物业承接查验基本内容及程序细化介绍
物业承接查验是物业项目从建设单位管理过渡到物业服务企业管理的必经环节，是物业管理的基础工作，直接关系到物业项目管理能否顺利进行，是出现质量问题时确定责任主体的主要依据。物业承接查验对明确各方权、责，划清建设单位、业主和物业服务企业正当权益，避免矛盾纠纷，具有重要的作用。同时也是督促建设单位提高建设质量，保证业主财产权益，弥补前期物业管理业主大会缺位弊端，保障开展物业管理的必备条件。物业承接查验应当遵循诚实信用、客观公正、权责分明以及保护业主共有财产的原则。
物业承接查验的主体为：1、新建物业的共用部位、公用设施设备为建设单位与物业服务企业；2、新建物业的专有部分为建设单位与专有部分购买人；3、物业服务企业后期变更时为业主、业主委员会与新选聘的物业服务企业。
物业承接查验的范围《物业承接查验办法》（下称办法）第十六条已详细规定，在此不做赘述。物业承接查验的程序在《办法》的第十三条作出规定，但比较笼统不具有可操作性。细化程序是落实承接查验工作的基础：
（一）确定物业承接查验方案
《办法》第十条、第十四条规定了建设单位在物业交付使用15日前与物业服务企业完成承接查验工作；在现场查验20日前建设单位建设单位向物业服务企业移交资料。故综合实际情况和法条规定，建议在物业交付使用前至少50日建设单位应完成物业竣工验收并取得相关合格证书完成备案，达到物业交付使用条件后书面通知物业服务企业进行承接查验。此时物业服务企业收到书面通知后应主动与建设单位联系，查看建设单位是否具备《办法》第十一条规定的条件。如果条件符合，物业服务企业及时进行书面回复，并与建设单位商定召开首次协调会。
具体承接查验方案内容：
第一步：成立承接查验小组
承接查验小组由建设单位与物业服务业企业双方人员组成，包括双方的工程技术人员和管理人员。可以邀请物业管理行政主管部门与业主代表参与。
第二步：收集整理出承接查验各项专业工程的技术依据，以备有据可查，现场直接核查是否符合依据要求
技术依据主要有：1、物业项目设计文件的国家、行业和地方标准与规范；2、物业竣工图纸资料清单；3、物业买卖合同约定的配置标准；4、设施设备厂家安装、调试、维修及使用说明书；5、建筑安装工作质量验收系列丛书。
第三步：确定现场查验的内容
1.《办法》第十四条与第十六条规定的内容；2、物业管理中有关合同、共用设备的专
用工具和机配；3、拟定承接查验项目、内容、标准、方法、时间、进度、问题的发现与解决、工具器材、参与人员、记录人员等；4、准备好查验需要的工具。
（二）移交有关图纸资料
根据《办法》第十四条的规定移交图纸资料，建设单位与物业服务企业应有书面移交清单，且双方负责人签字并加盖双方公司的印章。特别注意双方必须现场签字。如有为移交资料，建设单位应列单并书面承诺补交的具体时间。物业服务企业收到的资料应分类建档，永久保存，该资料所有权归全体业主所有。
（三）查验共用部位、共用设施设备
查验方法包括：核对、观察、使用、检测、试验等方法。
1、核对：通过核对，确保设施设备的名称、型号、配置、厂家、数量和安装等均符合规划设计批准和买卖合同约定的要求。
2、观察：关键在于双方具有专业技术和经验的人员对共用设施设备进行详细的观察，观察期是否符合配置标准，外观质量是否存在缺陷，发现问题详细记录。
3、使用：在使用共用设施设备时，要由建设单位或生产厂家的工作人员来操作，切忌不可由物业服务企业工作人员来使用。使用时使其达到满负荷状态，记录设备运行主要技术参数等。
4、检测：查验人员利用工具和检查仪器对设施设备进行检测。
5、试验：对有关部位进行有效性试验，如：消防系统、排水系统等。
特别提醒：在现场查验过程中，物业服务企业查验人员只动眼不动手，所有查验活动在建设单位方或厂家配合进行。
（四）解决查验发现的问题
1、书面通知建设单位方及时解决，并由双方查验人员进行复验，如果出现无法短期内解决的情况时，应登记入表，有据可查，并在签订物业承接查验协议中约定清楚。
（五）确认现场查验结果
双方在经过问题的解决，通过复验环节问题得以解决或双方已达明确权责时，可以进行现场查验结果的确认，双方应制定现场查验结果确认文书。
（六）签订物业承接查验协议
根据《办法》第二十二条的规定，建设单位委派专业人员参与现场查验与物业服务业企
业共同确认现场查验结果，签订物业承接查验协议。物业承接查验协议应当对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出明确约定。
（七）办理物业交接手续
根据《办法》第二十四条的规定，建设单位在物业承接查验协议签订后10日内办理交接手续。具体交接工作应制作交接书面材料，内容应包括移交资料明细、共用部位共用设施设备明细、交接方式和时间等。双方在《物业项目移交表》上签字并加盖双方公司的印章。
至此，物业承接查验程序完成，在承接查验前由建设单位负责管理维护，承接查验后由物业服务企业管理和维护。
剑腾三期项目-房屋本体及公共设施查验标准 序号查验内容和标准 一、防水现场查验的内容、标准与方法 1、房屋防水工程查验： 1）对房顶、外墙的查验，宜在雨天或雨后进行观察，若有渗漏部位，划出标记，做好记录； 2）对卷材、涂膜防水层，宜直接观察有否裂缝、翘边、龟裂、剥落、腐烂、积水及细部节点部位损坏等现状，发现前述现象，宜在雨后观察或蓄水检查防水层大面及细部节点部位渗漏情况； 3）对钢性防水层，宜直接观察有否开裂、起砂、酥松、起壳；密封材料剥落等；排气管、女儿墙等部位防水层破损等现状，宜在雨后观察或蓄水检查防水层大面及细部节点部位渗漏情况； 4）对瓦件，宜直接观察有否裂纹；瓦面、接缝及细部节点部位损坏等现状，宜在雨后观察瓦件及细部节点部位渗漏情况； 5）对清水、抹灰、面砖与板材等墙面，宜直接观察有否裂缝、接缝、空鼓、剥落、酥松及细部节点部位损坏等现状，宜在雨后观察和淋水检查墙面及细1 部节点部位渗漏现象； 6）对厕浴间及楼地面，宜直接观察有否裂缝、积水、空鼓及细部节点不诶损坏等现状，并宜在蓄水后检查楼地面、厕浴间墙面及细部节点部位有无渗漏7）对地下室墙地面、顶板，宜观察有否裂缝、蜂窝、麻面及细部节点部位损坏等现状，对现有慢渗或渗漏水点不明显的部位，宜辅以撒水泥粉来确定漏8）卷材铺贴方法和搭接顺序应符合设计要求，搭接宽度正确，接缝严密，不得有皱折、鼓泡和翘边现象； 