房地产项目前期策划建议书前言：
目录：
第一章、公司简介
第二章、区域房地产市场分析
第一节、房地产市场概述
第二节、北京及其周边房地产市场发展现状
第三节、项目周边典型住宅项目概况
第四节、涿洲地区房地产发展优势及市场机会点
第三章、本项目市场定位与主题概念
第一节、项目概况
第二节、项目SWOT分析
第三节、市场定位
第四章、项目规划建议
第一节、区域房地产产品现状
第二节、本案分期发展策略建议
第三节、产品设计策略
第五章、营销策划及项目推广
第一节、营销运动中的三种“力”
第二节、本案包装策划
第三节、差异性策划思路
第四节、销售价格策略
第五节、推广思路及费用预算
第一章、略
第二章、房地产市场分析
第一节、房地产市场概述
中国房地产业经过20余年的发育、成长和完善，其间有高潮也有低谷，跌宕起伏，上演了无数出大起大落的人间悲喜剧。目前，中国房地产业正在经历一个“价值回归”、“利润回归”的过程，由初期的暴利向后期的相对稳定过渡，目前已接近社会平均利润水平，并将逐步进入微利行业。
中国房地产业的区域发展水平不均衡，自东向西，开发水平形成一个很大的落差，东部沿海城市受惠于改革开放的诸多优惠政策，经济发展较快，与国际上的交流频繁，资金和人口的“盆聚”明显，居民购买力较强，房地产开发水平较高，开发商在观念、思维、资金实力、开发规模、经营能力等方面都遥遥领先于内地城市，并逐步形成了较明显的专业化的分工。中西部地区在借鉴、模仿、学习沿海先进经验的同时，引入沿海的开发模式，引进优秀人才，进步很快，正在急起直追。
中国房地产业在今后五到十年内，还会有一个较平稳的发展时期，其主要利好因素有：
1、产业被明确确定为国家支柱产业，在政策上给予更多的优惠和扶持；
2、取消福利分房，代之以住房货币化；
3、征收利息税，促使居民作多元化的投资考虑，房地产成为居民置业投资的重点；
4、增加公务员薪酬作为主要的廉政措施之一，将提高整个社会的薪酬水平，从而有效提升居民的消费水平；
5、中国将加速城市化进程，以有效解决农村富余劳动力的问题，农村人口进城，将引发一次新的房地产开发高潮；
6、中国经济已坚定地走向市场经济，私有化日益明朗，这将导致中国经济持续长期走强，在此环境下，房地产也会相应发展；
7、一个强大的中产阶级群体正在崛起，其主导消费的趋势将日益明显；
8、中国将面临长期的通货膨胀压力，居民投资房地产，成为最稳妥的保值方式；
9、中国正式加入世贸组织，从而有效刺激中国经济发展，同时，大批外资机构涌入中国，加大对房地产市场的需求；
10、中国申奥成功，对中国经济数年的推动将勿庸置疑。
第二节、北京及其周边房地产市场发展现状
一、高档项目市场现状及分析
“新政”导致炒、购房者观望，观望导致成交量萎缩。另据调查显示：北京5、6月份高档楼盘成交量几乎为零,大部分高档楼盘的销售进入“停滞”期。
由于目前已经上市的高档楼盘，已经出现了卖不动的情况，除了提高性价比外，就是降价，规划建筑面积为70多万平方米的“阳光上东区”把小区分成10多个组团来建，以便给将来留下调整的空间,提高项目的竞争力。
有专家指出，目前北京乃至全国地产行业中高档楼盘销售不景气的原因主要有两个方面：
一方面，所有项目销售受到影响的共同原因是购房者的观望心理。政策不断出台，包括重要领导人的讲话，都表明目前房价过高，要采取措施改变这一现状。同时，部分政策还有一系列细则将要出台，包括银行会不会再次加息等，都存在很多不确定因素。一位业内人士指出，房产研究专家和开发商的言论都有截然相反的论调，并且谁也说服不了谁。“连他们都看不清楚，购房者又如何看得清楚呢？”购房者看不清楚未来房价的走向，所以他们最好的选择就是等待。
另一方面，从政策的实际影响来看，中高档房之所以受影响最大,是因为这类房子为投资重点，并且投资中高档住房的人大都已经拥有一套房产，一般采取按揭的方式再次购房，然后采取先出租再出售的方式赚取回报，也有的投资者购房后闲置一边，等升值
之后直接出售。而在今年不断出台的政策，无论是“提高首付比例”，还是“提高利率”的政策规定，对他们都有直接影响，并且关系到投资利润。再者，“购房不满两年再出售，按全部售房收入征收营业税”的规定也比较“狠”地打击了投资者。由于5%的营业税征收标准比较高，所以如果投资者的房产升值不多，反而可能导致投资“赚钱不成，反蚀一把米”；并且“两年之限”中的“购房”指取得房产证或契税完税的时间，而投资者一般都是购买期房，所以要想避开营业税，在取得产权证或交完契税之后两年时间再出售房子，至少就得在签订购房合同之后四五年再转手，但那时的房地产形势已经很难判断了。
除了具备投资特点的中高档项目销售受到影响以外，开发商原本就主打投资理念的项目销售也受到了极大影响。以前投资房产总是稳赚不赔，而现在情况不同了，投资者也更理性了，因为即使是投资，最终也得靠自住型客户来解决房子的最终去向。
二、普通住宅市场现状及分析
近期在国家宏观政策影响下，住宅投资客户明显减少，自住型客户却在逐步增加，大部分购房者耐心观望，持币待购。市场向买方市场转变，购房者最关心的就是哪个楼盘降价的幅度最大，是不是还会降。
北京市建委规定，只有符合“单套建筑面积在140(含)平方米以下”等三个标准的普通住房，才可享受优惠政策。从近期的楼市反馈看，面积已成为购房者挑选房产时首先考虑的要素，140平方米以下的户型项目更加好销。
据市建委等部门联合发布的北京市2005年1-5月房地产市场运行情况显示，1-5月全市预售的商品住宅中，以成交套数统计，商品住宅单套建筑面积在140平方米以下的比例近八成，其中80-140平方米的占58.4%，80平方米以下的占21.1%。
在北京，天通苑、国美第一城、珠江帝景选房现场，许多选房者都将140平方米以下的户型作为首选。
由于去年北京有大量项目被延期到今年下半年入市，保守估计数量将达到200多个。因此下半年楼市迎来放量拐点已是业内共识。四个计划今年在京开工、销售，以住宅为主的项目PEKINGHOUSE、复地天赋、复地元墅以及参股项目玉泉新城，总建筑面积达到140万平方米；富力地产集团放出消息，3个北京的项目将在六七月份集中开盘；北京鹏润房地产有限公司高层人士透露，除目前正在销售的“国美第一城”外，已有两个住宅项目进入实质操作阶段并将在近期公布。
新政的出台，将大量减少土地被人为囤积的现象，加快土地流通和项目建设速度，从而改善楼市整体的供给环境，促使房价向合理水平尽快回落。
从今年的情形来看，政府已下定决心要调控房价；开发商一边坚持房价会涨的言论，
一边悄悄调整策略；购房者则更多的在观望和等待。事实上，政策是要打击投机和投资，保护自住。如果真实的自住性需求坚挺，且项目定位能被自住型客户认可，无论政策怎么变化，度过了观望期以后，其销售当不成问题。
第三节、项目周边典型住宅项目概况
一、豪门庄园
由南海鱼村房地产开发公司开发的豪门庄园小区，占地20000平米，位于涿洲市中心街区，地理位置优越，一期开发“复式楼”28套、六层板楼四栋，“复式楼”已售出19套左右，板楼已入住。二期开发六层板楼三栋，面积从57平米到132平米不等，每户有必须购买的配套地下室，小区规模较小，容积率较高，绿化率较低，建筑外立面装饰设计呆板。
价位：一层1570元/平米、二层1370元/平米、三层1770元/平米、四层1480元/平米、五层1350元/平米、六层1050元/平米。
二、金兴花园
涿洲金利房地产开发有限公司在开发唐人花园小区后又推出金兴花园小区，小区建筑面积40000平米，共建8栋住宅楼，1栋商铺。面积从80平米到130平米不等。
价位：一层1420元/平米、二层1480元/平米、三层1610元/平米、四层1430元/平米、五层1290元/平米、六层988元/平米。
三、燕赵花园
燕赵花园是北京燕京实业集团公司与河北燕赵房地产有限公司合资开发的花园式住宅小区，占地107亩，建筑面积10余万平米，面积从88平米到275平米不等，有跃层、错层等多种户型，容积率为1.4，绿化率接近50%。
价位：一层2068元/平米（赠送70平米左右的花园）、二层1668元/平米、三层1718元/平米、四层1588元/平米、五层1548元/平米、六层1118元/平米和1220元/平米（赠送10余平米的露台）。错层已全部售出，跃层仅有一套213.2平米的。
