政策性搬迁的会计核算与纳税申报
《国家税务总局关于发布〈企业政策性搬迁所得税管理办法〉的公告》（国家税务总局公告2012年第40号）是现行政策性搬迁的主要政策，执行中需要关注两点：一是政策性搬迁中重置资产处理的新旧政策衔接；二是实务操作环节的税收政策规定、企业会计核算、纳税申报处理三个方面。
新旧政策衔接
《国家税务总局关于发布〈企业政策性搬迁所得税管理办法〉的公告》（国家税务总局公告2012年第40号）政策要点变化：企业搬迁所得为搬迁收入扣除搬迁支出后的余额，其搬迁支出是指搬迁费用支出以及由于搬迁所发生的企业资产处置支出，企业发生的购置资产支出不得从搬迁收入中扣除，资产的折旧或摊销可在税前扣除。此项新政策对企业产生的重大影响在于，改变了旧政策《国家税务总局关于企业政策性搬迁或处置收入有关企业所得税处理问题的通知》（国税函〔2009〕118号）中“企业搬迁后重置的固定资产可从搬迁收入中扣除资产重置价值，同时该资产的折旧或摊销可在税前扣除”的规定。
《国家税务总局关于企业政策性搬迁所得税有关问题的公告》（国家税务总局公告2013年第11号）针对新政策执行中出现的问题进一步明确：企业政策性搬迁项目在国家税
务总局公告2012年第40号生效前已经签订搬迁协议的，企业购置资产支出可从搬迁收入中扣除；生效后签订搬迁协议的政策性搬迁项目不得扣除购置资产支出。
〔案例1〕A企业2012年度因政府规划用地被拆除厂房取得搬迁补偿收入1500万元用于重建过程中的固定资产损失及搬迁后的新建支出，5年内发生重置固定资产支出1200万元，2015年度完成搬迁。
1.假设A企业在2012年10月1日之前签订搬迁协议，应在2015年的搬迁完成年度计算搬迁所得1500－1200＝300（万元），即：从搬迁收入中扣减购置固定资产支出1200万元。
2.假设A企业在2012年10月1日之后签订搬迁协议，应在2015年搬迁完成年度将搬迁收入1500万元全额纳税，购置固定资产支出1200万元不能从搬迁收入中扣除。
会计核算与纳税申报处理
符合政策搬迁条件的企业，收到政府从财政预算拨付的拆迁补偿款应作为专项应付款处理，其中属于搬迁重建过程中发生的固定资产、无形资产损失、有关费用性支出、停工损失及搬迁后拟新建支出进行的补偿应由专项应付款转入递延收益，并按《企业会计准则第16号——政府补助》处理。
企业应在搬迁完成年度计算搬迁所得缴纳企业所得税，其购置资产支出不得从搬迁收入中扣除。
〔案例2〕A企业在2015年1月1日签订搬迁协议并收到搬迁补偿款1500万元，拟用于购置固定资产。2015年发生购置重置资产发生支出1200万元，并于2016年12月31日完工投入使用，预计使用年限10年。（单位：万元，下同）
1.取得政府规划搬迁收入的会计处理
（1）2015年度收到搬迁补偿款
借：银行存款1500
贷：专项应付款1500
（2）购置资产等用于重建
借：在建工程1200
贷：银行存款1200
（3）2016年12月31日搬迁工程完工
借：固定资产1200
贷：在建工程1200
（4）2017年1月1日结转专项应付款
借：专项应付款1500
贷：递延收益1500
（5）2017年～2026年每年结转递延收益
借：递延收益150
贷：营业外收入150
2.取得政府规划搬迁收入的纳税申报处理
（1）A企业于2015年1月1日收到搬迁补偿款时会计
核算及纳税申报都不确认收入，因此2015年度不做纳税处理；
（2）2016年12月31日完工投入使用搬迁完成并投入使用应就搬迁收入1500万元全额纳税，购置固定资产支出1200万元不能从搬迁收入中扣除。
2016年度的纳税申报：一次性确认政策性搬迁收入1500万元。
一是由于A企业2015年会计核算的营业外收入中没有确认政府的拆迁补偿款，因此2015年度纳税申报应进行纳税调增1500万元。
《A105110政策性搬迁纳税调整明细表》第1行“搬迁收入”、第2行“搬迁补偿收入”、第3行“对被征用资产价值的补偿”分别填报1500万元；第17行“搬迁所得或损失”填报1500万元；第18行“应计入本年应纳税所得额的搬迁所得或损失”及第19行“其中：搬迁所得”填报1500万元；第22行“计入当期损益的搬迁所得或损失”填报0万元；第24行“纳税调整金额”填报1500万元。
二是同时填报《A105000纳税调整项目明细表》第37行“政策性搬迁”第3列“调增金额”1500万元。
（3）2017年～2026年度每年调减已转入营业外收入的政策性搬迁收入150万元。
一是填报《A101010一般企业收入明细表》第20行（营
业外收入的其中项）“政府补助利得”150万元，同时填报A100000主表第11行“营业外收入”150万元。
二是《A105110政策性搬迁纳税调整明细表》第1行“搬迁收入”、第2行“搬迁补偿收入”、第3行“对被征用资产价值的补偿”分别填报1500万元；第17行“搬迁所得或损失”填报1500万元；第18行“应计入本年应纳税所得额的搬迁所得或损失”及第19行“其中：搬迁所得”填报0元；第22行“计入当期损益的搬迁所得或损失”填报150万元；第24行“纳税调整金额”填报－150万元。
三是同时填报《A105000纳税调整项目明细表》第37行“政策性搬迁”第4列“调减金额”150万元。
《企业政策性搬迁所得税管理办法》专题解读 一、总局2012年40号公告解读 二、政策性搬迁财税差异案例分析 三、政策性搬迁所得税台帐 四、新老政策变化对比表 2012年11月 第一部分总局2012年40号公告解读 国家税务总局关于发布《企业政策性搬迁所得税管理办法》的公告 2012年第40号 现将《企业政策性搬迁所得税管理办法》予以发布，自2012年10月1日起施行。 特此公告。 二○一二年八月十日 企业政策性搬迁所得税管理办法 第一章总则 第一条为规范企业政策性搬迁的所得税征收管理，根据《中华人民共和国企业所得税法》(以下简称《企 业所得税法》)及其实施条例的有关规定，制定本办法。 [解读]本条是关于制定本办法的法律依据的规定。 第二条本办法执行范围仅限于企业政策性搬迁过程中涉及的所得税征收管理事项，不包括企业自行搬迁或 商业性搬迁等非政策性搬迁的税务处理事项。 [解读]本条是关于本办法执行范围的规定。本办法仅限于企业政策性搬迁涉及的所得税处理，自行搬迁或
