新疆房地产估价师《制度与政策》：房地产抵押权的实现考试试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、估价时点究竟是现在、过去还是未来，是由决定的。
A：估价目的
B：估价师
C：委托人
D：估价对象
E：工业用地的监测点评估价格
2、某幢可出租房地产尚有1年时间才可投入使用，与之类似的现房价格为5000元/m2，现房出租的年末净收益为500元/m2。若按折现率10%和风险补偿值100元/m2计，该幢房地产目前的价格应为__。
A．4400元/m2
B．4409元/m2
C．4445元/m2
D．4455元/m2
3、某银行存款的计息方式采用单利，假设其一年期存款的年利率为5％，为吸引3年期的储户，则其3年期存款的单利年利率应大于。
A：4．25％
B：4．75％
C：5．25％
D：5．33％
E：工业用地的监测点评估价格
4、某商业店铺的购买价格为60万元，其中40万元为借贷资金，余款由购买者用现金支付、如果店铺进入正常经营期后第1年的税后现金流为24000元，投资者权益增加值为2200元，店铺市场价值增长率为2％．则考虑物业增值时该店铺的投资回报率为．金后所获得的投资回收就是投资者的投资回报．
A：7．1％
B：12．0％
C：13．1％
D：19．1％
E：借款合同
5、下列贷款中，不属于房地产开发贷款的是__。
A．土地购置贷款
B．土地储备贷款
C．土地开发贷款
D．建设贷款
6、权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请登记。(2008年试题)
A：预告
B：变更
C：更正
D：异议
E：执行层的组织协调
7、已知某宗土地使用权年限40年的价格为1500元／㎡，该类房地产的报酬率为6%，该宗土地使用权的35年的价值为。
A：1120万元
B：1366万元
C：1445万元
D：1456万元
E：工业用地的监测点评估价格
8、城市__的主要任务是在总体规划的基础上，对城市土地利用、人口分布和公共设施、城市基础设施的配置作出进一步的安排。
A．详细规划
B．控制规划
C．指标规划
D．分区规划
9、下列关于征收土地的表述中，正确的是__。
A．土地补偿费均为该土地被征收前三年平均年产值的6至10倍
B．安置补助费只能发放给安置单位
C．并非所有的征地都要支付青苗补偿费
D．只有所征土地连续三年以上常年种菜，才须缴纳新菜地开发建设基金
10、下列市盈率的表达式中，正确的是__。
A．市盈率=股价/每股净资产
B．市盈率=股价/每股收益
C．市盈率=市值/销售收入
D．市盈率=市值/现金流
11、城市基本地形图的复测周期一般为__年。
A．20～30
B．10～30
C．10～15
D．5～10
12、将存量房屋市场分为租赁、转让、抵押等市场的划分方式是__。
A．按照房地产的用途和等级划分的
B．按照房地产的交易形式划分的
C．按照地域范围划分的
D．按照房地产购买者目的划分的
13、在采用假设开发法中的传统方法进行房地产估价时，一般不计息的项目是．【2005年考题】
A：未知的需要求取的待开发房地产的价值
B：投资者购买待开发房地产应负担的税费
C：销售税费
D：开发成本和管理费用
E：工业用地的监测点评估价格
14、某房地产开发商在其新建项目的开盘仪式上，承诺对前80名购房者给予20%
的价格优惠，这种价格折扣技巧属于__。
A．现金折扣
B．数量折扣
C．折让
D．季节折扣
15、取得开发项目用地所发生的费用为。
A：用地使用费
B：土地费用
C：土地转让费
D：土地租用费
E：借款合同
16、在一笔成功的房地交易中最低价、最高价、成交价的关系是。
A：成交价≥最高价≥最低价
B：成交价≥最低价≥最高价
C：最高价≥成交价≥最低价
D：最高价≥最低价≥成交价
E：工业用地的监测点评估价格