四、中央公馆
辛源房地产开发的中央公馆项目是涿洲地区首家板式小高层住宅项目，小区占地2.8万平米，小区规划、景观设计在涿洲众房地产项目中处于领先地位，小区在建有4栋住宅楼2栋商用楼，起价2280元/平米、最高价2780元/平米、均价2480元/平米。一层赠送花园、地下室可以选择。
第四节、涿洲地区房地产发展优势及市场机会点
一、市场优势
在传统房地产开发机会逐渐减少，住宅消费开始向舒适性转移的情形下，大量的传统房地产开发资金必然要开辟新的领域。面对北京奥运的巨大消费市场，毗邻北京的河北涿洲市大打“京郊生态牌”，抢抓北京奥运良机，并想方设法吸引南资北上。
北京承办奥运会，将产生巨大的投资需求、消费需求、产业需求和产品服务需求，京津冀经济圈以其独特的优势成为南方产业资本向北方转移的首选地区。毗邻北京的涿洲有着“天下第一州”的美誉，凭借投资成本落差优势、区位交通优势、环境优势大力建设京郊生态卫星城，近年更是雄心勃勃欲打造成南资进京的“桥头堡”。
北京高辐射期的到来对一些京边地区的房地产市场产生较强的拉动作用，目前，京郊地产行情十分看好，售价正稳步上升。涿洲距离北京仅62公里，但目前的房产价格仅1000多元每平方米，约北京平均房价的1／6，上升空间巨大，加上近年大力发展旅游、文化、休闲产业，对房地产业产生了强大的拉动作用。
二、市场机会点
通过以上市场调研了解到：
1、目前涿洲市场优秀楼盘极少，区域市场缺少有规模、有档次的精品；
2、各项目中小面积户型较为畅销；
3、现有项目产品差异化不明显，户外环境设计普遍较为粗糙，营销包装水平低。
第三章、项目市场定位与主题概念
第一节、项目概况
本项目紧邻“京石”高速路，地处涿洲范阳东路开发区中心地段，是未来涿洲的发展重心，东侧是阳光大街，北侧是朝阳路，西侧是开发区政府规划用地，且开发区政府办公大楼与本项目同时动工，地段、环境、人文得天独厚。
第二节、项目SWOT分析
一、项目优势S
1、地理位置优越，紧邻“京石”高速路及涿洲市范阳路、阳光大街、朝阳路，交通便利；
2、区域市场成熟，涿洲房地产市场发展已初现规模；
3、项目占地面积大，可操作性强；
4、开发商实力雄厚，目标明确。
二、项目劣势W
1、城市配套
虽然本项目具有良好的交通配套环境资源，但是涿洲市经济发展同临近的北京等地比较相对滞后，因此本项目周边还处于“待开发”阶段，缺乏相应的城市配套设施，导致本项目缺乏居住氛围，外地客户对本地块缺乏“认同感”。
2、区位劣势
本项目位于市区最东部，周边尚未形成居住规模，距离购物场所较远，居民生活配套不完善，日常生活不便利。
3、临路噪音
本项目三面临街，临路的住宅楼座会存在一定的噪音影响，临路户型偏低的价位会拉低整体销售额。
三、机会O
1、区域市场缺少有规模、有档次的产品；
2、区域内多数项目规模较小或已经结案入住，现阶段项目市场竞争力较强；
3、随着开发区政府办公楼的落成，该区域将发展成为涿洲开发区的新中心。
四、风险T
1、“燕赵花园”、“中央公馆”等项目处于现在的中心街区，势必疯狂争夺客户资源。该地区项目竞争同质化严重，但“中央公馆”项目已认识到产品“差异性”的重要并开始模仿推广，本项目将有一定市场竞争的风险性。
2、项目处于平地阶段，对未来发展形式的不可预见性使本项目存在一定的风险。
第三节、市场定位
一、要点阐述
在已经认识和把握本案各项产品特点的基础上，全面确立本案在市场中的“定位”。“定位”的目的，就是要充分明确在市场中我们产品和其他产品的“差异”，鲜明地区别于竞争对手，让消费者能够清楚地识别和接受我们的产品。“定位”就是要给
那些购买我们产品而不选择其它产品的人们一个完美而充分的理由。
在今日地产市场，项目之间的差异性越来越小，同质性越来越高，使得市场争夺日益困难。
从战略上看，项目的竞争战略应立足于“攻心为上，攻城为下”，要脱颖而出，就要击中消费者的心，在其心中占据阵地，营销即沟通，占据消费者的心灵，是营销的终极战场。
从广义而言，定位的必要性和重要性体现在以下几个方面：
1. 定位能创造差异，赋予项目独特个性和特色；
2. 定位是最基本的营销战略要素，竞争将市场推向了定位时代，在营销理论中，市场细分、目标市场与定位都是企业营销战略的要素，被称为营销战略的STP。市场细分和目标市场选择是寻找靶子，而定位就是将“箭”射向靶子；
3. 定位是制定各种营销策略的前提和依据，各项营销策略(产品、价格、渠道、促销)直接影响到营销目标的实现，而这些策略的依据是否正确则是其是否有效的关键，只有以定位为制定各种策略的信息，才能使产品顺利击中目标市场，纲举目张，有定位信息，才能使产品顺利击中目标市场。纲举目张，有定位为前提依据，各项营销手段才能发挥最大效用；
4、定位形成竞争优势，在这个定位时代，关键的不是对一件产品本身做些什么，而是你在消费者心目中做些什么。单凭质量的上乘和价格低廉难以获得竞争优势，今天，成功品牌的竞争优势已主要来源于定位。
二、涿洲商品房市场调研分析
此次调查的商品房市场以本案周边的住宅项目和在涿洲市场影响较大的住宅项目为主，针对本案的项目定位及规划，围绕具备竞争性的项目展开。
据调查结果显示，目前涿洲市场多以六层住宅楼为主。这种布局已被大多数人所接受，推广起来也相对容易。目前调查的几个项目，其客户群体以本地人和北京人为主。小区的配套设施一般为毛坯房、厨卫简装，宽带、有线、电话线入户。
经过几天的对涿洲商品房市场细致全面的考察与研究，可以得到以下结论：
1、本案周边住宅小区较多，居住环境良好，有豪门庄园、金兴花园、中央公馆等，已形成一个大型的居住片区。有利于周边配套、市政设施的迅速发展和完善；
2、本案位于涿洲开发区，属于新城区，自然环境较好，而且规划前景看好；
3、本案及周边交通便捷，917路平均每5分钟一班。
4、本案在销售过程中还存在着一定的难度，由于周边楼盘仍有一部分房屋在售，并且是现房、小区环境已经做好，因此对本案仍旧构成一定的威胁；而且目前本案周边市政配套也稍有欠缺。
三、产品概念定位
1、本案将是涿洲市最具规模的住宅项目。
2、本案将是涿洲市低价位高品质的大型社区。
3、我公司介入后将为本案导入“人文建筑”的销售概念。
这一概念的核心是“环境”、“建筑”与“人”三者之间的关系，建立起以环境生态、建筑生态、人文生态为内核，以便利舒适为目的的开发模式。“人文建筑”的概念非常丰富，诠释的空间很大，而且比较新颖，市场差异性明显。同时强调高品质的“服务式”物业管理服务，提出“特色管理、品质服务”的口号，将人文生态的务虚变为务实，发挥我们自身已经完全具备的物业管理优势，不仅在人文生态上得到充分表现，而且通过服务进一步提高本案产品品质。“人文建筑”的概念，可以为本案的定位提供有力支持，同时也要补充一些时尚的要素，如丰富高档的“商业”配套等，全方位塑造高品质形象。
四、客户定位
通过调查与分析研究，本案目标客户有如下特征：
1、客户状况：本地有一定经济实力想改善居住环境的群体以及外地客户。
2、购买动机：本地客户以首次置业自用为主，改善居住条件；外地客户以投资、拆迁、退休后改善居住环境等为主；
3、地域分布：以涿洲市为主要中心，外围辐射北京等地。
4、经济状况：家庭固定收入水平在3000—7000元/月，可以承担1200—2500元/月
的房屋费用支出（包括月供、物业、水电、取暖费等）。
5、家庭结构：两口到五口之家，两居或三居户型为主。
五、市场定位
针对客户群的以上特点，在建筑风格、外部环境、配套设施等方面做出鲜明亮点，并通过煽动性的概念包装打开市场，例如增设北京电话号服务，聘请外资园林设计公司作为社区园林景观设计顾问，聘请一流物业公司做社区物管顾问等，投入费用不多，但却直接提升项目整体形象档次，满足客户人群的炫耀心理，在这些元素支撑下，提出“国际化精品社区”概念，使项目从一期开始就给客户一个高品质的概念，对于开发公司的形象以及后期开发都是有利的。
市场定位：后现代风格涿洲地区地标级引领市场趋势国际化精品社区另外，在社区布局、配套、园林、道路等多方面都要尽力营造恬静、舒适的生活氛围。
