第八章投资性房地产
基本要求：
1.掌握投资性房地产概念和范围
2.掌握投资性房地产的确认条件
3.掌握投资性房地产初始计量的核算
4.掌握投资性房地产后续计量的核算
5.掌握投资性房地产转换的核算
6.熟悉投资性房地产处置的核算
本章学习时需要注意，尤其是投资性房地产的后续计量和投资性房地产转换问题。
第一节投资性房地产概述
一、投资性房地产的性质
1.含义：投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。
这里的房地产不仅包括房屋、建筑物，还包括土地使用权。
注意与前面所讲的相联系，前面已经讲到，土地使用权可能是无形资产，可能是固定资产，也有可能是投资性房地产。
二、投资性房地产的范围
（一）属于投资性房地产的项目
1.已出租的土地使用权
如果土地使用权以经营方式出租，就作为投资性房地产，但有一条件：土地使用权是通过转让或通过出让方式获得的（注意不是通过出租方式获得再出租出去）。
2.持有并准备增值后转让的土地使用权
如果企业持有并准备增值后转让的土地使用权，也是投资性房地产。
但是，按照国家规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值的土地使用权，不能作为投资性房地产。
3.已出租的建筑物
是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的建筑物，也属于投资性房地产。
（二）不属于投资性房地产的项目
1. 自用房地产：
例如，企业拥有并自行经营的旅馆饭店，其经营目的主要是通过提供客房服务赚取服务
收入，该旅馆饭店不确认为投资性房地产。是企业经营管理的，属于固定资产。
2. 作为存货的房地产：
在判断是否为投资性房地产时，要注意房地产开发企业。其房地产不一定都是投资性房地产。
要区分不同情况：
如果房地产企业开发的楼盘，是准备出售的，就属于存货，不属于投资性房地产；
如果房地产企业开发的楼盘，是为了出租的，应作为投资性房地产。
※小结：在学习时，要把投资性房地产和不属于投资性房地产的项目区分开，下列项目不属于投资性房地产：
1. 准备出租但没出租的，不属于投资性房地产；
2. 不属于自己的，比如是租别人的又出租出去；
3. 认定为闲置的土地使用权；
4. 企业经营管理所开的饭店；
5. 房地产开发企业准备出售的楼盘。
三、投资性房地产的确认条件
（一）投资性房地产的确认
将某个项目确认为投资性房地产，要同时满足投资性房地产的两个确认条件：
1. 经济利益很可能流入企业；
2. 成本能够可靠地计量。
四、投资性房地产的后续计量模式
1.投资性房地产有两种计量模式：成本模式和公允价值模式
2.要会区分不同情况下运用不同的模式进行计量：
同时满足两个条件的采用公允价值模式计量，不同时满足的按成本模式计量，两个条件是：
（1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；
（2）企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。
第二节投资性房地产的初始计量
一、外购的投资性房地产
1.入账价值：
（1）如果在购入房地产的同时开始对外出租，应作为投资性房地产。
入账价值=买价+相关税费
（2）如果所购的房地产准备出租，但还尚未出租出去，就不能确认为投资性房地产。
2.会计分录：
（1）成本模式
借：投资性房地产
贷：银行存款
（2）公允价值模式
借：投资性房地产——成本
贷：银行存款
二、自行建造的投资性房地产
1.入账价值=料+工+费（和自建固定资产相同）
2.会计分录
（1）成本模式
借：投资性房地产
贷：投资性房地产——在建/在建工程/开发产品
（2）公允价值模式
借：投资性房地产——成本
贷：投资性房地产——在建/在建工程/开发产品
第三节投资性房地产的后续计量
一、采用成本模式进行后续计量的投资性房地产
比较简单，和无形资产、固定资产相同。
1.确定入账价值后，假如是一项出租的土地使用权或准备资本增值的，和无形资产一样，期末进行摊销：
借：其他业务成本
贷：投资性房地产累计摊销
如果是房屋建筑物：
借：其他业务成本
贷：投资性房地产累计折旧
2.出租的房地产取得的租金收入，确认为其他业务收入，摊销的计入其他业务成本。
3.期末应判断投资性房地产的可收回金额，看其是否减值，减值时：
借：资产减值损失
贷：投资性房地产减值准备
计提减值准备后，不允许转回。
二、采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产
（一）采用公允价值模式的前提条件
如果同时满足两个条件，就可以按公允模式进行计量：
1. 投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；
2. 公允价值能够合理估计。
（二）采用公允价值模式进行后续计量的会计处理
1.取得时：入账价值=买价+税费
2.资产负债表日，需要对投资性房地产进行测试，以确定其公允价值。如果公允价值与账面价值不同，应当按照公允价值调整其账面价值。公允价值和账面价值的差额，计入当期损益----公允价值变动损益，“公允价值变动损益”是损益类账户。
（1）价值上涨
借：投资性房地产——公允价值变动
贷：公允价值变动损益
（2）价值下跌，做相反分录。
三、投资性房地产后续计量模式的变更
投资性房地产初始入账时比同时满足前述两个条件，当时采用成本模式进行计量。但现在两个条件已同时具备，这时就应按公允价值模式计量。需要将原来的成本模式改为公允价值模式，这种变更属于会计政策变更，以后还会有涉及到。
对于会计政策变更，应采用追溯调整法。要用成本模式计算的损益的数额与公允价值模式计算的数额之间的差额调整当期期初的留存收益。
举例说明：甲企业将某一栋写字楼租赁给乙公司使用，并一直采用成本模式进行后续计量。20×9年1月1日，甲企业认为，出租给乙公司使用的写字楼，其所在地的房地产交易
市场比较成熟，具备了采用公允价值模式计量的条件，决定对该项投资性房地产从成本模式转换为公允价值模式计量。该写字楼的原造价为9000万元，已计提折旧270万元，账面价值为8730万元。20×9年1月1日，该写字楼的公允价值为9500万元。
假设甲企业按净利润的l0%计提盈余公积。
分析：采用成本模式所计提的270万元折旧全部计入了当期损益，如按公允价值模式计量不需计提折旧。20×9年1月1日，按成本模式其账面价值为8730万元，公允价值为9500万元。两者差额770万元实际是影响当期损益的数额。
如果以前按公允价值计量，应该确认500（9500-9000）万元收益，也不会有270万元折旧费用，则实际上对损益的影响为770（500+270）万元。
也就是说，按成本模式计入的成本费用为270万元，而如果采用公允价值模式，不仅没有270万元的成本费用，而且还应该有500万元的收益（公允价值变动损益），加起来就有770万元对损益的影响。如果不考虑对所得税的影响，770万元就是税后的影响额。如果增加770万元对损益的影响额，还应该按10%，即77万元补提盈余公积，对未分配利润的影响就是693万元（770-77）。会计处理如下：
借：投资性房地产——××写字楼（成本）9500
投资性房地产累计折旧（摊销） 270
贷：投资性房地产——××写字楼9000
盈余公积 77
利润分配——未分配利润693
这里所讲的政策变更所用的追溯调整法，在第十六章还会详细介绍。在这里需要知道的是：对于投资性房地产计量模式发生变更，由成本模式改为公允价值模式，应视为政策变更；
但不允许由公允价值模式改为成本模式。
第四节投资性房地产的后续支出
一、投资性房地产后续支出的处理原则
1.含义：投资性房地产的后续支出，是指已确认为投资性房地产的项目在持有期间发生的与投资性房地产使用效能直接相关的各种支出，如改建扩建支出、装修装潢支出、日常维修支出等。
2.处理原则：
