关于投资性房地产公允价值计量及其影响
摘要：近年来投资性房地产已成为备受企业青睐的投资方式之一。国家对土地增值税的清算也促使房地产企业向综合型地产商转型。企业愈加重视对投资性房地产的核算。新会计准则中对投资性房地产的核算引入了新的计量模式——公允价值。投资性房地产作为一项带有投资性质的非金融资产，其确认和计量是理论界和实务界关注的焦点。新企业会计准则首次将投资性房地产作为一项单独的资产予以确认，并首次在对非金融资产计量中引入了公允价值。采用公允价值计量，可提升并影响企业资产价值，并给企业带来更多有利机遇，有利于企业向国际市场发展。但在推行当中还存在一些问题和难点，还有待进一步守善，本文主要介绍了投资性房地产公允价值的动因分析，以及投资性房地产公允价值的初始计量和后续计量及其对企业的影响。
关键词：公允价值模式；投资性房地产；动因分析；初始计量；后续计量
一、投资性房地产公允价值计量的动因分析
(一)投资性房地产的界定国际会计准则委员会(IASC)在IAS40中解释投资性房地产指为赚取租金或为资本增值。或两者兼有而持有的房地产，但不包括用于商品或劳务的生产或供应，或用于管理目的的房地产；不包括在正常经营过程中销售的房地产。英国会计准则委员会(ASB)在SSAPl9中和香港在SSAPl3中认为，投资性房地产是指对有关土地和建筑物拥有的权益，这些土地和建筑物必须是：已完成的在建工程和开发项目；是为投资目的而持有，并且其租金收益是可以公平协商的。不包括企业为自己的目的拥有和占用的房地产、出租给并由集团内另一公司占用的房地产。我国新会计准则规定：投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。主要包括已出租的土地使用权，持有并准备增值后转让的土地使用权，已出租的建筑物；并明确指出自用房地产和作为存货的房地产不属于投资性房地产核算的范围。虽然各国对投资性房地产的定义存在差异，但都表明了投资性房地产具有保值和投资的双重功能。投资性房地产和企业拥有的其他房地产最大的不同表现在持有的目的和产生的现金流。从持有的目的来看，持有投资性房地产是为了取得投资收益，而不是为了使用或作为产品出售；从产生的现金流来看，投资性房地产是一个独立的现金产出单元，产生的现金流量之归属于该房地产，而不会归属于在生产或经营过程中所使用的其他资产。
(二)投资性房地产公允价值计量的必要性首先，全球经济一体化要求公允价值的引入。我国加入WTO 以后，使我国与全球经济发展的联系越来越紧密。随着更多领域的相继开放，房地产行业也将面临外资企业的挑战与竞争。这要求我国的会计准则尽可能地消除与国际会计准则的差异。运用公允价值能更好地反映我国参与房地产经营的企业的真实价值，使会计信息更加透明、公开，符合广大利益相关者的要求，也有助于我国企业参与国际上的竞争与合作。其次，公允价值能更好地表现投资性房地产的特性。对房地产的投资一般金额大，周期长，流动与变现能力较差，具有高收益和高风险并存的特点。人们习惯将企业的投资性房地产作为固定资产看待，并按其估计使用的年限提取折旧。但根据我国近年来房地产市场的状况，投资性房地产的市场价值往往都高于其账面净值，如果按其历史成本计量不能反映企业的真实情况。公允价值的计量模式更符合投资性房地产的特征，能够更好地反映投资性房地产的市场价值和盈利能力。再次，拥有投资性房地产的企业存在的问题要求引入新的计量模式。一是经营风险加剧。随着投资性房地产市场的繁荣，企业的大部分资金流入该领域，造成了企业内部产品结构的失衡，不可避免地增加了企业的经营风险。企业对房地产的投资，其资金大部分都来自银行贷款，房地产市场涨势凶猛的同时也带来了极大的不稳定性，一旦出现房地产泡沫，企业将会一无所有。二是对投资性房地产采用历史成本的计量模式不能更好地体现投资者的利益。近年来，我国房地产业发展速度很快，大中城市的市中心商业地产价格长期高涨，持有大量土地或者商业地产的上市公司其资产的实际价值较账面价值溢价很高，如果企业未能合理地反映该部分资产的价值，就不能更好地体现这些公司股东权益。三是对于主要经营投资性房地产的企业，
对投资性房地产的合理计量会影响对企业资产总体价值的衡量。如果采用历史成本对该部分资产进行计量，会造成对投资性房地产价值的低估，从而使企业资产的总体价值降低。在企业进行兼并、破产或重组时不能更好地向利益相关方提供可靠的信息，反映企业资产的真实价值。
考虑到会计国际趋同的要求，我国新的《企业会计准则——基本准则》明确地将公允价值作为会计计量属性之一，同时结合我国的现实会计环境，在具体运用公允价值计量属性时增设了一些限定条件，保持了应有的谨慎。下面就公允价值法对投资性房地产确认和计量及其对企业的影响的影响作详细阐述。
一、投资性房地产的初始和后续计量
投资性房地产准则规定，投资性房地产应按成本模式进行初始计量，对外购的投资性房地产按买价、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出，作为入账价值；对自行建造的投资性房地产，按建造该资产使其达到预定可使用状态前所发生的必要支出，作为入账价值；以其他方式取得的投资性房地产的成本，按照相关会计准则的规定确定。会计核算时，按应计入投资性房地产的入账价值，借记“投资性房地产”科目，贷记“银行存款”、“在建工程”等科目。
有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量?采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益?同时，企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更?
