三、房地产估价报告的写作
(一）封面的写作成
房地产估价报告的封面应写明估价报告名称、估价报告估价项目名
称、估价委托人、房地产估价机构（名称）、注册房if芦姓名）、估价报
告出具日期估价。这里所讲的封面特指估价报告的首页，对于各估价机构为了自
身企业^象的推广,对估价报告进行包装设计，印制精美的封面不在此论述范 围内。
1.估价报告名称
估价报告名称一般为"房地产估价报告"。为了一目了然，#可结合估价对 ,和估价目的给估价报告命名,例如"房地产抵押估价报告"、市房屋
■
估价报告编号
'估价报告在本估价机构内的编号，主要便于估价报告的档
案管理及查阅。估价报告编号应反映估价机构筒称、估价报告出具年份，并应按
第二节房地产化价报告写作
顺序编号数，不得重复、遗漏、跳号。^
3.估价项目名称
项目名称是根据估价对象的名称或位置、估价目的，提炼出的筒洁名
^如"深圳市罗湖区布吉路X X花园X X阁第20层A住宅抵押价值评估"。"深圳市罗湖区布吉路"表示估价对象的区位；"X X花园X X阁第20层A"表示估价对象的名称，这个名称是估价对象在价值时点所使用的名称，也是本估价
报吿中所使用的名称；"住宅"表示估价对象的用途，"抵押价值评估"表示估价
需要注意的是，有的建筑物在不同时期可能冠以不同的名称，特别是一些在
建工程，项目建成后有可能重新冠名。因此，对于一些建成年代较长的建筑物，
除了价值时点的名称之外，历史上可能还有其他的称谓，这一点可以在估价报告
实物状况分析中作筒要说明。
估价委托人
(估价委托人，需要准确无误地写明其全称。当为单位时，应写明其名称，如
"XX贸易有限公司"；当为个人时，应写明其姓名^
房地产估价机构
(房地产估价机构，同估价委托人相应，应准确无误地写明估价机构的全
称。如"XX房地产估价有限公司i
注册房地产估价师
册房地产估价师，主要是应写明所有参加估价的注册房地产估价师的姓名
和注册号。)
估价报告出具曰期
估价报告出具日期,是指本次估价出具报告的年、月、日。需要注意的是，
估价报告出:^百1^致估价委托人函中的致函日期一致。
【案例1-1】某房地产係价报告封面写作实例
房地产估价报告
估价项目名称：XX市XX区XX花园第18居A奢住宅房地产价值位价
枯价委托人：XX市XXX货易公司"
房地产枯价机构：XX房地产估价有限公司
注册房地产係价师：X X X(注册号X X)、X X X (注册号X X)
枯价报告出具日期：2014年8月4曰
佑价报告编号：X X[2014]第X X号
第一章房地产化价文书写作
二）致佑价委托人函的写作
致估价委托人函的写作内容应包括：致函对象、估价自的、橡价值
时点、价值类型、估价方法、估价结果、与评估价值和使用估价抵告_、估价结果
有关的特别提示、致函日期。i
(j.致函对象，应写明估价委托人的名称或姓名。
估价目的，应写明估价委托人对估价报告的预期用途，或估价是为了满
足估价委托人的何种需要。
估价对象，应写明估价对象的财产范围及名称、坐落、规模、用途、权属等基本状况。价值时点，应写明所评估的估价对象价值或价格对应的时间。
价值类型，应写明所评估的估价对象价值或价格的名称；当所评估的估
价对象价值或价格无规范的名称时，应写明其定义或内涵。
估价方法，应写明所采用的估价方法的名称。
估价结果，应写明最终评估价值的总价，并应注明其大写金额；除估价
对象无法用单价表示外，还应写明最終评估价值的单价。
与评估价值和使用估价报告、估价结果有关的特别提示。
9.致函日期，应注明致函的年、月、日^
致估价委托人函应加盖房地产估价机构公章，不得以其他印章代替公章，法
定代表人或执行合伙人宜在其上签名或盖章。受函方要写明估价委^的全称,
致函方要署房墟产估价机构的全称,致函日期为估价报告出委托人函
中的文字应表^确'应特别注意估价结果与估价结果报告或者估价技术
报告中的结果必须一致，落款日期必须在房地产估价机构的资质有效期内。
【案例1-2】致估价委托人函的写作实例 X
X公司：
受责公司委托，我们对位于X X市X X区X X路X X号的X X购物中心房地产的抵押价值进行了偉价。倍价目的是：为确定房地产抵押货款额度提供参考依
据而佑价房地产抵押价值。价值时点是：2014年_10月22日。经过实地查勘和
市场调查，遵照《中华人民共和国城市房地产管理法》、国家标准《房地"^价
规范》、《房地产抵押信价指导意见》等法律法规和技米标准，遵循独立、客观、
公正、合法、谨慎的原则，选用收益法和比较法进行了分析、测算和判断，确定
XX购物中心房地产的抵押价值为人民币1 548 165 140元，大写金额人民币受 拾伍亿肆什例信金拾陆万伍什童信肆拾元整。
报告使用人在使用本报告之前须对报告全文，特别是"佑价的假设和限制条
第二节房地产枯价报告写作
件"认其阅读，以免使用不当，造成损失！佑价的祥细结果、过程及有关说明，
请见《估价结果报告》、〈〈估价技术报告》。
X X房地产枯价有限公司
法定代表人：X X X
二0—四年十月二十五曰(三）目录的写作'
估价报告目录应包括：估价师声明、估价假设和限制条件、估价结果报告、[估价技术报告、附件，其中估价结果报告、估价技术报告还应出现二级目录。
估价报告目录的编写，需要注意与后面的报告内容相匹配，应按估价结果报
告、估价技术报告和附件的各个组成部分的前后次序列出其名称及对应的页码，
以便估价委托人或估价报告使用者对估价报告的框架和内容有一个总体了解，并
容易找到其关注的内容。
当按估价委托合同约定不向估价委托人提供估价技术报告时，估价报告的目
录中可不列出估价技术报告及其各个组成部分，但在估价技术报告中应有单独的
目录，且该目录中应按前后次序列出估价技术报告各个组成部分的名称及对应的
页码。
(四）估价师声明的写作
估价师声明应写明所有参加估价的注册房地产估价师对其估价职业道德、专
业胜任能力和勤勉尽责估价的承诺和保证。不能将估价师声明的内容与估价假设
和限制条件的内容相混请，或把估价师声明变成注册房地产估价师和房地产估价
机构的免责声明。
鉴证性估价报告的注册房地产估价师声明应包括下列内容：
注册房地产估价师在估价报告中对事实的说明是真实和准确的，没有虚
假记载、误导性陈述和重大遗漏；
估价报告中的分析、意见和结论是注册房地产估价师独立、客观、公正
的专业分析、意见和结论，但受到估价报告中已说明的估价假设和限制条件的
限制；
注册房地产估价师与估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，与
估价委托人及估价利害关系人没有利害关系〔也g估价对象、估价委托人及佐价
利害关系人没有偏见；r
r 4.注册房地产估价师是按照有关房地产估价的规定进行估价工作，撰 '^估价报告。
10第一章房地产係价文书写作
非鉴证性估价报告的注册房地产估价师声明，可根据实际情况对上述内容进
行适当增减。
注册房地产估价师声明应注明所有参加估价的注册房地产估价师的姓名、注
册号，并经本人签名，不得以个人印章代替签名，非注册房地产估价师和未参加
估价的注册房地产估价师不得在其上签名。
【案例1-3】枯价师声明的写作实例
估价师声明
我们根据自己的专业知识和职业道德，在此郑重声明：
我们在本倍价报告中对事实的说明是真实和准确的，没有虛假记裁、误
导性陈述和重大遗漏I。
本倍价报告中的分析、意见和结论是我们独立、客观、公正的专业分
析、意见和结论，但受到本位价报告中已经说明的佑价假设和限制条件的限制。
我们与本佑价报告中的係价对象没有现实或潜在的利益，与枯价委托人
及估价利害关系人没有利害关系。
我们对本信价报告中的位价对象、佑价委托人及估价利害关系人没有 偏见。
我们是依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》、《房地产係价
基本木语标准》、《房地产抵押佑价指等意见》进行分析，形成意见和结论，撰写