商业性搬迁等非政策性搬迁的所得税处理不适用此文件，按所得税法及实施条例的一般性规定执行。另外，需要注意的是：1、核定征收企业如预知将发生政策性搬迁事项，应及时建账建制、规范核算并向税务机关提出调整征收方式申请，税务机关应做好相应纳税服务；未能及时调整的，应统一按照国家税务总局2012年27号公告规定，即以取得的搬迁收入全额计入应税收入额计算缴纳企业所得税。2、企业搬迁后 重新设立企业的，除总局另有规定外不适用本办法。 第三条企业政策性搬迁，是指由于社会公共利益的需要，在政府主导下企业进行整体搬迁或部分搬迁。企业由于下列需要之一，提供相关文件证明资料的，属于政策性搬迁： （一）国防和外交的需要； （二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施的需要； （三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、 社会福利、市政公用等公共事业的需要； （四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要； （五）由政府依照《中华人民共和国城乡规划法》有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段 进行旧城区改建的需要； （六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。 [解读]本条是关于政策性搬迁判定标准的规定。按照《国有土地房屋征收与补偿条例》（国务院2011年第590号令）规定，社会公共主导下的搬迁，即必须有市、县（区）级以上人民政府出具相关公告或文件，税务机关如对搬迁是否由于社会公共利益需要有疑义的，可提请相关政府解释或明确。另外，政策性搬迁 可以是企业整体搬迁，也可以是企业部分搬迁。 第四条企业应按本办法的要求，就政策性搬迁过程中涉及的搬迁收入、搬迁支出、搬迁资产税务处理、搬迁所得等所得税征收管理事项，单独进行税务管理和核算。不能单独进行税务管理和核算的，应视为企业自行搬迁或商业性搬迁等非政策性搬迁进行所得税处理，不得执行本办法规定。 [解读]本条是关于政策性搬迁所得税管理和核算的规定。鉴于政策性搬迁的会计处理与所得税处理存在差异，且搬迁往往跨几个年度，因此应单独进行税务管理和核算：即企业每年应对搬迁收入、搬迁支出等所 得税事项做好台帐（样式附后）留存企业备查。 第二章搬迁收入 第五条企业的搬迁收入，包括搬迁过程中从本企业以外（包括政府或其他单位）取得的搬迁补偿收入，以 及本企业搬迁资产处置收入等。
搬迁补偿款的税务和会计处理 来源：本网讯发布时间：2008年06月19日 字体：【大】【中】【小】 搬迁补偿收入是税务处理较为复杂的业务之一。对于搬迁补偿款的财务和税务处理，目前主要由以下一些文件规范：《关于企业收到政府拨给的搬迁补偿款有关财务处理问题的通知》（财企[2005]123号），《关于外商投资企业和外国企业取得搬迁补偿费收入税务处理问题的批复》（国税函[2003]115号）和《企业财产损失所得税前扣除管理办法》（国家税务总局令第13号）。2007年5月18日，财政部、国家税务总局下发了《关于企业政策性搬迁收入有关企业所得税处理问题的通知》（财税[2007]61号），该文件是截至目前对内资企业的政策性搬迁补偿收入企业所得税税务处理的第一个全国统一的专门性规定，其出台包含了鼓励企业（尤其是老企业）通过盘活土地资源存量获取发展所需资金和开拓发展空间的意图。本文将在介绍、分析财税[2007]61号文的主要规定的基础上，讨论搬迁补偿款会计处理和税务处理的差异，以及内外资企业在此方面的所得税税务处理的差异。 一、财税[2007]61号文的主要规定与应关注的问题 1、财税[2007]61号文界定了“搬迁补偿”的范围，包括两种情形：一是搬迁企业按规定标准从政府取得的搬迁补偿收入；二是搬迁企业通过市场（招标、拍卖、挂牌等形式）取得的土地转让收入。但无论是何种情形，搬迁的原因都必须是“当地政府城市规划、基础设施建设等原因”，也就是必须有政府搬迁文件或公告，以及与政府签订的搬迁协议和搬迁计划，这也是主管税务机关审核的重要内容。否则，搬迁企业所获得的收入不能依照本文件进行税务处理，而应当按照常规资产处置的税务处理方法执行，即：搬迁收入加上各类拆迁固定资产的变卖收入、减除各类拆迁固定资产的折余价值和处置费用后的余额计入企业当年应纳税所得额。搬迁过程中发生的安置职工费用则按照《国家税务总局关于企业支付给职工的一次性补偿金
政策性搬迁和资产处置收入的账务、税务分析 随着我国城市发展战略进程的推进，企业和个人因政府城市规划、基础设施建设等政策性原因进行拆迁而从当地政府取得的政策性搬迁和资产处置收入的现象越来越多。搬迁后的企业有些用搬迁费重新建设，还有些在搬迁前已另外重新建设，甚至有些企业将拆迁补偿费和资产处置收入不入账、少入账或长期挂帐不作税收处理。为了让广大的相关利益者弄清楚企业政策性搬迁或处置收入的会计、税务处理，以便指导实践，笔者在此主要结合相关的法律法规和政策文件，对拆迁补偿费和资产处置收入的财税处理及其差异进行分析。 一、政策性搬迁和资产处置收入的界定 所谓的政策性搬迁和处置收入，是指因政府城市规划、基础设施建设等政策原因，企业或法人或自然人需要整体搬迁(包括部分搬迁或部分拆除)或处置相关资产而按规定标准从政府取得的搬迁补偿收入或处置相关资产而取得的收入，以及通过市场(招标、拍卖、挂牌等形式)取得的土地使用权转让收入。 在界定政策性搬迁和处置收入时，要注意三个方面。一方面是产生企业政策性搬迁和处置收入的原因是，由于政府实施城市规划、基础设施建设等政策性的缘故，企业需要整体搬迁(包括部分搬迁或部分拆除)或处置相关资产而产生的收入。二是企业政策性搬迁和处置收入的范围，主要包括三方面的内容，即从政府取得的搬迁补偿收入，处置相关资产而取得的收入，以及通过市场(招标、拍卖、挂牌等形式)取得的土地使用权转让收入。三是要注意政策性搬迁补偿收入与政策性拆迁收入的区别和联系，政策性搬迁补偿收入是政策性拆迁收入的一部分，政策性拆迁收入一般包含土地使用权的补偿款及土地上的建筑物、构筑物等土地附着物的补偿款。政策性拆迁收入特别是房屋拆迁补偿有三种形式，即产权调换、作价补偿、产权调换与作价补偿相结合。