9）涂膜防水层的厚度应符合设计要求，涂层无裂缝、皱折、流淌、鼓泡和露胎体现象； 10）钢性防水层表面应平整、压光，不起砂，不起皮，无开裂；分隔缝应平直，位置正确； 11）加空屋面查隔热制品的质量无断裂和露筋等缺陷，蓄水屋面蓄水至规定高度查有无渗漏现象，种植屋面挡墙泄水孔的留设需符合设计要求，并不得 2、地下建筑防水工程查验 1）防水混凝土的抗压强度和抗渗压力必须符合设计要求； 2）防水混凝土应密实，表面应平整，不得有露筋、蜂窝等缺陷；裂缝宽度应符合设计要求； 3）水泥砂浆防水层应密实、平整、粘结牢固，不得有空鼓、裂纹、起砂、麻面等缺陷；防水层厚度应符合设计要求； 4）卷材接缝应粘结牢固、封闭严密，防水层不得有损伤、空鼓、皱折等缺陷； 2 5）涂层应粘结牢固，不得有脱皮、流淌、鼓泡、露胎、皱折等缺陷；涂层厚度应符合设计要求； 6）塑料板防水层应铺设牢固、平整，搭接焊缝严密，不得有焊穿、下垂、绷紧现象； 7）金属板防水层焊缝不得有裂纹、未熔合、夹渣、焊瘤、咬边、烧穿、弧坑、针状气孔等缺陷；保护涂层应符合设计要求； 8）变形缝、施工缝、后绕带、穿墙管道等防水构适应符合设计要求。 二、门窗的查验内容、标准与查验方法 1、查验基本项 门窗安装牢固，配件齐全、安装位置正确，开关灵活，官迷严密、无倒翘；玻璃表面洁净，中空玻璃内外表面应洁净、内层不得有灰尘和水蒸气。 2、门木窗的查验 1）木门窗表面应洁净，不得有刨痕、锤印； 2）木门窗的割角、拼缝应严密平整。门窗框、扇裁口应顺直，刨面应平整； 3）木门窗上的槽、孔应边缘整齐，无毛刺； 4）木门窗与墙体间缝隙的填嵌材料应符合设计要求，填嵌应饱满。寒冷地区外门窗（或门窗框）与砌体间的空隙应该填充保温材料。查验方法：轻敲门窗框检查；检查隐蔽工程验收记录和施工记录； 5）木门窗批水、盖口条、压缝条、密封条的安装应顺直，与门窗结合应牢固、严密。查验方法：观察；手扳检查。 3、金属门窗的查验 1）金属门窗表面应洁净、平整、光滑、色泽一致，无锈蚀。大面应无划痕、碰伤。漆膜或保护层应连续； 2）金属门窗框与墙体之间的缝隙应填嵌饱满，并采用密封胶密封。密封胶表面应光滑、顺直，无裂纹； 3）金属门窗扇的橡胶密封条或毛毡密封条应安装完好，不得脱槽； 4）有排水孔的金属门窗，排水孔应畅通，位置和数量应符合设计要求。 4、塑料门窗的查验 1 1）塑料门窗表面应洁净、平整、光滑，大面应无划痕、碰伤； 2）塑料门窗扇的密封条不得脱槽。旋转窗间隙应基本均匀； 3）玻璃密封条与玻璃及玻璃槽口的接缝应平整，不得卷边、脱槽； 4）排水孔应畅通，位置和数量应符合设计要求。 5、特种门的查验 1）特种门的表面应洁净，无划痕、碰伤； 2）带有机械装置、自动装置或智能化装置的特种门，其机械装置、自动装置或智能化装置的功能应符合设计要求和有关标准的规定。查验方法：启动机械装置、自动装置或智能化装置，观察查验； 3）特种门的安装必须牢固。预埋件的数量、位置、埋设方式、与框的连接方式必须符合设计要求。查验方法：观察；手扳检查；检查隐蔽工程验收记4）特种门的配件应齐全，位置应正确，安装应牢固，功能应满足使用要求和特种门的各项性能要求。查验方法：观察；手扳检查；检查产品合格证书、性能检测报告和进场验收记录。 6、门窗玻璃的查验 1）玻璃表面应洁净，不得有腻子、密封胶、涂料等污渍。中空玻璃内外表面均应洁净，玻璃中空层内不得有灰尘和水蒸气； 2）门窗玻璃不应直接接触型材。单面镀膜玻璃的镀膜层应在最外层，镀膜层应朝向室内； 3）腻子应填抹饱满、粘结牢固；腻子边缘与裁口应平齐。固定玻璃的卡子不应在腻子表面显露； 4）门窗玻璃安装如单块玻璃大于1.5㎡时应使用安全玻璃。 三、吊顶的查验内容、标准与查验方法 1、查验基本项 吊顶饰面材料表面应洁净、色泽一致，无翘曲、裂缝及缺损，压条平直、宽窄一致；饰面板上的灯具、喷淋头、风口篦子等设备位置合理、美观，交接吻合、严密；金属吊顶、龙骨的接缝均匀一致，角鏠吻合，表面平整，无翘曲，锤印；木质吊杆、龙骨应顺直，无劈裂、变形。饰面材料选安全玻璃或有可靠安 2、暗龙骨吊顶的查验 1）饰面材料表面应洁净、色泽一致，不得有翘曲、裂缝及缺损。压条应平直、宽窄一致； 1 2）饰面板上的灯具、感烟探测器、洒水喷头、风口篦子等设备的位置应合理、美观，与饰面板的交接应吻合、严密； 3）金属吊杆、龙骨的接缝应均匀一致，角鏠应吻合，表面应平整，无翘曲、锤印。木质吊杆、龙骨应顺直，无劈裂、变形。 3、明龙骨吊顶的查验。查验内容与暗龙骨吊灯的查验内容（1）、（2）款相同，不同的是，金属龙骨的接缝应平整、吻合、颜色一致，不得有划伤、擦伤 等表面缺陷。木质龙骨应平整、顺直，无劈裂。 4、金属吊杆、龙骨应经过表面防腐处理；木吊杆、龙骨应进行防腐、防火处理。 四、轻质隔墙的查验内容、标准与查验方法 1、查验基本项 轻质隔墙的表面应平整光滑、色泽一致，洁净、无裂缝，接缝应均匀、顺直；隔墙上的孔洞、槽、盒应位置正确、套割方正、边缘整齐。 2、板材隔墙的查验 1）隔墙板材安装应垂直、平整、位置正确，板材不应有裂纹或缺损； 2）板材隔墙表面应平整光滑、色泽一致，洁净，接缝应均匀、顺直。查验方法：观察；手摸检查；
