一、城市商业发展新趋势 (5)
（一）空间布局的垂直化 (5)
（二）功能组合的复合化 (6)
（三）服务设施的人本化 (6)
（四）业态发展的多元化 (6)
二、城市商业发展的驱动因素 (4)
（一）城市化进程的加速将促进城市商业的快速发展 (4)
（二）居民消费结构升级将促进城市商业规模不断扩大 (5)
（三）政策因素将有利于城市商业的更好更快发展 (5)
三、城市商业发展特征 (1)
（一）城市商业物业发展特征 (1)
1.商业布局由线性沿街布局向块状布局转变 (1)
2.由百货店向大卖场+品牌专卖店+社区零售商业店模式转
变 (1)
3.内部交通由单一直线型设计向曲线、循环交叉式设计转变
(2)
4.单一出入口向多进出口中设计转变 (2)
5.车流人流由混杂设计向分流循环设计转变 (2)
6.健身休闲型消费发展迅速 (3)
7.从消费的时间结构上看，夜间消费比重越来越大 (3)
8.从消费心理上从实用主义向品牌意识转变 (3)
（二）城市商业区域发展特征 (3)
1.中西部城市商业发展迅速 (3)
2.区域内城市商业合作加强 (4)
3.形成大都市和中心城市、小城市之间合作、配套的商业布
局 (4)
四、城市商业发展新亮点 (9)
（一）社区商业将成为城市商业的新增长点 (9)
（二）中小城市和小城镇将成为商业发展的重点 (9)
（三）生活性服务业将成为拉动居民消费的重要力量 (10)
专题一：商业发展趋势研究
近年来，我国城市商业随着超级市场、专卖店、便利店等零售业态加速发展、新型零售业态不断兴起和连锁经营快速发展，城市产业发展潜力巨大，未来将在规模、流通渠道、经营方式、区域竞争和市场空间等方面呈现出一些新的变化。
一、城市商业发展特征
随着国民经济的快速发展和城市化进程的推进，我国城市商业获得了快速发展，城市商品流通规模不断扩大。城市商业的发展基本上代表了国内流通业的发展规模与水平，成为城市经济发展中的重要支柱产业，近年来，我国城市商业发展呈现出新特征。
（一）城市商业物业发展特征
进入新世纪以来，随着外资的大举进入，我国城市商业发展又呈现出一系列新的特征趋势。在空间布局、业态选择、内部道路、车流人流设计、消费者偏好等八个方面出现新的趋势。
1.商业布局由线性沿街布局向块状布局转变
我国传统的商业布局模式是沿着交通干道两边线性布局并不断向周边延伸，一般主要集中在城市的老城区内。随着城市建设的不断深入，旧城改造和新城区开发建设，使大型居住区外围化、郊区化，整体商业布局呈现块状集中布局的态势。
2.由百货店向大卖场+品牌专卖店+社区零售商业店模式转变
传统百货业态到上世纪90年代末就受到大型综合超市的冲击，业态的老化使得传统百货成为最早衰落的商业形态，也导致以传统百货为目的的大型卖场型商业物业受到冲击。
从业态结构上看，中小城市大多数商业业态仍停留在以传统百货业态为主，新型业态开始发展的态势。此外一些城市商业黄金地段的大型百货商店过于集中，商圈内业态单一，结构不合理，同时受建筑结构等方面限制，改造难度大，业态调整困难。尤其是接近消费者的超市、便利店以及多功能的购物中心较少。
3.内部交通由单一直线型设计向曲线、循环交叉式设计转变
现代新型的商业广场或购物中心，在内部交通设计上，改变了原来直线单一型的布局设计，而设计为多支路、多交叉的曲线循环设计，做到移步换景的效果，增加消费者逗留时间和消费时间。
4.单一出入口向多进出口中设计转变
新型商业广场或购物中心，在出入口的设计上广泛采取多入口、多出口的敞开式设计，方便消费者从不同位置和角度进出，便于吸引和汇聚人气。
5.车流人流由混杂设计向分流循环设计转变
无论是商业广场还是商业步行街，或是SHOPPING MALL，在其交通组织上大多采取人车分流的设计，实行人流车流两个独立的循环，为消费者创造一个交通便捷、安全舒适的步行休闲购物环境。
根据城市等级不同，采取人流车流分流设计的方式也不同。在中小城市多采用在各大路口处分设停车场，使得从不同方向来的车辆可以就近停靠，步行数分钟便可抵达步行街。甚至自行车也就近设置停车场，或分散停放于附近次干道的交叉路口，以方便骑车者就近出入；调整公交和出租车的停靠站点，方便购物者就近进入步行街；在店铺背面设货运通道，与步行街人流互不干扰。在大城市中，由于土地空间的稀缺，往往是采取地下停车场的方式来解决车流与人流的分流循
环设计。
6.健身休闲型消费发展迅速
随着城镇居民生活水平的不断提高，居民消费结构也正在不断升级。在物质生活水平不断提高的同时，人们更加追求精神层面的充实和自身的发展。以衣食为主的消费比重逐渐下降，以教育、医疗保健、文化娱乐等休闲享受型的消费份额正在逐年加大。
7.从消费的时间结构上看，夜间消费比重越来越大
晚间经济的发展不是偶然，其兴起与消费倾向发生变化有变。人们晚间外出购物、就餐、娱乐活动也明显增多，夜市的繁荣，较好地起到了扩大需求、刺激消费的作用。晚间顾客购买行为带有休闲性质，是一种就近娱乐的方式。
8.从消费心理上从实用主义向品牌意识转变
随着经济水平的不断发展，居民家庭收入的增加，消费者文化层次、购买能力、消费观念的不断提升，消费者的品牌意识也不断增强，对知名品牌也越发偏爱，呈现出由以满足功能为主的实用型消费向满足更高心理需求的品牌型消费转变的态势。
（二）城市商业区域发展特征
未来，我国将形成更多范围不等、内容和形式各异的城市圈或城市群，如长江三角洲城市群、珠江三角洲城市群、京津冀都市圈等，伴随这些城市圈或城市群的形成和发展，城市商业将逐步形成适应不同地区、不同层次和不同形式消费需求的商业流通体系。
1.中西部城市商业发展迅速
长期以来，由于我国东、中、西部地区经济发展存在很大差异，中西部地区城市商业发展落后。随着国家政策对中西部地区的倾斜和
东部沿海地区城市商业竞争的日趋饱和，更多的零售企业将会转向中西部城市投资，中西部城市商业将会加速发展。
2.区域内城市商业合作加强
为促进区域商业的发展，城市商业主管部门将通过加强区域内城市群或城市圈的商业发展规划、发展政策以及基础设施建设的协调与合作，促进区域内城市市场之间的相互开放和一体化发展，积极推进各城市之间商业领域多种形式的合作和融合。
3.形成大都市和中心城市、小城市之间合作、配套的商业布局
北京、上海等大都市和中心城市将建设形成汇聚各种中外商品、多种商品交易市场形式、多样化市场交易主体的全国性商业中心。区域中心城市将以区域中心市场和具有一定规模的中心市为主体，建设区域性的商业中心和贸易中心，以及商品的集散枢纽。小城市和新兴市镇，将建设形成城乡商品汇聚与交流的集散中心，加快城乡市场的融合，着力辐射农村市场。
二、城市商业发展的驱动因素
中国城市商业发展在多方面因素的驱动下在未来将呈现出一片新的景象：商业规模进一步扩大，推动国际化进程不断深入；发展规划不断完善，突显市场格局的层次化趋向；监管体系逐步健全，促进商业环境不断完善；城市消费多元变动，加快商业形态改革创新；企业竞争进一步升级，影响市场集中度稳步提升。
（一）城市化进程的加速将促进城市商业的快速发展
城市规模的扩大必然会要求城市商业规模也随之扩大，这样才能满足高度集聚的城市人口各方面的需要。未来随着中国加快城市化建设，中国巨大的市场潜力将得到释放，城市商业在流通业中的份额也
将得到进一步提升，并将在城市发展及经济发展中发挥新的重要作用。
（二）居民消费结构升级将促进城市商业规模不断扩大
未来城镇居民的消费行为将加快向更高层次的享受性方向转移，即消费的重点由以衣、食消费为主向以用、住、行消费为主转变，由重实物消费向物质与服务消费并重转变，由大量普及性消费向时尚化、特色化、个性化转变，服务消费快速增长，从而将会进一点拓展城市商业的市场空间。
