给借款人,一直延续到借款人去世。反向抵押贷款使借款人终生可以提前支用房屋的销售款,在获得现金的同时继续享有房屋的居住权并负责维护。当借款人去世,相应的金融机构就获得抵押房的产权并将其销售、出租或拍卖,所得用来偿还贷款本息,并享有房产升
值的部分。 住房反向抵押贷款最早起源于荷兰,发展最成熟最具代表性的当属美国。作为一种成熟的融资途径,其在增加养老途径、弥补社会保障资金不足、改善老年人经济状况和提高老年人生活质量和消费水平、促进社会整体效用提高等方面起到了积极作用,其社会效用主要体现在两点： 首先,老年人通过参与住房反向抵押贷款得到的年金,可以提高其生活水平。对老年人的资产组成理论研究表明,大部分老年人以养老金为生,住房是老年人重要的可用来增加消费的资产,通过采用年金式住房反向抵押贷款,可增加老年人收入。同时,通过住房资产的释放,可帮助老年人筹措长期护理费用。对低收入家庭来说,通过住房反向抵押贷款可使每月收入提高一定幅度,在降低社会贫困率发生等方面有不可小视的社会功能。 其次,住房反向抵押贷款在增加金融机构业务收入的同时,还可增加二手房上市量,对调节房价起积极作用。对贷款机构而言,虽然可能面临逆向选择和道德风险,但与其他贷款业务平均利润率相比,住房反向抵押贷款业务具有较高的利润率。作为一种新兴金融产品,住房反向抵押贷款是金融机构中间业务扩大的表现,可成为新的经济增长点。这种类似于买房即积蓄的养老方式,除了拉动内需,还会使房地产市场的买卖趋于投资化而非投机需求。 中国工业化进程的加快伴随人口老龄化已成不争的事实,未富先老开始成为经济社会快速发展的重大障碍,加之社会保障体系不健全,养
住房反向抵押贷款以房养老 实务分析
目录 一、相关概念 (3) 二、反向抵押贷款与传统抵押贷款比较 (4) 三、运作流程 (5) 四、国际比较 (6) （一）美国住房反向抵押贷款 (6) 1、美国住房反向抵押贷款种类 (6) 2、美国的成功经验总结 (9) 3、美国次级债危机的经验教训 (11) （二）加拿大反向抵押贷款 (11) 1、反向年金抵押贷款（Reverse Annuity Mortgages） (12) 2、信用限额反向抵押贷款（Line of Credit reverse mortgage ）.. 12 （三）法国反向抵押贷款 (13) 五、我国推行以房养老的前景分析 (14) （一）适用性分析 (14) （二）存在的障碍 (16) 1、传统文化的障碍 (16) 2、政策性风险 (17) 3、缺乏完善的金融市场 (18) 4、房地产泡沫的潜在威胁 (19) 七、总结 (20)
“住房反向抵押贷款”促成“以房养老”，是指拥有房屋产权的老年人将房屋产权抵押给金融机构，由相应的金融机构对借款人的年龄、预计寿命、房屋的现值、未来的增值折旧等情况进行综合评估后，将其房屋的价值化整为零，按月或按年支付现金给借款人，一直延续到借款人去世。它使得投保人可以提前支用该房屋的销售款，借款人在获得现金的同时，将继续获得房屋的居住权并负责维护。当借款人去世后，相应的金融机构获得房屋的产权，可进行销售、出租或者拍卖，所得用来偿还贷款本息，相应的金融机构同时享有房产的升值部分。 一、相关概念 反向抵押贷款（Reverse Mortgage , RM）是住房价值转换（Home Equity Conversion ,HEC）产品之一，是一种以住房为抵押的借贷，并以此为核心，拉动养老、保险、房地产等多项活动。其对象为有住房所有权的老年人。老年人在不必搬离住房情况下，通过反向抵押贷款将住房资产转换成现金，作为房屋的维修、日常生活、长期护理或其他费用等，所有债务（包括本金、利息及费用）将在住房出售、房主永久搬离或借款人死亡时支付，借款人也可以选择在任何时候自愿偿还所有款项。