六、以满足目标客户为准则的项目自身定位：
鉴于对周边市场的分析和本案受地理位置及周边环境的影响，建议定位为以六层板楼为主，以少量十二层板式小高层为辅的中高档住宅小区。
首先，客户对六层板楼的认可度较高，而且宜采取一层送花园，顶层送露台的促销方式；
其次，周边项目就板式小高层而言，还是一个相对空白的市场（仅“中央公馆”在
建），存在一定有需求的潜在客户。
第四章、项目规划建议
从前面的市场调研分析，我们可以看到大多数项目产品品质、品位较低，因此该区域房地产开发拥有非常大的发挥空间，本案要达到“利益最大化”、“引领涿洲市场”的既定目标，就不能停留在区域市场现有产品形态和品质层面，因此，顺通智业对本项目开发建议如下：
第一节、区域房地产产品特点
一、规划设计：
部分小区规划不太合理，绿化面积普遍较少，建筑密度较大，景观设计较差或无景观。
二、建筑设计：
外立面设计较单一，且色彩搭配流于俗套，使项目整体缺乏品位，另外，区域市场现有产品户型设计较为单一。
三、智能化：
有些项目在对外宣传推广时也打了“智能化”这张牌，但此“智能化”绝非彼“智能化”，此“智能化”仅是楼宇对讲系统，可见该区域产品的品质普遍偏低。
四、区域产品发展趋势：
在本案所在区域，最具代表性的项目当数“中央公馆”，它的外立面设计、景观设计，小区规划在该区域处于领先地位，率先推出价位相对较高的板式小高层，小区内道路规划为“人车分流”。这说明该区域房地产市场向着高品质、高品位、高性价比、人性化、合理化的方向发展。
第二节、本案分期发展策略建议
一、分期发展计划
由于本项目占地面积较大，可按其特殊的构成由南向北分三期开发。依据：
1、分期开发可降低项目的风险性；
2、涿洲市的整体发展方向是：由西向东、由南向北，本项目的开发顺序正好可顺应政府发展的方向；
3，项目特殊的地块构成；
二、建筑类型选择
项目一期、二期开发主要以六层板楼为主，三期可考虑开发小高层，邻街位置可开发为商住两用的地上三层建筑。建筑群体关系上尽量采用围和式，提供开敞流动的空间感和通透的景观面。
第三节、产品设计策略
一、总体规划建议
1、建筑密度
目前项目区域市场的产品建筑密度越来越受到人们的关注，如果本项目建筑密度相对较大，势必为本项目的后期销售带来困难，因此，顺通智业建议本项目的楼间距应保持在30—38米。
2、户型种类和面积
户型设计标准：
1）实用性、安全性、灵活性、经济性和艺术性。
实用性是指住宅要实用、大小要适宜、功能要合理、要舒适温馨。安全性是指住宅具有防盗、防火、抗震和抗御自然灾害的能力，还要具有一定的私密性。住宅还要有一定的灵活性，以便根据生活要求灵活改变使用空间，满足不同对象的生活需要。住宅还要具有经济性即面积要紧凑实用、实用率要高，造价要低、以减轻购房者的投资。当然住宅也应该美观大方有一定的艺术性、有个性、有特色、有文化品味才能吸引购房者来购买。
2）生理分居和功能分室。
生理分居是指8岁以上子女应该和父母分室居住，15岁以上异性子女应分室居住，二代夫妻应分室居住，以满足生理上对居住的要求。功能分居是指不同的生活功能就有不同的活动空间，例如用餐要有餐厅，会客要有客厅、睡眠要有卧室、盥洗要有卫生间、烹饪要有厨房、存物要有贮藏室、工作要有书房、休息要有起居室、入口要有门厅、保
姆要有保姆房、想接近大自然要有阳台等等，一个好的户型应该为居民提供这些必要的使用空间以满足现代生活的需要。
3）面积恰当、尺度适宜、关系合理、公私分离、动静分区、清污分流。
每一个功能空间都应该具有合理的大小尺度和相互关系，它应该通过人体工程学、心理学、建筑学，用科学的方法来确定。例如卧室的主要功能是睡眠和休息，它必须要设置睡床、床头柜、衣橱、化妆台、电视柜、休息椅等家具，还要一定的活动空间，所以双人卧室的开间就不应小于3.6米，面积不应小于12平方米。同样理由，厨房的面积应该在5~8平方米，卫生间不能小于4平方米。客厅的开间不应小于3.9平方米，否则会影响您看电视的效果。除此以外各功能空间的相互关系对使用效果也有很大影响。例如厨房应靠近入口布置，避免买了菜肴穿过客厅很不方便；而卫生间则应接近卧室以方便晚间使用；厕所门不应直接开向客厅或餐厅，这样既不卫生又不雅观。阳台应该设置在客厅前面，不应该设在卧室前面，因为卧室是私密性空间，而阳台是开放性空间，晒衣时要穿过卧室影响了卧室的私密性。如果是跃层户型则主卧室应该设在上层以满足卧室的私秘性要求。为了节省投资将设备管线集中设置，因而厨房和卫生间应尽可能靠近，大户型中主卧室最好设置独立卫生间以提高户型的品味。总之，要尽可能做到公私分离，动静分区，清污分流，为客户创造一个舒适、安静、方便的生活环境，才是一个好户型。
4）朝向合理、日照充分、光线充足、通风良好、空气新鲜、温度适宜、安静舒适。
上述要求国家都有严格的规定，但一般的购房者不一定很清楚，而有些户型也没有
第一章房地产住宅市场分析 近两年，随着亚洲金融风暴影响的逐渐减弱、国家产业政策的倾斜、人们思想形态的转变及各种利好消息的出台等诸多因素作用，使得房地产市场呈现出建国以来最为活跃的一面。来自市房地局的消息称，仅2000年批租出让的地块就达700多幅，平均每天2块以上，创历史新高；另具本公司企划部不完全统计，2000年仅新开楼盘就达200余个，平均每40小时即出现一个新楼盘，大大超过了99年125个新盘上市的数量，再一次冲破历史记录。进入2001年后，春季新开盘的项目又有60余个，市场呈现出一派繁荣景象，同时又孕育着激烈竞争的端倪。 2000年地区用于房地产开发投资522.1亿元，比去年同期增长23.9%；商品房开复工面积4455万平方米，比去年同期增长17.7%；商品房竣工面积1365.6万平方米，比去年同期增长13%；商品房销售面积956.9万平方米，比去年同期增长75.8%；商品房销售额达470.7亿元，比去年同期增长53.1%；99年商品房销售给个人的面积占整体商品房销售面积的61%，而2000年商品房销售给个人的面积
占整体商品房销售面积就上涨到86%。以上数据充分表明：随着投资的加大、竞争的加剧、个人购房时代的到来，房地产市场竞争进入了白热化，商品经济最终的垄断化、价格战将不可避免。 竞争的加剧，使得市房地产市场每年都会发生很大的变化，我们从最近一年来热销项目及其购买者的关注热点来分析，热销的项目具有以下特点： ?一般都在10万平方米以上，且一次开工栋号多、面积大、同期施工、同期入住、大型楼盘分组团进行开发，避免了施工对先期入住业主的干扰。 ?随着市政条件的改善，大量楼盘开始远离市中心，到三、四环之间或以外地区，但交通及市政条件解决的较好。 ?楼盘呈现了低密度、高绿化率、配套设施齐全的趋势。 ?楼盘的证照齐全、公开销售、透明度高。 ?市区新项目户型面积小型化趋势较为明显。 ?新项目广告宣传工作提前，部认购期销售量明显增加，广告成本比例也不断加大，媒介推广呈现多元化趋势。 ?同一地区中新项目，入市品质越来越好、售价越来越低，在营销
成都里程xx卡松项目策划提案
接到贵公司关于双流华阳镇二江寺桥头68亩土地项目招标书以后，我司立即成立临时项目小组，针对项目进行市场调查，再利用公 司以往所收集与项目相关资料一并统计分析，在项目产品定位、消费者定位、规划建设和营销推广等方面进行提出建议后简单出据此报 告。由于时间仓促，报告如有不尽之处，还望指正。 前言 天府大道作为成都城市中枢——人民南路的南延线，有着特殊 的意义。它不仅仅是一条快速景观通道，还是连接我们项目和成都主城区的交通要道，而且是成都城市向南发展的通道。大道两侧已经成为成都大盘时代的先行者。
