小区楼盘开发操作扫楼流程方案
小区开发行动方案
一、目标小区的选择
１、售价超过均价的中高端楼盘、单位集资房、城区中心老小区二次装修、别墅群等。
２、目标小区的选择：以门店为圆心，选定周边半径距离在5-10公里以内的目标小区，首选为处于业主收房期间的新小区，其次为已交房完毕，但入住率较低的小区。中高端消费群体，年龄段在30-45岁，比较讲究生活品味，有经济实力。
二、相关信息收集
１、通过售楼小姐的推荐，获得业主资料。
２、接触装潢公司、设计师或其他业务员，以交换、返点、购买的方式来获得业主的信息。
３、选带一些小礼品，免费赠送给电梯阿姨和一些开始装修的工人，作为收集业主信息的一个工具（如有业主到现场，请他们联系我们的业务人员——可以给予他们一定补贴）。
如何进入小区开发
１、集资房通常为该单位的分管后勤的领导，（建议公关方法：一为金钱攻势，二为提供活动礼品或折扣商品，最好在小区做公益标识或样板房装修）。
２、商品房：关键人物通常为“物业经理+保安队长”，可以通过金钱和礼品等方式开展公关活动（如物业比较正规，需要签定入场协议，做宣传支付进场费等），同时对于普通保洁员、电梯阿姨等人员我们也要通过赠送促销礼品（如：钥匙扣、大门地毯、保
小区扫楼一般“扫楼”是小区业务员的惯用手法，也是业界公认的开发小区较差方法之一。 究竟问题出现在哪里呢又应该如何解决扫楼现状 1.工作方式 2.业务合作 和其他业务员打成一片，相互交换自己手中的电话号码，然后再次挨个打电话。 3.结果 一个月下来也没有得到几个资料，甚至业绩经常为零只能拿到可怜的底薪，面对现状又得不 到领导的认可只能一走了之！ 原因分析经过和业主、业务员的多方了解，我们发现，目前大部分业务员仍停留在“打猎”的状态, 即碰运气，碰到猎物就可以打一枪，能不能打下来就看自己的枪法和碰到什么样的猎物了, 如果运气不好碰不到猎物就空手而归！ 1/5页 并不是任何人都能做好业务这一行业的，作为一名合格的业务员必须具备腿勤、嘴勤、手勤、脑勤，这几点素质。很多业务员都是今天这里做几天，一看没有业绩马上就换工作，明天那里做几天，一看还是没有业绩就又开始换，一年能换上五六次。- 2、业务知识不合格 3、信息搜集不全 很多业务在跑小区时基本都是从顶层开始敲门一直敲到底层，只关心当时在现场的和还没有 购买自己产品的客户，对业主的实际消费能力、装修进度、业主之间的关系、购买其他品牌的理由、装修主要关注点、竞争对手的策略等缺乏了解，导致公司不能有针对性的制定策略。 4、跟踪不到位
对于已经收集上来的业主、设计师、工长等的电话没有合理运用到位，导致最终合作机会很 低。 5、缺乏总结和交流 每天也会回到公司汇报或登记，但相互之间的经验没有得到充分的交流，教训总结也不够完善，大多都是自己摸索自己的经验。 6、工作激情逐步下降 对于业务来讲前期主要是了解市场、摸索经验，业绩平平是很正常的，但这时如果缺乏领导 的鼓励和分析业务基本看不到前途会变光明，在没有业绩的情况下激情也就越来越低。 小区基本操作流程 空手或背包跑到小区里面面对顾客时很容易引起顾客的反感，有些业主也会认为他们是骗子，可信度不高，在顾客对我们的产品、品牌不了解的情况下服务礼仪就是一张获得信任的名片。 第一、谈话技巧培训。在客户面前哪一句话应该说，哪一句话不该说，什么时候说什么话都 是有逻辑性的，如果没有提前培训而是靠自己摸索会丧失很多机会和生意。 第二、工作流程培训。要教会业务如何开展工作，每天都应该做什么，每一项任务完成的意 义和要领是什么，这样才能指导他们开展工作。 3、收集楼盘信息 通过网络、实地考察（施工现场和售楼处）、报纸等方式了解当地市场各小区的情况并分类汇总，首先要了解有哪些是刚交房不久的小区，哪些是近期要交房的小区，哪些是在建小区；其次了解各小区的地理位置、房价、规模、小区类型（商品房、回迁房、集资房等）、购买人 群、交房日期、物业电话等。 4、信息分析并分类 这里的分类主要是两个方面，第一，根据小区的交房时间分类，以便后续跟踪；第二，通过上述信息的分析整理出哪些小区的顾客是自己产品的潜在顾客群，把小区分为重点进攻类和 适当关注类，对于重点进攻类需集中人力、财力、物力猛烈攻击，对于适当关注类可简单的 分发单页或适当做宣传即可。 5、材料准备 业务员扫楼的一个主要目的就是传播自己品牌和产品的信息，所以在上门拜访时必须携带充 分的宣传材料，尤其针对建材行业的业务员，还必须要带上自己产品的彩色效果图，取好是针对业主房型量身定做几套方案，可供业主自由观看和选择，如果缺之针对性业主-般是不 感兴趣的。
项目内部认购方案 一、内部认购的目的 1、为保证**公司2012年项目提前回款任务，缓解公司资金需求的压力； 2、为帮助解决现有部分公司员工的住房需求。 二、内部认购资格的确定范围 1、武汉**及**公司员工购房人员范围 武汉**及**公司员工购房资格限定在武汉 **、武汉**房地产开发公司登记在册人员，经武 **公司营销部审核、提交总经理办公会审议通过后，方可办理购置手续。 2、社会关系购房人员范围 社会关系购房的人员资格为社会往来关系单位人员，由**公司营销部领导审核，经总经理 审批通过后，方可办理购置手续。 1、公司每位员工限购一套； 2、社会关系人员购房不限定套数； 四、内部认购项目简介 （1）项目概况 **项目位于武汉市***处。 （2）项目经济技术指标 **项目总占地面积：**怦，总建筑面积：**怦，其中：住宅总建筑面积：**怦，商业总 建筑面积：**，幼儿园及其他配套总建筑面积：** m2o 项目分**期开发，一期由**栋**层（含商业、设备转换层）的高层组成，建筑面积**万 m,其中住宅建筑面积 **万m,商业建筑面积**千方；二期由**栋**层（含商业、设备转换层）的高层组成。 **号住宅总套数**套，将于**年对外销售，预计**年底交付使用。目前正处于**阶段。 （3）认购范围 内部认购房源的楼栋为**号楼（共计**套房源），具体推售房源量视内部认购客户量以及 **公司销售、回款目标，最终由**公司领导确定，以下为推售房源量建议： 如内部认购量低于**号楼房源的30%则选择**号楼的偶数层（或基数层）作为指定 房源进行内部认购，便于制造内部推售房源的稀缺性；
