房企融资法律风险防范手册（2019年版）
目录
第一章房企融资概述
第二章开发贷法律风险防范
第三章公司债券法律风险防范
第四章资产证券化法律风险防范
第五章民间借贷法律风险防范
第六章其他资金类法律风险防范
第一章房企融资概述
一、概述
房地产开发企业作为高周转、资金密集型企业，融资需求持续增长。但随着金融监管加强，去杠杆、去通道等一系列紧缩房地产信贷的宏观政策出台，房企融资渠道变窄、融资成本增高，融资业务面临更大的法律风险。
本手册从法律角度出发，揭示几类常见融资模式风险，分析风险发生的前因后果，为业务部门的经营决策、风险防范提供解决措施。
二、定义
1、资产证券化：资产持有人为融资之目的，将其合法持有的可以产生持续稳定现金流的基础资产出售给管理人设立的资产支持专项计划，专项计划以从投资人处募集的资金受让基础资产，并将基础资产带来的收益分配给投资人的融资模式。
2、预期违约：是指在合同履行期限到来之前，一方明确表示其在履行期到来后不履行合同，或以其行为表明在履行期到来后将不可能履行合同，即为预期
违约。
3、非法吸收公众存款：是指未经中国人民银行批准，向社会不特定对象吸收资金，出具凭证，承诺在一定期限内还本付息的行为。
4、真实出售：是指原始权益人通过将基础资产项下或与之相关的所有权利和利益完整转让给专项计划，实现基础资产权属的完整让渡。
第二章开发贷法律风险防范
一、主体不适格风险
1、风险描述
（1）未取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证；
（2）住宅项目自有资本金未满足20%，商业用房未满足25%；
（3）经国土资源部门、建设主管部门查实具有囤积土地、囤积房源的行为。
2、防范措施
（1）取得项目全套批文、批复、证书后方可申报贷款；
（2）取得政府监管部门的证明文件，证明不存在违法违规的用地行为，也不存在被行政处罚及立案调查情况；
（3）施工进度与土地出让协议签署时间、四证取得时间匹配。
二、自主经营权受限风险
1、风险描述
（1）项目承包商、监理公司、设计公司等乙方单位的选择和更换受限；（2）贷款人对工程建设、设备采购、竣工验收、销售价格的确定等项目实施全流程进行监督和管理；
（3）按揭银行的自由选择权受限；
（4）对外投资、融资、股权转让、对外担保等日常资金行为受限。
2、防范措施
（1）与贷款方先行协商，取消对房企日常开发建设、新增融资、担保的限制性合同条款约定；
（2）若借款合同为格式范本难以沟通修订的，应另行与贷款人协商，达成口头或书面约定：房企对自身的开发建设享有实质的独立决策权，仅承担按照贷
后监管需求提供相应的用款工程进度和资金使用情况的义务。
三、资金监管风险
1、风险描述：
（1）未按照项目施工进度提取银行贷款；
（2）未按照借款合同约定的比例使用银行贷款；
（3）发放的银行贷款未用于申贷项目的开发建设，而被挪用于购买土地、对外投资、其他项目的开发建设等用途。
2、法律分析：
《商业银行房地产贷款风险管理指引》第二十条：“在房地产开发企业的自有资金得到落实后，可根据项目的进度和进展状况，分期发放贷款，并对其资金使用情况进行监控，防止贷款挪作他用。”
3、防范措施：
（1）严格按照项目施工进度和自有资金配比提取和使用银行贷款；
（2）按照政府监管要求进行信息披露，定期向银行提供基础交易合同和付款凭证。
第三章公司债券法律风险防范
一、前期尽调风险
1、风险描述：
在房企发债前期尽调阶段，发债主体被国土资源部门认定存在囤地、炒地、捂盘惜售、哄抬房价以及其他违法违规事宜，被否定发债资格的风险。
2、法律分析：
《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》国办发〔2013〕17号文规定：对存在闲置土地和炒地、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的房地产开发企业，国土资源部门要禁止其参加土地竞买，银行业金融机构不得对其发放新开发项目贷款，证券监管部门暂停批准其上市、再融资或重大资产重组。
《调整上市公司再融资、并购重组涉及房地产业务监管政策》规定：“对于是否存在土地闲置等问题认定，以国土资源部门公布的行政处罚信息为准”
3、防范措施：
（1）按照土地出让、规划文件确定的时间节点按期对土地进行开发建设；（2）对于取得预售许可的商品住房项目，应在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照申报价格，明码标价对外销售；
（3）定期开展自查，查询国土资源部门、住建部门的官方网站，确认公司无政府认定的违法违规事项。
二、发行违规风险
1、风险描述：
发行人和承销机构在推介过程中以夸大宣传、虚假广告等不正当手段诱导、误导投资者，违规发售公司债券。
2、法律分析：
《证券发行与承销管理办法》第三十条：“发行人和主承销商在推介过程中不得夸大宣传，或以虚假广告等不正当手段诱导、误导投资者，不得披露除招股意向书等公开信息以外的发行人其他信息。”
3、防范措施：
（1）严格按照《公司法》、《证券法》等相关法律法规的规定，定价销售；（2）推介文件资料、现场路演等推广宣传如实反映定价、配售过程；
（3）与承销机构签订承销协议，明确承销价格，对于承销人虚假承诺的行为约定相应的违约责任；
（4）与承销机构协商确定公开发行的定价与配售方案并予公告，明确价格或利率确定原则、发行定价流程和配售规则等内容。
三、资金使用风险
1、风险描述：
债券发行后筹集的资金被用于购买土地、转借他人，投资过剩产能、进行与企业生产经营无关的股票买卖和期货交易等风险性投资，而受到监管机关行政处罚的风险。
2、法律分析：
《公司债券发行与交易管理办法》规定公开发行的公司债券，募集资金应当用于核准的用途。
《关于房地产业公司债券的分类监管方案》规定房企发债资金不得用于购置
土地、但可以用于还贷、补充流动资金，用于保障房和普通商品房建设。
3、防范措施：
（1）严格按照监管机构核准用途规范募集资金投向，并定期披露资金使用情况：
①募集资金用于还贷的，发行人逐笔披露拟偿还借款或其他债务的相关情况，及各项借款或其他债务到期情况。保持债券和银行贷款存量金额的合理匹配；
②募集资金用于项目建设的，确保项目资金配比符合监管要求。披露项目基本情况、建设投资情况、资金来源；
③募集资金用于补充流动资金的，发行人应在募集说明书披露用款主体，对流动资金进行测算，且原则上补充流动资金的规模应不高于所测算的新增流动资金额度。
（2）设立募集资金监管专户，用于公司债券募集资金的接收、存储、划转与本息偿付，且不得存放非募集资金或用作其他用途。
四、提前兑付的风险
1、风险描述
债权人向法院提出发行人资信状况出现严重恶化，相关债券的本息到期后无法兑付，请求法院认定发行人为预期违约，要求公司提前还本付息的风险。
2、法律分析：
《合同法》第108条：“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。”
3、防范措施：
（1）在募集说明书、认购协议等文件上尽量减少债权人可在特定情形下主张债券提前到期或者行使解除权解除合同的预期违约条款；
