如何对房地产行业进行财务分析
作为处于龙头地位的企业可以接触到信誉较好的次级承包商，获得较好的地块，购买建材时具有更强的议价能力，较强的融资能力和融资渠道等优势采用最近一期数据计量，反应企业整体规模采用最近一期数据计量，反应企业业务规模住宅房地产企业采取预售模式，其预售房款必须先计入预收账款中，待房屋竣工结算后才能确认收入。因为预售和确认收入之间的时滞，房地产企业往往有较大规模的预收账款，且相当部分计入次年的营业收入中，这就决定了当年的预收账款对于次年的业绩具有锁定作用。预收账款在很大程度上反映了当年的销售情况，同时也是次年营业收入的重要组成部分。
土地储备政策是非常重要的考虑因素，它包括土地储备规模和资金运用能力两方面。由于土地成本占到建筑总成本的25%到40%，一个企业的土地储备政策是未来收益的重要决定因素，尤其是在经济的下行周期，错误的储备政策可能导致公司承受更大的压力甚至陷入困境。该指标可以反应企业对土地存货的管理水平，存货周转速度越快，企业的变现能力越强。反应资产总额的周转速度。周转率越大，销售能力越强。
合理的债务结构和债务分布有利于企业保持良好的流动性和稳定的信用品质。尤其是在经济低迷时，债务杠杆会限制财务的灵活性，反应企业的抗压能力。
房地产企业年度财务报表分析(DOC 14页) 部门： xxx 时间： xxx 拟稿人：xxx 整理范文，仅供参考，勿作商业用途
房地产企业年度财务报表分析——以万科3年财务报表分析 学员姓名学号 入学时间年季 指导老师职称 试点学校
目录 摘要 (1) 一、绪论………………………………………………………………………… 1 二、我国房地产及万科企业股份有限公司概况……………………………… 1 （一）我国房地产业概况……………………………………………………… 2 （二）万科概况 (2) 三、财务分析…………………………………………………………………… 2 （一）企业资产总体情况分析………………………………………………… 3 （二）企业盈利能力 (5) （三）企业营运能力 (6) （四）企业偿债能力…………………………………………………………… 7 （五）企业现金流量…………………………………………………………… 8 四、利用杜邦分析法进行全面分析 (9) 五、结论 (10)
（一）万科的综合评价 (10) （二）万科存在的问题 (10) （三）对万科存在问题的一些建议 (10) （四）对房地产行业的启示 (11) 参考文献 (12)
房地产企业年度财务报表分析 ——以万科3年财务报表分析 【摘要】 进入二十一世纪以来，会计这门学科已经成为解读经济主题的“商业语言”，财务报表作为“商业语言”的重要载体，被众多的利益相关者关注和研究，在当今的经济社会中扮演着重要的角色。透过解读财务报表，相关利益者可以理解企业的真实业绩和运用情况，对企业在的行业中所处的竞争地位和发展方向进行定位，从而对公司的发展潜力和前进进行预测。本文基于整个房地产行业以万科为例从万科近三年来的资产负债表、利润表和现金流量表入手，进行分析，并计算相关的财务指标，对产万科的总资产情况、总资产变动情况、流动资产情况、营运能力、偿债能力进行分析，从而获知万科的经营业绩，评价万科的经营管理，并指出该公司存在的一些问题，从而并提出相应的建议，以供房地产管理层参考。 【关键词】 万科房地产财务报表分析 一、绪论 随着时代的进步和我国经济的发展，会计这门古老而又年轻的学科成为我们认识和读懂经济主体的“商业语言”，在现在的经济社会中发挥越来越重要的作用。财务会计报表是商业贸易的最终表达形式，它可以直观而全面的反映经济主体连续、系统及综合的经济往来，因此财务会计报表才会受到被利益相关者越来越多关注与重视。 财务报表反映的内容是高度概括的、浓缩的、抽象的数据，需要运用科学的方法进行分析，从而可以获知经济主体的真实业绩和财务状况，并且通过研究可以分析企业的竞争地位和发展潜力。因此，我们需要准确高效的解读财务报告，透过经济主体的财务报告获知数字里蕴含的经济意义。 我将通过对万科企业股份有限公司对外披露的财务报表，结合房地产经营实际现状，对万科的基本情况进行分析，还将纵向分析这三年中万科公司的资产负债表与利润表以及现金流量表，并剖析解读万科公司的财务指标，主要运用财务分析与杜邦分析法，分析万科公司的财务状况及经营成果，发现学习万科公司耀眼的经营战略并大胆猜测万科公司的可持续发展之路，但也要尝试发现万科公司可能存在的问题且想考相应的对策以供其他房地产行业领导管理层借鉴思考。
自学考试高级财务会计试题
全国10月高等教育自学考试 高级财务会计试题 课程代码：00159 一、单项选择题(在每小题的四个备选答案中选出一个正确答案，并将其号码填在题干的括号内。每小题1分，共20分) 1.财务会计以对外报告为主要目标，以( )为最终目的。 A.编制企业通用会计报表 B.强化企业内部管理 C.建立企业内部控制制度 D.规范企业会计核算 2.期末编制资产负债表时，可列示在资产负债表流动负债“其它负债”项目中的是( ) A.“递延升水”帐户的借方余额 B.“递延升水”帐户的贷方余额 C.“递延贴水”帐户的借方余额 D.“汇兑损益”帐户的借方余额 3.采用纳税影响会计法时，企业一定会计期间发生的时间性差异的所得税影响金额，在期末时应当在资产负债表反映的项目是( ) A.其它应付款 B.其它应收款
C.递延税款 D.应交税金 4.采用递延法核算所得税时，以前各期发生的而在本期转销的各项时间性差异影响纳税的金额，按照( )计算转销。 A.现行税率 B.新税率 C.原发生时的税率 D.平均税率 5.以融资租赁为主并以专业公司从事业务活动为特点的租赁是( ) A.古代租赁 B.近代租赁 C.现代租赁 D.当代租赁 6.租赁公司以承租人身份与设备供货厂商直接签订租赁合同，租赁公司再以出租人的身份与用户签订转租合同的租赁业务，是属于( ) A.售后租赁业务 B.经营租赁业务 C.转租赁业务 D.融资租赁业务 7.“未实现租赁收益”科目，是出租人为核算其融资租赁业务而设置的( )类会计科目。 A.资产 B.负债 C.收入 D.所有者权益
8.下列行为，不属于房地产开发行为的是( ) A.征用土地 B.土地使用权的转让 C.折迁安置 D.委托规划设计 9.企业从事土地开发经营活动中获得的土地使用权，应当( ) A.计入期间费用 B.计入受益开发产品成本 C.作为无形资产核算 D.计入资本公积 10.在房地产企业会计核算中，“销售费用”科目期末( ) A.可能没有余额 B.可能有借方余额 C.可能有贷方余额 D.一定没有余额 11.采有购买法编制控制权取得日合并会计报表时，母公司购买子公司的成本与子公司帐面价值之间的差额作为( ) A.实收资本处理 B.合并价差处理
