***物业2016年管理目标及实施方案
第一部分：公司经营现状分析
一、市场竞争力低：员工的企业向心力需加强、员工管理能力及水平待提升、风险意识薄弱、企业对外形象待提高
二、物业财务经营收取率低：
第二部分：2016年管理目标
一、提高市场竞争力
1、通过企业一级资质审批
2、团队凝集力建设满意值95%以上（企业MI的灌输、企业的活动）
3、2016年学习年培训内培外培训（）量（解决员工的管理能力及水平、风险意识）
4、企业形象树立客户满意度95%以上（通过现场服务质量提升、企业Vi视觉规范）
二、提高企业财务运营能力
1、实现利润元
第三部分：组织实施方案
一、人事架构调整及职责分工
二、实现利润采取措施(提高收缴率、往年欠费解决措施、多项经营开展的设想)
三、各部门计划书分解
第四部分：激励与考核措施
一、董事会对管理目标激励与考核
二、总经理对各部门、服务中心主任的激励与考核
三、部门负责人、服务中心主任对基层的激励与考核
***物业2016年管理目标及实施方案第一部分：2016年度管理目标
一.资质升级：国家一级资质物业服务企业。
二.物业服务品质：在2016年度要有质的提升。
三.树立服务形象：规范公司对外的服务形象。
四.经营管理目标。
实现经营收入：元；
管理成本控制：元；
实现企业利润：元。
第二部分：公司管理团队建设（人力控制）
一.精简高效的公司管理团队对企业健康发展的重要性
1.通过对各管理岗位的职能分工、细化操作（管理）流程，打造畅通的上传下达和部门协作坏境，是2016年公司管理团队建设的首要任务。以此有效的消除办事拖拉、迟滞、推诿、沟通、协作不畅等不良现象，提高员工的工作责任心，为企业的发展尽一份心，尽一份力。也是提升现场服务品质和提高经营管理效益的关键。
2.物业服务企业属于劳动密集型行业，人力成本在全部成本支出中占到60%以上的比重，由此可见，对物业管理企业来说，控制人力成本的支出对于企业盈利水平具有重大的意义。为了顺利的完成2016年公司董事会下达的经营、管理指标，在结合公司现有的管理规模和经营状况的基础上，参考物业服务行业人力控制的经验，对公司管理团队的架构提出如下设想：
二.公司总部管理团队岗位配置（3+11人）
1.公司领导层（5人）
董事会（3人）：董事长、执行董事、财务总监
公司领导（2人）：总经理1人，副总经理1人。
2.职能部门（9人）
公司总部下设：4个职能部门，分别是：
综合部（2人）：配置综合部主任1人（由行政人事部经理兼任）、安全管理部经理1人、机电工程部经理1人。
行政人事部（3人）：配置行政人事部经理1人、行政专员1人、人力专员1人。
财务部（3人）：配置财务部经理助理1人，会计1人，会计助理1人，总出纳员1人（由财务部经理助理兼）。
市场部（1人）：配置业务部经理1人。
取消经营部经理职位，日常的经营管理工作交由汤道亮副总经理和郑立新执行董事协作处理。
取消出纳组的配置：前提是须组织对财务部的工作职能、服务中心客服兼出纳的工作职能、财务收入日记帐表单的梳理。
二.各岗位职能分工（部分）
董事会：
董事长：全面负责公司的经营、管理工作。
执行董事：负责分管、指导公司经营、财务管理工作。
财务总监：负责审核和报送公司财务报表等涉税事项，指导财务部的日常管理工作。
总经理：贯彻执行董事会决策，全面负责公司的日常经营、管理工作。
副总经理：
1.协助总经理抓好公司的日常经营、管理工作；
2.监督、协调、解决各服务中心上报的事项；
3.负责监审各类工程施工的报价、验收工作；
4.负责监管公司、小区多种经营创收项目的开展；
5.负责项目的前期介入、进场、撤场、投标活动的组织实施。
综合部主任：（行政人事部经理兼任）
1.负责公司品质管理体系、客户服务体系的建立、完善、执行和检查指导工作；
2.负责公司服务品牌、形象的建立、推广、审核工作；
3.负责对环境卫生、绿化工作的检查、指导工作；
4.负责协调解决各部门反映的事项。
安全管理部经理：
1.负责公司范围内的安全防护管理工作的监督、检查、指导；
2.负责对公司安保队伍的管控、培训、指导工作；
3.负责公司特勤任务的组织与实施工作；
4.负责处理公司下属各项目涉及安全管理的突发事件处理。
工程管理部经理：
1.负责对公司各项目公共设施设备的日常维修养护工作开展的监督、检查、指导工作，确保各类公共设施设备的正常运行；
2.负责对工程人员业务技能的培训、指导工作；
3.负责指导、协助新项目办理物业承接查验工作；
4.负责新项目工程管理类的前期介入咨询服务工作；
5.负责组织审核工程施工报价、协议书及工程质量验收工作；
6.负责指导、监督对智能化系统、电梯维保外包项目的服务质量监管工作。行政人事部经理：
1.负责公司日常行政办公工作；
2.负责公司人力控制管理工作；
3.负责员工绩效考核管理工作；
4.负责公司员工培训计划的执行；
5.负责公司企业文化的建立、完善、执行和指导工作；
行政专员：
1.负责管理公司行政类档案资料的管理；
2.负责公司行政办公用品、机电用品、员工服装的采购、发放和管理；
3.负责公司各类文件的传阅、审批流程的跟进；
4.负责公司社会保险、证件年检、季报的办理；
5.负责员工指纹考勤机的管理。
人力专员：
1.负责公司人力招聘、档案（含人事、培训档案）管理工作；
2.负责公司员工工资表编制工作；
3.负责公司社会保险的增、减员申报工作；
4.负责员工意外险的申报、工作；
5.负责公司监督电话的接听、记录、录单、跟进工作。
财务部经理组理（兼总出纳员）：
1.负责财务部的日常管理工作，督促各岗位员工按期完成各项工作任务；
2.负责定期跟进、通报各项目年度经营管理指标的完成情况；
3.严格按公司财务管理制度要求，办理各类财务报销工作；
4.负责组织对各项目出纳员日常财务类管理工作的监督、检查、指导工作；
会计：
1.在公司财务总监的指导下，按时完成公司会计报表的编制工作，协助办理各类涉税问题；
2.根据国家相关的法律法规要求及公司的财务管理制度要求，负责审核公司各类财务底册的建立和完善，各类报表的审核与提供工作；
3.负责公司各类费用开支请购项目及费用报销的审核工作；
4.负责公司工程施工报价的审核工作。
会计助理：
1.在会计的指导下，协助完成各类财务报表的编制工作；
2.负责检查、指导各项目出纳员对各类财务底册的建立、完善工作；
3.负责组织各项目出纳员的财务月例会工作。
市场部经理：
1.负责收集新项目的开发建设信息及向客户推介公司的服务品牌；
2.负责收集新项目的招标信息，办理招标文件的购买及投标文件的报送工作；
三.人力控制的基本原则
1.精干高效
2.重视结果
3.奖罚分明
第三部分：2016年公司物业服务质量管理方面要重点解决的事项
一.建立物业服务质量标准和物业服务质量检查规定
1.综合各服务对象、基本服务内容制定物业服务质量标准，作为各项目、公司职能部门检查、执行的依据。
2.物业服务质量检查规定的主要内容介绍：
（1）月检：由公司综合部定期组织对各项目进行月检。
（2）不合格整改通知单：对检查到的不合格项内容及时开单，及时组织项目主任、工作责任人进行沟通，指导解决。
（3）复查与月绩效考核扣分项的相结合：综合部根据各项目提供的不合格项整改报告，适时组织复检或作为次月的必检项，对于整改不到位或未整改项按规定进行扣分，计入项目主任的季度绩效考核。
3.制定公司的质量管理推进计划表，遵循循序渐进，有序开展的原则，充分做好制度、计划的“落地”工作，有效的改善和提升现场的物业服务质量。
