房地产开发工作流程 Document number：BGCG-0857-BTDO-0089-2022
房地产开发工作流程
第一步房地产开发项目的立项和可行性研究
一、前期策划
1、选定项目，签定合作意向书
2、初步确定开发方案
3、申报规划要点
4、申报、审批项目建议书
5、编制项目可行性研究报告
6、申报、审批项目可行性研究报告
二、相关税费
1、可行性研究费
2、建设工程规划许可证执照费
第二步房地产开发项目土地使用权的取得
一、国有土地使用权的出让
1、办理建设用地规划许可证
2、办理建设用地委托钉桩
3、办理国有土地使用权出让申请
4、主管部门实地勘察
5、土地估价报告的预审
6、委托地价评估
7、办理核定地价手续
8、办理土地出让审批
9、签订国有土地使用权出让合同
10、领取临时国有土地使用证
11、领取正式国有土地使用证
12、国有土地使用权出让金的返还
二、国有土地使用权的划拨
1、国有土地使用权划拨用地申请
2、主管部门现场勘察
3、划拨用地申请的审核、报批
4、取得划拨用地批准
三、集体土地的征用
1、征用集体土地用地申请
2、到拟征地所在区（县）房地局立案
3、签订征地协议
4、签订补偿安置协议
5、确定劳动力安置方案
6、区（县）房地局审核各项协议
7、市政府下文征地
8、交纳菜田基金、耕地占用税等税费
9、办理批地文件、批地图
10、办理冻结户口
11、调查户口核实劳动力
12、办理农转工工作
13、办理农转居工作
14、办理超转人员安置工作
15、地上物作价补偿工作
16、征地结案
四、相关税费
1、地价款（土地出让金）
2、资金占用费
3、滞纳金
4、土地使用费
5、外商投资企业土地使用费
6、防洪工程建设维护管理费
7、土地闲置费
8、土地权属调查、地籍测绘费
9、城镇土地使用税
10、地价评估费
11、出让土地预订金
12、征地管理费
13、土地补偿费
14、青苗及树木补偿费
15、地上物补偿费
16、劳动力安置费
17、超转人员安置费
18、新菜田开发建设基金
19、耕地占用税
第三步房地产开发项目的拆迁安置
一、拆迁安置
1、委托进行拆迁工作
2、办理拆迁申请
3、审批、领取拆迁许可证
4、签订房屋拆迁责任书
5、办理拆迁公告与通知
6、办理户口冻结
7、暂停办理相关事项
8、确定拆迁安置方案
9、签订拆迁补偿书面协议
10、召开拆迁动员会，进行拆迁安置
11、发放运作拆迁补偿款
12、拆迁施工现场防尘污染管理
13、移交拆迁档案资料
14、房屋拆迁纠纷的裁决
15、强制拆迁
二、相关税费
1、房屋拆迁补偿费
2、搬家补助费
3、提前搬家奖励费
4、临时安置补助费（周转费）
5、清理费
6、停产停业综合补助费
7、对从城区位置较好的地区迁往位置较差地区或远郊区县的居民的补助费
8、一次性异地安置补助费
9、房屋拆迁管理费
10、房屋拆迁服务费
第四步房地产开发项目的规划设计和市政配套
一、规划设计
1、申报选址定点
2、申报规划设计条件
3、委托作出规划设计方案
4、办理人防审核
5、办理消防审核
6、审定规划设计方案
7、住宅设计方案的专家组审查
8、落实环保“三废”治理方案
9、委托环境影响评价并报批
10、建设工程勘察招、投标
11、委托地质勘探
12、委托初步设计
13、申报、审定初步设计
二、房地产开发项目的市政配套
1、征求主管部门审查意见
2、落实市政公用设施配套方案
3、报审市政配套方案
4、市政各管理部门提出市政配套意见
5、市政管线综合
三、相关税费
1、工程勘察（测量）费
2、工程设计费
3、建设工程规划许可证执照费
4、竣工档案保证金
5、临时用地费
6、临时建设工程费
7、建设工程勘察招标管理费
8、勘察设计监督管理费
9、古建园林工程设计费
第五步房地产开发项目的开工、建设、竣工阶段一、房地产开发项目开工前准备工作
1、领取房地产开发项目手册
2、项目转入正式计划
3、交纳煤气（天然气）厂建设费
4、交纳自来水厂建设费
5、交纳污水处理厂建设费
6、交纳供热厂建设费
7、交纳供电贴费及电源建设集资费
8、土地有偿出让项目办理“四源”接用手续
9、设计单位出报批图
10、出施工图
11、编制、报送工程档案资料，交纳档案保证金
12、办理消防审核意见表
13、审批人防工程、办理人防许可证
14、核发建设工程规划许可证
15、领取开工审批表，办理开工登记
二、房地产开发项目的工程建设招投标
1、办理招标登记、招标申请
2、招标准备
3、招标通告
4、编制招标文件并核准
5、编制招标工程标底
6、标底送审合同预算审查处确认
7、标底送市招标办核准，正式申请招标
8、投标单位资格审批
9、召开招标会，勘察现场
10、召开开标会议，进行开标
11、评标、决标
12、发中标通知书
13、签订工程承包合同
14、工程承包合同的审查
三、房地产开发项目开工手续的办理
1、办理质量监督注册登记手续
2、建设工程监理
3、办理开工统计登记
4、交纳实心黏土砖限制使用费
5、办理开工前审计
6、交纳投资方向调节税
7、领取固定资产投资许可证
8、报装施工用水、电、路
9、协调街道环卫部门
10、协调交通管理部门
11、交纳绿化建设费，签订绿化协议
12、领取建设工程开工证
四、房地产开发项目的工程施工
1、施工场地的“三通一平”
2、施工单位进场和施工暂设
3、工程的基础、结构施工与设备安装
4、施工过程中的工程质量监督
五、房地产开发项目的竣工验收
1、办理单项工程验收手续
2、办理开发项目的综合验收，领取《工程质量竣工核验证书》
3、商品住宅性能认定
4、竣工统计登记
5、办理竣工房屋测绘
6、办理产权登记
六、相关税费
1、三通一平费
2、自来水厂建设费
3、污水处理厂建设费
4、供热厂建设费
5、煤气厂建设费
6、地下水资源养蓄基金
7、地下热水资源费
8、市政、公用设施建设费（大市政费）
9、开发管理费
10、城建综合开发项目管理费
11、建筑行业管理费
12、绿化建设费
13、公园建设费
14、绿化补偿费
15、路灯维护费
16、环卫设施费
17、生活服务设施配套建设费（小区配套费）
18、电源建设集资费（用电权费）
19、外部供电工程贴费（电贴费）
20、建安工程费
21、建设工程招投标管理费
22、合同预算审查工本费
23、质量管理监督费
24、竣工图费
25、建材发展补充基金
