金斧子财富：https://www.doczj.com/doc/3f2070917.html, 据专业人士分析：近几年海外房产投资之所以受到青睐，一方面是因为目前国内大中城市的房地产市场尤其是楼市前景不够明朗，加之各种限购政策的陆续推出，使有意向投资房产业的投资者们面临越来越多阻碍和不利条件;另一方面，经济条件的成熟和教育理念的改变，使得越来越多的家庭选择送孩子出国读书或移民海外，因此对于海外置业的需求也随之快速增长。
海外房产投资优势，其他优势：
资金投入量少，可享有高额的房贷
海外投资贷款比率远高于国内。国内投资者在海外银行的贷款比率可达80%，这与国内的10年50%贷款相比，可以降低投资者的资金入市门槛。且在国外装修费用可进行变相贷款，国外房屋的交楼标准全为精装修，售价已包含了所有的装修费用，这意味着装修费用也等于同时办理贷款，资金可节省出来进行再投资。可见，通过投入少量资金移民海外即可拥有优惠的房产。
投资回报稳定
对于海外投资购房移民的投资者来说，最关心的是投资的回报率。据相关数据显示，现时投资澳洲房产的回报率一般为4%-6%(净)，美国投资回报率为3%-4%(净)，而马来西亚投资回报率为5%-7%。除此之外，葡萄牙、西班牙等一些欧洲国家的房产投资也能获得稳定的投资回报。
产权优势凸显
金斧子财富：https://www.doczj.com/doc/3f2070917.html, 相对于国内多数的物业产权，海外房产绝大多数都是永久产权，也就是业主享有该地块以及房屋的永久使用权限，同时该地块的增值能促进房屋的升值。
在国内进行房产投资，必须先要核实土地的使用期限，物业的剩余使用期限决定了该物业的价值。而海外房产投资则没有使用年限的限制，其房屋价值永远随土地的增值而增长。所以通过移民的方式在海外投资购房能快速地享受到当地房屋产权的巨大优惠。
法律优势保护个人财富
从购买房产的手续上来说，国内与国外有极大的不同。在国外，买家一般可付10%的首付且该首付资金不是直接进入卖家户口，而是受法律保护，直到全部手续办理完毕。买家律师确认无误后通知买家办理房款过户手续，此时买家已拿到正式的产权证。
因此，如果开发商不按期交楼，将不能收到一分钱;而此时买家也无任何损失，将收回全部首付资金及利息。所以，通过购房移民到海外投资房产，能切实地保证投资者的购房资金不遭受损失。
金斧子财富平台，目前专门针对高净值大额资产配置，理财服务以及海外投资。【金斧子】持第三方基金销售牌照，国际风投红杉资本和大型央企的招商局创投实力注资，致力于打造中国领先私募发行与服务平台，提供阳光私募、私募股权、固收产品、债券私募等产品，方便的网上路演平台。
关于海外房地产投资心得体会 现如今，房地产投资深受投资人群的喜爱。在中国人看来，房子有着不一样的意味，是家的一种代表。在海外的房产受到很多购房投资人士的追捧，那么我们应该怎么去投资呢?看一看小编带来的关于海外房地产投资心得体会。 房地产作为投资产品深受人们喜爱，在全球高净值人士都有房产投资。在选择投资产品时有股票证券基金保险房产等领域，其中房地产占投资比例43%，由此可见房产作为首要投资产品。接下来我们就来从以下5点投资心得来学习！ 我们总说“买房买房”，花了大半辈子的积蓄，难道买的真的仅仅是一所房子吗？这个答案显然大家都心知肚明。 对于看重家庭观念的中国人来说，房子代表着安身立命之所，也是组成“家”的先决条件。而从经济社会层面来讲，房子早已超出了居住场所性质的限制，可以理解为是不可多得的社会资产财富，并在未来的区域城建规划与改造升级中得到进一步的价值释放。 因此，“海外置业”热潮一经兴起随即吸引了无数热衷于购房投资人士的追捧，买房已经不局限于国家地域的限制。但归结于语言、不同国家政策等方面的限制，我们需要花大把时间与精力去研究海外房产。那么有没有更好的方法呢？ 拥有实实在在的海外置业投资经验为您精心总结出五大投资心得，相信没时间研究海外房产的你，看完之后也能了然于心！
1、海外置业的概念 海外置业是对于购置非本国土地、房屋，进行非本国房地产交换，包括房屋买卖，租赁等一系列活动的总称。 “鸡蛋不能放在同一个篮子里”的道理大家都懂，海外置业的行为真真切切地反映出这个理财金言。大环境下，国内房地产投资已经处在一个十分危险的境地，表面看起来很美好，实则为即将破灭的泡沫。而通过海外置业能获得规避风险、资产保值的巨大优势，并在中长期的持有中获得更大的回报。 2、理清楚你的目的：自住 or 投资？ 一般而言，海外置业大致分为自住和投资两大类。不同的选择，需要着重关注的点是不一样的。如果海外置业用作投资的话，地段、交通、配套、未来住房需求、租金回报等因素都应该纳入参考范围；而如果是用作自住的话，相较起投资会简单得多，您只需要选择符合自身要求的项目即可，例如学校、周边配套、物业、社区、室内装修、户型朝向等注重实际性功能。 3、选择发达国家 or 发展中国家？ 以往国人无论是留学、旅游、养老，还是海外置业投资，通常首选美英澳等发达国家。这里经济稳定，设施完善，抗风险能力更强，但去的人多了，门槛也变得越来越高了，并且许多人只看到广阔的土地与令人心动的房价，却忽略了日后昂贵的房屋维护费用！ 纵观全球，许多投资者选择投资区域上已经从国际一线大城市拓展到了二三线城市甚至蔓延到发展中国家的主要城市，其中包括位于东南亚的马来西亚吉隆坡。