内部认购是发展商最紧张的时刻之一，等买家第一轮评分的心情既兴奋又不安。内部认购本身就是发展商策略性的“特殊产物”，有人称之为检验市场的试金石，操纵市场的手段。下面介绍了内部认购的本质、过程、模式设计，并特别强调了围绕内部认购展开的市场分析与策略调整。 一、内部认购原始动机 内部认购原来用意是发展商拔一些房屋供自己公司的职员优先选购，以慰劳职员的辛劳，基本上内部认购的对象应该是公司职员以及与发展商业务、管理有关系的相关人士，例如负责楼盘建筑的建筑公司、负责策划发售事宜的专业机构或有来往的政府部门的部分人士。但政府对内部认购一直并没有明确规定，因此内部认购由原来的“慰劳”很快演变成发展商检验市场的试金石和操纵气氛的又一技巧。 操作进阶１ 内部认购动机与功能 ＯＰＥＲＡＴＥ ＴＨＥ ＤＥＧＲＥＥ ＯＦ ＰＲＯＧＲＥＳＳ １内部认购三种方式对比表
二、内部认购战略功能 其实内部认购除了能在正式开售前早早笼络住一批客户之外，最主要的目的还在于烘托气氛。只要有足够的人交了定金，发展商就可以宣称开盘之日即售出多少来给人好象一片热销的大好形象。即使这些客户退定，只要气氛起来了，不愁没有人买。 因此，一般在首推出时最好通过促销活动抽签赠少量优先购买权和排队认购相结合，当然在宣传上应尽量避免排队的提法，而是多做些很多人争取要求认购的市场引导，造成一些市场紧张氛围，引导市场去排队而不是房间去排队抽签，给自己留下更多的空间。 正式发售前的内部认购对整个项目的作用是不可低估的，其目的在于： （１）能从内部认购中获取客户，从而更清楚掌握客房的购房意向及市场需求（洋房和别墅哪个市场大，哪种面积、户型市场需要最大）； （２）项目处于期楼阶段，没有现房、没有样板房不能给客户目睹实在的东西，只得通过内部认购、开推介会等营销手段，让社会认识项目、了解项目，是正式销售前期的必要工作； （３）提前推出项目，可为项目起到初步宣传的作用，为项目造势； （４）是置业顾问在培训中一个亲临现场实习的好机会，可以运用所学的知识、方法、技巧去接待客户，回答客房的提问，从而不断锻炼置业顾问，提高其业务水平和业务素质，为以后走向正式销售打下坚实的基础； （５）内部认购时，以最优惠的价格出售商品房给对项目有信心的客户、令其得到最大收益，同时聚集人气。 综合工程进度以及经营推广进度，确定内部认购期。 内部认购的主要范围是以集团内部为主。
盛景豪庭 内部认购方案 盛景豪庭住宅类内部认购方案一、背景
根据项目开盘销售推广计划的安排，为进一步增强内部员工对项目开发的信心，及时把握项目销售的相关信息，我部拟就“盛景豪庭”一期举办内部销售活动。 二、目的 增强员工稳定性，提高员工行业归宿感，激励员工长期为企业服务，同时帮助员工改善居住条件，减轻员工经济负担，激励员工消费公司自主产品，促进项目销售。 三、适用范围 集团公司及下属所有子公司、事业部的各级员工。以及个别经特殊审批的其他员工（由子公司负责人、事业部总经理审批）。 四、内部认购标的 员工内部认购房源总供应量控制为200套（暂定） 五、内部认购执行时间 集团公司批准后至项目正式对外销售前 六、内部认购资格认定 1、员工本人认购： 有购买需求的集团公司在职员工在进行内部认购前应到公司人力资源部填写《员工内部认购申请表》，经相关流程各部门负责领导签字确认后，由员工携带《员工内部认购申请表》至营销部门办理内部认购手续。挑选房源并确认房源房号后进入营销部门销控认购流程并在财务处办理内部认购意向金缴纳手续。款项缴清后待正式发售时进入认购签约流程。
2、员工推荐亲友认购 若集团公司在职员工推荐亲友认购的。则该员工必须在被推荐人到项目营销部门商洽前，由该员工到公司人力资源部门填写《员工推荐认购确认表》经相关流程各部门负责领导签字确认后，由推荐人携带《员工推荐认购确认表》陪同被推荐人至营销部门办理内部认购手续。挑选房源并确认房源房号后进入营销部门销控认购流程并在财务处办理内部认购意向金缴纳手续。款项缴清后待正式发售时进入认购签约流程。 七、优惠政策 根据员工服务年限，可享受一次、一套房产的购房优惠。
内部集资房权益转让活动方案 一、重要情况说明 1、活动说辞由于本次认购房源未达到预售条件，且目前无工程支撑，因此除了有较大的优惠额度外，还需要给客户一个合理的说辞。 经过综合的分析与考虑，这个说辞可以XX 公司内部集资房权益转让为名义。 2、工程支撑活动期间，不排除客户亲自到工地现场查看的可能，为了进一步弱化客户对工程进度及工程形象的怀疑，因此在活动期间，需要安排施工设备及工人进场做事，让工地现场看起来正在热火朝天的施工，以稳定客户情绪。 3、客户积累 项目目前只有积累客户100 余组，严重不足。由于项目从面市到首次认购期间，仅仅只有十来天左右的宣传期，因此需要结合短信+ 外展及派单活动，在短期内吸引一部分客户。 4、内部房源 因为XX 公司有一部分房源供应内部员工作为集资房，因此在正式对外认购之前，需要由开发商落实好内部集资房源，并且提前进行销控处理。 5、优惠额度 目前暂定1月1—1 月3 日期间签约，可享受每平米优惠200 元。 6、收款场地活动期间，需要安排专门的场地为客户提供缴款等手续服务。场地建议为XX 公司办公室。为配合收款，需要对场地进行必要包装。 7、认购时间 建议认购开始时间定为1月1 日星期六，当天起客户可到项目进行选
