房地产房地产开发工作
流程
Document serial number【UU89WT-UU98YT-UU8CB-UUUT-UUT108】
房地产开发工作流程A1 项目信息收集及过滤：
1公司根据每年的工作计划时刻关注国土资源局的土地拍卖情况，对每一块意向土地的相关资料做出详实可靠的分析。造价控制中心在获得土地拍卖文件后，按照规划设计指标核算出建安成本。开始市场调查（包括人口、经济状况、收入来源、交通运输、生活设施、风俗习惯等）。根据调查结果，做出评价。认为项目可行，列出可行性提纲。
2财务状况分析
公司财务总监根据公司现有资金及贷款能力给出分析结果
3销售前的预测
销售公司结合土地周围的实际情况做出销售前预测（调查与预测社会对项目产品的需求类型）。
4工程可行性研究
研发中心接到造价控制中心提供的可行性提纲，进行工程可行性研究，看是否可行。
5造价控制中心根据销售公司提供的售前预测及研发做的工程可行性报告，做出项目可行性提议，报公司领导审批。
A2 项目概念策划：
项目可行性提议经公司领导批准后，开始做项目概念性策划。（必要时，可委托设计咨询公司签订可行性研究合同进行策划。）销售公司针对项目产品的需求类型做市场调查、预测；造价控制中心做资源调查包括人口、经济状况、收入来源、交通运输、生活设施，风俗习惯等；研发中心做各种规划方案、户型方案的对比研究。
集团技术总监召集研发中心、造价、销售对可行性提议进行优化选择，优选建设
方案、技术方案、确定建设规模。针对研发中心所提供的多种建设方案，造价控制中心作经济分析进行优化比较。报集团总经理确定建设方案、建设规模。技术总监定案项目实施进度计划。财务及造价同时给出资金的筹集、周转、投资效果计算与分析数据。根据以上数据由研发中心编写项目可行性研究报告，报公司主席审批。审批同意后办理招、拍、挂手续。
A3 土地的取得：一般通过招、拍、挂的方式
1、取得中标通知书后，现场缴纳一定比例的土地定金
2、签订土地出让合同
3、在土地出让合同规定期限内缴纳土地出让金全款
4、税务局核定土地出让金契税并缴纳
5、勘查测绘院绘制项目现状图和定界图
6、到国土资源局领取市政府土地批复文件，确定土地面积
7、持土地出让合同、市政府批复文件、缴纳土地款和税金证明、定界图到国
土分局办理土地证申请
8、填写申请，与四周相邻界指界盖章确认
9、到市房产交易中心测绘处重新绘制定界图
10、将上述完成资料报房产交易中心审批
11、到房产交易中心领取土地证
A4 项目策划书：
取得土地后由项目部组织相关人员在前期策划的基础上进行详细的实施策划。
A5 土地预审
1、持中标通知书和现状地形图到市国土资源局，以红头文形式上报申请，具
体包括：土地位置、土地性质、出让土地面积、批复建设规划建筑面积等内
容
2、领取批复
A6 项目环境评测
1、填写建设项目环境影响审批申请表，同时按申请表后要求备齐材料，填写委
托书，报到环境局政务大厅（投资额一千万元以内在区环保局申报；投资额
一千万元以上的报市环保局）。
2、环境管理处受理申报材料，进行现场勘察：
3、经初步审查后，由环评管理处出具书面告知单，决定针对该项目做报告书或
报告表（按建筑面积一般以10万平方米为界）：
4、建设单位委托有环境资质机构编制环境影响报告书或报告表：
5、①如做报告书→环境评估中心组织专家对该报告书进行专家评审→提出意见
进行报告书修改→报评估中心进行复审→（合格后）报环保局政务大厅受理
→环保局出具批复意见
②如做报告表→报环境局政务大厅受理→环保局出具批复意见
A7 建设项目选址意见书
在规划局报建大厅办理。15个工作日。
申领《选址意见书》需提交资料：申请书及规划报建申请表、、土地证明资料（附图）、相关部门审查意见，青岛市统一坐标和高程系统的1：500现状
地形图2份（地形图原则不小于用地界线外50米范围，大型管线工程可用
1：1000或1：2000现状地形图）。重新申领《选址意见书》，须提交原审
查意见。
领取批复资料：批复完成后携带报建卡到报建大厅领取批复资料，领取批复资料时请注意阅读批复意见和审查批复图纸是否盖好审批章及当时报建时的附图
原件是否退还，若对批复意见有异议，则及时与经办人联系以便尽快处理，若资料存档后则不方便办理。
A8 项目投资计划备案或核准
商品房投资计划备案：持建设项目用地预审意见书、建设项目选址意见书、项目环境测评批复到市发改委投资处办公室报件。
经济适用房、普通商品房投资计划核准：持项目用地预审意见、规划选址意见、项目环境测评批复、项目建议书（代可行性研究报告）市发改委投资处办公室报件。
报件以红头文形式上报，具体包括：土地位置、土地现状、土地面积、建设规模、总投资、建设面积等；办理时限：15个工作日。
A9 规划方案设计
①办理单位：XX设计院
②时间：25天
A10 规划方案评审
1、审批部门：一般重点项目、高层建筑及临主要道路的项目规划方案审批由市
规划局负责，除上述以外的其他项目由各区规划分局负责审批。
2、报建资料准备
（1）向市规划局及各区分局报建大厅索取建筑工程规划方案申请表，按照申请表中注明的报送资料准备报建资料，报送资料中所提到的以往批文均为复印件加盖建设单位公章，报送的附图为原件（审批完毕后退还给建设单位），报建时要携带以往批文的原件以备规划局查验。
（2）建设工程规划方案申请表中报送资料第1项申请书的填写：申请书要写明项目位置、项目目前的进展情况及将办理的事项内容，项目由市规划局负责审批，向市规划局申请办理，由分局审批，向分局申请办理，详见以往项目的申请书范例：
①申请书及规划报建申请表
②《选址意见书》及附图（大、中型台站工程）
③相关部门审查意见
④进行专家评审、社会公示的项目，出具相应的专家评审、社会公示意
见及全部参审方案（参审方案提交文本各一套，推荐方案按第5条提交蓝
图）
⑤报审的文件及图纸：方案说明、现状地形图、设计平面图、竖向图、
环境关系图（大、中型台站工程）各3份，管线综合图6份
⑥与报审文本及图纸相符的电子文件（含地形图）
（3）资料准备完成后再按照建筑工程规划方案申请表中报送资料检查一遍，是否有遗漏的资料，若资料不齐全则不予受理报建申请。
3、携带准备好的资料及报建卡到项目审批地（市规划局评审中心）一楼报建
大厅办理报建手续。
4、资料上报后及时与经办人联系，是否需该设计或相关审批信息，以便协调工
作。
5、批复完成后携带报建卡到报建大厅领取批复资料，领取批复资料室请注意阅
读批复意见和检查批复图纸是否盖好审批章及当时报建时的附图原件是否退
还，若对批复意见有异议，则及时与经办人联系以便尽快处理，若资料存档
后则不方便办理。
6、办理时限： 15个工作日
A11 规划方案审查意见书
1办理单位：规划局审批
2资料：（1）申请书及规划报建申请表
（2）《选址意见书》（含规划设计条件）及附图（含控制线）
（3）相关部门审查意见
（4）进行专家评审、社会公示的项目，出具相应的专家评审、社会公示意见及全部参审方案（参审方案提交文本各一套，推荐方案按第5条提交
蓝图）
（5）规划方案设计（设计说明、规划总平面、竖向设计各2份，管线综合6份）
（6）重新修改送审的方案设计，须附原审查意见及附图
（7）与送审文本及图纸相符的电子文件（三图一书）
3时间：10个工作日
A12 建设用地规划许可证
审批时限15个工作日。审批依据《青岛市城市建设规划管理办法》及相关法律法规。申领《建设用地规划许可证》需提交材料：
1、申请书及规划报建申请表
2、《选址意见书》（含规划设计条件）及附图（含控制线）
3、相关部门审查意见
进行专家评审、社会共识的项目，出具相应的专家评审、社会公示意见及全部参审方案（参审方案提交文本各一套，推荐方案按第5条提交蓝图）
4、规划设计方案（设计说明书、规划总平面、竖向设计各2份，管线综合6
份）
5、重新修改送审的方案设计，须附原审查意见及附图
6、与送审文本及图纸相符的电子文件（三图一书）
7、申领《建设用地规划许可证》的项目提供规划选址实测成果图2份（地形图
原则不小于用地界线外50米范围）。
8、土地证明材料及附图。
（注：1、不需审查规划方案的项目，申领用地规划许可证只提交第（1）、（2）、（8）项；2、单独报审管线综合的，只需提交（1）及批准的规划方
案审查意见与附图（规划总平面、竖向））。
A13 管线综合审查意见书
在市规划局办理需15个工作日。
1、申领《管线综合审查意见书》可同建筑工程规划方案审批同时办理，也可单
