浅析房价收入比的缺陷与修正
【摘要】近年来，随着国家针对房地产市场一系列宏观调控政策的出台，关于房价是否过高，是否超过了我国居民的承受范围以及国家应不应该调控等等的一系列争论成为人们关注的热点。作为衡量房地产市场是否健康以及国家制定政策重要依据的房价收入比，也逐渐被人们熟知，那么房价收入比究竟源自何方？又是否适用于有着特殊经济背景的中国房地产市场？本文通过分析对比得出房价收入比指标本身的缺陷以及在实际应用中的局限性，并且提出了几点修正意见，希望人们以后能够用更加多元化的眼光来看待房价收入比。
【关键词】房价收入比；指标；缺陷；修正
一、国外房价收入比的起源与推广
（一）房价收入比的起源与提出
“房价收入比”一词可以追溯到19世纪中期提出的“一周薪抵一月租”、房租支出不超过家庭收入的25%的经验法则。后来也叫做“住房支出收入比”。住房支出收入比最初的目的是为了测量并确立一个科学的标准，以便指导政府的福利政策。它的定量标准起源于19世纪德国统计学家恩格尔关于家庭支出与家庭收入关系的研究即“消费法则”：一个家庭越贫困，则花费住必须的食物上的支出所占家庭总支出的比重越大。后来施瓦贝在此基础上对家庭系统支出中的住房支出展开了系统研究，并且提出了与住房相关的消费法则：一个人越贫困，则他必须花费在住房上的支出所占总支出的
我国房地产价格波动的影响因素 姓名∶洪丽霞学号∶201102030137 专业∶房地产经营与估价班级∶房产1班 近几年来，我国的房地产价格一直是整个社会的焦点问题，是关系着民生的重大问题。对此，我从金融学的角度，对我国现阶段房地产市场的整体状态，诱因做出一个系统介绍。随之，对我国房价的未来走势做出一个预测，并且提出一些调整建议和意见。 （一）我国房地产价格的特点 总体来说，近年来我国房地产价格上涨速度快，涨幅较大，房价出现了较大的波动，这种房价波动是不正常的，并且在未来的趋势上十分的不明确，显得扑朔迷离。这种不正常具体表现在以下方面： 1.房价涨幅与GDP涨幅不协调 当房价的上涨幅度远高于GDP的增长幅度，房价明显高于其内在价值时，表明房价与国民经济发展水平不相协调，房地产出现价格泡沫并诱发房地产业呈现过热状况。我搜集到了一些年份的国外房价与GDP的关系图（以英国和美国为例），可以看出在西方发达国家，少数的年份GDP的增长与房价的增长相当，更少出现房价涨幅高于GDP增长的情况，在一般的情况下GDP的增长都高于房价的增长，我们可以从图4、图5中清楚的看到西方发达国家房价的上涨幅度与GDP的增长的具有很高的相关性，我们可以从中找出GDP变化与房价变化的相关规律。 而在我国，恰恰违背了这一规律，我国近些年来，年GDP增长均保持在8%—12%之间，在金融危机爆发的2008年，我国的GDP增长也保持在8%以上，但是，从2005年以后，我
国的房地产市场飞速发展，房价增长的速度远远高于GDP增长速度，甚至在2008年到2009年的一年中，某些大型城市，如北京的房地产价格增长速度超过了200%。我国的房地产增长速度一般都高与GDP的增长。另外，我国的房价增长速度波动较大，2004年出现了大幅的上涨，2005、2006年出现下跌，2008年还有超过GDP增长的势头。从这种不协调可以看出，我国房价的波动是非常不正常的。 2.房价收入比高 为了衡量一个国家的住房消费水平是否合理, 世界上大部分国家都在使用一个指标——房价收入比，这是一项综合指标。“房价收入比”是指“居住单元的中等自由市场价格与中等家庭年收入之比”，国内学者大多将“房价收入比”这一概念定义为“居民收入和房价水平之间的比率”1。世界银行（world bank）认为最适宜的房价收入比应该在3—6倍之间较，若低于3就会出现住房供不应求的局面，会造成房地产市场的混乱，而高于6倍就是超出了城镇居民的经济承受能力，如今这个标准已成为对房价和家庭年收入进行相关分析的重要参照系。 表1 近年来我国的房价收入比 1根据联合国人类住区（生境）中心所发布的《城市指标指南》
房价收入比研究论文 摘要：根据房价收入比的相关概念和公式，对合肥市近几年的房价收入比进行了实证研究，得出合肥的房价收入比处于全国平均水平，房价收入比的变化主要是由于人均住宅面积和人均收入的增长，房价的增长幅度相对不大。同时通过对不同收入阶层以及不同住宅类型的房价收入比构成分析，得出居民对经济适用房的承受力最广，中等收入户以上收入组对任何市场可供面积的经济适用房都具有有效的购买力，低收入组对90平方米以下中小面积经济适用房也具有有效的购买力，只有最低收入户对其仍没有购买力。 关键词：房价收入比；构成分析，经济适用房 一、房价收入比的概念和公式 （一）房价收入比的概念 房价收入比，顾名思义就是房价与收入的比例关系。世界银行将其定义为平均每套住宅价格与城镇家庭平均收入之比。联合国人类住区（生境）中心在《城市指标指南》中将其定义为居住单元的中等市场价格与中等家庭收入之比[1]。国内一些专家将其定义为“一个国家或城市的年平均上市房价与居民年平均收人之比”，也有人认为“房价收人比是一个基础性概念，是一个平台性概念，不计其数的房价收人比衍生概念各有其内在的经济学乃至社会学等意义”[2]。 1.按照收入划分。从收入层面上看，中国长期以来统计划分的标准是将全体居民按收入分为最低收入户、低收入户、中等偏下收入户、中等收入户、中等偏上收入户、高收入户和最高收入户七大类。按照这一划分的结果分别计算不同阶层的房价收入比，这种细化的房价收入比比整个国家或地区级的指标更科学也更有说服力。 2.按照上市住房的新旧程度划分。目前，中国许多城市上市交易的住房主要是房价相对较高的新建商品房，因此在计算房价收入比的时候多采用新建商品房的价格。越来越多的二手房上市会逐步降低住房均价。因此，全体家庭单位面对的房屋价格应是新旧住房的加权平均价格。我们也可对新建商品房和二手房分别计算房价收入比来具体反映居民住房消费情况。 3.按照房屋的类型划分。现今的住宅类型大致可以分为经济适用房、普通住