房； 活动流程 活动方案由三部分组成 1、预告选房活动信息，筛选客户意向（12 月23 日） 1）12 月23 日起对客户公布户型单到位的信息；通知前来观看户型单，梳理客户意向； 2）现场需要营造紧张感，因此户型信息的发布，需要在12 月23 日起短时间内迅速通知邀请其集中前来看户型； 2、通知客户，价格公布及XX公司内部集资房权益转让活动信息（12 月28 日） 1）在12 月28 日左右，由销售人员通知准意向度客户，XX 公司内部集资房权益转让活动即将于1 月1 日起开展，并且此次房 源系内部员工私人转让，将有超大的优惠额度，要求客户到现场看 房算价，并带好身份证和5 万元现金，做好签订《XX 公司内部集 资房权益转让书》的准备； 2）注意事项由于本次开盘不希望太多客户拥挤在一起，因此通知客户的时候，需要按照前期梳理客户意向情况来分级，分时通知。 3、选房并签订《XX公司内部集资房权益转让书》（1 月1 日） 1）客户至现场算价后，确定接受转让权益的客户，则缴纳5 万元诚意金，随后持缴款收据，由临时接送车带领到XX 公司办公室选 房，并完善《XX 公司内部集资房权益转让书》手续。 三、价格及优惠政策制定 本楼盘1 期价格可参考县城目前集资房市场价格，但由于目前本项目缺乏相应工程进度支持，且为第一次开盘，为促进销售，符合项目价格逐渐走高策略，建议给予首批订房客户较大优惠； 1、常规优惠
英伦湾.派单活动方案 第一部分活动常规内容 活动名称：英伦湾派单执行方案 活动目的： ?提高英伦湾项目知名度、提升项目形象及对开发企业的认知度；?让栾城区人们知晓近期项目推出的营销内容； ?充分挖掘潜在客户资源，提高来访量提升现场人气，增加约访量与成交量 活动时间：2015.11—2015.11 活动关键：找准目标客群，针对性派发；避免浪费，节约资源，降低开发商宣传成本 活动地点：城区及周边所有乡镇村落 活动对象：栾城潜在客户 第二部分派单具体工作安排 派单时间：11.01-11.20（派单时间视近期活动时间和天气状况进行适度调整） 派单总负责：王彩丽
协助执行：*****5人（安排派单员每日工作并进行监督，统计每日派发地点及派发量，沟通、协调工作中出现的相应问题） 派单任务：8000-10000份/天 执行细则： 人数区域工作细则工作顺序派发量 30人城区（10人） 城区所有入住小 区进行扫楼派 发，完成后改为 城区主要交通路 口及商超派发 由城北向城南， 由城东向城西，7 天内完成小区覆 盖 城区预计派发总 量3万份 乡镇（20人） 每5人一组，共 计分为4组，每 组每天完成2-3 个自然村落，进 行串村，发放到 户 有柳林屯乡开 始，顺时针推进 乡镇累计派发总 量约9万份（因 乡镇集市派发总 量增加） 备注：1、为了保证派发时间及派发效率，乡镇派发建议对派单人员车接车送。 2、具体乡镇派发量见附表。 派单区域： 时间区域人数任务 素质要 求 11月01日-11月20日县城：城内住宅小区 和主要商场、街道 乡镇：栾城镇、柳林 屯、南高乡、西营乡、 窦妪镇（合计：134 30人 派单、扫楼、 拦截区域内人 群，所有单页 要求派发到户 （具体安排根 机灵、老 练、表达 能力强
扫楼准备工作 WEIHUA system office room 【WEIHUA 16H-WEIHUA WEIHUA8Q8-
扫楼执行方案细则 一、扫楼的目标 不能为了扫楼而扫楼，我们扫楼重点既不是为了市场调查或收集业主信息（市场调查及业主信息收集是为了便于签单做的铺垫）。而是为了签单！！签单的目的就是为了更好的销售公司产品及打响公司品牌。 二、前期调查小区推荐
三、前期调查工作安排 目前公司拥有导购及业务经理6人，每2人一组前往推荐小区走访调查。每组每天调查2个小区共6个小区，3天内基本情况调查汇总完成。主要调查各小区入住率、装修率、小区规模、楼盘总数、物业情况及交房时间等。 具体安排如下 1、8:00-9:00小组间沟通交流调研经验。 2、9:00-12:00 目标上午小区调查； 3、13:30-16:30 目标下午小区调查； 4、16:30-17:30 回公司汇报今天小区调查，并填写相应表格。 5、三天调查工作结束后，汇总小区调查情况，从中选取10个优质目标小区进行“扫楼”工作； 6、扫楼工作开始后至开业，每个小组最低工作任务要求10个精准客户（精准客户指开业活动期间进店客户），5个有效客户（有效客户指活动期间进店下单客户）。 7、超出任务部分的精准客户每个奖励20元，超出任务部分的有效客户奖励其消费下单金额的抽成1%（此抽成为额外抽成部分，与已有抽成可叠加计算）8、低于最低任务要求的最低精准客户，每少一个减少月自然休假半天，低于任务最低要求有效客户的每个减少月自然休假一天。 四、扫楼签单的关键 拿到或扫到业主信息并不是扫楼的结束而是开始！只有通过电话、短信及与业主的有效沟通，了解业主的购买力及购买需求，给出最适合业主的产品方案。在适合的方案上在给与充满诱惑的优惠力度并邀约，从而实现到店签单完成交易目的。 五、扫楼前的准备工作
