浅谈高校物业管理的定位
□孙美娟
(哈尔滨理工大学,黑龙江 哈尔滨 150080)
[摘 要]通过对物业管理涵义的阐述,从管理、经营、服务等方面对物业管理给予定位。
[关键词]物业管理;定位;经营理念
[中图分类号]F293133 [文献标识码]A [文章编号]1005-913X(2004)05-0085-02
物业管理,就其广义而言,是指一切有关房地产开发,租赁、销售及售租后的服务。随着社会的发展,高校改革的需要,高校物业管理也悄然兴起,它有别于以往的总务后勤管理和社会物业管理,有其特定的属性和定位。
一、高校物业管理的涵义与定位
高校物业管理是指专门的管理部门、机构受学校和师生的委托,在后勤集团的领导下,依照国家有关法律法规、管理标准及合同、契约,运用现代管理科学和先进技术,以经济手段对物业实施统一的专业化管理,并向学校或师生提供全方位、多层次的综合服务,同时促进相互间的沟通与交流,从而构筑一种和谐、健康、向上的人文环境,推动学校整体进步。由此可见,物业管理是一个集管理、经营、服务为一体的系统工程。
高校物业公司的定位还应超越高校的范畴来认识和理解。目前制约高校后勤社会化进程的不但有高校内部的因素,更有社会的因素。所以,我们要把高校后勤社会化改革放到社会的大环境中去定位和思考,不仅要主动适应高校的发展,也要主动适应社会的变革。
二、制度建设是规范高校物业管理的基础
11制度建设的意义和作用。以国家法律和政府有关部门颁发的政策法规及后勤发展相关文件为指导,以物业管理自身的经营宗旨、经营范围及承担的任务为依据,并借鉴其他优秀物业管理的成功经验,结合自身及所管理物业的实际情况,制定较为完备、适用的制度和实施细则,具有十分积极的现实意义。
(1)制度是物业管理工作的准绳和依据。
(2)制度建设是物业管理逐步走向成熟并向规范化、科学化和法制化发展的必要前提。
(3)制度建设有助于建立对物业管理的民主监督机制,使之能更好地发挥物业管理的职能,为学校和师生创造更加舒适、优美、安全、方便的工作和生活环境。
(4)制度建设有利于推动物业管理整个行业健康发展。
(5)规范、约束员工的行为。任何一个物业管理要进行有效的内部管理,首先必须要有一套具有约束力的制度作为前提。制度是集体意志的体现,只有依靠制度才能使员工有章可循,根据公司的制度来规范、约束自己的行为,绐终围绕公司的服务管理目标开展工作。
(6)协调公司内部各部门之间的相互关系。现代物业管理企业的整个管理职能被分摊给其内部各部门承担,只有建立必要的制度,明确各部门的职责和权力范围,才能使各部门各司其职,互相衔接,紧密配合,使公司的管理活动顺利开展。
(7)树立物业管理公司的良好形象。物业管理是窗口行业,与学校和广大师生进行24小时的接触。健全的制度能体现物业管理公司良好的内部管理,树立良好的外部形象,增强学校和广大师生们对物业管理公司的信任度。
21物业管理公司的内部制度。可设为:领导制度、职能制度、岗位责任制度、综合管理制度和管理程序制度。
31制度建设的原则。物业管理公司作为一种
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现代性的企业组织,制度建设是其运行规范化的必然要求,它是物业管理公司竞争取胜的“软件”。制度的作用是显而易见的,它不仅可以规范、约束员工个人行为,协调企业内部、公司与学校各职能部门和师生的关系,同时还能规范校区内各色不一的师生个人行为。现在把校区物业管理公司制度建设的原则概括如下:
(1)结合校区物业管理公司的实际,正确把握
“弹性”尺度。制定出既能规范员工的行为又不束缚员工的手脚,能充分调动员工的积极性、主动性和创造性的制度。
(2)责、权、利相结合。要通过制度明确员
工、各个部门相应的职责、权利、所获的报酬及奖励。同时要注意明确彼此之间工作的衔接,使整个物业管理工作有序规范地进行。
(3)定性与定量相结合。在制定制度时,必须
将定性与定量相结合。
(4)规章制度应简明扼要,便于理解、记忆,
以便员工对照执行。
(5)相对稳定性。制度一旦确立下来,就应具
有相对稳定性,这是制度的关键所在。
三、服务是高校物业管理的硬指标
高水平的物业管理除了有完好的硬件设施外,更重要的还要有一支素质过硬的管理队伍。优良的服务最起码要求做到服务态度热情、服务设备完好、服务技能娴熟、服务项目齐全以及服务方式灵活、服务程序规范、服务收费合理、服务制度健全、服务效率快速。
四、创新经营理念
办企业的最终目的是赢利,任何赢利的企业都有自己的一套经营理念和相适应的经营策略,高校物业公司也不例外。由于我国目前物业管理企业的类型复杂,经营理念混乱,有的还在传统体制下生存,所以,形成与市场发展相适应的经营理念是高校物业公司的当务之急。
11品牌经营理念。在当今经济时代,商品的
品牌形象已成为消费认知的第一要素,物业管理服
务作为一种特殊商品也是如此。公司应结合实际需要,积极探索,大胆实践,按照塑造品牌的高标准、严要求,以创建整洁、文明、高雅、安全、方便、舒适的文明校区环境为目标,通过严谨、高效的科学管理,倡导“随时随地、尽心尽力”的服务理念,为广大师生提供优质服务。
21规模经营理念。“小而全,多而杂”的管理
模式已不适应时代潮流。随着物业管理企业化、专业化、社会化程度的不断提高,校区物业管理企业也要以规模经营为目标降低成本。物业管理是微利服务行业,只有通过扩大规模,降低成本,一业为主,多种经营,才能生存发展。
31成本经营理念。经济效益是经济活动的效
果与从事经济活动的消耗之比。人们所从事的任何经济活动,总要占用和耗用一定量的自然资源和劳动资源。从事某项经营活动所消耗和占用的物质和劳动资源可以称之为“投入”,经营活动所产生的物质效用和经济效益为“产出”。任何一个企业,一定要依靠科学规范的严格管理和高素质的员工队伍,走节约经营的道路,这就要求物管企业必须做到以下两点:
(1)企业员工知识技能的学习和积累。(2)技术设施的完善。加强校区物业管理智能
化设施建设,丰富物业管理手段,摊薄经营成本。
41人才竞争理念。现阶段,我国从事物业管
理的专业人才匮乏,制约了物业管理向高水平、深层次发展。高校物业管理公司应树立人才竞争理念,从社会上招聘能人,更重要的是加强现有员工的培训,从员工中发现人才、培养人才。要制订计划,分期分批对各类人员进行专业培训,要根据管理人才的实际情况和工作需要,定期对在职人员进行专题培训。要从在职管理人员中选拔有培养前途的员工,参加物业管理专业学历教育,为企业发展培养后备人才。要通过理论研讨、专题讲座、专项训练等形式,提高物业管理人员的理论水平和业务素质。