课程论文 题目：关于房价上涨影响因素的实证研究学院统计与数学学院＿ 专业统计学 班级统计0801 课程名称计量经济学（课程设计） 学号 0802100133＿ 学生姓名周彬 指导教师赵卫亚 成绩 二○一○年五月
目录 一、引言 (3) 二、文献综述 (3) 三、模型变量选择与分析 (6) 1、应变量的选取 2、自变量的选取 四、数据收集和模型的建立 (7) 1、数据收集 2、模型建立 五、房价上涨影响因素及实证分析 (14) 六、对策建议 (14)
关于房价上涨影响因素的实证研究 摘要：近年来，如何准确地对住宅项目进行定价，已经成为各界普遍关注的问题。房价 的持续上涨成为居民购房一大难题，其上涨的影响因素也成为人们所要重点研究的课题。本文对房价上涨的影响因素进行计量经济分析，通过eviews软件建立计量经济模型，确定房价上涨的影响因素。分析结果表明房价的上涨主要受国内生产总值和房价收入比两大因素的影响，其中房价收入比起到决定性作用，对房价的上涨具有重大影响，国内生产总值的变动对房价的上涨也起到一定的作用。 关键字：GDP 房价收入比房价上涨影响因素计量经济 一、引言 改革开放以来，特别是1998年推行城镇住房制度改革以来，我国国民经济取得了飞速发展，住房消费占我国城镇居民消费的比重越来越高。同时，随着城镇居民住房观念所发生的重大转变，住房消费的有效启动，住房商品化新体制的基本确立，以及房地产投资的持续快速增长，使得以商品住宅为主的房地产业成为国民经济的重要支柱产业。这些对于改善居民居住条件、提高人民生活水平、拉动经济增长、扩大就业以及加快城市建设都发挥了重要作用。但是，当前我国房地产市场发展还很不平衡，在房地产业快速发展的同时也出现了许多值得我们关注的问题。尤其是，当前我国房价已经超过正常水平，房地产泡沫现象日趋明显。从全国总体来看，国家的宏观经济政策对房地产价格的调节作用显得非常重要。而要进行有效调控，得首先识别在各种因素中，到底哪些因素能对房地产价格有影响。 二、文献综述 房地产是国民经济的重要产业,其发展程度反映了一个国家或地区的经济及人民生活水平状况。尽管我国房地产市场化的进程很短,但在经济发展和居民居住要求不断提高的强大需求下,房地产经济得到了快速发展,房地产价格一度上涨也很快。住房是人们基本的生活需求,房价也自然是一般购房者最关注的问题。由于房地产经济在国民经济发展中所起到的作用越来越大,而且与居民的切身利益有着密切的联系,所以房价的影响因素以及政府应采取
世界各国房价收入比大参考：美国计算面积不 同于中国 关于房价涨跌以及是否存在泡沫的争论一直吵得不可开交，争论双方各有各的理由。其实更应该考虑的问题是老百姓能不能买得起房，房价与收入是否成正比。现在比较国外城市的房价和收入，可以看到国内房价现在的水平。 南韩：公务员15年买一套房 南韩首都汉城的房价和地价在世界上名列前茅。在市中心一带，一块足球场大小的土地，价值高达10亿美元。而一套90多平方米的住宅，价格在1.5亿至2.5亿韩元之间（相当于人民币100万元至165万元）。一名国家公务员要购置这样一套住宅，需要工作15年至18年。南韩政府规定，一户只能拥有一处住宅，以有效避免房价因人为炒作造成的虚高。 美国：面积计算不同于中国
在美国，绝大部分居民的住宅是2—3层的楼房，附带车库，甚至游泳池，小区有高尔夫场地也不稀奇，相当于中国的高级别墅。美国房产商所经营的都是现房，三室两卫以上房型占90％以上，而且都是装修房。此外，由于中美之间的住宅条件和定价方法的差异，中国和美国的房价很难进行直接的比较。 美国数据都以每单元住宅来统计房价，而不是按每平方米来计算。按每幢房子来衡量的美国住宅价格并不能正确反应中美之间的房价水平差异，因为美国的住房面积比中国普遍要大很多。美国住宅多数集中在120至300平方米左右，目前平均面积约220平方米。折算成和中国一致的每平方米单价不足1100美元，和大涨后的中国一线城市市区装修房价位基本相当。中国长三角某些城区甚至有超出的迹象。在美国，住宅往往单独成幢，没有公用面积的干扰，而且住宅内有些区域也不算入建筑面积，比如一般走廊、地下室、小阁楼、院子，都不在销售总价之内。 东京：房价虽高，装修豪华 现在在东京市中心，相当于上海徐家汇地段的品川站周边步行9分钟范围内，买一套新造的公寓单元，40楼的高层，实用面积80平方米，两间朝南，带停车位，不过3千万日元，要算建筑面积也在100平方米左右，折合人民币225万，按建筑面积算，每平方米2.25万人民币。不过，日本的房子是全装修的，包括卫生间和厨房，还有中央空调和地暖，所有材料都是无毒标准。浴缸带按摩，浴室带空调，浴缸旁边还免费送液晶电视一个；厨房带全自动洗碗机和烘干机，加15万日元可配一台大冰箱。 瑞士：售货员6年能买百平米 瑞士是全世界房价最高的国家之一。以价格最高的苏黎世州为例，在苏黎世市区或风景区的房价约合2500—7000瑞士法郎，也就是合1.5万—4万元人民币/平方米。郊区为1500—3000瑞士法郎，合9000—1.8万元人民币/平方米，一套100平方米的住宅售价为15万—20万瑞士法郎，约合90万—120万元人民币。而瑞士人均收入相差不大，超市售货员的月薪为3000瑞士法郎，年薪合人民币20万元，也就是说买一套100平方米的住宅相当于其3—6年的总收入，而且还可以享受零首付，50年按揭。由于福利好，瑞士人大多没有买房的压力，因此租房者居多。 英国：普通住宅房价不贵 英国的房价，普通地区为200英镑/平方米，而伦敦地区的房价要贵一些，约合300—600英镑/平方米，一处480平方米的房产售价为17万英镑。按照人民币计算，英国一般地区普通住宅售价约合3000—4000元/平方米；伦敦地区约合5000—1万元/平方米。