（三）政策因素将有利于城市商业的更好更快发展
在扩大内需、促进消费等政策的引导下，国家对于社会保险、医疗、教育等方面的改革不断完善以及财政投入的大幅增加，将大大减少城镇居民对未来的不稳定预期，更加有效地促进城镇居民消费能力的释放，促进消费需求进一步扩大，进而将带动城市商业快速发展。
三、城市商业发展新趋势
未来我国现代商业发展模式的提升，更多地表现在商圈发展过程中，商圈的空间布局、功能组合、服务设施、业态发展等方面都将呈现出新的趋势。此外，城市商业网点的建设以及经营管理策略也将随着城市化进程的加快延伸出新的创新模式，不断适应社会发展的需要。
（一）空间布局垂直化
传统商圈的内部构造往往是根据服务功能和商品特性的分化而平面化地进行布局，形成文化、娱乐、饮食等许多功能街区。随着新兴商圈内部中枢业务功能和规模的扩大、地价的上升以及零售商业功能与金融、保险等其它功能的混合存在和空间竞争，促使商圈内高层商用建筑、大规模集办公、商业于一体的综合商业大厦的不断出现，并将形成立体化商业街，促进商圈中心商业区的零售、服务业的功能
分化由传统的水平的、平面的区域功能分化向立体的、垂直的功能分化发展。垂直的功能分化使不同的行业、业态的功能综合地容纳到同一大规模、高层的综合商业大厦中，不仅形成了零售、服务的业务功能的垂直体系，而且也促使消费者形成垂直的购买行为。
（二）功能组合复合化
在商业集聚过程中，不同类型的商业企业容易相互结合，进行横向或纵向联合，或者组建共同的采购、销售机构等，从而产生组合效应。产业集聚的组合效应使得商圈的各个商业企业作为子系统的元素，相互之间优化组合的功能大于各个元素的简单相加，形成黄金地段，制造出商业级差利润，使处于商圈的商业效益高于其他地段。随着商业的集聚、商圈的不断发展，功能组合的复合化成为商业中心的发展趋势。
（三）服务设施人本化
未来商圈服务设施逐渐发展为实用型服务设施、装饰型服务设施和综合功能服务设施三部分。实用型服务设施包括道路设施、活动场所两类；装饰型服务设施是以装饰需要为主而设置的，具有美化环境、赏心悦目的特点，越来越多的商圈在布局上引入了装饰性服务设施，营造舒适温馨的购物环境；综合功能服务设施同时具有实用性和装饰性的特点，体现了形式与功能的协调统一，能够使人们更好地体验到商业中心的品质及整个城市的美感和文化底蕴。为了提升商圈的品质及改善软硬件环境，综合功能服务设施的建设和完善是商圈未来发展的重要趋势。
（四）业态发展多元化
商圈是零售商业发展的产物，对商圈业态发展趋势的关注，首先
要注重零售业态的发展趋势。未来零售业将从单一业态向多业态发展，首先表现为大都市商业业态集聚的多元化。大都市的商业集聚将分为商业中心、交通干线商业街和专业化商业区三种类型。消费者将根据购买商品的性质和到达距离的经济性去选择到哪个商业中心购物。其次是以地价导向的业态多元化。每个零售、服务企业都是以利润最大化为导向，以最大可能接近潜在顾客的地点为最理想的选址地。因此，大都市零售业的选址是以每个零售业支付地价能力来决定的，一般是以支付地价能力最高的业种和业态构成，因此，类似名品专卖店、俱乐部等利润率很高的零售、服务业就是未来现代商圈商业业种、业态的主要形式。
（五）经营战略多元化
在激烈的市场竞争条件下，多元化经营已经成为现在乃至今后商业发展的一个大趋势。多元化经营具体表现在：一是跨业经营，综合性商业企业进一步扩大和经营范围，把经营触角伸向更广阔的空间和行业，一业为主，多业互促；二是兼业化经营，有的是批发企业兼营零售业务，有的是商业企业兼营生产；三是跨国化经营，商业营销机构日益把国际化作为一个重要经营战略。
（六）商业管理数据化
随着消费者需求多样化的发展，市场的非划一性越来越突出。面对变化多端的市场，企业为了生存和发展，势必摒弃传统的经验型的经营方式，而致力于对有关消费、商品动态等信息的正确了解和把握，以便使自身的经营行为具有科学的依据和准则，实现经营管理由主观意志型向客观数据型的转化。这种以准确的经济数字为依托，有针对性地采取有效对策的数据化经营方式，随着商业技术革命的发展，将
越来越多地渗透到经营之中。数据化是城市商业经营决策乃至整个业务过程顺利进行的根本保证。对于各种数据信息的收集、储存、加工、分析和利用，是商业机构管理数据化的核心内容。管理的全面数据化伴随着商流、物流、信息流的组织化和系统化而到来，是技术革命发展的客观结果和必然趋势。
（七）建设格局科学化
未来城市商业网点在建设上将越来越追求合理布局，讲究科学化。一是追求宏观布局的整体特色：中心城市的市场建设讲究与城市规划及文化风貌相协调、相匹配，在保持民族传统文化精萃的同时发展现代化市场，并且以中心城市的市场构架为骨干，带动周围区域，形成一定空间范围内的特色经济；二是追过微观布局的区域配套：地区性网点建设讲究不同规模、不同形式、不同风格、不同档位间的配套与互补，形成区域内相对完整的商业网点体系。
（八）科学技术现代化
在高效率的未来时代，随着科学技术的发展和信息革命，城市商业网点经营的现代化程度也将提高。在商流、物流、信息流等方面，各商业机构经营手段现代化水平的不断提高将使市场发生一场空前的技术革命。在商流方面，会出现许多新的组织形式和经营方式，商流与物流将进一步分离；在物流方面，除了交通运输业的发展之外，物流中心及各种派生形式会更加科学化，向物流现代化与合理化方向发展；在信息流方面，将全面应用销售点信息管理系统、高度信息通讯系统、电讯文字处理机、电视录像、网点安全卫生信息系统等信息技术。在经营管理上，将逐步实现从市场预测到决策、计划、组织、控制、协调全过程的系统化，实现市场内部各部门之间和企业之间，
跨行业、跨部门的电子化、网络化。
四、城市商业发展新亮点
从国际发展趋势和国内的发展实际情况看，城市商业的内涵和外延都已经发生了重大变化。现代城市商业融合了更多生活性服务行业，产生了更加多样化的业态和现代经营方式。未来新型城市商业在满足消费、吸纳就业、繁荣经济、促进和谐四个方面的作用将日益显现。商业网点在流通规模、设施建设、经营管理、效益水平上也将得到进一步的提升。
（一）社区商业将成为城市商业的新增长点
社区商业是以一定居住地域为载体，以便民利民为宗旨，以不断提升居民生活质量为目标，为社区居民提供日常物质生活、精神生活需要的商品和服务的属地型商业。社区商业在国外很发达，是城市消费的重要增长极。我国社区服务业发展相对滞后，随着城市的不断发展，新型的社区大量涌现，面对新的需求，要求要有定位准确、层次分明、功能完善的社区商业。消费的革新、社会的进步，需要新的商业形式来承接，而兼容了先进的商业业态、完善的商业组合、优美的购物环境和周到细致的服务的社区商业，恰好迎合了城市居民的这种需要。因此，未来城市社区商业将得到重新规划和布局调整，网点设施建设将得到加强，使得社区商业发展成为城市商业发展的增长极。
（二）中小城市和小城镇将成为商业发展的重点
现代流通业的发展，不再是由大城市包打天下的格局，中小城市的现代流通业也有其发展的空间，特别是一些新兴的城市群以及处于具有雄厚产业基础的大城市的边缘城区。未来中小城市和小城镇将成为商业发展的重点。中小城市和大城市的商品结构是有差异的，应充
分利用当地供销社传统网点，通过切合实际的市场调查，整合经营资源求发展。加速培育有地方特色的商品交易市场，对各自地区商品市场应有一个清晰的定位，突出地方特色和专业性，以专业性带动商品市场的发展。
（三）生活性服务业将成为拉动居民消费的重要力量
