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不动产估价案例

不动产估价案例
不动产估价案例

《不动产估价》案例作业

案例一:

(一)某评估公司受甲公司委托,对其拥有的一处自建房产进行评估,估价目的为抵押。该房地产占地面积为3500m2,总建筑面积为4500m2,2002年1月竣工。评估公司的评估结果为850元/m2。甲公司拿到报告后颇感不解,因为其实际投入的成本已达960元/m2,而且还未考虑开发利润和利息,而评估公司认为自己的评估报告是合理的。请问评估公司有何理由认为其评估结果是合理的?

(二)某企业购得一已停工五年的在建工程,结构封顶,其中1~4层为商业裙楼2~20层为住宅,裙楼部分已完成部分设备安装。现该企业拟以商业裙楼2、3、4层的各一部分和5~8层的住宅部分向银行申请抵押贷款。请说明拟优先选用的估价方法及技术路线,以及确定评估价值时的主要因素。

(三)有一临街商铺要转让,建筑面积500m2,土地使用年限40年,自2000年10月13日起计。该商铺现已出租,租金为每月50000元,租期为2年,自2001年10月13日计。当地商业房地产租赁的综合税率为租金收入的10%,现转让价格为510万元。假如你欲购买该商铺用于出租,作为长期投资,期望收益率为10%。请回答根据上述资料你能否决定购买?为什么?

案例二:

指错题(下列估价报告存在多处错误,请指明其中的13处)

封面及目录(略)

致委托方函(略)

估价师声明(略)

估价的假设和限制条件(略)

××商业城部分商铺估价结果报告

一、委托方:××有限公司(法定代表、住所略)

二、估价方:××房地产估价事务所(法定代表、住所略)

三、估价对象

估价对象为××商业城第三层的部分铺位,即3001~3009号商铺,总建筑面积为547.15m2。

××商业城位于××~××路,建筑结构为框架结构,共6层,外墙为绿色玻璃幕墙、部分铝板贴面。该物业所处的宗地的地势平坦,且形状规则,内部装修档次较高,物业管理及维修保养情况良好。

××商业城为理综合性百货商场。其中一层经营化妆品及女装,2层、3层经营男女装,4层经营家用电器及床上用品,5层为儿童乐园,6层为办公及娱乐场所。

根据实地查勘及业主介绍,3层铺位(3001~3009号)经营男女装,业主分别与“×”、“××”、“×××”等品牌商家签订了租赁协议。

四、估价目的

为××有限公司向银行申请抵押贷款提供价值参考依据而评估估价对象的公开市场价值。

五、估价时点

2002年6月20 。

六、定义价值(略)

七、估价依据(略)

八、估价原则(略)

九、估价方法

估价人员深入细致地分析了估价对象特点和实际状况,并研究了委托方提供的资料及所收集的相关资料,在实际查勘和调研的基础上认为,估价对象为商业物业,此类物业在××区房地产市场出售、出租案例较多,故采用市场比较法及收益法进行估价,并将两种方法的估价结果加以综合,确定最终价值。

市场比较法是将估价对象与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较,对这些类似房地产的成交价格进行修正,以此估算估价对象的客观合理价格的一种估价方法。

收益法是预计估价对象未来的正常净收益,选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加,以此估算估价对象的客观合理价格的一种估价方法。

十、估价结果

××有限公司委托评估的位于路商业城三层的3001~3009号商铺,建筑面积合计为547.15m2,该部分房地产在估价时点的公开市场价值为398万港元,折合人民币为426万元(港币:人民币=1:1.07)。

十一、估价人员(略)

十二、估价作业日期(略)

十三、估价报告应用的有效期(略)

估价技术报告

一、个别因素分析

××商业城位于××区××路,建筑结构为框架结构,共六层,外墙为绿色玻璃幕墙、部分铝板贴面。该物业所处的宗地的地势平坦,且形状规则,内部装修档次较高,物业管理及维修保养情况良好。

二、区域因素分析(略)

三、市场背景分析(略)

四、最高最佳使用分析(略)

五、估价方法选用(略)

六、估价测算过程

(一)运用市场比较法估价

由于同类物业的市场交易案例较多,选择与估价对象状况最为相似的三个可比实例作为参照,经过充分考虑各物业的差异并作出修正后,得出估价对象的价格。具体的估价测算过程如下:

1,交易情况修正

可比实例A、B、C均为正常价格,因估价对象情况一致,不进行交易情况修正。

2.交易日期修正

有关统计部门的资料表明,2002年房地产的市场价格略有下降,但下调幅度较大的是高档写字楼和住宅。上述三个可比实例均为商业用途,该类物业2002年交易价格比较平稳,且交易日期比较接近,故不进行交易修正。

3.个别因素修正

以上选择的三宗可比实例的个别因素与估价对象情况有所差异(详述略),故进行个

九、估价方法

估价人员深入细致地分析了估价对象特点和实际状况,并研究了委托方提供的资料及所收集的相关资料,在实际查勘和调研的基础上认为,估价对象为商业物业,此类物业在××区房地产市场出售、出租案例较多,故采用市场比较法及收益法进行估价,并将两种方法的估价结果加以综合,确定最终价值。

市场比较法是将估价对象与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较,对这些类似房地产的成交价格进行修正,以此估算估价对象的客观合理价格的一种估价方法。

收益法是预计估价对象未来的正常净收益,选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加,以此估算估价对象的客观合理价格的一种估价方法。

十、估价结果

××有限公司委托评估的位于路商业城三层的3001~3009号商铺,建筑面积合计为547.15m2,该部分房地产在估价时点的公开市场价值为398万港元,折合人民币为426 万元(港币:人民币=1:1.07)。

十一、估价人员(略)

十二、估价作业日期(略)

十三、估价报告应用的有效期(略)

估价技术报告

一、个别因素分析

××商业城位于××区××路,建筑结构为框架结构,共六层,外墙为绿色玻璃幕墙、部分铝板贴面。该物业所处的宗地的地势平坦,且形状规则,内部装修档次较高,物业管理及维修保养情况良好。

二、区域因素分析(略)

三、市场背景分析(略)

四、最高最佳使用分析(略)

五、估价方法选用(略)

六、估价测算过程

(一)运用市场比较法估价

由于同类物业的市场交易案例较多,选择与估价对象状况最为相似的三个可比实例作为参照,经过充分考虑各物业的差异并作出修正后,得出估价对象的价格。具体的估价测算过程如下:

1,交易情况修正

可比实例A、B、C均为正常价格,因估价对象情况一致,不进行交易情况修正。

2.交易日期修正

有关统计部门的资料表明,2002年房地产的市场价格略有下降,但下调幅度较大的是高档写字楼和住宅。上述三个可比实例均为商业用途,该类物业2002年交易价格比较平稳,且交易日期比较接近,故不进行交易修正。

3.个别因素修正

以上选择的三宗可比实例的个别因素与估价对象情况有所差异(详述略),故进行个别因素修正。

4.区域因素修正

可比实例A与估价对象属于同一个区域,但微观区位稍有区别,估价对象所处之商业城的区域条件略优于可比实例A;

可比实例B与估价对象属于同一个区域,但微观区位稍有区别,估价对象所处之商业城的区域条件略劣于可比实例B;

可比实例C与估价对象属于同一个区域,但微观区位稍有区别,估价对象所处之商业城的区域条件略优于可比实例C;

市场比较法估价计算表

5.求取比准价格

平均比准价格单价=(7282+7197+7402)/3=7294港元/m2

故采用市场比较法估价商业城三层3001~3009号商铺的公开市场价值总额为:

547.15m2×7294m2=3990912港元

取整为399万港元。.