我国房地产价格波动的影响因素及趋势研究近几年来，我国的房地产价格一直是整个社会的焦点问题，是关系着民生的重大问题。对此，我从金融学的角度，对我国现阶段房地产市场的整体状态，诱因做出一个系统介绍。随之，对我国房价的未来走势做出一个预测，并且提出一些调整建议和意见。 一、我国城市房价总体态势 （一）我国房地产价格的现状 从2003年到2011年中，我国的房地产飞速发展。在2003年到2007年的这几年之中，我国的固定资产投资过热，从而带动我国的房价飞速上扬，尤其是北京，上海等一线城市。虽然在2008年以后，国家紧缩“银根”和“地根”，在多种宏观调控措施的作用下，房价的飙升趋势有所缓解，但没有改变整体房价呈上扬的趋势，只是涨幅下降。 我国房价在2000到2010这十年之间，一直是上涨的状态。但是在这十年之间，是不能一概而论的，在这期间，应该分成两个阶段。首先是在2000年到2004年的四年中，我国的城市楼市价格每年涨幅表较小，可以称为正常上涨。但从2004年开始，基于政策的支持，房价呈几乎垂直上升的趋势直线上扬，涨幅十分明显。虽然其中在2008年时，房价稍有回落，但是回落后的价格，依然相对偏高，并且从以后涨幅更剧烈的上扬。 为了更清晰的说明，我国房地产价格的变动趋势，我列示了北京，上海的图表，作为我国超大型城市的代表。又列示了杭州，重庆，成都的图表，作为中型城市的代表。 图1 北京市楼市价格走势图 资料来源：网易论坛 https://www.doczj.com/doc/473065367.html,
图2 上海市楼市价格走势图 资料来源：安居客 https://www.doczj.com/doc/473065367.html, 图3 杭州、重庆、成都楼市走势图资料来源：百度图片 https://www.doczj.com/doc/473065367.html,
2010/ 1 北京市商品住宅市场价格收入比研究 彭鸿斌 任 宏 摘要：房价收入比是衡量居民对房价购买承受力的指 标，本文在构建商品住宅市场价格收入比模型的基础上，试图确定北京市房价收入比的合理区间，并进而对北京市商品住宅价格水平进行评估。本文认为北京市商品住宅市场的房价收入比已经超出合理区间，房价收入比已超过大部分人的承受限度。当前北京房地产市场购房需求是由少数高收入阶层和大量投机群体所支撑的，商品住宅市场存在较为严重的价格泡沫。 关键词：北京市商品住宅；房价收入比；价格泡沫中图分类号：F293.3文献标识码：A 文章编号：1001－490X （2010）1－024－03 作 者：彭鸿斌，重庆大学建设管理与房地产学院博士生；任宏，重庆大学建设管理与房地产学院教授，博士生导师；重庆， 400030从1998年至2003年，北京市商品住宅市场上一手房价格保持平稳的态势，均价在4500元上下做小幅波动。但是从2004年开始，北京房价开始飚升，五年内均价从2004年的5053元升至2008年的12584元/平方米，价格上涨之快令人 咋舌。与房价高速上涨不相称的是， 居民收入增长缓慢。在目前北京房价高位运行的情况下，商品住宅市场能否可持续发展，是一个值得开发商和政府决策者考虑的课题。房价水 平是否可长期维持， 可以用房价收入比来进行衡量。所谓房价收入比，是指住房价格与城市居民家庭年收入之比，是衡量居民对房价购买承受力的指标之一。确定房价收入比的合理区间，有利于房地产市场的健康发展。 一影响房价收入比的主要因素 从构成房价收入比的主要因素看，制约住房支付能力的 因素主要有住宅价格、 家庭收入、融资方式、储蓄状况、住房消费倾向等。 （一）住宅价格。住宅价格指新建商品房及二手房等的市场加权平均价格。根据我国实际情况，住宅价格为房屋单位价格和住宅单位面积的乘积。可以看出在收入及住宅单位面 积恒定的情况下， 住房价格与支付能力成反比，单位价格越高，支付能力越弱，反之越强。同样，在收入及房屋单位价格不变的情况下，住房价格与支付能力也成反比，住宅单位面积越大，支付能力越弱，反之越强。低价位住房比例越高，居民平均购房能力越强。反映在房价收入比数值上，即住宅价格和房价收入比正相关（见表1）。 （二）家庭可支配收入。家庭可支配收入决定中长期住房 消费的基本情况，在可支配收入增长的预期下，家庭在住房上 的消费会明显增强，其中若干时间所积累形成的家庭积蓄，决定家庭支付首期付款能力。支付的首付款比例越高，可承受 力越强。在我国长期形成的低消费高储蓄的消费习惯下，居民家庭的金融资产确实对家庭的住房购买力产生了积极的作 用。 （三）融资方式。融资方式包括可获得抵押贷款类型、贷款价值比、 还款期限、贷款利率、首付款比例以及还款方式等。通常条件下我国居民选择等额还款方法最多。贷款方式对支付能力的影响表现在：家庭对采用公积金贷款的支付力比商 业贷款支付力强；首付款比例低、 偿还期限长则居民支付能力强；利率提高则支付能力下降、利率下调支付能力增强。根据 我国现行公积金贷款利率和商业银行贷款利率， 采用公积金贷款的支付力比采用商业银行贷款的支付力提高30%左右。 （四）住房消费比例。住房消费比例是指住房消费占收入的比例， 美国住宅与城市发展部（HUD ）规定用最多占家庭收入30%的金额作为应该支付的住房消费比例的标准。通常情况下，参照我国银监会对住房还贷比例上限为月收入50%要求，可以得出我国对住房消费比例的控制为50%以下。