商业地产 一、商业地产概述 商业地产是以租金为现金流来源的长期不动产投资。广义是指非生产性、非居住性物业，包括写字楼、酒店式公寓、以及商业服务业等场所。狭义是指被用于批发、零售、餐饮、娱乐、健身等经营用途的房地产模式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、写字楼、别墅等房地产。 二、商业地产的好处 1、长期稳定的资金回报 商业地产的第一点好处，是又长期稳定的现金流回报，并且是稳定且长期的。只要这个物业一直存在，那么这种回报就会一直持续下去。最初的几年回报率比较低，但是商业地产有一个运营周期，从雏形期到成熟期。现金流的回报率也是随着商场的日趋成熟而稳定增长的。例如万达商业的租金环比递增就是2%——5%之间。如果第一年是100元，那么第二年递增4%就是104元，第三年递增5%是在104元的基础之上递增5%的，这个基数会越来越大。 2、资产升值 例如，现有商铺的原始价格是30000元/㎡，经过运营，现在价值是50000元/㎡，中间的2万元升值差价开发商是赚不到的，因为这是属于业主的。如果地块未售出的话，此升值空间自然是属于开发商。综上所述：一边租金在不断的上涨，一边铺面的租赁价格也在不断的上升。 3、不受经济周期影响 在经济萧条的时候，可能汽车、住宅等都销售受阻。但是商业地产不同，无论经济在怎么萧条，人们不能不吃、不喝，但不能不够买生活用品，所以零售业是受经济周期影响最小的行业之一。 那前几年的世界金融危机来说，金融证券业、地产业、奢侈品行业下跌得非常厉害，美国很多大型投资银行倒闭的倒闭，破产的破产，地产公司也倒闭了不少，但是零售业在这期间倒闭的却微乎其微，只是利润相对减少了而已，这就充分的说明了零售业的抗风险能力，也就是商业地产的抗风险能力。 4、提升城市竞争力 （1）商业地产促进城市经济建设发展。城市经济发展的主要贡献者是第二和第三产业，而它的商业特性，又促进了城市第三产业发展。 （2）商业地产提升本小区及周边整体形象。优质的商业街、写字楼、酒店式公寓的建设，自成一格商业体系，作为本小区的一项高端配套设施，直接提升了小区的品质和档次。例如北京的王府井、西单，广州的天河、广百百货、杭州银泰、解百、上海龙之梦、百联西郊、香港太子大厦、半岛酒店等，（这只是服装市场，大家谁知道中国的最大的电子数码批发市场在哪？）都可以很好的提高城市的知名度。我们也要把我们的新百汇建造成为一个临汾的地标性商街。 三、商业地产的劣势（对于开发商） 1、实力要求 首先对资金的需求较大。住宅地产一个项目总投资10亿元，20%——30%就可以启动，像万科、万达、华远等地产，50%的资金来自于预售，但是商业地产不一样，买地、盖楼的钱要全款完成，至少资金要达到需要的80%才能启动。 其次是对于人才的要求非常高，尤其是复合型人才，即要懂招商，又要懂销售，因为商业地产的招销是不分家的。因为商业地产是统一运营、统一管理的模
海外房产投资：四步轻松让你当上洋地主 在海外买房，一定要用当地人的思维来判断房子是否值得买，如今越来越多的人开始加入海外购房大军，但是国内外完全不同的市场环境，如果继续沿用国内的一套方法与思统领结果则可能大失所望。 中西方不同的生活习俗、消费习惯、法律法规，不同的市场规律与经济环境，造成中西方房地产投资的衡量指标及购房技巧也截然不同。 得益于中国房地产在过去10年的疯狂上涨，很多人借此机会赚到了人生第一桶金。当国内楼市变得不再明朗的时候，国人开始在世界范围内寻找下一个机会，以便赶上某一个国家的房地产10年。下面小编就教你四招海外置业秘籍，仅供投资者参考！ 买还是不买？ 如果购房目的是投资，一定要抛开个人喜好，通过对国际通行的房产投资数据和指标分析的结果来判断这个房子是否值得购买。在这里，租售比、收入与房价比、失业率、空置率、租金回报率是你要考虑的几个关键问题。 你还要对目标城市的购房区域进行划分，其中最关键的是该区域的人口构成、租赁和自住比、二手房的价格水平和银行对该区域房产的价值评估。“这些数据代表了这套房子的真实价值，而那些房子本身的大小、位置、户型等信息都是次要因素。” 租售比——帮你判断当地楼市是否存在泡沫 在你的目标购房区域内，如果200个月至250个月的房屋租金可以购买到一套中等价位的房产，就说明当地楼市比较安全。 家庭年收入与房屋均价比——帮你判断当地房价是否合理 一般情况下，4~6年的家庭年收入是购买本区域中等价位房产比较合理的价格。这个数字在美国是4年，在澳洲是6年，在香港则是8年。 失业率——帮你判断未来3~6个月房价走势 通常情况下，失业率处于下降周期时，房价处于上升周期；失业率处于上升周期时，房价处于价格调整或者下跌周期。
海外房地产市场研究报告 岳亮王阳龚伟华 目录 摘要 一、美国房产市场 (3) （一）★开发商和楼盘特征总结 (4) （二）市场现状 (7) （三）市场趋势和特征 (9) 二、澳大利亚房产市场 (12) （一）市场特征 (12) （二）开发商特征 (13) （三）楼盘特征 (14) 三、中国开发商海外市场开拓情况 (15) 四、以上国际市场对中意的战略意义和启示 (18) （一）对市场的了解 (18) （二）进入市场的渠道 (19) 结论 (20)
摘要 报告将主要从海外房产开发商项目和中国大陆开发商海外项目两个角度来阐述对国际市场的研究。而其中主要的国际市场目前包括美国、澳大利亚等国家或地区，以及一些国际化大都市。美国作为人均GDP超过4万美元的世界第一大经济体，对于全球任何一个行业来说都是不可忽视的存在。澳大利亚则是南半球经济体量最大最重要的国家之一。报告从开发商和楼盘入手，分析推断两大市场的规模、现状以及趋势和特征等内容，同时结合国内开发商近几年发展状况，为中意开拓海外市场做一个简单的铺垫。 关键词：海外市场；开发商；现状；特征；启示；
一、美国房产市场 美国权威机构数据显示，作为全球最大的橱柜消费终端，美国橱柜市场的增长潜力是十分巨大的。2005年美国厨柜市场总容量已经达到了130亿美元，根据业内预测 2013年这一数字将攀升至225.9亿美元。 如图一：美国橱柜市场需求预测 另据美国商务部数据显示，从1995年起至今，中国一直是美国第二大橱柜出口国，并且是出口额增长最快的国家。仅就2005年而言，中国橱柜出口美国的金额就达到1亿5千万美元，比前2004年增长了53%，是1995年出口额的26倍。 如图二：美国橱柜进口主要来源国 面对如此巨大的市场，如今成为美国最大贸易伙伴的中国，在橱柜行业有着光明的前景。而作为橱柜行业风向标的房地产业，我们首先需要了解的，就是美国房地产主流市场的开发商和楼盘特征。