本枯价报告。
注册房地产佑价师X X X、X X X已于价值时点对本佑价报告中的佑价对象的建筑结构、室内外状况进行了实地查勘并进行记录。
没有人对本係价报告提供重要专业帮助。
注册房地产估价师表姓名注册号盤名曰期
(五）佑价假设和限制条件的写作 ^
估价假设应针对估价对象状况等估价前提，作出必要、合理且有依据的假
定，不得为了规避应尽的检查资料、调查情况等勤勉尽责估价义务或为了高估、
低估估价对象的价值或价格而滥用估价假设。
估价假设和限制条件应说明下列内容：
第二节房地产估价报告写作11
一般假设，应说明对估价所依据的估价委托人提供的估价对象的权属、
面积、用途等资料进行了检査，在无理由怀疑其合法性、真实性、准确性和完整
性且未予以核实的情况下，对其合法、真实、准确和完整的合理假定；对房屋安
全、环境污染等影响估价对象价值或价格的重大因素给予了关注，在无理由怀疑
估价对象存在安全隐患且无相应的专业机构进行鉴定、检测的情况下，对其安全
的合理假定等。
未定事项假设，应说明对估价所必需的尚未明确或不够明确的土地用途、
容积率等事项所做的合理的、最可能的假定。当估价对象无未定事项时，应无未
7定事项假设。
背离事实假设，应说明因估价自的的特妹需要、交易条件设定或约定，
对估价对象状况所做的与估价对象的实际状况不一致的合理假定。当估价设定的
估价对象状况与估价对象的实际状况无不一致时，应无背离事实假设。
不相一致假设，应说明在估价对象的实除用途、登记用途、规划用途等
用途之间不一致，或不同权属证明上的权利人之间不一致，估价对象的名称或地
址不一致等情况下，对估价所依据的用途或权利人、名称、地址等的合理假定。
当估价对象状况之间无不一致时，应无不相一致假设。
依据不足假设，应说明在估价委托人无法提供估价所必需的反映估价对
象状况的资料及注册房地产估价师进行了尽职调查仍然难以取得该资料的情况
下，缺少该资料及对相应的估价对象状况的合理假定。当无依据不足时，应无依
据不足假设。
估价报告使用限制，应说明估价报告和估价结果的用途、使用者、使用
期限等使用范围及在使用估价报告和估价结果时需要注意的其他事项。其中，估
价报告使用期限应自估价报告出具之日起计算，根据估价目的和预计估价对象6^
市场价格变化程度确定，不宜超过一年。
估价假设和限制条件的写作应注意：1)必须披露对估价结果有重大影响的
事项或者因素，并就其对估价结果的影响进行说明；2)估价假设必须具有针对
性；3)估价假设应按照"合法、必要、合理、有依据"进行说明；4)不能为了
高估或低估、规避应尽的勤勉尽责义务等而滥用估价假设。
【案例1-4】估价假设和限制条件的写作实例
估价假设和限制条件
(一）一般假说
1.佑价对象产权明断，手续务全，可在开市场上自由转让。
12 第一章房地产佑价文书写作
佑价委托人提供了佑价对象的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》，
我们对权属证书上记载的权属、面积、用途等资料进行了审慎检查，但未予以核
实，在无理由怀疑其合法性、真实性、准确性和完整性的情况下，假定估价委托
人提供的资料合法、真实、准■确、完整。
市场供应关系、市场结构保持稳定、未发生重大变化或实质性改变。
注册房地产估■价师已对房屋安全、环境s'亏染等影响佑价对象价值的重大因素给予了关注，在无理由怀疑伯价对象存在隐患且无相应的专业机构进行鉴
定、检测的情况下，假定伯价对象能正常安全使用。
估价对象在价值时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场，即
能满足以下条件：（1)自愿销售的卖方及自愿购买的买方；（2)交易双方无任何
利害关系，交易的目的是追求各自利益的最大化；（3)交易双方了解交易对象、
知晓市场行情；（4)交易双方有较充裕的时间进行交易；（5)不存在特殊买者的
附加出价。
由于信价委托人告知没有粗货权、板押权、典权等他项权利限制，且注
册房地产估价师无法知晓其真实性，故本次化价以估价对象没有他项权利限制为
假谈前提。
由于化价委托人告知没有法定优先受偿情况，且注册房地产佑价师无法知晓;
其真实性，故本次估价假设估价对象不存在未被佑价人员发现的法定优先受偿款。
(二）未定事项假设
倍价对象《房屋所有权证》未记裁建筑物的建成年份，位价委托人亦未
提供相关建成年份资料，经注册房地产佑价邦实地调查，係价对象1幢办公楼、
tt宿舍楼等9幢均建成于2002年，本次估价建筑物的建成年份以实际调查为
准，仅在本报告中使用，不作其他任何用途使用。
本报告出具的价格包含了国有土地使用权出让金。若至价值时点止，原
产权人尚有任何有关估价对象的应缴未缴税資，应按照规定缴纳或从评估价值中
相应和减。
根据倍价委托人提供的资料，均未记裁佑价对象的容积率，本次伯价采
用的容积率以佑价对象实际容积率为准。
本次枯价測算的预期实现批押权的处置稅金为係价对象于价值时点以批
押价值进入市场转让时，卖方需负担的正常说費，仅供参考，其预期实现抵押权
的处置税金应以有关税务部门计算的为准。
係价对象为工业用房，土地剩余使用年限短于建筑物剩余经济寿命，故
收益期结束后尚有建筑物残余价值。由于估价委托人未能提供枯价对象土地建说
第二节房地产化价报告写作13
用地使用权出让合同，估价人员无法确定其收益期结束后建筑物残余价值是否可获相应补楼，根据谨慎原则，本次枯价不考虑收益期结束后的建筑物残余价值对枯价结果的影响。
(三）背离事实假谈
枯价结果是为确定房地产抵押货款额度提供参考依据，枯价时没有考處国家宏现经济政策发生变化、市场供应关系变化、市场结构转变、遇有自然力和
其他不可抗力等因素对房地产价值的影响，也没有考虑?估价对象将来可能承担连 约责任的事宜，以及特殊交易方式下的特殊交易价格等对估价结果的影响。当上
述条件发生变化时，枯价结果一般亦会发生变化。
化价结果未考虑枯价对象及其所有权人已承担的債务、或有债务及经营
决策失误或市场运作失当对其价值的影响。
(四）不相一致假说
据估价委托人提供的南建房权证房管处字第XXXXX号《房屋所有权证》载，3幢及5幢工业厂房建筑结构均为钢蘇>'昆凝土结构，经注册房地产佑价师实地查勘，实际为钢结构，与证载不一致，根据实际情况，本次倍价按实际建筑结构即钢结构进行佑价。
(五）依据不足假设
无。
(六）佑价报告使用限制
本佑价报告仅用于为仿价委托人确定房地产抵押货款额度提供参考依据，
不得用于其他用途。
本枯价报告自出具之日起一年内有效。但价值时点后，在报告有效期内
估价对象的质量及价格标准发生变化，并对传价对象价值产生明显影时，不能
直接使用本係价结果；超过一年，需重新进行佑价。
本仿价报告专为係价委托人所使用，未经本佑价机构同意，不得向佑价
委托人和报告审查部门之外的单位和个人提供；本报告的全部或部分及任何参考
资料均不允许在任何公开发表的文件、通告或声明中引用，亦不得以其他任何方
式公开发表。
本报告由X X X房地产估价有限公司负责解释。
本报告必须经係价机构加盖公章、注册房地产佑价师签字后方可使用，估
价机构仅对本报告的原件承担责任，对任何形式的复制件概不认可且不承担责任。
(六）佑价结果报告的写作
估价结果报告应记载以下事项：（1)估价委托人；（2)房地产估价机构;
14第一章房地产估价文书写作
(3)估价目的；（4)估价对象；（5)价值时点；（6)价值类型；（7)估价原则;
(8)估价依据；（9)估价方法；注册房地产估价师;
(12)实地查勘期；（13)估价作业押估价报告，还应包括变
现能力分析、市场风险提示。
r---- n估价委托人
当估价委托人为单位时，应写明其名称、住所和法定代表人姓名；当估价委 托人为个人时，应写明其姓名和住址。
房地产估价机构
应写明房地产估价机构的名称、住所、法定代表人或执行事务合伙人姓名、 资质等级和资质证书编号。
估价目的.
