目录
壹、市场篇
一．厦门市房地产形势
1．供需基本情况
厦门市房地产经过多年得发展，已呈现出快速发展得态势，市场供需两旺，房地产开发投资快速增长、房屋销售量价齐升。2003年厦门区域经济出现高开、高走、高增长得“三高”态势，经济发展迅速。
厦门房地产市场是以住宅消费为主导。2003年上半年来住宅成交量约占总成交量的81.65％左右，而且住房消费是国计民生大事，未来将会持续稳定发展。
厦门市区房地产开发投资情况表
类别2003年同比增长
房地产开发投资（亿元）79.27 27.18％
房地产施工面积（万㎡）1290.19 17.84％
商品房竣工面积（万㎡）297.32 36.05％
商品房实际销售面积(万㎡) 265.92 17.63%
商品房预售面积（万㎡）212.71 16.33％
（资料来源：厦门统计局）
2003年厦门1290.19万㎡商品房施工面积中住宅施工面积918.22万㎡,占总施工面积的71.17%,由此可见住宅物业是房地产开发的热点。
2．厦门经济环境
根据国家统计局城市调查队昨天披露今年上半年全国35个大中城市城镇居民的人均可支配收入最新报告显示,厦门人均收入位居全国第七位,因此厦门整体的经济环境是相当不错的,这为厦门房地产的发展提供了很好的基础条件。
二．客层来源
A.厦门本地客户。如工作了几年的年轻白领,对现有住房不满意需二次购房的客户。
B.外地来厦购房者。这是一个需要重点关注的群体，因为厦门70%的房产是有外地客户消化的，特别是来自泉州的客户。在外地来厦购房者中根据用途又可分为自住客与投资客两种。
贰、分析篇
一．厦门市高层房地产分析
1．总体状况
厦门的高层分布较为分散，主要散布在湖滨南路商业区、思北及沿海沿湖一带，另外江头一片也有少量高层建筑。随着房地产的发展以及岛内土地供应量的匮乏，高层目前呈现越来越多的发展趋势，由此推断厦门的高层、小高层住宅将越来越多。多层住宅只会在岛外地价相对较便宜的地区才会出现。
高层的销售形式是随着城市的经济发展一步一步占据市场的主流的，这其中有以下几个支撑因素：
A)地价：城市用地的需求量越来越大，而供应量将严重不足，高昂的土地价格所能支撑的住宅物业只有高层这一种。
B)人口：城市人口的急剧膨胀以及土地的匮乏使市区必然出现更多的高层
C)收入：目前高层市场逐渐升温，是由于经济的发展使他们的购买力将会有很大的提高
二．厦门目前高层的现状
厦门的高层相对分散，反映了城市泛CBD商业圈及第二商业带的发达情况有一定水准。从目前开工的楼盘看，由于岛内土地稀缺，所以开工的楼盘几乎是高层与小高层建筑。这从另一个侧面说明了厦门的高层建筑
将会呈放量增长的一个态势。
三．酒店式公寓的现状
“酒店式公寓”属于投资性物业，在时下商铺投资火热的时候，“酒店式公寓”依靠其居住＋投资特色占据房地产市场一席之地。
由于受开发商的追捧，“酒店式公寓”最近成为楼市的一匹黑马。位于火车站和莲坂一带的裕发和官邸领一时之先，两家的楼房在今年春节前后开盘，每平方米售价在6000元以上，至今都已售出60％以上。
市场是最好的导师，紧随裕发和官邸之后，莲坂附近目前已有不少开发商开始圈地，目标直指“酒店式公寓”。
集酒店、公寓和写字楼于一体的“酒店式公寓”，让正在起步或发展阶段的境内外创业型公司、白领阶层对它情有独钟。
商务人流量是决定“酒店式公寓”是否兴建的最重要的条件。据统计，每年厦门铁路到发总量达549万人次，航空进出总人次达425万，每年来厦的国内外游客总计超过1000万人次，其中商务精英超过20万人次。
因此，“酒店式公寓”周边必须有成熟的商务环境，交通方便，人流旺盛。裕发和官邸能抢先一步，引领厦门“酒店式公寓”的潮流，正是因为他们都处于厦门的“黄金地段”。
裕发广场地处繁华的富山商圈中心，湖滨南路、厦禾路、嘉禾路、莲前大道交汇于此，好又多、假日商城、未来的明发MALL等商业巨头聚集，引来游人如帜。其次，国贸大厦、莲富大厦、聚泰商业城盘踞于此，高端写字楼里企业林立、白领荟萃。
而官邸位于厦门火车站市中心的位置，毗邻灿坤3C、世贸商城等商业机构，是厦门火车站———富山商圈龙头重地，紧邻梧村长途汽车站、火车站，是厦门交通重地。
四．市调个案分析
(附市调表)
从市场调查得出的结论来分析，目前厦门城市的均价在4500到5500之间。其中湖滨南路，思北一带的房价由于交通便利，配套齐全，所以价格要领先厦门全市，几乎都在5000以上，面湖面海的房价更高，一般都要高出均价700到1000元一个平方。另外火车站及江头一带的房价在4500到5000之间，个别案子由于小区配套较高，均价稍高。比如汇丰家园虽然也处于金榜公园边上，不过由于小区规模大，配套齐，所以售价比同处金榜公园附近的美新广场高出近1000元一平米。
厦门高层的单体数量较多，基本不部置社区环境，即使有也很简单。较突出的是汇丰家园，内部设立了运动场、游泳池等。而这种社区环境和配套很大程度上吸引了众多的消费者，增加了楼盘的卖点。说明高层住宅同样需要高档次的配套来满足消费者娱乐休闲的需求。
叁、产品篇
一．项目概况
本项目位于湖滨南路与后江埭路交汇处，处于厦门繁华商业区中心区域内。项目周边有多条公交线路经过，此外距火车站不足4公里，交通便利。
项目的周边形成了多个居住小区，如聚祥广场、繁荣广场、新嘉园等都是非常成熟的居住社区，房地产已有多年的发展，人气相当足。二．项目经济技术指标
1.项目用地面积：4619平方米
2.建筑占地面积：4126平方米
3.总建筑面积：64549平方米
4.店铺面积：9119平方米
5.住宅面积：43052平方米
6.地下室：12378平方米
7.汽车停车位：219辆
三．项目周边配套情况
1．学校：大同小学，厦门外语学院，厦门教育学院
2．商业设施：诚达购物广场，禾祥西路商业街
3．邮局、银行：市邮政营业厅，中国银行，建设银行，商业银行
4．医院：中山医院
5．公交线路：周边公交线路众多，处于商业中心，交通发达。
公交线路包括湖滨南路上：
23路莲花五村―中山路
99路金山小区―轮渡
35路西堤码头―厦大白城
禾祥西路上:
56路轮渡―新店镇
25路江头小区―中山路
96路江头建材市场―海滨大厦
1路厦大―文灶
28路岭兜小区―鹭江道
四．项目SWOT分析
1.地处CBD商业圈，人气足，交通发达。
2.周边商业及居住气氛浓厚，有利于提高本项目产品的价值。
3.生活机能配套齐备，形成良好的居住氛围，属厦门最繁华的地段。
4.全钢结构，在厦门这种结构的产品是唯一的，目前只有东方时代广
场裙楼部分选用了和本项目相同的结构。
5.小户型，总价低，客户置业门槛不高。
1.烂尾楼的形象，购房者容易产生抗性。因为厦门购房者更注重使用
年限。
2.湖滨南路是一条交通要道，而禾祥西路又是商业街，项目南北都比
较嘈杂。
3. 为高层建筑，缺乏一般小区住宅之环境配套。
1.附近缺少新开工的楼盘，相近的楼盘都已进入销售尾期。
2.泉州单身公寓投资持续升温，而厦门外地客户中泉州客户占了
70%。
3.属于厦门最优地段，交通发达、升值潜力巨大。
1.厦门采取新的购房入户制度，由原先购45平米即可入厦门户口提
高到150平米才可办理户口，如果本项目不能享受原有入户政策将流失掉一部分客户。
2.房价升温，二手房对市场的冲击加大。
3.房产政策的变化，使投资客数量减少。
4.厦门政府现在大力支持岛外开发,会分散客户投资岛内的注意力。五．产品定位
根据资料显示厦门购房者中有42.26%选择预支未来，按揭购买满意的房子，究其原因主要是因为目前的购房主力军的都是参加工作没几年的年