（1）如果延长了投资性房地产使用寿命或明显改良了投资性房地产使用效能，从而导致录入企业经济利益超过原先的估计，能够满足投资性房地产确认条件的，资本化。
（2）如果只是维护或者恢复投资性房地产原有的使用效能，不能导致流入企业的经济利益超过原先的估计，在发生时计入当期损益。
二、资本化的后续支出
1.成本模式
（1）将投资性房地产转入在建状态
借：投资性房地产——在建
投资性房地产累计折旧（摊销）
贷：投资性房地产
（2）发生资本化支出
借：投资性房地产——在建
贷：银行存款等
（2）完工，转入投资性房地产
借：投资性房地产
贷：投资性房地产——在建
2.公允价值模式
（1）将投资性房地产转入在建状态
借：投资性房地产——在建
贷：投资性房地产——成本
投资性房地产——公允价值变动（也可能在借方）
（2）发生资本化支出
借：投资性房地产——在建
贷：银行存款等
（2）完工，转入投资性房地产
借：投资性房地产——成本
贷：投资性房地产——在建
三、费用化的后续支出
会计分录
1.发生时计入当期损益：
借：其他业务成本等
贷：银行存款
2.期末转入本年利润
借：本年利润
贷：其他业务成本等
第五节投资性房地产与非投资性房地产的转换
转换的问题要特别引起注意，还应该和后面所讲投资（股权投资）的问题结合在一起进行学习。
一、房地产的转换形式
（一）房地产的转换形式及转换日（了解）
1.房地产的转换有四种形式：投资转为自用或存货，自用或存货转为投资。
2.转换日：
（1）投资性房地产转为自用房地产，转换日为房地产达到自用状态，企业开始将房地产用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期。
（2）作为存货的房地产改为出租，转换日为房地产的租赁期开始日。
（3）自用建筑物或土地使用权停止自用，改为出租，转换日为租赁期开始日。
（4）自用土地使用权停止自用改用于资本增值，转换日为自用土地使用权停止自用后确定用于资本增值的日期。
二、转换
1.成本模式下的转换（了解）
很简单，只要计算出原来资产的账面价值，将其作为转换后资产的入账价值即可。
2.公允价值模式下的转换
要区分是投资性房地产转为自用或存货，还是自用或存货转为投资性房地产，两种处理方法不同。
（1）投资性房地产转为自用或存货，无论是公允价值大于原账面价值，还是公允价值大于原账面价值，其差额都计入当期损益（公允价值变动损益）。
即投资性房地产在公允价值模式下转为自用或存货，应当按转换当日的公允价值作为自用房地产（固定资产、无形资产或存货）的入账价值。公允价值（入账价值）和原来投资性
房地产的账面价值的差额，计入当期损益（公允价值变动损益）。如果是收益计入公允价值变动损益贷方，如果是损失计入公允价值变动损益借方。
举例说明：20×8年10月15日，甲企业因租赁期满，将出租的写字楼收回，准备作为办公楼用于本企业的行政管理。20×8年12月1日，该写字楼正式开始自用，相应由投资性房地产转换为自用房地产，当日的公允价值为4800万元。该项房地产在转换前采用公允价值模式计量，原账面价值为4750万元，其中，成本为4500万元，公允价值变动为增值250万元。
甲企业的账务处理如下：
借：固定资产4800（转换当日的公允价值）贷：投资性房地产—写字楼（成本） 4500
—写字楼（公允价值变动） 250
公允价值变动损益50（公允价值4800-原账面价值4750）如果转换当日的公允价值为4600万元，即为公允价值变动损失，应在公允价值变动损益的借方反映。
注意：无论是损失还是收益，都计入当期损益账户。
（2）自用房地产或存货转换为投资性房地产时，要分两种情况：公允价值大于原账面价值和公允价值小于原账面价值。
与（1）相同点：都要用转换当日的公允价值作为转换后资产的入账价值。
与（1）不同点：转换当日的公允价值和原账面价值之间的差额处理不同。
如果公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损失（公允价值变动损益，借方），公允价值大于原账面价值的，不确认收益，其差额作为资本公积（其他资本公积），计入所有者权益。处置该项投资性房地产时，原计入所有者权益的部分应当转入处置当期损益（其他业务收入）。
举例说明：20×7年某企业拥有一项房地产，过去作为企业一项存货，账面余额为45000万元，未计提减值准备。4月15日该写字楼的公允价值为41000万元，20×7年12月31日，该项投资性房地产的公允价值为43000万元。20×8年4月租赁期届满，甲企业收回该项投资性房地产，并于20×8年6月以46000万元出售，出售款项已收讫。
分析：20×7年4月15日，存货转为投资性房地产，用公允价值计价，公允价值为41000万元，原账面价值为45000万元。公允价值小于账面价值，差额确认为损失：公允价值变动损益。
借：投资性房地产—××写字楼（成本）41000
公允价值变动损益 4000
贷：开发产品45000
注：上面所讲为公允价值小于账面价值，如果公允价值大于原账面价值。公允价值大于原账面价值，不确认收益，要计入资本公积-其他资本公积。
借：投资性房地产—××写字楼（成本）47000
贷：开发产品45000
资本公积—其他资本公积 2000
※注意理解和前面所讲的投资性房地产转为自用或存货的区别：
投资性房地产转为自用或存货，无论是损失还是收益，都计入当期损益（公允价值变动损益）；而自用或存货转为投资性房地产需要区分是公允价值大于原账面价值还是公允价值小于原账面价值。理解原因：
①投资性房地产转为自用或存货时，由于投资性房地产的目的就是为了获利，所以转为自用或存货时，无论公允价值大于原账面价值还是公允价值小于原账面价值，其损益都应该加以确认，计入公允价值变动损益。
②自用或存货转为投资性房地产时，由于自用房地产的目的不是为了出租获利或赚取差价。所以自用改为出租，当公允价值大于原账面价值时，不确认收益，暂时计入资本公积—其他资本公积；发生损失时，出于谨慎性考虑，确认损失。
小结：转换分两种情况，一种是成本模式，一种是公允价值模式。
成本模式下的转换，无论是投资性房地产转为自用，还是自用转为投资性房地产，只要把原来资产的账面价值转到另一个资产上即可。
公允价值模式下的转换，无论是投资性房地产转为自用，还是自用转为投资性房地产，应都要按转换当日的公允价值作为转换后资产的入账价值。但差额就应区分是公允价值大于原账面价值还是公允价值小于原账面价值。
（3）自用土地使用权或建筑物转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产的会计处理，与上面（2）相同。
第六节投资性房地产的处置
一、投资性房地产的终止确认与处置损益
1.含义：投资性房地产的处置主要指投资性房地产的出售、报废和毁损，也包括对外投资、非货币性资产交换、债务重组等原因转出投资性房地产的情形。
2.处置损益：出售、报废或毁损的投资性房地产，处置损益是指处置收入扣除投资性房地产账面价值和相关税费后的金额。处置损益计入当期损益。
3.处置收入：包括出售价款、残料变价收入、保险及过失人赔款等收入。
4.账面价值：成本模式下，指投资性房地产的成本减去累计已提折旧（摊销）和已计提的减值准备后的金额；公允价值模式下，指成本加上或减去公允价值变动后的金额。
5.先关税费：处置投资性房地产发生的整理、拆卸、搬运等费用，以及出售建筑物或转让土地使用权而应当交纳的营业税。
二、处置投资性房地产的会计处理
（一）成本模式计量的投资性房地产
应按实际收到的金额与处置时该项投资性房地产的账面价值（账面价值=原始价值-累计折旧或累计摊销-减值准备）之间的差额，计入当期损益。
1. 处置收入作为其他业务收入：
借：银行存款
贷：其他业务收入
2. 处置成本是投资性房地产的账面价值：
借：其他业务成本
投资性房地产累计折旧（摊销）
投资性房地产减值准备
贷：投资性房地产
3. 其他业务收入减其他业务成本即为处置收益。
（二）公允价值模式计量的投资性房地产
1. 处置收入：
借：银行存款
贷：其他业务收入
2. 在转出投资性房地产的账面价值时，账面价值包括原始价值、变动数额。
