工业用地拿地流程
1、编制可行性研究报告。即要用这块地做什么的详细报告。内容包括公司介绍、用地项目建设背景、优势与风险、市场分析和预测、财务预算（投资总额、资金筹措方案、设备资金、原材料资金、原材料资金、人力资金、财务相关的数据分析）、项目土建方案、人员配置方案、环境保护方案等等。这其中涉及很多专业的内容，比如财务和土建，就到别的部门搜集资料然后再整合在一起。一份详细的可研报告大概有５０－７０页，编制时间为一个月左右，因为很多细节需要和上面协商沟通好，千万不能乱写哦，因为可研对后期报建是非常非常重要的。
2、到规划局申请〈建设项目选址意见书〉。提报的主要材料包括：可研报告、申请书、申请表（规划局官方网站可以下载）、政府初步意向公文、还有其它一些基本材料（包括：企业营业执照、法定代表人证明书、授权委托书、法定代表人身份证、受委托人身份证，均盖公司公章）。
3、到发展和改革局申请〈前期计划立项〉。主要材料包括：从发改局官方下载的申报软件、选址意见书〈就是上一步中规划局出具的意见）、项目建议书（把可研报告稍微删减一下就好）、投资估算书、投资意向书（公司决定投资这个项目的一个决议文件）、其它的基本材料等等。
4、到国土局申请〈用地预审〉。主要材料包括：发改局的立项批文、规划局的选址意见、办公厅的初步意见、申请表、申请书、基本材料等等。
5、到环保局申请〈环境影响评价〉。这个是最麻烦的，卡的很严，污染严重的是绝对不可能获得批准的。材料包括：前面左右的批复文件、环评报告表（得找有其它专业的编制单位编，费用依据项目规模而定，大概６０００－－６００００不等），其他的基本材料等等。
6、到规划局申请《用地方案图》。主要材料包括：前面环保、规划、国土、发改、办公厅的所有批复、用地预审申请表、其他的基本材料等等。
7、找设计院绘制《总平面布置图》和《规划设计方案》。内容包括楼层、房屋结构、道理设计、停车场、有大量污水的还要有污水处理站等等，清晰的表明绿化率、容积率等等（必须根据当地政府的明确规定、达到一定的比例）。
8、到规划局申请《建设用地行政许可》。材料包括：前面所有的批复、规划设计方案图（这两个图都是设计院画的）、行政许可申请表、可研报告、其他的基本材料等等。
工业用地转商业用地操作流程 一、土地法中明确规定改变用途的条款： 建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地;确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。 二、改变用途的大致程序 1、写个变更用途的申请，然后报送到土地局，逐级上报到主管土地规划的副市长签字 2、然后拿着批复到规划部门办理规划变更 3、和土地局重新签定土地出让合同或者变更土地合同，然后补交土地出让
三、现在的情况 1、但是现在变更土地用途没有特别充分的理由，一般是不会批下来的，因为国家现在对于城市规划管理的非常严，如果不合规定变性了，到时候规划审查的时候所以签字的人都得受牵连，所以他们一般不会冒这个风险 2、所以很可能的结局就是，如果要变性就是政府收回土地使用权，重新公开出让 两证是房产权证和土地使用权证 土地出让一般分五类：商业用地、综合用地、住宅用地、工业用地和其他用地。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，各类用地出让的最高年限为：居住用地70 年;工业用地50年;教育、科技、文化、卫生、体育用地50 年;商业、旅游、娱乐用地40年;综合或其他用地50 年。 在没有办理土地手续前,原土地性质保持不变. 你说的工业基地,是指当地政府经过规划土地等部门确定的城市规划.简单的 说,只是一种指导性政策.只有政府征用或者有具体项目办理土地征用手续以
,土地性质才会发生改变. 工业用地改变土地使用性质变为商业用地，怎么弄? 变更用途,一要看城市规划是否允许,二要到土管局办理变更,三要补钱. 地使用性质由工业用地变更为住宅用地，需要补交多少地价和契税，是怎么核算的?? 经过规划部门审查，市政府同意的前提下，需要补交土地出让金改变用地性质，价格与此地块价格有关，没有明确的标准，各个地市也不同，建议您去国土部门咨询 《土地证》不等同于《项目用地预审意见》，土地规划用途性质分类有多种，如居住用地、商业用地、工业用地等等。《土地证》只说明有拥有该地块土地使用权，但所建项目是否符合规划用地性质，以及是否适合在该地实施所建项目，则要进行审批，并由规划土地管理部门和有关机构出具《项目用地预审意见》。 必要时，需进行土地使用用途变更手续，俗称“土地变性” 。 土地是划拨并不影响房产交易。 划拨土地的房产，房产证过户以后办理土地证过户时，要缴纳一笔土
养老综合用地亮相招拍挂养老地产或全面启动 随着“中国社会老龄化加剧、养老金缺口日益加大、退休年龄延迟”等讯息层出不穷，“养老地产”的话题在2012年备受人们关注。 近期，多条关于养老地产的消息尤其吸引眼球：“养老综合用地”将于明年正式亮相北京土地招拍挂市场；保险公司大面积进军养老地产市场；上海将出台“全国补贴力度最大、最细”的基础养老设施补贴方案，重点鼓励民资进入……关于养老地产全面启动的一系列新闻再次成为业内外热议的话题。 北京：养老综合用地初试“招拍挂” 北京市国土局于日前透露，《北京市2013年度国有建设用地供应计划》已开始编制，其中养老设施用地将纳入该市年度国有建设用地供应计划；“养老综合用地”将于明年正式亮相北京土地招拍挂市场，并且这一举措将很快推向全国，多年悬而未决的“养老综合用地”终得正名。据悉，养老综合用地将与工业用地、住宅用地、商业金融用地享受同等待遇。 在此之前，养老地产虽然已经在我国推行超过10年，但养老用地一向是属于地产市场的“擦边球”。