相比之下，我国住房信贷政策较西方国家更为宽松。 （五）其他影响因素。家庭人口特征、婚姻状况和家庭构成等因素会影响家庭的收入和消费，进而也影响家庭的住房 支付能力。根据调查， 我国中青年家庭的支付能力强于老年家庭，目前情况是35－45岁年龄段的家庭支付能力最强。其 原因是中青年家庭大多受过高等教育，人力资本含金量高；中国长期以来形成的传统使长辈的代际收益转移，这也扩大了青年家庭的住房购买力。 二房价收入比模型的建立 住宅价格、家庭收入、融资方式、储蓄状况、住房消费倾向等， 这些影响房价收入比的因素，从长期看是处在不断变化之中的，因而居民的住房支付能力也是动态变化的。从现行房地产交易的基本状况来看，多数家庭单位在完成首期支付后， 仍然需要依靠金融机构的贷款，所以住房消费不仅要考虑现实支付能力，也要考虑未来的偿付能力。贷款利率和偿还年限作为资金使用的成本， 也对居民购房能力产生重要影响。以居民家庭单位的抵押贷款的可提供性（mort-gage affordability ）和抵押贷款的可获得性（mortgage availabili-ty ）为出发点，按最常用的抵押贷款等额还款的方式来建立模型，推算居民住房价格的可承受能力。在等额分期付款的条 件下， 家庭单位所面对的房价与可支付购买力有如下关系：
房价收入比多少合理 民生观察 房价收入比多少合理 作者：新闻观察员冯蕾《光明日报》（2015年07月16日15版）房价水平究竟多少合理？房价收入比是一个国际通用的衡量指标。来自中原地产的分析数据显示，4月北京的纯住宅商品房成交均价达到每平方米28687元。按照北京市统计局公布的数据，2014年度北京市职工平均工资为77560元，月平均工资为6463元。这意味着不吃不喝，一年只够买2.7平方米，相当于一个阳台或者洗手间的面积。 房价收入比是指房屋总价与居民家庭年收入的比值。按照上述数据，倘若以在北京购买一套60平方米的商品房，按均价算需要172万元，这相当于一个职工年均工资的16.83倍。这意味着不吃不喝，要工作16年以上才能买起起一套60平方米的房子。如果一个家庭有两个工薪职工，意味着不吃不喝，两人要奋斗8年以上才能买上60平方米的房子。而除却生活的花费，实际需要的时间会更长。 只有与居民收入水平和支付能力相适应的房价，才是合
理的房价水平。世界银行1998年对96个地区的统计资料显示，家庭收入在999美元以下的国家，房价收入比平均数为13.2；家庭收入在3000美元-3999美元的国家，房价收入比平均数为9；家庭收入在10000美元以上的国家，房价收入比平均数为5.6。按照相关专家的观点，中国的房价收入比在6-7之间比较合理。上海易居房地产研究院的数据显示，从中国房价收入比看，2008年6.9，2009年8.1，2010年7.8，2011年7.5，2012年7.3，2013年7.3。而北京、上海、广州等城市已远远超过了这一水平。 由于收入差距的存在，相当一部分人的房价收入比高于平均值。2013年中国基尼系数为0.473，2014年略降至0.469，但仍高于0.4的警戒线。贫富差距的悬殊也提示我们，要让更多人能早日实现安居梦，需要多策并举。一方面要科学调控，实现房地产市场的健康有序发展；另一方面要加快收入分配改革，打通贫富上下流动的通道，更加强调收入分配的科学和公平。此外，房地产政策绝不是单纯的经济政策，而是一项社会公共政策，领域改革的方方面面，需要给中低收入者更好保障。唯此，才能防止贫富的凝固化，真正体现公平正义。 横向比较，不同地区、不同城市的房价收入比也存在较
中国城市住房价格变动影响因素分析 许光建,魏义方,戴李元,赵宇 (中国人民大学公共管理学院,北京100872)[摘要] 近10多年来,我国房地产业高速发展,住房市场价格呈现持续上涨的特征。本 文运用聚类分析方法,依据房价波动情况,将全国35个大中城市划分为三类。在此基础上,从 全国层面以及不同类别城市的角度进行比较分析,通过回归分析得出以下结论:除了地价、居民 收入、信贷规模等宏观性的影响因素外,城市基础设施、教育、医疗卫生等公共服务的投入也在 一定程度上影响着房价的变动以及不同城市房价水平的差别。 [关键词] 住房价格;变动趋势;聚类分析;影响因素 [中图分类号]F293·3[文献标识码]A[文章编号]1000-596X (2010) 08-0005-10一、对1999年以来中国城市住房 市场价格变动趋势的回顾 随着改革开放的不断深入和城市化进程的不断 加速,城镇住房市场化改革在不断推进。1998年 全面实施的住房制度改革,基本结束了传统的计划 经济体制下具有显著福利性的住房分配制度,加快 了以个人购买住房为主要特征的市场化、货币化的 改革进程。随着住房抵押贷款制度、城镇土地使用 权出让、低收入居民住房保障等制度逐步建立与完
善,我国城镇住房市场进入了持续繁荣的高速发展 经过10多年的发展,我国的住房产业市场化 程度不断提高,住房投资在GDP中的比重越来越 高。根据有关统计资料, 2009年商品住宅投资占 全社会固定资产投资的比例达11·39%,住房产业 已逐渐成为我国的支柱产业之一。但与此同时,住 房的销售价格也持续上涨。1999年,全国城镇 (不含我国的台湾、香港、澳门地区,下同)平均 房价仅为每平方米1 857元,到了2009年,平均 房价就超过了4 000元, 10年间上涨了2·4倍之 多。分年度来看, 2004年涨幅最大,同前一年相 比的住房销售价格上涨了9·4%。此后房价涨幅有所放缓,在2008年末还一度出现了近10年来房价 的首次回落。但是,到2009年,房价又迅速回升。 无论是绝对价格,还是相对变动,近期的住房价格 均处于高位运行阶段。表1和图1显示了1999年 以来住房价格的变动趋势。①
