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南昌市房地产市场分析报告(修改)

南昌市房地产市场分析报告(修改)
南昌市房地产市场分析报告(修改)

南昌市房地产市场调研分析报告

一、南昌市发展现状 (2)

二、房地产相关政策 (4)

三、房地产市场发展基本情况 (5)

四、经济适用房及廉租房建设情况 (8)

五、商品房销售价格情况 (11)

六、钢结构住宅市场分析 (14)

七、07年下半年市场预测 (14)

八、调研结论 (17)

一、南昌市发展现状

1、地理环境及自然环境良好

南昌地处江西省北部,赣江下游,鄱阳湖滨,东南面向著名的武夷山脉,西南直通闻名于世的井冈山,北邻游览避暑胜地庐山,千里赣江纵贯全境,是中原和南方闽粤之间的咽喉地段。全市面积7402.36平方公里,其中主城区588.07平方公里。城区内有东湖、西湖、北湖,城郊有青山湖、艾溪湖、碟子湖、象湖等河湖环绕。西郊距城15公里处,有主峰海拔841米的梅岭,茂林修竹,景色秀丽,生态环境非常优越。

南昌为江西省的交通枢纽,处于国内两条主要的经济带:长江地带、京九经济带的交汇处,是京九铁路沿线上的唯一的一个省会城市。

2、国民经济和社会快速发展

南昌是江西的省会。现辖四县(南昌县、新建县、进贤县、安义县)、五区(东湖区、西湖区、青云谱区、湾里区、青山湖区)和两个国家级开发区(南昌高新技术产业开发区、南昌经济技术开发区)、两个省级开发区(江西桑海经济技术开发区、南昌英雄经济技术开发区)以及红谷滩新区,总面积7402平方公里,总人口475.17万人,市区面积617平方公里,建成区面积约210平方公里,市区人口214.52万人,是全国35个特大城市之一。

根据南昌市统计局统计,“十五”期间,南昌市累计完成地区生产总值3460亿元,比“九五”增加1600亿元,年均增长速度比“九五”高4个百分点,在全国省会城市中,南昌崛起的态势日益明显,经济增长速度的排位由“九五”期末的第23位跃进到“十五”期末的前5位,城市综合竞争力在全国200个主要城市中排名进入前30位,综合实力排名35位。2005年,全市实现

GDP1008亿元,增长16.8%,城市居民年人均可支配收入达到10301元。

2006年,全市生产总值达到1184.57亿元,增长15.2%;财政总收入150.56亿元,增长20.8%;实际利用外资10.51亿美元,增长15.6%,实际利用内资310.06亿元,增长19%;城镇以上固定资产投资完成594.96亿元,增长24.6%;城市居民人均可支配收入11243元,增长9.1%;农民人均纯收入4392元,增长13.2%。

07年上半年,南昌市实现地区生产总值600.97亿元,按可比价计算同比增长14.1%;财政总收入93.14亿元,比06年增长23.5%;城镇居民人均可支配收入6517元,增长17%;农民人均现金收入2785元,增长14.9%。

3、城市框架快速扩张

南昌自2001年以来,经济发展得到快速提升,原城市容量难以适应城市发展的需求,促使了南昌城市框架快速扩张,其规划的红谷滩新区就要容纳40万人口,为房地产开发提供了巨大的施展舞台。

根据南昌市的城市规划,到2020年,南昌市区域即行政辖区范围面积将可达到7402平方公里,其中城市规划区900平方公里,中心城区236平方公里,全市人口达到600万,市区将由2004年总人口的181万增加到2010年的260~300万。国际经验表明,城市化水平在30%-70%之间是一个国家城市化加速发展的时期。目前,南昌城市化率为44%,处于城市化发展加速阶段。

南昌市在城市整体发展思路方面提出“西进、东拓、北控、南延”原则。其规划总体空间格局为“一江两岸,一核五片,沿着赣江两端延伸,多点、多

组团推进”的总体发展思路,并将“依山傍水,两核拥江”列入城市核心区域的规划中,即以赣江为分隔,两岸分别按照功能自我完善、自成体系的两个相对独立的城区。即昌南、昌北进行布局,形成一江两岸即“一城两核”城市新格局。

二、房地产相关政策

2006年以来为稳定楼市价格水平,规划市场行为,保障全市房地产市场稳定健康的发展,南昌市政府对房地产行业相继出台的一系列的对策与措施:

1、2006年,南昌市十三届人大一次会议强调了建立以中低收入家庭为主的住房保障体系,建立满足高中低档不同需求的住房供应体系,全面提高市民的居住质量。同时,稳定商品房价格,使中小户型普通商品房、经济适用房和廉租房建设量占住房建设总量的70%。这主导了2007年的房地产投资方向。

2、2007年7月,为规范经济适用住房建设和销售行为,南昌市政府出台了《南昌市经济适用住房建设销售意见》(以下简称《意见》)。《意见》规定,经济适用住房建设用地纳入年度土地供应计划并优先供应。计划用10年的时间解决7万至8万户中低收入家庭的住房问题。2007年全市将建设经济适用房70万平方米,占全市当年商品房开发总量的20%,在市内5个城区规划出经济适用房用地1050亩。经济适用房销售价格最高不超过每平方米1860元,为当地商品房均价的45%。

根据新的《意见》,今后南昌市经济适用住房由市政府按照核定总量、集中建设、定向供应的原则。经济适用住房每年建设规模应不低于当年商品住房开发指标总量的20%(不包括拆迁还建房)。

经济适用住房可由政府直接组织建设,也可按照政府组织协调、企业市场

运作的原则,实行法人招投标确定建设单位。

经济适用住房开发建设单位必须具有二级以上资质、充足的资本金、良好的开发业绩和社会信誉。

经济适用住房建设单位和施工企业要确保建设工程质量,建设单位对其开发的经济适用住房工程质量负终身责任。建设单位销售经济适用住房应当向买方出具《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》,并按规定承担保修责任。

经济适用住房价格确定应以保本微利为原则,按国家发改委、建设部印发的《经济适用房价格管理办法》实施,市物价部门会同房管部门审定销(预)售价格,开发企业不得擅自定价出售,不得在批准的房价外收取任何未予标明的费用。

2007年经济适用住房最高限价为每平方米1860元,最高限价每2年调整公布一次。用于出租的经适房的租金标准由市物价部门会同房管部门在综合考虑建设、管理成本和不高于3%利润的基础上制订。

三、房地产市场发展基本情况

1、开发投资情况

根据南昌市统计局数据,2007年1~6月,南昌房地产开发投资累计完成投资36.62亿元,比上年同期增长9.2%。其中住宅投资累计完成33.31亿元,增长29.1%,占全市房地产开发投资的91.0%;经济适用房投资增长255.2%;别墅、高档公寓投资则下降86.5%;商业营业用房投资下降了47.8%。数据显示,南昌房地产市场投资的重心明显在向中、低价住宅倾斜。

2、土地开发与购置

根据南昌市统计局数据,2007年1~6月,南昌市完成开发土地面积57.46万平方米,增长22.9%,购置土地面积26.11万平方米,下降32.6%,土地供应量趋紧。

3、商品房建设情况

根据南昌市统计局数据,2007年1~6月南昌市商品房屋施工面积快速平稳增长,住宅施工仍占主导地位。商品房屋施工面积706.79万平方米,同比增长11%。其中:住宅施工面积637.14万平方米,增长28%,占全部施工面积的90.14%。

商品房屋新开工面积呈现出快速增长的局面。商品房屋新开工面积184.61万平方米,增长10.4%,其中:住宅新开工面积175.16万平方米,增长20.9%。

商品房屋竣工面积62.39万平方米,增长48.1%,其中:住宅竣工面积57.07万平方米,增长70.2%。

4、商品房交易情况

据南昌市房管局公布的数据,2005年南昌市房地产完成投资总额110.12亿元,商品房销售金额达到110.97亿元;全市(含四县)商品房竣工面积413万平方米,销售面积409.9万平方米,从数据看,竣工的商品房几乎都可以销售完,证明楼市非常火爆。南昌房地产近几年的发展,似乎每年都有一个热点区域,当年的青山湖板块、红谷滩板块、京东板块等都风光一时,在楼市当中起到了带头的风范作用,引领了购房者的消费观。

2007年1~6月,南昌市商品房销售面积172.09万平方米,增长13.2%,其中:住宅销售面积169.87万平方米,增长20.8%。今年上半年,南昌市(含四县)商品房预销售面积322.7万平方米,同比增长44%,销售金额117.3亿元,同比增长75%,其中商品住宅预销售24930套,销售金额98.20亿元。

1-6月,南昌存量房交易12157件,面积114.48万平方米,成交额25.63亿元,同比增长8.87%;其中市区完成存量房交易9274件,面积82.45万平方米,成交额20.89亿元,同比增长10.05%。