二.建立和完善员工岗位绩效考核和奖金分配制度
1.员工绩效奖金考核：三级考核
（1）一级考核：由公司职能部门根据月物业服务质量检查及日常工作任务的完成情况，每季度对各部门负责人、项目主任进行绩效考核。
（2）二级考核：由部门负责人、项目主任每月组织对各管理人员进行月度绩效考核。
（3）三级考核：由各部门管理人员每月组织对各基层员工（保安、保洁、车管员）进行月度绩效考核。
2.年度经济指标考核奖金：
（1）物业服务费用收缴达标奖
（2）提成奖金：涉及车辆收入综合指标、往年物业服务费欠费、水电费回收指林海雪原、电梯运行维修保养费用、垃圾处理费。
（3）经营成本控制奖
（4）多种经营创收奖
三.建立和完善客户服务体系：
1.以便于操作和管理为主对客户服务体系的记录表单进行梳理，简化管理流程。
2.根据客户的群体、服务情况、缴费情况对客户进行详细的分类管理，制定定期回访计划，增强与客户之间的沟通、协调解决存在的历史问题，获得客户的支持与理解。
3.完善客户满意度调查制度：有效的消除历年来客户满意率调查制度流于形式，为了应付检查而开展的行为；须强化对客户反映问题的跟进、整改、回访工作；按期公布客户满意率调查结果，及客户反映问题的整改措施及结果。
四.理顺各岗位、事务处理的操作流程，明确各岗位员工的职、权、利，有效的解决做事互相推诿、拖拉的习惯，打通部门之间的沟通渠道，提高工作效率。
五.规范公司的Vi视觉形象工程，全面塑造和提升公司的服务形象，树立公司规范化、标准化管理的服务品牌。
1. 根据现场服务需要及品牌形象的实际需要，对公司Vi视觉形象手册的更新。强化公司Vi视觉形象的使用和审批流程；
2.对公司总部、小区现有的标识进行修整；
3.对停车场、绿化的标识进行完善、安装；
4.统筹安排好各项目春节小区现场布置，增强节日气氛。
六.公共区域管理
1.对小区各类建筑小品、健身器材进行维护保养；
2.对垃圾桶、底座进行更新、改造；
3.单元外侧宣传栏、遮雨棚、排水沟的整治；
4.对水系的更新改造；
七.节能工作
1.节能方案的确定、审批、申购；
2.地下停车场、路灯的节能改造；
3.公共区域的计量表设置（水、电表）；
4.楼层大堂节能改造。
八.外包项目管控
强化项目主任对外包项目的日常管控的职任和权利，使外包服务工作符合日常管理需要。
九.落实奖罚制度，以提高管理水平。
要求全体员工熟悉《员工守则》和各项规章制度，通过对优秀员工的评比，好人好事和突出贡献的奖励，以此激励员工做好本职工作的同时提升自我，同时通知奖罚制度，限制员工的各种不良行为，以此提高我司的服务水平。
十.监督各部门、服务中心负责人工作计划的落实，提高工作效率。
对月管理报告的格式进行调整，侧重于反映本月客户回访计划、月工作计划（培训、催缴收费（针子户的沟通）、小区公共设施设备维修养护工作、
公司下达工作任务的执行细则等）的制定和上月计划的完成情况，便于公司及时的掌握各部门、服务中心的工作情况，及时提供必要的协助和指导。
十一华港花园（华港花园）小区业主委员会的换届选举、物业服务合同的签定。
1.协助华港花园小区业委会完成换届选举工作，重点把控业委会成员的推荐工作。
2.签定小区的物业服务合同，维修公司的合法权益。
3.关于华港翠园小区公共收益分配与公共维修资金的使用、结余应尽快与业委会协商解决，创造和谐的服务环境。
十二.新城花园五期小区物业服务撤场事宜。
关于新城花园五期物业服务撤场计划有二种模式：
1.成立小区业委会，交由业主自治（花费时间较长，根据目前的状况也不易成立。）；
2.将2014年度的项目收支情况进行公示，启用调价方案，若得不到业主的普遍支持，及时与政府主管部门（社区居委会、物管站）沟通、协调撤场
（要求在3月份完成）事宜，由社区居委会委派物业公司接管或业主自治事宜。
十三.志诚广场小区物业服务费调价事宜。
志诚广场的财务收支状况已近临界点，应启动物业服务费调价方案，住宅与店铺统一调为1.3元/月.平方米为妥。（要求在第一季度制定调价方案，4月份全面启动，7月份开始调价。）
十四.都新界小区创建市级物业管理示范住宅小区。
融都新界小区的管理现状，不利于项目创优，在第一季度急需解决的事项：
1.物业承接查验工作：须完成与开发商、施工单位三方办理物业接管手续（2月上旬前完成）；协助开发商办理物业承接查验备案工作（3月前完成）；
2.以省优标准，全面开展现场整改工作。（2月份开始执行，标识、记录表单、现场规范等）
第四部分：2016年经营管理方面要重点解决的事项
一.梳理财务软件运行管理的缺陷，采取相应的整改措施，以缓解管理压力，做好出纳组人员的分流工作。
前期准备工作（2月份完成）：
1.根据管理需要，由财务部配合专业人员对日常使用的EXCellent Excel 表单进行技术升级和改革。须达到以下四大功能：
（1）统计、审核、完成率查看功能；（便于项目主任实时掌握收费进行）（2）数据过滤功能；（便于出纳员、财务部的数据统计）
（3）单元格内数据锁定功能；（出纳员录入，主任审核，防止数据错乱）（4）界面简约，方便操作。（便于出纳员的操作管理，也便于日常管控）
2.对涉及财务的收费记录建档（手工底册、电子档底册）、数据核查、定期报送的表单、费用缴交、日常管控措施的制定。
组织实施（3月份完成并运行）：
1.各服务中心客服兼出纳员的配置。
2.客服兼出纳员的岗位补贴标准：按400元/月的标准发放岗位补贴，对公司财务部出纳组的人员进行分流，有效的降低管理成本。
二.公共水电费分摊、公共部位经营收入与支配
1.针对业主普遍关注的小区公共水电费分摊和小区公共部位经营收入与
支配不透明的问题，公司应提前做好相关底册的完善工作，经得起业主的咨询。
2.另在年度预算案、月会计报表及对外公布的小区公共部位经营收益与支配明细表中，由财务部提出具体的表格调整、帐务处理意见，并及时落实。
以上事项预定在1月完成相关的讨论、措施调整研究和执行工作。
三.节源开支，增加收益是企业健康成长的有力保障措施。
物业服务费是支持物业管理工作运转的根本，服务再好，评价再高，如物业服务费收费率低下，一切都将是空谈，同时物业服务费的收取率高也是服务工作效率好的标志。所以在2016年度里应把收取率列为完成经营管理目标首要解决的问题，具体的措施如下：
1.提高各项物业服务费用的收取率：有投入，才有产出，要提高各项物业服务费用的收取率，首先要增加投入有效的改变和提高现场的物业服务质量，其次应增强与业主之间的互动交流，消除业主的各种不满情绪或意见。
2.往年欠费项目的催缴：只有收回来的费用，才是实实在在的。所以在2016年度应充分的授权各服务中心主任灵活、机动的开展往年欠费的催缴工作，有效的回收欠费，增加企业的收益率。
3.提高各项目负责对完成电梯年检费用、电梯维保费用收取率的重视程度，在2014年该费用的收取率为50%，各项目虽有完成收取指标，但与预期相差较大。主要原因有二，一是电梯费用的收取指导文件为协会的指导文件，不
具备法律效应，不易于执行。二是较多的客户不支持、配合，造成项目负责人认为只要能完成指标就好，尽量的减少与客户打交道，从而影响物业服务费的收取。
具体措施：
1.对各服务中心汇总的物业服务费收缴情况进行分析；
2.对催收费人员进行催缴收费技巧的培训、交法；
3.对钉子户的重点催缴，必要时进行欠费公布或采取其它措施；
4.通过法律途径。