影响房价收入比的因素 房价收入比受政府住房政策、住宅产业政策和土地使用政策的影响和调控。中国目前具有社会转型、经济转轨时期的特点，其房价收入比和住房自有化率带有东欧国家的特点，因为住宅价格很快市场化了，但居民家庭的收入却要逐步市场化，即便是当前的住房自有化率比较高，也是原公有住房短期内转化的结果。西方国家的经验告诉了我们一个并不深奥的道理，买房和租房，都是住房消费的形式，为什么一定要买房住才“正确”呢？中国在城镇住房制度改革过程中，为了把住房作为消费品推向市场，采取了出售公有住房的政策，这无疑是非常正确的。但公有住房出售基本结束后，是否就应该还住房消费以本来面目了呢？我认为是时候了，买房住和租房住都是住房消费的合理形式，并没有绝对的好坏之分。 房价收入比与购房无关 房价收入比又是一个比较笼统的指标，只能大致描述一个城市的家庭收入与房价之间的关系，通过不同年份的房价收入比，就可以看出这个城市居民购买住宅的支付能力是提高了还是下降了（北京近年的房价收入比呈现逐年下降的趋势）。很难说明房价收入比高了人们就不买住宅、或房价收入比低了人们就都去购买住宅，因为这里还有一个购房消费（或投资）倾向问题，也就是说居民家庭愿意拿出多少比例的家庭收入去用于购房支出，而影响居民消费（或投资）倾向的因素就太多太复杂了。也就是说，当房价收入比下降时，如果居民不愿意花钱去买住宅，仍然可以简单地归结为“房价高”，这显然是不合理的。 现行房价收入比计算方法存在的缺陷 （一）只计算新建房的价格，没有考虑旧房价格。 （二）（二）忽视了住房市场结构对房屋价格的影响。 （三）（三）只考虑我国居民的可支配收入 结论 （一）我国现行房价收入比的计算方法存在着较大缺陷。 （二）（二）可以从房价计算和居民收入计算两个方面来改进房价收入比的计算方法 （三）房价收入比的计算方法还有改进的空间 、改进现行房价收入比的计算方法 （一）改进平均房价的计算方法 2.改进户均居民收入的计算。
中国房价收入比 ——国际上居民住房负担的“标准秤” 看一个地方的房价是高是低，住房究竟是给老百姓带来了沉重的负担，还是处于一个可接受的水平，国际上有一个通行的计算模式，就是要看这个地方或城市的房价收入比究竟是多少。 “房价收入比”从广义上来讲，就是指一个地方或城市每户居民的平均房价与每户居民的平均年收入之比。那么，什么样的“房价收入比”是国际上公认的合理水平呢？通过对数十个经济发展水平不同的国家和地区主要城市居民住房房价的多年考察，世界银行和联合国人居中心分别得出“合理的住房价格”的房价收入比应该为3-6(世界银行专家的说法为4-6)。 这就告诉我们，国际上公认的、居民可承受的住房价格，同时也是有利于房地产市场健康有效发展的“合理和理想的水平”，应该只是相当于每户居民3-6年的平均收入。不少在高房价重压之下的中国市民，对“老外”如此“轻松”的就可以买到房可能会唏嘘不已。但如果他们要知道这些“老外”低房价收入比下的“含金量”，也许就更加感叹到“抓狂”。 在欧美等发达国家，他们的公民用3-6年家庭收入所买到的住房，首先是在人均面积的拥有上要比我们大得多。我们现在离人均30平方米的“初级小康标准”还有相当的距离，而这些国家一般都是在人均50-90平方米。就拿美国来说，前几年它的家庭新建成房屋平均面积就达到2,114平方英尺，一般人家户均也在220平方米左右，相当于人均拥有住房70平方米左右。这里要特别指出的是，他们所计算的“面积”，都是实实在在的“使用面积”，走廊、阁楼、地下室、院子都不在计算之列，同样也更不会有什么“共摊面积”。而在中国买房，采用的是“建筑面积”再加上共摊面积，同样的“纸上面积”，实际要比人家少得多。除了“量”的区别以外，住房的“质”的方面，他们的“含金量”就更是我们所无法比拟：他们大多数住的是独立屋(单体别墅)，而我们95%以上住的是公寓房，他们买的房是装修好的，走进去就可住，而我们拼了半天拿到的也只是毛坯房，要住进去还得花一大笔装修费；他们房子前后带大花园，有的社区还带高尔夫，不少人家还有游泳池，配套设施先进豪华，而我们的住房大部分没有一定的配套设施，很多的住房还处在“工房”的水平。 地大物博的欧美国家如此，人口密度和生活水平远高于我们的韩国、日本的房价收入比也没高到哪儿去。2006年初，韩国的国土研究院经过对上万的家庭调查研究，并和英美等国进行了比较，显示韩国国民全部收入攒六年才能买房。尤其是首都首尔地区，需要将总收入存7.7年才能购买住宅，地方大城市为3.8年，中小城市为2.6年。而在美国和英国，要购买住宅，则分别只需要2.7年和4.1年全部收入。另据日本官方的数据，在东京新建的专有面积75——80平米(相当于我们90——100平米的建筑面积)、精装修的3室1厅1厨1卫单元公寓，送20平米的阳台和好几个平米的走廊以及包括液晶电视等基本电器，加停车位售价也才3000万日元左右。而当地普通工薪阶层家庭平均月收入为56万日元。在这个号称世界上物价水平最高、人口密度也最大、房价同样也是最高的城市，工薪族的房价收入比也计算在4.5-5左右。 当然，并不是每个国家的和城市的房价收入比能让居民满意的。有一家美国的顾问公司根据房价收入比，专门就国际房价购买力的调查做过一个调查，看看世界上哪些城市的房价让居民“最难以承受”。结果澳洲悉尼超过伦敦(6.9)、纽约(7.9)和东京，以8.5名列前茅。并由此被断言“澳洲存在世界上最大的地产危机”。真不知道这样的“世界房价报告”，中国的官员和百姓看了后会有什么感触！ 这项调查对我们分析房地产市场的价值还在于，它给出了具体指标，让我们可以用数据说话、更科学的分析和评价一个地方的房地产是否“健康”： 当一个地方房价收入比超过5的时候，国际惯例就认为该城市房屋购买力“极低”； 当一个地方房价收入比超过6的时候，就会被国际上公认为属于房地产泡沫区； 当一个地方房价收入比超过7以后，就会被世界上公认为“国际房价最难承受地区”。 中国市民的住房负担，一个不光彩的“世界之最” 弄清了国际上居民住房负担的一般水准，再“回味”一下眼前的现实，想必任何思维正常的人，
