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序号：6
章节名称《《企业会计准则第3号---投资性房地产》解读
教学目的和要求本章是新准则制度下新增的章节，因此侧重培养学生在理解投资性房
地产的定义特征的基础上要求掌握：
１.投资性房地产的后续计量成本模式，公允价值模式下各自的账务处
理．
２.投资性房地产的转换和处置
（1）转换的两大类（成本模式和公允价值模式），即四种情况
（2）投资性房地产的处置
本节课要求掌握投资性房地产的定义特征以及投资性房地产的后续计
量成本模式，公允价值模式下各自的账务处理．
教学重点与难点
投资性房地产的后续计量
（1）成本模式（2）公允价值模式教学课件名称传统教学方式(板书)结合多媒体形式
讲授内容时间分配
房地产项目投资可行性研究分析报告模板格式（包括基本估算数据）第一部分房地产项目总论 1.房地产项目概况 1.1房地产项目名称 1.2房地产项目建设单位 1.3房地产项目位置（四周范围） 1.4房地产项目周边目前现状 1.5房地产项目性质及主要特点 1.6房地产项目地块面积及边界长 1.7研究工作依据 1.8研究工作概况 2.可行性研究结论 2.1市场分析预测 2.2项目地块分析 2.3项目规划方案 2.4项目工程进度 2.5投资估算及资金筹措 2.6项目财务与经济评价 2.7项目综合评价结论
3.主要技术经济指标表 4.项目存在问题与建议 第二部分房地产项目背景 1.房地产项目提出背景 1.1项目所在区域商业发展情况 1.2所在区域政策、经济及产业环境1.3项目发起人及发起缘由 2.房地产项目发展概况 2.1已进行的调查研究项目及成果2.2项目地块初勘及初测工作情况2.3项目建议书编制、提出及审批过程 3.房地产项目投资的必要性 第三部分房地产市场研究
1.市场供给 1.1所在区域内商业用房现有供给量及结构情况调查1.2所在区域内商业用房未来供给量及结构情况调查1.3其他替代性产品供给量情况调查研究 2.市场需求 2.1所在区域内商业用房的租用情况调查 2.2所在区域内在售商业用房销售情况调查 2.3其他替代性产品租售情况调查 3.市场价格 3.1所在区域内商业用房销售价格情况调查 3.2所在区域内商业用房租赁价格情况调查 4.市场预测 4.1未来该区域内商业用房需求预测 4.2销售及租赁价格预测 5.市场推销 5.1推销方式及措施 5.2产品推销费用预测
第六章投资性房地产 本章学习方法 本章主要知识点包括：（1）公允价值模式计量的投资性房地产后续公允价值变动对当 期损益的影响；（2）自用房地产与投资性房地产的转换对当期损益的影响；（3）投资性房地产的处置对当期损益的影响。 学生学习时需要将固定资产、所得税等与投资性房地产的会计处理结合起来复习；复习 本章内容大概需要2小时的时间。 本章基本结构框架 本章核心知识点解读 第一节投资性房地产的特征与范围 【知识点】投资性房地产的特征与范围 （一）投资性房地产的定义 1.投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。 【提示】我们国家目前的投资性房地产主要为出租用。持有待增值的“炒楼”一般不作为投资性房地产。 2.特征： ①具有投资性（不能是投机） ②以房地产为载体 3.判断条件 ①目的是为赚取租金或资本增值，或两者兼有； ②能够单独计量和出售（或转让）。
【提示1】“能够单独计量和出售（或转让）”包括：成本能够可靠计量；可随时对外转让；产权可以分割（房产证的分割）。 【提示2】某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值，部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。 （二）投资性房地产的范围 1.已出租的土地使用权 （1）以经营租赁（不含融资租赁）方式出租的土地使用权； （2）用于出租的土地使用权是指企业通过出让方式或转让方式取得的土地使用权。 【提示】对于以经营租赁方式租入土地使用权再转租给其他单位的，不能确认为投资性房地产。 2.持有并准备增值后转让的土地使用权 在我国实务中，持有并准备增值后转让的土地使用权这种情况较少，比如：出让取得的土地使用权，原先作为企业的生产经营用地，现由于搬迁等原因暂时不用，但暂时不打算出售，而是打算增值后再出售。 3.已出租的建筑物 （1）用于出租的建筑物是指企业拥有产权的建筑物。 【提示】企业以经营租赁方式租入再转租的建筑物不属于投资性房地产。 （2）已出租的建筑物是企业已经与其他方签订了租赁协议，约定以经营租赁方式出租的建筑物。 【提示】通常情况下，对企业持有以备经营出租的空置建筑物或在建建筑物，如董事会或类似机构作出书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签定租赁协议，也应视为投资性房地产。 （三）不属于投资性房地产的项目 1.自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。如企业自用的厂房、办公楼等。 （1）企业拥有并自行经营的旅馆饭店，其经营目的主要是通过提供客房服务赚取服务收入，该旅馆饭店不确认为投资性房地产。 （2）企业出租给本企业职工居住的宿舍，即使按照市场价格收取租金，也不属于投资性房地产。这部分房产间接为企业自身的生产经营服务，具有自用房地产的性质。 （3）企业将建筑物出租并按出租协议向承租人提供保安和维修等其他服务，所提供的其他服务在整个协议中如为重大的，该建筑物应视为企业的经营场所，应当确认为自用房地产。 2.作为存货的房地产是指房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。这部分房地产属于房地产开发企业的存货（类似工业企业产品）。
一、项目总论 （一）项目背景 项目用地：汀棠公园以东地块 项目开发背景：芜湖市国土资源局公布了鸠江区汀棠公园以东地块的国有建设用地使用权拍卖出让公告，该地块不管位置依旧配套来讲差不多上区域的“掌上明珠”。 （二）承担可行性研究的单位 *****投资顾问有限公司 （三）研究工作依据 依照芜湖海创置业责任有限公司托付，依照托付书和上述文件以及相应的法律、法规编写本项目可行性研究报告。 二、项目投资环境和市场研究 （一）市场宏观背景 1.全国投资环境 2018年1-3月份，全国房地产开发投资21291亿元，同比