自2001年以来,南昌房地产得到了快速成长,早期南昌的房地产都是本地的开发商在开发,但随着南昌经济的进一步发展,吸引了越来越多的外地品牌开发商进驻,如万科开发的四季花城,把产品的品质带到一个新的阶段,上海绿地更是以品质见长。2002~2006年,众多大开发商的进入,为南昌房地产注入新的活力,如万科、绿地、万达等在产品开发上相当成熟,本身营销理念又先进,促使了南昌的房地产开发由早期的粗放式向精细化过渡。

四、经济适用房及廉租房建设情况

1、经济适用房

2002年以前南昌经济适用房“营养不良”

近年来,南昌市的住宅产业在如火如荼的“英雄花园城市”建设浪潮中得到了快速发展,统计数字显示,南昌市的房地产市场从1999年开始复苏以后,2000年和2001年的住宅建设投资额分别比上年增长58.04%和38.66%,住宅建设新开工面积也分别比上年增长24.16%和28.7%。与此同时,各类精彩楼盘不断推出,房市价位一路走高。2001年南昌市的商品住宅均价为每平方米1847元,而到2002年的上半年其均价已达每平方米2300元左右。但是,在这初步繁荣的市场里却难觅经济

适用房的踪影。因为除了1995年的四个安居工程项目之外,到2001年南昌市再也没有新的经济适用房或安居工程立项。

南昌市的经济适用房建设始于1995年,当年全市共有四个安居工程小区立项,目前,沙井、桃苑、青山湖安居工程小区均已完工,而京东小区这个目前全市最大的安居工程小区(20多万平方米)因资金等各种原因,自开工以来,其工程建设时断时续。

南昌市作为一个经济欠发达的内陆城市,2001年人均可支配收入为6,206.5元,户均可支配收入为21,102.1元,位于全国35个大中城市的倒数第三。按照这样的收入水平,面对均价已达2300元/平方米的商品房,南昌的工薪阶层很难承受得起。据调查,南昌市70%的工薪阶层对1500元/平方米的房价尚可接受,而这种价位的商品房只能到南昌市郊的县城里去寻找了。

从全省的情况来看,南昌市的经济适用房建设尚不及各下设区市开展得好。九江、萍乡、上饶、吉安、赣州等市在二三年以前,就分别有10万平方米以上甚至30余万平方米的经济适用住房小区建成。目前,景德镇、鹰潭等市均有具有一定规模的经济适用住房小区在建。作为省会的南昌市,目前已建成的经济适用住房小区或安居工程仅约42.4万平方米,而从1996年至2001年的六年里,南昌市商品房总竣工面积已达613万平方米,经济适用住房或安居工程总竣工面积尚不及商品房的十分之一。好在南昌市政府已逐步认识到经济适用住房建设的重要性,2002年初,南昌市有关部门立项在红谷滩新区建设一个总建筑面积47万平方米的经济适用住宅小区,目前该项目正在紧锣密鼓地开发建设中。

2003-2004年南昌加快经济适用房建设

为不断满足中、低收入家庭的住房需求,南昌市2004年计划建设经济适用住房20万平方米,并制定南昌市居民购买经济适用住房管理办法,重点明确购买经济适用房的条件。

按照《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》的精神,南昌市政府决定在城东、城南、城西、城北等四处实施经济适用房建设,按非盈利的成本价格,面向全市中低收入、无房或住房困难的职工、群众出售,符合条件者均可购买。城东、城南、城西、城北等四处经济适用房分别占地280亩、130亩、280亩和200亩,6月将全面开工。其中城东的经济适用房总建筑面积为21.2万平方米,今年计划完成5万平方米;城南经济适用房总建筑面积为11万平方米,今年计划完成10万平方米;城西经济适用房总建筑面积为28万平方米,今年可完成7万平方米;城北经济适用房总建筑面积则为12.2万平方米,目前正在进行拆迁工作,今年将完工8万平方米。预计四处经济适用房将于2004年底全面竣工,配套设施也将同步到位。

?2005年南昌经济适用房扩容

为缓解房屋供需紧张的矛盾,南昌市出台了经济适用房的建设计划,在未来几年中,每年将开工建设经济适用房50万-60万平方米,当年竣工面积至少在60%左右,2005年经济适用房的用地总量为700亩。

目前,南昌市每年城市基础设施项目和土地出让开发项目拆迁房屋总量约为35万平方米,按80%拆迁户需实物安置计算,每年需供房30万平方米。全市现有D级危房户1.25万户,按每户安置面积65平方米测算,需供房约80万平方米,按5年时间基本改造完成测算,则每年需供房量16万平方米。考虑到还需提供一定数量的经济适用房,用于解决中低收入家庭住房困难问题,暂定每年符合经济适用住房条件的对象需购置5万-10万平方米。据以上测算,未来几年,南昌市每年经济适用房的需求总量在50万-60万平方米,在未来几年,南昌市经济适用房当年竣工面积将占开工面积的60%以上。

?2006年南昌加大经济适用房建设

2006年初,南昌市房管局宣称,今后南昌市将每年兴建50—60万平方米的经济适用住房,占每年房地产开发总量的15—20%,使越来越多的中低收入家庭逐步解决住房问题。

据了解,“十五”期间,南昌市共建设经济适用住房近70万平方米,全市已有2万余户家庭购买或被安置到经济适用住房,对市政工程建设和满足中低收入家庭的住房需求都起到了积极的作用。2003年在城区东南西北规划了建设用地970亩,2005年又新增规划用地近680亩,用以改善中低收入家庭的住房条件。

目前,南昌市规划了城东、城南、城西、城北四个经济适用住房建设项目。其中,城东小区:位于高新大道灌城渡假村对面,占地面积280亩,总投资3.3亿元,总建筑面积23万平方米,已开工面积13.2万平方米,其中8.2万平方米已竣工;城南小区:位于拟建的青山湖南大道,占地面积202亩,总建筑面积15.13万平方米,均已基本竣工。城西(康桥绿城)小区:位于拟建的水厂西路,占地面积366亩,总建筑面积28万平方米,已开工9.7万平方米,其中7万平方米已竣工。城北小区:位于青山北路长巷村,占地面积123亩,规划总建筑面积11.6万平方米,已开工1.8万平方米,其中0.7万平方米已竣工。

五、商品房销售价格情况

1、商品房价格

2001年南昌的房地产价格平均在1000元每平方米左右,2002年在2000元每平方米左右,到2006年,平均价格已经到了4000元每平方米,而位于市中心的恒茂国际价格接近7000元每平方米。

由南昌房地产交易数据看,2007年上半年交易19524套,交易面积144.6万平方米,均价4392.58元/㎡。超过2006年全年16749套,同期交易9150套,交易面积107.6万平方米,均价3654.77元/㎡。2007年头6个月南昌二手房交易6915套,占整个交易的35%以上。

从市场上直接显现的情况看,南昌的房价涨幅非常大。目前,南昌城中心

区的房价在6000元/平方米左右,代表性的楼盘有中山壹品、经纬府邸等;建设路洪城路周边的房价也在5500元/平方米左右,代表性的楼盘有上林春天、天使商务广场等;象湖新城的房价也突破3000元/平方米,直追3500元/平方米;红角洲板块的房价已在4000元/平方米以上。

《南昌市城市总体发展规划(2003~2020)》提出“一城两核”发展新南昌,把规划总体格局定为“一江两岸,一核五片,沿着赣江两端延伸,多点、多组团推进”的总体发展思路。根据规划,南昌市中心城由昌南城、昌北城构成,

另外分成昌东组团、莲塘组团、望城组团、湾里组团、乐化组团。

规划中对路网的表述为“三环十一射”,一环由洪都大道、解放西路、洪城路、南昌大桥、昌九大道、洪都大桥组成;二环由昌东大道、昌南大道、生米大桥、西外环路、北外环路组成;三环为城市外围的高速公路环。“从某种意义上说,是圈状路网格局首先带动了南昌郊区的城市化。”路网将改变居住,形成圈层格局,因为住房价格的改变在一定程度上可以说明南昌人未来居住结构的变化。据调查,市中心板块包括广场以及中山路、胜利路区域内,在售及新建商品住房均价基本在每平方米6500~8000元之间,形成了南昌居住格局的一环区域。而洪都大道、解放西路、洪城路、滨江路范围内,在售及新建商品住房均价基本为每平方米5000~6500元,形成南昌居住格局分布的二环区域。在昌东大道、昌南大道、生米大桥、丰和大道、洪都大桥、富大有堤范围内,在售及新建商品住房均价约每平方米4000~5500元之间,构成了南昌居住格局分布的三环区域。南昌城区周边包括湾里区、新建县长堎镇部分区域、南昌县莲塘镇在售和新建商品住房均价约为每平方米2000~3500元。可以说是与规划保持了一致,规划一定程度上预见了未来的格局。

3、不同面积新建商品房情况

《南昌市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》和南昌市十一五房地产业发展规划中规划,十一五期末全市房地产开发年度完成投资达200亿元,年均增长16%;房屋年竣工面积600万平方米,年均增长15%;按照2006年住房调查预测,以及2010年城镇居民人均住房面积不低于28平方米的要求,规划期内新增住宅总需求1820万平方米。每年需求量300~400万平方米,年均增长5%.