借：其他业务成本
贷：投资性房地产——成本
——公允价值变动（也可能在借方）
本章总结：
1. 判断是否属于投资性房地产，容易出选择题；
2. 确认和初始计量，比较简单，了解即可；
3. 后续计量，重点掌握。有两种模式：成本模式、公允价值模式。
如果同时符合两个条件，一个是投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场，一个公允价值能够合理估计，就可以按公允价值模式进行计量。否则，按成本模式计量。
※成本模式比较简单，和固定资产、无形资产相同，按期摊销、计提折旧。
※按公允价值模式进行计量，每个资产负债表日，都要按资产负债表日的公允价值调整投资性房地产的账面价值，差额计入公允价值变动损益。这是后续计量中的一个重点问题。
4. 成本模式转为公允价值模式，按政策变更，进行追溯调整。
5. 转换和处置
转换要注意区分是成本模式还是公允价值模式
※成本模式简单，把原来资产的账面价值转到另一个资产就可以了。
※公允价值模式：
投资性房地产转为自用或存货，无论是损失还是收益，都计入当期损益（公允价值变动损益）。
自用或存货转换为投资性房地产，如果公允价值大于原账面价值计入资本公积，小于原账面价值计入当期损益。
第八章投资性房地产练习题 及参考答案
第八章投资性房地产 一、单项选择题 1.甲公司2011年1月1日外购一幢建筑物，价款为400 万元，将该建筑物用于出租，年租金30万，每年年 初收取。该公司采用公允价值模式对投资性房地产 进行后续计量。2011年12月31日该建筑物的公 允价值为420万元，2012年12月31日该建筑物 的公允价值为410万元，2013年1月1日甲企业 出售该建筑物，售价410万元，不考虑相关的税费，处置时影响损益的金额合计为（）万元。 A.0 B.10 C.20 D.30
2.甲公司将一栋写字楼转换为采用成本模式计量的投资 性房地产，该写字楼的账面原值为2500万元，已计提的累计折旧为50万元，已计提固定资产减值准备150万元，转换日的公允价值为3000万元，不考虑其他因素，则转换日投资性房地产的账面价值是（）万元。 A.3000 B.2300 C.2500 D.2450 3.甲公司2011年1月1日外购一幢建筑物，支付价款 400万元。甲公司于购入当日将其对外出租，年租金为40万元，每年年初收取租金。甲公司对此项投
资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。2011年12月31日，该建筑物的公允价值为430万元。 不考虑相关税费，则该项房地产对甲公司2011年度损益的影响金额为（）万元。 A.70 B.40 C.30 D.50 4.甲公司对投资性房地产采用成本模式进行后续计量， 2010年7月1日开始对一项投资性房地产进行改良，改良后将继续用于经营出租。该投资性房地产原价为500万元，采用直线法计提折旧，使用寿命为20年，预计净残值为零，已使用4年。改良期间
投资性房地产的转换和处置账务处理方式 （一）投资性房地产的转换 1.投资性房地产转换形式和转换日 （1）转换形式 1.非投资性房地产——投资性房地产 （固定资产，无形资产，存货） 2.投资性房地产——非投资性房地产 （2）转换日的确定 ●投资性房地产转为自用：达到自用状态的日期。 ●作为存货的房地产转为出租，或自用建筑物或土地使用权停止自用转为出租：租赁期开始日。 2.投资性房地产转换的会计处理 （二）投资性房地产的处置 1.成本模式计量的投资性房地产的处置 借：银行存款 贷：其他业务收入 借：其他业务成本 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产 2.公允价值模式计量的投资性房地产的处置 借：银行存款 贷：其他业务收入 借：其他业务成本
贷：投资性房地产——成本 ——公允价值变动 借：资本公积——其他资本公积（冲减成本） 贷：其他业务成本 借：公允价值变动损益（冲减成本） 贷：其他业务成本 或借：其他业务成本 贷：公允价值变动损益 【例7-17】甲为一家房地产开发企业，20×7年3月10日，甲企业与乙企业签订了租赁协议，将其开发的一栋写字楼出租给乙企业使用，租赁期开始日为20×7年4月15日。20×7年4月15日，该写字楼的账面余额45 000万元，公允价值为47 000万元。20×7年12月31日，该项投资性房地产的公允价值为48 000万元。20×8年6月租赁期届满，企业收回该项投资性房地产，并以55 000万元出售，出售款项已收讫。甲企业采用公允价值模式计量，不考虑相关税费。 甲企业的账务处理如下： （1）20×7年4月15日，存货转换为投资性房地产： 借：投资性房地产——成本 470 000 000 贷：开发产品450 000 000 资本公积——其他资本公积20 000 000 （2）20×7年12月31日，公允价值变动： 借：投资性房地产——公允价值变动10 000 000 贷：公允价值变动损益 10 000 000 （3）20×8年6月，出售投资性房地产： 上述分录可以拆分为： 借：银行存款 550 000 000 贷：其他业务收入550 000 000 借：其他业务成本480 000 000 贷：投资性房地产——成本470 000 000 ——公允价值变动 10 000 000
第八章 投资性房地产 （一）单项选择题 1.D 2.B 3.B 4.B 【解析】在出包方式下，企业建造固定资产的成本是指向建造承包商支付的全部工程价款，至于固定资产的实际建造成本，由建造承包商自己核算，与出包企业无关。投资性房地产无论采用哪一种后续计量模式，取得时均应当按照成本进行初始计量。 5.B 【解析】企业外购房地产的成本包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。本题中， 房地产成本=20 000+150=20 150（万元） 至于与客户签订经营租赁合同过程中支付的咨询费、律师费、差旅费等，与该房地产的取得无关，应当于发生时计入管理费用。 6.A 7.A 8.C 【解析】企业外购的房地产只有在购入的同时即开始出租，才能直接确认为投资性房地产。如果购入时尚未对外出租，则应先将其确认为固定资产，直至对外出租时，再从固定资产转换为投资性房地产。因此，本题中该房屋确认为投资性房地产的时点是20×8年3月1日。但必须注意，房屋确认为投资性房地产的时点和房屋计提折旧的时点并不是同一概念。房屋计提折旧的时点应当是购入的次月，本题中，该房屋应从2月份起计提折旧，即20×8年应按11个月计提折旧。计算如下： 20×8年度房屋应提折旧额=380202012 -?×11=16.5（万元） 9.B 【解析】投资性房地产第四年年末账面价值=10 000- 10 00050020-×4-200=7 900（万元） 10.B 11.B 12.C 13.D 14.C 15.A 【解析】存货转为投资性房地产时公允价值大于账面价值的差额计入资本公积，存货转为投资性房地产时公允价值小于账面价值的差额、资产负债表日公允价值大于账面价值的差额或公允价值小于账面价值的差额均计入公允价值变动损益。 16.D 17.C 18.B 19.C 20.A 21.D 22.C 23.D 24.B 25.C 26.D 27.D 28.C 【解析】对20×8年度损益的影响金额=120×1012 +（2 800-2 500）=400（万元） 29.A 【解析】企业将自用建筑物或土地使用权转换为以公允价值模式计量的投资性房地产时，应当以该项建筑物或土地使用权在转换日的公允价值作为投资性房地产的入账价值。 30.B 【解析】企业将采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以转换日的公允价值作为自用房地产的账面价值，本题中， 20×8年度应提折旧额=2 9801001512 -?×11=176（万元） 31.A 【解析】第四年年末投资性房地产累计折旧= 2 00010020-=380（万元） 计提减值准备后投资性房地产账面价值=2 000-380-200=1 420（万元） 第五年应提折旧额=1 42010016 -=82.5（万元）