扫楼派发传单工作流程 陌生拜访是营销过程中的一种比较常见的的宣传方式。陌生拜访中难度最大的莫过于扫楼和扫街。扫楼是让消费者对活动信息了解最快的一个方式，同时对工作人员来说也是一个自我锻炼的一个非常好的方法。 扫楼的带来的好处：真理都是从实践中得到！ 1、扫楼可以让你用最快的最直接的方式积累到原始的客户资源。 2、通过不停和客户的交流可以最快的方式了解顾客的需求。 3、通过客户不停的疑问，可以最快的方式对我们的活动内容了解深入。 4、是一个最直接快速提升个人与客户交流能力的方式。 5、是一个培养个人情绪调节能力的好方式。（需要从很多打击中调整心态） 记住：通常公司不会让你始终的去扫楼，扫楼只是对你的考验和锻炼，还有就是对你客户先期资源的积累。 一：人员招聘 要求：1素质比较高，高中以上学历为佳 2 能吃苦耐劳、认真负责 3 充满活力、有激情。 4有传单派发、扫楼工作的优先考虑。 5 不能奇装异服、高跟鞋、丝袜、夸张的染发。 二：薪资待遇： 依不同活动性质底薪及奖励力度不同 工作时间：每天早上8：45---17：30
三：人员培训： 1、熟悉单页内容 2、扫楼派发单页的要求： （1）只能1张派发，不能多张（发人、插门）不可随意派发。（2）注明扫楼的小区名称、幢数、单元、业主姓名、电话。（3）扫楼人员的姓名、日期。 （4）扫楼派单面对顾客拒绝异议处理。 四：早会 1 调动大家的积极性，提高扫楼派单人员精神面貌。 2对表现好的人员进行口头表扬和物质奖励。 3 提出我们今天的扫楼派单目标。 4 演练扫楼派单话术。 5 依组别点名记考勤。 五：扫楼前期准备 1、扫楼表格、笔。 2、熟悉扫楼的楼盘及物业管理情况。 3、扫楼人员的手机号码、姓名登记、便于及时联系。 4、矿泉水、晕车药、香烟，等。 5、装单页的包（电脑包、女士挎包）。
内部认购方案 一、内部认购的目的 因无法保证预售证在预定时间取得，故调整策略，以内部认购方式提前锁定精准客户区域内项目相继开盘，竞争激烈，以此防止客户流失，并争取一定的转化时间。 二、内部认购资格确定 自8月排号始，截止目前所有已排号客户，皆拥有内部认购资格 内部认购之后缴纳诚意金客户，对外不予以公开，但仍保留内部认购资格，享受内部认购优惠。取消时间将另行公布。 正常排号客户购房不限定套数。 三、内部认购项目 （1）项目案名 乐家·香月湖 （2）认购范围 内部认购房源的楼栋为10号楼（共计140套房源） 四、内部认购时间及认购顺序 1、认购详情：（具体时间以相关进度为准，以下仅作为时间流程建议） 2014年9月20日下午14:00开始。 认购客户需填写《诚意认购登记书》，客户缴纳的诚意认购金。客户需在签订登记书10个工作日内或接到公司电话通知后3日内签订《商品房买卖合同》。 2、客户认购排序：
以诚意金排号顺序为准，发布序列号。若有客户未到，则自动补位。 若客户未按时到达，按照当时选房进度，顺序插队。例：若3号排号客户，到达时已经顺选至10号，则与其后插队。 内部认购期限：内购活动仅当天有效。 五、内部认购折扣 1、公司内部认购折扣原则 在项目制定建面单价的基础上，制定内部认购的不同折扣体系，实际价格以客户填写的“内部购房申请书”内显示价格为准。 常规折扣分档如下： 一次性缴款客户：2% 按揭客户：1% 按时签约：1% 老带新优惠：0.5%（特例） 备注：以上折扣为常规折扣。 2、开盘折扣及内部折扣建议 根据以上折扣和项目销售目标，初步建议本项目在开盘和内部认购时的折扣如下，具体折扣由开发公司领导最终签署为准： 内部认购折扣：参与内部认购活动的，直至活动结束，参与客户均享受2%折扣 六、内部认购流程及注意事项 （1）项目内部认购流程 STEP 1 根据诚意金排号顺序发放选房序号 STEP 2 根据序号先后进行选房
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一、开盘准备的目的 1、在项目正式开盘前确定意向性购房客户，防止已登记客户的流失。 2、在正式发售前渲染气氛，积累人气，为正式开盘打好底气。 3、通过前几期形象广告、新闻发布会、开工典礼、莫愁湖游园会（如果做）， 南京民众对金色家园及万科房产有一定认知，趁热打铁地推出一些SP活动， 树立开盘先到先得的观念，势必会产生一定的市场轰动。 4、阶段性的价格抬升，让客户感受到金色家园的“升值潜力”。 5、进一步检测目标客户需求，为价格调整、销控提供及时的市场反馈。 6、对新聘业务员参与实践的绝好机会，为到今后销售打下坚实的基本功。 二、正式引导期之前必须完成工作 售楼处、样板房装修完毕并开始引导期接待； 户外广告树立——至少是原售楼处形象广告牌树立发布，开始发布时间到开 盘日不低于1个月； 项目周边区域外形象包装及导示系统制作安装完成； 地盘及售楼处现场形象包装完成； 前期品牌与形象推广已经达到一定效果，有足够的客户积累 软广告关于研讨会及开盘信息公布应不少于5次 硬广告企业形象展示、产品信息及开盘信息不少于
2．1 广告 2．2 产品推介会（3月初-4月底）不少于3次 万科会会员产品推介会 4月20-21举办针对万科会会员的小范围产品的推介交流会。事先通知万科会会员活动内容，并要求参加者给予回复（电话/信函）。根据实际参加人数可分成几天进行，每天不多于150人。重要流程如下： 来访客户进行登记 南京万科公司总经理发表欢迎讲话。 由万科公司派员进行统一的楼盘概况介绍、优势分析和工程进度的通报。 客户自由咨询（一小时）。 举办自助型晚餐会，准备酒水、餐点等。 饭后现场可举行由万科会员自行组织参加的自娱自乐的音乐表演。 团购产品推介会 从3月初开始，从南京市获利能力较高的行业中，如银行、证券、IT等筛选出20~30家主要目标单位。可先由业务人员以邮寄信函和项目简介的方式进行接洽，将有需求信息反馈的单位列为重点直销对象，并根据不同直销单位的具体需求，制定相应的推销方案，上门拜访进行直销。此外，针对主要市内重点的办公楼，利用午休时段进行设点咨询活动，如租用办公楼大堂或户外广场等，进一步扩大直销的范围和影响力。经过第一轮的直销推广，对直销活动中积累的意向性较强的目标客户进行分析、整理和归档，然后通知重点客户于4月13日在金丝利