名义增长10.4%，增速比1-2月份提高0.5个百分点。其中，住宅投资14705亿元，增长13.3%，增速提高1个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为69.1%. 全国房地产开发投资增速 2018年1-3月份全国房地产开发和销售情况指标绝对量同比增长（%）房地产开发投资（亿元）21291 10.4 其中：住宅14705 13.3 办公楼1193 -0.1 商业营业用房2743 -6.5 房屋施工面积（万平方米）646556 1.5
2018年1-3月份东中西部和东北地区房地产开发投资情况
2018年1-3月份东中西部和东北地区房地产销售情况 2018年1-3月份，东部地区房地产开发投资12277亿元，同比增长11.8%，增速比1-2月份提高0.2个百分点；中部地区投资4443亿元，增长15.0%，增速提高1.6个百分点；西部地区投资4122亿元，增长2.9%，增速回落0.8个百分点；东北地区投资449亿元，增长1.3%，1-2月份为下降15.3%。 2018年1-3月份，房地产开发企业房屋施工面积646556万平方米，同比增长1.5%，增速与1-2月份持平。其中，住宅施工面积441540万平方米，增长1.9%。房屋新开工面积34615万平方米，增长9.7%，增速提高6.8个百分点。其中，住宅新
第八章投资性房地产 【教学重点、难点】 投资性房地产初始计量的核算；投资性房地产后续计量的核算；投资性房地产转换的核算；投资性房地产处置的核算 【教学用具】多媒体 【教学过程】 第一节投资性房地产的确认和初始计量 投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。 投资性房地产主要包括：已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。 下列各项不属于投资性房地产：（1）自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产，（2）作为存货的房地产。 一、投资性房地产的确认条件 将某个项目确认为投资性房地产，首先应当符合投资性房地产的概念，其次要同时满足投资性房地产的两个确认条件： （一）与该资产相关的经济利益很可能流入企业； （二）该投资性房地产的成本能够可靠地计量。 二、投资性房地产的初始计量 投资性房地产应当按照成本进行初始计量。 投资性房地产的成本参照固定资产或无形资产等相关要求确定。
第二节投资性房地产的后续计量 企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，也可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。 一、采用成本模式进行后续计量的投资性房地产 在成本模式下，应当按照固定资产或无形资产的有关规定，对投资性房地产进行后续计量，计提折旧或进行摊销；存在减值迹象的，还应当按照资产减值的有关规定进行处理。 为核算采用成本模式进行后续计量的投资性房地产，企业应设置“投资性房地产”、“投资性房地产累计折旧（摊销）”、“投资性房地产减值准备”科目。 二、采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产 为核算采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，企业应设置“投资性房地产”科目，并分别设置“成本”和“公允价值变动”进行明细核算。 （一）采用公允价值模式的前提条件 企业只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得，才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。企业一旦选择采用公允价值计量模式，就应当对其所有投资性房地产均采用公允价值模式进行后续计量。 采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，应当同时满足下列条件： 1.投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。 2.企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。 （二）采用公允价值模式进行后续计量的会计处理 企业采用公允价值模式进行后续计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益（公允价值变动损益）。投资性房地产取得的租金收入，确认为其他业务收入。 三、投资性房地产后续计量模式的变更 企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。从成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理。 已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。