独办理，若单独办理则到同一项目的上一阶段审批部门办理报建手续。
2、（1）向市规划局及各区分局报建大厅索取管线综合审查意见表，按照申请
表中注明的报送资料准备报建资料，报送资料中所提到的以往批文均为复印件加盖建设单位公章，报送的附图为原件（审批完毕后退还给建设单位），报建时要携带以往批文的原件以备规划局查验。
（2）设工程规划方案申请表中报送资料第1项申请书的填写：申请书要写明项目位置、项目目前的进展情况及将办理的事项内容，项目由市规划局
负责审批，向市规划局申请办理，由分局审批，向分局申请办理，详见以往
项目的申请书范例。
（3）料准备完成后再按照管线综合审查意见表中报送资料检查一遍，是否有遗漏的资料，若资料不齐全则不予受理报建申请。
3、带准备好的资料及报建卡到项目审批地（市规划局评审中心）一楼报建大厅
办理报建手续。
4、资料上报后及时与经办人联系，是否需该设计或相关审批信息，以便协调工
作。
5、批复完成后携带报建卡到报建大厅领取批复资料，领取批复资料室请注意阅
读批复意见和检查批复图纸是否盖好审批章及当时报建时的附图原件是否退
还，若对批复意见有异议，则及时与经办人联系以便尽快处理，若资料存档
后则不方便办理。
A14 配套工程开始
由项目部安排配套工程设计单位设计，施工单位在适当时间穿插施工。
B1单体方案设计
项目部与研发中心配合在XX设计院办理需20天时间
B2单体方案评审
在市规划局评审中心办理需15天
1、以取得规划方案评审意见后，在规划方案意见无其他审批要求的情况下，一
般即可办理建筑单体方案审批手续，若规划方案意见要求建筑单体方案设计进行专家审评，则先办理专家审评手续。建筑单体方案审批到同一项目的上一阶段审批部门办理报建手续。
2、向市规划局及各区分局报建大厅索取建筑工程建筑方案设计审查申请表，按
照表中报送资料的要求准备相关资料，并且参照已批复的规划方案审批意见要求准备相关资料，其它同A11-2
3、准备好的资料及报建卡到项目审批地（市规划局评审中心）一楼报建大厅办
理报建手续。
4、资料上报后及时与经办人联系，是否需该设计或相关审批信息，以便协调工
作。
5、批复完成后携带报建卡到报建大厅领取批复资料，领取批复资料室请注意阅
读批复意见和检查批复图纸是否盖好审批章及当时报建时的附图原件是否退还，若对批复意见有异议，则及时与经办人联系以便尽快处理，若资料存档后则不方便办理。
B3 单体方案审查意见书
1、办理单位：规划局
2、资料：（1）申请书及规划报建申请表
（2）《选址意见书》（含规划设计条件）及附图（含控制线）
（3）批准的规划方案审查意见书记附图（需审查规划方案
的项目）
（4）进行专家评审、社会公示的项目，出具相应的专家评审意见、社会公示意见及全部参审方案（参审方案提交文本各一套，推荐方案按第5条
提交蓝图）
（5）建筑方案设计文件二套（建筑、环境、外装饰）
（6）改建、扩建、恢复性建设工程还需提供房地产证明材料、房屋安全鉴定书、原批准的建筑施工图、现状照片，未经规划验收领取房产
证的项目提交《建筑工程规划许可证》
（7）建筑效果图，重点地段的大型建筑同时报亮化方案效果图
（8）与送审文本及图纸相符的电子文件
（9）高层建筑提交日照分析图及报告书
（10）重新修改送审的方案设计，须提交前一次审查意见及附图
3、时间：10天
B4环境施工图设计
项目部与研发中心配合在XX设计院办理需30天
B5环境施工图审查意见
1、办理单位：规划局
2、资料：
（1）申请书及规划报建申请表
（2）《建筑工程规划许可证》及附图总平面（新建项目，含规划控制线）或房地产证明材料（原有建筑）
（3）环境设计施工图纸二套
（4）重新修改送审的环境设计，须提交前一次审查意见及附图
3、时间：10天
B6地质勘察
经营部在青岛地质勘察测绘院办理需14天
B7建筑、水、电施工图
经营部在XX设计院办理需30天
B8消防审查意见
经营部在市消防局办理需20天
1、审批部门
施工图消防审核在青岛市消防局办理，一般在取得建筑单体方案审批意见
后，意见会注明办理消防手续，在建筑、水、电、暖施工图设计完成后即可办理消防审核。
2、报建资料准备
到市消防局政务办理大厅领取申请表及委托书，所需资料见申请表并咨询相关人员有无变动，按照报送资料要求准备资料（一般图纸最少三套，其中二套用作申领《建设工程规划许可证》用，规划批复后留存一套，另一套存
档，另外一套用作委托质监）并将申请表及委托书盖章
3、报建
首先将准备好的资料报至消防局政务办理大厅，由大厅转给评价中心（在消防局内）进行评价，并与消防评价中心签订委托评价合同。
4、跟踪审批
资料上报后及时与经办人联系，是否需修改设计或相关审批信息，以便协调工作。评价时限一般为10个工作日。
5、缴费
消防评价费是依据建筑面积及2002年工程勘察设计收费标准计算设计费，
评价费为设计费的5%-8%，一般取5%。
6、领取建筑工程消防设计评价报告
评价完成及缴费完毕后，到消防评价中心领取建筑工程消防设计评价报告，并将报告转给设计院按照意见进行设计修改并更换原评价图纸。
7、消防审批
将更换的图纸及评价报告报送至消防局政务办理大厅进行审批。审批时限一般为10个工作日。
8、领取批复资料
审批完成后领取消防审核批复意见书原件二份及加盖消防审核章图纸至少三套（除图纸目录及设计说明每页均加盖）。
B9人防建筑方案
经营部在人防设计院办理需5天时间
B10人防审查意见
经营部在人防工程处办理需5天时间
B11 卫生防疫意见
在卫生防疫监督所办理。一般需要20到30天时间。
报送资料：涉及到工业生产、公共场所、食品生产经营、学校托幼、医疗、住宅等类的建设项目须由设计单位编写卫生篇章，并在篇章上加盖设计单位印
章。以及相关的设计图纸。
B12 环保局意见
与环保有关的工程需报环保局审批。
B13 建设工程规划许可证
经营部在规划局办理，需15个工作日
1、审批部门
申领《建设工程规划许可证》同一项目的上一阶段规划审批部门办理报建手续。该项手续市规划局与各区规划要求可能不同，市规划局在受理申请后由经办部门将资料转至市规划设计评审中心进行指标审核，而规划分局则要先向市规划设计评审中心申请指标审核后才能申领《建设工程规划许可证》，请在办理该项手续前咨询相关部门。
2、报建资料准备
向市规划局及各区分局报建大厅索取建筑工程规划技术指标审核申请表（表31）及建筑工程建筑方案设计审查申请表（表7），按照（表31）及（表
7）中报送资料的要求准备相关资料，并且参照已批复的建筑单体方案审批
意见要求准备相关资料，其他要求同A13-2。
3、报建
单独报指标审核的将资料报至市规划局12楼市规划设计评审中心，报评审
中心的项目不需报建卡，准备好的资料及报建卡到项目审批地（市规划局评审中心）一楼报建大厅办理报建手续。
4、跟踪审批
资料上报后及时与经办人联系，是否需该设计或相关审批信息，以便协调工作。
5、缴费及领取批复意见
领取指标审核批复意见时到市规划局13楼服务中心缴纳指标审核费，该费
用一般按设计的5%计取；拿缴费发票到评审中心领取批文；在审批过程中要与市规划设计评审中心签订《山东省城市规划技术服务委托合同》，该合同
到市规划局13楼服务中心领取，会签完毕盖完章后再送回服务中心，领取
《建设工程规划许可证》时到市规划局13楼服务中心缴纳技术服务费，取
费标准详见青岛市规划局文件《关于收取建筑工程规划技术服务费的通
知》，拿缴费发票到一楼报建大厅领取《建设工程规划许可证》。
B14 项目排水施工图
取得管线综合审查意见，有了单体设计排水方案之后，委托有资质的设计
院进行排水、道路施工图设计。
B15 外墙装饰审查意见书
1、办理单位：区规划分局
2、资料：
（1）申请书及规划报建申请表
（2）外饰面材料、样品和色标
（3）《建筑工程规划许可证》及附图（新建建筑）或房地产证明材料及图
纸（原有建筑、构筑物）
（4）建筑外立面变更的还应提交变更文件及附图
（5）申请的建筑物（构筑物）外饰面设计图纸二套及彩色效果
（6）重新修改送审的外饰面装饰，须提交前一次审查意见及附图
3、时间：7天
B16 排水审查意见
取得管线综合审查意见之后在市给排水管理处办理需15天
1、先委托有资质的设计院进行排水施工图设计。
2、填写申请表格，附上已批准的管线综合图与三套排水施工图
3、到市公用局报建大厅排水窗口报件。
4、与市排水管理处经办人联系看现场。
5、审批完毕后到报建大厅领取行政许可书。
B17 区外道路、排水规划许可证