目前全国市场上在售、在建的养老地产项目，基本上都是建造于住宅用地或商业综合用地之上的，这使得全国各地的养老地产项目用地年限各异、土地性质相左，甚至不乏传统开发商采用开发+销售的模式，以养老地产为名低价获得土地，再通过“挂羊头卖狗肉”的模式进行销售。 本次养老综合用地的正式招拍挂，对于此类土地的用地性质有了较为明确的定义：即约70%的住宅用地加上不到30%的商业金融用地，以及少量的养老医疗设施用地。 上海：鼓励民资进军养老地产 9月上旬，从某知情人士处获悉，上海或将今年年内出台一系列养老产业扶持政策。包括出台“全国补贴力度最大、最细”的基础养老设施补贴方案，重点鼓励民资进入，“现有市、区级财政共补贴1万，每张床位补贴至少会增加到原来的三到四倍”。据了解，上海现有床位10.2万张，其中公办4.9万张，民营5.3万张。以原先床均补贴1万为基数，一定比例通过资质审核，新增床位补贴二倍粗略计算，上海市及区县财政为此至少要多支出数亿元。而新增补贴的最大受益者肯定是倾向于民间养老机构。 全国：多家保险公司进军养老地产 从去年底以来，保险公司进军养老地产的步伐骤然加快，一批项目已经先后动工。 2012年6月6日，泰康人寿旗下的第一家养老社区在昌平正式奠基开工，总建筑面积约30万平方米，计划于2015年正式入住。 2011年11月2日，位于河北省廊坊市万庄的国寿（廊坊）生态健康城(小区网论坛)正式开工建设。今年8月底合众人寿（合肥）健康
房地产拿地即开工操作 模式 公司内部编号：（GOOD-TMMT-MMUT-UUPTY-UUYY-DTTI-
房地产拿地即开工操作模式 传统的开发模式一般遵循“拿地-设计-招标-施工”的正常流程，按照这样的方式，“摘牌即开工”就是根本无法实现的空想而已。关于有些企业拿地即开工的案例我早期确实不敢相信，因为从拿地到施工证办理中间有大量的具体工作，仅以规划许可证为例： 报建→窗口审核资料发放受理回执→建管科经办人审查施工图→经办人出具放线通知单并勾勒建筑平面范围线作为放线附图→分管局长签发放线通知单→将放线通知单及附图报送市勘测院初审→勘测院现场放线核实放线坐标，出具放线回单及坐标、红线核实图→支付勘测费用取得放线回单及附图返回规划局→规划局建管科及监察科联合到现场复核签字→建管科经办人将施工图指标报市规划信息中心核指标→经办人整理放线及核实指标数据，编写建设工程规划许可证及附页表格→科长复核→分管局长签发→建设单位与规划局签订公示牌协议→缴纳公示牌费用及规划综合服务费→窗口取件 光这么多事项你说得多少天吧？这还是仅仅只是一个证。 所以，拿地即开工能实现的企业基本都是大型开发商，他们有以下几个优势： 标准化：产品标准化复制，大大减少设计图纸时间； 政府支持：政府在证件办理中大开各种绿灯，为了招商过来，睁一只眼闭一只眼； 违法硬开工：没有施工证，继续开工，政府默认。
当然，为了实现拿地开工，必须针对关键的工作环节进行了前置和并行处理，使得“摘牌即开工”成为可能。 在项目内部立项后即开始规划设计工作，为了保障设计工作又快又好的完成，必须采取如下做法： 第一，需要项目提前了解清楚当地的规划设计要求及要点(要特别重视容积率、日照分析、建筑间距、商业比例等指标)，保证不踩政府红线; 第二，接下来由营销、设计、成本及财务等多部门进行规划设计方案分析，规划设计要求严格按照当地规划要求进行，避免后期因方案修改影响进度。 第三，在规划方案出来后，为防止拿地后受政府影响，从而导致方案出现大的调整和反复，影响报批报建及开工时间，在摘牌前就要提前预报方案，基本要能通过规划部门预审批(主要地方领导认同)。 为尽快了解地质情况，预判地质风险，为桩基选型确定前提条件，尽快开始基础施工主要分成两个步骤： 第一步，先参考周边地质情况，来了解目标地块的地质情况。因此，需要尽可能取得周边建筑物地质勘查资料及相关工程资料，为基础设计提供参考，也为前期工程提供依据，这样就可以有效提高设计和前期工程的进度。 第二步，提前进入地块内进行详细勘察以取得勘察报告。一般情况下按先售楼部、后展示区、最后货量区的原则完成地勘。在地质条件较差情况下，先行初勘，第一时间确定基础形式，便于基础施工，规划及现场条件较完备情况下直接详勘。通过对目标地块的地质报告进行分析，将地质勘查报告第一时间提供给予设计院出桩基图，便于基础施工。
房地产拿地即开工操作模式 传统的开发模式一般遵循“拿地-设计-招标-施工”的正常流程，按照这样的方式，“摘牌即开工”就是根本无法实现的空想而已。关于有些企业拿地即开工的案例我早期确实不敢相信，因为从拿地到施工证办理中间有大量的具体工作，仅以规划许可证为例： 报建→窗口审核资料发放受理回执→建管科经办人审查施工图→经办人出具放线通知单并勾勒建筑平面范围线作为放线附图→分管局长签发放线通知单→将放线通知单及附图报送市勘测院初审→勘测院现场放线核实放线坐标，出具放线回单及坐标、红线核实图→支付勘测费用取得放线回单及附图返回规划局→规划局建管科及监察科联合到现场复核签字→建管科经办人将施工图指标报市规划信息中心核指标→经办人整理放线及核实指标数据，编写建设工程规划许可证及附页表格→科长复核→分管局长签发→建设单位与规划局签订公示牌协议→缴纳公示牌费用及规划综合服务费→窗口取件 光这么多事项你说得多少天吧？这还是仅仅只是一个证。 所以，拿地即开工能实现的企业基本都是大型开发商，他们有以下几个优势： 标准化：产品标准化复制，大大减少设计图纸时间； 政府支持：政府在证件办理中大开各种绿灯，为了招商过来，睁一只眼闭一只眼； 违法硬开工：没有施工证，继续开工，政府默认。 当然，为了实现拿地开工，必须针对关键的工作环节进行了前置和并行处理，使得“摘牌即开工”成为可能。