杭州户型创新偷面积标准化工作室编码[XX968T-XX89628-XJ668-XT689N]
杭城开发商热衷另类户型创新偷面积背后受高房价所迫
作者：肖三2010/12/2 7:57:21
杭州江南建筑设计院副院长郑刚表示，开发商的这种户型创新，不是主动创新，而是被动进行的。郑刚表示，在高房价的背景下，开发商不得不提高得房率，集合更完善的功能，以此提升购房者对产品的接受度。
保利·江语海MAX3系列户型
九衡公寓C3户型
金隅·观澜时代珑庭C户型(奇数层）
一张郡原·九衡公寓104平方米户型图在网上流传，其三面送露台的气派造型令购房者大为惊讶；华鸿·罗兰春天6月推盘时，对外宣称得房率接近100%，直接助推了销售业绩；近期保利·江语海推盘，再度升级过的MAX户型，照例有面积可观的赠送空间……
在杭州高层、小高层公寓中，以赠送面积为主要手段的户型创新正愈演愈烈。业内人士指出，开发商之所以热衷于送面积，除了谋求产品差异化，提升竞争力和利润空间外，与房价高企也不无关系。
杭州江南建筑设计院副院长郑刚表示，开发商的这种户型创新，不是主动创新，而是被动进行的。这都是被高房价给逼出来的。
开发商热衷“送”面积
最近露脸的强调赠送面积的户型中，九衡公寓C3户型最为抢眼。该户型面积为104平方米，环绕三面的超大露台达68平方米，相当于送了三分之二的面积。据了解，该户型房源位于建筑顶层，在九衡公寓，顶层户型都有大露台，最小30多平方米，最大则多至130平米。
金隅·观澜时代在售的珑庭组团，也有不少“多赠送”的户型和房源，比如该组团中心1号楼、4号楼的138平方米户型，赠送后的总面积可达172平方米，其中跃层最高赠送达60多平方米。
保利地产素来对户型创新颇为重视，在东湾项目中曾成系列地推出过“MAX”户型，这些户型大多具备不错的“可延展性”，比如今年年初推出的升级版MAX3系列，110平方米的面积，通过可变空间的改造甚至能获得相当于近160平方米的使用空间。
不久前保利·江语海开盘，推出的赠送空间同样可观。在一个89平方米的平层户型中，不仅有约10平方米景的观花池和入户花园、近2.8米宽多功能居家阳台、双重敞亮落地飘窗,还有近10平方米空中挑高露台等大面积的赠送。
除此以外，华元·蒙卡岸、华鸿·罗兰春天等市场关注度较高的楼盘，都以不同形式打出了“赠送”牌，其中，蒙卡岸户型面积90-135平方米，赠送14-18平方米的夹层和一个露台。罗兰春天则干脆宣称实际得房率接近100%。
综观这些楼盘，大手笔赠送面积的同时，几乎无一例外地提出“可变”概念。虽然所赠空间在户型图上仍然以“阳台”、“入户花园”进行标识，对外宣传上，却常常指出它们可改造成室内空间；至于LOFT和跃层中的挑高部分，同通常可以隔出一个或多个房间……户型创新的意味很强。
政策漏洞滋生“偷”面积
尽管市场对户型创新的讨论已非常热烈，在郑刚看来，“偷”面积仍近乎是这股创新潮流的全部，他表示，“开发商所谓的户型创新，其实只是一个营销概念，真正在做的还是‘偷’面积。”
既有政策中的空白和漏洞，也确实为开发商偷面积预留了不少空间。
例如，2007年出台的《关于规范阳台建筑面积计算的规定》中明确提出，“阳台当其上盖高度达到或超过两个自然层，阳台不计算建筑面积”，这便成了开发商“偷”面积的依据之一。郑刚指出，“很多开发商故意把阳台做成双层高的，这样在测量时就可以不计算面积了。”
为了与普通阳台进行区分，开发商一般为将其以“挑高露台”的名义进行推介。不过，这种露台仍然会受到规定中对阳台面积、进深的限制：凸阳台水平投影面积不大于10.0平方米且其进深不大于2.4米。
与之相比，通过退台营造出的露台空间就有点不受限制了，九衡公寓那个环绕三面的68平方米露台，就是在建筑顶层以退台手法构筑出来的。
同样缺少政策约束的还有飘窗的空间尺度，目前杭州实施的对飘窗的控制政策，仍然只限于2002年国家发布的《房屋测量规范》，上面规定层高小于2.2米的飘窗不计算面积，却并未限定进深和窗台高度，于是便出现了可以与卧室连接成“室内空间”的落地飘窗，或者尺度颇大，可当休息区使用的大飘窗。
在技术上比较复杂的是以LOFT或者局部挑高的方式“偷”面积。LOFT户型住宅早些年曾一度泛滥，2005年浙江省《关于建筑层高控制及容积率指标计算规则》，强制规定“住宅建筑当层高大于等于4.5米时，不论层内是否有隔层，计算容积率指标时，建筑面积仍按该层面积乘1.5倍计算”，陡然增加的成本才令LOFT户型住宅渐渐式微。
不过，纯住宅产权的LOFT户型并未真正绝迹，因为在政策中仍然有漏洞可循。《房屋测量规范》规定，层高小于2.20米的夹层、插层、技术层不计算建筑面积，于是分布在两个自然层之间、通常被用来布置管线的夹层也被一些开发商加以改造，分配给上下两层住户了。这相当于两个自然层实际平均可享有的高度最多可接近5.6米，这样一来，设置LOFT户型和局部挑高都绰绰有余。