规划期内,单套建筑面积在90平方米以下的中小户型普通商品住房总建

筑面积必须达到新建商品住房总建筑面积70%以上;政策性住房(经济适用住房)项目以套型建筑面积90平方米以下住房为主,其面积所占比例应按95%以上控制;改变原有用地性质进行商品住房建设的项目,必须以建设中小套型普通商品住房为主,套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比例按70%以上控制。

按照目前的人均住房建筑面积25.01平方米的现状,与规划中不低于28平方米的要求,可以预见未来几年南昌市房地产开发量还在增长中,需求仍然旺盛。结构上,小户型住房,政策性用房占市场的比率会增大。

4、商品房空置情况

2007年上半年,南昌市商品房空置面积为7.83万平方米,同比下降50.1%,其中商品住宅空置面积6.68万平方米,同比下降38.2%。据有关人士分析,近几年南昌商品房销售量连续超过竣工量,从而使空置量逐年下降。而商品房交易量的大幅上升,空置面积的明显下降,也显示南昌商品房市场发展空间巨大,市场发展呈理性和健康的良好前景。

六、钢结构住宅市场分析

南昌市钢结构住宅目前还没有出现,当地居民对钢结构住宅的接受情况尚不可知。

七、07年下半年市场预测

1、房地产市场仍处在上升通道中,上升周期仍将继续

目前我国已进入了一个加息周期,存贷款利率均已累计提高了100bp以上。但由于此轮加息是处在通货膨胀的大环境下,因此对房地产市场虽有不利,但累计效应还未显现。

贷款利率提高增加开发商的成本,可能会抑制投资过盛。在需求旺盛和土地资源不严重紧缺的情况下,投资不可能大规模的减少;而且适度的供需矛盾会给价格的持续上涨带来支撑。

对购房者抵押贷款利息的影响。按购房抵押贷款首付3成、贷款20年测算,一套总价80万的房子,贷款利率每增加100bp,月供增加450元左右。由于通货膨胀的存在,人们的名义收入和财富也在增加,可以抵消加息带来的购房成本的增加。加息对购房者心理层面的影响可能大于实际的影响,但是在购房者发现房价没有显著下跌时,其自住需求资金还是会不断涌入市场。

对投资的影响。对投资性资金而言,通货膨胀使得实际利率长期为负并不断下降,因此,资金放到银行实际在贬值。资金寻求保值升值的渠道,因此房地产作为投资品的吸引力仍然存在。

人民币升值使得资产价格上升和房价上涨预期加强。

宏观调控延长行业景气周期。房价上涨过快,可能会透支购买力,增加房地产市场的泡沫;如果后续认购及收入增扎根不足够快,高房价就得不到持续的支撑而下跌,行业景气周期也将因此结束。如果政府的宏观调控能够抑制房价的过快上涨,使行业以一个健康的速度发展,则行业景气周期得以延长。2、政策上进入缓冲期

央行在5月25日于本年度第4次上调存款类金融机构存款准备金率,这已是自2006年下半年以来第7次上调存款类金融机构存款准备金率,每一次上调的幅度都是0.5个百分点,用以巩固宏观调控成效。目前,已经取得一定成效,故此,下半年度金融类政策有可能放缓。

与此同时,宏观调控政策层层打压虽未对房价的上扬产生预期中的抑制作

用,但在一定程度上规范了行业秩序,特别是针对一级市场和三级市场所颁布的各项政策,使之运行更为规范。综观目前情况,政府在06年及07年上半年已下达多项宏观调控政策,而且影响正在逐渐显现,可以肯定的是,下半度宏观调控力度将会相应降低,从而迎来一个平稳期。

3、土地供应减少,地价不断攀升

土地供应量将逐年减少,今后未来几年南昌地产将进入零星的小地产块开发阶段。南昌今后的土地供应量不可能像前几年一样集中放量,也很难出现1000亩的大盘,能够拿到300—400亩的土地也是大手笔大动作。所以,今后未来几年南昌地产将进入零星的小地产块开发阶段。很多业内专家认为,目前土地资源日益稀缺,大型房地产开发企业急需增加土地储备,因此会出现群雄争霸于一二级土地市场的局面,逐渐发展成大地产大企业的格局,今后小的房企将会在新一轮的竞争淘汰出局,洗牌在所难免。从土地方面分析,很有可能将面临房地产企业重新洗牌。

同时,宏观政策的影响将会直接导致地根紧缩及地价上涨,这一点在07年上半年的土地市场表现得非常明显,地价的攀升直接拉高开发成本,使其居高不下,导致房价随之不断上升。一切均与宏观调控政策有着极深关系。而土地增值税调整政策也将导致成本及房价的走高。

4、房价上升趋势不变

在投资性消费逐渐退出市场的同时,07年上半年度武汉市房地产市场销售套数为41348套,较之去年同期有着小幅上涨,说明武汉市场刚性需求仍然较为旺盛。刚性需求的存在将会导致房价仍呈上涨趋势,短期之类不会下跌,而调控政策也不会对房价攀升产生太大抑制作用。

5、中低档产品将增加

由于政策及武汉市场的需求的影响,07年下半年武汉市住宅产品供应将以经济实用的90㎡以下的小三房及大两房为主,而房价的上涨将会直接导致部分投资性消费退出市场,高档产品将会逐渐面临曲高和寡的境地。而符合广大普通购房者需求的中价位产品将会逐渐增加。

6、主题社区是未来房地产开发方向

南昌的房地产市场已经由粗放式进入到精细化,特别是品牌开发商带来了先进的产品品质和开发理念促使了南昌房地产市场的升级换代。而在未来房地产项目的开发中,一般性无特色的项目将面临强烈的同质化竞争,对于消费者而言,他们也不愿意购买那种千房一面的房子,而更多的会追求个性化、新颖性的项目,以追求生活的个性与品味。而主题社区以其独特性、唯一性正好可以满足消费者这一特点,因此,南昌未来的房地产开发方向应是主题社区。

八、调研结论

1、市场需求旺盛,南昌房地产市场价格将会继续呈现上升趋势。价格是房

地产市场最敏感的因素。2002年~2007年,南昌房地产市场从起步至今,商品房价格保持了持续的涨势。对于南昌这个正处于高速发展的城市,政府的房地产宏观调控政策对南昌市房地产市场的阻滞将十分有限。南昌房地产市场不管国家宏观调控怎样,整体上需求是旺盛的,虽然在政策上遏制房价的快速增长,但依然挡不住市场需求所带来的房价上涨。

2、市场竞争模式由品质走向品牌。品牌开发商的进驻带来了先进的产品品

质和开发理念,使南昌的产品得到了较大的提升,而随着产品竞争的成熟,使众多购房群体认识到品牌所带来的价值,品牌已不仅仅是体现在

产品上,更体现在服务、生活理念上。因此,下一阶段的市场将是品牌的竞争。

3、土地供应量逐年减少,今后未来几年南昌地产将进入零星的小地产块开

发阶段。南昌今后的土地供应量不可能像前几年一样集中放量,也很难出现1000亩的大盘,能够拿到300—400亩的土地也是大手笔大动作。

所以,今后未来几年南昌地产将进入零星的小地产块开发阶段。很多业内专家认为,目前土地资源日益稀缺,大型房地产开发企业急需增加土地储备,因此会出现群雄争霸于一二级土地市场的局面,逐渐发展成大地产大企业的格局,今后小的房企将会在新一轮的竞争淘汰出局,洗牌在所难免。从土地方面分析,很有可能将面临房地产企业重新洗牌。4、楼市变得更加成熟,竞争趋向激烈。竞争焦点将由楼盘之间的竞争逐渐

转向板块之间的竞争。市场分工的明确使开发商变得更加理智,由于楼市进入产品优化的时期,高品质、有特色、有个性的楼盘将越来越多,而市民消费将更趋向理性,消费者挑选的空间越来越大,工程质量、环境等综合素质较好的产品将受到欢迎,反之,则被市场淘汰出局。

赣州市(市辖区)商品房销售面积和待售面积基本情况数据研究报告2019版

赣州市(市辖区)商品房销售面积和待售面积基本情况数据研 究报告2019版

序言 赣州市商品房销售面积和待售面积基本情况数据研究报告对赣州市商品房销售面积和待售面积基本情况做出全面梳理,从商品房销售面积,住宅销售面积,商品房待售面积等重要指标切入,并对现状及发展态势做出总结,以期帮助需求者找准潜在机会,为投资决策保驾护航。 赣州市商品房销售面积和待售面积基本情况数据研究报告知识产权为发布方即我公司天津旷维所有,其他方引用我方报告均需注明出处。 本报告借助客观的理论数据为基础,数据来源于权威机构如中国国家统计局等,力求准确、客观、严谨,透过数据分析,从而帮助需求者加深对赣州市商品房销售面积和待售面积基本情况的理解,洞悉赣州市商品房销售面积和待售面积基本情况发展趋势,为制胜战役的关键决策提供强有力的支持。

