物业公司管理手册
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苏州苏大教育服务投资发展集团
Soochow University Educational Services﹠Investment development(group) Co.,Ltd
苏州市东吴物业管理有限公司
Soochow DongWu ProPerty Management Co.,Ltd DWWY/Q BGS-3 001管理手册
版本/修订状态: A/0
受控状态:
分发号:
实施日期: -03-01
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编制/日期: 审批/日期:
目录
0.1 批准页 ................................................................................. 错误!未定义书签。
0.2 手册说明 ............................................................................. 错误!未定义书签。
0.3 公司概况 ............................................................................. 错误!未定义书签。
0.4 公司组织结构图(质量管理体系) ...................................... 错误!未定义书签。
0.5 质量管理体系职能分配表 ................................................. 错误!未定义书签。
0.6质量方针/目标 .................................................................... 错误!未定义书签。
0.7职责、权限与沟通 ............................................................. 错误!未定义书签。
1.文件控制管理制度 ................................................................ 错误!未定义书签。
2.记录控制管理制度 ................................................................ 错误!未定义书签。
3.文书管理制度 ........................................................................ 错误!未定义书签。
4.档案管理制度 ........................................................................ 错误!未定义书签。
5.招聘管理制度 ........................................................................ 错误!未定义书签。
6.培训管理制度 ........................................................................ 错误!未定义书签。
7.业主使用人接待反馈制度 .................................................... 错误!未定义书签。
8.回访制度 ................................................................................ 错误!未定义书签。
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9.来访接待制度 ........................................................................ 错误!未定义书签。
10.护卫管理制度 ...................................................................... 错误!未定义书签。
11.治安管理制度 ...................................................................... 错误!未定义书签。
12.消防安全管理制度 .............................................................. 错误!未定义书签。
13.保洁工作管理制度 .............................................................. 错误!未定义书签。
14.设施设备管理制度 .............................................................. 错误!未定义书签。
15.变配电管理制度 .................................................................. 错误!未定义书签。
16.停车场、车库管理制度 ...................................................... 错误!未定义书签。
17.电梯管理制度 ...................................................................... 错误!未定义书签。
18.空调设备管理制度 .............................................................. 错误!未定义书签。
19.供水设备管理制度 .............................................................. 错误!未定义书签。
20.水泵设备管理制度 .............................................................. 错误!未定义书签。
21.水箱、水池清洁制度 .......................................................... 错误!未定义书签。
22.多媒体设备管理制度 .......................................................... 错误!未定义书签。
23.仓库管理制度 ...................................................................... 错误!未定义书签。
24.物业管理项目开发程序 ...................................................... 错误!未定义书签。
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颁布令
为规范公司的内部管理,确立公司的良好声誉,并根据公司的服务宗旨——持续满足顾客对产品/服务的需求,特本着”简明、实用、有效”的原则,编写了符合GB/T19001- idt ISO9001: <标准>和苏州苏大教育服务投资发展(集团)有限公司质量管理体系文件要求的<管理手册>。
本<手册>是苏州苏大教育服务投资发展(集团)有限公司质量管理体系的支持性文件,是公司质量管理体系运行所必须遵循的规范性文件,是公司下属各单位和公司全体员工在实施、保持、改进质量管理体系中所必须遵守的法规性文件,也是公司下属各单位和公司全体员工在为顾客进行服务提供时所必须遵循的服务提供准则。
本<手册>已经集团管理者代表审核批准,现予以颁布。希公司全体员工认真学习、遵照执行。
本<手册>自 3月1日正式实施。
公司总经理:
年月日
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0.2 手册说明
1 目的
证实公司有能力提供满足顾客需求和各种所适用的法律法规要求的产品和服务,并能经过质量管理体系的有效运行(包括持续改进和预防不合格),不断增强顾客的满意程度
2 适用范围
2.1 适用于ISO9001: 标准的全部要求
2.2 适用于公司物业管理(包括后勤服务、楼宇管理、宿舍管理、校园绿化管理、水电气管理、接待/客房/宾馆服务、餐饮/休闲服务)服务
3 术语和定义
本<手册>采用GB/T19001- idt ISO9001: <质量管理体系-基础与术语>的术语和定义.
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4 本<手册>为公司的受控文件,经集团分管领导审核,管理者代表批准后,再由总经理批准颁布执行。<手册>管理的相关事宜均由公司办公室统一负责,未经总经理批准,任何人不得将<手册>提供给公司以外的人员。<手册>持有者调离工作岗位时,应将<手册>交还给办公室,由办公室人员办理核收登记
5 <手册>持有者应注意妥善保管,不得损坏、丢失、或随意涂改
6 在<手册>使用期间,如有修改建议,应由各单位负责人将有关意见进行汇总,并及时反馈到办公室;适当时,由办公室根据<文件控制程序>的有关规定负责对<手册>的适用性、有效性进行评审,必要时再对<手册>进行修改
7 法律法规
7.1 <中华人民共和国合同法>
7.2 <中华人民共和国产品质量法>
7.3 <中华人民共和国计量法>
7.4 <中华人民共和国物业管理条例>
7.5 <中华人民共和国食品卫生法>
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0.3 公司概况
苏州市东吴物业管理有限公司隶属于苏州苏大教育服务投资发展(集团)有限公司,是顺应党和国家关于高校后勤社会化改革的要求,于 11月成立,并具有独立法人资格的有限责任公司。
公司注册资本为500万元;公司具有国家物业管理企业二级资质;公司现为中国物业管理协会的会员单位。
公司具有健全、高效的组织机构,实行董事会领导下的总经理负责制。
公司设有办公室、人资与品管部(综合部)、市场与护卫部、工程部(水电中心兼)等四个直属部室和15个按专业化设置的物业管理中心/分部。
公司拥有员工378人(其中:大专以上42人,中级职称以上35人,拥有建设部颁发的物业管理经理、管理员上岗资格的人员44人,占部门经理和管理员总人数的85%以上)。
公司于 6月顺利经过 ISO9001质量管理体系认证。
公司坚持以专业化的手段为业主提供24小时不间断的安全护卫、公共保洁、工程维修、装修监管、绿化设计施工和其它各种物业管理服务。
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公司立足于苏州大学校内物业管理市场,定位于苏州市科、教、文、卫、金融等特种物业市场,着眼于(并已经或正在不断开拓)江苏省全省范围内的特种物业大市场。公司以”追求卓越,崇尚诚信”的企业精神,经过自身的不断努力,并依托苏州大学的优势,已经取得了较好的社会效益、经济效益和环境效益。
近几年来,公司所管辖的一些物业项目曾先后获得了”江苏省高校花园式校园”、”江苏省园林式单位”、”全国部门造林绿化400佳单位”、”优秀大厦”等荣誉。特别是,在 10月,省建设厅派专家组对公司管辖的总面积约为15万平方米的苏州大学校区物业管理进行了严格的评审,评审专家对公司的物业管理水平给予了高度的评价,并一致经过将苏州大学校区物业管理评定为”省级优秀物业管理项目”。
当前公司的物业服务项目主要有:苏州大学各个校区及相关高校各
校区的物业管理,苏州大学及相关高校的学生宿舍管理,政府、企事业单位综合写字楼物业管理,设施设备维保、绿化、餐饮、休闲服务等;管理的总面积约为200万平方米。其特点主要是项目种类较多、涉及面较广;而专业化的综合写字楼、教学楼、实验楼、公寓楼和高档住宅区的物业管理则始终是公司最鲜明的特征。
总之,努力为苏州大学乃至为整个社会提供更多更好的物业服务是公司永恒的宗旨;努力为进一步推动和深化中国高校后勤服务工作的社会
化改革当先锋、树典范、作贡献是公司不懈的追求;”以顾客为关注焦点,不断开拓、不断创新”是公司迈向未来的最强音!