[责任编辑:李敏娜]
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8管理方略 N ORTHERN ECON OMY AN D TRADE 2004年第5期
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目录 摘要： (1) 关键词： (1) Absrtact:. (2) 前言 (3) 一、物业和物业管理的概念 (3) 1、物业的概念 (3) 2、物业管理的概念 (3) 二、我国物业管理的现状及存在的问题。 (3) 1、物业管理立法滞后，理论体系不够健全 (4) 2、物业管理行业发展不健全 (4) 3、我国物业管理从业人员专业化程度低 (4) 4、物业管理的服务内容不明确 (4) 三、我国物业管理的发展策略 (5) 1、完善物业管理的法律体系 (5) 2、物业管理企业的专业化、规模化发展 (5) 3、物业管理人才的培养 (5) 4、完善物业管理服务内容 (6) 参考文献 (7)
试谈我国物业管理的现状与发展趋势 摘要：在发展历程分析的基础上,我国物业管理的现状和形势,分析和预测中国物业管理行业的发展趋势方面的社会的受欢迎程度的提高,逐步改善的地位,大型规模经营,法律体系和标准化管理,品牌和专业建设。相信在21世纪,物业管理行业的发展将会更加健康,标准化的和稳定的,物业管理企业的规模将会扩大,管理更加标准化,服务更专业,自我质量不断提高,企业文化和品牌形象的影响力也将增加。结合国内物业管理的现状，分析了物业管理行业存在的诸多问题，探讨了促进我国物业管理发展的有效对策。建议应尽快建立统一的法律法规，加强监督，提高人员素质，并对今后物业管理的发展趋势进行展望，以指导实践。 关键词：物业管理；管理现状；发展趋势
The current situation and development trend of property management in China Absrtact: based on the analysis of development history, the present situation and situation of property management in China are analyzed and forecasted, and the status of social popularity in the development trend of property management industry in China is improved step by step. Large-scale management, legal system and standardized management, brand and professional construction. I believe in 21th century, the property management industry will be more healthy, standardized and stable. The scale of the property management enterprise will be expanded, the management will be more standardized, the service will be more professional, the self-quality will be improved constantly, the influence of the enterprise culture and brand image will also increase. The object is analyzed.There are many problems in management, discusses the effective countermeasures to promote the development of China's property management. Suggestions should be established as soon as possible a unified laws and regulations, strengthen supervision, improve the quality of personnel, and the trend of property management are discussed, in order to guide the practice. Keywords: property management; management status; development trend
物业管理调研报告 物业是指已经建成并投入使用的各类房屋及其与之相配套的设备、设施和场地。物业管理指受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同，对物业进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。下面是小编为您推荐的小区物业管理调研报告，请参阅。 近年来，随着我县城镇化进程的快速推进，房地产业得到了迅猛发展，建成了一大批住宅小区。在xxxx高速上远远望去，一幢幢漂亮的高层矗立在xx南岸，绵延数公里，与防洪大堤交相辉映，奠定了一座现代化城市的雏形。这些住宅小区遍及城区各个区域，配套的小区物业管理也由此经历了从无到有，从摸索试点到稳步发展，管理对象从单一的住宅小区发展到商场、超市、办公楼等各类领域，形成了包括房屋及相关配套设施设备的维修养护、环境保洁、安全巡查、绿化管养等各类物业服务。但由于物业管理在我县起步比较晚，发展相对滞后，出现了大大小小的矛盾和问题，现已成为影响居民正常生活的焦点问题，亟需采取有效对策来加以改进和解决。 一、基本现状 截至目前，我县已建成小区和各单位家属楼137个，建筑面积123万平方米，规划住房12711套，入住44489人。入住人口占城区总人口的64%。建设方式主要为：90年代各
