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基于通货膨胀因子的房产在线租赁最优策略竞争分析
作者：柴彦红
来源：《中国管理信息化》2018年第03期
[摘要] 较之传统的竞争分析法，在线算法以其不规避概率分布假设，决策更具实效性而
在金融领域中得到迅速发展。文章将风险因子作为几何分布的参数引入在线租赁模型，运用竞争分析法对通货膨胀条件下房产在线租赁问题进行分析，给出最优策略，通过实证比对该模型下通胀因子和风险因子对决策的影响，为决策者进行实际房产租赁活动提供借鉴。
[关键词] 在线租赁；通胀因子；风险因子；几何分布；竞争比
doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2018. 03. 047
[中图分类号] F224.32 [文献标识码] A [文章编号] 1673 - 0194（2018）03- 0117- 03
1 引言
2017年10月，党的第十九大报告中明确提出“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，要求回归住房居住属性。从理论上说，房地产同时具有资本品与消费品的双重属性，而且消费品属性应当远远大于资本品属性。然而，由于缺乏政策的厘清与定位，过去很长一段时间内无论是自然人还是法人，都片面地将住房视作投机炒作与赚钱谋利的工具，致使全国各地出现的高房价，让百姓望房兴叹。不断高涨的房价使得房产投资者资金升值、有房者储蓄财富增加和租房者租赁成本增加从而推涨了通货膨胀，然而，通货膨胀对储蓄或持有现金者又极其不利，致使银行储户存款和持有的现金不断贬值，实际价值或购买力不断下降，这实际增加了持币待购的租房者随着租赁时间的推移月租额和后期转租为购总成本，增加了他们抉择是否继续偿付租金租赁住房还是转租为购以满足需要且保证所持资金保值增值的决策压力，与此同时，通货膨胀致使物价水平波动使得购房者决策过程提早或延续，无疑也会增加购置成本，对购房者造成一定的经济损失，致使生活质量降低。因此，物价上涨指数与购置住房者的购房决策密切相关。考虑到在通胀因子这一现实因素的情形下，对于购房者在不确定居住时间的情况下，要做出是继续租赁还是购买住房，以及何时购买这一问题是在线租赁问题[1]。
2 提出问题与模型建立
2.1 提出问题
作为一种新工具来研究在线租赁决策问题的在线算法和竞争分析理论正是把在线租赁决策问题简化为两人（零和）博弈的情形，将其中一方设为在线决策者（又称局内人或占线