某楼盘内部认购暨认筹解筹销售实施计划书 一、员工内部认购期 1、时间：2005年12月9日－12月14日 2、工程配合 ◆现场售楼部三期新售楼部装修及现场布置。（12月5日前交付使用）负责跟进：××先生 ◆示范单位示范单位的装修及现场布置。（12月5日前交付使用）负责跟进：××先生 ◆建筑模型建筑模型制作。（11月30日交付使用）负责跟进：××、××专人负责 ◆示范单位通道示范单位通道整理、布置。（12月5日前交付使用）负责跟进：××、××专人负责 3、销售资料配合：（12月5日前交付使用） 楼书 2000份 彩色宣传单张 5000 份 单位平面图 2000份
认购须知 2000份 装修标准 2000份 付款方式 2000份 客户意见问卷 2000份 收据 10本 鞋套 2000个 4、人员配合 销售人员 12名（××）其中当值主管1名 12名（××） 财务人员 1名（××） 保安人员 1 4名（××） 售楼部：2名示范单位：2名小区各主要通道：10名 清洁人员 2名（××） 售楼部：1名示范单位：1名（每天早上十时前完成清洁工作，保洁工作避免影响客 人参观） 5、销售人员工作配合 ◆销售人员接受全面培训。
◆销售人员向到场了解本项目的顾客介绍××，同时向他们派发销售资料。 ◆销售人员在介绍本项目的同时，亦利用客户问卷收集客人对楼盘的意见及购房意向，问卷内容主要是需求户型、 面积、价格接受水平等，（详见附表一）。 ◆利用现场电话开始联络××物业及××的目标客户资源，向该批客户推介××花园三期，邀请他们到场参观本项 目。 ◆ 11月30日前向员工内部认购目标客户寄出认购卡。 ◆针对目标客户作内部认购登记。 6、广告配合 ◆安排报纸缮稿。 ◆完成户外灯箱、车身广告等。 ◆编制12月份广告投放。（由××提供） ◆围墙包装
一、活动话术 活动问题： 1、夜宴是什么活动，谁组织的，什么时间举行？： “夜宴”是由平潭9大建材、家居、家电行业的商家组织的，你看这里（门票背面商家LOGO），时间在8月2号七夕情人节晚上7点，这场活动只邀请我们平潭小部分VIP业主参加的一场免费的七夕情人节业主沙龙晚会，晚会现场除了专门请到了厦门YAAA乐队进行表演，还有模特走秀，魔术表演，免费抽奖等互动活动，同时现场还可以免费无限量供应水果西点、果汁冷饮、红酒等。如果你有什么装修的问题，我们现场还可以提供免费咨询！您只要有被邀请来参加晚会，就一定会有一个不一样的浪漫的七夕情人节。 2、门票要钱吗，每张票可以带几个人？ 我们的晚会只针对部分VIP业主，采取贵宾赠票的形式，不收取任何费用，除了不收费，您到现场凭门票还可以免费领取一份价值数千元的大礼包，里面有价值数百元的精美实物礼品和数额不等的商家、赞助商的现金券。 3、现在不要拿票，我到时直接去现场？ 对不起，我们现场一定是凭票入场的，而且我们名额只限150户VIP业主，如果错过了就要等明年的七夕节了。 4、我们太远，不是很方便 您住在哪里呢？如果您要是能找到三个以上也正在装修朋友一起参加的话，我们活动可以安排车去接您的。 5、那你们的现场会有卖产品吗，折扣会是多少呢？ 您好，我们这次活动是七夕VIP业主沙龙晚会，不是砍价会，也不是团购会，现场不卖产品，邀请您过来就只有晚会表演和美食美酒，还有就是如果您现场有什么装修问题，我们会提供免费咨询服务。 当然，现场我们有一个下意向金环节，如果您觉得我们现场的商家比较符合您的需要，您可以向这个商家下100元定金，到购买转单时，无论现场折扣多低您可以直接抵扣600元。8、之前的订单怎么办？ 是这样子的，您之前的订单因为我们已经和工厂报备、下单了，肯定是不能享受到本次活动的优惠了。 9、我马上就要用到产品了，你现在给我个最低价吧，我就不去现场了！ 这样您就更是我们的VIP客户了，那您目前动工到什么程度了呢？我们的活动时间在七夕晚上，可以带家人一起参加，就当是带家人一起过浪漫情人节了。现场我们有很多不同的品类的建材家居商家，厂家也有业务人员下来协助，有什么装修的问题，正好可以一起问问10、登记客户信息并备案
建材业务员如何从“扫楼”中更上一层楼 “扫楼”是小区业务员的惯用手法，也是业界公认的开发小区较差方法之一。在市场调研中笔者也发现很多建材商招聘了大量业务员扫楼，但结果确实不甚理想，究竟问题出现在哪里呢？又应该如何解决？ 扫楼现状 1、建材商广招业务员。 经常在报纸、招聘会、网络上看见招聘业务员的广告，通常是“底薪XX+提成、男女不限、有经验者优先”，最后再加上一条“本广告长期有限”。 2、培训和上岗。 业务员进入公司后给简单的介绍一下企业文化、产品型号、产品价格，最多也就是三、五天的时间就可以在老业务的带领下进入目标小区了。 3、工作方式。 业务员扫楼的一般流程是：挨家挨户敲门，见到业主就开始介绍自己的产品，然后死磨硬泡的要电话号码，得到电话后迅速记下离开，明天就开始打电话推销产品；没有见到业主的就看看房型，了解一下装修进度；任何人都见不到的就直接离开。 4、业务合作。 和其他业务员打成一片，相互交换自己手中的电话号码，然后再次挨个打电话。 5、结果。 一个月下来也没有得到几个资料，甚至业绩经常为零只能拿到可怜的底薪，面对现状又得不到领导的认可只能一走了之。 6、循环。 又一次广招业务员，走上老路。 