金地格林世界养老住宅项目
项目简介
该本项目设计类型包括住宅、商业及公建配套。项目以老人生理及心理需求为出发点，探索CCRC （Continuing Retirement Community) 与ADC（Adult Day Care) 相结合的新型模式。同时对中国华东地区三高老人（高学历、高收入、高职位）的特殊需求和生活习惯，进行有效的本土化实践。
业主：金地集团
规模：1.31 万平方米
类别：养老类建筑
设计时间：2012年
金地产品线总结 一金地产品线分类 1格林系： 金地格林系列产品主要分两种类型：以格林世界、格林小城、格林小镇为代表的这一类产品位于城郊，周边配套设施差，要求在开发过程中在区内大面积建设配套设施，同时又主义园林景观色设计，强调社区舒适度，偏向于在城郊发起造成运动，属于城郊栖居型；以格林春晓、格林春岸、格林郡、格林上苑为代表的这一类产品区位上接近老城市区，有一定的市政基础设施，属于旧城改造项目，偏向于城市改善型以及城郊改善型。整个产品线以新都市主义、理性的现代主义为主线，力求建成“世界风情小镇”，强调社区文化，在建筑类型上，偏向于多层花园洋房为主，辅之以联排、双拼别墅等类型Townhouse以及高层，外观强调温暖、现代、绿色、精致、理性。整个项目体量较大，低容积率高绿化率，而在户型设计上偏向于中等户型，但强调生活气息，形成低密度综合社区。简约明快的北欧风格、恬静的纯德国古典风情，强调生活的多样性的法国卢瓦尔河谷精神，典雅温暖的设计，使得格林系颇受首次置业的青年白领，城市中低档收入人群的青睐。 2城市花园系——城市改善型 以北京、宁波、沈阳、武汉为代表的城市花园系，以城市核心地带、紧邻商业圈为主要区位选择，周围配套设施较好，交通便利。北京和宁波项目建筑商以高层为主，户型较大，；沈阳和武汉项目则加入花园洋房以及联排、双拼别墅，降低了建筑密度。整个产品线服务于城市高端客户、忙碌的城市精英，外观稳重、气质、高贵，内部精细化设计，力求创造自然健康的都市化生活。 3名系——城市改善型 以名京（南京、北京、沈阳）名津（深圳）名座（深圳）为代表的名系产品可以说是对国际花园系产品的重要补充，其区位选择类似，同样服务于城市中高端客户，但物业类型上，
北京的当代MOMA、星河湾、万城华府、缘溪堂，广州的美林湖、中山清华坊，深圳的星河丹堤、万科第五园，上海的九间堂、万科红郡园，武汉的华润凤凰城，重庆的龙湖蓝湖郡等楼盘榜上有名。 中国最美丽的100个楼盘 北京 当代MOMA 万城华府 北京星河湾 纳帕溪谷 缘溪堂 东方太阳城 金地格林小镇 盘古大观 山水文园 世茂奥临花园 天际万象高尔夫 MOMA万万树 珠江帝景 龙湖滟澜山 御园 广州 中山清华坊 颐和高尔夫庄园 金地荔湖城 美林湖国际社区 广州万科城 保利康桥 保利林语山庄 碧桂园假日半岛 汇景新城 锦绣香江 南沙奥园 广州星河湾 广州雅居乐花园
云山诗意人家 深圳 波托菲诺 星河丹堤 万科东海岸 万科·第五园 华联城市山林 观澜湖高尔夫大宅兰溪谷 卓越蔚蓝海岸 香蜜湖1号 凤凰山1号 中信红树湾 东部华侨城·天麓 佛山 中海万锦豪园 东莞 湖景·壹号庄园 上海 万科红郡园
金地格林世界上海夏宫 安亭新镇 一品漫城 仁恒河滨城 翠湖天地 世茂佘山庄园九间堂 橡树湾 绿地21城 苏州 苏州高尔夫花园中海湖滨一号江枫园 杭州 金都华府 绿城·春江花月兰韵天城 绿城·桃花源 保元泽第 南京 锋尚国际公寓天泓山庄
天津 万科·东丽湖 红磡领世郡 卡梅尔 时代奥城 重庆 浦辉·海棠晓月 华宇·北国风光加州花园 金科·东方雅郡龙湖·蓝湖郡 龙湖·水晶郦城 成都 东山国际新城 芙蓉古城 新里派克公馆 中海国际社区 武汉 万科润园巢·nest 华润凤凰城 武汉天地·御江苑水岸星城 长沙
奥林匹克花园 阳光100国际新城珠江花城 山东 三联·彩石山庄 中齐·锦绣泉城 阳光100国际新城依泉美庐 沈阳 听雨观澜 新世界花园 沈阳万科城 城建·东逸花园 方迪山庄 大连 蓝湾 幸福e家·福源 福建 金辉·水印长天 福州香江枫景 广西 嘉和城
房地产销售沟通技巧大全总有适合你的 房地产销售沟通技巧1 (一)首次接触的喜好话术： 关联与赞美陌生环境--心理紧张而戒备--消除戒备--建立信任与喜好沟通第一阶段：建立喜好，不是促成交易，而是首先争取让客户感受到受欢迎的无距离感，其次给客户留下你个人的强烈印象如专业度，服务水准等。说辞如“欢迎来到我们售楼处，我是您的置业顾问，我叫。。。，既然来到这里就是我们的缘分，您买不买没关系，我首先给您介绍一下”建立喜好的2大方法：赞美和找关联赞美的三大同心圆模式：外圈是外边，二圈是成交与性格，三圈潜力(本人未察觉)，如何能达到第二圈甚至第三圈，主要看个人的观察能力和知识储备。赞美案例如“年轻母亲带一个2岁的女儿来买房，沟通过程中，谈判陷入僵局，这时注意到这个小女孩可能是1个突破点，于是对母亲说了句您女儿的耳朵长的特别好，耳高于眉，少年得志，相学上叫成名耳，很多影视明星都具备这样的成名耳。母亲听了非常高兴，很兴奋的讲了女儿很多故事，最后顺利成交”关联的常用办法是“找关联或同类项”，如同学，同姓，同乡，同事等。关联案例如“上周我1个客户来买了一套130的房子，您和他一样也是做建材生意的，他说他会推荐同行朋友来我这里买房，说的就是今天过来，您一进来我看就是，而且你们选择的户型都是一样的，您就是那位客户提到的朋友吧”“额，不是的，我不认识他”“看来真是英雄所见略同，你们是同行，眼光就是独特，你们看中的户型是我们最畅销的”
