潍坊商圈分析报告
一、潍坊概述
(一)、辖区和人口
潍坊市位于山东半岛中部，北纬°′～°′、东经°′～°′之间，南依泰沂山脉，与临沂、日照两市相邻,北濒渤海莱州湾，东与青岛、烟台两市相接，西与东营、淄博两市为邻。地扼山东内陆腹地通往半岛地区的咽喉，胶济铁路横贯市境东西。直线距离西至省会济南公里，西北至首都北京公里。全市总面积平方公里，约占全省总面积的％。潍坊市现辖潍城区、奎文区、坊子区、寒亭区，青州市、诸城市、寿光市、安丘市、高密市、昌邑市（以上均为县级市），昌乐县、临朐县区市县；另有高新技术产业开发区、滨海经济技术开发区、经济开发区、峡山生态经济发展区。据年第六次人口普查统计，全市常住人口为万人。
潍坊各市区人口统计表：
（二）、潍坊经济环境
年潍坊市生产总值（）完成亿元，按可比价格比上年增长。位列山东第四，实力强劲。其中第一产业增加值亿元，增长；第二产业增加值亿元，增长，其中，工业增加值亿元，增长；第三产业增加值亿元，增长。按常住人口计算，人均达到元（按年末汇率折算为美元），增长。三次产业结构为：：。
全市城镇居民人均可支配收入元，比上年增长，城镇居民人均消费性支出元，增长
房地产开发投资增长趋缓。全市共完成房地产开发投资亿元，增长，比全部固定资产投资增速低个百分点。其中，住宅投资亿元，增长。全年商品房销售额亿元，增长；商品房销售面积万平方米，下降。
二、潍坊城市规划
、潍坊总规划
在未来规划中，潍坊市的“中心城”将形成“一心、一环、一轴、一廊”的结构模式。
“一心”，即河路、北宫街、北海路、健康街所围合的城市核心区，是壮大、提升中心城服务项目功
能的主体。
“一环”，即长松路、玄武街、潍县路、宝通街组成的城市快速交通环，是提高城市运行效率的保障和
引导城市增长的框架。“一轴”，即由北海路为主的交通、发展轴。
“一廊”，即由白浪河、虞河两侧绿化带及两河之间休闲绿地构成的生态绿化廊道。
“中心组团”位于河路、东明路、北宫街、胶济铁路所围合的地区，该组团应加强古城区和商埠区的保护区，整治、美化白浪河、虞河两河的水系，重构商业服务、行政办公、文化娱乐设施的布局，在白
浪河两岸上与北宫街、健康街之间形成高级商业区、金融中心，在虞河两岸与东风大街、胜利大街地段形成高级行政、商务中心，在人民广场附近地区形成高级文化娱乐场所、商务会展中心。
、潍坊市商业发展规划
（）、商业用地布局：规划形成市级商业中心、片区级商业中心和社区级商业中心三级商业网络体系。市级商业中心位于中心城区内核心组团的白浪河沿岸地带，重点是优化中心功能、调整用地结构、提升服务水平，形成独具魅力的城市中心区，服务于全市及半岛地区。区级商业中心规划设置四处：分别设置在长松组团、凤凰片区、寒亭片区以及中心城区东部高新开发区范围内。社区级商业中心结合居住区灵活设置。
、潍坊城市综合交通规划：潍坊市城市道路系统由快速路、主干路、次干路构成。主要主干路连接各区片，一般主干路和次干路组成纵横密布的组合网络结构。
（）城市快速路骨架为“一环二纵三横”。“一环”为西外环路、潍胶路、东外环路、禹王北街围合而成的快速环路；“二纵”为长松路、潍县路；“三横”为民主街、玄武街、宝通街。快速路将各城区连接成一个有机整体，加强城市道路与对外交通的衔接。
（）城市交通性主干路为“三纵四横”。“三纵”为河路、北海路、友谊路、惠贤路、油南路；
“四横”为北宫街、健康街、凤凰街、东风街。
交通性主干路和快速路共同组成“一环五纵七横”城市道路主体骨架。
（）生活性主干路形成“十二纵十一横”。“十二纵”由西向东为友爱路、和平路、青年路、机场路、潍州路、虞河路、新华路、东明路、上港路、丰华路、寒浞路、路、路；“十一横”由北向南为清源街、泰祥街、古亭街、富亭街、玉清街、桃园街、樱前街、仓南街、高家街、武穆街、双河街、崇文街。
（）快速路设计车速为公里小时，应严格控制交叉口的数量，避免对快速路车流的干扰。辅道除可在快速路两侧设置外，还可结合平行的次干路、支路和自行车专用道统一考虑。
主干路设计车速公里小时，道路红线宽度一般为米左右。沿路两侧用地严格控制出入口，不宜汇集大量非机动车。
次干路主要为城区内交通服务，是公交车行驶的主要道路，设计车速为公里小时，道路红线宽度为米左右。
综述：和平广场位于潍坊市商业规划中的“中心组团”，属于市级商业中心。
三、潍坊消费者行为调查与研究
1、潍城区人口结构：潍坊全市常驻人口万人，共有家庭户万户，男性万，女性万，岁的人口为万，
岁人口万，岁以上人口万，具有大学（含大专）受教育程度的为万人，高中（含中专）受教育程
度的万人，具有初中受教育程度的万人，具有小学受教育程度的万人。
2、收入水平与消费水平：按常住人口计算，人均达到元（按年末汇率折算为美元），增长。全市
城镇居民人均可支配收入元，比上年增长，城镇居民人均消费性支出元，增长；年百户城区居民