上述问题的处理重要的是项目主任要树立“主人翁”精神，主动的开展工作，有必要组织专题会进行研究、讨论、工作经验交流会，统一认识。（年度工作总结会）
四.利用小区资源，开展多种经营创收工作。
1.由财务部制定项目经营创收相关的底册建档及定期核查工作。
2.将项目的经营管理权限下放给各项目主任，除新项目的招商工作以外（主要指：沙土代办、建筑垃圾清运、广告招商、装修公司进场），充分的激发项目主任的工作积极性和挖掘创收空间。
物业公司管理计划 一、工作总体思路 **年的工作思路和目标是：“注重一个转变，确保两个稳定，完成三个突破，实现四个延伸”。 注重“一个转变”，即：经营思路的转变。 **年是《物业管理条例》重新修订、实施后的第一年。新条例的实施，不仅为整个物业管理行业提出新的发展方向，同时也为我们企业工作提出新的准则。因此，我们要在认真贯彻和领会《物业管理条例》精神实质的基础上将公司经营思路由“量”向“质”转变，即由过去战略规模扩张，向追求效益最大化的方向转变，实现公司可持续性发展。 确保“两个稳定”，即：确保公司各项目运营安全稳定，确保公司员工队伍的稳定。 项目的安全运营是公司健康、稳定发展的关键。控制和减少各类责任事故发生，建立常态安全控制机制是我们的首要工作。**年我们仍将把安全运营工作列为各项工作之首，并积极的采取预防措施，消除不安全隐患，以确保项目运营的稳定。 确保公司员工队伍的稳定是我们实现工作目标的基础。公司多年的文化积淀，铸就了xx物业优良的人文环境和人才培育、发展氛围。今后，我们仍将发扬光大，形成稳定的人才培育和生长环境，造就具有安华特色的人才培养、任用、使用机制，让有志于为安华效力、服务的员工在这里得到发展和成长。 第 2 页共 6 页
完成“三个突破”，即：第 一、管理工作要有新突破；第 二、用人机制要有新突破；第 三、成本管理要有新突破； 创新是公司发展的永恒主题，突破是创新的基础。xx物业经过十余年的发展，积累了丰富的管理经验，在此基础上创新，就要有突破。因此，**年我们要紧密结合公司发展战略需求，结合当前物业管理行业新形势，研究我们的管理工作，研究我们的用人机制，研究我们的成本管理，突破现有模式，实现新的创新。 实现“四个延伸”：既：第 一、“精细化”服务向“零缺陷管理”延伸；第 二、业务能力培训向专业能力培训延伸；第 三、设施、设备管理向健康型管理延伸；第 四、公司规模拓展向效益目标延伸。 1、按照“标准化、程序化、规范化、信息化”的企业发展目标，**年我们要进一步细化服务环节，完善服务流程，规范服务行为，把我们现已推行的“精细化服务”模式向“无缺陷管理”模式延伸；提升我们的服务品质和服务水准。 2、进一步加大公司培训工作的力度和深度。**年，公司要在建立健全科学、系统的培训管理机制基础上，加快员工队伍的专业化素质培训工作进程，加速专业技术人才，特别是机电设备、设施专业的技术型 第 3 页共 6 页
编号：YB-JH-0104 ( 工作计划) 部门：_____________________ 姓名：_____________________ 日期：_____________________ WORD文档/ A4打印/ 可编辑 物业管理个人2020工作思路 (标准版) Frequently formulating work plans can make people’s life, work and study more regular, and develop good habits, which is a habit necessary for success in doing things
物业管理个人2020工作思路(标准 版) 摘要：经常制订工作计划，可以使人的生活、工作和学习比较有规律性，养成良好的习惯，因为习惯了制订 工作计划，于是让人变得不拖拉、不懒惰、不推诿、不依赖，养成一种做事成功必须具备的习惯。本内容可 以放心修改调整或直接使用。 一、工作总体思路 20XX年的工作思路和目标是：“注重一个转变，确保两个稳定，完成三个突破，实现四个延伸”。 注重“一个转变”，即：经营思路的转变。 20XX年是《物业管理条例》重新修订、实施后的第一年。新条例的实施，不仅为整个物业管理行业提出新的发展方向，同时也为我们企业工作提出新的准则。因此，我们要在认真贯彻和领会《物业管理条例》精神实质的基础上将公司经营思路由“量”向“质”转变，即由过去战略规模扩张，向追求效益化的方向转变，实现公司可持续性发展。 确保“两个稳定”，即：确保公司各项目运营安全稳定，确保
物业管理思路与目标 依据集团的管理要求和物业管理运作需要，我个人认为物业部将工作分为介入期管理、入住期管理（将验收好的房屋交给业主；二次装修管理、迎接业主迁入新居等）和常规管理三部分。按照轻重有序、科学实效的原则，拟定如下管理 工作计划 <一>介入期 根据集团公司提供的项目施工进度表、销售进度表、入住计划安排，制定相应的前期介入工作计划，力求务实、高效，并有利于集团的销售服务。 1、从物业管理的角度出发，提前掌握物业的情况，做好以下各项前期准备工作： （1）根据集团公司相关销售承诺内容，制定《业主临时公约》、《前期物业服务协议》、《业主手册》，并与集团签定《前期物业服务协议》；对集团公司售楼承诺文书从物管视角给予评审，避免入住后口实不符导致纠纷； （2）配合地产项目部对园林布置及景观设计方案、园林绿化，从物业管理角度提供专业建议；
（3）参与地产项目组的工程例会，适时提出物业管理的专项建议；对智能化系统提出专项建议；对给排水、电力供应、消防、安全防范、水景、标识系统、管送气系统（博览城暂无）、公共配套设施、管理用房的规划与施工，从物管专业角度提出合理化建议； *（4）收集工程图纸，建立设备档案，参与设备的安装调试； （5）对设备设施及各类管线的隐蔽工程进行跟踪并建档管理； （6）配合销售部作物业管理咨询，同时与集团销售部、客服部人员进行物业管理相关法律、法规、服务内容、契约的互动沟通； （7）业主入住前（博览城自营区），先行参与房屋的验收过程，发现问题及时汇总提交书面整改报告； （8）收集装修、装饰材料供应商，以及相关设备厂家的信息（厂家联系人、联系方式等），以满足日后维修中的材料供应； *（9）与集团公司相关部门协商建立维保机制，力求在维修管理流程等方面建立有效的措施以确保维修的高效率，使业主在售后质量维保方面的诉求能够得到及时的解决； （10）建立与社会专业机构的联系，开展如通邮、通水、电、气、电话申请等准备工作；
质量管理目标及措施 一、质量管理目标及方针 1. 质量方针 创造一流产品，提供优质服务；追求持续改进，世新永争第一。 2. 质量目标 质量目标：质量第一，优质高效，用户满意。 3.质量指标和要求 （1）检修单位工程优良率≥95%，合格率100%。 （2）遵照工艺规程，实行科学管理，杜绝质量事故，安全文明施工，消灭质量通病。 （3）点火和并网一次成功，整套机组72h试运行一次成功。 （4）移交电厂的技术总结资料，严格按照有关规程、规范，要求内容做到准确、完整齐全和标准化。 二、质量保证措施 1.明确内容、有的放矢 （1）纵向采取全过程控制： 1）审查认定检修技术工艺文件。 2）监督、检查施工过程中合同与标准执行情况。 3）对分项、分部工程和隐蔽工程进行验收签证。 4）协同监理人员处理好技术问题。（质监参与技术） 5）做好各项质量日志及阶段汇总。