请记住：为自己构思故事是销售顾问的1个习惯，讲1个故事，可以赢得客户更多的信任 (二)初期报价的“制约”话术制约： 为获得谈判的优势地位，你需要再互动中，提前获知客人想要表达的想法，这个想法对自己未必有利，所以需要先发制人。或者说主动发起控制客户大脑区域归类的方法获得沟通技巧询价：初期询价是客户的习惯，是反射归类，也是右脑驱动对产品价值的认知换言之是要寻找价值。因为在头脑中对产品的价值有2个分区：昂贵区和廉价区。心理思维定势：高价=优质，便宜=劣质如果我们直接报价，那么在客户不具备对项目价值识别能力，内心认为该产品不值钱的印象下，置业顾问的所有解释都是无效的。正确的做法是：制约---第一称赞客户眼光，第二强调产品的独特性，第三称赞我方产品的昂贵，但不要提价格客户思考趋势：1种是将其归类为昂贵区，然后显示实力“这个价格能接受，好房子就是要贵”--理想结果1种是“不便宜啊，为什么呢”这时，我们就制约了客户的思考向有利于销售的方向发展请记住：制约话术最核心的要点就是“短缺”，“物以稀为贵”“距离产生美”“欲擒故纵” (三)讲解过程中的FAB话术FAB(feature advantage benefit) 话术公式F属性，产品包含的某种事实，数据或者信息(我有什么?)A优势，产品的某种独特特征带给客户的好处(我有什么与众不同)B利益，针对潜在客户的需求，有指向性的介绍产品的某种特征以及与之匹配的有点，而不是全盘介绍(我有哪些与众不同，是客户可以感知，并从中获益的)举例：我们这个项目采
金地格林小镇景观节点文档编制序号：[KK8UY-LL9IO69-TTO6M3-MTOL89-FTT688]
金地·格林小镇景观节点 水景——在树木和水面相互凝望的温情脉脉中 住宅间的散步道带着几许异国情调 让闲情漫步的你 不由自主的退缩到纯自我的意识中 而在这个随意而私密的空间里 一定有些什么柔软的情绪 轻轻触动了你许久未曾感动的心灵 水景2 ——宁静、消退的色彩，原始的湛蓝…… 沿岸生长的植物安静而平和 当水面被切割成无数自由的空间，人的内心也被线条所感染对面Townhouse 区的建筑在黄昏里，带着柔和而漫射的光线或许你的内心在白日的匆忙里长出了锋芒 而在静静流动的水声里，所有激烈都将被温柔地消解 水景结合景墙——什么是真正的简洁 是从私密到无限空间 是流畅的线条和简单的几何形带来的快感 就好象在一个阳光明媚的午后，有淡淡的小风 你独自悠闲的躺在草地的树荫里,耳畔是潺潺的流水声——那不是享受生活又是什么 入口商业街——那是一个懒洋洋的周末 阳光，绿地和一份休闲的心情 你是不是也想 在花园里跟朋友品一杯浓香的咖啡 或者在那些漂亮的小店里 消磨一段纯粹的时间 水景+ 景墙——或许有时候你的思绪也需要短暂停留 而不是一览无遗的穿越所有 景墙仿佛是某种艺术的聚焦 它诱惑你的目光 让你不自觉的陷入它企图讲述的故事中去 花架——植物就像建筑延伸出来的一部分 在它起伏的树荫里我们能自由舒展 而驻留在植物间的花架更像是一个休闲小筑 沉静了许多逗留尘世而浮躁起来的心 在透过支架洒下来阳光里 悠悠的回忆起许多逝去了的美丽往事
入口广场——仿佛它要引我们去某个奇妙的地方在连续而有韵律感的长廊中行走 透过旁边一间一间漂亮的橱窗 我们能看见生活本身的精致 依然能感觉到阳光般的快意 轻快的洒落在水面上的声音 水景花园——简洁、流畅的线条 蜿蜒的清溪层层叠叠 如此直接而明快的把你带入另一种舒适 ——水是大自然的血液 我们是如此的渴望亲近它
目录 第一节金地集团管控问题的由来 一、如何稳健的经营？ 二、如何保证效率和速度？ 三、如何保持企业的核心竞争优势，创造客户价值？ 第二节金地集团集团管控体系设计的指导思想 一、近一阶段集团管控原则 二、对金地集团管控问题的解决方法 第三节金地进行集团管控体系设计的步骤 一、步骤和内容 二、分三个阶段实现集团有效管控 第四节金地地产的战略选择影响集团管控体系制定 第五节金地集团对子公司的有效管控措施 一、把集团化管理形成共识 二、制定战略规划，实现集团战略管控和集团战略协同 三、抓好财务控制和人力资源 四、做好信息共享及中央服务 五、形成统一的企业文化 六、建立绩效管理体系 第六节金地集团集团管控体系设计的具体内容 一、金地集团管控模式的选择 二、金地集团母子公司权限划分 三、金地集团母子公司组织结构优化 四、金地集团集团部门职责和边界职能确定 五、金地集团集团岗位职责明确 六、金地集团集团制度和流程再造 七、金地集团集团薪酬和绩效考核体系设计