浅析影响中国经济发展的主要因素及对策 【摘要】近期中国社会经济生活中，无论是商品价格，还是股市价格，抑或楼市价格，均发生不容乐观的变化。在这其中，有多种因素在起作用。本文通过对当前中国经济形势的深入分析，对其主要影响因素进行逐一剖析，试图从原因入手提出一些对当今中国经济的发展有益的建议。 【关键词】通货膨胀股价房价消费价格指数 1．当前中国经济发展概况。中国经济的发展迅速且平稳，在2006和2007年仍然一如既往地保持了较快且平稳的发展速度，宏观经济发展情况良好，加之近几年股票市场和房地产市场的发展态势良好，人们的投资热情越来越高，股价和房价涨幅大增。与此同时，其它商品的价格也在提高，尤其是2007年下半年以来，食品类价格更是飞涨，人们的生存压力加大，很多人士撰文评论中国的“通货膨胀”现象，这也是政府、经济学界和社会各层所共同关心和关注的问题。针对上述股市和楼市价格上涨以及通货膨胀等问题，我们将逐一进行分析。 2．当前影响中国经济发展中的主要因素及其成因。 2．1股票市场的发展变化及其原因。从2005年股权分置改革以来，我国的股票市场形势逐渐好转，以上证指数为例，2005年在1100点左右，而到2007年，最高时竟达到6100点，短短两年时间，增长5000点。但从2007年11月份开始，股市开始出现下跌情况，至2008年9月已跌至2000点左右。人们也由2007年对股票市场的趋之若鹜，变为现今的想方设法如何从股市抽身。 本轮股市上涨的背景是股权分置改革与人民币升值。股权分置改革实现了股票的全流通，对整个中国经济来说，此次改革无疑是迈向市场化的里程碑，2005年7月21日，人民币升值2%，由原来的1美元兑换8.27元人民币调整到1美元兑换8.11元人民币。此次人民币升值时机合适，不仅改变了当时的市场预期，同时也配合和促进了股改，两者一起推进了中国股市的市场化进程。然而短期内，当越来越多的资金大量涌入股市，而股票本身的价值并未得到大幅增加时，就会产生股市泡沫，而泡沫必然要破裂。另外，国家的紧缩政策也是重要原因。从2007年3月至8月，央行进行了四次加息，使得金融机构一年期存款贷款基准利率分别由2.52%、6.12%提高到3.60%、7.02%。与以往“越紧缩，越上涨”的现象不同，此次紧缩政策对市场资金面的影响产生了方向性的变化。以上可称之为股市下跌的内因。另外，国际大环境的变化也对我国股市产生了不可忽视的影响，2007年底的美国次贷危机，也通过一系列传导机制影响到我国的股市，这可以看作是我国股市下跌的外部原因。 2．2房地产市场的发展变化及其原因。房地产业作为与百姓生计密切相关的一个行业，房价的上涨不仅仅是一种经济现象。衡量房价上涨的指标很多，作
中国房价收入比分析与国际比较 关于房价是否合理，有许多不同角度的衡量标准，其中房价收入比是最重要的衡量指标。房价收入比指标主要用于衡量房价是否处于居民收入能够支撑的合理水平，直接反映房价水平与广大居民自住需求相匹配的程度。改革开放30余年来，中国年均经济增长率接近10%，城镇居民人均可支配收入亦保持较高增长率，在这种情况下，商品住宅价格保持一定的增幅是合理的。但也有少数年份，比如2007、2009 年，房价出现过快上涨，房价收入比明显偏高。为了更好地观察2016年与预测2017年的房价合理程度，有必要深入研究一下全国房价收入比的变化情况。此外，本文还就近年来主要国家、地区的房价收入比，或者房价与收入增长走势做了深入探讨，以便为研究中国的房价收入比提供参照系。 房价收入比的计算方法和衡量标准 1.房价收入比的概念与公式。房价收入比是指家庭住房总价与居民家庭可支配收入的比值。对于房价收入比的计算，有不同的统计指标和计算方法。本文采用的数据皆来自于国家统计系统，其中商品住宅特指一手房，不包括二手房，但包括销售型保障房与安置房。房价收入比具体计算公式如下： 房价收入比=住房总价/家庭可支配收入=(新建商品住宅成交均价×100平方米)/(城镇居民人均可支配收入×城镇家庭户均人口) 需要提示的是，自2013年国家统计局不再公布城镇人均住房面积，为了避免人为推算数据的主观性，综合考虑现阶段新建商品住宅套均面积以及城镇户均住房面积，我们将2013年以后城镇家庭户均面积设为100平方米。 2.房价收入比的衡量标准。尽管房价收入比是一个全球通用的指标，但其合理范围却没有严格界定。世界银行1998年对96个地区的统计资料显示，家庭年收入在999美元以下（最低收入户）的国家（地区），房价收入比平均数为1 3.2；家庭年收入在3000-3999美元（中等收入户）的国家（地区），房价收入比平均数为9；家庭年收入在10000美元以上（高等收入户）的国家（地区），房价收入比平均数为5.6。各国（地区）房价收入比的数值是高度离散的，这96个地区最高的为30，最低的为0.8，平均值为8.4，中位数为6.4。一般而言，在发达国家，房价收入比超过6就可视为泡沫区。 欧美国家的房价收入比口径，既包括新建住宅、也包括旧有住宅（成交量远大于一手房），且多数国家采用的是按套计价，取中位数房价和中位数家庭收入。中国目前只有一手住宅的全国统计数据，采用按面积计价，房价和家庭收入都取平均数，而且居民家庭收入统计无法涵盖各种隐性收入，普遍存在少估现象，因此，中国与欧美国家的房价收入比可比性并不强。根据中国的实际情况，我们认为全国房价收入比保持在6.5-7.5以内属于合理区间，低于6.5属于偏低区间，高于7.5属于偏高区间。 1
