珠海淇澳岛项目前期调研报告
一、珠海市概况 2
二、珠海市宏观经济概况 3
（一）国民经济持续稳定增长，固定资产投资额快速回升 3 （二）人口总数增长缓慢 4
（三）人均可支配收入逐年提高 4
三、珠海市房地产市场概况 5
（一）板块总括 5
（二）近两年房地产市场主要指标及销售特点 6
（三）当前珠海市房地产市场的主要特点：7
四、唐家湾片区典型楼盘分析11
（一）唐家湾片区概况11
（二）典型楼盘分析12
五、项目概况14
（一）项目区域位置14
（二）淇澳岛概况15
（三）项目指标及由来16
（四）基地地形、地貌和地质条件17
六、项目SWOT分析26
（二）项目的劣势分析27
（三）项目的威胁分析27
（四）项目的机会分析27
七、项目的结论和建议27
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前期调研报告
一、市概况 2
二、市宏观经济概况 3
（一）国民经济持续稳定增长，固定资产投资额快速回升 3 （二）人口总数增长缓慢 4
（三）人均可支配收入逐年提高 4
三、市房地产市场概况 5
（一）板块总括 5
（二）近两年房地产市场主要指标及销售特点 6
（三）当前市房地产市场的主要特点：7
四、唐家湾片区典型楼盘分析11
（一）唐家湾片区概况11
五、概况14
（一）区域位置14
（二）概况15
（三）指标及由来16
（四）基地地形、地貌和地质条件17 六、SWOT分析26
（一）的优势分析26
（二）的劣势分析27
（三）的威胁分析27
（四）的机会分析27
七、的结论和建议27
一、市概况
市位于广东省珠江口的西南部。东与香港隔海相望，相距仅36海里，最近的牛头岛相距仅3海里；南与澳门相连，西邻新会、台山市，北与中山市接壤，距广州市约140公里。1979年建市，1980年建立经济特区。是珠江三角洲中心城市之一，东南沿海重要的风景旅游城市。行政辖区总面积7653平方公里，其中陆域面积约平方公里。
市划分为香洲区、金湾区、斗门区。其中香洲区包括主城区（新老香洲、吉大、拱北、前山和南湾城区）、唐家湾新城和横琴新城。
九州港口岸是中国最大的水路口岸，拱北口岸是中国第二大陆路口岸。
市城市建成区绿化覆盖率达45%，人均公共绿地平米；森林覆盖率%，全市已建成各级自然保护区和森林公园11个，自然保护区面积逾180平方公里，覆盖率达%。
2003年末全市总人口万人。其中，户籍人口万人，外来暂住人口万人。规划2005年达到1 49万人。
二、市宏观经济概况
（一）国民经济持续稳定增长，固定资产投资额快速回升
（上表中增长率数值根据历年GDP绝对值计算而出，未考虑价格变化因素。以下正文中的有关增长比例的数据是根据可比价格计算得出数据；以下情况雷同）
根据统计公报，市2002年国内生产总值亿元，比2001年增长%。2003年生产总值为亿元，比2002年增长%。从市历年国内生产总值的统计来看，多年来市的经济快速发展，国内生产总值稳步增长，并始终保持11%以上的增幅。
值得一提的是近年市以电子信息为代表的高新技术产业发展迅猛，软件产业发展势头强劲。2002年全市高新技术产品产值亿元，占全市工业总产值的%。软件产品产值23亿元，增长%。经省认定的软件企业116家，开发的各类软件产品395件。2003年高新技术产品产值亿元，
比上年增长%，占工业总产值的%。经省认定的软件企业有158家，开发的各类软件产品545件，软件产品产值35亿元，比上年增长%。截至2003年底，相继建立3个国家级、10个省级工程技术研究开发中心，1个"863计划"成果转化基地。
随着经济的迅速发展，全社会固定资产投资额也从1996年的谷底开始回升并逐年加大，尤以2000年以后更为明显。2002年固定资产投资亿元，比上年增长%，2003年固定资产投资亿元，比上年增长%，增幅提高个百分点，比1996年的亿元已增加一倍有余。
（二）人口总数增长缓慢
市总人口自1994年突破100万大关之后，9年来增加了约25万人，总增长率为24%，其中户籍人口增加万人，增幅35%，年均增幅%左右，暂住人口增加万人，增幅仅%。可见近几年中除了户籍人口的增长外（而其中又包括了部分通过购房入户的户籍人口），暂住人口增长几乎停顿（年均暂住人口总量基本维持在45万人左右），反映了市虽然经济总量在不断增加，但增加的就业机会并不乐观，对外来人员的吸引力在下降。
（三）人均可支配收入逐年提高
由下表可见，市人均年可支配收入自1996年大幅增长%之后超过万元，1997年再次达到%的高增长率，但1998年以后收入增长势头趋缓，几年之中的年增长率介于~%之间，2002年甚至出现负增长（由于存在统计口径的不同，导致名义增长呈负数，如按可比数据计算其增长率为％），2003年达到16602元/人?年，比2002年增长了%。总体来看，市的社会平均收入水平在珠三角地区还不算高，一定程度上限制了整个社会的消费欲望。
三、市房地产市场概况
（一）板块总括
市结合地理特点而形成的组团式海滨花园城市格局造就了市区房地产市场上的几个比较明显的板块，如香洲板块、新香洲板块、吉大板块、拱北板块、前山板块、唐家湾板块等，各板块拥有各自不同的自然或社会资源，并以此吸引特定的客户，形成了各自的特色，比如唐家湾板块因拥有良好的海景资源和高校集中的优势，吸引了大批异地休闲度假人士，户型偏大，单价也较高，均价一般超过4500元/㎡；拱北板块则因与澳门接壤而对澳门人产生了强大的吸引力，他们多抱投资心态，因此小户型在这一带较受追捧，售价维持在3500元/㎡左右；新香洲板块则借助体育中心大打运动牌，吸引了不少年轻白领，以中小户型为主，房价多为3300-3500元/㎡；香洲板块是成熟社区，生活配套完善，均价能达到4000元/㎡；吉大板块则拥有海景和成熟社区双重资源，海景住宅均价可达5000元/㎡左右，非海景楼盘均价也可达到4000元/㎡；而前山板块由于也临近澳门，因此在户型设计上以小户型为主，也有相当比重的中大户型，售价相差较大，规模小的盘均价在3300-3500元/㎡，规模大配套全的楼盘均价也可达到4000元/㎡以上。
总体而言，市近两年房地产市场比较平稳，但价格有所上涨，主流房价格维持在3000-3500元/㎡。
（二）近两年房地产市场主要指标及销售特点
2002年市房地产开发投资亿元，增长%。房屋施工面积万平方米，增长%。房屋竣工面积万平方米，增长%。商品房竣工面积万平方米，比上年增长%；商品房销售额亿元，增长%；销售面积万平方米，增长%。其中，商品住宅销售万平方米，增长%。
2003年市房地产开发投资亿元，比上年增长%。城中旧村改造工程共完成投资亿元，105万平方米回迁房交付使用。商品房竣工面积万平方米，比上年减少%；商品房销售额亿元，比上年增长%；销售面积万平方米，比上年增长%。其中，商品住宅销售万平方米,比上年增长%。（此数据来自统计公报，其中03和02的统计口径不同）
2004年上半年市场上具一定规模和档次的新建楼盘都取得了良好的销售业绩，二手房交易大幅度增长，市场供需两旺。具体表现在：
1、商品房销售持续增长，个人购房比例继续上升。
市优美的居住环境优势和潜在的经济快速发展势头随着珠港澳大桥、五纵三横交通网络的建设开始释放，加上市场认可的适中房价，使外地来安家落户的人越来越多，本地居民对住房的更新换代愿望开始付诸行动，房地产市场的有效需求正开始理性释放。
据统计，上半年全市商品房销售面积万平方米，同比增长%；其中销售给个人的商品房面积万平方米，同比增长%，所占比重为%，高于上年同期个百分点；销售给个人的商品住宅万平方米，增长%，所占比重为%，高于上年个百分点。
2、商品房交易价格继续走高。
上半年市商品房平均销售价格为每平方米3467元，比上年底上升368元，同比增长%。分物业性质观察，商品住宅平均售价3343元/㎡，比上年底上升366元，增长%；办公楼平均售价2814元/㎡，比上年底下降%；商业营业用房平均售价6026元/㎡，比上年底增长%。3、二手房交易活跃。
1－5月，市二手房交易办证面积为万平方米，交易金额亿元，分别同比增长%和%，二手房市场的交易量已越来越接近一手房市场的交易量。目前二手房交易数量中约有60%属于外地人到置业。
4、商品房空置面积下降。
6月末，市商品房空置面积为万平方米，同比下降个百分点，其中：商品住宅空置面积万平方米，同比下降%；办公楼空置面积万平方米，同比下降%；商铺空置面积万平方米，同比上升%。
（三）当前市房地产市场的主要特点：
（1）大社区少，配套设施不完善
由于市场容量小，一直以来的楼盘规模都比较小，楼盘建筑面积多数在5万平米以下，超过10万平米以上的极少。社区规模小造成了大部分楼盘无力兴建更多的生活配套设施，只能依靠市政公共配套，造成了生活上的种种不便。