在项目内部立项后即开始规划设计工作，为了保障设计工作又快又好的完成，必须采取如下做法： 第一，需要项目提前了解清楚当地的规划设计要求及要点(要特别重视容积率、日照分析、建筑间距、商业比例等指标)，保证不踩政府红线; 第二，接下来由营销、设计、成本及财务等多部门进行规划设计方案分析，规划设计要求严格按照当地规划要求进行，避免后期因方案修改影响进度。 第三，在规划方案出来后，为防止拿地后受政府影响，从而导致方案出现大的调整和反复，影响报批报建及开工时间，在摘牌前就要提前预报方案，基本要能通过规划部门预审批(主要地方领导认同)。 为尽快了解地质情况，预判地质风险，为桩基选型确定前提条件，尽快开始基础施工主要分成两个步骤： 第一步，先参考周边地质情况，来了解目标地块的地质情况。因此，需要尽可能取得周边建筑物地质勘查资料及相关工程资料，为基础设计提供参考，也为前期工程提供依据，这样就可以有效提高设计和前期工程的进度。第二步，提前进入地块内进行详细勘察以取得勘察报告。一般情况下按先售楼部、后展示区、最后货量区的原则完成地勘。在地质条件较差情况下，先行初勘，第一时间确定基础形式，便于基础施工，规划及现场条件较完备情况下直接详勘。通过对目标地块的地质报告进行分析，将地质勘查报告第一时间提供给予设计院出桩基图，便于基础施工。 为确保摘牌即开工，就需要提前把施工单位确定下来，为此，需要在项目立项后，就开展招标立项、投标单位确认、发标、开标、定标工作。招标立项方面要前置的工作包括：一是尽快了解当地的市场材料价格、购买当
1、高层进行疏通,获得市政府办公厅或其它有权利的机构出让土地的初步意向,这个意向通常以“公文”的纸质形式出现,这个环节非常重要哦,我们公司总裁非常厉害和勤劳,亲自出马跑了一年多终于获得这“尚方宝剑”,多少公司挤破头都没有办法,听说比亚迪都都落空了哦。 下面就是我的工作啦。 2、编制可行性研究报告。即要用这块地做什么的详细报告。内容包括公司介绍、用地项目建设背景、优势与风险、市场分析和预测、财务预算(投资总额、资金筹措方案、设备资金、原材料资金、人力资金、财务相关的数据分析、项目土建方案、人员配置方案、环境保护方案等等。 这其中涉及很多专业的内容,比如财务和土建,我负责其中不太专业的部分,其它的就到别的部门搜集资料然后再整合在一起。一份详细的可研报告大概有50-70页,编制时间为一个月左右,因为很多细节需要和上面协商沟通好,千万不能乱写哦,因为可研对后期报建是非常非常重要的。 3、到规划局申请〈建设项目选址意见书〉。提报的主要材料包括:可研报告、申请书、申请表(规划局官方网站可以下载、政府初步意向公文、还有其它一些基本材料(包括:企业营业执照、法定代表人证明书、授权委托书、法定代表人身份证、受委托人身份证,均盖公司公章。 4、到发展和改革局申请〈前期计划立项〉。主要材料包括:从发改局官方下载的申报软件、选址意见书〈就是上一步中规划局出具的意见、项目建议书(把可研报告稍微删减一下就好、投资估算书、投资意向书(公司决定投资这个项目的一个决议文件、其它的基本材料等等。 5、到国土局申请〈用地预审〉。主要材料包括:发改局的立项批文、规划局的选址意见、办公厅的初步意见、申请表、申请书、基本材料等等。 6、到环保局申请〈环境影响评价〉。这个是最麻烦的,卡的很严,污染严重的是绝对不可能获得批准的,幸好我们生产的是百分之百绿色电池。材料包括:前面左右
房地产公司拿地流程管理制度 篇一:房地产企业拿地策略 房地产企业拿地策略 国六条后，限价、限户型面积土地供应的出现，给发展商在拿地时提出了诸多的要求，尽管新政大军压境，但土地市场活跃依旧。 2006年， 7月，深圳。宝安中心区某商业地块以18.8亿元被西岸新天置业以底价揽获。9月，上海。万科、合生创展、金地等八强暗战浦东花木新民北块，期间，金地报出的59.68亿元人民币的价格令所有人哗然一片。 10月，世茂房地产以总价人民币24.08亿元在江苏常州竞得近90万平米的地块。 11月，华润置地以总价人民币15.41亿元抢得上海新江湾城C2地块。而以上资料所显示的土地获取方式棗招、拍、挂，是目前较为常见的土地获取方式，但不是唯一，与政府合作、企业并购也是获取土地的途径之一。 1 自1987年，中国出现第一例土地使用权拍卖以来，中国的土地市场开始迈入市场化，而中国地产企业的拿地方式也随之千变万化。 19年来，在地产企业拿地这个渠道上，不变的是什么,改变的又是哪些,从土地市场化的历程到获取土地方式的多样化，我们可以看到发展商拿地的策略虽有不同，但目的和关注点却大同小异。 一、中国式土地供应 1、土地市场化中的里程碑 1987年12月1日，深圳首先引入香港土地出让模式，拍卖了8588平米的土地使用权，成为了在中国土地使用权转让上第一个试吃螃蟹的城市。
1988年，宪法修正案将“土地使用权可以依照法律的规定转让”纳入宪法中，于是在中国开始出现了全国性规模的土地使用权转让。 同年2月11日，福建福州市第一次国有土地使用权拍卖成功，而上海则通过招标的方式成功出让了土地使用权。 1990年，国务院第55号令发布实施了《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，其中对《宪法》中的土地条款进行了修改，土地转让规则得以更加完善。这是我国土地制度改革的第一个里程碑。 2001年4月30日，国务院发布了15号文件，其中明确了 2 关于土地经营管理的规定。15号文件可以称之为新的土地出让改革制度的开端，真正的土地市场建设也是从本世纪开始走向规范化、市场化，并形成制度。 2002年4月3日，国土资源部通过《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，对国有土地使用权的招标、拍卖或者挂牌方式作了明确规定，并要求自2002年7月1日起施行。 政策的出台，在于引导和培育市场，不断完善土地供应方式及监管机制，推行土地市场化运作，避免土地供应的暗箱操作和发展商囤地等不良行为，为企业提供一个相对公平竞争的市场环境。并通过调控手段来调整发展商通过土地增值的获利空间。 在此环境下，要求发展商根据自身情况采取不同的拿地策略，如与政府合作、企业并购和招挂拍相结合，以应对政策的调整，实现预期利润目标。 2、企业拿地三招式 行政命令式。 政府在危改及基础设施建设中的建设用地分配，一般通过行政划拨方式，比如危改拆迁、工商企业改造、经济适用房、基础设施等。