估价目的应说明估价委托人对估价报告的预期用途，或估价是为了满足估价
I
的估价目的其表述应不其体举例jr
抵押估价目的表述为："为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评
估房地产抵押价值"；
国有土地房屋征收补偿估价目的表述为："为房屋征收部门与被征收人
确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值"。
房地产转让估价目的可表述为："为委托人转让估价对象提供市场价值 参考"；
企业人股、合并等涉及的房地产估价目的可表述为："为企业入股、合
并等发生房地产权属转移的作价提供价值依据"；
房地产投资决策分析和咨询服务估价目的可表述为："为房地产投资提 供价值参考依据"。估价对象
不同估价项目的估价对象范围可能不同。现实中的房地产估价对象包括房 屋、构筑物、土地、在建工程、期房和灭失的房地产等。估价对象还可能不是纯 粹的房地产，而含有房地产以外的、作为房地产的一种附属财产的价值，如为某 个可供直接经营使用的旅馆、商店、餐馆、车加油站、高尔夫球场等的交易提供 价值参考依据的估价，其评估价值除了包含该旅馆、商店、餐馆、汽车加油站、 高尔夫球场等的建筑物及其占用范围内的土地的价值，通常还包含房地产以外的 其他财产，如家具、电器、货架、机器设备等的价值，甚至包含特许经营权、商 誉、客户基础、员工队伍、债权债务等的价值，即以房地产为主的整体资产价值
第二节房地产枯价报告写作 15
评估或称为企业价值评估。
估价对象应在估价委托人指定及提供有关情况和资料的基础上，根据估价目
的依法确定，并应明确界定其财产范围和空间范围，不得遗漏或虚构。法律、行
政法规规定不得买卖、租赁、抵押、作为出资或进行其他活动的房地产，或征收
不予补偿的房地产，不应作为相应估价目的的估价对象。对作为估价对象的，应
在估价报告中根据估价目的分析、说明其进行相应买卖或租赁、抵押、作为出资
等活动的合法性。
估价对象的描述应做到层次清晰、用语表达筒单、准确。估价对象的写作主
要包括以下几方面：1)估价对象基本状况的说明，应概要说明估价对象的财产
范围及名称、坐落、规模、用途、权属等基本状况；2) 土地基本状况的说明，应包括四至、面积、形状、周围环境、景观、基础设施完备程度、土地平整程
度、地势、地质、水文状况、规划限制条件、利用现状、权属状况、土地使用期
限等；3)建筑物基本状况的说明，应包括建筑物层数，用途，建筑结构，装修，
设施设备，平面布置，工程质量，建成年月，维护保养和使用情况，公共配套设
施完备程度等。，
价值时点
价值时点是所评估的估价项目客观合理价格或价值对应的某一特定时间，因
此价值时点应根据估价目的确定，应说明所评估的估价对象价值或价格对应的时
间及其确定的筒要理由，价值时点应采用公历表示，宜具体到日。回顾性估价和
硕测性估价的价值时点在难以具体到日且能满足估价目的需要的情况下，可到周
或旬、月、季、半年、年等。/价值类型
价值类型是指所评估的估价对象的某种特定价值或价格，包括价值或价格的
名称、定义或内涵。在一个估价项目中，价值类型不是可以随意确定的，而应根
据估价目的来确定。常见的价值类型有市场价值、投资价值、现状价值、抵押价
值、快速变现价值等。不同估价对象、同一估价对象但不同估价自的往往具有不
同的价值类型。因此，估价结果报告中不同价值类型表述应不同，应说明所评
的估价对象价值或价格的名称、定义或内涵。具体举例如下：
抵押估价的价值类型表述为："估价对象房地产的抵押价值是在估价时
假定未设立优先受偿权利下的市场价值（或有限市场价值）扣除法定优先受偿款
后的余额"；
国有土地房屋征收补偿估价的价值类型表述为："被征收房屋价值是指 被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易
16第一章房地产仿价文书写作
双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、査封等因素的影响。"；
估价原则^
GaiJUiW是估价活动所依^的法则或标准，估价报告应说明本次估价所遵循的估价原则的名称、定义g内涵j房地产估价应遵循独立、客观、公正原则；合
法原则；价值时点原则；最高最佳利用原则。
房地产的抵押价值和抵押净值评估，除应遵循市场价值评估的原则外，还应遵循谨慎原则。房地产的投资价值、现状价值等其他价值或价格评估，应根据估价目的和价值类型，从市场价值评估的原则中选择适用的原则，并可增加其他适用的原则。
遵循不同估价原则的评估价值，应符合下列规定：
遵循独立、客观、公正原则，评估价值应为对各方估价利害关系人均是
公平合理的价值或价格。
遵循合法原则，评估价值应为在依法判定的估价对象状况下的价值或
价格。
遵循价值时点原则，评估价值应为在根据估价目的确定的某一特定时间
的价值或价格。
遵循替代原则，评估价值与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值
或价格偏差应在合理范围内。
遵循最高最佳利用原则，评估价值应为在估价对象最高最佳利用状况下
的价值或价格。
遵循谨慎原则，评估价值应为在充分考虑导致估价对象价值或价格偏低
的因素，慎重考虑导致估价对象价值或价格偏高的因素下的价值或价格。
估价依据
估价依据是指估价所依据的有关法律、法规和政策，有关估价标准，估价委托书、估价委托合同、估价委托人提供的估价所需资料，房地产估价机构、注册地产估价师掌握和搜集的估价所需资料。
估价依据具体表现替为以下几方面：1)有关法律、法规和政策，包括有关法律、行政法规，最高人民法院和最高人民检察院发布的有关司法解释，估价对象所在地的有关地方性法规，国务院所属部门颁发的有关部门规章和政策，估价对象所在地人民政府颁发的有关地方政府规章和政策；2)有关估价标准，包括
房地产估价的国家标准、行业标准、指导意见和估价对象所在地的地方标准等；
3)估价委托书、估价委托合同和估价委托人提供的估价所需资料如估价对象的
第二节房地产枯价报告写作17
^面积、用途、权属证明等；4)房地产估价机构、注册房地产估价师掌握和搜集*
的估价所需资料。J 0所列的估价依据要有针对性，不能滥列估价依据，不能将已过时或者失效的
估价依据列出。
估价方法
估价方法要说明本次估价所采用的方法以及这些估价方法的定义。所采用的
估价方法定义应准确、简明。在估价方法选用说明中，应对理论上适用的估价方
法进行阐述，并对理论上适用但未选用的估价方法要充分说明理由。
当按估价委托合同约定不向估价委托人提供估价技术报告时，宜说明估价测
算的筒要内容。
估价结果
估价结果应符合下列要求：
(1)除房地产抵押估价外，当估价对象为单宗房地产时，应按表1-2格式说
明不同估价方法的测算结果和最终评估价值；
估价结果;r总表表1-2
币种：
(2)除房地产抵押估价外，当估价对象为多宗房地产时，应按表1-3格式说
明不同估价方法的测算结果和最終评估价值；
估价结果汇总表表1-3
币种：
我的案例笔记（03年） 二００三年全国房地产估价师执业资格考试笔记 《房地产估价案例与分析》 目录 第一部分房地产估价原则 (1) 第二部分估价程序 (2) 第三部分房地产估价技术路线 (3) 第四部分估价方法 (3) 一、市场比较法 (3) 二、收益法 (5) 三、成本法 (7) 四、假设开发法 (9) 五、基准地价修正法………………………………………………… 11 第五部分不同估价目的下的估
价 (11) 一、土地使用权出让价格评估……………………………………… 11 二、房地产转让价格评估…………………………………………… 12 三、房地产租赁价格评估…………………………………………… 12 四、房地产抵押价值评估…………………………………………… 13 五、房地产保险估价………………………………………………… 14 六、房地产课税估价………………………………………………… 14 七、征地和房屋拆迁补偿估价……………………………………… 15 八、房地产的分割、合并估价……………………………………… 15 九、房地产纠纷估价………………………………………………… 16 十、房地产拍卖底价评估…………………………………………… 17 十一、企业各种经济活动中涉及的房地产估价…………………… 17 十二、损害赔偿估价…………………………………………………