原因分析 经过和业主、业务员的多方了解，笔者认为目前大部分业务员仍停留在“打猎”的状态，即碰运气，碰到猎物就可以打一枪，能不能打下来就看自己的枪法和碰到什么样的猎物了，如果运气不好碰不到猎物就空手而归，回家吃老本儿，可能不能吃饱还要看家里有没有老本儿。 1、建材商招聘业务员时挑选不精细。 并不是任何人都能做好业务这一行业的，作为一名合格的业务员必须具备腿勤、嘴勤、手勤、脑勤，这几点素质。很多业务员都是今天这里做几天，一看没有业绩马上就换工作，明天那里做几天，一看还是没有业绩就又开始换，一年能换上五六次。 2、业务知识不合格。 建材业务员大部分属于“空手套白狼”心态，对自己的产品知识不是很清楚，对装修知识也是一问三不知，敲开门就问“您家的XX是否装了？”，顾客即使感兴趣也不能从产品差异化、装修注意事项等方面详细介绍，最多只能是留个电话，能不能留下还要看自己的本事和业主当时的心情。 3、信息搜集不全。 很多业务在跑小区时基本都是从顶层开始敲门一直敲到底层，只关心当时在现场的和还没有购买自己产品的客户，对业主的实际消费能力、装修进度、业主之间的关系、购买其他品牌的理由、装修主要关注点、竞争对手的策略等缺乏了解，导致公司不能有针对性的制定策略。 4、跟踪不到位。 对于已经收集上来的业主、设计师、工长等的电话没有合理运用到位，导致最终合作机
万科楼盘开盘计划及内部认购方案 1 2020年5月29日
万科金色家园内部认购及开盘计划方案 一、开盘准备的目的 1、在项目正式开盘前确定意向性购房客户,防止已登记客户的流失。 2、在正式发售前渲染气氛,积累人气,为正式开盘打好底气。 3、经过前几期形象广告、新闻发布会、开工典礼、莫愁湖游园会(如果做),南京民众对金色家园及万科房 产有一定认知,趁热打铁地推出一些SP活动,树立开盘先到先得的观念,势必会产生一定的市场轰动。 4、阶段性的价格抬升,让客户感受到金色家园的”升值潜力”。 5、进一步检测目标客户需求,为价格调整、销控提供及时的市场反馈。 6、对新聘业务员参与实践的绝好机会,为到今后销售打下坚实的基本功。 2 2020年5月29日
3 2020年5月29日 二、正式引导期之前必须完成工作 ? 售楼处、样板房装修完毕并开始引导期接待; ? 户外广告树立——至少是原售楼处形象广告牌树立发布,开始发布时间到开盘日不低于1个月; ? 项目周边区域外形象包装及导示系统制作安装完成; ? 地盘及售楼处现场形象包装完成; ? 前期品牌与形象推广已经达到一定效果,有足够的客户积累 2．1 广告 2．2 产品推介会 (3月初-4月底) 不少于3次 软广告 关于研讨会及开盘信息公布应不少于5次 硬广告 企业形象展示、产品信息及开盘信息不
2.2.1万科会会员产品推介会 4月20-21举办针对万科会会员的小范围产品的推介交流会。事先通知万科会会员活动内容,并要求参加者给予回复(电话/信函)。根据实际参加人数可分成几天进行,每天不多于150人。重要流程如下: ?来访客户进行登记 ?南京万科公司总经理发表欢迎讲话。 ?由万科公司派员进行统一的楼盘概况介绍、优势分析和工程进度的通报。 ?客户自由咨询(一小时)。 ?举办自助型晚餐会,准备酒水、餐点等。 ?饭后现场可举行由万科会员自行组织参加的自娱自乐的音乐表演。 2.2.2团购产品推介会 从3月初开始,从南京市获利能力较高的行业中,如银行、证券、IT等筛选出20~30家主要目标单位。可先由业务人员以邮寄信函和项目简介的方式进行接洽,将有需求信息反馈的单位列为重点直销对象,并根 4 2020年5月29日
房地产销售中的内部认购模式 内部认购是发展商最紧张的时刻之一，等买家第一轮评分的心情既兴奋又不安。内部认购本身就是发展商策略性的"特殊产物"，有人称这灾检验市场的试金石，操纵市场的手段。该讲着重介绍了内部认购的本质、过程、模式设计，并特别强调了围绕内部联席会购展开的市场场分析与策略调整。 第1操作环节：内部认购战略功能剖析 剖析A：部析内容认购 内部认购原来用意是发展商拔一些单位供自己公司的职员优先选购，以慰劳职员的辛劳，基本上内部认购的对象就应该是公司职员以及与发展商业务、管理有关系的相关人士，例如负责楼盘建筑的建筑公司、负责策划发售事宜的专业机构或有来往的政府部门的部分人士。但政府对内部认购一直并没有明确的规定，因此内部认购由原来的"慰劳"很快演变成发展商检验市场的试金大循环和操纵气氛的又一伎俩。 剖析B：内部认购战略功能 其实内部认购除了能在正式开售前早早笼络住一批客房之外，最主要的目的还在于烘托气氛。只要有足够的人交了定金，发展商就可以宣称开盘之日即售出多少来给人好象一片热销的大好形象。即使这些客房退定，只要气氛起来了，不悉没有人买。 内部认购有以下三种方式
因此，建议在首次推出时通过促销活动抽签赠少量优先购买权和排队认购相结合，当然在宣传上应尽量避免排队的提法，而是多做些很多人争取要求认购的市场引导，造成些市场紧张氛围，引导市场去排队而不是刻意去排队抽签，给自己留下更多的空间。 剖析C：走出内部认购美丽传说 内部认购的价格确定 现在更有发展商内部认购时不定价格，只告诉客户大概价格多少，其目的一是吸引更多的人下定金，更是想看看市场上到底反应如何，下定金的人越金，发展商底气就越足，最终价格可能就越高，从这些发展商闪烁其辞的背后不难看出司马昭之心路人皆知的嘴脸。 这种鬼鬼崇崇的策略看似英明，其实也可悲的很，尤其是有些知名的发展商也不惜出此下策，如此缺乏底气，买楼的人务必更要加倍小心。因为如果下定的人少，发展商一看形势不妙，那价格自然也上不去，等到正式开盘时再买也来得及；若形势大好，客户"如潮"，那最后的价格一定早就把可惟的一点"升值潜力"提前透支了。 若您也潢头大汗地挤进去要匆忙赶着下定，发展商是看在眼里乐在心里，自然也不会念在你为他烘托气氛出了一把力的份上就真少收你钱。搞不好弄得发展商自己神魂颠倒不知道自己是谁，懵嚓嚓地抛出个一厢情愿的售价方案，到头来害了自己，顺便把发展商也给坑了。