前言 [案名：硅谷阳光]： 本项目位于桂林信息产业城内，其环境配套资源与目标消费群体特征，给我们提供了项目市场包装设计的方向。因此，我们暂用“硅谷阳光”作为项目的名称，以便于项目各项工作。 [自主开发经营]： 1、本报告仅为该项目构架性预算，以助于桂林信息产业集团资产公司自主开发 决策，概念性规划方案只是作为参考方案： 2、桂林信息产业集团公司决定自主开发，我公司将结合土地资源条件，通过严 密的市场调查、研究，结合市场需求预期及开发主体盈利预期，提供2～4个规划方案，以便桂林信息产业集团公司最终确定产品性价比和投入产出最大化方案，确保自主开发的成功。 [股权增值运营]： 1、引进项目包装方法，对项目进行专业策划与包装，使其价值清晰、可测，具 有投资吸引力，以便于桂林信息产业集团资产公司实现股权套现的初衷；2、采用市场运营手段，对经过包装设计的项目，进行市场公开推介活动，将原 来的难点资产转化为市场争抢的亮点资产，实现桂林信息产业集团资产股权增值套现。 一、项目概况与周边环境 本项目位于桂林市七星区，宗地本身即为信息产业集团，西接桂林电子信息城，东邻桂林电子科技大学，南靠桂林市六合路，现已有直达桂林市中心广场、十字街、公共汽车总站、火车站的10路、16路、24路公共汽车。与东环菜市、汇通小学、银行仅一路（六合路）之隔。随着六合路花园村段的即将成功改造，雨天晨练于七星公园将不再有泥泞路的烦恼。 就七星区而言，桂林电子科技大学（前身为桂林电子工业学院）、桂林工学院、广西师范大学、桂林航天专科学校、桂林旅专、桂林医学院等林立的高校和各职业中专、中小学，高考名校——二附等，为本项目营造了浓烈的文化教育氛围；就本项目而言，毗邻的电子信息产业城、桂林电子科技大学，划定了电子高新产
房地产开发项目可行性研究(一) (一)单项选择题 1. 小区内停车场建设费属于。 A.公共配套设施建设费 B.建筑安装工程费 C.基础设施建设费 D.物业管理维修资金 答案：A 2. 房地产开发项目方案之间没有关系。 A.互斥关系 B.独立关系 C.相关关系 D.包含关系 答案：D 3. 对投资项目或投资方向提出建议，是阶段的主要任务。 A.投资机会研究 B.初步可行性研究 C.详细可行性研究 D.项目的评估和决策 答案：A 4. 对市场需求与供应情况、建筑材料供应状况、项目所在地区的社会经济情况、项目地址及其周围环境、项目规划设计方案、项目进度、项目销售收入与投资估
算、项目财务分析等进行的预可行性研究，属于阶段。 A.投资机会研究 B.初步可行性研究 C.详细可行性研究 D.项目的评估和决策 答案：B 5. 投资机会研究中的主要内容有地区情况、经济政策、劳动力状况、等。 A.规划涉及方案 B.资源条件 C.投资估算 D.效益最大化 答案：B 6. 在房地产投资项目可行性研究中，下列不属于资源调查的主要内容。 A.建设地点 B.项目用地 C.交通运输条件 D.竞争能力 答案：D 7. 在房地产开发项目投资估算中，土地费用不包括。 A.出让地价款 B.前期工程费 C.土地转让费 D.土地租用费
8. 以每间客房的综合投资乘以客房数估算一座酒店的总投资，这种估算的方法称为。 A.单元估算法 B.单位指标估算法 C.工程量近似匡算法 D.概算指标估算法 答案：A 9. 将短期借款视为现金流入的基本报表是。 A.项目投资现金流量表 B.资本金现金流量表 C.借款还本付息估算表 D.投资计划与资金筹措表 答案：B 10. 在实际操作过程中，通常按照开发项目是否分期与开发经营方式，有时还会考虑物业类型的匹配结构，构造个基本评价方案。 A.1～2 B.1～3 C.2～3 D.2～4 答案：D 11. 下列房地产投资项目经济评价基础参数中，属于评价标准类指标的是
第八章资产减值 本章2007年考题中考查了一道综合题，分值15分；2008年、2009年均以客观题形式考查，分值分别为2分、3分。本章是重难点章节。 本章共四节内容： 第一节资产减值的认定 第二节资产可收回金额的计量和减值损失的确定 第三节资产组的认定及减值处理 第四节商誉减值的处理 本章重点、难点： 1.可收回金额的确定； 2.资产组的减值处理； 3.总部资产的减值处理； 4.商誉的减值处理 第一节资产减值的认定 一、资产减值的概念及其范围 资产减值，是指资产的可收回金额低于其账面价值。 根据准则规定，《企业会计准则第8号——资产减值》准则（及本章）主要涉及到七项资产：（1）对子公司、联营企业和合营企业的长期股权投资； 注意：第四类长期股权投资（对被投资单位不具有控制、共同控制或重大影响、在活跃市场上没有报价且公允价值不能可靠计量的权益性投资）的减值执行《企业会计准则第22号――金融工具的确认和计量》准则，计提的减值也不允许转回。 （2）采用成本模式进行后续计量的投资性房地产； 注意：采用公允价值模式计量的投资性房地产不存在计提减值的问题。 （3）固定资产； （4）生产性生物资产； 注意：消耗性生物资产执行《存货》准则（了解即可）。 （5）无形资产； （6）商誉； （7）探明石油天然气矿区的权益和井及相关设施。 按照《企业会计准则第8号——资产减值》准则规定所计提的减值准备都不允许转回。 二、资产减值的认定 （一）期末必须进行减值测试的资产 1.因企业合并形成的商誉； 2.使用寿命不确定的无形资产。 对于这两类资产，无论是否存在减值迹象，都应当至少于每年年度终了进行减值测试。 除此之外的其他资产都应是在存在减值迹象时进行减值测试。因为在实务中，减值测试在具体操作时比较复杂，且容易影响会计信息的真实性及可靠性，所以这些资产不宜频繁进行减值测试。 （二）减值迹象的判断 资产可能发生减值的迹象主要可从外部信息来源和内部信息来源两方面加以判断。 1.外部因素 从企业外部信息来源来看，以下情况均属于资产可能发生减值的迹象，企业需要据此估计资产的可收回金额，决定是否需要确认减值损失。 （1）如果出现了资产的市价在大幅度下跌，其跌幅明显高于因时间的推移或者正常使用而预计的下跌；
房地产投资项目可行性研究报告 篇一：房地产投资项目可行性研究报告 房地产投资项目可行性研究报告 核心提示：房地产投资项目投资环境分析，房地产投资项目背景和发展概况，房地产投资项目建设的必要性，房地产投资行业竞争格局分析，房地产投资行业财务指标分析参考，房地产投资行业市场分析与建设规模，房地产投资项目建设条件与选址方案，房地产投资项目不确定性及风险分析，房地产投资行业发展趋势分析 提供国家发改委甲级资质 专业编写： 房地产投资项目建议书 房地产投资项目申请报告 房地产投资项目环评报告 房地产投资项目商业计划书 房地产投资项目资金申请报告 房地产投资项目节能评估报告 房地产投资项目规划设计咨询 房地产投资项目可行性研究报告 【主要用途】发改委立项，政府批地，融资，贷款，申请国家补助资金等