我国房地产市场供求关系分析 2003-05 市场供给基本平衡 房地产业的开发投资状况 从房地产业的投资增长速度来看，我国房地产业的开发投资规模与全行业的发展步调是一致的。1992年～1993年是房地产开发投资的高峰时期，1994年以后随着全行业步入调整时期，房地产业的开发投资呈现出增速减缓的态势，1998年房地产逐步走向复苏后，房地产业的开发投资增长率也走向回升，2001年，全国房地产开发完成额6245.5亿元，同比增长25.3％，至2002年前11月，全国房地产业开发投资同比增长达到28.2％。 从房地产业的投资结构来看，1996年开始，我国房地产业投资结构开始向住宅转移，住宅投资占房地产业的投资比重逐渐上升，2001年住宅投资占房地产业的投资比例为68.5％，2002年1～11月，这一比例已上升为70.7％，办公楼投资稍有上升,商业用房投资的比重则呈现出下降的趋势。投资结构的这种变化基本符合房地产业的发展规律。 房地产开发建筑面积分析 2002年，全国房地产新开工面积、施工面积、竣工面积都出现了快速增长的势头：2001年施工面积和新开工面积都有较快增长，新开工面积比去年同期增长27.2％，施工面积增速21.5％。今年1～11月份，全国商品房施工面积80730万平方米，增长22.6％，本年新开工面积3676万平方米，增长19.1％。考虑到新开工面积的较高增速，可以预见，今后几年内施工面积还会出现较快的增长。从竣工面积来看，1998年以来，房地产业投资的增长速度开始回升，受工程建设工期较长的影响，商品房的竣工面积一直呈现增长的趋势,2002年1～11月，全国房地产竣工面积16271万平方米，比去年同期增长28.3％。 房地产市场的供给结构分析 住宅、办公楼、商业用房是房地产市场供给的主要构成部分，其中住宅市场在房地产市场中所占的比重最大，商业用房市场次之，办公楼市场所占的比重最校近几年来，我国房地产市场的供给结构存在着以下特点： 住宅供给平稳增长，住宅供给的内部结构发生变化，其中别墅和高档公寓所占的比例有所下降，安居工程所占的比例有所上升。根据国际经验，发展中国家高档物业在房地产业中所占的比例在5％～10％比较合适，因此近几年我国政府严格控制高档物业的投资，高档物业在房地产业中所占的比例已降低到10％以下，普通住宅的投资比例开始上升，2002年1～11月，住宅投资占房地产行业总投资的比例已达70.7％以上，比去年同期增长29.6％。
房地产行业会计实务及涉税介绍 房地产企业工程部 第一篇房地产行业会计实务 第一章开发产品成本 为了加强开发产品成本的经管，降低开发过程耗费的活劳动和物化劳动，提高企业经济效益，必须正确核算开发产品的成本，在各个开发环节控制各项费用支出。 要核算开发产品的成本，必须明确开发产品成本的种类和内容。开发产品成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用支出。开发产品成本按其用途，可分为如下四类： 一、土地开发成本指房地产开发企业开发土地（即建设场地）所发生的各项费用支出。 二、房屋开发成本指房地产开发企业开发各种房屋（包括商品房、出租房、周转房、代建房等）所发生的各项费用支出。 三、配套设施开发成本指房地产开发企业开发能有偿转让的大配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。 四、代建工程开发成本指房地产开发企业接受委托单位的委托，代为开发除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所发生的各项费用支出。 以上四类开发产品成本，在核算上将其费用分为如下六个成本工程： 一、土地征用及拆迁补偿费或批租地价指因开发房地产而征用土地所发生的各项费用，包括征地费、安置费以及原有建筑物的拆迁补偿费，或采用批租方式取得土地的批租地价。 二、前期工程费指土地、房屋开发前发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整等费用。 三、基础设施费指土地、房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、绿化、环卫设施以及道路等基础设施费用。 四、建筑安装工程费指土地房屋开发工程在开发过程中按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和设备费。 五、配套设施费指在开发小区内发生，可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用，如钢炉房、水塔、居委会、派出所、幼托、消防、自行车棚、公厕等设施支出。 六、开发间接费指房地产开发企业内部独立核算单位及开发现场为开发房地产而发生的各项间接费用，包括现场经管机构人员工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、
双学位毕业论文 （申请学士学位）论文题目房地产行业财务报告 的分析与评价——以万科为例作者姓名叶祥 所学专业名称财务管理 指导教师龚洁松 2014年11月14日
学生：（签字） 学号： 论文答辩日期：2014年11月22日 指导教师：（签字） 目录 摘要 ................................................................................................................................................... Abstract ............................................................................................................................................. 前言 ................................................................................................................................................... —、财务分析与评价概述 .......................................................................................................... （—）财务分析的基本概念和目的 .............................................................................. 1.财务分析的概念...................................................................................................... 2.财务分析的目的...................................................................................................... （二）财务分析的内容与体系 ....................................................................................... 1.财务分析的内容...................................................................................................... 2.财务分析的体系......................................................................................................