26、实心黏土砖限制使用费
27、工程监理费
28、工程标底编制管理费
29、机电设备委托招标服务费
30、超计划用水加价
31、夜间施工噪声扰民补偿费
32、占道费
33、固定资产投资方向调节税
第六步房地产开发项目的经营阶段
一、销售
1、提交完成建设项目投资证明
2、签署预售商品房预售款监管协议
3、办理《商品房预（销）售许可证》
4、销售项目备案
5、委托中介代理机构进行销售
6、与购房者签订认购书
7、与购房者签订买卖契约
8、办理预售登记
9、办理转让登记
10、办理房地产抵押登记手续
11、楼宇交付入住
12、质量保证书和使用说明书
13、办理产权立契过户手续
二、相关税费
1、营业税
2、城市维护建设税
3、教育费附加
4、印花税
5、契税
6、土地增值税
7、企业所得税
8、个人所得税
9、房产税
10、城市房地产税
11、房屋产权登记费
12、房屋所有权证工本费
13、房产共有权执照费
14、房屋他项权利执照费
第七步房地产开发项目的物业管理阶段
一、物业管理
1、物业管理单位经营资质审批
2、签署物业管理委托合同
3、居住小区的物业接管综合验收
4、物业使用、管理、维修公约的核准
5、安排签订管理公约
6、制定、提供质量保证书和使用说明书
7、物业管理服务基本要求
8、物业管理委员会的设立
二、相关税费
1、居住小区物业管理启动经费
2、共用部位共用设施设备维修基金
3、普通居住小区物业管理费
4、高档住宅物业管理费
5、经济适用住房小区物业管理费
6、供暖
×××发展有限公司组织机构与职能框图
岗位职责 一、公司总经理负责全面的管理工作，负责提供必要的条件，保证质量管理部门和质量管理人员有效履行职责，确保公司实现质量目标并按照规范要求经营。 二、质量负责人：负责质量管理工作及质量管理体系的建立和运行，独立履行职责，对质量管理有裁决权，签署各项有关文件，检查各部门对任务和制度的执行情况。 三、质量管理部：负责产品从购到销的质量把关工作购进前应审查供货厂家的合法证件（三证）及质量的证明文件，销售应杜绝与无合法证件、无执业证单位发生业务往来，对经营全过程负责，有权否决不合格的产品购进和销售，对任何产品都有监督、审查、随时抽检的权利，同时接受质检部门在购销过程的质量监督。 （一）验收责任人：要对部门负责，在验收工作中，要坚持原则，严格按制度和医疗器械的标准进行验证，记录要清晰真实、完整，遇到问题及时上报有关部门，验收合格后送入库房，对库房工作要尽心尽责，保管好各种体外诊断试剂，定期整理，做好每一种体外诊断试剂的出入库的清点和验收，严格遵守库房管理制度，做好安全工作，及时记载保管帐。 （二）售后服务责任人：负责对产品的使用及培训工作，并做好客户资料的存档工作，定期进行客户回访工作，及时了解售出产品的使用情况和质量评估。反馈产品信息和客户
的要求，做好售后服务工作。 四、采购部负责人：根据公司经营情况，分析市场动态、库存情况、按经营类别编制采购计划，并经审批后按质量部门的要求进货，并履行公司质量管理体系中的进货及验收制度，确保正常的经营业务的开展。 五、储运部负责人：建立储运各项管理制度，负责管理库房的日常工作及做好货品的运输，并做好产品的养护管理。 六、销售部门负责人：要对部门负责，组织实施公司的经营计划，负责组织货源和开拓销售市场， 七、公司财务信息部负责人：要制定财务管理办法，组织指导各部门的财务管理的经济核算。真实反映企业的财务状况和经营成果，监督财务抽支，依法结算缴纳国家税款并保送财务决算，统筹处理财务工作时出现的问题；负责公司信息化系统的建立和维护，并实施各项数据化管理。 八、行政部门负责人；负责公司制度及完善公司的各项管理制度并监督实施，配合各部门做好后勤服务工作，确保各项工作的有序运行。 ×××有限公司
新产品开发工作流程1.流程工作内容
2.流程具体实施要求 新产品的开发流程根据以下几个阶段来考虑完善（顾客有明确要求的汽车主机厂整车付新产品开发执行APQP程序）： 2.1顾客要求评审（合同评审） 2.1.1顾客要求评审的输入有三种： 1）顾客新要求，评审依据：《顾客要求评审表》； 2）产品变更要求，评审依据：《产品变更通知单》； 3）顾客确认不合格，评审依据：《新产品开发样品顾客确认通知单》。
2.1.2顾客要求评审的输出有三种： 1）顾客要求明确，公司有能力达到，纳入开发计划； 2）顾客要求不明确，需进一步沟通后纳入开发计划； 3）顾客要求明确，但公司没有能力达到，暂不纳入开发计划。 2.1.3技术部是新产品开发顾客要求评审（合同评审）的组织者。评审的模式及时间节点： 销售部将《顾客要求评审表》或《产品变更通知单》《新产品开发样品顾客确认通知单》传递给技术部 1）简单产品（比如单口型挤出、单件产品、不涉及外协加工等），技术部根据以往经验和当前公司能力初步判定能否满足顾客要求；如无法独自判定，则组织生产、供应和相关人员进行评审确定。能够开发的项目，技术部进行产品工艺分析，确定原材料、工艺流程和技术文件完成时间并编制《新产品开发计划》交生产部及责任车间评审开发各阶段的完成时间。技术部根据开发计划的评审时间确定产品交付时间，填写完成《顾客要求评审表》或《产品变更通知单》。最终将单据交回销售部。销售部将经过审批的单据分发到相关部门。如果进行开发，技术部据此组织开发计划实施。 时间节点，技术部自接单时刻计算，两个工作日完成（当日下班前一小时的接单计入次日）。特殊情况，技术部在接到销售部单据两个工作小时内销售部提出延长评审时间的要求，销售部同意或请示上级领导同意后，按同意的时间节点完成。 2）复杂项目或整车付产品项目的开发，技术部组织相关技术人员、供应部、生产部、质保部和生产车间召开项目开发评审策划专题会议，对开发项目进行评审策划，将最终结果填写在《产品开发项目评审记录表》与《项目开发评审策划书》上，形成评审结论。 根据评审结论，《顾客要求评审表》要求的相关部门填写完成此单据，在规定的时间前返回销售部。如果进行开发，技术部据此编制开发计划和技术文件。 时间节点，技术部自接单时刻计算，五至七个工作日完成（当日下班前一小时的接单计入次日）。特殊情况，技术部在接到销售部单据两个工作小时内销售部提出延长评审时间的要求，销售部同意或请示上级领导同意后，按同意的时间节点完成。 2.2编制新产品开发计划 2.2.1新产品开发计划的输入有四种： 1）《顾客要求评审表》； 2）《产品变更通知单》； 3）《质量问题反馈单》中涉及到需要进行产品开发（完善）的相关措施； 4）经过顾客确认上次开发样品不合格的《新产品开发样品顾客确认通知单》。 2.2.2新产品开发计划的输出：项目负责人编制新产品开发试制技术文件和开发计划的实施。