金地集团的管控体系建设的经验概要 金地（集团）股份有限公司（以下简称金地集团）初创于1988年，1993年开始正式经营房地产。2001年4月，金地集团在上海证券交易所正式挂牌上市。历经 十多年探索和实践，现已发展成为一个以房地产开发为主营业务的上市公司，同时 也是中国建设系统企业信誉AAA单位、房地产开发企业国家一级资质单位。 金地集团坚持“科学筑家”使命，“秉承“用心做事，诚信为人”、“以人为 本，创新为魂”等核心价值观，并逐步形成了地产开发业务的核心竞争优势。金地 集团已经建立以上海、深圳、北京为中心的华东、华南、华北的区域扩张战略格局，并已成功进入武汉市场。 金地集团坚持以产品为核心，不断为客户创造价值：在深圳，开发了金地海景 花园、金地翠园、金海湾花园、金地海景·翠堤湾、金地香蜜山；在北京，开发了 金地格林小镇、金地国际花园；在上海，开发了金地格林春晓、金地格林春岸、金 地未来域、金地格林郡等项目。截止目前，正在运作的有金地格林世界（上海）、 金地格林世界（天津）、金地格林小城（武汉）、金地国际花园（宁波）、金地荔 湖城（广州）金地九龙壁（佛山）、金地国际花园（沈阳）、金地格林小城（东莞） 等十多个项目。 截至2006年底，集团已拥有多家控股子公司，总资产107.18亿元，净资产30.88亿元，形成了以房地产为主营业务，物业服务、地产中介同步发展的综合产业结构。在“做中国最有价值的国际化地产企业”的愿景指引下，在企业信誉和业绩的基础 上，金地品牌不断提升，连续获得“中国发展最快的品牌房地产企业”、“中国房地 产品牌战略创新10强”等称号，位列“《新地产》房地产上市公司10强”第三 名等荣誉称号。 第一节金地集团管控问题的由来 继1999年成功开发深圳金海湾项目以后，金地集团启动了全国化战略，首先开始在北京布局。 2001年成功上市后，金地集团的全国化战略在资金注入后进入提速阶段。2001年进入上海市场，2003年在上海成立四个项目子公司，统称为金地集团上海公司，2003年成立广州、宁波办事处，2004年成立天津办事处，2005年成立西南、西北、东北、山东办事处。2006年开始，又陆续启动西安、武汉、沈阳等地项目。从2000年以来，金地从一个区域性的项目公司，逐渐发展为一个业务遍及环渤海、长江三 角洲、珠江三角洲、中西部等板块的跨区域集团公司，区域公司6个、项目公司十多个，进入全国性地产商的行列。 前进的过程中总有成长的阵痛，随着跨区域经营和新成立子公司的不断出现， 金地集团母公司的管理幅度越来越大，一贯追求内部管理的金地集团在追求自身超 常规发展的过程中也迫切需要解决下面三个问题。
陈海是个观鸟爱好者，一年多追鸟的日子，他拍了东莞66种鸟。这个数字是什么概念？据广东省林业部门最新公布的广东鸟种数有507种。由业余观鸟爱好者建立的“中国观鸟记录中心”上东莞最新记录是有87种鸟。“这个记录并不代表东莞实际存在的鸟类种数相对稀少，”陈海说，“同期的广州有331种，只能说明现在东莞观鸟的人比较少。” 对观鸟爱好者来说，身披美丽羽毛，带着翅膀飞翔的鸟儿，是最美的画面，每个拥有相机的人都会有拍下来的冲动。但专注于拍鸟，在摄影爱好者中却不多见。难就难在拍鸟除了需要购买昂贵的摄影器材之外，还需要忍受背负沉重的器材跋山涉水，漫长等待鸟儿出现的毅力。而陈海的乐趣就在其中。“观鸟开启眼睛、耳朵和心灵。观鸟不是困惑，恰恰是静静的享受。”英国皇家出版社鸟类杂志的专栏作家西蒙巴尼斯的话说出了像陈海一样爱好观鸟人们的心声。 当然，普通人观鸟就容易得多：用肉眼去观察鸟儿的行踪，用耳朵去倾听鸟儿婉转的歌声。如果想更细致地观察鸟儿矫健的身姿，购置一台普通的双筒望远镜，也不过几百元。生态环境的改观让人们不需要出远门，门前屋后就能亲身感受鸟儿带来的惊喜。以陈海的观鸟经验，东莞周边的公园里，一年四季都可以见到许多鸟。而同沙生态园、旗峰公园、植物园、松山湖，甚至他所在的小区都是他经常出没观鸟的地方。 下一步，陈海打算去银瓶山、大屏障等森林公园观鸟。他心里有个愿望，拍完东莞全部的鸟，然后办个东莞鸟类图片的展览，推动东莞的观鸟、爱鸟活动。如果可能，还想出本东莞鸟类画册的读物。在陈海看来，观鸟就是关注自然的生命力，观鸟不止，生命不息。
北红尾鸲_同沙生态园 黄腰柳莺_旗峰公园 噪鹃_植物园
一.金地品牌介绍 1、发展商简介—成立时间、上市时间、公司规模 金地集团初创于1988年，1993年开始正式经营房地产，2001年4月金地在上海证券交易所正式挂牌上市，2009年，公司共实现销售面积万平方米，销售金额亿元，较上年增长%。同时也是中国建设系统企业信誉AAA单位、房地产开发企业国家一级资质单位。 2、发展商业绩简介—开发的代表性项目 公司在上海开发了“格林春晓、格林春岸、格林世界、格林郡、未来域、未未来、湾流域”。 3、发展商荣誉简介 2001年，中国房地产品牌企业 2002年1月，金地海景翠堤湾在“首届最适宜港人居住的深圳楼盘评选”中获第一名 2003年4月，中国房地产上市公司综合实力10强、中国房地产上市公司财富创造（Economic Value Added）10强 2004年6月，中国500最具价值品牌 2005年5月，“中国房地产上市公司综合实力TOP10”第四名、“中国房地产上市公司财富创造能力（EVA）TOP10”第三名、中国最具投资价值蓝筹地产公司 2005年6月，“中证〃亚商中国最具发展力上市公司50强”第19位 2006年5月，连续五年荣获“中国房地产上市公司十强”、基金经理最青睐的中国房地产上市公司2008年沪深房地产上市公司综合实力TOP10是：万科A、保利地产、金地集团位居前三位 二.嘉定南翔板块价值及交通和配套 1.四通八达的交通网络（公路，轨道11和17，沪宁高铁南翔北，京沪高铁） 位置：外环外3公里，中山公园16公里，人民广场20公里，虹桥国际机场12公里，真如副中心10公里，杨浦五角场。 公路：沪嘉高速公路，沪宜公路，浏翔公路，宝安公路，外环线，中环线 地铁：11号线南翔站，17号线（规划） 高铁：沪宁高铁南翔北站（规划），京沪高铁虹桥站（17号线） 2.大虹桥辐射 规划总面积达26.26平方公里的上海虹桥综合交通枢纽，是一个集空港、城铁、高铁、轻轨、磁悬浮等多种换乘方式于一体的交通“巨无霸”，其建成运行后将成为目前世界上最大的综合交通枢纽。大枢纽的快速交通，将汇聚巨大的人流，由此带来商业配套升级，对于周边区域的楼市也将产生深远的影响。 上海虹桥综合交通枢纽建成后产生的人流量，足可以媲美欧洲交运流量最大的法兰克福机场，或者芝加哥的奥海尔国际机场，又像是东京新宿、池袋、涉谷的总和。根据预测，虹桥综合交通枢纽的远期客流总量约100万人次/日。 同时，上海经济重心已开始转向西部区域，实现经济东西联飞，并将带动苏州经济重心主动东移，实现苏州、昆山、上海、嘉兴、杭州连片联动发展，进而辐射整个华东区域，加快长三角一体化进程。