全国自考高级财务会计试题及答案
10月高等教育自学考试全国统一命题考试 高级财务会计试卷 一、单项选择题 1、某企业的记账本位币为美元，根据中国会计准则规定，下列说法中错误的是（ C ） A.该企业日常核算使用的货币为美元 B.该企业的财务报表需要折算为人民币 C.该企业以美元计价和结算的交易属于外币交易 D.该企业以人民币计价和结算的交易不属于外币交易 2、根据中国会计准则规定，企业实际收到的外币投资额在折算为记账本位币时，应采用的汇率是（ B ） A.合同约定汇率 B.交易发生日即期汇率 C.资产负债表日即期汇率 D.交易发生日即期汇率的近似汇率 3、甲、乙公司均为房地产开发企业，甲公司与乙公司进行合并，合并后的法人资格均保留，这种合并方式称为（ A ） A.横向合并 B.新设合并 C.纵向合并 D.混合合并 4、企业集团内部甲子公司以发行股票方式对乙子公司进行吸收合并，在合并过程中为发行股票而发生的佣金等相关费用，应于发生时计入（C ） A.财务费用 B.管理费用 C.资本公积 D.投资收益 5、编制合并财务报表时，下列各项中不属于子公司必须提供的资料是（A ） A.子公司管理人员的薪酬 B.子公司与母公司不一致的会计期间的说明 C.子公司所有者权益变动和利润分配的相关情况 D.子公司采用的与母公司不一致的会计政策及其影响金额 6、非同一控制下的控股合并中，如果合并日被合并企业固定资产的公允价值高于其账面价值，在编制控制权取得日后首期合并财务报表时，正确的处理方法是（ C ） A.在账簿中将固定资产的账面价值调整为公允价值并增加资本公积 B.在账簿中将固定资产的账面价值调整为公允价值并增加营业外收入
房地产公司财务分析指标
财务指标详细介绍 ◇成长性得分：该评分对企业的成长性进行评测，分数越高表示成长性越高。成长性评分＝(主营业务利润增长/主营业务收入增长评分+利润增长/主营业务收入增长评分+主营业务收入增长率评分+利润增长率评分+营业利润增长率评分)/5 。 ◇净资产收益率：评测股东权益每年的回报程度，数值越大回报越高。=净利润/股东权益合计(股东权益合计<=0的不予计算)。 ◇总资产收益率：考察企业每投入一元资产获取的回报程度，如果高于企业的融资成本，说明公司的扩张很有价值。数值越高表明回报程度越高。=净利润/资产总计(备注：中报报表下，净利润×2) 。 ◇主营业务能力得分：对主业经营状况进行评测，分数越高表明主业竞争力越强。主营业务能力评分＝(主营业务利润率评分+营业利润在利润总额当中的比重评分+主营业务利润增长/主营业务收入增长评分+主营业务收入增长率评分+营业利润增长率评分)/5 。 ◇主营业务利润比重：主业利润在利润总额当中的比重越接近于1，利润稳定性越高，企业越能够稳定发展。 (总利润<=0 不予考虑)。 ◇主营业务利润率：该指标考察公司主业的毛利润率，数值越大表明公司越有活力。如果数值低于同期贷款利率，主业面临转型。如果为负数，表明主业经营亏损。计算公式为：主营业务利润/主营业务收入。 ◇主营业务收入增长率：该指标考察公司主营业务增长速度。该数值越大越好，
如果数值接近0，表明公司的主业发展出现停滞迹象；如果数值小于0，表明公司的主业发展出现衰退迹象。计算公式为：(本期主营业务收入/上期主营业务收入-1) 。 ◇主营业务利润率增长率：该指标考察公司主营业务增长的潜力，本指标数值越大越好。如果比值为正，表明公司主业发展潜力较大，如果同时主营业务收入增长率也为正数，表明主业处于良性发展阶段；如果比值为负，即便主营业务收入在增长，也表明主业的竞争能力开始下降，甚至不排除以后发生衰退的可能。=(本期主营业务利润率－上期主营业务利润率)/abs(上期主营业务利润率)) 。 ◇净利润可靠率：通过考察净利润当中的现金比例来考察净利润的可靠性，数值越接近1，表明净利润可靠性越高；数值越接近0，表明净利润当中现金的比例过少，赊帐比例越高。=经营活动产生的现金流量净额/净利润(净利润<=0不予考虑)。 ◇营业收入可靠率：通过考察主业收入当中的现金比例来考察主业收入的可靠性，数值越接近100％，表明主业收入可靠性越高；数值越接近0，表明主业销售收入当中现金的比例过少，赊帐比例过高，销售收入可靠性越低。=销售商品、提供劳务收到的现金/主营业务收入×100％。 ◇主业收入风险系数：该指标考察主业收入当中赊销收入和关联交易欠款的比重，数值越低表示主业收入的可靠性越高。计算公式为：(应收帐款+其它应收款)/主营业务收入×100％。(备注：中报中，主营业务收入需要×2) ◇主业收入可疑性增长比例：该指标考察主业收入的增加当中赊销所占的比例，如果数值接近甚至超过100％表示主业销售的增加可能主要靠赊销的加大而产生，主业销售收入的增长可靠性降低。数值越小可靠性越高。计算公式为：(本期主业收入－上期主业收入)<=0时不予计算；(本期主业收入－上期主业收入)>0时:(本期应收帐款－上期应收帐款)/(本期主业收入－上期主业收入)。 ◇非经常性损益率：通过考察非主业产生的利润在利润总额当中的比例来考察业绩的稳定性，因为非主业产生的利润和亏损都不能持久，对利润总额的影响是暂时的。比例越高，主业的稳定性越差，如果接近甚至超过100％表示公司的主业已经不能为公司提供利润，利润全部来自于非主业的收入。计算公式为：利润