（2）横向采取全方位控制： 1）对人员的控制。加强质量教育，树立质量第一的思想，加强对合作队伍人员的审查，杜绝不合格的人、队伍进入施工现场，坚持持证上岗，保证各工种人员的合格。 2）严格对材料的控制。全面控制原材料、半成品、成品的质量，保证质保书、合格证齐全，并与实物相符，监督、检查施工单位按规范、规程进行材料、成品、半成品的抽检和复试。 3）对施工工艺的控制。审查好施工组织设计、施工技术方案、质保措施，提出修改意见，检查施工技术文件的事实情况。 4）对使用装备的控制。检查所用的设施、设备计量器具的质量情况和有效情况。 2.严格程序、配合监理，推行PMRC管理 P—制定质量目标和质量计划。 M—实施质量监控、巡回检查、现场监督、检查、检测 R—及时向公司领导和监理人员报告质量检查结果和有关质量信息。 C—采用指令性的组织和技术纠正措施，质监人员可对施工人员发出停工通知，施工人员必须无条件执行。 3. 掌握方法、贯穿全局 （1）控制：以法规、规范、标准、合同、设计为依据，严把质量关，包括审查施工组织设计和施工方案，中标分包单位的资质等关键环节的控制。
物业管理公司五年发展规划 公司五年发展规划纲要总体目标是：实现"六个一工程"。 1、实现一流的管理 五年内公司实现一流的管理水平是市场经济全球化对物业管理 行业的要求，中咨现代物业公司如果在近几年内不能逐步地自我完善，达到一流的管理水平，行业淘汰将在所难免，为此： （1）首先要制定一套科学的、规范的、具有国际化标准的管理体系和管理制度，实现制度化管理将成为企业管理者的行动准则。 （2）培养一支技术精、业务好、懂专业、善管理、爱岗敬业、吃苦耐劳、无私奉献的一流干部队伍。建立干部轮岗和储备制度，要储备几套适应新项目的总监班子，以便有了新项目能及时到位开展工作。培养、考察、选拔一批年轻化、知识化、专业化、革命化的管理人员充实到项目总监岗位上去，压滤机滤布以提高独立管理项目的能力，适应公司发展对物业管理人才的需要。 2、提供一流的服务 物业管理行业向客户提供的产品是服务，五年内公司要把服务 档次提高到一个新水平，把提高服务质量做为企业生死存亡的大事来抓，树立一流的服务理念实行一流的服务工作程序，各服务岗位均实行首问负责制，建立24小时一站式服务，实现客户投诉处理回访信 息反馈机制，最大限度地提高客户满意率，创造出一流的服务水平。 3、力争企业一级资质
根据建设部颁布的一级资质企业标准，随着企业的发展，走强强联合之路，共同打造一个品牌，力争经过3至4年的努力，企业注册资本要达到500万元以上，管理两种类型以上的10个物业管理项目，管理各类物业建筑面积达到50万平方米以上，20％以上的项目达到国优、市优标准，物业经理100％持证上岗，并建立现代化企业管理制度和符合国家规定的财务管理机制，建立维修基金管理与使用制度，从而达到一级资质企业。 4、实现具有一定规模和实力的行业名牌企业 （1）五年内写字楼管理面积达60－70万平方米，物业小区管理面积达到30－40万平方米。实现百万平米规模的大型物业管理企业。 （2）实现多元化的项目开发战略。滤布以一业为主，在条件许可的情况下开发以资产管理和餐饮服务等为核心的1－2个项目，形成物业公司新的经济增长点。 （3）通过资金积累，力争开发2－3个属于公司自己产权的、具有一定规模、能够防范市场风险的服务实体。 5、每一年实现利税平均递增25％ 今后五年内，公司通过规模化的项目开发、内部挖潜、增收节支，使效益逐年增长，实现利税平均每年递增25％，管理人员及员工的工资待遇要随着企业经济效益的增长达到同行业、同档次的工资水平。 6、建设一个体现凝聚力、向心力的企业文化
医院物业管理服务内容与标准及管理目标医院物业管理服务内容与标准及管理目标提要：物业外观完好、整洁，公用楼梯间、墙面、地面无破损，外墙及公共空间无乱张贴、乱涂画、乱悬挂，室外招牌、广告牌 医院物业管理服务内容与标准及管理目标 一、管理服务内容 （一）日常服务 1、物业管理区域内共用部位、共用设施设备管理及维修、养护 （1）房屋主体的维修、养护和管理； （2）墙面、天花板、地面、门窗各类板材、砖面的维护保养； （3）各类小修范围内的泥工、瓦工、木工的修补及小五金的安装维护； （4）中央空调系统运行维护； （5）高低压配电室设备运行维护； （6）锅炉房系统运行维护； （7）消防系统设备运行维护； （8）中央监控系统设备运行维护； （9）弱电系统（电话、电视、广播）设备运行维护； （10）真空泵房、气泵房、水泵房设备系统运行维护；
（11）给排水系统运行维护； （12）电梯系统运行维护； （13）污水处理系统运行维护； （14）院内路灯公共走廊照明系统的维护； （15）立体停车设备运行、维护保养； 2、物业管理区域内安全防范、公共秩序维护； （1）门岗保卫； （2）医院重要设备和库房区域的治安巡视； （3）医院门诊、科室、病区、传染隔离区等的治安巡视； （4）地面及地下车库的车辆引导、停放管理； （5）闭路电视监控中心的监控； （6）报刊、邮件的收发； （7）医院物资出入放行登记管理。 3、物业管理区域内绿化养护和管理； （1）绿篱及灌木修剪； （2）草坪机剪； （3）花、树喷药杀虫； （4）树木及绿化带（草坪）浇水； （5）枯枝、落叶清除； （6）施肥、松土、拾捡杂物； （7）花树租摆。
物业公司年工作计划及安排 一、工作指导思想 在新的一年里，继续坚持“客户满意”的科学发展观和规范 服务、创新发展的理念;抓住机遇做好市场拓展理性发展，调整经 营思路，优化项目，整合资源，节能降耗，开源节流，有效地保 持持续发展态势;贯彻劳动合同法，维护企业与员工的利益，实现 共赢;强化管理，加强考核，落实制度，重在执行;加大培训和考 核力度，提高员工的综合素质，营造学习氛围;继续发扬团队精神，打造公司核心团队的凝聚力，推动各项工作健康、有序、快速发展，维护企业与员工的利益，实现共赢，构建和谐公司新篇章。 二、经营思想及计划指标： (一)经营思想： 根据行业发展及公司发展趋势，结合实际，拓展多方经营范围，发挥企业优势、强化经营管理，开源节流降低经营成本，增 强企业的生存和发展能力。 1.强化管理与服务工作，提高企业竞争力。 在行业市场竞争日益激化和变革发展的情况下，全球金融危 机对物业管理行业虽未受到大的冲击，但前景不容乐观，因此， 在当前环境下，怎样在激烈的市场竞争中洞察先机，降低经营成本，提高服务质量必须提到我们的日程上来。急 需认真分析公司目前各项目经营情况，研究企业的发展方向，
强化节能降耗，开源节流的经营的理念，以实现公司持续发展的目标。 2.多方寻找社会与市场资源，杜绝拓展盲目性。 20xx年在拓展新的项目时，一定要认真审视项目的品质，要把重点放在高档物业的项目上，详细了解新物业的各种真实的信息资料，根据项目的实际情况和我公司的发展趋势，关键要充分分析项目能否给公司带来良好的经营效益，全面分析公司目前的人力、物力的资源情况，为领导当好参谋，理性发展。力争把拓展的目标转移到企业效益好、项目品质好、客户素质好的高档物业、写字楼、办公楼、商厦等，真正实现公司从国家机关后勤改制项目走进市场化的战略大转移。20xx年至少要增加2个高端物业项目，用3-5年时间实现年营业额过亿元，建立具有良好知名度及美誉度的公司品牌。 3.发挥企业优势与服务品质，增强企业凝聚力。 对现有管理项目进行认真、细致、彻底分析，合理规避各类劳动和经营风险，最大限度维护企业利益，提出切实可行的办法减少企业损失。对人力、物力进行资源整合，达到公司与项目上下互动、形成企业合力。 4.研究经营策略与服务收费，认识经营重要性。 物业管理行业是微利企业，因此，我们的管理团队要认识到经营策略与收费工作是公司能否正常运转的生命线，也是企业经营的经济支柱，更是全年工作的主线。依靠我们合同的服务费用