甲股份有限公司（以下简称甲公司）为非房地产开发企业，发生的有关投资性房地产的资料如下：
（1）甲公司将所持有的原作为固定资产核算的写字楼经营租赁给乙公司，租赁期为1年，年租金为300万元，租金于年末结清。租赁期开始日为2010年1月1日。租赁期间，由甲公司提供该写字楼的日常维护。该写字楼的原造价为3000万元，使用寿命30年，采用年限平均法计提折旧，预计净残值为零，已计提折旧1000万元。甲公司对投资性房地产采用成本模式进行后续核算。
（2）2010年12月，该办公楼发生减值迹象，经减值测试，其可收回金额为1600万元；2010年共发生日常维护费用40万元，均以银行存款支付；收到乙公司支付的租金并存入银行。
（3）2011年1月1日，甲企业决定于当日开始对该写字楼进行重新装修，装修完成后将继续用于经营租赁。
（4）2011年4月20日，甲企业与丙公司签订经营租赁合同，约定自2011年7月1日起将写字楼出租给丙公司。租赁期为2年，年租金为500万元，租金每半年支付一次。
（5）2011年6月30日，该写字楼再开发完成，共发生符合资本化条件的支出200万元，均以银行存款支付。开发完成后发现甲公司当地的房地产市场比较成熟、公允价值能够持续可靠取得，于是将该写字楼的后续计量模式由成本模式变为公允价值模式，当日的公允价值为2500万元。
（6）2011年12月31日该投资性房地产的公允价值为2700万元。
（7）假定不考虑其他条件，甲公司按净利润的10％计提盈余公积。
要求：
（1）编制2010年1月1日甲企业出租写字楼的有关会计分录。
（2）编制2010年12月31日该投资性房地产的有关会计分录。
（3）编制2011年1月1日该投资性房地产的会计分录。
（4）编制2011年6月30日该投资性房地产的有关会计分录。
（5）编制2011年12月31日该投资性房地产的有关会计分录。 A.该项变更为会计政策变更 年12月31日应当确认公允价值变动损益200万元 年12月31日应当确认资本公积200万元 年12月31日应当确认的公允价值变动损失为100万元 年12月31日应当确认的公允价值变动收益为50万元 根据资料（2），下列说法中正确的有（） A.以出让方式购入的准备建造办公楼的土地使用权 B.未来持有目的不明确在建建筑物 C.经营出租拥有使用权的建筑物 D.出租的投资性房地产租赁期届满，暂时空置但将继续用于出租 E.已出租的建筑物 下列各项资产中，不属于投资性房地产的有（）
《企业会计准则讲解与实务操作指南》 王世定赵治纲编著 《投资性房地产》准则讲解与实务操作 一、《投资性房地产》准则及有关内容的理解 （一）投资性房地产的概念 投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。 （二）投资性房地产的范围 （1）已出租的土地使用权； （2）持有并准备增值后转让的土地使用权； （3）已出租的建筑物。 以下不属于投资性房地产： （1）自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。 （2）作为存货的房地产。 【注释】 1、已出租的土地使用权和已出租的建筑物，是指以经营租赁方式出租的土地使用权和建筑物。其中，用于出租的土地使用权是指企业通过出让或转让方式取得的土地使用权；用于出租的建筑物是指企业拥有产权的建筑物。 2、持有并准备增值后转让的土地使用权，是指企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用权。 3、某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。 4、企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，如企业将办公楼出租并向承租人提供保安、维修等辅助服务，应当将该建筑物确认为投资性房地产。 企业拥有并自行经营的旅馆饭店，其经营目的主要是通过提供客房服务赚取服务收入，该旅馆饭店不确认为投资性房地产。 （三）投资性房地产的确认和初始计量 1、投资性房地产同时满足下列条件的，才能予以确认： （1）与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业； （2）该投资性房地产的成本能够可靠地计量。 2、投资性房地产应当按照成本进行初始计量。 （1）外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。
前言 [案名：硅谷阳光]： 本项目位于桂林信息产业城内，其环境配套资源与目标消费群体特征，给我们提供了项目市场包装设计的方向。因此，我们暂用“硅谷阳光”作为项目的名称，以便于项目各项工作。 [自主开发经营]： 1、本报告仅为该项目构架性预算，以助于桂林信息产业集团资产公司自主开发 决策，概念性规划方案只是作为参考方案： 2、桂林信息产业集团公司决定自主开发，我公司将结合土地资源条件，通过严 密的市场调查、研究，结合市场需求预期及开发主体盈利预期，提供2～4个规划方案，以便桂林信息产业集团公司最终确定产品性价比和投入产出最大化方案，确保自主开发的成功。 [股权增值运营]： 1、引进项目包装方法，对项目进行专业策划与包装，使其价值清晰、可测，具 有投资吸引力，以便于桂林信息产业集团资产公司实现股权套现的初衷；2、采用市场运营手段，对经过包装设计的项目，进行市场公开推介活动，将原 来的难点资产转化为市场争抢的亮点资产，实现桂林信息产业集团资产股权增值套现。 一、项目概况与周边环境 本项目位于桂林市七星区，宗地本身即为信息产业集团，西接桂林电子信息城，东邻桂林电子科技大学，南靠桂林市六合路，现已有直达桂林市中心广场、十字街、公共汽车总站、火车站的10路、16路、24路公共汽车。与东环菜市、汇通小学、银行仅一路（六合路）之隔。随着六合路花园村段的即将成功改造，雨天晨练于七星公园将不再有泥泞路的烦恼。 就七星区而言，桂林电子科技大学（前身为桂林电子工业学院）、桂林工学院、广西师范大学、桂林航天专科学校、桂林旅专、桂林医学院等林立的高校和各职业中专、中小学，高考名校——二附等，为本项目营造了浓烈的文化教育氛围；就本项目而言，毗邻的电子信息产业城、桂林电子科技大学，划定了电子高新产
第八章投资性房地产 本章考情分析 本章是2007年增加的内容，主要阐述投资性房地产的确认、计量和记录问题。2007年一个计算及会计处理题与本章有关，属于比较重要章节。 本章应关注的主要内容有：（1）投资性房地产的范围；（2）投资性房地产的初始计量；（3）投资性房地产的后续计量；（4）投资性房地产的转换和处置。 学习本章应注意的问题：（1）掌握投资性房地产的范围；（2）掌握投资性房地产后续计量模式变更的会计处理；（3）掌握投资性房地产转换的会计处理；（4）本章内容可以和债务重组、非货币性资产交换、资产减值、会计差错等内容结合出题。 与2007年教材相比，本章变化的主要内容有：（1）在“投资性房地产范围部分”，对空置建筑物的会计处理作了说明；（2）在“与投资性房地产有关的后续支出”对投资性房地产的改扩建作了相关规定；在“采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产”部分，对如何确定公允价值及公允价值模式的应用作了说明；在“投资性房地产的转换和处置”一节，增加了一些说明。 第一节投资性房地产的特征与范围 一、投资性房地产的定义及特征 投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。 二、投资性房地产的范围 投资性房地产主要包括：已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。 （一）已出租的土地使用权 是指企业通过出让或转让方式取得并以经营租赁方式出租的土地使用权。企业计划用于出租但尚未出租的土地使用权，不属于此类。 （二）持有并准备增值后转让的土地使用权 是指企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用权。 （三）已出租的建筑物 （1）用于出租的建筑物应拥有其产权。 例如：甲公司将其在市中心的一处房产出租给经营餐饮业务的乙公司，租期为5年，由于乙企业连年亏损，将其转租给丙公司，假定合同允许，此时该房产对于甲公司来说是可以作为投资性房地产核算的，但是乙公司不能够作为投资性房地产核算的，因为该房产的所有权是归属于甲公司的。 （2）已经出租的建筑物，是企业已经与其他方签订了租赁协议,约定以经营租赁方式出租建筑物。 对企业持有以备经营出租的空置建筑物，只有企业管理当局（董事会或类似机构）作出