目前，天府大道两侧以及华阳的地块都已经被开发商抢占殆尽， 很多开发商占据的土地地块规模很大，开发周期也较长。麓山国际社区、蓝山美树、怡丰新城、远大·都市风景、世纪城、左岸花都、和 黄的“南地王”等楼盘项目的持续性开发、稳定供应，供需波动微小。 在这片区域，开发建筑形态以普通住宅和低密度住宅为主。 从整个现代城市发展历史来看，“郊居”成为城市化发展的历史必然。成都以其独具魅力的休闲生活城市特征，已然拉开“郊居时代”的序幕。随着成都市工业结构的调整，大批生产企业将在政府的政策推动下移址郊县（即卫星城），同时也带来居住与生活空间的转移。 以高速公路和城市主干道建设为主要代表的快速交通网络的构建，城区与城外（郊区）的时间与空间距离将无限缩小，城郊将逐步成为成 都市消费者的居住选择地，人们的居家观念将发生根本性的改变。 从成都市郊区的基础配套设施和地域特征来看，“郊居时代”使华阳和温江成为两个最受瞩目的区域，特别是华阳，随着政府南迁和周边囤积土地的陆续启动，再加之地铁1号线的破土动工，华阳与成都城区联系更加紧密，已经真正成为城区的一部分，号称：“城南副中心” 目录 第一部分成都房地产市场浅析 第二部分华阳房地产市场调查与分析
产品项目建议书范文3篇 产品项目建议书范文一： 关于打造xx品牌xx系列产品项目建议书 一、总论 承办单位：xxx旅游服务有限公司 拟建地点：xxx旅游区所辖漆树村 二、项目建设的必要性和条件 1、项目建设的必要性 xxx旅游区所辖乡镇属xx县贫困乡镇，人们生活条件较差，为 提高人民群众的整体生活水平，增加群众致富渠道，特建议设立此 项目，配套旅游业的发展。致富一方群众。 2、基本情况简介 xx村位于xxx旅游区西部xx乡境内，面积xx平方公里，人口 xx余人，距旅游区xx入口处仅1.5公里，距xx乡政府所在地xx 公里。全村有xx、xx、xx、xxx、xxx、xxx等多个景点作为依托， 是旅游区景点最多最丰富的村，有着丰富旅游 资源。xx村属xx县贫困乡镇极贫村之一，近年来，得到xx、县、乡扶贫部门的大力支持，全村人民生活水平得到很大提高，至2008 年起全村得到相关部门的大力支持和帮助，实施了养殖、种植、危 房改造、生态家园建设等多种项目，其中种植xxx1600多亩。2010 年底，全村人均收入已达到1800元∕年。 3、建设的条件 根据近年来旅游业的发展，各方对旅游的重视，xx特成立了包 括xx在内的xx个旅游风景区管理单位，而xxx旅游区正因此而进 入实质性的开发建设。旅游开发需一系列的地方特色作为产业支柱，
而xx则是xxx县独具特色的地方特色之一，加之xx村属xxx旅游 区土地、气候资源适宜xxx的生长。近年来xxx、县相关扶贫部门 已初步在xxx村投放了种草养殖、漆树种植、天麻种植等项目，只 是还未成型，还未具规模。随着xxxx的成立，旅游发展在我县乃至 地区、省的重视下，xx的开发势在必行，有这样的优异条件的支撑，xx村发展xxx旅游系列产品的路是顺应形势发展的，也是目前最为 合适的旅游扶贫产业之一。 三、项目建设规模和建设方案 1、现状 就目前xx村现状来看，xx种植还未形成规模，并且没有系统的 技术指导和完善的管理制度。xx村目前xx种植项目是与xx联合种植，由农户负责种植，xx公司收购，总规模为2000 亩，但实际上还远达不到2000亩，未形成大的规模。 2、建议建设规模 就目前xx村的现状来看，xx种植规模不够，并且由于管理和经 营不到位，xx种植项目还未真正落到实处，加之农户对种植xxx的 认识不够，导致收入不乐观。有时还出现赔本的现象，由于现在正 在实施的xx种植项目是属扶贫项目的一个内容，群众赔本了有财政 补填，所以农户对种植xx产生了一种偏见，种不好由财政和公司进 行补偿，从而没有在种植中下功夫，努力种好、管好。导致项目的 落实情况华而不实。建议旅游区开发后，由xx旅游服务公司统一管 理并提供技术指导，成品后由公司统一收购、加工、包装以及销售。在现有建设规模的基础上，加大建设规模到10000亩，财政给予一 定的支持，主要是有实力和精力的农户可以引导加大种植规模，公 司也相应提供一定的资金和技术支持。 3、打造方案 产品打造通过“公司+基地+农户”形式，农户、基地负责种植 xx原产品，公司负责收购，加工、包装和最终产品的销售。 四、产品打造技术方案
广州 「滨江明珠苑」策划建议书 广东亿汇物业顾问有限公司
目录 一．市场分析 (1) 1．1地段概况 (1) 1．2市政规划 (1) 1．3土地供应 (3) 1．4市场概况 (3) 1．5典型项目调查 (5) 1．6小结 (14) 二．广州市高级服务公寓市场调查分析 (15) 2．1高级服务式公寓的概念 (15) 2．2国际公寓的供应情况分析 (15) 2．3公寓区域分布及状况分析 (16) 2．4服务式公寓服务人员素养 (26) 2．5服务式公寓的要紧客户分类 (27) 2．6现时市内经营国际公寓的物业特点 (28) 2．7外籍人士住房需求 (29) 2．8广州服务式公寓市场进展预测 (31)
三．项目分析 (34) 3．1差不多资料 (34) 3．2项目之强、弱、机、危（SWOT）分析 (34) 3．3项目定位 (39) 3．4主题定位 (42) 3．5产品策略 (43) 3．6营销方案 (47) 3．7定价策略 (48) 3．8付款方式 (49) 3．9广告策略 (50) 四．服务内容 (57) 4．1市场研究 (57) 4．2市场营销策划 (57) 4．3销售代理服务 (61) 4．4售后服务 (62) 4．5公寓租务推广服务 (62) 五．总结 (65)
一．市场分析 1．1地段概况 滨江东路位于广州市的海珠区东北段，呈东西走向，北临珠江，东至广州大桥接东山区及天河区，西 至江湾大桥接东山区及越秀区。近年，随着一系列市 政规划的落实，该区域的环境不断改观，道路与沿线 旧楼通过治理，自然、人文环境有了明显改善。 滨江东板块素有“豪宅一条街”之称，是广州市的要紧豪宅区之一，目前该板块给外界的整体形象是 “江景豪宅、交通便利、配套齐全”。 滨江东板块的住宅项目以滨江东路为界，分为两部分：北侧临江为一线江景豪宅，属于高档住宅；南 侧号称“二线江景”，仅属于中高档住宅。有业内人士 认为，滨江东板块进展至今，不管是江景豪宅盘依旧
篇一：项目建议书范本 xxx“xxxx”市场项目 项目建议书 xxxxxxxxx 年月日 目录 一、项目总论 (2) （一）项目背景 (2) （二）项目介绍 (2) 二、项目分析 (3) （一）项目建设必要性 (3) （二）项目建设有利条件 (5) （三）项目建设思路 (5) （四）项目经营理念 (6) 三、项目改扩建规划及实施方案 (7) （一）项目改扩建规划 (7) （二）规划实施方案 (8) 四、项目筹建状况 (8) （一）公司组建 (9) （二）前期准备 (9) 五、投资估算与资金筹措 (10) （一）项目投资估算 (10) （二）资金来源 (10)
（三）投资配套预算 (10) 六、项目效益分析 (12) （一）投资效益 (12) （二）经济效益 (12) （三）社会效益 (13) 七、项目风险及预防 (13) （一）建设风险及预防 (13) （二）市场风险及预防 (13) （三）投资风险及预防 (14) 八、项目结论与建议 (14) （一）项目结论 (14) （二）项目建议 (14) 一、项目总论 （一）项目背景 改革开放以来，市政府和行业协会在推动餐饮行业健康发展上做出全方位的贡献，xxxx餐饮业的发展速度位居城市经济建设榜首，成为代表xxxx城市品牌的靓丽名片。 但是，在餐饮业发展中仍然存在着不和谐因素，主要表现在采购环节难以控制，质量不稳定，价格波动大，供应不及时，人为造假、提价，使酒店餐饮企业进货成本高，严重影响经营，导致部分酒店餐饮企业经营不善，而且食品安全事故屡屡发生，伤害了广大消费者利益，造成这种现象的根源是食材供应链的问题。 对此，市政府和行业协会予以高度重视，为进一步促进餐饮行业的和谐发展，保障食品安全，稳定物价，理顺供需关系，深化餐饮行业改革，提升城市品牌形象，特别推出了餐饮食材整合项目。（二）项目介绍 1、项目名称：xx “xxxxx”市场 2、项目地址： 3、项目内容：整合食材供应链，组建餐饮食材交易中心