由于在《关于建筑层高控制及容积率指标计算规则》中同时还规定，“跃层式住宅、别墅等当起居式（厅）层高在户内通高时可按实际面积计入容积率”，在跃层式住宅中设置局部挑高的优势也非常明显，并且要容易得多。郑刚指出，“开发商故意在第二层布置一个小房间，其他地方就用来做挑高”，而挑高部分则只按实际面积来计算。
“偷”面积是受高房价所迫
技术上固然可行，那么，开发商何以要大费周折地“偷”面积呢？
郑刚表示，在高房价的背景下，开发商不得不提高得房率，集合更完善的功能，以此提升购房者对产品的接受度。而提高得房率，公摊面积是减少不了多少的，只能靠增加实际使用面积来实现，这往往就意味着“偷”面积。
杭州双赢机构总经理章惠芳对此表示，这几年杭州开发商拿地的价格都比较高，在此前提下，高价卖房的开发商为了让购房者感觉到实惠，只能赠送一些面积。“有些开发商本来没这种念头，但是看见周围一些有赠送面积的楼盘卖得不错，也开始这样做”，在这种竞争的氛围下，“偷”面积便越“偷”越凶。
龙发FA专家设计工作室设计师赵晓志指出，“偷”面积现象，其实也反映出了市场对于功能区间重新定义的趋向，以前飘窗可能只是当成一个窗台来用，现在做得大一点，就完全可以当成一个休息区了。
家住闻堰的购房者叶先生曾有过一些投资房产的经验，他表示，市场上的LOFT、跃层户型确实对应了部分购房者的需求，“有些想改善居住环境的购房者，会追求一种更有立体感的错层布局。”
而对于开发商赠送面积的作法，叶先生表示，“有得送我们当然欢迎”，但开发商在送面积的同时，单价也会相对提高，“我们购房者欢迎归欢迎，但下不下单，还要先算一算到底划不划算。”
“偷”来的面积存在安全隐患
有时这类户型会显得非常划算，但购房者下单买来房子后却可能遭遇一些意想不到的困扰。
赵晓志在工作中接触过不少赠送面积很大的户型，其中也有LOFT户型，他指出，“这类住宅在装修时，所花费的成本肯定比普通住宅要多。”
但改造阳台就不只是成本的问题了，赵晓志指出，政府相关职能部门对阳台的改造有限制，“这实际上属于违规扩建”，虽然还没遇到过改造后又被拆除的例子，但如果相关部门真要拆除，是有执法的依据的。另一方面，业主要改造阳台时，可能会受到物业公司的阻拦，“有些物业不允许包阳台。”
而可增加采光，增强空间感的大飘窗，也会有一些负面作用，除了时常见诸报端的渗漏难题外，保温、节能性能也将受到影响。
实际上，2006年建设部颁布的《居住建筑节能设计标准》中，已曾明确提出“寒冷地区及夏热冬冷地区更不应设置飘窗，尤其是北向的卧室、起居室。”对于气候相对温和的南方地区，虽没有强制性规定，却也建议“不宜设置飘窗”。
业内人士表示，即使忽略成本、节能等因素，来自政府层面的消防、安全检验常常无法覆盖到业主的私自改建过程中，这就留下了隐患。郑刚指出，今后政策上可能会对”偷”面积的现象越来越规范起来。
开发商或许需要一些新的创新思路和智慧。而据章惠芳介绍，杭城中小户型的公寓中，确实已出现了一些好的创新产品，“有些开发商会在产品中增加采光井，这就不属于‘偷’面积，完全出于采光的考虑。”
建筑新规下，牛人总结的17种偷面积方式，史上最全 新版《建筑工程建筑面积计算规范》自实施后，原先可以赠送的飘窗、双层挑高露台、地下室都要算面积了。这是否意味着以前的“偷面积”将绝迹于江湖？非也。 上有政策下有对策，还不到一年时间，赠送面积又出了不少新花样。明源君为各位设计狮归纳了在建筑新规下，住宅赠送面积的17种方式，史上最全面，不收藏就亏大了。 一、阳台（计1/2面积） 阳台的赠送是最常见的户型面积赠送之一。按照各个地方规范的不同，入户花园和阳台可能只计一半建筑面积，通过这种方式甚至可以多赠送一个房间。 1、提前预留空间设计，并合理改造赠送面积 值得注意的是，新规范下，一个是阳台的进深有限制。阳台面宽≤1.5m 时，阳台进深必须小于等于2倍面宽（阳台进深理论最大值3m）；阳台面宽＞1.5m时，阳台进深小于等于面宽且不大于2.4m。
另一个是多层高阳算面积。无交通功能的公共阳台和多层高走廊均要计算2倍以上核减面积；多层高阳台及走廊按投影计算1.5倍以上核减面积，上不封顶。 所以，在设计过程中可提前预留空间设计，并合理改造赠送面积。 户内长宽不小于2.4m的（客厅、卧室）及一个厨房可设置一个计一半面积的阳台。内未设置室内透空空间的限值，阳台总面积≤户内建筑面积（除阳台）的20%或60㎡。户内设置室内透空空间的，阳台总面积≤户内建筑面积（除阳台）的10%或30㎡
案例：提前预留空间设计，合理改造赠送面积