近两年市才出现了如华发新城、海怡湾畔、荣泰河庭、宝地康泰花园等建筑面积在30万平米以上的大社区和一些20万平米以上的如银石雅园、海愉半岛花园等，其中华发新城、海怡湾畔、银石雅园等均以优美的园林景观、较为完善的生活配套等成为热销楼盘，销售价格也大大高于周边楼盘。
（2）近期价格涨幅较大
2004年上半年市商品房平均销售价格为每平方米3467元，比2003年底上升368元，同比增长%。除了钢铁、水泥等建材价格仍然居高不下外，导致上半年房价上涨的两大主要原因是：首先，近几年来，对除“城中村”改造工程外的新开工严格审批，有效控制了房地产市场投放总量的盲目增长，使全市房地产总供给量较好地满足了总需求量；其次，随着珠港澳大桥、广珠轨道交通、广珠铁路以及五纵三横交通网络的建设，城市综合实力提升，房地产消费有效需求开始加大，较为适中的销售均价使本地居民加快了对住房更新换代的步伐，也吸引了更多的外地人来购房落户。
（3）城中村改造取得明显成效
建市前就存在的26个行政村（32个自然村），散落在中心城区或城区边沿50平方公里范围内，共有旧村居民万人口，暂住人口10多万，总占地300万平方米。
2000年6月，市决定用3年时间将26个“城中村”一举改建成实现智能化管理、用户宽带入网等公共设施配套的现代化文明小区。为了给“城中村”改造腾出市场空间，市政府承诺：在3年内，暂停批准新开工住宅。同时，全市全面停止机关、企事业单位自建住宅。
至2004年5月底，香洲区已确定开发商的21个行政村33个自然村或中，已有19个改建105万平方米回迁房竣工移交，4150户居民告别旧房，搬进新居；另有4个自然村已建好回迁房将安排回迁；有4个自然村回迁房28万平米正在建设之中，5个自然村正在签订拆迁补偿合同。与此同时，开发完成了约250万平方米的商品房建设。已招标或按原历史合同改建的33个自然村或，已投入资金亿元。其余政府决心在未来2年内完成全部改建。
旧村改造同时也加大了商品房市场供应总量，由于种种原因，今年计划中的几个十万平方米以上的城中村改造都没能按期动工，预计明后年这些将陆续推向市场。
（4）商品住宅供应量近期略显不足，长期供应量不小
2004年上半年房地产开发中施工面积万平方米，比去年同期增加了％，其中新开工的面积万平方米，增幅达到了100％，这是近些年来房地产开发中少见的情况。
但上半年房地产竣工面积反而比去年同期还减少了。上半年住宅竣工面积仅为万平方米，比去年同期减少了％。上半年施工面积和竣工面积相比差距非常大，竣工面积仅占施工面积的11％左右，由于今年计划中的几个十万平方米以上的城中村改造都没能按期动工，使得在数据统计上施工面积比去年增加很多，但是实际能够供应市场的量反而减少了。
另外一个原因在于新开发，虽然从去年开始，已经获批准开工的91个房地产，建筑面积达到了250多万平方米，但是今年上半年实际开工的面积仅为120多万平方米。这些迟迟不动，应该与开发商的资金无法及时到位有关系。因此今年下半年上市的楼盘仍然无法改变上半年供应量偏紧的局面，真正上市的高峰期有可能集中在今年底到明年上半年。
除上述已获准开工的外，今年通过拍卖的2004-04号地块（建筑面积万平米）和2004-02
号地块（建筑面积80万平米）及02号地块北侧的另一幅土地（可能在明年拍卖，建筑面积约40万平米）也将在几年内提供约130万平米的供应量，由于市每年的销售面积仅有120万平米左右，因此随着明后年这些的陆续推出，供不应求的局面将大大缓解。
（5）产品结构不尽合理
到目前为止，虽然的商品房供应量逐年增大，但产品结构却不尽合理（以下的户型大小是根据市的购房习惯而言）：
比如目前的海景楼盘，明显的是大户型占据着绝对主导地位，无论是君怡花园的傲海居、海湾御庭、龙洲湾、金海湾，还是新开盘的海湾雅苑，其主导户型多为120平方米以上的大户型，海湾雅苑还开发了4套300平方米以上的复式结构的房子，君怡花园的复式结构也在1 50平方米以上，而中小户型海景住宅目前在市场上基本处于盲点，类似还没有出现（旭日湾、海湾雅苑有少量）。
再如2003年总价低便于投资的小户型遍地开花，其销售势头延续到了2004年；而便于本地居民改善生活居住条件，总价相对不高的中大户型在市区却较少。
另外，除海景楼盘外，针对高端客户而开发的纯粹大户型、高配置的住宅区则更是少之又少。华发新城正是看准了市场的这一空白点并利用其大社区的优势取得了令人难以相信的成功。（6）新出台的购房入户政策对小户型有抑制
市自1997年11月以后实行的购房入户政策规定：30-50㎡/套的可入户1人，50-70㎡/套的可入户2人，75-100㎡/套的可入户3人，100㎡/套以上的可入户4人；2002年6月12日市政府55号文件《关于进一步搞活我市房地产市场的若干规定》更是规定“凡购买二手商品房，可享受与购买新建商品住宅同样的入户政策”促进了二手房市场的活跃。
今年7月后实行的新规定将购买低于75平方米的小户型和购买二手房者排除在购房入户门槛之外；而对于违反计划生育户，在已经计生部门处理、且购房面积达120平方米（含120平方米）时才允许办理入户手续。
新的购房入户规定虽然对于遏制二手房市场上利用房子作中介多次入户的行为有利，但却提高了购房入户的门槛。在2003年房地产市场上小户型曾一度热销，新政策对刚刚活跃起来的房地产交易市场是一个不大不小的考验。但该政策对高档大户型住宅没有什么影响。（7）外地人购房比重大
一直以来，外地人在购房比重都在30-40%以上。从去年开始，这样的人群更多了。今年上半年外地人士购买商品房2601宗，建筑面积近25万平方米（占上半年总成交面积万平方米的%），成交金额亿元；而本市消费群交易数量仅482宗，但购买大中户型的居多，交易面积和金额分别达到万平方米和亿元。随着城市交通网络和城市人居环境的进一步改善，预计今后外地人将成为市房产市场的主要购买者。
（8）户型设计几乎与深圳同步，少有18层以上的高层
目前的在售楼盘在户型设计上与深圳并无太大差距，比如现在深圳较为流行的入户花园、空中花园、采光电梯间、凸窗、转角凸窗、落地窗、中空玻璃、底层架空等特色设计在楼盘中均有采用。
楼盘的容积率不高，一般在以下，因此超过18层的高层住宅较少，大多为多层、小高层（1 2层以下），顶层一般均设计为复式。
由于楼盘规模普遍偏小，因此社区环境设计较简单，但华发新城、海怡湾畔、美丽湾等高档楼盘的环境景观设计多选用香港贝尔高林、美国EDSA、泛亚易道及深圳的专业景观设计公司，设计水平不低。
总之，市房地产市场近年来稳步、良性发展，向上趋势明显，商品住宅的市场价格已经逐渐拉开差距，差别需求正逐渐被挖掘出来；虽然近两年的成交面积基本保持在每年1 20万平米左右的水平，但随着政府的重大交通基础设施的陆续建设，与周边城市甚至是全国的联系更加便利，今后的房地产市场不仅仅局限于，更是一个全国性的市场，市场范围更大了，每年的成交总量预计会进一步突破；市近两年以电子信息为代表的高科技产业发展迅猛（2003年高新技术产品产值已占工业总产值的33%），在增加就业的同时也将提高市的整体收入，增强整个社会的购买力；政府对土地资源的积极整合更加有利于异地大开发商的操作……总体而言，在开发房地产是有一定发展前景的。
四、唐家湾片区典型楼盘分析
（一）唐家湾片区概况
唐家湾位于市香洲区的北部，京珠高速公路的起点，是出入的主要门户。南距澳门18公里，北上广州110公里，与香港、深圳隔海相望。唐家湾地区由唐家、金鼎、淇澳三部分组成，辖区面积116平方公里，常住人口约10万人，其中户籍人口约万人。
唐家湾是市近期重点发展的地区之一。
唐家湾金鼎科技工业园一期建设已初具规模（104公顷）。
1999年以来，在国家教育部的支持下，中山大学、北京师范大学先后在唐家湾建立校区，此后北京理工大学、中国人民大学、北京化工大学、中国医科大学等国内著名高校纷纷落户唐家湾，唐家湾大学园区的影响力日渐扩大。
2002年，市政府制定的“十五规划”蓝图中提出：要把唐家湾建设成为“大学园区和科技创新海岸”。20平方公里的“大学园区和科技创新海岸”，正形成了以名牌大学为依托、以软件研发企业为主体、集产学研于一体的高科技产业走廊。国家软件开发基地、南方软件
园、工商银行软件园、清华大学科技园、哈尔滨工业大学新经济资源港、北京大学教育科技园区、广东省高科技成果产业示范基地等构成了科技创新产业的龙头。
此外，唐家湾还先后建成了珍珠乐园、国际标准的高尔夫球场、国际赛车场等游乐、竞技运动场所以及淇澳红树林旅游生态保护区。
（二）典型楼盘分析
1、海怡湾畔
楼盘名称海怡湾畔3期区域唐家湾
详细地址唐家湾金唐路333号开发商和记黄埔地产（）有限公司
占地面积45万㎡总建筑面积45万㎡
建筑密度容积率
绿化率总户数一期约600户，二期772户，三期A区