17、对投资项目或投资方向提出建议，是__阶段的主要任务。
A．投资机会研究
B．初步可行性研究
C．详细可行性研究
D．项目的评估和决策
18、对于同一估价对象和同一估价时点，下列价值类型中评估价值最大的一般是（）。
A．谨慎价值
B．市场价值
C．残余价值
D．快速变现价值
19、房屋开发费中的基础设施建设费是指建筑物的2m以外和项目范围内的各种管线、道路工程的建设费用。
A：黄线
B：紫线
C：蓝线
D：红线
E：借款合同
20、对房地产开发项目退让用地边界的规划设计要求，应在城乡规划管理部门下发的中提出。
A：《规划意见书(选址)》
B：《设计方案审查意见》
C：《建设工程规划许可证》
D：《建设用地规划许可证》
E：借款合同
21、收益递增递减原理可以帮助我们确定估价对象的
A：最佳用途和最佳规模
B：最佳集约度
C：最佳规模和最佳集约度
D：最佳用途
E：工业用地的监测点评估价格
22、可见光污染中，城市中五颜六色的广告和招贴等，属于。
A：灯光污染
B：其他可见光污染
C：视觉污染
D：眩光污染
E：执行层的组织协调
23、根据《票据法》的规定，下列关于汇票背书的表述，正确的是__。
A．背书日期为绝对必要记载事项
B．背书不得附有条件，背书时附有条件的，背书无效
C．出票人在汇票上记载“不得转让”字样的，汇票不得转让
D．委托收款背书的被背书人可以再背书转让汇票权利
24、某宗房地产年收益为60万元，建筑物价值为200万元，建筑物资本化率为12％，土地使用期限为30年，土地报酬率为6％，该房地产的价值为万元。A：489.99
B：495.53
C：695.53
D：800.00
E：工业用地的监测点评估价格
25、若标准宗地的临街深度为10m，按照“四三二一法则”计算临街深度为15 m 的宗地价格，其平均深度价格修正率为．【2003年考题】
A：78％
B：85％
C：117％
D：150％
E：工业用地的监测点评估价格
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）1、工程造价控制的主要方法有。(2008年试题)
A：价值工程
B：协议发包
C：合同管理
D：非限额设计
E：可行性研究
2、甲想将其名下的房产传继给乙，则他应当在事实发生之日起日内，到房产部门进行转移登记。
A：90
B：60
C：30
D：10
E：执行层的组织协调
3、由城市规划管理部门核发的（），主要规定了用地性质、位置和界限。A．选址规划意见通知书
B．规划设计条件通知书
C．建设用地规划许可证
D．建设工程规划许可证
4、选择最佳的开发利用方式，包括用途、规模、档次等的确定，在选择最佳的开发利用方式中，最重要的是要选择__。
A．最佳用途
B．最佳规模
C．最佳效益
D．最佳档次
5、可比实例和成交日期应与估价时点接近。所谓“接近”是相对而言的，是指__。
A．如果房地产市场无论怎么变化，几年前的交易用于现在仍然有效，也可选为可比实例
B．如果房地产的发展平稳，以一定速度发展，则几年前的交易用于现在仍然有效，可选用为可比实例
C．如果房地产市场相对稳定，但由于时间的不同，几年前的交易相对现在来说，差别还相当大，取可比实例还是相近的为好
D．如果房地产市场比较平稳，则几年前发生的交易用于现在可能仍然有效，也可选为可比实例
6、转让以划拨方式取得土地使用权的房地产项目，可以不办理出让手续的有__。A．私有住宅转让后用于商业经营的
B．经济适用住房转让后用于经济适用住房的
C．同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的
D．按照国务院有关规定出售公有住房的
E．转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限的
7、对某种特定的商品来说，下列关于市场容量概念的表述中，不正确的是。A：潜在市场＞服务市场>有效市场＞合格的有效市场