18 第六部分各种类型的房地产估价 (18) 一、居住房地产估价………………………………………………… 18 二、商业（含餐饮）房地产估价…………………………………… 18 三、商务办公（写字楼）房地产估价……………………………… 18 四、旅馆（含娱乐）房地产估价…………………………………… 19 五、工业房地产估价………………………………………………… 19 六、专门用途房地产估价…………………………………………… 19 第七部分估价报告格式 (19) 估价报告常见错误 (21) 第八部分估价报告案例 (23) 第九部分投资分析 (23) 第十部分网上下
房地产估价报告 项目名称盘锦长城房地产开发有限公司沟帮子新区分 公司所属的位于沟帮子镇富国社区阳光格林 小区2号、6号、9号楼共16户门市涉案价值 评估项目 估价委托人锦州市中级人民法院技术处 估价机构辽宁辽西房地产土地资产评估有限公司 注册房地产估价师曹蛟龙张丽敏
估价报告编号辽西房估字（2019）第Z019号 估价报告出具日期二〇一九年七月三十一日 致估价委托人函 锦州市中级人民法院技术处： 受贵处委托，根据（2019）锦州法鉴委字第388号司法鉴定评估委托书，本公司对盘锦长城房地产开发有限公司沟帮子新区分公司所属的位于沟帮子镇富国社区阳光格林小区2号、6号、9号楼共16户门市进行了评估工作。价值时点为2019年6月19日，价值类型为估价对象在价值时点，实物状况为现状条件下的客观合理的市场价值。估价目的为估价委托人司法处置所涉及的房地产提供价值参考。 本公司根据估价目的，遵照相关法律法规和技术标准，遵循独立、客观、公正、合法的原则，对委估房地产实施了现场查勘、市场调查与询证，在详实研究现有资料和仔细分析影响估价对象价值的相关市场因素的基础上，采用比较法经过认真仔细的测算，并结合长期的估价实践经验，确定估价对象在本次估价目的下，于价值时点—2019年6月19日时的市场价值为：￥12,942,100.00 元（人民币大写金额：壹仟贰佰玖拾肆万贰仟壹佰元整）。详见估价结果明细表（下页）。 特别提示：1、本估价报告的全文为一个不可分割的整体，敬请报告使用者详细查阅本报告的估价师声明、估价的假设与限制条件、房地产估价结果报告，以对本报告有一个全面正确的了解。 2、估价报告应用的有效期为2019年7月31日至2020年7月30日，但市场状况变化很大时估价报告的有效期不超过半年。
房地产抵押估价报告 xxxxxxxxxxx（201x）第0xxx号 关于对XXX所有的XXXX小区X号楼X单元X层XXX室房 地产抵押价值评估报告 估价委托方： XXX 估价机构：XXXX房地产评估咨询 注册估价师：XXX XXX 估价作业日期：201X年XX月XX日至201X年XX月XX日
目录(略)
第一部分致委托方函 xxx ： 您为申请房地产抵押贷款，委托我公司对位于xxxxx城x号楼x 单元x层xxx室房地产进行了评估，估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，结合估价经验，在现场查勘、综合分析影响该房地产价格因素的基础上，以国家有关房地产估价的法规、政策和您提供的证件为依据，选用适宜的估价方法，对估价对象在估价时点的客观合理价值进行了认真的估算和判定，估价时点为现场勘查之日即201x年xx月xx日，估价的目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产的抵押价值。确认房屋所有权人xxx、共有权人xxx，房产证号：xxxxx号、第xxxx号，房屋建筑面积为xxxx平方米、储藏室建筑面积xxxx平方米的房地产抵押价值为人民币xxxx万元，人民币大写: xxxxxx整。 房地产抵押估价结果汇总表
注：抵押价值=假定未设定法定优先受偿权利下的价值-法定优先受偿款。 本估价报告应用的有效期，自提交报告之日201x年xx月xx日起至201x年xx月xx日一年有效。 特此函告！ xxxx房地产评估咨询 二○一x年xx月xx日
第二部分估价师声明 我们重声明： 一、我们在本估价报告中述的事实是真实的和准确的。 二、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 三、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，与有关当事人也没有任何个人利害关系或偏见。 四、我们依照中华人民国国家标准《房地产估价规》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 五、我公司注册房地产估价师xx、xxx已于201x年xx月xx日对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，并对勘察的客观性、真实性、公正性承担责任，但我们对估价对象的现场勘察仅限于其外观和使用状况，对被遮盖，未暴露及难以接触到的部分，依据委托方提供的资料进行评估。除非另有协议，我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。 六、没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。 七、本估价报告依据了委托方提供的相关资料，委托方对资料的真实性负责。因资料失实造成估价结果有误的，估价机构和估价人员不承担相应的责任。
2016年房地产估价案例与分析真题与解析 一、问答题（共3题，每题10分。请将答案写在答题纸对应的题号下） （一）某房地产开发公司拟将其开发建设中的一幢综合楼作为抵押物向银行申请贷款，委托房地产估价机构评估该在建工程的抵押价值。注册房地产评估师在实地查勘时获知该综合楼的主体结构已封顶，后续建设工程正在进行，建安工程整体形象进度达65%，拟选用假设开发法作为其中一种估价方法。请问： 1.假设开发法的估价前提有哪几种？本次估价应选择哪种估价前提？ 2.在各种不同的估价前提下，假设开发法的测算主要有哪些差别？ 【参考答案】 1.假设开发法的估价前提有3种：（1）估价对象仍然由其业主开发完成，这种估价前提称为“业主自行开发前提”；（2）估价对象要被其业主自愿转让给他人开发完成，这种估价前提称为“自愿转让开发前提”；（3）估价对象要被迫转让给他人开发完成，这种估价前提称为“被迫转让开发前提”。 本次估价是房地产抵押估价，应采用“被迫转让前提”。参见《房地产估价理论与方法》教材P341～342。房地产抵押估价和房地产司法拍卖估价，一般应采用“被迫转让前提”。 2.在不同的估价前提下，假设开发法测算的主要差别包括： （1）预测出的后续开发经营期的长短不同。自行开发前提下，后续开发经营期就是正常的后续建设期；而自愿转让开发前提和被迫转让开发前提下，需要考虑转让的正常期限，从而导致后续开发经营期发生变化。 （2）后续开发的必要支出不同。自行开发前提下，只考虑后续开发的必要支出；而自愿转让开发前提和被迫转让开发前提下，通常会产生新的“前期费用”，在估价后续开发的必要支出时，还应加上这部分“前期费用”。 （3）测算出的待开发房地产价值不同。一般情况下，自己开发前提下评估出的价值要大于自愿转让前提下评估出的价值，自愿转让前提下评估出的价值要大于被迫转让前提下评估出的价值。参见《房地产估价理论与方法》教材P341～342。 第三科教材的某一叙述，可能就是案例与分析的一个问答题答案的关键。
纠错、改错 一、注意估价报告八项的顺序，15年“目录”和“致估价委托人函”位置调 整，及“估价对象变现能力分析与风险提示”位置调整 二、致估价委托人函（如无标题算错误） 1．标题（致估价委托人函） 3．估价目的（写明估价委托人对估价报告的预期用途，或估价是为了满足估价委托人的何种需要。）6. 价值类型（写明所评估估价对象价值或价格的名称，当所评估的估价对象价值或价格无规的名称时，应写明其定义或涵） 8．估价结果（注意：必须与结果报告和技术报告中的估价结果一致，总价没有大写算错误，原来此处没有单价不算错误，但是今年教材特别注明了单价，15年最好谨慎指出单价；如果是抵押报告的同时披露三种价值：在估价时点假定未设定法定优先受偿权利下的市场价值、房地产估价师所知悉的法定优先受偿款、以及抵押价值） 三、估价师声明 注意如下 1．未列明实地查勘的注册房地产估价师；（必须是2名以上，1人去查勘算错误。若不是所有在本声明上签名的注册房地产估价师都对估对象进行实地查勘，应如实写明对实地查勘的估价师，但非注册房地产估价师不应在该声明上签字。） 2．未说明是否有重要专业帮助；（有重要专业帮助的，应说明帮助的专家；应有重要专业帮助而未说明重要专业帮助的算错；）