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2020年5月29日
东吴物业管理有
办 公
室
人资与品市场与
护
工 程
部
文
化
休
闲
中
后 庄 物 业 分
部
独墅湖校区物业楼宇物业服务中校区后勤服务中校本
北
南
东
留学生与成人接校园绿化服务中学生宿舍管理服水电管理服务中社会委托物业管
城物业分部
园区物业分昆山分公司
0.4 公司组织结构图(质量管理体系)
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0.5 质量管理体系职能分配表
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编号:DWWY/Q -3 集团质量方针:
追求卓越,崇尚诚信,提供优质服务,满足顾客需求和法律法规要求。
其内涵是:
a)追求卓越是集团长远的目标。首先是指集团员工须具备卓越超群(高校后勤群体)、逾越自身及同行的质量意识,其次是指产品质量和服务
质量要持续改进,追求更高、更好的品质,第三,要有科学的质量保障体系
以实现品质卓越的目标。
b)崇尚诚信是指服务经营要讲诚实,守信用,按现代管理的要求,与时
俱进,与国际接轨,不断提高集团美誉度。
c)为学校教学、科研和师生生活提供优质服务是教服集团的根本宗旨,因此,集团的质量方针应与集团的宗旨相适应和协调。
d)满足顾客需求,以顾客为关注焦点是集团生存和发展的根本方针。
e)满足法律法规要求是集团安全、健康、持续发展的保证。
上述质量方针由总经理组织制定、批准,并传达到集团下属各部门、
单位的全体员工贯彻执行。总经理在管理评审时对质量方针的持续适宜
性进行评审,必要时可对其进行修改以适应集团的发展需要。
集团质量目标:
为实现质量方针,本集团质量目标为:
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为对方提供服务与产品而签订的书面合同履约率100%
项目峻工验收一次合格率100%
服务设施完好率95%及以上
无重大消防、医疗、饮食安全卫生事故
顾客满意度80%及以上,其中:
教学、科研服务项目达85%及以上
生活服务项目达77.5%及以上
其它项目达77.5%及以上
公司质量目标:
投诉处理回访率100％
报修完成率100％
急修及时率95％
服务设施完好率95％
服务对象满意度(混合)80％以上
无重大安全责任事故
0.7职责、权限与沟通
编号:DWWY/Q -3 l 目的
对公司各单位的职能及其相互关系予以规定与沟通,以进行有效的质量管
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理。
2 范围
适用于公司内部对质量管理体系有关的管理层及各职能部门和有关人员的职责、权限的规定。
3 职责权限
3.1 总经理:
3.1.1负责制定公司质量方针、确定质量目标,对作出的管理承诺和产品/服务质量负责。
3.1.2明确与质量管理体系有关的机构设置,并规定其职责、权限和相互关系。
3.1.3批准公司的管理手册,并主持管理评审,以确保质量管理体系运行的有效性和适宜性。
3.1.4以顾客为关注焦点、实施各种管理要求和与顾客的沟通
3.1.5负责配备和确保质量活动所需的各项资源
3.2 副总经理
3.2.1协助制定公司的质量方针、质量目标以及长远发展规划、年度计划,参与方针和目标的策划并组织实施
3.2.2协助总经理抓好公司服务、经营、管理等相关工作。
3.2.3分别负责指导所分管单位质量管理体系文件的实施及质量策划文件的批准
3.2.4分别负责所分管单位与质量活动有关的文件的审核或批准
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3.2.5参与对所分管单位持续改进的策划、对存在或潜在的不合格(项)签发<纠正和预防措施处理单>,并跟踪验证效果
3.2.6协助总经理建立健全分管条线工作上的各项规章制度。
3.2.7协助总经理召开分管条线工作上重要的会议,讨论、研究工作中的重大问题,处理紧急的突发事件。
3.3 市场部与护卫部
3.3.1负责市场调研,信息的收集与分析。
3.3.2负责对潜在项目或客户的现场调研或拜访。
3.3.3负责组织协调新项目投标书的制作和与投标相关的其它工作。
3.3.4负责就新项目投标书主要内容(部分)和经营服务理念进行必要的培训。
3.3.5负责向基层统计部门送交公司统计报表。
3.3.6负责公司保安岗前培训、统筹调配及对各单位护卫人员进行考核监督管理。
3.3.7完成上级交办的其它工作。
3.4 人资与品管部
3.4.1负责组织、监督指导公司人员的招聘工作。
3.4.2负责公司考勤考绩工作的指导、汇总、分析与监督。
3.4.3负责组织公司中层以上管理人员的培训,对下属单位的培训工作进行指导并监督。
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0.7 职责、权限与沟通
3.4.5协助、指导各项目部品质管理工作,配合编制、修改各项目部ISO 质量管理文件。
3.4.6负责实施日常品质工作检查,对发现的问题提出建议或开具<纠正和预防措施处理单>,并跟踪验证效果。
3.4.7配合市场部完成新项目的前期介入工作。 3.4.8完成上级交办的其它工作。 3.5 办公室
3.5.1负责公司内外信息的收集、日常事务的处理和相应的日常文秘工作。
3.5.2负责公司各类规章、质量管理体系文件/记录的控制和管理,并定期组织对文件的评审。
3.5.3负责顾客满意度的监视测量和顾客抱怨/投诉来信来访的登记,识别顾客的抱怨/投诉,确定顾客抱怨/投诉的责任部门,监督并跟踪验证纠正措施。
3.5.4负责对公司和各部门可测量质量目标有关数据的收集、汇总与分析,并及时将有关信息转告各部门。
3.5.5负责对各部门统计技术应用的指导或培训。 3.5.6负责公司的宣传工作。 3.5.7完成上级交办的其它工作。 3.6 水电服务中心/工程部
编号:DWWY/Q
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3.6.1负责配电房、水泵房的管理和供电、供水工作及对水、电管网线路的维修和维护
3.6.2 配合学校基建、水电(外管、外线)大中修、气、讯工程项目的管理3.6.3负责指导和检查物业中心(分部)对所管辖的设备设施建立帐;
3.6.4负责检查、督促设施设备的日常运行及维护保养;
3.6.5参与公司大中修项目改造及设备添置的必要性论证工作;
3.6.6配合做好物业开拓项目中设备设施的考察和配置,会同物业分部做好物业前期接管验收工作;
3.6.7由公司安排的其它相关工作。
3.7 校本部后勤服务中心
3.7.1负责校本部区域内普通教学楼和部分科研、机关办公楼的物业管理3.7.2负责为校本部师生提供邮件收发、洗浴和饮用水供应服务等后勤服务保障工作
3.7.3负责校本部区域内的卫生清扫保洁工作
3.7.4负责校本部区域内室外公共场所道路照明系统的零星维修和污雨水管网系统的清洗工作
3.7.5负责校本部区域内的教师家属宿舍公共部位的零星维修服务
3.7.6负责校本部区域内的防讯防台等相关工作
3.8 东区后勤服务中心