商业地产业态与物业管理在其中的价值、要求和服务内容 商业地产业态与物业管理在其中的价值、要求和服务内容 荐 168 钱虹原创 关键字：钱虹商业地产业态与物业管理在其中的价值要求和服务内容商业地产概念起始于2002年的北京金源时代购物中心（shopping mall），并在近几年被极大推广，并将之前存在已久的一些商业业态也纳入其中。随着商业地产的不断涌现，它们之间的竞争日趋激烈，其中的商业物业管理价值和地位也逐渐凸显出来。 一、商业地产的概念和业态 商业地产，即作为商业用途的地产，广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，以办公为主要用途的地产也属商业地产范畴。商业地产的业态多样，主要包括购物中心、大卖场、商业街、shoppingmall、主题商场、专业市场、批发市场、折扣店、工厂直销店、酒店旅馆(旅游地产)、娱乐类商业地产（如电
影院）、写字楼和住宅的底层商铺等。 二、物业管理在商业地产中的角色定位和价值 物业管理（简称PM），是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套设施和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的卫生和秩序活动。它作为一种不动产管理模式起源于19世 纪60年代的英国，自19世纪80年代引入我国之后，已被住宅物业领域广泛接受，在商业地产（商业物业）也存在类似的物业管理，但商业物业管理应有别于住宅物业管理。 商业物业管理是专门对商业地产提供经营管理服务的行为 活动，从事商业物业管理的公司，除了要有对房地产的丰富的知识和管理经验之外，还需要有很强的商业运作和管理的经验。既能够向开发商提供商业定位和市场细分方面的服务，又能够在以后的商场或商铺的管理方面有效地发挥作用，维护和扩大市场的影响力，吸引消费者的驻足。目前已经存在提供这服务的物业管理公司，如：世邦魏理仕公司（全球最大的综合服务公司，第一家进入财富100强的物业公司）、 赛特商业管理公司等。相比住宅物业，商业物业治理面对的客户关系更加复杂，让开发商获得更好投资回报，让承租户(投资者和经营者)获得营业利润，使消费者获得良好的购物、服务这三方面的共赢，才是商业物业治理的主旨和定位。 万达集团《万达月刊》上的一篇文章这样写道：我们搞商业
海外房产小常识 海外房产基础知识之房屋类型 国外别墅房屋类型可分为4种。 独立屋（Singlehouse或Detachedhouse）指只有一户人家居住的房子，与我国的独门独院类似。独立屋有地上两层和地下一层即地下室。 平房（Bungalow）与独立屋差不多，但只有一层，包括有前院和后院。 半独立屋（Semi－detachedhouse）是指两户人家连在一起的别墅。它也与独立屋的内部结构类似，所不同的是两户人家用一堵墙。它的土地业权形式为两栋别墅分别拥有土地一半的永久业权。 连排别墅（Rowhouse）指多户人家连在一起的房子，与国内销售的联体别墅（Townhouse）相似。连排别墅一般有一、二、三层三种类型，最常见的为二层结构，一层为厨房、厅及卫生间；二层为卧室、卫生间，连排别墅只有后院。它的产权形式与半独立屋相似，业主除了拥有所买的这栋房子所占土地的不可分割永久业权外，还拥有连排屋占公用土地面积的部分不可分割永久业权。以上的土地产权形式都有一些区别。 海外房产基础知识之产权 与国内一般购房拥有70年产权不同，在海外购房获得的是永久产权。一般，国外房产将土地所有权和房屋所有权捆绑，买房时得到房屋，亦永久拥有了土地所有权。譬如，如果你买的是house，那么，
你将永久拥有所在地的土地所有权。 海外房产基础知识之装修 在国内买房后，我们通常还得为新房装修而烦恼。而海外房产通常没有毛胚房的概念，基本所有房子都已经装修完毕。交房时，通常都已配齐地板、家具、电器，收楼后即可入住，省去了不少装修的烦恼。 其实，海外的房子在建造、装修成本上的费用通常比国内的要高出不少，因此大可不必担心海外房产的装修问题。或许，这就是永久产权和国内有限产权的区别。 海外房产基础知识之房产经纪人 与国内房产经纪市场混乱的局面不同，海外的房产经纪相当规范、成熟。众多的与房产经纪相关的法规都异常严厉，一旦违规，就无法再从事本行业。由于进行海外房产投资所涉及到的相关事项众多，所以为保证房产交易的顺利进行，最好还是找一个专业的房产经纪人还是很有必要的。 以上是房屋类型、产权、房产经纪人等最为基础的海外房产基础知识。
金斧子财富：https://www.doczj.com/doc/3f2070917.html, 据专业人士分析：近几年海外房产投资之所以受到青睐，一方面是因为目前国内大中城市的房地产市场尤其是楼市前景不够明朗，加之各种限购政策的陆续推出，使有意向投资房产业的投资者们面临越来越多阻碍和不利条件;另一方面，经济条件的成熟和教育理念的改变，使得越来越多的家庭选择送孩子出国读书或移民海外，因此对于海外置业的需求也随之快速增长。 海外房产投资优势，其他优势： 资金投入量少，可享有高额的房贷 海外投资贷款比率远高于国内。国内投资者在海外银行的贷款比率可达80%，这与国内的10年50%贷款相比，可以降低投资者的资金入市门槛。且在国外装修费用可进行变相贷款，国外房屋的交楼标准全为精装修，售价已包含了所有的装修费用，这意味着装修费用也等于同时办理贷款，资金可节省出来进行再投资。可见，通过投入少量资金移民海外即可拥有优惠的房产。 投资回报稳定 对于海外投资购房移民的投资者来说，最关心的是投资的回报率。据相关数据显示，现时投资澳洲房产的回报率一般为4%-6%(净)，美国投资回报率为3%-4%(净)，而马来西亚投资回报率为5%-7%。除此之外，葡萄牙、西班牙等一些欧洲国家的房产投资也能获得稳定的投资回报。 产权优势凸显