3．注册房地产估价师声明中缺实地查勘日期不能算错。 四、估价结果报告 1.估价委托人（2013之前第一部分是标题，13教材写作要求没写标题，但结果报告仍 要求有标题，无标题算错）包括：委托单位全称、法定代表人和住所，个人委托的为个人、住所及号2．房地产估价机构包括：估价机构全称、法定代表人或者执行合伙人、住所、估价资质等级以及资质证书编号（注意：无资质等级算错误、有了资质等级没有资质证书编号也算错误，有了资质等级要看业务围是否在资质等级，超出等级承揽业务算错。） 3．估价目的 （1）房地产抵押估价目的：“为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值”。（2）国有土地上房屋征收估价目的根据补偿方式不同分为两种：①被征收房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值”。②用于产权调换房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据，评估用于产权调换房屋的价值”。 （3）房地产转让的估价目的：“为委托人转让估价对象提供市场价值参考”。 （4）企业入股、合并的：“为企业入股、合并等发生房地产权属转移的作价提供价值依据” （5）投资决策分析和咨询服务的“为房地产投资决策提供价值参考依据”。 （6）复核评估目的的“受××银行委托，对××机构出具的房地产抵押估价结果进行复核。” 4．估价对象（理论教材p73-80、p122） 1）估价对象基本状况：名称、坐落、规模、用途、权属等；2）土地基本状况：四至、面积、形状、周围环境、景观、基础设施完备程度、土地平整程度、地势、地质、水文状况、规划限制条件、利用现状、权
房地产估价报告的组成与内容 ●一份完整的房地产估价报告由以下组成： ★房地产估价报告书（共8项内容） 一. 封面 二. 目录 三. 致委托方函 四. 估价师声明 五. 估价假设和限制条件:注意估价报告应用的有效期在这里 六. 估价结果报告 1、委托人； 2、估价机构； 3、估价目的； 4、估价对象； 5、价值时点； 6、价值定义； 7、估价原则； 8、估价依据； 9、估价方法； 10、估价结果； 11、注册估价师； 12、估价人员； 13、实地查勘期 14、估价作业时期； 15、抵押估价要有变现能力分析和风险提示 七. 估价技术报告 1、估价对象描述与分析：实物状况分析、区位状况分析、权益状况分析 2、市场背景描述与分析； 3、最高最佳使用分析； 4、估价方法适用性分析； 5、估价测算过程； 6、估价结果确定。 八.附件（重要部份小心遗留） ①房地产估价委托书 ②估价对象的位置图； ③估价对象外观和内部照片 ④估价对象周围环境和景观照片 ⑤估价对象权属证书复印件； ⑥估价机构营业执照的复印件 ⑦估价机构资质证书复印件 ⑧ 抵押估价报告要有法定优先受偿权利等情况的书面查询资料或调查记录 第一部分报告书的组成与内容 一、封面(一般不会考) 1、估价报告的首页，而不是各估价机构对估价报告进行包装设计的封面。 2、估价报告的封面内容一般包括如下： ①标题：（房地产估价报告名称） ②估价项目名称：（说明本估价项目的全称） ③委托方：（说明本估价项目的委托单位的全称，个人委托的为个人的姓名） ④估价方：（说明本估价项目的估价机构的全称）
⑤注册估价师：（说明负责和参加本估价项目的注册师的姓名及其注册号） ⑥估价作业日期：（正式接受估价委托的年月日至完成估价报告的年月日） ⑦估价报告编号：（说明本估价报告在本估价讥构内的编号，要与估价结果报告中的编号一致） 二、目录(一般不会考) 三、致委托人函(会考★★★) 1、 2、致委托人函一般包括以下内容 （标题：）致委托人函 ①致委托方函致函对象（为委托方的全称） ②致函正文（说明估价目的、估价对象（名称坐落范围规模用途权属）、价值时点、价值类 型、估价结果、估价报告应用的有效期） ③致函落款（为估价机构的全称，并加盖估价机构公章，法定代表人（执行合伙人）签名或盖章） ④致函日期（为致函的年月日，即估价报告的出具日期） 四、估价师声明(可能会考★) 1 2、实地查勘的注册房地产估价师签名、盖章。 五、估价的假设和限制条件(一般不会考) 1 的情况下，对其合法、准确、真实的合理假设；对房屋安全、环境污染的安全假设。 2、未定事项假设：对尚未明确或不够明确的土地用途和容积率所做的合理假设 3、背离事实假设：因估价目的的特殊需要，所做的与实际情况不一致的合理假设，如征收不考虑抵押、查封、租赁。 4、不相一致假设 5、依据不中假设：缺少权属证明或无法查勘估价对象内部状况所做的合理假设 6、估价报告使用限制：估价报告的使用者、用途、使用期限及使用中就注意的事项，使用期限原则上不超过一年，表述为自年月日至年月日等。 六、估价结果报告（必考★★★★★）——注意漏项 A.0.6，估价结果报告应记载下列事项： 标题：房地产估价结果报告 1、委托方（委托人）： ①如果是单位（法人）委托评估，要写明委托单位的全称、委托单位的法定代表人和住所； ②如果是个人委托评估，要写明委托人的姓名，住所和身份证号。 2、估价方（估价机构）： 必须列明：估价机构的全称、法定代表人、估价机构的住所以及估价机构的资格等级及资质证书编号。注意：房地产评估资质等级分为一、二、三级、临时资质，而不是A、B、C级。
房地产估价报告模板 ××市××区××广场×号××大厦 房地产估价报告 项目名称：位于×× 市×× 区×× 广场×号的××大厦 委托人：××大厦酒店有限公司 估价机构：××房地产估价公司 估价人员：××× ××× 估价作业日期：二00八年十二月1日至二00八年十一月六日 估价报告编号：×××××× 目录 一、致委托人函……………………………………第×页 二、估价师声明……………………………………第×页 三、估价的假设和限制条件………………………第×页 四、估价结果报告…………………………………第×页 五、估价技术报告…………………………………第×页 六、附件……………………………………………第×页 致委托人函 ×× 大厦酒店有限公司： 受贵公司委托，本估价机构秉着独立、客观、公正、科学的原则，对位于×× 市×× 区×× 广场×号大厦房地产进行价格评估。本报告估价对象于估价时点二○○四年十月二十九日状态下的公开市场价格，估价目的是为估价对象转让提供公开市场价格参考。 在本报告中已说明的假设与限制条件下，要估价机构根据估价目的，遵循估价原则，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料基础上，经过测算，结合估价经验与对影响房地产市场价格因素进行分析，确定价对象在市场上有足够的买方和卖方，并且进入市场无障碍的条件下，于估价时点最可能实现的市场价格总值为人民币 ( 大写 ) 玖亿贰仟万圆整。 ×× 房地产估价公司 法定代表人：×× × 二○ ○四年十一月六日
估价师声明 我们郑重声明： ⑴ 我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 ⑵ 本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。有关假设限制条件见“估价假设和限制条件”以及估价报告正文中相关说明。 ⑶ 我们与本次估价的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。 ⑷ 我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》(GB/T50291-1999) 进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 ⑸ 我们已对本估价报告中的估价对象进行了现场勘察，并对勘察的客观性、真实性、公正性承担责任，但我们对估价对象的现场勘察仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托人提供的资料以及当前建筑行业一般标准或相关规范进行评估。 我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。 ⑹ 没有其他人对本估价报告提供了重要专业帮助。 ⑺ 委托人以及相关部门在使用本估价报告时，对因忽视本估价报告提示的相关事实所引起的相关法律责任，本估价机构以及估价人员不承担相应责任。 ⑻ 本估价报告是本估价机构根据估价目的，遵循估价原则，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过测算，结合估价经验与对影响房地产市场价格因素时行分析，为估价对象转让提供公开市场价格目的而出具的，但受本估价机构估价人员的职业水平和能力的影响。 ⑼ 本估价报告中采用的专业术语的解释及定义适用《房地产估价规范》 (GB/T 50291-1999) 相关规定。 ⑽ 未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值均产生一定的影响，本报告未考虑抵押风险，抵押权人在办理抵押事宜时需全面考虑。 参加本次估价的注册房地产估价师签名盖章 ×× 房地产估价公司 二○○四年十一月六日