空气家苑项目计划书 一、项目建设说明 空气家苑小区，是河池新空气投资有限公司投资筹建的。该小区的筹建是为空气集团河池科技园的配套设施，为园区入驻企业及百旺经济开发区的企业提供了利于企业建设开发，方便企业员工生活，改善生活条件及美化开发区环境的项目。 二、项目选择地理位置概况 该小区位于百旺开发区内，在南新路与新建路交汇处的东南侧，毗邻两条公路旁，交通方便、地势平坦、周围环境优雅。距市中心2000多米。 三、项目建设市场的需求情况及开发策略定位 1、市场需求状况 （1）、百旺经济开发区已进入驻许多企业，如钢构厂，橡胶制品厂等，目前没有建设一定规模的、给企业提供方便条件的小区。 （2）、东江镇内没有封闭式小区。住宅建筑规划不太集中、建筑风格、标准一般。 （3）、镇内较好地段新建房价，目前已达到2400元/㎡。 2、开发策略定位 （1）、小区规模、规划占地5万平方米以内，规划建筑面积10万平方米以内。 （2）、建筑类型：门市、住宅、车库比例适宜，户型面积适合市场需求。 （3）、建筑风格、绿化、景观具有特色。 （4）、较好的施工质量。 （5）、科学的物业管理。 四、项目建设规模、小区规划、建筑风格 1、建设规模 规划占地：41506平方米，建筑面积：85407平方米（其中住宅建筑面积：58485平方米，商业门市：17683.98平方米，物业及车库：9013平方米），住宅户型60-70平方米的占60%；90平方米的占20%；50平方米的占20%，总户数约835户。车库每套面积：19.8平方米，总套数约：400。 2、小区规划、建筑风格 （1）、小区规划有创意、道路布局合理，要人、车分流，方便进出。主入口为步行街，次入口为车辆出入口。 （2）、整个小区建筑风格要高雅，建筑线条设计合理，美观实用（尤其沿街楼面），建筑颜色搭配合谐，明朗，且有对比度。
重庆大足石刻影视文化有限公司 “大足影视基地·度假村”项目策划建议书 导言 感谢贵司给予的合作洽谈机会！贵司为大型国有控股企业，资金实力强，社会资源丰富，尤其在文化传媒产业方面具有突出的核心竞争力。大足影视基地项目（以下简称“项目整体”）正是贵司基于企业自身优势条件所确立的一个起点高、规模大、特色鲜明、要素复杂的复合地产开发项目。贵司针对项目整体开发已作了大量前期论证和规划工作，总体思路及开发理念已基本明确，但由于影视基地项目上述特点，在项目整体进入具体操作推进阶段时，还必须深入细致地进行大量的调研和策划工作。就先期启动的五星级酒店及度假村（以下简称“本项目”）部分而言，目前急需明确如下几个方面的问题： 一是确定项目整体及本项目开发时机。在贵司发展战略和项目总体思路指导下，结合地块先天条件及市场现状，明确最佳开发时机。 二是选择项目整体及本项目的运营模式。在明确项目开发时机后，结合当前市场情况，明确项目整体基本项目的最佳运营模式，以求开发风险和开发利润的平衡。 三是明确项目整体产品定位组合及本项目的。结合地块先天条件及区域市场现状，明确项目产品定位方向及规划要点。 四是做好前期开发与后期开发的接口。商务度假村不是孤立存在的单个项目，而是对整个项目至关重要、对本项目其他部分影响深远的开篇之作，所以在考量每个问题时必须基于对整个项目的通盘考虑，在项目最终形态上必须预留好与其他各部分的接口。
我们理解以上四方面的问题正是本项目现阶段进行市场调研和定位策划要注意的方向性的问题，也是我们开展市调及策划工作的前置问题。 我们真诚地期望，通过我们的工作，为贵司战略决策提供切实的市场依据，同时，为双方的深层次合作，打好坚实的基础。 第一章：项目初解 一、项目概述 大足影视基地是2006年重庆市重点旅游开发项目及重庆市“十一五”规划重点文化产业项目之一，在重庆市旅游及文化产业方面具有举足轻重的重要性。 1、项目缘起——发展广电产业，填补西南空白 随着重庆广播电视产业的发展以及近年来数字电视节目、付费频道、购物频道的开通推广，重庆广电集团（总台）拍摄、制作的方言剧、电视剧等各类节目制作量大大增加。（是否能加入相关数据）然而相对落后的拍摄条件无法与发展速度同步，在很大程度上制约了影视产业的发展升级。另据考察，西南地区至今没有一个具备生产能力的大型影视制作基地，如重庆在这方面有所动作，将对重庆的文化产业和城市形象有极大的提升。经过反复研究论证，重庆市广电局、重庆电视台、重视传媒等单位萌生了开发建设影视基地的初衷。 2001年起，市广电局与重庆电视台、重视传媒开始集中各种优势力量，着手筹备影视基地前期准备工作。2005年，广电产业公司整合成立后，全面接手项目的相关事宜，其下属单位广电实业公司则成为影视基地工作的具体实施单位。 2、项目选址——多方考察论证，花落龙水湖畔 影视基地的选址自2001年起便拉开了序幕。经过对重庆周边区县历时两年多的全方位考察、论证，影视基地最后尘埃落定于大足县玉龙镇龙水湖畔，其原因在于：
前言 鸿源天晨于福州华林路中段，地处华林路中段，东临六一路，西倚华林河，南望温泉公园，北接鸿裕温泉花园。面朝福寿路，距离五四路、六一路约200米。距离福州温泉公园约500米。属于福州的一级一类地段。该地段交通便捷通畅，配套设施成熟完善，本地段从区划上讲属于鼓楼区温泉版块，因此整体的人文环境和街市氛围繁华中不失格调，清品里更含高尚。 本案由住宅、写字楼和商场组成，属于混合业态的物业。在福州市场，混合（尤其是两种以上的）混合业态产品本就是非主流产品，在此前的市场行为中，尚未有任何一家同类型或相似的产品有过足以引起市场整体好评的佳绩。对于本案，这既是最大的难点，也是最大的机会点。 在福州，温泉版块的房市竞争向来比较激烈，同样也是各种前沿营销手法的试验场。由于本案在前期规划中缺乏准确的定位，以及在此基础上建立系统的市场营销规划和战略战术，虽然开盘几个月以来销售状况尚可，后期销售却不可避免地受到影响，前景不容乐观。不过，从福州房地产近年的发展看来，呈现良好稳步增长的态势，预计 1
今年内房地产市场仍将保持持续增长的势头；如何规避恶性竞争，将产品导入良好的销售渠道，是否能够在产品和概念包装两方面同时协力运作突围市场，将成为本案成败的关键。 经过对同类产品及项目周边的粗略考量，结合本机构推广楼盘的经验，我司做出恰当的运营诊断，并在此基础上着手营销策划。 结合本案当前进展情况，在本策划书中，我方将重点放在市场定位、产品的改进包装和营销推广的制定和各营销节点的执行和控制上，以创新的精神，务实而严谨的作风整合资源，理清项目思路，为今后产品销售铺就良好基础，为贵司打造高水准项目品牌和企业品牌起到一定的促进作用，籍以树立项目品牌，塑造企业品牌。 另，因本案属混合业态物业，本策划思路将部分突破传统。在策划原则上突出整体性、品牌性和标志性。 2
第一章项目背景 一、XXX概况 XX地处XX省西南部，XX市西北部，位于北纬24°13′～25°02′，东经99°31′～100°13′。东与大理州巍山、南涧县相连，南与云县毗邻，西与永德县交界，北与昌宁县接壤。县城距省会昆明520公里，距临沧市驻地103公里。东西最大横距59公里，南北最大纵距91公里，总面积3335平方公里，山区面积占98%。境内最高海拔3098.7米，最低海拔919米，属中亚热带季风气候带，有雨热同季和干凉同季的特点。全县辖13个乡镇、183个行政村、4个社区，常驻人口46万人，一直世居着彝、苗、白、回、佤、傣、畲、布朗、傈僳、拉祜等二十三种民族。少数民族人口人，占全县总人口的30.9%。各民族都具有各自独特的生产生活方式、风情民俗、文化传统、宗教信仰，都拥有属于自己的审美观及特有的自然、古朴、豪放的性格。至今仍保存着传统的民族风俗习惯和传统的劳作方式。 XXX山清水秀，人杰地灵，历史文化悠久，人文和自然旅游资源丰富，是著名的“世界滇红”之乡、“滇红”茶的发源地，茶文化悠深古远、闻名海内外。全国第二大水电站——小湾电站位于凤庆县和南涧县交界的澜沧江中游河段。小湾电站的建成，自然形成了澜沧江百里长湖生态旅游观光带，世界目前最高的双曲拱坝更是引人瞩目，鲁史古镇就矗立在澜沧江伴，与小湾电站遥相呼应，与凤山A级旅游景区、滇西第二大孔庙、清康熙年间建造的万祥寺、莲净庵、石洞寺、云岩双阁、似人似