二、投资性房地产公允价值模式的具体运用
公允价值计量的运用，使历史成本计量受到越来越多的挑战，但公允价值在实际中的应用却受到可靠性的制约。就我国目前的情况来看，企业一般应当在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。而目前投资性房地产的公允价值在某些情况下是可以取得的，但考虑到我国的房地产市场还不够成熟，交易信息的公开程度还不够高，未完全采用公允价值模式，企业应于会计期末采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，如果有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠地取得，应当采用公允价值模式。采用公允价值模式计量的，应当同时满足下列条件：（1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；（2）企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。
三、以公允价值计量投资性房地产对企业的影响
(一)增强房地产企业融资能力，缓解资金紧张的局面。房地产业的资金需求量巨大，目前房地产企业的融资渠道主要是银行贷款。近年来，国家为控制信贷风险出台了一系列政策，使房地产企业向银行贷款的门槛提高，房地产企业陷入了资金紧缺的困境。新准则的出台为企业提供了以公允价值计量投资性房地产的选择，使被低估的房地产估价更符合其市场价值，无疑将有助于提高企业向银行贷款的信誉，增强其融资能力，在一定程度上缓解房地产企业资金紧张的局面。
(二)在不造成过大利润波动的同时实现企业利润增长。根据新准则的规定，采用公允价值模式的企业应在每个会计期末以公允价值为基础调整投资性房地产的账面价值，并将公允价值与资产原账面价值的差额计入“公允价值变动损益”科目。对拥有较多优质投资性房地产的企业而言，利润增长幅度可能更大。在公允价值计量模式下，企业的利润水平也将因投资性房地产公允价值的变动而产生波动，但企业无需对这部分利润波动过分担忧。
(三) 加剧净利润与现金流背离程度。净利润作为权责发生制的“产成品”，只要在权责发生制的会计模式下，就存在净利润与现金流的相互背离。而公允价值计量方式的引入，使收益确定模式由偏重收入费用观转为偏重资产负债观，从而进一步弱化净利润与现金流之间的关系。在资产负债日，将投资性房地产的
公允价值变动计入当期损益，对于增加的当期损益，在没有对投资性房地产处置前是没有相应现金流量的，故在没有现金流入或流出的情况下报告利润或损益的增减，无疑加大了公司利润分配的难度。
（四）提高公司对信息披露的真实反映。近几年，随着房地产市场的高速膨胀，企业若继续按照历史成本的原则来计量所拥有的投资性房地产，特别是土地使用权，这显然会使会计信息无法真实公允地反映企业的真实价值，而且在我国目前的市场环境里，投资性房地产物业大都存在很大程度的升值。公允价值模式的引入肯定将加大市场对一些原来信息披露不够充分的公司价值的挖掘，使投资者对这类公司价值的认识更为全面。
（五）税费支出的影响
采用公允价值计量模式后，对企业所得税的影响主要有两个：一是投资性房地产由成本模式转换为公允价值模式时，对于公允价值大于原账面价值的增值部分，视为应纳税暂时差异，计提递延所得税负债后的余额计入资本公积，不影响当期损益及所得税费用。二是持有期间应公允价值变动而产生的损益。根据财政部、国家税务总局关于执行《企业会计准则》有关企业所得税政策问题的通知（财税〔2007〕80号）规定，企业以公允价值计量的金融资产、金融负债以及投资性房地产等，持有期间公允价值的变动不计入应纳税所得额，在实际处置或结算时，处置取得的价款扣除其历史成本后的差额计入处置或结算期间的应纳税所得额。故投资性房地产持有期间公允价值的变动作为暂时性差异调整递延所得税负债或递延所得税资产。另外，采用公允价值模式后，不再对投资性房地产计提折旧，增加了当期利润。由于现行税法不区分投资性房地产和自用房地产，对投资性房地产的计税基础仍可按照固定资产或者无形资产核算，因此，投资性房地产相应的折旧额可调整应纳税所得额，并作为暂时性差异计入递延所得税负债。
（六）财务指标的影响
投资性房地产从成本模式转为公允价值模式，视为会计政策变更，并进行追溯调整。由于国内房地产总体处于增值阶段，计价模式调整会导致总资产、净资产的增加，从而影响企业的一些财务指标，并继而影响企业的融资、估值等。这些影响有利有弊，有利的方面比如增加公司净资产、降低资产负债率，提高公司资信等级。不利的方面如会降低净资产收益率，根据监管部门对上市公司再融资的相关规定，要求最近三个会计年度加权平均净资产收益率平均不低于百分之六，如果资产收益率低于要求，则会对再融资产生影响。
综上所述，公允价值模式计量的采用可以与国际会计准则基本接轨，方便投资者横向对比国内、国外企业的价值。同时，公允价值的运用能使企业的财务状况和经营业绩等信息得到更加公允的反应，能有效地增强会计信息的相关性和信息质量。但同时，应加强监管和职业道德建设，从而加强公允价值计量和披露的可靠性。
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第三节投资性房地产的后续计量 ◇采用成本模式计量的投资性房地产 ◇采用公允价值模式计量的投资性房地产 ◇投资性房地产后续计量模式的变更 企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，满足特定条件时也可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。但是，同一企业只能采用一种模式对所有的投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。 一、采用成本模式计量的投资性房地产 （一）科目设置： 1.投资性房地产 2.投资性房地产累计折旧（摊销） 3.投资性房地产减值准备 （二）会计处理 在成本模式下，应当按照固定资产或无形资产的有关规定，对投资性房地产进行后续计量，按期（月）计提折旧或摊销；存在减值迹象的，还应当按照《资产减值》准则的有关规定进行处理。 【提示】投资性房地产的折旧或摊销与固定资产或无形资产的相关规定一样。即：当期增加的投资性房地产（建筑物）当期不提折旧，当期减少的投资性房地产（建筑物）当期照提折旧；当期增加的投资性房地产（土地使用权）当期即开始摊销，当期减少的投资性房地产（土地使用权）当期停止摊销。 1.计提折旧或摊销时 借：其他业务成本 贷：投资性房地产累计折旧（摊销） 2.计提减值准备时 借：资产减值损失 贷：投资性房地产减值准备 3.取得租金收入 借：银行存款 贷：其他业务收入 应交税费——应交增值税（销项税额） 【教材例4-6】甲公司将一栋写字楼出租给乙公司使用，确认为投资性房地产，采用成本模式进行后续计量。假设这栋办公楼的成本为72 000 000元，按照年限平均法计提折旧，使用寿命为20年，预计净残值为零。经营租赁合同约定，乙公司每月等额支付甲公司租金400 000元（假定不考虑增值税）。 甲公司的账务处理如下： （1）每月计提折旧 每月计提的折旧=（72 000 000÷20）÷12=300 000（元） 借：其他业务成本——出租写字楼折旧 300 000 贷：投资性房地产累计折旧 300 000 （2）每月确认租金收入 借：银行存款（或其他应收款） 400 000 贷：其他业务收入——出租写字楼租金收入 400 000 二、采用公允价值模式计量的投资性房地产