物业管理思路与目标 依据物业的管理要求和物业管理运作需要，我个人认为物业部将工作分为介入期管理、入住期管理（将验收好的房屋交给业主；二次装修管理、迎接业主迁入新居等）和常规管理三部分。按照轻重有序、科学实效的原则，拟定如下管理； 工作计划 <一>介入期 根据物业公司提供的项目施工进度表、销售进度表、入住计划安排，制定相应的前期介入工作计划，力求务实、高效，并有利于集团的销售服务。 1、从物业管理的角度出发，提前掌握物业的情况，做好以下各项前期准备工作： （1）根据集团公司相关销售承诺内容，制定《业主临时公约》、《前期物业服务协议》、《业主手册》，并与集团签定《前期物业服务协议》；对集团公司售楼承诺文书从物管视角给予评审，避免入住后口实不符导致纠纷； （2）配合地产项目部对园林布置及景观设计方案、园林绿化，从物业管理角度提供专业建议； （3）参与地产项目组的工程例会，适时提出物业管理的专项建议；对智能化系统提出专项建议；对给排水、电力供应、消防、安全防范、水景、标识系统、管送气系统（博览城暂无）、公共配套设施、管理用房的规划与施工，从物管专业角度提出合理化建议； （4）收集工程图纸，建立设备档案，参与设备的安装调试； （5）对设备设施及各类管线的隐蔽工程进行跟踪并建档管理； （6）配合销售部作物业管理咨询，同时与集团销售部、客服部人员进行物业管理相关法律、法规、服务内容、契约的互动沟通； （7）业主入住前（博览城自营区），先行参与房屋的验收过程，发现问题及时汇总提交书面整改报告；
（8）收集装修、装饰材料供应商，以及相关设备厂家的信息（厂家联系人、联系方式等），以满足日后维修中的材料供应； （9）与集团公司相关部门协商建立维保机制，力求在维修管理流程等方面建立有效的措施以确保维修的高效率，使业主在售后质量维保方面的诉求能够得到及时的解决； （10）建立与社会专业机构的联系，开展如通邮、通水、电、气、电话申请等准备工作； （11）与集团公司确定物业公司人员配置、培训计划的制定与实施； （12）拟定物业管理服务工作各项流程及与业主相关的各类资料，并印刷装订成册（业主入住时发放给业主）。 （13）针对未来需要完善的物业管理问题建立专项档案。 2、开展业主服务需求调查 积极参与集团公司开展的业主联谊活动，集中收集了解业主反馈的信息，在销售部帮助下，在入住前开展业主需求调查，以求了解业主的年龄结构、文化层次、兴趣爱好及各类服务需求，通过分析，确定管理服务标准及各项服务收费标准，使今后的物业管理服务工作更加贴近业主。 3、按规范实施接管验收 充分利用前期介入取得的各类资料和数据，以及对博览城物业的了解，本着“对业主负责，对集团负责”的宗旨，对博览城进行严格、细致、全面的接管验收。 4、介入期管理工作计划表
物业公司2017年度管理经营工作计划 物业公司2017年度管理经营工作计划 物业公司2017年度管理经营工作计划xx 2017. 1.15 为了使xx物业管理服务有限公司的全局战略与总公司的发展紧密同步，共同打造具有xx特色的企业品牌，创造高质高效的企业效益，根据公司董事要求和各项目实际情况，有关2017年度的经营管理工作，现拟定以下“四抓好、两创建”具体计划。 一、抓好现场管理，优化服务质量 1、根据目前状况，前台服务、区域管理、绿化管理、清洁管理、维修作业、财务费用追收等方面的制度与流程尚未形成规范体系，必须继续整合与再造，并分别整理成专项指导文件，认真贯彻实施。该项工作于2017年3月底前分别完成。 2、一切围绕“规范和优质”开展工作，强化计划先行，对各主管以上人员严格按《议事日程》要求，每日、每周、每月完成相应的计划工作，并要求完成好相应任务，避免工作的盲目性。 3、按质量目标要求，全面抓好服务质量体系运行管理工作，认真收集和点评各小区出现的各种典型案例，严格要求各管理处做好日检、周报等工作，每月定期组织和召开服务质量评估会议，努力改善和提高整体服务质量;坚持月度物业综合检查，对小区各项整治改善工作，明确主次责任部门(人)并抓好现场跟进、验证和反馈，避免管理上的真空。 4、全面整顿各小区长期乱停乱放、而且不交纳费用的车辆，重点整治xx居第 三、第四、第五期的摩托车，先强化停放到指定位置，然再执行收费。在执行整顿前，先制定有明确、可行的措施，尽量降低矛盾的激化，维护小区管理秩序正常。该项工作于2017年3月底前全面铺开。
5、各管理处实行分区管理、加强监督，责任到人。对各区域的设备设施、清洁卫生等管理，均明确操作责任人(清洁工)和监督责任人(物业助理)，将相关工作人员的相片、职务和联系电话在各楼宇信息栏顶上进行公示，以便业主与内部的沟通和识别。该项工作在2017年4月底前实施。 6、抓好物业验收接管和移交工作，加强纵横向沟通协调，妥善解决业主各种投诉和工程遗留问题，确保公司业务正常开展。 7、严格履行装修申报项目的审核审批制度，加强现场巡查工作，杜绝各种乱倒乱放、乱搭乱建等违规现象，维护各小区物业外观的统一与完好，确保小区物业的保值与升值，“交楼工作流程图”、“装修手续办理流程图”、“客户投诉处理流程图”，以KT板挂形式精致制作，并于各小区管理处大厅进行公示，按章操作。该项工作于2017年4月底前完成。 8、抓好各现场管理的同时，建立好各方面台帐，包括各保安岗位工作记录台帐、清洁日检工作台帐、设备设施管理台帐、市政管道疏通计划台帐、喷泉溪流清洁台帐、管理人员巡岗工作台帐等，以便追溯核查。 9、强化保安管理工作，严格按各岗位工作描述控制好各外来车辆和外来人员进入小区，杜绝各治安案件发生，确保治安环境良好。 10、在各小区管理处和主出入口合理位置，设置明显的服务工作意见箱，在管理服务上，接受公司各部门和广大业主的监督。该项工作于2017年4月底前实施。 二、抓好培训、考核和奖惩工作、提高员工综合素质 1、完善培训计划，坚持开展业务培训工作，内容包括“制度和流程培训”，“下一 页
新建楼盘物业管理工作计划思路 依据集团的管理要求和物业管理运作需要，物业部将工作分为介入期管理、入住期管理（将验收好的房屋交给业主；二次装修管理、迎接业主迁入新居等）和常规管理三部分。按照轻重有序、科学实效的原则，拟定如下管理工作计划： <一>介入期 根据集团公司提供的项目施工进度表、销售进度表、入住计划安排，制定相应的前期介入工作计划，力求务实、高效，并有利于集团的销售服务。 