一)土地使用权交易可采用下列方式:
1、挂牌交易,即在一定期限内将土地交易条件(含最低交易价)在土地交易机构进行公告,并接受交易申请得行为。
2、拍卖,即通过发布拍卖公告,由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价,由出价最高者获得土地使用权得行为。
3、招标,即通过发布招标公告,进行公开招标,由投标人进行投标,经评标后确定中标人得行为。
(二)招标、拍卖委员会得组成与职责
1、组成:
以招标、拍卖方式转让土地使用权得,委托人应设立招标委员会或拍卖委员会,招标委员会或拍卖委员会由5人以上单数组成,委托人选派1名工作人员作为招标委员会或拍卖委员会主任,其余人员从土地交易市场专家库中随机抽出确定。
2、招标委员会主要职责:
审定招标最低中标价,审查投标人资格,主持开标、评标与定标工作,确定中标人并发出中标确认书。
3、拍卖委员会职责:审定拍卖最低成交价,审查竞买人资格,指定拍卖主持人
又称场地使用权。我国政府土地管理部门授予得使用土地得专门权利。
土地使用权就是我国得一项特殊得无形资产。我国《宪法》规定,土地为国家所有,任何单位与个人都无权拥有土地。长期以来,我国国有企业占用使用得土地均未在会计上反映。1988年修订后得《宪法》与《土地管理法》允许有偿出让或转让土地使用权。随后,国务院
颁布了《中华人民共与国城镇国有土地使用权出让与转让暂行条例》。土地使用权有偿出让就是指政府将国家或集体所有得土地,按照指定地块、用途与其她条件,有偿地供土地使用权受让人开发经营,土地使用权受让人向政府支付出让金儿使用金,出让金就是土地使用权让人为取得土地使用权而向政府一次性支付得价款,使用金就是土地使用权受让人因使用土地而定期向政府交纳得费用。土地使用权转让就是指土地使用权出让后,土地使用权受让人将土地使用权再转移给其她单位或个人得行为,后者应向前者支付转让金。
土地使用权成本包括支付给政府得出让金或支付给其她单位得转让金以及迁移补偿费、场地平整费、丈量费与法律手续费等。如果国家以土地使用权向股份有限公司作价入股,则以评估得价值为依据。
定期向政府交纳得土地使用金于支付时作为当期费用处理,不予资本化。
如果土地使用权有期限,则在规定得期限内摊销其成本;如果无期限,可以不摊销。
继续追问: 能较详细说明从第一步开始具体怎么做得操作流程吗？
补充回答:
第一步:房地产开发项目土地获取
一.土地获取工作流程
1、确定目标城市
在公司发展战略方针得指导下,结合我国各地区房地产市场发展特征,制定公司房地产业年度发展计划,确定公司房地产业发展得目标城市。
2、项目获取途径
项目获取主要分为以下两种途径:
①直接购买土地获取项目
通过报纸、网络等途径收集目标城市房地产市场发展状况与土地市场交易情况。通过对当地房地产市场分析与对当地政府部门公布得国有土地使用权出让公告,初步估计出让土地成交价格,结合公司实际情况,确定目标地块。
②通过朋友、社会关系等途径获取合作开发项目。
3、确定土地价格及报价策略
在确定房地产报价策略时可采用以下两种方式:
①公司组织人员现场调研:根据目标城市以往国有土地交易情况与房地产市场情况,预测目标地块可能成交得最低价格与最高价格,并根据目标地块使用权得出让方式确定报价策略。
②房地产专业公司介入:报价策略可以说就是项目获取过程中较为关键得一步,报价高低直接影响到本项目最终开发利润。因此在确定报价前可考虑请专业得房地产代理公司介入,对本地块进行详细得现场调研工作,并编写完整得《市场调研报告》。准确得确定本地块可能成交得价格与报价策略。
4、办理相关竞买手续
根据土地使用权出让部门规定,准备有关资料,实地办理竞买手续。需准备资料如下:
①保证金以及进帐单(各地可能不一样,杭州标准为100万元)
②身份证明材料主要包括:企业法人营业执照,公司法人营业执照,法人代码证等证件原件,法定代表人身份证(原件)及公章。
③需委托别人代理参与国有土地使用权出让得,需委托书原件何身份证原件。
5、现场竞买
组织人员现场竞买。
6、签订合同
如土地竞买成功需及时签订国有土地使用权出让得有关合同。
二.土地取得所需费用
1、保证金
2、国有土地使用权出让费用
3、其它费用(地块调研费用等)
三.土地取得所需资料
1、公司营业执照