金地集团的管控体系建 设的经验 文档编制序号：[KKIDT-LLE0828-LLETD298-POI08]
目录 第一节金地集团管控问题的由来 一、如何稳健的经营 二、如何保证效率和速度 三、如何保持企业的核心竞争优势，创造客户价值 第二节金地集团集团管控体系设计的指导思想 一、近一阶段集团管控原则 二、对金地集团管控问题的解决方法 第三节金地进行集团管控体系设计的步骤 一、步骤和内容 二、分三个阶段实现集团有效管控 第四节金地地产的战略选择影响集团管控体系制定 第五节金地集团对子公司的有效管控措施 一、把集团化管理形成共识 二、制定战略规划，实现集团战略管控和集团战略协同 三、抓好财务控制和人力资源 四、做好信息共享及中央服务 五、形成统一的企业文化 六、建立绩效管理体系 第六节金地集团集团管控体系设计的具体内容 一、金地集团管控模式的选择
二、金地集团母子公司权限划分 三、金地集团母子公司组织结构优化 四、金地集团集团部门职责和边界职能确定 五、金地集团集团岗位职责明确 六、金地集团集团制度和流程再造 七、金地集团集团薪酬和绩效考核体系设计
金地集团的管控体系建设的经验概要 金地（集团）股份有限公司（以下简称金地集团）初创于1988年，1993年开始正式经营房地产。2001年4月，金地集团在上海证券交易所正式挂牌上市。历经十多年探索和实践，现已发展成为一个以房地产开发为主营业务的上市公司，同时也是中国建设系统企业信誉AAA单位、房地产开发企业国家一级资质单位。 金地集团坚持“科学筑家”使命，“秉承“用心做事，诚信为人”、“以人为本，创新为魂”等核心价值观，并逐步形成了地产开发业务的核心竞争优势。金地集团已经建立以上海、深圳、北京为中心的华东、华南、华北的区域扩张战略格局，并已成功进入武汉市场。 金地集团坚持以产品为核心，不断为客户创造价值：在深圳，开发了金地海景花园、金地翠园、金海湾花园、金地海景·翠堤湾、金地香蜜山；在北京，开发了金地格林小镇、金地国际花园；在上海，开发了金地格林春晓、金地格林春岸、金地未来域、金地格林郡等项目。截止目前，正在运作的有金地格林世界（上海）、金地格林世界（天津）、金地格林小城（武汉）、金地国际花园（宁波）、金地荔湖城（广州）金地九龙壁（佛山）、金地国际花园（沈阳）、金地格林小城（东莞）等十多个项目。 截至2006年底，集团已拥有多家控股子公司，总资产亿元，净资产亿元，形成了以房地产为主营业务，物业服务、地产中介同步发展的综合产业结构。 在“做中国最有价值的国际化地产企业”的愿景指引下，在企业信誉和业绩的基础上，金地品牌不断提升，连续获得“中国发展最快的品牌房地产企业”、“中国房地产品牌战略创新10强”等称号，位列“《新地产》房地产上市公司10强”第三名等荣誉称号。 第一节金地集团管控问题的由来
案例分析——“金地”系列之“金地格林世界” 案例研究——金地格林世界 目录 一、产品篇 [一]项目概述 1．地址 2．设计单位 3．经济指标 4．户型配比 [二]产品规划布局 1．布局方式 2．布局对景观均好性的影响 3．视野及阳光的阻隔 [三]交通道路体系评价 1．道路分级 2．道路组织 3．入口、出口的设置 4．停车方式 [四]景观评价 1．绿化系统 2．水景系统 3．小品设计 4．围墙设计 5．入口氛围营造 [五]建筑评价 1．建筑风格 2．各部位做法分析 3．建筑意向评价 4．代表户型评价 二、营销篇（略）
一．产品篇 [一]项目概述 嘉定区芳林路555弄 2．设计单位 规划设计：法国翌德国际设计机构 建筑设计：德国D+L设计公司 景观设计：加拿大奥雅园境师事务所 3.开发商 上海格林风范房地产发展有限公司 4．经济指标 A．总体经济指标 总占地面积：140万㎡（2100亩） 总建筑面积：100万㎡ 容积率：0.67 绿化率：65.00% B．金地·格林世界一期 推广名：金地格林风范城 当期占地面积：230000平方米 当期建筑面积：154100平方米 容积率：0.67 规划户数：1500户 绿化率：65.00% 车位总数：1080个;(地上:380个;地下:700个;) 车位比：1：0.72 建筑形态：4栋1-14层小高层/ 20栋2-5层多层 / 30栋独栋 / 70栋双拼、叠加和联体。 C．金地·格林世界二期 推广名：布鲁斯郡 当期占地面积： 347222平方米 当期建筑面积： 250000平方米 容积率：0.72 规划户数： 1300户 绿化率：65.00% 车位总数：1040个;(地上:340个;地下:700个;) 车位比：1:0.80 建筑形态： 14栋2-4层多层; 独栋:18栋; 双拼:16栋; 叠加:14栋; 联体:24栋;
