供应持续放量,成交稍有回落,价格不断攀升 ---2005年深圳商用物业市场综述 2005年12月23日 2005年,是深圳商用物业地产市场发展不平常的一年。 一方面，市场利好不断。地铁等市政设施不断完善、区域规划建设日见规模、城市化进程迈步向前等种种利好因素使深圳商用物业市场投资备受各方的关注,市场价格日益水涨船高。 但另一方面，也有市场利空的因素。2005年，房地产市场政策频出，令市场充满存疑,一度使开发商、投资者观望气氛浓厚，影响市场供求关系的变化。 总体而言,05年深圳商用物业市场发展是令人鼓舞的,其市场特征表现为供应持续放量、成交稍有回落、价格不断攀升。 写字楼市场分析 2005年,深圳写字楼市场走过了大起大落的一年,无论是供应,还是市场成交。供应方面,写字楼市场经历了前三季度乏善可陈,以及第四季度疯狂放量。而成交方面,同样如是,新政前的门庭若市和新政后的门庭冷落形成宣明的对比。 一、供应量分析 （一）、新供应量分析:高端放量 （写字楼供应结构）
写字楼全年新供应量共81.67万平方M,同比去年下降了15.80%。
2005年,深圳写字楼供应市场呈现大起大落的显著特征。前三季度，只有6个盘面市:诺德中心环球发售。南方国际广场C、D“大使楼”面市。重新包装推出市场的中银大厦。以及鸿基俪景中心、金润大厦、鼎诚国际等三个新推出市场的商务公寓。6个楼盘总计写字楼面积为23.19万平方M,与去年同期相比，供应量大幅度下降。但第四季度,写字楼供应风云突变,巨量投放市场,有时代广场等11个楼盘面市,写字楼面积为58.48万平方M,表现极为疯狂。 （二）、供应特点分析:区域集中、高档为主、分割灵活 ●集中中心区放量 在05年写字楼新供应中,中心区共供应62.66万平方M,占总供应的76.72%,占绝对统治地位。次中心的华强北和车公庙供应7.53万平方M,占9.22%,两者供应占总量的85.94%。供应区域结构与2004年相符,主要集中在中心区以及次中心区,其他区域供应较少。 2005年区域供应特征跟2004年有所不同。首先,罗湖在05年整年都没有新写字楼供应,城市发展西移表露无遗。再者,沉寂已久的盐田、龙岗等区域再现写字楼,深圳城市向纵深发展。 ●高端物业为主 04年,商务公寓占据办公楼市场的半壁江山,05年市场开始拨乱反正,办公公寓骤
深圳写字楼市场调 研报告 1 2020年4月19日
深圳写字楼市场研究报告 总体判断 人行深圳市中心支行货币政策分析小组近日发布上半年金融运行 报告。报告显示:深圳市金融平稳运行,深圳市金融机构存贷款小幅增长,结售汇顺差继续扩大,深港合作成效显著,存贷款利率水平呈上升趋势,货币市场利率持续走低。深圳市货币市场交投活跃,证券市场继续处于调整之中,保险市场发展势头良好,外汇和黄金市场持续快速发展,房地产市场宏观调控效果显现。 1 货币信贷概况 一、写字楼宏观市场环境 前三季度深圳写字楼市场成交统计 套数建筑面积(㎡) 金额(元) 均价(元) 第一季度515 79470 11754 第二季度385 74583 11560 第三季度153 29072 1 合计1053 183125 11716 1. 有效供给不足,成交量下降两成 指标前三季度前三季度同比 成交套数1922 1053 ↓45.2% 成交面积230163㎡183125㎡↓20.4% 成交金额2,199,934,336 2,145,480,900 ↓2.5%
前三季度深圳写字楼市场累计成交1053套,总建筑面积183125㎡,成交金额21.45亿元,分别下降45.2%,20.4%,2.5%。 1-3季度新入市销售的写字楼仅中银大厦、金润大厦、鼎城国 际及华融大厦四个项目,市场基本处于存量消化阶段,上半年成交量 与同期基本持平,进入第三季度受供给不足的影响,各项统计指标迅 速下挫,并为第四季度写字楼市场的全面爆发积聚了能量。 2. 第四季度市场全面爆发,成交创历史记录 进入第四季度以后,卓越时代广场、金中环、凤凰大厦、新世界 中心、星河世纪写字楼、国际交易广场、海岸城东座等项目集中入 市,供应总量超过50万㎡,由前三季度的需求市场迅速转入供给市场,潜在的购买力得到了极大的释放,受投资市场的带动,写字楼销售出 现了罕见的抢购现象,总建面12万多平方米的卓越时代广场推出不 足一个月销售率就突破了40%。据初步统计,第四季度深圳写字楼的 成交量超过15万平方米,全年突破30万平方米已成定局,为1997年以来的历史最高记录。 3. 价格整体走高 前三季度深圳写字楼市场整体成交均价11716元/平方米,与去年同期9558元/平方米的均价相比上涨幅度超过22%,进入第四季度 以后,以卓越时代广场为代表的高端写字楼物业成为市场的主力,在物业品质及投资市场的双重推动作用下,市场成交价格进一步大幅度 提升,时代广场、新世界中心、国际交易广场的均价都突破了18000元/平方米。
目录 第一篇市场篇 第一章市场分析 第二章消费者分析 第二篇项目篇 第一章项目分析第二章项目定位 第三篇营销篇 第一章营销策略 第二章营销预备第三章推广打算
第一篇 市场篇 第一章市场分析 一、写字楼市场分析 二、公寓市场分析 三、商服用房市场分析 四、车公庙片区市场分析 一、写字楼市场分析（一）写字楼市场供需现状