现代城市商业不仅仅是消费品的批发与零售贸易，而是传统商业与餐饮、住宿、居民生活、娱乐等众多生活性服务业构成的大商业，它在生产、供应、消费链中已经不再局限于物质买卖，而是向生产领域、设计领域、产品研发领域等上游领域延伸，融入更多的服务内容，包括家政、休闲、文化、教育等等，从而丰富了城市商业的内涵。近年来我国居民消费结构不断升级，从以实物消费为主转向实物消费与服务消费并重，使生活性服务业在城市商业中的比重不断提升。服务性消费的不断增长，带来了家政服务业、洗浴、洗染和家电维修业等生活性服务业的快速发展。未来，美容业和健身业也将作为服务业的一支最有竞争力的行业，市场发展空间每年将高达5000亿。我国家庭服务业增长速度将超过20%，达到中等发达国家水平，其产值可达国内总产值的10%以上。
（四）“地下商业街”将成为城市商业发展新模式
随着现代化城市建设的迅速发展，土地越来越紧张，环境极度恶化，充分利用城市土地资源，开发地下空间成为当务之急。“地下商业街”作为城市建设的一个重要组成部分，实现战备效益、社会效益、环境效益和经济效益的统一，既有利于城市建设，又增强了城市的防灾能力，是现代化城市的发展趋势。目前，地下商业街如雨后春笋在各区域中心城市应运而生，在加快城市建设，增强城市防灾能力的同
时，也给各地经济带来了强劲发展。位于湖南省西部的怀化，区位条件独特，交通优势明显，战略地位重要，目前该市正规划打造集购物、美食、娱乐、休闲为一体的全天候地下情景步行商业街，建成后将兼具平战结合的双重功能，可以缓解人车混行、交通拥堵等状况，有效改善城市窗口形象，提高怀化文化层次与经济能力的重要功力，并从空间上形成立体商业模式，引领城市商业升级。
（五）城市商业融资促进体系不断完善
城市商业的发展，包括城市重大商业基础设施建设，生活性服务业规范和提升，商业科技的研究、开发与推广，中小企业的促进服务等都需要公共财政的支持。政府相关部门在城市商业的建设过程中，建立城市商业发展专项资金，用于支持城市公共商业基础设施建设、城市商业公共信息服务平台建设以及重大的商业项目发展，同时也设立专项财政基金，用于信息基础设施建设和商业关键技术研究与推广，在这个过程中，整个城市商业融资体系将得到进一步完善。
（六）“城市综合体”将成为未来城市地产发展新方向
近年来，城市化进程加快，城市人口日益膨胀，土地资源日益稀缺，个人生活成本加大，经济运行效率降低，在这种情况下，习惯快节奏的现代都市人需要在一个方便、快捷、经济、集多种功能于一体的综合空间里，享受高效率的生活和工作，于是城市综合体应运而生，并将逐渐成为高端地产开发的主流模式，而城市综合体的发展也催生着城市商业综合体的产生与发展，并将成为未来商业发展的新方向。
近五年中国房地产发展变化 2016年 巴曙松：中国房地产行业还在收缩的大趋势 目前一线城市的房地产价格上涨和绝大部分三、四线城市的高库存是并存的，所以没有改变中国的房地产市场目前库存量过大，以消化库存为主，整个行业还在收缩的大趋势。 观点地产网讯：4月12日消息，著名经济学家巴曙松在深圳出席活动时表示，目前一线城市的房地产价格上涨和绝大部分三、四线城市的高库存是并存的，所以没有改变中国的房地产市场目前库存量过大，以消化库存为主，整个行业还在收缩的大趋势。 巴曙松指出，即使是一线城市，房地产的新屋销售和新开工面积之间的传导周期越来越长，这是典型的行业在逐步收缩的趋势。 关于近期部分一线城市房价快速上涨，巴曙松认为，跟这些一线城市长期供应不足有关，如，与一线城市长期土地供应不足，容积率定得偏低，对于人员流动趋势判断没有充足的预见性等，都有直接的关系，但这个改变不了整个房地产行业逐步在往下回落的趋势。 对此，他提出建议要化弊为利，2013年国家发改委发布的《新型城镇化规划》，没有引起足够的关注，但这是一个非常重要的规划，其中强调城市土地建设。 他表示，房价上涨的城市基本上是老百姓用自己的货币选票选出的中心城市。下一步配套的改革要变成城市群发展的动力，比如深圳，如果地价上涨让很多制造环节在深圳有压力，就应该主动迁到东莞、惠州。相应的，深圳和东莞、惠州的地铁、城际的交通、生活的便利就要打破原来的土地制度、公共交通、基础设施制度，要有城市群的布局规划大格局。 巴曙松总结称，要把一线城市房价上涨的压力顺势引导成建设未来城市群的正面发展动力。 2015年 2015年中国房地产现状分析：走上转型之路 目前，房地产依然是中国经济的核心问题。从2015年中国房地产现状分析情况
商业新业态发展趋势及区位特征因素 商业区位，区别其他类型区位的最大特征，就是市场导向性强。区位因素在商业区位研究中或作为指标系数，或作为形成机制要素等内容，常被应用到商业活动研究中。商业区位因素分析，主要涉及人口密度、地域发展状况等背景因素；可识别性、易接近性等主要区位因素和进出安全、购物便利等基本要素。王铮（2001）利用上海各区零售业平均规模的分布状况，对上海市区商业重心进行计算，发现上海市商业重心与CBD发生明显偏离，呈东西向移动为主。分析认为，由于“需求决定了商业的发展，商业重心必然追随人口重心”，进一步论证了人口密度因素作为背景要素对商业区位选择起重要影响。孙鹏，王兴中（2002）介绍了西方国家社区环境中零售业区位选择的一些规律，引入远角（far corner）、近角（near corner）和侧角 （swing corner）等概念，并分析在主干道与次干道，单向道与双向道，直线道与曲线道等道路类型中的可识别性、易接近性的优势度差异。郭崇义（2002）对北京外资零售企业区位选择特征进行了研究。根据外资零售企业分布模式图，结合不同零售业态的区位要求，总结出百货商店分布较分散，大型综合超市分布在城区周边和城乡结合部，仓储商店多分布在城乡结合部。蔡国田（2004）就轨道交通区位因素，探讨其对零售商业空间布局的影响。认为随着轨道交通网络的形成，零售商业空间结构将发生重组，部分老商业区实力进一步加强，新商业区崛起的同时，部分商业区也会由于人流减少而呈萧条趋势。商业新业态的产生和发展，一直备受学者，尤其是经济学界的关注。目前研究成果，多为介绍新业态特征，探讨其对传统商业业态的影响。张素丽（1999）关注到零售商业企业发展中的市场定位与地理定位问题。提上海师范大学硕士学位论文城市商业微区位关联效应研究出零售商业企业的市场定位和地理定位相互作用，市场定位是写作硕士论文地理定位的基础，地理定位会因市场定位的差异而呈现各自特点；并认为不同零售业态的地理定位原则也有所区别。许学强（2002）利用GIS为主要研究手段，对广州市大型零售商店的空间布局特征进行分析。结果表明大型零售店与其他业态存在彼此依存又相互竞争的关系；其空间布局呈圈层结构，并逐步向多中心发展；交通因素对其区位选择起重要作用。管驰明（2003）介绍了新零售空间（new retail places,spaces and sites）概念，即“指包括超市、高级百货商店、仓储超市、零售园区（retail park）、区域购物中心和厂方直销店等新型商业业态构成的商业空间，主体是大型超市和购物中心”；并将其内涵归纳为“新业态”、“新区位”、“新近出现”三方面。究其形成动力，管先生总结出宏观背景因素（包括快速城市化与城市郊区化、城市土地市场化、商业全球化），商业需求因素（包括消费需求层次提高、居住空间演变），商业业态发展演变，城市交通改善现代物流出现这四个因子。综合以上分析，可以看出商业地理研究，正呈现逐渐细化、微观化的趋势。而地理信息技术的广泛应用，也使得城市中由于地价、交通便利性、人口密度等区位背景因素所造成的场势差异能清晰、明确的展现出来，从而让我们从具体、复杂的微观区位层次，对商业活动的区位布局提供科学、系统、高效的理论支持得以实现。在借鉴国外相关理论基础上，结合实际，我国商业区位研究也取得了一定成绩。我国商业空间结构研究已较成熟，表现为以中心地理论为基础，结合实证研究，对现有商业网点的中心性和等级性进行分析，并提供建议。商业区位布局方面，以地租理