金斧子财富：https://www.doczj.com/doc/3f2070917.html, 相对于国内多数的物业产权，海外房产绝大多数都是永久产权，也就是业主享有该地块以及房屋的永久使用权限，同时该地块的增值能促进房屋的升值。 在国内进行房产投资，必须先要核实土地的使用期限，物业的剩余使用期限决定了该物业的价值。而海外房产投资则没有使用年限的限制，其房屋价值永远随土地的增值而增长。所以通过移民的方式在海外投资购房能快速地享受到当地房屋产权的巨大优惠。 法律优势保护个人财富 从购买房产的手续上来说，国内与国外有极大的不同。在国外，买家一般可付10%的首付且该首付资金不是直接进入卖家户口，而是受法律保护，直到全部手续办理完毕。买家律师确认无误后通知买家办理房款过户手续，此时买家已拿到正式的产权证。 因此，如果开发商不按期交楼，将不能收到一分钱;而此时买家也无任何损失，将收回全部首付资金及利息。所以，通过购房移民到海外投资房产，能切实地保证投资者的购房资金不遭受损失。 金斧子财富平台，目前专门针对高净值大额资产配置，理财服务以及海外投资。【金斧子】持第三方基金销售牌照，国际风投红杉资本和大型央企的招商局创投实力注资，致力于打造中国领先私募发行与服务平台，提供阳光私募、私募股权、固收产品、债券私募等产品，方便的网上路演平台。
商业地产 欧阳光明（2021.03.07） 一、商业地产概述 商业地产是以租金为现金流来源的长期不动产投资。广义是指非生产性、非居住性物业，包括写字楼、酒店式公寓、以及商业服务业等场所。狭义是指被用于批发、零售、餐饮、娱乐、健身等经营用途的房地产模式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、写字楼、别墅等房地产。 二、商业地产的好处 1、长期稳定的资金回报 商业地产的第一点好处，是又长期稳定的现金流回报，并且是稳定且长期的。只要这个物业一直存在，那么这种回报就会一直持续下去。最初的几年回报率比较低，但是商业地产有一个运营周期，从雏形期到成熟期。现金流的回报率也是随着商场的日趋成熟而稳定增长的。例如万达商业的租金环比递增就是2%——5%之间。如果第一年是100元，那么第二年递增4%就是104元，第三年递增5%是在104元的基础之上递增5%的，这个基数会越来越大。 2、资产升值 例如，现有商铺的原始价格是30000元/㎡，经过运营，现在价值是50000元/㎡，中间的2万元升值差价开发商是赚不到的，因为这是属于业主的。如果地块未售出的话，此升值空间自然是属于开发商。综上所述：一边租金在不断的上涨，一边铺面的租赁价格也在
不断的上升。 3、不受经济周期影响 在经济萧条的时候，可能汽车、住宅等都销售受阻。但是商业地产不同，无论经济在怎么萧条，人们不能不吃、不喝，但不能不够买生活用品，所以零售业是受经济周期影响最小的行业之一。 那前几年的世界金融危机来说，金融证券业、地产业、奢侈品行业下跌得非常厉害，美国很多大型投资银行倒闭的倒闭，破产的破产，地产公司也倒闭了不少，但是零售业在这期间倒闭的却微乎其微，只是利润相对减少了而已，这就充分的说明了零售业的抗风险能力，也就是商业地产的抗风险能力。 4、提升城市竞争力 （1）商业地产促进城市经济建设发展。城市经济发展的主要贡献者是第二和第三产业，而它的商业特性，又促进了城市第三产业发展。 （2）商业地产提升本小区及周边整体形象。优质的商业街、写字楼、酒店式公寓的建设，自成一格商业体系，作为本小区的一项高端配套设施，直接提升了小区的品质和档次。例如北京的王府井、西单，广州的天河、广百百货、杭州银泰、解百、上海龙之梦、百联西郊、香港太子大厦、半岛酒店等，（这只是服装市场，大家谁知道中国的最大的电子数码批发市场在哪？）都可以很好的提高城市的知名度。我们也要把我们的新百汇建造成为一个临汾的地标性商街。 三、商业地产的劣势（对于开发商）
分析规避海外地产投资风险 的措施 -标准化文件发布号：（9456-EUATWK-MWUB-WUNN-INNUL-DDQTY-KII
分析规避海外地产投资风险的措施 我国海外地产投资肇始于2004年，经过近几年在海外市场的爬滚摸打，中国房企在海外地产市场投资金额迅速增长，从2008年投资总额不足7000万美元，迅猛上升为2015年的213.7亿美元，投资总额翻了近300倍，中国资本投资海外地产市场进入一个全盛时期。海外地产因具有总体投资价格较低、收益回报率较高的优势，受到来自中国房企投资者的青睐，在人民币对美元持续走低及国内房地产价格回跌的趋势下，我国品牌房企纷纷试水转战海外地产市场淘金，中国资本投资全球房地产市场的比例越来越高，海外地产市场成为中国房企未来投资焦点领域。目前，虽然中国房企在海外地产市场已取得显着成绩，成为影响全球房地产市场价格波动的主要力量之一，但与国内房地产投资市场相比，中国房企在海外地产投资市场将面临瞬息即变的国际汇率波动、更为复杂的市场环境、突如其来的政策法规变化以及境外地产投资资金的安全等风险。因此，中国房企在进入海外地产市场进行投资前，应做好前期的风险防控工作，确保我国房企在海外地产市场的投资收益不断增长。 一、中国房企海外地产投资现状