单位在后院集资建设的房屋占15%，商品房占70%，小产全权房占10%，保障性住房占5%。 我县物业管理有三种模式。一是由物业服务企业管理，全县有物业服务企业13家，资质全部为暂定三级，从业人员244人，虽然服务小区只有26个，但这些小区住宅总面积约59万平方米，近乎占建成商住楼总面积的一半。二是自主管理、自治小区70个，这是小区管理的主要形式，占全县建成住宅小区的一半，管理住房面积约52万平方米，占到建成商住楼总面积的四成左右。三是无人管理小区，涉及小区41个，面积约12万平方米。 二、小区管理存在的问题 通过统计数字可以看出，目前全县绝大部分住宅小区处于自主管理或无人管理状态，关乎六、七千户群众的切身利益。就物业公司管理的26个小区而言，也有收费难、管理难、业主与物业错位、服务缺失等诸多问题。这些问题不仅直接影响到居民的居住环境和生活质量，而且叠加累积极易造成群体上访，影响全县稳定大局。分析我县住宅小区及物业管理，主要有以下五方面问题： (一)准入门槛低，服务不规范。我县现有13家物业公司，资质全部为暂定三级，从业人员244人，注册资本都在50万—100万元，平均每家公司员工不到20人，规模小，实力弱。物业管理人员大都为退休人员和下岗工人，没有经
高校物业管理特点及难 点 Document number：PBGCG-0857-BTDO-0089-PTT1998
摘要:本文围绕高校物业管理的特点展开分析,分析了高校物业管理中的一些难点和重点,提出了一些稍具体的管理措施。 关键词:高校物业管理浅析 物业管理踏入中国30多年,是社会进步和经济发展的产物,在我国已经成为朝阳行业。随着高校后勤社会化改革的不断深化,高校物业管理也得到了前所未有的发展。高校物业不仅要通过为师生提供服务,创造一个优美和谐的校园环境,还要为社会提供服务,创造安全方便的人居环境。高校物业管理兴起虽然时间不长,但发展十分迅速,特别是高校后勤社会化改革以来,大多数高校都非常重视物业管理工作,在一些经济发达地区和一些基础较好的高校,物业管理工作取得了很大的成效,一些高校的物业管理服务不仅初具规模,而且具备了一定的专业化水平和市场竞争力,为全国高校物业管理工作起到了示范和表率作用。 高校作为特殊的物业有其自身的特点,是学生学习、读书、自习、休息、娱乐、就餐、运动等场所的综合体系,下面根据高校物业的特点结合自身的工作经验,浅析一下高校物业管理工作的重点和难点。 一、环境卫生服务: 要确立专业操作、保持整洁、服务教学的目标。在具体操作当中,一方面要全面引入 ISO9001质量管理标准、ISO14001环境管理标准、GB/T28001职业健康安全管理标准,并严格参照标准进行规范化、程序化地实施;另一方面针对学校物业的特点及教学活动的要求进行点对点地操作,利用岗位安排、提高标准、特别突击等方式来应对高校物业使用频率较高、临时性要求较大等问题。比如,学校的各种大型活动开展较为频繁,每次大型活动之前都必须进行清洁卫生突击清理,以达到活动组织者及学校的要求。在我们进行校园清洁卫生服务工作中,全面提倡量化和细节管理,促使各项环节都能够进行数字化的表示。 二、公共设施设备的维修和维护: 公共设施设备的维修维护首先要确立专业、规范、节约的管理目标,以保障设施设备得到科学、有效的维护。具体应该做到:小修要及时,以免造成大修,中、大修要合理计划、及时上报,既要考虑成本,又要考虑成效。我们将严格参照物业管理行业的维护标准,根据实际情况有的放矢地组织实施。在日常管理中,完善各项操作规程,不断提升维护人员的技术含量,做好巡检、记录和反馈。通过专业化的操作和运行,保障公共设施设备随时处于良好、可利用状态。 三、教学服务及教学保障: 在高校未实行物业管理以前,教学服务及教学保障属于学校的职责,这让本身主要履行确保教学质量的学校部门不得不分出精力来做教学后勤保障的一些琐事,极大地影响了教学质量的提高。实行物业管理后,我们可以承担和履行部分教学服务的职责,在具体操作中,根据教学的需要,通过和对口部门的及时有效的沟通,不断优化教学服务的模式,不断扩展教学服务活动的项目和内容,以达到教学有序、师生方便的目的。具体的内容可以涉及:协助教室的
高校物业管理的几点思考 大连轻工业学院喻琦于平 伴随我国物业管理行业的不断成熟和进步，以及高校后勤社会化改革的不断深入与发展，高校物业管理也充分显示出其强大的生命力和广阔的发展前景。但是，由于高校物业处在学校这种具有浓厚的人文环境和学术氛围中，有其自身特殊的教育属性和功能，决定了高校物业具有区别于其它物业的特殊性，在管理上应紧紧依托高校这一母体，以“管理育人、服务育人、环境育人”为宗旨，和学校同呼吸、共命运，更好地为培养人才服务。 因此，准确定位高校物业管理的功能、探讨高校物业管理的发展建设工作在维护学校发展稳定、构建和谐校园的建设中发挥着极其重要的作用。基于这一思考，作者结合自己的工作实践，对高校物业管理的功能定位及发展建设略书己见，以期起到抛砖引玉的作用，共同探索适合高校特点并不断推进后勤社会化改革的物业管理有效路径。 一、以管理为手段，以服务为中心，准确定位，扎实工作 高校物业管理的目标就是通过自己的有效服务，充分合理地使用现有房屋，发挥楼宇的功能，提高学校房产物业的使用效率和经济效益，促使房产物业的保值增值，为师生提供优美整洁、舒适方便、安全文明的工作和生活环境，营造校园的育人氛围，保障学校的发展稳
定。在社会主义市场经济条件下，高校物业价值的实现也需要按市场经济规律运作实行有偿服务，在实现社会效益的同时实现经济效益，体现物业价值。 1、发挥高校物业的管理特色，做好行政工作的强力助手。 物业管理服务工作，看似简单、零星琐碎，实际涵盖了方方面面的知识和技巧，以及判断、分析和解决问题的综合能力。如日常安全、消防、保洁和维修等各项工作，都要具备相关知识和动手能力，每项工作必须扎扎实实落实到位。同时我们还要在工作中提高沟通、协调能力，倾听学生的心声，关心学生生活中遇到的实际困难，随时与他们进行交流，使学生发挥“自我管理”的热情，而不是强硬管理。让学生从不了解物业管理服务，到了解熟悉；从熟悉到理解，由理解到自觉遵守相关规定，积极主动协助管理人员，搞好物业管理服务工作，以及公寓文明建设。沟通能使学生与物业公司拉近距离，便于及时了解和解决实际问题，化解矛盾，避免误会，能有效的妥善处理有关事宜。虚心听取师生合理化建议，能及时纠正工作中的不足之处，不断在实际服务工作中改进，提升服务质量，提高管理成效,有利于学校的发展和稳定。 2、服务工作具体化，细节处理人性化。 为高校师生员工提供高效、便捷、优质、全方位、多层次的服务是高校物业管理的最基本也是最重要的功能之一，做好物业服务工作不仅能够使学校领导集中全部精力研究教学、科研及学校的发展建设工作，而且有利于广大师生更好的工作和学习。物业服务项目很多，最