1．交接房屋 页脚内容3 剑腾三期项目-房屋本体及公共设施查验标准 序号 查验内容和标准 一、防水现场查验的内容、标准与方法 1、房屋防水工程查验： 1）对房顶、外墙的查验，宜在雨天或雨后进行观察，若有渗漏部位，划出标记，做好记录； 2）对卷材、涂膜防水层，宜直接观察有否裂缝、翘边、龟裂、剥落、腐烂、积水及细部节点部位损坏等现状，发现前述现象，宜在雨后观察或蓄水检查 防水层大面及细部节点部位渗漏情况； 3）对钢性防水层，宜直接观察有否开裂、起砂、酥松、起壳；密封材料剥落等；排气管、女儿墙等部位防水层破损等现状，宜在雨后观察或蓄水检查防 水层大面及细部节点部位渗漏情况； 4）对瓦件，宜直接观察有否裂纹；瓦面、接缝及细部节点部位损坏等现状，宜在雨后观察瓦件及细部节点部位渗漏情况； 5）对清水、抹灰、面砖与板材等墙面，宜直接观察有否裂缝、接缝、空鼓、剥落、酥松及细部节点部位损坏等现状，宜在雨后观察和淋水检查墙面及细 部节点部位渗漏现象； 1 6）对厕浴间及楼地面，宜直接观察有否裂缝、积水、空鼓及细部节点不诶损坏等现状，并宜在蓄水后检查楼地面、厕浴间墙面及细部节点部位有无渗漏 7）对地下室墙地面、顶板，宜观察有否裂缝、蜂窝、麻面及细部节点部位损坏等现状，对现有慢渗或渗漏水点不明显的部位，宜辅以撒水泥粉来确定漏 8）卷材铺贴方法和搭接顺序应符合设计要求，搭接宽度正确，接缝严密，不得有皱折、鼓泡和翘边现象； 9）涂膜防水层的厚度应符合设计要求，涂层无裂缝、皱折、流淌、鼓泡和露胎体现象； 10）钢性防水层表面应平整、压光，不起砂，不起皮，无开裂；分隔缝应平直，位置正确； 11）加空屋面查隔热制品的质量无断裂和露筋等缺陷，蓄水屋面蓄水至规定高度查有无渗漏现象，种植屋面挡墙泄水孔的留设需符合设计要求，并不得 2、地下建筑防水工程查验 1）防水混凝土的抗压强度和抗渗压力必须符合设计要求； 2）防水混凝土应密实，表面应平整，不得有露筋、蜂窝等缺陷；裂缝宽度应符合设计要求； 3）水泥砂浆防水层应密实、平整、粘结牢固，不得有空鼓、裂纹、起砂、麻面等缺陷；防水层厚度应符合设计要求； 4）卷材接缝应粘结牢固、封闭严密，防水层不得有损伤、空鼓、皱折等缺陷； 2 5）涂层应粘结牢固，不得有脱皮、流淌、鼓泡、露胎、皱折等缺陷；涂层厚度应符合设计要求； 6）塑料板防水层应铺设牢固、平整，搭接焊缝严密，不得有焊穿、下垂、绷紧现象； 7）金属板防水层焊缝不得有裂纹、未熔合、夹渣、焊瘤、咬边、烧穿、弧坑、针状气孔等缺陷；保护涂层应符合设计要求； 8）变形缝、施工缝、后绕带、穿墙管道等防水构适应符合设计要求。 二、门窗的查验内容、标准与查验方法 1、查验基本项 门窗安装牢固，配件齐全、安装位置正确，开关灵活，官迷严密、无倒翘；玻璃表面洁净，中空玻璃内外表面应洁净、内层不得有灰尘和水蒸气。 2、门木窗的查验 1）木门窗表面应洁净，不得有刨痕、锤印； 2）木门窗的割角、拼缝应严密平整。门窗框、扇裁口应顺直，刨面应平整； 3）木门窗上的槽、孔应边缘整齐，无毛刺； 4）木门窗与墙体间缝隙的填嵌材料应符合设计要求，填嵌应饱满。寒冷地区外门窗（或门窗框）与砌体间的空隙应该填充保温材料。查验方法：轻敲门 窗框检查；检查隐蔽工程验收记录和施工记录； 5）木门窗批水、盖口条、压缝条、密封条的安装应顺直，与门窗结合应牢固、严密。查验方法：观察；手扳检查。 3、金属门窗的查验 1）金属门窗表面应洁净、平整、光滑、色泽一致，无锈蚀。大面应无划痕、碰伤。漆膜或保护层应连续； 2）金属门窗框与墙体之间的缝隙应填嵌饱满，并采用密封胶密封。密封胶表面应光滑、顺直，无裂纹； 3）金属门窗扇的橡胶密封条或毛毡密封条应安装完好，不得脱槽； 4）有排水孔的金属门窗，排水孔应畅通，位置和数量应符合设计要求。 4、塑料门窗的查验 1 1）塑料门窗表面应洁净、平整、光滑，大面应无划痕、碰伤； 2）塑料门窗扇的密封条不得脱槽。旋转窗间隙应基本均匀； 3）玻璃密封条与玻璃及玻璃槽口的接缝应平整，不得卷边、脱槽； 4）排水孔应畅通，位置和数量应符合设计要求。 5、特种门的查验 1）特种门的表面应洁净，无划痕、碰伤； 2）带有机械装置、自动装置或智能化装置的特种门，其机械装置、自动装置或智能化装置的功能应符合设计要求和有关标准的规定。查验方法：启动机 械装置、自动装置或智能化装置，观察查验； 3）特种门的安装必须牢固。预埋件的数量、位置、埋设方式、与框的连接方式必须符合设计要求。查验方法：观察；手扳检查；检查隐蔽工程验收记 4）特种门的配件应齐全，位置应正确，安装应牢固，功能应满足使用要求和特种门的各项性能要求。查验方法：观察；手扳检查；检查产品合格证书、 性能检测报告和进场验收记录。 6、门窗玻璃的查验 1）玻璃表面应洁净，不得有腻子、密封胶、涂料等污渍。中空玻璃内外表面均应洁净，玻璃中空层内不得有灰尘和水蒸气； 2）门窗玻璃不应直接接触型材。单面镀膜玻璃的镀膜层应在最外层，镀膜层应朝向室内； 3）腻子应填抹饱满、粘结牢固；腻子边缘与裁口应平齐。固定玻璃的卡子不应在腻子表面显露； 4）门窗玻璃安装如单块玻璃大于1.5㎡时应使用安全玻璃。 三、吊顶的查验内容、标准与查验方法 1、查验基本项 吊顶饰面材料表面应洁净、色泽一致，无翘曲、裂缝及缺损，压条平直、宽窄一致；饰面板上的灯具、喷淋头、风口篦子等设备位置合理、美观，交接吻合 、严密；金属吊顶、龙骨的接缝均匀一致，角鏠吻合，表面平整，无翘曲，锤印；木质吊杆、龙骨应顺直，无劈裂、变形。饰面材料选安全玻璃或有可靠安 2、暗龙骨吊顶的查验 1）饰面材料表面应洁净、色泽一致，不得有翘曲、裂缝及缺损。压条应平直、宽窄一致； 1 2）饰面板上的灯具、感烟探测器、洒水喷头、风口篦子等设备的位置应合理、美观，与饰面板的交接应吻合、严密； 3）金属吊杆、龙骨的接缝应均匀一致，角鏠应吻合，表面应平整，无翘曲、锤印。木质吊杆、龙骨应顺直，无劈裂、变形。 3、明龙骨吊顶的查验。查验内容与暗龙骨吊灯的查验内容（1）、（2）款相同，不同的是，金属龙骨的接缝应平整、吻合、颜色一致，不得有划伤、擦伤 等表面缺陷。木质龙骨应平整、顺直，无劈裂。 4、金属吊杆、龙骨应经过表面防腐处理；木吊杆、龙骨应进行防腐、防火处理。 四、轻质隔墙的查验内容、标准与查验方法 1、查验基本项 轻质隔墙的表面应平整光滑、色泽一致，洁净、无裂缝，接缝应均匀、顺直；隔墙上的孔洞、槽、盒应位置正确、套割方正、边缘整齐。 2、板材隔墙的查验 1）隔墙板材安装应垂直、平整、位置正确，板材不应有裂纹或缺损； 2）板材隔墙表面应平整光滑、色泽一致，洁净，接缝应均匀、顺直。查验方法：观察；手摸检查；
XXXX 承接查验方案 二0一一年十二月