上海商品住宅价格变化的影响因素分析的文献综述 一、引言 住宅是人类最基本的需求之一，也是衡量一个国家和地区经济发展水平的重要标志。改革开放以来，国家改变了土地政策，使得我国房地产行业迅速发展。近年来，我国的房地产投资过热，导致商品住宅的价格处于飞速上涨。这已经影响到了我国人民的正常生活和城市的发展。现在又很多人可能工作一辈子都买不起一套房子。我国的房地产是从上世纪80带起步的，后来的十年一直处于低迷状态，直到1998年，我国颁布了关于住房建设的通知，国家开始取消福利分房，实行货币分房的住房制度，也就渐渐形成了三大类住宅。使我国的住宅产业进入了一个新的里程碑。自2002年起，我国的房价一直处于上涨状态。 以上海为中心的长江中下游地区房地产价格上涨幅度为甚，上海作为长三角的龙头，他的房价大幅度上涨引起了各方关注。以此为背景，我们对该领域内某些专业人士的观点进行归纳和总结，并梳理他们的理论逻辑，力求从另一方面去理解房价涨的真实原因，从而提出一些建议，促进国民经济增长等。所以此文具有重要的现实意义，很值得深究。 此篇文献综述第一部分是研究该课题的意义和目的，第二部分是部分温馨啊对国外房价变化的研究，主要是房价上涨的原因分析。第三部分则是国内文献对我国住宅价格上涨的研究，以及所采用的各种方法。第四部分是笔者阅读相关文献后的个人对房价上涨影响因素的想法。 二、国外房价研究现状 在商品住宅市场和商品住宅价格方面的研究，外国起步比较早，因此他们的研究可能相对而言更为成熟。他们在研究的过程中注重研究方法的创新，突破了定性分析和纯粹的理论推理，他们运用不同的统计模型进行分析。从而得到具体化的研究结论。国外最早研究住宅价格影响因素的文章可以追溯到19世纪，Alonso，Mills和Muth采用均衡分析法，对土地价格和房价的关系作出了分析。Olsen和Multh还得到了住宅需求方程的一般形式，从他们的研究中可以看出住房的需求量和家庭收入，住宅价格，其他商品价格和服务以及贾爱婷偏好有着密
Management Science and Engineering 管理科学与工程, 2019, 8(1), 7-13 Published Online March 2019 in Hans. https://www.doczj.com/doc/473065367.html,/journal/mse https://https://www.doczj.com/doc/473065367.html,/10.12677/mse.2019.81002 A Statistical Study of the Formula for the Ratio of Housing Prices to Income Xingxing Chen1, Tianci Yin2, Huodi Zhu1 1Chongqing University of Technology, Chongqing 2Anhui Jianzhu University, Hefei Anhui Received: Jan. 8th, 2019; accepted: Jan. 23rd, 2019; published: Jan. 30th, 2019 Abstract In order to study whether the increase of residents’ income can support the increase of housing price, we adopt the housing price ratio (the ratio is housing price to the annual income of urban residents). Taking this indicator to conduct research, housing price income ratio is an important indicator to measure the housing price affordability of residents. In recent years, the rapid devel-opment of urbanization has a negative impact on China’s real estate industry and real estate prices, e.g., there is severe discrepancy between the supply and demand of housing, housing structure is unreasonable, and house price is rising in a straight line. This article uses house price income ra-tio to conduct statistics research, and the house price income ratio was revised, the indicator of broad money supply (M2) was introduced, and SPSS was used to analyze M2 index by linear re-gression. In order to understand