房地产项目投资可行性研究分析报告模板格式（包括基本估算数据）第一部分房地产项目总论 1.房地产项目概况 1.1房地产项目名称 1.2房地产项目建设单位 1.3房地产项目位置（四周范围） 1.4房地产项目周边目前现状 1.5房地产项目性质及主要特点 1.6房地产项目地块面积及边界长 1.7研究工作依据 1.8研究工作概况 2.可行性研究结论 2.1市场分析预测 2.2项目地块分析 2.3项目规划方案 2.4项目工程进度 2.5投资估算及资金筹措 2.6项目财务与经济评价 2.7项目综合评价结论
3.主要技术经济指标表 4.项目存在问题与建议 第二部分房地产项目背景 1.房地产项目提出背景 1.1项目所在区域商业发展情况 1.2所在区域政策、经济及产业环境1.3项目发起人及发起缘由 2.房地产项目发展概况 2.1已进行的调查研究项目及成果2.2项目地块初勘及初测工作情况2.3项目建议书编制、提出及审批过程 3.房地产项目投资的必要性 第三部分房地产市场研究
1.市场供给 1.1所在区域内商业用房现有供给量及结构情况调查1.2所在区域内商业用房未来供给量及结构情况调查1.3其他替代性产品供给量情况调查研究 2.市场需求 2.1所在区域内商业用房的租用情况调查 2.2所在区域内在售商业用房销售情况调查 2.3其他替代性产品租售情况调查 3.市场价格 3.1所在区域内商业用房销售价格情况调查 3.2所在区域内商业用房租赁价格情况调查 4.市场预测 4.1未来该区域内商业用房需求预测 4.2销售及租赁价格预测 5.市场推销 5.1推销方式及措施 5.2产品推销费用预测
2015年注册会计师资格考试内部资料 会计 第七章 投资性房地产 知识点：采用公允价值模式进行后续计量 ● 详细描述： 1.企业存在确凿证据表明其投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得 的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量； 2.获取租金收入； 3.计算应交营业税（计入营业税金及附加）； 4.不计提折旧或摊销，应当以资产负债表日的公允价值计量。 （一般情况）企业选择公允价值模式，就应当对其所有投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，不得对一部分投资性房地产采用成本模式进行后续计量，对另一部分投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。 （特殊情况） ①在极少数情况下，采用公允价值对投资性房地产进行后续计量的企业 ，有证据表明，当企业首次取得某项非在建投资性房地产（或某项现有房地产在改变用途后首次成为投资性房地产）时，该投资性房地产公允价值不能持续可靠取得的，应当对该投资性房地产采用成本模式计量直至处置，并假设无残值。采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量的企业，对于在建投资性房地产（包括企业首次取得的在建投资性房地产），如果其公允价值无法可靠确定但预期该房地产完工后的公允价值能够持续可靠取得的，应当以成本计量该在建投资性房地产，其公允价值能够可靠计量时或其完工后（两者孰早），再以公允价值计量。 ②但是，采用成本模式对投资性房地产进行后续计量的企业，即使有证 据表明，企业首次取得某项投资性房地产时，该投资性房地产公允价值能够持续可靠取得，该企业仍应对该项投资性房地产采用成本模式进行后续计量。 采用公允价值模式计量的投资性房地产，应当同时满足下列条件： （1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。
第六单元长期投资及其他资产评估测验题参考答案 一、单项选择题 1．股票的未来收益的现值是（B）。 A．账面价值 B．内在价值 C．票面价值 D．清算价值 2．在股市发育不全、交易不规范的情况下，作为长期投资中的股票投资的评估值应以（C）为基本依据。 A．市场价格 B．发行价格 C．内在价值 D．票面价格 3．作为评估对象的递延资产的确认标准是（C）。 A．是否已摊销 B．摊销方式 C．能否带来预期收益 D．能否变现 4．被评估债券为1992年发行，面值100元，年利率10%，3年期。1994年评估时，债券市场上同种同期债券交易价，面值100元的交易价为110元，该债券的评估值应为（D）。 A．120元 B．118元 C．98元 D．110元 5．被评估债券为非上市企业债券，3年期，年利率为17%，按年付息到期还本，面值100元，共1000张。评估时债券购入已满一年，第一年利息已经收账，当时一年期国库券利率为10%，一年期银行储蓄利率为9.6%，该被评估企业债券的评估值最接近于（A）。 A．112 159元 B．117 000元 C．134 000元 D．115 470元 6．被评估债券为4年期一次性还本付息债券10000元，年利率18%，不计复利，评估时债券的购入时间已满3年，当时的国库券利率为10%，评估人员通过对债券发行企业了解认为应该考虑2%的风险报酬率，试问该被评估债券的评估值最有可能是（D）。 A．15 400元 B．17 200元 C．11 800元 D．15 358元 7．被评估企业以机器设备向B企业直接投资，投资额占B企业资本总额的20％。双方协议联营10年，联营期满，B企业将按机器设备折余价值20万元返还投资方。评估时双方联营已有5年，前5年B企业的税后利润保持在50万元水平，投资企业按其在B企业的投资份额分享利润，评估人员认定B企业未来5年的收益水平不会有较大的变化，折现率设定为12％，投资企业的直接投资的评估值最有可能是（B）。A．500 000元 B．473 960元 C．700 000元 D．483 960元
一、项目总论 （一）项目背景 项目用地：汀棠公园以东地块 项目开发背景：芜湖市国土资源局公布了鸠江区汀棠公园以东地块的国有建设用地使用权拍卖出让公告，该地块不管位置依旧配套来讲差不多上区域的“掌上明珠”。 （二）承担可行性研究的单位 *****投资顾问有限公司 （三）研究工作依据 依照芜湖海创置业责任有限公司托付，依照托付书和上述文件以及相应的法律、法规编写本项目可行性研究报告。 二、项目投资环境和市场研究 （一）市场宏观背景 1.全国投资环境 2018年1-3月份，全国房地产开发投资21291亿元，同比