(二)运用收益法估价

由于预测未来收益水平比较稳定,市场发展平稳,有限年期使用,故采用下列收益法公式:

V=a/r[1-1/(1+r)n] 资本化率取9%。

(1)估算年租金收入

该物业客观收入水平取人民币85元/m建筑面积·月(该费用不包括水电费和物业管理费)则年收益为:85元/m2×12月=1020元/m2。

(2)计算年出租费用

维修费:按年收益率3%计算,年维修费=1020元/m2×3%=30.6元/m2

房产税:建筑物购建价格×70%×102%=65.1元/m2

保险费:建筑物投保时的购建价格×2.5%=19.4元/m2

营业税金等:根据当地有关规定,营业税、城市维护建设税、教育费附加等税费合计取年租金收入的16.576%,即:

1020元/m2×16.576=169.1元/m2

(3)估价年收益

1020-284=726元/m2

(4)求取收益价格

剩余使用年限为34年,则收益价格单价

V=136/9%[1-1/(1+9%)34]=7741港元/m2

(港币:人民币=1:1.07)

故采用收益法估价商业城第三层3001-3009号商铺的公开市场价值总额为:

7235港元/m2×547.15m2=3958465港元,取整为396万港元。

七、估价结果确定

将上述两种方法的,估价结果采用算术平均法得出最终估价价值:

最终估价值=(399+396)/2=398万港元

综上所述,××商业城三层3001~3009号商铺于2002年6月20日的公开市场价值为港币叁佰玖拾捌万元整。

附件(略)

房地产估价案例分析

我的案例笔记(03年) 二00三年全国房地产估价师执业资格考试笔记 《房地产估价案例与分析》 目录 第一部分房地产估价原则 (1) 第二部分估价程序 (2) 第三部分房地产估价技术路线 (3) 第四部分估价方法 (3) 一、市场比较法 (3) 二、收益法 (5) 三、成本法 (7) 四、假设开发法 (9) 五、基准地价修正法………………………………………………… 11 第五部分不同估价目的下的估

价 (11) 一、土地使用权出让价格评估……………………………………… 11 二、房地产转让价格评估…………………………………………… 12 三、房地产租赁价格评估…………………………………………… 12 四、房地产抵押价值评估…………………………………………… 13 五、房地产保险估价………………………………………………… 14 六、房地产课税估价………………………………………………… 14 七、征地和房屋拆迁补偿估价……………………………………… 15 八、房地产的分割、合并估价……………………………………… 15 九、房地产纠纷估价………………………………………………… 16 十、房地产拍卖底价评估…………………………………………… 17 十一、企业各种经济活动中涉及的房地产估价…………………… 17 十二、损害赔偿估价…………………………………………………

18 第六部分各种类型的房地产估价 (18) 一、居住房地产估价………………………………………………… 18 二、商业(含餐饮)房地产估价…………………………………… 18 三、商务办公(写字楼)房地产估价……………………………… 18 四、旅馆(含娱乐)房地产估价…………………………………… 19 五、工业房地产估价………………………………………………… 19 六、专门用途房地产估价…………………………………………… 19 第七部分估价报告格式 (19) 估价报告常见错误 (21) 第八部分估价报告案例 (23) 第九部分投资分析 (23) 第十部分网上下

房地产评估案例市场法

房地产估价案例分析

一、市场比较法---**大厦办公用房 1.房地产位置状况 本次评估的对象为**银行总行位于**市**新区***路**号的办公楼。该楼建筑面积69,720.566平方米,土地面积为1930平方米,地处新区中心区域。 2.房地产的权利状况 委估房地产“房地产权证”尚在办理之中,估价对象土地使用权类型为出让,“土地转让合同”载明土地规划用途为金融办公综合楼;土地使用权面积为9,975平方米;上部建筑北幢69,720.566平方米,建筑物属**银行所有,钢混结构;估价对象为北幢全幢,地上共55层,地下4层,委估建筑面积为69,720.566平方米。 3.房地产概况 委估房地产座落于**市**新区***路**号;地处金融区内,估价对象为北幢全幢,地上共55层,地下4层,建筑面积为69,720.566平方米。该建筑物为**银行总行新建成的办公楼。其中地上办公楼61,276.486平方米,地下为车库,建筑面积8444.08平方米(车位116个)。 该楼为钢混结构,地上共55层,地下4层,建筑面积为69,720.566平方米。建筑物外墙为全玻璃幕墙,内有进口高速电梯11部,观光电梯4部,货梯1部。进口中央空调和消防报警、自动喷淋、监视系统。内设宽带网络,电话光缆接入,双回路供电,自备发电机,办公楼和公共部位精装修,墙面为大理石,地面为进口花岗石(办公室及会议室为木地板,卫生间、厨房为防滑地板砖),大堂挑空二层,建筑物墙面及地面,保养情况较好。照明为日光灯灯舱;进口卫生洁具设施齐。该大厦紧邻**广场,有一定的商业氛围,周围路网发达、交通便利。 4.评定估算 (1)地上建筑物部分用市场比较法评估。