物业管理师职业资格考试参考论文集
石家庄市金博瑞职业培训学校 2002年10月30日 目录 中国物业管理企业面临问题的经济学及现实分析 (4) 试论物业管理前期介入的作用及其立法意义 (15) 生态住宅小区的建设与管理探讨 (22) 试论物业管理市场结构调整的策略和途径 (31) 试论以营销为主导的经营型物业管理模式 (41) 物业管理企业的企业文化特性及其建设 (49)
物业管理企业靠什么赢得市场 (57) 试论物业品牌价值战略的定位 (67) 经营--物业管理企业发展的必由之路 (73) 从开发商视角看物业管理企业的发展趋势 (85) 试论经济转型时期物业管理的发展趋势与方向 (90) 21世纪中国物业管理发展思路初探 (98) 中国物业管理发展中若干问题的思考 (106) 浅淡新世纪中国物业管理的服务趋势 (115) 关于物业管理立法重点和难点的思考 (124) 论我国物业管理可持续发展战略 (136) 浅析从管理物业到经营物业 (153) 物业管理的品牌 (163) 物业管理强制权利随意谈 (167)
中国物业管理企业面临问题的经济学及现实分析 中国的物业管理经过20年的发展,取得了长足的一步但仍存在诸多问题。归内起来大致分为三个方面：一是目前物业管理的社会化程度不高,二是现有物业管理面临的现实问题,三是当
地政府行为的偏差。 一、我国物业管理的社会化程度不高 物业管理行业是生产力发展和社会进步到达一定水平后所兴起的一种朝阳产业。伴随着我国房地产业的发展,住房制度改革和住房商品化的深入,物业管理应该覆盖绝大部分的物业。但实际上,目前我国物业管理的覆盖面太小,社会化程度低,远远不能适应社会现代化和文明程度的需要。 1、物业管理行业发展的经济学分析 物业管理作为一种朝阳产业,提供的是一种特殊服务。这种服务不但可以使业主和用户在商品房的消费中,享受到更多的便利和效用;同时也可以实现房产的保值和增值。作为推动市场商品化改革进程的重要措施,物业管理可以解决长期以来房地产市场不活跃、房屋管理滞后的瓶颈问题。因此,物业管理滞后对我国国民经济发展将产生消极影响。这个问题我们可以用图1中的图A、图B两幅图来进行综合分析（图略）: 作为提供一种特殊服务的行业,物业管理不但可以使消费者获取效用,更可以因其对房产的保值、增值的贡献以及其作为一种准公共用品而带来的外部经济效益使得社会的总效益(总福利水平)上升。图A的Z-Y弧线表示社会的总生产可能性边界,其中
某市物业管理服务工作调研报告 一、基本情况 我市物业服务工作从xx年左右开始起步，经过十多年的摸索，从无到有，从小到大，呈现出良好的发展势头，物业服务的整体水平有了较大提高，对优化人居环境，提升城市形象，保障人们安居乐业，维护社会稳定起到了重要的作用。 二、工作开展情况 一是加强了制度建设。根据国家和省、xx市的有关规定，结合我市实际，先后制定出台了《关于加强住宅小区物业管理的实施意见》、《关于贯彻落实<住宅专项维修资金管理办法>的通知》、《关于进一步规范前期物业服务招标投标工作的通知》等制度。通过具体制度的建立和落实，基本保障了物业服务工作的顺利开展。 二是推行了“菜单式”物业收费服务模式。重新制定了《住宅小区前期物业服务等级标准》，将物业服务内容划分3个等级、5个小项，进一步细化服务内容、量化服务标准，让业主明明白白交费，企业清清楚楚服务，基本做到了业主期望的“质价相符”。
三是积极开展了物业政策法规宣传培训工作。通过报刊、专栏等传统媒体和微信群、视频等新媒体，采取多种形式向广大业主和社会各界宣传物业知识，着力增强业主对物业服务的参与意识，努力赢得社会方方面面对物业服务工作的理解和支持。通过集中培训、集体研学，多措并举，提升从业人员的思想素质，提高从业人员的服务能力。 三、当前存在的主要问题 （一）物业服务整体水平不高。我市现有一部分物业服务企业是建设单位的附属企业，仅对自已开发的项目小区提供服务，市场化程度不高。前期物业建管不分，没有形成良好的制约与监管体制，企业缺乏危机意识，缺乏创新能力。在现有的物业服务企业中，普遍存在从业人员年龄偏大、素质不高，企业管理不规范、服务不到位等问题，物业服务简单粗放，仅限于清扫卫生、秩序维护、绿化养护等低标准、低水平的基础性服务，难以满足业主多样化的需求，无法提供更多增值服务，而且有的物业服务企业没有签定物业服务合同，没有得到业主的认可，造成业主、物业服务企业、建设单位之间互不信任，矛盾时有发生。 （二）物业服务消费观念滞后。部分业主对物业政策法规、物业服务企业、业主委员会、业主的权利和义务及相互间的关系缺乏了解，对物业服务的社会性、公共性、有偿性认识不足，只顾个人利益，无
管理研究 >>MANAGEMENT REASERCH 高校物业管理的特点分析 李富 （北京经济管理职业学院，北京102602） 关键词：高校物业管理；特点 摘要：高校物业管理同社会一般的物业管理相比，有其自身的特点，即教育属性、特定的服务对象、特定的校园文化氛围。这些特点决定了高校物业管理主要应是以保证教学和师生生活为中心，维护房屋及其设施设备的完好，提供多元化服务，营造良好的育人氛围，维持正常的教学秩序。为此要加强管理手段和队伍素质建设、接受国家教育主管部门的指导。 中图分类号：F293.30 文献标识码：A 文章编号：1671-8089（2008）04-0086-02 随着物业管理行业的发展和高校后勤社会化改革的推动，（一）加强房屋设施养护，确保教学和师生生活高校物业管理成为高校后勤的一种新模式。近几年我国高校的房屋及公共设备、设施（主要包括水电暖等）是保证教快速发展，许多高教园区的建立、再加上高校新校区的扩建，学和师生生活的基本和必需的条件，必须保证其随时处于良使高校物业管理得到了进一步的发展、巩固和完善，受到社会好、可利用状态。要以专业、规范、节约为目标，运用科学的的高度重视。深刻认识和分析高校物业管理的特殊属性，明确手段、规范的操作、严格的标准进行系统的养护，做到小修及这一工作的着力点，对于搞好高校后勤，办好高校有着十分重时；中、大修要合理计划、规范实施。严格参照物业管理行业要的意义。的维护标准，根据实际情况有的放矢地组织实施。