目录 第一节赣州市商品房销售面积和待售面积基本情况现状 (1) 第二节赣州市商品房销售面积指标分析(均指市辖区) (3) 一、赣州市商品房销售面积现状统计 (3) 二、全国商品房销售面积现状统计 (3) 三、赣州市商品房销售面积占全国商品房销售面积比重统计 (3) 四、赣州市商品房销售面积(2016-2018)统计分析 (4) 五、赣州市商品房销售面积(2017-2018)变动分析 (4) 六、全国商品房销售面积(2016-2018)统计分析 (5) 七、全国商品房销售面积(2017-2018)变动分析 (5) 八、赣州市商品房销售面积同全国商品房销售面积(2017-2018)变动对比分析 (6) 第三节赣州市住宅销售面积指标分析(均指市辖区) (7) 一、赣州市住宅销售面积现状统计 (7) 二、全国住宅销售面积现状统计分析 (7) 三、赣州市住宅销售面积占全国住宅销售面积比重统计分析 (7) 四、赣州市住宅销售面积(2016-2018)统计分析 (8) 五、赣州市住宅销售面积(2017-2018)变动分析 (8) 六、全国住宅销售面积(2016-2018)统计分析 (9)

贵阳市房地产市场调研分析实施报告

市房地产市场调研分析报告 一、市发展现状 (2) 二、房地产相关地方性政策 (3) 三、房地产市场发展基本情况 (7) 四、经济适用房及廉租房建设情况 (13) 五、商品房销售价格情况 (16) 六、钢结构住宅情况 (22) 七、市房地产市场走势预测 (23) 八、调研结论 (24)

一、市发展现状 位于云贵高原东部,是我国西南地区重要的中心城市之一,是省的政治、经济、文化、科教中心和西南地区重要的交通通信枢纽、工业基地及商贸旅游服务中心。现辖云岩区、南明区、乌当区、花溪区、白云区、清镇市、开阳县、修文县、息烽县、经济技术开发区,全市土地总面积8032平方公里,总人口为311.43万人。 是中国的又一春城,气候温和湿润,热量丰富,雨量充沛、四季宜人,春夏秋三季都是旅游的黄金季节。这里,冬无严寒,夏无酷暑。最热是七月下旬,常年平均气温是 24 摄氏度。最冷是一月上旬,常年平均气温达4.6摄氏度。全年平均气温是15.3摄氏度。空气不干燥,四季无风沙。 2002年提出了建设循环经济市的战略决策。2004年被联合国环境规划署确认为全球唯一的循环经济试点城市后,根据形势的变化、发展,对建设循环经济生态城市的决策进行了丰富完善,确立以建设生态经济市为目标,发展循环经济为途径,森林城市为特点的中国最适宜居住的城市作为市可持续发展的定位。 2005年至2010年,市将全面启动生态经济市建设,逐步把建成国家级园林城市,力争到2010年全市森林覆盖率达40%以上,中心区绿化率达43%以上,大气环境质量、水环境质量达到或优于国家标准,建成国家园林城市、国家环保模城市,初步建成一定水平的生态园林型经济城市。

南昌房地产项目分析报告doc27

南昌象湖项目简报

一、南昌房地产宏观市场分析 [特征:发展取得“五项突破”] 1、房地产开发投资额首次突破100亿元 2005年南昌市房地产开发投资在上年高位增长的基础上再创新高,全年完成投资达 到110.12亿元,同比增长29.3%(增幅高于全国平均水平8个百分点),其中住宅投资72亿元,同比增长22.5%。 2005年,南昌市房地产开发投资占全市固定资产投资总额的比重达21%,占全市GDP 的比重达11%,与上年持平。另据市地税局和市财政局提供的数据,2005年全市共完成

房地产地税收入8.57亿元,较上年多征2.27亿元,增长36%;完成房地产契税收入4.51亿元,比上年多征0.66亿元,增长17%。两项税收合计达13.08亿元,占全市财政总收入的比重达10.4%,较上年提高0.1个百分点。房地产业仅仅加上与其密切相关的建筑业,“两业”产生的地税收入已占到地税收入总量的一半,增量更是接近占到三分之二。这些数据表明房地产业在南昌市经济发展中的贡献显著,仍然是拉动经济增长的强大动力、增加财政收入的重要来源。 2、商品房销售金额首次突破100亿元 在宏观调控的政策背景下,2005年南昌市商品房销售保持了平稳态势,全市(含四县)商品房预销售金额达110.97亿元,较上年增长16.34%;其中商品住宅预销售金额98亿元,较上年增长24.1%。2005年全市市区商品房预销售金额87亿元,较上年增长11.8%。其中商品住宅预销售金额77亿元,较上年增长19.8%。 3、全市商品房销售面积首次突破400万平方米

2005年全市(含四县)商品房预销售面积达410万平方米,较上年增长5.6%;其中 商品住宅预销售32352套,较上年增长17.5%,面积380万平方米,较上年增长9.3%。 2005年全市市区商品房预销售面积282万平方米,较上年增长1.8%;其中商品住宅预销售22348套,较上年增长15.6%,面积259万平方米,较上年增长5.7%。 2005年全市市区商品住宅销售总量中,本市居民购买的比重达85%,较上年提高12个百分点。本地居民购房比重的上升,说明住房消费得到有效拉动,自住型消费占了主 导地位,投资性需求、投机性需求均得到有效遏制。

江西南昌市房地产商业市场调研报告范本

南昌房地产商业市场调查报告 目录 目录 (1) 一、月度房地产市场动态情况分析 (2) 1、南昌市八月份新推商业市场情况分析 (2) 2、八月份南昌市住宅楼盘市场分 (11) 二、八月份楼市平面媒体投放量分析 (17) 三、八月份南昌市场行业动态分析 (18)

八月份市场调研报告 一、月度房地产市场动态情况分析 (一)、南昌市八月份新推续推商业市场情况分析 本月房地产市场反映较为冷清,属于市场的淡季,纵观各大片区市场的供应情况,商业可以说八月没有较大的商业项目推出,八月份的商业只有昌北开发区枫庐新天地8.21推出的住宅的底层二期商业店铺约100多间店铺,共350米的沿街“产权街铺”。以下对昌北开发区的枫庐新天地做出分析,同时选取了今年6月26号开盘的江西省洪城汽车配件城专业大市场作为分析对象。 1. 枫庐新天地 (1)、项目概况 该项目位于庐山中大道枫林大道口,由江西东南投资有限公司投资,商铺面积共约20000平方米,2003年7月推出一期商业,2004年8月21日推出二期商业,店面为产权式街铺,周边高校林立,为昌北经济技术开发区商贸大核心,交通便捷,配套设施较完善。 (2)、产品特征分析 一期推出100多间店面,店面面积主要在45-65平方米之间,

全部为一层经营,其层高约为5米,开间2-4.5米不等,较大特点是部分店铺有网柱。 二期推出350米沿街商铺,100多间,为两层的街铺,一层层高4.5-5米,二楼层高3.8-4.2米,正在销售中。 街铺全为框架式结构,可以多间店面连用。 (3)、产品价格分析 所有街铺都为产权街铺,其先卖后租,现在售的二期价格如下,从目前南昌市高校附近具有可比性的项目来看,枫庐新天地的售价是很低的,尽管目前的昌北的商圈氛围还没有真正意义上形成,但是5000-6000元/平方米的现售价格对未来投资而言是有很大的潜在价值的。售后的租金普遍在30-50元/平方米之间。枫庐新天地项目概况 枫庐新天地价格(元/㎡)均价(元/㎡)层高(米)面 积(㎡)总面积(㎡) 一层5000-6000 3500-4500 4.5-5 50-53 100-120 二层2500-3000 3.8-4 50-53 (4)、产品销售分析 枫庐新天地的一期销售情况很好,店铺基本在段时间内一销而空,但市调后可以发现一期存在众多的空置店面,街铺的空置率为38.2 %,具体分析,枫庐新天地的街铺目前人气不旺,整体的商业氛围不浓厚。究其原因来看,主要是由于周边居住人群未形

南昌市房地产住宅项目研究分析报告

南昌市房地产住宅项目研究报告 第一部分市场分样研究 第一节、南昌市房地产宏观环境分析……………………… 一、南昌市房地产宏观环境分析……………………………………………………………………….. 第二节、南昌市房地产市场分析 一、南昌市整体市场概况……………………………………………………….. 二、南昌市房地产市房地产市场发展现状分析……………………………………………….. 三、南昌市房地产未来展望……………………………………………………………………………….. 第三节、南昌市板块市场分析………………………………….. 第四节、南昌市消费者行为分析………………………………………. 一、消费者特征分析……………………………………………………………………………………… 二、消费者心理习惯特征…………………………………………………. 三、买方市场需求特征………………………………………………………………………..? 第五节、综合评述…………………………………………………….. 第二部分产品与价格研究 第一节、产品分析……………………………………………………………………. 第一节、价格分析……………………………………………………….