2018 年 4 月高等教育自学考试全国统一命题考试 高级财务会计试卷 ( 课程代码 00159) 本试卷共7 页，满分l00 分，考试时间l50 分钟。 考生答题注意事项： 1.本卷所有试题必须在答题卡上作答。答在试卷上无效，试卷空白处和背面均可作草稿纸。2．第一部分为选择题。必须对应试卷上的题号使用2B 铅笔将“答题卡”的相应代码涂黑。3．第二部分为非选择题。必须注明大、小题号，使用0． 5 毫米黑色字迹签字笔作答。4．合理安排答题空间, 超出答题区域无效。 第一部分选择题 一、单项选择题：本大题共20 小题，每小题 l 分，共 20 分。在每小题列出的备选项中只有一 项是最符合题目要求的，请将其选出。 1．根据我国会计准则规定，外币应付账款由于汇率变动所产生的汇兑差额应计入 A ．财务费用B．库存商品 C.投资收益D．主营业务收入 2．采用货币与非货币项目法对外币财务报表进行折算时，下列项目中应按现行汇率折算的是 A ．存货B．无形资产C．应收账款D．实收资本 3．两家或两家以上的企业联合成立一个新的企业，用新企业的股份交换原来各企业的股份，这一合并按照法律形式分类属于 A ．新设合并B．吸收合并C．控股合并D．混合合并 4．下列各项中，不属于同一控制下企业合并表外披露内容的是 A．同一控制下企业合并的判断依据 B．合并合同或协议中约定的将承担的或有负债情况 C．被合并方上一会计年度资产负债表日以及合并日的公允价值 D．被合并方自合并当期期初至合并日的收入、净利润和现金流量等情况 5．编制合并财务报表时，将非全资子公司的少数股东权益视为整个集团的负债，少数股东享有的净收益视为一项费用，这一处理体现的合并理论是 A ．实体理论B．母公司理论C．子公司理论D．所有权理论 6．下列各项中，不属于合并财务报表编制原则的是 A ．一体性原则8．真实性原则 C ．汇总性原则D．以个别财务报表为基础 7.如果乙公司是甲公司同一控制下的非全资子公司，则下列各项影响合并财务报表中 少数股东权益数额的是 A ．乙公司的赊销政策B．甲公司实现的净利润
【最新资料，WORD文档，可编辑修改】 一、房地产行业概况 1、房地产基本概念
1）房地产定义 ◆房地产是指土地、建筑物和其他土地定着物及其附带的各种权益。由于其自己的特点即位 置的固定性和不可移动性，又被称为不动产。 ◆房地产是实物、权益、区位三者的综合体，也可以说是房地产存在的三种形态。 2）房地产基本分类 ◆房地产是房产和地产的合称，是一种不能移动，或移动后会引起性质、形状改变的财产。 ①房产主要包括住房房产和营业性房产。房产的交易形式有：（1）房产买卖。（2）房屋租赁。（3）房 产互换。（4）房产抵押。 ②地产地产的交易形式有：（1）一级市场。这是由国家垄断经营的市场，它涉及集体土地所有权的变更和国有土地所有权的实现。经营业务包括：征用土地，办理产权转移手续；以出售或拍卖的方式转让土地的一定时期的使用权；出租土地，定期收取地租等。2）二级市场。这是由具有法人资格的土地开发公司对土地进行综合开发、经营所形成的市场。外资进入房地产市场的主要渠道，包括外商直接投资、借用外债、境外机构和个人以自购和包销方式买入商品房等方式。
2、房地产行业 1）行业定义 ◆房地产业是指从事土地和房地产开发、经营、管理和服务的行业。 ◆房地产业主要包括以下一些内容： （1）国有土地使用权的出让，房地产的开发和再开发，如征用土地、拆迁 安置、委托规划 设计、组织开发建设、对旧城区土地的再开发等； （2）房地产经营，包括土地使用权的转让、出租、抵押和房屋的买卖租赁、抵押等 活动； （3）房地产中介服务，包括房地产咨询、估价和经纪代理、物业管理； （4）房地产的调控和管理，即建立房地产的资金市场、技术市场、劳务市 场、信息市场， 制定合理的房地产价格，建立和健全房地产法规，以实现国家对房地产市场 的宏观调控。 2）房地产企业类型 （1）房地产开发企业（2）房地产物业管理企业（3）房地产价格评估机构（4） 房地产经纪机构 （5）拆迁企业 3）近几年房地产行业宏观分析 （一）房地产开发企业资金链条绷紧，企业资金来源增速明显回落，个人按揭贷款已出现负增长
北京全聚德烤鸭股份有限公司 财务会计报告和财务分析制度 第一章总则 第一条为加强和改善企业经营和管理,特制定本制度。 第二条财务会计报告,是指企业对外提供的反映企业某一特定日期财务状况和某一会计期间经营成果、现金流量的文件。 第三条财务会计报告分为年度、半年度、季度和月度财务会计报告。 年度、半年度财务会计报告应当包括： （一）会计报表； （二）会计报表附注； （三）财务情况说明书。 会计报表应当包括资产负债表、利润表、现金流量表及相关附表。 季度、月度财务会计报告通常仅指会计报表,会计报表至少应当包括资产负债表和利润表。国家统一的会计制度规定季度、月度财务会计报告需要编制会计报表附注的,从其规定。 第二章财务报表的设置和编制要求 第四条财务报表由总帐会计负责编制,由财务部经理初审,经总会计师和董事长审核后对外报送。 第五条财务报告的分析每月进行一次。 第六条公司的月度报表一般于次月10日前准备完毕,季报需在次月15天内准备完毕。公司报表实行年度审计,会计报告须经中国注册会计师验证。 第七条对外报送的报表应依次编写页数,加具封面,装订成册,加盖公章。封面应注明公司名称、地址、报表所属年份、月份等。所有的财务报告应进行拷贝存档。 第八条公司从内部管理需要出发,设置成本、费用明细表。 （一）资产负债表附表。包括存货表、固定资产累计折旧表、长期投资情况表,在建工程表,无形资产及递延资产表、应付薪水表等。