而政策性搬迁补偿收入有的不包含土地使用权的补偿款，有的包含土地使用权的补偿款。企业政策性搬迁补偿收入主要体现为货币补偿，个人或自然人取得的政策性搬迁补偿收入一般涉及到以上三种补偿形式。 二、企业政策性搬迁和处置收入的账务处理分析 （一）政策法规依据 1、财企[2005]123号的有关规定 2005年8月15日，财政部下发的《关于企业收到政府拨给的搬迁补偿款有关财务处理问题的通知》（财企[2005]123号），对企业政策性搬迁补偿款会计处理进行了规定。该通知规定：企业收到政府拨给的搬迁补偿款，作为“专项应付款”核算。搬迁补偿款存款利息，一并转增“专项应付款”。因搬迁出售、报废或毁损的固定资产，作为固定资产清理业务核算，其净损失核销“专项应付款”；机器设备因拆卸、运输、重新安装、调试等原因发生的费用，直接核销“专项应付款”；用于安置职工的费用支出，直接核销“专项应付款”。企业搬迁结束后，“专项应付款”如有余额，作调增“资本公积金”处理，由此增加的资本公积金”由全体股东共享：“专项应付款”如有不足，应计入当期损益。 2、《企业会计准则第16号———政府补助》的相关规定 《企业会计准则第16号———政府补助》（财会【2006】3号）第二条规定，政府补助，是指企业从政府无偿取得货币性资产或非货币性资产，但不包括政府作为企业所有者投入的资本。第三条规定，政府补助分为与资产相关的政府
拆迁补偿款的税务与会计处理 企业拆迁通常包括政策搬迁和商业性拆迁两种形式。 企业政策性搬迁收入，是指因当地政府城市规划、基础设施建设等原因，搬迁企业按规定标准从政府取得的搬迁补偿收入，以及搬迁企业通过市场（招标、拍卖、挂牌等形式）取得的土地转让收入。这种情况下被搬迁企业通常并非出于自愿，搬迁补偿款主要是补偿企业因搬迁而造成的损失以及重新购置机器设备、土地使用权、新建厂房等支出以及安置职工之用。 一、营业税政策 1.国家税务总局关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知(国税函[2008]277号2008-3-27)： 各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局，西藏、宁夏、青海省（自治区）国家税务局： 近接部分地区反映如何界定土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为的问题，经研究，现明确如下： 纳税人将土地使用权归还给土地所有者时，只要出具县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金，该行为均属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，按照《国家税务总局关于印发〈营业税税目注释（试行稿）〉的通知》（国税发[1993]149号）规定，不征收营业税及附加。 2.关于政府收回土地使用权及纳税人代垫拆迁补偿费有关营业
税问题的通知(国税函[2009]520号2009-09-17)： 各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局，西藏、宁夏、青海省（自治区）国家税务局： 近接部分地区反映土地使用者将土地使用权归还给土地所有者时，政府收回土地使用权的正式文件如何掌握以及纳税人进行拆除建筑物、平整土地并代垫拆迁补偿费的行为如何征收营业税的问题。经研究，现明确如下： 一、《国家税务总局关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知》（国税函…2008?277号）中关于县级以上（含）地方人民政府收回土地使用权的正式文件，包括县级以上（含）地方人民政府出具的收回土地使用权文件，以及土地管理部门报经县级以上（含）地方人民政府同意后由该土地管理部门出具的收回土地使用权文件。 二、纳税人受托进行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的过程中，其提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入应按照“建筑业”税目缴纳营业税；其代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的行为属于“服务业—代理业”行为，应以提供代理劳务取得的全部收入减去其代委托方支付的拆迁补偿费后的余额为营业额计算缴纳营业税。 二、企业所得税 对于政策性搬迁，财务及会计方面，《财政部关于企业收到政府拨给的搬迁补偿款有关财务处理问题的通知》（财企[2005]123号）规
企业政策性搬迁新旧政策解析 2012年8月10日，国家税务总局以国家税务总局公告2012年第40号发布了《关于发布<企业政策性搬迁所得税管理办法>的公告》（以下简称“40号公告”），从2012年10月1日起施行，同时明确2009年3月12日发布的国税函［2009］118号《国家税务总局关于企业政策性搬迁或处置收入有关企业所得税处理问题的通知》废止。 法律-----行政法规----部门规章-----规范性文件（公告。函） 一、40号公告与118号函的内容 新旧企业政策性搬迁所得税问题对比表
二、“118号函”对企业政策性搬迁收入或处置相关资产收入列为永久性不征税收入 “118号函”对政策性搬迁是非常鼓励和支持的。只要企业在搬迁规划次年起5年完成搬迁，并将搬迁处置收入用于购置或建造与搬迁前相同或类似性质、用途或者新的固定资产和土地使用权（重置固定资产），或对其他固定资产进行改良，或技术改造，或安置职工的，准予从搬迁处置收入中扣除，其余额计入企业应纳税所得额（即第六年搬迁企业取得的收入大于上述支出的结余计税）。 “118号函”对企业在搬迁过程中重置固定资产，甚至在重置过程中扩大投