房地产开发工作流程图及全过程
房地产项目开发流程全过程 目录 第一章:项目决策阶段 第二章:前期准备阶段 一、获取土地使用权 二、征地拆迁，申办并取得《房屋拆迁许可证》 三、规划设计 四、建设项目报建登记，申请招标，办理招标投标手续，确定勘察 五、申办《施工许可证》 六、招标 第三章:工程建设阶段
1、施工用水电及通讯线路接通，保证施工需要 2、施工场地平整，达到施工条件 3、施工通道疏通，满足施工运输条件 4、施工图纸及施工资料准备 5、施工材料和施工设备的准备 6、临时用地或临时占道手续办理 7、施工许可批文及办理开工手续 8、确定水准点与座标控制点，进行现场交验 9、组织图纸会审、设计交底 10、编制工程进度计划 11、设计、施工、监理单位的协调
第四章:项目销售阶段 一、申办《销售许可证》 二、商品房销售及按揭办理 三、申请竣工验收，取得《建筑工程竣工验收备案证》 四、申办建设工程规划验收 五、进行权属登记，取得《商品房权属证明书》 六、物业移交 第五章:交付使用阶段 从开发、建设、经营、管理的程序上讲，房地产开发一般可分为五个阶段，即可行性研究和项目决策阶段、建设前期准备阶段、建设阶段、销售阶段和交付使用阶段。 第一章: 项目决策阶段
产开发项目经董事会(企业主)批准初步立项后，转由企业战略发展研究中心(策划部)进行可行性研究。 1、可行性研究的内容 可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。 可行性研究的主要内容有: (1)项目概况; (2)开发项目用地的现场调查及动迁安置; (3)市场分析和建设规模的确定; (4)规划设计影响和环境保护; (5)资源供给及资本运作方案; (6)环境影响和环境保护;
新产品开发部门工作流程图 新产品开发策略 主要方式 呈 报 新产品样品开发 产 品开发过程
附件一：内部管理制度 新产品开发工作，是指运用国内外在基础研究与应用研究中所发现的科学知识及其成果，转变为新产品、新材料、新生产过程等一切非常规性质的技术工作。新产品开发是企业在激励的技术竞争中赖以生存和发展的命脉，是实现“生产一代，试制一代，研究一代和构思一代”的产品升级换代宗旨的重要阶段，它对企业产品发展方向，产品优势，开拓新市场，提高经济效益等方面起着决定性的作用。因此，新产品开发必须严格遵循产品开发的科学管理程序，即选题（构思。调研和方案论证）样（模）试批试正式投产前的准备这些重要步骤。 一、调查研究与分析决策 新产品的可行性分析是新产品开发中不可缺少的前期工作，必须在进行充分的技术和市场调查后，对产品的社会需求、市场占有率、技术现状和发展趋势以及资源效益等五个方面进行科学预测及技术经济的分析论证。 （一）调查研究： 1、调查国内市场和重要用户以及国际重点市场同类 产品的技术现状和改进要求； 2、以国内同类产品市场占有率的前三名以及国际名 牌产品为对象，调查同类产品的质量、价格、市场及
使用情况； 3、广泛收集国内部外有关情报和专刊，然后进行可行 性分析研究。 （二）可行性分析： 1、论证该类产品的技术发展方向和动向。 2、论证市场动态及发展该产品具备的技术优势。 3、论证发展该产品的资源条件的可行性。（含物资、 设备、能源及外购外协件配套等）。 （三）决策： 1、制定产品发展规划： （1）企业根据国家和地方经济发展的需要、从企业 产吕发展方向、发展规模，发展水平和技术改 造方向、赶超目标以及企业现有条件进行综合 调查研究和可行性分析，制定企业产品发展规 划。 （2）由研究所提出草拟规划，经厂总师办初步审 查，由总工程师组织有关部门人员进行慎密的 研究定稿后，报厂长批准，由计划科下达执行。 2、瞄准世界先进水平和赶超目标，为提高产品质量进 行新技术、新材料、新工艺、新装备方面的应用研究： （1）开展产品寿命周期的研究，促进产品的升级换 代，预测企业的盈亏和生存，为企业提供产品
组织架构设计流程
1．组织架构设计流程与风险控制图 组织架构设计流程与风险控制 不相容责任部门/责任人的职责分工与审批权限划分 业务风险
董事会 总经理 战略委员会 开始 1 制定企业 有的经营活动就没 有明确的方向和目 确定企业 标 主导业务 分析主导 业务流程 2 确定管理层 次和管理幅 度，并与领导 界定不清晰，就容易 出现管理混乱、相互 推诿扯皮的现象 层沟通、确认 3 以主导流程为 基础，确定职 能部门及其相 互协作关系 4 确定具体 岗位及人员 编制 5 编制《组织架构 图》 、 《业务流程 审批 审核 图》 、 《岗位说明 书》 D3 D2 参与 审批 审核 战略发展规划 D1 人力资源部 相关部门
阶 段
如果没有明确的战 略发展规划，企业所
如果企业内部各层 级、各职能部门关系
如果《组织架构图》 、 《业务流程图》 、 《岗位 说明书》等文件编制混 乱，就会影响企业的运 作效率
结束
2．组织架构设计流程控制表 组织架构设计流程控制
控制事项 详细描述及说明 1．战略委员会在制定企业发展战略时，要考虑内、外部环境对企业发展战略的影响与制约；企业 D1 发展战略规划和目标应经过企业总经理和董事会的集体讨论、审核和审批 2．每一个部门、每一位管理者都要有合理的管理幅度。管理幅度太大，可能导致管理人员无暇 顾及一些重要事务；管理幅度太小，可能导致管理者不能完全发挥作用。所以，人力资源部 在设计组织结构的时候，要确定合理、恰当的管理幅度 3．人力资源部应当按照科学、精简、高效、透明、制衡的原则，综合考虑企业性质、发展战略、 阶段 控制 D2 形成各司其职、各负其责、相互制约、相互协调的工作关系；避免职能交叉、缺失或权责过 于集中 4．人力资源部应当对各机构、各部门的职能进行科学合理的分解，确定具体岗位的名称、职责 和工作要求等，明确各个岗位的权限和相互关系；在确保实现企业战略目标的前提下，力求 部门数量最少、人员编制最精，以达到节省沟通成本、缩短业务流程、提高运营效率的目的 文化理念和管理要求等因素，合理设置内部职能机构，明确各机构、各部门的职能和权限，