（二）利润表附表。包括利润分配表、产品销售利润明细表、主要产品成本表、商品产品成本表、制造费用及生产费用表、销售费用表、管理费用表和财务费用表等。 第九条公司下设的全资、控股子公司,应于每月5日前向财务部报送财务报表及财务分析说明,以便财务本部进行合并报表并作出总体的财务分析报告。 第三章财务情况说明书的内容 第十条财务情况说明书,是公司在进行年度决算时向外报送的财务报表所进行的书面说明。 第十一条财务情况说明书至少应当包括对下列情况作出说明： （一）企业生产经营的基本情况； （二）利润实现和分配情况； （三）资金增减和周转情况； （四）对企业财务状况、经营成果和现金流量有重大影响的其他事项。 第四章会计报表附注的内容 第十二条会计报表附注是为便于会计报表使用者理解会计报表的内容而对会计报表的编制基础、编制依据、编制原则和方法及主要项目等所作的解释。 第十三条会计报表附注至少应当包括下列内容： （一）不符合基本会计假设的说明； （二）重要会计政策和会计预计及其变更情况、变更原因及其对财务状况和经营成果的影响； （三）或有事项和资产负债表日后事项的说明； （四）关联方关系及其交易的说明； （五）重要资产转让及其出售情况； （六）企业合并、分立； （七）重大投资、融资活动； （八）会计报表中重要项目的明细资料； （九）有助于理解和分析会计报表需要说明的其他事项。（一）所采用的重要
房地产行业会计实务篇(doc 39页)
房地产行业会计实务及涉税介绍 房地产企业项目部 第一篇房地产行业会计实务 第一章开发产品成本 为了加强开发产品成本的管理，降低开发过程耗费的活劳动和物化劳动，提高企业经济效益，必须正确核算开发产品的成本，在各个开发环节控制各项费用支出。 要核算开发产品的成本，必须明确开发产品成本的种类和内容。开发产品成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用支出。开发产品成本按其用途，可分为如下四类： 一、土地开发成本指房地产开发企业开发土地（即建设场地）所发生的各项费用支出。 二、房屋开发成本指房地产开发企业开发各种房屋（包括商品房、出租房、周转房、代建房等）所发生的各项费用支出。 三、配套设施开发成本指房地产开发企业开发能有偿转让的大配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。 四、代建工程开发成本指房地产开发企业接受委托单位的委托，代为开发除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所发生的各项费用支出。 以上四类开发产品成本，在核算上将其费用分为如下六个成本项目： 一、土地征用及拆迁补偿费或批租地价指因开发房地产而征用土地所发生的各项费用，包括征地费、安置费以及原有建筑物的拆迁补偿费，或采用批租方式取得土地的批租地价。 二、前期工程费指土地、房屋开发前发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整等费用。 三、基础设施费指土地、房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、绿化、环卫设施以及道路等基础设施费用。 四、建筑安装工程费指土地房屋开发项目在开发过程中按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和设备费。 五、配套设施费指在开发小区内发生，可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用，如钢炉房、水塔、居委会、派出所、幼托、消防、自行车棚、公厕等设施支出。 六、开发间接费指房地产开发企业内部独立核算单位及开发现场为开发房地产而发
2015年10月高级财务会计真题 一、单项选择题（本大题共20小题，每小题1分，共20分）在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选或未选均无分。 1.对于以人民币作为记账本位币的企业，下列交易或事项中，不属于外币交易的是（）。 A．以80万元人民币兑换美元 B．以20万美元购入原材料一批 C．为建造一项固定资产借款2000万美元 D．以60万元人民币支付美国子公司员工的薪酬 【答案】D 【解析】外币交易，以非记账本位币计价或者结算的交易，通常包括，买入或者卖出以外币 计价的商品或者劳务；借入或者借出外币资金；其他以外币计价或者结算的交易。 2.下列外币报表折算方法中，最有利于保持原外币报表各项目之间比例关系的是（）。 