资规模均可以扣除收入，从积极性方面看，无疑是鼓励政府进行城市改造，鼓励企业进行搬迁和技术改造，并扩大再生产。 但“118号函”从税法原理来看，存在违反法理的问题。由于重置资产已经进行了所得税前扣除，但在以后资产使用期间，仍可以进行折旧摊销，存在重复扣除的问题，不符合税收公平原则。 三、“40号公告”对企业政策性搬迁收入列为时间性不征税收入 “40号公告”对政策性搬迁所做出的规定，与非政策性搬迁的主要区别体现为： 1、企业取得搬迁补偿收入，不立即作为当年度的应税收入征税，而是在搬迁周期内，扣除搬迁支出后统一核算； 2、搬迁收入按最长五年的搬迁期限暂不征税（企业得到的是五年的财务费用）； 3、企业以前年度发生尚未弥补亏损的，搬迁期间从法定亏损结转年限中减除。 四、“40号公告”的特点 1、进一步明确了政策性搬迁与非政策性搬迁的区别： “118号函”中政策性搬迁的定义比较笼统，“因政府城市规划、基础设施建设等政策性原因，企业需要整体搬迁（包括部分搬迁或部分拆除）或处置相关资产而按规定标准从政府取得的搬迁补偿收入或处置相关资产而取得的收入，以及通过市场（招标、拍卖、挂牌等形式）取得的土地使用权转让收入” “40号公告”企业政策性搬迁，是指由于社会公共利益的需要，在政府主导下企业进行整体搬迁或部分搬迁。 企业由于下列需要之一，提供相关文件证明资料的，属于政策性搬迁： （1）国防和外交的需要； （2）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施的需要； （3）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；
什么是政策性搬迁？根据《国家税务总局关于企业政策性搬迁或处置收入有关企业所得税处理问题的通知》（国税函[2009]118）文件对企业政策性搬迁和处置收入的定义，即是指因政府城市规划、基础设施建设等政策性原因，企业需要整体搬迁(包括部分搬迁或部分拆除)或处置相关资产而按规定标准从政府取得的搬迁补偿收入或处置相关资产而取得的收入，以及通过市场(招标、拍卖、挂牌等形式)取得的土地使用权转让收入。 如果不符合政策性搬迁条件，仅是企业与企业之间，企业与个人之间的市场收购转让土地使用权或处置相关资产的行为，则属于非政策性搬迁即商业性的搬迁。 可见政策性搬迁与非政策性搬迁的区别之一因政府城市规划、基础设施建设等政策性原因，之二按规定标准从政府取得拆迁补偿收入。那么政策性搬迁与非政策搬迁即商业性搬迁税收政策是怎么的呢？ 一、营业税 （一）政策性搬迁 由于政策性搬迁是政收回府企业或个人土地使用权（包括地上建筑物等不动产）的行为，《国家税务总局关于印发〈营业税税目注释（试行稿）〉的通知》（国税发[1993]149号）就规定“土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征收营业税。近年来国家税务总局先后出台了文件对由于政府行为单位或个人归还土地使用权取得的补偿费不征收营业税予以了进一步明确。 1、《国家税务总局关于单位和个人土地被国家征用取得土地及地上附着物补偿费有关营业税问题的批复》（国税函[2007]969号）规定，“对国家因公共利益或城市规划需要而收回单位和个人所拥有的土地使用权，并按照《中华人民共和国土地管理法》规定标准支付给单位和个人的土地及地上附着物（包括不动产）的补偿费，不征收营业税”。 2、为了实际征管中准确界定土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为，国家税务总局又出台《国家税务总局关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知》（国税函（2008）277号）规定，“纳税人将土地使用权归还给土地所有者时，只要出具县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金，该行为均属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，按照《国家税务总局关于印发〈营业税税目注释（试行稿）〉的通知》（国税发[1993]149号）规定，不征收营业税。” 3、《国家税务总局关于政府收回土地使用权及纳税人代垫拆迁补偿费有关营业税问题的通知》（国税函〔2009〕520号）进一步明确了国税函〔2008〕277号中关于“县级以上（含）地方人民政府收回土地使用权的正式文件”，包括县级以上（含）地方人民政府出具的收回土地使用权文件，以及土地管理部门报经县级以上（含）地方人民政府同意后由该土地管理部门出具的收回土地使用权文件。 （二）非政策性搬迁。 《国家税务总局关于征用土地过程中征地单位支付给土地承包人员的补偿费如何征税问题的批复》（国税函[1997]87号）文件规定：对于土地承包人取得的土地上的建筑物、构筑物、青苗等土地辅助物的补偿收入，应按照《中华人民共
政策性搬迁满5年的搬迁起始年度如何确定 问：我司因市政府规划调整列入搬迁名单，2016年10月与政府签订搬迁协议，搬迁补偿协议约定开始搬迁日期为17年4月，公司于16年12月收到第一笔搬迁补偿收入，请问税法规定的5年内完成搬迁的起始年度是如何确定的？ 答：国家税务总局2012年40号公告《企业政策性搬迁所得税管理办法》第十七条规定： 下列情形之一的，为搬迁完成年度，企业应进行搬迁清算，计算搬迁所得： （一）从搬迁开始，5年内（包括搬迁当年度）任何一年完成搬迁的。 （二）从搬迁开始，搬迁时间满5年（包括搬迁当年度）的年度。 本条是关于搬迁完成年度判定的规定。搬迁清算应在企业实际完成搬迁的年度，最长不超过从搬迁当年度起算的五年。 这里的搬迁年度是指的自然年度，文件规定满5年是包括搬迁当年度的年度的。 如2016年10月开始搬迁的，企业如在2019年完成搬迁的，2019年度汇缴时应作搬迁清算；如至2020年底仍未完成搬迁的，2020年度汇缴时需要进行搬迁清算。实务中对搬迁开始年度的确认，可按如下原则进行判断1、以搬迁协议上明确的搬迁开始时间为搬迁开始年度； 2、如搬迁协议未明确搬迁开始时间则原则上以企业自行申报的搬迁起始时间起算，但不得早于政策性搬迁有关文件下发（或公告）时间或搬迁协议签订时间，也不得晚于取得第一笔补偿收入时间。 如贵司情况，首先需要看搬迁协议中约定的搬迁日期，贵司约定的搬迁日期为2017年4月的，则搬迁起始年度为2017年，计算5个年度2017-2021年度。虽然取得的第一笔搬迁补偿收入为2016年10月，但这不属于开始搬迁起始年度，如果搬迁合同未约定搬迁日期的，则最晚从2016年10月起算，2016年度作为搬迁其实年度， 原则是，这个满5年不是指按月份满5年，是指自然年度，搬迁当年度也算一年，即使当年度只有一个月也算一年。起始年度要结合搬迁合同签订搬迁日期与否及搬迁第一笔款项收入到时点来综合判断。