轻人,这些人的资金积累一般不会很足,一次性付款有很大的难度或者说是不可能,但这些年轻人的购买欲望特别强烈,还有就是这些人手头上都握有按揭购房所需的首付款,而且他们的收入普遍比较高,按揭后还款压力不会很大,因此作为购房付款的一种主要方式----按揭就得到了这些人的青睐。另有31.25%的人选择小户型作为过渡房，因为小户型房子虽然并不能满足购房者的实际居住需求,但也能满足购房者拥有产权的重要传统观念,而且一但经济条件许可,就可以随时把它出手,再购买自己满意的房子,所以持有这种置业观点的人也不在少数!而从目前购房者的购房目的分析，投资购房的比例正有节节上升的趋势，而在投资的选择上来看，地段好总价低的小户型正越来越受到购房者的青睐，极有超越商铺投资的苗头。结合本案地段极佳的先天优势，若定位成SOHO型的酒店式公寓，既能满足家庭办公的需要，又兼顾到了投资小户型的市场需求，如此一来对本案的顺利推广会打下一个坚实的基础。
六．产品定价
鉴于本项目烂尾楼的客观存在，而独栋大楼在配套方面又无法做出规模，因此建议在大楼内部的配套方面做到精益求精，同时通过精装修的品质来淡化烂尾楼的影响，而在售价方面则应体现出高资态。考虑到厦门买卖房产中习惯于打折的消费习性，我们可采用抬高表价而在实际销售中却给于客户一定折扣的方法，相信会给产品的去化带来不小的好处。从本案实际情况考虑,由于大厦楼高30层,1到4层是商场部分,所以起价楼层设定在五楼。目前处于莲坂商圈的裕发广场的均价定在6250一线，装修标
准在800左右，而即将公开的九龙城虽然定在6800一线，但由于它是挑高四米五的产品，所以把这个因素考虑在内其毛坯均价也在5500左右，这两个项目都处于繁华商圈之内，在地段上与本案有可比性，倘若本案在自身配套方面做到更加精益求精，如智能化管理，楼宇自动化等参照五星级酒店标准制定，那么在售价方面则能取得更强的支撑。另外离本案最近的楼盘丽水华庭的价格在5300到5500之间,由于本案的产品是小户型,考虑到总价的因素每平方可比其高200元,再加上五星级精装修的品质,每平方又可加上约1500——1800元,同时考虑到项目位置处于黄金商业地段，项目本身全钢结构的贵族气息，都在一定程度上提升了大楼本身的品质，并在售价上可获得相应的支撑。所以我们考虑本案的均价可定在7200——7800一线,倘若均价所在的楼层设在十六层,每层的楼层差价为60---80元一平米的话,那么五层的起售价约为6300元一平方米。我们认为均价若考虑在7200元——7800一线，并在销售中采用低开高走的策略，应当是符合当前的市场局势。
肆、行销篇
一．总体策略
入市时机：
结合本案的实际情况，推案的时间宜定在2004年九月份，因为这个时候一方面关于房产的新政策都已明朗化，同时十一长假也在这个阶段，容易通过厦门周边客户的来访积聚人气。
分阶段的销售进度
先推住宅带动楼盘的人气，塑造湖滨南路商业中心高档次精装修楼盘的形象，为商场的推广作准备。
二．价格策略
（一）、定价策略的基本原则
1、订价策略关系全案的销售速度与成败；
2、订价与成本策略互动；
3、认清产品价格与效益认知不一定一致；
4、订价策略必须配合市场区隔与竞争；
5、对品牌形象的认同与信赖；
6、遵循循序渐进原则；
（二）定价的方法
执行“一房一价，好房优价，特房特价”
1、座向
2、楼层
3、边间
4、周遭环境
5、产品型态
6、广告户（广告策略的运用）
7、同区段竞争个案的价格
8、销售速度的快慢（适时加价帮助现场促销）
9、每户的总价感觉（产品型态相同，而面积不同）
10、销控的运用（利用价差促销特定产品）
（三）调价策略
接受预定前不公开正式价格，利用准备期试探价格反映。公开期间价格为7200元/㎡，而后视实际业务销售状况结合销售阶段调高售价。三．行销通路
大众传统媒体：
CF：面对厦门市及周边城镇客源。选用媒体:厦门电视台
NP：面对厦门地区客源；选用媒体:厦门日报，厦门晚报，海峡导报面对泉州地区; 选用媒体:泉州晚报,
车体广告：选择经过人流量大的车次，广告的效果较好。
网络平台：面对厦门地区及泉州地区的白领、私营业主等高素质客户。选用媒体：厦门房产联合网，福建房产网。
标志性工地现场：LOGO墙、工地围板、接待中心、现场广告牌
影响性广告载体：
大型户外广告牌、引导旗、灯光广告牌、SP活动
四．业务执行
概述：市场对消费的要求已经跳脱了原有的框架，充分挖掘区域内外存在的客层，使产品迅速去化成为可能。
（1）销售现场业务执行原则
1）塑造气势
●强势引导广告。
●造成准客户之耳语（口碑）。
2）利用客户有利可图之心理：
●让客户觉得先买先赢，有利可图。
●由于现阶段为买方市场，可利用样品屋方式保留议价空间，让客户有
不买可惜的感觉，制造销售佳绩。
3）提高成交比，降低退户率
加强现场人员专业技能，确切掌握客户动向，以提高成交比。销售人员要做到以下几点：
●统一整齐的制服，仪表端庄，微笑迎人。
●以真诚的心接待每位来访者。
●有秩序的作息，适当的应对礼貌。
●了解本案的细节：规划特色、内外建材、公共空间、周边环境、室内
设施、楼盘设施，并能耐心、详细的解说给客户。
●主动了解客户需求及退户状况，随时检讨对策。
4）提供确实资料给客户，使其买得安心，用的放心没有受骗上当情形，保证业主及销售三赢。
5）强化现场人员组训：
●案前销售讲习
●销售控制演练
●来电接听的技巧
●现场销售道具的运用
●现场SP
●逼定的技巧
每一阶段销售，不断反复演练，以达到知无不言，言无不尽，发挥业务销售专长。
凝聚现场人员气势、士气、强化作战能力，以团体方式达成即定目标。
专案及现场销售人员定期讨论及分析接待客户的状况，专案能及时向公司提出现场业务报告及有关客户的情况。
现场销售人员对自己所接待的客户应详实填写客户资料表。
拟定已买客户及公司过去行销售客户介绍费计划，并寄发邀请函给客户，现场销售人员以电话持续联络。
6）强势引导动源：
本案为中心向外幅射沿伸，妥善配合媒体运用，让区域内（外）之客
源较易抵达，塑造方便处。
（2）销售道具
透视：立面图，交通线路图，生活机能图
模型：表现个案详细状况
样品屋装潢：让顾客能感受未来的家
销售平面图：附尺寸，让顾客了解实际意义上的尺寸概念销售海报：针对性的介绍及个案特色强调
楼书：销平销海的精华浓缩，较为精致质感较佳
业主业绩：灯箱方式表现，增加客户信赖
区域行情比较表：让客户了解附近的个案行情
室内设计图：绘制多种装潢建议，让客户了解参考
施工标准流程图：让客户买的放心，住的安心
销售FILE夹：价目表、利率表、佐证资料、剪报资料等
（3）销售流程
销
控台
（4）业务执行阶段
（一）、个案准备期
1.执行时间：正式推案前2个月
2.主要任务：完成公开销售以前的各项准备工作，引起市场有效关注。
3.业务执行：
1)人员到位，开始组织销售人员培训、销售讲习。
2)市场调查：市调竞争楼盘，同价位不同区域的楼盘；处于强销期的
楼盘；未来即将推出的楼盘；
3)现场售楼处布置修改。
4)销售道具制作。
5)订价策略拟订。
6)企划工作与进度检讨、修正、定案。
7)销售文件，报表的完成
8)销讲的制作
9)销售道具完成：
10)在个案未推出前期，利用先期搭建好的售楼处，现场广告牌，工地
展板等吸引区域周边客户前来，有意向的可以先登记，但不收订金，这样试探一下市场对价格的反应，同时积累客户，等开盘时集中引
爆。
11)宣传资料的制作：
12)报刊媒体的制作与安排：
施行要点：
1、此阶段的重点是人员培训、销售道具的完成，为下一阶段做好准备。