1、从物业管理的角度出发，提前掌握物业的情况，做好以下各项前期准备工作： （1）根据集团公司相关销售承诺内容，制定《业主临时公约》、《前期物业服务协议》、《业主手册》，并与集团签定《前期物业服务协议》；对集团公司售楼承诺文书从物管视角给予评审，避免入伙后口实不符导致纠纷； （2）对园林布置及景观设计方案、园林绿化，从物业管理角度提供专业建议； （3）参与项目组的工程例会，适时提出物业管理的专项建议；对智能化系统提出专项建议；对小区的给排水、电力供应、消防、安全防范、水景、标识系统、管送煤气系统、公共配套设施、管理用房的规划与施工，从物管专业角度提出合理化建议； （4）收集工程图纸，建立设备档案，参与设备的安装调试； （5）对设备设施及各类管线的隐蔽工程进行跟踪并建档管理； （6）配合销售部物业管理咨询，同时与集团销售部、客服部人员进行物业管理相关法律、法规、服务内容、契约的互动沟通； （7）业主入伙前，先行参与房屋的验收过程，发现问题及时汇总提交书面整改报告； （8）收集装修、装饰材料供应商，以及相关设备厂家的信息（厂家联系人、联系方式等），以满足日后维修中的材料供应； （9）与集团公司相关部门协商建立维保机制，力求在维修管理流程等方面建立有效的措施以确保维修的高效率，使业主在售后质量维保方面的诉求能够得到及时的解决； （10）建立与社会专业机构的联系，开展如通邮、通水、电、气、电话申请等准备工作； （11）与集团公司协商确定管理处办公场所以及安防人员的宿舍、食堂等生活场所的配置，确定装修方案；人员配置、培训计划的制定与实施；（12）拟定物业管理服务工作各项流程及与业主相关的各类资料，并印刷装订成册（业主入伙时发放给业主）。 （13）针对未来需要完善的物业管理问题建立专项档案。 2、开展业主服务需求调查 积极参与集团公司开展的业主联谊活动，集中收集了解业主反馈的信息，在销售部帮助下，在入住前开展业主需求调查，以求了解业主的年龄结构、文化层次、兴趣爱好及
物业管理公司管理目标标准 各项管理指标的承诺标准 1、房屋完好率 承诺指标 98％ 测定依据完好、基本完好房建筑面积/建筑物总面积×100％≥98％（参照国家《房屋完损等评定标准》） 承诺标准 1.房屋外观无破损、整洁；2.无改变使用功能，通道无随意占用。 保证措施 1.按时编制房屋大修、中修、更新、改造等项目计划和资金计划，并严格依据计划组织实施；2.房屋主体承重结构、内外墙面、屋面、楼梯间每日巡查一次，做好记录；3.日常维护与定期维修相结合，确保使用功能正常可靠；4.严格装饰装修管理，杜绝损坏房屋结构行为。 2、维修工程质量合格率 承诺指标 99％ 测定依据一次维修合格工程次数/维修工程次数×100%≥99% 承诺标准维修工程符合质量标准，二次返修率不高于1%。 保证措施 1.加强对维修工的专业培训，所有技术人员持证上岗,严格按照操作规程进行作业。 2.较为复杂的维修工程，事先应制订详细的工作方案，同时要求维修主管到现场进行指导、监督和验收； 3.维修工程实行业主/业主/住户质量验收制度； 4.严格把关，分项检查、逐项确认；建立回访制度，以确保维修工程合格，满足客户需要。 3、房屋零修急修及时率 承诺指标 100% 测定依据及时维修次数/报维修次数×100% 承诺标准接到报修，急修在30分钟内到达维修现场；零修及时完成，急修不过夜，做到人
走场地清 保证措施 1.建立严格的房屋修缮制度；2.配备急修专用工具和材料，以备用；3.建立维修填单制，每月对及时率进行统计，定时回访。 4、绿化完好率 承诺指标 98% 测定依据完好绿地/总绿化面积×100%≥98% 承诺标准保证本物业现有绿化完好，花草树木按季节习性长势良好，修理及时，及时更换枯黄植物 保证措施 1.编制合理的绿化养护计划，并严格执行；2.每周对绿化养护情况进行检查，其结果作为绿化工的考核依据之一；3.实行巡查制度，建档记录，确保公共绿化绿地无破坏、无践踏；4.定期开展环保宣传，绿化地设有宣传牌，增强业主爱护绿化的自觉性。 5、保洁率 承诺指标 98% 测定依据保洁达标面积/保洁总面积×100%≥98% 承诺标准垃圾日产日清，环境整洁，地面基本无垃圾杂物，无异味。 保证措施 1.坚持保洁责任制，严格执行清洁工作标准，提倡全员保洁意识；2.加强巡视，发现问题及时处理，建档记录；3.配备完善垃圾收集、处理设施，方便业主使用，加强宣传教育，提高业主保洁意识；4.垃圾日产日清，封闭转运，杜绝二次污染，实施垃圾分类处理。 5.建立消杀工作管理制度，有效控制鼠、蟑、蝇、蚊等害虫孽生。 6、道路、车场完好率 承诺指标 95% 测定依据道路、车场完好面积/道路、车场总面积×100%≥95% 承诺标准 1.道路畅通无障碍，排水畅通，无随意占道或改变使用功能；2.车场地面保持整洁、无积水、车辆停放有序、通畅。
质量管理方案 一图纸会审与深化 1.1图纸会审 1.1.1目的 熟悉领会设计意图，对工程设计文件进行复核，找出设计文件中的缺陷和遗漏，对设计文件进一步进行优化，完善设计文件，为顺利开展施工创造便利条件，降低建造成本。同时根据公司经验，针对建筑功能性布局、动力系统的合理性， 终端使用的方便性，以及工程做法提出合理化建议，提升建筑工程使用功能，提高项目工程使用舒适度。 1.1.2 图纸会审的重点 1系统性、功能性、舒适性。根据施工经验，在保证施工单位利益的前提下，对设计文件提出合理化建议，提高工程使用舒适度。特殊功能性建筑更应注意使用功能与舒适度的问题，特殊功能系统设计是关键。 2 可操作性。是否有利于组织施工，保证施工质量，减少质量缺陷的发生。 3 经济性。是否有经济的施工方法、先进的“四新”技术应用，以达到节省 工时，提高功效，提高施工单位经济效益的目的，有无原设计标准低于业主要求的质量标准，造成施工单位创优困难的情况。 4设计缺陷。查找设计文件中存在的问题(各专业之间的矛盾冲突、数量尺寸上的偏差、工艺材料构造做法是否可行等)。 二施工组织设计 2.1要求 施工组织设计必须由项目经理部在充分然悉设计文件、合同文件、工程量清单等支持性文件后，完成编写，使其切实发挥对工程项目实施的指导作用。 2.2 编写组织 2.2.1项目施工组织设计原则由项目经理部组织编写，由公司负责论证 2.2.2项目经理部相关人员在项目经理的安排下，参与编写施工组织设计的 相关内容。 2.3 编制内容 2.3.1施工进度计划 1因素分析 必须充分分析合同文件中对于工程进度要求的相关条款。 必须充分分析设计文件中对于工程进度要求的相关条款。 确定项目关键线路、关键工作，明确关键工作节点工期目标。 2核算工程量清单，明确主要工程量。 3明确针对外界因素(重点考虑麦收、重大节日期间、重大政治事件、突发 事件) 影响工程进度的应急措施。 4确定项目总进度计划。 5根据总进度计划、分部分项工程量清单，确定流水节拍，编制流水进度。 2.3.2施工要素配置 1管理人员及劳动力配置 (1)根据工程特点与工程进度计划，确定管理人员和专业技术人员的配置。
杭州某物业管理公司筹备计划书 一、公司筹建： 1.出资人情况：法人与自然人 3. 物业管理企业的设立申请物业管理企业的发起人或发起单位写出由申请设立物业在组建条件具备以后，收到核发的批准管理公司经营资质报告，连同相关申请资料送交房地产主管部门审批。领取企业法人营业文件后，再按有关规定向工商行政管理机关办理企业注册登记手续，日内到房地产管理部门申办资质备案执照或营业执照，即可对外营业，并按规定在30 和资质等级证书，还要向税务机关办理税务手续。 4. 在取得企业营业执照后，按照规定申报企业资质，物业管理企业的资质等级305001) 资质一级企业：注册资本万元以上；具有中级以上职称的人员不少于管人，％以上的部门经理、企业经理取得建设部颁发的物业管理企业经理岗位证书，80管理各类物业的建筑面积分别理员取得从业人员岗位证书；管理两种类型以上的物业；％以上的管理项目获得建设部授予的100占规定计算基数的百分比之和不低于％；20“全国城市物业管理优秀住宅小区（大厦、工业区）”称号；具有健全的企业管理制度和符合国家规定的财务管理制度；建立了维修基金管理与使用制度。万元以上；具有中级以上职称的管理人员、工程资质二级企业：注册资本2) 300％60人，企业经理取得建设部颁发的物业管理企业经理岗位证书，20技术人员不少于管理各类管理两种类型以上的物业；管理员取得从业人员岗位证书；以上的部门经理、． 物业的建筑面积分别占计算基数的百分比之和不低于100％；10%以上的管理项目获得建设部授予的“全国城市物业管理优秀住宅小区（大厦、工业区）”称号，10％以上的管理项目获得省级城市物业管理优秀住宅小区（大厦、工业区）称号；具有健全的企业管理制度和符合国家规定的财务管理制度；建立了维修基金管理与使用制度。 3) 资质三级企业：注册资本50万元以上；具有中级以上职称的管理人员、工程技术人员不少于8人，经理取得建设部颁发的物业管理企业经理岗位证书，50％以上的部门经理、管现员取得从业人员岗位证书；有委托的物业管理项目：具有比较健全企业管理制度和财务管理制度；建立了维修基金管理和使用制度。 二、物业公司的经营计划 1. 物业管理的目标和任务 1）创造安居乐业的生产、生活环境