D3
5． 《组织架构图》 、 《业务流程图》和《岗位说明书》等文件资料应按照统一的规范编写
应建 相关 规范 规范 参照 规范
? 《组织架构设计规范》 ? 《岗位说明书编写规范》 ? 《企业内部控制应用指引》 ? 《中华人民共和国公司法》 ? 《组织架构图》
文件资料
? 《业务流程图》 ? 《岗位说明书》
责任部门 及责任人
? 战略委员会、人力资源部、相关部门 ? 总经理、副总经理、人力资源总监
开发一部工作流程Last revision on 21 December 2020
开发一部 系统开发工作流程 任务 开发工作流程 标准文档 涉及部门 接受需求分析书 产品质量控制部 制定开发计划 业务需求部 进行系统总体分析 系统总体分析书 总体组 进行系统详细分析 系统详细分析书 技术支持部 提出推广设备配置需求 数据转换说明书 运行 管理部 建立开发环境 制定开发时间进度表 阶段报告 编写程序 程序规格书 产品质量控制部 准备调试案例 运行管理部 阶段报告 分平台调试 跨平台联调 系统安装手册
准备测试环境 系统维护手 册 运行管理部 阶段报告 业务测试 产品质量控制部 产品验收、入库 总结报告 业务需求部 运行管理部 产品出库 产品质量控制部 由技术支持部推广 配合技术支持部培训 运行管理部 将维护人员调到技术 支持部 保留开发测试环境 开发一部 产品功能完善工作流程 任务 开发工作流程 标准文档 涉及部门 接受业务或本部门需求 产品质量控制部 制定开发、修改计划 业务需求部
系统分析 功能完善说 明书 技术支持部 程序设计 运行管理部 确认开发、测试环境 制定开发时间进度表 程序修改报告 产品出库 阶段报告 编写程序 产品质量控制部 准备调试案例 运行管理部 阶段报告 分平台调试 跨平台联调 系统安装手册补充说明 产品质量控制部 准备测试环境 系统维护手册补充 说明 运行管理部 阶段报告 业务测试 产品质量控制部 升级产品（新版本） 版本升级说明书 业务需求部
（二）投标人企业组织机构框图
高速公路绿化植物的水分管理 目前高速公路绿化带尤其是中央分隔带的绿化养护管理，由于战线长、数量多，又无自然喷灌系统设施，土壤持水量小，土质多为修建公路时遗留的杂质土，中央分隔带的花草树木所需水分主要靠人工补给。 在日常养管中，浇水次数多少，依天气状况和旱情而定，以能保证各种植物正常生长为原则。在自然降雨量少的情况下，特别易出现旱情，必须掌握好生长期的浇水即4至10月的浇水次数，休眠期的浇水，即11月上、中旬的封冻水，2月中、下旬至3月上旬的解冻水，每次灌水量水深15至20厘米，单株植每穴灌水0.15至0.2米，如因坑小水量不足可连浇两次，不可水量过小，不能只浇表皮。 浇水应依次进行，以防漏浇。浇水必须适时，不能等旱情特重的时候进行。如有条件的情况下，浇水后要适时松土除草，既减少土壤水分蒸发，又减少杂草与树木争水争肥，以利于保墒、通气和根系发达。院落、立交草坪应见干即浇，而中央分隔带的草皮一般随浇树时进行。 高速公路绿化绿化植物的养分管理 在水分正常供应的情况下，要保证植物的正常生长发育，必须有相应的营养元素和养分物质的供应。对于中央分隔带，由于树木数量多、战线长，若用农家肥，其用料量太大，最好施用叶面肥。院落、立交匝道、广场等面积集中，土质较好，施肥量及次数可相应减少。 基肥一般在深秋和初冬进行，此时树木从根颈以上均处于休眠期，而地下部分还处于高峰期，有利于根伤愈合，而且增加土壤孔隙度，有利于保墒。 追肥的季节应根据植物的生长特点决定，由于高速公路里程较长，追肥的次数一年两次为宜，最好与灌溉工作有机结合。追肥的时间一般在4至6月底前进行，不宜太晚，否则易引起树木抽条，不利越冬。肥料成分应以N、P、K为主，施肥后最好跟上浇水，以免肥效散失。 高速公路绿化植物的整形修剪 高速公路上车速快，空间封闭，必须确保绿化植物不能影响司机的行车安全，因此要及时对中央绿化带、边坡、立交等区域的绿化植物进行定期修剪。
立项 1、国内外销售全归为营 销中心。 2、技术中心在项目可行 性评估时，如果NG则通 知相关方进行改善。 3、评审NG后反馈至相 关方改善，OK则再次评 审，NG直接结案（如果 有可行性,则再次改善） 。 《项目建议表》 《产品开发试制跟踪表》 《首样检验报告》 《试产申请单》 过程绩效指标：无 相关/参考资料/内外 部资料/SOP/SIP/WI 流程产出表 单/报告书 《设计开发任务书》 《工业设计评审表》 《新产品结构及工艺评审表》 管理要点 1、项目工程师接到主管 下达的《设计开发任务 书》后，会同相关资料 进行工业设计。 2、如需外采产品，则通 知采购寻找供应商，收 集样品反馈给技术中心 进行召集相关单位进行 评审，通过后，技术中 心则将技术资料及相关 标准要求。 3、自行开发产品由技术 中心进行下步运作。 1、试作材料应注明“试 制”样式章，并标识清 楚及单独放置；点检的 判定结果应填注于材料 管理卡上并签章。 2、《产品开发试制跟踪 表》由技术部，技术员 进行填写，生产相关单 位签名确认。 3、技术员在整个试制过 程需要做分析，有发现 检测中心生产中心采购中心外协单位 副总经理技术部 新产品开发部门工作流程图流程图编号：yzj-401过程拥有者：技术部 组织/功能 步骤/过 产 品 设 计 新 品 制 样 营销中心品保部 开始 公司领导班子研发人员创新营销提出需求 项目建议表 项目建议表 可行性评估 NG 根据相关信息进 工业设计评审 NG 1、产品零件图 2、产品技术要求 3、产品安装使用说明 4、产品装配图 5、零部件检验标准 1.结构设计 NG 审批 OK 反馈相关 改善 NG 设计开发任务书 OK呈核 OK 制定： 1、生产加工工艺图 2、组装作业指导书 4、配件3D电子图档 5、配件2D图档 6、加工相关资料 项目建议表 参与结构、工艺评审 设计开发评审（工 艺、结构） 接收相关资料，安 OK 产品开发试制跟踪表 资料发放相关单位 反馈相关 改善 接收相关资料， 安排采购 资料发放相关单位 寻找供应商 需外采产品，通知采购 外采后送样至工业评审 外采 技术资料输出至采购