【精品】房地产估价师考试-案例分析.doc

2005年大铁锤在线解答《案例分析》 1、大铁锤老师,案例这一门我觉得有点无头绪,复习时都要看哪几本书?怎么看?谢谢 答:《案例分析》复习的时候应当看4本书:《房地产基本制度和政策》、《房地产估价案例分析》、《房地产估价规范》、《拆迁评估指导意见》,另外,可以看看以往年度的考试试卷。至于市面」?.卖的模拟习题集和参考书,建议你不要看。它只有在你对某个问题不好理解时起个参考作用。否则,纯粹是浪费时间。 2、大铁锤你好,案例分析主观题较多,答题时应遵循什么原则才能抓住采分点呢? 答:(1)尽量多回答要点,相同的要点不用展开来讲。只要你回答道要点和阅卷老师手里的标准答案一致就得分: (2)有把握的要点先同答,不要在答题线外答题,否则无分。 (3)相同的要点不要占2个答题线的位置,这样会挤占其他答题位置; 不同的要点不要挤在同一个答题线上。 (4)具体如何寻找答题点,要针对不同的情况区别对待。 3、大铁锤:听说估价师的案例教材编得漏洞百出,有很多不妥之处,看了会不会受些误倒? 答:案例分析中的案例的取材多是来自全国各地评估公司的实际评估报告,因此,多多少少存在这样那样的错误。有些错误在教材前面章节已经做了分析,或者不是所在章节论述的重点,就会不再提出。所以,大家对《案例分析》这本教材要有一个正确的认识:即:案例并不是范例!千万不要把2者划等号。要说范例,在教材最后有一个正确的范例,可做参考。至于前面的若干案例,大家重点是去学习篇后的分析,掌握评估方法。《案例分析》教材就是教大家如何正确地确定评估路线并采用适宜的方法,来得到估价对象客观合理价格的。当然,教材中也存在疏漏和前后描述不一之处,对这些错误,大家可以向中国房地产估价师学会反映,以便在明年的新版教材中订正。 4、果真像你所说的话,出题教师出题内容不依大纲、不依实际出题的话,那我们全体学员就没必要参加了,是否有道理,铁老师? 答:我好像从没说过这些话吧?我仅仅是说:出题老师在出题时会回避大家都认为会考的地方,并没说他一定不按大纲、不依实际出题啊。 5、锤兄,你好,我想问一下,我今年只考案例这一门考试,对于制度这不书,是不是要全面系统的记忆,对于理论方法这本书,要不要把书上的计算题再做一下,请指教!!不胜感谢!! 答:如果你只剩案例一门没过了,应当说是一件好事。因为,案例是开卷考试,你不必再对《基本制度》进行“记忆” 了,也没必要去反复做《理论方法》的计算题了。你现在关键的是把各种情况下的评估路线和思路理清楚。说简单一点,就是重点在估价的实际运用上! 6、当第三本书与案例分析有冲突时,估价理论与规范有冲突时该如何取舍。究竟该信哪个?望版主能把大家的智慧集中起来作一套规范的考试辅导。届时我也要与大家好好讨论讨论。 答:第三本书(理论方法)有些内容和第四本(案例)有冲突,以第三本为准,第四本宥些案例是直接从各地事务所收集的,不仅和教材不一致,甚至和规范的要求也不符。每个案例后面不是都附了评语吗。就是评价案例的错误的(而且只说了主要错误,并未指出全部错误) 7、铁锤老师:新案例书的P 4 0的收益法中理论预期价格和实际预期价格有何不同?什么是招租修正值,它有何用?答:这是引用个别评估公司的实际案例作为的例子。所以不规范,教材中也没有相关内容,不用管它。后面不是已经有评语指出问题了吗。

房地产估价案例与分析报告

纠错、改错 一、注意估价报告八项的顺序,15年“目录”和“致估价委托人函”位置调 整,及“估价对象变现能力分析与风险提示”位置调整 二、致估价委托人函(如无标题算错误) 1.标题(致估价委托人函) 3.估价目的(写明估价委托人对估价报告的预期用途,或估价是为了满足估价委托人的何种需要。)6. 价值类型(写明所评估估价对象价值或价格的名称,当所评估的估价对象价值或价格无规的名称时,应写明其定义或涵) 8.估价结果(注意:必须与结果报告和技术报告中的估价结果一致,总价没有大写算错误,原来此处没有单价不算错误,但是今年教材特别注明了单价,15年最好谨慎指出单价;如果是抵押报告的同时披露三种价值:在估价时点假定未设定法定优先受偿权利下的市场价值、房地产估价师所知悉的法定优先受偿款、以及抵押价值) 三、估价师声明 注意如下 1.未列明实地查勘的注册房地产估价师;(必须是2名以上,1人去查勘算错误。若不是所有在本声明上签名的注册房地产估价师都对估对象进行实地查勘,应如实写明对实地查勘的估价师,但非注册房地产估价师不应在该声明上签字。) 2.未说明是否有重要专业帮助;(有重要专业帮助的,应说明帮助的专家;应有重要专业帮助而未说明重要专业帮助的算错;)

3.注册房地产估价师声明中缺实地查勘日期不能算错。 四、估价结果报告 1.估价委托人(2013之前第一部分是标题,13教材写作要求没写标题,但结果报告仍 要求有标题,无标题算错)包括:委托单位全称、法定代表人和住所,个人委托的为个人、住所及号2.房地产估价机构包括:估价机构全称、法定代表人或者执行合伙人、住所、估价资质等级以及资质证书编号(注意:无资质等级算错误、有了资质等级没有资质证书编号也算错误,有了资质等级要看业务围是否在资质等级,超出等级承揽业务算错。) 3.估价目的 (1)房地产抵押估价目的:“为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值”。(2)国有土地上房屋征收估价目的根据补偿方式不同分为两种:①被征收房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据,评估被征收房屋的价值”。②用于产权调换房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据,评估用于产权调换房屋的价值”。 (3)房地产转让的估价目的:“为委托人转让估价对象提供市场价值参考”。 (4)企业入股、合并的:“为企业入股、合并等发生房地产权属转移的作价提供价值依据” (5)投资决策分析和咨询服务的“为房地产投资决策提供价值参考依据”。 (6)复核评估目的的“受××银行委托,对××机构出具的房地产抵押估价结果进行复核。” 4.估价对象(理论教材p73-80、p122) 1)估价对象基本状况:名称、坐落、规模、用途、权属等;2)土地基本状况:四至、面积、形状、周围环境、景观、基础设施完备程度、土地平整程度、地势、地质、水文状况、规划限制条件、利用现状、权