（2）融资债券的发行公告、募集说明书等材料减少发行人未能清偿其它到期债务或兑付其它到期债券，则涉诉债券应提前兑付的条款；
（3）出现预期违约诉讼后，发行人可根据产品募集说明书主张发行人权利，追加增信措施豁免加速清偿，并与持有人协商谈判，请求其继续持有债券，为发行人全面制定偿债方案、筹集资金赢得时间。
第四章资产证券化法律风险防范
一、基础资产法律性质不明风险
1、风险描述：
（1）基础资产违法违规：
①基础资产所涉及的基础交易违法或未真实存在；
②基础资产属于禁止转让的资产，如涉及国家机密、具有人身依附性质的资产、基础交易合同约定不得转让的资产等；
（2）基础资产权属不明，不具有独立性；
（3）基础资产附带抵押、质押等担保负担或者其他权利限制。
2、法律分析：
《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务管理规定》第三条：“本规定所称基础资产，是指符合法律法规规定，权属明确，可以产生独立、可预测的现金流且可特定化的财产权利或者财产。”
《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务管理规定》第二十四条：“基础资产不得附带抵押、质押等担保负担或者其他权利限制，但通过专项计划相关安排，在原始权益人向专项计划转移基础资产时能够解除相关担保负担和其他权利限制的除外。”
3、防范措施：
（1）存在合法有效的基础交易合同或其他包括但不限于证书、许可证等证明文件，保证基础资产能够定义为法律上权属明确的财产或财产权利；
（2）基础交易真实，避免因虚假交易致使基础资产自始不存在；
（3）对于已抵押、出质的基础资产，应先解除担保限制后再行转让。
二、专项计划现金流不足风险
1、风险描述：
基础交易合同的付款人在履行合同的过程中不履行、不完全履行付款义务，导致入池基础资产质量不佳、总量不足，不能产生持续稳定现金流的风险。
2、防范措施：
（1）甄选资质优良、信用良好的交易合作方；
（2）基础合同的出卖人、原始权益人应妥当履行其对应的义务；
（3）在《基础资产买卖协议》中约定，当出现不合格资产时，由原始权益人对不合格资产进行更换或者赎回。
三、未实现真实出售的风险
1、风险描述
基础资产未真正转移给专项计划，未实现与原始权益人风险相隔离。
2、法律分析
《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务管理规定》第五条：“专项计划资产独立于原始权益人、管理人、托管人及其他业务参与人的固有财产。原始权益人、管理人、托管人及其他业务参与人因依法解散、依法撤销或者宣告破产等原因进行清算的，专项计划资产不属于其清算财产。”
《合同法》第七十九条：“债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：
（一）根据合同性质不得转让；
（二）按照当事人约定不得转让；
（三）依照法律规定不得转让。”
《企业破产法》第三十一条：“人民法院受理破产申请前1年内，债务人的财产以明显不合理的价格进行交易，破产管理人有权请求人民法院予以撤销”3、防范措施
（1）购买价款公允：鉴于基础资产购买价款一般都由买方在专项计划设立日或次日一次性支付，从谨慎角度出发，基础资产的购买价款一般不应低于现金流测算所得价值的75%；
（2）明确交割方式：
①在交易文件中对基础资产权属转移的时点进行明确约定；
②签署书面的交割确认函。
（3）完善交割手续：强调基础资产对应的权属转移登记制度，在有公信力的登记平台来公示宣告基础资产的权属转移事宜。如针对应收账款类基础资产，则必须要求在人民银行征信中心进行动产权属登记；
（4）管理人设立单独的募集资金专用账户，专门用于接收、存放发行期内认
购人交付的认购资金，独立于原始权益人的自有资金账户和收款账户。
第五章民间借贷法律风险防范
一、借款合同无效风险
1、风险描述：
借款合同被法院认定为无效合同，房企被要求提前还本付息的风险。
2、法律分析：
《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十一条：“法人之间、其他组织之间以及它们相互之间为生产、经营需要订立的民间借贷合同，除存在合同法第五十二条、本规定第十四条规定的情形外，当事人主张民间借贷合同有效的，人民法院应予支持。”
《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十四条：“具有下列情形之一，人民法院应当认定民间借贷合同无效：（一）套取金融机构信贷资金又高利转贷给借款人，且借款人事先知道或者应当知道的；
（二）以向其他企业借贷或者向本单位职工集资取得的资金又转贷给借款人牟利，且借款人事先知道或者应当知道的；
（三）出借人事先知道或者应当知道借款人借款用于违法犯罪活动仍然提供借款的；
（四）违背社会公序良俗的；
（五）其他违反法律、行政法规效力性强制性规定的。
3、防范措施：
（1）在借款合同上明确资金用途为满足公司的生产经营，且资金投向属于公司工商登记的经营范围；
（2）企业间借贷仅为临时性的资金拆借，不得以资金融通为常业；
（3）审查资金来源，保证资金来源的合法性。
二、被认定为非法吸收公众存款的风险
1、风险描述：
房企通过媒体、推介会、传单、手机短信等途径向社会不特定对象公开宣传，承诺在一定期限内以货币、实物、股权等方式还本付息或者给付高额回报，向公众借款用于开发建设,被认定为非法吸收公众存款的风险。
2、法律分析：
《刑法》第一百七十六条：“非法吸收公众存款或者变相吸收公众存款，扰乱金融秩序的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处二万元以上二十万元以下罚金；数额巨大或者有其他严重情节的，处三年以上十年以下有期徒刑，并处五万元以上五十万元以下罚金。单位犯前款罪的，对单位判处罚金，并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依照前款的规定处罚。”3、防范措施：
（1）借款对象只能针对特定人员，人数确定；
（2）房企可以以借款形式向职工筹集资金，用于本单位生产、经营。
第六章其他资金类法律风险防范
截至2019年5月31日，川新房总部及下属关联项目公司共计融资余额为405.4亿元，其中抵押类贷款共计215.6亿元，抵押物主要为土地、在建工程和房产。
一、担保风险
1、风险描述
（1）未办理抵押登记，抵押合同无效风险；
（2）抵押物约定不明，抵押不成立风险；
（3）他项权证管理风险：
①虚假登记、虚假证件风险；
②他项权证与担保合同记载不一致，担保范围不确定风险。
2、法律分析
《担保法》第四十一条：“当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。”
《担保法》司法解释第五十六条：“抵押合同对被担保的主债权种类、抵押财产没有约定或者约定不明，根据主合同和抵押合同不能补正或者无法推定的，抵押不成立。”