2、法定代表身份证明
3、委托书
4、企业公章
第二步:项目公司成立
一.项目公司成立
1、公司成立准备工作。
2、申请主管部门同意进行房地产开发。
3、申请资质等级审批。
4、申请办理企业名称预先核准。
5、办理工商注册登记。
6、办理税务登记。
7、房地产开发主管部门备案
二.项目公司成立所需得相关费用
1、企业法人开业登记费
2、企业法人变更登记费
3、企业法人年度检验费
4、领证照费
三、项目公司成立涉及到主要资料
1、房地产开发主管部门意见书
2、企业章程与内设机构
3、验资证明与办公场地证明
4、公司名称预先审核申请书
5、法人资格证明与身份证明
6、企业名称预先核准通知书
7、公司专业技术人员资质证明与员工名单
第三步:房地产开发项目审批
一、审批前准备工作
1、办理土地出让手续——国土资源局
2、项目概念方案设计——设计院
项目概念方案设计必须附有项目详细得规划设计参数与效果图3、落实足够得开发资金
二、项目立项
1、项目定位
项目定位准确与否就是该项目开发成败得关键点所在,因此在确定项目定位时可考虑请专业房地产代理公司进行咨询或者组织公司人员进行现场调研,并编制《项目定位报告》。如果面对较为熟悉得房地产市场也可考虑组织公司员工进行现场调研即可。
2、确定开发方案——设计院
3、申报、审批项目建议书——计委或建委
①拟写申请立项得请示
②编写项目建议书
③准备其它材料
项目建议书就是基本建设程序中最初阶段得一个初始文件,它就是投资决策前对拟建项目得轮廓设想,影响着项目建设全过程与各个方面,就是整个项目发展周期中得一个重要环节。
项目建议书批准后,才可进行可行性研究工作,但并不表明该项目非上不可,项目建议书不就是项目就是否决定建设得最终文件。
4、项目可行性研究——计委
①拟写申请可行性研究得请示。
②编写可行性研究报告
③项目建议书批复及有效得计划文件
④规划局出具得可行性研究红线图。
⑤环保局得环境评估报告得批复
⑥分别委托做上下水、电、气、热、电讯供给咨询方案。
⑦银行贷款意向书
⑧国土资源局用地预审意见书
⑨准备其她相关材料
⑩可行性研究报告审批
三、项目选址定点
1、测绘地形图与网管现状图——测绘院
2、办理选址意见书——规划局
需提交材料如下:
①申报表
②立项文件
③申请用地函件
④工程简要说明与选址要求
⑤意向位置得1:1000得地形图
⑥其它相关资料
3、申请用地红线与用地准备通知书——规划局
4、办理建设用地规划许可证——规划局
①建设用地规划许可证申请表。
②计划部门批准征用地得计划任务书。
③1:1000地形图。
④定点、规划设计条件通知书中要求得取得得有关协议文件。
⑤建设项目选址意见书(勘测红线)、规划设计方案通知书。
⑥其它相关资料
5、办理建设用地许可证——国土局
办理建设用地许可证需提交材料如下:
①建设用地规划许可证申请表
②计划部门批准征用土地计划任务书
③1:1000地形图二份
④定点、规划设计条件通知书中要求取得得有关协议文件
⑤项目选址意见书(堪设红线)、规划设计方案通知书。
6、申请正式红线与规划要点——规划局
7、环境影响评估得批复—环保局
办理环境影响评估批复需提交如下材料:
①环评单位得建设项目环评申报表
②环境影响评估报告书(符相应得磁盘拷贝)
③环境影响登记表(环保局办事窗口领取)
④立项批文
⑤专家审批意见(经专家评审得环评报告)
⑥建设项目总平蓝图
⑦修改对照表(经修改得送审稿)
⑧建设单位主管部门或建设单位在环评书上按章并签署意见。
⑨环评单位得资质证书
四、办理市政工程规划许可证
1、初步设计方案——设计院
2、申请市政设计要点——市政处
3、综合网管设计——设计院
4、审批意见——市政管理部门
自来水公司、供电局、煤气公司、电信局、路灯管理处等市政管理部门。
5、方案审批——规划局
6、综合网管施工图设计——设计院
7、办理市政工程规划许可证——市政处
五、办理单项工程规划许可证
1、申请排水设计要点——规划局
2、排水施工图设计——设计院
3、综合管线设计要点——规划局
4、管线施工图设计——设计院
供电、电信、有线电视路灯煤气等管线施工图设计
5、申请给水设计要点——规划局
6、给水方案论证——自来水公司
7、给水施工图设计——自来水公司
8、申报单项工程施工图——市政处