不动产评估

1不动产与动产的区别:根据物能否移动并且是否因移动而损害其价值为标准,可将物分为动产和不动产,不动产是指不能移动或移动就会损害其价值的物,不动产主要指土地及土地上的定着物;动产是指能够移动而不损害其价值或用途的物。 2不动产评估的概念和特点:不动产评估是指专业估价人员,根据估价目的,遵循估价原则,按照估价程序,选用适宜的估价方法,并在综合分析影响不动产价格因素的基础上,对不动产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。科学性与艺术性的结合。 3土地价格和一般商品价格的异同:同:1都是价格2都是波动3都是按质论价异:1生产成本不同2折旧不同3价格差异不同4市场性质不同5形成时间不同6供求变化不同 4不动产价格影响因素:宏观因素(经济因素,社会因素,政策因素,人口因素,预期因素)微观因素(区位因素,自身因素:土地形状,临街,建筑结构,布局,面积,朝向) 区域因素:①繁华程度:繁华程度可以由商业服务业繁华度来衡量。②交通条件:主要指区域的道路密集程度、公共交通及对外交通的便利程度。③基础设施:主要是指与区域配套的生活设施、公用设施和文体设施的完善度。⑤环境状况:空气、水、噪音污染;辐射污染 5最高最佳使用原则,:保持现状前提:新房地产价值-将现有房地产改变为新房地产的必要支出及应得利润<现有房地产价值。装饰装修改造前提:装饰装修后的房地产价值-装饰装修的必要支出及应得利润>现状房地产价值。改变用途前提:新用途的房地产价值-改变用途的必要支出及应得利润>现用途的房地产价值。重新开发前提:重新开发完成后的房地产价值-重新开发的必要支出及应得利润>现有房地产价值。最常见的是改变用途与装饰装修改造的组合。 6估价时点原则:过去——历史——不动产纠纷案件,特别是对评估结果有异议而引起的复核或鉴定评估。现在——历史——不动产损害赔偿和保险理赔案件。现在——现状——大多数评估。现在——未来——不动产的预售或预购价格评估。未来——未来——不动产市场预测,为不动产投资分析提供依据。 7估价时点,估价作业期,估价报告出具日期,估价报告有效期,估价责任期的区别: 估价时点:指标的不动产评估价值所对应的具体日期。估价作业期:指评估机构自正式接受评估委托至完成估价报告的日期。估价报告出具日期:指评估机构出具估价报告的日期,一般为估价作业期的最后一天。估价报告有效期:指从估价报告出具日期起计算,委托方使用估价报告不得超过的时间界限。估价责任期:指评估机构对出具的估价报告承担责任的期限。如果估价报告在有效期内得到使用,则估价责任期应是无限期的;如果估价报告超过了有效期还未得到使用,则估价责任期就是估价报告有效期。 8评估方法选择的依据:(1)评估对象的用途(类型);(2)评估目的;(3)所搜集到资料的完整性和可靠性。 9实地勘察的作用:1查勘对象不动产的位置及其周围环境2核实对象不动产的使用情况及现状3了解当地不动产市场的特征和情况 10静态市场比较法操作步骤:1辨识标的物的价格影响因素.2辨识与标的物价格特征相同或相似的不动产子市场。3搜集子市场内的所有销售实例及可观测到的影响因素的信息。4选择“最相似于”标的物的销售实例作为比较实例。5辨

房地产估价师案例与分析试题与答案

2011年房地产估价师《案例与分析》压题与答案 (一)某有一处房产,其《房屋所有权证》记载的建筑面积为300m2,用途为住宅,土地为出让使用权,土地使用期限至2060年9月30日。某于2005年2月将该房屋改为商店并经营,于2006年6月以3000元/m2的价格将其卖给某。由于融资的需要,某于2006年9月30日委托甲房地产估价机构评估该房地产的 低押价值,估价结果为2300元/m2。 请问: 1.某认为该估价结果偏低,你认为应如何解释该估价结果的合理性? 2.2007年9月该房屋被列入拆迁围,房屋拆迁许可证颁发日为2007年9月30日,乙房地产估价机构受拆迁人委托进行拆迁估价,估价结果为2800元/m2。某认为该估价结果偏低,因2007年4月拆迁的邻近商铺的补偿单价为4000元/m2。你认为应如何解释该估价结果的合理性? 答案: 1.理由包括: (1)二者的时点不同,价值不同。 (2)二者的价值类型不同。其中,转让价格为市场上的实际成交价格,抵押价值为正常市场价格和减 法定优先受偿后的价值。 (3)二者对房地产用途的界定可能存在差异。抵押价值是按照法定用途,即住宅进行评估的价值;转 让价格有可能考虑了住宅可作为商业用途对价值的影响。 2.理由包括: (1)二者的时点不同,价值不同。 (2)拆迁估价结果和拆迁补偿金额的涵不同。拆迁补偿金额包含了拆迁补助费、临时安置补助费、装 修补偿费。 (3)对估价对象的界定可能不同。 (二)甲公司有筑面积为50m2的临街首层店面,已出租,现拟以该店面向银行申请抵押贷款,委托乙房地 产估价机构对其抵押价值进行评估。甲公司提供了临街地段结构、朝向相同的3个临街首层店面的成交情况,具体如下: 物业名称 A B C 建筑面积/m265 48 50 成交单价/(元/m2)15500 14500 15000 成交日期2007年9月2007年8月2007年10月 请问: 1.你认为乙房地产估价机构应要求甲公司提供哪些估价所需的资料? 2.若将上述3个交易实例选做可比实例,对它们进行个别因素修正,你认为应考虑哪5个主要因素?(说明:回答若超过5个,只按前5个评分) 答案: 1.甲公司应提供的资料包括:权属资料,包括房地产产权证,或土地使用权证、房屋所有权证;租赁

房 地 产 估 价 报 告

致委托方函 致游珍女士: 受您的委托,我们对您持有的位于市天河区五山岳洲路娇兰佳人商铺的房地产转让价值进行评估。 估价对象娇兰佳人商铺建筑面积55平方米,设计用途为商业用地,土地使用权终止日期为2037年。 估价目的是为贵方进行房地产使用权转让,评估不动产价值提供依据 估价时点为2012年12月20日。 估价结果:估价人员本着客观、公平、公正的原则,在对现场进行实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上,全面分析了影响估价对象公开市场价值的因素,根据国家有关房地产评估的规定、房地产估价规和特定的估价目的,按照科学的估价程序,并运用科学的估价方法,对上述估价对象进行了评估。估价对象在估价时点2012年12月20日的抵押价值估价结果如下(币种:人民币):建筑面积:55平方米 估价总价: 515.0452 万元 大写:伍佰壹拾伍万零肆佰伍拾贰元 估价单价: 93645 元/平方米 大写:玖万叁仟陆佰肆拾伍元每平方米 钱程似锦房地产评估 2013年1月3日

估价师声明 我们重声明: 1、我们在本估价报告中述的事实是真实的和准确的; 2、本报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论,但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系,也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。 4、我们依照中华人民国国家标准《房地产估价规》和建设部、中国人民银行、银监会三部门联合制定的《房地产估价抵押指导意见》进行分析,形成意见和结论,撰写本估价报告。 5、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。对估价对象的勘查限于估价对象的外观和使用状况,我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任,也不承担对其它被遮盖、未暴露及难于接触到的部分进行勘查的责任。 6、没有人对本估价报告提供重要专业帮助。 7、本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用,不得做其他用途。未经本估价机构书面同意,本报告的全部或任何一部分均不得向委托方、报告使用者,报告审查部门之外的单位和个人提供,也不得以任何形式公开发表。 8、本评估报告由钱程似锦房地产评估负责解释。 估价师签名: 估价师注册号:***********