1、市场供需（截至2001年5月） 供 深圳市中高档写字楼交付使用的现楼的供应量为2,950,310平方米 罗湖区1,024,516平方米 福田区1,636,999平方米 南山区240,830平方米 需 市场占有量为2,212,732.5平方米（占用率75%） 罗湖（75%）： 福田（80%）： 南山（70%）： 中心区确立给福田区写字楼市场带来商机，罗湖区区域优势渐弱。 （二）写字楼市场特征及趋势预测 1、写字楼市场租售略显平淡 进入2001年第一季度，写字楼市场与上一季度相比略显平淡，呈季节性放缓。一方面由于大多数公司已在去年末和今年初选好合适的办公场所搬入，临时可不能再考虑新的物业。即使有客户垂询，多是为年底的搬迁做预备。另一方面，美国经济滑坡，一些跨国公司原定的扩张打算搁浅；同时由于香港的经济跟随美国
大市，香港公司在深圳的投资脚步也放慢，因此总体的物业需求有较明显的减少。 2、两大利好促进经济良性进展 a) 随着申奥成功及明年初入WTO利好消息传来，对深圳的经济进展产生了良好的阻碍，深圳的写字楼市场有明显的回暖现象。展望2001年下半年，可能深圳写字楼市场会比本季活跃。除了福田中心区仍将保持良好势头以外，随着高新技术产业对物业需求的增加，科技产业园片区的写字楼市场也会逐步起动。b) 加入WTO后，由于经济活动总量的增加，将从总体上扩大国内房地产的需求量，而需求的增加又将导致供给在下一期增加，形成动态平衡的关系。在北京、上海、深圳等大中都市，其位于CBD的写字楼、高档公寓、商住楼和经济开发区的工业厂房的需求都将大为增加。 3、写字楼市场整体趋向好 深圳写字楼市场整体趋势向好，吸引了许多投资者的目光，买卖市场开始活跃。位置好、价格合理、升值潜力大的楼盘是投资热点，如位于中心区的江苏大厦，已达到96%的入住率。 4、高交会促进写字楼市场 深圳举办的高交会，促进许多知识密集性的高新中小企业蓬勃进展，对写字楼市场需求有所上升。 5、租赁写字楼的大多为新成立的公司 前期（2001年上半年）租赁成交多是原租户的续租或扩租，其
进入第三季度受供给不足的影响，各项统计指标迅速下挫，并为第四季度写字楼市场的全面爆发积聚了能量。 2. 第四季度市场全面爆发，成交创历史记录 进入第四季度以后，卓越时代广场、金中环、凤凰大厦、新世界中心、星河世纪写字楼、国际交易广场、海岸城东座等项目集中入市，供应总量超过50万㎡，由前三季度的需求市场迅速转入供给市场，潜在的购买力得到了极大的释放，受投资市场的带动，写字楼销售出现了罕见的抢购现象，总建面12万多平方米的卓越时代广场推出不足一个月销售率就突破了40%。据初步统计，第四季度深圳写字楼的成交量超过一五万平方米，全年突破30万平方米已成定局，为1997年以来的历史最高记录。 3. 价格整体走高 2005年前三季度深圳写字楼市场整体成交均价11716元/平方米，与去年同期9558元/平方米的均价相比上涨幅度超过22%，进入第四季度以后，以卓越时代广场为代表的高端写字楼物业成为市场的主力，在物业品质及投资市场的双重推动作用下，市场成交价格进一步大幅度提升，时代广场、新世界中心、国际交易广场的均价都突破了一八000元/平方米。 二、市场特征 1. 高端市场进一步集中 据同致行商务事业部的研究显示，近两年内深圳市写字楼的潜在供应量超过120万㎡，而福田中心区将是未来市场竞争的绝对主战场，其写字楼潜在供应量超过80万平方米，约占全市供应总量的70%，且主要为超高层高档大开间写字楼，相对于目前全市每年30多万平方的消化量，竞争相当激烈。 2. 二、三级市场联动，空置率持续下降 受供给市场不足及投资市场升温的影响，福田中心区成为2005年度深圳写字楼绝对的主战场，成交量及成交价格均实现历史性的突破，同时南山商业文化中心区的海岸城东座、中心西区的金润大厦、华强北的鼎城国际表现依然抢眼，开盘一周内基本售磬，在二级市场的带动作用下，前三季度写字楼三级市场成交面积超过20万平方米，首次超过二级市场，价格上涨幅度超过10%。二、三级市场的良好表现
深圳市写字楼市场调研报告 一、深圳市写字楼市场概况； 深圳市主要的写字楼分布在福田中心区、罗湖地王商圈区、南山后海新区、车公庙区、南山科技园区5个片区，5个片区我们概括如下： 从深圳写字楼主要的5个片区来看，最近几年有项目在售的主要是福田中心区、车公庙和后海新区，罗湖地王商圈作为老牌商务中心在规划发展上空间较小，而我们将主要从在售项目所在片区的销售情况来分析深圳市写字楼目前的市场情况。 1、目前市场情况；
深圳市福田中心区无论是从发展现状还是规划前景来看，无疑是最受客户认同的商务中心区，福田中心区现阶段卓越世纪中心33000元/平米的销售均价，较高的达到140元/平米的租赁价格均是深圳市的价格标杆。但是这个价格标杆并不是绝对的，因为一些片区的地标性建筑，比起中心区的一些普通甲级写字楼在租赁和销售价格上都要高，如招商银行大厦等。因此写字楼的价值导向除了区位外，其能否作为地标性建筑同样是重要的价值导向，如同为中心区的卓越时代广场和财富广场，两者租金差距达到了近30%。 后海商务中心现阶段主要的写字楼只有天利中央商务中心和海岸城东西座，未形成规模效应。 虽然认同度上还比不上受福田中心区辐射的深南大道沿线车公庙片区（NEO企业大道售价高过后海商务中心售价约13%），但后海片区商业配套成熟，有海岸城、保利文化中心的购物商场，同时规划有总部经济区和高尚住宅区，发展潜力巨大。 盛唐大厦和金谷3号所在的车公庙滨海大道沿线物业，整体配套和规划档次均较低，销售均价为19000元/平米左右，租金在80元/平米左右，比后海商务中心普遍低10%。 2、市场价格变化情况分析； 中心区二手写字楼售价成交价分析 中心区二手写字楼租金成交价分析