3.8.1负责为东校区师生提供邮件收发、洗浴和饮用水供应服务等后勤服务保障工作
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3.8.2负责东校区区域内的卫生清扫保洁工作
3.8.3负责东校区区域内室外公共场所道路照明系统的零星维修和污雨水管网系统的清洗工作
3.8.4负责东校区区域内的教师家属宿舍公共部位的零星维修服务
0.7职责、权限与沟通
3.8.5负责东校区区域内的防讯防台等相关工作 3.9 南区后勤服务中心
3.9.1负责南校区所有教学楼、办公楼和学校第三会议室、南区学术报告厅的物业管理
3.9.2负责为南校区师生提供邮件收发、洗浴和饮用水供应服务等后勤服务保障工作
3.9.3负责南校区区域内的卫生清扫保洁工作
3.9.4负责南校区区域内室外公共场所道路照明系统的零星维修和污雨水管网系统的清洗工作
3.9.5负责南校区区域内的教师家属宿舍公共部位的零星维修服务 3.9.6负责南校区区域内的防讯防台等相关工作 3.10 北区后勤服务中心
3.10.1负责北校区教学楼、实验楼、办公楼、艺教楼、土产大楼的物业管理
3.10.2负责为北校区师生提供邮件收发、洗浴和饮用水供应服务等后勤
编号:DWWY/Q
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一、高压配电管理制度 二、高压配电管理规定 三、高压开关柜操作规程 四、低压配电操作规程 五、配电房管理制度 六、配电安全操作规程 七、电工安全操作规程 八、发电机管理规定 九、柴油发电机安全操作规程 十、水泵房管理制度 十一、水污染事件防范措施及报告制度 十二、给排水系统维养职责
高压配电管理制度 一、高压配电是项目供电重要部位，未经领导或专业人员许可，除机电维修管理人员外，其它任何人不得擅入。 二、操作维护责任人必须是持《高压进网证》、《特种作业操作证》的合格人员。 三、凡进入高压室作业（包括清洁性工作）必须由二人以上进行，严格执行操作监护制度，遵守操作规程。做清洁卫生工作时必须保持规定的安全距离。 四、室内严禁存放与操作无关的一切杂物，保持室内清洁卫生，设备状况良好。 高压配电管理规定 一、必须由物业站领导批准的、或持有高压操作许可证的人员方可进入高压配电房室。 二、保持室内清洁，设备干净无尘，不得堆放杂物。 三、严禁在室内吸烟。 四、操作配电房前，应仔细阅读配电房说明书及注意事项。 五、断电后，必须进行接地保护。 六、合闸前，必须断开接地保护。
高压开关柜操作规程 一、操作人员必须持有市级以上供电局颁发的髙压操作进网证”，必须熟悉一次系统结线及开关柜操作原理，操作时必须穿戴好绝缘手 套、绝缘鞋。 二、操作人员必须严格遵守《操作票制度》，操作时至少有二人以上在场，一人操作一人监护。 三、操作时先打开接地开关操作孔锁、真空开关操作孔锁、检查三相电源指示灯。 四、对于接地开关，其指示牌为“时表示接通，为错误！未找到引用源。”表示分断；对于真空开关，其指示牌为“时表示接通道，为错误！未找到引用源。”表示分断。 五、分闸操作：先按动跳闸机构钮，开关指示牌呈错误！未找到引用源。”向，再用操作柄操作接地开关，使指示牌呈“向。后锁上操作孔锁，分闸完毕。 六、合闸操作：先用操作柄操作接地开关，指示牌呈错误！未找到引用源。”向，再用操作柄操作真空开关，操作柄插入操作孔后使操作机构向下运动，指示牌呈“向”， 三相电源指示灯亮，再使操作机构向上运动进行锁定，最后锁上操作孔锁，合闸完毕。 七、严禁操作进线柜接地开关及出线联网开关。
XXX企业有限公司 质量手册 本质量手册副本编号： 本质量手册持有人职位： 受控状态： 编制：XXX审核：批准： 目录
手册颁布令 质量是企业生存和发展之本,为了提高公司的质量管理水平,树立良好的企业形象，本公司依据GB/T19001—2008 idt ISO9001:2008[质量管理体系——要求]，并结合本公司的实际情况编制了此[质量手册]，现予以批准颁布实施。 本[质量手册]阐明了公司的质量方针，适用于本公司的产品实现全过程的质量管理工作，是指导公司建立并实施质量管理体系的纲领和行动准则，同时也是公司开展质量活动，实现质量方针和质量目标的纲领性文件。公司全体员工必须认真贯彻，并严格遵照执行。 董事总经理： 日期：年月日 任命书 为了贯彻执行GB/T19001—2008 idt ISO9001:2008《质量管理体系要求》，确保本公司的质量管理体系有效运行，本公司由先生出任管理者代表，另两位助理管理者代表（DMR）—小姐（负责香港区域DMR）及（负责大陆区域DMR）将协助管理者代表开展以下工作：
1、确保本公司按照GB/T19001—2008 idt ISO9001:2008标准建立、实施并保持质量管理 体系的有效运行，确保产品实现过程得到有效识别、管理和控制； 2、定期向最高管理者报告本公司质量管理体系的运行情况和业绩，包括对改进的需求； 3、提高并加强公司全体员工对满足顾客和相关方要求的认识和理解； 4、负责与本公司质量管理体系有关的外部认证事宜。 董事总经理： 日期：年月日 手册发放名单
质量手册修改页 第0章概述0.1公司简介
物业管理品质督导体系的建立与执行 众所周知，物业管理企业为顾客提供的产品主要是服务，且服务产品区别于传统意义上有形产品的最主要特性是：产品的生产过程即产品的实现和交付过程。因此，要确保服务质量满足要求，控制服务过程的质量是关键。如何有效监控物业管理服务提供的一系列过程，确保最终的服务质量能满足顾客、相关法律法规及合同等的要求，并达成顾客满意，这在实际操作中，是大部分物业管理企业都面临的难题。本人结合七年物业管理企业的品质管理工作实践，物业管理企业要达成上述目标，全面掌控物业管理服务的各项过程质量，必须建立一套行之有效的立体化、多维度 品质督导体系并有效运行。 一、物业管理企业品质督导体系的建立首先应重点关注过程方法的应用 通过利用资源和实施管理，将输入化为输出的一组活动，可以视为一个过程。系统地识别并管理所采用的过程及过程的相互作用，称之为“过程方法”。过程方法的优点是由于基于每个过程考虑其具体的要求，所以资源的投入、管理的方式和要求、测量方式和改进活动都能相互有机地结合并做出恰当的考虑与安排，从而可以有效地使用资源，降低成本。而系统地识别和管理物业服务活动中所应用的过程，特别是识别过程之间的相互作用，可以掌握与物业管理服务实现有关的全部过程，特别是服务中的关键过程，清楚这些服务实现过程之间的内在关系及相互接口，并通过建立品质督导体系来控制过程的质量，提高过程的效率，才可高效地提供令顾客满意的服务。应用过程方法，物业管理企业应采取下列活动： （一）为了使企业提供的物业管理服务质量满足顾客、相关法律法规及合同等的要求，高效地运用过程方法，需系统地识别与物业管理服务有关的所有过程 物业管理服务过程决定服务的质量。为了确保顾客提供的物业服务质量满足顾客、