2、做好登记客户的意向分析。
（二）、个案酝酿期
1.执行时间：正式推案期前1~2个月
2.主要任务：各项销售准备工作就绪，预热市场，积累客户。
3.业务执行：
1)人员进场销售（接受预定）。
2)针对市场进行回访及讨论。
3)对有意向的买家给予优惠的条件促成交易完成。
4)分析登记的客户资料，了解他们的关注点，来自什么区域，对楼盘
接受程度，及时发现问题，调整销售说辞。
5)现场制作生活机能示意图；商业机能示意图，拉近本案与市区的距
离。
6)选择部分较差的房型，以较低的价格推荐给客户，利用其贪便宜的
心理促使成交，但要先比较价差的原因。
7)进行销售演练，同时发现售楼处的动线安排是否合理。
施行要点：
1. 在此阶段主要推广发展商的背景及实力，可对项目做宣传，但不透露销售的资料(如售价和付款办法等等)。在媒体上展开软性广告。
2. 在此阶段可以进入内部认购，付定金作登记。若买方在正式公开销售之前要退，可以马上退还定金（不含利息）。
3. 向参观的买家送小礼品，吸引客户到访。推出优惠计划吸引第一批买家。
（三）、个案公开期
1.执行时间：正式公开的一周内
2.主要任务：开始正式收取定金，同时通过开盘活动将楼盘信息广泛推广，全面塑造本案整体产品风格和品牌形象。
3.业务执行：
1）现场利用业务员扮成假客户，制造卖场火爆气氛，吸引路过的客户进来。
2）告诉客户开盘一星期后将涨价200到350元/㎡，逼迫客户尽快购买。
3）公开期内下订的客户可享受一定的折扣。
4）针对厦门买卖房产习惯于打折的特性强调正式开盘后将取消打折的优惠待遇来逼其下订。
5）小订客户，补足造势。
6）启动所有媒体的第一波攻势，引起全市百姓的引颈以待，、电
房地产市场分析报告格式 特点： （1）侧重以房地产市场分析为主，在分析中得出结论。 （2）围绕项目进行，为项目的市场定位做准备。 （3）关键是把握房地产市场的供需状况和市场空白点。 市场分析报告内容 第一部分宏观区域分析 （1）区域社会经济发展状况。 1）区域概况（网上资料或统计局）。 2）地理位置（位置、所辖区域、面积、市区面积） 3）城市性质及地位（城市的历史、文化、所占的重要地位） 4）城市规模（城市用地规模、人口规模）。 5）城市总体布局（城市格局、所含区、规划方向、突出物色。 6）区域经济发展概况（数据来源统计局）。 7）区域国内生产总值及增长比例、人均国内生产总值及增长比。 8）人均可支配收入及增长，消费性支出及增长、平均工资。 （2）区位分析。 项目所在区域概况（项目所在区域是大区的什么地带、占有什么地位、起到什么作用）。 区域位置（项目具体位置、占地及位置优势） 区域景观条件（项目所在地区域景观） （3）项目与城市主要商业区及就业区的联系分析。 1）项目所在区域的交通情况（项目周边的快速路、主干路、次干路、支路；项目周边的公交线路；项目到达市中心的乘车路线及时间）。 2）主要商业区、就业区的分布及项目的关系。 （4）分析项目与上述区域的关系。 1）城市规划对项目开发的影响。 2）区域整体规划概况。 3）项目周围规划概况。 4）规划对项目的影响 （5） 1）经济发展、人均收入及支出消费。 2）项目的区位优势劣势 3）项目的交通优劣 4）大规划与项目周边的小规划对项目的影响分析。 第二部分区域房地产的市场分析 （1）区域市场的发展状况。 1）区域市场的发展状况及概况 起步兴起期（时间、首批代表作、产品特征）； 平稳发展期（时间、首批代表作、产品特征、需求状况）。 整合提升期（时间、代表大盘、产品及战略理念、需求状况）。 2）近年来区域住宅（商业）市供求分析。 市场供应方面（近几年来的施工面积及增长）、市场需求方面（近几年来的销售面积及增长，
海星城策划书 目录 前言....................................................................................2第一章市场研判 (3) 一、厦门岛最亲近的后花园 二、后花园之CBD商务中心区 三、海沧房地产研究 四、个案市调表 五、市调分析 第二章产品定位 (15) 一、定位宗旨 二、目标市场定位 第三章建筑规划 (19) 一、基地特色 二、基地资源评析 三、规划建议
四、社区附属配套设施（结合酒店做规划） 第四章经济测算 (22) 第五章行销概念设计 (24) 一、主题概念及理论依据 二、居住形态及其文化载体 三、西班牙居住文化掠影 四、行销概念归结 五、产品魅力中心 六、案名参考 第六章商务部分 (28) 一、项目工作组结构 二、服务本项目人员简介 三、服务方式及收费标准 结束语 (32)
第一章市场研判 一、厦门岛最亲近的后花园 ●海沧以其位于厦漳泉闽南金三角地区突出部之优势，成为 中国沿海珠江三角洲与长江三角洲经济发达地区的中间连结点。海沧大桥的建成，以及将要兴建的厦漳跨海大桥，海沧地理位置一下就突显出来，成为厦门那个国际性都市的一个极其重要的都市功能核心区。 ●海沧，中国大陆最大的台商投资区。2003年5月，海沧行 政区成立，从“海沧台商投资区”到“海沧行政区”的转变，历史给予海沧区新的使命，——建成厦门二十一世纪海湾型都市的新港区、新工业区和新市区。 ●海沧作为厦门市实现现代化、国际性都市的必备都市功能 区，可能用5年时刻，把投资区建成厦门市重要的大型工业生产基地和国际航运物流基地，目前吸引外资已占厦门吸引外资总额的40%，一批知名的跨国企业和厦门岛内的老国有企业易地改造纷纷落户，使海沧成为最佳的工业生产基地、重要的产业结构调整基地。 ●厦门由海岛都市向海湾都市转变，最易实现的是海沧区， 必须实现其进展的大跨越，是政府建设大厦门现代化都市的重头戏，具备良好的进展前景。
《房地产市场需求分析报告》
一：影响我国房地产市场需求因素： 价格的基础是价值，价格不可能长时间偏离于价值，动态来看，价格的走势和价值的走势是平行的，静态来看，价格是偏离价值的，是由供给关系来决定的。所以需求是影响房地产价格走向的基本力量。 1、利率和房地产消费信贷 通过政府在利率和信贷政策上的一系列措施可以看出政府意在抑制房价飞涨，但不希望房价大幅下跌，而要保持房价微涨，因此加息和调整的幅度不大，其造成的购房支出成本增加有限，因而对市场总体影响不大。 2、通货膨胀率的上升 由于不同物品的价格，对通货膨胀的发生将有完全不同的反应。对于可贸易品及国内产能充足的商品，主要是工业消费品，由于较大的供应弹性，价格将不会出现大的升幅。那么通胀压力将主要通过不可贸易品及资本品来释放。股市由于其存在的结构性难题尚未解决，不可能出现很大的升幅，那么唯一可预期的，就是房地产价格的上升了。各个国家的有关研究也表明房地产价格与通货膨胀是呈正相关的关系。 3、消费心理 中国人宁愿抛弃低廉的租金不去租房，而去买房，看似出于中国人的传统观念，实则是由于中国的相对不健全的社会保障制度使人们对未来产生的不安全感。这一消费心理原来的表象就是居高不下的银行个人存款；这一心理在低利率时代又表现为对保值增值的资本性商品的偏爱，房地产也就成为人们消费的一个热点。而对通货膨胀的恐惧也加深了这一消费心理。 4、城镇居民储蓄存款 城镇居民储蓄存款与房地产市场需求呈正相关关系。如果一个城市的城镇居民储蓄存款的数量增长,那么购买住房的资金就会增加,从而会导致房地产市场需求量的增加;反之,需求量会减少。2011年城镇居民储蓄存款额度已有35万亿人民币，这是一个刺激点，有利于需求的增加。 二：具体数据分析 第一点：全国商品房销售面积及销售额增速(%)