停车位全部地库停车，200元/月价格海天苑看山景，6F约4800元/㎡
海茵名苑看湖景：
1F约7050元/㎡
2F约5900元/㎡
户型及面积海湾园(5层)：3×2×2 约91-114㎡;2×2×1约65-74㎡
海茵名苑（5层）：1F3×3×2约143㎡；2F3×2×2约132元/㎡；
3F3×2×2约124㎡；4-5F（复式）4×3×2约213㎡海天阁（9层）：2×2×1约76-81㎡；3×2×2约122-141㎡
海韵园（10层）：2×2×1约76-81㎡；3×2×2约122-141㎡
9-10F（复式）216-227㎡
主要卖点18000㎡的小区人工湖、绿化；山景；公司品牌；物业管理；
销售情况5层的海茵名苑已售完，
建筑设计单位胡周黄建筑设计（国际）有限公司
市建筑设计院景观设计
单位贝尔高林香港有限公司
说明一、二期为低密度豪宅（连排别墅、复式）；三期A区以9层小高层和5层复式为主，B区规划同A区；四期将安排4栋高层。管理费很高，元/㎡，据说是政府特批。
2、高尔夫山庄
楼盘名称高尔夫山庄区域香洲唐家湾
详细地址唐家湾港湾大道开发商国际高尔夫游乐公司
占地面积23万㎡，球会占地200万㎡总建筑面积
建筑密度容积率
绿化率总户数163栋
停车位每户一个室内车位价格350-660万元/栋（含30-40万装修费），单价1万元/㎡以上
户型及面积分A、B、C、D四个小区，分别分布在高尔夫球场周边，既分开又独立的。
山庄内的六款别墅建筑面积由220-400㎡，每一栋占地700-1300㎡,分别为二房二厅、三房三厅、四房三厅等。
主要卖点环境得天独厚，是一个特别适合度假休闲及居住的城市。
D区（1期）内56栋别墅围绕着人工湖错落分布，湖景为卖点。
B区（2期）依山面向高尔夫球场，看球场。
C区（3期）处于会所之旁，有四排别墅，小而别致，便利。
A区（4期）位于B区的延伸之处。除了拥有与B区同样优越的地理条件和景观环境外，比B区规模更大、更开阔。
销售情况前三期已全部销售完毕，已售出约100余栋，第四期也正处于热卖中。
建筑设计单位景观设计单位
说明高尔夫山庄处于占地200万平方米的高尔夫球会和大型现代化游乐场——珍珠乐园之间，客户包括人、香港人甚至英国人、美国人、德国人等。区内设有卫星电视和游泳池、网球场、健身室、桑拿、卡拉OK、便利店、各种不同类型的餐厅（包括中菜、西餐及日本料理）。
3、美丽湾
楼盘名称美丽湾区域香洲海湾
详细地址情侣北路199# 开发商市丹海房产有限公司
占地面积53957㎡总建筑面积101440㎡
建筑密度容积率
绿化率65% 总户数600余
停车位价格海景房均价5500元/㎡
山景房约4900元/㎡
TOWNHOUSE约8000元/㎡
以上均含500元装修费
户型及面积海琴苑1×1×1约33-35㎡；2×2×1约78-91㎡；3×2×2约100-145㎡；4×2×2约125-129㎡；5×2×2约175-179㎡；复式200-232㎡
海天苑2×2×1约101㎡；4×2×2约141㎡；
海虹苑2×2×1约91㎡；3×2×2约103-112㎡；4×2×2约114-130㎡；5×2×2约129 -130㎡；
主要卖点无遮挡辽阔海景、凤凰山景
销售情况仅剩50余套
建筑设计单位加拿大黄雄溪建筑师事务所；丹田时代建筑设计院景观设计单位美国E DSA景观设计事务所
说明由连排别墅、复式公寓、小高层公寓、高层公寓组成；平层、错层、复式、三层别墅等；背靠10万㎡凤凰山，面临香洲湾，引山泉水入区，
4、旭日湾
楼盘名称旭日湾区域香洲唐家湾
详细地址唐家湾九坑（中山大学园区侧）开发商市英格仕房产开发有限公司
占地面积173960㎡总建筑面积191146㎡
建筑密度容积率
绿化率50% 总户数1610户
停车位价格均价5200元/㎡，
独栋别墅（200㎡）约8000元/㎡（390㎡）10000元/㎡
户型及面积共69栋多层、小高层及联体别墅。主力户型为三房两厅和四房两厅。面积
2×2×1约80㎡；3×2×2约112-136㎡。联栋别墅4×2×3约166㎡；田字型别墅（三层复式）4×2×3约126㎡；
主要卖点新加坡式海滨度假居庭。背山面海，拥有250米海岸线；源自屋苑背后状元山的瀑布自上而下，形成一潭贯穿整个屋苑的生态湖泊。
销售情况2004年2月开盘。下半年主推两个新产品：1、三期浩日居叠加别墅2、一梯两户山海景观电梯洋房。
建筑设计单位景观设计单位
说明投资商为新加坡IPC集团。小区会所面积7000㎡，设有户外泳池、健身中心、乒乓球室、图书阅览室、室内恒温泳池、桌球室、保龄球室、室内高尔夫练习场、休闲海钓场及E-SPA等多种健身娱乐设施、24小时购物超市、中西餐厅和四星级度假酒店。
五、概况
（一）区域位置
地块位于市香州区唐家湾望赤岭片区。是“珠三角”最大面积原生红树林的所在地，将规划为大型湿地生态保护和旅游观光度假区，望赤岭片区位于的东部，是风景植被位置比较好的一块地。
通往市区的陆地唯一交通要道是淇澳大桥，目前是免费过桥。
（二）概况
位于珠江口内西侧，东与香港、深圳隔海相望，水路距香港最近处有海里；南面水域与市万山海洋开发试验区相连；西面紧靠唐家大学园区与科技创新海岸；北与中山、东莞毗邻；处于穗港澳“金三角”的中心，扼珠江四大出海口之咽喉，区域优势十分明显。在周边有香港、澳门、广州、深圳四个国际机场和佛山两个国内机场。岛内公路贯通全岛，并由淇澳大桥与内陆相连，与市区情侣北路相连，与京珠高速公路相接，交通极为便利。
淇澳管理区管辖、内伶仃岛及所属海域，陆地面积30平方公里。（24平方公里，内伶仃岛6平方公里）。淇澳村共有常住居民1800多人，过去有耕地4000亩左右，以水稻种植为主。淇澳大桥已建成通车，岛内交通道路畅顺。1000门微波程控电话已开通，岛上供电与市区电网联网。岛上淡水资源丰富，2座水库总容量为约为100万立方米。
是生态岛，原始植被覆盖率达85%以上，自然环境保护很好。岛上花草树木茂盛，周边海水深蓝，空气清新，环境幽静。
红树林是四大湿地生态最具特色的一种。淇澳红树林主要分布于的西北部大围湾滩涂。现有成林2000多亩，品种有无瓣海桑、秋茄、桐花等几十种。红树林是自然生态环境优良的标志，是都市人休闲度假、寻求返樸归真的好地方。
山青水秀，“九湾十八峰”，以极其原始质朴的魁力吸引着游人。淇澳八景：赤岭观日、鹿岭朝露、松间流水、金星波涛、鸡山夕照、夹洲烟雨、婆湾晚渡、蚧珠夜月，如诗如画，空灵秀逸。
根据市委、市政府的部署，淇澳的发展方向以生态旅游、休闲度假为目标，把淇澳开发建设成为集休闲、度假、旅游、疗养、保健、科普、教育、会议于一体的、独具特色的生态旅游度假岛。
（三）指标及由来
基地面积为222万平米，用地性质为旅游、房地产，其中旅游设施建筑面积不限，房地产建筑面积不得超过89万平米。房地产用地建筑的规划设计要求为：建筑容积率≤2，建筑密度≤25％，建筑层数≤4，建筑间距1：1，绿地率≥40％，停车位1个/户。配套公建有：小学1所（24班），用地22000平米，幼儿园2所（12班/所），用地5000平米/所，及居委会、垃圾房、配电站等其他公建设施。
用地是1996年以协议方式取得，地价款为5亿人民币，分50年付清，土地用途为旅游用地，因淇澳大桥迟迟未建成，地块就一直闲放着，2003年与政府谈判,地价一次性付清，条件是40%的土地可用于房地产开发，2003年12月市政府经研究后，获准将单一旅游用地增加为旅游、房地产用地，其中房地产用地面积不大于用地面积的20%，及按上述要求做出整体规划设计方案。土地方拿到地后对其进行了规划设计，定位为“国际文化城”，门票五元，已建好大门，并修好一条通往山顶的公路，沿途主要是一些自然风景，快到山顶的地方有一平地，在该平地上建有一石雕像，旁可停车；从望赤岭到山下还有另一条正在修建的道路，此道路只是初步开工，还没铺石头水泥沙子，勉强过车，道路也较短，要通过整个基地大多还要从林中小道通过，其余设施尚未开工。
目前的转让价为亿人民币（万/亩），可以公司股权转让或用地转让这两种形式。可以接受分期付款，亦可考虑部分易货交易。
此外，土地方承诺：办理延长土地使用年限手续；将“房地产证”上的土地用途明确为旅游、房地产用地；办理解除抵押登记手续。用地中有60万平米（占地面积）用于“工行”亿的抵押担保外，无任何其他债务和经济纠纷。
土地方是市裕卓虹基集团有限公司，为一民营企业，在吉大情侣中路有一投资10亿元兴建的裕卓国际会议中心大酒店，酒店按涉外五星级标准豪华装修，建筑面积达12平米。（四）基地地形、地貌和地质条件
1、基地内有7座山恋（其中最高的望赤岭海拔，也是的第一岭）、5条峡谷，且山体完好、植被茂盛。
山体的南面整体轮廓
山体东面轮廓
绿树成阴的峡谷
在山顶看北面的远景
山体植被茂盛
山体的入口处（土地方初步定位为市国际文化城）