（一）从海外地产投资城市看，美国门户城市是首选 自2005年我国汇率体制改革伊始，人民币对美元持续走强；但进入2014年，我国人民币首次对美元连续贬值，从2014年最初的最高点6.05贬到2015年的6.49，人民币贬值幅度高达7%。人民币持续贬值、我国房地产价格持续稳定上升趋势发生扭转以及国内经济增速步入“新常态”，而美元对人民币持续走强，美国经济发达城市核心区域的地产风险低、收益稳定优势，增强了美国门户城市吸引中国房企海外投资潜力。据2016年3月30日戴德梁行发布的2015年中国对外投资市场报告数据显示，从海外地产投资目的地看，美国市场前景广阔，有足够的生存空间可供中国房企尝试进入。美国门户城市是中国房企海外地产首选投资目的地，在美国地产投资总额达43.7亿美元，约占我国海外地产投资总额的近五分之一，达20.45%。其中，纽约、洛杉矶、波士顿、芝加哥和西雅图等城市吸引中国房企海外地产投资额约占在全美地产投资总额的94%，仅纽约和洛杉矶两座城市就占据中国房企在美地产投资总额的87%。 （二）从海外地产投资国别看，欧美发达经济体国家仍是主要投资对象国
SWOT分析在商业地产中的作用 概述：SWOT是一种分析方法，用来确定项目本身的竞争优势，竞争劣势，机会和威胁，从而将项目本身的战略与公司内部资源、外部环境有机结合。因此，清楚的确定项目本身的资源优势和缺陷，了解项目本身所面临的机会和挑战，对于制定项目未来的发展战略有着至关重要的意义。 一、何为SWOT分析系统 SWOT分析法又称为态势分析法，它是由旧金山大学的管理学教授于20世纪80年代初提出来的，是一种能够较客观而准确地分析和研究一个单位现实情况的方法。 SWOT分别代表：strengths（优势）、weaknesses（劣势）、opportunities(机会)、threats（威胁）。 就结构化而言，首先在形式上，SWOT分析法表现为构造SWOT结构矩阵，并对矩阵的不同区域赋予了不同分析意义； 其次内容上，SWOT分析法的主要理论基础也强调从结构分析入手对项目的外部环境和内部资源进行分析。 SWOT方法的重要贡献就在于用系统的思想将这些似乎独立的因素相互匹配起来进行综合分析，使得项目战略计划的制定更加科学全面。 SWOT方法自形成以来，广泛应用于战略研究与竞争分析，成为战略管理和竞争情报的重要分析工具。分析直观、使用简单是它的重要优点。即使没有精确的数据支持和更专业化的分析工具，也可以得出有说服力的结论。但是，正是这种直观和简单，使得SWOT不可避免地带有精度不够的缺陷。以此为依据作出的判断，不免带有一定程度的主观臆断。所以，在使用SWOT方法时要注意方法的局限性，在罗列作为判断依据的事实时，要尽量真实、客观、精确，并提供一定的定量数据弥补SWOT定性分析的不足，构造高层定性分析的基础。 二、SWOT分析在商业地产中的作用 1、项目选址阶段 运用SWOT分析系统，可以有效的表现出项目所在地的外部机会及威胁。项目所在地的交通情况、政府支持力度、未来城市规划情况、常住居民人口数量及质量情况、竞争对手数量、核心商圈的业态配比情况等，在即定的商圈调查内容中，SWOT分析中的O、T，给出了明确的指向性，便于拓展人员对于项目的本身有一个充分而客观的了解。 2、项目统筹阶段 SWOT分析中的S、W，即优势及劣势，明确的指出项目本身内部所应俱备的后期竞争条件。其中包括项目的硬件、软件基本情况，其中硬件又是指项目本身的外立面设计、机电设备、平行及垂直动线规划、空间设计、景观设计等；软件是指人员配备数量及质量、后期运营方案是否妥当、管理方法是否正确等，提出了一系列的明确的指引。满足S只的商业项目基本条件则极俱竞争实力，反之则成为W。 3、项目设计阶段 这里所指的设计是包含项目的所有设计内容，包括平面设计、外立面设计、空间设计、景观设计、项目概念设计、VI系统计、硬件配套设计等等。SWOT系统可依据以往商业成功及失败的案例中，给出俱有指导性的竞争优劣势分析，对于项目设计环节的可操作性，便于操作者争取因地制宜的、尽可能满足的商业运营条件。
国外房地产投资信托发展的经验与启示(一) 摘要]房地产投资信托在拓宽居民投资渠道、活跃房地产市场、培育和健全资本证券市场及促进社会发展等方面发挥着重要作用。房地产投资信托的健康发展涉及其发行、上市交易和所投资物业的运营和管理等诸多方面，应在汲取国外房地产投资信托发展的成功经验的基础上，从法律制度完善、机构投资者参与及自身不断创新的专业队伍培养等方面入手，开创中国房地产投资信托的新局面。 关键词]房地产投资信托；REIT；启示 房地产商品既是消费品，也是资本品，能够产生可观现金收益的这一特性，使房地产成为社会资金投向的重要领域。但同时，房地产价值的昂贵又使得房地产投资需要的资金数量巨大，而房地产的经营运作及相关业务又具有很强的专业性，要求投资者具备相当的专业知识和经验，这一切构成了普通中小投资者难以克服的障碍。在解决这一矛盾的过程中，市场经济国家通过较为成熟的证券市场逐步发展了一种合理可行的房地产投资方式——房地产投资信托(REIT，RealEstateInvest-mentTrusts)，并不断趋于完善。 房地产投资信托是指通过制订信托投资计划，信托公司与投资者(委托人)签订信托投资合同，通过发行信托受益凭证或股票等方式受托投资者的资金，用于房地产投资或房地产抵押贷款投资，并委托或聘请专业机构和专业人员实施经营管理的一种资金信托投资方式。 随着中国城市发展，房地产市场需要大量的资金支持。过分依赖商业
银行体系的房地产融资模式，令政府和社会各界越来越关注可能由房地产过热引发的金融风险，出现了收紧房地产贷款的趋势。而国民经济支柱产业及具有广泛社会影响的房地产业，又不能因为缺乏金融支持而出现大的起伏。因此，迫切需要金融业与房地产业共同探讨拓宽房地产融资的渠道。在这种背景下，选择和发展房地产投资信托，无疑可以满足这样一种需求。笔者总结国外房地产投资信托发展的经验，探讨其带给我们有益的启示。 一、国外房地产投资信托发展的起源及发展沿革 投资信托制度起源于1822年的荷兰，当时只是用以筹集社会游资，作为开发煤、铁、纺织及其他产业的基金。房地产投资信托以在美国的发展最为典型。1883年美国首先成立了波士顿个人财产信托(BostonPersonalPropertyTrust)，1920年，美国投资事业才有了划时代的发展，其原因是美国在战后涌现出大量富豪所持有的过剩资金。1929年纽约股市崩溃后，美国SEC开始规范投资公司。为确保投资人的权益，美国展开了一系列联邦证券交易活动，先后制定了1933年证券法、1934年证券交易法、1935年公用事业控股公司法、1939年信托契约法，并于1940年制定了投资公司法及投资顾问法，这些都成为日后投资公司经营业务管理规则的基本框架。依据美国1940年投资公司法第4条，投资公司可分为：面额证券公司(Face-AmountCertificateCompanies)、单位信托公司(UnitInvestmentTrust)和经理公司(ManagementCompanies)三类。其中，经理公司在三种投资公司类型中运用最为普通。