“限”政时代似稳实危 ——2011年厦门市房地产市场年报 2012-1
1 目 录 一、年度总结 ............................................................ 1 二、回首2011，“限稳降”，三字真言透市场 .. (2) （一）宏观环境：政策多方加码，调控实质步入“限”政时代 (2) 1、全年通胀高企，推高楼市需求 ................................................................................. 2 2、金融、地产调控双重加码，国房景气终回落 ......................................................... 2 3、厦门城建利好重重，岛外新城大发展 ..................................................................... 5 （二）“供”“需”双方拉锯战，楼市成交前稳后虚 .. (6) 1、供应面——少拿地少花钱，多推盘多进账，房企持现为王 ................................. 6 2、市场需求——住宅需求稳中有升，地缘性刚需挑大梁 ......................................... 8 （三）市场演绎三大战役，年末房价 “降”字唱响 . (10) 1、住宅成交三步行，楼盘价格小规模松动 ............................................................... 10 2、商办物业供需平衡，综合体成热点 .. (15) 三、展望2012，调控年，刚需年，回归年 (18) （一）宏观——调控年：楼市严控继续，长效机制渐成 (18) 1、货币政策稳健继续，金融形势严峻依旧 ............................................................... 18 2、严控见底不见头，稳中求进，难有大变化 ........................................................... 18 3、调控机制长效化，长短结合是方向 ....................................................................... 18 （二）市场——刚需年：岛外供应巨大，刚需主力再强化 (19) 1、供给：岛外大盘密集，后市可畏 ........................................................................... 19 2、房企：强企鏖战鹭岛，洗牌年打响抱团战 ........................................................... 20 3、需求：限购之下，刚需筑底 ................................................................................... 20 （三）龙年展望——回归年：楼市价值理性回归 . (21) 1、抄底：2012年上半年存在阶段性底部 .................................................................. 21 2、回归之年——价格回归价值，需求回归自住 ....................................................... 22 3、综述：刚需，淘地，微利，洗牌 (22)
石家庄房地产市场调查报告 二〇〇四年十一月
目录 第一部分市场背景及经济发展动态………………………………………………………………………Ｐ3 一、石家庄简介 二、石家庄总体社会经济发展状况 三.、石家庄城市规划与城市建设状况 第二部分石家庄房地产市场总体分析…………………………………………………………………………Ｐ14 一、2004年房地产的概况 二、石家庄房地产总体态势分析 三、石家庄市场客户整体特征 第三部分石家庄市房地产市场板块及典型个案分析……………………………………………………Ｐ23 一、石家庄市房地产市场板块分析 二、石家庄房地产市场典型案例剖析 三、2004年石家庄房地产市场新开楼盘信息汇总
第一部分市场背景及经济发展动态 一、石家庄简介 石家庄——河北省的省会，地处中国华北平原，地势平坦开阔，全市总面积15848平方公里，总人口910.5万，其中市区面积456平方公里，人口211.1万，是全省政治、经济、文化的中心。 1、地理交通 华北城市间的经济交流主要依靠铁路、公路运输。石家庄市地处广袤辽阔的华北平原中南部，位于东经114°29′，北纬38°04′，北靠首都北京和港口城市天津，东临渤海和华北油田，西依巍巍太行山脉并与全国煤炭基地山西省毗邻，古称“京畿之地”，素有“南北通衢、燕晋咽喉”之称，地理位置十分优越。 2、科技教育 石家庄市科技教育基础雄厚，高等院校集中，具有丰富的智力资源和雄厚的科研创新能力。全市共有市以上科研机构84个，各类专业技术人员47.34万人，两院院士5人。其中，信息产业部第54所、13所和中国农业现代化研究所等，在半导体、卫星通信、测控技术、农业现代化技术等领域代表着国家水平。拥有河北师范大学、河北科技大学、河北经贸大学、石家庄铁道学院等十五所大专院校，在校学生18.6万人。
2016 厦门房地产市场研究报告
目录行业环境附件 展望2017办公市场商业市场商品住宅市场商品房市场 土地市场 1 345 6 7 89政策环境 2
行业环境 2016 年行业“先扬后抑”，前三季“繁荣、火热”，四季度 “调控回落”，开发投资、销售、新开工等指标“虎头蛇 尾”，增速冲高回落。 2016 年行业既有“惊喜”也不乏“隐忧”。“喜”的是商品 房销售面积、金额双创历史新高，待售面积持续下滑；“忧”的是房地产开发投资增速、新开工面积增速持续低位，结构调整缓慢、商办库存风险有增无减。 随着“抑制资产泡沫“和”防范金融风险“的政策基调确立以及相应实施措施陆续出台，行业持续调整在所难免，2017年房地产行业各项指标仍将继续探底或回落。
政策环境 2016房地产行业“刺激与抑制”两条主线贯穿始终，全国去 库存的刺激性政策与部分热点城市控房价紧缩政策相并行。基调上，上半年以刺激为主，下半年开始转向抑制“资产泡沫”，整体呈现先扬后抑、宽严相济的特征。 展望2017年，中央经济工作会议提出房地产政策新基调，不会全面转向调控，而是落实“一城一策”，限购、限贷城市或将进一步扩容，热点城市调控加码仍会继续。信贷政策支持自住、打击投资，房地产业信贷资金收紧状况将愈加严苛。
土地市场 5场住宅类用地土拍， 16幅地块成交， 254次房企参与， 1975轮角逐， 15家房企竞得， 31231元/㎡平均楼面价， 110.4%平均溢价 476亿土地出让金。 备注：只统计住宅类地块
商品房市场 2016年厦门商品房市场： 新增供应333.67万㎡，环比下降44.1%；成交量459.73万㎡，环比下滑4.7%； 供求比为1:1.38； 成交均价21729元/㎡，环比上涨18.8%；成交金额998.97亿元，环比上涨13.1%。