《担保法》司法解释第六十一条：“抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准。”
3、防范措施
（1）所有的不动产抵押，均应办理抵押登记；
（2）在抵押合同的抵押物清单上明确约定每个抵押物的名称、状况、所在地、权属，并在他项权证上一一注明；
（3）我司工作人员全程参与他项权证的登记事宜，并在发放贷款之前在政府监管部门查询抵押登记现状；
（4）他项权证记载金额与担保合同保持一致，明确抵押担保范围包括：主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。
企业规章制度和员工手册的制订及相关法律风险防范 主讲人：苏雪石
第一节企业规章制度概述 一、引言 【案例】吴某于2005年1月21日入职科技公司，从事软件和数码产品的开发工作，双方签订了劳动合同，劳动合同期限至2007年1月1日止。2006年6月13日，吴某在科技公司内部网络发布了题为“大家来评一评啊！ 公司这样做事有没有天理！”的帖子，主要内容说科技公司没有为吴某办理2005年5月的社会保险，找公司补办，公司人力资源部都推托不管。2006年6月14日，吴某将其私人电脑（台式机）带进公司放在前台修理，修理好后带入了办公室。2006年6月16日，科技公司辞退吴某，其理由就是：吴某在公司内部交流系统散布不利于公司的言论，并带私人电脑进入公司办公区域。
科技公司提供了《保密制度》、《员工保密合同》证明吴某违反了其相关规定。《保密制度》规定：未经允许不得携带私人的电脑、MP3播放器、……等具有存储能力的设备到公司；对违反保密制度的，视情节轻重，给予一定罚款处分，造成公司严重损失的，将追究法律责任。《员工保密合同》规定：吴某如违反保密合同的规定，造成科技公司一定经济损失的，科技公司视情节轻重处理吴某3-10万元罚款，无论违约金给付与否，科技公司均有权不经预告立即解除与吴某的聘用关系；《员工保密合同》中没有关于禁止带电脑等设备进入公司办公区域的规定。另，科技公司没有为吴某缴交2005年5月的社会保险。2006年6月22日，吴某不服科技公司的辞退决定向仲裁委申请仲裁，要求科技公司支付经济补偿金。
建立健全企业规章制度的作用 1、是企业现代化建设的需要； 2、能明确指引员工行为，有利于调动员工的积极性； 3、可以保障企业合法、有序、高效运作； 4、是抵御劳动争议风险的有力手段。
法律风险防范指引手册 公司法律风险防范指引是指对公司可能存在的法律风险进行评估，进而提出的针对性预防措施。公司常见法律风险如下： 一、公司治理方面的注意事项 1、公司与他人共同对外投资设立公司时，请核实合作方是否履行了投资义务。如果合作方没有履行投资义务，在企业对外负债的情况下，我司将会因合作方的过错向债权人承担责任。 2、如果公司收购其他公司股权，收购合同生效后请尽快办理公司工商登记变更手续，否则将面临无法真正获得股权的风险。 3、公司章程是公司最重要的法律文件之一，对公司公司、股东、董事、监事、高级管理人员具有约束力，一旦发生争议，将成为法院判断各方权利义务关系的主要依据。公司在参与制定、修改公司章程时请仔细衡量，慎重签署。 4、公司的投资者之间产生分歧十分正常，请遵循公司章程规定的程序解决争议。召开股东会前，需要按照企业章程规定的期限、方式与内容通知股东，如果我方没有妥当地履行通知义务，所形成的股东会、董事会决议可能将被法院撤销。 二、订立合同时的注意事项 1、完备的书面合同对于保证交易安全乃至维系与客户之间的长久关系十分重要。尽可能与客户签署一式多份的书
面合同，保持多份合同内容的完全一致并妥善保存，以防范少数企业因合同手续上的欠缺逃避违约责任。 2、在合同履行过程中双方变更合同内容，包括数量、 价款、交货、付款期限等现象较多，但为避免纷争，请妥善保管对于证明双方之间合同具体内容具有证明力的下述资料：与合同签订和履行相关的发票、送货凭证、汇款凭证、验收记录、在磋商和履行过程中形成的电子邮件、传真、信函等资料。 3、在签署多页合同时加盖骑缝章并紧邻合同书最末一 行文字签字盖章，防止少数缺乏商业道德的客户采取换页、添加等方法改变合同内容侵害公司权益。 4、公司业务人员对外签约时需要授权。在有关介绍信、授权委托书、合同等文件上尽可能明确详细地列举授权范围，以避免不必要的争议。业务完成后应尽快收回尚未使用的介绍信、授权委托书、合同等文件。 5、公司业务人员离开公司后，在与其办理交接手续的 同时，向该业务人员负责联系的客户发送书面通知，告知客户业务人员离职情况。 6、在签订合同时可能为了确保合同履行而需交付定金，由于“定金”具有特定法律含义，请务必注明“定金”字样。因为如果使用了“订金”、“保证金”等字样并且在合同中没有明确表述一旦对方违约将不予返还、一旦己方违约将双倍返还的内容，法院将无法将其作为定金看待。 7、如果公司业务需要对方提供保证担保的，在与相关
法律风险防控知识宣传手册（72问）（定稿） 1法律风险防控体系知识宣传手册宿州市烟草专卖局（公司）二 ○一六年一月2目录 1.什么是法律风险？ ………………………………………………………12.什么是企业法律风险？… …………………………………………………13.法律风险有哪些特性？… …………………………………………………14.什么是法律风险防控？ …………………………………………………15.什么是法律风险防控体系？ ……………………………………………16.法律风险防 控的目标任务是什么？ ……………………………………27.法律风险防控基本原则有哪些？… ………………………………………28.服务中心原则的含义是什么？ …………………………………………29.系统防控原则的含义是什么？ …………………………………………210.重点防控原则的含义是什么？
………………………………………311.持续改进原则 的含义是什么？ ………………………………………312.法律风险管理 标准化规范的六大要素是什么？ ……………………313.法律风险防控体系对领导 层的法律风险防控意识培育和提高有什么要求？ ………………………………………………………………………414.法律风险防控体系对全体员工法律风险 防控意识的培育和提高有什么要求？ (4) 15.各部门法律风险管理员的主要职责有哪 些？ ………………………416.法律风险防控体系中，法规部门的主要职责是什么？ ……………517.法律风险管理的方针目标应满 足哪些条件？ ………………………518.法律风险评估包括哪几个环节？… ………………………………………519.法律风险识别的内容有哪些？… …………………………………………620.法律风险识别工作的目的是什么？… ……………………………………6321.怎样开展法律风险的识
企业法律风险预防 手册 企业法律风险预防手册 企业法律风险预防手册封面一: 寻法网, 为您寻找法律援手! 封面二: 融入式企业法律顾问服务项目说明前言: 其实我们更需要不打 官司的律师目录第一章企业设立一、企业注册成立法律风险防范系列谈一注册哪种形式的企业? 二、企业注册成立法律 企业法律风险预防手册 封面一: 寻法网, 为您寻找法律援手!