随着高校后勤社会化改革的不断深入,高校物业管理企业也得到了发展,但仍处于物业管理的摸索、调整、发展的初级阶段,而物业管理自身还处在发展的初级阶段,没有成熟的市场背景,企业内部的管理经营模式各自为政。由于高校后勤的物业管理与小区物业管理有很大的不同,高校物业的最大特点,就就是它依托学校,实施范围主要限于校内,高校物业管理起步相对较晚,物业管理理念尚未成熟,物业管理思路与模式尚不清晰。本文就高校物业管理企业的管理作以研究与探讨。 (一)本着严谨务实的原则,逐步由人情化管理向制度化管理过渡 物业管理作为学校后勤公司的一个重要部门,必须在公司整体精神的指导下,并结合物业管理行业特征,提出物业管理企业的精神口号,比如“严谨、规范、务实、热情、创新”,要努力体现企业在整体上“团结、向上、规范”的精神面貌,确立企业“以校养业、以业转制”的长期目标。逐步树立“从单一的简单的服务到全方位综合服务,从立体式服务向专业化物业服务转变”的经营管理理念。在实际工作中,完善了《物业管理部员工规章制度》等一系列有关规范物业管理的制度、条例。随着制度的推行与深入,从过去员工靠人情,靠自律,靠面子管理逐步向靠制度、靠规范、靠程序进行管理。在管理当中,管理员要不断地学习与贯彻员工规章制度,来加强与实现管理,让员工切身体会到制度就是为岗位而设,而不就是为个人而设,使人情管理的成分逐步减少。规范的制度建设在不断加强情况下,由于不适应严格的规范化管理带来的不适应,引起了不同原因的员工情绪波动,甚至发生暂时性的停工停产事件,但这应属于转变管理方式过程中的正常现象。 (二)理清思路,与时俱进,及时调整管理模式 物业管理工作就是一门“繁、杂、细、变”的工作,物业管理的涵盖面非常广,头绪很多,因此比较“繁”;物业管理涉及的内容比较多,牵涉部门多,因此比较“杂”;物业管理很多工作就是面上的工作,物业管理工作与“对学校第一印象”有直接关系,就是体现学校门
物业管理 目标管理计划书 2016年综合市场管理部目标管理计划书主要围绕以下工作纲要开展： 以“团结、务实、创新、敬业”为企业精神；以“业主至上、服务第一、自我完善、永不自满”为服务理念，创建知名商业街。 紧紧围绕“品质服务”这一主题展开工作，通过提升内部管理标准，将日常工作规范化、制度化、常态化，更好地服务于广场经营户，营造一个良好的经营环境。 一、物业管理部架构： 二、管理服务标准：（目标责任人：经理、常务副经理）
锦丰广场公共区域的维修养护与管理： 1、保证消防设施设备完好正常使用，保障消防通道的畅通无阻，不断健全完善消防安全责任制度，每天定时定点安排相关人员巡查，做好巡查记录、发现问题时处理，同时向政府相关部门报备。 2、对进出广场的机动车、非机动车设置停放点，使之有序的停放，行车安全通畅，规范齐全道路停车线、交通指示牌、容易造成危及人身安全的设施设置明显警示标志、逃生导向标识牌。 3、监控室24小时人员值班，监视广场公共安全、突发事件及消防隐患，夜间保安巡逻值班，发现故障及时消除和处理火灾及治安事件，为业主及经营户做好财产安全和生命安全的守护,并做好值班记录台账。 4、监控设施的全面正常运行，发现设施故障及时报维修单位，监控探头每月末1次校正及灰尘清除，充分发挥监控的预防及核查作用。 5、公共区域，墙面均不得乱涂、乱画、乱贴，每天检查清除一遍，做好走廊店门口公摊部分规划管理，针对经营户广告摆放，进行监督管理，杜绝乱摆乱放，不允许音响音量过大，减少相互干扰带来不必要的投诉。 6、花卉、绿篱、树木、草坪绿化由保洁人员进行养护管理，根据生长情况及时修剪成型，定期组织浇灌工作、做好冬季防冻措施，春季做好修剪施肥工作，定期喷洒药物预防虫害，保持绿化的存活长青，起到美化环境的效果。 7、公用垃圾房每天清运1次，每月消毒1次，不锈钢果皮箱每天早晚清运2次，每天清洁擦洗1次，每月消毒清洗1次，公共卫生间在运营时间内定时清洁保持无异味。 8、道路、广场步行街、每天在上班时间不间断清扫；每月对污渍和香口胶进行清洗铲除；道路、广场步行街视脏乱情况组织统一清洗，绿化带、二楼、三楼过道、不锈钢护栏、安全通道不锈钢扶手、电梯内每天擦洗1次确保干净整洁。 9、保洁工作间杜绝废品、易燃易爆品存放，保持整洁干净，保洁用品规范使用，规范存放，保洁人员申领保洁用品须主管领导签字确认后，方可领取，相关人员做好出库台帐。
一、质量管理方针和目标 1、宗旨：凭信誉赢得用户,靠实力占领市场。 2、承诺：优质工程，优质服务。 3、目标︰带过硬队伍，建知名企业，创精品工程，争最佳效益。
二、实现质量方针和目标采取的主要措施 1、严格按照GB/T9001-ISO9001标准，公司的《质量管理手册》和《程序文件》建立、实施、保持、持续改进质量体系并不断完善人、机、料、法、环管理的有效控制。 2、以依法办事为前提，充分满足业主和相关方的需求，严格按公司指导思想组织施工，保工期、保质量、为顾客提供满意的服务，树立良好的企业形象。 3、科学管理，严密控制，加强施工班组的纵向和横向密切协调联系，合理节约管理成本，不断提高管理效率。
三、质量体系组织机构图
四、质量职能分配表
五、项目部管理职责 1．项目部经理职责： ①认真贯彻处级以上有关部门的方针、政策、法规及公司制定的各项规章制度。 ②制定项目部生产、经营、上缴利费、成本降低、安全质量等各项措施和制度，保证履行与公司总经理签订的全年承包合同。 ③负责项目部职工工资分配、劳动用工、成本核算管理制度的制定和实施。 ④协调处理公司及集团公司有关部室的业务来往，组织工程月末和竣工验收、移交工作。 ⑤负责生产、经营全过程的管理，将公司ISO9000:2000版标准与集团公司企业文化建塑有机结合，提升项目部管理水平。 2．项目部书记职责： ①落实党建责任制，搞好基层党组织的建设，确保各项指标的完成。 ②履行对项目部工会、共青团、综合治理的领导职责，搞好项目部的团结稳定。 ③结合企业文化的建塑工作，推动项目部质量管理体系稳步运行。 ④负责项目部人员的日常思想政治工作。 3．项目部生产助理职责： ①协助项目部经理完成公司下达的生产指标，参加制定项目部的生产、经营、上缴利费、成本降低、安全质量等各项措施和管理制度。 ②根据公司年（季）度施工生产计划，组织编制季（月）度施工计划，包括劳动力、材料、施工机具的使用计划。 ③合理组织和管理现场人、财、物资，做好人力、物力、机械的调配与供应。 ④负责项目部、劳动用工、全员目标成本的考核工作。 ⑤负责施工现场管理和文明施工。 4．项目部经营助理职责：