2011上半年全国房地产市场分析及下半年预测 来源：作者：伟业我爱我家 2011年07月12日13:38 (0) 今年1月26日，国务院出台了被称为“史上最为严厉”的调控政策“国八条”。随后，伟业我爱我家市场研究院通过对一季度各级市场的分析，发现政策效果已经显现。如今，上半年已经结束，整体市场运行情况如何政策成效是否进一步体现未来走势又会怎样对此，伟业我爱我家市场研究院在调控基调与后续政策、上半年及二季度全国各级市场表现、政策与市场趋势三个层面上进行了阐述和分析。 第一部分，调控政策的基调与梳理 （一）总体基调 虽然“国八条”出台后的诸多迹象表明政策已取得一定短期成效，但长远来看政策的根本目标是为了逐渐平衡住房市场供需结构，引导房地产市场健康稳定发展。因此，为了给长期调控争取更多宝贵时间，“限贷”“限购”等短期政策暂时不会轻易松绑。此外，保障房建设、土地供应、市场监管等长期政策也正在朝着预定的方向完善与稳固。 （二）政策梳理 二季度新出政策主要是各部委及地方政府对“国八条”政策的积极跟进，对各项细则的深入落实。通过梳理发现，二季度政策内容主要体现在通过各种形式鼓励支持保障
房建设；各地严格按照“国八条”要求出台年度供应计划以落实土地供应；在一、二手房的销售环节加强市场监管等几方面。另外，面对持续加大的通胀压力，央行年内连续六次提高存款准备金率以收紧金融信贷。 第二部分，全国二季度各级市场分析本部分从一级市场、二级市场、三级市场、租赁市场四 个方面进行全方位解读。 为了更好的总结各城市的成交特征，根据各城市出台限购城市的严厉程度，将监控城市分为以下三类进行梳理：一线城市：包括北京、上海、广州、深圳。 限购政策严厉的二线城市：主要指限购范围覆盖全市、限购门槛高、无明确限购截止期限的城市，包括天津、南京、杭州、苏州、大连、厦门、宁波、无锡、银川、武汉、温州、西安、南昌、海口、西宁、乌鲁木齐、佛山。 限购政策不太严格的二线城市：主要指限购范围仅限主城区、限购门槛低、有明确限购截止期限的城市，包括长沙、青岛、昆明、济南、贵阳、成都、长春、哈尔滨、太原、石家庄、南宁、福州、三亚、沈阳。 （一）一级市场：除限购较松的二线城市之外，上半年 多数城市土地成交明显放缓 根据伟业我爱我家市场研究院的统计数据显示，
编号：_______________本资料为word版本，可以直接编辑和打印，感谢您的下载 厦门房地产买卖合同 甲方：___________________ 乙方：___________________ 日期：___________________
说明：本合同资料适用于约定双方经过谈判、协商而共同承认、共同遵守的责任与义务，同时阐述确定的时间内达成约定的承诺结果。文档可直接下载或修改，使用时请详细阅读内容。
根据中华人民共和国有关法律、法规和本市有关规定，甲、乙双方遵循自愿、公平和诚实信用的原则，订立本合同，以资共同遵守。 第一条甲方将自有的房屋及该房屋占用范围内的土地使用权（以下 简称房地产）转让给乙方。房地产具体状况如下： （一）房地产座落在上海市_________ ［区］［县］ __________ （部位：_________ ）房屋类型_______ 结构： ______________ ; （二）房屋建筑面积_______ 平方米，该房屋占用范围内的土地使 用权［面积］［分摊面积］______ 平方米。 （三）房地产四至范围 （四）该房地产土地所有权性质为［国有］［集体所有］土地;土地使用权以［出让］［划拨］方式获得;
得房地产权证号： __________________ ;乙方对甲方上述转让的房地 产具体状况已充分了解，自愿买受上述房地产。 第二条甲、乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价格为 （___ 币）计_____________ 元。（大写）：___ 千 ___________ 百 拾万_____ 千__________ 百 _________ 拾________ 远整。甲、乙双方同意，在本合同自签订之日起的__天内，乙方将上述房地产转让价款分__付与甲方，具体付款方式、期限另立付款协议。乙方交付的房价款，甲方应开具收款凭证。 第三条甲方装让的房地产为［出让方式］［划拨方式］取得国有土地使用权的，供下列第［一］［二］款办理。 一、甲方取得国有土地使用权的使用年限为 ___________ 年（从______ 年____ 月起至____ 年_____ 月______ 日止），其中乙方按本合同约 定受让上述房地产，拥有国有土地使用权的年限为 __________ 年（从 年月___ 日至_____ 年_____ 月___________ 日止），
重庆房地产市场分析报告 第一部分：重庆市房地产市场发展现状 一、重庆市房地产市场供应分析 二、重庆市房地产市场需求分析 三、重庆市房地产市场成交分析 1、二级市场成交情况 2、三级市场成交情况 四、重庆市房地产市场价格走势分析 1、4－12月份全市价格趋势 2、各区价格趋势 第二部分：房地产市场发展趋势综述 （一）2004年房地产业发展的有利因素 （二）重庆房地产将呈七大发展趋势 序言 重庆—做为西部大开发的龙头城市，近年来，经济运行态势良好，各项经济迅速发展，随着房地产业政策日趋完善，政府进一步促进经济发展，扩大消费，加大宏观调控力度，整顿市场经济秩序等一系列措施促进经济发展的政策环境下，我市房地产市场持续升温，房地产经济发展趋势良好。今年8月，国务院下发了《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，重庆市政府根据重庆市的具体情况，制定了具体贯彻意见。随着市政府的贯彻落实，2004年的房地产市场势必更加规范，房地产市场秩序将进一步好转，消费环境越来越好，房地产业将持续健康的发展。
目前重庆正处于大发展阶段，居民消费能力的不断提高，政府加大基础设施建设，已完成“八小时重庆”和“半小时主城区”工程为主的基础设施建设；未来几年内将相继建成几个上百万人口规模的卫星城市；城市总体规划修编以后，都市发达经济圈（主城区）内城市规划区面积将有所扩大，渝中半岛城市形象设计方案招标完成后，数个片区将在重新调整规划后进行改造建设，这些因素都将极大地促进房地产开发投资和消费的进一步活跃。 由于年重庆市房地产市场有以上有利因素，对存在的问题，政府已采取政策，对症下药。2004年我市房地产市场的总体情况是：房地产开发规模持续上升；房地产市场秩序更加规范；市场成交有望进一步扩大；房地产市场竞争加剧，房价稳中有升。 第一部分：重庆市房地产市场发展 一、重庆市房地产市场供应分析 （一）土地 优化土地、房屋供应结构，是引导市场消费、控制房屋积压，保障健康发展的重要措施，2004年，政府在土地供应上，将调控土地供应总是供应区域和供应结 构，确保房地产开发用地不得低于80%用于住宅建设。前三季度，重庆市经市审 批出让共356宗，面积共3518.54万平方米,可见重庆目前土地供应还是比较充足. （二）投资—适度增长 今年前9个月，在国家继续整顿规范房地产市场秩序和紧缩信贷政策的综合作用下，我市房地产开发保持了良好的稳定的发展态势。1-9月全市房地产开发完 成投资237.63亿元,比去年同期增长21.6%,增速较上月回落3.9个百分点.地产 投资将继续保持适度增长。2001年、2002年和2003年，全市房地产投资分别以 40.85%、25.04%和33.3%的速度增长，预计今后两年会以平均30%的幅度增长；地 产投资将继续保持适度增长。 二、重庆市房地产需求分析 （一）客户需求调查统计分析