完善日常管 理的各项操作规程，不断提升维护人员的技术含量，做好巡 一、高校物业管理的特点检、记录和反馈。通过专业化的操作和运行，保持物业持续利 高校物业管理除了具有社会一般物业管理的特性，即服务用和保值增值，确保教学。 性、专业性、经营性、规范性、统一性和综合性等外，还具有（二）提供多元化、实效性的服务 以下三个自身特点：为教学和师生提供多元化、实效性的服务，这是高校物业 1、教育属性。高校物业管理作为高校工作的一部分，必服务特有的功能，这也是高校物业管理的特色所在。在高校未 须以教学为中心，围绕教学和育人开展工作，一切作为都要与实行物业管理以前这项工作一般属于教务处的职责，这让本身高校教育、教学、科研的整体目标相适应，并负有“管理育主要履行确保教学质量的学校职能部门不得不分出精力来做教人、服务育人”的责任和义务，成为高校培养人才的有机组成学后勤保障的一些琐事。实行物业管理后，物业管理部门应该部分。主动承担和履行教学服务的职责。具体的内容可以涉及协助教 2、特定的服务对象。社会物业服务的对象是社会各行各室的分配使用、教学器具的管理和发放、特殊教室的管理和维 业不同职业的人，而高校是一个高层次、高学历的上层建筑，护、运动场馆的管理等等。在具体操作中，根据教学的需要，物业服务的对象是以广大教师和学生为主的知识群体，也是社不断优化教学服务的模式，不断扩展教学服务活动的项目和内会上的一个特殊群体。他们对物业管理企业的形象、服务人员容，以达到教学有序、师生方便的目的。为师生生活提供全方的素质和服务内容都有较高要求，服务和管理更需要精心和讲位服务，让广大师生在文明、雅致、方便的生活空间里更好地究方式；秩序维持和学生安全显得特别重要。完成自己的工作和学习。主要有两方面： 3、特定的校园文化氛围。由于高等教育在我国经济建设一是为师生提供生活和学习上力所能及的便利。随着生活 和精神文明建设中所处的重要地位和所起的作用决定了高校特水平的提高，师生在学校里十分需要更便捷的服务，作为物业有的文化内涵和底蕴，形成了浓厚的校园文化氛围，高校物业服务部门，应该随时了解和分析师生的需求，适时地补充和调不同于其他物业的这一特性，决定了高校物业管理在做好物业整服务项目，全面引入差异管理的概念，师生想到的一定要做服务的同时，还要注重营造育人氛围等软环境建设。高校物业到，师生没有想到的，一定要想到，不断超越广大师生的满意管理所承担的校园环境建设是校园文化建设的物质载体，它与度，让服务受众不断地感受服务的新颖性和及时性。在对教师校园文化建设是密不可分的，它既受校园文化建设的影响，同服务上，通过分析教师从进入教学楼到离开教学楼这段时间的时又反过来影响校园文化建设。所有环节，然后在每个环节上设置相应的、有效的服务项目， 比如布置好教员休息室，准备好老师饮用水，准备好老师课后 二、高校物业管理的着力点的洗手用水等等，让教师在教学楼所处的每分钟都能感受到优 根据上述特点，高校物业管理应该是服从服务于“以教质的服务。对学生服务方面，提供专门供学生饮水的地方，为学为中心，以育人为宗旨”的大目标，坚持以人为本的服务理学生准备雨伞等等，学生在上学求知的同时，也能够享受温馨念，运用现代化的管理模式和方法，维护房屋及其设施设备的的、人文化的服务。 完好，为师生员工提供优质、高效、周到的服务，营造整洁优二是根据学校的情况及学生的需求适时开展各种特色活动美、文明向上的良好校园环境，维护正常的教学秩序。及宣传教育活动，这不仅有利于疏通与广大师生的关系，取得 作者简介：李富（1958—），男，河北省张北县人，北京经济管理职业学院南校区物业管理中心经理，经济师。
高校物业管理的趋势 摘要：随着社会的发展，高校改革的需要，高校物业管理也悄然兴起，它有别于以往的总务后勤管理和社会物业管理，有其特定的属性，高校物业管理是一个集管理、经营、服务为一体的系统工程。本文在分析当前高校物业管理特征的基础上，指出物业所有权与经营权分离、管理市场化、社会化、专业规范化是其发展的必然趋势。 关键词：高校物业管理社会化 一、当前我国高校物业管理的特点 从高校物业的使用类别看，高校物业可以分为：教学办公科研型楼栋物业、学生公寓物业、教职工住宅小区物业、文化体育类物业、服务接待类物业等，除教职工住宅小区物业外，其它物业产权基本上属于国家所有或极少数企业法人所有。高校物业的基本情况决定了高校物业的性质，与社会上一般物业管理相比有如下特点。 （一）高校物业管理在某种程度上具有政治任务 一般而言商住物业的管理主要是为住户创造安居乐业的生活环境，实现物业的保值和增值。高校物业管理的目标主要是为师生创造一个良好的教学环境，协助提升高校的对外形象。这样高校物业管理一定程度上就不完全遵循市场经济的效益原则，如学生吃及住的管理属于学生生活综合管理的范围，涉及社会安全稳定，其服务费用价格等有些由政府物价部门审批，不完全按照市场规律运行。校园治安维护、校园环境的综合管理涉及到校园的校风、学风等问题，是一个综合的社会稳定治理问题。 （二）高校物业管理具有育人功能 高校的活动主体是在校学生，校园环境的好坏，物业管理水平高低，承载着显性与隐性育人功能，大学阶段是大学生人生观、世界观、价值观形成发展的重要时期。以人为本的管理理念，有助于培养学生良好道德品质，通过校园干净、宽敞、明亮、整齐、优美的环境，容易使大学生形成乐观向上、豁达开朗的良好心理素质，培育丰富的美学价值和审美情趣。通过后勤物业人的热情主动、文明服务引发大学生对劳动的尊重和热爱，有助于培养他们热爱劳动的朴素感清。 （三）高校后勤物业管理以优质服务为最终目的 高校后勤社会化改革的最终目的是为高校的教学、科研和师生服务的，改革的目标是依据经济规律和教育规律运用新机制、新模式，加快后勒建设，提高后勤服务水平。服务决定市场，只有以优质服务，优良作风，优美环境让师生员工满意，才能占领市场，高校物业必须以优质的服务去做好各方面工作，取得师生员工的一致满意。 （四）高校物业服务费用标准具有不确定性 商住物业管理的资金来源包括管理服务费的收取、公共设施专用维护基金等，由小区的业主委员会与物业公司协商制定，资金的使用接受业主委员会、业主的监督；而高校物业管