房地产评估参考案例全解

房地产评估案例 评估对象为××有限公司位于上海市××开发区××路××号工业用途房地产(土地为出让)。该公司因需以评估对象房地产向法院提供财产担保,委托××评估机构对该房地产的公开市场价值进行评估,评估基准日为2003年2月21日。该案例采用房地分估然后加总的方法对房地产价值进行评估。 一、基本情况 (一)估价对象概况 此次委托评估的是位于上海市××开发区内的工业用房地产。 1、估价对象的登记和权属状况 根据委托方提供的[沪房地×字(2002)第×××号]房地产权证及估价师实地查勘,估价对象产权状况如下: 权利人:××有限公司 坐落:××路××号 土地权属性质:国有出让 土地用途:工业 地号:(略) 土地使用期限:1996-04-05至2046-04-04止 土地总面积:29,0322m 建筑面积:6,7912m 房屋类型:工厂

建筑结构:钢混 未发现估价对象有抵押或其他权利限制现象,目前处于正常使用状态。 2、估价对象四至情况 估价对象位于上海市××开发区××路××号,土地等级属上海市基准地价十级地段。距奉浦大桥30公里,距虹桥机场52公里,距上海火车站45公里,距浦东国际机场30公里。估价对象四至:东为待租土地,西为××路,北为××路,南为×××有限公司。 3、估价对象土地利用状况 估价对象土地上已建设总建筑面积为6,791平方米的厂房,估价对象属大型现代化厂区,厂区道路为水泥地坪,路面平整,能承载大型货车,绿化种植有序,厂区周围有集中绿化带。 (二)影响因素说明 1、个别因素分析 (1)建筑物状况 根据实地勘察,估价对象为××有限公司位于上海市××开发区××路××号内房地产,建筑物状况如下:

房地产估价师《案例分析》模拟题及答案

房地产估价师《案例分析》模拟题及答案 某工厂为企业改制进行资产重组,委托估价机构将其划拨土地上建成的两幢房屋进行估价。该工厂的房屋所有权证上记载,该两幢房屋的用途均为工业。根据估价人员现场勘察的结果,该两幢房屋中一幢为厂房,另一幢原为厂房,后自行改为办公楼用于出租。 1.应根据何种用途对该两幢房屋进行估价?( ) A.根据房屋所有权证上记载的用途进行估价 B.根据估价人员现场勘察结果的现状用途进行估 价 C.根据企业改制、资产重组后该两幢房屋拟确定的 用途进行估价 D.根据该两幢房屋可以获利最多的用途进行估价 2.将该两幢房屋的用途由工业改变为其他,应通过 下列途径( )。 A.自行改变 B.经上级主管部门批准改变

C.经政府房屋管理部门批准,并办理变更手续 D.经政府规划主管部门批准,并按法定程序办理变更手续 3.该工厂若为扩大经营而筹集资金将该两幢房屋抵押,则为抵押目的评估的价值应为( )。 A.该两幢房屋的抵押评估价格之和 B.该两幢房屋及其土地的抵押评估价格之和扣除划拨土地改为出让土地时应补交的土地使用权出让金 C.该两幢房屋的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格 D.该两幢房屋及其土地的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格 4.该工厂若将该两幢房屋投保火灾险,则为保险目的评估的价值应为( )。 A.该两幢房屋的非正常市场价值 B.该两幢房屋的重新购建价格 D.该两幢房屋的重新购建价格扣除折旧后的价值

D.该两幢房屋的重新购建价格扣除折旧后的价值 加上土地的价值 标准答案:A,D,B,C 解析: 1.根据合法原则确定,不能依据房屋现实使用用途确定,最高最佳使用原则也要在合法原则条件下适用。 2.先办理规划变更手续,再依据规划手续去办理房产变更手续,因此最佳答案选D。 3.划拔方式取得的土地使用权连同地上建筑物抵 押的,评估其抵押价值时应扣除预计处分所得价款中相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额。 4.保险估价只计算房屋价值,不计算土地价值。

房地产估价方法及案例分析

案例分析大归纳总结(两套归纳总结版本)都是别人归纳总结的,归纳了一下而已 归纳总结1: 案例与分析考试指错题中常见的错误1 一、估价报告本身的不完善 1缺少规范中“估价报告的规范格式”所要求的必备工程。 2、对估价对象描述不清 (1)没有说明估价对象的产权,即没有说明委托方是否拥有估价对象的土地使用权和房屋所有权。 (2)对估价对象的性质没有描述清楚 (3)对估价对象的物质实体状况描述不清楚 3、行文、谴词造句不当(术语不准、用词带强烈的感情色彩、词义含糊) 4、逻辑不严谨 (1)前后不一致(数据、方法选用与测算过程中的方法运用、标题与内容、数据来源无出处、判断推理没有充足的理由) 5、写作有错误 (1)评估结果中没有说明币种,没有进行大写。 (2)对外币表达的结果,没有写明折算成人民币的汇率。(3)表达形式不科学[/size][/size][/size][/size][/siz e][/size][/size][/size][/size][/color]

--------------------------------------------------------------- 案例与分析指错题中常见错误2 二、估价方法选用上的错误 1、只使用了一种估价方法 2、能用市场比较法的没有用。 3、收益性房地产的估价,未选用收益法作为其中的一种估价方法。 4、具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价,未选用假设开发法作为其中的一种估价方法。 5、适宜采用多种估价方法进行估价的,没有同时采用多种估价方法进行估价。估价方法的选用没有结合估价对象的特点或不符合有关的规定 --------------------------------------------------------------------------- 按理与分析中的指错题中常见的错误3 三、应用估价方法时的错误 1、收益法 (1)收益期限确定错误。 (2)没有以客观收益和正常费用作为价格评估的依据。(3)对于客观收益没有考虑到未来的变化。 (4)收益的测算错误。没有考虑收租率或入住率或满客率;

《房地产估价案例与分析》真题及答案 (2)