房地产市场调查报告3篇 2018-08-22本文目录房地产市场调查报告关于房地产市场调查报告关于房地产市场的调查报告一、xx房地产市场发展现状优越的地理环境，浓厚的商业氛围，旧城历史景观和独特滨江景观特色是xx房地产业的发展的主要特质。 从XX年起至今，xx商品房价格一直呈现稳步上涨的态势，xx已成为武汉高档房产的主要聚集区域，同时，也成为优势地产竟相博弈之地。 总体而言，xx房地产无论从产品定位还是创新程度，都趋向于中高端。 xx年以后，随着大量外埠资本注资xx，该区域房地产格局呈现出新变化。 一方面，房产的整合概念不断增强，如永清片区的新天地项目，集合住宅、酒店、写楼、商铺等不同商业业态于一体。 房地产开发不再以某类物业为主，而是深化为产业概念，地产对城市的影响力进一步增强。 另一方面，顶级项目拉动了高端消费力量。 长期以来，武汉的房产高端消费都受到了产品的极大制约，项目品质的均等性使xx的房地产业不能满足细分市场的要求。 XX年后，这一局面被打破，xx滨江地产及商业地产呈现出积极的发展态势。
XX年，xx房地产进入了历年来最火爆的一年。 目前，xx房地产呈现出住宅、商业并进的格局，物业形态上以高层为主，投资型物业不断涌现。 在国家宏观调控措施的影响之下，房地产项目的消化速度虽然有所放缓，但价格仍然稳步上升。 二、xx商品住宅发展特征产品特征：xx中心区域住宅以高层住房、高档公寓为主；城郊结合部以多层、小高层、连排别墅为主。 价格特征：xx城区商品住宅总体价格水平在6500元/平方米左右，均价在6500元/平方米以下的物业主要集中于后湖、金银湖,、二七片及古田区域。 供求特征：全市商品房销售项目中，xx区域占据了39.54%，xx 区域楼盘供求基本平衡。 消费者特征：包括公务员、商人、公司职员、企业老总、外来人员等。 产品定位：中高端产品为主，中低档楼盘放量偏少(多集中在后湖、金银湖)。 文化诉求特征：浓厚的商业、娱乐等都市文化特征。 三、XX年(1-6月份)xx商品住宅供给和销售基本分析(1)商品住宅价格与销量分析xx区域凭借得天独厚的地理位置、丰富的土地资源以及优美的自然环境等优势在过去的时间内，房地产开发量居武汉市前列，同其它区域相比，其价格一直呈现出上升状态，XX年(1—6月
目录 壹、市场篇 (1) 一．厦门市房地产形势 (1) 二．客层来源 (2) 貳、分析篇 (3) 一．厦门市高层房地产分析 (3) 二．厦门目前高层的现状 (3) 三．酒店式公寓的现状 (3) 四．市调个案分析 (4) 叁、产品篇 (5) 一．项目概况 (5) 二．项目经济技术指标 (5) 三．项目周边配套情况 (5) 四．项目SWOT分析 (6) 五．产品定位 (7) 六．产品定价 (7) 肆、行销篇 (9) 一．总体策略 (9) 二．价格策略 (9) 三．行销通路 (10) 四．业务执行 (10) 五．行销架构及人员背景 (18)
壹、市场篇 一．厦门市房地产形势 1．供需基本情况 厦门市房地产经过多年得发展，已呈现出快速发展得态势，市场供需两旺，房地产开发投资快速增长、房屋销售量价齐升。2003年厦门区域经济出现高开、高走、高增长得“三高”态势，经济发展迅速。 厦门房地产市场是以住宅消费为主导。2003年上半年来住宅成交量约占总成交量的81.65％左右，而且住房消费是国计民生大事，未来将会持续稳定发展。 厦门市区房地产开发投资情况表 类别2003年同比增长 房地产开发投资（亿元）79.27 27.18％ 房地产施工面积（万㎡）1290.19 17.84％ 商品房竣工面积（万㎡）297.32 36.05％ 商品房实际销售面积(万㎡) 265.92 17.63% 商品房预售面积（万㎡）212.71 16.33％ （资料来源：厦门统计局） 2003年厦门1290.19万㎡商品房施工面积中住宅施工面积918.22万㎡,占总施工面积的71.17%,由此可见住宅物业是房地产开发的热点。 2．厦门经济环境 根据国家统计局城市调查队昨天披露今年上半年全国35个大中城市城镇居民的人均可支配收入最新报告显示,厦门人均收入位居全国第七位,因此厦门整体的经济环境是相当不错的,这为厦门房地产的发展提供了很好的基础条件。
房地产市场分析报告 侧重以房地产市场分析为主，围绕项目进行，为项目的市场定位作准备，关键是把握房地产市场的供求状况和市场空白点。（以下以住宅项目为例） 第一部分：宏观区域分析 （1）区域社会经济发展状况 1）区域概况（网上资料或统计局） 2）地理位置（位置、所辖区域、面积、市区面积） 3）城市性质及地位（城市的历史、文化、所占的重要地位） 4）城市规模（城市用地规模、人口规模） 5）城市总体布局（城市格局、所含区、规划方向、突出特色） 6）区域经济发展概况（数据来源统计局） 7）区域国内生产总值及增长比例、人均国内生产总值及增长比。 8）人均可支配收入及增长，消费性支出及增长、平均工资。 （2）区位分析 项目区域位置与自然概况 ①项目所在区域概况（项目所在区域是大区域的什么地带、占有什么地位、起到什么作用） ②区域位置（项目具体位置、占地及位置优势） ③区域景观条件（项目所在区域景观） （3）项目与城市主要商业区及就业区的联系分析 1）项目所在区域的交通情况（项目周边的快速路、主干路、次干路、支路；项目周边的公交线路；项目到达市中心的乘车路线及时间。） 2）主要商业区、就业区分布及与项目的关系 （4）分析项目与上述区域的关系 1）城市规划对项目开发的影响 2）区域整体规划概况 3）项目周围规划概况 4）规划对项目的影响 （5）区域分析结论 1）经济发展、人均收入及支出消费 2）项目的区位优劣势 3）项目的交通优劣势 4）大规划与项目周边的小规划对项目的影响分析 第二部分：区域房地产的市场分析 （1）区域市场的发展概况 1）区域市场的发展状况及概况 起步兴起期（时间、首批代表作、产品特征）； 平稳发展期（时间、代表作、产品特征、需求状况）； 整合提升期（时间、代表大盘、产品及战略理念、需求状况）。 2）近年来区域住宅（商业）市场供求分析 市场供应方面（近几年来的施工面积及增长）、市场需求方面（近几年来的销售面积及增长，销售总额）； 价格变化（各类房产项目的价格及其涨幅：经济适用房、多层住宅、高层住宅、别墅、高级公寓、写字楼、商业用房） 3）区域住宅（商业）市场的发展特点
区域房地产市场价格月度分析报告（2010年10-11月） （市场分析）房地产市场价 格分析报告
内部报告仅供参考 未经允许不得引用 房地产市场价格分析报告 （2010年10-11月）2010.12 目录 章节目录 一、全国房地产市场概况9 （一）房地产政策导向9 （二）主要指数分析11 （三）全国房地产开发投资情况分析12 二、全国房地产增量房市场交易情况分析22 三、重点城市存量房市场交易情况40 （一）11月份存量房房价指数40 （二）重点城市分析：11个监测城市二手房价格指数全部上涨41
（三）其他分析46 四、重点城市分析50 （一）11月份重点城市房地产市场概况50 （二）2010年重点城市房地产市场状况小结51 五、房价综述和政策导向分析56 （一）政策导向及预测56 （二）房地产市场走势预测58 表目录 表1：2010年11月长三角地区房屋销售价格指数变化情况22 表2：2010年11月长三角地区部分城市商品房成交情况22 表3：2010年11月珠三角地区房屋销售价格指数变化情况25 表4：2010年11月珠三角地区部分城市商品房成交情况26 表5：2010年11月环渤海地区房屋销售价格指数变化情况28 表6：2010年11月环渤海地区部分城市商品房成交情况29