the real price-to-income ratio and the real situation of China’s real estate market, the price-to-income ratio was adjusted from 2016 to 2014, and on this basis, some relevant suggestions are given. Keywords Ratio of House Price to Income Generalized, Monetary Quantity, Statistical Study 房价收入比公式的统计学研究 陈星星1，殷天赐2，朱火弟1 1重庆理工大学，重庆 2安徽建筑大学，安徽合肥 收稿日期：2019年1月8日；录用日期：2019年1月23日；发布日期：2019年1月30日
从微观经济学角度分析影响房价的因素 摘要：房价关系和影响着每个家庭，一直是个备受关注的问题。运用经济学中最为基本的供需均衡原理分析了中国的房价问题。表明中国的高房价现象是价格规律在房地产这个由于刚性的制度条件所决定的市场上的反应——当需求增加不能引致供给量的相应增加时，价格就成为唯一能释放这种压力的渠道。本文将 说 到 析，为中国解决高房价问题提供必要的对策。 一、供需影响着房价 1. 住房供给影响房价 这里主要从供给结构来谈。我国居民人均居住面积与其它国家尤其是发 达国家的人均居住面积相比，仍存在很大的差距，绝对住房供给水平并不高， 供给方面存在结构不合理的问题，存在空置。空置也是一种供给，且：供给
=需求+空置率。空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。当市场交易以买卖为主且购买者就是房屋将来的实际使用者时，使用者注重的是房屋的服务功能，价格直接体现了使用者对房屋的支付意愿。从卖方角度看，面临的主要问题是能否及时将房屋销售出去，因为销售时间越长，市场价格变化的可能性越大，价格风险不断增加；同时，空置期越长，管理的费用就越高。因此，在预计销售时间较长时，卖方为了减少风险就可能降低销 积土地上的建筑容量，即建筑面积就越大。综上所述，土地的供给直接影响着住房的供给，从而间接影响着住房的价格。 3. 经济发展水平影响房价 一方面，随着我国经济持续快速健康发展，城市化进程加快，旧城改造的加速，形成了对住房市场的巨大需求。城市化要依托房地产市场特别是住宅市场的发展，根据国家统计局数据来看，我国城市化水平平均以每年约一
个百分点的速度推进。城市化的推进和旧城区的改造都带来对住房的需求。这里引入表1，中国城市化人口带来的住房需求： 住宅小区环境优美、配套设施齐全等。根据住房消费者的这些新需求，开发商也注重在设计施工、环境配套上采取新材料新工艺，加大配套设施建设，以特色形成卖点。总之，无论是城市化进程带来的对住房的需求、居民收入增加对住房的主动需求还是经济增长带来的新的消费需求，都影响着住房市场的供需关系，从而影响着房价。 二、消费者的消费行为影响着房价
全国35个大中城市房价收入比排行榜 2014-05-28 郑红玉易居研究院 编者按：《房价收入比年度报告系列》是上海易居房地产研究院的系列年度报告之一，每年更新，由三个分报告组成，分别为《全国房价收入比年度报告》、《全国30个省(市、自治区)房价收入比排行榜》、《全国35个大中城市房价收入比排行》。本报告对2013年全国35个大中城市商品住宅房价收入比进行了测算，分区域进行分析,并对2014年房价收入比进行预测。 自2003年我国房地产调控政策开始以来，始终以房价作为调控目标，自2011年以来，温家宝总理更是频繁提及“房价合理回归”。但什么是合理房价，我们认为应该是和居民可支配收入相适应、涨幅和居民可支配收入涨幅相一致，为此，我们引入国外常用的房价收入比的概念。由于我国东中西部所处的发展阶段不同、经济发展水平不同，为了统一衡量全国房价合理水平，本文对全国35个大中城市房价收入比的情况作一个横向比较，为政府、企业以及居民提供一个参考标准。 一、房价收入比的计算方法和衡量标准 房价收入比是指房屋总价与居民家庭年收入的比值，不同机构可能采用不同的统计指标和不同的计算方法，本文采用的数据皆来自于国家统计局、地方统计
局的官方数据，其中商品住宅特指一手房，不包括二手房。 尽管房价收入比是一个全球通用的指标，但其合理范围却没有严格界定。 世界银行1998年对96个地区的统计资料显示， 家庭收入在999美元以下（最低收入户）的国家（地区），房价收入比平均数为13.2； 家庭收入在3000美元～3999美元（中等收入户）的国家（地区），房价收入比平均数为9； 家庭收入在10000美元以上（高等收入户）的国家（地区），房价收入比平均数为5.6。 各国（地区）房价收入比的数值是高度离散的，这96个地区最高的为30，最低的为0.8，平均值为8.4，中位数为6.4。一般而言，在发达国家，房价收入比超过6就可视为泡沫区。 由于我国统计制度存在不少漏洞，我国的房价收入比数据不如欧美国家准确，而且我国对商品住宅的统计口径与欧美国家也不同，可比性并不大。根据我国的实际情况，我们认为全国房价收入比保持在6-7属合理区间。 二、全国总体房价收入比 根据国家统计局口径的数据，2013年，城镇居民人均可支配收入比上年（名义）增长9.7%，扣除价格因素，实际增长7.0%；新建商品住宅价格增长为7.7%（包含有可售型保障房和棚改房）,2008-2013年城镇居民人均住房建筑面积年平均增幅为2%。2009年以来，房价收入比持续回落，接近6-7的合理区间，仍略偏高。