9、给水施工图设计修改——自来水公司
10、各管线施工图设计修改——设计院
11、排水施工图修改——设计院
12、市政竣工测算委托书——测量单位
13、办理单项工程规划许可证——规划局
六、办理投资许可证
1、申报审计——审计局
2、办理投资许可证——计委
3、开工前成本测算——项目公司
4、办理开工许可证——计委
七、办理建设工程规划许可证
1、初步设计方案——设计院
2、初步方案报批——规划局
3、征询消防、教育、交警、人防等部门书面意见
4、修改方案单体图——设计院
5、单体方案审批——规划局
6、施工图设计——设计院
7、施工图消防审批——消防局
8、建委面积核定——建委
9、灰线检验——规划局
10、办理建设工程规划许可证——规划局
9、古建园林工程设计费
10、其它费用
八、白蚁防治手续——白蚁防治所
九、施工报建登记——建委
施工报建登记所需资料:
①建设项目批准文件;
②建设工程项目土地使用合法证明文件;
③施工图设计文件审查批准书;
④资金证明(银行出具得审计报告)。
十、房地产开发项目工程建设招投标——招标办
1、办理招标登记、招标申请
2、招标准备
3、招标通告
4、编制招标文件并核准
5、编制招标工程标底
6、标底送审合同预算审查处确认
7、标底送招标办核准,正式申请招标
8、投标单位资格审批
9、编制投标书并送达
10、召开招标会,勘察现场
12、评标、决标
13、发中标通知书
14、签订工程承包合同
15、工程承包合同得？
房地产开发工作流程图及全过程
房地产项目开发流程全过程 目录 第一章:项目决策阶段 第二章:前期准备阶段 一、获取土地使用权 二、征地拆迁，申办并取得《房屋拆迁许可证》 三、规划设计 四、建设项目报建登记，申请招标，办理招标投标手续，确定勘察 五、申办《施工许可证》 六、招标 第三章:工程建设阶段
1、施工用水电及通讯线路接通，保证施工需要 2、施工场地平整，达到施工条件 3、施工通道疏通，满足施工运输条件 4、施工图纸及施工资料准备 5、施工材料和施工设备的准备 6、临时用地或临时占道手续办理 7、施工许可批文及办理开工手续 8、确定水准点与座标控制点，进行现场交验 9、组织图纸会审、设计交底 10、编制工程进度计划 11、设计、施工、监理单位的协调
第四章:项目销售阶段 一、申办《销售许可证》 二、商品房销售及按揭办理 三、申请竣工验收，取得《建筑工程竣工验收备案证》 四、申办建设工程规划验收 五、进行权属登记，取得《商品房权属证明书》 六、物业移交 第五章:交付使用阶段 从开发、建设、经营、管理的程序上讲，房地产开发一般可分为五个阶段，即可行性研究和项目决策阶段、建设前期准备阶段、建设阶段、销售阶段和交付使用阶段。 第一章: 项目决策阶段
产开发项目经董事会(企业主)批准初步立项后，转由企业战略发展研究中心(策划部)进行可行性研究。 1、可行性研究的内容 可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。 可行性研究的主要内容有: (1)项目概况; (2)开发项目用地的现场调查及动迁安置; (3)市场分析和建设规模的确定; (4)规划设计影响和环境保护; (5)资源供给及资本运作方案; (6)环境影响和环境保护;
土地一级开发流程及收益模式 土地一级开发流程及收益模式 一、土地一级开发现状 近些年来，由于我国国民经济的持续快速发展和人民生活水平的不断提高，城市化进程也在加快发展，城市土地供需矛盾日益紧张。地方政府积极供应土地以促进经济和社会发展，而地方政府和企业合作可以发挥各自的“比较优势”——政府负责规划手续、一级开发立项、征地手续、项目验收等行政审批工作，而企业则可从事建设资金的筹措与投入、建设工程的组织与实施、土地招商的组织等自己更为擅长的工作。在这种背景下产生了“政府主导、市场化运作”的土地一级开发模式。它强调在城市规划的前提下，首先把“生地”开发成“熟地”，然后再进入土地市场进行交易。 目前各企业的土地一级开发项目多局限在某个区域或某个省份，各企业介入土地一级开发的目的各不相同，其中以房地产企业和政府投资平台公司为主，如“云南城投”是云南省政府市政建设的投资平台，参与土地市场一级开发主要体现政府的意志；贵阳的“中天城投”是房地产企业为开发房地产提前介入土地一级开发市场，降低二级市场拿地成本的典型代表。 二、土地一级开发的流程与分工 土地一级开发，即由政府委托企业按照城市规划功能、竖向标高和市政地下基础设施配套指标等要求，对一定区域范围内的城市国有土地