我国住房反向抵押贷款的组织模式与运行机制 探析 摘要：灵活高效的组织模式与运行机制是住房反向抵押贷款得以成功的关键。在对国外住房反向抵押贷款的运作方式进行全面考察和深入分析的基础上结合我国的国情探讨了我国发展住房反向抵押贷款应采取的组织模式与运行机制包括贷款机构的选择、经营方式的确立、贷款运作的程序及各相关机构的作用以期对我国有关部门的决策有所裨益。 关键词：住房反向抵押贷款组织模式运行机制住房反向抵押贷款在美国、加拿大等国家是一个成熟的住房金融产品也是实现以房养老的金融工具。它是指老年人以拥有产权的住房做抵押向银行或其他金融机构借款消费同时老人仍然保留房屋居住权在去世后由金融机构将住房收回还贷。由于其现金流流向与传统的住房抵押贷款相反所以在美国被最先称为“住房反向抵押贷款”。为应对我国老龄化的挑战缓解国家社会保障的压力我国应引入并推出住房反向抵押贷款实现以房养老。但在正式推出这种金融工具之前必须研究确立适合我国国情的住房反向抵押贷款组织模式与运行机制。一、发展住房反向抵押贷款实现以房养老国外的住房反向抵押贷款已有较长的历史为我国开展以房养老提供了成熟的经验。据报导第一笔住房反向抵押贷款出现于1961
年是由美国波特兰城的Nelson Haynes Savings Loans公司向一名中学足球教练的遗孀Nellie Young发放的。当时还仅是当作个案处理主要出发点是解决Nellie Young的生活困难问题。20世纪70年代以后随着美国进入老龄化社会和住房自有化率的提高有相当多的老年人成了“房子富翁、现金穷人”(HouseRich but Ine Poor)。他们辛苦了大半生到退休时虽已通过分期付款的方式买下了住房但高昂的生活与医疗费用使他们有限的收入入不敷出生活得很清苦。在这种背景下通过美国政府、国会的介入和国家政策的支持住房反向抵押贷款逐步发展起来并成为一种规范的住房金融产品。20世纪90年代以后住房反向抵押贷款呈加速发展之势。目前美国有125家金融机构提供住房反向抵押贷款每年签订贷款合约13,000-18,000笔。几乎同时英国的住房反向抵押贷款也发展了起来。随着世界老龄化问题的普遍加剧其它国家纷纷以美国、英国的住房反向抵押贷款为蓝本结合本国实际相继推出了住房反向抵押贷款业务如加拿大的住房收入计划(CHIP)、澳大利亚的逆向年金抵押贷款(RAM)、新加坡NYUC INE保险公司推出的反向抵押贷款(RMs)等。这些住房反向抵押贷款产品对于实现以房养老、提高老年人的生活质量、降低贫困率、促进社会稳定等均起到了较好的作用。我国人口老龄化日趋严重亟需进行养老方式创新。随着我国计划生育政策的实施、人口出生率的下降和平均寿命的延长人口老龄化呈加速之势。按照国际通行的“60岁以上老年人占总人口的比例达到10％或65岁以上老年人占7％即开始
基于保险精算的住房反向抵押贷款定价研究 路静高鹏董纪昌 （中国科学院研究生院管理学院，北京100190） 摘要：住房反向抵押贷款是一种新型的住房金融产品，本文在文献综述的基础上对传统住房 反向抵押贷款精算模型进行了修正，提出了基于浮动利率及变动房价的一次性支付产品和 终生生存年金产品的定价模型，并利用历史数据对模型中的参数进行了估计。最后，本文采 用蒙特卡洛模拟方法测算了不同年龄的借款人可以获得的贷款额度，并对利率和房价的敏 感性进行了分析。结果显示，住房反向抵押贷款产品能够显著改善老年人的生活水平。 关键词：住房反向抵押贷款；保险精算定价；蒙特卡洛模拟 引言 住房反向抵押贷款是以拥有住房的老年居民为放款对象，以房产作为抵押，在居住期间无需偿还，在贷款者死亡、卖房或者永久搬出住房时到期，以出售住房所得资金归还贷款本金、利息和各种费用的一种贷款。由于其现金流流向与传统的抵押贷款相反，所以在美国最先被称为“反向抵押贷款”。这种新型的住房金融产品对于盘活住房资产，提高老年人的生活质量，丰富金融产品等均起到了较好作用。随着我国老龄化社会的到来，发展这种住房反向抵押贷款，对于实现老年人自我养老、减轻我国社会保障压力具有重大意义。所谓住房反向抵押产品定价，是指在借款人年龄、住房价值、贷款利率等参数给定的条件下，确定贷款额度或贷款比率（贷款额度的现值与住房价值之比λ）的过程。