A．时态法 B．现行汇率法 C．流动与非流动项目法 D．货币性与非货币性项目法 【答案】B 【解析】流动与非流动项目法，将资产负债表项目按其流动性划分为流动性项目与非流动项目两大类；货币与非货币性项目，将资产负债表项目划分为货币性项目与非货币性项目；现行汇率法，单一汇率法，采用资产负债表的现行汇率，保持附属公司财务报表原来表述的财务成果和不同报表项目之间的财务比例关系；时态法，也称时间量度法，是指依据资产和负债项目的计价时间分别采用现行汇率或历史汇率。 3．某企业2013年度利润总额为2000万元，其中包括本年收到的国库券利息收入20万元，全年实发工资600万元，均为税法认定的合理职工薪酬，企业所得税税率为25%。假设不考虑其他因素，该企业2013年应交所得税为（）。A．345万元 B．495万元 C．500万元 D．505万元 【答案】A 【解析】（2000－20－600）×25%＝345万 免税收入：国债利息收入；符合条件的居民企业之间的股息、红利等权益性投资收益；在中国境内设立机构、场所的非居民企业从居民企业取得与该机构、场所
房地产市场分析报告范文 **年度，我市房地产开发投资、商品房新开工面积、房屋施工面积、房屋竣工面积、商品房销售等指标同比均有上涨，普通商品房价格涨幅稳定，房地产市场发展较为健康、平稳。 一、房地产开发建设 1、投资规模分析 1-12月份全市共完成房地产开发投资45、89亿元，比去年同期的33、14亿元增长38、47%；房地产业直接产生税收6、74亿元，占全市地税征收总收入的38、3%。 2、在建规模分析 1-12月份，全市共有房地产在建项目67个（含待销尾盘），其中开发面积在10万m2以上的达到22个，在建房屋施工面积464、95万m2，比去年同期的324、31万㎡增长43、37%，房屋新开工面积197、75万m2，比去年同期的133、08万㎡增长48、59%，房屋竣工面积100、71万㎡，比去年同期（69、97万㎡）增长43、93%。 二、房地产市场供给 1-12月份经审批共准许预售商品房屋面积122、47万㎡，比去年同期的98、6万㎡增长24、21%，加上历年累积81、44万㎡，全市今年1-12月份商品房市场投放量为203、91万㎡，减去1-12月份商品房销售面积98、02万㎡，目前我市可面向市场销售的商品房面积有105、89万㎡，其中期房面积83、78万㎡，现房面积22、11万㎡（其中：住宅19、01万㎡，占85、97%；商业营业用房2、48万
㎡，占11、23%；其他0、62万㎡，占2、8%），一年以上现房空置3、04万㎡。 表三：未销售商品房屋结构构成情况 三、房地产市场需求 1、商品房销售分析 1-12月份我局共办理商品房合同备案登记9216户，其中住宅6954户。房屋备案登记销售面积98、02万m2，比上年同期的92、5万㎡增长5、97%，其中：期房销售登记备案面积69、88万m2，占销售总面积的71、29%；现房销售面积28、14万m2，占销售总面积的28、71%，商品房成交金额45、64亿元，比去年同期的40、7亿元增长12、14%。另据统计，乡镇人员进城购房面积53、44万㎡，占销售总面积的54、52%，与上年同期的52、94%增加2个百分点；城区人员购房面积31、54万㎡，占销售总面积的32、18%，比上年同期的38、36%减少6个百分点；外来人员购房面积13、04万㎡占销售总面积13、28%，比上年同期的8、7%增加5个百分点。 2、商品房屋套型分析 1-12月份单套建筑面积90m2以下的普通商品住宅销售1702套，占销售总套数的24、48%，90—144㎡普通商品住宅销售4424套，占销售总套数的63、62%，144㎡以上的非普通商品住宅销售828套，占销售总套数的11、91%。 表六：不同价位不同户型新建商品住房供求结构表（累计） 3、存量房屋交易分析
房地产企业财务报表分析的3个方法 2013年7月29日14:18:34来源:转载阅读数：248 课程相关推荐： 非财务经理的财务沙盘模拟培训讲师：汪韦伯 学会用财务语言进行有效沟通，分析经营活动；能够通过分析经营活动，改进。……详细查看>> 高级财务管理沙盘模拟培训培训讲师：汪韦伯 从企业家的角度亲身体验企业管理的完整流程；包括：市场竞争对企业的挑战和。……详细查看>>房地产企业与其他企业相比，具有开发周期长、投入资金量大、投资回收期长等特点，其财务报表所显示的信息往往与实际偏差较大，因此不能拘泥于常规的企业财务报表分析方法。 一、房地产企业财务报表的局限性 1．大量预收账款导致短期负债剧增，影响报表使用者对企业偿倩能力的判断。 参照《企业会计制度》关于收入确认的规定，房地产收入确认标准应具备以下四项具体条件：①工程已经竣工并验收合格；②具有经购买方认可的结算通知书；③履行了销售合同规定的义务，且价款已经取得或确信可以取得；④成本能够可靠地计量。然而房地产从开始预售到收入确认，需经过竣工、验收、测绘、办证、决算等多个环节，少则数月，多则三五年，其间巨额的房款收入长期挂在预收账款，一方面增加短期负债，另一方面减少了房款收入内含的所有者权益。