政策性搬迁补偿款的会计政策选择及税务处理[摘要]对政策性搬迁补偿款的会计政策不同,会产生不同的会计处理结果,搬 迁人应根据其所采用的会计规范而做出相应的选择。同时,因会计政策与税收规范的不一致,使得两者之间产生的差异,时常会使搬迁人对此产生误解。 [关键词]政策性搬迁;补偿款;会计政策选择;税务处理 政策性搬迁补偿款,在不同的财税政策中有不同的解释,但其实质内涵基本上是一致的,因此不妨将其概括为:政策性搬迁补偿款是因按照政府政策的要求在搬迁过程中所获得的财政性补偿资金等款项的统称。 一、适用会计政策的选择 对于政策性搬迁补偿款的会计处理,有两种现行的且相近的规定:一是财政部于2005年以财企[2005]123号发布的《关于企业收到政府拨给的搬迁补偿款有关财务处理问题的通知》(以下简称通知)。通知指出,企业收到政府拨给的搬迁补偿款及孳息,作为专项应付款处理。企业因搬迁和重建所发生的资产处置损失、迁置费用、职工安置费等,直接核销该专项应付款。被收回的土地使用权等资产的账面价值,核销该专项应付款。搬迁结束时,节余的搬迁补偿款计入资本公积,超支部分计入当期损益。另一是财政部于2009年6月发布的《企业会计准则解释第3号》(以下简称解释3号)。解释3号第四条要求:企业因城镇整体规划、库区建设、棚户区改造、沉陷区治理等公共利益进行搬迁,收到政府从财政预算直接拨付的搬迁补偿款,应作为专项应付款处理。其中,属于对企业在搬迁和重建过程中发生的固定资产和无形资产损失、有关费用性支出、停工损失及搬迁后拟新建资产进行补偿的,应自专项应付款转入递延收益,并按照《企业会计准则第16号——政府补助》进行会计处理。企业取得的搬迁补偿款扣除转入递延收益的金额后如有结余的,应作为资本公积处理。企业收到除上述以外的搬迁补偿款,应当按照《企业会计准则第4号——固定资产》、《企业会计准则第16号——政府补助》等会计准则进行处理。 在通知和解释3号的相关规定中,既有相近的地方,也存在差别之处。在收到政策性搬迁补偿款时,均要求先计入专项应付款科目。对节余的政策性搬迁补偿款部分,要求转入资本公积;不足的部分,均计入当期损益。在具体使用该部分款项时的会计处理存在较大的差别:通知要求,使用该部分款项时应直接核销专项应付款;而在解释3号中要求,对其使用时应先将专项应付款转入递延收益,然后再确认为营业外收入。同时解释3号在对节余部分进行结转时,强调要区别对待,即应视款项的具体用途进行相应的会计处理。 作为搬迁人对政策性搬迁补偿款应该选用哪一种会计处理方法?对会计政策选择的关键是要看搬迁人在搬迁时所执行的会计规范,如果搬迁人在搬迁时执行的是企业会计准则,那么对于政策性搬迁补偿款就应该按照准则解释3号的有关
拆迁补偿费的会计和税务处理 近年来，收到动拆迁补偿的会计处理是我们在审计中经常遇到的问题之一，但以往只有一些地方财政部门发布的地方性文件而缺乏全国统一的处理规定，致使实务中做法不一致的问题相当普遍（例如有的地方作为资本公积，有的地方冲减新购建的资产的入账价值，还有些地方则作为一次性的收益）。财政部于2005年8月15日发布了《关于企业收到政府拨给的搬迁补偿款有关财务处理问题的通知》（财企[2005]123号），首次在财政部文件的层面上明确了企业在收到政府拨给的搬迁补偿款时应进行何种会计处理的问题。该文件主要内容如下： 1.企业收到政府拨给的搬迁补偿款，作为专项应付款核算。搬迁补偿款存款利息，一并转增专项应付款。 2. 企业在搬迁和重建过程中发生的损失或费用，应当核销该专项应付款。其中： （1）因搬迁出售、报废或毁损的固定资产，作为固定资产清理业务核算，其净损失核销专项应付款； （2）以下各项直接核销专项应付款： 机器设备因拆卸、运输、重新安装、调试等原因发生的费用（注：也就是可搬迁设备因搬迁而发生的增量费用）； 企业因搬迁而灭失的、原已作为资产单独入账的土地使用权； 用于安置职工的费用支出。 3. 企业搬迁结束后，专项应付款如有余额（指贷方余额，即拨款结余），作调增资本公积金处理，由此增加的资本公积金由全体股东共享；专项应付款如有不足（指借方余额），应计入当期损益。 4.企业收到的政府拨给的搬迁补偿款的总额及搬迁结束后计入资本公积金或当期损益的金额应当单独披露。 财企[2005]123号文件的规定总体上与现行会计规范中收到与特定资产相 关的政府拨款的会计处理规定是一致的，即收到时先计入专项应付款，发生的相关费用和损失在其中核销，项目完成后将剩余的不需上缴的拨款转入“资本公积—拨款转入”科目，可用于转增资本或者弥补亏损。 在该文件的具体执行过程中，可能会遇到一些问题。下文对此进行讨论。 一、关于财企[2005]123号文件的适用条件问题 1. 可适用本文件的动拆迁项目的范围
目录 一、城市更新/旧改项目并购的套路型方案设计 二、交易方案设计及税筹分析 （一）方案一：拆迁/搬迁安置补偿 （二）方案二：股权转让 （三）方案三：资产转让 （四）方案四：以不动产出资入股后转让股权 （五）方案五：企业分立后转让股权 （六）方案六：企业合并（合并目标企业） （七）方案七：境外股权转让 三、操作模式及税费对比 笔者按 为响应小伙伴们的呼声，西政房地产人俱乐部专家人才库第七期的培训专题将暂定为《深圳城市更新项目并购税务筹划及房地产开发建设全程的核心税筹要点》（分享课程时间为2017年10月份，具体时间请关注本公众号后续通知），以呼应上月《广东省“三旧”改造税收指引》（粤地税发〔2017〕68号）的出台（注：该文件不适用于深圳地区）。根据小伙伴的提议，笔者特在课前就本公众号“西政资本”有关城市更新项目的交易方案设计及税务筹划进行整体总结，以期为读者提供实操参考。 一、城市更新/旧改项目并购的套路型方案设计