B：潜在市场＞有效市场＞服务市场＞渗透市场
C：潜在市场＞有效市场＞合格的有效市场＞服务市场
D：潜在市场＞合格的有效市场＞服务市场＞渗透市场
E：借款合同
8、金融机构在融出资金时，要遵循__原则。
A．安全性
B．保本性
C．流动性
D．稳定性
E．盈利性
9、定义市场区域工作主要包括__。
A．描绘市场区域的发展前景
B．描绘市场区域
C．在相应地图上描绘区域的物业类型
D．在相应地图上标出市场区域的边界
E．解释确定市场区域边界的依据
10、__是敏感性分析的最基本方法，使用这种方法首先要假设各因素之间相互独立。
A．多因素敏感分析法
B．单因素敏感分析法
C．三项预测值法
D．风险分析法
11、某企业上期预测销售量为100万台，实际销售量为110万台，企业选用平滑指数为0.8，则本期预测销售量为万台。
A：102
B：120
C：108
D：88
E：借款合同
12、取得建设用地使用权的途径包括。
A：通过行政划拨方式(含征收集体土地)取得
B：通过国家出让方式取得
C：通过房地产转让方式(如买卖、赠与或者其他合法方式)取得
D：通过土地或房地产租赁方式取得
E：通过土地抵押方式取得
13、《土地管理法》规定：“中华人民共和国实行土地的__，即全民所有制和劳动群众集体所有制。”
A．公有制
B．私有制
C．社会主义公有制
D．集体所有制
14、若某房地产投资项目的表面收益为18%，年租金增长率为8%，通货膨胀率为6%，则该项目房地产投资的实际收益为（）。
A．9.26%
B．10%
C．11.32%
D．12%
15、工程投资额在__万元以下或者建筑面积在__m2以下的建筑工程，可以不申请办理施工许可证。
A．20，200
B．50，300
C．30，500
D．30，300
16、根据变量的取值是否连续划分，变量可分为。
A：确定性变量
B：不确定性变量
C：离散型变量
D：连续型变量
E：随机变量
17、__是强制拍卖区别于任意拍卖的一个基本特点。
A．国家强制性
B．主体的特定性
C．目的的利他性
D．标的的非自有性
18、王某打算承租某写字楼的一个单元，在可出租面积波及系数计算上与业主发生了分歧，后经测量得出以下数据：出租单元内使用面积30m2，外墙面积6m2，单元间分隔墙面积8m2，公摊面积3m2。那么，可出租面积应为（）m2。A．33
B．40
C．43
D．47
19、下列关于房地产拍卖特征，说法正确的是。
A：房地产拍卖数量多，价值高
B：房地产拍卖数量少，价值低
C：拍卖结束后续工作多
D：拍卖结束后续工作少
E：房地产拍卖法律性强
20、新设项目法人的资本金筹措渠道不包括资金。
A：政府政策性
B：资产变现
C：企业入股
D：个人入股范围
E：借款合同
21、王某购买了A房地产开发公司在w省B市C县开发建设的商品房一套，与A房地产开发公司签订了商品房预售合同后，按照规定，应持商品房预售合同到部门办理登记备案手续。
A：B市房产管理部门
B：B市土地管理部门
C：C县房产管理部门
D：C县土地管理部门
E：W省房产管理部门和土地管理部门
22、潜在购买者一般具有的特点（）。
A．对该产品具有的潜在兴趣
B．足够的收入
C．交易的途径
D．销售人员的意愿
E．对未来的预期
23、当房地产开发商将建成后的物业用于出租或时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。(2007年试题)
A：出售
B：抵押
C：转让
D：经营
E：借款合同
24、下列房地产价格影响因素中，不属于房地产区位因素的有。A：建筑平面布置
B：朝向、楼层
C：环境景观
D：土地开发程度
E：房屋完损等级
25、下列属于普通股股东权利的有__。
A．有限的表决权
B．股票的转让权
C．对公司剩余财产的分配权
D．对公司事务的质询权
E．要求赎回权