名义增长10.4%，增速比1-2月份提高0.5个百分点。其中，住宅投资14705亿元，增长13.3%，增速提高1个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为69.1%. 全国房地产开发投资增速 2018年1-3月份全国房地产开发和销售情况指标绝对量同比增长（%）房地产开发投资（亿元）21291 10.4 其中：住宅14705 13.3 办公楼1193 -0.1 商业营业用房2743 -6.5 房屋施工面积（万平方米）646556 1.5
2018年1-3月份东中西部和东北地区房地产开发投资情况
2018年1-3月份东中西部和东北地区房地产销售情况 2018年1-3月份，东部地区房地产开发投资12277亿元，同比增长11.8%，增速比1-2月份提高0.2个百分点；中部地区投资4443亿元，增长15.0%，增速提高1.6个百分点；西部地区投资4122亿元，增长2.9%，增速回落0.8个百分点；东北地区投资449亿元，增长1.3%，1-2月份为下降15.3%。 2018年1-3月份，房地产开发企业房屋施工面积646556万平方米，同比增长1.5%，增速与1-2月份持平。其中，住宅施工面积441540万平方米，增长1.9%。房屋新开工面积34615万平方米，增长9.7%，增速提高6.8个百分点。其中，住宅新
《企业会计准则讲解与实务操作指南》 王世定赵治纲编著 《投资性房地产》准则讲解与实务操作 一、《投资性房地产》准则及有关内容的理解 （一）投资性房地产的概念 投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。 （二）投资性房地产的范围 （1）已出租的土地使用权； （2）持有并准备增值后转让的土地使用权； （3）已出租的建筑物。 以下不属于投资性房地产： （1）自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。 （2）作为存货的房地产。 【注释】 1、已出租的土地使用权和已出租的建筑物，是指以经营租赁方式出租的土地使用权和建筑物。其中，用于出租的土地使用权是指企业通过出让或转让方式取得的土地使用权；用于出租的建筑物是指企业拥有产权的建筑物。 2、持有并准备增值后转让的土地使用权，是指企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用权。 3、某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。 4、企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，如企业将办公楼出租并向承租人提供保安、维修等辅助服务，应当将该建筑物确认为投资性房地产。 企业拥有并自行经营的旅馆饭店，其经营目的主要是通过提供客房服务赚取服务收入，该旅馆饭店不确认为投资性房地产。 （三）投资性房地产的确认和初始计量 1、投资性房地产同时满足下列条件的，才能予以确认： （1）与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业； （2）该投资性房地产的成本能够可靠地计量。 2、投资性房地产应当按照成本进行初始计量。 （1）外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。
投资性房地产公允价值资产评估
投资性房地产公允价值资产评估 四、价值类型及其定义 根据《以财务报告为目的的资产评估指南（试行）》（中评协[2007]169 号）第二十四条规定：在符合会计准则计量属性规定的条件时，会计准则下的公允价值一般等同于资产评估准则下的市场价值。根据评估目的实现的要求，结合评估对象自身的功能、使用方式和利用状态等条件的制约，本次评估价值类型选用市场价值。 市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫压制的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。 本报告所称“评估价值”,是指所约定的评估范围与对象在本报告约定的价值类型、评估假设和前提条件下,按照本报告所述程序和方法, 仅为本报告约定评估目的服务而提出的评估意见。需要说明的是,同一资产在不同市场的价值可能存在差异，本次评估基于国内可观察或分析的市场条件和市场环境状况。
五、评估基准日 （一）本项目评估基准日为 2013 年 12 月 31 日。 （二）按照评估基准日尽可能与资产评估应对的经济行为实现日接近的原则，由委托方确定评估基准日。 （三）本次资产评估的工作中，评估范围的界定、评估参数的选取、评估价值的确定等，均以评估基准日企业内部的财务报表、外部经济环境以及市场情况确定。本报告书中一切取价标准均为评估基准日有效的价格标准。 六、评估依据 本次评估的依据主要包括资产评估经济行为、法律法规、评估准则、权属、取价及其他等依据，具体如下： （一）经济行为依据 1、资产评估机构与委托方签订的《资产评估业务约定书》。 （二）法律法规依据 1、中华人民共和国主席令第 42 号《中华人民共和国公司法》（2005 年 10月 27 日）； 2、国务院 91 号令《国有资产评估管理办法》
房地产开发项目可行性研究(一) (一)单项选择题 1. 小区内停车场建设费属于。 A.公共配套设施建设费 B.建筑安装工程费 C.基础设施建设费 D.物业管理维修资金 答案：A 2. 房地产开发项目方案之间没有关系。 A.互斥关系 B.独立关系 C.相关关系 D.包含关系 答案：D 3. 对投资项目或投资方向提出建议，是阶段的主要任务。 A.投资机会研究 B.初步可行性研究 C.详细可行性研究 D.项目的评估和决策 答案：A 4. 对市场需求与供应情况、建筑材料供应状况、项目所在地区的社会经济情况、项目地址及其周围环境、项目规划设计方案、项目进度、项目销售收入与投资估
算、项目财务分析等进行的预可行性研究，属于阶段。 A.投资机会研究 B.初步可行性研究 C.详细可行性研究 D.项目的评估和决策 答案：B 5. 投资机会研究中的主要内容有地区情况、经济政策、劳动力状况、等。 A.规划涉及方案 B.资源条件 C.投资估算 D.效益最大化 答案：B 6. 在房地产投资项目可行性研究中，下列不属于资源调查的主要内容。 A.建设地点 B.项目用地 C.交通运输条件 D.竞争能力 答案：D 7. 在房地产开发项目投资估算中，土地费用不包括。 A.出让地价款 B.前期工程费 C.土地转让费 D.土地租用费
8. 以每间客房的综合投资乘以客房数估算一座酒店的总投资，这种估算的方法称为。 A.单元估算法 B.单位指标估算法 C.工程量近似匡算法 D.概算指标估算法 答案：A 9. 将短期借款视为现金流入的基本报表是。 A.项目投资现金流量表 B.资本金现金流量表 C.借款还本付息估算表 D.投资计划与资金筹措表 答案：B 10. 在实际操作过程中，通常按照开发项目是否分期与开发经营方式，有时还会考虑物业类型的匹配结构，构造个基本评价方案。 A.1～2 B.1～3 C.2～3 D.2～4 答案：D 11. 下列房地产投资项目经济评价基础参数中，属于评价标准类指标的是