案例：提前预留，合理改造。 2、两个单元相连接按凸阳台报批 苏州有个项目为高层26F—33F。该项目高层两个单元拼接的地方按了阳台报批，虽然看起来是凹阳台，其实是结构分开的，所以按凸阳台报批，赠送一半面积。
房地产开发商与小偷谈住宅偷面积怪象 在一般意义上很难把房地产开发商与小偷混为一谈。但是现实有时候却又是那么奇怪，他们走到了一起，一起经营着房地产开发这块大蛋糕。既然能把开发商和小偷说到一块，说白了就是他们都在偷。小偷一般偷的是钱和物，偶尔还有偷情的。那开发商偷的到底是什么呢？先抛开“税”不说，答案是“面积”。 对于“偷面积”这一说法，相信做房地产的和做建筑设计特别是做住宅设计的甚至于各地的建设管理部门都不会觉得陌生。那么这个“偷面积”到底是怎么一回事呢？现在用一个纯住宅项目来举例说明，姑且把这个项目称作“1㎡用地项目”。这个项目只有1㎡的用地，政府规定只能建3㎡建筑面积的住宅，开发商在报建时也是按3㎡建筑面积进行报建，但待竣工验收后通过违章改建加建，使住宅实际建筑面积达到了4㎡。很明显开发商“偷”了1㎡的建筑面积。开发商和建筑设计单位从住宅的方案设计阶段就已经为竣工验收后如何更容易偷面积想好了方案。 下面我大概的阐述一下开发商“偷面积”的一般手法。各地的房屋建筑面积测绘规范里都有一些可以不用计算建筑面积或计算一半建筑面积的规定，而目前开发商正是主要利用了这些规定来进行“偷面积”的。例如层高＜2.2m建筑空间不用计算建筑面积、室内局部2层高的空间只要计算一层的建筑面积、普通凸窗和落地凸窗可以不用计算建筑面积、不封闭的阳台建筑面积按其投影面积的一半计算，有些地方更是规定了双层高阳台不用计算建筑面积。利用“不封闭的阳台建筑面积按其投影面积的一半计算”这规定开发商可以把阳台设计得很大例如10㎡，等到竣工验收后再把阳台封闭成一间房间或厅，通过这一方法可以偷5㎡；利用“双层高阳台不用计算建筑面积”这规定开发商可以在住宅内设计一个双层高阳台例如面积也是10㎡，等到竣工验收后把双层高阳台封闭，而且在竖向再加建一层楼板，通过这一方法可以偷了20㎡；利用“室内局部2层高的空间只要计算一层的建筑面积”这一条，开发商可以在室内设计一个双层高的空间，例如面积也是10㎡，等到竣工验收后，在双层高空间上空加建一层楼板，这样也可以偷10㎡；至于“层高＜2.2m建筑空间不用计算建筑面积”这一条现在多用在别墅、多层和高层住宅的首层户型，例如设计一个层高2.15米的地下室或半地下室，等到竣工验收后再往下多挖几十厘米，这样就能得到一个正常使用的空间了，通过这一招，可以轻松偷到几十上百甚至更多的面积；利用落地凸窗和普通凸窗偷面积这一招用的最通常了，也不必多说，只不过现在有些地方限制了凸窗的高度，偷出来的面积净高一般只有2M，已经不太好用了。以上偷面积的方法中利用凸窗和单层阳台以及层高＜2.2M的建筑空间这3种方式去偷的算是比较含蓄的偷法，因为不需要做太多的改动；利用双层高阳台和室内双层高空间去偷的次之，毕竟需要增加一层楼板，而且双层高阳台封闭还会对外立面有很大的影响；现在还有利用天井来偷面积的方法（把以后要改成房间或厅的空间先留成一个凹槽状的天井，竣工后再每层加建楼板）更是彪悍。这些偷面积的方法宅在住宅套内还可以多种方法多个地方同时使用，这样，60㎡1房1厅的住宅可以偷成90㎡3房2厅，80㎡2房2厅的可以偷成120㎡4房2厅等等，更有甚者，每套住宅偷得的面积能占该套住宅建筑面积的100%。 那到底开发商为什么要“偷面积”呢？是为了给购房者更多的实惠吗？表面上看好像是，其实不然。其
中小户型偷面积专题小研龙湖PMO研究 黄星富
近年来，随着房地产市场竞争的不断加剧，市场对产品创新的要求正在不断提高，出现了众多创造性的”偷面积”设计，作为产品创新重要部分的“偷面积”设计，也已经逐步发展成一门显学。对任何试图在产品创新领域有所进步的开发企业来说，探讨并分析这一市场现象都已经变得非常必要。 而对于目前市场上出现的纷繁芜杂的“偷面积”现象，也需要有一个系统的总结性梳理。 考虑到各种不同产品类型“偷面积”方法的通用性，本次研究将主要针对普通住宅中的中小户型住宅产品的“偷面积”现象而展开。
中小户型的定义“偷面积”市场背景“偷面积”的方法综述 市场结论
所谓中小户型其实是一个模糊的相对性（相对于大户型）慨念，可以理解为具有相对完全的配套及功能齐全的“小面积住宅”。一般来说，中小户型在房间数量上不超过2个，卫生间数量则以1个为主。 中小户型的面积标准通常也是不同的：深圳、北京、上海等大城市一般在80平米以下；而在一些二三线城市，则有可能达到90平米左右。另外，南方城市与北方城市相比，由于气候的条件不同，也导致南方城市的中小户型户型面积相对要小一些。 相对性 区域性