场区外道路、排水等配套工程的手续与施工，由青岛市房地产开发管理局办
理。需项目部工作人员在缴齐配套费后催促办理。
B18 施工
现场条件具备后，由项目部相关人员到市开发管理局催促施工。
C1 物业公司招投标
1由项目部办理完毕建设工程规划许可证、规划总平面图将复印件转交客服中心；
2由客服中心办理物业用房留置协议；
3由项目部提供项目情况的详细介绍；
4客服中心制作标书；
5客服中心向区物业办提出招标申请；
6取得区物业办同意招标的批准文件；
7由品牌公关部在媒体发布物业招标公告；
8客服中心持同意招标的批准文件向市物业办申请抽取评标专家；
9客服中心组织开标、评标工作，并确定中标企业；
10客服中心在区物业办进行备案；
11由中标的物业公司向物价局办理价格备案。
C2节点：办理物业用房留置协议
一、办理时间：取得《建设工程规划许可证》之后
二、审批部门：市物业办
三、审批时限：15个工作日
四、工作流程：
1、到市物业办领取《青岛市物业管理用房预留协议书》并填写
2、会签协议书并盖章(一式三份)
3、将规划审批的物业用房复印件用红笔画出范围作为协议附件
4、报市物业办审批
5、到市物业办指定的青岛市第二公证处索取办理公证的相关表格，准备办理公
证用的资料（公证处有明细）
6、到第二公证处办理公证手续，缴纳1000元（目前标准）公证费后领取公证
书。
7、将公证后的协议书送给市物业办
8、将公证后的协议书转给公司相关部门
C3 选择融资银行上报融资计划
由公司财务中心根据实际情况，选择合适银行编写融资计划，报公司董事局审
批。
C4 确定项目安全、质量、工期目标
该节点为公司内部程序，为便于编制施工、监理招标文件，需要提前确定安全、质量、工期目标。由项目部根据项目的复杂程度结合公司要求、定额工期等各项条件，分别确定安全、质量、工期目标，并在下一步的招标文件中落实。
C5 全套施工图设计
工作时间：25—30天
此时的施工图设计主要是在已经批准的建筑施工图的基础上，完善结构、水、暖、电、煤气各专业的施工图。在取得《建设工程规划许可证》之后，应及
时将该信息传递给设计人员，以便于其完善各专业设计，并形成《节能
表》、《建筑面积表》等报送施工图审查所需的其他设计文件。设计完毕的
施工图在公司内部会审无误后，准备申报施工图审查。
C6 节点：施工、监理招标
一、办理时间：取得《建设工程规划许可证》之后
二、审批部门：市建管局招标办、工程交易中心
三、审批时限：招标公告审批1天，公告3天；发放招标文件1天；制作投标书
20天；开标1天；开标后公示2天。
四、工作流程：
1、在施工单位合格供方名单中邀请三家或三家以上参加投标
2、委托招标代理单位，会签代理合同
3、与代理公司沟通招标要求，准备招标资料
4、审查招标公告并盖章，签署法人委托书，发布招标公告3天
5、审查招标文件并会签盖章，发放招标文件
6、投标单位制作投标书20天
7、抽取评标专家，开标1天
8、对评标结果进行公示2天
9、起草与中标单位的合同，协商一致后会签盖章
10、出具中标通知书并盖章（一般一式7份）
11、将中标通知书和双方盖章的合同交由代理公司办理合同备案和中标通知书
备案
12、将备案的中标通知书发放给中标单位
C7 施工图审查和住房结构比例核算
一、办理时间：《建设工程规划许可证》取得后，全套施工图设计经公司会审完
毕并修改后。
二、审批部门：市施工图审查办公室
三、审批时限：20天
四、工作流程
1、到市审图办领取《施工图设计文件审查申请表》和《青岛市新建住房结构
比例核算委托书》（目前要求）填写并盖章
2、按照表内要求准备齐申报资料（表内有要求）
3、到施工图审查办公室报审
4、领取修改意见后与设计院沟通出答复意见、修改图纸，必要时与审图人员
沟通
5、将修改后的图纸送审图办继续审查
6、缴纳审图费，目前住房结构比例核算不收费
7、领取《施工图审查合格证》和《住房结构比例核算证明》（目前要求）
C8 办理《建筑工程施工许可证》
一、办理时间：《房地产权证》和《建设工程规划许可证》取得后，施工图审查
合格证和住房结构比例核算证明已经取得，《人防异地建设费交费单》已经
领取，银行保函已经办理完毕。
二、审批部门：市建管局政务大厅
三、工作流程
1、在招标完毕后，网上申报质量监督和施工许可证，加盖建设、施工、监理
单位电子印章后上传建管局，先进行网上审批
2、提前准备法人委托书
3、督促并协助施工单位办理安全监督报审（比较麻烦），在我们交费结束后
必须办理完毕，否则将影响办理施工许可证
4、准备齐办理缴费需要的材料（监管局大厅有公示），原件核验，复印件加
盖单位公章
5、到监管局大厅办理缴费手续，同时将《人防异地建设费交费单》提交给收
费窗口，缴纳配套费、人防费等费用，在散装水泥窗口缴纳散装水泥基金，
领取《白蚁防治技术服务合同书》、《青岛市建设工程竣工档案移交合同
书》盖章
6、将缴费通知书转给财务人员办理转账交费手续
7、将网上审批通过的质量监督注册表和施工许可申请表用彩色打印机打印出
来，准备好各自需要的资料（网上、监管局大厅都有明细）
8、在施工单位办理完毕安全监督后，将缴费后应返回各联、办理质量监督、
施工许可所需的材料、盖章合同书一并带齐，到政务大厅同步办理质量监
督、施工许可申请手续
9、工程处对申报材料进行审查，要及时联系是否看现场
10、合格后领取《建筑工程施工许可证》。
D1 工程开工准备
办理部门：各项目部
办理时限：开工前20天
办理流程：
1、施工现场“三通一平”
2、搭建临时设施
3、规划施工现场布置
4、组织施工单位以及监理单位进场
5、编制施工组织设计，施工进度计划（大纲）D2 测绘放线
办理部门：青岛市勘查测绘院
办理时限：2天
工作流程：
1、提出申请办理委托
2、提交测绘资料
3、勘查测绘院工作人员现场测绘
4、领取测绘放线报告
D3 规划验线（开挖前施工验线）
办理部门：市规划局或各区规划局
办理时限：2天
（试行） 二00五年十一月二十二日
工程技术部部门职责 全面负责公司土建工程技术、施工管理、协调与施工有关的各方的关系，具体： 一、负责事业部在建工程的施工管理工作。 二、参与图纸会审、技术交底工作。 三、负责编制符合科学规律的施工进度计划，经领导审批后执行。 四、负责计划与统计工作：1、对施工进度、进度资金支付、质量进行全程计划，并 负责向领导和相关专业人员进行报告和沟通。 五、严格按要求做好施工前的各项准备工作，做好施工进度控制，保证进度符合要 求。按照规范要求做好质量控制工作。 六、监督检查监理及施工单位，按施工图组织设计，进行施工。 七、负责工程的验收组织工作，对各施工工序进行验收。 八、配合财务部依据合同约定，编制工程进度款拨付计划，负责施工过程中的成本 控制。 九、检查监督施工单位消防，安全防护设施等各项安全工作。 十、主持施工项目的日常管理工作，签署相关工程管理文件。 十一、对工程资料档案化管理，分目录详细记录和登记，保证工程档案资料完备。 十一、处理施工过程中的各类突发事件。 十二、根据工程进度计划，配合预算部实施各项招采工作，提出部门意见。 十三、负责工程前期项目的准备工作。 十四、负责事业部开发项目的技术管理工作。 十五、负责初步设计或方案设计、施工图设计，并参与前期编制项目建议书、可行性研究报告。 十六、组织施工图会审，技术交底工作。协助各部门就与工程有关的技术问题作出解释，提出处理意见。 十七、监督检查按施工图组织施工情况，确保施工符合图纸要求。
十八、参加分部工程和单位工程验收，参加重要材料和设备的验收，并提出验收意见。 十九、审核设计变更文件，参与审批施工组织设计和监理实施规划。 二十、配合招标采购部，参与各项招投标工作，包括：勘察、设计、施工、监理等及材料设备的采购，提供相关技术指标及部门意见。 二十一、负责办理工程的各项前期手续，如土地使用证、规划许可证、施工许可证、商品房预售许可证、水、电、煤气等手续。负责面积实测并办理产权登记手续。 二十二、工程资料管理员负责工程全部资料的收集和整理工作 二十三、协助分管经理做好施工过程中的相关技术管理工作。 二十四、完成领导交办的其它各项工作。
新产品开发工作流程1.流程工作内容
2.流程具体实施要求 新产品的开发流程根据以下几个阶段来考虑完善（顾客有明确要求的汽车主机厂整车付新产品开发执行APQP程序）： 2.1顾客要求评审（合同评审） 2.1.1顾客要求评审的输入有三种： 1）顾客新要求，评审依据：《顾客要求评审表》； 2）产品变更要求，评审依据：《产品变更通知单》； 3）顾客确认不合格，评审依据：《新产品开发样品顾客确认通知单》。