5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。” 6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。” 7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。 8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。 9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。 深圳市写字楼市场调研报告 一、深圳市写字楼市场概况； 深圳市主要的写字楼分布在福田中心区、罗湖地王商圈区、南山后海新区、车公庙区、南山科技园区5个片区，5个片区我们概括如下： 从深圳写字楼主要的5个片区来看，最近几年有项目在售的主要是福田中心区、车公庙和后海新区，罗湖地王商圈作为老牌商务中心在规划发展上空间较小，而我们将主要从在售项目所在片区的销售情况来分析深圳市写字楼目前的市场情况。 1、目前市场情况； 1.“噢，居然有土龙肉，给我一块！” 2.老人们都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壮如虎的成年人则是一阵笑骂，数落着自己的孩子，拎着骨棒与阔剑也快步向自家中走去。
5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。” 6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。” 7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。 8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。 9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。 1. 2. 深圳市福田中心区无论是从发展现状还是规划前景来看，无疑是最受客户认同的商务中心区，福田中心区现阶段卓越世纪中心33000元/平米的销售均价，较高的达到140元/平米的租赁价格均是深圳市的价格标杆。但是这个价格标杆并不是绝对的，因为一些片区的地标性建筑，比起中心区的一些普通甲级写字楼在租赁和销售价格上都要高，如招商银行大厦等。因此写字楼的价值导向除了区位外，其能否作为地标性建筑同样是重要的价值导向，如同为中心区的卓越时代广场和财富广场，两者租金差距达到了近30%。 后海商务中心现阶段主要的写字楼只有天利中央商务中心和海岸城东西座，未形成规模效应。 虽然认同度上还比不上受福田中心区辐射的深南大道沿线车公庙片区（NEO企业大道售价高过后海商务中心售价约13%），但后海片区商业配套成熟，有海岸城、保利文化中心的购物商场，同时规划有总部经济区和高尚住宅区，发展潜力巨大。 盛唐大厦和金谷3号所在的车公庙滨海大道沿线物业，整体配套和规划档次均较低，销售均价为19000元/平米左右，租金在80元/平米左右，比后海商务中心普遍低10%。 2、市场价格变化情况分析； 中心区二手写字楼售价成交价分析
https://www.doczj.com/doc/452501279.html, 2017年Q1深圳市写字楼市场分析 2017年深圳市有一处甲级写字楼入市——平安国际金融中心——预租率接近100%。今年年初深圳写字楼租赁市场回暖，但销售市场仍维稳。 由于之前新增供应较大，开发商延后项目的入市时间以寻求更高的预租率。今年年初，仅一处项目入市，新增办公建面将近10.2万平方米。全市写字楼吸纳水平有所回升，本季度吸纳量达到5.7万平方米。 2017年第二季度，预计有四处甲级写字楼入市，新增供应27.7万平方米。新增供应其中两处位于中心区，预计将给中心区的租金和售价带来一定的下行压力。 第一季度全市租金环比上涨1.6%，至人民币每平方米每月226.2元，同比上涨1.3%。 仅南山区的租金环比下滑0.1%至人民币每平方米每月188.5元。宝安区租金涨幅全市最高，环比上涨3.7%到全市平均每平方米每月142.5元。福田区的租金依然全市最高，达到人民币每平方米每月259元。 第一季度，深圳全市甲级写字楼平均售价环比下滑0.6%至每平方米人民币56,125元，同比上涨1.4%；罗湖区的售价下滑最大，环比下滑6.2%至平均每平方米人民币37,750元。罗湖区部分项目租金下滑主要由于罗湖写字楼陈旧同时全市新增供应压力巨大。另外，激烈的市场竞争也迫使更多的开发商降低租金以寻求更多的租户入住。 全市甲级写字楼回报率连续下滑5个季度，本季度写字楼回报率环比上涨5个基点，至4.61%。除了南山区，全市其余各区写字楼回报率均呈上涨趋势。南山整体的收益率相对稳定，然而罗湖区的收益率环比涨幅最大（38个基点）。罗湖收益率的下滑主要由于罗湖写字楼价值的大幅下滑所致。
深圳写字楼市场调查及项目分析报告 第一部分整体市场环境分析 第二部分区域性集中分析 第三部分市场供求关系分析 第四部分典型物业及区域分析 第五部分项目地块SWOT分析 第六部分项目定位分析