中小户型但虽然面积较小但并简单的不等于档次低，比起大户型，中小户型房屋更需要设计合理，功能齐全，在不影响居住的前提下，还具备会客、洗浴、做饭等功能居住的一般性功能。 由于中小户型的客户特点（年轻的工作人口居多），导致其地理位置一般是在市中心，以及稍远但交通便捷的地方；周边或者小区本身的配套设施也比较齐全。 由于户型面积较小，也使得中小户型的总价相对较低，对占市场主导地位的中低收入人群具有较强吸引力。 功能全 地段好 总价低 特 点
介绍的主要方法有六种，分别为： 1、对比分析法：将A公司和B公司进行对比、 2、外部因素评价模型（EFE）分析、 3、内部因素评价模型（IFE）分析、 4、swot分析方法、 5、三种竞争力分析方法、 6、五种力量模型分析。 对比分析法是最常用，简单的方法，将一个管理混乱、运营机制有问题的公司和一个管理有序、运营良好的公司进行对比，观察他们在组织结构上、资源配置上有什么不同，就可以看出明显的差别。在将这些差别和既定的管理理论相对照，便能发掘出这些差异背后所蕴含的管理学实质。企业管理中经常进行案例分析，将A和B公司进行对比，发现一些不同。各种现象的对比是千差万别的，最重要的是透过现象分析背后的管理学实质。所以说，只有表面现象的对比是远远不够的，更需要有理论分析。 外部因素评价模型（EFE）和内部因素评价模型（IFE）分析来源于战略管理中的环境分析。因为任何事物的发展都要受到周边环境的影响，这里的环境是广义的环境，不仅指外部环境，还指企业内部的环境。通常我们将企业的内部环境称作企业的禀赋，可以看作是企业资源的初始值。公司战略管理的基本控制模式由两大因素决定：外部不可控因素和内部可控因素。其中公司的外部不可控因素主要包括：政府、合作伙伴（如银行、投资商、供应商）、顾客（客户）、公众压力集团（如新闻媒体、消费者协会、宗教团体）、竞争者，除此之外，社会文化、政治、法律、经济、技术和自然等因素都将制约着公司的生存和发展。由此分析，外部不可控因素对公司来说是机会与威胁并存。公司如何趋利避险，在外部因素中发现机会、把握机会、利用机会，洞悉威胁、规避风险，对于公司来说是生死攸关的大事。在瞬息万变的动态市场中，公司是否有快速反应（应变）的能力，是否有迅速适应市场变化的能力，是否有创新变革的能力，决定着公司是否有可持续发展的潜力。公司的内部可控因素主要包括：技术、资金、人力资源和拥有的信息，除此之外，公司文化和公司精神又是公司战略制定和战略发展中不可或缺的重要部分。一个公司制定公司战略必须与公司文化背景相联。内部可控因素可以充分彰显出公司的优势与劣势或弱点。从而知己知彼，扬长避短，发挥自身的竞争优势，确定公司的战略发展方向和目标，使目标、资源和战略三者达到最佳匹配。公司通过对外部机会、风险以及内部优势、劣势的综合加权分析（借助外部因素评价矩阵[EFE]以及内部因素评价矩阵[IFE]），确立公司长期战略发展目标，制定公司发展战略。再将公司目标、资源与所制定的战略相比较，找出并建立外部与内部重要因素相匹配的有效的备选战略（借助SWOT矩阵、SPACE矩阵、BCG矩阵、IE矩阵及大战略矩阵），通过定量战略计划矩阵（QSPM）对若干备选战略的吸引力总分数的比较，确定公司最有效、最可能成功的战略。然后制定公司可量化的、具体的年度目标，围绕着已确立的目标，合理的进行各项资源的配置（如人、财、物方面的配置和调度），并有效地实施战略，最后是对已实施的战略进行控制、反馈与评价。这是最后一项工作，也是极重要的工作。往往一些战略的挫败很大部分是在实施战略的过程中，缺乏严格的控制机制和绩效考核标准所导致的。充分与及时的反馈是有效战略评价的基石，在快速而剧烈变化的环境中，公司的战略经受着巨大的挑战。通过战略评价决策矩阵，可以清晰地了解公司现行战略与实际的目标实现进程，
杭州户型创新偷面积标准化工作室编码[XX968T-XX89628-XJ668-XT689N]
杭城开发商热衷另类户型创新偷面积背后受高房价所迫 作者：肖三2010/12/2 7:57:21 杭州江南建筑设计院副院长郑刚表示，开发商的这种户型创新，不是主动创新，而是被动进行的。郑刚表示，在高房价的背景下，开发商不得不提高得房率，集合更完善的功能，以此提升购房者对产品的接受度。 保利·江语海MAX3系列户型 九衡公寓C3户型 金隅·观澜时代珑庭C户型(奇数层） 一张郡原·九衡公寓104平方米户型图在网上流传，其三面送露台的气派造型令购房者大为惊讶；华鸿·罗兰春天6月推盘时，对外宣称得房率接近100%，直接助推了销售业绩；近期保利·江语海推盘，再度升级过的MAX户型，照例有面积可观的赠送空间…… 在杭州高层、小高层公寓中，以赠送面积为主要手段的户型创新正愈演愈烈。