家庭拥有移动电话部，家用电脑台，家用汽车辆；城市居民家庭食品消费支出占消费总支出的比
重(恩格尔系数)为；城市居民人均住房建筑面积达到平方米。农民人均纯收入元，增长，高于城
镇居民人均可支配收入增速个百分点，农民人均生活消费支出元，增长。
3、购买行为：潍坊高端消费者大多选择青岛海信、济南贵和、恒隆等高端商场；公务员、企业中
高层或者中层大多选择潍坊世纪泰华、泰华假日广场、潍坊中百消费；公司基层领导和员工大多
选择泰华新天地、潍坊中百的时尚品牌。
4、交通和出行方式：截止年日，潍坊私家车已经突破万量，越来越多的家庭选择驾车外出消费
购物；随着居民收入增加和出租车增多，中等收入群体外出大多开始乘出租车；普通居民外出购
物以乘坐公交车为主。
四、和平广场周边环境
1、和平广场位于潍坊百货大楼北侧，主要商业区，紧邻和平路、胜利街、东风街。和平路、胜利街
车道，东风街车道，车流量巨大。
2、项目可达性极佳，位于潍坊交通中心，比邻城市核心要到，南北向到火车站和机场非常通达；东
西比邻东风街和胜利街潍坊两条最主要的主干道。
3、项目周边人口稠密，约有万，潜在消费人口巨大。
4、周边有中百大厦、潍坊百货大楼、地下商业街、世纪泰华等大型零售商业网点，是目前潍坊人气
最旺、业态最全、档次最高、辐射面最广的购物场所。各商业体错位经营，形成巨大的集合效用
5、项目可见度极佳，在白浪河（胜利街桥和东风街桥）以及对面泰华都能非常清晰的看见本项目。
五、潍坊商圈发展现状
（一）、潍坊主要商圈
目前，潍坊商业中心主要位于潍州路以西，健康街以北，向阳路以东，福州街以南围成的区域，其中，核心商圈地带在胜利西街，和平路，东风西街，潍州路围成的区域，该区域以胜利西街（中百段）为潍坊市最繁华的商业在中心。如下图：
潍坊商圈示意图
（二）、潍坊四大商圈之间的比较
（三）、潍坊大商圈中有影响力的商业体表：
六、潍坊商圈中商业体详细介绍
（一）、中心商圈商业街、商业街概况
、中心商圈商业街经营业态与租金情况
总结：中心商圈商业体业态以服饰为主、档次偏中低档、但租金较高，集中在元㎡天，最高可达元㎡天。（二）中心商圈大型商场
1、中心商圈大型商场
目前，潍坊中心商圈拥有的大型零售商业体有以下个
2、中心商圈各大商场各个楼层业态布局表一：
表二：综述：、世纪泰华、泰华新天地、泰华假日广场构成潍坊地区业态最全、最时尚的购物中心。
、潍坊中百和振华商厦都是以传统百货模式出现，硬件设施较差，购物环境需要改善，潍坊中百交通方便，停车位严重不足；振华商厦交通不方便（潍州路较窄，私家车驶入不方便；从东坐公交车购物的消费群体，再坐两站就是潍坊中百和泰华）。
、和温州购物城属于低档消费区。
、中心商圈大型商场租金与扣率区间
表一：
表二：
综述：、泰华假日广场，年后人流量稀少，生意冷清；潍坊中百提袋率最高，生意最好，年营业额亿，其
次是泰华新天地，年营业额亿；振华商厦远离商圈，交通不方便，停车难，产品档次较低，营业额受到严
重影响；购物广场和温州购物城档次低，生意较好。
、潍坊中百与泰华新天地硬件设施较差，购物环境需要改善、停车不方便。
、随着摩尔公寓交房、和平广场建成开业，物业硬件与软件档次进一步提成，该商圈将成为潍坊地
区最繁华的商业与商务中心。
（三）、新华路商圈、高新区商圈、银座商圈、新华路商圈、高新区商圈、银座商圈——大型商场
、新华路商圈、高新区商圈、银座商圈商场楼层业态布局
、新华路商圈、高新区商圈、银座商圈商场各个楼层扣率与租金
综述：银座商城靠近政府办公大楼，周边小区购买能力强，随着周边人口增多与商业的进一步开发，未来有可能发展成潍坊中高端产品集中地；谷德广场是高新区最时尚的购物中心，整个潍坊地区也仅次于泰华假日广场，随着高新区人口进一步增加，商业会更加繁荣；凯德广场经过凯德商用近年打造，主要服务周边居民与学生，发展潜力不如银座商城与谷德广场。
七、潍坊未来商业用地的供应以及将要开发的商业地产项目
1、商业用地供应：主要集中在河路、东明路、北宫街、胶济铁路所围合的地区，该区域规划为市级
商业中心位于中心，区级商业中心规划设置四处：分别设置在长松组团、凤凰片区、寒亭片区以
及中心城区东部高新开发区范围内。
2、将要开发的商业地产项目
（）和平广场：位于胜利街与东风街之间，和平路段，潍坊百货大楼北面。规划用地面积万㎡，总建筑面积万㎡，商业建筑面积万㎡，该地块将建设为五星级酒店、写字楼、大型商业中心、百
货、餐饮、影城、、电玩、连锁电器、办公、住宅等多功能于一体的大型城市综合体,也将成为
潍坊核心区域。
（）万达广场：位于奎文区鸢飞路以东、福寿东街以南、虞河以西,地处市中心,交通便利,基
础设施配套完善,地理位置优越。
附表一：潍坊各大商场楼层品牌
附表二：潍坊商业体租金与扣率调查品牌表