2、基地内有近4公里长的海岸线和4个近2公里长的天然沙滩。
3、基地内有一个水库和一个天池
强化项目管理工作调研报告 3月份以来，根据市委安排要我在做好市人大常委会分管工作的同时配合抓项目。结合学习实践科学发展观活动的调研，也因掌握项目投资工作情况的需要，近期，我看了一些相关资料，接触了部分有关项目单位，调研了解了一些项目的实施情况，就此谈一些浅显的思考。总的感到，近两年来，特别是2008年10月份为应对国际金融危机、中央提出“扩内需保增长”的战略方针以来，市县区党委政府及相关部门高度重视，反映迅速、真抓实干，做了大量卓有成效的工作，全市已分三批申报各类项目749项，总投资433.96亿元，已争取到2008年新增中央预算内项目投资1.25亿元。2009年1.2亿元，共计2.53亿元，均是城乡急需建设的项目。在全市上下的共同努力下，项目争取、建设管理工作成绩显著。但是，从项目的管理工作状况来看，仍然存在这样那样的一些问题。我们学习和实践科学发展观的着力点就是破解制约科学发展的矛盾和难题。所以我们要在科学发展观的指导下正确认识和解决这些问题。 一、违反基本建设程序，擅自超规模、超概算。在项目的实施过程中，某些项目不按批复文件实施、擅自变更建设内容、盲目扩大建设规模、提高建设标准，造成投资超规模超概算。对这类问题，有的项目单位容易忽视、感觉这不是什么大问题，好象无所谓。这种想法是不对的，许多项目不能按期建成的主要原因是工程实施过程中擅自扩大建设规模，造成资金缺口，影响了建设进度。有的项目根据实际情况合理调整是可以的，但首先要合法合规，要报原审批机关履行审批手续，做到既合理又合法。有的项目单位事先不衔接不沟通，不履行报批手续，擅自变更建设，然后以“既成事实”来补办手续，也是不符合程序要求的。 二、违反财经纪律，滞留挪用项目专项资金。某些项目的主管部门和项目建设单位滞留挪用项目专项资金，或用于发工资，或用于弥补行政经费开支的不足部分，或用于非项目建设内容的工程建设，或用于购置交通工具等。客观地讲，我们的市县区财政都比较困难，财力保障能力较弱，有些部门单位因经费开支紧张想动用项目专项资金的心理活动是可以理解的。然而，国家颁布的财经法规中对项目专项资
大学生创业项目市场调研报告 项目名称：网上销售二手物品 项目类型：购物类网站 项目负责人： 项目参与人： 完成日期：2013.10.17 通信地址： 邮政： 电话： 传真： 电子邮件：
目录 (一)摘要 随着网络的普及，电脑成本的不断下降，网上购物已经从当时雾里看花遥不可及的状态，变成了当今最火爆，最适合上班族、年轻族群购物口味的一种购物方式。网购已经慢慢从一个新鲜的事物逐步变为人们日常生活的一部分，冲击着人们传统的消费习惯和思维、生活方式，以其特殊的优势逐渐深入人心。大学生作为对网络最为敏感的人群，他们已成为网购大军中的一员。什么东西都喜欢从网上买。因此我们组看到了商机。由于我们还只是大学生，没有足够的启动资金，所以我们决定以较低的价格来回收学校大四同学的各种饰品（如：发卡、头卡、耳坠、项链、手链、戒指、钥匙链等）、日常用品（如：脸盆、水壶、热水袋、台灯、镜子、小桌子等）。主要因为黑龙江大学的学生女生居多，所以对于收购二手物品比较有利。但是同学中是否有人愿意从网上购买一些二手货呢？通过对大学生网络购物的调查，了解大学生购物的趋向、购物态度等方面，从而更好的了解消费者的需求，来迎合消费者，从而达到盈利的目的。 （二）调研目的：随着互联网的飞速发展，网上购物正以越来越强的力度冲击着各国的消费群体。作为大学生的我们更是不可忽视的网购的庞大群体。通过本次的调查了解大学生网购的基本情况，并了解对于网购二手货的看法，从而便于我们的项目更好的开展。 调研方法：采用问卷调查方法调查（抽样调查） 调研对象：哈尔滨市学府路附近的部分高校（如：黑龙江大学、哈尔滨理工大学、哈尔滨学院等高校） 调研时间：2013年10月7号~17号 （三）调研内容 1.市场环境调查（政策\法律\经济\行业）：社会有产品需求，我们的货品价格低廉，一般大众均能接受，政府也大力支持大学生自主创业，这种新兴行业也十分受大众喜爱。 2.市场需求：中国人都拥有着强烈的购买欲望，但自身的购买力并不能满足他们无穷无尽的购买欲，所以二手货就会占有一定的市场，而网购二手货更是省钱又省力。而且消费者购买二手货还有另外一个好处，那就是环保，这是给予货物第二次生命。 3.竞争者分析及自身定位：竞争者主要是其他出售小饰品、生活用品的网购店铺以及实体的店铺。自身定位，我们把货品售出的价格定位在10元以下，用以吸引更多的顾客。 4.销售策略：可以在售出货物时，同时附带赠送些小礼品；或在一些较大的节日对货物进行打折或是大减价的活动来对货物进行促销；或是购买的货品满一定的钱数可以打更低的折或是赠送其他货物。 （四）市场调研分析与结论：根据环境分析提出市场定位\顾客细分\销售策略\竞争优势\广告宣传策略 市场定位：本企业与其他企业严格区别开来，使顾客明显的感觉到差别，在顾客心目中占有特殊地位。 顾客细分：将客户通过不同的指标进行细分,识别最能获利的客户群,确定核心目标客户市场,分析不同客户群体的特征和需求,实施不同的策略,为目标客户提供一对一的个性 化的服务。 销售策略：利用网络和实体店相结合进行销售、利用网络给人们提供物品的展示。 竞争优势：经过网络宣传，方便大家更好的了解产品的现状。 广告宣传策略：给人以耳目一新并最终一炮打响，对先声夺人并立稳脚跟有着至关重要的影响。如果广告未打响，将对以后各项的开展会造成相当的被动。
市场前期调查报告 篇一：前期市场调研分析报告 关于宗地2006挂2号、3号宗地 前期市场调研分析报告 目录 一、闽侯概况 1、人口 2、经济 3、行政 4、区域环境 5、区域划分 6、区域合优势 二、宗地现状 1、地块基本情况及主要规划指标 三、福州市别墅的市场状况 四、区域楼盘分析 五、地块总结及建议 一、闽侯概况 闽侯县区域概况分析： 1.人口：闽侯县面积2133平方千米，
辖9镇、7乡。人口万人，旅外华侨、华裔、港澳同胞约10万人。 2.经济：2004年，全县国内生产总值101．3亿元，工农业总产值213．3亿元，财政总收入12．81亿元。截至2004年底，全县现有外商投资企业309家，总投资13．36亿美元，已投产232家，历年累计合同外资9．57亿美元，实际利用外资6．33亿美元，年出口总值2．6亿美元。 3.行政：主要城镇——甘蔗：县人民政府驻地，曾名榕洲、瀛洲。白沙：新兴工商集镇，水陆交通枢纽。尚干：风港为民国国民政府主席林森故里。南屿：闽江南港工商业区。荆溪：古山洲为乳牛生产基地。上街：侨乡集镇，侯官为唐代侯官县治。 改革开放以来，充分发挥近郊和侨乡优势，大力发展外向型经济，形成以青口、上街两个省级投资区和荆溪福州农业科技园（海峡两岸农业合作试验区）三区为龙头的近郊经济繁荣带发展格
局。工业形成发机械制造、工艺品、轻纺鞋帽、食品加工、建材等五大主导产业，尤其是东南汽车城、福州大学新区、福州粮食批发市场、中央直属粮库、县城新区、闽兴公司、云飞公司、艺源公司、福州百事可乐公司等一批重点建设工程的建设和投产，使我县经济发展后劲进一步加强，2003年，县级经济实力跃居全国经济百强县、综合经济实力名列全省县（市）第九强、“经济发展十佳”居全省县（市）第一名。精神文明建设成效卓著，科技、教育、文化、卫生、体育等各项事业蓬勃发展，先后荣获全国科技工作先进县、全国广播电视工作先进县、全国计划生育工作先进县、省级文明县城、卫生县城、双拥模范县等荣誉称号。 4.区域环境：闽侯县地势从西南、北部向东南倾斜。南部属福州盆地，尚干、南屿、上街、甘蔗、白沙为冲积—海积平原，盆地边缘山地，在闽江两岸由丘陵、低山到中山作明显的层状分布，断
大学生创业项目市场调研报告 (一)摘要 随着网络的普及，电脑成本的不断下降，网上购物已经从当时雾里看花遥不可及的状态，变成了当今最火爆，最适合上班族、年轻族群购物口味的一种购物方式。网购已经慢慢从一个新鲜的事物逐步变为人们日常生活的一部分，冲击着人们传统的消费习惯和思维、生活方式，以其特殊的优势逐渐深入人心。大学生作为对网络最为敏感的人群，他们已成为网购大军中的一员。什么东西都喜欢从网上买。因此我们组看到了商机。由于我们还只是大学生，没有足够的启动资金，所以我们决定以较低的价格来回收学校大三同学的各种饰品（如：发卡、头卡、耳坠、项链、手链、戒指、钥匙链等）、日常用品（如：脸盆、水壶、热水袋、台灯、镜子、小桌子等）。主要因为荆州的学生女生居多，所以对于收购二手物品比较有利。但是同学中是否有人愿意从网上购买一些二手货呢？通过对大学生网络购物的调查，了解大学生购物的趋向、购物态度等方面，从而更好的了解消费者的需求，来迎合消费者，从而达到盈利的目的。 （二）调研目的：随着互联网的飞速发展，网上购物正以越来越强的