业内人士指出，开发商之所以热衷于送面积，除了谋求产品差异化，提升竞争力和利润空间外，与房价高企也不无关系。 杭州江南建筑设计院副院长郑刚表示，开发商的这种户型创新，不是主动创新，而是被动进行的。这都是被高房价给逼出来的。 开发商热衷“送”面积 最近露脸的强调赠送面积的户型中，九衡公寓C3户型最为抢眼。该户型面积为104平方米，环绕三面的超大露台达68平方米，相当于送了三分之二的面积。据了解，该户型房源位于建筑顶层，在九衡公寓，顶层户型都有大露台，最小30多平方米，最大则多至130平米。 金隅·观澜时代在售的珑庭组团，也有不少“多赠送”的户型和房源，比如该组团中心1号楼、4号楼的138平方米户型，赠送后的总面积可达172平方米，其中跃层最高赠送达60多平方米。 保利地产素来对户型创新颇为重视，在东湾项目中曾成系列地推出过“MAX”户型，这些户型大多具备不错的“可延展性”，比如今年年初推出的升级版MAX3系列，110平方米的面积，通过可变空间的改造甚至能获得相当于近160平方米的使用空间。 不久前保利·江语海开盘，推出的赠送空间同样可观。在一个89平方米的平层户型中，不仅有约10平方米景的观花池和入户花园、近2.8米宽多功能居家阳台、双重敞亮落地飘窗,还有近10平方米空中挑高露台等大面积的赠送。 除此以外，华元·蒙卡岸、华鸿·罗兰春天等市场关注度较高的楼盘，都以不同形式打出了“赠送”牌，其中，蒙卡岸户型面积90-135平方米，赠送14-18平方米的夹层和一个露台。罗兰春天则干脆宣称实际得房率接近100%。 综观这些楼盘，大手笔赠送面积的同时，几乎无一例外地提出“可变”概念。虽然所赠空间在户型图上仍然以“阳台”、“入户花园”进行标识，对外宣传上，却常常指出它们可改造成室内空间；至于LOFT和跃层中的挑高部分，同通常可以隔出一个或多个房间……户型创新的意味很强。
商品房偷面积
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商品房偷面积之“葵花宝典” 一、低台凸窗和落地凸窗 二、超大入户花园和大阳台 三、赠送大露台 四、赠送半地下室、地下室 五、共享梯厅 六、隐藏式衣橱 七、层高做大，增加竖向可利用空间 八、空中单元连廊 九、内院露台：两层高，全部送 十、建筑层高不超过2.2米不计面积，采取三错层或夹层方式。 十一、商业层高6米，验收后再隔出一层，实现二层实用。 十二、可延展性客厅：将原设计的两户间的管道井两家各分一半。验收后发展商重新隔墙，按照样板房样式交楼。 3 / 10
4 / 10 小户型“偷面积”法 可拆卸的步入式凸窗梁 开发商为了“偷”面积，故意将楼盘凸窗部分设计出一道横梁，使得凸窗层高不高于2.2米。而客户在拿到房子后，这样一道专为“打掉”设计的横梁便可“拆卸”掉，使原本2.2米的层高变成2.8米，与正常房屋层高一致。将这种“偷”面积方式发挥到极致的是，开发商在屋内做一道假梁，将部分空间隔成两层，下层空间不超过2.2米，上层空间0.6米左右用于储藏室。在装修的时候，购房者可将假梁打掉，使得房屋空间变大。 可拆卸凸窗：低台凸窗变落地凸窗 其主要的技巧是把带窗外墙向外推移，把窗台放到最低，做成大玻璃窗，这样在外立面上会凸出一部分。在设计中，为了层高不超过2.2米，通常开发商会做一个较低的平台，这称为低台凸窗，开发商在设计图纸中和毛坯房交付时可能会有“低台”，装修时，“低台”可打掉。由于本身凸窗有2.2米的层高，加上打掉的那部分“低台”，凸窗层高可达2.3米或更高。这样通过低台凸窗变落地凸窗的做法，使得房屋的空间更舒适。 层高做大,变成挑高房 这是很多开发商在做小户型项目时采用的方法，就是将房高挑高5米或挑高4.9米，这实际上也是“偷”面积的一种。在将房屋层高设计到4.8米、4.9米甚至更高后，购房者通常可以在装修时自行将其隔成两层，使空间得到充分利用。一般情况下，都是将客厅挑高，其他空间部分间隔成两层。 点评：在限高的情况下，减少建筑面积，单价较高，同时在消防要求上很难达标，许多地方都已经禁止这种设计，所以此类