【关键词】房地产投资项目可行性研究报告、申请报告 【交付方式】特快专递、E-mail 【交付时间】2-3个工作日 【报告格式】Word格式；PDF格式 【报告价格】此报告为委托项目报告，具体价格根据具体的要求协商，欢迎进入 公司网站，了解详情，工程师（高建先生）会给您满意的答复。 【报告说明】 本报告是针对行业投资可行性研究咨询服务的专项研究报告，此报告为个 性化定制服务报告，我们将根据不同类型及不同行业的项目提出的具体要求，修订报告目录，并在此目录的基础上重新完善行业数据及分析内容，为企业项目立项、上马、融资提供全程指引服务。 可行性研究报告是在制定某一建设或科研项目之前，对该项目实施的可能 性、有效性、技术方案及技术政策进行具体、深入、细致的技术论证和经济评价，以求确定一个在技术上合理、经济上合算的最优方案和最佳时机而写的书面报
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2?持有并准备增值后转让的土地使用权 体现了管理者的持有意图。 需要注意的问题： （1） 这里不包括闲置土地 （2） 房地产开发企业持有并准备增值后出售的土地使用权不属于投资性 房地产， 作为存货处理。 3?已出租的建筑物 应是自租赁期开始日确定为投资性房地产。 进行讲解， 后四十五 分钟对投 资性房地 产的后续 计量模式 进行讲解。 最后,布置 课后作业。
在采用公允价值模式进行后续计量的情况下， 企业应当在投资性房地产” 科目下设置 成本”和 公允价值变动”两个明细科目。 2?自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态 前所发生的所有必要支出构 成。 注：这里的 自建投资性房地产”是指建造完工后直接用于出租的情况。 【例8-3】20X7年1月，甲企业从其他单位购入一块土地的使用权，并 在这块土地上开始自行建造 三栋厂房。 20X 7年10月，甲企业预计厂房即将完 工，与乙公司签订了经营租赁合同，将其中的一栋厂房租赁给乙公司使用。租 赁合同约定，该厂房于完工（达到预定可使用状态）时开始起租。 月1日，三栋厂房同时完工（达到预定可使用状态） 为600万元；三栋厂房的实际造价均为 1 000万元， 业采用成本计量模式。 二、与投资性房地产有关的后续支出 （一） 满足投资性房地产确认条件的，应当计入投资性房地产成本； （二） 不满足投资性房地产确认条件的，应当在发生时计入当期损益（借 记其他 业务成本”等科目）。 处理原则、思路和固定资产类似。 第三节投资性房地产的后续计量 后续计量总原则： 企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量， 价值模式对投资性房地产进行后续计量。 通常情况下，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计 量，不得同时采用两种计量模式。 通常情况下，采用成本模式计量的投资性房地产在满足一定条件的情况 下，可以转为按照公允价值模式计量，但公允价值模式计量的不能转为按照成 本模式计量。 一、成本计量模式 企业一般应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。 科目设置： （1） 投资性房地产； （2） 投资性房地产累计折旧（摊销）； 甲企业的账务处理如下： 土地使用权中的对应部分同时转换为投资性房地产 000） ]=200 （万元） 借：投资性房地产 贷：在建工程 借：投资性房地产 贷：无形资产 3?投资者投入的。 4?债务重组（或非货币性资产交换取得） 。 5?非投资性房地产转换为投资性房地产，应按 来确定。 =[600 x (1 000 七 厂房 已出租土地使用权 土地使用权 10 000 000 10 000 000 2 000 000 2 000 000 投资性房地产转换”的原则 20X7 年 11 。该块土地使用权的成本 能够单独出售。假设甲企 也可采用公允
“SG·DHSZ”项目投资可行性分析报告
目录 目录....................................................... 第一章总论.................................................... 一、项目背景及概况....................................... 二、主要技术经济指标..................................... 表1 “SG·DHSZ”项目主要经济技术指标................. 第二章住宅市场分析与营销战略................................. 一、投资环境分析........................................... 表2 “十二五”规划经济社会发展主要指标............... 二、住宅市场分析........................................... 三、当前住宅市场面临的矛盾和问题........................... 四、营销推广战略........................................... 表3 楼盘销售价格増况表 ............................... 第三章项目选址及区设条件..................................... 一、项目选址............................................... 二、区域历史文化地位....................................... 三、建设条件............................................... 第四章建设规模及功能标准..................................... 一、建筑面积及内容......................................... 二、项目规划设计方案....................................... 表4 “SG·DHSZ”住宅户型 .............................