服务方案 1管理公司简介 1.1 xxxx市工商行政管理局批准成立，注册资金元，是一家拥有物业管理三级资质的优秀物业管理企业。成立之初，通过引进先进的管理理念，结合自身优势，逐渐形成了独特的“标准化管家”的经营模式；并顺利通过了ISO9001：2000质量体系认证。公司现有员工150余人，管理人员全部具有大专以上学历。各类技术人员持证上岗率100%。 我公司与xx联通一直保持长期稳定的合作关系，自2010年起一直为xx联通市公司及县分公司提供保洁、保安、维保、职工餐厅、招待所、司机等物业服务，因细致、周到、标准的出色服务，多次受到联通公司各级领导的表扬和赞誉。 公司除承担物业管理工作外，服务对象已拓展到高校、小区、写字楼、公寓、等服务领域，通过十几年的不断实践，公司在物业服务方面积累了丰富的管理经验，管理水平得到业主的一致好评。 公司在发展中形成了独具特色的企业文化，以其超前的理念、务实的作风，凝聚成强大的向心力。以“追求卓越，超越业主期望”为自己的企业使命，秉承“用真心服务，为业主当好管家”的服务理念，激励着优秀的华烨物业人，不断追求卓越，努力回报社会！
1.2物业管理宗旨、总目标及主要思路 针对的各项要素，我们进行了深入广泛的实地研究和分析讨论，在总结经验教训的基础上，提炼了物业管理工作面临的难点和重点，从而确定了我们对物业管理的宗旨、总体目标和主要思路。 1、物业管理的宗旨 承高校传统，管一流物业，树高校形象，创一流品牌。 2、总体目标 在高校物业管理中，能否管出最佳效果，能否实现“管理、服务、育人”三位一体化管理，对xx护理职业学院、对我公司的影响都很大。我公司将本着对高校高度负责的精神，瞄准三项目标，发奋冲刺。我们的三项管理目标是：（1）力争服务“零投诉”为质量管理目标，通过专业化的管理，规范化的服务，贯穿“以人为本”的服务思想，致力在学院内创造一个舒心、安心、顺心的学习和生活环境。 （2）自接管高校物业管理之日起，按优质标准实施物业管理服务，做到管理无盲点，服务无挑剔，师生无怨言。 （3）我公司已通过了ISO9001：2000质量体系认证，物业管理从正式接管后全面导入ISO9001：2000质量管理体系，规范物业管理，提升物业管理的内涵。 3、主要思路 根据xx护理职业学院物业管理的特点，在具体的管理服务过程中，我们将牢牢把好以下几个关口，确保物业管理各项工作的正常开展，以求得最佳的管理效果。 (1)把好安全关，确保安全有序。经常性加强物业服务中心员工的安全意识教育，运用各种手段，确保安全工作万无一失。 1、统筹计划安排。把安全管理方案统筹考虑，全盘计划安排，以形成下紧上松、内紧外松的防护体系。 2、突出防范重点。根据高校的安全防范特点，并结合高校的实际情况，确定学院的治安防范重点部位。保证学院24小时值班，每秒钟不脱人，建立闭锁门窗交接制度、夜间值班巡查制度。主动配合学生处和校保卫处工作，加强消防和安全用电、用水工作，经常性检查水、电、消防器材和设备设施，确保状态良
随着经济社会发展的突飞猛进，房地产蓬勃崛起，地标性建筑、智能化写字楼、高舒适度住宅等高端物业如雨后春笋般涌现，令人目不暇接。更为深层次变化的是这些物业的业主和客户具有相对应的社会地位、经济地位、高文化层次，有着相对称的物业服务需求。这就对我国的物业管理提出了新的要求，高端物业管理呼之欲出。高标准化、个性化、人文化和品牌化的服务，一体化、专业化、差异化的经营策略将成为物业管理发展的趋势。 在我国，物业管理的诞生是改革开放、经济发展和住宅分配货币化的必然产物。深圳作为改革开放的窗口，为吸引外资，创造良好的投资环境，在1981年3月10日成立了全国首家物业管理企业——深圳市物业管理公司，由该公司管理的“东湖丽苑”小区完全外销，管理方面也基本照搬香港既有的成功模式。20世纪80年代中后期，随着国内经济形势迅速发展和房地产开发热的兴起，物业管理也迅速崛起，大大小小的物业管理公司如雨后春笋般涌现。1993年6月，深圳率先成立了全国首家物业管理协会，这标志着物业管理作为一个独立的行业正式确立了自己的地位。截至去年底，全国物业管理的覆盖面已占物业总量的38%，深圳等城市已达95%；物业管理企业总数超过两万家，从业人员超过230万人。 业内人士指出，尽管经过了20多年的发展，我国物业管理行业仍处于起步阶段，物业管理服务多为执行层面的事务，而在高端物业服务，如提供高标准化、个性化、人文化和品牌化的服务层面，则明显落后于发达国家水平。同时，国内高速发展的经济，也使高端物业管理市场有着极大的发展空间。 近年来，房地产业的飞速发展使京沪两地成为物业管理行业的重镇，对高端物业的需求也日益旺盛。6月23日，中国保利集团下属企业上海保利物业酒店管理有限公司与第一太平戴维斯（中国）有限公司在北京正式签约，成立了“上海保利第一太平戴维斯物业管理有限公司”。 据了解，作为国内第一家高端物业管理合资公司，上海保利第一太平戴维斯物业管理有限公司将以国内市场为主，以国内最具经济活力的直辖市、省会城市为重点，拓展高端物业服务市场的份额，为顶级写字楼、高档住宅、高档公众物业、城市地标性物业提供全球化世界一流的高端物业服务。同时，合资双方将融入各自的优势资源，定位于高端物业服务，以一体化、专业化、差异化的经营策略，形成集约优势，在品牌、理念、人才、机制和经营管理体系等方面全方位与国际接轨。 业内人士分析认为，合资公司的成立，不但填补了国内高端物业管理合资公司的空白，而且将提升国内物业管理的整体水平。合资公司所倡导的舒适、高雅、美学化、品牌正是目前国内物业管理行业所欠缺的。 有关人士同时指出，近年来关于物业纠纷的各种报道屡屡见诸报端，暴露出我国物业管理还存在着许多不完善的地方，其中法律体制方面的不完善，成为制约我国物业管理追赶国际水平的重要障碍之一。
物业管理专业调查报告 （____年4月—____年8月） 一、调研基本要求 （一）指导思想 以《全面提高中等职业教育质量若干意见》（教高[2006]16号）文件精神为指导，依据企业岗位要求，结合毕业生就业状况及职业发展要求，满足行业所需的专业能力与素质要求，探索专业教学改革的思路与方案，围绕着调研主题及主要内容，深入企业，深入同行院校、深入社会，进行了广泛的调研工作。 （二）调研内容 1.行业调研：对银川市物业服务行业发展趋势与状况进行调研 ①当前行业发展②当前从业人员发展状况 2.物业企业调研： ①企业用人素质与能力要求②物业企业岗位设置 3.毕业生跟踪调研： ①企业对毕业生反馈及要求。 ②毕业生对企业意见：对岗位职责理解、评价在校期间学习资源是否适合社会发展、毕业生对未来发展的评价、对行业信心指数专业满意程度。 ③实习中优势与不足，在教学中是否需要改进。 ④毕业生就业途径。