住宅建筑工程“偷面积”方法 判断赠送的面积非法与否，关键看是报建方案和最终的验收交楼时其户型是否一致，如果是一致的，业主就能拥有相应的产权，不存在任何的法律法规问题，如果不一致，则可能是开发商在验收交楼后再组织人力物力进行改建的，业主不能拥有相应的产权，可能会存在一定的法律法规问题。结合近期楼市的特点，总结了以下几种偷面积的方法 1、低台凸窗和落地凸窗 主要技巧：把带窗外墙向外推移，把窗台放到最低，做成大玻璃窗，这样在外立面上会凸出一部分。由于现行建筑设计规范规定2.2米以下空间不计入建筑面积，只要凸窗部分层高不超过2.2米，便可有效“偷”到面积。这样通过低台凸窗变落地凸窗的做法，使得房屋的空间更舒适，有效地内部空间结合起来。 业内点评：此招最早出现在广州、深圳一带，如今在东莞的各大楼盘中已能看到，这样给使得户内空间更明亮、舒适。不足之处是这样大凸窗设计可能会带来诸如外墙保温、外墙渗漏等问题，开发商需要在材料、建筑设计上下功夫。属合理之“偷”。 2、管道井变客厅 主要技巧：这种做法主要用于小户型产品，发展商为了“偷”得面积增加卖点，在报建方案上是以其他什么管道井等理由进行报建，按照现行设计规范此部分不计算面积。 业内点评：该做法业主无法拥有此部分的产权，而且改建后的房间或者客厅都不能得到良好的采光透风，既降低了居住的舒适度，又属于非法之“偷”，建议购房者购房时要明察秋毫。 3、赠送大露台和半地下室 主要技巧：大露台和2.2米以下的半地下室由于不计入建筑面积，不少开发商通过赠送大露台和半地下来增大使用空间也属于“偷”面积之列，这一招
不但能“偷”到很大面积，更有甚者能“抢”出一个房间。在赠送大露台中，开发商往往将大露台与客厅或者卧室相连。 业内点评：由于赠送了大露台，相关的防漏水、外墙保温等就需要特别设计，以防止大露台漏水、外墙保温达不到标准等。此外，赠送地下室也存在一定争议，按照相关规定半地下室应该属于业主共有空间，如果送给只送给一楼住户则有可能侵犯了其他业主的合法权益。所以，此类是属模糊性概念之“偷”。 4、立面造型空间变卧室 主要技巧：通过报建的时候，在平面上户与户之间设计成漏空部分，然后在结构上搭建受力梁。在验收交楼后，发展商再安排施工队伍进场对此漏空部分进行加建，“偷”出房间来。 业内点评：这种做法，业主是无法享受此搭建部分的产权的，属于非法之“偷”。 5、阳台变卧室 主要技巧：发展商在报建方案中设计为阳台，然后再搭建一个受力梁，待建成相关部门验收后，开发商再组织相应的人力物力进场利用这个梁和阳台，搭建楼板“偷”出一间卧室。 业内点评：与“立面造型空间变卧室”的偷法一样，性质自然也一样属于非法之“偷”。 6、超大入户花园和大阳台 主要技巧：由于入户花园和阳台只计一半建筑面积，开发商通过做大入户花园和阳台也属“偷面积”之举。在南城某楼盘，为了表现其阔绰舒适，其入户花园接近10m2，当属通过入户花园“偷面积”之典型。 业内点评：入户花园和大阳台作为私人空间，增大了房屋的舒适度。但在“补充”新规出台后，入户花园及阳台不宜太大，毕竟超出“20%”便要算入容积率了，如何通过入户花园和做大阳台将面积“偷”得既合情又合理，是开发
杭城开发商热衷另类户型创新偷面积背后受高房价所迫 作者：肖三2010/12/2 7:57:21 杭州江南建筑设计院副院长郑刚表示，开发商的这种户型创新，不是主动创新，而是被动进行的。郑刚表示，在高房价的背景下，开发商不得不提高得房率，集合更完善的功能，以此提升购房者对产品的接受度。 保利·江语海MAX3系列户型 九衡公寓C3户型 金隅·观澜时代珑庭C户型(奇数层） 一张郡原·九衡公寓104平方米户型图在网上流传，其三面送露台的气派造型令购房者大为惊讶；华鸿·罗兰春天6月推盘时，对外宣称得房率接近100%，直接助推了销售业绩；近期保利·江语海推盘，再度升级过的MAX户型，照例有面积可观的赠送空间…… 在杭州高层、小高层公寓中，以赠送面积为主要手段的户型创新正愈演愈烈。业内人士指出，开发商之所以热衷于送面积，除了谋求产品差异化，提升竞争力和利润空间外，与房价高企也不无关系。 杭州江南建筑设计院副院长郑刚表示，开发商的这种户型创新，不是主动创新，而是被动进行的。这都是被高房价给逼出来的。 开发商热衷“送”面积 最近露脸的强调赠送面积的户型中，九衡公寓C3户型最为抢眼。该户型面积为104平方米，环绕三面的超大露台达68平方米，相当于送了三分之二的面积。据了解，该户型房源位于建筑顶层，在九衡公寓，顶层户型都有大露台，最小30多平方米，最大则多至130平米。 金隅·观澜时代在售的珑庭组团，也有不少“多赠送”的户型和房源，比如该组团中心1号楼、4号楼的138平方米户型，赠送后的总面积可达172平方米，其中跃层最高赠送达60多平方米。 保利地产素来对户型创新颇为重视，在东湾项目中曾成系列地推出过“MAX”户型，这些户型大多具备不错的“可延展性”，比如今年年初推出的升级版MAX3系列，110平方米的面积，通过可变空间的改造甚至能获得相当于近160平方米的使用空间。 不久前保利·江语海开盘，推出的赠送空间同样可观。在一个89平方米的平层户型中，不仅有约10平方米景的观花池和入户花园、近2.8米宽多功能居家阳台、双重敞亮落地飘窗,还有近10平方米空中挑高露台等大面积的赠送。 除此以外，华元·蒙卡岸、华鸿·罗兰春天等市场关注度较高的楼盘，都以不同形式打出了“赠送”牌，其中，蒙卡岸户型面积90-135平方米，赠送14-18平方米的夹层和一个露台。罗兰春天则干脆宣称实际得房率接近100%。 综观这些楼盘，大手笔赠送面积的同时，几乎无一例外地提出“可变”概念。虽然所赠空间在户型图上仍然以“阳台”、“入户花园”进行标识，对外宣传上，却常常指出它们可改造成室内空间；至于LOFT和跃层中的挑高部分，同通常可以隔出一个或多个房间……户型创新的意味很强。 政策漏洞滋生“偷”面积