前言 为利于XXXX项目承接查验工作的开展，根据中华人民共和国建设部1991年2月4日发布，1991年7月1日实施的《中华人民共和国行业标准──房屋接管验收标准》，及中华人民共和国住房和城乡建设部2010年10月14日发布，2011年1月1日起施行《物业承接查验办法》中的有关规定，结合德商·国际实际情况及工程进度，我部编制此承接查验方案。第一、承接查验的条件及依据 一、承接查验前提条件 1、建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使 用文件，并经建设行政主管部门备案； 2、供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备 按规划设计要求建成，供水、供电、供气、已安装独立计量表具； 3、道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建成，并满足使用功能 要求； 4、电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备 取得使用合格证书； 5、物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全； 6、法律、法规规定的其他条件。 二、承接查验依据 1、前期物业服务合同； 2、物业规划设计方案； 3、建设单位移交的图纸资料； 4、建设工程质量法规、政策、标准和规范。 第二、承接查验的内容 一、物业公司将会对下列物业共用部位、共用设施设备进行现场检查和验收： 1、共用部位：一般包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门 厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等； 2、共用设备：一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、电视天线、 发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备等； 3、共用设施：一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、 排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车（非机动车）
物业承接查验工作流程 一、人员准备 物业承接查验分为单体查验和公共部分查验两部分。单体的查验分为三组，由物业工程水、电、土建人员、客服人员组成验房小组，按交房顺序分专业进行查验。验房组由验房员、记录员组成。公共部分的验收由全体人员共同查验。 二、物业详细清单、建筑图纸、相关验收证明材料 (1)物业产权资料： ①项目开发批准报告； ②规划许可证； ③投资许可证； ④土地使用合同； ⑤建筑开工许可证； ⑥用地红线图。 (2)综合竣工验收资料： 工图（包括总平面布置图、建筑、结构、水、暖、电、气、设/附属工程专业竣工图及地下管线布置竣工图）； ②建设工程竣工验收证书； ③建设消防验收合格证； ④公共配套设施综合验收合格书； ⑤供水合同； ⑥供电协议书、许可证； ⑦供气协议书、许可证； ⑧光纤合格证； ⑨通信设施合格证； ⑩电梯准用证。 (3)施工设计资料： ①地质报告书； ②全套设计图纸； ③图纸会审记录； ④设计变更通知单； ⑤工程预决算报告书； ⑥重要的施工会议纪要； ⑦隐蔽工程验收记录； ⑧沉降观测记录；
⑨其他可能会影响将来管理的原始记录。 (4)机电设备资料： ①机电设备出厂合格证； ②机电设备使用说明书（要求中文） ③机电设备安装、调试报告； ④设备保修卡、保修协议。 (5)业主资料： ①已购房业主姓名、位置、面积、联系电话等； ②已购房业主的付款情况或付款方式。 三、承接查验工作流程 (一)资料准备《房屋查验记录表》 (二)设备、工具的准备 1、量具 2、电笔、钳子、多用插座（带显示的）、计算器 3、镜子、手电、塑料袋多个、打火机、卫生纸、纸笔 4、1只塑料洗脸盆--用于验收下水管道 (三)物业承接查验的主要内容 1、物业资料 2、物业共用部位 （1）主体结构及外墙、屋面； （2）共用部位的楼面、地面、内墙面、天花、门窗； （3）公共卫生间、阳台； （4）公共走廊、楼道及其扶手、护栏等。 3、公用设备设施（时间另行约定） 4、园林绿化工程（不在本次验收范围内） 5、其他公共配套设施（不在本次验收范围内） 6、室内部分 (四)验房内容 饰面工程：墙面、顶棚、地面,门窗工程：单元门、入户门、窗户 电气设备部分：配电箱、柜、盘、开关、插座、灯具等 厨卫系统：进水管、下水管、防水、地漏、风道等 供暖系统；燃气系统；栏杆扶手；电话、有线电视、网络、安防系统 (五)验房标准及程序： （1）验收标准 1、全部外饰面，包括阳台、雨罩的外饰面应按设计文件完成装修工程。 2、公用部位、公共设施、各种管道(给、排、雨水、暖、热)、电气设备(配电箱、柜、盘、插座、开关、灯具等)等都应按设计文件完成全部装修，并按规定完成各种测试项目。 3、各种管道还应进行通水、试压、通球试验和暖气热工调试等验收工作。 4、屋面工程项目进行蓄水、淋水试验。 5、户门以内各房间采用预制楼板或现浇板顶棚的，应做到不抹灰、用腻子找平，达到板缝密实、无裂缝，接搓平顺无错台，表面平整、色泽基本均匀、线角顺直。户门以内各房间基层地面混凝土应做到表面平整、压实，达到粘结牢固、无裂缝。 6、有防水要求的房间地面应严格按照防水层、保护层的建筑要求来规划，在验收时应进行两次
物业承接查验指南 1范围 本标准规定了规范所承接的物业的承接查验工作，确保所接管的物业质量合格，资料完整，适用于新接的物业接管和验收。 2编制依据/引用文件 2.1《土木结构工程施工及验收规范》 2.2《屋面工程施工及验收规范》 2.3《电气装置安装工程施工及验收规范》 2.4《危险房屋鉴定标准》 2.5建设部房屋接管验收标准 2.6建设部城市住宅小区竣工综合验收管理办法 2.7GBJ16 建筑设计防火规范 3术语 3.1承接查验：物业管理企业依据国家建设部及省市有关工程验收的技术规范和质量标准对对新接管项目的物业共用部位，共用设施设备进行承接查验的过程。承接查验分为新建物业的承接查验和物业管理机构更迭的承接查验两种类型。（物业承接查验，是指承接物业前，物业服务企业初始化工作小组和建设单位或委托方按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收的活动。） 注：承接查验亦可称为“接管验收”。 4物业承接查验规程 服务流程工作内容质量要求 1 组建承接查验小组 总经理负责组建物业接管/移交小组并 委任组长，审批物业接管计划，办理物业的 接管手续。 1.接管计划，接管手续齐备完 整、规范。 2 人员培训 组长组织对接管小组中的工程技术人 员及相关人员进行技术交底，介绍项目特 点，验收方法和标准等要求。 2.具备专业的技术能力，清楚 验收标准和要求。 3 承接查验前期准备 与开发商联系好交接事项、交接日期、 进度、验收标准等。 3.验收准备工作齐全、充分。