⑤岗位晋级情况与未来职业发展规划（涉及到就业流动率和专业满意度）。 4.同类学校专业设置与教学调研 ①同类专业对比②本专业定位③专业数量 1 / 6 ④教师结构⑤学生数⑥实训条件。 5.调研方式：访谈、调查问卷 6.调研范围：银川市物业企业、毕业生、同类学校 7.调研过程 二、专业人才需求调研 （一）人才需求的宏观背景 近年来我国的物业建筑面积呈不断增长之势，并且发展迅速，物业管理行业也正相应地得到前所未有的发展，需要大量的物业管理专业人才。但是现在我国将近百万的物业管理从业者中，受过物业管理专业培训或教育的人只是少数。现今物业管理行业中需要大量高素质的物业管理人才。 随着物业管理的快速发展，高档物业市场的不断扩大，有专业背景、知识面广、管理理论基础扎实、沟通协调能力强、熟悉相关法律法规的人才才能适应智能化、网络化、信息化等高质量物业管理服务的要求；而只有立体化的教育才能培养出高素质的、适应市场需求的人才。（二）行业发展的现状与问题
摘要:本文围绕高校物业管理的特点展开分析,分析了高校物业管理中的一些难点和重点,提出了一些稍具体的管理措施。 关键词:高校物业管理浅析 物业管理踏入中国30多年,是社会进步和经济发展的产物,在我国已经成为朝阳行业。随着高校后勤社会化改革的不断深化,高校物业管理也得到了前所未有的发展。高校物业不仅要通过为师生提供服务,创造一个优美和谐的校园环境,还要为社会提供服务,创造安全方便的人居环境。高校物业管理兴起虽然时间不长,但发展十分迅速,特别是高校后勤社会化改革以来,大多数高校都非常重视物业管理工作,在一些经济发达地区和一些基础较好的高校,物业管理工作取得了很大的成效,一些高校的物业管理服务不仅初具规模,而且具备了一定的专业化水平和市场竞争力,为全国高校物业管理工作起到了示范和表率作用。 高校作为特殊的物业有其自身的特点,是学生学习、读书、自习、休息、娱乐、就餐、运动等场所的综合体系,下面根据高校物业的特点结合自身的工作经验,浅析一下高校物业管理工作的重点和难点。 一、环境卫生服务: 要确立专业操作、保持整洁、服务教学的目标。在具体操作当中,一方面要全面引入ISO9001质量管理标准、ISO14001环境管理标准、GB/T28001职业健康安全管理标准,并严格参照标准进行规范化、程序化地实施;另一方面针对学校物业的特点及教学活动的要求进行点对点地操作,利用岗位安排、提高标准、特别突击等方式来应对高校物业使用频率较高、临时性要求较大等问题。比如,学校的各种大型活动开展较为频繁,每次大型活动之前都必须进行清洁卫生突击清理,以达到活动组织者及学校的要求。在我们进行校园清洁卫生服务工作中,全面提倡量化和细节管理,促使各项环节都能够进行数字化的表示。 二、公共设施设备的维修和维护: 公共设施设备的维修维护首先要确立专业、规范、节约的管理目标,以保障设施设备得到科学、有效的维护。具体应该做到:小修要及时,以免造成大修,中、大修要合理计划、及时上报,既要考虑成本,又要考虑成效。我们将严格参照物业管理行业的维护标准,根据实际情况有的放矢地组织实施。在日常管理中,完善各项操作规程,不断提升维护人员的技术含量,做好巡检、记录和反馈。通过专业化的操作和运行,保障公共设施设备随时处于良好、可利用状态。 三、教学服务及教学保障: 在高校未实行物业管理以前,教学服务及教学保障属于学校的职责,这让本身主要履行确保教学质量的学校部门不得不分出精力来做教学后勤保障的一些琐事,极大地影响了教学质量的提高。实行物业管理后,我们可以承担和履行部分教学服务的职责,在具体操作中,根据教学的需要,通过和对口部门的及时有效的沟通,不断优化教学服务的模式,不断扩展教学服务活动的项目和内容,以达到教学有序、师生方便的目的。具体的内容可以涉及:协助教室的分配使用、教学器具的管理和发放、特殊教室的管理和维护、宿舍内务检查评比、协助组织文化活动等等。
物业管理专业调研报告 Document number：NOCG-YUNOO-BUYTT-UU986-1986UT
物业管理专业调查报告 （2015年4月—2015年8月） 一、调研基本要求 （一）指导思想 以《全面提高中等职业教育质量若干意见》（教高[2006]16号）文件精神为指导，依据企业岗位要求，结合毕业生就业状况及职业发展要求，满足行业所需的专业能力与素质要求，探索专业教学改革的思路与方案，围绕着调研主题及主要内容，深入企业，深入同行院校、深入社会，进行了广泛的调研工作。 （二）调研内容 1.行业调研：对银川市物业服务行业发展趋势与状况进行调研 ①当前行业发展②当前从业人员发展状况 2.物业企业调研： ①企业用人素质与能力要求②物业企业岗位设置 3.毕业生跟踪调研： ①企业对毕业生反馈及要求。 ②毕业生对企业意见：对岗位职责理解、评价在校期间学习资源是否适合社会发展、毕业生对未来发展的评价、对行业信心指数专业满意程度。 ③实习中优势与不足，在教学中是否需要改进。 ④毕业生就业途径。 ⑤岗位晋级情况与未来职业发展规划（涉及到就业流动率和专业满意度）。
4.同类学校专业设置与教学调研 ①同类专业对比②本专业定位③专业数量 ④教师结构⑤学生数⑥实训条件。 5.调研方式：访谈、调查问卷 6.调研范围：银川市物业企业、毕业生、同类学校 7.调研过程 二、专业人才需求调研 （一）人才需求的宏观背景 近年来我国的物业建筑面积呈不断增长之势，并且发展迅速，物业管理行业也正相应地得到前所未有的发展，需要大量的物业管理专业人才。但是现在我国将近百万的物业管理从业者中，受过物业管理专业培训或教育的人只是少数。现今物业管理行业中需要大量高素质的物业管理人才。
宁夏建院公寓楼物业管理方案宁夏建设职业技术学院是目前宁夏专 科层次相对较高的办公高等职业技术学院，现在我院学生公寓无论是住宿条件还是卫生保洁状况都较其他院校有一定的瑕疵，所以要使我院全体师生能够拥有一个良好的生活、居住环境，我院与××物业公司签订物业服务合同。下面我作为宁夏建院公寓楼项目服务中心主任，针对我院实际状况，从以下四个方面，详细地为我院公寓做如下物 业管理方案：Ⅰ、服务工作目标一、管理思路我们将制定各个岗位的岗根据与物业公司签订的物业服务合同，认工作标准以及各个班组的作业指导书和相关的记录表格。位职责、使我院全体师生能够拥有一个良好的生活、真落实合同中的每一点。居住环境。在物业管理 运作中，将根据“精干、高效、层次明晰、减少管理环节”的原则，确定直线职能式的管理架构；根据我院的特点，提出合理的人员配置方式；在人员管理上，确立“竞争上岗、激励约束、量化考核、首数晋升和尾数淘汰”的“四机制”原则；在人员培训方训、梯级培训、全过程考核”的培训方针，提高面，确立“全员培 “思想合格、素质优良、管理有方、各类人员的综合素质，造就一 支服务周到”的员工队伍。根据“宁夏建设职业技术学院”所在区 域的特点，将通过构建 具有自身特色的管理文化、服务文化、经营理念，将管理活动和服务．“宁夏建设职业技术学院”力求全面提升内容赋予深厚的文化底蕴，的管理品位。二、整体管理方案策划、秩序良好的需求1同时