商业银行支付结算业务发展演变及未来发展建议 一、我国银行支付结算体系的历史沿革 我国银行的支付结算体系根据分类方法的不同有着不同的分类，按照实现方式不同，可以分为手工操作、单机操作和联机操作三个阶段，下面根据每种支付结算体系的特点做具体的介绍。 （一）手工操作阶段。从1984 年到1993 年这段期间，我国商业银行的支付结算体系是手工操作体系，实施的是大一统的银行体制。建国初期，我国的支付结算体系是借鉴前苏联的模式而建立的，形成了四大银行，中国工商银行行使工业领域的银行职能，农业银行行使农业领域的银行职能，中国银行行使国际业务领域的银行职能，建设银行行使建设领域的银行职能，进而形成了中央银行和专业银行的二元银行体制，中国银行是国际结算的政策性银行，四大银行之间的业务几乎没有交集，不存在业务竞争。手工操作阶段的银行支付结算包括同城、异地和国际结算，分别通过不同的渠道进行。同城的结算需要结算人将保存好的纸质票据提交至票据交换所，交换所的工作人员在认真审核票据后，进行手工结算；异地结算需要结算人通过邮政部门将纸质票据寄到目的地，通过运输传输支付凭证；国际结算由中国银行独家办理。这个时期的网络完全不发达，因此，其结算方式只能依靠手工方式，银行还没有形成完善的支付结算系统，只能通过纸质票据进行支付结算，由于大多数银行网点只办理居民储蓄业务，而办理结算的网点很少，结算方式单一、十分不便捷。 （二）单机操作阶段。从1994 年起，互联网开始兴起，在银行业也得到了初步而普遍的运用，相比手工操作阶段，支付结算效率得到了很大的提高。除了互联网的兴起，这个阶段我国的银行体系也发生了重大的变化。1994 年以前，工、农、中、建四大银行的商业化，使得很多股份制商业银行不断涌现；我国正式在1994年设立了三家政策性银行。这个阶段的支付结算方式在同城、异地和国际三个方面的操作也有所改变。在同城结算方面，省级以上的城市能够实现跨省的票据交换，在很多发达地区都得到了普及，手工操作由自动清分机代替，并打破了行政区划，大大简便了票据支付结算的手续，加快了票据支付结算速度。在异地结算方面，借助互联网的力量各地方的银行之间逐渐实现了联网操作，央行和各国有商业银行建立了统一的支付系统，支付结算方式不再是邮路传输，而是以电子传送的方式进行支付操作，通讯线路的设立使异地间的联行结算得以实行，个人账户的通兑和对公账户的通存也得以实现。单机操作阶段一直持续到了1999 年，之后又迈向了一个新阶段。 （三）联机联网操作阶段。21 世纪以后，互联网技术的发展不断进步，各
论现代商业银行的发展趋势 现代商业银行的发展现状 （一）产权性质趋同，国有化程度高 对于我国商业银行市场来说，由于大型商业银行（如四大国有商业银行）规模庞大、市场份额稳定，占据市场竞争垄断地位，客观上决定了我国商业银行的产权性质比较单一，国有化程度较高。而一个成熟的市场竞争必然是在不同产权主体之间展开，只有打破垄断格局，才能籍以提高银行业的效率效能。 （二）资源配置无序，决策效率低下 长期以来，我国商业银行以层级授权的方式作为经营管理和信息传递的纽带，以分支行作为资源配置中心来开展各项业务。由于层级设置复杂，使得管理成本大大增加，总行对可使用资源的掌握和调配能力严重不足，在市场竞争中决策滞后、反应迟钝。即使总行能够及时下达决策指令，往往也缺失权威性，有令不行或者执行而不到位比比皆是。 （三）核心业务单一，经营范围较窄 与外国金融机构相比，我国商业银行推出的业务品种单一、业务范围较窄，无法满足高端客户快捷、多样、高效的金融服务需求，在国际金融市场竞争中处于不利地位。20世纪90年代以来，我国商业银行着重于大力拓展业务规模、扩充目标客户，应该说在业务数量上有了呈几何倍数的规模。近些年，虽然不少商业银行引进国外先进经验，进行业务创新，例如挖潜私人银行业务市场、理财产品开发、建立金融信息技术平台发展电子银行业务等，但是在深层次的衍生金融产品发掘方面受到人才和技术资源匮乏的限制，短期之内也很难获取显著成效。 （四）混业经营受限，市场资源割裂
我国金融业分业经营的规定使商业银行面临风险集中的境况，这与全球商业银行混业和全能化发展的潮流是相悖的。对于我国商业银行来说，分业经营使其业务被限制在很窄的范围内，服务对象就难以跳出固定的框架范畴，而且分业经营直接导致金融市场资源的割裂，市场效率大大降低。 （五）不良资产巨大，金融安全堪忧 我国商业银行，尤其是国有商业银行，因历史原因产生的不良资产包袱是沉重的。尽管国家在政策层面上给予扶持并成立资产管理公司专门对银行的不良资产进行了两次大规模的剥离，平时商业银行也通过自身提取拨备准备对诸多不良资产进行了核销处置等，但是旧的不良资产尚未完全剥离，新的不良资产已开始不断生成。究其原因可以发现，虽然外部的一些体制性的因素，例如国有企业破产等，正在逐步减少对商业银行不良资产形成的影响，但是宏观经济波动对商业银行不良资产形成的影响却在加剧，并且商业银行自身的经营管理不善，包括经济案件，也直接影响到不良资产的生成。正是出于银行内部监督控制不力以及外部信用制度缺失、经济体制转轨等多方面因素影响，使得我国商业银行既要承担违规经营的成本，又要承担经济大幅度波动的成本，而且还要间接承担宏观调控的成本。 （六）管理控制失效，风险防范不足 我国的商业银行因为缺乏一套行之有效的能够及时对利率、汇率或其他宏观政策变化引起的市场风险、操作风险、信用风险和流动性风险等进行主动预警、精确定价和内在自我调节的机制，所以防范风险的能力有限，银行内部的管理体制和机制也无法达到与外部经济环境有机融合的状态。伴随外部经济周期的变化，商业银行会因此积聚各种潜在的风险，甚而爆发不可逆转的危机。从内部体制分析，不论是体制建设还是技术能力都反映了我国商业银行对管理控制的不力，一方面风险管理体系以及定价管理体系的缺失，使得银行管理控制能力以及定价能力严重不足；另一方面由于目前我国商业银行所使用的管理会计系统与业务统计管理模块数据是割裂运行的，无法与风险管理要求相匹配，很难对客户、产品、部门、区域做到精准核算。事实上，我国对风险防范的金融
电商来势汹汹，实体店死守阵地，二者胶着“过招”目前形势难明。不过，这样的竞争局势却使得跨界与融合成为商业业态的关键词。实体商业通过跨界混搭经营寻求合作与创新，不同业态互相打通，形成更好的消费体验，或成为未来商业发展的主流路径。 现象：商家通过跨界黏住顾客 似乎越来越多的实体店加入到跨界经营中来。2013 年开始，电商的冲击和经济下行导致的消费下降，使传统零售行业集体陷入低迷期。而选择跨界经营，不同的店家有着不同的考虑。 “要给顾客深刻的印象，吸引他们进店，让顾客在店里停留时间越长，那么业绩才可能越好。”合肥一间服装复合店的店主林小姐告诉记者，她从单纯的服装店转型做复合店，就是想把客人吸引进来，在店内停留时间长一些，这样就可能创造更多的价值。对她来说，跨界混搭模式让顾客在购物的同时体验休闲般的轻松，顾客体验感增加、忠实度增加，这些都是网购无法提供的。 而复合店因为经营品类多，可以摊低单位成本，从而提高利润。“比如店里可以代售花茶。”林小姐告诉记者，如今实体店的租金、人工成本水涨船高，在主业之外经营其他产品，产品颜值高，与店内风格、目标人群吻合，没什么成本，放在店里销售效益还不错。 “将人文、艺术、创意融入生活，可以在商圈内实现错位竞争。”合肥政务区一购物中心人士表示，将文创街区“混搭”进来，是一种转型尝试。这种“混搭”强化了体验感，拓展了购物中心的消费功能，可区分于其他的购物中心，实现聚客引流、扩销增收，同时还可能扭转行业在引领时尚风气、传播新生活方式上的颓势，成为新生活方式的引领者。 业内：跨界商店卖的是体验感 事实上，当下移动互联网时代，店家通过跨界混搭，可以借助合作的力量，获取更多的资源，形成更大的优势，开放合作成为颇受认同的价值取向。跨界已成为品牌商营造完整顾客体验、传递生活方式甚至是品牌精神的一种手段。未来，跨界经营或将成为商业发展的重要路径。 市民大多会留意到，和全国各地差不多，合肥以前的商业以品牌百货店为主力，再搭配一个超市，足以带动一个商圈。而随后，购物中心、SHOPPINGMALL模式开始兴起，这些集合了百货、餐饮、电影、休闲、婴童游乐 场等于一体的商业中心，因为其极强的体验感，给消费者打开了一片新天地，聚集了越来越多的人气。这其实是跨界混搭的最初模样。此后，传统百货店也开始转型，加入轻餐饮等元素，走起复合经营的路子。 记者了解到，跨界混搭风源起于国外零售业。美国老牌百货公司梅西百货很早便在商场中引入了咖啡连锁品牌星巴克，优衣库、Gap 等快时尚