第一部分整体市场环境分析
一、2001年1季度写字楼市场数据分析 ⑴写字楼用地 2001年第1季度中，深圳市共出让写字楼用地1.59万㎡,和去年同期相比减少21.29%，占全市房地产用地面积的6%。在所有出让的用地中，罗湖、福田、南山三区均没有写字楼用地出让，全部集中在深圳二线龙岗和宝安区范围内。这表明深圳市内写字楼一级用地已趋饱和状态，关外二线则呈良好势头。
深圳历年写字楼用地出让面积 1季度写字楼用地出让面积区域分布 ⑵ 写字楼开发投资及施工、竣工面积 1季度，全市写字楼完成开发投资3.01亿元，和去年同期相比增长19.92%。季末写字楼施工面积107.21万㎡，同比大幅度减少33.21%。 全市在第1季度中竣工写字楼面积7.14万㎡，同比大幅度增加3.55倍。从施工面积与竣工面积背道而驰的数据来看，投资者心态明显理智，但信心十足。 ⑶写字楼批准预售面积
1季度，全市写字楼批准预售面积仅为0.52万㎡，比去年同期大幅度减少63.12%，显示政府对写字楼销售管理方面从未放松。 历年写字楼开发投资额及施工面积历年写字楼新开工及竣工面积历年写字楼批准预售面积 ⑷写字楼销售及租赁 深圳市在第1季度中共销售写字楼3.40万㎡，同比增长了49.12%。其中楼花销售3.04万㎡，较上年同期增长1倍；现楼销售0.36万㎡。而季度末全市写字楼租赁管理面积为358.1万㎡。随着国内宏观经济进一步好转，以及WTO利好因素刺激，消费者普遍看好写字楼物业发展空间，销售面积才有如此大的增长幅度。 ⑸写字楼空臵量
深圳写字楼市场片区分析报告(图) 2008-6-13 17:07:00 在上一轮上涨行情中，中心区写字楼二手价格取得突破性上涨。07年全年二手价格上涨56.7%，其中仅上半年就录得近50%的涨幅；尽管在第四季度价格开始回调，但从其走势来看市场信心仍在。从上图可以看到，07年10月至08年4月，写字楼价格并未出现大幅波动，而是一个高位调整过程。尽管目前中心区办公物业的价格高居各片区之首，但其增值潜力依然巨大。其一：中心区可供开发地块开发殆尽。中心区总占地面积607公顷，去除莲花山的194公顷，实际可用土地面积400公顷左右；规划总建筑面积750万平方米。随着08年4、5月份中心区办公用地的集中推出，中心区所剩可用土地资源将十分有限，更多的土地资源只能来源于"城中村"的改造，然这尚需时日。其二：深圳总部经济建设在中心区全面铺开。中心区无疑将被打造成深圳的总部基地。近期推出的九块商业性办公用地全部集中于中心区，而且几乎所有的地块都规定竞标者必须将其总部迁至中标地块的建成物业内办公，中心区将有一批总部大厦崛起，包括平安国际金融中心、深圳证券交易所等，这新总部物业的建设将再次增加中心区的商务聚集度。第三：交通更加便利。将来不仅地铁可能通过福田口岸往来深港，并且还在中心区规划有全国唯一的地下火车站，让香港和深圳乃至大陆城市的往来更加便利，大大扩大了中心区的商务辐射能力。 中心区办公物业在取得一次飞跃性上涨的同时，租金亦取得一定涨幅，07
年至今整体租金上涨达20%。目前，中心区甲级写字楼租金价格在130元/平方米.月左右，但受一些档次稍低办公物业的影响，整个片区内的租金均价仅在110元/平方米.月左右。中心区作为深圳甲级写字楼的集中供应地，其租金仍有上涨空间。目前中心区物业的投资回报率相对较低，仅在5%到6%左右，租金的补涨阶段仍将持续。同时，从中心区办公物业结构来看，未来中心区将有更多"单一产权"的甲级写字楼物业推出，其租金一般高于同类物业的租金水平。这也将拉升中心区的租金水平。 中心西区： 07年初至08年4月，中心西片区写字楼价格呈现"先扬后抑"的态势。从07年1月至07年7月，写字楼价格上涨近五成，达20700元/平方米；然07年8月片区内物业价格出现回调，至08年4月，价格下调为18500元/平方米，相比7月下调两成左右。从价格走势图可以看到，政府的宏观调控政策对价格控制作用明显。在CPI指数持续高企的情形下，政府多次加息并提高存准备金率，尤其在07年9月出台的"关于加强商业性房地产信贷管理的通知"使得商业地产的投资成本及门槛要求被提升。一系列的调控政策加深了投资者对政府调控的预期，这使得下半年的投资需求被抑制，市场价格同时出现回调。 相比价格走势，租金走势则相对平稳。07年1月至今，片区租金水平保持稳中略升，目前租金水平在100元/平方米.月左右。相对低廉的租金水平促进
深圳海岸城购物中心 海岸城购物中心区位图 深圳海岸城位于南山商业文化中心区，紧邻滨海大道、南海大道、后海大道、后海滨路、创业路等南山区的五条城市主干道。海岸城购物中心和海岸风情街组海岸城西座写字楼、海岸城由东座写字楼、也是迄今为止深圳市最商业项目，成，是目前深圳西部规模最大的综合型商务、亿元人民币，总建筑面积20大的室内购物、休闲、娱乐中心。海岸城总投资约万平方米；商业12万平方米；写字楼约14万平方米。其中：购物中心约约30 个。2000街约4万平方米。海岸城配备地下停车位约 海岸城的组成海岸城购物中心服务人群最广海岸城购物中心是目前深圳西部经营面积最大、功能最齐全、泛、最具代表性的集购物、休闲、娱乐、餐饮等为一体的大型购物中心，也是深年世界商业零售2004年和2003该项目由圳唯一具有滨海风情特色的购物中心。． 的美国凯里森建筑事务所》杂志提供)(《World Architecture建筑设计排名第