工业用地项目审批流程 欧阳光明（2021.03.07） 在宝泉岭经济技术开发区办理工业用地手续的，需按下列程序办理。 一、用地单位提出用地申请 接件单位：宝泉岭国土资源所 申请用地单位提交材料： 1、农垦宝泉岭分局或上级人民政府有关部门下达的建设项目批准文件； 2、宝泉岭分局城镇规划局出具的规划选址意见书 3、建设项目的平面布置图；建筑面积的核算表 宝泉岭国土资源所对用地单位提交的材料进行审查，经审查，申请用地单位提交的材料齐全且有效之日起3个工作日报宝泉岭国土资源分局主管副局长。 二、用地现场踏查 宝泉岭国土资源分局主管副局长在接到宝泉岭国土资源所申请现场踏查之日起3个工作日，组织有关科室进行现场踏查。 主要查看：1、查看现场，确定选址位置的用地条件，看是否是耕地、是否是基本农田、是否符合宝泉岭农场土地利用总体规划。2、查看宝泉岭城镇地籍调查情况，看用地现场的现状是否符合农垦宝泉岭分局城镇规划局下达的选址面积；3、区分不同情况（是否符合土地利用总体规划、是否占用耕地、是否占用基本农
田），向有关科室、国土资源所下达工作任务。 三、用地预审 接件单位：宝泉岭国土资源所 承办单位：宝泉岭国土资源分局规划利用科 （一）农垦宝泉岭分局批准的建设项目 用地申请单位应提交的材料： 1、建设项目用地预审申请表 2、用地预审申请 3、建设项目立项批准文件 4、建设项目可行性研究报告 5、环评报告 6、补充耕地方案 7、补充耕地的位置图 8、建设项目平面布置图 宝泉岭国土资源所审查用地申请单位应提交的材料，是否齐全有效，齐全有限之日起2个工作日内，组卷报宝泉岭国土资源分局规划利用科。 宝泉岭国土资源分局规划利用科对宝泉岭国土资源所提交的材料审查合格后，2个工作日内报局领导审批，并出具用地预审文件。 （二）省政府及有关部门批准的建设项目 宝泉岭国土资源所按（一）要求组卷上报，宝泉岭国土资源分局规划利用科初审，报局领导审查批准后，报农垦总局国土资源
工业用地项目审批流程 在宝泉岭经济技术开发区办理工业用地手续的，需按下列程序办理。 一、用地单位提出用地申请 接件单位：宝泉岭国土资源所 申请用地单位提交材料： 1、农垦宝泉岭分局或上级人民政府有关部门下达的建设项目批准文件； 2、宝泉岭分局城镇规划局出具的规划选址意见书 3、建设项目的平面布置图；建筑面积的核算表 宝泉岭国土资源所对用地单位提交的材料进行审查，经审查，申请用地单位提交的材料齐全且有效之日起3个工作日报宝泉岭国土资源分局主管副局长。 二、用地现场踏查 宝泉岭国土资源分局主管副局长在接到宝泉岭国土资源所申请现场踏查之日起3个工作日，组织有关科室进行现场踏查。 主要查看：1、查看现场，确定选址位置的用地条件，看是否是耕地、是否是基本农田、是否符合宝泉岭农场土地利用总体规划。2、查看宝泉岭城镇地籍调查情况，看用地现场的现状是否符合农垦宝泉岭分局城镇规划局下达的选址面积；3、区分不同情况（是否符合土地利用总体规划、是否占用耕地、是否占用基本农田），向有关科室、国土资源所下达工作任务。 三、用地预审 接件单位：宝泉岭国土资源所 承办单位：宝泉岭国土资源分局规划利用科 （一）农垦宝泉岭分局批准的建设项目 用地申请单位应提交的材料： 1、建设项目用地预审申请表
2、用地预审申请 3、建设项目立项批准文件 4、建设项目可行性研究报告 5、环评报告 6、补充耕地方案 7、补充耕地的位置图 8、建设项目平面布置图 宝泉岭国土资源所审查用地申请单位应提交的材料，是否齐全有效，齐全有限之日起2个工作日内，组卷报宝泉岭国土资源分局规划利用科。 宝泉岭国土资源分局规划利用科对宝泉岭国土资源所提交的材料审查合格后，2个工作日内报局领导审批，并出具用地预审文件。 （二）省政府及有关部门批准的建设项目 宝泉岭国土资源所按（一）要求组卷上报，宝泉岭国土资源分局规划利用科初审，报局领导审查批准后，报农垦总局国土资源局，由农垦总局国土资源局报省国土资源厅。 审批机关：黑龙江省国土资源厅 四、宗地测量 接件单位：宝泉岭国土资源所 承办单位：黑龙江省宝泉岭农垦金土测量有限公司 用地预审通过后，由宝泉岭国土资源所委托黑龙江省宝泉岭农垦金土测量有限公司进行宗地定界、面积的测量。 工作时限：5个工作日 （确定土地使用权人后，由土地使用权人向黑龙江省宝泉岭农垦金土测量有限公司缴纳测量费） 五、农用地转为建设用地 接件单位：宝泉岭国土资源所
关于浦江经济开发区低效用地情况的调研报告 为进一步优化和调整开发区产业结构，提高资源要素优化配置和利用效率，扩大有效投资，转变经济发展方式，促进开发区经济持续健康有序发展，开妪进行了一次区内低效用地情况的调研。 企业低效工业用地，指企业在正常生产经营情况下实际占有的土地、电力等资源和企业产出不相匹配，即土地利用效率低下的情况。有下列两种情形之一的，应认定为企业低效工业用地：一、2013年度亩产税收低于3万元；二、2012年度单位电量税收低于0.35元（需要根据测算重新定义）的。具体计算标准为：①亩产税收=国地税合计(按纳税大户评定口径计算，有退税或政策性减免的企业所减退部分税金计算在内)/企业实际用地面积；②单位电量税收=国地税合计(按纳税大户评定口径计算，有退税或政策性减免的企业所减退部分税金计算在内)/企业实际用电量；③土地使用权人将土地部分或全部出租的，计算亩产税收时应合并计算承租企业的税收。 一、低效用地情况的现状分析 1、低效用地的基本表现 （1）圈地围地。表现为项目申报后取得土地，不按合同规定的要求进行及时建设，以不同理由拖延项目建设，或仅建设部分用地，甚至不到25%，成为闲置工业用地，不产生任何经济效益。如开发区内有企业取得土地多年，至今空地一块，未进行一丝一毫的建设，在社会上造成极坏的影响。