（毛地）或乡村集体土地（生地）进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“五通一平”或“七通一平”的建设条件（熟地），再进行有偿出让或转让的过程。土地一级开发实施流程具体如下： ㈠策划及前期准备阶段 ⒈土地一级开发计划 土地储备部门依据城市总体规划、土地利用总体规划、城市近期建设规划、土地利用年度计划和土地供应年度计划等编制一级开发计划，由国土局负责。 ⒉城市专项规划与土地一级开发计划 城市规划及其他专项规划是土地一级开发实施方案的指导性文件。包括控制性详细规划、修建性详细规划、城市道路与交通规划、城市景观与环境规划、城市给水与排水规划、城市能源与通讯规划等。 ⒊土地一级开发实施方案 国土局或委托单位依据开发计划编制实施方案，由政府相关部门联席会议审批。 ⒋土地一级开发招投标 国土局会同相关部门通过招投标方式确定土地一级开发主体。 ⒌土地一级开发主体 土地一级开发主体可以由政府或企业担任，全面负责实施某块土地的一级开发工作。 ㈡行政审批阶段
土地开发流程 Document number：NOCG-YUNOO-BUYTT-UU986-1986UT
从开发、建设、经营、管理的程序上讲，一般可分为五个阶段，即可行性研究和项目决策阶段、建设前期准备阶段、建设阶段、销售阶段和交付使用阶段。 第一章：项目决策阶段 ◆可行性研究阶段 项目经董事会批准初步立项后，转由企业战略发展研究室进行可行性研究。 1、可行性研究的内容 可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化、***化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。 可行性研究的主要内容有：(1)项目概况；(2)开发项目用地的现场调查及动迁安置；(3)和建设规模的确定； (4)规划设计影响和环境保护;(5)资源供给及资本运作方案；(6)环境影响和环境保护；(7)项目开发模式、组织机构、岗位需求、管理费用的研究；(8)开发建设节点计划；(9)项目经济及社会效益分析；(10)结论及建议。 2、可行性研究小组成员知识组成：经济师、专家、房地产专家、建筑工程专家、财会师及律师。 3、可行性研究的工作阶段 1）投资机会研究。该阶段的主要任务是对投资项目主要是土地进行初步摸底和意向性谈判，并对投资项目或投资方向提出建议，
即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。 投资机会研究相当粗略，主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。如果机会研究认为可行的，就可以进行下一阶段的工作。 2）初步可行性研究，亦称“预可行性研究”。在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。 3）详细可行性研究，即通常所说的可行性研究。详细可行性研究是开发建设项目投资决策的基础，是在分析项目在技术上、财务上、经济上的可行性后作出投资与否决策的关键步骤。 4）项目的评估和决策。 4、可行性研究步骤 可行性研究按5个步骤进行：(1)项目公司接受委托或集团公司董事会立项；(2)调查研究；(3)方案选择与优化； (4)财务评价和经济评价；(5)编制可行性研究报告。 5、集团公司董事会通过，批准正式立项，项目进入前期开发阶段。 第二章：前期准备阶段 一、获取土地使用权。 开发商获取土地使用权的主要方式 1）通过行政划拨方式取得； 2）旧城改造取得中标地块国有土地使用权；