封面二: ”融入式”企业法律顾问服务项目说明 前言: 其实我们更需要”不打官司”的律师 目录 第一章企业设立 一、企业注册成立法律风险防范系列谈一注册哪种形式的企业 二、企业注册成立法律风险防范系列谈二股东能够哪些财产出资 三、企业注册成立法律风险防范系列谈三知识产权如何出资 四、企业注册成立法律风险防范系列谈四非货币资产的出资评估 五、企业注册成立法律风险防范系列谈五怎样合理设置股份比例 六、企业注册成立法律风险防范系列谈六准备哪些公司设立法律文件? 七、企业注册成立法律风险防范系列谈七制订公司章程的法律技 八、企业注册成立法律风险防范系列谈八设立失败需要承担哪些法律责任? 第二章法人治理结构 九、避免股东会决议无效的法律方式 十、公司董事的法律规定 十一、从保护中小股东利益角度看监事会的作用 十二、企业高管及经理人选聘的法律风险 第三章股东及股权 十三、代持股隐名投资人的法律风险防范 十四、公司股东享有的法律权利
十五、股东要求公司回购股权的法律条件 十六、公司股权期权激励需要注意的法律问题 十七、不实际出资而取得股权干股的法律问题 十八、有限公司股权转让的程序 十九、详谈股权转让收购法律风险的预防 第四章合同管理 二十、不履行合同或约定的法律应对 二十一、出现合同违约应当如何应对 二十二、合同履行中发生变化应如何处理 二十三、解除合同的法律方式 二十四、如何订立一份合法有效的合同二十五、买卖合同法律风险防范技巧二十六、详谈借贷合同的法律风险防范技巧 二十七、企业合同管理制度通用范本 二十八、服务型企业合同管理制度范本 二十九、生产型企业合同管理制度范本第五章债权管理 三十、论债权管理的法律技巧 三十一、追收欠款的非诉讼方式 第六章人力资源管理 三十二、单位常见劳动违法行为及责任 三十三、企业劳动用工法律风险防范三十问 三十四、哪些行为属于工伤 第七章经营运行
房地产开发商按揭贷款法律风险及其防范 房地产业不断发展对改善民众居住条件，促进社会稳定和谐，提升GDP总值，具有重要作用。房地产开发企业作为市场主体既有大好机遇又面临着各种风险。而作为房屋市场化交易的一个重要中间环节的开发商按揭贷款，就存在不可回避的风险。本文笔者对房地产开发商按揭贷款法律风险及其防范谈点粗浅看法。 一、开发商按揭贷款主要操作流程 （一）首先确定合作的按揭银行。房地产项目在对外销售之前，一般由开发商跟银行签订按揭合作协议，约定某银行对开发商的房地产项目的购房人提供按揭贷款，其中包括贷款的额度、最高年限和成数以及开发商的保证责任（一般保证或连带保证）等。 （二）进行商品房销售活动。开发商在取得项目的预售许可证后或者取得大产权证对社会公开销售，与购房人签订《商品房预售合同》或者《商品房买卖合同》，并约定采用按揭的付款方式。 （三）购房人办理按揭贷款手续。购房人按照申请的贷款成数支付首付款，剩余购房款由购房人向银行申请按揭贷款，同时由购房人以所购房屋向银行提供抵押担保，银行经审批购房人提供文件资料后放款，并直接将贷款汇入开发商账户。同时购房人还应办理所购房屋在贷款期限内的财产保险以及公证、律师见证等手续。 （四）开发商承担保证责任。在银行贷款到达开发商账户后，按揭的手续基本完成，购房人的付款义务也履行完毕。但开发商除了履行《商品房买卖合同》约定的交房义务外，还要在银行放贷至购房人所购房屋办理抵押登记期间，为购房人承担一般的或连带保证担保责任，甚至有些银行还要求开发商在贷款期间提供全程的连带保证责任。银行为规避贷款风险，每笔贷款发放时，都会扣除一定比例（一般为贷款额的10%）资金存入开发商在银行开立的保证金账户。 二、按揭中的各种法律关系 从我国现行按揭中的法律关系来看，其所涉各方主体主要包括银行、开发商、购房人和保险公司。其他还包括律师、房屋中介机构等。各主体之间的法律关系分别为：（一）购房人与开发商之间的商品房买卖关系。购房人欲以按揭的形式购买房屋，首先必须与开发商签订商品房买卖合同，约定购买特定的房屋，并在付款方式中约定以银行按揭的方式付款。 （二）购房人与银行之间的借贷关系。购房人在与开发商签订买卖合同后，应按银行的要求提供相应文件资料，向银行申请个人住房（或商业）抵押贷款，银行则根据购房人的个人情况、资信情况确定是否同意放款以及具体方式，双方签署借贷合同。 （三）购房人与银行之间的抵押担保关系。购房人在向银行申请贷款的同时，要将所购房屋在取得产权证后抵押给银行。这需要在产权证下发后，方能实现，在此之前由开发商提供阶段性担保。 （四）开发商与银行、购房人之间的担保关系。由于在按揭过程中，房屋尚未取得产权证无法办理抵押登记，所以银行在放款后，即使有抵押合同，但抵押行为尚未生效，也无法
人力资源管理法律风险与防范管理手册第一节劳动合同管理 一、录用条件 （相关法律条例）劳动者依法享有平等就业和自主择业的权利。劳动者就业，不因民族、种族、性别、宗教信仰等不同而受歧视。 用人单位在招用人员时，出国家规定的不是适合妇女从业的工种或者岗位外，不得以性别为由拒绝录用或提高对妇女的录用标准。 2.【法律风险】 2.1就业歧视和用功限制的界限很难把握 企业如果设定的用功条件逾越防止就业歧视的法律底线，如限制未婚女士 或乙肝携带者应聘，很可能视为用功歧视，即使不会受到相关部门的行政处罚，求职者或劳动者可以依法对公司提起法律诉讼，从而影响企业形象； 2.2录用条件不明确或者表述模糊 如“具有团队合作精神”、“工作热情”等抽象的表述，就不具有可操作性，用功单位如果依据这些抽象性的条件对应聘员工进行考核，即使员工不符 合应聘的职位要求也很难将其作为解除的法律依据，只能吃哑巴亏。 2.3员工未签收，企业举证困难 即使企业规定了具体可行的录用条件，如果未经应聘员工签收，企业需要 举证证明规定的录用条件对该员工使用存在很大的困难，如果举证不能，将要 承担不利的法律后果。 2.4对试用期员工考核未经员工签字确认。 法律规定用工单位以不符合录用条件解除试用期员工应解释理由的，用功 单位还应对试用期的员工进行考核，但是考核必须经该员工签字确认，否则企
业不能在法庭上通过证据还原事实也将败诉。 3.【防范措施】 3.1严格把握用工自主和法律底线的界限。 无论是招聘条件还是录用条件，要严格把握用工自主和法律底线的界限，确保录用条件不含任何歧视性规定。 3.2明确录用条件 录用条件应明确，既有基本的录用条件，对具体的技术等级、学历水平、证书等级、资格资质、语言水平等有明确的要求，保证可操作性。 3.3员工签收录用条件以及建立配套试用期考核制度 发布的录用条件在员工应聘时应由员工签收，或者在劳动合同中明确录用条件或者不符合录用条件的情形，或者制作单独的试用期考核标准并将其作为劳动合同的附件。建立配套的试用期考核体系，范围包括工作表现、考勤、业绩等详细内容。 3.4设定常用录用条件 集团公司可以设定一些常用的录用条件：例如无法提供甲方办理录用、社会保险等所需要的证明材料；或有精神病或按照国家法律规定应禁止工作的传染病等。 4．录用条件案例分析 【案例】李某是某机场从某大学招收的应届大学毕业生，双方签订了2年期的劳动合同，约定试用期为60天，甲公司公布的录用条件为具有大学经济管理学或法学士学位、英语6级、本市居民、计算机2级，党员、有驾驶执照。合同履行至45天甲企业发现李某对自己要求不严格，上班经常迟到、吃零食，对领导交办的工作总是漫不精心，工作中经常出现错误。甲公司欲依据《劳动法》第25条第一款与该职工解除劳动合同时，却怎么也找不到职工试用期间不符合录用条件的事实和依据，人力资源经理陷入苦恼之中。