服务流程工作内容质量要求 派业务骨干进入接管物业跟踪工程的 收尾竣工和设备安装调试工作，了解布局、 各种水电线路、公共设施和娱乐设施，针对 性地编制验收计划。 准备好承接查验用的记录等。 4 编制承接查验计划 接管小组组长编制物业承接查验计划， 交总经理批准后组织执行。 准备承接查验用的工作文件。 4.物业承接查验项目清单； 5.小组人员分工； 6.接管日程安排； 7.其他（提前介入在建工程验 收等）。 8.图纸资料的验收一般在7～ 15天完成。 5 物业验收会议 物业、开发商/委托方及其相关单位派员 共同参与验收，召开验收会议。 9.信息沟通及时、问题能尽快 解决。 6 资料验收 委托方按开发建筑单位、工程施工单 位、监理单位、消防管理部门、管道煤气公 司、配套工程施工单位、设计院等提供《房 屋及公共设施清单》，提供各类物业资料。 资料验收组对所有资料进行查验，填写 〈物业资料验收清单〉，办理交接手续。 遗留问题做好记录，请交方确认。 10.物业产权资料、综合竣工资 料、施工设计资料、机电设备资 料、电设备安装、调试报告； 11.合同协议；业主资料齐全。 12.符合Q/CMPMC 200002.4 《物业资料验收规程》 13.遗留问题清楚，有交方确认 7 房屋本体/附属设施验收 参照附件一《毛坯房验收标准》或附件 二《精装修房验收标准》对房屋本体和分户 设施的质量和使用功能逐栋、逐层、逐户进 行验收。 参照附件三《共用设备设施验收标准》、 附件四《公共配套设施验收标准》对物业附 属设备设施和公共设施进行验收，如室内卫 生设施、墙体地面结构、给排水系统、供电 系统、燃气系统、空调系统、消防系统、通 讯系统、安防系统、电梯系统、园林绿化系 统、道路、照明系统、管理配套系统（含管 理房、停车场、车棚、垃圾房等）。 14.房屋本体符合建设部《房屋 接管验收标准》和相关行业标 准。 15.消防系统应符合GBJ16《建 筑设计防火规范》的要求，并有 消防部门验收合格证明。 16.园林绿化系统应符合绿化 设计方案和绿化保养合同的要 求。 17.各系统的质量和使用功能 应符合设计图、说明书及安装合 同的有关规定。 18.验收时，开发商/委托方及相 关单位派员共同参与验收。
物业承接查验的工作流程是什么 物业的承接查验是指物业管理企业对新接管项目的物业共用部位、共用设施设备进行承接查验。它分为新建物业的承接查验和物业管理机构更迭时的承接查验两种类型，前者发生在建设单位向物业管理企业移交物业的过程中，后者发生在业主大会或产权单位向新的物业管理企业移交物业的过程中。物业的承接查验是物业管理企业承接物业前必不可少的环节，其工作质量对以后的物业管理服务至关重要。 一、新建物业承接查验 在物业竣工验收合格后，物业管理企业于业主入住之前，对物业进行承接查验。在条件具备或物业管理企业早期介入充分、准备充足时，物业的承接查验也可以和建设工程的竣工验收同步进行。物业管理企业对物业进行查验之后将发现的问题提交建设单位处理，然后同建设单位进行物业移交并办理移交手续。物业的承接、查验工作流程所示。 物业建成通过竣工综合验收 ↓ 物业管理企业组织人员进行承接查验 ↓ 对查验中发现的问题进行处理 ↓ 物业移交 二、物业查验的方式 承接查验不同于工程项目建设的竣工验收，是在物业建设单位竣工验收的基础上，对建设单位移交的物业资料，有关单项验收报告，以及对物业共用部位、共用设施设备、园林绿化工程和其他公共配套设施的相关合格证明材料，对物业公共部位配套功能设施是否按规划设计要求建设完成等进行核对查验。承接查验还应对设施设备进行调试和试运行，还应督促建设单位及时解决发现的问题。 查验的相关资料由建设单位提供，物业管理企业主要是进行必要的复核。物业管理企业应督促建设单位尽快安排验收。建设单位无法提供相关合格证明材料，物业存在严重安全隐患和重大工程缺陷而影响物业正常使用的，物业管理企业可以拒绝承接物
物业管理 承接查验手册（全本）
物业承接查验程序 一、目的 规范物业公司承接查验程序,确保物业承接查验工作得到有效控制,以便对物业进行全面接管,保证物业入住工作顺利进行。 二、适用范围 适用于公司所承接的物业的承接查验,与相关部门、单位的交接。 三、职责 1.物业公司接到建设单位竣工承接查验的通知报告后,总物业经理负责指定主管人员,各职能部门负责人及专业的技术人员组成承接查验小组。 2.承接查验小组负责对物业原设计图纸、设计变更、竣工图和设备出厂合格证书及设备试运行记录等技术检验资料的承接查验。 3.承接查验小组按移交设备清单的要求对清单上的设备,按规格型号、容量及设计要求进行承接查验，设备的安装数量、安装位置及竣工图承接查验。 4.承接查验小组对物业按运行系统承接查验,主要承接查验供电系统、给排水系统、土建工程装饰工程、给排风系统、消防系统、防盗对讲系统及电梯系统。 5.由总物业经理跟建设单位办理接管手续。 四、工作程序 1.承接查验的准备 承接查验小组根据建设单位提供的竣工图纸,按设计及施工要求编制承接查验计划和承接查验标准。 2.承接查验的实施 (1)承接查验小组依据承接查验计划、标准，按专业分工进行预承接查验。 (2)在预承接查验过程中,检查出未达到承接查验标准的楼宇、房屋、设施、设备、环境、市政配套设施和相关场地，提出书面整改报告返回建设单位，由建设单位督促施工单位进行整改。