物的巨石奇景、红龟山文笔塔、燕子岩瀑布群、灵应山寺、琼岳大寺遗址、大兴温泉、观音阁、百里长湖生态旅游区、“三宫仙洞”、“玉砚塔”、“尖山寺”，四十八道河原始森林公园及澜沧江、黑惠江自然风光等旅游景点连成一线。护国大将军（护国之神）赵又新、明代户部上书龚彝、著名翻译家罗稷南、清代书法家罗筱池等历史名人出身于凤庆和鲁史古镇，明朝著名的地理学家、大旅行家徐霞客曾到古镇旅游品茶，滇红茶创始人冯绍裘曾到古镇考察和指导种植、研制优质滇红茶，并在凤庆建茶厂。 二、古镇概况 鲁史古镇距凤庆县城80公里,距澜沧江百里长湖，亚洲深水高桥40公里，古镇座南朝北,依山而建,由“三街七巷一广场”构成，三街七巷以四方街为集镇中心，古建筑主要以“四合五天井”的四合院和“三房一照壁”的三合院建筑风格构成，古镇现有居民住户624户，三街七巷沿街面居住138户，历史保留下来的大户遗址七处，分别是骆家大院、甘家大院、宗家大院、李家大院，字家大院，张家大院，乐家大院，七家大院的牌匾保存完好，三街七巷的四合院、三合院、青瓦、古道、小巷、人家等古镇风貌及规模依旧。 第二章项目优势 一、人文优势 护国大将军、又称护国之神的赵又新、明代户部上书龚彝、著名翻译家罗稷南、清代书法家罗筱池等历史名人出身于鲁史古 2
工程项目的前期策划工作 工程项目的前期策划工作，包括项目的构思、情况调查、问题定义、提出目标因素、建立目标系统、目标系统优化、项目定义、项目建议书、可行性研究、项目决策等。项目的前期策划是项目的孕育阶段，对项目的整个生命期，甚至对整个上层系统有决定性的影响，所以项目管理者，特别是上层管理者（决策者）对这个阶段的工作应有足够的重视。项目前期策划主要从上层系统（国家、地方、企业）的角度出发，所以必须对上层系统的问题、战略和大环境作全面的和足够的调查研究。在项目前期策划过程中不要过早地提出解决问题的方案，特别是项目的技术方案。（案例1）长江三峡工程大事记 长江是中国第一大河，全长6300公里，流域面积180万平方公里，多年平均径流量约9600亿立方米，河流长度和多年平均径流均居世界第三位。 1918年，孙中山先生在《建国方略--实业计划》中对长江提出改良北上游一段方案。从此，三峡工程这个现代水利之梦开始在中国人的心中萦绕。 三十年代，国民党政府组织水利专家对三峡水力进行考察与研究，提出了《扬子江上游水力发电勘测报告》。 1944年，美国内务部垦务局总设计工程师、世界著名高坝专家萨凡奇博士两度应邀赴三峡现场勘测，编写出著名《扬子江三峡计划初步报告》，对坝址选择、枢纽布置、电站装机、水库蓄水能航、工程预算等均有详细计划。 1950年，长江水利委员会成立，着手对长江实施综合治理。 1958年，中共中央首次对三峡工程作出正式决议--《中共中央关于三峡水利枢纽和长江流域规划的意见》。 1970年，长江葛洲坝工程批准兴建。 1984年，中共中央、国务院下发了《关于开展三峡工程筹备工作的通知》，决定成立三峡工程开发总公司筹建处，负责工程筹建。 1985年，全国政协六届三次会议期间，167位委员建议三峡工程不要仓促上马。
“碧海云天”项目策划建议书 一、可比性楼盘—乳山银滩调查情况 目前在山东省会济南等内陆地区销售力度最大、影响力最大的楼盘当属乳山银滩，凭着环境的干净优美以及价格便宜等因素打入市场，深入人心。在开发前景、目标市场上与莱州“碧海云天”有着相似性与竞争性。在此我们拿出乳山银滩其中项目作为借鉴。 ■三庆碧海华庭 楼盘位置：威海乳山银滩 开发商：山东三庆置业有限公司乳山分公司 楼盘类型：多层 户型：56—80平方米 绿化：40% 均价：1600元／平方米 楼盘特色：地处银滩滨海度假区，自然风光优美，总建筑面积20 余万平方米，多层公寓设计，精致简约的设计风格。 ■假日海景公寓 楼盘位置：威海乳山银滩 开发商：乳山长城住宅开发有限公司 楼盘类型：海景公寓 户型：67.07—121.63平方米 绿化：54% 均价：1680元／平方米 楼盘特色：地处国家AAAA级旅游度假区——威海乳山银滩旅游度假区， 毗邻国际高尔夫俱乐部，距银滩两大旅游景点“三观亭＂、“仙人桥＂均 在1公里左右。绿化率高达54%，由23栋多层精品海景楼盘围合而成，整 体规划设计继续延续假日海景一期、二期独有特色。 ■珍珠湾花园 楼盘位置：威海乳山银滩 开发商：威海旅游房地产开发有限公司 售楼地址：东关大街9号 楼盘类型：海边住宅 户型：48.77—256.5平方米 绿化：42% 容积率：0.73 均价：1800元／平方米 楼盘特色：珍珠湾花园位于目前为止乳山市银滩旅游度假区最为 成熟的大型生活社区组团内，紧邻旭日广场，南向面海，北依百亩松 林，西临潮汐湖，东临大庆颐园小区。小区总占地约200亩。
■星海花园 楼盘位置：威海乳山银滩 开发商：日照丽城房产开发公司 楼盘类型：海边别墅 户型：77.03—112平方米 绿化：50% 容积率：0.7 均价：1700元／平方米 楼盘特色：项目总占地5.4万平方米，12栋精品海景住宅，500户亲海人家，天然海拔高度、特有坡地风情，不一样的高度，成就不一样的星海风情。 ■天安·海景园 楼盘位置：威海乳山银滩 开发商：天安房地产开发公司 楼盘类型：海边别墅 绿化：50% 容积率：0.77 均价：1700元／平方米 楼盘特色：天安海景园坐拥美丽的银滩，南临珍珠湾，北望潮汐 湖，自然风情，一览无余。项目总占地100亩，总建筑面积5.1万平 方米，绿化率高达40%，容积率仅为0.77。 信报评价：蕴涵海之韵的多层住宅构成小区尊贵的生活空间，小 区设计糅合了高尚住宅建筑精粹，外型典雅，色彩明快，赏心悦目， 充分体现了现代美感。 ■海韵阳光花园 楼盘位置：威海乳山银滩 开发商：威海天阳房地产开发有限公司 楼盘类型：高层，小高层 户型：62.16—86.34平方米 均价：1850元／平方米 售楼地址：济南东关大街9号 楼盘特色：位于威海乳山国家AAAA级旅游度假区银滩中部，毗邻 银滩管委会行政中心，南亲碧波海岸，东靠规划中的乳山市政务中心， 总占地面积330000平米，澳大利亚柏涛（墨尔本）设计有限公司全景 规划设计。 ■金长城花园 楼盘位置：威海乳山银滩 开发商：金长城置业有限公司 楼盘类型：海边住宅
特色小镇项目建议书 2018年1月
一、项目背景 1、旅游小镇的发展及现状 旅游与小城镇协调发展是我国小城镇发展的一种重要形式。旅游与小城镇协调发展不仅有利于当前国民经济增长,同时也为实现城镇化健康发展和建设新农村提供了可行途径，近年来在我国兴起了一批旅游城镇,如以“小桥、流水、人家”的江南水乡风情为特色的江南古镇周庄,有独特魅力和浓郁民族风情的云南丽江古城,以及分别以历史文化、民族风情、丹霞地貌、美食文化、生态旅游、休闲度假等为主题旅游品牌的桂林的兴安、龙胜、阳朔等县,利用主题特色，形成了旅游竞争优势使其脱颖而出,成为我国旅游业的新星。 在旅游产业不断壮大和旅游目的地功能不断增强的今天，文化旅游小镇的发展也向一定的主题化发展，综观中外的知名小城镇，都具有一定的主题特色。上海市重点发展的“一城九镇”是借鉴国外特色风貌城市建设的经验，把每个镇的风貌都以欧美发展国家风貌为特色主题来打造。如浦江镇将被建成为具有意大利为特色主题的新城、安亭将建成具有德国为特色主题的新城。而意大利的丽晖谷则是以滑雪和户外运动为主题的旅游小镇、法国的枫丹白露则是以皇家历史建筑、大型原生态森林和浓郁的艺术气息构成了一个浪漫、诗意的主题小镇。以及其他欧美知名小镇都以自然、音
乐、艺术、运动等为主题的城镇。 2、旅游小镇建设的政策保障 2017年中央1号文件指出：“要充分发挥乡村各类物质与非物质资源富集的独特优势，利用“旅游+”、“生态+”等模式，推进农业、林业与旅游、教育、文化、康养等产业深度融合。丰富乡村旅游业态和产品，打造各类主题乡村旅游目的地和精品线路，发展富有乡村特色的民宿和养生养老基地。围绕有基础、有特色、有潜力的产业，建设一批农业文化旅游“三位一体”、生产生活生态同步改善、一产二产三产深度融合的特色村镇。支持各地加强特色村镇产业支撑、基础设施、公共服务、环境风貌等建设。” 随着旅游业由观光型向休闲度假型的过渡，生态观光、文化体验等传统旅游形式与现代休闲娱乐相结合，使城镇旅游焕发新的活力，这类旅游产品具有很大的市场需求和开发潜力。 3、项目区域优势 项目选择在某某县草沟镇于城村新汴河沿岸区域内，主要是依托该区域附近独具特色、三面环水的生态农业环境和得天独厚的交通环境（距343国道旁及明徐高速出口处），具有良好的生态环境，具有一定的文化、旅游、生态农业产业基础环境，有力的保证了项目经营效果。充分利用项目区内的荒地、苇地、滩涂等低价格、低产业密度用地，建设新