2.1.2顾客要求评审的输出有三种： 1）顾客要求明确，公司有能力达到，纳入开发计划； 2）顾客要求不明确，需进一步沟通后纳入开发计划； 3）顾客要求明确，但公司没有能力达到，暂不纳入开发计划。 2.1.3技术部是新产品开发顾客要求评审（合同评审）的组织者。评审的模式及时间节点： 销售部将《顾客要求评审表》或《产品变更通知单》《新产品开发样品顾客确认通知单》传递给技术部 1）简单产品（比如单口型挤出、单件产品、不涉及外协加工等），技术部根据以往经验和当前公司能力初步判定能否满足顾客要求；如无法独自判定，则组织生产、供应和相关人员进行评审确定。能够开发的项目，技术部进行产品工艺分析，确定原材料、工艺流程和技术文件完成时间并编制《新产品开发计划》交生产部及责任车间评审开发各阶段的完成时间。技术部根据开发计划的评审时间确定产品交付时间，填写完成《顾客要求评审表》或《产品变更通知单》。最终将单据交回销售部。销售部将经过审批的单据分发到相关部门。如果进行开发，技术部据此组织开发计划实施。 时间节点，技术部自接单时刻计算，两个工作日完成（当日下班前一小时的接单计入次日）。特殊情况，技术部在接到销售部单据两个工作小时内销售部提出延长评审时间的要求，销售部同意或请示上级领导同意后，按同意的时间节点完成。 2）复杂项目或整车付产品项目的开发，技术部组织相关技术人员、供应部、生产部、质保部和生产车间召开项目开发评审策划专题会议，对开发项目进行评审策划，将最终结果填写在《产品开发项目评审记录表》与《项目开发评审策划书》上，形成评审结论。 根据评审结论，《顾客要求评审表》要求的相关部门填写完成此单据，在规定的时间前返回销售部。如果进行开发，技术部据此编制开发计划和技术文件。 时间节点，技术部自接单时刻计算，五至七个工作日完成（当日下班前一小时的接单计入次日）。特殊情况，技术部在接到销售部单据两个工作小时内销售部提出延长评审时间的要求，销售部同意或请示上级领导同意后，按同意的时间节点完成。 2.2编制新产品开发计划 2.2.1新产品开发计划的输入有四种： 1）《顾客要求评审表》； 2）《产品变更通知单》； 3）《质量问题反馈单》中涉及到需要进行产品开发（完善）的相关措施； 4）经过顾客确认上次开发样品不合格的《新产品开发样品顾客确认通知单》。 2.2.2新产品开发计划的输出：项目负责人编制新产品开发试制技术文件和开发计划的实施。
房地产开发工作流程 A1 项目信息收集及过滤： 1公司根据每年的工作计划时刻关注国土资源局的土地拍卖情况，对每一块意向土地的相关资料做出详实可靠的分析。造价控制中心在获得土地拍卖文件后，按照规划设计指标核算出建安成本。开始市场调查（包括人口、经济状况、收入来源、交通运输、生活设施、风俗习惯等）。根据调查结果，做出评价。认为项目可行，列出可行性提纲。 2财务状况分析 公司财务总监根据公司现有资金及贷款能力给出分析结果 3销售前的预测 销售公司结合土地周围的实际情况做出销售前预测（调查与预测社会对项目产品的需求类型）。 4工程可行性研究 研发中心接到造价控制中心提供的可行性提纲，进行工程可行性研究，看是否可行。 5造价控制中心根据销售公司提供的售前预测及研发做的工程可行性报告，做出项目可行性提议，报公司领导审批。 A2 项目概念策划： 项目可行性提议经公司领导批准后，开始做项目概念性策划。（必要时，可委托设计咨询公司签订可行性研究合同进行策划。）销售公司针对项目产品的需求类型做市场调查、预测； 造价控制中心做资源调查包括人口、经济状况、收入来源、交通运输、生活设施，风俗习惯等；研发中心做各种规划方案、户型方案的对比研究。 集团技术总监召集研发中心、造价、销售对可行性提议进行优化选择，优选建设方案、技
术方案、确定建设规模。针对研发中心所提供的多种建设方案，造价控制中心作经济分析进行优化比较。报集团总经理确定建设方案、建设规模。技术总监定案项目实施进度计划。 财务及造价同时给出资金的筹集、周转、投资效果计算与分析数据。根据以上数据由研发中心编写项目可行性研究报告，报公司主席审批。审批同意后办理招、拍、挂手续。 A3 土地的取得：一般通过招、拍、挂的方式 1、取得中标通知书后，现场缴纳一定比例的土地定金 2、签订土地出让合同 3、在土地出让合同规定期限内缴纳土地出让金全款 4、税务局核定土地出让金契税并缴纳 5、勘查测绘院绘制项目现状图和定界图 6、到国土资源局领取市政府土地批复文件，确定土地面积 7、持土地出让合同、市政府批复文件、缴纳土地款和税金证明、定界图到国土分局办 理土地证申请 8、填写申请，与四周相邻界指界盖章确认 9、到市房产交易中心测绘处重新绘制定界图 10、将上述完成资料报房产交易中心审批 11、到房产交易中心领取土地证 A4 项目策划书： 取得土地后由项目部组织相关人员在前期策划的基础上进行详细的实施策划。 A5 土地预审
房地产开发工作流程图及全过程
房地产项目开发流程全过程 目录 第一章:项目决策阶段 第二章:前期准备阶段 一、获取土地使用权 二、征地拆迁，申办并取得《房屋拆迁许可证》 三、规划设计 四、建设项目报建登记，申请招标，办理招标投标手续，确定勘察 五、申办《施工许可证》 六、招标 第三章:工程建设阶段
1、施工用水电及通讯线路接通，保证施工需要 2、施工场地平整，达到施工条件 3、施工通道疏通，满足施工运输条件 4、施工图纸及施工资料准备 5、施工材料和施工设备的准备 6、临时用地或临时占道手续办理 7、施工许可批文及办理开工手续 8、确定水准点与座标控制点，进行现场交验 9、组织图纸会审、设计交底 10、编制工程进度计划 11、设计、施工、监理单位的协调
第四章:项目销售阶段 一、申办《销售许可证》 二、商品房销售及按揭办理 三、申请竣工验收，取得《建筑工程竣工验收备案证》 四、申办建设工程规划验收 五、进行权属登记，取得《商品房权属证明书》 六、物业移交 第五章:交付使用阶段 从开发、建设、经营、管理的程序上讲，房地产开发一般可分为五个阶段，即可行性研究和项目决策阶段、建设前期准备阶段、建设阶段、销售阶段和交付使用阶段。 第一章: 项目决策阶段
产开发项目经董事会(企业主)批准初步立项后，转由企业战略发展研究中心(策划部)进行可行性研究。 1、可行性研究的内容 可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。 可行性研究的主要内容有: (1)项目概况; (2)开发项目用地的现场调查及动迁安置; (3)市场分析和建设规模的确定; (4)规划设计影响和环境保护; (5)资源供给及资本运作方案; (6)环境影响和环境保护;
新产品开发部门工作流程图 新产品开发策略 主要方式 呈 报 新产品样品开发 产 品开发过程
附件一：内部管理制度 新产品开发工作，是指运用国内外在基础研究与应用研究中所发现的科学知识及其成果，转变为新产品、新材料、新生产过程等一切非常规性质的技术工作。新产品开发是企业在激励的技术竞争中赖以生存和发展的命脉，是实现“生产一代，试制一代，研究一代和构思一代”的产品升级换代宗旨的重要阶段，它对企业产品发展方向，产品优势，开拓新市场，提高经济效益等方面起着决定性的作用。因此，新产品开发必须严格遵循产品开发的科学管理程序，即选题（构思。调研和方案论证）样（模）试批试正式投产前的准备这些重要步骤。 一、调查研究与分析决策 新产品的可行性分析是新产品开发中不可缺少的前期工作，必须在进行充分的技术和市场调查后，对产品的社会需求、市场占有率、技术现状和发展趋势以及资源效益等五个方面进行科学预测及技术经济的分析论证。 （一）调查研究： 1、调查国内市场和重要用户以及国际重点市场同类 产品的技术现状和改进要求； 2、以国内同类产品市场占有率的前三名以及国际名 牌产品为对象，调查同类产品的质量、价格、市场及