力度冲击着各国的消费群体。作为大学生的我们更是不可忽视的网购的庞大群体。通过本次的调查了解大学生网购的基本情况，并了解对于网购二手货的看法，从而便于我们的项目更好的开展。 调研方法：采用问卷调查方法调查（抽样调查） （三）调研内容 1.市场环境调查（政策\法律\经济\行业）：社会有产品需求，我们的货品价格低廉，一般大众均能接受，政府也大力支持大学生自主创业，这种新兴行业也十分受大众喜爱。 2.市场需求：中国人都拥有着强烈的购买欲望，但自身的购买力并不能满足他们无穷无尽的购买欲，所以二手货就会占有一定的市场，而网购二手货更是省钱又省力。而且消费者购买二手货还有另外一个好处，那就是环保，这是给予货物第二次生命。 3.竞争者分析及自身定位：竞争者主要是其他出售小饰品、生活用品的网购店铺以及实体的店铺。自身定位，我们把货品售出的价格定位在10元以下，用以吸引更多的顾客。 4.销售策略：可以在售出货物时，同时附带赠送些小礼品；或在一些较大的节日对货物进行打折或是大减价的活动来对货物进行促销；或是购买的货品满一定的钱数可以打更低的折或是赠送其他货物。（四）市场调研分析与结论：根据环境分析提出市场定位\顾客细分\销售策略\竞争优势\广告宣传策略 市场定位：本企业与其他企业严格区别开来，使顾客明显的感觉到差别，在顾客心目中占有特殊地位。
现代大学生创业调 研报告
大学生创业调研 摘要:大学生创业逐渐被社会所承认和接受,同时也肩负着提高大学生毕业就业率和社会稳定等的历史使命。在高校扩招之后越来越多大学生走出校门的同时,大学生创业就成为了大学生就业之外的一个社会新问题。 关键词:自主创业优势弊端必要特征途径风险 大学生创业群体主要由在校大学生和毕业生组成,由于大学扩招引起大学生就业等一系列问题,一部分大学生经过创业形式实现就业,这部分大学生具有高知识高学历的特点,可是由于大学生缺乏相对应的社会经验,因此需要全社会的关注和帮助。 大学生创业主要有哪些优势和弊端
优势 1.大学生往往对未来充满希望,她们有着年轻的血液、蓬勃的朝气,以及”初生牛犊不怕虎”的精神,而这些都是一个创业者应该具备的素质。 2.大学生在学校里学到了很多理论性的东西,有着较高层次的技术优势,而当前最有前途的事业就是开办高科技企业。技术的重要性是不言而喻的,大学生创业从一开始就必定会走向高科技、高技术含量的领域,”用智力换资本”是大学生创业的特色和必然之路。一些风险投资家往往就因为看中了大学生所掌握的先进技术,而愿意对其创业计划进行资助。 3.现代大学生有创新精神,有对传统观念和传统行业挑战的信心和欲望,而这种创新精神也往往造就了大学生创业的动力源泉,成为成功创业的精神基础。 4.大学生创业的最大好处在于能提高自己的能力、增长经验,以及学以致用;最大的诱人之处是经过成功创业,能够实现自己的理想,证明自己的价值。 弊端 1.由于大学生社会经验不足,常常盲目乐观,没有充分的心理准备。对于创业中的挫折和失败,许多创业者感到十分痛苦茫然,甚至沮丧消沉。大家以前创业,看到的都是成功的例子,心态自然都是理想主义的。其实,成功的背后还有更多的失败。看到
××项目市场调研计划 第一部分调研时间与分工 1、调研时间： 2、调研人员： 3、工作分组： 项目调研组： 客户调研组： 政策法规组： 4、时间分段： 第一阶段（熟悉情况）×月×日至×月×日，共计×天第二阶段（具体调研）×月×日至×月×日，共计×天第三阶段（资料整理）×月×日，共计×天 第四阶段（分析研究）×月×日至×月×日，共计×天
第二部分调研内容及工作计划 1、调研内容 （1）政策研究 宏观政策研究、区域政策研究 （2）经济研究 宏观经济形势及发展趋势研究、区域经济现状与发展趋势研究 （3）房地产行业研究 区域房地产市场现状及发展趋势研究、存量市场与增量市场分析、竞争项目分析 （4）项目地块分析与研究 项目地块现状分析、项目地块周边情况分析、项目SWOT分析 （5）目标客户群与消费特征研究 目标客户群分析与研究、房地产消费特性分析与研究
2、工作计划 ××项目组 ×年×月×日 日 期 调研内容 要求 负责人 配合人 考察××项目地块 地块现状、地貌特征、交通、市政 配套、周边建筑、城市规划。 ××代表项目考察 开发商状况、项目规划、产品构成、 营销状况、销售现场、市场口碑 区域市场分析及项目深入调研 1、区域市场分析 2、项目地块深入研究 3、××重点项目研究 4、市区××典型项目研究 5、区域教育资源梳理 项目客户研究 1、目标客户群 2、消费特征调研 3、房地产消费研究座谈会 房地产政策法规及区域经济研究 1、相关政策搜集研究 2、走访当地政府部门 3、走访当地金融机构 4、当地城市规划研究 5、当地区域经济研究 调研资料分析、梳理 文字、图表、图片 项目市场调研报告 ）
创业项目调查报告篇一 人人都梦想成功。一份调查报告显示,80%的创业者在创业前期都感到确定创业项目十分头疼很难抉择;在创业失败的案例中,有60%的人觉得是因为创业项目不对或创业项目选择失误。下面是带给大家的创业项目调查报告，希望帮助到大家。 在XX年全国大学生毕业人数413万，XX年年到500万，比往年增加了87万人，增长率为21%，加上往年待就业毕业生人数，XX年年需要就业的毕业生总量将超过600万人。据了解XX年年大学生就业缺口是10年以来最大的，可见当今大学生就业是一个很严峻的问题。因此我们不能单靠人力市场上的供需关系来解决大学生就业难的问题，而是要开辟一条有效、创新和适合当代青年发展自身潜能的新道路! 大学生自主创业，是时下各地方政府机关积极开展的方针政策，而且成效比较好，还适合当代青年的发展意向。有见及此，中山市团市委正创立一个“中山市青年创业基金”，来推动本土青年的自主创业，更好的解决中山市内青年就业的问题也是大势所趋。为了使这个项目更好的开展，中山市大专院校社会实践指导中心进行了一个“中山市大中院校大学生创业调查问卷”的校园调查。本次调查采用问卷形式，共发问卷有2669份，有效问卷有2134份，有效调查率为80.0%。
其中大一1124份，大二666份，大三294份，大四41份。在调查中，男生1231人，女生1044人。本次调查主要涉及大学生对创业的了解、创业所需要的各方面因数、期间遇到的问题及解决办法等内容。 中山市支持大学生创业的基本情况 根据本次的调查显示中山市目前已经进行创业的大学生只有4%，而创业成功就少之又少了，只有1%。由此不难看出大学生创业之艰难，同时大学生也迫切需要外界给予创业上的支持和帮助。 早在1999年，团中央就启动了中国青年创业行动，并于XX年设立了中国青年创业基金。近年来，北京、上海、江苏、浙江以及我省深圳、佛山、东莞等城市相继开展青年创业行动，通过设立青年创业基金、举办青年创业大赛等，推动了一大批青年创业人才脱颖而出。同时为了支持大学生创业，国家各级政府出台了许多优惠政策，涉及融资、开业、税收、创业培训、创业指导等诸多方面。 而目前中山市对大学生创业的资金支持还处在一个刚刚起步的阶段，2010年5月16日中山市正式创立了“中山青年创业基金”，该基金是中山市首个青年创业基金，该基金将为有创业计划但缺乏资金的青年创业者提供贴息贷款，并且可以免除前两年的贷款利息，到两年期满后再全部偿还。此次中山设立的青年创业基金明确规定，将中山市高校大学生和35岁以下中山户籍青年，作为创业基金的扶持对象。而在XX年7月3日，电子科技大学中山学院就创立了“中山
海湾不墅项目前期市场调研报告 目录 第一部分 项目研究背景 (3) 第二部分 市场概况了解 (4) 1、整体情况分析 2、进展态势综述 3、区位差异分析 第三部分 区域市场分析 (38) 1、区域环境简介 2、区域楼市分析 第四部分
S W O T分析 (43) 1、地块环境调研 2、S W O T分析 第五部分 项目定位分析 (57) 项目定位 客源定位 户型定位 第六部分 项目定位在规划思想中的体现 (66) 第一部分、项目研究背景
为准确市场定位，我们对海湾项目进行了前期的市场调研。依照该项调研性质，我们采纳实地考察与相关人员访谈相结合的方式，依托上海商品住宅市场（要紧为不墅市场）相关的背景信息实施整个调查过程并形成结论，以期达到如下目标： 1、了解上海市不墅市场的整体状况及变动趋势； 2、了解上海市不墅市场产品设计的进展趋势； 3、了解各个区域市场的分布现状及客户群体构成情况； 4、掌握海湾项目所处地块的差不多特征； 5、掌握海湾项目周边房产市场的走势及要紧竞争楼盘的差 不多特征； 6、明确海湾项目与周边要紧竞争楼盘以及其余区块的优 势、劣势所在； 7、掌握各类目标消费群体及业内专业人士对项目的初步认 知； 8、明确海湾项目构建优势的市场机会及企业机会； 9、提出海湾项目的市场定位（包括项目定位、目标客户定 位、户型定位等）的若干思路； 10、出海湾项目在后期产品设计中的若干思路和建议。