一、综述： 回顾2003年，地产市场向品质化、规模化、配套化、高档化的趋势已日趋明朗；群雄并起的2007年，地产市场份额的争夺战，已见硝烟，要在规模企业，重视企业内外整合的竞争中拔得头筹，客源竞争成了项目成败的首要战略。 由于“**************”的目标客户群主要为项目当地的政府官员、国家公务员、大中型企业职员等，为尽快而有效的争取该群体的客户，在开盘前储备一定量的客户群体，在开盘时以此营造热烈的销售气氛，建议在项目开盘前进行认购排号。同时通过前期认购排号活动，与他们建城信合作，通过其口碑宣传，还有可能在项目正式销售前争取更多的客户群体，为项目后期销售奠定良好的基础。 二、认购方案： 1、第一认购期 时间：2007年3月1日—2007年3月15日 认购形式：排号认购 针对客户：项目承建单位 项目监理单位 项目当地政府机构、各职能部门、大型社会团体 发布形式：内部传递，不公开广告 发布细节： 通过工程部向承建单位、监理公司传递“尽最大努力，争取了合作企业内部的优惠认购方案：在3月1日—3月15日排号认购的客户可享受2%的购房排号优惠，并可在开盘时间段内享受。 通过行政服务中心向政府机构、职能机构、社会团体传递排号信息；行政服务中心经与蓝灵公司多次联系，为本县政府机构、职能机构、社会团体、财政机构争取到2%的购房排号优惠，此优惠可在开盘时间段内在开盘价位上享受优惠幅度。 广告媒体配合： 本次认购排号不着重通过广告宣传、各广告载体仍以项目形象广告为主题，但力求在广告上凸现开发公司之实力。 优惠政策：建议在本次认购排号中，以2%的优惠幅度优惠，并在正式开盘期间完全享受上
营销应随需而动，顾客在哪，我们的销售就该在哪。追根溯源，那顾客从哪里来？回哪里去？小区！小区是最靠近顾客的“末端”，那么小区就是我们销售工作的“前沿阵地”，小区拦截业务队伍就是冲锋陷阵的“先锋队”，在小区设置一道“屏障”，将顾客拦截在竞争对手之前，就领先了对手一步。一步领先，令整个营销工作步步领先。 具体如何拦截呢？步步为营做好17步。 第一步：建立专职小区推广队伍 小区推广部（组）一般由2-10人组成，最少2人，设一名经理或主管，下设若干个小组，一般以2-3人为一组，以组为单位来进行小区开发。 小区推广部经理岗位职责： 直接上级：副总经理 直接下级：小区推广业务代表 主要职责： 1）负责建立小区推广队伍，招聘、并培训小区推广人员； 2）负责小区推广队伍的日常过程管理，建立健全部门管理制度； 3）建立部门激励制度，检查、考核下属员工； 4）开展小区市场调研，制定小区推广业务策略； 5）带领部门成员，全力以赴，达成公司下达的销售目标； 6）协调小区推广部与装饰业务部、门店等其它部门的关系。 小区推广业务代表岗位职责：
直接上级：小区推广部经理 主要职责： 1）开展小区调查，收集小区信息，并提交开发建议，整理后及时呈报部门经理； 2）对小区物业部门进行公关，与之建立良好的关系； 3）负责小区进驻的现场布置、顾客接待； 4）展开“扫楼式”入户拜访，跟踪并满足住户的需求； 5）负责业主至总部展厅参观行程的具体组织； 6）发挥“意见领袖”的作用，开展团购工作； 7）负责小区售后服务工作； 8）完成部门经理安排的其它工作。 1、招聘：对小区推广销售人员的要求是：吃苦耐劳、百折不挠。小区推广的工作环境差、工作时间长、体力消耗大、成交难度大，只有具备上述品质的小区人员才能胜任。建议去学校招一些刚毕业的来自农村的职高、中专生、大专生，这些人刚出校门，急于求得一份工作，另外来自农村的学生特别能吃苦，工作务实，这是小区推广人员必备的特质之一。有物业管理经验的优先考虑。有物业管理经验的员工，在日后与物业公司打交道时，拥有共同语言，利于与物业公司建立良好的关系。 2、培训：小区推广人员上岗前，应该进行系列的培训，考核合格后再上岗。培训课程：
安宁轩宇市政工程建设有限公司股权 内部职工认购方案细则 （丰泰投资管理内部制定2010-12） 第一章总则 第一条为贯彻《公司法》，规范云南丰泰投资管理有限责任公司（以下简称公司）内部职工出资购股的管理，维护出资职工的权益制定本方案。 第二条内部员工股是指公司高管层、经营管理骨干及年度优秀员工出资取得公司的部分股份。 第三条公司在安宁轩宇市政工程建设有限公司占有股分20%，股本为150万元，这部分股权根据公司经营发展战略要求，划拨出二分之一的股权作为内部员工股认筹。 第四条公司内部员工出资购股管理遵循以下原则： 1、风险共担、维护资产所有人权益，依法落实公司法人财产权； 2、促进公司资产合理配置，优化公司资产投资结构，提高资产运营效益； 3、保障出资员工的利益，做到同股同权同利。 第五条公司发展研究部是公司内部员工出资购股管理的机构。 第二章持股对象及主体 第六条内部出资员工主要为丰泰投资管理有限公司及其名下子公司的高管层和经营管理骨干,即董事长、总经理、副总经理、三总师、总经理助理和分公司领导班子成员及副职,公司副总师、部门经理、副经理和项目经理、分公司副总师、分公司部门经理及其他经济技术骨干等。