商业、商务公寓、办公建筑有了偷面积新技法 对大家而言，住宅赠送方式已经掌握的炉火纯青，但是随着越来越多的开发商涉足商业地产，我们同样需要了解商业、商务公寓、办公的赠送方式，在项目前期设计阶段，给予开发商、设计院提供参考 第一部分：商业赠送方法 常见以下赠送方法
1、夹层赠送——规范 商业建筑首层层高一般为4.5米，最大丌超过6米，其他楼层层高一般为4.2米，最大丌超过5.1米；特殊商业建筑的层高可根据商业业态及运营模式确定。 夹层赠送——案例 6m、5.1m层高，局部隔成两层 2、偷车库赠送 深圳小区大多采用台地设计的手法，例三湘海尚、和谐家园、荔山公馆等； 一层为商业+车库，抬高一层作为车库，即能满足车位需求，又能降低成本，还能实现阳光车库的设计，还可考虑设计下沉式园林，增加园林情趣； 商业位于一层，在商业上设计架空层，可增加园林的整体通透性，同时园林空间最大化；
偷车库赠送——案例 车库为丌计容面积，占用车库面积，加大商业进深； 车库为丌计容面积，占用车库面积，改成超市，例首誉、绿景香颂等等；
地下一层改超市面积5764㎡，本层车库停车位数395个，地下一层改超市后，本层车位287个 3、露台赠送——案例 通过层叠的退台设计，设置了室外平台，丌仅增加户外营业面积，而且成为公共花园和休闲广场，例成都万象城
4、骑楼赠送——规范 街墙底层宜采用骑楼戒挑檐等形式，为行人提供有遮蔽的空间，其地面设计标高应与人行道路面标高持平，净宽丌得小于3米，净空高度丌得小于3.6米。常见骑楼宽度为4米左右。 骑楼赠送——案例 设计大宽度的骑楼，增加户外营业面积，例深圳中心城，骑楼宽度8.5米。 设计大宽度的骑楼，增加户外营业面积，例深圳中心城，骑楼宽度8.5米。
十大“偷面积”方法揭秘 1、低台凸窗和落地凸窗 主要技巧：把带窗外墙向外推移，把窗台放到最低，做成大玻璃窗，这样在外立面上会凸出一部分。由于现行建筑设计规范规定2.2米以下空间不计入建筑面积，只要凸窗部分层高不超过2.2米，便可有效“偷”到面积。这样通过低台凸窗变落地凸窗的做法，使得房屋的空间更舒适，有效地内部空间结合起来。 业内点评：此招最早出现在广州、深圳一带，如今在东莞的各大楼盘中已能看到，这样给使得户内空间更明亮、舒适。不足之处是这样大凸窗设计可能会带来诸如外墙保温、外墙渗漏等问题，开发商需要在材料、建筑设计上下功夫。属合理之“偷”。 2、管道井变客厅 主要技巧：这种做法主要用于小户型产品，发展商为了“偷”得面积增加卖点，在报建方案上是以其他什么管道井等理由进行报建，按照现行设计规范此部分不计算面积。 业内点评：该做法业主无法拥有此部分的产权，而且改建后的房间或者客厅都不能得到良好的采光透风，既降低了居住的舒适度，又属于非法之“偷”，建议购房者购房时要明察秋毫。 3、赠送大露台和半地下室 主要技巧：大露台和2.2米以下的半地下室由于不计入建筑面积，不少开发商通过赠送大露台和半地下来增大使用空间也属于“偷”面积之列，这一招不但能“偷”到很大面积，更有甚者能“抢”出一个房间。在赠送大露台中，开发商往往将大露台与客厅或者卧室相连。 业内点评：由于赠送了大露台，相关的防漏水、外墙保温等就需要特别设计，以防止大露台漏水、外墙保温达不到标准等。此外，赠送地下室也存在一定争议，按照相关规定半地下室应该属于业主共有空间，如果送给只送给一楼住户则有可能侵犯了其他业主的合法权益。所以，此类是属模糊性概念之“偷”。 4、立面造型空间变卧室 主要技巧：通过报建的时候，在平面上户与户之间设计成漏空部分，然后在结构上搭建受力梁。在验收交楼后，发展商再安排施工队伍进场对此漏空部分进行加建，“偷”出房间来。业内点评：这种做法，业主是无法享受此搭建部分的产权的，属于非法之“偷”。 5、阳台变卧室 主要技巧：发展商在报建方案中设计为阳台，然后再搭建一个受力梁，待建成相关部门验收后，开发商再组织相应的人力物力进场利用这个梁和阳台，搭建楼板“偷”出一间卧室。 业内点评：与“立面造型空间变卧室”的偷法一样，性质自然也一样属于非法之“偷”。 6、超大入户花园和大阳台 主要技巧：由于入户花园和阳台只计一半建筑面积，开发商通过做大入户花园和阳台也属“偷面积”之举。在南城某楼盘，为了表现其阔绰舒适，其入户花园接近10m2，当属通过入户花园“偷面积”之典型。 业内点评：入户花园和大阳台作为私人空间，增大了房屋的舒适度。但在“补充”新规出台后，入户花园及阳台不宜太大，毕竟超出“20%”便要算入容积率了，如何通过入户花园和做大阳台将面积“偷”得既合情又合理，是开发商需要考虑的。