第二部分、市场概况了解 一、整体情况分析 1、上海不墅市场趋向成熟 上海不墅市场起步于80年代后期，进展一直较为缓慢，进入90年代后期，随着上海对外开放程度的进一步提高和房产业的迅速进展，在上海出现了大批外销花园不墅群，形成上海不墅市场的第一次浪潮，但现在不墅的类型、功能及其针对的潜在客户群均较为单一，市场化程度较低，因而在随后的几年中再次跌入了谷底。 直至1998年下半年，随着中国经济的持续、高速进展，作为国内经济中心的上海的住宅市场得到了迅猛进展，同时也带动了不墅市场的复苏。地铁1号线的通车营运使得上海西南郊首先掀起了内销不墅的开发热潮。 通过这三年的进展，上海的不墅市场已由单一的差不多不墅类型进展成为多元化物业共存的市场形态。排屋概念的出现，双复式公寓（叠加式不墅）的形成以及近年所出现的“里弄式住宅”和“新独院住宅”，均可看作是不墅的衍生产物，表明市场开始真正走向成熟。
学生创业项目市场调研报告 创业者如何通过市场调查收集有用的信息？现在的大学生对于创业项目有什么想法？今天小编整理了学生创业项目市场调研报告分享给大家，欢迎阅读。 学生创业项目市场调研报告1 大学生创业项目——×××××市场调研报告 一、项目简介 1.项目介绍： 2.研究背景： 3.目标顾客： 4.研究目的与意义 5.独特之处
二、目标市场可行性分析 1.市场调研情况调研时间、地点、结论等本次市场调研开展时间为20XX年10月20日，地点为黑大校园及周边地区，调研对象广泛且具有代表性，过程合理，结论真实有效。数据经分析整理后得出结论，目标市场广阔，具有相当高的可行性。 2.数据分析整理1，学生倾向于二手书教材，且购买意愿强烈。其他人群对于书籍兴趣较低，且偏向于非教材类。 3.项目评估 评估项目目标市场的识别消费者的购买力消费者认识 新产品的难易程度目标市场增长能力低潜力(-1)难以识别 很低困难很低中等潜力(0)能够识别一般一般一般高潜力(+1)清楚很高容易很高 目标市场空间程度 很小
一般 很大 4.项目预测 校园及周边区域主要购买力为学生，对应书籍为教材。目前黑大共有4万多学生，根据每人每学期的购买教材和其他书籍的一般情况，将人均购买力定为50元/(人·学期)，估计得出目标市场为400万元/年。 三、竞争情况可行性分析 1.市场调研情况调研时间、地点、结论等 2.数据分析整理 3.项目评估 评估项目构建竞争者“进入壁垒”的能力竞争者数量 低潜力(-1)无法构建很多中等潜力(0)一般一般高潜力(+1)可以构建很少或无
消费者对竞争者产品或服务的满意程度竞争对手的竞争能力潜在的竞争者 非常满意很强有 一般一般不确定 不满意很弱无 4.项目预测 四、结论 1.优势分析 2.劣势分析 3.机会分析 4.威胁分析
商业项目市场调研报告 调研报告前言：简要说明本次调研的目的和范围、调研组成员、调研日期、调研数据的依据等内容。 一、PEST分析 ◆政治要素（Politics）：了解当地政府的结构、指导方向、产业政策等； ◆经济要素（Economic）：GDP总量、人均GDP、GDP增长率、财政收入水平及增长率、社会 消费品零售总额、各零售业态分类消费水平、居民收入、人均可支配收入、居民存款占比情况、恩格尔系数、物业投资水平、外资投资情况、物业售价、租金价格等； ◆社会要素（Society）：是指当地城市居民民族特征、文化传统、价值观念、宗教信仰、教育水 平以及风俗习惯等因素。构成社会环境的要素包括人口规模、年龄结构、种族结构、收入分布、消费结构和水平、人口流动性等。其中人口规模直接影响着一个国家或地区市场的容量，年龄结构则决定消费品的种类及推广方式。 ◆技术要素(Technology): 技术要素包括当地零售业出现和发展趋势以及前景预测。 二、区域城市功能调查 ◆公共设施状况 ◆交通体系状况 ◆道路状况、通行量 ◆区域性质与功能特点 ◆各项城区的机能 ◆城市规划? 三、区域商业现状调研 ◆商业发展现状及布局情况（概况、规模、商圈分类） ◆商业发展规划（政策规划、趋势研判） ◆租金水平、售价水平研究等； ◆发展商开发情况研究； ◆零售品牌调研（分档次、分业种、分业态进行交叉分析） ◆新店开设趋势研究 ◆典型案例分析 四、区域商业物业供需分析 ◆区域供应 ◆区域消化
◆供需交叉分析 ◆租金走势 ◆售价走势 ◆租售交叉分析 ◆典型开发案例分析 五、区域内主要商圈消费者消费行为调查与研究 ◆地理细分调查分析 ◆购买人群细分调查 ◆年龄细分调查分析 ◆经济状况细分调查分析 ◆消费者交通和出行方式 ◆购买者购买心理及行为分析 六、意向项目SWOT分析 （包括道路类别及交通状况、项目地块自然与社会条件分析、顾客是否容易达到商业区、周边环境和公建设施、项目周围经济条件分析等） 七、结论 ◆区域投资价值建议 ◆项目投资建议 ◆产品投资建议
大学生创业项目市场调研报告书 项目名称： 网上销售二手物品项目类型： 购物类网站项目负责人： 项目参与人： 完成日期： 通信地址：邮政：电话： 传真： 电子邮件： 目录 (一)摘要 随着网络的普及，电脑成本的不断下降，网上购物已经从当时雾里看花遥不可及的状态，变成了当今最火爆，最适合上班族、年轻族群购物口味的一种购物方式。网购已经慢慢从一个新鲜的事物逐步变为人们日常生活的一部分，冲击着人们传统的消费习惯和思维、生活方式，以其特殊的优势逐渐深入人心。大学生作为对网络最为敏感的人群，他们已成为网购大军中的一员。什么东西都喜欢从网上买。因此我们组看到了商机。由于我们还只是大学生，没有足够的启动资金，所以我们决定以较低的价格来回收学校大四同学的各种饰品（如：发卡、头卡、耳坠、项链、手链、戒指、钥匙链等）、日常用品（如：脸盆、水壶、热水袋、台灯、镜子、小桌子等）。主要因为黑龙江大学的学生女生居多，所以对于收购二手物品比较有利。但是同学中是
否有人愿意从网上购买一些二手货呢？通过对大学生网络购物的调查，了解大学生购物的趋向、购物态度等方面，从而更好的了解消费者的需求，来迎合消费者，从而达到盈利的目的。 （二）调研目的： 随着互联网的飞速发展，网上购物正以越来越强的力度冲击着 各国的消费群体。作为大学生的我们更是不可忽视的网购的庞大群体。通过本次的调查了解大学生网购的基本情况，并了解对于网购二手货的看法，从而便于我们的项目更好的开展。 调研方法：采用问卷调查方法调查（抽样调查） 调研对象：哈尔滨市学府路附近的部分高校（如：黑龙江大学、哈尔滨理工大学、哈尔滨学院等高校） 调研时间：20xx年10月7号~17号 （三）调研内容 1.市场环境调查（政策法律经济行业）：社会有产品需求，我 们的货品价格低廉，一般大众均能接受，政府也大力支持大学生自主创业，这种新兴行业也十分受大众喜爱。 2.市场需求：中国人都拥有着强烈的购买欲望，但自身的购买 力并不能满足他们无穷无尽的购买欲，所以二手货就会占有一定的市场，而网购二手货更是省钱又省力。而且消费者购买二手货还有另外一个好处，那就是环保，这是给予货物第二次生命。
北京商业市场研究报告 第一部分：北京商业地产发展概况 1.1商业地产及类型划分 1.2北京商业地产发展过程 1.3 北京商业地产现状 1.4 重点商业空间布局 第二部分：北京商业地产市场总体分析 2.1北京市商业体量分布情况分析 2.2各环路项目分布情况分析 2.3各环路的商业发展与城市发展关系分析 2.4北京交通干线和沿线商业的分析 2.5已落成、正报规、待建项目情况对比分析 2.6商业项目物业形态对比分析 第三部分、北京商圈规划分析 3.1商圈的概念 3.2北京市老商圈分析 3.3北京新老商圈规模与变化分析 3.4现代商圈及其动态发展 第四部分商业地产经营概况分析 4.1整体分析 4.2商圈分析 4.3个案分析 第五部分商业地产项目选址研究 5.1店址是现代零售商业的核心竞争力 5.2便利性是零售商业店址的第一特性 5.35a法则是商业店铺选址技术的核心 5.4商业店面选址要求 第六部分：北京商业地产市场预测 6.1北京商业地产展望 6.2北京商业地产“拐点”？ 6.3重点区域分析：cbd 第七部分：北京市商业地产总结 第一部分：北京商业地产发展概况 1.1商业地产及类型划分 商铺分类：从商铺的概念可以看出，其范围极为广泛，不对它进行有效分类是无法深入 进行相关研究。 1.1.1按照开发形式进行分类： （1）商业街商铺 商业街指以平面形式、按照街的形式布置的单层或多层商业房地产形式，其沿街两侧的 铺面及商业楼里面的铺位都属于商业街商铺。 商业街过去十年在国内取得了良好的发展，其中包括建材街、汽车配件、服装精品街、 酒吧街、美容美发用品街等。 （2）市场类商铺 在这里，市场是指各种用于某类或综合商品批发、零售、经营的商业楼宇，有些是单层