国外房地产开发模式一览（转贴） 现阶段我国房地产业发展过程中出现的诸多矛盾，都可以从行业制度上和运作模式上找到原因。如果仅盯着高房价这些表面现象争论不休，开出相关的药方往往只能“治标”而不能“治本”。 目前国际上具有一定代表性的房地产开发模式主要有两种：一种是以市场化资本运作为主、注重专业化细分和协作的“美国模式”；另一种是从融资、买地、建造，到卖房、管理都以开发企业为中心的“香港模式”。我国近几年的房地产宏观调控，使房地产开发模式渐渐由香港模式向美国模式转变，尤其自2005年以来，美国模式成为中国地产圈内的高温词汇，国内众多地产大腕屡屡提起。“弃港投美”，目前已经有不少品牌开发商对此趋之若骛。 香港模式 “一条龙”式垄断游戏 由于地缘关系和土地公有等方面的相似性，目前我国的房地产开发模式基本上借鉴了香港模式。香港模式是一条以房地产开发企业为核心的纵向运作链，投资买地、开发建设、营销销售、物业管理等，通常由一家企业独立完成，堪称“全能开发商”。香港房地产开发融资渠道也相对比较单一，主要构成是银行贷款和通过预售收取客户预购房款。香港模式具有以下几个鲜明特点： 地皮最值钱。香港拥有660万人口，却只是1070平方公里的弹丸之地，而作为人口高密度最高的上海，1700万人却拥有6340平方公里。这就跟解放前的中国农民一样——一辈子的梦想可能就是置下五亩地。对香港地产商而言，有地才是生存的硬道理。 项目运作“一条龙”化。香港房地产开发企业通常采用拿地、盖房、销售、物管“一条龙”式的滚动开发模式，作为“全能开发商”扮演着各类角色。长江和黄、新鸿基地产、新世界发展、恒基兆业等10家地产集团都是这样开发楼盘的。这种全能型模式有利于形成地产巨头，行业集中度相对较高，有利于资源的优化配置，正由于此，前十家地产商的开发量约占香港总开发量的80%左右。 获取土地是第一要义。政府高度垄断土地，大开发商高度垄断市场，房地产发展商占有了最具稀缺性的土地资源后，其他行业和社会财富自动聚拢而来，想不赚钱都难。香港不同于美国，地少人多、寸土寸金，拥有土地成了房地产开发企业竞争力的核心所在。 融资渠道相对单一。总体来说，香港地产商大型化、财团化之后，其自身财力已经比较雄厚，然后通过银行贷款和预售款，基本就能满足开发经营需求，没有太大动力进行多元化融资。 期房预售制。1953年，在香港严重供小于求的卖方市场下，霍英东首创卖楼花的游戏规则，期房预售使得开发商除银行贷款外，又获得了一个新的融资渠道。从而在资金要求上大大降低了开发商的入行门槛。 美国模式 敛聚暴利门都没有 通过严格的专业化细分，形成一条横向价值链，构成以专业细分和金融运作见长的房地产发展模式。
房地产评估商业地产会影响房地产价值评估 商业房地产等收益性物业，在一般情况下物业已出租，有的剩余租期长达十余年，譬如承租方经营连锁超市、经济型酒店等，《租赁合同》已进行租赁登记，房地产交易并不能改变承租人享有的各项权利和义务。因此，房地产价值评估的租约对房地产交易价格有实质性影响：如果租约租金高于市场租金，其交易价格要高于无租约时的交易价格。反之，房地产价值评估时租约租金低于市场租金，其价格要低于无租约时的交易价格。 本文对房地产价值评估时租约影响值的评估思路进行探讨，旨在抛砖引玉。 一、三种估价方法与租约影响房地产价值评估 运用市场法、成本法和收益法等三种房地产估价方法估价，估价结果是否考虑租约对评估价格的影响？ 1、市场法：在市场法计算公式和参数中，未提出对可比案例有无租约情况进行修正，估价师在实践当中很少对租赁因素进行个别因素修正，因为在实际调查及选取交易案例时，很难获得成交案例是否附租约以
及租约租金和租期的情况，因此，笔者认为市场法求取的比准价格没有考虑租约。 2、成本法：我们从成本法的计算公式和参数中，难觅租约影响因子，因此，求得的积算价格也未考虑租约。 3、收益法：在收益法评估中，《估价规范》5．3．3指出“有租约限制的，租约期内的租金宜采用租约所确定的租金，租约期外的租金应采用正常客观的租金”，因此，收益价格考虑了租约影响。 通过上述分析，我们得知三种估价方法求得的估价结果中，比准价格和积算价格没考虑租约影响，而收益价格考虑了租约影响。《估价规范》明确提出“对同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行估价”和“收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法”，因此，对附租约的收益性物业估价，选取收益法后，另一种方法只能为成本法或市场法。收益价格考虑租约影响，而积算价格和比准价格未考虑租约影响，收益法求出的估价结果与其他两种方法求出的估价结果的价格内涵不一致，势必影响估价结果的科学、准确与合理。如果在估价假设与限制条件下说明估价结果不考虑租约影响，收益价格求取过程也不考虑租约影响，评估结果为无租约限制条件下的市场价格，这样处理似乎比较合理，但笔者认为，房地产价值评估这样处理租约影
境外直接投资O D I与资金出境实操要点及核心 注意事项西政资本版 Coca-cola standardization office【ZZ5AB-ZZSYT-ZZ2C-ZZ682T-ZZT18】