一负责方案设计，深圳市城脉建筑设计有限公司负责深化设计。 36908平方米·占地面积： 30米，地上五层、地下二层·总高： 12万平方米·总建筑面积：约个·车位：约1500海岸城写字楼万平14 海岸城写字楼包括海岸城东座和海岸城西座，办公部分建筑面积约项目总南侧是保利文化广场，方米。海岸城东座写字楼东侧紧邻凯宾斯基酒店，层2420000平方米。主体建筑包括建筑面积约85700平方米，其中商业面积约米，由深圳市城脉建筑设计有限10014层高的附楼，主体建筑高度高的主楼和米高空中花园，每层均设有约711该项目已于2006年月底入伙。公司负责设计。营造生态、健康的概念，具有独特的滨海气质。米，总建筑面积层超高层写字楼，建筑高度155海岸城西座写字楼为30平方米。该项目由美国凯里森建筑事务所负责方案设计，深圳市城脉建筑85000 万多㎡，5年20078月开盘。写字楼面积约设计有限公司负责深化设计，计划130-300㎡的超大豪华大堂；塔楼空间由高、70013 m标准层层高为3.75 m；完善满足客户的空2000㎡，组合，㎡,可灵活分割、最大组合面积可达整层面积20个私家花园；2间需求；原创私家花园式阳光绿色办公空间，塔楼每层均设有层以上独备阔绰豪华候梯厅及总裁卫生间；区隔写字楼惯用的直线形象，独创“多维折线”的外立面，重塑深圳写字楼的时尚商务感。·海岸风情街万平方米，由海岸城东座写字楼和西座写字楼的裙楼商业组成，总面积约4 间独立商铺，单间面积从281总长度约800米，包括主力店新桃园酒店在内的平方米至数千平方米不等，商铺全部对外出售。海岸风情街建筑设计风格现20 代、简洁，充分演绎滨海风情，弘扬海洋文化，倡导全新的滨海体验与时尚。建筑特色． ·水——南北双广场 南广场与水景完美结合，通过简单的线条和朴素的材质，展现现代、动感的休闲主题；北广场面积约10000平方米，设有多功能大舞台和超大电子屏幕，为各类演出、聚会、商业活动和市民的公共休闲娱乐活动提供了广阔空间。·通——双步行街 “万国美食风情街”汇聚美国、意大利、法国、日本、韩国、东南亚等国的特色餐饮，带来世界各地的美味体验的同时，为办公、休闲人士提供优越的就餐和休闲环境。贯穿海岸城与周边写字楼、商务广场、文化广场、五星级酒店以及海雅商圈的二层步行高架桥长达710米，真正实现了人车分流。四通八达的人流行走路线，在便捷高效之余，更让区域消费融会贯通。 ·聚——双首层 强调商业的实效性，海岸城购物中心创造性地推出了“双首层”的消费聚集模式。在海岸城不仅有传统的“基础首层”可以聚集繁华的商业人流，更增加了二层北面与高架步行街相连的“增值首层”，让南来北往的人群如织交汇。众所周知，商业经营中与步行街相邻，就意味着可能产生最大的商业价值。源源不断的客流将为频繁经过的首层商业带来最大的机会，首层商业者也将享受到最集中的聚合消费效应。 ·入——退台餐饮 海岸城购物中心二楼至五楼采用新颖别致的退台式餐饮设计，不仅让人们在用餐的同时亲近自然，享受轻松，更直接将户外的消费群体接驳进购物中心室内，产生最直接的消费契机。室内外空间的巧妙结合，构筑出生动的城市风景线和丰富的消费机会性。 深圳西部经营面积最大、功能最齐全的集购物、休闲、娱乐、餐饮等为一体的大
深圳市房地产租赁市场研究报告深圳市住宅租赁商业租赁写字楼租赁市场研究报告深圳房屋租赁市场预测
深圳市房屋租赁市场研究报告 一、我市房屋租赁市场基本面分析 （一）宏观经济缓中趋稳 以来，在全球遭遇金融危机的背景下，深圳积极促进经济转型，保持经济平稳增长，历年经济总体呈现了“稳中趋升、结构优化、总体质量向好”的发展态势。 图1.1 - 深圳国内生产总值及年增速 从产业结构来看，深圳第一产业增加值 5.66亿元，第二产业增加值7205.53亿元，第三产业增加值10291.80亿元，第一产业增加值占全市生产总值比重不到0.1%，第二和第三产业增加值占全市生产总值的比重分别为41.2%和58.8%，已经形成了四大支柱产业和七大战略新兴产业齐头并进的发展格局。 （二）常住人口持续增加
大量的研究结果表明，人口是影响一个地区城市化发展最核心的因素，一个地区每增加一个人，就会形成新的住房、工商业发展、公共配套设施需求。从年末常住人口总量来看，深圳历年常住人口一直处于持续性增加状态：其中到底深圳市每年常住人口净增值徘徊在8万人上下，连续3年处于较低水平，到、底常住人口净增值分别为15万和60万，在短暂的回降后又进入到一个新的增长快车道。 表1.1 - 深圳常住人口统计表 常住人口的持续流入，再加上深圳高昂的购房成本（房价收入比已高达25.8）和较低的住房自有率水平（其中户籍人口住房自有率在77%左右，常住居民家庭住房自有率约为34%，非户籍人口住房自有率仅在10%上下），整个房屋租赁市场需求旺盛。
（三）未来建设用地供应紧张 从城市规模来看，深圳城市空间狭小，土地面积仅为北京的1/8，上海的1/3，广州的1/4，已建成区面积已经超过城市行政辖区全部土地面积的48.6%，位列全国第一，照这一趋势到2020年深圳的土地开发强度将会达到50%（根据国际通行惯例，一个地区的国土开发强度达到30%就已经是生态宜居警戒线，超过该限度居民的生存环境就会受到影响）。 根据近期市规划国土资源委员会发布的《深圳市住房建设规划（ -2020）》（征求意见稿）披露的数据来看，整个“十二五”期间全市拟规划新建住房用地供应13.1平方公里，其中新供应及拆迁安置住房用地4.5平方公里，城市更新用地6.6平方公里，征地返还用地2平方公里，但实际到“十二五”末新供应用地仅完成规划目标的90.7%，城市更新等存量用地完成规划目标的59.5%，未来不论是从短期还是中长期来看，深圳土地供应已达到极限。 表1.2：近年来年我市土地市场供应情况（单位：万平方米）