城市更新或旧改属于政策性搬迁的范畴，除增值税的缴纳存在地方差异外，被拆迁方在满足政策性搬迁的前提下需缴纳的税费最少，也即税收优惠最多，因此拆迁安置补偿一般都会成为获取更新项目的首选方式。尽管如此，因拆补方式无法直接对房地产权取得控制权，因此产证的抵押、注销或公章、证照、产证的监管自然就成为了必要的风控措施。 与被拆迁方在满足政策性搬迁的情况下可直接免缴土地增值税不同，其他的交易方式一般都需考虑通过交易方式的调整或者操作模式的变通进行合理筹划。实务中，如转让方的配合意向较高，则以企业分立的方式剥离资产至新分立的公司后转让股权可成为首选，以避开增值税、土地增值税和契税的缴纳。除此之外，以土地或房产出资入股后转让股权业可以避开土地增值税的缴纳，因此在交易模式方面也可以成为不错的备选。 笔者曾多次被同行问及资产交易和股权交易的优劣，其实就实务而言，两者因项目而异，并无绝对的优劣之分。从并购和后期开发的联动来看，资产并购很多时候可能会明显优于股权并购，最直接的反应就是完成更新改造后因历史成本的差异对土地增值税汇算清缴造成的重大影响。当然，就交易方式本身而言，因股权转让不涉及到增值税、土地增值税和契税的缴纳，因此在并购的交易时点上仍旧有一定的优势。（备注：股权转让涉及土地增值税缴纳的先例仅为个案批复，如国税函【2000】687号文）值得一提的是，因改革开放对外资的引入，珠三角地区存在大量的外资企业或外商投资企业直接持有物业资产的情形。在该背景下，如转让方（例如外商投资企业）或转让方的境外母公司具备转让条件，则收购方可考虑以收购该外商投资企业股权或其境外母公司股权的方式完成本次交易，以避开增值税、土地增值税和契税的缴纳。 二、交易方案设计及税筹分析 根据笔者历年来从事城市更新项目并购的经验，以下就当前市场主流的并购模式以及税筹分析介绍如下： （一）方案一：拆迁/搬迁安置补偿 1.税费分析 （1）被拆迁方/被搬迁方纳税分析
关于财企[2005]123号文件执行中若干问题的指导意见 作者：我的画画提交日期：2008-2-21 13:13:00 近年来，收到动拆迁补偿的会计处理是我们在审计中经常遇到的问题之一，但以往只有一些地方财政部门发布的地方性文件而缺乏全国统一的处理规定，致使实务中做法不一致的问题相当普遍（例如有的地方作为资本公积，有的地方冲减新购建的资产的入账价值，还有些地方则作为一次性的收益）。财政部于2005年8月15日发布了《关于企业收到政府拨给的搬迁补偿款有关财务处理问题的通知》（财企[2005]123号），首次在财政部文件的层面上明确了企业在收到政府拨给的搬迁补偿款时应进行何种会计处理的问题。该文件主要内容如下： 1．企业收到政府拨给的搬迁补偿款，作为专项应付款核算。搬迁补偿款存款利息，一并转增专项应付款。 2．企业在搬迁和重建过程中发生的损失或费用，应当核销该专项应付款。其中： （1）因搬迁出售、报废或毁损的固定资产，作为固定资产清理业务核算，其净损失核销专项应付款； （2）以下各项直接核销专项应付款： λ 机器设备因拆卸、运输、重新安装、调试等原因发生的费用（注：也就是可搬迁设备因搬迁而发生的增量费用）； λ 企业因搬迁而灭失的、原已作为资产单独入账的土地使用权； 用于安置职工的费用支出。λ 3．企业搬迁结束后，专项应付款如有余额（指贷方余额，即拨款结余），作调增资本公积金处理，由此增加的资本公积金由全体股东共享；专项应付款如有不足（指借方余额），应计入当期损益。 4．企业收到的政府拨给的搬迁补偿款的总额及搬迁结束后计入资本公积金或当期损益的金额应当单独披露。 财企[2005]123号文件的规定总体上与现行会计规范中收到与特定资产相关的政府拨款的会计处理规定是一致的，即收到时先计入专项应付款，发生的相关费用和损失在其中核销，项目完成后将剩余的不需上缴的拨款转入“资本公积—拨款转入”科目，可用于转增资本或者弥补亏损。 在该文件的具体执行过程中，可能会遇到一些问题。下文对此进行讨论。 一、关于财企[2005]123号文件的适用条件问题 1．可适用本文件的动拆迁项目的范围 根据财企[2005]123号文件的规定，该文件只规范从政府收到的搬迁补偿款的财务处理。既然搬迁补偿款是从政府收到的，那么相应的动拆迁项目也必然是由政府主导的。这也就是此类搬迁的最重要特征。政府主导性所派生出来的另一项特征是非自愿性（或者说非主动性），即不是企业主动搬迁，而是根据政府的指令被动搬迁。由政府下达的搬迁通知是表明“政府主导性”和“非主动性”的重要证据。 另外，此类搬迁在多数情况下是为了实施城市总体规划、水库库区建设或者建造重大市政设施（如道路拓宽、地铁、绿地等以社会公益目的为主的设施）而实施的，也就是建设项目在多数情况下带有公益性质。但建设项目的公益性本身并不构成适用财企[2005]123号文
政策性搬迁的会计核算与纳税申报 《国家税务总局关于发布〈企业政策性搬迁所得税管理办法〉的公告》（国家税务总局公告2012年第40号）是现行政策性搬迁的主要政策，执行中需要关注两点：一是政策性搬迁中重置资产处理的新旧政策衔接；二是实务操作环节的税收政策规定、企业会计核算、纳税申报处理三个方面。 新旧政策衔接 《国家税务总局关于发布〈企业政策性搬迁所得税管理办法〉的公告》（国家税务总局公告2012年第40号）政策要点变化：企业搬迁所得为搬迁收入扣除搬迁支出后的余额，其搬迁支出是指搬迁费用支出以及由于搬迁所发生的企业资产处置支出，企业发生的购置资产支出不得从搬迁收入中扣除，资产的折旧或摊销可在税前扣除。此项新政策对企业产生的重大影响在于，改变了旧政策《国家税务总局关于企业政策性搬迁或处置收入有关企业所得税处理问题的通知》（国税函〔2009〕118号）中“企业搬迁后重置的固定资产可从搬迁收入中扣除资产重置价值，同时该资产的折旧或摊销可在税前扣除”的规定。 《国家税务总局关于企业政策性搬迁所得税有关问题的公告》（国家税务总局公告2013年第11号）针对新政策执行中出现的问题进一步明确：企业政策性搬迁项目在国家税
务总局公告2012年第40号生效前已经签订搬迁协议的，企业购置资产支出可从搬迁收入中扣除；生效后签订搬迁协议的政策性搬迁项目不得扣除购置资产支出。 〔案例1〕A企业2012年度因政府规划用地被拆除厂房取得搬迁补偿收入1500万元用于重建过程中的固定资产损失及搬迁后的新建支出，5年内发生重置固定资产支出1200万元，2015年度完成搬迁。 1.假设A企业在2012年10月1日之前签订搬迁协议，应在2015年的搬迁完成年度计算搬迁所得1500－1200＝300（万元），即：从搬迁收入中扣减购置固定资产支出1200万元。 2.假设A企业在2012年10月1日之后签订搬迁协议，应在2015年搬迁完成年度将搬迁收入1500万元全额纳税，购置固定资产支出1200万元不能从搬迁收入中扣除。 会计核算与纳税申报处理 符合政策搬迁条件的企业，收到政府从财政预算拨付的拆迁补偿款应作为专项应付款处理，其中属于搬迁重建过程中发生的固定资产、无形资产损失、有关费用性支出、停工损失及搬迁后拟新建支出进行的补偿应由专项应付款转入递延收益，并按《企业会计准则第16号——政府补助》处理。 企业应在搬迁完成年度计算搬迁所得缴纳企业所得税，其购置资产支出不得从搬迁收入中扣除。