窗口后塞做法分析 一、前言： 外墙窗口的后塞口做法在大连地区是窗安装比较普遍的施工方法，目前大连市场均采用此做法进行现场施工，代表项目有华润大连凯旋门、金地艺境、亿达东方圣克拉、鸿玮置业鸿玮澜山项目等等，幸福里2期总包单位有着比较丰富的施工经验，且鸿玮澜山项目与大连美高特共同合作，美高特为我司大区塑钢门窗集采单位，2014年8月11日幸福里项目再次针对后塞口做法与大连美高特乐总一起对华润大连凯旋门项目进行实体考察分析，结论如下。 二、工艺流程对比： 1、后掩口工艺流程： 窗口砌筑→窗框安装→发泡→外墙抹灰（至框边）→外墙保温（至框边）→内墙抹灰（至框边）→打胶 2、后塞口工艺流程： 窗口砌筑→外墙抹灰（至窗膀内侧）→外墙保温（至框边）→内墙抹灰收口→窗框安装→发泡→打胶 把上述两种工艺进行对比后，按后塞口做法有以下几点优势： 1、总体作业面移交，即总包单位在所有工序成活后整体将作业面移交给门窗单位，责任划 分明确； 2、石材、涂料单位或外墙砖施工单位不存在交叉作业，可以有效提高工期 3、利于窗框的成品保护，减少后期维修工作； 4、节省工期，避免总包单位在窗口位置产生二次收口； 5、窗口与洞口之间的缝隙均匀、大小适中，便于发泡施工，且发泡胶容易打密实，宏观质量美观；
三、风险提示与施工建议： 1、土建成活尺寸控制严格，误差≤5mm；上下左右口分别与结构留7.5mm发泡间距； 2、发泡与打胶的质量作为防渗漏的重点控制内容，造型檐口与外墙保温胶泥务必封闭到位； 3、胀栓固定时使用发泡，防止渗漏风险； 4、窗台保温板可以进场前切完，土建施工预留平口即可，现场安装直接形成坡度和鹰嘴，保证坡度及施工效果； 5、窗扇外胶条采用“发泡共挤”抗风胶条，有点抗风性好，材质较软，密封性好，不易冻裂，适合冬季沈阳气候，价格约4万/吨。 6、外墙施工时窗户打胶正常施工，涂料施工前铺贴美纹纸，涂料施工完成后拆除，成型效果可以保证（试用于幸福里2期） 四、施工照片 结构成型（下口）
居住空间的人文意象 ――与“金地格林小镇”景观、建筑设计师的对话澳大利亚景观设计所"HASSELL S计师范德礼访谈录 "HASSELL和xx 简介 澳大利亚HASSEL怡境师设计公司成立于1938年，为亚洲地区最成功及最具规模之设计顾问公司之一。集团公司分别在悉尼、墨尔本、阿德莱德、布里斯班、奥克兰、香港、曼谷及马尼拉等城市设有设计事务所。 HASSELL台境师设计公司的专业顾问设计范围包括建筑设计、景观设计、室内设计及各类型之规划设计服务。 HASSELL台境师设计公司凭着丰富的经验及创新之设计意念，提供国际水准、专业及具个性的各种方案，这也为公司带来了不少具代表性的设计奖项。 HASSELL台境师设计公司在九十年代初开始发展中国市场，至今项目种类包括房地产、工业、商业、主题公园、城市绿化带及高尔夫球场等。设计工程遍布国内各主要城市，包括北京、上海、深圳、广州、青岛、大连、湖南、重庆、成都、武汉、中山、珠海、江门等地。 范德礼是HASSELL的资深景观规划师，担任金地格林小镇环境景观的总规划师。 周：作为金地格林小镇的总规划师，您是以什么为依据对小镇进行规划设计的？ 范：金地格林小镇的设计概念及思路源自北欧现代简约设计手法，讲究设计与环境的紧密配合，形式简单但层次和空间异常丰富，既简洁又富有线条的美，效果强烈，能给人以强大的冲击力，环境设计上应接近自然，有值得品味和揣摩的风格，实用但不造作，看上去大众而又经得起时间的考验。我们想结合北京人的居住特点，符合现在人们追求“格调”、追求“精品生活”的特点，在城市之外而又不脱离于城市，做一个时尚、独具特色，有“北欧”情调的居住小镇― —它既是生活的，又是生动的，既是北欧的，又是北京的。 周：您在做规划的同时，是怎样考虑我们的BDA项目跟周边环境以及整个亦庄开发区的关系的？范：在规划金地格林小镇的时候，我们对小镇与周边建筑环境，大小气
东莞房地产广告设计案名 御花苑山水洋房|万科城市高尔夫花园五、六期|深圳金众项目|星河传说|翠湖豪苑|生活会馆|怡和花园|中侨大厦|金地·格林上院|景源花园|东田丽园二期|景湖春天|海杨城三期怡丰苑|愉苑花园|蓝山锦湾|世纪城国际公馆|黄金花园|金华花园|海港城|东江花园|世纪城公馆商业街区|宝泰花园|紫荆花园五期|望族家园|凤凰花园城|安居大厦|南国水乡|旗峰花园|新世纪星城|南峰玫瑰园|新世纪长盛广场|青龙城|都市阳光|保险城|太和花园三期|宏远新村|常平万科城一、二期|凯名轩|恒星花园|花园新村|中央华庭|聚豪名轩|华凯大厦|菊香苑|百悦尚城|田禾塞纳河畔|华凯广场|青龙城|万盛广场（花样年华）|站前花园|金源花园|宏远花园|大朗中心花园第三期（朗骏豪庭）|恒盈豪庭|华凯活力中心|宏远新村|丰泰裕田花园|朝阳苑|橄榄园|花园新村|志兴国际|峰景湾|富康花园|骏马山庄|海岸国际|海悦广场|雍雅山庄(棕榈泉)|丽都六期|丰泰华园山庄|盈锋商务中心|鸿福大厦|珊洲新菀|碧湖花园|水岸豪门|东田山畔华庭|新中银花园|祥富花园|中惠香樟绿洲|东田翠湖湾|置业广场|峰景高尔夫别墅|东骏豪苑二期|青云大厦|虎门步行街|盈彩美地|茶山布料物流城|名门华轩|豪岗新村|金域名苑|世纪城海悦中央公馆|万科城市高尔夫花园二期|宏远时代广场|东湖花园|学府1号|山