(3)对在承接查验中未达到承接查验要求的楼宇、房屋、设施、设备、环境、市政配套设施和相关场地，整改实施后，承接查验小组进行检查、验证，整改合格后进行正式承接查验。 (4)楼宇的实物承接查验,应注意:对每个独立单元房、场地、区域的水、电、土建、门窗、电器设备进行全面检查，并将检查结果记录在楼宇接管承接查验清单中。 (5)设备的实物承接查验,要做到符合以下几点： ①图纸设计与设备的规格、型号、数量符合。 ②主要设备、设施的安装位置与安装质量符合。 ③设备与连接整个系统的技术性能,应与设计要求符合,检查结果对应不同类设备记录在设施、设备接管承接查验清单中。 (6)对物业的其它配套系统、设施进行承接查验，承接查验结果记录在设施、设备接管承接查验清单相应的表格内。 (7)移交档案、资料承接查验：根据承接查验计收提交档案、资料进行对照检查，并将检查结果填写在楼宇资料交接清单中。 接管承接查验应检索提交资料 一、产权资料 1.项目批准文件。 2.用地批准文件。 3.建筑执照。 4.拆迁安置资料。 二、技术资料 1.竣工图，包括总平面、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸。 2.地质勘察报告。 3.工程合同及开、竣工报告。 4.工程预、决算。 5.图纸会审记录。
第章-物业项目承接查验
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第三章物业项目承接查验 物业承接查验是指承接新建物业前，物业服务企业和建设单位按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收的活动。 物业承接查验分为新建物业的承接查验和物业管理机构更迭时的承接查验两种类型，前者发生在建设单位向物业服务企业移交物业的过程中，后者发生在业主大会或产权单位向新的物业服务企业移交物业的过程中。物业的承接查验是物业服务企业承接物业前必不可少的环节，直接关系到物业管理工作今后能否正常进行，以及使用和管理过程中出现质量问题时责任的确定。 第一节新建物业承接查验 在物业竣工验收合格后，物业服务企业于业主人住之前，对物业进行承接查验。承接查验与竣工验收的主体、目的、性质等不尽相同，但是它们的中心环节都是质量验收。为了将物业在验收过程中出现的问题降到最低程度，物业服务企业应该参与竣工验收，为承接查验工作打下基础。 一、物业承接查验与工程竣工验收的区别 物业承接查验是物业服务企业在承接物业时，对物业共用部位、共用设施设备的配置标准、外观质量和使用功能的再检验。而竣工验收是指建设工程项目竣工后，开发建设单位会同设计、施工、设备供应单位及工程质量监督部门，对该项目是否符合规划设计要求以及建筑施工和设备安装质量进行全面检验，取得竣工合格资料、数据和凭证。具体而言，物业承接查验与竣工验收有以下三个不同。 1．目的不同 工程竣工验收的目的是确认物业项目工程质量是否合格，能否交付使用，取得进入物业产品市场的资格。物业承接查验目的主要在于分清各方责任，维护各方利益，减少矛盾和纠纷，以利于业主使用和物业管理顺利进行。 2．参与主体不同 工程竣工验收是建设单位将建设的物业项目交由政府行政主管部门或行业管理单位进行竣工验收并备案。物业承接查验是前期物业服务合同双方当事人在业主参与并接受行业主管部门监督下进行的。 3．对象不同 工程竣工验收是对项目是否符合规划设计要求以及建筑施工和设备安装质量进行全面检验。物业承接查验是对物业共用部位、共用设施设备的接管查验。 二、物业承接查验的依据和原则 （一）物业承接查验的依据 物业承接查验的依据分为法律依据和合同依据，其中物业承接查验的法律依据主要是《物权法》、《合同法》和《物业管理条例》等法律法规。承接查验的内容与标准主要依据《物业承接查验办法》，以及各省、自治区、直辖市人民政府城乡建设主管部门依据该办法制定的实施细则。 物业承接查验的合同依据，根据物业的不同情况有所区别，主要原则是不应超出物业服务合同规定的范围与内容。对新建物业的承接查验，其交接双方是物业服务企业和开发建设单位，承接查验以前期物业服务合同为依据；前期物业服务合同终止后，业主委员会与业主大会新选聘的物业服务企业所进行的物业承接查验活动，以物业服务合同为依据。 实施物业承接查验，主要依据下列文件： （1）《物业管理条例》； （2）《物业承接查验办法》； （3）物业买卖合同； （4）临时管理规约； （5）前期物业服务合同； （6）物业规划设计方案；
物业承接查验管理办法 一、目的： 依据建设部《物业承接查验办法》规定及国家有关建筑质量验收规范标准，为明确业主及开发建设单位、物业服务企业各自的责任，实现权利和义务的转移，在法律上界定清各自的权利和义务，避免物业管理中因物业质量责任不清而导致的纠纷，确保物业具备正常的使用功能。规范公司对新接项目的承接查验工作，使承接查验工作程序化、标准化。 二、适用范围： 适用于公司签订了《前期物业服务合同》的新接项目、分期交付项目的承接查验工作。 三、作业规范与标准： （一）工作流程：Array（二）、工作内容: A、承接查验前三个月成立承接查验小组
1、在公司确定新建项目或分期建设项目交付使用时间前三个月，由公司组织成立承接查验领导小组及工作小组。 2、承接查验领导小组负责承接查验工作中的组织、沟通、协调工作；领导小组组长由总经理，领导小组副组长由项目经理担任，组员项目副经理。 3、承接查验领导小组下设工作小组由公司后勤部、护卫部、综合部组成，由后勤部负责人担任组长，护卫部、综合部负责人担任副组长，组员由各部门适当配置的相关业务人员组成。 B、制订承接查验计划与方案 1、承接查验领导小组确定承接查验的具体时间和承接查验的范围、内容、进度、步骤等，并在《承接查验协议》明确规定。 2、由公司签订《承接查验协议》后办理承接查验相关手续。 3、承接查验工作小组组长根据领导小组确定的物业交付时间计划安排，制定相应的《承接查验计划及方案》。 4、《承接查验计划及方案》经承接查验领导小组确定后报公司备案。 C、承接查验准备工作 1、正式承接查验前三个月内，由后勤部工程人员参与机电设备安装调试工作，了解掌握设施设备安装质量，项目经理应予以协助，并与施工单位协调，方便公司对应业务人员参与。 