物业管理公司计划书 一、公司筹建： 1.出资人情况：法人与自然人 2. 物业管理企业的组建条件 1）企业名称的确定； 2) 企业住所； 3) 法定代表人； 4) 注册资本； 5) 公司章程； 6) 公司从业人员。 3. 物业管理企业的设立 在组建条件具备以后，申请物业管理企业的发起人或发起单位写出由申请设立物业管理公司经营资质报告，连同相关申请资料送交房地产主管部门审批。收到核发的批准文件后，再按有关规定向工商行政管理机关办理企业注册登记手续，领取企业法人营业执照或营业执照，即可对外营业，并按规定在30日内到房地产管理部门申办资质备案和资质等级证书，还要向税务机关办理税务手续。 4. 在取得企业营业执照后，按照规定申报企业资质，物业管理企业的资质等级 1) 资质一级企业：注册资本500 万元以上；具有中级以上职称的人员不少于30 人，企业经理取得建设部颁发的物业管理企业经理岗位证书，80％以上的部门经理、管理员取得从业人员岗位证书；管理两种类型以上的物业；管理各类物业的建筑面积分别占规定计算基数的百分比之和不低于100％；20％以上的管理项目获得建设部授予的“全国城市物业管理优秀住宅小区（大厦、工业区）”称号；具有健全的企业管理制度和符合国家规定的财务管理制度；建立了维修基金管理与使用制度。 2) 资质二级企业：注册资本300 万元以上；具有中级以上职称的管理人员、工程技术人员不少于20 人，企业经理取得建设部颁发的物业管理企业经理岗位证书，60％以上的部门经理、管理员取得从业人员岗位证书；管理两种类型以__________上的物业；管理各类物业的建筑面积分别占计算基数的百分比之和不低于100％；10%以上的管理项目获得建设部授予的“全国城市物业管理优秀住宅小区（大厦、工业区）”称号，10％以上的管理项目获得省级城市物业管理优秀住宅小区（大厦、工业区）称号；具有健全的企业管理制度和符合国家规定的财务管理制度；建立了维修基金管理与使用制度。 3) 资质三级企业：注册资本50万元以上；具有中级以上职称的管理人员、工程技术人员不少于8人，经理取得建设部颁发的物业管理企业经理岗位证书，50％以上的部门经理、管现员取得从业人员岗位证书；有委托的物业管理项目：具有比较健全企业管理制度和财务管理制度；建立了维修基金管理和使用制度。 二、物业公司的经营计划
工作行为规范系列 物业管理基本思路（标准、完整、实用、可修改）
编号：FS-QG-66374 物业管理基本思路 Basic thinking of property management 说明：为规范化、制度化和统一化作业行为，使人员管理工作有章可循，提高工作效率和责任感、归属感，特此编写。 项目物业管理基本思路 考虑到xxxx配套设施标准较高，又包含多种物业类型，作为该项目的物业管理商，除了需要具备专业细致的工作态度外，更需要以富有人情化的管理理念为业主打造一个工作与生活的理想空间。南都物业在充分了解开发商对物业的远景规划基础上，尽可能地从xxxx业主的生活需求去规划物业管理工作思路: 1、采用酒店式服务管理模式与传统的物业管理模式有机结合。 xxxx是集多层、小高层及各类商教娱乐设施为一体的、生活配套齐全的新型高档住宅区，在建筑功能、整体环境乃至客户群体需求上，都有其特定的服务与管理要求。它与南都物业目前管理的杭州南都德加公寓、南都江滨花园有许多
相似之外。在长期的物业管理工作中，xx物业管理公司培养了大批物业管理专业人才，积累了丰富的管理经验。南都物业从接盘管理的第一个项目起至今，始终将星级酒店的服务理念和管理模式与传统的物业管理模式有机地结合起来，通过不断地加强员工培训和现场质量控制，将公司的企业文化融入到每一位员工敬业爱岗的行动中。与业主、业主委员会保持经常性的沟通、联系，进行开放式的民主化管理，形成了特有的"南都物业管理模式"，得到了业主、业主委员会、政府主管部门的认可和社会的广泛好评，也引起了业界的关注。xx物业管理公司将借鉴以往成功的经验，并针对长沙市物业管理的特点，对xxxx实施"亲情化"的居家型酒店服务管理模式。 2、争创物业管理优秀示范园区，提高xxxx美誉度，确保房产保值增值。 介入物业管理行业以来，南都物业以"专业+真诚"赢得了业主的信任和市场，成为行业内少数几家具有杭州市一级物业管理资质的企业之一。目前，在xx物业管理公司管理的楼盘中，已有相当规模的楼盘荣获国家和省、市级的优秀物
目标指标及采取的措施 一、房屋及配套设施完好率 国优标准98％ 承诺指标98％ 测定依据完好、基本完好房面积/建筑物面积×100％≥98％ 质量保证措施1．制订详细的房屋及配套设施维修养护计划，并严格执行。 2．房屋及配套设施的巡查、保养频率及质量标准量化分解到个人。日常维护检查与定期维修巡查相结合，确保良好状态。 3．严格二次装修管理，建立立体交叉式的监管网络，对进入小区的施工单位实行跟踪管理，防止损坏结构、危及配套设施安全的行为。 二、房屋设施零修、急修及时率 国优标准98％ 承诺指标99％ 测定依据已完成零修急修数/总零修急修数×100％≥99％ 质量保证措施 1．建立严格的房屋设施修缮制度，实行24小时值班，设立业主报修专线电话。 2．维修人员应在接到维修通知单10分钟内到达现场，零修立即处理，急修不过夜。 3.根据小区的功能和特点，储备合理数量的常用材料，以备急用。 4.实行报修填单制，维修完成后经报修人签字确认后返回存档。 5.每月对维修及时率进行一次统计，结果作为相关部门及个人的考核依据。 三、维修工程质量合格率及回访率 （一）维修工程质量合格率 国优标准100％ 承诺指标100％ 测定依据质量合格的维修单数/总维修单数×100％＝100％ 质量保证措施 1、加强对维修技工的专业培训，所有技术人员持证上岗,严格按照操作规程进行维修。 2、维修工程实行业主、客户质量签收制度。 3、加强外购材料、备件的验收控制，确保质量，提供维修安装服务前由业主检验确认。 4、较为复杂的维修工程，事先应制订详细的工作方案，同时要求维修主管到现场进行指导、监督和验收。
（二）维修工程回访率 公司内控标准100％ 承诺指标100％ 测定依据维修回访数/总维修数×100％＝100％ 质量保证措施 1、维修实行100％回访制，采用电话、上门、书面征集等方式进行回访，保证反馈渠道畅通。 2、每月5日前由维修主管对上月维修单进行统计、分析，并提交分析报告。 四、保洁率 公司内控标准99％ 承诺指标99％ 测定依据保洁达标面积/保洁总面积×100％≥99％ 质量保证 措施 1、配备完善的垃圾收集及处理设施，方便业主使用，加强宣传教育，提高业主保洁意识。 2、垃圾日产日清，封闭转运，杜绝二次污染，实施垃圾分类处理。 3、每日巡视检查保洁情况，发现问题立即处理。 4、提倡“全员保洁，人过地净”。 五、治安案件年发生率 公司内控标准0.5‰ 承诺指标0.5‰ 测定依据案件发生次数/入住总户数×1000‰＜0.5‰ 质量保证措施 1、提供24小时保安服务。采用单车、步行巡逻方式，建立立体交叉式的安全监管体系。人防与技防结合，充分发挥技防手段的作用。 2、严格控制外来人员进入，外来施工单位必须签订施工责任书，施工人员挂牌上岗，定位施工。 3、树立“全员防范”意识，建立“快速反应和快速支援”体系。 4、实行业主搬出／入登记制度，严格控制物料进出。 5、保安员实行准军事化管理，定期进行军事素质和业务技能培训，不断提高处理可疑或突发事件的能力。