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另一种空间 突破围城，走进新空间是需要勇气的。对于一个人是这样，对于企业又何尝不是呢？ 钱钟书老先生的《围城》是让人百看不厌，回味无穷的传世佳品，一句“城外的人拼命想要冲进城去，而城里的人却拼命想要冲出城来”引起了多少凡夫俗子的唏嘘不已。这句箴言似乎存在这样逻辑上的因果关系围城是挡不住的诱惑，只有已经挤进了围城的人或许才会意识到应该冲出城来。 我们都不知不觉地生活在围城中。大的方面，要学会“修身，齐家，治国，平天下”；小的方面，更像一张无形的大网渗透到生活的各个角落。作为一个好孩子，我们已经习惯了拿回令人骄傲的成绩单慰籍父母终日辛劳而多出的皱纹和丝丝华发；习惯了教室、宿舍、图书馆的三点一线；习惯了办公室和住所之间的钟摆式循环；我们告诉自己西服要穿深色的，以显示自己的沉稳；吃饭时只点自己熟悉的几道菜，最好是自己喜爱的家乡口味；送给恋人的礼物当然是一成不变的红玫瑰加钻石，也不管是不是因为我们真的笃信它们代表永恒的爱情——一切都太熟悉了，足以让我们可以不假思索地做出决定，这些熟悉的方式和生活的原则就成为了别人封闭我们，我们封闭自己的心理围城。 一天一天，年复一年，我们在别人和自己共同设定的空间里愉快地生活着，周围的人经常投来的羡慕的眼光让我们陶醉，更让自己坚信自己所做的一切都是正确的，我们在不断的自我肯定中越发封闭自己，又用不断的自我肯定来小心翼翼地维护着那份自信。但是慢慢我们开始觉得不安，我们开始有些神经质地害怕甚至仇视自己不熟悉的一切，任何偏离熟悉轨道的举动都会让自己坐立不安。渐渐地，对任何事情似乎再也想不到第二种解决办法。甚至偶尔一天，回家路上想走一条平时从未走过的路，结果走不到一半就开始心慌，还是决定折回原路。对于工作可能犯错的事更是不敢跨雷池半步。我们像陶醉在思想老井里的青蛙，看着天上流动的云，蓝色的天，禁不住对自己开始怀疑起来，似乎童年时放纵的思想、无忧的生活再也没有了。有一天，在同学聚会上发现以前中学班上那个喜欢留着怪异发型，经常有些出格举动，满脑子精灵古怪想法的“坏学生”，连大学都没有考上，现在居然成了成功创业的企业家，而他现在依然是思想怪异，依然是天马行空。于是我们开始反省，自己是不是太保守了，多年一直坚持地守着一片小天地，都不曾到外面的世界去看看。 我们中的大多数人都太在乎别人对自己的看法，也太在乎自己的感觉，总是在不断
匆忙的节奏淹没了我们渴望闲散的心境，我们被各种各样的规则包裹得紧紧的，越来越宽阔的街道，越来越模式化的居住方式以惊人的速度吞没了整个城市 解析现代城市 最早的城市是一些散落的人群聚居在一起而形成的，那时城市的概念就像我们的小镇一样“小”而亲切，生活在城镇中的男女老少相知相熟，家家户户都相通相近…… 今天的城市又是什么样呢？——匆忙的节奏淹没了我们渴望闲散的心境，我们被各种各样的规则包裹得紧紧的，越来越宽阔的街道，越来越模式化的居住方式以惊人的速度吞没了整个城市??或许当你在三十层高的楼上眺望整个城市的风景时，内心会充满英雄的豪情；或许当你冷冷地与无数张陌生的面孔擦肩而过的时候，你会为自己的傲慢矜持沾沾自喜，又或许当你挤身于繁华之中时你会庆幸这唾手可得的一切…… ——毫无疑问，你已经城市化了，城市的淡漠，城市的冷硬，城市的自我都在你身上烙下了痕迹——城市在给了你无数便利和优越的同时，也悄悄抹掉了你心灵中那些柔软而亲切的东西，它们在带给人坚强的同时，也不知不觉让生活在城市中的人变得淡漠。 疲惫的人们都在渴望着远离城市，但长期以来形成的生活习惯已经让我们对城市产生了强烈的依赖——是的，我们只是渴望暂时的宁静，我们像爱自己一样爱着这个城市，它不断燃烧的激情和富于变化的节奏依然让我们心动不已。 ——我们没有想要逃离，我们只是想在喧哗以外给困顿的城市另一个家，在疲惫之外、紧张之余，还有一个温暖亲切的地方，没有那么多陌生的脸孔，也没有百米高楼上空荡荡的孤独感，而是一个真正意义上的家，一个能给你体贴和归宿感的家。 解析金地·格林小镇 这是一个富有欧洲北部情调的居住环境，座落在与北京城市中心区有着巨大反差的亦庄开发区。这个起名为“金地·格林小镇”的物业建筑高度、街道的尺度都带着欧洲的闲散亲和，没有让人望而生畏的高层，没有冰凉冰凉的玻璃幕墙折射出的苍白??这不是以“发展”为全部目标的另一个城市，这只是一个居住的家，一个把“以人为本”贯穿到整个设计理念中的家。 小镇里建筑的高度和层次都生动而富于变化，Apartment Blocks 、Row house、Townhouse 三种建筑形式以不同的高差和不同的排列方式形成富有特色的建筑格局。Apartment Blocks是花园洋房式的建筑，居住在里面的人们能够看到的不仅仅是小区内部的景观，还能看到不远处的“一栋洋房”、体育馆、邻里购物中心、博达国际交流中心，看到亦庄开发区到处洋溢着的与城市中心有着巨大差异的优美环境……； Row house 和Townhouse则更注重给住户“自家门前风景”的感觉。建筑不是简单的罗列，而是层次分明，有进有退，给人良好的空间感受。 建筑作为格林小镇的主要元素，以其个性化的风格向我们展示了另一种文化——那是欧洲北部具有的建筑文化，简洁明快，色彩雅典大方，装饰富有趣味??进退分明的排列方式使建筑像小区的节点一样，代表着整个小区的序列性和有机性。