表7：2010年11月中原地区房屋销售价格指数变化情况31 表8：2010年11月沿江经济圈房屋销售价格指数变化情况33 表9：2010年11月东北经济圈房屋销售价格指数变化情况35 表10：2010年11月西南地区房屋销售价格指数变化情况36 表11：2010年11月西北地区房屋销售价格指数变化情况38 表12：房屋销售价格同比增幅前十名的城市39 表13：房屋销售价格同比增幅后五名的城市39 表14：新建住房价格同比增幅前十名的城市40 表15：新建住房价格同比增幅后五名的城市40 表16：2010年11月全国11个城市二手房价格指数变化情况41 表17：2010年11月中国主要城市住宅市场交易情报50 图目录 图1：2009-2010年11月全国房地产开发景气指数11 图2：2008-2010年1-10月固定资产投资与房地产开发投资增长率12
一、房地产相关政策及行业信息 （一）房地产相关政策 1.济南等28 城市试点公积金贷款支持建保障房 济南、北京等28 个城市成为利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点城市，133 个经济适用住房、棚户区改造安置用房、公共租赁住房建设项目为申请利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点项目，贷款额度约493 亿元。住房公积金贷款支持的经济适用住房和列入保障性住房规划的城市棚户区改造项目安置用房建设，贷款期限最长不超过3 年；政府投资的公共租赁住房建设贷款，贷款期限最长不超过5 年。项目贷款到期后，贷款本息必须全额收回。 2. 济南市今后土地价款须半年内付清 《济南市市区国有建设用地使用权挂牌出让细则（试行）》近日正式公布施行，这部国有建设用地转让新规中明确规定，土地价款须半年内付清，这一规定比山东省的有关规定更为严格。新规还明确，自然人以及有欠缴土地出让价款、囤地炒地、闲置土地等违规行为等7 种主体被限制参加土地竞买。标的物存在重大瑕疵、竞买人恶意竞争造成价格畸高等情况发生后，土地交易可以终止。 3. 山东土地征收新规明年实施补偿方案先公示后报批 《山东省土地征收管理办法》日前正式颁布，与以往国家及山东
省同类规定相比，土地征收前补偿方案在征收报批之前公示，集体土地被征收土地补偿集体、村民分配比例等几项内容有重大改变。有关部门称，山东省土地征收新规在国内较为超前。土地征收新规2011 年1 月1 日起施行。 （二）城市建设新闻总汇 1. 盛福片区再推148 亩住宅用地 继历下区的部分旧城改造安置房建在盛福片区后，该片区又推出148 亩住宅用地，规划建设住宅小区。市土地收储部门新推出的这部分地块，位于济南市东部新城热点区域———涵源大街北侧地块，雄踞济南东拓战略门户。东部新区有四条主干道贯穿东西：经十东路、工业南路、花园路和工业北路。 2. 西客站片区三个中心选址初定 在西客站片区布局中，有“三颗心”非常重要。三个中心分别为文化中心、会展中心和商务中心，位于中央景观绿轴与腊山河交汇处。日前，西客站片区的“三心”布局选址位置初步确定。规划透露，西客站片区文化、会展、商务中心选址范围为北至兴福路、南至张庄路延长线、西至腊山河西路、东至腊山北路，三个中心位于新城核心区中央景观绿轴与腊山河的交汇处，可借助绿地系统及河岸水景形成优美的景观环境、独特的标前，泺口片区规划设计编制正式完成。该片区将建设成为济南市南北轴线的重要节点、综合型标志性建筑群、超
目录
壹、市场篇 一．厦门市房地产形势 1．供需基本情况 厦门市房地产经过多年得发展，已呈现出快速发展得态势，市场供需两旺，房地产开发投资快速增长、房屋销售量价齐升。2003年厦门区域经济出现高开、高走、高增长得“三高”态势，经济发展迅速。 厦门房地产市场是以住宅消费为主导。2003年上半年来住宅成交量约占总成交量的81.65％左右，而且住房消费是国计民生大事，未来将会持续稳定发展。 厦门市区房地产开发投资情况表 类别2003年同比增长 房地产开发投资（亿元）79.27 27.18％ 房地产施工面积（万㎡）1290.19 17.84％ 商品房竣工面积（万㎡）297.32 36.05％ 商品房实际销售面积(万㎡) 265.92 17.63% 商品房预售面积（万㎡）212.71 16.33％ （资料来源：厦门统计局） 2003年厦门1290.19万㎡商品房施工面积中住宅施工面积918.22万㎡,占总施工面积的71.17%,由此可见住宅物业是房地产开发的热点。
2．厦门经济环境 根据国家统计局城市调查队昨天披露今年上半年全国35个大中城市城镇居民的人均可支配收入最新报告显示,厦门人均收入位居全国第七位,因此厦门整体的经济环境是相当不错的,这为厦门房地产的发展提供了很好的基础条件。 二．客层来源 A.厦门本地客户。如工作了几年的年轻白领,对现有住房不满意需二次购房的客户。 B.外地来厦购房者。这是一个需要重点关注的群体，因为厦门70%的房产是有外地客户消化的，特别是来自泉州的客户。在外地来厦购房者中根据用途又可分为自住客与投资客两种。
贰、分析篇 一．厦门市高层房地产分析 1．总体状况 厦门的高层分布较为分散，主要散布在湖滨南路商业区、思北及沿海沿湖一带，另外江头一片也有少量高层建筑。随着房地产的发展以及岛内土地供应量的匮乏，高层目前呈现越来越多的发展趋势，由此推断厦门的高层、小高层住宅将越来越多。多层住宅只会在岛外地价相对较便宜的地区才会出现。 高层的销售形式是随着城市的经济发展一步一步占据市场的主流的，这其中有以下几个支撑因素： A)地价：城市用地的需求量越来越大，而供应量将严重不足，高昂的土地价格所能支撑的住宅物业只有高层这一种。 B)人口：城市人口的急剧膨胀以及土地的匮乏使市区必然出现更多的高层 C)收入：目前高层市场逐渐升温，是由于经济的发展使他们的购买力将会有很大的提高 二．厦门目前高层的现状 厦门的高层相对分散，反映了城市泛CBD商业圈及第二商业带的发达情况有一定水准。从目前开工的楼盘看，由于岛内土地稀缺，所以开工的楼盘几乎是高层与小高层建筑。这从另一个侧面说明了厦门的高层建筑
当前房地产市场形势与发展态势分析——房地产市场形势分析报告 由建设部提议，中国房地产业协会主办的“房地产市场形势分析会”近期于上海召开。来自北京、上海、天津、重庆、广州、杭州6个城市及浙江省房协的主要负责人及部分企业家、专家出席了会议。上述城市（省）是我国房地产业发展的重点和热点地区，对其进行深入分析具有典型意义。由于区域不同，经济和社会发展的基础不同，房改的进程不同，房地产市场发育程度和房地产市场发展形势也存在差异。此次分析会重点就各地房地产市场近几年发展情况、房地产市场出现的一些值得关注的问题以及今后发展的态势进行了为深入的研讨，对引导我国房地产业健康发展有着非常积极的意义。 一、六市一省房地产市场近期发展情况 1、房地产供应量继续呈高位增长态势 首先是房地产开发投资继续保持较快增长幅度 今年1至5月，上海、北京、浙江、杭州房地产开发投资的增长幅度超过了40％。上海完成开发投资280.5亿元，同比增长58.2％；北京完成开发投资253.9亿元，同比增长42％；杭州完成开发投资40.57亿元，同比增长41.6％；浙江完成开发投资198.6亿元，同比增长40.6％。