第七条内部员工出资购股的基本原则 1、风险共担利益共享原则 2、岗位责任和自愿原则 3、公开公平公正原则 第八条持股形式为：公司高管层采取以自然人身份直接持股；经营管理骨干、各级正副职及优秀员工委托公司代持股，通过公司作为出资人代表享有相应的权利和承担相应的责任。员工以《代持股协议书》（附件一）和《公司内部职工认购股份管理办法》（附件二）的方式明确各方的权、责、利，确保出资员工的权益得到保障。 第三章内部员工出资额及出资方式 第十条公司内部员工出资购股本着岗位责任和自愿原则。 本次内部员工股每股发行面值1元，根据其在公司的岗位责任大小相挂钩的原则，对出资额最高额度做如下规定： 内部员工出资购股额度一览表 说明：当公司高管层和经营管理骨干具有多重身份时，按现任职的岗位规定出资
小区扫楼 一般“扫楼”是小区业务员的惯用手法，也是业界公认的开发小区较差方法之一。 究竟问题出现在哪里呢?又应该如何解决? 扫楼现状 1.工作方式 业务员扫楼的一般流程是：挨家挨户敲门，见到业主就开始介绍自己的产品，然后死磨硬泡的要电话号码，得到电话后迅速记下离开，明天就开始打电话推销产品;没有见到业主的就看看房型，了解一下装修进度;任何人都见不到的就直接离开。 2.业务合作 和其他业务员打成一片，相互交换自己手中的电话号码，然后再次挨个打电话。 3.结果 一个月下来也没有得到几个资料，甚至业绩经常为零只能拿到可怜的底薪，面对现状又得不到领导的认可只能一走了之！ 原因分析 经过和业主、业务员的多方了解，我们发现，目前大部分业务员仍停留在“打猎”的状态，即碰运气，碰到猎物就可以打一枪，能不能打下来就看自己的枪法和碰到什么样的猎物了，如果运气不好碰不到猎物就空手而归！ 1/5页 并不是任何人都能做好业务这一行业的，作为一名合格的业务员必须具备腿勤、嘴勤、手勤、脑勤，这几点素质。很多业务员都是今天这里做几天，一看没有业绩马上就换工作，明天那里做几天，一看还是没有业绩就又开始换，一年能换上五六次。 2、业务知识不合格 据了解，建材业务员大部分属于“空手套白狼”心态，对自己的产品知识不是很清楚，对装修知识也是一问三不知，敲开门就问“您家的XX是否装了?”，顾客即使感兴趣也不能从产品差异化、装修注意事项等方面详细介绍，最多只能是留个电话，能不能留下还要看自己的本事和业主当时的心情。
3、信息搜集不全 很多业务在跑小区时基本都是从顶层开始敲门一直敲到底层，只关心当时在现场的和还没有购买自己产品的客户，对业主的实际消费能力、装修进度、业主之间的关系、购买其他品牌的理由、装修主要关注点、竞争对手的策略等缺乏了解，导致公司不能有针对性的制定策略。 4、跟踪不到位 对于已经收集上来的业主、设计师、工长等的电话没有合理运用到位，导致最终合作机会很低。 5、缺乏总结和交流 每天也会回到公司汇报或登记，但相互之间的经验没有得到充分的交流，教训总结也不够完善，大多都是自己摸索自己的经验。 6、工作激情逐步下降 对于业务来讲前期主要是了解市场、摸索经验，业绩平平是很正常的，但这时如果缺乏领导的鼓励和分析业务基本看不到前途会变光明，在没有业绩的情况下激情也就越来越低。 小区基本操作流程 空手或背包跑到小区里面面对顾客时很容易引起顾客的反感，有些业主也会认为他们是骗子，可信度不高，在顾客对我们的产品、品牌不了解的情况下服务礼仪就是一张获得信任的名片。 第一、谈话技巧培训。在客户面前哪一句话应该说，哪一句话不该说，什么时候说什么话都是有逻辑性的，如果没有提前培训而是靠自己摸索会丧失很多机会和生意。 第二、工作流程培训。要教会业务如何开展工作，每天都应该做什么，每一项任务完成的意义和要领是什么，这样才能指导他们开展工作。 3、收集楼盘信息 通过网络、实地考察(施工现场和售楼处)、报纸等方式了解当地市场各小区的情况并分类汇总，首先要了解有哪些是刚交房不久的小区，哪些是近期要交房的小区，哪些是在建小区;其次了解各小区的地理位置、房价、规模、小区类型(商品房、回迁房、集资房等)、购买人群、交房日期、物业电话等。 4、信息分析并分类 这里的分类主要是两个方面，第一，根据小区的交房时间分类，以便后续跟踪;第二，通过
恒大恒大万科金色家园内部认购及房地产之开盘计 划方案P This manuscript was revised by the office on December 10, 2020.
一、 开盘准备的目的 1、 在项目正式开盘前确定意向性购房客户，防止已登记客户的流失。 2、 在正式发售前渲染气氛，积累人气，为正式开盘打好底气。 3、 通过前几期形象广告、新闻发布会、开工典礼、莫愁湖游园会（如果做），南京民众对金色家园及万科房产有一定认知，趁热打铁地推出一些SP 活动，树立开盘先到先得的观念，势必会产生一定的市场轰动。 4、 阶段性的价格抬升，让客户感受到金色家园的“升值潜力”。 5、 进一步检测目标客户需求，为价格调整、销控提供及时的市场反馈。 6、 对新聘业务员参与实践的绝好机会，为到今后销售打下坚实的基本功。 二、正式引导期之前必须完成工作 售楼处、样板房装修完毕并开始引导期接待； 户外广告树立——至少是原售楼处形象广告牌树立发布，开始发布时间到开盘日不低于1个月； 项目周边区域外形象包装及导示系统制作安装完成； 地盘及售楼处现场形象包装完成； 前期品牌与形象推广已经达到一定效果，有足够的客户积累 2．1 广告 2．2 产品推介会 （3月 初-4月底） 不少于3次 2.2.1万科会会员产品推介会 4月20-21举办针对万科会会员的小范围产品的推介交流会。事先通知万科会会员活动内容，并要求参加者给予回复（电话/信函）。根据实际参加人数可分成几天进行，每天不多于150人。重要流程如下： 【最新资料，WORD 文档，可编辑修改】 软广告 关于研讨会及开盘信息公布应不少于5次 硬广告 企业形象展示、产品信息及开盘信息不少于10