也是对物良好校园秩序是广大师生工作、学习的重要保障，业管理的第一要求，校园秩序的好坏，直接影响师生的工作、学习质量。因此，满足师生的良好秩序需求将是管理工作的重点。、环境需求2对环境的关注体现了现代优美的环境是工作、学习的重要保障，美化的重人居住观念的更新，同时表明物业管理工作对环境的维护、要意义。给师生们提供一个良好、舒适的工作、学习环境，是对我们物业管理工作的基本要求。3、精神需求随着生活水平的不断提高，除“衣、食、住、行”之外，师生对 因此广大师生更多的是期望感受住宅的人文环境的要求也越来越高，到一种理想的生活环境和文化大氛围。三、物业管理具体措施 的特点及管“宁夏建设职业技术学院”物业管理具体措施基于对理要素的分析，现提出如下管理具体措施：、整体设想及策划的确立原则 1 目标明确，共建精品；精心管理，周到服务；以人为本，持续改进；诚信经营，满意达标。． 2、高标准、高水平管理的措施（1）组建专业化、高素质的员工队伍一流的物业需要一流的服务，一流的物业服务需要高素质的员工，在“宁夏建设职业技术学院”项目的物业管理中，要打造宁夏高必须选派具有丰富管理经验和出色管理能力的管校的物业管理品牌，确保物业管理服务人员的高素理人员，以及技能熟练的操作层员工，质在员工管理方面，将采取尊重人、教育人、帮助人这种“以人为本”的管理方式，透过这种“人性化”的管理及时了解掌握员工的心将员工在言行中表露出来的各种不良情绪及时给理活动和思想状态，确保
物业管理信息系统未来发展趋势 09物业管理1班吴菁芸090141397 随着我国国民经济的飞速发展，我们已经逐渐地进入信息化社会，对信息和数据的利用与处理也已进入自动化、网络化和社会化的阶段。于是乎各行各业纷纷开发相关的管理信息系统以期提高工作效率，获得竞争优势，而这在物业管理领域也不例外。 物业管理信息系统和其他行业的管理信息系统相比开发较晚，毕竟在我国，物业管理的发展也不过几十年光景，即便是发展相对成熟的欧美等国，与其他领域相比仍算是起步较晚的行业。但目前在许多发达国家及地区，许多物业管理企业都在不同程度上建立起来了自己的物业管理信息管理系统，以确保在竞争中处于有利的地位。 就以台湾地区物业管理信息系统为例，起源于集合式住宅因应小区财务管理数字化以防止占用公款之人为弊端以及行政作业计算机化以解决繁杂的庶务需求开始，逐渐发展出一套具备小区资产管理、小区财务管理、小区行政管理、小区讯息管理以及小区通路管理等以小区管理功能为主的物业管理信息系统。尤其是针对其商业经济的高度发展，物业公司通过数字化技术的导引，采取ERP系统开发特性及模块，整合物业管理对软件功能的要求，开发出符合台湾经济发展的商业型物业管理信息系统，如良缘科技开发的ePMS物业管理信息系统、新都兴有限公司开发的New City物业管理信息系统都是目前较为成熟的物业管理信息系统。 物业管理信息系统在近年来如此得到众多物业管理公司的重视，与其自身系统功能的优点是分不开的。 (1)能够合理、科学地对物业管理文件及资料进行管理。 随着物业管理的发展，其管理内容也不断增加，对于如小区房屋情况、住户档案、写字楼的公共设施维修情况、物业公司的各种统计报表等，若仍依赖于过去的手工方式，耗费大
物业管理调查报告 为了贯彻落实市委市政府关于加强对物业行业的监督管理，解决物业服务中的突出问题，努力改善城市人居环境，实现建设宜居城市的目标。根据区政府的安排，我们对全区56个小区，18家物业公司的基础情况进行了详细的调查，调查情况如下： 一、基本情况 我区共有物业公司18家，其中具有一级资质的物业公司1家；二级资质的3家；三级以下的14家。物业公司物业费收缴率达到90%的1家；达到70%的2家；50%的6家；不足50%的9家；另有3家仅能达到20%。 我区现有物业小区56个，楼房937栋楼，住户70479户。无物业公司管理的散楼有97栋，住户5854户。其中省级示范小区 15个；市级示范小区18个；其它小区19个。 二、存在的主要问题 （一）管理体制不顺畅，人为增加了管理难度。 政府行业主管部门的职能、权利、义务不明晰，权利过于集中在上边，形成了区级政府物业管理部门有人力开展管理工作、事实上却无力去管，而市物业管理部门有权管、却无人管的局面，人为地设臵了管理障碍，增加了管理难度。物业管理工作的重点在基层，管理的主体也应该在基层，只有这样，管理工作才能做到经常性、连续性，才能形成良性循环。因此其主要职能也应该体现在基层，事实上《物业法》也是这样规定的。按照物业法的
有关规定，县区物业管理部门应该具有对物业企业监督、检查、考核、资质初审、以及处罚等职能，这些职能是政府物业行业管理部门最基本的监督物业企业履行自身职能的有效手段。但区物业办成立后，市里下放给区物业办的职能中，不具有对物业企业的资质初审（物业公司准入和退出初步审查审验权）和对物业企业违规处罚的职能。这就无法保证县（区）政府有效监督物业企业履行职能的效力，因此物业企业的管理问题、服务问题就无法有效得到解决。同时，区政府虽然成立了物业办，但没有相应的办公经费、没有公务车辆，无法实现有效的、经常性的管理。 （二）制度法规不完善，开展工作无依据。 物业行业系统（包括政府行业主管部门、物业企业和业主委员会）制度不健全，法规不完善，就不能依法实施有效管理和服务。主要体现在：一是政府物业管理部门没有健全的对物业企业进行监督、检查、考核的制度，致使物业企业大多处在自由管理，随意服务的无约束状态，只有出现问题时，才有人去过问；二是物业企业即便不履行服务的职能，政府也没有对其实施处罚的有效手段和依据，长此以往，问题越堆越多；三是物业企业对业主私自搭建、拆改、违章建设等问题没有有约束力的监督手段和解决问题的法律依据，致使业主私搭乱建、私拆乱改等行为屡禁不止，危害极大。这些问题说明，在物业管理实践中，法规建设远远落后于住宅建设速度，制度和法规不健全，上述问题就会长期存在下去，物业管理和服务工作就无法实现依法有序开展。 （三）物业管理不规范，服务水平不高。