版本号：A 页码：1/2 1．目的 加强安全管理员及安全设备的管理，提高安全管理员的素质，确保安全设备的正常使用。 2．范围 适用于公司各管理处。 3．方法和过程控制 3.1 安全管理员换岗制度 3.1.1 巡逻岗和值班室都要设置相应的表格，应详尽记录当班情况，交班时把注意事项、器 械物品以及工具的相关情况记录交代给接班人并签名认可。 3.1.2 接班人无论何种原因未能准时到岗或未办理交接班手续时，当班人员不得下班离岗。 3.1.3 接班人员应该提前10分钟到岗接班，交接以下事项： a．工作区域内各类人员工作状况； b．工作区域内各类设备检查情况； c．当天特别注意，及安排处理事情的进度情况。 3.1.4接班人员必须处理或安排好交班人员未处理的事情。 3.1.5及时完成领导交办的临时任务。 3.1.6表格记录不得撕毁，乱画或写些与工作无关的内容，不得随便给外人察看，用完后由 班长交还给管理处存档。 3.2安全管理员警用器械的管理 3.2.1 上班时必须随时佩带整齐，并随时处于警备状态。 3.2.2 未经允许，不得把警用器材借于非安全管理部门的人员使用，如确有需要，须报主管 领导批准。 3.2.3未经允许，不得将警用器械带出指定的使用范围以外。 3.2.4不得将警用器材用于非法活动。 3.2.5必须妥善保管、养护警用器材，使其随时保持最佳状态。 3.2.6必须做好交接班的检查验收手续，并做好交接记录。
版本号：A 页码：2/2 3.2.7若在接受检查时，所发现的一切损坏，若无合理原因，皆视为使用人的责任。 3.2.8对讲机的管理 a．持机人必须按照公司规定的频率使用，不得擅自更改频率。 b．持机人不得将公司使用频率擅自告诉他人。 c．除使用音量调节及静噪旋钮外，其它一律不得拧动。 d．不得用对讲机聊天说笑，讲与工作无关的话题。 e．对讲机应避免雨淋或摔落。 3.2.9 警棍的管理 a．警棍是治安工作中，当出现被保卫对象生命、财产或自身生命受到威胁的紧急情况下用于防范和自卫的工具，应准确判断紧急情况程度，绝对不可随意使用，必须严 格控制在正当防卫范围内。 b．不得用于其它用途如恐吓、玩耍、猎用等。 c．不准借于他人或代保管。 3.3安全管理员业务学习和军训 3.3.1安全管理员要具有强烈的安全服务意识，严格执行安全责任制，时刻注意做好治安消 防工作。 3.3.2安全管理员必须忠诚、积极、好学上进，乐于奉献，不怕苦，具有高度正义感，热爱 本职工作。 编制：审核：批准： 日期：日期：日期：
物业管理企业质量手册及程序 目录 质量手册修订页 (1) 目录 (2) 手册颁布令 (4) 管理者代表任命书 (5) 第一章质量管理体系围 (6) 第一节公司简介 (6) 第二节质量管理体系说明 (7) 第三节组织架构图 (8) 第四节过程与ISO9001：2000条款对照表 (9) 第五节专用语及引用标准 (11) 第六节文件和资料控制程序 (12) 第七节质量记录控制程序 (15) 第二章管理职责 (17) 第一节管理承诺、以业主住户为关注焦点 (17) 第二节质量方针、目标管理 (19) 第三节质量管理体系策划 (23) 第四节部沟通 (25) 第五节职能分配表 (26) 第六节职责与权限 (27) 第七节管理评审控制程序 (30) 第三章资源管理...................................................................... . (33) 第一节总则 (33) 第二节人力资源控制程序 (34) 第三节基础设施和工作环境控制程序............................................ (37) 第四章产品实现 (41)
第一节产品实现的策划 (41) 第二节与顾客有关过程的控制程序 (44) 第三节采购 (49) 第四节服务提供控制程序 (55) 第五节业主和住户财产控制程序 (60) 第六节楼宇入住及装修控制程序 (65) 第七节物业租赁服务控制程序 (68) 第八节社区文化活动控制程序 (71) 第九节清洁服务控制程序 (73) 第十节保安服务控制程序 (75) 第十一节值班控制程序 (77) 第十二节紧急情况处理程序 (78) 第十三节物业管理、服务费用收缴控制程序 (81) 第十四节监视和测量装置的控制 (83) 第五章测量、分析和改进 (85) 第一节总则 (85) 第二节业主感受的获取和利用 (86) 第三节部质量审核 (88) 第四节过程和服务的监视与测量 (92) 第五节不合格控制程序 (95) 第六节数据分析控制程序 (98) 第七节改进控制程序 (101) 手册颁布令 为建立、保持及改善本公司的质量保证体系，促进质量管理的规化、国际化、标准化，提高企业管理水平，增进公司效益，现依据业主及其它相关方的要求建立质量方针、质量目标并按ISO9001∶2000《质量管理体系----要求》编制完成了本公司《质量手册》第一版，现予以颁布实施。 本手册是本公司质量管理体系的法规性文件，它重点描述了：
物业品质管理办法为强化公司各部门工作行为,物业公司内部作业流程,促进物业公司内部管理规范运作,持续满足顾客不断变化的需求和期望。物业公司依据公司各部门工作条例对全体员工进行服务质量考核。 一、目的 强化公司各部门工作行为,物业公司内部作业流程,促进物业公司内部管理规范运作,持续满足顾客不断变化的需求和期望。 二、适用范围 适用于物业公司所有部门服务质量的考核。 三、职责 1、品质部依据物业公司规章制度对物业公司全体员工进行服务质量考核。 2、品质部经理/主管依据物业公司规章制度对各部门负责人进行考核。 3、各部门负责人依据物业公司规章制度工作考核标准对部门员工进行考核。 4、品质部经理/ 主管负责申诉处理。 四、基本内容 1、处理流程 （1）、品质部不定期对各部门进行服务质量检查、督导。 （2）、各部门根据工作需要随时对员工进行服务质量考核。 （3）、检查当中发现违规情况及时纠正,并签发爱家物业服务质量检查考核表
（4）、各部门负责人每月28日前汇总违规处理情况及处罚情况,交品质部。 （5）、品质部每月1-3日汇总上月员工处罚情况报送公司部与工资挂钩。 （6）、品质部对爱家物业服务质量检查考核表进行分析,从中找出问题根源所在,制定纠正预防措施。 2、处罚 （1）、违规责任人每被扣罚款,由财务部从员工下月工资中扣除。（2）、违规责任人每月累计扣3次及以上,除进行处罚以外,另对其做出警告、行政罚款、行政记过等行政处分。 （3）、若员工违规相关直属上司负有管理责任并经查实,其直属上司负有连带责任, 按70/30原则进行处理,即责任人处罚70%,直属上司处罚30%。（4）、一个月内同一问题发生三次(含三次)以上,追究其直属上司连带责任。 3、申诉 （1）、若相关检查考核人员采取不正当的手段对员工进行打击报复, 受罚人员可向总经理提出申诉。 （2）、若部门负责人做出不公正处理,可向管理处负责人提出申诉。（3）、若管理处负责人做出不公正处理,可向品质部经理/主管提出申诉. 注：员工考核内容主要包括仪容仪表、工作环境、工作态度、工作技能； 项目/部门考核包括整体工作状态、工作环境、工作技能、工作完成情况
设 备 设 施 工 作 手 册 （试行） 《设备设施工作手册》目录 编号标题 WI-S-01 闭路监控系统保养规程WI-S-02 变压器保养规程 WI-S-03 道闸系统保养规程 WI-S-04 电瓶车保养规程 WI-S-05 阀门保养规程 WI-S-06 防盗监控系统保养规程WI-S-07 防火卷帘门保养规程