戴德梁行： 09深圳写字楼市场总结及10年市场展望 尽管经历了2008年全球金融危机的严重影响，09年的深圳写字楼市场却已快速回暖，在短短的一年时间内，呈现出与08年截然不同的面貌。 “暖风熏得市场醉”：09年写字楼市场渐行渐暖 一季度，乍暖还寒 每年1-3月份的第一季度，受公历及农历新年的影响，通常是写字楼市场成交的淡季，09年第一季度更可以用“惨淡”一词形容。正所谓“城门失火，殃及池鱼”，在全球金融危机的影响下，在深的高端企业(主要是欧美跨国企业)客户大幅削减行政开支，严格控制成本，办公需求急剧缩水，外资企业纷纷暂缓或搁置写字楼搬迁计划，采取“一动不如一静”的保守策略。为求减少搬迁及装修等非必要性支出，外企均以续租或与业主洽谈减免租金为主要的经营策略，甲级写字楼受影响最为明显，租赁成交大幅减少。
受此影响，深圳高端写字楼市场明显受挫，并带动整个市场租金调整，空置率明显上升。全市一季度的甲级写字楼吸纳量罕有地降为负数，空置率则上升至11。4%。虽然住宅销售市场已开始升温，写字楼销售市场却反应平淡，对经济前景的不乐观使得大部分关注市场的买家保持谨慎态度，成交量及销售价格均未见增长。在春寒料峭之中写字楼市场显得尤为冷淡。
二季度，初现回暖 至09年第二季度，住宅一二手市场已逐渐呈现回暖的趋势，宽松信贷环境和国内经济复苏渐趋明朗的环境刺激下，写字楼销售市场首先出现反弹。6月份，卓越世纪中心3号楼入市，在市场的质疑和观望中实现每平方米3万元以上的成交均价，为销售市场率先迎来拐点。租赁市场的回暖稍显滞后，09年二季度整体表现平稳，租赁活动较第一季度则明显活跃，空置率环比下降1个百分点。除少量的新增租赁需求外，租赁需求的主要来源却是存量需求的转移，并导致罗湖区空置率继续上升。由于企业对于租赁成本的控制较为严格，在经济境况没有好转的情况下，租金总体继续呈现小幅下调。
花样年?香年广场调研报告 按照世界银行的研究分析，住宅与写字楼的搭配关系应该是15：1，即15平方米住宅配1平方米写字楼，工作与生活地点的空间距离最好不超过20分钟，如果换成踩单车或步行20分钟，则更为合理。在深圳市区，由于先前规划的缘故，写字楼比较密集，分布不均匀，造成了部分区域写字楼相对缺乏的状况。在华侨城片区，这种状况尤为明显。 华侨城的主要产品是住宅、旅游设施，再搭配部分商业与写字楼。其中，住宅总量是600万㎡，商业总量大约35万㎡，写字楼相对较少，只有汉唐大厦、华侨城集团大厦，即使加上东方花园综合楼、OCT-LOFT，合计也不到10万㎡。以上文方法计算，那么华侨城所需要的写字楼面积为600万÷15=40万㎡，现缺40-10＝30万㎡。 花样年?香年广场就坐落在这样一个区域。 华侨城的香年广场一华侨城的香年广场二
一、楼盘概况
二、交通配套 1、交通路网 香年广场位置图 周边干道：侨香路、深云路、广深高速、北环大道、深南大道 公交线路：项目前后300米分别有天鹅堡、深云路和华侨城医院三个公交站共9路公交车经过，分别为6路（福光村－福田南）、 25路（桃源村－火车站）、41路（桃源村－华新村总站）、 49路（大学城南门－福田客运站）、104路（动物园－宁 水花园）、235路（皇岗口岸－西丽留仙居）、237路（西 丽福林村旺亨工业区－田心村）、325路（皇岗口岸－光
明农场）、390路（蛇口渔港－龙华汽车站） BRT交通：深圳首条快速公交线BRT1号线（路灯优先公交快速线路）地下交通：施工中的地铁2号线在项目东南100米设有“侨城北”站2、周边配套 综合商场：百佳超市、沃尔玛超市、铜锣湾Shopping Mall、系列商业街（波托菲诺内部商业街区） 酒店餐饮：项目北区D座二楼员工餐厅、威尼斯酒店、鸿波酒店、燕晗山酒店、园林山庄酒楼、博林诺富特酒店 邮局：沙河邮局 医院：华侨城医院 其他：园博园、锦绣中华、民俗文化村、OCT创意文化园、世界之窗、欢乐谷、名商灯高尔夫球场、高尔夫练习场 三、建筑分析
2０１４年一季度深圳甲级写字楼市场分析 一季度深圳写字楼空置率维持稳定，同时由于前海带来的大量新增需求，写字楼租金水平大幅上升。 2014年第一季度没有新增甲级写字楼入市。 由于一季度无新增供应，全市甲级写字楼市场净吸纳量仅为1.06万平方米。 本季度全市平均空置率环比下降0.3个百分点至12%。 本季度全市甲级写字楼租金环比大幅上涨6%至人民币218.9元每平方米每月，同比上涨15%。 甲级写字楼平均售价本季度上涨幅度较大，本季度环比上升4%至约人民币52000元每平方米，同比增11.3%。 在租金和售价同时上涨的情况下，第一季度全市回报率环比上升4个基点，至约5.05%。 预计第二季度有6栋甲级写字楼入伙，计新增供应面积约68.6万平方米，全市甲级写字楼的存量将被推高23%。 市场概述 由于有大量企业在前海区域注册，而该区域缺乏合适的写字楼供租赁，深圳第一季度写字楼的租金和入驻率均大幅上涨。其中，罗湖及福田的租金涨幅最高，分别上涨5.2%和7.4%至237元和194.2元每平方米每月。 由于罗湖区和南山区供应和需求变动较小，第一季度的空置率分别维持在12.3%及13.7%。然而，福田的空置率下降了50个基点至9.4%，并带动全市空置率从上季度的10.9%下降至10.5%。 由于第二季度甲级写字楼的新增供应及需求都将上升，预计空置率将保持稳定。 随着2013年第四季度的上涨趋势，2014年一季度深圳甲级写字楼租金环比大幅上涨了6.5%至人民币218.9元每平方米每月，同比上升15%。 第一季度，福田区及罗湖区的平均租金分别大幅上涨了5.2%和7.4%，至237元和194.2元每平方米每月。南山区由于存量较多，平均租金仅上涨了1.9%，至170元每平方米每月。 深圳市甲级写字楼平均售价在第一季度环比上涨了4%至人民币52047元每平米，同比增11%。