（2）僵尸企业。由于经营不善，开发区现有十多家企业频临破产，或已走上破产道路，企业生产处于停顿或半停顿状态，成为“僵尸企业”。它们占用大量的土地、贷款等社会资源，但产生的效益几乎为零。部分企业的土地及厂房没有及时通过土地拍卖或土地流转成为新的效益产生源，处于沉睡状态。 （3）企业亩均效益低下。企业实际占有的土地、电力等资源和企业产出（包括工业增加值、税收）不相匹配，即土地利用效率低下。据测算，2013年开发区396家落地企业中规模以下企业225家，占56.8%；用地面积共占开发区工业用地面积的37.6%，但纳税额仅占14.5%；同时396家落地企业中自身亩均税收低于3万元/亩的企业数有208家，用地面积占总面积的51%，纳税仅占7%，亩均税收只有1.16万元/亩。 （4）不事生产，争当“包租公”、“包租婆”。目前开发区一批企业退出了实际经营，但用地厂房资源仍在，企业主不再从事生产经营，而将企业厂房全部出租给其他企业，当起了“包租公”和“包租婆”。根据调研，目前开发区此类企业有十几家之多。 （5）租赁企业众多，规模极小，经济效益微少。部分企业租用闲置厂房进行出租，但租赁的企业规模偏小，经济效益很低，但实际租赁的厂房面积不小，降低了整个园区的效益，增加了低效用地的数量。根据估算，区内纳税不足5万元的租赁企业有153家，纳税不足1万元的有53家。
工业用地供地流程 YKK standardization office【 YKK5AB- YKK08- YKK2C- YKK18】
一、工业项目（土地储备阶段）审批流程 工业项目经县经委立项后，即向规土局办理如下事项： 1、控制性详细规划（控规） 根据区域总体规划，土地储备机构（工业园区）委托有资质的城乡规划设计院做好项目控制性详细规划，经局征询有关部门相关意见调整后上报市局。 2、规划选址意见书 控规经市局批准后，由土地储备机构（工业园区）向规土局申请规划选址意见书，办结时限为20个工作日。 3、土地勘测定界测绘 规划选址决定后，由土地储备机构（工业园区）向土地测绘中心办理土地勘测定界测绘，由测绘中心出具土地勘测定界测绘报告书，承诺办结时限为15个工作日。 4、土地预审 土地预审的审核内容主要是项目是否符合土地利用总体规划和行业标准，并作为后续办理的主要依据（包括发改委的工程可行性研究），承诺办结时限为5天。 5、规划许可证 在办好发改委的工程可行性研究报告后，可向规土局申请办理建设用地规划许可证，承诺办结时限为10个工作日。 6、征前公告 由建设用地事务所负责，法定时限为10天。 7、农用地转用手续 项目涉及农用地转用手续的，由规土局编制“一书四方案”报市局，办理农转用征收报批手续。（建设项目“一书四方案”指建设项目用地呈报说明书、农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案、供地方案。）（30个工作日） 8、征地包干 市局农转用手续办理后，由建设用地事务所负责办理征地包干，完成“二公告一登记”的时限为45天，其中征地方案公告为10天，公告为30天，上述时限为市局规定的法定时限，5天为办理二个公告的间隙准备时间。在此还包括办理好养吸劳等相关事项。
工业用地改为商业用地的步骤 1、前提条件：必须符合城市总体规划，并需经过规划部门批准， 需要土地部门的领导签字意见。 2、如果符合城市规划可以改变为商业用途的，按照现行土地出让 办法的规定，其出让应当通过招标、拍卖或挂牌等方式公开进行， 工业用地原使用人和买受人不得自行进行买卖。但有一个问题就是，把土地拿出去拍拍挂如何保证我们还能拿的到呢?到时候又是很多家公司竞争怎么办?学学人家高手吧，碧桂园能做的到的(书上可没写 教你如何拿地哦)!如果用途的变更符合城市规划，按政策只要按市 场价格补交差价就可以了，这是一个基本的原则(如果不想交差价，那就另当别论了)。 但是，在实际操作中，不同的地方政府对这一原则的理解程度 和政策执行方式都不尽相同，比如规定对这类土地必须进入市场公 开交易(招拍挂)，又如只要按经认可的市场评估价格补交清出让金 即可进入市场等等。归总起来，这些操作的差别实际上可以理解为“应补交的市场价”如何实现的问题，政策对此并没有规定得很具体，地方如何操作就有了很大的灵活性，也就是说如果地方在执行 上头的政策时可以采取更为严格的措施，比如“必须招拍挂”等等。但是“必须招拍挂”需要有一定的前提，那就是土地使用权的取得 方式，如果是以出让方式取得的工业用地，由于使用权已经被买断，因此强制性要求“招拍挂”的做法不妥当，有违物权的基本准则;但如果是划拨用地，那政府就完全有权利要求进入有形市场公开交易。 司法解释：《国务院办公厅关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知》(国办发[2003]70号)第四点中的部分原文：“协