新会计准则第３号──投资性房地产 【字体：大中小】【打印】 一、概述 投资性房地产是指以赚取租金或资本增值为目的而持有的房地产。《国际会计准则第40号——投资性房地产》将房地产的范围定义为房屋和土地，而在中国，土地所有权归国家或集体所有，企业只能取得土地使用权。因此，本准则中的房地产实际上指的是“土地使用权”和建筑物。 投资性房地产和自用房地产在实物形态上完全相同，例如都表现为土地使用权、建筑物或构建物等，但在产生现金流量的方式上具有各自的特点和显著的差异。房地产投资是为了赚取租金或资本增值，或两者兼有。因此，投资性房地产产生的现金流量在很大程度上独立于企业持有的其它资产，而自用房地产必须与其他资产如生产设备、原材料、人力资源等相结合才能产生现金流量。根据实质重于形式原则，两类房地产应区分进行会计处理，投资性房地产适用本准则，而自用房地产适用固定资产或无形资产准则。 我国以往的会计制度和会计准则并没有要求企业区分对待持有的投资性房地产和自用房地产。然而在实务中许多企业持有投资性房地产。由于两类房地产为企业带来现金流量的方式有较大差异，将投资性房地产和企业自用房地产都纳入固定资产或无形资产核算，不利于反映企业房地产的构成情况及各类房地产对企业经营业绩的贡献。新的会计准则大量借鉴了国际会计准则40号《投资性房地产》的规定，要求企业将投资性房地产作为区别于固定资产和无形资产的一项资产单独进行反映。这无疑有利于提高会计信息的相关性，从而更好的为会计信息使用者做出决策提供依据。 该准则与准则发布前实务和制度规定比较，主要的差异有： 1.在资产负债表上的列示 新准则规定，企业应单独以“投资性房地产”列示在资产负债表上。而在现行实务或制度中，一般作为固定资产或无形资产进行核算。 2.后续计量模式 新准则规定，可采用成本模式或公允价值模式。选用成本模式时，需要计提折旧、进行摊销及计提减值，减值一经计提，不得转回；选用公允价值计价时，以期末公允价值为基础调整其账面价值，两者差额计入当期损益。不再计提折旧或进行摊销。 现行实务和制度规定，以历史成本模式进行核算，分别按照原《固定资产》或《无形资产》的规定进行处理。 3.计量模式变更 新准则规定，对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。从成本模式转为公允价值模式，视为会计政策变更。已采用公允价值模式计量投资性房地产的，不得再转为成本模式。
Accounting Standard for Business Enterprises No.3—Investment Property Chapter 1 General Provisions Article 1 This standard is formulated in accordance with the “Accounting standard for Business Enterprises—Basic Standard”for the purpose of prescribing the recognition and measurement of investment property and the disclosure of related information. Article 2 Investment property is property held to earn rentals or for capital appreciation or both. Article 3 The following items of investment property are dealt with by this standard: (a)a land use right that is leased out. (b)a land use right held for transfer upon capital appreciation. (c)a building that is leased out. Article 4 The following items are not investment property: (a)owner-occupied property, i.e.property held for use in the production or supply of goods or services or for administrative purposes. (b)property held as inventories. Article 5 the following items are dealt with under other appropriate Accounting Standards: (a)property constructed on behalf of others, which are dealt with under “Accounting standard for Business Enterprises No.15—Construction Contracts”. (b)rental income from, and sale and lease back of, investment property, which are dealt with under “Accounting standard for Business Enterprises No.21—Leases”. Chapter 2 Recognition and Initial Measurement Article 6 Investment property shall be recognized as asset when, and only when both of the following conditions are satisfied: (a)it is probable that the future economic benefits that are associated with the investment property will flow to the enterprise; (b)the cost of the investment property can be measured reliably. Article 7 An investment property shall be measured initially at its cost. (a)the cost of a purchased investment property comprises its purchase prise, related taxes and fee, and other directly attributable expenditures. (b)the cost of a self-constructed investment property is its cost at the date when the construction or development is complete.