进入世纪以来，国内地房地产市场日趋火爆，创造出了一个又一个地财富奇迹，在很多地区，房地产业甚至成为当地经济发展地支柱.在这种大地风潮之下，人们纷纷涌向房地产领域，不论之前做过何种工作，仿佛一旦进入房地产就可以资产翻倍.然而，经过几年盲目地火爆之后，房地产市场地泡沫不断增大，国家和政府也已经意识到了这个问题，一些调控措施不断出台，房地产市场终于开始逐渐回归理性.那么，国内房地产业未来地趋势又是如何，当房地产企业不再暴利之后，房地产市场是否会如有些人所想地那样彻底崩盘亦或是逐步走下坡路呢？本文认为对这个问题地思考将有助于今后房地产市场地规范化发展.虽然在过去地几年中房地产市场展现出了不完善地一面，但是我们有理由相信，在国内作为有着刚性住房需求地房地产业依然会继续稳定地发展下去，而本文地研究在理论上金额以指导我们今后更好地完善这个产业. 中国房地产业发展现状 房地产投资状况 从目前国内房地产地经济来源分析，房地产投资依然呈现出不断增长地态势，占全社会固定资产投资地比重也比较大.这种投资一方面来自国内民间资本地投入，另一方面就是国际投资.其中前者是主要投资来源，占到国内房地产市场投资总额地绝大部分，年这一比例约在左右，而从增长速度来看，除了年有较小回落，年至年都保持了高速增长状态，年随着国内房地产调控政策地出台，这一数据又逐渐开始归落.从投资结构来看，投资对象则逐渐由商业营业用房转向住宅投资.资料个人收集整理，勿做商业用途 房地产开发状况 根据中国房地产协会地统计数据，国内房地产开发整体呈现出两个特点，一是新开工面积增多，竣工面积增速减缓.随着国内对房地产市场政策地一些改变，一些开放商对土地地囤积情况逐渐向使用过渡，开工情况增加很多，但是为了保证足够地利益，往往故意要求施工单位减缓进度，导致竣工面积地增长很缓慢.二是拆迁规模受到遏制，但土地控制形势依然严峻.随着房地产开发不断出现地负面拆迁新闻，国家也对此越来越重视，相继出台了若干文件用于规范拆迁规模和方式，但是土地使用依然难以得到控制，这其中既有开放商地想法，也有地方政府地授意，而且开发过程中屡屡出现经济问题.国家审计署发布地《个市县年至年土地管理及土地资金审计结果》，列举了个市县在土地出让、征用及相关资金管理使用中存在一些不合规、不规范地问题，实际情况可能远不止如此.国土资源部和监察部年联合召开地电视电话会议中，通报了年月至年月全国“未报即用”违法用地清查整改情况，个省（区、市）不同程度存在“未报即用”违法用地现象，其中包括一些国家和省级重点项目.至今年月日，全国共清理“未报即用”违法用地案件宗，涉及土地总面积万亩，其中耕地面积万亩.资料个人收集整理，勿做商业用途 房地产销售状况 从房地产市场地销售情况来看，销售量呈现出一定地波动，从年至年，销售量不断增加，即使在年中间有过短暂回落，但是从全年来看，销售量仍然是增加地，国家统计局公布地数据显示，年全国商品房销售面积亿平方米，比上年增长，首度超过亿平方米.尽管面临严厉地楼市调控，商品房开发投资全年同比增速仍然达到.但是这一情况到年随着国家调控地坚决执行而发生了改变，数据报道年房地产市场相比年下降了左右，且这一比例依然在继续增加中.但是房地产销售价格和销售量有所不同，虽然调控力度很大，但是房价近年来依然处于高位运行，虽然在个别地区稍有回落，但是不具代表性，从全国范围来看，房地产价格依然较高.从房地产市场地需求来看，受中国城镇化运动地影响以及年轻人落户城市地主观意愿，房地产地刚性需求依然很强，而且还有一个很重要地因素就是投资性购房热度依然不减.中国城镇化是目前世界上有人类历史以来最大规模地城镇化，在“十一五”期间城镇化已经到了，规模是非常巨大地，这场城镇化运动也使中国人地生活发生了非常深刻地变化，也直接
一、城市商业发展新趋势 (5) （一）空间布局的垂直化 (5) （二）功能组合的复合化 (6) （三）服务设施的人本化 (6) （四）业态发展的多元化 (6) 二、城市商业发展的驱动因素 (4) （一）城市化进程的加速将促进城市商业的快速发展 (4) （二）居民消费结构升级将促进城市商业规模不断扩大 (5) （三）政策因素将有利于城市商业的更好更快发展 (5) 三、城市商业发展特征 (1) （一）城市商业物业发展特征 (1) 1.商业布局由线性沿街布局向块状布局转变 (1) 2.由百货店向大卖场+品牌专卖店+社区零售商业店模式转 变 (1) 3.内部交通由单一直线型设计向曲线、循环交叉式设计转变 (2) 4.单一出入口向多进出口中设计转变 (2) 5.车流人流由混杂设计向分流循环设计转变 (2) 6.健身休闲型消费发展迅速 (3) 7.从消费的时间结构上看，夜间消费比重越来越大 (3) 8.从消费心理上从实用主义向品牌意识转变 (3) （二）城市商业区域发展特征 (3)
1.中西部城市商业发展迅速 (3) 2.区域内城市商业合作加强 (4) 3.形成大都市和中心城市、小城市之间合作、配套的商业布 局 (4) 四、城市商业发展新亮点 (9) （一）社区商业将成为城市商业的新增长点 (9) （二）中小城市和小城镇将成为商业发展的重点 (9) （三）生活性服务业将成为拉动居民消费的重要力量 (10)
专题一：商业发展趋势研究 近年来，我国城市商业随着超级市场、专卖店、便利店等零售业态加速发展、新型零售业态不断兴起和连锁经营快速发展，城市产业发展潜力巨大，未来将在规模、流通渠道、经营方式、区域竞争和市场空间等方面呈现出一些新的变化。 一、城市商业发展特征 随着国民经济的快速发展和城市化进程的推进，我国城市商业获得了快速发展，城市商品流通规模不断扩大。城市商业的发展基本上代表了国内流通业的发展规模与水平，成为城市经济发展中的重要支柱产业，近年来，我国城市商业发展呈现出新特征。 （一）城市商业物业发展特征 进入新世纪以来，随着外资的大举进入，我国城市商业发展又呈现出一系列新的特征趋势。在空间布局、业态选择、内部道路、车流人流设计、消费者偏好等八个方面出现新的趋势。 1.商业布局由线性沿街布局向块状布局转变 我国传统的商业布局模式是沿着交通干道两边线性布局并不断向周边延伸，一般主要集中在城市的老城区内。随着城市建设的不断深入，旧城改造和新城区开发建设，使大型居住区外围化、郊区化，整体商业布局呈现块状集中布局的态势。 2.由百货店向大卖场+品牌专卖店+社区零售商业店模式转变 传统百货业态到上世纪90年代末就受到大型综合超市的冲击，业态的老化使得传统百货成为最早衰落的商业形态，也导致以传统百货为目的的大型卖场型商业物业受到冲击。