目录 前言1 第一章企业法律风险概述1 一、企业法律风险概念1 二、企业法律风险成因1 三、企业法律风险表现3 四、企业常见法律风险一览表5 第二章企业合同法律风险防范5 一、企业合同法律风险管理中的问题7 二、企业合同订立时的审查注意事项及法律风险防范11 三、企业合同履行过程中的注意事项及法律风险防范21 四、企业合同解除的法律风险防范22 五、企业常见合同法律风险及防范技巧一览表26 第三章企业常见各类合同法律风险提示与防范建议26 一、人力资源之劳动合同法法律风险提示与防范建议26 二、企业知识产权相关合同法律风险提示与防范建议28 三、企业合同管理法律风险提示与防范建议31 前言 现代企业在开展业务和经营管理过程中都会遇到违反国家法律、法规的风险，通常包括应遵守的国家法律政策发生变化、违反相关法律规定、违反合同项下的义务、侵犯第三者的合法权益、对商务合同管理不当、未能正确行使法定权利等。其进行法律风险管理的目
的是希望通过对所存在的法律风险进行科学估测，并有针对性地采取相应的对策，从而降低风险，最大可能维护自身权益。如果法律风险防范措施实施得当，可以给企业带来的影响包括合法合规、公司的治理加强、合同和知识产权的管理更完善、企业声誉提升、创造更丰厚的效益等等。 第一章企业法律风险概述 一、企业法律风险的概念 “企业法律风险”这一用语第一次被正式提出是在2004年6月1日实施的《国有企业法律顾问管理办法》中。所谓企业法律风险是指在经营活动实施过程中，由于企业外部的法律环境发生变化，或由于包括企业自身在内的各种主体未按照法律规定或合同约定行使权力、履行义务，而对企业造成负面法律后果的可能性。构成企业法律风险的三个基本要素：一是风险存在的前提条件是法律对其有相关的规定或者合同对其有相关的约定；二是引发风险的直接原因包括企业外部法律环境发生变化及企业滋生或其他当事人(法律主体)做出了某种行为或者没有做某种行为(作为或不作为)；三是风险发生后会给企业带来负面的法律责任或后果。一个风险只要同时具备了这三个要素，就可以被定义为企业法律风险。 二、企业法律风险成因 根据现代企业六大职能----即决策、计划、组织、指挥、协调、控制特点，企业在实际运行当中的法律风险成因主要有以下几种： 1、决策违规。企业重大战略、经营决策和重要经济活动违反决策程序，不经过法律论证，被迫承担法律后果。例如有的企业违规出借资金、对外担保，形成法律风险。 2、经营违法。有的企业从事经营活动，违反强制性规定，例如违规建设的项目，未经环保部门、城市规划部门批准，失去法律保护，招致执法部门查处和法律制裁。 3、民事违约。企业订立与履行合同不规范，违反约定导致经济纠纷，被对方起诉承担违约责任。有的企业因未能偿还到期债务，被银行起诉，造成企业资产被法院强制执行。 4、遭受不法侵害。企业维权意识不强，经营行为存在漏洞，防范机制不健全，遭受不法侵害、恶意诉讼或突发危机时，被动应付。 三、企业法律风险的表现 1、企业设立中的法律风险：在设立企业的过程中，企业的发起人是否对拟设立的企业进行充分的法律设计，是否对企业设立过程有了充分的认识和计划，是否完全履行了设立企业的义务，以及发起人本人是否具有相应的法律资格，这些都直接关系到拟设立企
房地产法律风险防范手册 （2012年版） 冼汉瑞徐美宁薛志辉编 目录 前言 第一章、购房法律风险防范 一、一手房购房法律风险防范 二、二手房购房法律风险防范 第二章、房地产开发前、中、后期各环节法律风险防范 一、房地产公司收购法律风险防范 二、合作开发房地产项目法律风险防范 三、工程建设法律风险防范 四、房屋销售法律风险防范 五、房地产开发报建销售各类证照办理的法律风险防范 六、物业管理纠纷法律风险防范 前言 自房改政策实施已来，房地产业在中国获得了空前的发展机遇，房价亦随着国家宏观政策的变化迭荡起伏。 受2008年国际金融危机影响，中国经济下滑、房价急跌，中国政府于是在2008年底出台了一系列扶持经济发展的宽松货币政策。宽松货币政策的直接导致2009年房价急剧上升。随着2009年底以来国家对房地产市场调控的不断深入及2011年欧债危机的影响，坚挺的房价终于在2011年9月有了降价的迹象，这种降价的预期也在不断的强烈和深入人心。 房价上涨时，购房者处于相对弱势，与开发商、一手业主谈判的空间小，而且大家都获得了房价上涨的利益，故而相安无事；房价下跌时，购房者处于相对强势，与开发商、一手业主谈判的空间变大，而且购房者极易受房价下跌的影响或挞定、或违约、或设法找到对方违约事由。 因此，在房价处于下降通道的阶段，房屋买卖双方的谈判空间加大，单方制订对自己有利条款要求对方遵守已不太可能，这就需要平衡买卖双方的利益。在让步与平衡的博弈过程中，买卖双方都需认真考虑合同条款与潜在法律风险，以免日后发生法律纠纷。这就需要专业律师为买卖双方提供法律服务。 同时，由于现时房价下行拐点的预期强烈，房地产开发活动日益萎缩，房地产项目并购将会日益增多。项目并购涉及的投资巨大、法律问题和风险较多，一旦出现法律风险则损失无法估量。为此，我所房地产部资深律师团队专门编制了房地产开发建设前、中、后期各环节的法律风险防范。 第一章、购房法律风险防范 一、一手房购房法律风险防范 （一）、买卖双方不具备主体资格的法律风险 防范措施： 1、弄清卖方主体 仔细验证房地产开发商的基本资料，确认企业名称与营业执照的名称完全一致。购房者在签订《商品房买卖合同》时，无论接触的是开发商还是其委托的销售公司，都应认准签约主体（《商品房预售许可证》上标明的公司），在交易中所涉及的所有书面文件、材料也都应由签约主体出具。这样
房地产企业法律风险防控及对策 房地产业是我国市场经济中的重要行业，尤其是近几年，伴随国民经济发展和国家经济政策的影响，地产行业更加炙手可热。但由于房地产开发属于资金大、周期长、复杂而系统的工程项目。从筹备到开发建设，再到完成销售的一系列过程中，有可能出现大量难以预测的经营风险。房地产企业的风险主要有国家政策性风险；未依法开发或者法律出台新规和废止的风险；市场行情变化带来的风险和不可抗力风险。在这四项中，法律风险是最有可能发生的，同时也是可以通过预防和控制来加以防范的。 房地产企业要合理控制法律风险，除了需要对项目的运作和整个行业的现状有完整的了解外，更需要良好的法律风险防控和法律服务的有效支撑。 房地产企业的法律风险集中体现在取得土地、合作开发、拆迁补偿、开发建设、项目抵押、房屋销售、房屋质量和产权办理等方面。企业经营中机遇与风险是永远并存的。如何把握住机会，最大程度的降低经营风险是企业要承担的重要任务。以往很多房地产开发企业不重视法律风险的事前防控，只在发生纠纷后甚至到了诉讼时才会想到律师的法律服务。其实良好的事前风险防控能从源头治理，防范疏漏，规范房地产开发运作。事前防范的重要性不亚于事后的补救。那么如何做好房地产企业的风险防范呢？