肆、上海市嘉定区及南翔镇房地产市场基础报告 一、上海房地产市场总体概况 1.上海房地产市场宏观数据 2.1主要年份房地产开发投资和经营情况 2.2主要年份房地产开发企业房屋建筑面积和造价 指标2000 2007 2008 房屋施工面积（万平方米） 5 523.23 10 766.72 10 390.67 住宅 4 263.50 7 642.79 6 872.10 # 别墅、高档公寓254.11 1 492.75 1 337.61 办公楼515.10 935.23 1 084.47 商业营业用房438.47 1 131.86 1 222.53 其他306.16 1 056.84 1 211.57 房屋竣工面积（万平方米） 1 643.62 3 380.12 2 475.04 住宅 1 388.01 2 752.48 1 763.33 # 别墅、高档公寓66.38 406.42 234.45 办公楼95.93 138.89 205.67 商业营业用房100.16 256.46 221.56 其他59.52 232.32 284.49
房屋竣工价值（亿元）355.79 1 046.58 624.12 住宅270.29 829.59 405.83 # 别墅、高档公寓20.66 211.23 66.46 办公楼45.41 62.97 76.15 商业营业用房24.29 87.49 69.50 其他15.80 66.53 72.64 竣工房屋平均造价（元/平方米） 2 164 3 096 2 522 住宅 1 947 3 014 2 301 # 别墅、高档公寓 3 112 5 197 2 834 办公楼 4 733 4 534 3 702 商业营业用房 2 425 3 411 3 137 其他 2 654 2 864 2 553 2.上海房地产市场交易数据 2.1主要年份上海商品房销售和出租情况 2000~2008年上海市住宅均价走势
北欧风情，现代小镇——解析金地·格林小镇 人类什么时候开始走出洞穴，拥有自己搭建的住所我们不得而知，不过从杜甫的“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”中我们大致可以推断即便在盛唐之时，有一方能遮蔽风雨的立锥之地还是许多人遥不可及的梦想。所幸的是，今天我们中的大多数人不用再为居无定所发愁，于是我们想要更多。 由于需要相互交流，享受便利的生活，原本分散的人们聚集在一起，形成了村落、市镇、城市，直至大都会。人们聚集在一起工作、生活、娱乐、休闲，享受现代文明带来的欢乐。然而，当城市逐渐被钢筋水泥的丛林占领，当头顶的蓝天不再，耳边满是嘈杂，一抹绿色成为奢侈的享受的时候，我们发现这城市中属于自己的空间越来越小；当生活和竞争的压力使我们无暇顾及我们身边的人和事的时候，我们更悲哀灵魂已被囚禁在这都市的某个狭小角落。人们朝着一个美好愿望前进，当自以为不断靠近时，它却像海市蜃楼般离我们远去。 得陇望蜀是人类的天性。我们想拥有我们能够想象到的一切。渐渐地，住所的周围挤满了写字楼、餐厅、商场、超市、酒吧??我们希望一切都能触手可及。就像健康只有失去了方知最珍贵一样，埋藏在心灵深处的某种欲望这时却躁动起来。我们开始决不放过每一个难得的度假机会逃离城市，流连忘返在有山有水有绿色的地方，于是才恍然大悟，原来我们如此向往阳光、草地、新鲜的空气，原来人类亲近自然的追求从来就没有改变过。但是我们又舍不得放弃我们已经得到的一切。返朴归真的原始冲动和现代盛世的安逸舒适已经水乳交融，再也没有分开的可能了。 中国的大都会中上海人是上帝的宠儿。他们已经拥有了历经百年沧桑而风采依然的外滩，拥有了可以尽情俯瞰的陆家嘴东方明珠和金茂大厦，他们还拥有清新宁静的浦东新区，这还不够，他们还要在上海和杭州之间修建高速磁悬浮铁路，可以让上海人下班之后，在西湖的烟雨空蒙中细细品味一杯淡淡的龙井，把杭州真正变成上海的后花园。在北京能有这样的幸运吗？ 在国贸乘TAXI沿着东三环，经分钟寺桥在京津唐高速公路上行驶，到进入亦庄北京经济技术开发区（BDA），我看了一下里程数，大概在15 公里左右，用了16 分钟。在以时间来衡量距离的今天，我不禁对一路的畅通无阻心中窃喜。这里还将是地铁五号线的最后一站，快捷的交通把开发区和这个城市紧紧联系在一起。一下车就被一种熟悉而陌生的新鲜感而吸引，这里没
06年东莞市商铺市场现状调查（综合版）商铺投资作为一种高回报的投资理财工具，一直为东莞投资人所关注。可是商铺投资与住宅、写字楼投资相比，它的投资价值组成、投资回报所需的评定条件非常复杂，如果没有正确的分析判断，投资风险相对较大。 在最近的几年中，东莞的商铺开发量明显偏大，供应与消费领域的不合理，造成交易下滑和租赁市场疲软，个别商铺体量较大的商业项目面临经营困局，市场竞争激烈。 为此，本调查从选购区域、求租面积和意向月租金等角度对东莞商铺购租市场进行一次专项调查。 商铺购方现状调查 有效样本量：349个 【选购区域】 东城占一半
调查结果显示：在被访者中有293份样本希望在市区购买商铺，占总意向样本数的84%。在东莞城区商铺中，选择购买东城区的样本排在第一位，共145份，占349份样本问卷的50%；其他依次是莞城区、南城区、万江区和镇区，样本数量分别为67份、53份、28份和56份。 从统计数据可以看出，大部分的问卷样本倾向于城区商铺，且超过五成的样本有意购买东城商铺，认可度较高。在镇区问卷样本中，多数选择经济发达的虎门、长安、常平、厚街等镇。 【主购面积】 51-80平方米之间最受欢迎 调查结果显示：选购面积位于51-80平方米之间，占有率最高，为38% ，31-30平方米和30平方米以下的选择率也比较高，均为19%，80-100平方米之