使用情况； 3、广泛收集国内部外有关情报和专刊，然后进行可行 性分析研究。 （二）可行性分析： 1、论证该类产品的技术发展方向和动向。 2、论证市场动态及发展该产品具备的技术优势。 3、论证发展该产品的资源条件的可行性。（含物资、 设备、能源及外购外协件配套等）。 （三）决策： 1、制定产品发展规划： （1）企业根据国家和地方经济发展的需要、从企业 产吕发展方向、发展规模，发展水平和技术改 造方向、赶超目标以及企业现有条件进行综合 调查研究和可行性分析，制定企业产品发展规 划。 （2）由研究所提出草拟规划，经厂总师办初步审 查，由总工程师组织有关部门人员进行慎密的 研究定稿后，报厂长批准，由计划科下达执行。 2、瞄准世界先进水平和赶超目标，为提高产品质量进 行新技术、新材料、新工艺、新装备方面的应用研究： （1）开展产品寿命周期的研究，促进产品的升级换 代，预测企业的盈亏和生存，为企业提供产品
房地产开发工作流程 Document number：BGCG-0857-BTDO-0089-2022
房地产开发工作流程 第一步房地产开发项目的立项和可行性研究 一、前期策划 1、选定项目，签定合作意向书 2、初步确定开发方案 3、申报规划要点 4、申报、审批项目建议书 5、编制项目可行性研究报告 6、申报、审批项目可行性研究报告 二、相关税费 1、可行性研究费 2、建设工程规划许可证执照费 第二步房地产开发项目土地使用权的取得 一、国有土地使用权的出让 1、办理建设用地规划许可证 2、办理建设用地委托钉桩 3、办理国有土地使用权出让申请 4、主管部门实地勘察 5、土地估价报告的预审 6、委托地价评估
7、办理核定地价手续 8、办理土地出让审批 9、签订国有土地使用权出让合同 10、领取临时国有土地使用证 11、领取正式国有土地使用证 12、国有土地使用权出让金的返还 二、国有土地使用权的划拨 1、国有土地使用权划拨用地申请 2、主管部门现场勘察 3、划拨用地申请的审核、报批 4、取得划拨用地批准 三、集体土地的征用 1、征用集体土地用地申请 2、到拟征地所在区（县）房地局立案 3、签订征地协议 4、签订补偿安置协议 5、确定劳动力安置方案 6、区（县）房地局审核各项协议 7、市政府下文征地 8、交纳菜田基金、耕地占用税等税费 9、办理批地文件、批地图 10、办理冻结户口
11、调查户口核实劳动力 12、办理农转工工作 13、办理农转居工作 14、办理超转人员安置工作 15、地上物作价补偿工作 16、征地结案 四、相关税费 1、地价款（土地出让金） 2、资金占用费 3、滞纳金 4、土地使用费 5、外商投资企业土地使用费 6、防洪工程建设维护管理费 7、土地闲置费 8、土地权属调查、地籍测绘费 9、城镇土地使用税 10、地价评估费 11、出让土地预订金 12、征地管理费 13、土地补偿费 14、青苗及树木补偿费 15、地上物补偿费
房地产项目开发流程（完整版） 第一部分，房地产开发公司的准备工作 在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。 第二部分，行政审批部分 根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：1）选址定点； 2）规划总图审查及确定规划设计条件； 3）初步设计及施工图审查； 4）规划报建图审查； 5）施工报建； 6）建设工程竣工综合验收备案。 一、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项： 1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。 2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。 3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。 4、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。 5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。 6、规划部门办理项目选址意见书。 二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项： 1、人防办进行人防工程建设布局审查。 2、国土资源局办理土地预审。 3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。 4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。 5、规划部门确定建设工程规划设计条件。 三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项： 1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。 2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。 3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。 4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。 5、国土资源局进行用地预审。 6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。 7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。 8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。 9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。
[房地产财务工作流程]房地产财务工作流程<一> 一、由于房地产开发企业生产周期长，一般在工程竣工后进行收入和成本的结转，房地产财务工作流程。 二、收入帐务处理 1、收到房屋首付、银行按揭款 借：银行存款(或现金) 贷：预收帐款--商品房 2、工程完工结转收入 借：经营收入 贷：预收帐款--商品房 3、将收入转入利润 借：经营收入 贷：本年利润 三、成本帐务处理 1、发生的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建安费、公共配套设施费时。借:开发成本 贷：银行存款(或现金) 2、工程竣工 借：开发产品 贷：开发成本 3、结转成本 借：经营成本 贷：开发产品 4、将成本转利润 借：本年利润 贷：经营成本 四、以上是房地产企业成本、收入的结转方法。 五、你单位发生的成本支出在建工程挂着。 1、成本科目用错。 2、由于工程已完工，调整开发成本明细核算会有很大的工作量。所以，为了简便核算，直接将在建工程科目转出 借：开发产品--住宅、办公楼 贷：在建工程 3、结转成本 借：经营成本 贷：开发产品--住宅、办公楼 4、结转利润 借：本年利润 贷：经营成本 财务管理制度 一.总则 第一条为了加强公司的财务管理和经济核算，规范公司的财务行为，根据《企业会计制度》和《中华人民共和国会计法》，结合公司的实际情况，制定本制度。
第二条本制度是处理公司财务事项的规范和准则，适用于公司管辖范围内的所有公司和部门。第三条企业财务管理的基本任务和方法：做好各项财务收支的计划、控制、监督、分析和考核工作，依法合理筹集资金，有效利用企业各项资产，努力提高经济效益。 第四条企业应当认真执行国家各项法律、法规，建立健全内部财务管理制度，加强财产物资的管理和资金运用全过程的监控，严格内部牵制制度，防止弊端。 第五条企业应当加强财务管理基础工作： 1.原始记录：生产经营活动中的产量、质量、工时、设备利用、存货的消耗、收发、领退、转移及各项财产物资的毁损、报废、变卖，都要按照公司有关职能部门统一规范的各种原始记录格式、内容的填制要求及时做好完整的原始记录。 2.计量验收工作：公司各种财产物资的购置、领用、转移，产品的入库、销售及各个环节都要严格执行公司的计量验收制度，做到手续齐全，计量准确。 3.定额工作：配合公司各职能部门，对生产经营活动中人力、物力、财力的配置、利用、消耗等方面制定合理的定额，参与考核修订。 4.内部计划价格工作：财务中心牵头负责公司内部价格的制定工作，根据财务管理和经济责任制要求，制定和完善各种产品、在产品、原材料、半成品等的计划价格。 5.财产清查工作：公司各项财产物资的转移、调出、调入、收发、领退、盘盈、盘亏、毁损和报废处理，都要履行严格的报批审核手续。