组织机构工作流程图怎么画 导语： 组织架构是企业的流程运转、部门设置及职能规划等最基本的结构依据，组织架构图可以帮助企业了解未来继续拓展的方向，也可以帮助员工了解公司各部门、各岗位之间的关系。那么具体要怎么画呢？我们一起来看下吧。 免费获取亿图图示软件：https://www.doczj.com/doc/1d4056693.html,/edrawmax/ 怎么画出好看的流程图？ 看似专业又好看的流程图当然是用专业的软件画的了。亿图图示，一款可以绘制专业流程图的工具，拖拽式操作，10000+矢量素材，支持导出PPT、图片、PDF、HTML、PS等格式。除此以外，还可以将流程图作品存储到亿图云，或直接打印出来。
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所谓千言万语不如一张图，尤其是在进行PPT幻灯片演示的时候，将繁杂琐碎的事物用简单、明了的流程图表达出来，能够让观看者对事物进行中的顺序、布置和安排有更加生动的了解。 下面让我们一起来看几张适合做PPT展示用的流程图模板： 圆点PPT流程图模板
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建设项目开发程序及公司内部职能 流程图 第一章建设项目开发程序流程图 选址研究，寻找合作伙伴，签订合作意向，协议及合同书 先规划管理部门申领规划要点，以获取规划要点通知书，编制项目建 议书 向计委申报立项报告 计委函至规划局 规划局会签返计委 计委下文同意立项并要求可行研究，此文经建委开发办会签进行项目投资的详细可研测算，编制可研报告 计委、建委、首规委及各专业局审查可研报告 对可研批复，两位会前，即下达规划设计任务； 据此办理征地及前期准备工作，开规划设计任务通知 规划局发征地意见函 到土地管理部门及土地使用部门征求意见
地政科 结果报市房地局结果报市房管局 画桩位给钉桩条件，规划局办理建设用地规划据此到地征部门办理用地 测绘院钉桩，成果给设计人许可证批准书，评估项目建设用地地价 申请确定规划设计条件冻结户口并抄户口，交纳地价款，取得土地使用证 按规划设计条件征询意见表 到区配套部门征求意见地政部门审查安置方案、安置房 规划局审查后下规划条件通知单发拆迁许可证 委托进行规划方案设计动迁会及拆迁安置 到规划局领设计方案送审书场地三通一平，领取房地产 开发手册 规划局审方案提出意见1、到园木局申请伐树许可证 修改后送首规委审图2、了解线路与供电局运 行班协商 改造、移线方案 3、煤气、道路、上下水 改路由 首规委召开市政协调4、到供电局业扩处申请用电 报表，做正会出市政会议纪要式供电方案，申 请临时施工用电，委托施工。
进行个体设计 领建筑工程规划许可证出施工图开节能证明 运用“营销策划展示设计系统”到计委申请，列入计划到税务局去税单 制作资料（建委会签） 报价小组审查，领取预售到建委工程处领开工持年度计划、税单到区计、经委领 许可证审批表投资许可证登记卡，登记并 取得许可证 建委、物价局下文批价 到市政部门盖章，证明市政条件落 进行销售 四源费缴纳 到开发办市政处同意招标 填招标申请书并到市招办登记 招标办审查标底 开标会 订合同，写评标报告，发中标通知书 招标办盖章同意 施工单位质量总站受理市统计局市审查局审核资金来源，市开发办 同意施工质量监督落实任务任务来源及一切手续秘书处登记
.. '. 部门职能技术部 部门名称：技术部主管岗位：技术总监 上级部门：生产部上级主管：总经理 部门结构：技术总监-技术工程师-技术员-技术部内勤 部门本职： 负责公司技术建设及管理，为公司经营管理提供有效的技术支持 部门目标： 以客户的需求为工作目标，即设计的产品要求款式多样、品质优良、低成本、容易生产、符合安全规定。 主要职能： 1.负责制定公司管理制度。负责建立和完善产品设计，新产品的试制、标准化技术规程、技术情报管理制度；组织协调督促有关部门建立和完善设备、质量等管理标准及制度 2.组织和编制公司技术发展规划，编制近期技术提高计划；编制长远技术发展和技术措施规划并组织对计划、规划的拟定、修改、补充、实施等一系列技术组织和管理工作 3.负责制定和修改技术规程，编制产品的使用、维护和技术安全等有关的技术规定 4.负责公司新技术的引进和产品开发工作的计划、实施，确保产品品种不断更新和扩大 5.合理编制技术文件，改进和规范工艺流程 6.负责制定公司产品的企业统一标准，实现产品的规范化管理 7.编制公司产品标准，按年度审核、补充、修订定额内容 8.认真做好技术工艺、技术资料的归档工作。负责制定严格的技术资料交接、保管工作制度 9.及时指导、处理、协调和解决产品出现的技术问题，确保经营工作的正常进行 10.负责编制公司技术开发计划，抓好管理人才培养，技术队伍的管理。有计划的推荐引进、专业的技术人员，搞好业务培训和本部门管理工作 11. 负责组织实施工艺分析及工艺改进工作，持续改进制造过程质量，降低成本。 12.负责制度管理制度的制定、检查、监督、指导、考核专业的管理工作 新产品开发 1.1新产品实现的立项策划 1.2新产品的外观功能设计及造价控制和开发的控制及编制各类技术文件 1.3新产品制造过程中的技术攻克及造价成本节约 1.4新产品的实验测试（技术总结报告、实验测试报告、性能测试报告、成本核算报告）1.5新产品技术归档及展示（如有技术创新专利的申请） 管理权限： 1、对企业内部设计的各项图纸有审核、审批权。 2、对经本岗位审核的各项技术资料、图纸的准确性、准确性负责 3、对本岗位设计的技术文件的正确性、准确性负全责。
×××发展有限公司 组织机构与职能框图 仅用于个人学习 三、质量管理部：负责产品从购到销地质量把关工作购进前应审查供货厂家地合法证件（三证）及质量地证明文件，销售应杜绝与无合法证件、无执业证单位发生业务往来，对经营全过程负责，有权否决不合格地产品购进和销售，对任何产品都有监督、审查、随时抽检地权利，同时接受质检部门在购销过程地质量监督.文档收集自网络，仅用于个人学习 （一）验收责任人：要对部门负责，在验收工作中，要坚持原则，严格按制度和医疗器械地标准进行验证，记录要清晰真实、完整，遇到问题及时上报有关部门，验收合格后送入库房，对库房工作要尽心尽责，保管好各种体外诊断试剂，定期整理，做好每一种体外诊断试剂地出入库地清点和验收，严格遵守库房管理制度，做好安全工作，及时记载保管帐.文档收集自网络，仅用于个人学习 （二）售后服务责任人：负责对产品地使用及培训工作，并做好客户资料地存档工作，定期进行客户回访工作，及时了解售出产品地使用情况和质量评估.反馈产品信息和客户地要求，做好售后服务工作.文档收集自网络，仅用于个人学习 四、采购部负责人：根据公司经营情况，分析市场动态、库存情况、按经营类别编制采购计划，并经审批后按质量部门地要求进货，并履行公司质量管理体系中地进货及验收制度，确