深圳市房屋租赁市场研究报告 一、我市房屋租赁市场基本面分析 （一）宏观经济缓中趋稳 2008年以来，在全球遭遇金融危机的背景下，深圳积极促进经济转型，保持经济平稳增长，历年经济总体呈现了“稳中趋升、结构优化、总体质量向好”的发展态势。 图1.1 2010-2015深圳国内生产总值及年增速 从产业结构来看，2015年深圳第一产业增加值5.66亿元，第二产业增加值7205.53亿元，第三产业增加值10291.80亿元，第一产业增加值占全市生产总值比重不到0.1%，第二和第三产业增加值占全市生产总值的比重分别为41.2%和58.8%，已经形成了四大支柱产业和七大战略新兴产业齐头并进的发展格局。
（二）常住人口持续增加 大量的研究结果表明，人口是影响一个地区城市化发展最核心的因素，一个地区每增加一个人，就会形成新的住房、工商业发展、公共配套设施需求。从年末常住人口总量来看，深圳历年常住人口一直处于持续性增加状态：其中2011到2013年底深圳市每年常住人口净增值徘徊在8万人上下，连续3年处于较低水平，到2014、2015年底常住人口净增值分别为15万和60万，在短暂的回降后又进入到一个新的增长快车道。 表1.1 2006-2015年深圳常住人口统计表 年份年末常住人口数 （万人） 户籍情况 户籍人口非户籍人口 2006 871.1 196.83 674.27 2007 912.37 212.38 699.99 2008 954.28 228.07 726.21 2009 995.01 241.45 753.56 2010 1037.2 251.03 786.17 2011 1046.74 267.9 778.85 2012 1054.74 287.62 767.13 2013 1062.89 310.47 752.42 2014 1077.89 332.21 745.68 2015 1137.89 354.99 782.90 常住人口的持续流入，再加上深圳高昂的购房成本（房价收入比已高达25.8）和较低的住房自有率水平（其中户籍人口住房自有率在77%左右，常住居民家庭住房自有率约为34%，非户籍人口住房自有率仅在10%上下），整个房屋租赁市场需求旺盛。
广州写字楼项目调研报告 10月19日投资管理部到广州进行写字楼的实地调研，分别调研了广州分公司推荐的“伟腾大厦”项目（珠江新城），戴德梁行推荐的“广贸中心”（天河北CBD）和越秀新都会大厦（越秀商圈）。在三个项目调研后又在戴德梁行带领下调研了保利克洛维二期（珠江新城核心区），之后又在高力国际带领下调研了海航寰城广场（天河北CBD）。通过对五个项目的实地调研及周边写字楼的对比，出此报告。 一、广州写字楼概况 广州商务区分为越秀板块和天河板块，天河板块又分为珠江新城和天河北CBD。天河商务区是广州新区，近十几年广州的经济中心一直在东移，地标建筑也均建在天河商务区，其中包括中信大厦（1997年）、广州塔（2009年）、西塔广州国际金融中心（2010年）和东塔（2016年）。金融机构和跨国公司大部分也已经入驻天河商务区。近几年广州市房价没有大规模波动，写字楼价格也趋于稳步有升的状态。作为写字楼需求主力的第三产业在广州近十年来也以每年超过18%的速度在增长，2014年已经贡献了全市65%的GDP；另外广州近几年打造“总部经济”效应明显。其中核准的全国性总部已有94家位于天河区，带动效应十分明显。 二、广州可投资写字楼情况 1、天河北广州东站广贸中心 广贸中心写字楼外观及交通区位如下图：
广贸中心位于广州东站林和中路东，是由香港新鸿基整体开发的写字楼。整栋写字楼33592平方米，其中30274平方米写字楼，3318平方米4层商业。共42层，地上39层，地下3层。出售方式为整栋，价格在每平米37000元
上下（包括底层商业及地下停车位）。现整楼已经封顶，预计今年年末交楼。 优势：整栋写字楼出售，相对好管理；为新鸿基地产开发建设的写字楼装修和质量对比周边写字楼都会好一些；天河北CBD的写字楼现在比较稀缺，不会再有新写字楼建成；距离广州火车东站5分钟，方便来往深圳及香港企业的交通；26层-31层没有其他楼面遮挡，采光也比较好，方便大型企业整租。 劣势：楼面不紧邻道路，西面临街处被一幢26层楼遮挡；入口处是林和村的牌坊，写字楼和旁边小区共用林和村的牌坊入口，有可能会造成交通不畅；写字楼紧邻广州东站也会造成来往人员混乱的隐患；另外整体出售包括底层商业，需要我司自主运营。 广贸中心周边的写字楼主要有中泰广场、保利中汇广场、中信广场、海航大厦、耀中广场等。通过对这几个写字楼的综合比较，我们认为广贸中心明显优于保利中汇广场，但稍微逊于海航大厦。因此，将广贸中心目前的租金价格预估为140-170元/平/月较为合理。