第一部分市场分样研究 第一节、宏观环境研究 一、南昌市房地产市场环境分析 ?人文环境 人口环境分析: 至2003末,全市常住人口为470多人,其中城区人口174.68万人,郊县人口265.48万人,东湖、西湖等老城区人口密度过大。南昌城市规划到2010年,城区常住人口达到300万人,每年增加15万人。 南昌市人口状况一览表 区县面积(公里) 人口人口密度 文化环境分析 南昌,是全省的科技教育文化中心,市内拥有包括全国重点大学--南昌大学在内的20余所高等院校,2000年毕业的大学生、研究生达到1.3万人,81所中等专业学校和职业技工学校,每年可为企业提供3万余名高素质的技术工人南昌有省、市级以上科研院所62家,各类专业人才7.33万人,中级职称以上人员占全市人口的3%。全市共有公共图书馆、博物馆22家,专业艺术演出团体12个。广播电台3座,电视台4座。全年出版报纸3.8亿份,杂志0.91亿份,各类图书2.03亿册。各类医院79所。1986年,国务院命名南昌市为历史文化名城。有以江西名楼滕王阁和明末清初著名画家八大山人纪念馆为代表的名胜旅游;有以八一起义纪念馆等为代表的近现代革命传统的红色旅游;有以百花洲、象山森林公园等为代表的绿色旅游,城北的西山和梅岭,素有“小庐山”的美誉。 行业环境 城市房地产行业采取开放式管理方式,各种地产政策都有利于行业发展。今年将会出台《南昌市市区居民购买经济适用住房暂行规定》、《南昌市城市廉租住房制度实施细则》、《房屋拆迁货币补偿办法》等政策,和已经出台的《进一步搞活房地产市场的若干意见》这些政策的出台将对南昌市的房地产市场起到规范和促进作用。 加大经济适用房的建设力度,推行经济适用房购买办法,更好的解决了中低收入家庭的住房问题,新的办法中将明确其购买对象、并对购买程序及购买面积标准等问题都做了详细的规定;实施廉租住房制度,该制度为的是解决最低收入家庭的住房问题;房屋拆迁货币补偿办法的出台,将对原来在拆迁过程中遇到的诸如拆迁户的安置成本、拆迁户的利益如何均衡等问题都会得到很好的解决,政策的实施不仅可以降低拆迁成本,缩短拆迁周期,这一切都将起到活跃房地产市场作用。 ?经济环境

2020年 赣州房地产市场调研报告

赣州市场调研报告

目录 一、城市基本情况 (2) 1、赣州市简介 (2) 2、区位交通 (2) 3、城市总体规划情况 (3) 4、人口情况 (5) 5、赣州经济情况 (6) 二、房地产市场情况 (7) 1、赣州中心城区土地市场 (7) 2、赣州中心城区商品住宅成交情况 (8) 3、赣州市中心城区住宅市场政策 (10) 三、产业发展情况 (11) 1、城市产业情况 (11) 2、康养产业重要政策 (11)

一、城市基本情况 1、赣州市简介 ?赣州,简称“虔”,别称“虔城”,也称“赣南”,是江西省的南大门,是江西省面积最大、 人口最多的地级市。总面积39379.64平方千米,下辖3个市辖区、14个县、1个县级市、2个功能区,2018年户籍总人口为981.46万人。是江西省省域副中心城市、中国百强城市、国家区域中心城市、国家Ⅱ型大城市、全国性综合交通枢纽、“一带一路” 重要节点城市、赣粤闽湘四省通衢的区域性现代化中心城市,拥有4个国家级开发区和1个综合保税区。2018年,赣州全年地区生产总值(GDP)2807.24亿元,位居江西第二,仅次于南昌。 2、区位交通 ?铁路:赣瑞龙铁路(动车)、昌赣高铁、赣深铁路(建设中,预计2021年通车)、长 赣铁路(规划)。赣州西站目前正在建设中(初期4台8线),预计2019年底建成投入使用,且距离赣州黄金机场约4km,基本可以实现高铁、飞机无缝对接; 图1-2 赣州市高铁交通示意图 ?高速公路:截至2018年底,赣州市境内高速公路通车总里程1441公里,全市境内共 有16条高速公路,如昌赣高速、大广高速、赣州绕城高速、瑞赣高速、厦蓉高速等;

贵阳市房地产市场调研分析报告

贵阳市房地产市场调研分析报告 一、贵阳市发展现状 (2) 二、房地产相关地方性政策 (3) 三、房地产市场发展基本情况 (7) 四、经济适用房及廉租房建设情况 (13) 五、商品房销售价格情况 (16) 六、钢结构住宅情况 (22) 七、贵阳市房地产市场走势预测 (23) 八、调研结论 (24)

一、贵阳市发展现状 贵阳位于云贵高原东部,是我国西南地区重要的中心城市之一,是贵州省的政治、经济、文化、科教中心和西南地区重要的交通通信枢纽、工业基地及商贸旅游服务中心。贵阳现辖云岩区、南明区、乌当区、花溪区、白云区、清镇市、开阳县、修文县、息烽县、贵阳经济技术开发区,全市土地总面积8032平方公里,总人口为311.43万人。 贵阳是中国的又一春城,气候温和湿润,热量丰富,雨量充沛、四季宜人,春夏秋三季都是旅游的黄金季节。这里,冬无严寒,夏无酷暑。最热是七月下旬,常年平均气温是24 摄氏度。最冷是一月上旬,常年平均气温达4.6摄氏度。全年平均气温是15.3摄氏度。空气不干燥,四季无风沙。 2002年贵阳提出了建设循环经济市的战略决策。2004年被联合国环境规划署确认为全球唯一的循环经济试点城市后,根据形势的变化、发展,对建设循环经济生态城市的决策进行了丰富完善,确立以建设生态经济市为目标,发展循环经济为途径,森林城市为特点的中国最适宜居住的城市作为贵阳市可持续发展的定位。 2005年至2010年,贵阳市将全面启动生态经济市建设,逐步把贵阳建成国家级园林城市,力争到2010年全市森林覆盖率达40%以上,中心区绿化率达43%以上,大气环境质量、水环境质量达到或优于国家标准,建成国家园林城市、国家环保模范城市,初步建成一定

南昌房地产市场研究报告

南昌房地产市场研究报 告 Corporation standardization office #QS8QHH-HHGX8Q8-GNHHJ8

2013年09月

出品机构: 爱房网 指导/统筹: 刘沛林 市场调研: 刘沛林、汪维、王宇超 撰写: 汪维王宇超刘玉萍尚玉琴王欢叶银燕王舒宜报告时点: 2013年09月01日—2013年09月30日

目录

2013年9月房地产市场政策与法规一览 全国房地产政策法规与市场资讯 多银行暂停或缩紧首套房贷 据悉,近月来,平安、兴业、邮储等多家银行暂停个人住房按揭贷款,华夏、招商、广发等部分城市分行也现暂停房贷业务。对此,有分析人士指出,利润较小、额度受限、风险增加是银行暂停或缩紧个人住房贷款的主因,而随着贷款额度的逐渐收紧,或将出现“部分停贷、大面积惜贷”的“停贷潮”。 国土部:稳定土地供应严控高房价出现年内禁止出“地王” 国土资源部副部长胡存智25日在座谈会上表示,今年全国房地产用地供应增长较快,地价加速上涨态势已有缓和,但同时仍然要严防高地价出现。四季度,国土资源管理部门要加大高价地的防范力度。各地务必严防密控,精心设计土地出让方案,将严防高价地作为近期市场稳定的首要工作目标。国土部明确提出要打好政策措施“组合拳”,在稳定土地供应的同时,平抑地价信号,供求紧张的城市务必做到年内不再出“地王”,影响预期;供过于求的城市要相应减少住宅用地供应,确保四季度土地市场平稳运行。 8月CPI同比上涨% 居住类价格上涨% 9日,国家统计局公布2013年8月全国居民消费价格指数(CPI),据数据统计显示,2013年8月全国居民消费价格指数(CPI)同比上涨%,环比上涨%。其中居住类价格同比上涨%,环比上涨%。此外,1-8月,全国居民消费价格平均水平较去年同期同比上涨%。 统计局:1-8月全国房地产投资增长% 增速回落 9月10日,国家统计局公布2013年1-8月全国房地产开发与销售情况,统计显示,2013年1-8月全国房地产开发投资同比名义增长%,增速较1-7份回落个百分点,

赣州市房地产市场形势分析(最新)