房地产项目策划方案范文 一、策划缘起 东部旅游节日在即，全城热销海岸生活 7月22日，在XX省文化厅和XX市XX区政府主办的“首届亚洲 少儿艺术花会暨广东省少儿艺术节”即将召开，在“东部旅游文化节”同时开幕的喜人背景下，XX的旅游旺季和置业高潮已经到来。 随着万科东海岸和心海伽蓝的陆续开盘，东部家居生活不断朝着海 岸新时尚升级。云深处悄悄入伙等好消息启发人们，XX需要宣传，XX需要更加时尚的海风吹拂。 二、合作优势 《××周刊》，先锋时尚为东部海岸生活冲浪领航 同是7月22日，全球时尚生活资讯，白领精英读本《××周刊》正式创刊。《××周刊》是XX市公开发行的全彩色铜版纸印刷、在 深莞两地同时发行、直投的第一张周报，经过7月8日试刊后，受 到读者和业内外一致好评。证明这一独特崭新媒体深受市场欢迎。 用精美的图片、优美的文字、精确的策划，《××周刊》为XX生活 传递信息。 三、媒体互动 《××周刊》与分众液晶电视互动，开创最新传媒模式 为了充分传达东部海岸生活气息，更加准确锁定白领、金领人士置业XX，《××周刊》与名震全国的分众传媒机构联手，在遍布XX、东莞的高档写字楼、高尚酒店、住宅等电梯间开辟液晶电视广告。 凡在《××周刊》投放特殊版位整版彩色广告的客户都将同时得到 分众传媒赠送的滚动播出的一周每天48次每次5秒的宣传广告，产 生更为广泛的传播效果，达到其它任何媒体无法做到的事半功倍之效。
四、报道方法 全景描绘XX生活，为置业东部展示立体画卷 1、介绍XX简史：概括山海XX，几年巨变 2、描述旅游东部：处处美景处处家的环境 3、谱写豪宅颂歌：聆听海、山无与伦比的天籁 4、展示成熟配套：记录时尚小镇故事 5、图说东方夏威夷：动感都市的社区广告 五、其他配合 全面互动，《××周刊》期待合作 1、采访国土局、交易中心领导介绍XX规划与发展蓝图 2、组织看楼专车免费服务 3、赠送老板、总经理专访文章 4、请中介公司、专家畅谈置业XX的多重优势 5、其他合作另行协商 一、XX楼市分析 个性化、形象化竞争日益激烈，将成为XX市地产发展的潮流。物业项目要取得优异的销售业绩，就必须把握时机，尽竭利用自身的个性资本和雄浑的势力，把自身打造成极富个性和口碑，拥有良好公众形象的楼盘。 二、项目物业概述 三、项目物业的优势与不足 优势： 位置优越，交通便捷
旅游投资项目建议书 旅游投资项目建议书 旅游投资项目建议书范文怎么写呢?一个项目的启动，就要先提出意见，下面就是旅游投资项目建议书范文哦! 旅游投资项目建议书：文化旅游项目投资建议书 旅游投资项目建议书：双东镇生态旅游养老项目建议书 一、总论 1、项目名称：双东镇生态旅游养老项目 2、项目单位概况：旌阳区双东镇，幅员面积79.53平方公里，人口2.66万人，美丽的旌城后花园，城市的绿肺，天然的氧吧，森林覆盖率47 %以上，景内青山绿水，鸟语花香,触手可及的乐活小镇。 青山、绿水，沿山生态旅游带，八十平方公里天然氧吧任您驰骋;美丽的凯江河畔让您美不胜收;一年一度的民俗文化赏花节更是热闹非凡。 3、项目拟建地点：旌阳区双东镇 4、项目建设内容与规模：以双东的优良生态条件和区位优势以及政策规划打造一个旅游休闲区、文化古迹观光、城郊休闲养老的生态乐活小镇。 5、项目建设年限：1——3年 二、项目建设的必要性和条件 1、双东镇地处德阳市旌阳区东北部深丘，东与中江县瓦店乡、青市乡接壤，南靠旌阳区新中镇，西邻旌阳区东湖乡，北同旌阳区黄许镇、罗江县蟠龙镇相连。 是农村综合改革由原双东镇与通江镇整体合并而成的丘陵农业大镇，龙凤村8组200多亩的杏花，龙凤村8组、翻身村4组、东美村5组100多亩的李花，翻身村3、4、8、12、13组的700多亩梨花，大柏村6、8、9组200多亩的桃花，已初步形成了沿德(阳)通(江)
公路呈梯次的果林观光带，一到春天，百花争妍，与其他镇相比，双东镇具备了独特的生态资源。 2、双东镇位于德阳城区东北面，这里是整个德阳森林覆盖率最高的区域，根据德阳市新一轮规划，东山沿线以及其东部地区，是城市生态居住的最佳地点，城市生态居住的旅游资源开发的要地。 德阳市正在规化和待建的华强沟水库，拟投资10个亿，容量4700平方，引进人民渠的'优质水源，不仅为经济高速发展和快速城市化扩张德阳市提供应用水源，也为德阳、特别是水库所在地双东提高了空气质量，优化了自然生态环境。 双东，作为德阳城区二十分钟车程的近郊生态小镇，镇内现有100多亩李花、700多亩梨花，200多亩的桃花，已初步形成了沿德(阳)通(江)公路呈梯次的果林观光带，一到春天，百花争妍，与其他镇相比，双东镇具备了独特的生态资源具有丰富的生态景观资源。 具有城区所不能比拟的宜居条件和休闲条件。 3、双东镇虽然远离了108国道及成绵高速公路，但与规划中的二环相邻，远期发展前景可观。 现有交通条件十分通畅，随城市交通环线的不断扩张，双东就是德阳的后花园。 4、双东有丰富的地文景观，美女裸晒山(美女晒)有上百年历史，有山体像乌龟乌龟山，还有绵延300多米的蛮人洞(曾是蛮人居住、休闲洞);有川祖庙、福圣庵、美女庙、玉佛寺(玉佛寺经佛教协会批准的佛教胜地，规划占地150亩)、东汉崖墓、古津渡、古驿道、古寺庙及张献忠屯兵遗址等历史遗址遗迹。 一年一度为期两周的民俗文化赏花节、民歌对唱吸引无数游客参观。 三、建设规模与产品方案 1、在双东镇建设集种植生产、包装、交易于一体的现代化生态农业产业化示范基地;集生态农业观光、自然养生休闲、生态游乐、旅游度假为一体的旅游度假基地;集生态居住、精致生活为一体的郊区
南大山南山公寓项目营销策划方案 目录 第一部分：市场分析 一、项目基本情况 二、、本地区项目细分市场（中高端花园洋房）市场基本情况分析 三、细分市场（中高端花园洋房）项目推广策略分析 四、细分市场（中高端花园洋房地产）广告传播策略分析 五、细分市场（中高端花园洋房地产）发展趋势 六、主要竞争项目及楼盘分析 第二部分：SWOT分析 一、项目优势 二、项目劣势 三、项目机会 四、项目威胁 第三部分：项目定位策略 一、目标客户群说明 二、项目品牌定位策略 三、楼盘品质定位策略 四、物业定位策略 五、推广定位策略 第四部分：项目营销推广 一、项目现场包装 二、建设步骤建议 三、广告推广策略 第五部分：项目销售策略 第六部分：宣传推广计划 第一阶段：品牌推广 第二阶段：楼盘品质塑造 第三阶段：营造销售氛围 第七部分：媒体广告 一、整合传播策略 二、媒体组织和规划策略 三、具体实施措施 后记 第一部分：市场分析 一、项目基本情况： “南方新城·风林高地”是南方集团继南方花园、南方香榭里之后，在高新区开发的又一大型品质社区。项目占地400亩，总建筑面积70多万平方米，分七个组团进行开发。 “南方新城·风林高地”位于平顶山公园以南，南方香榭里以北，毗邻已近实施的高（二郎高庙村）九（大坪九坑子）路城市干道。通过南面的石桥铺交通枢纽和北面的高九路城市干道，可畅达解放碑、沙坪坝、杨家坪、二郎科技新城等各主城区，同时，石桥铺高新区城区配套，给小区的居者提供了一个环境优美、交通便利的城区生活环境。 “南方·风林高地”以高尚花园洋房、高层住宅为主。居住在享受城市的便利与畅通之余，更能投入到上风上水的自然美景之中。项目地处高新区城市最高点，既有着山城的高地田园