第四章投资性房地产 一、单项选择题 1、关于成本模式计量的投资性房地产，下列说法正确的是（）。 A、租金收入通过“其他业务收入”等科目核算 B、折旧或摊销金额应记入“管理费用”等科目 C、期末的公允价值变动应确认为公允价值变动损益 D、一旦确定采用成本模式，则不能再转换为公允价值模式进行后续计量 2、下列各项中，不影响企业当期损益的是（）。 A、采用成本模式计量的投资性房地产，期末可收回金额低于账面价值 B、自用房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，转换日房地产的公允价值小于账面价值 C、采用公允价值模式计量的投资性房地产，期末公允价值低于账面价值 D、自用房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，转换日房地产的公允价值大于账面价值 3、A公司于2012年1月30日将采用公允价值模式计量的投资性房地产转为自用办公楼。该房地产在2011年年末的公允价值为2 000万元，转换日的公允价值为2 070万元，预计尚可使用年限为15年。转换后采用年限平均法计提折旧，预计净残值为零，不考虑其他因素，则A公司在2012年对该项房地产应计提的折旧额为（）万元。 A、126 B、126.5 C、125 D、124.5 4、2010年12月31日，甲公司外购一幢建筑物，支付价款2 000万元。预计使用年限为20年，预计净残值为零。甲公司于购入当日将其以经营租赁方式对外出租，年租金为200万元，每年年末收取租金，第1期租金于2011年末收取。2011年12月31日，该建筑物的公允价值为2 150万元。2011年甲公司为该幢建筑物发生日常维护支出10万元。甲公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。不考虑所得税等其他因素，则该项房地产对甲公司2011年度损益的影响金额为（）万元。 A、340 B、350 C、240 D、90 5、投资性房地产由成本模式计量转为公允价值模式计量时，不考虑所得税影响，则转换时公允价值与原账面价值的差额应计入（）。 A、资本公积 B、公允价值变动损益 C、留存收益 D、投资收益 6、A公司对投资性房地产采用成本模式进行后续计量。A公司的投资性房地产为一栋已出租的写字楼，2010年1月1日，由于该写字楼所在的房地产交易市场比较成熟，A公司决定对投资性房地产
Accounting Standard for Business Enterprises No.3—Investment Property Chapter 1 General Provisions Article 1 This standard is formulated in accordance with the “Accounting standard for Business Enterprises—Basic Standard”for the purpose of prescribing the recognition and measurement of investment property and the disclosure of related information. Article 2 Investment property is property held to earn rentals or for capital appreciation or both. Article 3 The following items of investment property are dealt with by this standard: (a)a land use right that is leased out. (b)a land use right held for transfer upon capital appreciation. (c)a building that is leased out. Article 4 The following items are not investment property: (a)owner-occupied property, i.e.property held for use in the production or supply of goods or services or for administrative purposes. (b)property held as inventories. Article 5 the following items are dealt with under other appropriate Accounting Standards: (a)property constructed on behalf of others, which are dealt with under “Accounting standard for Business Enterprises No.15—Construction Contracts”. (b)rental income from, and sale and lease back of, investment property, which are dealt with under “Accounting standard for Business Enterprises No.21—Leases”. Chapter 2 Recognition and Initial Measurement Article 6 Investment property shall be recognized as asset when, and only when both of the following conditions are satisfied: (a)it is probable that the future economic benefits that are associated with the investment property will flow to the enterprise; (b)the cost of the investment property can be measured reliably. Article 7 An investment property shall be measured initially at its cost. (a)the cost of a purchased investment property comprises its purchase prise, related taxes and fee, and other directly attributable expenditures. (b)the cost of a self-constructed investment property is its cost at the date when the construction or development is complete.