每年11月底进行一次全面财产清查工作，及时处理财产变动情况，确保公司财产物资的帐帐相符、帐表相符、帐实相符。 第六条本公司财务人员必须持证上岗，遵守国家有关法规、公司内部各项规章制度，认真履行职责，如实反映和严格监督各项经济业务。企业财务人员有权拒绝承办不合法、不真实和损害投资者利益的经济业务，必要时可直接向上级财务主管部门反映。 第七条公司财务应接受财政、税务、审计机关的监督，定期、及进、准确地上报会计报表和财务分析资料。 二.资金管理 第八条资金管理应遵循的原则： 1.取之合法，使用合规; 2.开源节流，讲求效益; 3.内部牵制，防范风险; 4.管理有序，责任到人; 第九条：资金筹集： 1.公司倡导多种方式、多渠道筹集资金，包括：吸收现金、非现金投资，长期、短期借款，发行股票、债券等; 2.资本金的增加、变动，应按法律程序经批准和会计师事务所验资确认，不得弄虚作假; 3.款应根据经可行性论证的项目和生产经营需要，有可靠的投资回报和还款来源并讲求资金成本。 第九条现金及现金等价物管理 1.内部牵制 (1)货币资金实行账款分管，印鉴分管; (2)出纳不得任采购、销售、实物收发、保管业务，不填制及管理往来帐，不核对银行对帐单和银行日记帐; 2.财经纪律 (1)现金的提娶保管、使用应遵守国家的《现金管理条例》; (2)银行帐号的设立、使用应遵守国家的《银行结算办法》、《银行帐户管理办法》，严禁设立帐外帐或***私存，一经发现，严肃追查并追究责任;
建设项目开发程序及公司内部职能 流程图 第一章建设项目开发程序流程图 选址研究，寻找合作伙伴，签订合作意向，协议及合同书 先规划管理部门申领规划要点，以获取规划要点通知书，编制项目建 议书 向计委申报立项报告 计委函至规划局 规划局会签返计委 计委下文同意立项并要求可行研究，此文经建委开发办会签进行项目投资的详细可研测算，编制可研报告 计委、建委、首规委及各专业局审查可研报告 对可研批复，两位会前，即下达规划设计任务； 据此办理征地及前期准备工作，开规划设计任务通知 规划局发征地意见函 到土地管理部门及土地使用部门征求意见
地政科 结果报市房地局结果报市房管局 画桩位给钉桩条件，规划局办理建设用地规划据此到地征部门办理用地 测绘院钉桩，成果给设计人许可证批准书，评估项目建设用地地价 申请确定规划设计条件冻结户口并抄户口，交纳地价款，取得土地使用证 按规划设计条件征询意见表 到区配套部门征求意见地政部门审查安置方案、安置房 规划局审查后下规划条件通知单发拆迁许可证 委托进行规划方案设计动迁会及拆迁安置 到规划局领设计方案送审书场地三通一平，领取房地产 开发手册 规划局审方案提出意见1、到园木局申请伐树许可证 修改后送首规委审图2、了解线路与供电局运 行班协商 改造、移线方案 3、煤气、道路、上下水 改路由 首规委召开市政协调4、到供电局业扩处申请用电 报表，做正会出市政会议纪要式供电方案，申 请临时施工用电，委托施工。
进行个体设计 领建筑工程规划许可证出施工图开节能证明 运用“营销策划展示设计系统”到计委申请，列入计划到税务局去税单 制作资料（建委会签） 报价小组审查，领取预售到建委工程处领开工持年度计划、税单到区计、经委领 许可证审批表投资许可证登记卡，登记并 取得许可证 建委、物价局下文批价 到市政部门盖章，证明市政条件落 进行销售 四源费缴纳 到开发办市政处同意招标 填招标申请书并到市招办登记 招标办审查标底 开标会 订合同，写评标报告，发中标通知书 招标办盖章同意 施工单位质量总站受理市统计局市审查局审核资金来源，市开发办 同意施工质量监督落实任务任务来源及一切手续秘书处登记
售楼员应了解和知道的 前言 售楼人员是企业形象、开发商的信誉、楼盘的品位与质量的门户，是楼盘与用户之间的桥梁和纽带，他们向顾客提供楼盘、提供信息、提供服务，同时了解顾客对所售楼盘的反应，为楼盘营销战略修订提供决策依据。因此，销售人员的个人素质与能力，不仅直接影响楼盘的销售速度与销售量，直接关系到销售这只“木桶”的装水量——盈利水平，同时也将给楼盘的市场形象和开发商的品牌形象带来长久的影响。 有效的售楼人员应该是半个地产专家，对所售楼盘有高涨的热情。不仅对所售楼盘本身的特点（品位、文化、规划、景观、设计、风格、结构、户型、面积、功能、朝向、便利、价格、公建设施、设备、社区管理、社区文化等等）有根本了解，而且对所售楼盘地段、周边环境、城市规划、基础设施、发展趋势、开发商实力等有足够的了解。更重要的是对竞争楼盘优劣势有清醒的认识，能够与竞争楼盘进行使人信服、恰如其分的比较。在比较中，无原则的贬低竞争对手楼盘的做法极易导致置业者的逆反心理，因此，既要实事求是，又要扬长避短，轻描淡写与重彩泼墨处理妥当，相得益彰。同时为顾客提供置业意见，使顾客对楼盘产生信任感。 有效的售楼人员能够向顾客传达出我们的楼盘能更有效的满足他的需求的信息。能够告诉顾客：为什么买我们的楼盘比买别的楼盘更有利？我们的楼盘能给客户带来什么样的利益与效益？ 所以，公司希望你们精通、了解、掌握以下一些问题，并能在提问中用自己的话回答。
一、你必须了解当地所有现售楼盘的名称、地理位置、档次定位、价格水平、销售情况等，并能分析出它们有哪些优势和弱势，和给你所代表的楼盘带来的影响。 二、你必须精通你所代表楼盘的一切特点。如它的品位、文化、规划、景观、设计、风格、结构、户型、面积、功能、朝向、便利、价格、公建设施、设备、社区管理、社区文化等等，这是售楼的基础，也是你们所能如数家珍的。 三、你必须掌握一些相关的房产知识以及它的专有名词。如房屋的面积如何测量、房屋的层高、楼间距的计算、阁楼最低处、土地使用年限、容积率、七通一平、房价的组成等。 四、你必须了解一些家装方面的知识。甚至培养自己一点美学、人文历史方面的爱好。这些对你的美感和给客户介绍房屋时弥补户型方面的缺憾是很有帮助的。 五、你必须对最后你所要和客户签订的合同一切相关事宜（如贷款按揭、分期付款等）了如指掌。这是最后一步，也是最关键的一步，千万要把握好，不要前功尽弃。 六、你必须要有良好的外交礼仪和销售技巧。在知识相等的情况下，你的素质、销售水平高低直接决定了你的业绩。 优秀营销人员的基本素质可分为内在素质和外在素质两类。 内在素质有：①忠诚服务于公司；②丰富的商品知识；③良好的道德习惯； ④识别他人的能力与独到的敏锐见地；⑤幽默感；⑥良好的社会公共关系；
《房地产开发前期手续报建流程》 《房地产开发前期手续报建流程》一书的写作完成,是作者多年从事房地产开发报建工作 的知识、经验和感悟的总结，它的完成为我们提供了可以参考、学习、实际应用的工作指南，不可多得的“范本”工具书。 作者通过言简意赅，通俗易懂的文字描述，把看似一头雾水、杂乱无章的报建流程，叙述得层次分明，条理清晰，有章可循。该书在体例编排上，主要是根据作者多年的从业经验，依据国家和地方现行的政策、法规和相关规定，将报建流程中，所涉及到的政府相关职能部门、报建的先后次序，进行了系统的排列组合，做到按图索骥，事半功倍。该书从报建专业知识上看，准确翔实；从实用性上看，简明实用；从时效性上看，做到了符合实际；对房地产开发报建工作，提供了程序上的工作指导。 作者勇于创新，敢为人先的写作，填补了目前房地产开发报建领域无参考借鉴，说明文字的空白。 衷心希望，《房地产开发前期手续报建流程》一书能够成为有志从事房地产开发报建工作人士的良师益友。 中冶新奥（长春）房地产开发有限公司总经理： 二00八年八月 房地产开发前期手续报建流程图 第一章土地审批事项-------------------------------------------------1 1.1通过拍卖方式取得国有土地使用权-------------------------------1 1.2建设用地批准书-----------------------------------------------4 1.3国有土地使用权证---------------------------------------------6 1.4土地利用验收审批---------------------------------------------8 第二章规划审批事项------------------------------------------------10 2.1建设用地规划许可证------------------------------------------10 2.2建设工程规划许可证------------------------------------------12 2.3建设工程定位、验线合格通知书--------------------------------15