境外直接投资（ODI）与资金出境实操要点及核心注意事项 （西政资本201708版） 目录第一部分当前资金出境监管态度 第二部分资金出境监管政策第三部分通过境外直接投资方式（ODI）申请资金出境的基本流程一、境外直接投资的基本流程二、境外直接投资的审批与登记要求（一）经信委（二）发改委（三）银行第四部分 ODI方式申请资金出境的注意要点前言2016年12月6日，外汇局发布了《发展改革委等四部门就当前对外投资形势下中国相关部门将加强对外投资监管答记者问》，外汇局和人民银行调整资金出境监管工作流程，资金出境的监管风险升级。根据2017年1月26日，外汇局发布的《国家外汇管理局关于进一步推进外汇管理改革完善真实合规性审核的通知》（汇发[2017]3号）文件，资金出境要加强真实合规性审查。在目前的监管态势下，资金出境的难度加大。2017年8月18日，国务院发布《国务院办公厅转发国家发展改革委商务部人民银行外交部关于进一步引导和规范境外投资方向指导意见的通知》（国办发〔2017〕74号），对境外投资方向提出了指导意见，并明确将境外投资项目分成了鼓励开展、限制开展和禁止开展三类情况，通过“鼓励发展+负面清单”模式引导和规范企业境外投资方向。本文在本公众
号“西政资本”2017年2月27日推文《西政资本：最新对外投资与资金出境实操分析暨海外置业资金出境路径研究（上）》的基础上，进一步梳理主要的资金出境相关监管政策，重点介绍通过ODI方式进行境外投资商务部（深圳经信委）境外投资行为审批、发改委境外投资项目核准或备案的基本操作流程，以及银行外汇额度登记及审批的监管要求，以期为同业人士提供实操参考。PS：本文系西政资本团队跨境投融资业务实操经验及走访相关机构、政府部门的工作情况总结，因政策的施行与市场操作的调整存在时间差，文中的部分表述可能会有疏漏，欢迎批评指正与交流。 第一部分当前资金出境监管态度目前我国外汇管理部门对资金出入境的态度是“控流出、扩流入、降逆差”，强调境外投资的“真实性、合规性”。银行亦秉承“展业三原则”（了解你的客户、了解你的业务、尽职调查），对资金的出境实行审慎监管。在现行的监管态势下，监管部门密切关注以下类型的投资及情况：（根据深圳经信委窗口工作人员反馈，目前只接受成立一年以上的企业境外直接投资项目，暂不接受合伙企业境外投资项目。）此外，2017年8月18日国务院发布的《国务院办公厅转发国家发展改革委商务部人民银行外交部关于进一步引导和规范境外投资方向指导意见的通知》（国办发〔2017〕74号）
随着美国房地产市场的高涨，于是许多人把目光投向土地市场，由于土地每平方呎价格相对房产价格较低，但如果找对投资地点，增值空间很大，甚至可以得到20倍到30倍的回报。这种回报是投资房产望尘莫及的，但等待时间也相对较长，适合作为长期的投资项目。 土地通常会随时间推移而升值，而且土地的成本更实惠，每平方呎可能只有2、3块美金，当然这是指在其他地区，在旧金山湾区是不太可能了。另外，土地的维护成本也更低，土地税和维护费用非常少，投资人更为省心省力。 但是，土地投资并不是没有风险，要是没有留心评估，也许就会让您的投资打水漂，甚至买错标的。相比房产投资，在众多投资者里并不太清楚土地的要点，所以我们将给读者们介绍一些案例，以及留心的重点。 买地兴建梦想家园一瞬间破灭 在纽约的David Wade夫妇在Victor靠近Rochester买了1英亩土地，这块土地最吸引人的特点是位于一个小山上可以俯瞰高尔夫球场。这个地点可以说是非常完美。David先生思量著，要在这里建造47,000平方英尺的梦想家园。 然而当真正开始建房子时，他惊诧的发现，这座小山虽然已有百年，而事实证明，山脊的部分是人工搭建出来的，只是用推土机推平了。Davide先生花费了4万美元去掘地，只为了寻找稳固的土地，却是白费一场。这对夫妇失望怒火把卖家告上了法庭，而卖家的律师为了避免支付挖掘费用，声称David先生在购买前
知道土地状况。 70岁老先生买到一张纸 另一个案例，一位70岁的老先生高兴地用13万美元买了“土地”，但哪知道只是一张“纸上不动产”，并不是真正拥有土地。那只是某个投资公司向大众贩售的共同开发的股份，实际上土地的产权在别人手中。也就是说开发得利，老先生才有回报，要是开发失败，钱可能都拿不回来。 由上面的案例，可以发现购买土地之前需要注意一些看不见的信息，到哪里才能找到这些信息呢？让我们为您一一介绍。总体来说，决定购买土地时，有3方面需要注意：1.确认这块土地的用地法规。2.土地质量和条件或周边设施。3.土地产权问题。 一、用地法规 根据这块地所在的位置，县政府或者市政府可能对您相中的那块地规定了用地类型，这些规定被称为用地法规（Zoning Code）。用地类型包括：独栋住宅、多家庭的住宅、商业用地、农业用地等等。如果您买到一块规定只能作为农用的土地，并希望建造住宅，就比较麻烦。买方可以到政府的城市规划部门了解这部分资讯。 除了用地法规，购地者还应该了解邻里协约（Covenants），以及是否有地役权（Easements）之类的规定。邻里协约主要包括，规定建筑物要用怎么样的材料、