创业市场调查报告范文3篇 大学生创业对于带动市场就业、推动高校教育科学化、带动行业以及区域经济发展而言具有重要意义,所以推动大学生创业无论是对于大学生素质提升、高校发展还是区域经济发展都发挥着重要作用,而对创业市场人才需求做出预测,也能够为大学生创业教育提供依据,从而让大学生创业教育过程更加具有针对性。本文是小编为大家整理的创业市场调查报告范文，仅供参考。 创业市场调查报告范文一： 一、创业项目简介 1.项目创想
"天地至精之气结而为石，负土而出，状为奇怪"。作为自然界中存在时间最久、存在范围最广的石头，一直都伴随着人类进化和发展的过程。自古以来，人们以自身的需求出发，把山水泉石视为实用的对象，崇拜的对象，审美的对象，对其加以欣赏、歌颂和赞美;并把山水泉石看作真，善，美的象征，以物喻人，移情寄性，使赏石审美情趣进入以物"比德"和观石"畅神"的境界。可是，随着商品经济的发展，人们变得越来越物质化，真金白银，名品服饰已逐渐成为人们的最爱。浮夸的风气，现实的人际关系，无时无刻不在腐蚀着人们的心灵。此时的人们非常需要为自己寻得一片净土，暂时地远离尘嚣。可喜的是，自2003年起，一股石的潮流席卷全国，简约、自然的风格重新获得人们的喜爱。而那些质朴无华却灵气逼人的石头，也成为引领时尚的新宠。在这种情况下，我们的Stone缘也应运而生了! 2.小店概述 Stone缘为大学生自主创业品牌，进行小成本投资，做的是中档优质真石制品，面向广大的中低档消费者群体。本店商品风格简约大方、浑然脱俗，彰显了回归自然、古朴纯真的品牌理念。我们将石文化融入商品，传播石文化的精髓。我们的宗旨就是，让每一个人都能在Stone缘里找到属于自己的石缘。
珠海淇澳岛项目前期调研报告 一、珠海市概况 2 二、珠海市宏观经济概况 3 （一）国民经济持续稳定增长，固定资产投资额快速回升 3 （二）人口总数增长缓慢 4 （三）人均可支配收入逐年提高 4 三、珠海市房地产市场概况 5 （一）板块总括 5 （二）近两年房地产市场主要指标及销售特点 6 （三）当前珠海市房地产市场的主要特点：7 四、唐家湾片区典型楼盘分析11 （一）唐家湾片区概况11 （二）典型楼盘分析12 五、项目概况14 （一）项目区域位置14 （二）淇澳岛概况15 （三）项目指标及由来16 （四）基地地形、地貌和地质条件17 六、项目SWOT分析26
（二）项目的劣势分析27 （三）项目的威胁分析27 （四）项目的机会分析27 七、项目的结论和建议27 以下内容免费阅读 前期调研报告 一、市概况 2 二、市宏观经济概况 3 （一）国民经济持续稳定增长，固定资产投资额快速回升 3 （二）人口总数增长缓慢 4 （三）人均可支配收入逐年提高 4 三、市房地产市场概况 5 （一）板块总括 5 （二）近两年房地产市场主要指标及销售特点 6 （三）当前市房地产市场的主要特点：7 四、唐家湾片区典型楼盘分析11 （一）唐家湾片区概况11
五、概况14 （一）区域位置14 （二）概况15 （三）指标及由来16 （四）基地地形、地貌和地质条件17 六、SWOT分析26 （一）的优势分析26 （二）的劣势分析27 （三）的威胁分析27 （四）的机会分析27 七、的结论和建议27 一、市概况
市位于广东省珠江口的西南部。东与香港隔海相望，相距仅36海里，最近的牛头岛相距仅3海里；南与澳门相连，西邻新会、台山市，北与中山市接壤，距广州市约140公里。1979年建市，1980年建立经济特区。是珠江三角洲中心城市之一，东南沿海重要的风景旅游城市。行政辖区总面积7653平方公里，其中陆域面积约平方公里。 市划分为香洲区、金湾区、斗门区。其中香洲区包括主城区（新老香洲、吉大、拱北、前山和南湾城区）、唐家湾新城和横琴新城。 九州港口岸是中国最大的水路口岸，拱北口岸是中国第二大陆路口岸。 市城市建成区绿化覆盖率达45%，人均公共绿地平米；森林覆盖率%，全市已建成各级自然保护区和森林公园11个，自然保护区面积逾180平方公里，覆盖率达%。 2003年末全市总人口万人。其中，户籍人口万人，外来暂住人口万人。规划2005年达到1 49万人。 二、市宏观经济概况 （一）国民经济持续稳定增长，固定资产投资额快速回升 （上表中增长率数值根据历年GDP绝对值计算而出，未考虑价格变化因素。以下正文中的有关增长比例的数据是根据可比价格计算得出数据；以下情况雷同） 根据统计公报，市2002年国内生产总值亿元，比2001年增长%。2003年生产总值为亿元，比2002年增长%。从市历年国内生产总值的统计来看，多年来市的经济快速发展，国内生产总值稳步增长，并始终保持11%以上的增幅。 值得一提的是近年市以电子信息为代表的高新技术产业发展迅猛，软件产业发展势头强劲。2002年全市高新技术产品产值亿元，占全市工业总产值的%。软件产品产值23亿元，增长%。经省认定的软件企业116家，开发的各类软件产品395件。2003年高新技术产品产值亿元，
免费重大项目调研报告范文 按照第二批“不忘初心、牢记使命”主题教育开展调查研究的有关要求，为进一步研究和解决在推动重大项目建设方面存在的问题，促进全区经济高质量发展，本人采取深入基层走访、召开座谈会、个别谈话等形式，对全区重大项目建设情况进行了广泛调研，形成了调研报告。现将调研情况汇报如下： 一、基本情况及成效 今年以来，全区上下认真贯彻落实中央和省、市关于扩大有效投资，促进经济高质量发展的总体部署和要求，始终把抓项目、促投资作为稳增长、调结构的重要抓手，按照“开工项目抓进度，续建项目抓投产，签约项目抓落地，储备项目抓前期”的总体要求，进一步加快项目建设、优化营商环境、强化基础保障、完善服务体系，努力扩大有效投资，有效促进了全区经济社会持续健康发展。 （一）抓谋划重储备。紧跟国家政策导向，围绕基础设施、农林水利、生态环保、文化旅游、民生事业、公共服务、科技创新等重点领域，谋划产业关联度高、投资力度大、带动作用强的重点项目X个，谋划项目库动态投资达X亿以上。部分重大项目列入国家和省投资计划，争取到位各类资金X亿元，同比增长X%。 （二）抓招引促发展。研究制定了《X区2019年争取资金项目建设招商引资安排意见》和《X区2019年外出招商工作方案》，编印了《X投资合作项目》，由区级领导带队赴京津冀、长三角、珠三角、川渝等重点区域招商。目前，全区共组织X个招商小分队外出招商X批次，对接项目X个，签约项目X个，签约金额X亿元。 （三）抓落地优环境。进一步深化“放管服”改革和“四办”改
革，全面推行“一张清单、两端服务、三办承诺”审批服务机制，行政审批服务基本实现了“一枚章”办理。加大力度减事项、减层级、减材料、减环节、减时限。定期组织开展项目前期手续“集中审批”活动，累计审批重大项目X个，累计投入资金近X亿元，有力推进了全区重大项目建设。 （四）抓进度严督查。强力推行“一个项目、一名领导、一套班子、一个方案、一抓到底”的项目包抓责任制，严格落实“九个一”督查考核机制，定期协调解决影响项目建设的难点、卡点问题。目前，全区计划实施的X万元以上新、续建项目X个，已开工建设X个，共完成固定资产投资X亿元，同比增长X%，全区项目建设成效显著。 二、存在的问题 从项目建设的总体推进情况来看，与年初制定的计划目标还有一定差距，究其原因分析，主要表现在以下两个方面： （一）从企业层面来看 近年来，农业、装备制造、商贸流通、餐饮住宿等行业运营难度明显增加，企业投资更加谨慎，一些已经签订投资合作协议的重大项目如X等项目迟迟未能开工建设。同时，受防控系统性金融风险的影响，企业融资更加困难，一些已经开工的项目因资金问题进展缓慢，投资增速明显放缓，如X农产品集散中心、X危险废物集中处理中心等项目。 （二）从部门层面来看 1.项目建设的重视程度不够。部分单位对项目谋划、项目入库、项目建设的重要性认识不够，存在被动应付情绪，对新政策缺乏探查能力，对已有政策缺乏深入研究，项目谋划缺乏前瞻性，不能及时抢抓政策机遇，符合政策的项目没有及早谋划入库，导致招引项目因未提前入库而无法落地，错失了发展的有利时机。项目经办人员变动频