一、开题报告主要内容 1．拟研究的意义和目的 目的：随着我国银行业的全面开放，我国金融业“脱媒”趋势将会逐渐加快。金融“脱媒”一直是西方发达国家银行业面临的问题。由于我国的金融制度改革相对滞后及金融市场尚不发达，这一趋势在现阶段还不是非常明显。但随着外资银行的不断进入，这一趋势必将逐渐加快。因此，为了应对金融业的全面开放，我国商业银行必须在发展零售业务上实行根本性的转型。 外资银行发展零售业务的先进经验,给国内商业银行发展零售业务带来了巨大的挑战和竞争"零售业务也日益成为各家商业银行资产结构调整的方向和业务发展的重点"但商业银行零售业务仍有很多问题:一方面零售业务的利润创造在商业银行的利润占比中非常低;另一方面整个商业银行零售业务的发展仍处于市场的盲目扩张阶段,重复建设相当严重"并且在高成本的投入下,零售业务的服务质量仍差强人意等"正因为如此,本文研究的目的与意义就是在分析商业银行零售业务基本现状的基础上,探索零售业务发展的思路和有效路径,从而使我国商行在市场竞争中处于不败之地" 意义：我国经济增长迅猛，人口基数庞大，因而发展空间无限广阔，但由于政策环境，以及资金、技术、人才、知识、条件等方面的限制，我国商业银行零售业务先天不足，后天失调的问题比较突出，在这种情况下，分析我国商业银行零售业务的现状及存在的问题，借鉴先进银行发展零售业务的经验，从而研究制定我国商业银行发展零售业务的策略，对于我国商业银行解决现实问题、把握未来发展态势、跟上时代潮流，有着重要意义。 2．所涉及的问题在国内(外)研究现状及分析 一、西方经济学界关于民间金融研究的综述 （1）20世纪90年代中后期以来,国际银行业发展中一个重要的趋向是零售业务的重要性不断提高,Beverly J Hirtle, Kevin Jstiro(2005)认为:美国银行在过去的二十年经历了相当大的变化,金融管制的放松,金融创新活跃,技术的进步,在最近银行业的发展中出现一个新的趋势,那就是商业银行向传统的零售业务回归。 （2）Ted Lindblom(2005)认为:在美国的银行业中,商业银行零售业务已发
农商银行未来发展9大趋势 农村商业银行是农村金融体系改革的产物，其前身是立足于广大农村的农村信用社。在1979年国家恢复农业银行，拉开了农村金融体制改革的序幕，在此阶段农村信用社归属农业银行管理，是农业银行的下属单位，与农业银行有行政隶属关系。在1996年国务院发布的《关于农村金融体制改革的决定》中明确规定农村信用社与农业银行脱离行政隶属关系，农村信用社独立经营。在2001年11月全国首家农村商业银行张家港农村商业银行由农村信用社改制成立，拉开农村信用社股份制改制的序幕，随后有多家农村商业银行相继改制建立；2004年下半年，随着北京、上海、天津等省市农商行改革试点的全面铺开，农村信用社改革全面加速。 自改制以来，农村商业银行的发展突飞猛进，无论是机构数量还是资产规模、税后利润都得到迅速攀升，在农村金融体系中占有的越来越重要的地位。同时，得益于经营能力和风险管理水平的提升，农商行不良贷款率有所下降，但是国内经济增速放缓后，它们将面临的风险管理仍不容忽视。加上实际存在的“影子银行”、“民营银行”、与及快速发展的农村市场，都使得农商行所面对的竞争只会越来越激烈。 农村商业银行正处于战略转型的关键时点。 目前，农商行已形成了多样化的发展趋势，面临着来自外部和内部的多重挑战。一方面，规模增速正呈现逐年放缓趋势，本地市场增长受限，同业竞争加剧市场份额侵蚀。另一方面，农商行的盈利能力仍落后于其他类型商业银行，其收入结构、资产结构和经营效率仍待改善。同时，还应加强内部管理，注重组织架构和人力资源管理，提升风险管理能力，保障战略规划和业务转型的有效实施。 农商行主要发展趋势 趋势一：跨区域发展 农村商业银行的跨区域发展不仅是其银行规模增长与业务扩张的必然结果，而且通过跨区域发展，农村商业银行有利于降低区域性风险和优化合理配置资源。农村商业银行在发展之初，主要是为当地区域经济服务，因此其地域集中度、行业集中度较高。在经济形式发生变化，地区经济及行业经济发展受到影响的时
未来中国商业地产发展趋势 一、几种有开发潜质的商业地产 总的来说，目前商业地产很少有单一的业态，在大多数情况下，房地产开发商都会根据项目城市现有业态情况和对未来商业发展趋势的把握，充分利用本身可能整合的各类资源，进行一定的业态组合。所谓业态组合就是不同经营规模、经营品种、经营方式的业态在商业场所的组合形态。业态组合是必须在项目开发前期就完成的对项目各功能分区和各楼层的业态进行的规划，若业态组合定位科学合理，可使楼盘营销添加卖点，推进楼盘的销售，也可为项目建成运营后实现长期繁荣奠定坚实的基础。 根据中国目前的生产水平和居民消费习惯、消费能力，较具开发潜质的单项商业地产业态有以下几种。 （1）中等规模的购物中心 虽然中国人口基数较大，但人均消费能力还处于较低的水平，因此在欧美等发达国家常见的商业业态未必完全适合中国国情。比如典型的美国郊区大型购物中心，就是建立在人均高消费能力和汽车文化普及的基础之上。近几年在国内各地纷纷展开的造mall运动，成功者寥寥无几，原因就是忽视国内消费能力相对较低的结果。而且中国消费者还没有形成在集中时间、集中地点进行集中消费的消费文化，而是根据实际需求，分别选择相应的购物消费场所，使本来就不高的消费能力更加分散化。
由于大型mall得以生存的经济基础还不成熟（少数城市除外），而粗放型的商业网点、底商等供应量已经趋于饱和。因此，中等规模的购物中心无论在档次还是消费容量方面都适应于现阶段的国情。 （2）社区商业 社区商业是近几年在北京及全国房地产市场中盛行，并发展起来的商业地产形式。不是住宅内的商铺都是社区商业，只有以服务社区住宅为目的、满足住户日常生活的需要、进行统一的规划设计、位置相对集中、具有一定的规模、所辐射的服务面积是社区和周边地区范围内的物业才能称之为社区商业物业。 社区商业空间与社区住宅唇齿相依，它的消费者群体直指社区住户。 （3）旅游地产 目前市场上比较认可的旅游地产包含四类：第一类是旅游景点地产，主要指在旅游区内为游客活动建造的各种观光、休闲、娱乐等非住宿性质的房产；第二类是旅游商务地产，主要指在旅游区内或旅游区旁边提供旅游服务的商店、餐馆、娱乐城建筑物及关联空间；第三类是旅游度假地产，主要是指为游客或度假者提供的、直接用于旅游休闲度假居住的各种类型的地产，如度假衬、产权酒店等；第四类是旅游住宅地产，主要指与旅游区相连接的各类住宅建筑。以“旅游带销售的模式”是旅游地产发展的主流。随着国民收入的提高，旅游在家庭支出的比重逐渐放大，开始转向以休闲置业、度假置业、运动置业为代表的舒适住宅运动。旅游地产正是基于消费者的这种消费变化开始蓬勃兴起。
2020年中国商业地产行业现状及发展前景分析报告 1、中国商业地产投资：占比趋于下降 商业地产，是指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、写字楼、别墅等房地产形式。商业地产用途广泛，其中包括酒店、商场、超市、便利店、购物中心、商务楼、特色商业街、会展中心等。 我国房地产开发商开发的最普遍的商业房地产项目就是大型购物中心。购物中心的地产开发模式起源于商业地产模式，在房地产领域，购物中心的开发与经营与商业地产开发与经营相通。 2019年，全国房地产开发投资132194亿元，同比增长9.9%，2020年1-9月全国房地产开发投资103484亿元，同比增长5.6%。