2、工作小组人员对现场发现问题应及时要求施工单位整改，并对发现问题每周进行汇总，工作小组组长形成报告，报告项目经理/项目副经理；由项目经理上报公司总经理，工作小组人员应跟踪处理结果。 3、对承接查验工作小组人员进行培训，正式承接查验前三个月内，承接查验工作小组人员学习、熟悉承接查验规范，了解熟悉接管项目设施设备情况。 4、工具和资料、表单的准备：承接查验前1个月内，承接查验工作小组准备查验的测量设备和工具；准备查验的各种记录表单、文件。 5、承接查验工作小组应定期召开会议，会议内容应形成会议纪要，与会人员会签。 D、承接查验的实施 1、资料的承接查验 （1）、承接查验工作小组组长事先准备好拟移交的工程资料，并做好资料移交清单明细。在现场承接查验前20天，由承接查验工作小组办理资料及承接查验工作的相关事宜；（2）、承接查验工作小组对资料进行查验验收，重点核查共用设施设备出厂、安装、试验和运行的合格证明文件。工作小组综合部人员应对接收的资料进行登记，记录在《资料移交清单》上。 2、共用部位、共用设施设备的承接查验 （1）、物业交付使用前15天，承接查验工作小组办理共用部位、共用设施设备的承接查验工作的相关事宜。 （2）、承接查验工作小组对共用部位、共用设施设备进行验收查对。
目录管理工作流程图 1．文件控制流程图 2．记录控制流程图 3．人员和培训管理流程图 4．采购管理流程图 5．物业服务管理流程图 6．顾客满意管理流程图 7．不合格品（服务）管理流程图 8．业主投诉处理流程图 安保工作流程图 1．安保管理流程图 2．物业管理部工作流程图 3．安保主管工作流程图
4．班长日检查工作流程图 5．样板房安保员岗位工作流程图6．侧门岗安保员工作流程图 7．巡楼安保员操作流程图 8．业主搬迁操作流程图 9．外来人员出入管理流程图10．消防应急方案出来流程图11．突发事件处理流程图 12．安保工作重大事项处置流程图13．电梯困人处理流程图 意外停电处理流程图 意外停水处理流程图 意外停气处理流程图 14．管理处火灾处理流程图 15．车库（场）岗位工作流程图16．车库（场）收缴费管理流程图17．车库（场）异常情况处置流程图18．车辆冲卡处理流程图 19．可疑车辆出场处置流程图
清洁绿化工作流程图 1．清洁管理流程图 2．清洁不合格处理流程图 3．绿化管理流程图 4．绿化不合格处理流程图 5．清洁绿化主管检查流程图 工程工作管理流程图 1．基础设施和工作环境管理流程图2．机电设备管理流程图 3．业主报修接待处理流程图 4．消防报警信号处理流程图 5．电梯故障处理流程图 6．恒压变频生活供水系统操作流程图
7．低压变配电设备维修保养流程图8．新接楼宇入伙管理流程图 9．业主入伙手续办理流程图10．房屋装修管理流程图 11．物业接管验收流程图 12．业主看房收楼流程图
工作流程图 编制：物业管理部日期：2XXX年9月日审核：质量管理部日期：2XXX年9月日批准：日期：
一、承接查验概述以及内容和依据 1、什么是承接查验？ 物业的承接查验是指物业服务企业对接管物业的共用部位、共用设施设备进行检查和验收。它分为新建物业的承接查验和物业管理机构更迭时的承接查验两种类型是。 新建物业的承接查验，是指承接新建物业前，物业服务企业和建设单位按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收。 物业管理机构更迭时的承接查验，是指根据签订的物业服务合同，新接管的物业服务企业协助物业的产权单位、业主委员会与原物业服务企业，对已入住的物业共用部位、共用设施设备进行查验和接管。 2、承接查验的主要目的和意义是什么？ 在物业竣工验收合格后，物业服务企业于业主入住前，对物业进行承接查验。 其目的是：规范物业承接查验行为，明确交接双方（建设单位与物业服务企业）的责、权、利关系。 其意义主要是：确保物业具备正常使用功能，充分维护业主及物业服务企业的合法权益，为后期开展物业管理服务工作奠定良好的基础。 3、承接查验有什么特点？ 物业的承接查验是物业管理中一个十分关键和重要的环节，其工作质量对后期物业管理服务至关重要。物业承接查验完成是物业开始投入使用、物业管理服务工作全面启动的标志。物业承接查验具有覆盖面广、技术含量高、时间紧、任务重等特点。 （1）覆盖面广，涵盖规划设计列时的物业共用部位、共用设施设备三大方面，主要包括： ①共用部位：一般包括建筑的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等。 ②共用设备：一般包括电梯系统、给排水系统、防雷系统、消防系统、公共照明系统、电视系统、发电系统、变配电设备、供暖及空调系统、智能化系统、安防系统、网络及通讯系统、中水处理设备等。 ③共用设施：一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车（非机动车）停车设施、游泳池、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业服务用房等。 （2）技术含量高，需要工程技术人员具有丰富的实操经验，掌握一定的专业技能，熟练操作检测工具设备。 （3）时间紧、任务重，承接查验工作一般在物业交付业主使用前一至三个月陆续进行，在此期间，物业服务企业对房屋接管验收以及物业交付前期准备工作同时展开，因此承接查验对物业服务企业来说，时间相对紧张，任务较重，物业服务企业需根据承接查验计计划及物业交付方案合理安排，确保承接查验工作按计划顺利推进行。 4、承接查验一般采用什么方式？ 承接查验不同于工程项目建设的竣工验收，是物业服务企业在竣工验收的基础上，对建设单位移交的物业资料进行接收，包括有关单位验收报告，物业共用部位、共用设施设备、园林绿化工程和其他公共配套的相关合格证明材料；同时对物业公共部位配套设施是否按规划设计要求建设完成等进行核对查验。承接查验还应对设施设备进行调试和试运行，并应督促建设单位及时解决发现的问题。 查验的相关资料由建设单位提供，物业服务企业主要是进行必要的复核。物业服务企业应督促建设单位尽快安排验收。建设单位无法提供相关合格证明材料，物业存在严重安全隐患和重