房地产项目投资可行性研究分析报告模板格式（包括基本估算数据）第一部分房地产项目总论 1.房地产项目概况 1.1房地产项目名称 1.2房地产项目建设单位 1.3房地产项目位置（四周范围） 1.4房地产项目周边目前现状 1.5房地产项目性质及主要特点 1.6房地产项目地块面积及边界长 1.7研究工作依据 1.8研究工作概况 2.可行性研究结论 2.1市场分析预测 2.2项目地块分析 2.3项目规划方案 2.4项目工程进度 2.5投资估算及资金筹措 2.6项目财务与经济评价 2.7项目综合评价结论
3.主要技术经济指标表 4.项目存在问题与建议 第二部分房地产项目背景 1.房地产项目提出背景 1.1项目所在区域商业发展情况 1.2所在区域政策、经济及产业环境1.3项目发起人及发起缘由 2.房地产项目发展概况 2.1已进行的调查研究项目及成果2.2项目地块初勘及初测工作情况2.3项目建议书编制、提出及审批过程 3.房地产项目投资的必要性 第三部分房地产市场研究
1.市场供给 1.1所在区域内商业用房现有供给量及结构情况调查1.2所在区域内商业用房未来供给量及结构情况调查1.3其他替代性产品供给量情况调查研究 2.市场需求 2.1所在区域内商业用房的租用情况调查 2.2所在区域内在售商业用房销售情况调查 2.3其他替代性产品租售情况调查 3.市场价格 3.1所在区域内商业用房销售价格情况调查 3.2所在区域内商业用房租赁价格情况调查 4.市场预测 4.1未来该区域内商业用房需求预测 4.2销售及租赁价格预测 5.市场推销 5.1推销方式及措施 5.2产品推销费用预测
第七章投资性房地产 一、单项选择题 1.下列项目中，属于投资性房地产的是（）。 A.房地产企业的自用厂房 B.房地产开发企业在正常经营活动中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地 C.已出租的土地使用权 D.出租给高级管理人员居住的公寓 2.下列项目中，不属于投资性房地产的是（）。 A.已出租的建筑物 B.以融资租赁方式租入在转租的厂房 C.持有并准备增值后转让的土地使用权 D.已出租的土地使用权 3. 长江公司是房地产开发企业，2010年1月将作为存货的商品房转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，转换日商品房的账面余额为2000万元，已计存货跌价准备200万元，该项商品房在转换日的公允价值为3000万元，则转换日记入“投资性房地产”科目的金额是（）万元。 A.1800 B.800 C.3000 D.1700 4.2010年1月1日华强公司用1212万元购买一项建筑物用于出租，采用成本模式进行后续计量，预计使用年限为5年，预计净残值为12万元，采用年数总和法计提折旧，则2011年该项投资性房地产应计提折旧（）万元。（计算结果保留两位小数） A.240 B.192 C.326.66 D.320 5.关于投资性房地产后续支出的说法中，正确的是（）。 A.投资性房地产的后续支出全部计入投资性房地产的成本 B.投资性房地产的后续支出全部计入管理费用 C.投资性房地产的后续支出全部计入其他业务成本 D.投资性房地产的后续支出符合资本化条件的，计入投资性房地产的成本 6.关于投资性房地产采用成本模式进行后续计量时，下列说法中错误的是（）。 A.投资性房地产采用成本模式进行后续计量时，计提的折旧或摊销计入管理费用 B.投资性房地产采用成本模式进行后续计量时，按照固定资产或无形资产的有关规定计提折旧或进行摊销 C.投资性房地产存在减值迹象的，要对其进行减值测试，计提减值准备 D.投资性房地产计提的折旧或摊销，计入其他业务成本 7.关于投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量时，下列说法中正确的是（）。 A.企业对投资性房地产要进行减值测试，计提减值准备 B.企业对投资性房地产计提折旧或摊销 C.投资性房地产公允价值上升时，计入资本公积 D.投资性房地产公允价值下降时，计入当期损益 8.关于投资性房地产的后续计量，下列说法错误的是（）。 A.投资性房地产由公允价值模式转换为成本模式，属于会计政策变更 B. 投资性房地产由成本模式转换为公允价值模式，属于会计政策变更 C. 同一企业只能采用以一种模式对所有投资性房地产进行后续计量 D. 投资性房地产由成本模式转换为公允价值模式时，公允价值与账面价值的差额调整期初
三、投资性房地产业务 (一)投资性房地产的初始计量 1.外购的投资性房地产 (1)采用成本模式进行初始计量 借:投资性房地产 贷:银行存款 (2)采用公允价值模式进行初始计量 借:投资性房地产一成本 贷:银行存款 [说明]外购成本包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出；只有在购入房地产的同时开始对外出租(自租赁期开始日起，下同)或用于资本增值才能确认投资性房地产，否则后期转化；投资性房地产是一种经营性活动。 2.自行建造的投资性房地产 (1)发生建造成本时: 借:投资性房地产一在建 贷:银行存款等 (2)建造完工时: 借:投资性房地产[适用于成本模式计量] 投资性房地产一成本[适用于公允价值模式计量] 贷:投资性房地产一在建 [说明]建造成本包括土地开发费、建筑成本、安装成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等。建造过程中发生的非正常性损失直接计入当期损益，不计入建造成本。 3.投资性房地产资本化的后续支出 (1)采用成本模式进行后续计量 ①投资性房地产转入改扩建工程 借:投资性房地产一在建 投资性房地产累计折旧 投资性房地产减值准备 贷:投资性房地产 ②发生改扩建或装修支出 借:投资性房地产一在建 贷:银行存款等 ○3改扩建工程或装修完工 借:投资性房地产 贷:投资性房地产一在建 (2)采用公允价值模式进行后续计量 ①投资性房地产转入改扩建工程 借:投资性房地产一在建 贷:投资性房地产一成本 投资性房地产一公允价值变动[可能在借方] ②发生改扩建或装修支出 借:投资性房地产一在建 贷:银行存款等 ③改扩建工程或装修完工
借:投资性房地产一成本 贷:投资性房地产一在建 4.投资性房地产费用化的后续支出 借:其他业务成本 贷:银行存款 (二)投资性房地产的后续计量 1.投资性房地产的成本模式计量 (1)按期(月)计提折旧或进行摊销 借:其他业务成本 贷:投资性房地产累计折旧/累计摊销 (2)取得的租金收入 借:银行存款 贷:其他业务收入 (3)发生减值时 借:资产减值损失 贷:投资性房地产减值准备 2.投资性房地产的公允价值模式计量 (1)取得的租金收入 借:银行存款 贷:其他业务收入 (2)确认公允价值的变动 借:投资性房地产一公允价值变动 贷:公允价值变动损益[或做相反分录] [说明]采用公允价值模式计量的投资性房地产，应当同时满足以下两个条件:投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，并由此对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。 3.投资性房地产后续计量模式的变更 借:投资性房地产——成本[变更日公允价值] 投资性房地产累计折旧[摊销][已计提] 投资性房地产减值准备[已计提的减值准备] 贷:投资性房地产[账面余额] 盈余公积[(公允-账面)*0.1] 利润分配一未分配利润[(公允-账面)*0.9] (三)投资性房地产的转换 1.成本模式下的转换(看账面价值) (1)投资性房地产转为非投资性房地产 ○1投资性房地产转换为自用房地产 借:固定资产(无形资产) 投资性房地产累计折旧(摊销) 投资性房地产减值准备 贷:投资性房地产 累计折旧(累计摊销) 固定资产减值准备(无形资产减值准备) ②投资性房地产转换为存货