一)土地使用权交易可采用下列方式: 1、挂牌交易,即在一定期限内将土地交易条件(含最低交易价)在土地交易机构进行公告,并接受交易申请得行为。 2、拍卖,即通过发布拍卖公告,由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价,由出价最高者获得土地使用权得行为。 3、招标,即通过发布招标公告,进行公开招标,由投标人进行投标,经评标后确定中标人得行为。 (二)招标、拍卖委员会得组成与职责 1、组成: 以招标、拍卖方式转让土地使用权得,委托人应设立招标委员会或拍卖委员会,招标委员会或拍卖委员会由5人以上单数组成,委托人选派1名工作人员作为招标委员会或拍卖委员会主任,其余人员从土地交易市场专家库中随机抽出确定。 2、招标委员会主要职责: 审定招标最低中标价,审查投标人资格,主持开标、评标与定标工作,确定中标人并发出中标确认书。 3、拍卖委员会职责:审定拍卖最低成交价,审查竞买人资格,指定拍卖主持人 又称场地使用权。我国政府土地管理部门授予得使用土地得专门权利。 土地使用权就是我国得一项特殊得无形资产。我国《宪法》规定,土地为国家所有,任何单位与个人都无权拥有土地。长期以来,我国国有企业占用使用得土地均未在会计上反映。1988年修订后得《宪法》与《土地管理法》允许有偿出让或转让土地使用权。随后,国务院
颁布了《中华人民共与国城镇国有土地使用权出让与转让暂行条例》。土地使用权有偿出让就是指政府将国家或集体所有得土地,按照指定地块、用途与其她条件,有偿地供土地使用权受让人开发经营,土地使用权受让人向政府支付出让金儿使用金,出让金就是土地使用权让人为取得土地使用权而向政府一次性支付得价款,使用金就是土地使用权受让人因使用土地而定期向政府交纳得费用。土地使用权转让就是指土地使用权出让后,土地使用权受让人将土地使用权再转移给其她单位或个人得行为,后者应向前者支付转让金。 土地使用权成本包括支付给政府得出让金或支付给其她单位得转让金以及迁移补偿费、场地平整费、丈量费与法律手续费等。如果国家以土地使用权向股份有限公司作价入股,则以评估得价值为依据。 定期向政府交纳得土地使用金于支付时作为当期费用处理,不予资本化。 如果土地使用权有期限,则在规定得期限内摊销其成本;如果无期限,可以不摊销。 继续追问: 能较详细说明从第一步开始具体怎么做得操作流程吗？ 补充回答: 第一步:房地产开发项目土地获取 一.土地获取工作流程 1、确定目标城市 在公司发展战略方针得指导下,结合我国各地区房地产市场发展特征,制定公司房地产业年度发展计划,确定公司房地产业发展得目标城市。 2、项目获取途径 项目获取主要分为以下两种途径: ①直接购买土地获取项目 通过报纸、网络等途径收集目标城市房地产市场发展状况与土地市场交易情况。通过对当地房地产市场分析与对当地政府部门公布得国有土地使用权出让公告,初步估计出让土地成交价格,结合公司实际情况,确定目标地块。 ②通过朋友、社会关系等途径获取合作开发项目。 3、确定土地价格及报价策略 在确定房地产报价策略时可采用以下两种方式: ①公司组织人员现场调研:根据目标城市以往国有土地交易情况与房地产市场情况,预测目标地块可能成交得最低价格与最高价格,并根据目标地块使用权得出让方式确定报价策略。
土地开发流程 HEN system office room 【HEN16H-HENS2AHENS8Q8-HENH1688】
土地开发流程； （一）参加土地竞拍。（国土资源局） 1、购买土地招标文件。 2、准备相关材料后，至土地局地藉股报名。 （二）取得土地中标通知书、土地使用权，签订土地出让合同。（国土资源局）（三）办理建设项目选址意见书及建设用地规划许可证。（建设局） 需提供材料：授权委托书；土地中标通知书；建设单位申请报告。 取得建设局规划办公室出具的项目选址意见书，用地规划红线图，建设用地规划许可证。 （四）办理国有土地使用权证（国土资源局） 需提供的材料：土地出让合同；营业执照复印件；土地出让金发票复印件；契税完税证明；计委立项批文；规划红线图；环评报告；法人代表身份证复印件；委托书；委托人身份证复印件。 取得国有土地使用权证。 （五）总平面布置图报批。（规划办） （六）地质勘察、建筑方案设计、报批、施工图设计。人防报批。 （七）施工图审查 需提供材料：申请表，地质勘察报告，总平（已批），设计合同，审查合同。（八）、办理建设工程规划许可证。（建设局） 需提供材料：申请报告；规划同意建施总平；计委立项批文；土地使用权证复印件；施工图审查合格书复印件；施工图纸；授权委托书；身份证复印件。 （九）消防设计审核（公安消防大队） 需提供材料：申报表；建设单位营业执照；建设工程规划许可证；设计单位资质证书；消防给水总平，水、电、建筑施工图；建设单位申请报告；规划红线图（需加盖规划办公章）；法人、委托人身份证；委托书。 （十）办理建设工程施工许可证（建设局） （十一）取得建设工程用地规划许可证、国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％（1/5层数），方可申请商品房预售许可证。 差不多就是这些了，也就是平时我们常说的五证齐全。不知每个地方办理流程是不是一样的。供你参考，望能帮到你！ 为给那些欲进入房地产开发项目的公司对房地产开发过程有一个初步的了解，天津房地产律师现将房地产工程项目的行政审批办理流程简要说明如下。 注意：本流程只作为参考，具体要求与规定与当地相关部门要求为准。天津房地产法律网不承担任何法律责任。 一个完整的房地产项目从开始到竣工，大致可以分以下三大部分。 第一部分，房地产开发公司的准备工作 在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书，应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。 第二部分，行政审批部分
政府主导型的一级开发模式 1、元全政府运作 特点：①、保证政府完全控制地价，增值收益不流失。 ②、开发法律关系单纯，便于实施一级开发各项事务 ③、开发资金压力大，人力较多，开发效率低。 2、政府主导下的市场化运作模式 3、 ②分期交付土地受让价款 土地市场调查 政府 ④ 开 发 成 净 地 ③招标⑤正式移交土地 一级开发企业 土地所有者代表 政府 一级开非盈利性 发作为\ t 职能土储或其他 组建机构 国土资源管 理部门 招拍挂 市场 借已体现 土地收益 开发整理 的实现 政府财政专项拨款或投入国有股本 委托或授权招标、招商开发整理
特点：①、市场化运作，开发之前，考虑市场需求，按市场需求实施一级级开发。 ②、除必须通过行政完成的事项，其他开发事项，通过招标或委托进行开发。 ③、节约人力资源成本。 ④、减轻政府开发资金压力。 注：2.3这两种模式是我国土地一级开发的发展趋势。 企业主导型的一级开发模式 特点：①、由开发企业作为一级开发主体； ②、负责筹措资金，办理规划、项目核准、征地拆迁、市政 基础、设施建设等手续并组织具体实施； ③、招标底价包括土地一级开发的预计总成本和利润、利润 率不高于预计成本的一定比例； ④、引入市场竞争，发挥市场主导作用，利用社会资源，减 轻开发压力； ⑤、对一级开发成本、进度有可以有效控制，不利于控制市 场地价和土地投放节奏，宏观调控土地市场降低；
⑥、掌握土地盈亏平衡点，占有信息优势，曲线拿地进行二 级开发 土地整理 征地拆迁 旧城改造 一级开发主体 土储中心 申请地块一级开发规 划条件 ①制定拆 迁政策② 指导开展 拆迁谈判 和协议签 订 招商公告 1 F拆迁补偿谈判及协 确定开发合作方 物业安保培训方案议签订拆除场地平」 --------------- 整等整理成净地收 回投资及回报 为规范保安工作，使保安工作系统化/规范化，最终使保安具备满足工作需要的知识和技能，特制定本教学教材大纲。Jl 土储中心 招拍挂 市场
建设项目立项与土地获取报建流程 （招拍挂出让方式） 一、以出让方式取得国有土地使用权的申报立项 立项是指国家为了对经济发展实施有效调控，要求具备一定规模的固定资产投资项目到发改委申报立项，具体包括备案、核准和审批三种方式，每个项目只适应其中一种方式。除了政府投资建设的项目需要到发改委进行审批之外，企业投资项目区别于不同情况实行备案和核准。其中政府仅对重大项目和限制类项目进行核准，其他项目只需备案。 二、以出让方式取得国有土地使用权的核准项目（重大项目）的工作流程 1.《国有土地使用权出让合同》的签订（国土局） 2.节能审查（发改委）、建设项目的备案（发改委）、环境影响评价（环保局） 3.建设项目的核准（发改委） 4.《建设用地规划许可证》的办理（规划局） 5.土地勘测定界（国土局） 6.《建设用地批准书》的办理（国土局） 7.《房屋拆迁许可证》的办理（国土局） 8.契税及土地出让金缴纳凭证的办理（税务局、国土局） 9.