全套物业管理公司工作流程图 目录 管理工作流程图 1．文件控制流程图 2．记录控制流程图 3．人员和培训管理流程图 4．采购管理流程图 5．物业服务管理流程图 6．顾客满意管理流程图 7．不合格品（服务）管理流程图 8．业主投诉处理流程图 安保工作流程图 1．安保管理流程图 2．物业管理部工作流程图 3．安保主管工作流程图 4．班长日检查工作流程图 5．样板房安保员岗位工作流程图 6．侧门岗安保员工作流程图 7．巡楼安保员操作流程图 8．业主搬迁操作流程图 9．外来人员出入管理流程图 10．消防应急方案出来流程图 11．突发事件处理流程图 12．安保工作重大事项处置流程图 13．电梯困人处理流程图 意外停电处理流程图 意外停水处理流程图
意外停气处理流程图 14．管理处火灾处理流程图 15．车库（场）岗位工作流程图 16．车库（场）收缴费管理流程图 17．车库（场）异常情况处置流程图 18．车辆冲卡处理流程图 19．可疑车辆出场处置流程图 清洁绿化工作流程图 1．清洁管理流程图 2．清洁不合格处理流程图 3．绿化管理流程图 4．绿化不合格处理流程图 5．清洁绿化主管检查流程图 工程工作管理流程图 1．基础设施和工作环境管理流程图 2．机电设备管理流程图 3．业主报修接待处理流程图 4．消防报警信号处理流程图 5．电梯故障处理流程图 6．恒压变频生活供水系统操作流程图 7．低压变配电设备维修保养流程图 8．新接楼宇入伙管理流程图 9．业主入伙手续办理流程图 10．房屋装修管理流程图 11．物业接管验收流程图 12．业主看房收楼流程图
工作流程图 编制：物业管理部日期：2XXX年9月日 审核：质量管理部日期：2XXX年9月日 批准：日期： 责任部门：物业管理部声明：未经许可，不得翻印。 2XXX年月日发布 2XXX年月日实施
万科物业新项目承接查验操作手册【免费下载】 本手册物业承接验收是指在物业正式接管项目之前，地产、物业联合组成房屋承接验收小组，对房屋建造质量、使用功能、管理资料等进行的综合性验收。 物业承接验收是物业管理进入实质操作阶段的第一步、是协助地产梳理项目遗留问题点、把握施工质量的重要关口，同时，物业承接验收制度是《物业管理条例》重要制度之一，是为了维护业主的合法权益，明确物业开发建设单位、物业服务企业、项目业主各自的责任，避免物业服务中因物业质量责任不清而导致的物业服务纠纷,进而影响到正常的物业管理秩序、影响到地产的质量口碑，造成不必要的品牌损失。2011年1月1日起，建设部《物业承接查验办法》正式生效实施，前期介入组综合公司多年经验、例行做法、现行国家规、规程、标准等结合《物业承接查验办法》要求梳理编制本手册，期待对我们新项目物业承接查验工作有所帮助。 期待各位在实践中提供宝贵意见，方便我们持续调整、丰富本手册的容，。 万科物业新项目片区前期介入组 二零一零年十一月 目录 第一部分 1.物业承接查验总体要求 (03) 2.物业承接查验工作原则 (03) 3.物业承接查验工作流程 (04) 4.物业承接查验安全底线标准 (05) 第二部分 1.物业承接查验工作准备 (06) 1.1.物业资料的承接查验 (07) 1.2.物业设备设施的承接查验 (08) 2.房屋本体及公共设施的承接查验 (09) 3.供配电系统设备设施承接查验 (13) 4.电梯系统设备设施承接查验 (20) 5.安防系统设备设施承接查验 (24) 6.消防系统设备设施承接查验 (30) 7.楼宇自控系统设备设施承接查验 (37) 8.综合布线系统设备设施承接查验 (44) 9.空调系统设备设施承接查验 (46) 10.给排水系统设备设施承接查验 (58) 11.钥匙承接查验 (61) 12.绿化园林建筑工程承接查验 (62) 13.绿化园林植物工程承接查验 (64) 第一部分 1.物业承接查验总体要求 规公司新建物业的承接查验工作，确保物业共用部位、共用设施设备在集付后 能安全、正常地投入使用，规避重大安全风险或严重影响客户安全使用的情况。 2.物业承接查验工作原则 2.1.新建项目在房屋集付前都必须进行共用部位承接查验，并确保共用部位能在完好无损、功能齐备、达到安全和使用要求的情况下进行完整移交。
物业承接查验工作流程： 承接查验及移交的程序和内容 1、成立承接查验组织，确定查验和移交的方案。 为保证物业查验和移交的顺利进行，使物业管理实现无缝衔接，一般情况下，应当在物业的业主、业主委员会或产权单位主管部门的主持下，由原有的和新选聘的物业服务企业的人员参加，共用组成查验和交接小组，对物业共用部位、共
用设施设备和物业档案资料进行全面的查验和移交。 2、查验和移交的物业管理资料，主要包括： 2.1、物业原始资料，主要是物业交付使用初期物业服务企业从物业建设单位承接来的物业原始资料。包括：物业竣工图纸资料，竣工验收资料，设备的试用、维护技术资料，物业产权资料，物业清单等。 2.2、物业共用部位、共用设施设备维修、养护和管理以及大中修、更新改造及专业检验的资料；包括：物业设施设备清单、台账，使用、修理、改造报告，重大事故报告、专业检测报告、专业检测报告、完好率评定报告等。 2.3、业主资料。包括：业主身份、产权证明，物业查验、问题解决记录，物业使用、装修、维修资料，有关服务、投诉、回访记录和纠纷的处理报告等。 2.4、财务管理资料。包括：属全体业主所有的物业管理固定资产清单、收支账目表、债权债务移交清单，水电等抄表记录及费用代收代缴明细表，物业服务费收缴明细表、维修基金使用审批资料和记录，其他需移交的各类凭证、表格、清单等，业主各类押金、停车费、欠收款项等。 2.5、合同协议书。包括：对内、对外签订的合同、协议原件。 2.6、人事档案资料。指双方同意移交留用的在职人员的人事档案、培训、考试记录等。 2.7、其他需移交的资料。 资料移交应按资料分类列出目录，根据目录名称、数量逐一清点是否相符完好，移交后三方当事人在目录清单上签名、盖章。 3、物业共用部位、共用设施设备的现场查验与移交。 3.1、物业建筑结构及装饰装修的查验和移交主要是共用部位的现场查验，