1、建立房地产项目法律风险识别、分析、评估、防范一条龙流程管理制度新模式 在房地产企业进行项目开发运作之前，应注意对房地产项目的可行性进行充分论证，制作项目可行性报告、法律风险评估书、法律风险意见书等。对项目设立的依据手续，工作流程等都要规范，形成体系，使之符合国家相关法律、法规及政策规定。 事前将开发经营的法律风险及经营价值逐项分析、比较，再决定是否进行项目运作，能较大程度的降低房地产企业的经营风险。实践经验也证明，项目运作前和企业重大经营决策前的法律风险预警是企业健康经营的第一道屏障。 2、合同是企业经营的自定“法律”，管好合同就掌握了降低风险的主动权 合同是当事人之间设立、变更、终止民事权利义务的意思表示一致的产物。在某种程度上说，合同在当事人之间具有意定的“法律”的效果。房地产企业的大量法律风险都来源于签订合同的不规范、不严谨。投资房地产是一项收益与风险都很高的经营项目。而合同条款的严谨和完备程度决定了合同法律风险的大小。尤其是针对关系企业重大经营决策的相关合同、文件，房地产企业更应审慎对待，以确保房地产开发的顺利进行。对外应注意对合同他方当事人的信用和履约能力的审查，内部要对企业合同实行专人专管。同时，加强公司相关管理和经办人员进行合同法律知识的专业培训。 3、内设企业法务部门，外聘法律顾问
编制：法务部 审核：人力资源部签批： 二〇一〇年五月版
目录 一、部门组织架构图.......................................................... 错误!未定义书签。 二、部门工作职责 ............................................................. 错误!未定义书签。 三、职务说明书................................................................. 错误!未定义书签。 1、法务部经理职务说明书............................................ 错误!未定义书签。 2、法务部副经理职务说明书 ........................................ 错误!未定义书签。 3、法务部职员职务说明书（1）................................... 错误!未定义书签。 4、法务部职员职务说明书（2）................................... 错误!未定义书签。 5、法务部职员职务说明书（3）................................... 错误!未定义书签。 四、基本管理制度 ............................................................. 错误!未定义书签。 1、经济合同管理办法................................................... 错误!未定义书签。 2、法务处理程序规则................................................... 错误!未定义书签。 3、调阅合同管理制度................................................... 错误!未定义书签。 五、应用表单 .................................................................... 错误!未定义书签。 1、诉讼事务办理表单................................................... 错误!未定义书签。 2、非诉事务办理表单................................................... 错误!未定义书签。 3、调阅合同审批单 ...................................................... 错误!未定义书签。 六、法务部业务工作流程................................................... 错误!未定义书签。
公司法律风险防范主要内容指南 公司法律风险防范 一、日常经营运作 1、合同风险 2、不规范经营风险 3、债权过于集中带来的坏帐损失风险 4、或有诉讼风险 二、管理 1、治理结构缺陷带来的决策风险 2、员工意外伤害风险 3、规章制度不健全导致的员工道德风险 4、公司印章管理不严带来的债务风险 三、资金运用 1、投资合作风险 2、分支机构风险 3、借贷风险 4、担保风险 四、知识产权 1、商标被抢注风险 2、商业秘密失控风险 法律顾问服务内容 （一）日常法律事务 1、企业常见法律问题的咨询和建议； 2、企业员工个人涉及法律问题的咨询和建议； 3、参与起草、修订企业合同管理制度，规范合同的管理与使用； 4、参与合同谈判，制定谈判策略与方案，起草和审定商务合同； 5、参与起草、修订企业人事管理制度,规范员工的招聘、培训、福利等劳动人事管理； 6、参与起草、修订企业财务管理制度，杜绝财务管理的漏洞； 7、参与起草、修订企业仓储、物流管理制度，压缩企业运营成本，提高工作效率； 8、为企业起草其他规章制度、条例或法律性文书，以起到增强企业本身素质、使经营活动符合法律要求、内部管理纳入法制轨道的作用； 9、为企业起草、审查经济合同、劳动用工合同，预防合同纠纷的发生； 10、对企业管理层进行法律辅导，增强管理人员的法律意识；
11、对企业员工进行法律培训,提高员工的法制意识,保障企业规章制度得到贯彻执行； 12、对新注册企业工商登记资料、企业章程等法律文件进行起草、审核； 13、对企业的商标注册、专利申请等与知识产权相关的法律文件进行审核，为相关法律事务提供律师建议； 14、对涉及企业工商管理和税收法规等法律事务提供指导； 15、对企业重大经营决策提出法律意见，重大项目进行法律分析论证； 16、列席企业董事会，对董事会议议题涉及的法律问题进行分析论证； 17、对企业的法人治理结构（包括董事会结构、股东会结构、监事会结构）的合法性提供律师建议。 （二）重大经营活动法律顾问 1、参与企业的合并与分立活动，对其法律可行性和操作性进行论证，具体的法律文件的起草、审订，参与整个活动的谈判和监督执行； 2、参与企业招标投标活动，参加项目谈判，对招标投标活动出具法律意见书以及制作项目标书 3、参与企业的股份制改造或资产重组,出具法律意见书和起草、审核相关法律文件； 4、参与企业收购与反收购，配合企业进行法律论证分析，起草审核相关法律文件并处理相关法律事务； 5、参与投资项目的选择、谈判，设计投资方案，协助寻找投资机会和投资伙伴； 6、参与融资租赁、资产转让等其他重要经济活动，处理相关法律 事务。 （三）其他法律顾问 1、业务企业的资信调查； 2、涉外投资所在国有关法律； 3、境外法律纠纷全案策划与研究等
合作开发房地产项目的法律风险防范指引 一、项目合法性的法律风险 1、项目公司开发资质不相符的法律风险：导致项目的开发报建等手续不能通过行政审批，合作目的难以实现。 防范措施：（1）向工商登记部门了解项目公司设立前是否需要办理前臵行政审批；（2）组建项目公司时，应确保该公司具备与所开发项目规模相适应的房地产开发资质。 2、土地使用权存在瑕疵的法律风险：导致合同无效，房地产项目不能成立。 防范措施：（1）审查土地使用权出让合同、土地使用权证书，以及通过向土地管理部门调查土地使用权的取得方式、取得时间、取得程序是否合法、有无设定抵押的情况、是否被司法查封、土地用途与出让合同约定是否一致以及是否缴纳了全部的土地出让金；（2）应将土地使用权过户至项目公司名下；（3）以划拨方式取得的土地使用权作为投资的，应得到有关政府部门批准并补缴土地出让金。 3、项目未通过相关行政主管部门审批的法律风险：可能导致合同无效，以及项目将不能通过验收。 防范措施：签订合作开发合同时，必须明确约定办理建设工程相关审批手续的责任主体和办理期限，并约定未能如期办理的违约责任，以及在不能办理时责任人应当承担全部法律后果，赔偿合作方因此所承受的损失。 二、合作模式选择不当的法律风险:可能导致我方须承担与项目无关的债务。