2015-2020年我国房地产开发投资中，办公楼与商业营业用房投资总额及占比呈下降趋势。2019年我国132194亿元的房地产开发投资中，商业地产投资即办公楼与商业营业用房投资额分别为6163亿元和13226亿元，商业地产投资总额占房地产开发投资总额的比重为14.67%，同比下降2.1个百分点。 2015-2020年商业地产新开工面积及占比同样呈不断下降的趋势。商业地产新开工面积占比由2015年的18.84%下降至2020年1-7月份的11.09%，下降了近8个百分点。
2、中国商业地产租赁市场：需求下降 2020年新冠疫情的爆发进一步推动了商业地产投资的下降。新冠肺炎疫情影响下，居民生产生活受限、消费活动减少，商业地产市场面临挑战; 根据中国房地产指数系统商铺租金指数对全国重点城市主要商业街和典型购物中心商铺租赁样本的调查数据，在样本商业街中，租金环比上涨的商业街占12.1%，租金环比下跌的商业街占83.3%，4.5%的商业街租金与上期持平;在样本商圈(购物中心)中，租金环比
中国未来商业模式的30个发展趋势（值得收藏） 如今中国的变换日新月异，甚至可以移步换景。但是万变不离其宗，当你开始关注变化的本质，而不是变换的结果，你就会越来越深刻的体会到其中的那股规律波。 1、中国未来产业分为三种 一维世界正在推倒重建，二维世界被划分完毕（BAT掌控），三维世界正在形成，高维挑战低维总有优势。所以网店可以冲散实体店，而微信的对手一定在智能领域诞生。因此，真正的好戏还在后头！ 2、中国当下的企业分为三个等级 今后企业的出路唯有升级成平台，平台化的本质就是给创造者提供创造价值的机会！ 3、中国互联网进化论 PC互联网解决了信息对称，移动互联网解决了效率对接，未来的物联网需要解决万物互联：数据自由共享、价值按需分配。水木然认为互联网+的本质就是搭建一个底层建筑，使上面的每一个人都可以迅速找到目标。无论是找客户、找恋人还是找伙伴。
4、中国电子商务进化论 B2B——B2C——C2C——C2B——C2F，从商家对商家、到商家对个人、个人对个人，个人对商家、最终是个人对工厂。未来每一件产品，在生产之前就知道它的顾客是谁，个性化时代到来，乃至跨国生产和定制。 5、中国的电子商务正在改变城市格局 “北上广深”正在变成“北上深杭”。传统贸易的衰落将广州拉下马，跨境电商的兴起将杭州扶上位，未来中国的城市格局应该是“北京的权力调控+上海的金融运作+深圳的智能科技+杭州的电子商务”。 6、中国经济结构进化论 从“按计划生产、按计划消费”，到“按市场生产，按利润分配”，再到“按消费生产，按价值分配”，水木然认为未来中国一定会“按需求生产，按需求分配”，满足人的一切需求，这就是共产主义。 7、中国产业链的流向正在逆袭 因此，传统经销商这个群体将消失，而能够根据消费者想法而转化成产品的设计师将大量出现。 8、中国广告业态的进化论
中国未来几年的房地产发展趋势 六月二十六日《21世纪经济报道》第三版上发表了一篇文章——《樊钢：未来三十年中国仍将快速增长》。该文章提出了四个重要观点：其一，中国过去三十年的经济快速增长是真实的；其二，经济的快速增长有技术进步和生产率提高等背景因素的支持；其三，发达国家都曾经历过长时期的增长（例如英国持续了七十年，美国持续了六十年等）；其四，由于尚未完成城市化和工业化，中国未来至少还存在三十年的快速增长空间。 如果说中国经济的未来至少还有三十年的快速增长空间，我们就完全有理由认为——中国的房地产业未来也至少还有三十年的增长空间，以下的若干理由应当足以说明这个推论。 1.经济成长：中国经济已经持续多年呈两位数增长，经济的持续增长必然带来城市发展、住房扩大、投资增加和流动性过剩。中国百姓的平均收入几乎每4年就会提升一倍，人们购房和投资的能力也随之增加，而对改变住房的量与质最为迫切的中产阶级的家庭数量更呈“崛起”之势； 2.支柱产业：以其对经济影响的比重和所拉动的相关行业的数量（超过90个）而言，房地产业已经是今后肯定还会长期是国家和大多数各类城市的重要支柱产业； 3.人口存量：中国的人口已经超过了13亿人，并且还在增长中。在中国巨大的人口和家庭总量中，目前还有相当大的比例（约70%）尚未真正解决好住房问题； 4.人口增量：中国每年的人口增量约有1,000万人，这是一个接近澳大利亚（其国土面积与中国接近）全国人口总量的数量，仅此人口增量所引起的每年住房增量约为1亿平方米（考虑了城市化比率）； 5.人口质量：中国的人口质量在发生改变。随着经济技术的发展，人均寿命在增长（同1995年相比，当今中国人口平均寿命增长了近2岁），健康状况在提升，知识结构在改善，因而人们对所需住房的量和质的要求也在发生改变; 6.人口结构：人口老龄化已经成为必然趋势，中国60岁以上的人口已经超过了3亿。人口平均寿命的延长对房地产市场有直接的影响，“银发族”已开始出现对家庭式居住和非家庭式居住等不同居住类型的选择； 7.换房需求：当前全球最大的建筑工地和住房市场都在中国。在激烈的竞争之下，居住产品正在不断地升级和换代，吸引着有条件的人们去投资。中国当前商品住房市场中最主要的结构是改善性需求，即换房居住的需求。尚有过半数的居民对现有的住房条件不满意。目前中国城市的人均住房面积约26平方米，此数并不大，还有提高的必要。而人均居住面积每提高1平方米，全国就会新增13亿平方米的住房需求； 8.第二套房：随着中产阶级和财富人群的发展（中国中产阶层在社会中所占的比例为11.9％，社会科学文献出版社推出的《中国中产阶层调查》公布了这一数据。），有能力购
未来银行的四大发展趋势 在信息经济与互联网金融冲击下,在金融媒介多元化竞争中,商业银行如果不改变将难以应对快速变化的市场与客户需求。因此,有人预言商业银行将成为“21世纪行将灭绝的恐龙”。而我认为,行将灭绝的可能只就是商业银行的传统经营模式,市场与客户在进化,商业银行在进化,未来商业银行的形式与承载内容将迥异于当今。虽然我们现在还无法确定未来银行到底就是什么样,但一些方向性的趋势值得我们重视。 方向之一:未来银行可能就是数据驱动的银行 大数据时代已经悄然来临。大数据用来描述规模巨大、类型复杂的数据集合,被誉为就是继云计算、物联网之后,IT产业又一次颠覆性技术变革,引起各方高度关注。2011年,著名咨询公司麦肯锡宣布“大数据”时代已经到来;近年来,IBM、甲骨文、SAP等业界巨头纷纷收购与大数据有关公司,加速布局大数据领域;2012年,达沃斯论坛报告《大数据,大影响》称大数据像货币与黄金一样,成为新的经济资产;2012年,奥巴马政府宣布投资2亿美元启动“大数据研究与发展计划”,旨在增强对海量数据的搜集与分析萃取能力。 随着数据库与数据挖掘技术发展完善以及数据来源迅速扩展,作为数据密集型行业,银行业将在更广领域与更深层 次获得并使用涉及客户方方面面,更加全面、完整、系统的数据,并通过挖掘分析得到过去不可能获得的信息与无法企及的商机。由此可见,金融数据密集但目前尚未充分开发的商业银行大有文章可做,数据与数据应用能力将逐渐成为其战略性资产与核心竞争力的重要体现,对客户营销、产品创新、绩效考核与风险管理等必将发挥日益重要的作用。商业银行经营方式也将从以产品、客户为中心过渡到以数据为中心,数据驱动将成为不可逆转的发展趋势。目前,第三方支付机构拥有的海量数据资产已经对商业银行形成挑战,未来比金融脱媒更令人担心的可能就是客户数据脱媒与信息脱媒,