房地产估价报告模板
房地产抵押估价报告 估价项目名称：湖南工学院教师公寓价值评估 委托方：符向桃 估价方：谭路芳 估价人员：谭路芳 2016年11月23日
目录 一、致委托方函 (2) 二、估价师声明 (3) 三、估价的假设和限制条件 (4) 四、房地产估价结果报告 (6) 五、房地产估价技术报告 (14) 六、附件 (32)
致委托方函 房地产开发有限公司： 我公司于2008年11月06日接受贵方委托，对贵方位于南京市建邺区江东中路289号1—7层房地产价值进行评估，评估目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值，评估工作至2011年10月29日结束。 根据委托方提供的《商品房抵押窗口表》、《国有土地使用证》等相关资料，估价对象为南京联强冶金集团房地产开发有限公司所属部分房地产，建筑面积为32484.16㎡，土地使用权总面积为10579.3㎡，土地分摊面积为4657.4㎡，用途为商业。 我公司严格按照国家有关法律法规和《房地产估价规范》的要求，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，依据贵方提供的相关资料，选用适宜的估价方法，通过综合分析影响房地产价格因素，进行认真测算，最终确定估价对象在估价时点2011年10月29日满足各项假设限制条件下的公开市场价值为人民币69679万元 法定代表人： 江苏博文房地产土 地造价咨询评估有 限公司 二○○八年十一月十日
估价师声明 我们郑重声明： 1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利关系或偏见。 4.我们依照中华人民共和国国家标准GB/T50291-1999《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 5.没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。 中国注册房地产估价师：
案例分析大归纳总结（两套归纳总结版本）都是别人归纳总结的，归纳了一下而已 归纳总结1： 案例与分析考试指错题中常见的错误1 一、估价报告本身的不完善 1缺少规范中“估价报告的规范格式”所要求的必备工程。 2、对估价对象描述不清 （1）没有说明估价对象的产权，即没有说明委托方是否拥有估价对象的土地使用权和房屋所有权。 （2）对估价对象的性质没有描述清楚 （3）对估价对象的物质实体状况描述不清楚 3、行文、谴词造句不当（术语不准、用词带强烈的感情色彩、词义含糊） 4、逻辑不严谨 （1）前后不一致（数据、方法选用与测算过程中的方法运用、标题与内容、数据来源无出处、判断推理没有充足的理由） 5、写作有错误 （1）评估结果中没有说明币种，没有进行大写。 （2）对外币表达的结果，没有写明折算成人民币的汇率。（3）表达形式不科学[/size][/size][/size][/size][/siz e][/size][/size][/size][/size][/color]
--------------------------------------------------------------- 案例与分析指错题中常见错误2 二、估价方法选用上的错误 1、只使用了一种估价方法 2、能用市场比较法的没有用。 3、收益性房地产的估价，未选用收益法作为其中的一种估价方法。 4、具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，未选用假设开发法作为其中的一种估价方法。 5、适宜采用多种估价方法进行估价的，没有同时采用多种估价方法进行估价。估价方法的选用没有结合估价对象的特点或不符合有关的规定 --------------------------------------------------------------------------- 按理与分析中的指错题中常见的错误3 三、应用估价方法时的错误 1、收益法 （1）收益期限确定错误。 （2）没有以客观收益和正常费用作为价格评估的依据。（3）对于客观收益没有考虑到未来的变化。 （4）收益的测算错误。没有考虑收租率或入住率或满客率；
房地产抵押估价报告 估价项目名称：湖南工学院教师公寓价值评估 委托方：符向桃 估价方：谭路芳 估价人员：谭路芳 2016年11月23日 目录 一、致委托方函 (2) 二、估价师声明 (3) 三、估价的假设和限制条件 (4) 四、房地产估价结果报告 (6) 五、房地产估价技术报告 (14) 六、附件 (32) 致委托方函 房地产开发有限公司： 我公司于2008年11月06日接受贵方委托，对贵方位于南京市建邺区江东中路289号1—7层房地产价值进行评估，评估目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值，评估工作至2011年10月29日结束。
根据委托方提供的《商品房抵押窗口表》、《国有土地使用证》等相关资料，估价对象为南京联强冶金集团房地产开发有限公司所属部分房地产，建筑面积为32484.16㎡，土地使用权总面积为10579.3㎡，土地分摊面积为4657.4㎡，用途为商业。 我公司严格按照国家有关法律法规和《房地产估价规范》的要求，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，依据贵方提供的相关资料，选用适宜的估价方法，通过综合分析影响房地产价格因素，进行认真测算，最终确定估价对象在估价时点2011年10月29日满足各项假设限制条件下的公开市场价值为人民币69679万元 法定代表人： 江苏博文房地产土地造价咨询评估有限公 司 二○○八年十一月十日 估价师声明 我们郑重声明： 1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受 到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利关系或 偏见。 4.我们依照中华人民共和国国家标准GB/T50291-1999《房地产估价规范》进行分析， 形成意见和结论，撰写本估价报告。 5.没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。 中国注册房地产估价师：
房地产估价报告 估价项目名称： 阿荣旗那吉镇阳光二期工程拆迁评估委托估价方：xx第二建设股份有限公司 受理估价方： xx铭泰房地产价格评估事务所 法人代表： ***(中国注册房地产估价师）估价作业日期：2007年3月15日至 2007年4月3日 目录 一、致委托方函 二、估价师声明 三、估价的假设和限制条件 四、估价结果报告 五、房地产估价技术报告 六、附件 （一）分户估价报告 （二）《2007年xxxx地区各类 房屋评估市场指导价格》 （三）房地产价格评估机构资质证书
（四）营业执照 （五）房地产估价师资格证书 致委托方函 xx第二建设股份有限公司： 我所受贵公司委托，对坐落在阿荣旗那吉镇向阳西路以北、滨河西路以东、西小河以西，拆迁范围内的房屋及附属物市场价值进行评估。 估价对象大部分为砖木结构住宅房屋，计56幢，总建筑面积4,193.58m2。 估价对象均以划拨方式取得土地使用权。 一、估价目的： 为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格。 二、估价时点： 二00七年三月十五日 三、估价结果： 估价人员遵循合法、独立、客观、公正的原则，依据中华人民共和国 GB/T50291—1999《房地产估价规范》和相关法规，在现场查勘的基础上，经科学计算、专业分析论证，确定估价对象在估价时点价值为： 合计： RMB：4,400,430.00元。人民币（大写）： 肆佰肆拾万零肆佰叁拾元整。。牙克石市铭泰房地产价格评估事务所 法人代表： *** 二00七年四月三日