赣州市2008年房地产市场形势分析 2008年以来,受“大气候”影响,我市全年商品房成交量急剧下滑,购房者的观望心态日渐突出,市场持续低迷,房地产投资热情锐减,感觉到了房市的冬天。 一、房地产市场主要表现 1、商品房新开工面积正在锐减。 2008年,全市完成房地产开发投资62.2亿元,与去年同期相比+22.3%;其中中心城区完成房地产开发投资22.37亿元,同比+9.52%。全市商品房施工面积887.71万平方米,同比+6.2%,其中中心城区商品房施工面积290.09万平方米,同比下降7.24%。但是,新开工面积却明显减少,全市商品房新开工面积为353.61万平方米,与上年相比下降23.2%;其中中心城区商品房新开工面积仅为50.91万㎡,与上年同比下降66.52%。表面看房地产开发投资是在增长,但是从新开工商品房面积正在锐减的情况就说明实际上2008年新开工的房地产开发项目正在急剧减少。“一增一减”也说明2008年完成的房地产开发投资大部分源于2007年结转项目,随着项目的不断建设和竣工,投资增幅将逐步减小。全市房地产开发投资占全社会固定资产投资的18%,属于偏低的状况。

2、商品房销售面积大幅下降。 2008年全市商品房销售面积为225.45万平方米,与2007年同期相比下降29.3%;其中中心城区商品房销售面积52.18万平方米,住宅47.58万平方米,与去年同比分别下降50.86%和51.11%,销售面积下降幅度较大。由此也说明在经济活动较为集中的中心城区,受经济大环境的影响比县市更大、更为明显。在二手房市场,成交量也有所回落,从中心城区二手房交易办证的情况看,2008年二手住房交易2484宗共27.67万平方米,较2007年宗数下降17.58%,面积下降10.13%。全市商品房销售额为36.84亿元,与2007年同比下降37.14%,全市商品房销售额占全社会零售商品消费额的13.85%,比2007年下降了13.28个百分点。 3、房价已呈下跌趋势。2008年,全市商品住房成交均价为1836元/㎡;中心城区商品住房1-6月成交均价为3428元/平方米,而全年成交均价为3058元/平方米(不含经济适用住房)。

房地产市场分析研究报告

房地产市场分析研 究报告 1

目录 第1章市场环境 1.1居民生活概况 1.2 城市建设概况 第2章木地板市场容量 2.1 需求总量 2.2 需求总额 2.3 生产规模 第3章强化木地板市场容量 3.1 需求总量 3.2 需求总额 第4章木地板市场价格状况 4.1 实木地板价格状况 4.2 强化木地板价格状况 第5章木地板的市场占有率 5.1 三类木地板的市场占有率 5.2 不同价格档次强化木地板的市场占有率 5.3 主要品牌强化木地板的市场占有率 5.4 主要品牌强化木地板销售量 第6章特殊优惠政策 2

第7章强化木地板的周期界定及发展趋势 7.1 市场特点 7.2 生命周期界定 7.3 发展趋势 7.4 主要品牌的市场地位和市场形象 7.5 对地板市场销售人员的评定 第8章竞争品牌概况 8.1 品牌介绍 8.2 产品销售情况 8.3 产品广告宣传情况 第9章潜在消费者研究 9.1 年龄特征 9.2 家庭收入特征 9.3 家庭装修费用支出 附件:北京木地板市场主要品牌一览表 3

4 第1章 市场环境 1.1 居民生活概况 北京是中华人民共和国的首都,位于华北大平原的北端,是中国政治文化中心。北京约有人口1240万。 北京是全国消费水平较高的城市之一。随着人民生活水平的提高,北京城乡人民收入明显增加,生活质量进一步改进。1999年,全市职工平均工资12,300元,扣除价格因素,实际增长9%(详见表1-1);1999年,全市城镇居民人均可支配收入8,472元;人均消费性支出为6,971元,比1998年同期增长6.7%。这些都为市场带来了大量的消费需求,并形成了稳定而具备一定实力的消费阶层(详见表1-2)。 表1-1 北京市职工人均收入情况 单位:元 表1-2 北京市 人均收入与支出情况 单位:元

南昌某区域房地产市场调研分析报告

南昌城南板块房地产市场调研分析 一、城南的相关状况 1.地理位置 城南板块,范围为西起雄溪河(与象湖自然风景区紧密相连)、北阻南隔堤、东到京九铁路、南至振兴路、城南绿城规划中的梅湖风景区。该片区历史悠久,民风淳朴,文化底蕴丰厚,名胜古迹众多,八大山人纪念馆(青云谱道院)、徐孺子故居座落其中;象湖、梅湖景区烟波浩淼,景色宜人;包家花园广场气势恢弘。 2.整体规划 根据南昌市“一核五片”的总体规划,城南被市规划委员会定位为“以产业为支撑的开放式城市副中心”,具体目标是“本着可持续发展的原则,对整个区域内的多样功能进行整合,优化城市空间结构,提高城市综合实力,完善城市机能,把南昌市城南城区建设成为产业发达、基础设施完善、生态环境良好、生活水准较高的城市综合区。 3.交通条件 城南板块交通网络纵横,原来就是交通要道。城南客运站和银三角立交桥,320国道、316国道、105国道、昌进高速公路、迎宾大道、南莲路等快速干道在银三角立交桥交汇,而城南客运站它将逐步取代长途客运,成为南昌最重要的客运中转站.城南长久以来就是南昌的南大门,进入南昌的主要入口之一,是新余、抚州、鹰潭、上饶、赣州,吉安等几个地市进入南昌的必经之路,这几个地区约占整个江西南部的三分之

二。从公交情况来看,由于各大商贸、经济的不断成熟及人口的不断增加,城南的公交线路也在不断的增加。16路、旅游2线、20路、25路、212路、221路、230路、224路、233路、235路、241路、301路、203路、236路、239路、601路等多路公交构成了城南公交交通网,基本结束了城南居民进城难的时代。 4、配套设施 目前城南片区基本的银行、教育、商场等生活配套等都具备,并且是整个南昌市种植和养殖基地,片区还有南昌市最大的农产品批发市场。未来五年整个城南地区将划分成六大综合开发片区,对171个重点项目建设进行强力推进。沃尔玛购物广场也将入驻青云谱区,选址暂定区政府旁。城南的商业地产也正形成气候,城南的几个商业项目例如:南昌国际商贸城(3300亩,过银三角),南昌小商品城(生米大桥附近),禽蛋市场(大湖之都旁边),化工大市场,华东国际等等都在为城南打造新的商业氛围,进一步完善了城南地区的配套。二.城南片区近期房地产发展情况 城南楼盘众多,大大小小的楼盘30多个,今年推出的楼盘就接近10个;城南大盘多,银河城、正荣大湖之都、梦里水乡、康城、绿地山庄等频频在抓市民的眼球,这些大盘少则几百亩,多则上千亩,其大盘开发商都是实力地产大鳄,被业界称为在领唱南昌地产“走进大盘新时代”。作为南昌城市扩展的主战场,将给城南的房地产发展带来非常大的机遇。随着大型商业的不断进驻,配套的不断完善,越来越多的市内置业者选择城南,使城南片区的销售一路走高。大盘的进入,未来的房地产属于城南。 三.城南片区各楼盘的发展情况 正荣大湖之都

凯里恒大城项目

凯里恒大城楼盘概况 凯里?恒大城位于凯里市开怀新区,凯雷大道旁,紧邻建设中的新凯里一中、黔南州政府和开怀城市主题公园。项目占地500余亩,总建筑面积近80万㎡,为凯里首屈一指的精装大盘。88—160㎡精装尊邸,户户景观,奢华致极。并拥有五星级豪华会所,60000㎡皇家园林,20000㎡运动中心,近7万平米国际风情商业街,贵族幼儿园等至尊配套,是所有人一生向往的幸福之城。 凯里恒大城周边配套 学校:凯里一中,贵族幼儿园 商业: 银行: 医院: 休闲:国际风情商业街,运动中心 其他:五星级豪华会所 中国地产旗舰恒大集团60亿项目入驻黔东南 恒大地产集团遵循系统性、地域性、人文性有机结合的原则,为居民创造一个功能配套齐全,生活舒适,带有古典浪漫主义的现代居住环境。并从个性、安全、休闲、健康四个方面入手求特色,营造家园氛围。在户型设计、设备配备和景观营造等多个方面投入了很大的精力和财力,决心将它建成一个具有欧陆风情、品位高档的住宅小区。给追求高品质的购房一族以功能最全、环境优美、性价比最高的生活。 细化品牌房企精耕二三线城市 恒大地产集团2011年1至6月销售额423.2亿元人民币,2010年至今销售面积位列国内房企第一。作为国内房企第一军团的成员,恒大地产集团近年来一直致力于二三线城市,据了解,在恒大今年新开盘的33个项目中,三线城市项目23个,占69.7%。目前在售项目共计89个,分布于国内49个城市,其中 三线城市33个,占37.1%。三线城市的精耕细作为恒大地产集团带来了良好的销售业绩,7月13日,恒大地产集团再次深入二三线城市,正式启动凯里.恒大城项目。 立足贵阳走进地州精装住区首现黔东南 建成后将成为凯里首屈一指的精装大盘。 凯里恒大城项目将继续坚持实施恒大地产集团国际化精品产业战略,遵循系统性、地域性、人文性有机结合的原则,为居民创造一个功能配套齐全,生活舒适,带有古典浪漫主义的现代居住环境 据悉,凯里-恒大城是恒大地产集团进入黔东南首个项目。恒大地产集团2011年1至6月销售额423.2亿元人民币,2010年至今销售面积位列国内房企第一,据了解,在恒大上半年新开盘的33个项目中,三线城市项目23个,占69.7%。目前,恒大拥有在售项目共计