保正常地经营业务地开展.文档收集自网络，仅用于个人学习 五、储运部负责人：建立储运各项管理制度，负责管理库房地日常工作及做好货品地运输，并做好产品地养护管理.文档收集自网络，仅用于个人学习 六、销售部门负责人：要对部门负责，组织实施公司地经营计划，负责组织货源和开拓销售市场， 七、公司财务信息部负责人：要制定财务管理办法，组织指导各部门地财务管理地经济核算.真实反映企业地财务状况和经营成果，监督财务抽支，依法结算缴纳国家税款并保送财务决算，统筹处理财务工作时出现地问题；负责公司信息化系统地建立和维护，并实施各项数据化管理.文档收集自网络，仅用于个人学习 八、行政部门负责人；负责公司制度及完善公司地各项管理制度并监督实施，配合各部门做好后勤服务工作，确保各项工作地有序运行.文档收集自网络，仅用于个人学习 ×××有限公司
运维部组织架构、岗位说明及工作流程附件一： 运维部组织架构 一、部门组织架构图
.附件二：运维部岗位设置 运维部下设传输交换室、基础网络室、综合调度室、业务支撑室四个机构，具体岗位设置和人员编制如下：
各室职责如下： 一、综合调度室 1、负责综合性管理工作，包括收发、文秘、内务、公关、接待等； 2、负责编制各种规章制度及本部门年度工作计划、总结、预算等； 3、协助制定、汇总运行维护考核指标，并参与实施； 4、负责补缺配套、大修、更新改造计划、维护成本管理及其配合实施工作； 5、负责网络资源数据的维护管理、资源调配管理、网络资源优化管理； 6、负责接收工程建设、维护生产、业务发展、网元出租等资源需求，并组织调 配； 7、负责全网具体网络组织、设备端口、传输电路、光纤等资源日常通信组织调 度工作； 8、负责全网光缆、传输、接入网、数据网、动力、管线等设备资源动态调整组 织工作； 9、负责网络资源数据的管理及资源使用情况的统计、分析和预警，参与网络规 划等相关工作，提出网络优化建议并负责组织实施。 二、基础网络室 1、负责光纤通信系统的线路、机房和用户机线的运行维护管理工作； 2、负责制订本专业运行维护考核指标，并参与实施； 3、配合做好本专业支撑系统的应用开发和组织实施工作； 4、配合做好本专业的业务支持、网络规划和工程验收工作； 5、负责管理、协调管线及机房代维单位的相关工作；监督、管理各分公司的代
维管理工作。 三、传输交换室 1、负责传输、数据多媒体交换、接入网的运行维护管理工作； 2、负责互联网的网络安全管理工作，做好信息安全管理工作； 3、负责动力电源、空调设备的运行维护管理工作； 4、负责制订本专业的运行维护考核指标，并参与实施； 5、配合做好本专业支撑系统的应用开发和组织实施工作； 6、配合做好本专业的业务支持、网络规划和工程验收工作。 四、业务支撑室 1、负责全网各类网络支撑系统（OSS）、各类业务支撑系统(BSS)的统一规划、 统一建设、维护管理，制订技术规范和技术标准； 2、负责利用支撑系统开放业务的支持工作，制订相应技术方案，并组织实施； 3、负责支撑系统的计算机系统的软件、硬件的升级、改造的管理工作，负责各 专业应用系统的软件版本管理； 4、负责制订本专业的管理办法和考核指标，并参与实施。 5、作为对内部客户的统一接口，负责公司内市场部等专业部门提出的综合性业 务的组织实施工作；对大客户和集团客户的综合性业务需求进行业务集成。 6、利用网络现有能力或者挖掘网络潜在能力策划出新的产品，主动推荐给市场 部门，由市场部门选择、包装后推向市场。
新产品开发工作流程 1.流程工作内容 责任单位流程图流程说明相关表单 顾客根据顾客样品、图纸等提出项目开发 销售部销售部根据涉及到产 品开发的外部信息形 成顾客要求 《顾客要求评 审表》，《产品变 更通知单》，《质 量问题反馈 单》，《新产品开 发样品顾客确 认通知单》 销售部/技术部/供应部/生产部/相关部门技术部组织新产品开 发顾客要求评审（合同 评审）。根据评审结论 确定下步工作 《顾客要求评 审表》，《产品开 发项目评审记 录表》，《项目开 发评审策划书》 技术部根据评审要求编制新 产品开发计划，评审模 式的不同，开发计划的 编制方式不同，确定项 目负责人 《新产品开发 计划》 技术部经 理开发计划经技术部经 理或其代理人审批通 过后下发责任单位 《新产品开发 计划》 技术部新产品开发试制用的 技术文件采用“一张 图”流转模式。项目负 责人根据相关输入信 息进行“一张图”的编 制 《试制作业指 导书》（一张 图），（材料清单 —若有新的材 料，工装模具图 纸--复杂） 技术部主管/经理技术部主管、经理进行 技术文件的审核、批 准，确保文件能够指导 试制工作 《试制作业指 导书》 技术部/生产部/责任车间 根据开发计划、试制技 术文件、样品等试制的 依据进行计划的实施， 按时间节点保质保量 《新产品开发 计划》，《试制作 业指导书》项目提出 形成顾客要 顾 客 反 馈 评 审 项 目 取 消 编制开发计 审 批 编制技术文 审 批 计划实施和控 样品确 认 沟 转 OK OK OK OK OK NG NG NG NG
的完成。如果不能按计划实施，提前上报，责任部门分析原因制定措施。 技术部/车间试制人 员 按工序流程分阶段进行确认，确认合格才能转序。最终产品（样品）进行首件确认、全检或抽检。 技术部负责跟踪项目进度 《新产品开发样品确认记录表》，《检验记录》 技术部/质保部 在样品入库前对样品进行全检（20套或200米以下）或抽检（20套或200米以上），完成样品交付前的出厂验收 成品库/责任车间 凭样品验收合格的凭据办理入库，凭据上须有技术部和质保部验收人员的签字。 《入库单》，《周转单》 销售部 按顾客要求进行样品的交付 顾客 顾客对样品进行验收、试装和确认。将结果及时通过销售部进行反馈。 《产品变更通知单》，《质量问题反馈单》，《新产品开发样品顾客确认通知单》 技术部/生产部 技术部进行技术文件的完善和转换，生产部 根据订单按生产程序进行作业安排。在第一次试生产时，技术部进行必要的跟踪。 《作业指导书》 《工序卡》 2.流程具体实施要求 新产品的开发流程根据以下几个阶段来考虑完善（顾客有明确要求的汽车主机厂整车付新产品开发执行APQP 程序）： 2.1顾客要求评审（合同评审） 2.1.1顾客要求评审的输入有三种： 1）顾客新要求，评审依据：《顾客要求评审表》； 样品交 入库 样品验 顾客试装 确 认 转生产 OK OK NG NG