特别是近年房地产高额盈利在财务报表中无法体现，严重地影响了企业财务报表分析的结果。 2．开发成本账实不符，影响报表使用者对企业资产的判断。 房地产企业为了持续发展往往会储备大量的土地，由此形成的土地成本按购置时实际支付的价款入账，未包含货币时间价值和土地增值部分。特别是近年来，房地产企业凭借其资金、品牌、政府扶持，以协议出让的方式取得了大量廉价的土地，其实际地价已经是账面成本的数倍，这时财务报表显示的企业资产严重失实，音响消费者进行企业财务报表分析。另外，房地产企业在开发过程中有相当部分工程款由施工单位垫支，比例高达30％～50％，时间长达数年，施工单位往往对垫支部分不开发票，再加上房地产企业为欠付工程款拖延工程决算时间，往往要经过几个会计年度才能完成，对此，房地产企业就难以及时进行成本核算，造成账面成本低于实际数。 3．期间费用计入当期损益，影响报表使用者对企业经营成果的判断。
全国2011年1月自学考试高级财务会计试题及答案 课程代码：00159 一、单项选择题(本大题共20小题，每小题1分，共20分) 在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。 错选、多选或未选均无分。 1.采用货币性与非货币性项目法对外币财务报表进行折算时，下列项目中应按现行汇率折算的是( ) A.存货 B.应收账款 C.固定资产 D.实收资本 2.我国企业会计准则要求采用的所得税会计核算方法是( ) A.利润表法 B.应付税款法 C.资产负债表递延法 D.资产负债表债务法 3.下列上市公司定期报告中，必须经注册会计师审计的是( ) A.月度报告 B.季度报告 C.中期报告 D.年度报告 4.在中期财务报告中，不应 ．．提供的前期比较财务报表是( ) A.本中期末和上年度末的资产负债表 B.年初至本中期末的、上年年初至可比本中期末的现金流量表 C.本中期的、年初至本中期末以及上年度可比较期间的利润表 D.本中期的、年初至本中期末以及上年度可比较期间的所有者权益变动表 5.甲公司以经营租赁方式将一栋办公楼出租，租约规定，租期三年，第一年末支付租金25万元，第二年末支付租金45万元，第三年末支付租金50万元。租赁期满后，甲公司收回办公楼。甲公司第一年应确认的租金收入为( ) A.25万元 B.40万元 C.45万元 D.50万元 6.下列不属于 ．．．金融资产的是( ) A.银行存款 B.应收账款 C.债权投资 D.权益工具 7.在资产负债表日，对于衍生金融工具的公允价值高于其账面余额的差额，应借记的账户为衍生工具，贷记的账户为( ) A.投资收益 B.套期损益 C.汇兑损益 D.公允价值变动损益
中国房地产的三个故事 ----------------------------------------------------------------------------------------------------------- 城市化的基本故事 城市化的基本故事为中国城市化的主要原因，一般城市化的原因城市与农村之间 的拉推因素(pull and push factors)。农村的推动因素包括生活环境受自然因素 如恶劣的天气影响，较少类型的就业机会和较低的工资。而城市的拉动因素则包 括较优的教育水平、较高的高资、较佳的生活水平和较好的整体的生活环境。这 类因素亦适用于中国的城市化进程当中。 改善性需求 中国的房地产改革、城市化的推动也受改善性需求的影响。中国真正的房地产商 品房开发只有约10年的历史，在商品房以前都是处于福利分房的制度。在福利分 房的制度下，住宅的开发依靠不同的工作单位如国企和学校建设，无论质量、设 计和配套都比较差。直到专业的房地产开发商出现，开发的商品房明显较好，促 成中国人民对住屋的改善性需求。 漏斗–特殊性需求 中国的人口年龄结构较外国其他地方更为特殊。一般外国地方的年龄结构呈现圣 诞树型的结构，而中国的人口结构则呈菱形状，适龄的劳动人口占整体人口的数 量最多。目前中国的年龄结构处于菱角拐点，劳动人口开始逐渐减少，劳动力这 个生产要素将必然升值。人口将如漏斗般，由逐渐至急速地从农村和较次的城市 流向如北京和上海等工资水平较高的城市，而北京和上海势必成为超级大城市。发达国家与中国2010、2020及2050的人口结构金字塔
资料来源：美国人口普查局
一、概述 1>>>>>五证 房地产行业最基础的五证------土地证、开工证、销售许可证、竣工证、准入证。 这五证标识着项目不断发展的过程： 土地证，意味着这个楼盘开始处于拟建状态。 开工证，意味着这个楼盘开始处于在建状态。 销售许可许，意味着楼盘可以开始卖了。 竣工证，顾名思义，意味着楼盘的竣工，这个时候发生的在建成本（房地产开发成本）应转至完工成本（完工开发产品） 准入证，业主可入住，楼盘正式结算必备条件之一（若某户取得准入证，但是销售状态不是“签约”或收到房款数不足总房款的20%者，都不能结算）。结算的项目，预收收入转入主营业务收入，完工成本转入主营业务成本，主营业务税金及附加计提。 2>>>>>税金 房地产行业的税金是提前预缴的:譬如本月收取了一部分房款，这部分房款虽然没有转至主营业务收入，但是本月也要缴纳营业税、土地增值税、附税。