《国有土地使用证》的办理（国土局） 三、以出让方式取得国有土地使用权的备案项目（一般项目）的工作流程 1.《国有土地使用权出让合同》的签订（国土局） 2.节能审查（发改委）、建设项目的备案（发改委）、环境影响评价（环保局） 3.用地预审（国土局） 4.《建设用地规划许可证》的办理（规划局） 5.土地勘测定界（国土局） 6.《建设用地批准书》的办理（国土局） 7.《房屋拆迁许可证》的办理（国土局） 8.契税及土地出让金缴纳凭证的办理（税务局、国土局） 9.《国有土地使用证》的办理（国土局） 四、《国有土地使用权出让合同》的签订 招标拍卖挂牌出让活动结束后，中标人或竞得人应按照《中标通知书》或《成交确认书》的约定，与出让人签订《国有土地使用权出让合同》。 《国有土地使用权出让合同》的主要条款、格式由出让方提出，受让人很少有修改的余地。一般来说，出让合同主要包括以下内容：
土地转让流程图 开放分类：土地出让权、基础知识 相关词条： 一、转让方须报材料 1、原土地证或土地证明材料 2、原土地出让合同 3、上缴税务局的土地增值税证明材料 4、土地评估报告 5、图件资料 6、土地转让专项审计报告 7、营业税上缴证明材料 二、受让方须报材料 1、项目批复原件 2、企业法人营业执照、法人身份证明材料等 3、上缴财局契税证明 4、城市规划部门批准的符合规划的图件资料 三、双方共同提供的资料 1、土地转让申请 2、土地使用权转让合同 四、如改变土地用途，由受让方重新评估，补交差额部分的出让金，契税并办理相关手续。 出让土地使用权是指国家以土地所有者的身份将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者。由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的后取得的土地使用权。取得出让土地使用权有以下几个特征：（1）取得的土地使用权是有偿的。土地使用者取得一定年限内的土地使用权应向国家支付土地使用权出让金。国家凭借土地所有权取得的土地经济效益，表现为一定年期内的地租，一般以土地使用者向国家支付一定数额的货币为表现形式。（2）取得的土地使用权是有期限的。土地使用者享有土地使用权的期限以出让年限为限。出让年限由出让合同约定，但不得超过法律限定的最高年限。（3）取得的土地使用权是一种物权。土地使用权出让是以土地所有权与土地使用权分离为基础的。土地使用权出让后，在出让期限内受让人实际享有对土地占有、使用、收益和处分的权利，其使用权在使用年限内可以依法转让、出租、抵押或者用于其他经济活动，合法权益受国家法律保护。 土地使用权出让程序: 由于土地使用权出让的形式有三种，即协议出让、招标出让和拍卖出让，所以出让的程序也各不相同。 协议出让土地使用权的程序是： （1）用地者向政府申请取得出让土地使用权。 （2）用地申请经政府同意后，用地者与政府协商出让土地的用地面积、使用年限、出让地价等用地条件，双方就有关内容达成一致后，草签土地使用权出让合同。 （3）土地使用权出让合同草签完毕后，持有关材料，按审批管理的规定报有批准权限的政府批准出让土地使用权。 （4）土地使用权受让人按合同约定支付出让金价款，政府按合同约定提供土地使用权。 （5）办理土地登记的有关手续。
土地一级开发全流程
土地一级开发实施流程示意图
第一部分土地一级开发计划 一、意义 土地一级开发计划是实施土地一级开发的依据，也是土地一级开发中起规划、指导作用的纲领性文件。优化土地资源配置，提高土地利用价值。 二、编制依据 1、国民经济与社会发展规划 包括经济总量与调控、经济结构、协调发展、科技教育和人才、资源和生态环境、人口与人民生活与公共服务七大类。 2、城市总体规划 综合研究和确定城市的性质、规模和空间发展形态，统筹安排城市的建设用地，合理配置各项基础设施，处理好远期发展与近期建设的关系，指导城市合理发展，一般为20年规划，具体包含以下内容： （1）土地利用规划 （2）道路交通规划 （3）城市景观规划 （4）城市基础设施规划 3、土地利用总体规划 土地利用总体规划是在一定时期内和一定地域范围内，根据土地资源现状和潜力及国民经济和社会发展规划，对各类用地进行统筹安排和合理布局的规划。 4、城市近期建设规划 城市近期建设规划，是城市近期建设项目安排的依据，是落实城市总体规划的近期发展重点和建设时序，确定近期的发展方向、规模和布局。 5、土地利用年度计划 根据土地利用总体规划，编制土地利用年度计划的5项内容： （１）耕地总量平衡计划； （２）农转用计划； （３）生态退耕计划； （４）土地开发与整理计划；