议出让的土地改变为经营性用地的，必须先经城市规划部门同意， 由国土资源行政主管部门统一招标拍卖挂牌出让。” 3、通常的做法可由工业用地使用人与所在区县的土地管理部门联系，由土地的收购储备机构根据年度收购储备计划安排收储。 司法解释：《城镇国有土地使用地价是不一样的。二是政府收 回协议出让的工业用地使用权，重新以招拍挂方式出让的做法缺少 法律依据。钟还认为，协议出让是法律明确的一种出让方式，现使 用者是以合法方式获取的工业用地使用权应当受到保护，政府在土 地收购储备时应避免强收强卖。 关于协议出让国有工业用地改为经营性用地，是由现使用者补 办手续还是由政府收回后重新招标拍卖挂牌出让，在当前各地实践中，是一个争议较大并且做法不一的问题，对此，需要对现行法律、法规、规章及有关文件进行全面深入的理解。 准确理解相关法规、规章条款的具体涵义 2002年 7月1日国土资源部颁布实施的《招标拍卖挂牌出让 国有土地使用权规定》(以下简称11号令)规定，“商业、旅游、 娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方 式出让”。2003年 8月1日施行的《协议出让国有土地使用权规定》(以下简称21号令)第十六条规定，以协议出让方式取得国有 土地使用权的土地使用者，需要将土地使用权出让合同约定的土地 用途改变为商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用途的，应当取 得出让方和市、县人民政府城市规划部门的同意，签订土地使用权 出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，按变更后的 土地用途，以变更时的土地市场价格补交相应的土地使用权出让金，
房地产项目拿地常用方 法 文稿归稿存档编号：[KKUY-KKIO69-OTM243-OLUI129-G00I-FDQS58-
房地产项目拿地常用方法揭秘 圈地运动起于何时及其利与弊，这里不作讨论。本文就一些流行的圈地招数加以分析归类，以便于各级城市运营官明察及各大城市运营商借鉴。需要说明的是，这里的“圈地”不带有褒贬成分，不涉及是否合规，专指达到一定规模的土地流转、开发活动。 招数一：公益事业圈地 主要包括以各类慈善事业、福利事业、宗教、教育等名目启动的工程，一方面，当地政府以此名目立项圈地，低门槛吸引投资商，另一方面，开发商扛着这些公益旗号向地方投资，等资源到手就会改头换面（实际上在拿资源之前就已经策划好），或部分实施原公益工程，或干脆搞几个论证报告申请变更用途，以保证商业利益的最大化。 近年来，温州德力西集团、北京物美集团、河北新奥集团、安徽南翔集团等四大民企联手上演的万亩商贸城的德美奥翔大戏，席卷安徽安庆、蚌埠、山东泰安、河南南阳、商丘和四川南充等地，就是打着“光彩事业”的旗号，在全国二线城市迅速拿地，其扩张势头引起了业界普遍关注。所谓光彩事业，是中国政府为了发展欠发达地区的经济，于1998年发起的通过项目推动来进行“开发扶贫”的计划。光彩事业是民间团体，不一定享受国家优惠政策，但由于其能创造就业机会，带动地方经济发展，地方政府可能会有配套的扶持政策，包括以较低的价格获得土地。 在美丽的大连旅顺老铁山自然保护区旁，正在兴建一项占地3平方公里的阳光世纪工程，这项计划是阳光世纪集团（香港）有限公司以老年居
住事业的名义实施的，虽然获得了首个“全国老年住宅实验基地”的称号，但除了占地7万平方米的一期工程—阳光家园（目前入住率50%左右）有些老人公寓的感觉外，区内的世界和平公园、大连交大科技园、海滨别墅商贸区等项目似乎与老年事业没有太大干系，反而是为后期推出的大型住宅项目—阳光生态城制造了卖点和吸引力。 香港启雄集团数次向湘西较贫困地区的凤凰县捐赠医疗设备，其总裁也因此获得本地荣誉市民的称号，得到当地政府及老百姓的尊重和爱戴。该集团参与了近期的凤凰县南华山国家森林公园经营权转让，以低于竞争对手30%的报价获得总面积1100亩的南华山景区30年经营权，这也是值得开发商借鉴的公益事业圈地案例。 招数二：市政工程圈地 开发商往往主动向地方投资道路、管网、广场、绿地公园等看似不挣钱的市政项目，在赢得地方政府信任的同时，也为获取区内成片土地及邻近区域地块的开发权奠定了基础，不管土地出让方式是协议的还是市场的，因先期市政工程项目的垫底，就多了一重交易砝码，至少混了个脸熟。 2005年7月以来，多家媒体报道了中信携手汤泉的消息，作为对中信深圳集团投资10亿元用于惠州市过境公路重大基础设施的回报，惠州市政府提供累计为2.7平方公里的土地，由中信深圳集团开发、经营，其中包括占地1.7平方公里的汤泉旅游度假村及过境公路两旁的金山湖地块和文头岭地块共100万平方米房地产开发用地，这使得汤泉又一次遭到改嫁（惠州市政府曾于2002年7月20日与深圳华侨城集团签订汤泉经
前期准备工作：企业审批不是直接拿张支票到公司注册登记部门或到开发 区和经济园区管理委员会直接办理就可以的，而是要准备好一整套申请资料， 大致上需要投资企业的执照、银行出具的资信证明、可行性研究报告、企业设 立申请报告、公司章程、董事监事任命书等。（当这些资料都准备齐全后就可 以提交审批了，后面的过程是真正考验一个人的耐力和决心的。） 各流程详细说明： 各步骤说明及注意事项： 1、多部门联席会议讨论项目：有些开发区或经济园区是主任办公会议或其他 形式，这个会议主要是涉及企业日后投资密度、外资比例、实收资本、鼓励行业、容积率、产出效能、社会效益等相关的管理部门派人参加，集体讨论项目 的可行性，所以可行性研究报告是十分重要的。这是一个比较公开的讨论过程，尽管可能存在某个领导的个人意思，但是要想在会议上通过项目还是要靠实力 和内容的。这是前期审批的最关键一步。一份好的可行性报告可让你事半功倍；前期审批的最关键一步。 2、招商局审批：一旦多部门联席会议通过项目的论证，接下来开始办理审批 手续，审批时间长短不一，短则几天，长则数月。 3、工商登记手续：取得招商局批复后就可以带齐其他资料去工商部门办理登 记手续了，一般资料齐全后再3～5个工作日后可以取得营业执照，但是现实情况基本要1个月左右的时间，因为基本上所有企业起草的章程都不会符合工商 局的要求，都需要来回修改数次，如果设计经营范围的修改，则需要到招商局 重新取得批文或批复（一般数天），领取的营业执照中注册资本项标明实收资 本为零。章程必须规范，以免造成不必要的时间浪费。 4、国地税和银行开户：这两步办理的手续相对简单，但是选择开户银行一定 要谨慎，因为日后涉及到位资金开户银行的选择要谨慎 5、实收资本到位和验资：按照审批时批文的要求，领取营业执照后3个月内 要将首期资金到位，一旦资金到了银行的资本金账户后，要请会计师事务所出 具验资报告，凭验资报告要申请新的营业执照，换发执照中注册资本项中实收 资本为验资报告所标金额。 6、外汇结汇和预付保证金：汇到资本金账户的资金为外币，不可以在中国国 内直接使用，所以要兑换为人民币，由于我们国家实行外汇管制，所以外币结 汇要外汇管理局许可后方可进行，一般银行会协助办理，但不是每个银行都能 办好的，结汇成人民币后其中部分要预付土地招拍挂的保证金。