WI-S-08 风机系统保养规程 WI-S-09 用水、供水系统保养规程 WI-S-10 管道煤气系统保养规程 WI-S-11 中央空调系统保养规程 WI-S-12 室外照明系统保养规程 WI-S-13 蔬散出口指示灯保养规程 WI-S-14 水泵保养规程 WI-S-15 消防拴保养规程 WI-S-16 有线电视线路保养规程 WI-S-17 防避雷系统保养规程 WI-S-18 控制柜保养规程 WI-S-19 低变配电柜（箱）、开关保养规程WI-S-31 设备分类代码 WI-S-32 设购置流程 WI-S-33 设备改造流程 WI-S-34 设备重大故障维修流程 WI-S-35 设备（机具）外委维修规定 WI-S-36 变压器室管理规定 WI-S-37 配电房（室）管理规定 WI-S-38 空调机房管理规定 WI-S-39 公共设施巡查制度 WI-S-40 设备保养维护供方监督管理规定WI-S-51 闭路监控系统操作规程
WI-S-52 低压配电柜配电操作规程 WI-S-53 电梯安全操作规程 WI-S-54 控制柜作业指导书 WI-S-55 瓶组站操作规程 WI-S-56 气化炉操作规程 WI-S-57 气化站作业指导书 WI-S-58 中央空调系统操作规程 WI-S-59 电梯困人救援规程 WI-S-60 电梯层门钥匙使用安全守则 WI-S-61 电梯机房管理规定 东莞市春华物业管理有限公司编号：WI-S-01 设备工作文件版次/改次：A/0 标题：闭路监控系统保养规程页码：1/1 1.目的：保证防盗闭路监控系统正常工作。 2.适用范围：本公司所属小区防盗闭路监控系统。 3.职责：由维修部技工按计划实施保养工作并记录，确保系统工作正常。 4.工作内容： 室外摄像系统: 4.1.1每月检查室外防雨、防风、防尘罩的密封性，镜头擦洗一次，降温 扇清理一次，镜头焦距校调一次。
岗位标准化作业手册·物业工程管理部 目录 第一章部门职能 第一节部门职能概述 (2) 第二节部门岗位编制说明 (2) 第三节部门内专用名词注解 (3) 第二章物业工程管理部长岗 (5) 第一节职务说明书 第二节岗位应知应会 一、岗位专业知识应知应会 二、企业规章制度应知应会 三、部门规章制度应知应会 第三节岗位绩效考核 一、目标责任书（样本） 二、部门月度绩效考核表 三、部门年度绩效考核表 第三章工程师管理岗 (6) 第一节职务说明书 第二节岗位工作内容及作业标准 第三节岗位应知应会 一、岗位专业知识应知应会 二、企业规章制度应知应会 三、部门规章制度应知应会 第四节岗位作业流程及表单（含表单使用说明） 一、岗位作业流程清单 二、岗位作业流程图 三、作业表单及填写说明 第四章资产管理岗 (7) 第五章档案管理岗 (10) 第六章安全保卫岗 (12) 第七章设备设施岗 (13) 第八章装修工程岗 (15) 第九章采购招标岗 (16) 第十章实施及修改 第十一章附则·（部门内所有岗位应知应会制度、流程）
第一章部门职能 第一节部门职能概述 一、工程师管理职能：主要负责参与大型工程的改造、商场新建施工方案的拟定和图纸的 审核，工程项目列项及进度控制、技术指导；负责协助进行对外职能关系的协调；负责对市场进行考察，对设备设施价格进行了解，对新产品进行选购；负责提出节能改造、技术革新的思路及方案；负责对大型设备设施进行选型、采购；负责设备设施事故及大型故障的鉴定；负责对出现的疑难问题进行指导、解决。 二、设备设施管理职能：负责建立健全公司设备、设施管理制度，制定设施、设备维护、 维修的标准。对设备工程技术管理、项目预算管理进行指导、审核。对设施设备的节能降耗，技术的整改进行管理。组织制定设备预算并考核实体实施情况。审核实体设施、设备的维护、维修方案。 三、装修装饰管理职能：负责制定装修改造的标准、制度、流程，为各实体提供工程方面 的技术及信息服务和指导，并对各实体工程管理的情况进行监督、考核。 四、采购招标管理职能：负责建立和完善集团工程及设备材料采购招投标制度，监督、指 导实体工程及设备材料采购的招投标工作，并对各实体日常的采购工作进行检查、监督，从而保障各实体采购及招投标工作的正常进行。 五、资产管理职能：负责建立资产管理体系；制定设备设施等实物资产的使用及报废标准， 对其实施进行监督、考核；负责集团年度资产清查和盘点工作；负责集团总部的资产管理工作；负责集团资产管理应用软件的开发、使用管理； 六、档案管理职能：负责搜集、整理、保管本部门文档及集团范围内资产、设备、设施资 料档案；负责制定集团资产、设备档案资料管理办法并监督实施，协助上级安排日常的维修、资产、采购、报账方面的工作，协助上级完成各种文案工作，对其他行政和业务方面的工作提供行政支持。 七、安全消防管理职能：负责集团公司的安全保卫及消防管理工作；负责制定各种管理标 准并进行监督、审批；负责安全消防对内对外的事务性工作。 第二节部门岗位编制说明
（管理制度)商贸有限公司质量管理 制度
质量管理制度
质量管理制度目录 质量方针目标 (001) 质量方针 (002) 企业各部门、组织和人员的职责权限制度 (003) 首营品种资质审核的管理制度 (004) 购进及验收管理制度 (005) 保管养护管理制度 (006) 出库复核管理制度 (007) 效期管理制度 (008) 不合格品管理制度 (009)
技术培训、安装维修售后管理制度 (010) 质量跟踪和投诉处理的管理制度 (011) 质量事故和不良事件方案管理制度 (012) 职工培训管理制度 (013) 文件、资料、记录的管理制度 (014) 内部审核制度 (015) 医疗器械召回制度 (016) 质量方针目标 质量方针：以“质量第壹”为基本原则，建立和完善质量管理体系，为逐步建立的客户提供壹流服务。
质量目标：依法运营，100%从合法企业购进医疗器械率； 100%入库质量验收； 科学储存，加强养护； 100%将医疗器械销售给合法企业； 100%保障售后服务。 质量方针 1.为明确本企业运营管理的总体质量宗旨和目标，根据《医疗器械监督管理条例》、《医疗器械运营企业许可证管理办法》等关联法律法规综合本企业运营实际制定本方针。
2.质量方针，是指由企业最高管理者制度且发布的质量宗旨和方向，是实施和改进组织质量管理体系的推动力。 3.企业质量方针由总经理根据企业内外环境条件、运营发展目标等信息制定，且以文件形式正式发布。 4.于质量管理组织的指导督促下，各部门将企业总体质量目标进行分解为本部门具体的工作目标，且制定出质量目标的实施方法。 5.质量方针目标的管理程序分为策划、执行、检查和改进四个阶段： ⑴质量方针目标的策划： ①质量领导小组根据外部环境要求，结合本企业工作实际，于每年 定期召开企业质量方针目标研讨会，制定下年度质量工作方针目标。 ②质量管理组织对各部门制定的质量分解目标进行审核，经质量负 责人审批后下达各部门实施。 ③质量管理组负责制定质量方针目标的考核办法。 ⑵质量方针目标的执行： ①企业应明确规定实施质量方针目标的时间要求，执行责任人、督 促考核人。 ②季度末，各部门将目标的执行情况上报质量管理组，对实施过程 中存于的困难和问题采取有效的措施，确保各项目标的实现。 ⑶质量方针目标的检查： ①质量管理组负责企业质量方针目标实施情况的日常检查、督促。 ②每年，质量管理组组织关联人员对各项质量目标的实施效果、进