企业会计准则讲解——投资性房地产 第一节 投资性房地产概述 一、投资性房地产及其特征 投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。 在我国，持有并准备增值后转让的土地使用权这种情况较少 二、投资性房地产的范围 包括：1、已出租的土地使用权 2、持有并准备增值后转让的土地使用权。 3、已出租的建筑物（出租方提供的相关辅助服务不重大的）。 三、不属于投资性房地产的项目 自用的房地产 作为存货的房地产 一项房地产，部分用于赚取租金或资本增值，部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，用于赚取租金或资本增值的部分，如果能够分别计量和出售的，可以确认为投资性房地产，否则确认为固定资产或无形资产。
以经营租赁租入再出租的建筑物不属于投资性房地产。 第二节 投资性房地产的会计处理 一、采用成本模式计量的投资性房地产 将某个项目确认为投资性房地产，首先应当符合投资性房地产的概念。 投资性房地应当按照成本进行初始计量。 成本模式的会计处理比照“固定资产”和“无形资产”的会计处理。 主要涉及会计科目为：投资性房地产、投资性房地产累计折旧、投资性房地产减值准备。 （一）外购或自行建造的投资性房地产 企业外购的房地产，应当按照取得时的实际成本进行初始计量。 外购的投资性房地产的成本，包括：购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。 自行建造房地产，其成本由建造该项固定资产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成。 自行建造的成本，包括：土地开发费、建安成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费
用等，但建造程中发生的非正常损失直接计入当期损益（营业外支出）。 只有在购入房地产的同时开始对外出租或用于资本增值，才可以称之为外购的投资性房地产。 企业购入的房地产，购入之后再改为出租或用于资本增值，应先确认为固定资产或无形资产，自租赁开始日或用于资本增值之日起，再从固定资产或无形资产转换为投资性房地产。 （二）非投资性房地产转换为投资性房地产 作为存货的房地产转换为投资性房地产， 自用房地产转换为投资性房地产 企业必须有确凿的证据表明房地产的用途发生的改变。一是由董事会权力机构的正式的书面协议，二是在实际状态发了生改变（自用状态改变为出租状态）。 （三）投资性房地产的后续计量 按照“固定资产”和“无形资产”核算方法计提折旧或摊销。折旧额或摊销额借记“其他业务成本”贷记计“投资性房地产累计折旧”或“投资性房地产累计摊销”。 租金收入贷记“其他业务收入”。 计提减值借记“资产减值损失”，贷记“投资性房地产减值准备”。
1. 2、【例题·多选题】下列各项关于土地使用权会计处理的表述中，正确的有（ABCD）。 A.为建造固定资产购入的土地使用权确认为无形资产 B.房地产开发企业为开发商品房购入的土地使用权确认为存货 C.用于出租的土地使用权及其地上建筑物一并确认为投资性房地产 D.用于建造厂房的土地使用权摊销金额在厂房建造期间计入在建工程成本 E.土地使用权在地上建筑物达到预定可使用状态时与地上建筑物一并确认为固定资产 3、【例题·单选题】甲公司以1 200万元取得土地使用权并自建三栋同样设计的厂房，其中一栋作为投资性房地产用于经营租赁，三栋厂房工程已经完工，建造支出合计6 000万元租赁期开始日该投资性房地产的初始成本是（C）万元。 A.3 600 B.7 200 C.2 400 D.2 000 4、企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，满足特定条件时也可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。 5、采用成本模式进行后续计量的投资性房地产 （一）科目设置 投资性房地产 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备 （二）会计处理 在成本模式下，应当按照固定资产或无形资产的有关规定，对投资性房地产进行后续计量，计提折旧或摊销；存在减值迹象的，还应当按照资产减值的有关规定进行处理。 6、【例题】2010年8月31日，华联实业股份有限公司购入写字楼，实际支付购买价款和相关税费共计2 400万元。该写字楼预计使用寿命为20年，预计净残值为零，采用直线法计提折旧。2010年9月1日，华联公司将该外购的写字楼以经营租赁方式出租给B公司使用，租赁合同约定，写字楼租赁期为5年，年租金为138万元，B公司须于每年8月31日之前预付下租赁年度的租金。华联公司对投资性房地产采用成本模式进行后续计量。2012年12月31日，写字楼出现减值迹象，经减值测试，确定其可收回金额为1 800万元。 （1）2010年8月31日，预收租金
“SG·DHSZ”项目投资可行性分析报告
目录 目录....................................................... 第一章总论.................................................... 一、项目背景及概况....................................... 二、主要技术经济指标..................................... 表1 “SG·DHSZ”项目主要经济技术指标................. 第二章住宅市场分析与营销战略................................. 一、投资环境分析........................................... 表2 “十二五”规划经济社会发展主要指标............... 二、住宅市场分析........................................... 三、当前住宅市场面临的矛盾和问题........................... 四、营销推广战略........................................... 表3 楼盘销售价格増况表 ............................... 第三章项目选址及区设条件..................................... 一、项目选址............................................... 二、区域历史文化地位....................................... 三、建设条件............................................... 第四章建设规模及功能标准..................................... 一、建筑面积及内容......................................... 二、项目规划设计方案....................................... 表4 “SG·DHSZ”住宅户型 .............................