估价师声明 我们xx： 一、我们在估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 二、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论。 三、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。 四、我们依照《房地产估价规范》、建设部《房屋完损等级评定标准》、《2007年阿荣旗那吉镇地区各类房屋评估市场指导价格》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 五、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘（查勘人： xx、xx）。 六、没有人对本估价报告提供重要专业帮助。 参评房地产估价师： 签字****** 估价的假设和限制条件 本估价结果为估价时点的房屋拆迁补偿价值，它依据如下假设： 一、委托方提供的情况都是真实的，有关资料都是合法有效的。 二、估价对象及其附属物的权属是合法有效的。 三、估价对象为划拨土地使用权，本次估价没有考虑划拨土地使用权发生转移时，应向国家或有关部门交纳费用的因素。 四、装修、装饰的补偿金额是根据委托方的要求评估的。
房地产评估案例2.2 房地产评估案例二 案例 ZX评估有限责任公司接受QS股份有限公司的委托，根据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对委托方委估的房地产市场价值进行评估工作。本公司评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产实施了实地勘察、市场调查与询证，对委估资产在 2004年7月1日所表现的市场价值作出了公允反映。现将资产评估情况及评估结果报告如下： 一、委托方与资产占有方简介 名称：QS股份有限公司 住所：XX区XX大道1154号 法定代表人：XXX 注册资本：4500万 经营范围：饮食供应，国内商业，旅馆，舞厅，浴室服务，美容美发，商务服务，礼仪服务，模拟游戏机。 二、评估目的 为对外投资提供价值参考依据。 三、评估范围和对象 本次纳入评估范围的资产为QS股份有限公司拥有的21幢房产和2块土地使用权。除储运部16幢仓库位于XX区XX新村外，委估的房产和地产均位于XX区XX大道与XX 路相交处，现用于商业经营。委估资产的所有权证分别为“W国用（2003）字第157号、第158号、”“W房字第200205765号、第200205766号、第200205855号、第9900103
号”。 四、评估基准日 本评估项目基准日是2004年7月1日；本评估报告所采用的一切取价标准均为评估基准日有效资产价格标准，与评估目的的实现日接近。 五、评估原则 遵循客观性、独立性、公正性、科学性、合理性的评估原则。在对全部资产进行现场勘察的基础上，合理确定资产的技术状态和参数，力求准确估算委估资产的现时公允价值。 六、评估依据 1、《土地管理法》和《房地产管理法》； 2、国务院1991年第91号令《国有资产评估管理办法》和《国有资产评估管理办法施行细则》； 3、中国资产评估协会“中评协（1996）03号”文颁发《资产评估操作规范意见（试行）》； 4、《资产评估报告基本内容与格式暂行规定》和财企［2004］20号《资产评估准则—基本准则》及《资产评估职业道德准则—基本准则》； 5、W市政府制定的基准地价资料； 6、W政［2004］39号《市人民政府关于公布W市区土地出让金、租金标准的通知》； 7、委托方提供的产权证明：“W国用（2003）字第157号、第158号、”，“W 房字第200205765号、第200205766号、第200205855号、第9900103号”； 8、资产评估业务约定书和资产占有方法人营业执照； 9、工程造价信息及房价信息； 10、评估人员现场勘查记录等。 七、评估方法
2014年考试真题 一、问答题（共3题，每题10分。请将答案写在答题纸对应的题号下） （一）甲房地产估价机构（以下称甲机构）接受人民法院委托，对建于2010年的某项目一期的一幢毛坯双拼别墅进行司法鉴定估价。价值时点为2014年8月25日，评估单价为25000元/㎡。当事人以正在销售的该项目三期毛坯别墅定价30000－35000元/㎡为由，对估价结果提出异议，人民法院为此发来质询函。甲机构调查了解到该项目三期为临湖独栋别墅，2014年7月底竣工并开始销售，销售活动中优惠力度较大。经复核，甲机构维持原估价结果，并对异议进行了书面回复。请问： 1.甲机构书面回复的致函对象是谁？ 2.导致估价对象与该项目三期别墅价格差异的主要原因有哪些？ （二）某房地产估价机构接受委托评估一停建住宅项目的转让价值，价值时点为2014年6月15日。该项目土地是2008年6月以出让方式取得，2010年6月项目结构封顶后因故停工。根据委托人提供的资料，项目实际已支出成本为2800元/㎡，包括土地取得成本、开发成本（注：应为建设成本，下同）、管理费用以及2008年6月至价值时点的投资利息。注册房地产估价师经调查核实，认为委托人列支的截至项目停工的各项实际成本费用符合当时的市场情况，在采用成本法估价时，确定该房地产重置成本为2800元/㎡。请问： 1.上述确定该房地产重置成本的过程有哪些错误？ 2.在正确确定重置成本后，还应考虑哪些因素才能测算出成本价值？ （三）某房地产估价机构在开展估价人员业务培训时，设定同一价值时点，对某工厂整体房地产分别进行抵押估价和征收评估。合理的估价结果为抵押价值3000万元，被征收房屋补偿价值4000万元。估价对象全厂区拥有国有土地使用证，地上建有10幢房屋。第1～6幢办理了房屋所有权证，其中第1～2幢长期出租，第3～6幢自用；第7～10幢自用但未办理权属登记，估价对象不存在任何法定优先受偿款。请问： 1.该项目抵押估价和征收评估的估价对象房屋范围分别包括哪些？ 2.造成该项目抵押价值和征收补偿价值差异的主要原因有哪些？ 1、【参考答案】 1.甲机构复函的致函对象是人民法院。因为甲机构是受人民法院委托作的评估。 2.主要原因有：①项目三期是临湖别墅，景观视野比估价对象好，价格自然会高些。②项目三期是独栋别墅，从市场定位、使用便利舒适性等方面要比估价对象（双拼别墅）要高些、好些，价格自然也会高些。③项目三期定价虽高过估价对象，但优惠力度较大，评估定价的依据是实际成交价格而不是销售定价。④项目三期是2014年7月底竣工的，成新率高于估价对象，不论是用成本法还是比较法估价，这一点都是一个减价因素。 ⑤项目三期建筑设计、开发成本可能与估价对象不同，在用成本法计算时，这一点可能是其价格较高的原因之一。 2、【参考答案】 1.错误有：①不能按照各项成本费用在过去发生时的实际或正常水平来估算，而应 该按照在价值时点的各项费用的客观正常水平来估算。②“开发成本”包含土地取得成本、管理费用、建设成本、销售费用、销售税费和投资利息共六项，不能将开发成本与土地取得成本、管理费等并列。③该房地产重置成本构成除上述开发成本外，还应有开发利润一项。④投资利息的计息期起点为应计息项目费用发生时点，终点是建设期的终点。 2.在确定重置成本后，还应考虑建筑物折旧因素，扣减后得出估价对象成本价值。 3、【参考答案】 1.抵押估价的估价对象房屋为第1～6幢办理了房屋所有权证的房屋，征收评估的估价对象房屋为第1～10幢房屋。因为抵押目的估价对象要办理他项权登记，没有办理房屋所有权证不能登记。 2.在估价对象不存在法定优先受偿款前提下，抵押价值低于征收补偿价值主要原因有：①抵押价值要遵循谨慎原则，比正常市场价值低，征收补偿价值是市场价值，并且不考虑估价对象是否设定了他项权、是否有租赁权，或者被查封等因素。②征收补偿价值包含的建筑物数量多于抵押价值的。