物业公司物业管理质量手册 章节号、标题与标准条款对照号 0.0质量手册颁布令、管理者代表任命书 0.1 目录 0.2质量手册说明 4.2.2 0.3质量手册更改控制 1.0公司概况 2.0公司组织机构图 3.0质量管理体系过程职能分配表 4.0质量管理体系 4.1 ，4.2 4.1文件控制程序 4.2.3 4.2质量记录控制程序 4.2.4 5.0管理职责 5.1，5.2 5.1质量方针 5.3 5.2管理策划控制程序 5.4 5.3职责、权限和沟通 5.5 5.4管理评审控制程序 5.6 6.0资源管理 6.1 6.1人力资源控制程序 6.2 6.2基础设施和工作环境控制程序 6.3，6.4 7.0服务实现 7 7.1服务实现的策划程序 7.1 7.2与顾客有关的过程控制程序 7.2 7.3设计和开发控制程序 7.3 7.4采购控制程序 7.4 7.5服务提供控制程序 7.5
7.5.1业主和住户财产控制程序 章节号、标题与标准条款对照号 7.5.2楼宇入住及装修控制程序 7.5.3物业租赁服务控制程序 7.5.4社区文化活动控制程序 7.5.5保洁服务控制程序 7.5.6绿化服务控制程序 7.5.7保安服务控制程序 7.5.8紧急情况控制程序 7.5.9物业管理、服务费用收缴控制程序 7.6监视和测量装置的控制程序7.6 8.0测量、分析和改进8.1 8.1顾客满意度测量程序8.2.1 8.2内部审核程序8.2.2 8.3过程和服务的监视和测量程序8.2.3，8.2.4 8.4不合格服务/品控制程序8.3 8.5数据分析控制程序8.4 8.6改进控制程序8.5 1 手册内容 本手册系依据GB／T19001--2000《质量管理体系要求》和本公司的实际相结合编制而成，它包括了： (1)公司质量管理体系的范围，包括GB／T19001--2000标准的全部要求； (2)质量管理标准和公司质量管理体系要求的所有程序文件； (3)对质量管理体系所包括的过程顺序和相互作用的表述。 2 术语和定义 本手册采用GB／T19000 --2000《质量管理体系基础和术语》的术语和定义。 3 本手册为公司的受控文件，由总经理批准颁布执行。手册管理的所有相关事宜均由办公室统一负责，未经管理者代表批准，任何人不得将手册提
. . . . XX贸易 编号: 版次： 分发号： 受控状态： 编制： 批准： XXXX 年X 月XX 日发布XXXX 年X 月XX 日实施.. .. ..
第01 章目录
第02 章手册批准页 《质量手册》是XXXXX贸易质量体系的纲领性文件，也是XXXXXX贸易各项质量工作的基本准则，希望公司全体员工在推动各项质量管理工作中，严格按照质量体系文件要求的容执行，不断满足顾客需要，达成公司既定的经营目标。 《质量手册》现发行为ISO9001：2000 标准的A 版，从生效之日起在公司颁发执行。随着科技的不断发展以及顾客需求的变化，公司将对本手册进行修改和完善，以推动公司的持续发展。 总经理： 日期:
第03 章修改页
第04 章质量方针和目标 为了确定本公司预期要达到的结果和帮助本公司利用所拥有的资源达到这些结果，经研究决定特制定适合于本公司实际情况的质量方针和目标，现颁布如下，希望全公司员工遵照执行，贯彻于质量管理体系的所有过程中。 公司质量方针： 质量为本，服务顾客; 资源畅通、追求卓越. 本公司一直致力于提供优质的产品，同时也为广大客户提供售前售后服务，为此承诺做到以下两点： 1. 质量为本，服务顾客 a) 公司提倡为用户提供真诚、公平、便捷、优质的服务； b) 加强服务意识，提高办公效率，注重顾客需求,使顾客真正感受到我公司 的 真诚服务； c) 严格按照国际 ISO9001：2000 标准运作，规服务和管理的每个环节，保 障我们的服务质量满足顾客需求。 2. 资源畅通、追求卓越 a) 公司会根据顾客、市场和法律法规的需求不断进行改进，以提供更好的产品 和 服务； b) 不断完善质量管理体系，使达到持续改进的目的。
物业公司品质管理手册 广州利海物业管理有限公司 二零零七年六月 编制: 审核: 批准: 目录 1(品质督导部部门职能………………………………………………………………………… 3 2(品质督导部岗位职责………………………………………………………………………… 4 2(1品质督导部经理岗位职责2(2品质督导部主管岗位职责 3(品质管理文件 3(1品质督导流程.......................................................................................... 6 3(2测量分析和改进....................................................................................... 7 3(3顾客满意度测评程序................................................................................. 14 3(4员工满意度测评办法................................................................................. 16 3(5内部审核程序.......................................................................................... 17 3(6不合格服务控制程序................................................................................. 26 3(7纠正措施程序.......................................................................................... 29 3(8预防措施程序.......................................................................................... 33 3(9统计分析作业指导书................................................................................. 36 3(10管理评审程序..........................................................................................39 4(修订记录页 (44) 2
物业品质管理内容及方法 星移斗转，经过20多年的发展，物业已在人们心中占有一席之地。物业管理作为房地产开发的延续及售后服务，逐渐形成了一个不可代替的新兴行业。人们对物业管理服务品质的认识也在逐步不断的提高，物业管理企业对自身所提供的产品——“服务”也在不断寻求向“上”的支撑平台。这其中，加强物业管理企业的品质管理就是一个重要的方法和手段。 谁都知道，物业管理企业的产品就是服务，是对物的管理达到对人的服务要求。品质管理是物业管理企业中全员、全过程的体现。做为物业品质管理监督部门，首先要清楚其物业品质的内涵与品质管理的一些方法： 一、物业管理的服务品质内容： 物业管理的品质内容按品质管理的模式，初步可分为三种即技术型品质、功能型品质和信息型品质，因为这三方面的品质，构成了品质内容上的要点。略述一下。 （一）、何为技术品质 根据物业管理是房地产开发后续服务的特点，技术品质可分为： （1）物业的智能化程度 物业的智能化水平属于硬件系统，物业管理企业本身不具备更新改造，它主要通过开发商先期的规划建设。根据我们的管理经验，随着各类物业功能的不同，智能化要求也不尽相同，但总体上可分为安全防范、消防监控智能化、网络传递化和设备设施管理智能化。 （2）物业管理的技术水平 这方面内容主要是在物业管理企业的先进管理模式、专业知识、专业技能水平高低上。 （3）物业管理的规范化程度： 这方面反映了物业管理企业的综合能力。目前，国内的许多物业管理企业纷纷通过ISO9000、ISO14000和OHSAS18000等质量体系认证，就是要向业界及业主们表明企业的运作是规范的。然而，这只是规范运作的前提，关键是物业管理企业是否有真正推动这些体系运作的能力，也就是说，要看物业管理企业是否