新产品开发工作流程 1.流程工作内容 责任单位流程图流程说明相关表单 顾客根据顾客样品、图纸等提出项目开发 销售部销售部根据涉及到产 品开发的外部信息形 成顾客要求 《顾客要求评 审表》，《产品变 更通知单》，《质 量问题反馈 单》，《新产品开 发样品顾客确 认通知单》 销售部/技术部/供应部/生产部/相关部门技术部组织新产品开 发顾客要求评审（合同 评审）。根据评审结论 确定下步工作 《顾客要求评 审表》，《产品开 发项目评审记 录表》，《项目开 发评审策划书》 技术部根据评审要求编制新 产品开发计划，评审模 式的不同，开发计划的 编制方式不同，确定项 目负责人 《新产品开发 计划》 技术部经 理开发计划经技术部经 理或其代理人审批通 过后下发责任单位 《新产品开发 计划》 技术部新产品开发试制用的 技术文件采用“一张 图”流转模式。项目负 责人根据相关输入信 息进行“一张图”的编 制 《试制作业指 导书》（一张 图），（材料清单 —若有新的材 料，工装模具图 纸--复杂） 技术部主管/经理技术部主管、经理进行 技术文件的审核、批 准，确保文件能够指导 试制工作 《试制作业指 导书》 技术部/生产部/责任车间 根据开发计划、试制技 术文件、样品等试制的 依据进行计划的实施， 按时间节点保质保量 《新产品开发 计划》，《试制作 业指导书》项目提出 形成顾客要 顾 客 反 馈 评 审 项 目 取 消 编制开发计 审 批 编制技术文 审 批 计划实施和控 样品确 认 沟 转 OK OK OK OK OK NG NG NG NG
的完成。如果不能按计划实施，提前上报，责任部门分析原因制定措施。 技术部/车间试制人 员 按工序流程分阶段进行确认，确认合格才能转序。最终产品（样品）进行首件确认、全检或抽检。 技术部负责跟踪项目进度 《新产品开发样品确认记录表》，《检验记录》 技术部/质保部 在样品入库前对样品进行全检（20套或200米以下）或抽检（20套或200米以上），完成样品交付前的出厂验收 成品库/责任车间 凭样品验收合格的凭据办理入库，凭据上须有技术部和质保部验收人员的签字。 《入库单》，《周转单》 销售部 按顾客要求进行样品的交付 顾客 顾客对样品进行验收、试装和确认。将结果及时通过销售部进行反馈。 《产品变更通知单》，《质量问题反馈单》，《新产品开发样品顾客确认通知单》 技术部/生产部 技术部进行技术文件的完善和转换，生产部 根据订单按生产程序进行作业安排。在第一次试生产时，技术部进行必要的跟踪。 《作业指导书》 《工序卡》 2.流程具体实施要求 新产品的开发流程根据以下几个阶段来考虑完善（顾客有明确要求的汽车主机厂整车付新产品开发执行APQP 程序）： 2.1顾客要求评审（合同评审） 2.1.1顾客要求评审的输入有三种： 1）顾客新要求，评审依据：《顾客要求评审表》； 样品交 入库 样品验 顾客试装 确 认 转生产 OK OK NG NG
房地产开发前期工作流程手册 房地产开发前期工作流程手册 1.0目的 明确开发项目报建/报批、取证范围、条件、法律、法规依据，以利开发项目的顺利进行 2.0适用范围 适用于开发项目全过程的报建/报批、取证工作的管理。 3.0职责 公司相关部门及各开发公司按职责/业务的划分，分别负责组织办理相关的报建/报批、取 证工作。 3.1管理中心负责： a)公司注册登记、营业执照、法人执照、资质评定申报； b)公司备案申报。 3.2综合部负责： a)《房地产开发项目手册》的办理； b)《土地使用证书》办理； c)《建设用地批准书》申办； d)《建设用地规划许可证》的办理； e)《建设工程规划许可证》的办理； f)《施工许可证》的申办； g)《商品房预售许可证》的申办； h)《房屋所有权证》的办理。 3.3工程部负责办理：开发项目竣工综合验收的申报。 4.0作业内容 4.1公司项目开发新立项目必须按国家法律、法规和项目所在地相关行政主管部门的要求，办理报建/报批、取证手续，获取有效的批准/注册/许可文件。 4.2各负责办理报建/报批、取证的部门领导和具体工作人员，应认真学习相关法律、法规，了解报建/报批、取证的规定和要求，准备并提供所需的文件、资料，做到及时、完整、 准确、清晰。 4.3房地产项目公司注册及资质等级的办理 4.3.1本程序所称项目，是指由公司投资或与他方共同投资，从策划、立项、筹资、设计、工程建设、直至经营的全过程。
4.3.2公司或与他方共同投资开发的项目，应按相关法律、法规的规定，办理有关审批手续，领取营业执照/法人执照。 4.3.3注册房地产开发公司应具备下列条件； a)有明确的章程和固定的办公地点； b)有独立健全的组织管理机构，有上级部门或理事会任命的专职总经理/经理，并配备与企业资质等级相适应的专职技术、经济等管理人员； c)有不少于企业等级的自有流动资金； d)有符合国家规定的财务管理制度。 4.3.4国家对房地产开发企业实行资质管理，规定了不同资质等级企业应具备的条件和可 承担的开发业务。房地产项目公司办公室应按规定向项目所在地（省、自治区、直辖市） 建设行政主管部门提报资质认定申请。 4.3.5以开发项目为对象从事单项房地产开发经营的项目公司，不定资质等级，由项目所 在地建设行政主管部门根据其项目规模审定其资金、人员条件，核发一次性《资质证书》。 4.3.6本程序4.3条的具体办理按《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国公司登 记条例》、《房地产开发企业资质管理规定》及《中华人民共和国外资企业法》相关规定 办理。 4.4房地产项目公司备案 4.4.1房地产开发公司自领取营业执照之日起30日内，到登记机关所在地的房地产开发行 政主管部门备案。 4.4.2申请备案时，应提交下列文件： a)营业执照复印件； b)企业章程； c)验资证明； d)企业法定代表人的身份证明； e)专业技术人员的资格证书和聘用合同。 4.5《土地使用权证》的办理 4.5.1开发项目的土地位置由经批准的初步可行性研究报告选定。初步可行性研究报告选 定的位置，应符合该位置土地使用条件。而使用条件由国家行政主管部门以“公告”或 “文件”的形式予以明确。 4.5.2国家行政主管部门限定的土地使用条件，一般以《房地产开发项目建设条件意见书》的文件形式提交负责土地出让或划拨的管理部门，作为使用权出让合同的必备条件。 4.5.3《房地产开发项目建设条件意见书》主要包括以下内容： a)项目性质、规模和开发期限； b)规划控制指标及规划设计要求；
新产品研发流程 内容： 企业的组织机构 新产品研发流程 生产工艺流程
企业组织机构 企业组织机构图（以****公司为例） 开发部主要职责： 1、技术创新 1）．及时搜集整理国内外产品发展信息，及时把握产品发展趋势，组织和编制公司技术发展规划和技术开发计划。并组织对计划实施。 2）．负责公司新技术引进和产品开发设计工作。 3）．编制生产工艺流程及工艺文件， 4）．负责做好技术图纸、技术资料的编制和编写。为指导生产提供全套技术文件。 2、技术支持 1）．负责制订和修改技术规程。编制产品的使用、维修和技术安全等有关的技术规定及使用说明书；改进和规范工艺流程。 2）．负责制定公司产品的企业标准，实现产品的规范化管理。 3）．及时指导、处理、协调和解决公司各部门的技术问题，确保经营工作的正
常进行。 主要岗位：电子线路设计、结构设计、工艺设计（电装工艺、钳装工艺、机加工工艺） 岗位职责： 线路、结构设计人员 进行新产品开发市场调查。提出设计项目立项建议。 2. 线路设计人员按计划和规定进行新产品的线路方面的开发与设计；结构设计人员按计划和规定进行新产品的结构方面的开发与设计。 3. 负责在研产品的技术资料、生产资料的建立、整理和归档工作。 4. 针对用户的要求或其它原因实施设计更改。 5. 解决生产过程中出现的有关技术问题。 6 .配合销售部门做好产品销售、工程服务中的技术支持工作。 工艺设计人员 1. 编制典型工艺文件，负责生产前的工艺技术准备。 2. 负责工艺文件执行及工艺纪律检查。 3. 负责处理生产过程的工艺技术问题。 4. 负责产品工时定额制定。 5. 组织员工进行技能培训。 线路设计和结构设计主要是产品设计, 产品设计和工艺设计之间的关系： 产品设计就是设计出你想要的产品，工艺设计就是设计如何制作出你想要的产品；设计是产品从概念到模型的一个转换过程，而工艺是将原材料实现为零部件的一个过程，设计需要了解工艺，工艺实现不了的设计是没意义的设计，工艺也需要明白设计的意图，否则不能很精确的反映出设计，产品设计和工艺设计应该