2010《房地产估价案例与分析》 一、问答题(共3题,每题10分。请将答案写在答题纸对应的题号下) (一)2010年5月,甲公司将其拥有的一幢登记用途为办公用的临街房屋出租给乙公司,租赁期限为20年。租赁合同约定,租赁期满后所有装修与房屋一同由甲公司无偿收回。乙公司承租后,将该房屋装修改造成酒楼,并加盖了厨房,现该区域被列入拆迁范围,某房地产估价机构接受委托对该房屋进行拆迁估价。 请问: 1.拆迁估价中如何考虑甲、乙双方签订的租赁合同? 2.拆迁估价中如何确定该房屋的用途、面积? 3.拆迁估价中如何考虑乙公司的装修补偿? (二)近期,某城市房地产市场发生较大变化,房地产成交量明显萎缩,住宅市场价格出现下跌趋势,某房地产估价机构承接了该市一处住宅小区在建工程的房地产抵押业务,请问:结合该市房地产状况,采用假设开发法评估该在建工程的抵押价值应注意哪些问题? (三)某工厂坐落于城市中心区域,有厂房数幢,土地使用权性质为划拨的国有建设用地使用权,用途为工业用地。最新城市规划将该地块调整为商业用地,政府现对该地块进行收购储备,委托某房地产估价机构进行有关估价。 请问: 1.评估该宗房地产收购价格时,如何界定土地用途?适宜选用哪些估价方法? 2.政府收购该宗房地产后,将其变为出让熟地还需投入哪些费用? 3.评估该宗熟地出让价格时,如何界定土地用途?适宜选用哪些估价方法? 二、单项选择题(共3大题,10小题,每小题2分。每小题的备选答案中只有1个最符合题意,请将这个答案对应的字母填在答题纸各小题相应的括号内) (一)甲公司于2008年以出让方式取得一宗商业用地使用权,开发建设商业楼。商业楼分为A座、B座,规划总建筑面积分别为66000㎡、69000㎡.总层数为地上4层,地下1层,2010年6月该商业楼通过竣工验收并备案。其中A座总建筑面积为65000㎡,地下1层出租给乙公司经营超市,租赁期限为15年,租金为2.10元/(㎡·D);地上一~四层出租给丙公司经营商场,租赁期限为10年,租金为2.50元/(㎡·D);B座总建筑面积为67500㎡,办理了销售许可证,其中8000㎡已售出,该项目工程款总金额为40500万元,施工方按合同约定支付了工程款5%的质量保证金,截至目前已付工程款93%。现因融资需要,甲公司拟以该商业楼申请抵押贷款。 1.A座、B座合计抵押建筑面积为()㎡。 A.124500 B.127000 C.132500 D.135000 2.据调查,该商业楼A座地下一层的客观租金水平为2.0形(㎡·D),地上一~四层的客观租金水平为 3.0元/(㎡·D),则用收益法测算该商业楼A座抵押价值时,关于租金取值的说法,正确的是()。 A.租约期内和租约期外都取客观租金

房地产估价师案例分析真题

2014年考试真题 一、问答题(共3题,每题10分。请将答案写在答题纸对应的题号下) (一)甲房地产估价机构(以下称甲机构)接受人民法院委托,对建于2010年的某项目一期的一幢毛坯双拼别墅进行司法鉴定估价。价值时点为2014年8月25日,评估单价为25000元/㎡。当事人以正在销售的该项目三期毛坯别墅定价30000-35000元/㎡为由,对估价结果提出异议,人民法院为此发来质询函。甲机构调查了解到该项目三期为临湖独栋别墅,2014年7月底竣工并开始销售,销售活动中优惠力度较大。经复核,甲机构维持原估价结果,并对异议进行了书面回复。请问: 1.甲机构书面回复的致函对象是谁? 2.导致估价对象与该项目三期别墅价格差异的主要原因有哪些? (二)某房地产估价机构接受委托评估一停建住宅项目的转让价值,价值时点为2014年6月15日。该项目土地是2008年6月以出让方式取得,2010年6月项目结构封顶后因故停工。根据委托人提供的资料,项目实际已支出成本为2800元/㎡,包括土地取得成本、开发成本(注:应为建设成本,下同)、管理费用以及2008年6月至价值时点的投资利息。注册房地产估价师经调查核实,认为委托人列支的截至项目停工的各项实际成本费用符合当时的市场情况,在采用成本法估价时,确定该房地产重置成本为2800元/㎡。请问: 1.上述确定该房地产重置成本的过程有哪些错误? 2.在正确确定重置成本后,还应考虑哪些因素才能测算出成本价值? (三)某房地产估价机构在开展估价人员业务培训时,设定同一价值时点,对某工厂整体房地产分别进行抵押估价和征收评估。合理的估价结果为抵押价值3000万元,被征收房屋补偿价值4000万元。估价对象全厂区拥有国有土地使用证,地上建有10幢房屋。第1~6幢办理了房屋所有权证,其中第1~2幢长期出租,第3~6幢自用;第7~10幢自用但未办理权属登记,估价对象不存在任何法定优先受偿款。请问: 1.该项目抵押估价和征收评估的估价对象房屋范围分别包括哪些? 2.造成该项目抵押价值和征收补偿价值差异的主要原因有哪些? 1、【参考答案】 1.甲机构复函的致函对象是人民法院。因为甲机构是受人民法院委托作的评估。 2.主要原因有:①项目三期是临湖别墅,景观视野比估价对象好,价格自然会高些。②项目三期是独栋别墅,从市场定位、使用便利舒适性等方面要比估价对象(双拼别墅)要高些、好些,价格自然也会高些。③项目三期定价虽高过估价对象,但优惠力度较大,评估定价的依据是实际成交价格而不是销售定价。④项目三期是2014年7月底竣工的,成新率高于估价对象,不论是用成本法还是比较法估价,这一点都是一个减价因素。 ⑤项目三期建筑设计、开发成本可能与估价对象不同,在用成本法计算时,这一点可能是其价格较高的原因之一。 2、【参考答案】 1.错误有:①不能按照各项成本费用在过去发生时的实际或正常水平来估算,而应 该按照在价值时点的各项费用的客观正常水平来估算。②“开发成本”包含土地取得成本、管理费用、建设成本、销售费用、销售税费和投资利息共六项,不能将开发成本与土地取得成本、管理费等并列。③该房地产重置成本构成除上述开发成本外,还应有开发利润一项。④投资利息的计息期起点为应计息项目费用发生时点,终点是建设期的终点。 2.在确定重置成本后,还应考虑建筑物折旧因素,扣减后得出估价对象成本价值。 3、【参考答案】 1.抵押估价的估价对象房屋为第1~6幢办理了房屋所有权证的房屋,征收评估的估价对象房屋为第1~10幢房屋。因为抵押目的估价对象要办理他项权登记,没有办理房屋所有权证不能登记。 2.在估价对象不存在法定优先受偿款前提下,抵押价值低于征收补偿价值主要原因有:①抵押价值要遵循谨慎原则,比正常市场价值低,征收补偿价值是市场价值,并且不考虑估价对象是否设定了他项权、是否有租赁权,或者被查封等因素。②征收补偿价值包含的建筑物数量多于抵押价值的。