浅谈深圳写字楼市场 按照国际惯例，将第三产业占GDP的比重，作为衡量一座城市经济繁荣程度的重要指标，深圳2017年第三产业的比重为58.60%，增长8.8%，对此，笔者遴选了国内外代表性的特大城市进行横向比较：香港为80.60%（2015）；北京为80.30%（2016）；上海为70.50%（2016）；纽约、伦敦和东京的第三产业比重分别高达91.40%（2012），91.10%（2011），86%（2012）；其实美国在1973年第三产业比重已达60.80%，并在这个比重上仍然保持了40多年的持续增长，大约每年增加0.5%——数据表明，深圳在跻身国际一线城市的发展历程中，第三产业还存在巨大的发展空间。 任志强指出：从办公需求来看，写字楼的发展速度实际上是从第一、第二产业的劳动人口向第三产业转移速度决定的。城市的第三产业比重在提高过程中，写字楼的供应量也在发生变化。譬如北京第三产业每提高1%，写字楼市场就应
增加100万平方米的供应量。任志强这种逻辑推理是否合理与精准，有待商榷，但毋庸置疑，第三产业的增长与写字楼的需求上存在着一种内在逻辑关系，两者之间呈正比，即第三产业的增长速度决定了写字楼的发展空间。 回顾深圳特区成立37年来，民营经济野蛮生长，从一个小渔村发展到国际大都市，从“深圳速度”向“深圳质量”转型，成为中国最具经济活力的城市。其中，楼宇经济做出了积极的贡献。据官方数据显示，早在2011年，深圳市福田区63栋亿元楼共实现税收407.36亿元，相当于全区税收652.2亿元的62.5％，仅招商银行大厦一幢写字楼的纳税额就达76.70亿元。有人形象地把“楼宇经济”比作都市里的“垂直印钞机”、“立起来的园区”，概括为“一幢写字楼税收赛过一个县”——“楼宇经济”已经成为各地政府经济发展的重要抓手，不啻为高屋建瓴的城市发展策略。 经济的蓬勃发展，促使写字楼如雨后春笋般拔地而起。根据第一太平戴维斯的统计数据显示，截至2018年第一季度，深圳甲级办公楼存量达718.5万平方米，全市甲级办公楼市场空置率上升至11.8%。自2000年以来，深圳甲级写字楼的空置率基本维持在8-18%的水平，整体处于健康态势。自2013年起，市场供应量明显放大，吸纳（成交）量也在同步扩张。大宗交易功不可没，主要源自外来企业的总部需求，如交通银行、太平洋保险、华夏保险在深圳扩充面积超过3万平方米，北京银行买下1整栋，上海银行买下1.5万平方米，台湾玉山银行买下5个整层等等，大宗交易的单笔金额基本超过10亿元。大宗租赁也空前活跃，如恒大地产、龙湖地产、亚马逊、中国渤海银行、杭州银行、亚太财产保险等机构，强势进驻深圳，承租面积数层甚至整栋。大宗交易刺激了略显疲软的写字楼市场。随着政府对传统住宅市场出台了一系列空前严厉的调控，高企的住
深圳市房地产租赁市场研究报告记录(深圳市住宅租赁、商业租赁、写字楼租赁市场研究报告记录)深圳房屋租赁市场预测
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深圳市房屋租赁市场研究报告 一、我市房屋租赁市场基本面分析 （一）宏观经济缓中趋稳 2008年以来，在全球遭遇金融危机的背景下，深圳积极促进经济转型，保持经济平稳增长，历年经济总体呈现了“稳中趋升、结构优化、总体质量向好”的发展态势。 图1.1 2010-2015深圳国内生产总值及年增速 从产业结构来看，2015年深圳第一产业增加值5.66亿元，第二产业增加值7205.53亿元，第三产业增加值10291.80亿元，第一产业增加值占全市生产总值比重不到0.1%，第二和第三产业增加值占全市生产总值的比重分别为41.2%和58.8%，已经形成了四大支柱产业和七大战略新兴产业齐头并进的发展格局。
（二）常住人口持续增加 大量的研究结果表明，人口是影响一个地区城市化发展最核心的因素，一个地区每增加一个人，就会形成新的住房、工商业发展、公共配套设施需求。从年末常住人口总量来看，深圳历年常住人口一直处于持续性增加状态：其中2011到2013年底深圳市每年常住人口净增值徘徊在8万人上下，连续3年处于较低水平，到2014、2015年底常住人口净增值分别为15万和60万，在短暂的回降后又进入到一个新的增长快车道。 表1.1 2006-2015年深圳常住人口统计表 年份年末常住人口数 （万人） 户籍情况 户籍人口非户籍人口 2006 871.1 196.83 674.27 2007 912.37 212.38 699.99 2008 954.28 228.07 726.21 2009 995.01 241.45 753.56 2010 1037.2 251.03 786.17 2011 1046.74 267.9 778.85 2012 1054.74 287.62 767.13 2013 1062.89 310.47 752.42 2014 1077.89 332.21 745.68 2015 1137.89 354.99 782.90 常住人口的持续流入，再加上深圳高昂的购房成本（房价收入比已高达25.8）和较低的住房自有率水平（其中户籍人口住房自有率在77%左右，常住居民家庭住房自有率约为34%，非户籍人口住房自有率仅在10%上下），整个房屋租赁市场需求旺盛。