防范措施：（1）房地产开发实践中，主要有合伙型联营模式（即不组建项目公司，直接以一方或多方名义进行房地产项目开发）和法人型合作模式（即由合作各方共同出资设立具有独立法人资格的项目公司进行房地产项目开发）这两种合作方式，签订合同之前应认真调查项目的实际情况，选择最有利于我方的合作方式；（2）建议优先选择法人型合作模式，由合作各方共同出资设立项目公司，将合作各方的权利义务限制在项目公司范围内，采取该模式有利于加强管理，减少纠纷，降低风险。 三、合作方资信不真实的法律风险 1、合作方履约能力不足的法律风险：导致合同不能顺利履行，产生纠纷，不能实现合同目的。 防范措施：（1）慎重选择合作伙伴，建议选择资金实力雄厚、运作规范的合作方；（2）签订合同时应将与原件核对无误的有效营业执照、法定代表人身份证、资质证书、资信证明、批准文件证书、以及图纸作为合同的附件；（3）收集合作方债权债务情况、实际办公地址、银行账号、资产等信息；（4）考察合作方的诚信状况和最近一些成功项目的履行情况；（5）我司若作为出资方，应当审查合作对方与该项目建筑公司、监理单位是否存在关联关系；（6）审查合作方对外往来函件，尽量排除存在潜在债务的可能性。 2、投资项目与实际建造项目不一致的法律风险：合作方以优质项目做幌子，骗取我司财产。 防范措施：审查投资项目开发的法人主体与审批文件中的法人主体是否吻合，认真核实合同约定项目与实际建造项目是否完全一致，在合同中详细准确地记载项目的名称、地
保利建设集团有限公司全面风险管理手册 二0一三年十二月
第一章总则 1.1编制目的 本手册作为保利建设集团有限公司（以下简称“公司”）开展全面风险管理工作的指导性文件，旨在通过建立并运行系统的风险管理机制（即全面风险管理体系），提升公司风险管理水平，有效防范、化解，并合理承担或利用所面临的风险，简化管理行为、整合管理资源、降低管理成本、提高管理效率的目的，在公司管理各项系统进行有效整合促进公司持续、健康、稳定发展，为公司实现既定目标提供充分的保障。 1.2依据 国资委《中央企业全面风险管理指引》 《国资委2013年度中央企业全面风险管理报告（模板）》、 财政部等五部委《企业内部控制基本规范》（财会[2008]7 号）
财政部等五部委《企业内部控制配套指引》（财会[2010]11 号）《中国保利公司全面风险管理手册》 GB/T 2453-2009《风险管理原则与实施指南》；ISO31000：2009《风险管理原则和指导方针》 GB/T19001-2008/ISO9001：2008 质量管理体系；GB/T50430 工程建设施工企业质量管理规范；GB/T50380：2006 工程建设设计企业质量管理规范 GB/T24001-2004/ISO14001：2004 环境管理体系 OHSMS18000；GB/T28001-2011：职业健康安全管理体系 1.3适用范围 本手册适用于公司范围内，所有人员应当遵循手册要求，开展全面风险管理工作。 本手册对控股子公司具有指导意义，各控股子公司应根据本手册的基本框架，结合自身特点参照实施，开展全面风险管理工作。1.4手册的颁布 本手册于2013年月经公司董事会审议批准后颁布，自颁布之日起生效。
房地产项目联建及其法律风险防范 敬启者: 接受委托,现就贵单位咨询房地产项目联建及法律风险问题,根据《中华人民共与国城市房地产管理法》、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题得解释》等有关法律法规规定提出如下分析意见,供领导决策参考。kbk1cZ7。 一、联建得法律概念及有关法律规定 联建一般意义上就是指一方提供土地使用权,她方提供资金,双方进行合作建房,并对建成后得房地产共同经营管理或进行利益分配得行为。VDWa198。 根据《中华人民共与国城市房地产管理法》第二十七条:“依法取得得土地使用权,可以依照本法与有关法律、行政法规得规定,作价入股,合资、合作开发经营房地产。”以及《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题得解释》(以下简称《解释》)第十四条规定,“本解释所称得合作开发房地产合同,就是指当事人订立得以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资,共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容得协议。”第十五条规定:“合作开发房地产合同得当事人一方具备房地产开发经营资质得,应当认定合同有效。当事人双方均不具备房地产开发经营资质得,应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质得房地产开发企业得,应当认定合同有效。”因此,通过联建方式进行房地产开发就是具备法律依据得,为合法有效得房地产开发方式。hkNtRx3。
二、联建得具体形式 根据目前联建得实际操作方式,联建得具体形式包括如下几种: (一)房屋合建 双方共同提供建设用地,共同出资,共同办理建房审批手续,共同负责建设施工,房屋竣工后,双方按照合同得约定共同取得或分别取得竣工房屋得产权,办理产权登记。此类模式得特点为共同出资、共同经营、共享利益、共担风险。3V6nwzO。 (二)房屋联建 此为真正意义得联建模式,即:一方提供建设用地,另一方出资,双方办理了土地出让及合建审批手续,共同负责建设施工,双方按照合同约定得投资比例共享利益,共担风险。此类合同因符合房地产经营开发得法定条件,则属典型得房屋联合开发形式。其特点为共同经营、共享利益、共担风险。jC5L7ay。 (三)名为联建,实为土地使用权转让 一方提供建设用地,以自己得名义取得了建房审批手续,另一方出资;双方按合同约定得比例分别取得竣工房屋得产权或利润;提供土地使用权一方不承担经营风险、只收取固定利益。其特点出地一方只享利益、不担风险。而根据《解释》第二十四条规定,“合作开发房地产合同约定提供土地使用权得当事人不承担经营风险,只收取固定利益得,应当认定为土地使用权转让合同”。而此种变相联建模式可能会存在如下法律风险:ZoJNSCG。 1、土地使用权转让风险