对住房反向抵押贷款制定合理的价格有利于这种新型金融衍生品的健康发展。 反向抵押贷款定价具体理论的研究在美国比较成熟，具体来讲可以分为三类。第一类是保险精算法。Mitchell等[1]提出了反向抵押贷款的保险精算定价模型。他们利用单个借款人能够借到的精算公允金额等于住房偿还时出售价值的贴现值给出了基于利率、房价增长率和死亡率的一次性支付总额和年金支付的住房反向抵押贷款价值。我国学者提出的保险精算模型基本上都是对模型进行的修正和拓展：张晶[2]在保险精算模型中引入了房屋折旧因子，章凌云[3]对保险精算定价模型进行了模拟分析，肖隽子[4]提出了基于平均余命的保险精算定价模型，奚俊芳[5]推导了年金给付递增的精算定价模型。第二类是因子定价法。Szymanoski[6]提出的住宅财产转换贷款（HECM）示范价格模型，证明了借款人寿命、利率、财产价值变化对价格的影响，而Peter等[7]设计的模型为住房权益转换抵押贷款（HECM）定价提供了直接借鉴。我国的刘春杰、谭竞[8]指出支付因子定价是一种定期定价，并深入的探讨了反抵押贷款合同超期的定价问题。第三类是期权定价方法。Boehm等[9]将住房反向抵押贷款看做是利率和时间的函数，并计算出了反向抵押贷款价值的基本偏微分方程。Tobias[10]等采用蒙特卡洛模拟方法对提前出售的住房反向抵押贷款进行定价。国内文献中，只有奚俊芳应用二叉树方法和布 收稿日期：2009-01-05 作者简介：路静，中国科学院研究生院管理学院硕士研究生；高鹏，中国科学院研究生院管理学院教授，博士生导师；董纪昌，中国科学院研究生院管理学院副教授，硕士生导师。
关于住房反向抵押贷款模式与机制的探讨 老龄化危机的迅速到来及相关的养老问题，已是摆在我国亿万城乡老人和各级政府面前的重大事项。预计到本世纪中叶，老年人口将达到4.2亿人，占到全部人口的25%以上。北京、上海等大城市，因人口寿命的普遍延长，高龄老人增多，预计这一比例还将高达35%之多。对众多老年人的老有所住、所养、所为等以统盘考虑、全面筹划安排，已经是非常重要。在近两年人代会上，“反向住房抵押贷款”一度成为人们热议的话题。这里所谓“以房养老”通常有两种方式。一种方式是“反向住房抵押贷款”或叫“倒按揭”，这种模式专门针对有产权房的老年人。第二种“以房养老”的方式是“以房换养”。有些老年人把房子交给福利机构，然后住到福利机构享受服务，房子由福利机构出租，等老人百年之后，房产由福利机构处置。 目前，对养老方式较多地考虑居家养老和社区养老；养老保障较多考虑养老保障基金的筹措、使用、监管，这是必要的，但却涉及面过于狭窄。且因养老金的过度缴纳、储存与积累，还会对国民经济增长、企业经济活力和居民投资消费等，造成相当阻碍。养老保障与养老方式同样需要观念与制度创新，开拓养老新思路，增加新的养老资源，加固我国脆弱的养老保障。同时，将老有所住、老有所养纳入整个经
济社会资源环境统筹、城乡一体化协调发展的科学轨道，纳入到国民经济持续快速健康推进的轨道上来。既能在不过多动用财力尤其是政府财力的状况下，切实解决好老有所住、老有所养的大问题；又能借此促进而非阻碍经济社会的快速推进，实现全面整体建设小康社会的宏伟目标。 一、发展住房反向抵押贷款的组织模式 组织模式的确定和贷款机构的选择是住房反向抵押贷 款能否取得成功的关键环节。在我国，发展住房反向抵押贷款，既要借鉴国外成熟的经验，又要结合我国的国情、金融机构状况和居民的消费习惯，统筹考虑，选择高效合理的组织模式，以减少运营成本，提高综合效率。 (一)组织模式的定位 概括起来，目前国外住房反向抵押贷款的组织模式有三种类型：完全市场模式、完全政府模式，以及二者兼顾模式，其中美国模式属于第三种。相对于英国、法国、新加坡等国来说，美国的住房反向抵押贷款历史长、市场规范、运作较为成功，效果也最为明显。我国发展住房反向抵押贷款，应借鉴美国模式的经验，走政府调控与市场运作相结合之路。也就是说，要在政府主导下，充分发挥商业银行、保险公司、房地产公司、中介机构的优势，进行市场化运作，以实现取长补短，优势互补。这是由反向抵押贷款的产品属性与我国的国情所决定的。