房地产开发企业拆迁还房的账务与税务处理及案例解析 2011年02月11日 14:11 房地产企业在经营过程中,往往会发生“拆一还一”即拆迁还房的行为。 所谓的“拆一还一”是指拆迁人以易地建设或原地建设的房屋补偿给被拆除房屋的所有人，使原所有人继续保持其对房屋的所有权的一种实物补偿形式。本文主要就拆迁还房行为的会计和税务处理进行详细的介绍，并给予案例分析。 一、房地产企业拆迁还房的账务处理 一般来讲，如果被拆迁户选择货币补偿方式，该项支出作为“拆迁补偿费”计入开发成本中的土地成本。 而房地产企业拆迁还房的实质是，被拆迁户用房地产企业支付的货币补偿资金向房地产企业购入房屋，要确认土地成本中的“拆迁补偿费支出”，即以按公允价值或同期同类房屋市场价格计算的金额以“拆迁补偿费”的形式计入开发成本的土地成本。另外，对补偿的房屋应视同对外销售，视同销售收入应按其公允价值或参照同期同类房屋的市场价格确定，同时应按照同期同类房屋的成本确认视同销售成本。 以非货币性形式支付的拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出，适用《企业会计准则第7号——非货币资产交换》的规定，回迁房的非货币性资产交换，预计未来能带来更多现金流，一般情况下是具有商业实质，且公允价值能够可靠计量。 （一）在开发产品完工时，根据安置时的同期同类价格，视同销售的会计处理： 借：开发成本———拆迁补偿费 贷：应付账款———拆迁补偿费 借：应付账款———拆迁补偿费 贷：主营业务收入 （二）房地产企业开具销售不动产发票，业主向房地产企业出具拆迁补偿费收据，结转成本的会计处理： 借：主营业务成本——土地征用费及拆迁补偿费 贷：开发产品 二、房地产企业拆迁还房的税务处理
关于政策性搬迁企业涉税政策及会计处理的说明 一、政策性搬迁企业所得税相关政策解读 根据国税函【2009】118号（作废）、国家税务总局公告【2012】40号、国家税务总局公告【2013】11号、大地税公告【2013】2号中相关政策进行说明。 1、以上法规规范的是企业在政策性搬迁过程中涉及的所得税征收管理事项，非政策性搬迁不适用以上法规规定。企业政策性搬迁，是指由于社会公共利益的需要，在政府主导下企业进行整体搬迁或部分搬迁。属于政策性搬迁的企业应该提供相关文件证明资料。 2、法规规定政策性搬迁过程中涉及的搬迁收入、搬迁支出、搬迁资产税务处理、搬迁所得等所得税征收管理事项，应单独进行税务管理和核算，否则不能按照以上法规执行。 3、具体实施方式按照大地税公告【2013】2号规定执行。 （1）2012年9月30日之前已经签订搬迁协议且已完成搬迁清算的政策性搬迁项目，适用国税函【2009】118号规定。 （2）2012年9月30日之前已经签订搬迁协议且尚未完成搬迁清算的政策性搬迁项目，适用【2013】第11号规定。 （3）2012年10月1日以后签订搬迁协议的政策性搬迁项目，适用【2012】第40号规定。 具体实施方式与各项规定之间的差异见附表1。
4、企业所得税征收管理中注意的问题 （1）企业应当自搬迁开始年度，至次年5月31日前，向主管税务机关（包括迁出地和迁入地）报送政策性搬迁依据、搬迁规划等相关材料。逾期未报的，除特殊原因并经主管税务机关认可外，按非政策性搬迁处理，不得执行本办法的规定。 企业应向主管税务机关报送的政策性搬迁依据、搬迁规 划等相关材料，包括： ①政府搬迁文件或公告； ②搬迁重置总体规划； ③拆迁补偿协议； ④资产处置计划； ⑤其他与搬迁相关的事项 （2）企业迁出地和迁入地主管税务机关发生变化的，由 迁入地主管税务机关负责企业搬迁清算。 （3）企业搬迁完成当年，其向主管税务机关报送企业所得税年度纳税申报表时，应同时报送《企业政策性搬迁清算损益表》及相关材料。 二、其他涉税政策 1、根据《土地增值税暂行条例》第八条：因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税。同时根据《土地增值税暂行条例实施细则》第十一条，财税【2006】21号
国家税务总局关于发布《企业政策性搬迁所得税管理办法》的公告 国家税务总局公告2012年第40号 现将《企业政策性搬迁所得税管理办法》予以发布，自2012年10月1日起施行。 特此公告。 二○一二年八月十日 企业政策性搬迁所得税管理办法 第一章总则 第一条为规范企业政策性搬迁的所得税征收管理，根据《中华人民共和国企业所得税法》(以下简称《企业所得税法》)及其实施条例的有关规定，制定本办法。 第二条本办法执行范围仅限于企业政策性搬迁过程中涉及的所得税征收管理事项，不包括企业自行搬迁或商业性搬迁等非政策性搬迁的税务处理事项。 第三条企业政策性搬迁，是指由于社会公共利益的需要，在政府主导下企业进行整体搬迁或部分搬迁。企业由于下列需要之一，提供相关文件证明资料的，属于政策性搬迁： （一）国防和外交的需要； （二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施的需要； （三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要； （四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要； （五）由政府依照《中华人民共和国城乡规划法》有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要； （六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。 第四条企业应按本办法的要求，就政策性搬迁过程中涉及的搬迁收入、搬迁支出、搬迁资产税务处理、搬迁所得等所得税征收管理事项，单独进行税务管理和核算。不能单独进行税务管理和核算的，应视为企业自行搬迁或商业性搬迁等非政策性搬迁进行所得税处理，不得执行本办法规定。 第二章搬迁收入 第五条企业的搬迁收入，包括搬迁过程中从本企业以外（包括政府或其他单位）取得的搬迁补偿收入，以及本企业搬迁资产处置收入等。 第六条企业取得的搬迁补偿收入，是指企业由于搬迁取得的货币性和非货币性补偿收入。具体包括：