暧昧的空间 ——深圳住宅送面积新招扫描 自2003年开始的送面积手法，在发展商不断的创新和演绎下已经走到了极致化的地步，从近期面世的春华四季园、可园第四期、后海花半里、中海月朗苑及城色等项目中，我们看到这种送面积的手法已被发挥到了极致，据悉深圳国土资源和房地产管理局近期将出台新的法规政策，对房屋面积的计算方式做出新的规定，新规定将在5月1日正式实施，这也是对目前名目繁多的送面积手段的一种遏制，有利于规范市场。笔者曾笔者曾在《康居型住宅发展趋势》一文中，展示了深圳住宅产品偷面积的十种手法，除了文中所述的10种送面积的手段，近期面世的一些项目送面积的手段又有不少新的创新。一些方法可能在新规范出台之后也很难限制到，在空间的处理方面越来越暧昧。 手段之一：形迹可疑的入户花园 早期的入户花园多半没有太多的变化，入户花园的空间比较直观，近期一些项目的 入户花园的处理上，花园做成“L 形”凹进一大块面积，给后期二次改造留下的许多想象的空间。有些入户花园的面积做的非常大，很容易隔出一间房来。 手段之二：步入式凸窗接超高露台 在附送空间的组合上，过去步入式凸窗都是单独设计的，在中海月朗苑和春华四季园里 都采用了这种双重组合附送空间的做法，这样使得室内空间和半室外空间进一步扩大。
手段之三：嵌入式衣柜，节省室内的面积 在内部空间的集约化上，不少发展商都对主人房的利用率上做了不少的文章，现阶段的许多室内空间的设计都和装修结合的非常紧密，在佳兆业可园第四期，鼎太风华第五期都采取了这种嵌入式衣柜的做法，利用墙体的空间，为客户节省室内的使用面积。 鼎太风华5期的入墙式衣柜
手段之四：暧昧的异形阳台 根据《深圳市房屋建筑面积测绘技术规程》，阳台只要不是全封闭的就只能算一半面积，就是5月1日后实行新法规，对这一条也不可能取消，阳台只要是算一半面积，那么发展商仍就可以利用阳台的空间做文章，近期面世的后海花半里项目，主打的概念就是空间的灵动性，在阳台的设计上做了许多文章。在不影响外立面的情况下，将室内空间和室外空间有机的融合。 左图是02单位户型手册上的平面，右图是发展商提示可以有两种改造效果。
建筑新规——“偷面积”应对策略 新版《建筑工程建筑面积计算规范》自2014年7月1日起实施后，原先可以赠送的飘窗、双层挑高露台、地下室都要算面积了。这是否意味着以前的“偷面积”将绝迹于江湖？非也。明源君只想说，你们城里人太会玩了，赠送面积又见新花样，明源君为各位归纳了高层、别墅、商业、写字楼送面积的招式，仅供参考。 一、高层 ?设计高度＜2.1米，窗台高度＞45厘米的凸窗（不算面积） 普通凸窗在小户型中应用较多，但在新版《建筑工程建筑面积计算规范》中，明确规定：凸（飘）窗净高大于2.1米、窗台与室内楼地高差不大于0.45米的，按其围护结构外围水平计算二分之一面积。对此，业内人士给出的应对之策是：将窗台高度做大＞45㎝，凸窗高度＜2.1米。如此一来，还是能通过凸窗的设计，提高得房率，有效解决90㎡做三房过于紧凑的缺陷。 举例：在万科那款红透2014年的18平米“超 小户型”中，就通过使用飘窗设计，极大延展 了客卧空间。而且飘窗下方设计为打开式的储 物柜，还增加了超小户型的储存功能。 ?设计可局部拆卸内凸窗（不算面积） 在凸窗上部分设计横梁，可以将部分空间隔成两层，使得凸窗高度不超过2.1米，上层空间0.7米左右用于储藏空间（如下图）。
业主在装修期间，可将横梁“拆卸”，使原本2.1米的层高变成2.8米，与正常房屋层高一致。如上图，顶柜为可以打掉的部分的上梁。业主装修时将其打掉，则将低于2.2米的凸窗空间转化成标准高（如下图）。 ?利用设备平台（不算面积） 在新版《建筑工程建筑面积计算规范》中，对设备平台的规定并未出台新政策，因此，可以认为，开发商还是能继续利用设备平台来增加户型的功能空间。 举例：金地未未来这个项目之所以如此经典，就在于其在产品设计创新上做出了杰出贡献。比如利用设备平台作为可改造空间，就是金地未未来项目的一大创举。设备平台通常作为空调外机，水电表等放置区域。金地未未来通过赠送大面积的设备平台，为小户型提供了可改造空间。经过改造设备平台，可以将其增加为储藏室、书房等功能房间（如下图）。 ?设计隐蔽式储藏空间（不算面积） 可以结合管道井，增加储藏空间。在管道井设计处可对于其齐平墙面设隐蔽式储藏空间，净高小于2.2米可不计入建筑面积。