工程项目的前期策划 第二章工程项目的前期策划 第一节工程项目的前期策划工作 1 第二节工程项目的构思 2 第三节工程项目的目标设计 3 第四节工程项目的定义 4 5 6 第五节工程项目的可行性研究 第六节工程项目前期策划中的几个问题 本章提要 1.工程项目的前期策划工作,包括项目构思,情况调查,问题定义,提出目标因素,建立目标系统,目标系统优化,项目定义,项目建议书,可行性研究,项目决策等. 2.项目的前期策划是项目的孕育阶段,对项目的整个生命期,甚至对整个上层系统有决定 性的影响,所以项目管理者,特别是上层管理者(决策者)对这个阶段的工作有足够的重视. 3.项目前期策划主要从上层系统(国家,地方,企业)的角度出发,所以必须对上层系统的问题,战略,和大环境作全面的和足够的调查研究.在项目前期策划过程中不要过早地提出解决问题的方案,特别是项目的技术方案. 工程项目的确立是一个极其复杂的同时又是十分重要的过程.要取得项目的成功,必须在 项目前期策划阶段就进行严格的项目管理. 工程项目与可行性研究的区别: 1.可行性研究的意图是怎么产生的为什么要做,以及对什么做可行性研究 2可行性研究研究要有很大的花费. 3.可行性研究的尺度是怎么确定的可行性研究是对方案完成目标程度的论证.在可行性 研究之前就必须确定项目的目标,并以它作为衡量的尺度,同时确定一些总体方案作为研 究对象. 第一节工程项目的前期策划工作 一.概述 二.项目前期策划的过程和主要工作 项目的确立必须按照系统方法有步骤地进行. 1.工程项目构思的产生和选择.这种构思可能很多,人们可以通过许多途径和方法(即项目或非项目手段)达到目的,那么必须在它们中间作选择,并经权利部门批准,以作进一步的 研究. 2.项目的目标设计和项目定义. 3.可行性研究.即提出实施方案,并对实施方案进行全面的技术经济论证,看能否实现目标.它的结果作为项目决策的依据. 项目前期策划的过程可由图2-1所示. 图2-1 项目前期策划过程 反 馈
目录 第一章总论 (3) 1.1概述 (3) 1.2项目法人及法人代表 (4) 1.3项目经济指标汇总 (6) 第二章项目建设背景及必要性 (8) 2.1项目建设背景 (8) 2.2项目建设的必要性 (11) 第三章项目选址及建设条件 (19) 3.1项目选址 (19) 3.2建设条件 (19) 第四章建设规模与建设内容 (25) 4.1建设规模 (25) 4.2建设内容 (25) 第五章工程技术方案 (26) 5.1主要研究方向 (26) 5.2总图布置 (27) 第六章公用工程和辅助设施 (29) 6.1给排水 (29) 6.2供电、通讯 (30) 第七章消防、环保及安全防护 (31) 7.1消防 (31)
7.2环境保护 (31) 7.3节能 (31) 第八章组织管理与劳动定员 (33) 8.1组织机构 (33) 8.2劳动定员 (34) 8.3人员来源 (35) 第九章项目实施计划 (36) 9.1建设工期 (36) 9.2进度安排 (36) 第十章投资估算及资金筹措 (38) 10.1投资估算 (38) 10.2资金筹措 (39) 第十一章效益分析 (40) 11.1收入分析 (40) 11.2成本分析 (40) 11.3财务评价指标 (41) 第十二章可行性研究结论及建议 (44) 12.1结论 (44) 12.2建议 (45)
第一章总论 1.1 概述 1.1.1 项目基本情况 1、项目名称：XXX研究院建设工程 2、建设地点：XXXXXXX市 3、项目法人：XXXX股份有限公司 4、法人代表：XXX 5、可行性研究报告编制单位：XXXX工程咨询研究院 1.1.2 编制依据 1、国家有关部门关于可行性研究报告编制范围及深度要求； 2、项目单位提供的其他材料； 3、XXXX股份有限公司与XXXX工程咨询研究院签订的可行性研究报告编制合同。 1.1.3 编制范围 本可行性研究报告主要研究范围： 1、建设XXX研究院的必要性和意义； 2、确定研究院研究方向、研究范围； 3、确定工程总体方案、建设规模及实施步骤等； 4、对选定的工程总体方案进行投资估算；
养老项目建议书 1、项目名称：双东镇生态旅游养老项目 2、项目单位概况：旌阳区双东镇，幅员面积平方公里，人口万人，美丽的旌城后花园，城市的绿肺，天然的氧吧，森林覆盖率47 %以上，景内青山绿水，鸟语花香,触手可及的乐活小镇。青山、绿水，沿山生态旅游带，八十平方公里天然氧吧任您驰骋;美丽的凯江河畔让您美不胜收;一年一度的民俗文化赏花节更是热闹非凡。 3、项目拟建地点：旌阳区双东镇 4、项目建设内容与规模：以双东的优良生态条件和区位优势以及政策规划打造一个旅游休闲区、文化古迹观光、城郊休闲养老的生态乐活小镇。 5、项目建设年限：1——3年 二、项目建设的必要性和条件 1、双东镇地处德阳市旌阳区东北部深丘，东与中江县瓦店乡、青市乡接壤，南靠旌阳区新中镇，西邻旌阳区东湖乡，北同旌阳区黄许镇、罗江县蟠龙镇相连。是农村综合改革由原双东镇与通江镇整体合并而成的丘陵农业大镇，龙凤村8组200多亩的杏花，龙凤村8组、翻身村4组、东美村5组100多亩的李花，翻身村3、4、8、1 2、13组的700多亩梨花，大柏村6、8、9组200多亩的桃花，已初步形成了沿德(阳)通(江)公路呈梯次的果林观光带，一到春天，百花
争妍，与其他镇相比，双东镇具备了独特的生态资源。 2、双东镇位于德阳城区东北面，这里是整个德阳森林覆盖率最高的区域，根据德阳市新一轮规划，东山沿线以及其东部地区，是城市生态居住的最佳地点，城市生态居住的旅游资源开发的要地。德阳市正在规化和待建的华强沟水库，拟投资10个亿，容量4700平方，引进人民渠的优质水源，不仅为经济高速发展和快速城市化扩张德阳市提供应用水源，也为德阳、特别是水库所在地双东提高了空气质量，优化了自然生态环境。双东，作为德阳城区二十分钟车程的近郊生态小镇，镇内现有100多亩李花、700多亩梨花，200多亩的桃花，已初步形成了沿德(阳)通(江)公路呈梯次的果林观光带，一到春天，百花争妍，与其他镇相比，双东镇具备了独特的生态资源具有丰富的生态景观资源。具有城区所不能比拟的宜居条件和休闲条件。 3、双东镇虽然远离了108国道及成绵高速公路，但与规划中的二环相邻，远期发展前景可观。现有交通条件十分通畅，随城市交通环线的不断扩张，双东就是德阳的后花园。 4、双东有丰富的地文景观，美女裸晒山(美女晒)有上百年历史，有山体像乌龟乌龟山，还有绵延300多米的蛮人洞(曾是蛮人居注休闲洞);有川祖庙、福圣庵、美女庙、玉佛寺(玉佛寺经佛教协会批准的佛教胜地，规划占地150亩)、东汉崖墓、古津渡、古驿道、古寺庙及张献忠屯兵遗
日照某房地产项目策划提案 2004 年 第一部分：关于日照房地产市场 日照的主流房地产市场主要是住宅与商铺两大类产品的市场，写字楼类几乎没有市场，产权式酒店主要市场在外地，发展也不算成熟。作为主流的住宅类房地产市场发展比较好，本地和外地市场都在快速发展而且前景非常乐观。另一种主流产品商铺在日照由于供给量过大并且没有得到科学合理的规划（在利润驱动下自然盲目的建设），市场没有得到合理的培育，相反顾客对商铺类产品的投资已经非常谨慎。 住宅类产品市场从城市区域上来说，日照主要有山海天、新市区、日照老城区、石臼---开发区、岚山区等几 大板块。从板块的品质上来说，山海天、新市区两大板块由于各具特色、规模较大、配套合理等在各大板块中比较抢眼。本项目正是出于新市区这样一个大环境比较好，最适合日照人居住的区域。 从产品的规划、建筑本身来说，整个新市区的楼盘同质化现象突出，几乎没有让顾客心中为之一动的亮点。特别是高层住宅，缺乏一种高档产品应有的配套和氛围，比现在多数的多层住宅来说，无论从外立面形态、配套、户型、物业管理还是营销策划理念都没有突破，可以说仅仅是增加了高度与电梯，但同是也增加了费用。 日照当地大部分消费者都认识到高层住宅是高档产品，但是并没有表现出应有的热情，我认为主要的原因是没有好的产品来打动消费者——没有人愿意花高档住宅的价钱买一个与普通多层住宅没有多大区别的房子。 从日照的高端客户来说，同类人或者说圈内人的群体居住现象已经在自觉地有意识的进行中，这是我们需要挖掘的市场资源。 目前日照市高层住宅主要集中在新市区，价格集中在3000---4000 元之间，12 层超过4000 元，其主要特点有： 1、同位置高层住宅价格高于多层； 2、高层住宅还没有成为主流产品； 3、消费者不是很认可； 4、新天地、时尚party 等项目外销比例较大。从消费群体来说，新市区板块的主流消费群体有两大类： 1、日照市区中上阶层，包括老城区的中上阶层已经开始朝新市区的方向换房； 2、外地消费者的异地置业。 从发展前景来说，日照住宅类房地产市场可以持续看好，特别是新市区作为日照中上层居住的最理想最成熟的区域已经基本开发完毕，供给量将会逐渐减少从而形成一种供不应求的市场局面，房价也会进一步上