表1 毕业论文（设计）开题报告 论文题目房地产项目可行性研究 1.立题依据 研究背景：随着社会不断的发展，人们的生活水平的提高，人们从物质享受逐渐转变成精神享受。人们选择住宅时更注重户型，小区各方面的环境及交通等因素。房地产是国民经济的一个基本生产要素，任何行业的发展都离不开房地产;作为衣、食、住、行中最根本、最大宗的消费，房地产商品具有多样性、固定性、稀缺性等特点，同时房地产行业又具有基础性、先导性、带动性和风险性的特点，使房地产行业在经济发展之中备受关注，成为拉动国民经济发展的基础产业和支柱产业。作为一个投资密集型、资本密集型的产业，房地产业在中国尚处于初期发展阶段，在房地产实践过程中暴露了大量问题，如投资盲目性、市场调研分析不足、产品市场地位不准、房地产投机等一系列问题，这些问题已经成为了一个迫在眉睫的、制约房地产也发展的瓶颈。 理论依据：科学理性的投资分析、科学完善的可行性研究与方案论证、设计。 立题意义：当一个房地产项目进行立项时首先进行可行性研究，来预测项目是否能够带来利润及多大的利润。通过此次研究，探讨未来房地产发展方向，为以后房地产开发创造更大的利润。 2.研究内容及方案 研究目标：通过此次本项目可行性研究，预测项目带来的利润，是否在此基础上能够增加更多利润。 论文提纲：（1）摘要 （2）项目背景 （3）项目规划设计 （4）项目销售市场分析及发展前景 （5）项目开发与销售计划 （6）财务分析 （7）项目评估结果 参考文献：（1）汤炎非，杨青著．可行性研究与投资决策．武汉：武汉大学出版社，1998：5-7 （2）李竹成主编．房地产经济专业知识与实务．北京：团结出版社，2001 （4）宋春红.论房地产开发项目可行性研究[J].基建优化，2006，（2）57-59. （5）刘志平，王学孝.房地产开发可行性研究的思考[J].中国房地产，2001，（9）33—35. （6）何继志.房地产开发项目可行性研究报告编制及评估要点 [J].中国国际咨询，2003,（8）47-49 3.进度安排 开题报告：2011-06-11至2011-07-05 初稿：2011-07-17至2011-08-12 二稿：2011-08-24至2011-09-10 终稿：2011-09-21至2011-10-17 实践活动记录：2011-06-11至2011-10-21
房地产项目可行性研究分析报告 （完整标准模板） 第一部分项目概况分析 一、项目基本情况介绍 1.项目名称介绍 2.项目宗地位置介绍 3.项目合作单位介绍 4.承担可行性研究的单位介绍 5.项目经济技术指标介绍 二、项目开发企业介绍（内容可选） 1. 开发企业的基本情况介绍 2. 开发企业的组织机构介绍 3. 开发企业的管理团队介绍 4. 开发企业的经营情况介绍 三、项目产生背景 第二部分项目市场调查分析 一、项目投资环境分析 1.政策环境分析 （1）全国政策环境分析 A．金融政策分析 B．土地政策分析
（2）城市政策环境分析 2.经济环境分析 （1）全国经济环境分析（内容可选）A．国民经济整体情况分析 B．固定资产投资分析 C．通货膨胀分析 D．消费需求分析 E．重大利好事件分析 （2）城市经济环境分（内容可选）A．城市主要经济指标分析 B．城市固定资产投资分析 C．城市引进外资情况分析 D．城市重大经济项目分析 E．城市经济发展历程分析 F．城市经济预测分析 3.社会文化分析 （1）城市自然地理情况分析 （2）城市历史文化分析 （3）城市人口情况分析 4.宗地现状分析 5.配套设施分析 6.城市规划分析
7.市政设施分析 二、项目竞争环境分析 1.房地产市场分析 （1）全国房地产市场分析 （2）城市房地产市场分析 A.城市房地产市场分析 B．城市房地产市场价格分析 C.城市房地产市场供给情况分析D．城市房地产市场供给情况分析（A）产品类型的供给情况分析（B）土地供给情况分析 （C）产品的开工咯和竣工情况分析2.板块竞争对手分析 （1）板块范围的界定 （2）项目所在板块情况分析 （3）板块产品特征分析 （4）板块间的对比分析 3.楼盘竞争对手分析（内容可选）（1）住宅开发项目的竞争对手分析（2）商业开发肥肉竞争对手分析（3）综合开发项目的竞争对手分析三、项目客户群分析
城市花都、桃花岭工程投资价值分析 （预可行性研究） 一、工程简况 （见工程调研报告） 二、工程公司基本情况 （见工程调研报告） 三、国内政策环境及当地房地产市场现状 （见工程调研报告）
四、财务测算及经济评价 （一）基础条件 1. 本工程经营活动所遵循的国家有关法律、法规、政策保持连贯，无重大变化。 2. 本工程所在的长沙市社会经济环境没有意外变化。 3. 本工程作为企业能够通过不断自我补偿和更新，使其资产持续使用，经营保 持连续，并保证其获利能力。 4. 未来的税率将在正常范围内变化。 5. 建设期内，全部建设所使用的原材料价格不出现异常波动。 6. 资金回笼渠道畅通，销售收入完全实现 7. 无其它人力不可抗拒的重大影响。 （二）工程计算期 工程计算期包括建设期和销售期，两者时间上有重叠。预计城市花都工程总周期为5年，桃花岭工程总周期为6年。 第一部分城市花都工程财务测算 （三）主要技术指标 工程主要技术指标一览表 （城市花都）
（四）工程总投资估算 项目总投资估算表