设备设施管理手册 第一章设备设施通用管理制度 一、设备设施安全管理 1、工程部（设备设施管理部门）应建立健全《设备台帐》。 2、设备管理以安全、正常、经济运行为标准，设备的操作、保养、维修由工程部（设备设施管理部门）转业技术人员实施；相关专业人员必须具备相应的资质、上岗证。 3、智能控制、消防、电梯、供水设备管理试行24小时值班制度；为经主管部门领导许可，非值班人员一律不得进入值班室及设备运行间。 4、设备运行、维修、保养必须严格按照相关操作规程进行，并做好相应的安全措施和技术措施，谨防事故发生。 5、设备管理、运行、维修人员应全面了解和掌握设备运行规律，贯彻“预防为主”方针，防止安全事故发生。 6、值班室、设备运行间应按规范要求，配备合格的消防器材及相关警示标志。 7、值班室、设备运行间等工作场地，严禁吸烟。 8、值班室、设备运行间等工作场地、设备及附属设施应始终保持清洁卫生，严禁堆放杂物及搭晾衣物。 9、设备运行间应保持通风、照明良好，应急灯始终完好，门窗开启灵活五破损，并有防鼠、防蛇、防小动物进入的相关措施。 10、每年年底前，工程部（设备设施管理部门）对所管物业项目的设备设施维护保养情况进行一次拉网式大检查，对检查中发现的问题制订下一年《年度设备设施保养计划》、《年度设备设施大中修计划》。 二、设备设施检查管理 1、每季度（或每月），工程部经理组织专业人员对年度计划落实情况进行监督检查，发现问题及时督促整改，并填写《季度/月度设备设施检查记录》。 2、每天（或每周），由设备专业主管人员对所管辖设备的运行状况进行全面检查，发现异常或事故隐患时及时排除，重大问题及时向工程部（设备设施主管部门）、管理处主任汇报；同时应按要求如实填写相关设备日检记录。 3、设备责任人必须保证设备安全运行，每天对设备安全状况、线路、零部件等进行巡视检查，发现鼓掌隐患及时排除，确保安全。 三、设备设施值班管理 1、值班人员必须坚守岗位，不得擅自离岗，不得干与工作无关的事宜。
目录
本公司依据GB/T 19001—2000 idt ISO 9001：2000《质量管理体系要求》编制了质量手册，现予以批准颁布实施。 本质量手册覆盖钢管销售及相关技术服务活动，是公司质量管理体系的法规性文件，是指导本公司建立并实施质量管理体系的纲领和行动准则，本公司全体员工必须遵照执行。 公司总经理： 2008年8月28 日
质量方针： 以优良的产品赢得市场 以优质的服务满足顾客 立足不断进取和持续改进 质量目标： 1）产品检验率=100% （计算方法：检验产品数除以采购产品数乘以100%） 2）顾客满意率≥95% （计算方法：调查实得分除以调查应得分乘以100%） 部门质量目标： ?综合管理部： 1）产品检验率=100% （计算方法：检验产品数除以采购产品数乘以100%） 2）培训计划完成率=100% （计算方法：培训计划完成数除以培训计划数乘以100%） ?业务部： 1）顾客满意率≥95% （计算方法：调查实得分除以调查应得分乘以100%） 2）顾客沟通每季度一次 公司总经理： 2008年8月28 日
2.1 质量手册的覆盖范围 上海宝藏贸易有限公司的钢管销售及相关技术服务活动为质量管理体系的范围。 2.2 质量手册的删减 本公司提供的贸易服务不涉及7.3设计和开发、7.5.4顾客财产和7.6监视和测量装置，对以上三个条款进行删减。删减不影响提供满足顾客要求和适用法律法规要求的销售服务的能力及责任的要求。 2.3 制定和实施质量手册的目的 2.3.1 证实本公司有能力稳定地提供满足顾客和适用法律法规要求的销售服务。 2.3.2 向顾客提供质量保证以及向第三方认证机构表明本公司具备提供优质和完善服务的能力。 2.4 引用标准 2.4.1 GB/T 19001—2000 idt ISO 9001：2000《质量管理体系要求》。 2.4.2 GB/T 19000—2005 idt ISO 9000：2005《质量管理体系基础和术语》。 2.5 术语和定义 2.5.1 本质量手册有关质量方面的术语，依据GB/T 19000—2000 idt ISO 9000：2000标准给出的术语和定义。 a、供方：提供产品的组织或个人 本公司定义为：在服务过程中为本公司提供产品的一方。 b、组织：职责权限和相互关系得到有序安排的一组人员及设施 本公司定义为：本公司。 c、顾客：接受产品的组织或个人 本公司定义为：接受本公司销售产品的企业。 2.5.2 本质量手册的术语： a、顾客：接受本公司销售产品的企业 b、产品：钢管和销售服务
国贸物业酒店管理有限公司物业管理质量手册
目录 1.0序言 2.0客户服务部员工岗位职责 3.0客户服务部管理制度 3.1 物业验收制度 3.2 入伙装修制度 3.3 投诉处理制度 3.4 拜访业/租户制度 3.5 业/租户迁出制度 3.6 清洁管理制度 3.7 绿化管理制度 3.8 形象策划 3.9总台服务 3.10业/租户档案管理制度 3.11防火管理制度 3.12物业管理保险制度 3.13有偿服务收费管理制度 3.14物业管理的法规依据 3.15业/租户报修制度 3.16业/租户投诉制度 3.17社区文化活动管理制度 3.18公共场地使用管理制度 3.19突发性事件或异常情况处理程序 3.20安全管理制度 4.0 客户服务部表格 1.0 序言 为保证业/租户有一个舒适、优雅、整洁、安全的环境，维护及树立企业形象，我们每位管理员都应把自身形象与企业形象溶为一体，严格履行本岗位职责，必须做到：
1.服务态度，文明礼貌； 2.服务行为，合理规范； 3.服务效率，及时快捷； 4.服务效果，完好满意。 客户服务部负责业/租户之管理和公共地方的管理工作，在业/租户事物方面，首要任务是推动业/租户的教育，使他们进驻物业后明白要遵守公共规则、爱护公物、维 护业主合法权益、及促进业/租户彼此间之睦邻关系。而作为业主之代理人亦 有必要解释有关之设备及供应之能量，予业/租户认识。此外，亦要让业/租 户明了水电费分摊计算方法、电梯和手扶电梯之数量及使用方法、空调设备 及其供应时间，加时空调费及业主提供之基本设施。另外，亦要解释有关签 署租用合同后，需要办理之手续（如交付合同押金、装修手续）及退租程序 等。编制成业/租户手册提供予业/租户参考，继而解释装修守则内之规定， 管理部亦要兼顾公共地方清洁、卫生之维护及公共设施之养护，使管理能发 挥其应有之功能。 客户服务部员工岗位职责描述 2.1 物业经理 1）收取及审阅大厦之管理楼宇巡视报告及每天之投诉记录，并处理跟进； 2）编制及安排各级管理员工轮值表，并报行政人事部； 3）定期对大厦清洁、绿化进行监察协调； 4）监管大厦管理员之运作及安排； 5）遇有紧急事故，协助处理善后工作； 6）制定大厦设备使用方法及守则； 7）每月召集所辖管理员之工作会议； 8）督导各管理助理； 9）接受及处理客户投诉，并予记录，及向上级报告； 10）协助追收管理费之工作； 11）检查大厦管理日志，跟进所列问题； 12）跟进处理突发事件； 2.2 物业助理 1）收取及审阅大厦之管理巡楼报告及每天之投诉记录；