投资性房地产公允价值评估研究 随着投资性房地产公允价值会计计量的实施，以财务报告为目的的房地产评估将成为一个新兴评估业务品种。文章在参照国家对会计报表审计的相关管理，结合企业会计准则和相关评估规范，对投资性房地产公允价值评估中涉及的委托权、独立性、价值定义、估价对象范围等相关因素进行了初步探讨。不多说下面请看下面的内容吧： 一、关于委托主体 房地产评估委托权问题在评估界研究不多，因为传统房地产评估主要为房地产交易服务，而交易一般仅涉及交易双方，牵涉的利益相关方较少，评估委托权上容易达成一致。但是，基于财务报告目的的评估，涉及的相关利益方多，利益诉求各不相同，因此，委托评估制度设计是否科学合理，对于评估报告质量，乃至资本市场的稳定均有重要影响。 对于投资性房地产公允价值评估，委托权制度设计的基本原则，是平衡各方利益，让既是评估客体又是评估结果的利益最相关方与委托权的行使适当隔离，评估委托交由评估结果对其利益影响相对较小、地位比较超脱者行使，即由独立董事行使评估委托权。 二、关于评估独立性 独立、客观、公正是评估机构执行评估业务的基本要求，独立性是中介鉴证机构的生命线，丧失独立性即丧失公信力。从独立性要求出发，不仅会计师事务所、评估师事务所与企业之间要保持独立，而且会计师事务所、评估师事务所之间也应该保持各自独立。目前兼营房地产评估业务的会计师事务所或实质上归于同一主体控制或双方的关系足以影响其独立性的两家事务所，不得在接受审计委托的同时，又接受投资性房地产公允价值评估的委托。 注册会计师在审计过程中可以借助评估师的工作对企业提供的投资性房地产公允价值计量是否合规、合理提供咨询意见，评估师的工作具有咨询性，属于注册会计师利用专家的工作，评估师提供咨询性意见，只对注册会计师负责，责任由注册会计师承担，笔者认为评估机构承担此类业务仅需评估机构和企业保持独立性即可，因为责任主体是审计机构。这和承担财务报告目的评估是截然不同性质的工作，后者是鉴证性评估。 三、关于价值定义 会计计量当中的公允价值是会计专业术语，有关评估规范当中没有公允价值的定义。各国会计准则对公允价值的定义表述不完全一致，我国会计准则对公允价值定义为“资产和负债按照在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额计量。”（《企业会计准则——基本准则》第四十二条） 《房地产估价规范》对公开市场价格的定义为在公开市场上最可能形成的价格。所谓公
投资性房地产（大前提：企业自己的资产） （一）投资性房地产概述 投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。 房建筑物固定资产 地土地使用权无形资产 1.投资性房地产的范围 （1）已出租的土地使用权：用于出租的土地使用权是指企业通过出让或转让方式取得，并以经营租赁方式出租的土地使用权。（赚取租金）（2）持有并准备增值后转让的土地使用权：企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。（资本增值） 【注意】按照我国有关规定认定的闲置土地（2年），不属于投资性房地产。 （3）已出租的建筑物：企业拥有产权的、以经营租赁方式出租 的建筑物，包括自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物。 （赚取租金） 【注意】出租的建筑物应是企业拥有产权的建筑物，即企业的资产。 投资性房地产（大前提：企业自己的资产） 【注意】 第一，企业以经营方式租入建筑物或土地使用权再转租给其他单位或个人的，不属于投资性房地产，也不能确认为企业的资产。 第二，已出租的投资性房地产租赁期届满，因暂时空置但继续用于出租的，仍作为投资性房地产核算。（目的不变） 第三，企业持有以备经营出租的空置建筑物，如果董事会或类似机构作出书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签订租赁协议，也应作为投资性房地产核算。（目的不变） 不属于投资性房地产的范围 （1）自用房地产：为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。如企业的厂房、办公楼和经营用土地等。 （2）作为存货的房地产：房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。 (3)企业以经营方式租入建筑物或土地使用权再转租给其他单位或个人的，不属于投资性房地产，也不能确认为企业的资产
房地产投资项目可行性研究报告 篇一：房地产投资项目可行性研究报告 房地产投资项目可行性研究报告 核心提示：房地产投资项目投资环境分析，房地产投资项目背景和发展概况，房地产投资项目建设的必要性，房地产投资行业竞争格局分析，房地产投资行业财务指标分析参考，房地产投资行业市场分析与建设规模，房地产投资项目建设条件与选址方案，房地产投资项目不确定性及风险分析，房地产投资行业发展趋势分析 提供国家发改委甲级资质 专业编写： 房地产投资项目建议书 房地产投资项目申请报告 房地产投资项目环评报告 房地产投资项目商业计划书 房地产投资项目资金申请报告 房地产投资项目节能评估报告 房地产投资项目规划设计咨询 房地产投资项目可行性研究报告 【主要用途】发改委立项，政府批地，融资，贷款，申请国家补助资金等
【关键词】房地产投资项目可行性研究报告、申请报告 【交付方式】特快专递、E-mail 【交付时间】2-3个工作日 【报告格式】Word格式；PDF格式 【报告价格】此报告为委托项目报告，具体价格根据具体的要求协商，欢迎进入 公司网站，了解详情，工程师（高建先生）会给您满意的答复。 【报告说明】 本报告是针对行业投资可行性研究咨询服务的专项研究报告，此报告为个 性化定制服务报告，我们将根据不同类型及不同行业的项目提出的具体要求，修订报告目录，并在此目录的基础上重新完善行业数据及分析内容，为企业项目立项、上马、融资提供全程指引服务。 可行性研究报告是在制定某一建设或科研项目之前，对该项目实施的可能 性、有效性、技术方案及技术政策进行具体、深入、细致的技术论证和经济评价，以求确定一个在技术上合理、经济上合算的最优方案和最佳时机而写的书面报
企业会计准则讲解——投资性房地产 第一节 投资性房地产概述 一、投资性房地产及其特征 投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。 在我国，持有并准备增值后转让的土地使用权这种情况较少 二、投资性房地产的范围 包括：1、已出租的土地使用权 2、持有并准备增值后转让的土地使用权。 3、已出租的建筑物（出租方提供的相关辅助服务不重大的）。 三、不属于投资性房地产的项目 自用的房地产 作为存货的房地产 一项房地产，部分用于赚取租金或资本增值，部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，用于赚取租金或资本增值的部分，如果能够分别计量和出售的，可以确认为投资性房地产，否则确认为固定资产或无形资产。