（五）销售收入与经营税金及附加 1、销售定价：小高层2200元/平M，多层公寓2800元/平M，联排别墅3300元/平M，独立别墅4200元/平M。别墅周边花园长沙按 800元/平M出售，由于面积难以估算暂不考虑 2、从第二年起开始销售，在拿到销售许可证之前采取内部认购的方式进行。 3、所有税费全部由道路建设资金抵扣，经测算，最后还须交纳3400万元税费。 销售收入与经营税金及附加估算表 （城市花都）单位：万元
（六）工程盈利测算 利润测算表（城市花都）单位：万元
房地产投资可行性 研究报告
目录 目录 (1) 一、总论 (2) 1.1 项目简介 (2) 1.1.1建设地点 (2) 1.1.2项目现状 (2) 1.1.3项目总体规划要求 (2) 1.1.4项目建筑面积指标 (3) 1.2项目法人概况 (3) 1.3编制依据 (3) 1.4项目建设的必要性 (3) 1.5主要经济技术指标 (4) 1.6结论 (5) 二、市场分析 (5) 2.1 上海房地产市场总体分析 (5) 2.2商业用房市场分析 (6) 2.3餐饮娱乐用房市场分析 (9) 2.4办公楼市场分析 (10) 三、投资估算与资金筹措 (12) 3.1投资估算说明 (12) 3.2建设投资 (13)
3.3资金筹措 (13) 3.4资金使用计划 (13) 四、财务效益分析 (13) 4.1财务评价编制依据 (13) 4.2基础财务数据与说明 (13) 4.3销售收入预测 (14) 4.3.1 办公楼出售、出租收入 (14) 4.3.2 商场出售、出租收入 (14) 4.3.3 餐饮娱乐出售、出租收入 (14) 4.3.4车位经营收入 (15) 4.4项目的损益 (15) 前言 凯旋生活广场项目基地位于真北路、曹安路交叉口西南角,原属新黄浦爱奇爱特配售中心有限公司所有, 9月上海建配龙建材配送有限公司与其签订了该地块的资产转让合同(附件1),并获得了该地块的房地产权证。根据普陀区人民政府总体发展规划,为进一步繁荣普陀商业,上海建配龙建材配送有限公司研究决定将原爱奇爱特商城拆除,规划建设一个集商业、娱乐、餐饮、办公于一体的综合商贸区,为此上海建配龙建材配送有限公司专门成立了项目公司——上海建配龙房地产开发有限公司负责项目开发经营。现项目方取得土地并前期投入约2亿人
第八章投资性房地产 基本要求： 1.掌握投资性房地产概念和范围 2.掌握投资性房地产的确认条件 3.掌握投资性房地产初始计量的核算 4.掌握投资性房地产后续计量的核算 5.掌握投资性房地产转换的核算 6.熟悉投资性房地产处置的核算 本章学习时需要注意，尤其是投资性房地产的后续计量和投资性房地产转换问题。 第一节投资性房地产概述 一、投资性房地产的性质 1.含义：投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。 这里的房地产不仅包括房屋、建筑物，还包括土地使用权。 注意与前面所讲的相联系，前面已经讲到，土地使用权可能是无形资产，可能是固定资产，也有可能是投资性房地产。 二、投资性房地产的范围 （一）属于投资性房地产的项目 1.已出租的土地使用权 如果土地使用权以经营方式出租，就作为投资性房地产，但有一条件：土地使用权是通过转让或通过出让方式获得的（注意不是通过出租方式获得再出租出去）。 2.持有并准备增值后转让的土地使用权 如果企业持有并准备增值后转让的土地使用权，也是投资性房地产。 但是，按照国家规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值的土地使用权，不能作为投资性房地产。 3.已出租的建筑物 是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的建筑物，也属于投资性房地产。 （二）不属于投资性房地产的项目 1. 自用房地产： 例如，企业拥有并自行经营的旅馆饭店，其经营目的主要是通过提供客房服务赚取服务
收入，该旅馆饭店不确认为投资性房地产。是企业经营管理的，属于固定资产。 2. 作为存货的房地产： 在判断是否为投资性房地产时，要注意房地产开发企业。其房地产不一定都是投资性房地产。 要区分不同情况： 如果房地产企业开发的楼盘，是准备出售的，就属于存货，不属于投资性房地产； 如果房地产企业开发的楼盘，是为了出租的，应作为投资性房地产。 ※小结：在学习时，要把投资性房地产和不属于投资性房地产的项目区分开，下列项目不属于投资性房地产： 1. 准备出租但没出租的，不属于投资性房地产； 2. 不属于自己的，比如是租别人的又出租出去； 3. 认定为闲置的土地使用权； 4. 企业经营管理所开的饭店； 5. 房地产开发企业准备出售的楼盘。 三、投资性房地产的确认条件 （一）投资性房地产的确认 将某个项目确认为投资性房地产，要同时满足投资性房地产的两个确认条件： 1. 经济利益很可能流入企业； 2. 成本能够可靠地计量。 四、投资性房地产的后续计量模式 1.投资性房地产有两种计量模式：成本模式和公允价值模式 2.要会区分不同情况下运用不同的模式进行计量： 同时满足两个条件的采用公允价值模式计量，不同时满足的按成本模式计量，两个条件是： （1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场； （2）企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。 第二节投资性房地产的初始计量