2010《房地产估价案例与分析》 一、问答题（共3题，每题10分。请将答案写在答题纸对应的题号下） （一）2010年5月，甲公司将其拥有的一幢登记用途为办公用的临街房屋出租给乙公司，租赁期限为20年。租赁合同约定，租赁期满后所有装修与房屋一同由甲公司无偿收回。乙公司承租后，将该房屋装修改造成酒楼，并加盖了厨房，现该区域被列入拆迁范围，某房地产估价机构接受委托对该房屋进行拆迁估价。 请问： 1．拆迁估价中如何考虑甲、乙双方签订的租赁合同？ 2．拆迁估价中如何确定该房屋的用途、面积？ 3．拆迁估价中如何考虑乙公司的装修补偿？ （二）近期，某城市房地产市场发生较大变化，房地产成交量明显萎缩，住宅市场价格出现下跌趋势，某房地产估价机构承接了该市一处住宅小区在建工程的房地产抵押业务，请问：结合该市房地产状况，采用假设开发法评估该在建工程的抵押价值应注意哪些问题？ （三）某工厂坐落于城市中心区域，有厂房数幢，土地使用权性质为划拨的国有建设用地使用权，用途为工业用地。最新城市规划将该地块调整为商业用地，政府现对该地块进行收购储备，委托某房地产估价机构进行有关估价。 请问： 1．评估该宗房地产收购价格时，如何界定土地用途？适宜选用哪些估价方法？ 2．政府收购该宗房地产后，将其变为出让熟地还需投入哪些费用？ 3．评估该宗熟地出让价格时，如何界定土地用途？适宜选用哪些估价方法？ 二、单项选择题（共3大题，10小题，每小题2分。每小题的备选答案中只有1个最符合题意，请将这个答案对应的字母填在答题纸各小题相应的括号内） （一）甲公司于2008年以出让方式取得一宗商业用地使用权，开发建设商业楼。商业楼分为A座、B座，规划总建筑面积分别为66000㎡、69000㎡.总层数为地上4层，地下1层，2010年6月该商业楼通过竣工验收并备案。其中A座总建筑面积为65000㎡，地下1层出租给乙公司经营超市，租赁期限为15年，租金为2.10元/（㎡·D）；地上一～四层出租给丙公司经营商场，租赁期限为10年，租金为2.50元/（㎡·D）；B座总建筑面积为67500㎡，办理了销售许可证，其中8000㎡已售出，该项目工程款总金额为40500万元，施工方按合同约定支付了工程款5％的质量保证金，截至目前已付工程款93％。现因融资需要，甲公司拟以该商业楼申请抵押贷款。 1．A座、B座合计抵押建筑面积为（）㎡。 A．124500 B．127000 C．132500 D．135000 2.据调查，该商业楼A座地下一层的客观租金水平为2.0形（㎡·D），地上一～四层的客观租金水平为 3.0元/（㎡·D），则用收益法测算该商业楼A座抵押价值时，关于租金取值的说法，正确的是（）。 A．租约期内和租约期外都取客观租金
房地产估价报告 项目名称：长沙市芙蓉区人民东路516号西街花园三期2栋1402号住宅房地产市场价值评估 委托方：全州县人民法院 估价方：湖南锦鑫房地产评估有限公司 估价人员：李津、邹勋 估价作业日期：2015年3月24日—2015年3月30日 估价报告编号：湘锦鑫房评报字[2015]第15-A-0342号
目录 致估价委托人函..................................... 错误!未定义书签。估价师声明 .................................... 错误!未定义书签。估价的假设和限制条件.............................. 错误!未定义书签。房地产估价结果报告........................... 错误!未定义书签。 一、委托方.......................................... 错误!未定义书签。 二、估价方.......................................... 错误!未定义书签。 三、估价对象概况.................................... 错误!未定义书签。 四、估价目的........................................ 错误!未定义书签。 五、价值时点........................................ 错误!未定义书签。 六、价值定义........................................ 错误!未定义书签。 七、估价依据........................................ 错误!未定义书签。 八、估价原则........................................ 错误!未定义书签。 九、估价方法........................................ 错误!未定义书签。 十、估价结果........................................ 错误!未定义书签。 十一、估价人员...................................... 错误!未定义书签。 十二、估价作业日期.................................. 错误!未定义书签。 十三、估价报告应用的有效期 ......................... 错误!未定义书签。有关附件............................................. 错误!未定义书签。
. . . 房地产抵押估价报告 估价项目名称：工学院教师公寓价值评估 委托：符向桃 估价：谭路芳 估价人员：谭路芳
2016年11月23日 目录 一、致委托函 (2) 二、估价师声明 (3) 三、估价的假设和限制条件 (4) 四、房地产估价结果报告 (6) 五、房地产估价技术报告 (14) 六、附件 (32)
致委托函 房地产开发有限公司： 我公司于2008年11月06日接受贵委托，对贵位于市建邺区江东中路289号1—7层房地产价值进行评估，评估目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值，评估工作至2011年10月29日结束。 根据委托提供的《商品房抵押窗口表》、《国有土地使用证》等相关资料，估价对象为联强冶金集团房地产开发有限公司所属部分房地产，建筑面积为32484.16㎡，土地使用权总面积为10579.3㎡，土地分摊面积为4657.4㎡，用途为商业。 我公司格按照有关法律法规和《房地产估价规》的要求，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，依据贵提供的相关资料，选用适宜的估价法，通过综合分析影响房地产价格因素，进行认真测算，最终确定估价对象在估价时点2011年10月29日满足各项假设限制条件下的公开市场价值为人民币69679万元 法定代表人： 博文房地产土地造价咨询评估有限公司 二○○八年十一月十日
估价师声明 我们重声明： 1.我们在本估价报告中述的事实是真实的和准确的。 2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利关系或偏见。 4.我们依照人民国标准GB/T50291-1999《房地产估价规》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 5.没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。 中国注册房地产估价师：
房地产估价报告 下面给出一份房地产估价报告的实例，根据需要，隐去估价机构和估价对象的具体情况，同时由于篇幅所限，对部分内容进行了删减和省略。 封面 房地产估价报告 估价项目名称：×市土地储备整理中心 委托方：×市土地储备整理中心 估价方：×房地产评估有限公司 估价人员：×××××× 估价作业日期：2009年9月4日—9月11日 估价报告编号：（2009）×房估字第×号 目录 致委托方函…………………………（×） 评估师声明…………………………（×） 估价的假设和限制条件……………（×） 估价结果报告………………………（×） 估价技术报告………………………（×） 附件…………………………………（×）
致委托方函 ×市土地储备整理中心： 受贵中心的委托，我公司对×市×路47号、49号、57号及×村北地块规划批准拟建6、18、25、28多、高层住宅（规划地上总建筑面积为65 973平方米、平均容积率为2.82）进行了评估。估价时点：2009年9月11日。估价目的：评估房地产的市场价格，作为决策房地产价格的参考依据。 估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，最终确定估价对象于估价时点的客观合理价格如下： 住宅单价：9 500元/平方米， 大写：玖仟伍佰元/平方米； 货币种类：人民币。 ×房地产评估有限公司 二○○九年九月十一日评估师声明 我们郑重说明： 1．我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 2．本评估报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本评估报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3．我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。 4．我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 5．我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。 6．没有人对本估价报告提供重要专业帮助。 声明人：××××××