新产品研发流程 内容： 企业的组织机构 新产品研发流程 生产工艺流程
企业组织机构 企业组织机构图（以****公司为例） 开发部主要职责： 1、技术创新 1）．及时搜集整理国内外产品发展信息，及时把握产品发展趋势，组织和编制公司技术发展规划和技术开发计划。并组织对计划实施。 2）．负责公司新技术引进和产品开发设计工作。 3）．编制生产工艺流程及工艺文件， 4）．负责做好技术图纸、技术资料的编制和编写。为指导生产提供全套技术文件。 2、技术支持 1）．负责制订和修改技术规程。编制产品的使用、维修和技术安全等有关的技术规定及使用说明书；改进和规范工艺流程。 2）．负责制定公司产品的企业标准，实现产品的规范化管理。 3）．及时指导、处理、协调和解决公司各部门的技术问题，确保经营工作的正
常进行。 主要岗位：电子线路设计、结构设计、工艺设计（电装工艺、钳装工艺、机加工工艺） 岗位职责： 线路、结构设计人员 进行新产品开发市场调查。提出设计项目立项建议。 2. 线路设计人员按计划和规定进行新产品的线路方面的开发与设计；结构设计人员按计划和规定进行新产品的结构方面的开发与设计。 3. 负责在研产品的技术资料、生产资料的建立、整理和归档工作。 4. 针对用户的要求或其它原因实施设计更改。 5. 解决生产过程中出现的有关技术问题。 6 .配合销售部门做好产品销售、工程服务中的技术支持工作。 工艺设计人员 1. 编制典型工艺文件，负责生产前的工艺技术准备。 2. 负责工艺文件执行及工艺纪律检查。 3. 负责处理生产过程的工艺技术问题。 4. 负责产品工时定额制定。 5. 组织员工进行技能培训。 线路设计和结构设计主要是产品设计, 产品设计和工艺设计之间的关系： 产品设计就是设计出你想要的产品，工艺设计就是设计如何制作出你想要的产品；设计是产品从概念到模型的一个转换过程，而工艺是将原材料实现为零部件的一个过程，设计需要了解工艺，工艺实现不了的设计是没意义的设计，工艺也需要明白设计的意图，否则不能很精确的反映出设计，产品设计和工艺设计应该
实验二、基于Visio 的组织结构和业务流程图信息系统分析与设计是方法、工具与技术三个部分的有机整体，本 章主要介绍信息系统分析与设计中常用工具的安装过程和基本操作，包 括Visio 2003软件、Rational Rose 。 一、实验目的 1. 掌握需求分析的内涵 2. 熟练绘制组织结构图 3. 掌握业务流程图的绘制方法。 二、实验器材 1．计算机一台。 2．Visio工具软件。 三、Visio 的安装实验 3.1.1 Visio 2003简介 Visio 2003 是一个图表绘制程序，它可以帮助用户描述复杂设想及系统的业务和技术图 表。使用 Visio 创建的图表可使用户将信息形象化，并能够以清楚简明的方式有效地交流信 息，这是只使用文字和数字所无法实现的。Visio 还可通过与数据源直接同步自动形象化数 据，以提供最新的图表；用户还可以对Visio 进行自定义，以满足组织的需要。 1.易于理解的概念、过程和关系 ◆使用Visio可以轻松创建业务和技术图表，以便仔细研究、组织和更好地理解 复杂的设想、过程和系统。 ◆通过拖曳预定义的Microsoft SmartShapes 符号可以很容易地组合图表。 ◆使用为特定专门学科而设计的工具，以满足贯穿整个组织的对业务和技术图表 绘制的要求。 ◆从现有数据可生成常见的图表类型。 ◆可以从Web 访问定期更新的区分上下文帮助和适用于特定任务的模板 2.清楚而有效地交流 ◆将设想、信息和系统形象化并与他人进行交流。 ◆要创建视觉效果丰富的图表，以给观众留下尽可能深刻的印象。 ◆可以小组的Microsoft Windows SharePoint 服务站点上共享工作区文件中的 图表。 ◆在Tablet PC 上，可使用数字墨迹以更自然的方式批注图表。 ◆可利用新增的审阅模式跟踪审阅者对形状和数字墨迹所做的批注与更改。 ◆利用改进后的Save as Web Page(另存为Web页)功能，在Web上发布和共享图表。
如对您有帮助，请购买打赏，谢谢您！ 一个完整的产品开发项目管理流程 从一个项目提出到结束，按照ISO9001:2000的项目管理流程，大致有如下步骤： 1、产品立项报告 按照公司的管理流程，由公司有关人等都有可能提出《产品立项报告》，比如公司老总、市场部门、研发部门，一般是在公司组织的定期召开的会议上提出，经初步讨论具有一定的可行性之后，由公司领导提交到公司负责产品开发立项的部门，比如，总工办，然后，按照公司的管理流程，由该部门组织人员进行讨论，最后指定某人进行产品的可行性分析，提交《产品的可行性分析报告》。 在《产品立项报告》中，初步描述该技术的国内、国外现状、经济效益和社会效益。。。 2、产品可行性分析报告 指定的某人提交《产品的可行性分析报告》，在会议上产品立项讨论通过，指定项目经理，对该产品提出《初步设计》。 在这里，要对风险进行评估。 风险控制：要求，新技术在产品中的使用比例不要超出30%。 如果这个产品大量使用新技术，那么，质量和进度往往不容易保证。 新技术，一般是需要先期做一些知识储备。使用太多的新技术推出的产品，一旦出现了不可控制的缺陷，将是灾难性的损失。 以上过程产生项目经理。以下步骤在项目经理的参与和指导下进行。 3、初步设计 由项目经理负责编写。 在这里，要对成本、进度、风险进行准确评估。 产生《初步设计》后，经讨论修改通过后，把《初步设计》提交给该项目的硬件工程师、软件工程师和结构工程师分别提交《硬件详细设计》、《软件详细设计》和《结构详细设计》; 在初步设计中，指定该项目负责的硬件工程师、软件工程师、结构工程师、样机生产负责人、测试工程师等。 在初步设计中，由项目经理对项目总成本进行核算。 并由项目经理或者测试工程师产生《测试大纲》，由总工程师或者项目经理对《测试大纲》进行批准。 4、硬件详细设计