投资性房地产： 一、单项选择 1.下列项目属于投资性房地产定义的内容有（）。 A.企业将闲置的房屋等出租 B.为了获得利益而出租资产 C.出租的资产能够单独计量和出售 D.为赚取租金或资本增值而出租 【答案】CD 投资性房地产是指公司为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。作为公司的投资性房地产，应当能够单独计量和出售 2.下列项目中，不属于投资性房地产的是（）。 A.以经营租赁方式租入的建筑物再转租给其他单位 B.经营出租的土地使用权 C.经营出租的建筑物 D.持有并准备增值后转让的土地使用权 【答案】：A 对于以经营租赁方式租入土地使用权再转租给其他单位的，不能确认为投资性房地产 3.2009年12月1日，甲公司购入一幢写字楼并于购买当日出租给乙公司，甲公司购买写字楼所取得的发票上注明的价款为1500万元，全部款项尚未支付。购入该项资产时发生的契税为50万元也并以银行存款支付。甲企业该项投资性房地产的入账金额是（）。 A.1550万元 B.1500万元 C.1450万元 D.50万元 【答案】：A 按照成本模式进行初始计量的投资性房地产，其成本是指取得投资性房地产的实际成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出 4.下列有关投资性房地产的会计处理中，说法不正确的有（）。 A.采用公允价值模式计量的投资性房地产不提取折旧 B.公允价值模式计量的投资性房地产转为成本模式时应作为会计政策变更 C.采用成本模式计量的土地使用权，期末应当进行摊销 D.存货转换为以公允价值模式计量的投资性房地产，应当按照转换日的公允价值计量 【答案】：B 对于已采用公允价值模式计量的投资性房地产的企业，不得从公允价值模式转为成本模式 5.自用房地产或存货转换为以公允价值模式计量的投资性房地产，处置该项投资性房地产时原计入所有者权益的部分应当转入的科目是（）。 A.营业外收入 B.投资收益 C.利润分配 D.其他业务收入 【答案】：D
企业会计准则第3号——投资性房地产 单选 1、下列各项中，不属于投资行房地产的是：持有并准备增值后转让的建筑物 2、企业取得投资性房地产发生的下列支出中，不应计入投资性房地产成本的是：业务人员差旅费 3、企业对投资性房地产采用成本模式计量。企业的一幢写字楼因原客户退租又未与新的客户签订租赁协议 而暂时空置，对于该写字楼应当：继续计提折旧 4、采用公允价值模式进行后续计量时，下列各项中不能作为投资性房地产公允价值确定依据的是：取得该 投资性房地产时实际支付的价款 5、企业对投资性房地产采用成本模式计量。下列建筑物中，不需要计提折旧的是：超龄使用的建筑物 6、采用公允价值模式进行后续计量的企业，对于投资性房地产的会计处理，下列说法中正确的是：不得再 转为成本模式计量 7、企业将自用房地产转换为以成本模式计量的投资性房地产，该投资性房地产的入账价值为：转换日该房 地产的账面价值 8、企业将自用房地产转换为以公允价值模式计量的投资性房地产，该投资性房地产的入账价值为：转换日 该房地产的公允价值 9、企业处置一项以成本模式计量的投资性房地产，实际收到的金额为70万元，投资性房地产的账面余额 为120万元，累计计提的折旧金额为60万元，计提的减价准备的金额为20万元，假设不考虑相关税费，处置该项投资性房地产的净收益为30万元 10、企业的投资性房地产采用公允价值模式计量，下列各项中，不影响当期损益的是（存货转为投资性房 地产时公允价值大于账面价值的差额）。 11、企业发生的下列投资性房地产后续支出中，一般应作为资本性支出的是（投资性房地产改建扩建支出）。 12、企业将一栋写字楼出包给某建筑公司承建，建成后准备用于对外出租并采用公允价值模式进行后续计 量，该写字楼建造完成时的入账价值是指（企业向承包单位支付的工程价款）。 13、企业将其拥有产权的办公楼经营出租给其他单位，同时向承租人提供保安、维修等日常辅助服务，下 列说法正确的是（提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，该办公楼应确认为投资性房地产）。 14、企业对投资性房地产采用成本模式计量。20×8年1月5日，企业购入房屋准备用于对外出租。20×8 年2月25日，与客户签订了房屋经营租赁协议，租赁期开始日为20×8年3月1日。房屋购买成本为380万元，预计净残值为20万元，预计使用年限为20年，采用直线法计提折旧。20×8年度企业对该房屋应计提的折旧额为（16.5万元）。 15、企业发生的下列投资性房地产后续支出中，不能作为资本性支出的是（房屋修理支出） 16、企业将自用房地产转换为以公允价值模式计量的投资性房地产，转换日该房地产公允价值大于原账面 价值的差额，应当计入（资本公积）。 17、采用成本模式进行后续计量的企业，关于投资性房地产的会计处理，下列说法中不正确的是（不得再 转为公允价值模式计量）。 18、企业自行建造完成但尚未使用的建筑物，如果董事会或类似机构已作出正式书面决议，明确表示将其 用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化，则对该空置建筑物计提的折旧费用，应当计入（其它业务支出）。 19、某企业购入一栋写字楼用于对外出租，并与客户签订了经营租赁合同。写字楼买价20000万元，另支 付相关税费150万元。在与客户签订经营租赁合同过程中，支付咨询费、律师费等10万元，差旅费2万元。该投资性房地产的入账价值为（20150万元）。 20、关于采用成本模式计量的投资性房地产的折旧，下列说法中不正确的是（当月减少的投资性房地产当 月不计提折旧）。