间为10%，100平方米以上均比较低。 多数购铺者倾向于51-80平方米。 【欲购总价】 21-50万元居半 调查结果显示：被访者购买商铺总价的意愿分别是：10-20万元 11%；21-50万元占49%；51-100万元占32%；101-200万元占5%；200元以上占3%。 从数据可以看出，购铺者群体期望总价在21-50万元最多，其次是 51-100万元。随着房价的走高，10-20万元的铺已经很罕见了。 [NextPage] 【投资因素】 升值潜力最重要
金地房地产发展有限公司 格林世界项目别墅区（单栋、双拼、联排、 叠拼） 施工图设计指导书 金地房地产有限公司 年月日 目录 目录 2 准则 3 第一部分建筑专业 4 一．设计说明 4 二．住宅设计统一技术要求 4 （1）层高 4 （2）墙体 4 （3）楼地面 4 （4）门窗 5 （5）厨房 6 （6）卫生间 6 （7）屋面7 （8）阳台及露台8 （9）空调位8 （10）外墙饰面9 （11）室外环境9 （12）楼梯间9 （13）防水做法10 （14）其它10 三．装修标准11 第二部分结构专业13 第三部分给排水专业15 第四部分暖通专业17
第五部分电气专业18 第六部分屋面楼地面构造做法24 第七部分设计配合21 总则 一．目的 为使金地房地产有限公司，所开发的住宅项目，满足居住舒适、造价经济、管理安全、维修方便、施工合理的要求，提高住宅设计质量，制订本《施工图设计指导书》。 二．依据 本指导书作为金地房地产有限公司，在地区的住宅施工图设计指导手册；是在国家相应标准及规范的基础之上，结合金地地产以往住宅开发的实践经验，对住宅设计中的一般要求和常用做法，进行必要的明确、补充和完善后编制而成。 三．适用范围 承接金地房地产有限公司，在地区开发的住宅项目的设计单位，在施工图设计中应参考本指导书，预防设计常见问题，统一设计做法、提高住宅设计质量。 四．内容说明 本指导书以建筑设计的专业划分章节，各专业设计人员可参考本专业章节的内容进行设计。本指导书中所列尺寸，未标明单位的按毫米计，标明单位的以所标单位为准。 五．解释权 本指导书的解释权属金地房地产有限公司设计工程部。 第一部分建筑专业 一．设计说明 工程名称： 1.图纸以1#图为主要出图图幅。
房地产销售沟通技巧方法 您需要登录后才可以回帖登录 | 注册发布 “房地产项目销售成功50%取决于地段，30%取决于前期定位和规划，20%取决于销售”合格的销售员具备专业知识，也要具备销售 技巧优秀的销售员不仅要有洞悉人心的敏锐，也需要良好的沟通技巧，下面了房地产销售沟通技巧方法，供你阅读参考。 (一)首次接触的喜好话术： 关联与赞美陌生环境--心理紧张而戒备--消除戒备--建立信任 与喜好沟通第一阶段：建立喜好，不是促成交易，而是首先争取让客户感受到受欢迎的无距离感，其次给客户留下你个人的强烈印象如专业度，服务水准等。说辞如“欢迎来到我们售楼处，我是您的置业顾问，我叫。。。，既然来到这里就是我们的缘分，您买不买没关系，我首先给您介绍一下”建立喜好的2大方法：赞美和找关联赞美的三大同心圆模式：外圈是外边，二圈是成交与性格，三圈潜力(本人未 察觉)，如何能达到第二圈甚至第三圈，主要看个人的观察能力和知 识储备。赞美案例如“年轻母亲带一个2岁的女儿来买房，沟通过程中，谈判陷入僵局，这时注意到这个小女孩可能是1个突破点，于是对母亲说了句您女儿的耳朵长的特别好，耳高于眉，少年得志，相学上叫成名耳，很多影视明星都具备这样的成名耳。母亲听了非常高兴，很兴奋的讲了女儿很多故事，最后顺利成交”关联的常用办法是“找关联或同类项”，如同学，同姓，同乡，同事等。关联案例如“上周我1个客户来买了一套130的房子，您和他一样也是做建材生意的，
他说他会推荐同行朋友来我这里买房，说的就是今天过来，您一进来我看就是，而且你们选择的户型都是一样的，您就是那位客户提到的朋友吧”“额，不是的，我不认识他”“看来真是英雄所见略同，你们是同行，眼光就是独特，你们看中的户型是我们最畅销的” 请记住：为自己构思故事是销售顾问的1个习惯，讲1个故事，可以赢得客户更多的信任 (二)初期报价的“制约”话术制约： 为获得谈判的优势地位，你需要再互动中，提前获知客人想要 表达的想法，这个想法对自己未必有利，所以需要先发制人。或者说主动发起控制客户大脑区域归类的方法获得沟通技巧询价：初期询价是客户的习惯，是反射归类，也是右脑驱动对产品价值的认知换言之是要寻找价值。因为在头脑中对产品的价值有2个分区：昂贵区和廉价区。心理思维定势：高价=优质，便宜=劣质如果我们直接报价，那么在客户不具备对项目价值识别能力，内心认为该产品不值钱的印象下，置业顾问的所有解释都是无效的。正确的做法是：制约---第一 称赞客户眼光，第二强调产品的独特性，第三称赞我方产品的昂贵，但不要提价格客户思考趋势：1种是将其归类为昂贵区，然后显示实力“这个价格能接受，好房子就是要贵”--理想结果 1种是“不便 宜啊，为什么呢”这时，我们就制约了客户的思考向有利于销售的方向发展请记住：制约话术最核心的要点就是“短缺”，“物以稀为贵”“距离产生美”“欲擒故纵” (三)讲解过程中的FAB话术FAB(feature advantage benefit)