房地产企业拿地标准工作内容及流程 一、拿地标准工作流程主要流程：发展部目标地块信息分析——提供总经理核准（通过）——组建临时前期工作小组——分析、研讨、测算——形成报告报总经理审批——向投委会汇报。 房地产企业拿地标准工作内容及流程 二、前期主要工作及参与人员 1、地块的信息收集、初步调研；工作内容：（1)、信息收集：取得意向红线、地形图、区域控规、地块规划指标；（2)、初步调研：地块现状、周边现状、周边规划、土地权属、周围重要信息调查、地块竞争对手；（3)、完成发展部地块调研表；参与人：发展部项目责任人、发展部投资分析专员、发展部经理时间要求：3个工作日。 2、区域公司总经理审批；内容要求：（1)、向地区公司总经理汇报 目标地块情况；（2)、总经理对发展部地块调研表进行审批；（3)、如果审批通过则纳入前期工作小组研讨范围；参与人：发展部项目负责人、发展部投资分析专员、发展部经理、发展副总、地区公司总经理；时间要求：2个工作日。 房地产企业拿地标准工作内容及流程
3、目标地块分析研讨；内容要求：（1)、对地块的地形、地貌、地质、坡向、景观进行分析，并分析地块与周边道路、规划的关系，根据地块规划指标，确定地块适合的产品形态及可能的产品组合；（2)、根据市场现状及竞争情况，明确项目的目标客户，确定项目的市场定位，提出市场能够接受的产品形态；（3)、确定项目预案设计的思路，提出项目独特的营销亮点；参与人：发展部项目负责人、发展部投资分析专员、发展部经理、发展副总、研发部设计总监、研发部经理、营销部经理、工程副总、地区公司总经理；时间要求：5-10个工作日。 4、项目预案实施；内容要求：（1)、项目规划预案：根据项目预案设计的思路，提供两种以上的产品组合预案，包括总平面图、鸟瞰图、分区及道路布置考虑、经济指标；参与人：发展部项目负责人、发展部投资分析专员、发展部经理、研发部设计总监、研发部经理、营销部经理；时间要求：10个工作日。 （2)、市场调查分析：区域经济、区域产业、区域规划、区域比较、目标人群、消费习惯、消费心理、市场定位、价格预测等；参与人：发展部项目负责人、发展部投资分析专员、研发部设计总监、营销部经理、营销市调组；时间要求：15个工作日。 5、项目预案研讨；内容要求：（1)、对项目预案成果进行分析研讨，结合市调结论，调整规划预案；（2)、确定项目分期原则；（3)、确定项目切入点和推盘进度；（4)、确定项目销售及价格策略；参与人：发展部项目负责人、发展部投资分析专
工业用地申请分割登记 （1）工业用地分割登记应同时具备以下条件：①原宗地应 权属合法、界址清楚、面积准确；原宗地内建成8 米以上（含8 米）公共道路而被分割，按分割后封闭的宗地办理土地分割，公共道 路的面积从原土地证中剔除。②按照出让合同约定缴清全部 土地使用权出让金和税费，并取得土地使用权证书；③按照投 资协议书和出让合同约定完成全部投资并达到约定亩产税收，房屋竣工经验收合格；④符合规划，宗地分割后不影响使用功能并满足安全条件⑤无抵押、查封等限制权利的情形；⑥法律法规规定的其他条件。 （2）工业用地分割登记按以下程序办理：工业用地分割由 土地权利人向县国土资源局提出分割登记申请，填写《工业用地分割登 记审批表》（见附表）并提交相关资料，经招商引资服务单位、规划局、 园区管委会等部门签署意见、报县政府同意后办理。 （3）工业用地分割登记需提供以下资料： ①工业用地的，提供《工业用地分割登记审批表》； ②分割后的宗地图、宗地界址确认表等地籍调查成果资料； ③原土地使用证；
④承诺无偿放弃“公共道路”使用权的法律具结保证书（具 结重点：一是在原土地证扣除公共道路的土地面积、二是同意无偿放弃，今后不得申请补偿或赔偿）。 ⑤企业营业执照、公司章程，涉及股东变化的，需提交工商部 门出具的企业变更登记表； ⑥投资如约完成、亩产税收达到及竣工验收证明；⑦ 出让金发票、完税或者减免税凭证；⑧其他需要提供 的证件及有关印章等。（4）分割后宗地不得再次分 割。 （5）经批准同意分割的大宗出让用地，土地权利人应在批 准后六个月内办理土地变更登记。土地证记事栏注明：该宗地属分割登记。
如何改变工业用地经营性质切保留土地性质 This model paper was revised by the Standardization Office on December 10, 2020