以经营租赁租入再出租的建筑物不属于投资性房地产。 第二节 投资性房地产的会计处理 一、采用成本模式计量的投资性房地产 将某个项目确认为投资性房地产，首先应当符合投资性房地产的概念。 投资性房地应当按照成本进行初始计量。 成本模式的会计处理比照“固定资产”和“无形资产”的会计处理。 主要涉及会计科目为：投资性房地产、投资性房地产累计折旧、投资性房地产减值准备。 （一）外购或自行建造的投资性房地产 企业外购的房地产，应当按照取得时的实际成本进行初始计量。 外购的投资性房地产的成本，包括：购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。 自行建造房地产，其成本由建造该项固定资产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成。 自行建造的成本，包括：土地开发费、建安成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费
用等，但建造程中发生的非正常损失直接计入当期损益（营业外支出）。 只有在购入房地产的同时开始对外出租或用于资本增值，才可以称之为外购的投资性房地产。 企业购入的房地产，购入之后再改为出租或用于资本增值，应先确认为固定资产或无形资产，自租赁开始日或用于资本增值之日起，再从固定资产或无形资产转换为投资性房地产。 （二）非投资性房地产转换为投资性房地产 作为存货的房地产转换为投资性房地产， 自用房地产转换为投资性房地产 企业必须有确凿的证据表明房地产的用途发生的改变。一是由董事会权力机构的正式的书面协议，二是在实际状态发了生改变（自用状态改变为出租状态）。 （三）投资性房地产的后续计量 按照“固定资产”和“无形资产”核算方法计提折旧或摊销。折旧额或摊销额借记“其他业务成本”贷记计“投资性房地产累计折旧”或“投资性房地产累计摊销”。 租金收入贷记“其他业务收入”。 计提减值借记“资产减值损失”，贷记“投资性房地产减值准备”。
投资性房地产公允价值计量账务处理例题讲解 一、公允价值模式计量投资性房地产账务处理 企业作为存货的房地产转换为投资性房地产的，应按其在转换日的公允价值借记“投资性房地产(成本)”，贷记“开发产品”等科目，按其差额贷记“资本公积——其他资本公积”或借记“公允价值变动损益”，已计提跌价准备的，同时结转跌价准备。资产负债表日，投资性房地产的公允价值高于其账面余额的差额，借记“投资性房地产(公允价值变动)”，贷记“公允价值变动损益”；公允价值低于其账面余额的差额做相反分录。处置投资性房地产时，应按实际收到的金额借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”，按该项投资性房地产的账面余额借记“其他业务成本”，贷记“投资性房地产(成本)”，贷或借记“投资性房地产(公允价值变动)”；同时按该项投资性房地产的公允价值变动借或贷记“公允价值变动损益”，贷或借记“其他业务收入”。 [例1]A企业是从事房地产开发的企业，2007年3月10日与B企业签订了租赁协议，将其开发的一栋写字楼整体出租给B企业使用，租赁期开始日为2007年4月15日。2007年4月15日，该写字楼的账面余额450万元，其公允价值为410万元，2007年12月31日，该写字楼公允价值为430万元，未计提存货跌价准备。2008年4月租赁期满，A企业收回该写字楼并于2008年6月出售，出售款已收讫。A企业的账务处理如下： (1)2007年4月15日 借：投资性房地产——XX写字楼(成本) 4100000 公允价值变动损益400000 贷：开发产品4500000 (2)2007年12月31日 借：投资性房地产——××写字楼(公允价值变动)200000 贷：公允价值变动损益200000 (3)2008年6月出售时 借：银行存款4600000 贷：其他业务收入4600000
企业会计准则第3号──投资性房地产 一．本章导读 第一节概述 投资性房地产是指以赚取租金或资本增值为目的而持有的房地产。《国际会计准则第40号——投资性房地产》将房地产的范围定义为房屋和土地，而在中国，土地所有权归国家或集体所有，企业只能取得土地使用权。因此，本准则中的房地产实际上指的是“土地使用权”和建筑物。 投资性房地产和自用房地产在实物形态上完全相同，例如都表现为土地使用权、建筑物或构建物等，但在产生现金流量的方式上具有各自的特点和显著的差异。房地产投资是为了赚取租金或资本增值，或两者兼有。因此，投资性房地产产生的现金流量在很大程度上独立于企业持有的其它资产，而自用房地产必须与其他资产如生产设备、原材料、人力资源等相结合才能产生现金流量。根据实质重于形式原则，两类房地产应区分进行会计处理，投资性房地产适用本准则，而自用房地产适用固定资产或无形资产准则。 我国以往的会计制度和会计准则并没有要求企业区分对待持有的投资性房地产和自用房地产。然而在实务中许多企业持有投资性房地产。由于两类房地产为企业带来现金流量的方式有较大差异，将投资性房地产和企业自用房地产都纳入固定资产或无形资产核算，不利于反映企业房地产的构成情况及各类房地产对企业经营业绩的贡献。新的会计准则大量借鉴了国际会计准则40号《投资性房地产》的规定，要求企业将投资性房地产作为区别于固定资产和无形资产的一项资产单独进行反映。这无疑有利于提高会计信息的相关性，从而更好的为会计信息使用者做出决策提供依据。 该准则与准则发布前实务和制度规定比较，主要的差异有： 1.在资产负债表上的列示 新准则规定，企业应单独以“投资性房地产”列示在资产负债表上。而在现行实务或制度中，一般作为固定资产或无形资产进行核算。 2.后续计量模式 新准则规定，可采用成本模式或公允价值模式。选用成本模式时，需要计提折旧、进行摊销及计提减值，减值一经计提，不得转回；选用公允价值计价时，以期末公允价值为基础调整其账面价值，两者差额计入当期损益。不再计提折旧或进行摊销。 现行实务和制度规定，以历史成本模式进行核算，分别按照原《固定资产》或《无形资产》的规定进行处理。 3.计量模式变更 新准则规定，对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。从成本模式转为公允价值模式，视为会计政策变更。已采用公允价值模式计量投资性房地产的，不得再转为成本模式。 会计制度中无此规定。