国外解决住房问题的经验借鉴研究 姓名：赵桐班级：金融6班学号：2013485062 摘要 近些年中国房地产处于一个极速膨胀的阶段，房价陡升，住房问题日益严重。普通老百姓的生活压力越来越大，住房问题，不但是经济问题，还是民生问题，所以住房问题的核心实质是中低收入群体的住房问题。本文对主要经济体国家住房问题解决和政策工具的作用机理进行整理分析，探讨值得我国借鉴的解决住房问题的经验。目前，我国住房市场正处于重要的转折期，我们不妨吸取其经验，“开源节流”利用政策工具解决中低收入人群住房问题的同时去库存防止房地产泡沫的出现。 关键词：住房问题；中低收入群体；开源节流；政策工具 近些年，中国房地产处于一个极速膨胀的阶段，房价陡升，住房问题日益严重，普通老百姓的生活压力越来越大，住房问题，它不但是经济问题，还是民生问题。新中国成立到改革开放30年间，由于人口增长过快以及众所共知的原因，我国居民的居住状况不但没有得到应有的改善，反而出现恶化，城镇居民的人均居住面积从1949年底的4.5平方米下降到1978年底的3.6平方米，住房问题在当时中国成为关键性的民生问题。 1我国房地产发展的现状 在市场经济的今天，由于市场调控的固有缺陷和经济规律的客观作用，在金融业和房地产业相继出现泡沫，房地产业尤其是其典型。房价的上涨除了中高收入人群可以依靠自身力量来解决问题，大量的中低收入者将会束手无策。而这些面对住房问题无能为力的人在我国约占百分之八十，他们中相当多的一部分存在着无房、危房、拥挤、共用等住房方面的难题，为了社会和谐稳定，中国特色社会主义的顺利实现，这百分之八十的中低收入人群需要政府有关部门的帮助，这种帮助不仅是经济方面的，更重要的是政策方面的。所以住房问题的核心实质是中低收入群体的住房问题，在中国特色社会主义的规划蓝图中，住房权利是人民群众的最根本权利，也是为人民服务的人民政府的首要责任。党的第十七次全国人民代表大会将“住有所居”作为一项基本国策，国务院和各部委为提高住房保障相继出台了多项完善措施，但是比起制定政策，执行政策更为重要，实践是检验真理的唯一标准，要实现“住有所居”这一目标，切实有力地解决好人民群众
随着中国经济的快速增长和移民潮的趋势，越来越多的中国投资者对海外投资的热情也在增长。今天澳星小编为大家介绍海外购房需要注意的一些细节。 Tip1：做好预算，根据自身情况进行投资 投资者在进行海外投资时，首先要评估自身资产，考量进行海外投资置业是否会影响原有的生活质量。提前做好预算工作。 Tip2：严控成本，注意物业维护费 海外的投资者在强调回报率的同时，也要注意在持有房产阶段时，除去房产税、物业费等一系列支出后是否还有所收益。值得注意的是，往往国外越老的房子维护成本越高，物业费也越高。 Tip3：把握所需，明确考查重点 对于不同目的的投资者而言，需要着重考虑的因素也不同。对于为子女海外买房置业的投资者而言，应该考虑投资国家教育资源、教育系统、学校排名、治安情况等因素；对于买房投资的投资者而言，房屋周边就业环境、交通状况等因素应该被重点考虑；对于购买自住房的投资者，就需更加谨慎，除了社区环境外还应考虑是否有华人社区、是否跟当地华人来往方便等因素。投资者在买房置业时，应当明确自身置业目的。 Tip4：收集资讯，全方位获取有用信息 在海外买房前，投资者从多方面对海外购房进行了解，以确保获得全方位的信息。了解海外房产的途径可以是相关房产网站了解相关信息，也可以从周边朋友的经验获得有用信息。 Tip5：选对代理，买得放心 到海外买房，要选择有信誉的投资代理公司。有专业人士指出，国内部分“不靠谱”代理公司会抬高海外置业价格，此举会影响投资者日后的投资收益。 Tip6：确认产权，别影响日后出售 购买海外房产需要关注海外产权安全性，不买产权不明的房产。这类产权不明的房产的未来价值通常会减值。
欧美房地产发展模式启示录[119220] 自从冯仑提出学习万科好榜样之后,万科就真的成了不少房地产企业的标杆。在王石和郁亮的带领下,万科也学会了给自己树立榜样,激励自身不断成长,这个榜样就是美国的房地产巨头普尔特(PULTE-HOMES)。在谈到万科和普尔特的差距时,喜欢引用数据的郁亮这样说:万科20年持续盈利,而普尔特持续52年盈利,在27个州、44个城市有业务,比万科做得好;对于股东的回报率,普尔特能够达到18%,而万科目前只能做到11-12%;普尔特在美国房地产市场上的占有率是5.3%,而万科现在只有1% 国外房地产行业的发展规则和模式都与中国大相径庭。在高度专业化的背景下,当我们还在期盼着中国房地产百亿企业出现的时候,美国房地产企业早已突破了千亿的大关。在中国的背景下,我们当然不能提出学习国外好榜样,但国外房地产企业的专业化精神和客户终端式的扩张路线,不能不提。我们该学谁:香港还是美国 最早提出中国房地产企业应该放弃香港这个不称职的榜样、转而投靠美国的是冯仑。冯仑坐而论道,认为香港与内地差异太大,中国和美国则颇为相似,发展路线应向美国靠近。在这种比较中,我们不难看出以美国为代表的发达国家房地产发展模式。 首先,土地经济形态的差别造成土地价值和企业行为不同。香港处在城邦经济的框架之内,经济和一个城市的发展绑在一起。而中国内地和美国则都面临着城市和农村经济发展差距的问题,地价差距也很大。在香港和台湾,土地就是绝对财富,土地价值被夸大到了迷信的程度。但在美国没有几家公司是靠土地取胜的。 第二,从金融模式来看,当香港纵向安排价值链的时候,美国房地产公司的业务更专业化,做地就做地,做房子就做房子,搞出租就搞出租,每家公司只做一个环节来追求增值。因此,在美国,预售的销售模式基本不存在。 第三,亚洲企业的价值体系和管理文化都比较模糊,这与欧美国家有很大差距。在美国,最基本的要求是人我界限清楚、专业化、细分、财务透明。 房地产公司的运作模式主要取决于三个维度,第一是土地制度、空间布局;第二是财务体系、金融模式;第三是价值体系、管理文化。西方的企业组织像织物,经纬是标准的,花色程序是固定的,延伸出去几百丈,花色还是如一。组织形态的标准化十分重要。 在诸多差异的影响下,学习香港模式的内地房地产企业大多卖期房、夸大土地价值、依赖银行、项目赌博、公司治理倾向家族化。业内人士普遍承认,欧美的发展模式更符合市场经济原理。当地产基金成为主导 在美国的地产模式中,基金或者投资银行成为房地产市场的主导者,地产建造商或中介商只不过是围绕地产基金的配套环节。有人认为,正是因为这种独特的发展模式,使房地产企业始终无缘全球财富500强,因为房地产的利润实际上被多个环节瓜分了。 在美国,房地产的核心是金融运作而非开发营建。无论是位列500强第54的摩根大通,还是第73位的摩根斯坦利,都脱不开来自于房地产的盈利贡献。