房地产估价报告实例模板

房地产估价报告 下面给出一份房地产估价报告的实例,根据需要,隐去估价机构和估价对象的具体情况,同时由于篇幅所限,对部分内容进行了删减和省略。 封面 房地产估价报告 估价项目名称:×市土地储备整理中心 委托方:×市土地储备整理中心 估价方:×房地产评估有限公司 估价人员:×××××× 估价作业日期:2009年9月4日—9月11日 估价报告编号:(2009)×房估字第×号 目录 致委托方函…………………………(×) 评估师声明…………………………(×) 估价的假设和限制条件……………(×) 估价结果报告………………………(×) 估价技术报告………………………(×) 附件…………………………………(×)

致委托方函 ×市土地储备整理中心: 受贵中心的委托,我公司对×市×路47号、49号、57号及×村北地块规划批准拟建6、18、25、28多、高层住宅(规划地上总建筑面积为65 973平方米、平均容积率为2.82)进行了评估。估价时点:2009年9月11日。估价目的:评估房地产的市场价格,作为决策房地产价格的参考依据。 估价人员根据估价目的,遵循估价原则,按照估价程序,选用适宜的估价方法,并在综合分析影响房地产价格因素的基础上,最终确定估价对象于估价时点的客观合理价格如下: 住宅单价:9 500元/平方米, 大写:玖仟伍佰元/平方米; 货币种类:人民币。 ×房地产评估有限公司 二○○九年九月十一日评估师声明 我们郑重说明: 1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 2.本评估报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论,但受到本评估报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系,也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。 4.我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析,形成意见和结论,撰写本估价报告。 5.我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。 6.没有人对本估价报告提供重要专业帮助。 声明人:××××××

房地产估价案例分析报告

房地产估价案例分析 -----------------------作者:

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我的案例笔记(03年)二00三年全国房地产估价师执业资格考试笔记《房地产估价案例与分析》 目录 第一部分房地产估价原则 (1) 第二部分估价程序 (2) 第三部分房地产估价技术路线 (3) 第四部分估价方法 (3) 一、市场比较法 (3) 二、收益法 (5) 三、成本法 (7) 四、假设开发法 (9) 五、基准地价修正法 (11) 第五部分不同估价目的下的估价……………………………………… 11 一、土地使用权出让价格评估 (11) 二、房地产转让价格评估 (12)

三、房地产租赁价格评估 (12) 四、房地产抵押价值评估 (13) 五、房地产保险估价 (14) 六、房地产课税估价 (14) 七、征地和房屋拆迁补偿估价 (15) 八、房地产的分割、合并估价 (15) 九、房地产纠纷估价 (16) 十、房地产拍卖底价评估 (17) 十一、企业各种经济活动中涉及的房地产估价 (17) 十二、损害赔偿估价 (18) 第六部分各种类型的房地产估价……………………………………… 18 一、居住房地产估价 (18) 二、商业(含餐饮)房地产估价 (18) 三、商务办公(写字楼)房地产估价 (18) 四、旅馆(含娱乐)房地产估价 (19) 五、工业房地产估价 (19) 六、特殊用途房地产估价 (19) 第七部分估价报告格式………………………………………………… 19 估价报告常见错误…………………………………………………… 21

房地产估价师考试案例分析大总结

案例分析大总结(两套总结版本) 总结1: 案例与分析考试指错题中常见的错误1 一、估价报告本身的不完善 1缺少规范中“估价报告的规范格式”所要求的必备项目。 2、对估价对象描述不清 (1)没有说明估价对象的产权,即没有说明委托方是否拥有估价对象的土地使用权和房屋所有权。 (2)对估价对象的性质没有描述清楚 (3)对估价对象的物质实体状况描述不清楚 3、行文、谴词造句不当(术语不准、用词带强烈的感情色彩、词义含糊) 4、逻辑不严谨 (1)前后不一致(数据、方法选用与测算过程中的方法运用、标题与内容、数据来源无出处、判断推理没有充足的理由) 5、写作有错误 (1)评估结果中没有说明币种,没有进行大写。 (2)对外币表达的结果,没有写明折算成人民币的汇率。 (3)表达形式不科学 案例与分析指错题中常见错误2 二、估价方法选用上的错误 1、只使用了一种估价方法 2、能用市场比较法的没有用。 3、收益性房地产的估价,未选用收益法作为其中的一种估价方法。 4、具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价,未选用假设开发法作为其中的一种估价方法。 5、适宜采用多种估价方法进行估价的,没有同时采用多种估价方法进行估价。估价方法的选用没有结合估价对象的特点或不符合有关的规定 案例与分析中的指错题中常见的错误3 三、应用估价方法时的错误

1、收益法 (1)收益期限确定错误。 (2)没有以客观收益和正常费用作为价格评估的依据。 (3)对于客观收益没有考虑到未来的变化。 (4)收益的测算错误。没有考虑收租率或入住率或满客率;没有考虑公共流通比;求取的方法错误;收益计算中有关面积套错了。 (5)正常费用的测算错误 A费用的测算遗漏了项目或增加了不合理的项目。第一,将一次性支付的费用及与总收益不直接相关的费用作为获取客观收益的直接必要的费用。第二,对于租赁房地产采用收益法评估时,正常费用中税金的计算只计算了房产税,而没有计算营业税及其附加和土地使用税。第三,自己经营的房地产,在正常费用的计算中遗漏了经营利润。第四,把所得税也作为总费用的一个组成部分。 B、费用的计算中计费基础错误。 C、费用的计算方法错误。 D、参数确定错误。 E、总费用中包含了折旧费。 F、对于带租约的房地产转让的评估。租约期内总费用的扣除项目没有按租赁合同的约定。 (6)资本化率确定错误 A、资本化率选定错误 B、用途不同的部分采用了相同的资本化率 C、安全利率选择错误 D、把物价上涨率和经济增长率作为资本化率。 案例与分析指错题中的常见错误4 2、市场比较法 (1)修正系数的确定没有充足的理由 (2)比较实例的数量不够,即没有达到三个以上(含三个)的可比实例。(3)修正系数的取值不统一、不规范或比较物与参照物相互颠倒。 (4)单项修正对可比实例成交价格的调整幅度超过了20%,或者各项修正对可

房地产估价报告-成本法

房地产估价报告 估价项目名称: 阿荣旗那吉镇阳光二期工程拆迁评估委托估价方:xx第二建设股份有限公司 受理估价方: xx铭泰房地产价格评估事务所 法人代表: ***(中国注册房地产估价师)估价作业日期:2007年3月15日至 2007年4月3日 目录 一、致委托方函 二、估价师声明 三、估价的假设和限制条件 四、估价结果报告 五、房地产估价技术报告 六、附件 (一)分户估价报告 (二)《2007年xxxx地区各类 房屋评估市场指导价格》 (三)房地产价格评估机构资质证书