天津一季度完成开发投资20.3亿元，同比增长20％；重庆完成开发投资57.29亿元，同比增长19％；广州房地产开发投资保持了10多年快速增长，1至5月完成开发投资118.5亿元，同比增长5.97％。 其次是房地产开发力度继续加大 2002年1至5月，北京房地产开复工面积4，680万平方米，同比增长31.7％，其中住宅开复工面积3，441万平方米，同比增长36.2％；天津一季度房地产施工面积1，182万平方米，同比增长10.6％，其中新开工面积151万平方米，同比增长19％；重庆房地产施工面积2，643.81万平方米，同比增长32％，其中住宅面积2，508.3万平方米，同比增长32.3％。上海、浙江、广州、杭州房地产施工面积和新开工面积都在上一年高速发展的基础上，今年1至5月稳步上升，同比增长10％以内。 再次是商品房竣工面积总体呈现增长，六市一省有升有降 1至5月，上海商品房竣工面积达到347.04万平方米，同比增长58.2％，其中住宅竣工面积301.75万平方米；北京商品房竣工面积175.2万平方米，同比增长19.4％，其中住宅竣工面积149万平方米，同比增长37.4％；天津一季度商品房竣工面积96万平方米，比去年同期减少31万平方米，占年度竣工计划的11.6％；重庆商品房竣工面积89.2万平方米，同比下降23.1％，其中住宅竣工面积71.59万平方米，同比下降6.7％。
目录 壹、市场篇 (2) 一．厦门市房地产形势 (2) 二．客层来源 (3) 貳、分析篇 (4) 一．厦门市高层房地产分析 (4) 二．厦门当前高层的现状 (4) 三．酒店式公寓的现状 (5) 四．市调个案分析 (6) 叁、产品篇 (8) 一．项目概况 (8) 二．项目经济技术指标 (8) 三．项目周边配套情况 (8) 四．项目SWOT分析 (9) 五．产品定位 (11) 六．产品定价 (12) 肆、行销篇 (14) 一．总体策略 (14) 二．价格策略 (14) 三．行销通路 (15) 四．业务执行 (16)
五．行销架构及人员背景 (27)
壹、市场篇 一．厦门市房地产形势 1．供需基本情况 厦门市房地产经过多年得发展, 已呈现出快速发展得态势, 市场供需两旺, 房地产开发投资快速增长、房屋销售量价齐升。厦门区域经济出现高开、高走、高增长得”三高”态势, 经济发展迅速。 厦门房地产市场是以住宅消费为主导。上半年来住宅成交量约占总成交量的81.65％左右, 而且住房消费是国计民生大事, 未来将会持续稳定发展。 厦门市区房地产开发投资情况表 类别同比增长 房地产开发投资( 亿元) 79.27 27.18％ 房地产施工面积( 万㎡) 1290.19 17.84％ 商品房竣工面积( 万㎡) 297.32 36.05％ 商品房实际销售面积(万㎡) 265.92 17.63% 商品房预售面积( 万㎡) 212.71 16.33％ ( 资料来源: 厦门统计局) 厦门1290.19万㎡商品房施工面积中住宅施工面积918.22万㎡,占总施工面积的71.17%,由此可见住宅物业是房地产开发的热点。
芜湖市房地产市场分析报告 芜湖市住房和城乡建设委员会 一、房地产市场运行情况 1.商品房销售保持较快增长 1-7月，全市商品房销售面积351.81万平方米，同比增长29.02%;销售金额为194.92亿元，同比增长28.6%。其中商品住房销售面积324.24万平方米，同比增长43.63%;销售金额为170.17亿元，同比增长54.25%。市区商品房销售面积240.34万平方米，同比增长54.51%，销售金额为144.36亿元，同比增长53.18%。其中商品住房销售面积226.43万平方米，同比增长72.26%，销售金额为130.15亿元，同比增长82.41%。 2.商品住房价格稳中有升 1-7月，全市商品房销售均价为5540元/平方米，同比下降0.33%;其中住宅销售均价为5248元/平方米，同比增长7.40%。市区商品房销售均价为6006元/平方米，同比下降0.86%;其中住宅销售均价为5748元/平方米，同比增长5.90%。 3.商品房供应放缓 1-7月，全市累计批准预售商品房面积251.44万平方米，同比下降23.99%;其中商品住房批准预售面积221.15万平方米，同比下降10.06%。市区累计批准商品房预售面积156.20万平方米，同比下降
16.57%;其中商品住房批准预售面积142.27万平方米，同比增长 4.19%。 4.市区商品房销售结构情况 1-7月，市区销售的商品房中，从购买人户籍来看，芜湖市区居民占44.80%，所辖四县居民占21.45%，安徽省其他城市居民占25.00%，省外居民占8.74%。市区居民是我市商品房购买主力，同时外来人口在我市购房中也占有较大比重。 按购买户型来看，90平方米以下的户型占总销售面积的15.54%，90-120平方米的户型占38.05%，120-144平方米的户型占34.72%，144平方米以上的户型占11.69%。我市商品住房销售以刚需和改善型为主。 分区域情况来看，1-7月市区商品房销售中，镜湖区销售较好，销售面积为80.58万平方米。弋江区商品住房销售均价相对较高，为6759元/平方米。 5.房地产金融情况 截止7月底，全市房地产贷款余额594.12亿元。从贷款结构来看，房产开发贷款余额为123.37亿元，同比增长19.70%;购房贷款余额为438.98亿元，同比增长10.87%，其中个人购房贷款余额为432.56亿元，较去年同期增加44.66亿元，同比增长11.51%。 二、市场形势研判
2006年厦门房地产市场分析 2006年是厦门商品房供应量和销售量大幅增加的一年，全年供给量达到408万平方米，比2005年329万平方米的供应量增加了79万平方米，同比增幅高达24%。与此同时，全年商品房销售量也突破了历史，创造了新高，累计达到412万平方米，与2005年321万平方米的“业绩”相比增加了91万平方米，同比增幅28%，可谓供销两旺，市场活跃。 在旺盛的市场需求强势推动力下，商品房销售价格也逐步走高，2006年厦门商品房销售平均价格为6728元/平方米。 岛外崛起 2006年厦门商品住宅供应量也创造了历史新高，首次突破300万平方米大关，达到305.68万平方米，同比2005年的226.79万平方米增加了78.89万平方米，增幅为34.7%。因此，2006年商品房供应量增加主要是商品住宅供应量的增加。 2006年商品住宅供应量增加的主要原因是岛外住宅供应量的大幅增加。2006年岛外供应总量为140.19万平方米，比2005年的73.03万平方米增加了67.16万平方米，增幅高达91.96%；而2006年岛内供应量为165.49万平方米，比2005年153.76万平方米微量增加了11.73万平方米，增幅只有7.63%。岛外供给的增幅明显高于岛内，供应量的增加已使岛内岛外市场呈并驾齐驱之势。 从岛外供给比例的变化来看，2006年岛外供给比例为46%，比2005年32%的比例增加了14%；而2006年岛内供给比例为54%，比2005年68%的比例相应下降了14%。岛外供应量与岛内供应量正逐步平衡，平分秋色。从岛外供给比例明显增加而岛内比重显著下降的现状可知，厦门楼市的重心正逐步向岛外转移，岛外也将逐渐扮演举足轻重的角色。 从各区供应来看，岛内供给主要在思明区，思明区供应量为140.73万平方米，占岛内供应量的85%。岛外主要在海沧和集美，海沧供应量为62.89万平方米，占岛外供应量的45%，支撑岛外供给的半壁江山。 需求旺盛