新会计准则第３号──投资性房地产 【字体：大中小】【打印】 一、概述 投资性房地产是指以赚取租金或资本增值为目的而持有的房地产。《国际会计准则第40号——投资性房地产》将房地产的范围定义为房屋和土地，而在中国，土地所有权归国家或集体所有，企业只能取得土地使用权。因此，本准则中的房地产实际上指的是“土地使用权”和建筑物。 投资性房地产和自用房地产在实物形态上完全相同，例如都表现为土地使用权、建筑物或构建物等，但在产生现金流量的方式上具有各自的特点和显著的差异。房地产投资是为了赚取租金或资本增值，或两者兼有。因此，投资性房地产产生的现金流量在很大程度上独立于企业持有的其它资产，而自用房地产必须与其他资产如生产设备、原材料、人力资源等相结合才能产生现金流量。根据实质重于形式原则，两类房地产应区分进行会计处理，投资性房地产适用本准则，而自用房地产适用固定资产或无形资产准则。 我国以往的会计制度和会计准则并没有要求企业区分对待持有的投资性房地产和自用房地产。然而在实务中许多企业持有投资性房地产。由于两类房地产为企业带来现金流量的方式有较大差异，将投资性房地产和企业自用房地产都纳入固定资产或无形资产核算，不利于反映企业房地产的构成情况及各类房地产对企业经营业绩的贡献。新的会计准则大量借鉴了国际会计准则40号《投资性房地产》的规定，要求企业将投资性房地产作为区别于固定资产和无形资产的一项资产单独进行反映。这无疑有利于提高会计信息的相关性，从而更好的为会计信息使用者做出决策提供依据。 该准则与准则发布前实务和制度规定比较，主要的差异有： 1.在资产负债表上的列示 新准则规定，企业应单独以“投资性房地产”列示在资产负债表上。而在现行实务或制度中，一般作为固定资产或无形资产进行核算。 2.后续计量模式 新准则规定，可采用成本模式或公允价值模式。选用成本模式时，需要计提折旧、进行摊销及计提减值，减值一经计提，不得转回；选用公允价值计价时，以期末公允价值为基础调整其账面价值，两者差额计入当期损益。不再计提折旧或进行摊销。 现行实务和制度规定，以历史成本模式进行核算，分别按照原《固定资产》或《无形资产》的规定进行处理。 3.计量模式变更 新准则规定，对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。从成本模式转为公允价值模式，视为会计政策变更。已采用公允价值模式计量投资性房地产的，不得再转为成本模式。
投资性房地产公允价值计量模式分析 关键词：公允价值投资性房地产计量属性相关性 一、公允价值计量模式的引入 (一)公允价值的含义及启示国际会计准则委员会(IASC)在IAS32和IAS39中将公允价值定义为在公平交易中，熟悉情况的自愿当事人，进行资产交换或负债清偿的金额。美国财务会计准则委员会(FASB)在SFAS N0．157中将公允价值定义为双方在当前的交易(而不是被迫清算或销售)中，自愿购买(或承担)或出售(或清偿)一项资产(或负债)的金额。英国会计准则委员会(ASB)将金融工具公允价值定义为在公平交易中，亦即在非强制性和非清算性销售中，熟悉情况的当事人自愿据以交易(该金融资产或金融负债)的金额。我国在新颁布的企业会计准则中，将公允价值定义为在公允价值计量下，资产和负债按照公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额计量。我国主要是借鉴国际会计准则委员会对公允价值的定义，将计量对象确定为资产与负债，交易主体确认为市场参与者，更加强调双方的交易是在自愿条件下进行的，价格是双方达成的，任何一方对达成的价格都没有异议。 (二)公允价值的特征分析公允价值是动态的计量，受时间、空间变化的影响较大。同一交易在不同的时间进行，交易双方达成的公允价值可能不同；同一交易由于交易地点的不同，交易双方达成的公允价值也不尽相同。公允价值的运用使得会计信息能够更加及时、全面地反映交易双方所处的经济环境及其变化状况。公允价值有利于会计信息的相关性和可靠性达到完美统一。相关性和可靠性往往是此消彼长的，很难达到统一。与历史信息相比，公允价值是面向现在和未来的，有利于利益相关者做出预测和决策，很大程度上提高了会计信息的相关性；与此同时，根据国际会计界的最新研究表明，随着估价和现值技术的发展，公允价值将能够在各种复杂的经济环境中(存在活跃市场或非理想环境下)取得客观可靠的市场价格或现值，从而能够更好地体现会计信息的最高原则“真实与公允”。公允价值体现交易的公平性。从国内外对公允价值的阐述中可以看出，公平性是公允价值的核心属性。要保证，获得的公允价值具有公平性，必须使交易双方在交易过程中满足四个条件：一是双方的交易是公平交易，而非不平等交易；二是交易-双方相互熟悉彼此的情况，信息较为完备；三是交易双方自愿让渡资产或清偿债务，而不是强
投资性房地产的两种后 续计量模式 Document serial number【KKGB-LBS98YT-BS8CB-BSUT-BST108】
一、投资性房地产的定义 （一）、投资性房地产的概念 《企业会计准则第3号——投资性房地产》中的规定：投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。 （二）、投资性房地产的特征 1、投资性房地产是一种经营性活动 投资性房地产的主要形式是出租建筑物、出租土地使用权，这实质上属于一种让渡资产使用权行为。房地产租金就是让渡资产使用权取得的使用费收入，是企业为完成其经营目标所从事的经营性活动以及与之相关的其他活动形成的经济利益总流入。 2、投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产 （三）、投资性房地产的范围 1、已出租的土地使用权 已出租的土地使用权是指企业通过出让或者转让方式取得并以经营租赁方式出租的土地使用权。企业计划用于出租但尚未出租的土地使用权，不属于此类。对于以经营租赁方式租入土地使用权再转租给其他单位的，不能确认为投资性房地产。 2、持有并准备增值后转让的土地使用权 持有并准备增值后转让的土地使用权是指企业通过出让或者转让方式取得并准备增值后转让的土地使用权
3、已出租的建筑物 已出租的建筑物是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的房屋建租物，包括自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物。 二、什么是公允价值模式和成本模式 （一）、成本模式 投资性房地产成本模式下后续计量,对于已出租的建筑物,参照《企业会计准则-固定资产》的有关规定进行后续计量；对于已出租或持有准备增值转让的土地使用权,其后续计量参照《企业会计准则-无形资产》有关规定。即对投资性房地产计提折旧（建筑物）或计提摊销（土地使用权）,如投资性房地产发生减值,还需计提减值准备,且计提的减值准备在以后期间不允许转回。即在成本模式下,投资性房地产有关后续计量的处理与前面固定资产或无形资产处理是相同的。 （二）、公允价值模式 投资性房地产公允模式下后续计量,在资产负债表日,企业应当以投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值,公允价值变动计入当期损益。即公允价值模式下企业不对投资性房地产计提折旧或进行摊销,也不计提减值准备。且在处置时还要将原公允价值变动和资本公积转入其他业务收入。 采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，应当同时满足以下两个条件： 1、投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。 所在地，通常指投资性房地产所在的城市。对于中大型城市，应当为投资性房地产地所在的城区。