第28卷 第9期2009年 9月 技 术 经 济 T echnology Economics Vol 128,No 19 Sep.,2009住房反向抵押贷款的需求分析 )))基于北京市的相关调查数据 张 冉1,范子文2 (1.中国人民大学农业与农村发展学院,北京 100872;2.中国农业大学经济管理学院,北京 100193)摘 要:住房反向抵押贷款是一种新型的住房金融产品,也是实现以房养老的金融工具。本文基于北京市 的调查数据,通过建立多元选择模型,分析了影响住房反向抵押贷款需求的因素及其原因。研究结果表明:影响住房反向抵押贷款需求的直接因素主要有房主的实际年龄、性别、学历、收入、支出水平;间接因素主要有社会传统习惯和观念、养老方式等;另外,征收遗产税对发展住房反向抵押贷款有正向促进作用,且税率越高,其影响就越大。 关键词:住房反向抵押贷款;贷款需求;多元选择模型 中图分类号:F 832145 文献标识码:A 文章编号:1002-980X(2009)09-0088-07 收稿日期:2009-07-22 基金项目:国家社会科学基金项目(07bjy051)、北京市哲学社会科学/十一五0规划项目(06BaJG0093)资助 作者简介:张冉(1982)),女,北京通州人,中国人民大学农业与农村发展学院硕士研究生,研究方向:技术经济管理;范子 文(1967)),男,山东冠县人,中国农业大学经济管理学院博士研究生,研究方向:金融创新、房地产金融。 住房反向抵押贷款是一种新型的住房金融产 品,也是实现以房养老的金融工具。它是指老年人以拥有产权的住房做抵押,向银行或其他金融机构借款消费,同时老人仍然保留房屋居住权,在去世后用住房还贷的一种融资工具。美国、英国、澳大利亚、加拿大、新加坡等国家已经成功推出这种产品,并取得了明显成效,其对于盘活住房资产、提高老年人的生活质量、丰富金融产品、活跃房地产市场、降 低贫困率等均起到了较好的作用[1-2] 。 随着中国老龄化社会的到来,我们面临着日益严峻的养老问题。虽然我国政府采取了多种措施,但我国经济不发达、人口基数大、老龄化速度快、未富先老,使得养老问题的解决仍面临着诸多困难。从家庭养老来说,由于/四二一0结构家庭和空巢家庭大量涌现,因此依靠子女养老越来越不现实,传统的家庭养老模式难以为继。不过经过房改,中国居民住房的自有化率大大提高,甚至超过了有些发达国家。在这种背景下,一些学者提出,中国可以仿效发达国家,积极发展住房反向抵押贷款,使老人将住房资产提前变现消费,实现自我养老,作为对社会养老和家庭养老的有效补充[3-5]。从2006年以来,每年都有全国及地方的人大代表、政协委员提出关于建议发展住房反向抵押贷款和以房养老的提案。对此,国家有关行政主管部门非常重视。中国保监会、建设部曾就此开展研究,并向国务院呈送了5关于开办/反向抵押贷款0有关问题的报告6。 住房反向抵押贷款的推出,需要以现实的和潜 在的需求为前提。这就需要分析我国住房反向抵押贷款需求者的特征、需求量、影响需求的因素等。但目前国内在这方面的研究几乎是空白,发表的论文少且以定性分析为主。本文以北京市为例,在调研的基础上进行了专门的研究,调研结果及实证分析结论对实际部门的决策和研发住房反向抵押贷款产品均具有一定的参考价值。 1 问卷设计和统计分析 1.1 问卷设计 从国外的经验来看,住房反向抵押贷款主要是为家住城市、拥有产权住房、年龄超过一定标准、手头现金并不宽裕的老年人设计的[6]。为了解城市老年人对住房反向抵押贷款的需求意向,本文以北京地区60岁以上的老年人为对象,开展了较大规模的问卷调查。本次调查共发放调查问卷1000份,收回有效问卷832份,其中637位受访者拥有完全产权的住房,符合申请住房反向抵押贷款的基本条件。因此,本文拟对这637份调查问卷进行统计分析和开展实证研究。调查的内容包括4大部分,分别是: 1)受访者的基本情况。包括年龄、性别、学历、子女数量、是否有公费医疗保障、是否拥有独立产权的住房、面积有多大、有无共居人、共居人与受访者的关系、最年轻的共居人年龄等。 2)受访者的收支情况。其中,收入方面包括个人稳定月收入、家庭月收入、每月从子女处获取的赡养费;支出方面包括个人每月生活支出、个人每月医 88