南昌市房地产市场简要年度报告

南昌市房地产市场简要报告 (2010年01月~2010年11月) 一、中央调控频繁,政策效果堪忧 自2010年以来,由于全国各地的房价均出现了迅猛的涨幅,中央针对房地产的调控政策也前所未有的严厉起来。以今年的4月和9月分别出台的“国十条”和“国五条”新政为代表的一系列调控政策,旨在在通过对信贷、融资、土地等多个方面政策的收紧,控制楼市热度,遏制房价过快上涨。同时在金融领域,为防止通胀及流动性过剩,央行年内6次上调存款准备金率,上调次数之频繁为历年所罕见。虽然存款准备金率的上调,不单是针对房地产业,但在客观上造成目前房地产市场买卖双方在银行系统融资难度的进一步加大,对抑制房价过快上涨有一定促进作用。 从政策实施的效果来看,本年度两次重大调控政策在出台之初,给楼市造成了较大的震动,以绿地、恒大为代表的部分知名开发企业在政策出台之初纷纷打出了88折、85折的降价优惠。但随着时间的推移,政策对市场的影响逐渐减弱,在经历了金九银十的旺季的之后,房价的反弹趋势已经十分明朗,到了临近年终的11月,房价的水平已经远超调控之前。 从政策的调控的重点来看,主要还是针对沿海一线房价上涨过快的城市。以南昌为代表的二三线城市,楼市受政策冲击较小。纵观本年度南昌房价,仅在“国十条”新政出台之后的5、6、7月,房价出现下挫。之后房价一直保持上涨态势。“国五条”新政的出台恰逢10月购房旺季,政策的冲击力与购房热情相冲抵,对南昌楼市几乎没有影响。

二、土地供应超万亩,地王刷新土地市场成交纪录 今年1~11月南昌市共推出118宗土地,供应面积达到10283.235亩。所推土地最终成交114宗,成交面积9232.141亩,成交率为89.78%。供应面积和成交面积是上年同期的2.22倍和2.19倍,整体成交率较去年下降5.54%。 如上图所示,五种类型的土地成交均较上年有明显增长。其中商住用地的增长幅度最为明显,环比增长了1450.242亩,是去年成交量的3.5倍;成交所占比例也由去年的13.25%提高到今年的22.04%,增长了8.79个百分点。工业用地是近两年来土地市场成交的主力,两年来工业用地占土地总成交的比例分别为51.27%和46.05%。本年度1~11月份工业用地成交量为4251.083亩,环比上涨1989.829亩。可以说工

2019年房地产市场分析报告

2019年房地产市场分 析报告 2019年10月

目录 一、房地产进入平稳发展新阶段,住房销售回归需求中枢 (8) 1、房地产进入提质降速的高质量发展新周期 (8) 2、“房住不炒”引导,销售回归自住需求中枢 (9) 二、全国:总量稳定,三大需求支撑下市场空间仍然巨大 (11) 1、支撑未来十年房地产市场空间的六大因素 (14) (1)城镇化:城镇化率持续提升,大量农村人口进城 (14) (2)人口迁移:城市间人口迁移增加 (16) (3)住房消费升级:观念、区域和品牌三层次消费升级 (17) (4)住房质量:居住条件改善 (18) ①我国基本告别住房短缺,但住房质量仍有很大改善空间 (18) ②城镇主力置业人口数量保持稳定,但年龄中枢上移,住房改善的能力提升 (19) (5)经济增长:经济增长带动居民住房消费持续增加 (21) (6)家庭因素:家庭结构变化,家庭规模小型化 (23) 2、测算我国未来房地产市场空间 (26) (1)六大因素支撑下的三类自住需求 (26) ①城镇人口增加需求 (26) ②城市更新改造需求 (27) ③居住条件改善 (27) (2)方法与数据 (27) (3)测算结果:市场空间稳固十年以上 (29) 三、区域:区域分化,需求向一二线城市和主要城市群集中 (31) 1、需求向一二线城市集中 (31) (1)测算结果 (31) (2)区域分化成因 (33) 2、需求向主要城市群集中 (36)

(1)测算结果 (36) (2)区域分化成因 (39) ①经济发展不平衡带来的人口区域间流动 (39) ②农业人口城镇化潜力差异 (39) ③居住条件改善空间差异 (40)

贵阳房地产市场分析报告

贵阳房地产市场分析报 告 Document number【980KGB-6898YT-769T8CB-246UT-18GG08】

贵阳房地产市场分析报告 【最新资料,WORD文档,可编辑修改】

2011年9月贵阳房地产市场分析报告 一、宏观经济和房地产行业动态 1 宏观经济走向 1.1国家宏观经济走向 2011年8月份,全国居民消费价格总水平同比上涨%。其中,城市上涨%,农村上涨%;食品价格上涨%,非食品价格上涨%;消费品价格上涨%,服务项目价格上涨%。全国居民消费价格总水平环比上涨%。其中,城市上涨%,农村上涨%;食品价格上涨%,非食品价格上涨%;消费品价格上涨%,服务项目价格上涨%。 8月份,我国进出口总值为亿美元,增长%。其中出口亿美元,增长%;进口亿美元,增长%,月度进口规模刷新今年3月份创下的亿美元的历史纪录。前 8月贸易顺差927亿美元同比减少10% 8月份,广义货币增长 %,狭义货币增长%,当月人民币贷款增加5485亿元,外币贷款增加59亿美元,当月人民币存款增加6962亿元,外币存款增加84亿美元,银行间市场利率明显回落。 8月份,PPI同比涨幅% 环比涨% 8月大中城市新房房价同比均涨近4成涨幅5%以上 一、新建商品住宅(不含保障性住房)价格变动情况

(一)与上月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有16个,持平的城市有30个。与7月份相比,8月份环比价格下降和持平的城市增加了15个。环比价格上涨的城市中,涨幅均未超过%,涨幅比7月份缩小的城市有8个。 (二)8月份,70个大中城市中,同比涨幅回落的城市有40个,比7月份增加了14个。同比涨幅在%以内的城市有45个。 二、二手住宅价格变动情况 (一)与上月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有26个,持平的城市有17个。与7月份相比,8月份环比价格下降和持平的城市增加了9个。价格上涨的城市中,环比价格涨幅均未超过%,涨幅在%以内的城市有25个。 (二)与去年同月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有5个,比7月份增加了1个。同比涨幅回落的城市有34个,比7月份增加了6个。8月份,同比涨幅在%以内的城市有49个。 1.2贵阳经济走向 8月份,贵阳市CPI环比上涨%,同比上涨%,1-8月累计上涨%,其环比、同比分别低于全国水平、个百分点。与7月相比,环比回落个百分点,同比回落个百分点,回落趋势比较明显。 2政策因素 2.1国家宏观政策

凯里市房地产市场分析

2010年,在国家出台的一系列促进房地产市场平稳健康发展的政策调控下,我市房地产市场依然平稳发展;自住需求支撑市场主力,房价增势呈现缓和;当前市场信心较为稳定,开发投资保持增长;市场监管不断加强,市场秩序进一步规范;房地产业对地方财政的贡献进一步增大。房地产业已成为我市国民经济的重要支柱产业。 一、房地产开发投资情况 2010年,根据市统计局统计,凯里市市属固定资产投资完成67亿元,同比增长69.4%。房地产开发完成投资17亿元,同比增长66.3%,房地产开发完成投资占全市固定资产投资的比重为25.4%。 二、新开工及竣工情况 2010年,房屋新开工面积126.61万平方米,同比增长84%;其中,住宅新开工面积96.44万平方米,同比增长54%。房屋竣工面积30.82万平方米,同比下降43%;住宅竣工面积24.96万平方米,同比下降49%。 (单位:万平方米) 三、城市房屋拆迁情况 全年共发放《城市房屋拆迁许可证》2件,房屋拆迁总建筑面积3.95万平方米,其中:住宅1.92万平方米。

四、土地出让情况 国有土地进行土地出让、挂牌出让14宗,出让面积85.99万平方米,同比增长4523%;国有土地出让总价格77815万元。 五、批准商品房预售情况 批准商品房预售面积53.13万㎡,同比下降22%。其中,市属批准商品房预售面积39.94万㎡,同比下降19% ;投入房地产市场的成套住宅2540套,已销售1156套,占预售成套住房总套数的45.5%。 六、商品房销售情况 商品房销售面积65.15万平方米,同比增长8%;商品房销售金额18.57亿元,同比增长28%。其中,住宅销售面积61.94万平方米,同比增长7%;销售金额16.33亿元,同比增长22%。商品住房实际登记销售4545套,同比下降1.98%。 (单位:万平方米) 七、商品房空置情况 商品房空置面积5.96万平方米,同比增长8.4%。其中商品住房空置面积4.97万平方米,同比增长52%,占空置面积的90%;商业用房空置面积0.53万平方米,同比下降90%。 (单位:万平方米)