房地产可行性研究报告方法
第1操作环节：成功迈出投资第一步 第2操作环节：可行性研究的误区及相应对策 第3操作环节：房地产可行性研究战略分析 第4操作环节：设计成功的可行性研究流程 第5操作环节：撰写出色的可行性研究报告书 第6操作环节：如何协调可行性研究投资预算 第7操作环节：从全局动身进行可行性研究 使用指南 可行性研究通常是一种打哪儿指哪儿的游戏，先射出箭，然后画出靶心。中国房地产进展的时期性局限，导致市场的不确定因素较多，项目成败的回旋余地也较大．如此也罢，最危险的是可行性研究仅仅成为一纸讲辞。《房地产可行性研究实战操作手册》从有用的角度总结了房地产可行性研究的要点与程序，并将之纳入整体战略设计。 第1操作环节：成功近出投资第一步
1．透视民地产可行性研究 房地产开发项目的可行性研究是在投资决策之前对拟开发的项目进行全面、系统的调查研究和分析，运用科学的技术评价方法，得出一系列评价指标植，以最终确定该项目是否可行的综合研究。 一般来讲，可行性研究是以市场供需为立足点，以资源投入为限度，以科学方法为手段，以系列评价指标为结果，它通常要处理两方面的问题： 第一是要确定项目在技术上能否实施； 第二是如何才能取得最佳的效益（要紧是经济效益）。 从房地产项目开发的实际情况来看，单从建筑施工技术上讲，一般不存在一时无法突破的重大难点，不管是大跨度桥梁，依旧超高层建筑，如上海市的杨浦、南浦大桥，及高达 420米、 88层的金茂大厦和高达 468米的东方明珠塔确实是专门好的佐证。可见，关键在于投资的回报，即能否取得最佳的经济效益，并兼顾社会效益和环境效益。 2、项目投资制胜第一法宝 一个房地产项目在实施之前，都必须进行投资可行性分析。在该时期，可行性分析所要解决的波特定项目成功的可能性问题。因此，一个投资方案有成功的可能性，或者讲其是可行的，也并不意味着该
房地产项目可行性研究报告(模版) 目录 第一部分：项目总论 1.1项目背景 1.2项目概况 1.2.1项目名称 1.2.2项目建设单位概况 1.2.3项目地块位置及周边现状 1.2.4项目规划控制要点 1.2.5项目发展概况 1.3可行性研究报告编制依据 1.4可行性研究结论及建议 第二部分：市场研究 2.1宏观环境分析 2.2全国房地产行业发展分析 2.3本市房地产市场分析 2.3.1本市房地产市场现状 2.3.2本市房地产市场发展趋势 2.4板块市场分析 2.4.1区域住宅市场成长状况 2.4.2区域内供应产品特征
2.4.3区域市场目标客层研究 2.5项目拟定位方案 2.5.1可类比项目市场调查 2.5.2项目SWOT分析 2.5.3项目定位方案 第三部分：项目开发方案 3.1项目地块特性与价值分析 3.2规划设计分析 3.3产品设计建议 3.4项目实施进度 3.5营销方案 3.6机构设置 3.7合作方式及条件 第四部分：投资估算与融资方案4.1投资估算 4.1.1投资估算相关说明 4.1.2分项成本估算 4.1.3总成本估算 4.1.4单位成本 4.1.5销售收入估算 4.1.6税务分析 4.1.7项目资金预测
4.1.8现金流量表 4.1.9自有资金的核算 4.2融资方案 4.2.1项目融资主体 4.2.2项目资金来源 4.2.3融资方案分析 4.2.4投资使用计划 4.2.5借款偿还计划 第五部分：财务评价5.1财务评价基础数据与参数选取 5.2财务评价（方案1） 5.2.1财务盈利能力分析 5.2.2静态获利分析 5.2.3动态获利分析 5.2.4偿债能力分析 5.2.5综合指标表 5.3财务评价（方案2） 5.4财务评价结论 第六部分：不确定性分析6.1盈亏平衡分析 6.2敏感性分析 6.2.1变动因素一成本变动
第七章无形资产 基本要求： 1.掌握无形资产的确认条件 2.掌握研究与开发支出的确认条件 3.掌握无形资产初始计量的核算 4.掌握无形资产使用寿命的确定原则 5.掌握无形资产摊销原则 6.熟悉无形资产处置和报废 第一节无形资产概述 一、无形资产的含义及特征 1.含义：无形资产是企业拥有或控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产。 定义中注意： ※没有实物形态：与固定资产的区别，固定资产有实物形态； ※非货币性资产：应收款项也没有实物形态，但不是无形资产，因为无形资产必须是非货币性资产，而应收款项是货币性的。 ※可辨认的：资产满足下列条件之一的，符合无形资产定义中的可辨认性标准： 1.能够从企业中分离或者划分出来，并能够单独或者与相关合同、资产或负债一起，用于出售、转移、授予许可、租赁或者交换。 比如，企业可以单独出售、或连同其他资产可以转让的专利权。 2.源自合同性权利或其他法定权利，无论这些权利是否可以从企业或其他权利和义务中转移或者分离。 比如土地使用权，虽然不能单独分离，但土地使用权是一种源自合同性权利或其他法定权利，称其为是可以辨认的。 但是商誉的存在由于不能单独分离，不能单独辨认，所以就不具有可辨认性，不能确认为无形资产。 ※注意商誉和以前不同。 2.特征： （1）没有实物形态； （2）将在较长时期内为企业提供经济利益；