一、引言 近年来随着社会经济的不断发展、农业产业结构的进一步调整和农村耕地的日益减少，以及思想意识的渐渐转变，农村中涌现出一批自主创业的巾帼英雄。作为经济活动的重要组成部分，农村妇女创业是提高生产力，改变农村贫穷面貌的有效途径。由于妇女创业仍有巨大的发展潜力与增长空间，妇女创业的重要性与日俱增。农村妇女创业虽然为数不多，但她们的创业成功有着积极的实践意义。 二、调研对象 本次农村妇女创业调研时间是从年月初开始到年9月底结束，调研对象是宿迁市沭阳县悦来镇、桑墟镇、新河镇创业人员，随机抽取了 1 名创业人员对他们发放问卷进行调查。共发放问卷1 份，收回有效问卷1 份，有效回收率1 %。问卷所设计的问题以单项选择为主，问卷调查采取了匿名填写的方式。问卷内容涉及创业人员概况、创业项目类型、创业规模和未来规划等方面，通过对调研结果所呈现的问题及其成因的分析，提出解决问题的对策。 三、女性创业的现状及特点 年以来，该县新增妇女创业项目571 个，主要是服装、玩具、电子、蔬菜大棚、家禽养殖等。全县农村妇女创业状况呈如下特点： 1、女性创业氛围较为浓厚，随着全县掀起“全民创业”及“三来一加”浪潮，女性创业的意愿加大，很多有项目、有技术、有资金的农村女性开始自主创业。 2、自主创业女性比例偏低。我县自主创业女性比例约占就业女性比例总数的6%，比例偏低，虽然创业氛围良好，但由于女性创业自身带有的局限性，实际创业人数不多。 3、创业规模较小，因为农村女性总的来说比较保守，冒险、创新意识不强，再加上对高新技术的掌握不够，农村女性创办项目规模普遍不大，投资规模大概集中在3—1 万元，工人数在3 人左右。 四、农村妇女创业面临的困难和挑战 1、传统意识。由于农村家庭中“男尊女卑”思想观念的影响，认为妇女所承担的责任仅限于家庭，操持家务，尤其是农村中很多家庭，男劳力外出打工，家庭中老人的照顾，孩子的教育都由妇女承担，使广大妇女既没有创业的动力也没有创业的基础条件，致使妇女创业的主动性和客观条件不足。调研走访过程中，笔者发现，半数以上妇女在创业过程中还兼带着照顾老幼，把持家务的任务。 2、资金问题。目前，资金不足仍然是自主创业的一大障碍。不少妇女创业人员的家境并不宽裕，筹集资金存有相当大的难度，对他们中的大部分人来说，即便是小本创业也已可能倾其所有，一旦失败，将承受难以想象的压力。已创业的妇女，她们的创业资金也十分有限，支付开办费用、投资设备后，由于银行贷款申请难、手续复杂，想要扩大生产经营并不容易，
商业市场调查报告 篇一：商业项目市场调研报告(模板) 商业项目市场调研报告 调研报告前言：简要说明本次调研的目的和范围、调研组成员、调研日期、调研数据的依据等内容。 一、 PEST分析 ? 政治要素（Politics）：了解当地政府的结构、指导方向、产业政策等； ? 经济要素（Economic）：GDP总量、人均GDP、GDP增长率、财政收入水平及增长率、社会消费品零售总额、各零售业态分类消费水平、居民收入、人均可支配收入、居民存款占比情况、恩格尔系数、物业投资水平、外资投资情况、物业售价、租金价格等； ? 社会要素（Society）：是指当地城市居民民族特征、文化传统、价值观念、宗教信仰、教育水平以及风俗习惯等因素。构成社会环境的要素包括人口规模、年龄结构、种族结构、收入分布、消费结构和水平、人口流动性等。其中人口规模直接影响着一个国家或地区市场的容量，年龄结构则决定消费品的种类及推广方式。
? 技术要素(Technology): 技术要素包括当地零售业出现和发展趋势以及前景预测。 二、区域城市功能调查 ? 公共设施状况 ? 交通体系状况 ? 道路状况、通行量 ? 区域性质与功能特点 ? 各项城区的机能 ? 城市规划 三、区域商业现状调研 ? 商业发展现状及布局情况（概况、规模、商圈分类）? 商业发展规划（政策规划、趋势研判） ? 租金水平、售价水平研究等； ? 发展商开发情况研究； ? 零售品牌调研（分档次、分业种、分业态进行交叉分析）
? 新店开设趋势研究 ? 典型案例分析 四、区域商业物业供需分析 ? 区域供应 ? 区域消化 ? 供需交叉分析 ? 租金走势 ? 售价走势 ? 租售交叉分析 ? 典型开发案例分析 五、区域内主要商圈消费者消费行为调查与研究? 地理细分调查分析 ? 购买人群细分调查 ? 年龄细分调查分析 ? 经济状况细分调查分析 ? 消费者交通和出行方式 ? 购买者购买心理及行为分析
【科尔大厦（暂用名）】前期市场调查报告 第一章项目所在区域环境调研 一、项目所属区域市场调研范围描述 本次市场调查（环境部分）以项目为中心向周边幅射，将市调范围分为两大部分。第一部分包括项目所在地工贸片区、步行街片区、南坪西路、南城大道，直接决定科尔大厦的商务环境。第二部分包括转盘周边：南坪北路、南坪东路、南坪南路，间接影响科尔大厦商务环境。 本次市调以工贸片区、步行街周边、南城大道为重心，沿线主干道有开发路、南坪西路、区府路、南城大道、区府大道等重要交通要道，市调内容涉及大小型商场、超市、相关金融机构、公交车站、品牌餐饮、大型休闲娱乐设施等与本项目息息相关的商务环境。 二、南岸区商务环境 南岸区以南坪转盘至步行街片区为商业中心，商务环境在近年来得到较大的改善。随着区政府、区检察院等政府机构的搬迁于此，鹅公岩大桥的通车，南滨路、步行街的修建以及各大型商场的相继进驻，南岸区交通得到了进一步改善，商务配套也随之进一步的完善，具体情况如下： 1、下图为南岸区商务环境的汇总
2、小结 2－1、餐饮、娱乐 ?南坪地区的餐饮、娱乐设施主要分布于南城大道片区，规模大都在100平方米左右。现经营状况较好，生意较为火爆。而该片区餐饮、 娱乐的租价约为50－60元／平方米／月。虽然目前经营状况不错，但此处有个很大的弊端――停车困挠（因为此处为主干道，而来此就餐的客人只能将车停靠在公路两边，这对于本来就是双向两车道的南城大道的交通受到很大的阻碍）。 ?项目所在片区――工贸片区的餐饮、娱乐业并不发达，主要因为该片区背离中心区。如果步行街的延伸段以及项目门前广场能够修建， 对于本项目的裙楼部分招商定位为餐饮有很大的促进作用。 2－2、银行证券 ?南坪的银行证券主要集中在步行街片区、南坪西路、南坪南路、南坪东路，而规模在100平方米以上的集中在南坪西路，这主要跟其商 业的发达有很大关联。 ?本项目工贸片区的银行证券无，主要因为该片区的商业不发达，商务环境尚未形成。但项目所在区域的未来发展：步行街的延伸段、门 前广场的修建以及会展中心的建成带来商务氛围逐步形成，对于裙楼部分招商对象为银行证券有极大的利好因素。 2－3、专业市场 ?南坪地区的专业市场主要分布于步行街片区、南坪西路、南坪南路。这三个片区的商业较活跃，交通便利，人气旺等优势非常利于
创业项目可行性报告（提纲） 欧阳光明（2021.03.07） 一、概况 1、申请企业的基本情况* 2、企业负责人、项目合伙人以及项目负责人简况。 3、企业人员及开发能力论述 企业负责人的基本情况、技术专长、创新意识、开拓能力及主要工作业绩。 项目主要合伙人的基本情况、技术专长、创新意识、开拓能力及主要工作业绩。 企业管理层知识结构；企业人员平均年龄；管理、技术开发、生产、销售人员比例；新产品开发情况、技术开发投入额、占企业销售收入比例。 4、简述项目的社会经济意义、目前的进展情况、申请孵化资金的必要性。 二、技术可行性分析 1、项目的技术创新性论述。项目产品的主要技术内容及基础原理。需描述技术路线框图或产品结构图。尽可能说明本项目的技术创新点、创新程度、创新难度，以及需进一步解决的问题，并附上权威机构出示的查新报告和其它相关证明材料，已有产品或样品须附照片或样本。产品的主要技术性能水平与国内外先进水平的比较。 2．本产品知识产权情况介绍。合作开发项目，须说明技术依托单位或合作单位的基本情况，并附上相关的合作开发协议书。 3．技术成熟性和项目产品可靠性论述 技术成熟阶段的论述、有关部门对项目技术成果的技术鉴定情况；本项目产品的技术检测、分析化验的情况；本项目产品在实际使用条件下的可靠性、耐久性、安全性的考核情况等。
三、产品市场调查和需求预测 1、国内外市场调查和预测 本产品的主要用途，目前主要使用行业的需求量，未来市场预测；产品经济寿命期，目前处于寿命期的阶段，开发新用途的可能性。 本产品国内及本地区的主要生产厂家、生产能力、开工率；在建项目和拟开工建设项目的生产能力，预计投产时间。 从产品质量、技术、性能、价格、配件、维修等方面，预测产品替代进口量或出口量的可能性，分析本产品的国内外市场竞争能力；国家对本产品出口及进口国对进口的政策、规定（限制或鼓励）。 分析本产品市场风险的主要因素及防范的主要措施。 3、产品方案、建设规模 产品选择规格、标准及其选择依据。 生产产品的主要设备装置，设备来源，年生产能力等。 四、项目实施方案 1、项目准备 已具备的条件，需要增加的试制生产条件。目前已进行的技术、生产准备情况。 特殊行业许可证报批情况，如国家专卖、专控产品、通讯网络产品、医药产品等许可证报批情况说明。 2、项目总体发展论述 包括项目达到规模生产时所需的时间、投资总额、实现的生产能力、市场占有份额、产品生产成本和总成本估算、预计产品年销售收入、年净利润额、年交税总额、年创汇或替代进口等情况。 五、新增投资估算、资金筹措 1、项目新增固定资产投资估算 应逐项计算，包括新增设备、引进设备等。根据计算结果，编制固定资产投资估算表。 2、资金筹措