新产品开发部门工作流程图讲义
2 2020年4月19日 文档仅供参考 新产品开发部门工作流程图 生产管理部部长-任 新产品开发人员建? 八 授 呈 报 阶段性工作总结* 新产品样品开发 新产品开发过程主要方式 新产品开发策略
附件一：内部管理制度 新产品开发工作，是指运用国内外在基础研究与应用研究中所发现的科学知识及其成果，转变为新产品、新材料、新生产过程等一切非常规性质的技术工作。新产品开发是企业在激励的技术竞争中赖以生存和发展的命脉，是实现”生产一代，试制一代，研究一代和构思一代”的产品升级换代宗旨的重要阶段，它 对企业产品发展方向，产品优势，开拓新市场，提高经济效益等方面起着决定性的作用。因此，新产品开发必须严格遵循产品开发的科学管理程序，即选题（构思。调研和方案论0）样（模丹批沪正式投产前的准备这些重要步骤。 一、调查研究与分析决策 新产品的可行性分析是新产品开发中不可缺少的前期工作 必须在进行充分的技术和市场调查后，对产品的社会需求、市 场占有率、技术现状和发展趋势以及资源效益等五个方面进行科学预测及技术经济的分析论证。 （一）调查研究： 1、调查国内市场和重要用户以及国际重点市场 同类产品的技术现状和改进要求； 2、以国内同类产品市场占有率的前三名以及国 际名牌产品为对象，调查同类产品的质量、价格、
市场及使用情况； 2020年4月19日
3、广泛收集国内部外有关情报和专刊, 然后进行 可行性分析研究。 （二）可行性分析: 1、论证该类产品的技术发展方向和动向。 2、论证市场动态及发展该产品具备的技术优 势。 3、论证发展该产品的资源条件的可行性。（含物 资、设备、能源及外购外协件配套等）。 （三）决策: 1、制定产品发展规划: （1）企业根据国家和地方经济发展的需要、从企业产吕发展方向、发展规模, 发展水平和技术改造方向、 赶超目标以及企业现有条件进行综合调查研究和可 行性分析, 制定企业产品发展规划。 （2）由研究所提出草拟规划, 经厂总师办初步审查由总工程师组织有关部门人员进行慎密的研究定稿后, 报厂长批准, 由计划科下达执行。 2、瞄准世界先进水平和赶超目标, 为提高产品质 量进行新技术、新材料、新工艺、新装备方面的应用研 究: （1）开展产品寿命周期的研究, 促进产品的升级换代,
1.0工作流程图 (3) 1.1 一般工作流程图.................................................... (2) 1.2 项目工作流程图.................................................... (2) 2.0工作任务说明.................................................... .. (4) 2.1一般工作任务.................................................... .. (4) 2.2制订实施计划..................................................... . (4) 2.3分配工作任务..................................................... . (4) 2.4用户调
研..................................................... (4) 2.5项目设计和项目开发..................................................... . (5) 2.6项目测试..................................................... (5) 2.7项目管理..................................................... (5)
房地产开发全套流程 第一章房地产开发程序简介房地产开发是指房地产开发企业，以盈利为目的投资开发房地产项目，从立项、规划、土地出让或转让、拆迁、建设、到销售等一系列经营行为。我国《城市房地产管理法》第2条对房地产开发下的定义是“指在依据本法取得国有土地所有权的土地上进行基础建设，房屋建设的行为”。房地产开发流程主要包括以下几个程序。 1、前期的准备 前期准备工作主要包括由计委对房地产项目进行立项审批，规委对项目进行规划审批，进行设计施工，土地出让或转让等。此阶段的主要工作是取得项目开工建设的一系列许可证和取得项目建设用地的国有土地使用权。“五证”中的《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》都是在这个阶段取得的。《国有土地使用权证》由于开发商支付土地出让金的时间不同，取得的时间也不尽相同。 在房地产开发中，土地的取得是最重要的。现阶段，土地的取得有两种方式：划拨和出让。划拨是指国家将土地无偿划拨给使用人使用，划拨出让的土地由于未向国家交纳土地出让金，不允许作开发利用。一般都
是划拨给国家机关、学校等单位使用。出让是指与国家签订土地出让合同，交纳土地出让金获得国有土地使用权的方式。目前的房地产开发除经济适用房外，都属于这种方式。同样，如果要在划拨土地上进行开发，也要交纳土地出让金，将划拨土地转为出让土地。出让的土地由于其用途不同，土地的使用期限也不相同。主要分为：居住用地70年，工业用地50年，商业用地40年等。 2、建筑施工阶段 建筑施工阶段是开发商委托建筑公司进行项目建设的阶段。该阶段是房地产开发的重要阶段。在本阶段，为了更快的收回成本，回笼资金，实现赢利，开发商通常在建筑阶段采用项目预售的方式对物业进行销售。 3、销售阶段 销售阶段是开发商出售商品房，回收资金实现赢利的阶段。销售分为预售和现房销售两个阶段，预售即通常所说的期房销售，是指开发商在建设工程竣工之前进行销售，现房销售即开发商在取得《竣工证》或竣工验收合格文件后进行销售。 1 预售 由于预售可以提前回收资金，目前开发商大多采用此种销售方式。预售条件，《城市商品房预售管理办法》第五条规定：（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； （2）持有建设工程规划和施工许可证；