国家规定，工业用地上可建的建筑包括工业制造厂房、物流仓库、工业研发楼、工业配套设施等现在擦边球可以打的是造“研发大楼”——也就是造了当写字楼卖，两条路可以走，按市价，补缴土地出让金，官方洗白了，变成正常的东西。以后要转手卖的话还要清算土地增值税，这个东西非常贵还有就是打擦边球，我们就是这个干的，工业厂房其实就是造写字楼卖施工、预售的许可证可以拿到的，没人来管你，就是房产证拿不到，我们和购买者签订20年租约，再20年租约（因为国家规定租约不得长于20年）拿租约抵房产证。 工业用地进行经营性物业开发的操作手法：1、完全合法途径：由工业用地转性质为住宅或者商务办公等再进入市场销售。该方法为完全正规手法，但是操作较难。按照国家规定一般情况下需要满足几点要求：一是必须符合城市总体规划，并需经过规划部门批准；二是如符合城市规划可以改变为商业用途的，按照现行土地出让办法的规定，其出让应当通过招标、拍卖或挂牌等方式公开进行，工业用地原使用人和买受人不得自行进行买卖；三是最通常的做法，可由工业用地使用人与所在区县的土地管理部门联系，由土地的收购储备机构根据年度收购储备计划安排收储。2、表面合法途径：利用政策模糊点，直接以工业用地性质进行住宅或者办公物业的销售。如香年广场、智慧广场，不改变土地用地性质，以生态化工业厂房的形式建设，建设用地规划许可证、建设工程规划许可证以及建筑工程施工许可证等在良好的政府关系前提下可以按照流程拿到，但涉及到产权分割部分需要进一步利用政府公关，一般工业厂房产权分割普遍以栋、层为单位，香年广场通过操作可以将建筑以间为单位进行产权分割（主力户型面积200㎡-400㎡），智慧广场的产权以每层分割为2个单独产权物业的形式为主（约700㎡），这类物业的关键在于顺利取得单独产权的预售证，最后实现销售回款。3、完全违规途径：还有许多小型地产商采取直接违规的方式，即工业用地以写字楼或者住宅建设，通过一系列操作手法拿到预售前的各种证件，以办公用房或者住宅销售（依然是工业用地性质）。由于建筑为整体产权，在产权分割上存在障碍，只能采取不拿房产证，只和购买者签订租约。如因国家规定租约不得长于20年，可以采用先签订20年租约，再20年续约的形式。
房地产开发商从拿地开始到开发销售都需要接触哪些政府部门 房地产开发商从拿地开始到开发销售的环节为： 第一步：土地取得 涉及部门：国土局、拆迁办、建设局； 事宜：投标中标、拆迁事宜、国有土地使用权出让合同、国有土地使用权证、房地产开发项目手册。 第二步：立项 涉及部门：环保局、规划局、建设局、发改委（计划行政主管部门）；事宜：房地产开发项目可行性研究报告、建设项目环境影响报告书、建设项目选址意见书。 第三步：规划及勘察设计 涉及部门：规划局、勘察及设计单位； 事宜：建设用地规划许可证、建设工程勘察、建设工程设计、建设工程规划许可证。 第四步：施工准备 涉及部门：建设局、监理单位、施工单位； 事宜：工程建设项目报建、委托监理单位、施工招投标、建筑工程施工许可证。 第五步：施工、监理、质量监督管理 涉及部门：勘察及设计单位、监理单位、施工单位、建设局及其质检机构；
事宜：施工、监理、质量监督管理。 第六步：申请预售（商品住宅建设工程） 涉及部门：房地局、建设局、工商局； 事宜：商品房预售许可证、工商备案。 房地产打交道的单位 房地产开发从立项、征地、拆迁、规划。。。建设到全部竣工结束交付，需要与多少单位打交道。 城市卡发办公室—开发办是房地产行业主管单位，负责房地产资质审核、行业管理、立项审批等。 土地局—房地产项目立项后，就是土地征用或土地划拨。 规划局—土地征用后的第一件事，进行规划定点和规划设计。规划局是城市整体规划的设计者，也是房地产规划的审核人。 拆迁办—征用土地上如果有建筑物，就必须拆迁。 绿化办—征用土地上如果有绿化，必须经绿化办，对树木进行移植处理。 供电局—拆除旧的各种用电，为施工单位安装临时用电，为业主服务，安装生活用电。 自来水公司—拆除旧的自来水，施工临时用水，安装生活用水。 设计院—图纸设计。 地质勘查部门—地质勘查。 招标办—工程建设招标。
工业用地招拍挂制度及流程-标准化文件发布号：（9456-EUATWK-MWUB-WUNN-INNUL-DDQTY-KII
工业用地招拍挂制度 设定依据： 1、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国土资源部第39号）；2、《关于落实工业用地招标拍卖挂牌出让制度有关问题的通知》（监察部、国土资源部国土资发[2007]78号）； （一）做好工业用地招标拍卖挂牌出让与农用地转用、土地征收审批的衔接。工业用地出让涉及农用地转用和土地征收的，应当先行办理农用地转用和土地征收审批手续，再依法采取招标拍卖挂牌方式确定土地使用权人。 （二）建立健全土地储备制度，作好工业用地的前期开发，为招标拍卖挂牌出让创造条件。 （三）建立用地预申请制度，及时了解工业用地的需求情况，科学合理安排工业用地出让的规模、结构、布局、进度和宗地规模、产业类别、土地使用条件等，保证工业用地招标拍卖挂牌制度的有效落实。 （四）依据土地利用总体规划、城市规划、国家产业政策，以及拟出让地块周边产业布局情况等，进一步细化拟出让工业用地的地类和产业类型，科学合理地确定拟出让工业用地的地块面积、具体用途、土地使用条件、产业类型、生产技术要求等内容。出让方案中确定的产业类型、用地标准和用地规模等，应当符合《建设项目用地预审管理办法》和《工业项目建设用地控制指标（试行）》的有关要求。 （五）根据土地估价结果、产业政策和土地市场情况等，集体决策，综合确定出让底价。出让底价不得低于国家公布的最低价标准。 （六）工业用地出让文件中，应当明确拟出让地块的投资强度要求、产业类型、具体地类等内容。 （七）采取灵活的方式，合理确定工业项目的用地面积。既可以确定出让地块面积后招标拍卖挂牌出让，也可以先不确定出让地块的具体面积，招标拍卖挂牌中通过竞单位面积地价的方式确定土地使用者，然后再根据工业项目的类别、规模、土地使用标准等合理确定出让地块的具体面积。 （八）与竞得人签订《成交确认书》或向中标人发放《中标通知书》后，应当向竞得人、中标人核发建设项目用地预审批准文件。 （九）要根据《国有土地使用权出让合同》和《国有土地使用权出让合同补充协议》示范文本，完善工业用地出让合同，明确约定工业项目的投资强度要求、产业要求、具体地类等内容。加强合同管理，督促用地者严格按照合同约定的条件开发利用土地 流程： 公布出让计划，确定供地方式