如对您有帮助，请购买打赏，谢谢您！ 一个完整的产品开发项目管理流程 从一个项目提出到结束，按照ISO9001:2000的项目管理流程，大致有如下步骤： 1、产品立项报告 按照公司的管理流程，由公司有关人等都有可能提出《产品立项报告》，比如公司老总、市场部门、研发部门，一般是在公司组织的定期召开的会议上提出，经初步讨论具有一定的可行性之后，由公司领导提交到公司负责产品开发立项的部门，比如，总工办，然后，按照公司的管理流程，由该部门组织人员进行讨论，最后指定某人进行产品的可行性分析，提交《产品的可行性分析报告》。 在《产品立项报告》中，初步描述该技术的国内、国外现状、经济效益和社会效益。。。 2、产品可行性分析报告 指定的某人提交《产品的可行性分析报告》，在会议上产品立项讨论通过，指定项目经理，对该产品提出《初步设计》。 在这里，要对风险进行评估。 风险控制：要求，新技术在产品中的使用比例不要超出30%。 如果这个产品大量使用新技术，那么，质量和进度往往不容易保证。 新技术，一般是需要先期做一些知识储备。使用太多的新技术推出的产品，一旦出现了不可控制的缺陷，将是灾难性的损失。 以上过程产生项目经理。以下步骤在项目经理的参与和指导下进行。 3、初步设计 由项目经理负责编写。 在这里，要对成本、进度、风险进行准确评估。 产生《初步设计》后，经讨论修改通过后，把《初步设计》提交给该项目的硬件工程师、软件工程师和结构工程师分别提交《硬件详细设计》、《软件详细设计》和《结构详细设计》; 在初步设计中，指定该项目负责的硬件工程师、软件工程师、结构工程师、样机生产负责人、测试工程师等。 在初步设计中，由项目经理对项目总成本进行核算。 并由项目经理或者测试工程师产生《测试大纲》，由总工程师或者项目经理对《测试大纲》进行批准。 4、硬件详细设计
房地产房地产开发工作 流程 Document serial number【UU89WT-UU98YT-UU8CB-UUUT-UUT108】
房地产开发工作流程A1 项目信息收集及过滤： 1公司根据每年的工作计划时刻关注国土资源局的土地拍卖情况，对每一块意向土地的相关资料做出详实可靠的分析。造价控制中心在获得土地拍卖文件后，按照规划设计指标核算出建安成本。开始市场调查（包括人口、经济状况、收入来源、交通运输、生活设施、风俗习惯等）。根据调查结果，做出评价。认为项目可行，列出可行性提纲。 2财务状况分析 公司财务总监根据公司现有资金及贷款能力给出分析结果 3销售前的预测 销售公司结合土地周围的实际情况做出销售前预测（调查与预测社会对项目产品的需求类型）。 4工程可行性研究 研发中心接到造价控制中心提供的可行性提纲，进行工程可行性研究，看是否可行。 5造价控制中心根据销售公司提供的售前预测及研发做的工程可行性报告，做出项目可行性提议，报公司领导审批。 A2 项目概念策划： 项目可行性提议经公司领导批准后，开始做项目概念性策划。（必要时，可委托设计咨询公司签订可行性研究合同进行策划。）销售公司针对项目产品的需求类型做市场调查、预测；造价控制中心做资源调查包括人口、经济状况、收入来源、交通运输、生活设施，风俗习惯等；研发中心做各种规划方案、户型方案的对比研究。 集团技术总监召集研发中心、造价、销售对可行性提议进行优化选择，优选建设
方案、技术方案、确定建设规模。针对研发中心所提供的多种建设方案，造价控制中心作经济分析进行优化比较。报集团总经理确定建设方案、建设规模。技术总监定案项目实施进度计划。财务及造价同时给出资金的筹集、周转、投资效果计算与分析数据。根据以上数据由研发中心编写项目可行性研究报告，报公司主席审批。审批同意后办理招、拍、挂手续。 A3 土地的取得：一般通过招、拍、挂的方式 1、取得中标通知书后，现场缴纳一定比例的土地定金 2、签订土地出让合同 3、在土地出让合同规定期限内缴纳土地出让金全款 4、税务局核定土地出让金契税并缴纳 5、勘查测绘院绘制项目现状图和定界图 6、到国土资源局领取市政府土地批复文件，确定土地面积 7、持土地出让合同、市政府批复文件、缴纳土地款和税金证明、定界图到国 土分局办理土地证申请 8、填写申请，与四周相邻界指界盖章确认 9、到市房产交易中心测绘处重新绘制定界图 10、将上述完成资料报房产交易中心审批 11、到房产交易中心领取土地证 A4 项目策划书： 取得土地后由项目部组织相关人员在前期策划的基础上进行详细的实施策划。 A5 土地预审
房地产开发项目前期准备工作详细流程(1) 房地产开发项目前期准备工作详细流程大体如下，由于各地的实际情况不一样，因此可能存在差异，具体请以当地的具体规定为准。 1、规划部门： （1）如果是工业用地，首先到规划局规划处办理变更。 手续需提交：A、土地证B、变更申请C、航测图D、变更用地总平面图E、填写申请表 F、转让合同 （2）如果是集体用地，也应到规划局规划用地处办理征用手续。 需提交：A、转让合同B、航测图C、征用土地总平面图D、填写申请表E、领取并填写选址意见书，规划局批准后发用地许可证。 需交费：A、水利基金B、耕地占用税C、配套费 2、领取规划用地许可证后，再到市计委办理立项手续。 需提交：（1）规划用地许可证（2）可行性研究报告（3）投资计划及立项申请（4）领取立项批文 3、完成1、2项后，再到土地部门办理过户或征用手续。 需提交：（1）用地申请书（2）计委立项批文（3）用地总平面图（4）规划局出具的用地红线图（5）规划用地许可证（6）土地补偿表盖章（组、村、镇、区四个章）（7）签订土地出让合同（8）交费、领证 需缴纳：（1）土地出让金。（2）地界勘测费（3）土地过户费（4）管理及工本费（5）土地使用税 4、完成前3项后，再到规划局建管处办理报建手续。 （1）建设单位写出书面申请（内容包括建设意向、建房结构、层数、总建筑面积、投资额、投资周期等）。 （2）提交土地证、航测图、规划用地证、计委立项批文、总平面图。 （3）根据规划部门发的“建设工程申请复函”的具体要求，设计院做出1~2个方案，包括：总平面图、单体平立剖面图、再次报请规划局审定后方可进行施工图设计。
房地产销售工作流程 一、客户接待管理 1客户来访首先大概讲解一下沙盘让客户先了解一下小区情况 2、介绍户型内容。按次序进行介绍，突出卖点；介绍简单、专业。 3、请客户入座，使用规范用语，介绍属实、详细、专业； 4、替客户设计购买方案。方案设计合理可行，房号准确。 5、作好客户登记，在尊重客户的前提下，要求客户留电话；并把自己的联系电话给客户。将客户特征及购买意向及时记录，以方便后续跟进。 6、礼貌送客至销售中心大门口。 7打回访电话 8.客户认购成交算清应交房款 9、签订商品房买卖合同。 （ 二、销售现场管理 销售现场的管理可以遵循以下原则进行： 1、楼盘客户资源共享 如遇两个以上客户对同一物业的意向，应遵循成交优先原则，先交预定款者先得。 2、客户登记，随时跟进 销售人员每人应有各自客户登记本，简要记录自己接待客户以及每次
跟进情况。每个客户记一页，连续登记，不留空页或撕页；销售主管或主管助理有权随时抽查跟踪及记录情况。 3、现场接待轮序 销售主管负责具体项目的值班安排，现场（含公司）接待遵循以下原则：现场接待客户应询问是否已接受公司其他同事服务；询问方式必须自然、贴切，尊重客户，语气和缓、亲切，如“您好！” “以前来看过房吗？” “拿到过我们的资料吗？” “了解我们的资料吗？” 4、业务交叉情况处理 确定前后顺序以上门客户登记本的登记为准，谁接待时间在前，另一销售人员自动退出。 5、权限控制 销售主管负责具体楼盘销售组织，严格控制优惠折扣，业务人员一概不得承诺各种额外折扣和优惠条件，据实推介。如遇特殊情况，应向销售主管提出，由销售主管请示后确定。 6、发扬团队作战精神，互谅互让，尊重同事劳动。 三、房号管理 售前一定统一安排房号（经书面确认），对整层保留、交叉保留、自然保留进行计划。对外有统一的售价与房源结合的资料，每天关注房号的变动。 房号管理应遵循以下原则： 1、房号管理应由专人负责，销售人员在收取预定款性质的费用前应