拆迁补偿费的会计和税务处理 财政部关于企业收到政府拨给的搬迁补偿款有关财务处理问题的通知 财企〔2005〕123号 国务院各部委、各直属机构,各中央管理企业,各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局),新疆生产建设兵团财务局: 据一些地方和企业反映,企业因城镇规划、库区建设等公共利益需要搬迁而收到政府给予的相应补偿款,其有关财务处理规定不明确,不便执行。为此,现就有关企业收到政府拨给的搬迁补偿款的财务处理问题通知如下: 一、企业收到政府拨给的搬迁补偿款,作为专项应付款核算。搬迁补偿款存款利息,一并转增专项应付款。 二、企业在搬迁和重建过程中发生的损失或费用,区分以下财政部文件情况进行处理: (一)因搬迁出售、报废或毁损的固定资产,作为固定资产清理业务核算,其净损失核销专项应付款; (二)机器设备因拆卸、运输、重新安装、调试等原因发生的费用,直接核销专项应付款; (三)企业因搬迁而灭失的、原已作为资产单独入账的土地使用权,直接核销专项应付款; (四)用于安置职工的费用支出,直接核销专项应付款。 三、企业搬迁结束后,专项应付款如有余额,作调增资本公积金处理,由此增加的资本公积金由全体股东共享;专项应付款如有不足,应计入当期损益。 企业收到的政府拨给的搬迁补偿款的总额及搬迁结束后计入资本公积金或当期损益的金额应当单独披露。 四、本通知自下发之日起施行。 中华人民共和国财政部 二○○五年八月十五日关于财企[2005]123号文件执行中若干问题的指导意见
近年来，收到动拆迁补偿的会计处理是我们在审计中经常遇到的问题之一，但以往只有一些地方财政部门发布的地方性文件而缺乏全国统一的处理规定，致使实务中做法不一致的问题相当普遍（例如有的地方作为资本公积，有的地方冲减新购建的资产的入账价值，还有些地方则作为一次性的收益）。财政部于2005年8月15日发布了《关于企业收到政府拨给的搬迁补偿款有关财务处理问题的通知》（财企[2005]123号），首次在财政部文件的层面上明确了企业在收到政府拨给的搬迁补偿款时应进行何种会计处理的问题。该文件主要内容如下： 1．企业收到政府拨给的搬迁补偿款，作为专项应付款核算。搬迁补偿款存款利息，一并转增专项应付款。 2．企业在搬迁和重建过程中发生的损失或费用，应当核销该专项应付款。其中： （1）因搬迁出售、报废或毁损的固定资产，作为固定资产清理业务核算，其净损失核销专项应付款； （2）以下各项直接核销专项应付款： 机器设备因拆卸、运输、重新安装、调试等原因发生的费用（注：也就是可搬迁设备因搬迁而发生的增量费用）； 企业因搬迁而灭失的、原已作为资产单独入账的土地使用权； 用于安置职工的费用支出。 3．企业搬迁结束后，专项应付款如有余额（指贷方余额，即拨款结余），作调增资本公积金处理，由此增加的资本公积金由全体股东共享；专项应付款如有不足（指借方余额），应计入当期损益。 4．企业收到的政府拨给的搬迁补偿款的总额及搬迁结束后计入资本公积金或当期损益的金额应当单独披露。 财企[2005]123号文件的规定总体上与现行会计规范中收到与特定资产相关的 政府拨款的会计处理规定是一致的，即收到时先计入专项应付款，发生的相关费用和损失在其中核销，项目完成后将剩余的不需上缴的拨款转入“资本公积—拨款转入”科目，可用于转增资本或者弥补亏损。 在该文件的具体执行过程中，可能会遇到一些问题。下文对此进行讨论。 一、关于财企[2005]123号文件的适用条件问题 1．可适用本文件的动拆迁项目的范围 根据财企[2005]123号文件的规定，该文件只规范从政府收到的搬迁补偿款的财务处理。既然搬迁补偿款是从政府收到的，那么相应的动拆迁项目也必然是由政府主导的。这也就是此类搬迁的最重要特征。政府主导性所派生出来的另一
城市更新、旧改项目并购方案设计及税务筹划 目录 一、城市更新/旧改项目并购的套路型方案设计 二、交易方案设计及税筹分析 （一）方案一：拆迁/搬迁安置补偿 （二）方案二：股权转让 （三）方案三：资产转让 （四）方案四：以不动产出资入股后转让股权 （五）方案五：企业分立后转让股权 （六）方案六：企业合并（合并目标企业） （七）方案七：境外股权转让 三、操作模式及税费对比 笔者按 为响应小伙伴们的呼声，西政房地产人俱乐部专家人才库第七期的培训专题将暂定为《深圳城市更新项目并购税务筹划及房地产开发建设全程的核心税筹要点》（分享课程时间为2017年10月份，具体时间请关注本公众号后续通知），以呼应上月《广东省“三旧”改造税收指引》（粤地税发〔2017〕68号）的出台（注：该文件不适用于深圳地区）。根据小伙伴的提议，笔者特在课前就本公众号“西政资本”有关城市更新项目的交易方案设计及税务筹划进行整体总结，以期为读者提供实操参考。 一、城市更新/旧改项目并购的套路型方案设计 城市更新或旧改属于政策性搬迁的范畴，除增值税的缴纳存在地方差异外，被拆迁方在满足政策性搬迁的前提下需缴纳的税费最少，也即税收优惠最多，因此拆迁安置补偿一般都会成为获取更新项目的首选方式。尽管如此，因拆补方式无法直接对房地产权取得控制权，因此产证的抵押、注销或公章、证照、产证的监管自然就成为了必要的风控措施。 与被拆迁方在满足政策性搬迁的情况下可直接免缴土地增值税不同，其他的交易方式一般都需考虑通过交易方式的调整或者操作模式的变通进行合理筹划。实务中，如转让方的配合意向较高，则以企业分立的方式剥离资产至新分立的公司后转让股权可成为首选，以避开增值税、土地增值税和契税的缴纳。除此之外，以土地或房产出资入股后转让股权业可以避开土地增值税的缴纳，因此在交易模式方面也可以成为不错的备选。 笔者曾多次被同行问及资产交易和股权交易的优劣，其实就实务而言，两者因项目而异，并无绝对的优劣之分。从并购和后期开发的联动来看，资产并购很多时候可能会明显优于股权并购，最