物业公司及品质部职能 Document number【AA80KGB-AA98YT-AAT8CB-2A6UT-A18GG】
一、物业公司区域管理中心职能 (一)全面负责区域内服务中心各项服务指标、经营指标的落实 1、落实安防、环境保洁、机电设备、客服等服务指标； 2、落实物业管理费、停车费、水费等经济指标； （二）结合实际情况制订合理组织架构，资源共享 1、制订辖下各物业服务中心组织架构，并报公司批准； 2、负责辖下各物业服务中心人员编制及岗位的申报； 3、负责辖下各物业服务中心人员的调配、安排的审核； （三）全面协调公司内部各部门工作，配合公司的各项工作计划的执行 1、负责与公司各部门相互沟通，协调处理小区事务； 2、落实公司的工作计划； 3配合品质部对辖下各物业服务中心实施绩效考核； （四）协调相关政府职能部门关系 1、协调供水、供电、有线电视、街道办事处、派出所等单位的关系； 2、与政府职能部门沟通，处理与小区日常管理有关的事务； （五）负责对区域内各服务中心主任考核监督 1、带领辖下各物业服务中心主任开展工作； 2、对辖下各物业服务中心主任工作成效进行考核； 3、指导辖下各物业服务中心月绩效考核工作的开展； （六）完成集团公司下达的其他任务 二、品质部职能 （一）从安全管理、客服管理、工程管理方面对各服务中心进行业务指导与技术支持 1、对各服务中心的安防管理工作进行指导； 2、对各小区工程问题及开发配套完善工作给予支持； 3、对各服务中心客服工作进行指导； （二）负责物业前期介入、物业招投标、管理费测算、前期接管方面工作
1、参与各个项目物业规划、设备选型等方面配合建议； 2、参与物业管理招投标工作； 3、业主收楼前将项目移交给各物业服务中心； （三）通过收集业主投诉及意见、现场检查督导找出各服务中心存在的差距，提出整改要求，并落实责任人，及完成时间 1、接收业主的投诉及意见； 2、组织对各小区物业管理工作情况的检查； 3、跟踪与落实各小区相关责任人进行按要求整改； （四）收集、建立各物业工程资料、客户资料、楼盘资料等物业管理所需要的资料 （五）统一对各物业设施、设备建档管理，并签订设备、设施维修保养合同 1、掌握物业设施、设备有关情况，并进行建档管理； 2、签订维修保养合同，对设施设备进行养护； 3、定期组织对设备、设施运行情况的检查； （六）各业务线条员工岗前培训，配合公司定期组织业务培训 1、组织对电工、安防人员进行岗前培训； 2、配合公司定期组织专业培训，提高员工业务技能； （七）每月定期组织公司品质检查，严格贯彻公司品质检查制度，做到公平、公正 1、制订月度检查考核计划； 2、按照品质检查制度，组织对各小区物业管理质量进行绩效考核； 3、汇总各服务中心品质检查得分，编写和丰物业服务质量月报； 4、列出各服务中心得分，报人事行政部存档并作做为员工绩效考核依据；（八）协助集团营销中心加强售楼处安防、保洁及接待、形象方面工作（九）开展社区文化建设 1、负责社区文化活动的策划、报批工作； 2、负责组织实施社区文化活动。
物业公司设备管理手册 WTD standardization office【WTD 5AB- WTDK 08- WTD 2C】
编号标题页码版号/状态 WI/G01-001 工程部组织机构图 1 C/0 WI/G01-002 工程部职责 2 C/0 WI/G01-003 工程部经理职责 1 C/0 WI/G01-004 工程部副经理职责 1 C/0 WI/G01-005 工程部专业工程师职责 3 C/0 WI/G01-006 工程部资料员职责 1 C/0 WI/G01-007 小区机电主管职责 1 C/0 WI/G01-008 设备保修期管理办法 1 C/0 WI/G01-009 水电过户审批制度 2 C/0 WI/G01-010 配电房管理制度 1 C/0 WI/G01-011 发电机房管理制度 1 C/0 WI/G01-012 水泵房管理制度 1 C/0 WI/G01-013 空调制冷设备房管理制度 1 C/0 WI/G01-014 中控室/消防中心管理制度 1 C/0 WI/G01-015 计量器具定期检定制度 1 C/0 WI/G01-016 计量器具的检定方法 4 C/0 WI/G01-017 电气维修规定 1 C/0 WI/G01-018 大厦临时用电管理规定 1 C/0 WI/G01-019 用水、供水管理规定 1 C/0 WI/G01-020 供方选择评定规定 2 C/0 WI/G01-021 工程质量的验收规定 1 C/0 WI/G01-022 设备管理规程 14 C/0 WI/G01-023 设备维修保养管理流程 1 C/0 WI/G01-024 公共设备大的故障维修程序 1 C/0
质量手册 版本号： A / 0 分发号： 生效日期：二00八年十一月二十日 编制：王恒庆____ 日期：__2008-8-8____ 审核：______________ 日期：_______________ 批准：______________ 日期：_______________ 本文件隶属公司资产，未经许可不得私自影印 0.1 质量手册目录
0.2 质量手册说明 本《质量手册》是依据GB/T19001－2000idtISO9001：2000质量管理体系标准的要求，结合本公司情况而制定。它对公司质量体系进行了具体描述，是全体员工开展各种质量活动的统一标准和行动准则，是纲领性文件。 《质量手册》分为受控版和非受控版，受控版为公司部使用，手册封面加盖“受
控”印章，属公司，未经管理者代表批准不得对外发放、借阅或复印（当第三方认证审核和有关法律、规定要求提供时除外），手册持有者要妥善保管，不得丢失；非受控版《质量手册》，经董事长批准，可以向公司以外的机构或用户发放， 当手册修改时，将不再对其进行跟踪控制。 《质量手册》由公司综合部负责管理，确定发放围和对象，确保手册均处于受控状态。手册需要修改、补充时，由综合部统一组织进行，经管理者代表审核，公司董事长批准，并按规定作好记录。对作废的手册，综合部应收回并保留更改前的原件存档，并予以标识作废，以免误用。 在执行过程中手册的解释权归属管理者代表。 0.3 发布令 为了不断满足市场需求和业主（住户）的要求，适应市场的竞争，不断提高公司的质量服务水平，依据GB/T19001－2000idtISO9001：2000《质量管理体系—要求》标准，制定了《质量手册》。本《质量手册》是公司质量管理体系运行的依据，是公司的质量活动必须遵循的法规性、纲领性文件，是开展各种质量活动的统一标准和行动准则，全体员工必须遵照执行，同时体现了我公司对业户的承诺。为了使公司的质量体系持续、有效地实施，现批准发布，从2008年9月20日开始执行。 因此，要求全体员工充分理解、正确按照《质量手册》的要求落实质量责任，开展质量管理活动，满足合同要求及业户期望，达到业户满意。