季度的时候也要缴纳所得税。 3>>>>>报表里的特殊科目专属 资产负债表里的应收账款余额表示已达到结算条件的楼盘未收回的房款。 资产负债表里的存货包括的是两个部分：5001（房地产开发成本）和1405（完工开发产品）注：5001和1405均为会计科目代码 4>>>>>关于普通住宅和非普通住宅 普通住宅需同时满足三个条件：住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上（容积率=地上总建筑面积÷规划用地面积，所以说高层的容积率会很高。更多关于容积率的问题请自行度娘）；单套建筑面积在140（含）平方米以下；实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。只要有一个条件不满足，即为非普通住宅。 比如一套东直门32号院的房产，面积70平米，总价81万，单价11571元。该套房屋容积率高于1.0，面积小于140平米，而且在查询土地级别价格后可得：东直门所属的二级土地平均交易价格为10592元/平米，它的1.2倍为12710元。该套房产单价低于同级别土地上普通住宅平均交易价格的1.2倍，因此，该套房屋属于普通住宅；如果单价高于12710元，那么则按非普通住宅计算。 5>>>>>期房和现房 期房： 指房地产开发商从取得商品房预售许可证（销许）开始至取得房地产权证（准入证）为止，所出售商品房称为期房。消费者在购买期房时应签商品房预售合同。 现房： 是指消费者在购买时已经通过交付标准的各项验收（即下达准入证，各地对交付标准没有统一规定），可以正式入住的物业。 6>>>>>八大类成本 一般房地产行业，成本是分为八大类的，不过不久我们单位要合成六大类了，因为八大类比较普遍，还是介绍八大类：
反映房地产企业经济运行状况的财务评价指标，应包括一般企业普遍采用的短期偿债能力指标、长期偿债能力指标、风险水平指标、股东获利能力指标、现金流量能力指标、营运能力指标和盈利能力指标。根据行业特点，房地产资金链风险分析指标应以偿债能力指标和风险水平指标为主，盈利能力指标与营运能力指标为辅，参考股东获利能力指标。 基本的财务比率分析 2014 2013 2012 流动比率 1.9 2.04 2.46 债务状况 速动比率0.26 0.66 0.91 现金比率0.1 0.39 0.52 权益负债比率0.07 0.11 0.2 不良债权比率 1.29 1.38 0.91 1.64 1.38 1.55 存货流动负债比 率 债务偿付比率0.93 1.12 1.23 负债结构比率 1.36 1.23 0.87 0.05 0.49 0.56 营运资产与总资 产的比率 净资产收益率0.21 0.22 0.15 获利能力 0.01 0.02 0.03 总资产收益率 主营业务利润率0.11 0.15 0.13 成本费用利润率0.14 0.21 0.2 应收账款周转率19.26 15.97 10.49 运营能力 18.69 22.54 34.33 应收账款回收期 （天） 流动资产周转率0.18 0.26 0.25 存货周转率0.15 0.25 0.22 存货销售期（天）2391.67 1444.32 1601.67 净资产周转率 2.37 2.23 1.22
资产负债率0.89 0.86 0.83 长期负债比率0.38 0.38 0.44 流动负债比率0.58 0.56 0.47 股东权益比率0.06 0.09 0.16 主营业务增长率0.37 1.35 -0.01 成长能力 应收账款增长率-0.02 0.34 0.88 净利润增长率0.08 1.12 -0.06 4.22 1.1 -0.33 固定资产投资扩 张率 总资产扩张率0.75 1.62 0.66 每股收益增长率0.08 1.12 -0.06 偿债能力分析 偿债能力是指公司偿付各种到期债务的能力。一般分别用资产负债比率和流动比率、速动比率来衡量公司的长期和短期偿债能力。 第一，短期偿债能力。现代经济社会里，“现金为王”，对于投资大、周期长、容易面临资金链断裂的房地产企业，基于收付实现制计算的现金流量分析将更能反映房地产企业经营水平，现金流有时比盈利更重要。现金比率反映企业在不依靠存货销售及应收款的情况下，支付当前债务的能力，反映企业即时付现能力。从流动比率、速动比率和现金比率这些直接反应短期偿债能力的指标上，做了一个对比。 第二，长期偿债能力。5 家房地产公司的长期偿债能力，选取资产负债率指标、流动负债比率指标和长期负债比率指标来研究分析。 风险水平分析 风险指标主要有三个，包括财务杠杆系数、经营杠杆系数和综合杠杆。在较高经营杠杆系数的情况下，当业务量减少时，利润将以经营杠杆系数的倍数成倍减少；当业务量增加时，利润将以经营杠杆系数的倍数成倍增长。这表明经营杠杆率越高，利润变动越剧烈，企业的经营风险越大。反之，经营杠杆率越低，利润变动越平稳，企业的经营风险越小。经营杠杆的作用具有两面性，当销售收入减少时，经营杠杆会发挥消极作用，造成息税前利润比同期销售收入减少的速度更快，当销售收人增加时，经营杠杆会发挥积极作用，使息税前利润比同期销收入增长的速度更快。 股东获利能力分析