我国住房反向抵押贷款的组织模式与运行机制探析 '摘要：灵活高效的 模式与运行机制是住房反向抵押贷款得以成功的关键。在对国外住房反向抵押贷款的运作方式进行全面考察和深入分析的基础上，结合我国的国情，探讨了我国住房反向抵押贷款应采取的组织模式与运行机制，包括贷款机构的选择、经营方式的确立、贷款运作的程序及各相关机构的作用，以期对我国有关部门的决策有所裨益。 关键词：住房反向抵押贷款组织模式运行机制 住房反向抵押贷款在美国、加拿大等国家是一个成熟的住房金融产品，也是实现以房养老的金融工具。它是指老年人以拥有产权的住房做抵押，向银行或其他金融机构借款消费，同时老人仍然保留房屋居住权，在去世后由金融机构将住房收回还贷。由于其现金流流向与传统的住房抵押贷款相反，所以在美国被最先称为“住房反向抵押贷款”。为应对我国老龄化的挑战，缓解国家 保障的压力，我国应引入并推出住房反向抵押贷款，实现以房养老。但在正式推出这种金融工具之前，必须研究确立适合我国国情的住房反向抵押贷款组织模式与运行机制。 一、发展住房反向抵押贷款，实现以房养老 国外的住房反向抵押贷款已有较长的历史，为我国开展以房养老提供了成熟的 。据报导，第一笔住房反向抵押贷款出现于1961年，是由美国波特兰城的Nelson Haynes Savings & Loans公司向一名中学足球教练的遗孀Nellie Young发放的。当时还仅是当作个案处理，主要出发点是解决Nellie Young的生活困难问题。20世纪70年代以后，随着美国进入老龄化社会和住房自有化率的提高，有相当多的老年人成了“房子富翁、现金穷人”(HouseRich but Income Poor)。他们辛苦了大半生，到退休时虽已通过分期付款的方式买下了住房，但高昂的生活与医疗费用使他们有限的收入入不敷出，生活得很清苦。在这种背景下，通过美国政府、国会的介入和国家政策的支持，住房反向抵押贷款逐步发展起来，并成为一种规范的住房金融产品。20世纪90年代以后，住房反向抵押贷款呈加速发展之势。目前，美国有125家金融机构提供住房反向抵押贷款，每年签订贷款合约13,000-18,000笔。几乎同时，英国的住房反向抵押贷款也发展了起来。随着世界老龄化问题的普遍加剧，其它国家纷纷以美国、英国的住房反向抵押贷款为蓝本，结合本国实际相继推出了住房反向抵押贷款业务，如加拿大的住房收入 (CHIP)、澳大利亚的逆向年金抵押贷款(RAM)、新加坡NYUC INCOME 公司推出的反向抵押贷款(RMs)等。这些住房反向抵押贷款产品，对于实现以房养老、提高老年人的生活质量、降低贫困率、促进社会稳定等均起到了较好的作用。 我国人口老龄化日趋严重，亟需进行养老方式创新。随着我国计划生育政策的实施、人口出生率的下降和平均寿命的延长，人口老龄化呈加速之势。按照国际通行的“60岁以上老年人占总人口的比例达到10％，或65岁以上老年人占7％，即开始进入老龄时代”的标准，我国从2000年开始进入老龄化社会。但是，由于我国 不发达、人口基数大、老化速度快、未富先老，与国外发达国家相比，我国的养老负担更重，解决起来更为困难。从家庭养老来说，由于“四二一”(家庭三代成员比例)结构家庭和空巢家庭大量涌现，使得依靠子女养老越来越不现实。从社会养老来说，尽管我国政府采取了多种措施，但囿于我国的经济条件，目前仍存在着覆盖面小、保障水平低、养老金缺口大等问题，还难以满足老年人的实际需要。如何让老人们安享晚年，促进和谐社会的构建，是摆在全社会面前一个亟待解决的问题。