（５）耕地占补挂钩计划。 6、土地供应年度计划 是土地利用年度计划在供应方面的计划，包含： （１）供应总量； （２）用途结构； （３）空间布局； （４）指标分配。 三、土地一级开发计划的内容 1、城市控制性详细规划：在城市总体规划和分区规划的指导下，确定建设地区 土地使用性质和使用强度的控制性指标、道路和工程管线控制性位置以及空 间环境控制的规划要求。 2、城市修建性详细规划：市建筑设计和施工的主要依据。 3、配套专项规划：主要指城市基础设施建设方面的具体规划，主要包括道路与 交通规划、景观与环境规划、给水与排水规划、能源与通讯规划等。 四、编织流程 土地一级开发计划由国土局会同市发改委、规划、建设、财政、环保、文物、园林、交通、市政等部门和各区县政府进行编制： （１）提出计划 区县政府，重点建设管委会及中央直属企业集团和驻地部队提出计划方案和 具体意见，在每年１０月上旬上报国土局；经济适用房的开发计划由市经济 适用房领导小组报国土局。 （２）反馈计划 市国土局会同发改委、规划、交通、建设、市政等部门在１１月上旬提出反 馈意见。 （３）调整计划 申报部门根据反馈意见调整计划方案，１１月下旬再次申请报批。 （４）下达计划 市政府批准土地一级开发计划，由国土局下达给市和各区县土地储备机构。 五、土地一级开发计划主要内容 土地一级开发计划应由市（区、县）土地主管部门或其委托机构进行编制，
）土地使用权交易可采用下列方式： 1、挂牌交易，即在一定期限内将土地交易条件（含最低交易价）在土地交易机构进行公告，并接受交易申请的行为。 2、拍卖，即通过发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，由出价最高者获得土地使用权的行为。 3、招标，即通过发布招标公告，进行公开招标，由投标人进行投标，经评标后确定中标人的行为。 （二）招标、拍卖委员会的组成与职责 1、组成： 以招标、拍卖方式转让土地使用权的，委托人应设立招标委员会或拍卖委员会，招标委员会或拍卖委员会由5人以上单数组成，委托人选派1名工作人员作为招标委员会或拍卖委员会主任，其余人员从土地交易市场专家库中随机抽出确定。 2、招标委员会主要职责： 审定招标最低中标价，审查投标人资格，主持开标、评标和定标工作，确定中标人并发出中标确认书。 3、拍卖委员会职责：审定拍卖最低成交价，审查竞买人资格，指定拍卖主持人 又称场地使用权。我国政府土地管理部门授予的使用土地的专门权利。 土地使用权是我国的一项特殊的无形资产。我国《宪法》规定，土地为国家所有，任何单位和个人都无权拥有土地。长期以来，我国国有企业占用使用的土地均未在会计上反映。1988年修订后的《宪法》和《土地管理法》允许有偿出让或转让土地使用权。随后，国务院颁布了《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。土地使用权有偿出让是指政府将国家或集体所有的土地，按照指定地块、用途和其他条件，有偿地供土地使用权受让人开发经营，土地使用权受让人向政府支付出让金儿使用金，出让金是土地使用权让人为取得土地使用权而向政府一次性支付的价款，使用金是土地使用权受让人因使用土地而定期向政府交纳的费用。土地使用权转让是指土地使用权出让后，土地使用权受让人将土地使用权再转移给其他单位或个人的行为，后者应向前者支付转让金。 土地使用权成本包括支付给政府的出让金或支付给其他单位的转让金以及迁移补偿费、场地平整费、丈量费和法律手续费等。如果国家以土地使用权向股份有限公司作价入股，则以评估的价值为依据。 定期向政府交纳的土地使用金于支付时作为当期费用处理，不予资本化。 如果土地使用权有期限，则在规定的期限内摊销其成本；如果无期限，可以不摊销。 提问人的追问 2010-11-23 09:29 能较详细说明从第一步开始具体怎么做的操作流程吗？ 回答人的补充 2010-11-23 09:30 第一步：房地产开发项目土地获取 一．土地获取工作流程 1、确定目标城市