南昌房地产发展现状

南昌房地产发展现状 江西南昌出台科级发展引导基金管理办法推进科技企业创新发展 一是明晰概念,定位明确。南昌市科技发展引导基金(简称“引导基金”)是按照市场化方式运作的政策性基金,从2016年起在南昌市科技发展专项资金中安排资金,分三年安排到位。主要用于投资南昌市高新技术企业、科技型中小企业,用于支持科学研究、技术攻关、成果转化、企业孵化等创新创业活动。 二是规范程序,防控风险。引导基金委托第三方管理机构(引导基金受托管理机构)进行运作。引导基金受托管理机构由南昌市财政局、南昌市科技局采取政府采购的办法筛选确定。引导基金受托管理机构的基金管理资质、运营年限、管理经验等基本条件都有严格限定。为了有效防控基金使用风险,管理办法明确规定了基金使用范围,并特别强调了引导基金及子基金不得将资金用于从事融资担保以外的担保、抵押、委托贷款等业务;不得投资二级市场股票、期货、房地产、证券投资基金、评级AAA以下的企业债、信托产品、非保本型理财产品、保险计划及其他金融衍生品;不得向任何第三方提供赞助、捐赠(经批准的公益性捐赠除外);不得吸收或变相吸收存款,或向第三方提供贷款和资金拆借;不得进行承担无限连带责任的对外投资;不得发行信托或集合理财产品募集资金;不得从事其他国家法律法规禁止从事的业务。 三是指定方式,分项投资。引导基金采取直接股权投资和设立子基金投资两种运营方式,其中直接股权投资的比例不得低于政府出资额(即母基金)的50%。直接股权投资对单个项目投资额度原则上不超过500万元,占股比例不超过项目总股本的30%,并不做第一大股东。引导基金参股金额原则上不超过子基金总规模的30%,子基金受托管理机构出资额不得低于2%。

贵阳房地产市场调研报告

贵阳房地产市场调研报告 了解房地产宏观市场,微观市场,区域市场情况,分析目前贵阳市房地产现状,为此小编为大家整理了贵阳房地产市场调研报告,欢迎参阅。 贵阳房地产市场调研报告篇一一、房地产业 (一)城市化建设与房地产; 房地产业是我国新的发展阶段的一个重要支柱产业。随着经济的迅猛发展,城市化速度在不断加快。改革开放35年中,的城市化率以年均1%的速度增长。至XX年,的城市化率为%。这意味着届时将有超过一半人口将要在城市生活。房地产业在的城市化进程中起到举足轻重的作用,城市化建设必将拉动房地产业的发展,城市化的发展必然会增加房地产的刚性需求。 (二)房地产现状及宏观政策针对部分地区房价过快增长及房价过高,XX年到XX年期间,出台了一系列房地产调控措施,遏制房价过快上涨,其中包括土 地、金融、税收等多种调控手段。调控政策指向大都是抑制房地产市场的投资、投机行为以及部分房价涨幅过快的一线城市。从XX年开始国家相继出台了“限购令”,新“国

十条”,国五条、房产税等房地产调控细则。XX年国家调控房地产业宏观政策其主要内容有: 1、完善稳定房价工作责任制。各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则,制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。建立健全稳定房价工作的考核问责制度。 2、坚决抑制投机投资性购房。严格执行商品住房限购措施,已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面,按统一要求完善限购措施。其他城市房价上涨过快的,省级政府应要求其及时采取限购等措施。严格实施差别化住房信贷政策。扩大个人住房房产税改革试点范围。 3、增加普通商品住房及用地供应。XX年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量。加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市,尽快形成有效供应。 4、加快保障性安居工程规划建设。全面落实XX年城镇保障性安居工程基本建成470万套、新开工630万套的任务。配套设施要与保障性安居工程项目同步规划、同期建设、同时交付使用。完善并严格执行准入退出制度,确保公平分配。XX年底前,地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。

南昌市房地产市场分析报告(修改)

南昌市房地产市场调研分析报告 一、南昌市发展现状 (2) 二、房地产相关政策 (4) 三、房地产市场发展基本情况 (5) 四、经济适用房及廉租房建设情况 (8) 五、商品房销售价格情况 (11) 六、钢结构住宅市场分析 (14) 七、07年下半年市场预测 (14) 八、调研结论 (17)

一、南昌市发展现状 1、地理环境及自然环境良好 南昌地处江西省北部,赣江下游,鄱阳湖滨,东南面向著名的武夷山脉,西南直通闻名于世的井冈山,北邻游览避暑胜地庐山,千里赣江纵贯全境,是中原和南方闽粤之间的咽喉地段。全市面积7402.36平方公里,其中主城区588.07平方公里。城区内有东湖、西湖、北湖,城郊有青山湖、艾溪湖、碟子湖、象湖等河湖环绕。西郊距城15公里处,有主峰海拔841米的梅岭,茂林修竹,景色秀丽,生态环境非常优越。 南昌为江西省的交通枢纽,处于国内两条主要的经济带:长江地带、京九经济带的交汇处,是京九铁路沿线上的唯一的一个省会城市。 2、国民经济和社会快速发展 南昌是江西的省会。现辖四县(南昌县、新建县、进贤县、安义县)、五区(东湖区、西湖区、青云谱区、湾里区、青山湖区)和两个国家级开发区(南昌高新技术产业开发区、南昌经济技术开发区)、两个省级开发区(江西桑海经济技术开发区、南昌英雄经济技术开发区)以及红谷滩新区,总面积7402平方公里,总人口475.17万人,市区面积617平方公里,建成区面积约210平方公里,市区人口214.52万人,是全国35个特大城市之一。 根据南昌市统计局统计,“十五”期间,南昌市累计完成地区生产总值3460亿元,比“九五”增加1600亿元,年均增长速度比“九五”高4个百分点,在全国省会城市中,南昌崛起的态势日益明显,经济增长速度的排位由“九五”期末的第23位跃进到“十五”期末的前5位,城市综合竞争力在全国200个主要城市中排名进入前30位,综合实力排名35位。2005年,全市实现

南昌楼市土地市场分析报告

第三章南昌楼市2012年土地市场分析 一、2012年挂牌拍卖宗地分析 年度总结: 爱房网统计,2012年度南昌市(包括各县托付南昌市国土局挂牌拍卖)共出让地块(因故终止拍卖地块除外)134宗,出让总面积达12753.3654亩,其中,成功交易地块97宗,成交面积8045.0189亩。成交率达85.09%;流拍地块13宗,流拍面积1091.929亩。土地总出让金额达110.78亿元,比上年减少36.2%,每亩土地平均出让金额为165.2万元,比上年增加33.1%。 从知名开发商拿地区域看,朝阳洲依旧热度不减,国贸、联发两大开发商接着在朝阳洲拿地,就连“天虹”也看重了朝阳洲的进展潜力,拿下一块商住用地。而较2011年,高新区土地市场热度有了较理性的回归,只是首次进驻江西的海亮地产,在南昌选择了以住宅主导地位的高新区。此外,本年间溢价率最高的地块也在高新区,并由大唐地产竞拍获得。与海亮地产不同,深圳市莱蒙鼎盛投资进展有限公司这一外企首次进驻江西则选择 了红谷滩这块熟地试水。另外,从2012年内政府对九龙湖片区的大量宣传及政策引导能够预测,明年的九龙湖区土地市场有望“井喷”。 2012年,南昌土地市场受调控政策阻碍,成交总量有小幅回落。近两年通过“新国八条”、楼市限购等调控政策及信贷收紧阻碍,土地市场热度有所“降温”,加上十八大提出“调控不

放松,政策不动摇”等楼市基调对土地市场也会造成了一定的阻碍。 随着房地产市场调控政策从抑制楼市需求转向土地供给,不仅需增加保障房土地供给,也加大商品房土地供给。同时加大闲置土地处置力度、打击囤地,增加一级市场活跃度,推动土地的使用和流淌,促使整个房地产市场生态链健康平稳进展。 土地成交表: 详见附件 2012年各板块出让土地宗数及所占比例(单位:宗)湾里区9宗6.72% 新建县1宗0.75% 凤凰洲1宗0.75% 高新区44宗32.84% 青山湖区5宗3.73%市中心2宗1.49% 青云谱区5宗 3.73%朝阳洲6宗 4.48%红谷滩10宗7.46% 九龙湖1宗0.75%南昌县1宗0.75%桑海区 24宗17.91% 进贤县1宗0.75% 经开区24宗17.91% 湾里区高新区青云谱区市中心青山湖区朝阳洲红谷滩经开区南昌县九龙湖 桑海区 进贤县凤凰洲新建县 从各片区土地出让情况看,2012年南昌市土地市场可谓“全面开花”。其中高新区尤为可观,依照爱房网统计数据显示,本年度高新区出让地块达44宗之多,占全南昌市出让数量的32.84%。

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