（3）企业持有无形资产的目的是为了生产商品、提供劳务、出租给他人，或是用于企业的管理而不是其他方面； （4）所提供的未来经济利益具有高度不确定性。 3.内容：专利权、非专利技术、商标、著作权、特许权、土地使用权。 二、无形资产的分类 1.按取得来源不同分类：外购的无形资产、自行开发的无形资产、投资者投入的无形资产、企业合并取得的无形资产、债务重组取得的无形资产、以非货币性资产交换取得的无形资产以及政府补助取得的无形资产等。 2.按使用寿命是否有限分类：有期限的无形资产和无期限的无形资产。 三、无形资产的确认 无形资产必须同时满足两个条件才能予以确认：经济利益很可能流入企业；成本能够可靠地计量。 1.经济利益很可能流入企业：必须要保证“很可能”流入企业。 比如企业打算申请一个专利，现在正处于研究阶段，是否成功还有很大不确定性，此时就不能将其确认为无形资产。 2.该无形资产的成本能够可靠地计量。 比如企业的土地使用权，是国家无偿划拨的，由于其成本不能可靠地加以计量，所以也不能将其确认为无形资产。 第二节无形资产的初始计量 一、外购的无形资产 1.入账价值：外购无形资产的成本：购买价款+相关税费 2.会计分录： 借：无形资产 贷：银行存款 二、投资者投入的无形资产 1.入账价值：在合同或协议约定的价值公允的前提下，按合同或约定的价值作为入账价值；如果不公允，按公允价值作为入账价值。 2.会计分录：
会计初级职称全国统考-初级会计实务教案 会计初级职称全国统考 初级会计实务 教案 主讲： 第一章资产 本章考情分析 本章近四年考试的题型为单项选择题、多项选择 题、判断题、计算分析题和综合题。2007年分数为29 分，2008年分数为28分，2009年分数为33分，2010年为 28分。从近四年试题分数看，本章内容非常重要。虽然 2010年增加了财务管理基本知识、预算会计基本知识等 内容，但本章分数没有下降。 本章基本框架结构 货币资金 应收及预付款项 交易性金融资产 存货
长期股权投资 固定资产及投资性房地产 无形资产及其他资产 库存现金：现金的管理制度、账务处理 11>.货币资金银行存款：账务处理、银行存款的核对 其他货币资金：内容及账务处理 应收票据：概述及账务处理 应收账款：内容及账务处理 预付账款：内容及账务处理 2.应收及预付款项其他应收款：内容及账务处理 应收账款减值损失的确认 应收款项减值 坏账准备的账务处理 交易性金融资产的概念 3.交易性金融资产 交易性金融资产的账务处理 存货的概述：内容、成本的确定、计价方法 采用实际成本核算：科目设置及账务处理 采用计划成本核算：科目设置及账务处理 内容
包装物生产领用 账务处理 随同产品出售 低值易耗品：内容及账务处理 4.存货委托加工物质：内容、成本及账务处理 库存产品：内容及账务处理 存货盘盈的账务处理 存货清查 存货盘亏毁损的账务处理 存货减值准备的计提和转回 存货的减值 存货减值准备的账务处理 原材料 概述：概念、核算方法 成本的确定 成本法核算现金股利的处理 5.长期股权投资处置 成本的确定 权益法核算账务处理 处置
房地产开发项目可行性研究报告 房地产开发项目可行性研究报告__________________________ 3.可行性研究报告编制依据 4.可行性研究报告研究范围 5.研究结论及建议 6.主要经济技术指标 项目主要经济技术指标见表1。 表1 项目主要经济技术指标 二、住宅市场分析与营销战略 1.当前住宅市场现状 商品房市场现状与市场需求 3.商品房的市场需求及发展 4.当前住宅市场面临的矛盾和问题 5.营销战略 三、项目选址及建设条件 1.项目选址 建设条件 1 位置优越 2 交通方便 3 建设场区五通条件具备 供水： ____________________________
供电： ____________________________ 煤气： ____________________________ 通讯： ____________________________ 场地： ____________________________ 4 住宅小区商业及文化教育配套设施齐全 5 土地征用情况 四、建设规模及功能 1.建筑面积的内容 功能设施标准 1 建筑使用功能 2 设施标准 住宅装饰及设施标准 小区配套设施 3 住宅户型规划 3.工程项目一览表 依据初步规划方案，主要工程项目见表2。表2 主要工程量一览表 五、建设方案 1.建设场地环境 1.1 地形
1.2 场地自然条件 地貌： ____________________ 水文地质： ________________ 地震裂度： ________________ 地基土工程地质评价： 总体规划布局 1 片区规划 2 小区整体规划设计原则 3 总平面布局 4 交通组织 5 规划指标 根据项目初步方案及建设规模，规划指标见表3。表3 项目建筑技术经济指标 3.建筑方案设计 3.1 建筑方案总体构思 3.2 平面设计 住宅。住宅经济技术指标见表4。 表4 项目住宅经济技术指标 公用建筑。 3.3 立面设计 4.结构设计