正文目录 为银行降成本是让利于实体的前提 (4) 现状分析：大行有存款优势，中小行更灵活 (5) 向央行借款：央行直接调控，占比整体不高 (5) 存款：银行负债端基石，大行基础更扎实 (7) 同业负债：短期限市场化负债，中小行是吸收主力 (9) 应付债券：长期稳定资金，含部分资本工具 (11) 美国启示：息差水平较高，负债端是核心 (13) 特征一：有不计息存款，对高息差形成贡献 (16) 特征二：存款种类较多，市场化低息产品为主 (17) 特征三：相比同业负债，更青睐长期的应付债券 (17) 总结：促存款结构改变是降成本政策的可行路径 (18) 政策展望：发力角度较多，银行可主动作为 (19) 降准：释放长期资金，缓释负债吸纳压力 (19) 存款政策：降低基准利率，高息产品严监管 (19) 基准利率：利率体系压舱石，有望结构性调整 (19) 监管高息产品：规范无序竞争，优化存款结构 (21) 政策利率：仍有下调空间，加大投放力度 (21) 市场利率：近期下行明显，把握配置窗口期 (22) 同业负债：定价下行较明显，部分银行可增配 (22) 应付债券：特色债有望放量，锁定中长期成本 (22) 测算：中小行更受益，城商行最为突出 (23) 投资建议：降成本导向明确，建议关注股份行 (24) 图表目录 图表1：2019年6月末上市银行负债主要以存款为主 (5) 图表2：2019年1-6月上市银行负债端各项成本率 (5) 图表3：央行主要货币政策工具 (6) 图表4：2020年3月末商业银行向央行借款主要由MLF构成 (6) 图表5：2020年3月商业银行向央行借款余额创历史新高 (6) 图表6：2019年6月末上市股份行和城商行向央行借款占比较高 (7) 图表7：2019年6月末上市银行向央行借款占总负债比例及其成本率 (7) 图表8：上市银行存款挂牌价（2020年4月26日） (7) 图表9：2017年以来中小型银行存款占比提升，大行则较为稳定 (8) 图表10：2017-2018年结构性存款同比增速快速提升 (8) 图表11：2017年末以来商业银行存款占比及存款成本率均明显提升 (8) 图表12：2016年以来上市银行活期存款占总存款比例走势 (8)
精心整理商业银行支付结算业务发展演变及未来发展建议 一、我国银行支付结算体系的历史沿革 我国银行的支付结算体系根据分类方法的不同有着不同的分类，按照实现方式不同，可以分为手工操作、单机操作和联机操作三个阶段，下面根据每种支付结算体系的特点做具体的介绍。 （一）手工操作阶段。从1984年到1993年这段期间，我国商业银行的支付结算 体系是手工操作体系，实施的是大一统的银行体制。建国初期，我国的支付结算体系是 借鉴前苏联的模式而建立的，形成了四大银行，中国工商银行行使工业领域的银行职 能，农业银行行使农业领域的银行职能，中国银行行使国际业务领域的银行职能，建设 银行行使建设领域的银行职能，进而形成了中央银行和专业银行的二元银行体制，中国 银行是国际结算的政策性银行，四大银行之间的业务几乎没有交 集，不存在业务竞争。手工操作阶段的银行支付结算包括同城、异地和国际结算，分别 通过不同的渠道进行。同城的结算需要结算人将保存好的纸质票据提交至票据交换所， 交换所的工作人员在认真审核票据后，进行手工结算；异地结算需要结算人通过邮政部 门将纸质票据寄到目的地，通过运输传输支付凭证；国际结算由中国银行独家办理。这 个时期的网络完全不发达，因此，其结算方式只能依靠手工方式，银行还没有形成完善 的支付结算系统，只能通过纸质票据进行支付结算，由于大多数银行网点只办理居民储 蓄业务，而办理结算的网点很少，结算方式单一、十分不便捷。 （二）单机操作阶段。从1994年起，互联网开始兴起，在银行业也得到了初步而普遍的运用，相比手工操作阶段，支付结算效率得到了很大的提高。除了互联网 精心整理
的兴起，这个阶段我国的银行体系也发生了重大的变化。1994年以前，工、农、中、建四大银行的商业化，使得很多股份制商业银行不断涌现；我国正式在1994年设立了三家政策性银行。这个阶段的支付结算方式在同城、异地和国际三个方面的操作也有所改变。在同城结算方面，省级以上的城市能够实现跨省的票据交换，在很多发达地区都得到了普及，手工操作由自动清分机代替，并打破了行政区划，大大简便了票据支付结算的手续，加快了票据支付结算速度。在异地结算方面，借助互联网的力量各地方的银行之间逐渐实现了联网操作，央行和各国有商业银行建立了统一的支付系统，支付结算方式不再是邮路传输，而是以电子传送的方式进行支付操作，通讯线路的设立使异地间的联行结算得以实行，个人账户的通兑和对公账户的通存也得以实现。单机操作阶段一直持续到了1999年，之后又迈向了一个新阶段。 （三）联机联网操作阶段。21世纪以后，互联网技术的发展不断进步，各银行对信息网络技术的应用也不断升级更新，不但实现了跨行传送电子支付信息，还在全国范围内建设了若干ATM和POSE机，加快了支付结算体系的建设，实现了现代化的支付结算系统。票据交换所的工作不再是以实物票据为依据，而是对电子票据进行清算，经济发达地区的业务量较大，该地区的票据交换所采用了票据清分机处理系统，减轻了人工成本，实现了票据的自动清分。2002年，中国银联成立，积极 推动了我国银行卡产业的发展，不仅使人民群众用卡更加方便快捷，还通过跨行交易系统实现了互通互联，将银行卡的异地和跨国使用进行了推广。2007年，在支付 结算系统中加入了影像采集体统，同时实现了全国范围内影像交换，银行支付结算体系初步形成，全国同城票据支付处理金额同比上涨了80%。 二、我国银行支付结算体系的现状分析 经过各个阶段的发展，我国银行支付结算已经形成了以现代化支付系统为核心， 包括通存通兑系统、全国小额、大额实时支付系统、实时汇兑系统、ATM和POSE机 精心整理
编者按：此文完成于2012年8月份，现发出来与读者共享，有兴趣的可update 数据，看看银行业趋势，其中，某些观点已被市场证实。主要观点是：随着我国银行业越过黄金发展期，2012年上半年，由于受到市场有效需求不足的影响， 新增贷款总量呈下降态势；在信贷结构上，企业及部门贷款、制造业及批发和零售业贷款、短期贷款及长三角地区贷款成为新的信贷增长点。在对未来市场流动性做出预期判断后，本文认为，未来银行信贷增速将放缓进入稳定发展期，中长期贷款有望回升，房贷新增占比已见底并趋于稳定。调整信贷结构将是银行在新一轮竞争中转型发展的生存之道。 过去5年中，我国银行存贷款业务经历了快速发展的黄金期，年均增长都高于21%，5年间实现了存款和贷款规模均翻两翻的目标。但最近有研究指出，我国 银行业已处在黄金发展期的拐点，未来3年即2012年起将步入稳定发展期，而存贷款业务高速发展将成为往事。 存贷款规模是考量银行经济实力的重要指标，也是评价银行经营和发展状况的主要标准。存贷款业务增长缓慢，乃至萎缩将危及银行的经营和长远发展。在存贷款进入低速稳定增长期，银行间资源争夺将会变得越发激烈，商业银行信贷结构调整和资产投向优化配置，提高资本利用效率，才是长远发展之道。有鉴于此，本文在回顾2012上半年，我国银行存贷款市场现状的基础上，分析其未来演变和发展趋势以及商业银行未来的转型发展模式。 一、我国存贷款市场整体运营近况 2012年上半年，我国银行业资产总量规模平稳增长，存贷款业务均稳步回升， 存贷比下降，资本充足率稳步上升，流动性有所缓解，不良贷款下降，总体上存贷款增速在经历两年多下滑后过渡到平稳低速发展期，后期将保持稳定增长态势。 （一）总量规模稳步增长 商业银行（包括国有银行、股份制商业银行、城市商业银行和政策性银行，下同）存贷款规模持续稳步增长，截止2012年2季度末，贷款总额达63.325万亿元（本外币合计，下同），比上季度末增加8.675万亿元，同比增长15.87%；存款总 额达90.876万亿元，比上季度末增加10.573万亿元，同比增长13.17%。存贷 比为69.68%，低于政策当局规定75%的警戒线（见表1），表明银行的流动性良好。