论企业法律风险管理与控制 法律事务处郭平 2014年是公司夯实经营管理，强化和完善企业法人治理结构的重要一年，公司董事会站在企业发展全局的战略高度，提出了年度“管理提升年”的战略目标，为贯彻落实这一战略部署，切实提高中层管理人员的履职能力和业务水平，按照文件要求，结合自己所学专业和公司生产经营实际，通过查阅资料整理相关文献，撰写论《企业法律风险管理与控制》，不足之处请各位老师和领导指正。 【关键词】企业风险法律事务总法律顾问制度 随着我国经济的发展，企业在机遇增多的同时所面临的风险也在增大，如投资风险、销售风险、财务风险、自然风险、法律风险等。在运行市场经济的法治社会中，法律风险是不可忽视的，企业涉及宪法风险、行政违法风险、税法风险、劳工纠纷风险、合同法律风险、刑法风险、不正当竞争风险等。许多企业由于疏忽了法律风险防范造成了无法挽救的重大损失。如上汽收购韩国双龙汽车失败案、利比亚中国企业投资的巨额损失案件、新疆德隆的破产、中国银行巨资侵占案等等、不仅企业遭到致命重创也给国家造成了巨大损失。企业法制工作的重点在防范而非补救，要深刻领会和落实张海清董事长在《工作报告》中对企业法律事务工作的总体要求和战略规划，力争在十二五结束时构筑起适应我们企业发展实际的高效法律服务团队更好的服务于集团“334567”战略的实现。所以我认为建立高效的法律风险防范体系是企业法律体制的重点。法律是一种极为重要的经营管理资源，企业的法律风险防范体系关
系着企业的命运与发展,是通过对经营中存在的法律风险进行防范、控制和化解来维护企业财产和交易安全的重要机构。企业建立健全法律风险防范机制刻不容缓。 一、我国企业法律风险防范存在的问题 (一)企业法律风险防范意识薄弱 在我国,虽然越来越多的企业设置了法律工作机构,但是法律风险防范意识并不强,对法律机构的职能在理解和认识上也存在偏差。某些企业仅把企业法制工作当作一种摆设,只是应国家规定而建立,应付检查而已;还有一些企业认为建立专门法律机构降低了效率,提高了支出,打官司找社会上的律师即可,于是把企业的法律机关变成了社会上的法律服务部门独立核算自负盈亏，没有一个深入了解企业适合企业发展实际的法律机构。另外，某些企业没有充分意识到加强法律风险防范的必要性，然设立法制机构但对法律风险防范没有足够重视，一旦事发才去亡羊补牢，把法律事务部门的工作人员当成“消防员”，使得企业纠纷多，法务人员繁忙办案，无暇顾及企业的法律风险防范问题形成恶性循环。 企业对法律风险的防范疏于管理还体现在投入企业法律部门的资金严重不足。美国企业投入企代写论文业法律部门的费用占企业总收入的1%，而中国企业投入的费用仅占0.02%，50倍的资金差距。在“国有企业法律风险防范国际论坛”上全球企业法律顾问协会中国事务委员会委员吕立山向中国的企业家们提出建议：“现在是采取行动的时候了!”他认为：随着中国公司的不断国际化，其所面临的法律风险还将增加。
房地产企业的法律风险及其防范 北京房产律师：刘克滥房地产业作为国民经济中的一个重要支柱行业，是目前中国少数几个平均利润高的行业，尤其在前几年，其获取的利润足以暴利来形容。现在由于国家宏观经济调控政策影响，许多房地产开发商都面临着资金短缺和对未来市场风险防范不成熟的尴尬局面，房地产项目是个资金密集、开发建设周期长的复杂化的系统工程，在其开始建设到销售完毕这段时间内，需要承担大量的可预测和不可预测的未知风险。房地产开发所会遇到的风险，一是国家宏观经济调控的风险；二是项目开发的法律风险；三是市场风险；四是不可抗力的风险。 在这四个风险中，法律风险是最容易控制和防范的，也是最有可能发生的风险，而其它三个风险都是企业无法控制的，只能做事先预测尽可能地避免它发生。 一、建立房地产企业法律风险防范机制 尽管多数房地产企业都不愿意各种法律风险真的发生，但任何一个房地产企业，只要在房地产市场中运作，就会毫无例外的面对各种法律风险，不管企业意识到还是意识不到，要有效地、切实地分解和抗御法律风险，就必须建立一种机制以提高行为的规范性，将法律风险的发生降低到最小限度，防患于未然，直至杜绝法律风险的发生。 （一）房地产项目的合法性问题 这是房地产项目中首要需要解决的法律问题。一个房地产项目的
成立与开发要受到法律保护，必须满足：一有通过出让取得的国有土地使用权；二有房地产企业资质；三有该项目已经主管部门的行政批准。具备了以上条件，则可以说明该房地产项目的主体是合法的，受法律保护。当然，实际上，光看以上几个方面是远远不够的，比如，经常会有房地产开发商将原来审批的项目用途、项目的规划设计参数等私自更改。如果私自更改不能获得政府的认可，则房地产项目就无法通过竣工验收备案，也就意味着无法将房屋对外销售和办理产权证。就算可以获得政府的最终认可，那也需要承担一笔不菲的罚款等。这里需要说明的是，对项目的规划设计参数，并非都是无法更改的。根据我国法律规定，有的可以修改，有的属于国家房屋工程建设强制性标准，一旦审批后就不能更改和调整。当然，还有许多其它方面的合法性也需要审查。 房地产企业的法律风险，是房地产企业在房地产开发经营过程中所实施的行为产生的、可预见的或难以预见的造成与法律相悖或触犯法律的可能。房地产企业避免法律风险的有效措施是建立法律风险防范机制，即依靠企业自觉的、有效的和系统的管理机制，对整个房地产开发各阶段设防，全过程把关，把开发运作中可能会遇到的各种法律风险一一避免和消除在操作过程中。 房地产开发过程的每一个环节，即从房地产开发的土地受让、成立项目公司、房屋拆迁、市政配套到房地产的合作开发、施工建造、项目转让、房屋销售、租赁、按揭抵押（即房地产抵押贷款）、物业管理等环节都需要防范疏漏和失误。
福建省水利水电工程局有限公司 法律风险防范指引手册 2016-8-24发布2016-8-24实施 福建省水利水电工程局有限公司发布 目录
第一章总则 施工企业的核心业务是建设工程的施工、管理，准确识别施工企业的法律风险，并采取相应的防范措施，对施工企业增加效益，保证企业的健康发展具有极为重要的意义。 1.1【建设工程施工合同的特点】 建设工程施工合同是发包人与承包人就完成具体工程项目的建筑施工、设备安装与调试、工程保修等工作内容，确定双方权利与义务的协议。施工合同与其它建设工程合同一样，都是双务有偿合同，是依照自愿、公平、诚信原则订立的。建设工程施工合同在整个建设工程合同体系中起主干合同的作用。在实际施工中，如果遇到了建设工程施工合同中没有规定的特殊情况，则应该按照《合同法》的规定，可适用承揽合同的有关规定。 建设工程施工合同主要包括工程范围、建设工期、开工和竣工时间、工程质量、工程造价、技术资料交付时间、材料和设备供应责任、拨款和结算、交工验收、质量保证期、双方相互协作等条款。 建设工程施工合同与其它双务有偿合同在具有共性的基础上，另外还具有以下特点。 （1）合同标的的特殊性
施工合同的标的是各类建筑产品，建筑产品是不动产，其基础部分与大地相连，具有固定性的特点。因此，每个施工合同的标的都是特殊的，相互间不可替代。 （2）合同履行期限的长期性 建筑物的施工由于结构复杂、体积庞大、建筑材料种类多、工程量大，其工期一般较长。合同签订后到正式开工前有一个较长的施工准备时间；工程项目全部竣工验收后要有办理竣工结算及保修期的时间；在工程的施工过程中，还可能因为不可抗力、工程变更、材料供应不及时等原因而导致工期顺延等，这就决定了施工合同履行期限还可能要长于约定的合同工期。 （3）合同内容的多样性和复杂性 施工合同涉及的法律关系包括承发包关系、买卖关系、劳动关系、保险关系和运输关系等，具有多样性和复杂性。这就要求施工合同的内容尽量详尽。因此，施工合同除了应当具备一般合同的内容外，还应对安全文明施工、专利技术使用、发现地下障碍物和文物、工程的分包、不可抗力、工程变更以及材料设备的供应、运输、验收等内容作出约定。 （4）合同监督的严格性 由于施工合同的履行对国家经济发展、社会公共安全、人们的工作和生活都有着很大的影响，国家制定了如《建筑法》、《招标投标法》、《建设工程质量管理条例》等一系列的法律、行政法规、规章及规范性文件对施工合同进行严格地监督。