(四)营业执照 (五)房地产估价师资格证书 致委托方函 xx第二建设股份有限公司: 我所受贵公司委托,对坐落在阿荣旗那吉镇向阳西路以北、滨河西路以东、西小河以西,拆迁范围内的房屋及附属物市场价值进行评估。 估价对象大部分为砖木结构住宅房屋,计56幢,总建筑面积4,193.58m2。 估价对象均以划拨方式取得土地使用权。 一、估价目的: 为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格。 二、估价时点: 二00七年三月十五日 三、估价结果: 估价人员遵循合法、独立、客观、公正的原则,依据中华人民共和国 GB/T50291—1999《房地产估价规范》和相关法规,在现场查勘的基础上,经科学计算、专业分析论证,确定估价对象在估价时点价值为: 合计: RMB:4,400,430.00元。人民币(大写): 肆佰肆拾万零肆佰叁拾元整。。牙克石市铭泰房地产价格评估事务所 法人代表: *** 二00七年四月三日

估价师声明 我们xx: 一、我们在估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 二、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论。 三、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系,也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。 四、我们依照《房地产估价规范》、建设部《房屋完损等级评定标准》、《2007年阿荣旗那吉镇地区各类房屋评估市场指导价格》进行分析,形成意见和结论,撰写本估价报告。 五、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘(查勘人: xx、xx)。 六、没有人对本估价报告提供重要专业帮助。 参评房地产估价师: 签字****** 估价的假设和限制条件 本估价结果为估价时点的房屋拆迁补偿价值,它依据如下假设: 一、委托方提供的情况都是真实的,有关资料都是合法有效的。 二、估价对象及其附属物的权属是合法有效的。 三、估价对象为划拨土地使用权,本次估价没有考虑划拨土地使用权发生转移时,应向国家或有关部门交纳费用的因素。 四、装修、装饰的补偿金额是根据委托方的要求评估的。

房地产估价案例

房地产估价报告 项目名称:沈阳市机械工业供销总公司房地产价值评估 受托估价方:房地产评估事务所有限公司 估价人员: 委托估价方:中国长城资产管理公司沈阳办事处

估价作业日期:估价报告编号:

目录 1、致委托方函 2、估价师声明 3、估价的假设和限制条件 4、估价结果报告 5、估价技术报告(仅供估价机构存档和有关管理部门查阅) 6、附件

致委托估价方函 沈阳市机械工业供销总公司: 受贵单位的委托,我评估事务所所派评估人员对贵单位所委估的位于沈阳市和平区文化路45号机械大厦6-13层,地下1、2层的沈阳市机械设备成套总公司的房地产价值进行评估,评估目的为现值评估。现将评估结果函告如下: 评估人员根据评估目的,按照估价程序,遵循估价原则,采用科学的估价方法,在认真分析现有资料的基础上,经过周密的计算,并考虑各种影响房地产价格的因素,确定估价对象房地产在估价基准日2006年5月25日的总价值为人民币:17,147,604元人民币大写:壹仟柒佰壹拾肆万柒仟陆佰零肆元整 详见附表。 房地产评估事务所有限公司 二○○六年五月二十五日

附表

估价师声明 我们郑重声明: 1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的; 2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论,但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制; 3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系,与有关当事人没有个人利害关系; 4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析,形成意见和结论,撰写本估价报告; 5、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘,并对勘察的客观性、真实性、公正性承担责任,但我们对估价对象的现场勘察仅限于其外观和使用状况,对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分,依据委托方提供的资料进行评估。除非另有协议,我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任; 6、没有人对本估价报告提供了重要的专业帮助,委托方有关人员协助我们进入现场勘察; 7、本估价报告依据了委托方提供的相关资料,委托方对资料的真实性负责。因资料失实造成估价结果有误的,估价机构和估价人员不承担相应的责任; 8、本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用,不得做其他用途。未经本估价机构和估价人员同意,估价报告不得向委托方及报告审查部门以外的单位及个人提供,凡因委托人使用估价报告不当而引起的后果,估价机构和

房地产估价师历年真题案例分析与答案

房地产估价师历年真题-案例分析题及答案1 一、问答题:(每题10分,共30分) (一)具体说明公开市场价值标准在成本法、收益法和假设开发法计算参数的选择中分别是怎样体现的。 (二)某公司一幢办公综合楼于1993年10月建成,为钢筋混凝土结构,共7层,裙楼1、2层为自营商铺,3层以上为公司办公使用,土地使用权取得方式为划拨。该公司拟以该幢办公楼综合楼整体抵押贷款,需委托评估。请写出应选用的估价方法及估价技术路线。 (三)某正常生产的工厂位于某城市市区,距市中心直线距离约15km。土地面积7672㎡;自用生产车间建筑面积3300㎡;办公楼建筑面积1050㎡;临街商业用房建筑面积580㎡,已出租。商业用房和办公用房的用地已于1995年办理了土地使用权出让手续,出让年限为40年,自用房屋的用地为国有划拨。该厂已取得了国有土地使用证和房屋所有权证。现规划部门已将该区域规划为居住区,某房地产开发商有意投资该宗土地,请房地产估价机构预测开发收益。请问:房地产估价机构应搜集哪些资料? 二、单项选择题(每题1分,每题的备选答案中只有一个最符合题意): (一)若您已通过全国房地产估价师执业资格考试并注册,在某房地产估价机构执业,现该房地产估计机构接收委托对某住宅小区进行评估,并出具房地产估价报告。 1.要完成一份合格的房地产估价报告,需要选用适当的估价方法。下列关于房地产估计方法选用的表述中,不正确的有( )。A.同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行评估 B.选用多种估价方法的评估结果可以采用加权平均法进行综合 C.若估价对象适宜采用多种估价方法进行估价,应同时采用;若必须取舍,应当在估价报告中说明并陈述理由 D.估价方法的选用必须征得委托人的同意 2.估价技术路线的确定,就是确定估价对象房地产价格形成的过程,反映其( ),进而确定需要采用的估价方法。 A.估价原则 B.价格内涵C.产权 D.用途 (二)王先生有一幢私房,因资金紧缺欲以该房地产向银行申请抵押贷款。为此,王先生找到与其相熟的房地产估价师李某,欲请其评估。 3.在接洽过程中,李某可以承诺( )。 A.现场勘察后马上口头告知评估价格,之后再按约定期限提交正式估价报告 B.评估收费给予优惠,低于其他估价机构的收费水平 C.在王某与李某所在的房地产估价机构签订估价委托合同后,经机构同意和指派,由自己亲自估价 D.由自己亲自承接该估价业务,以个人名义出具估价报告 4. 对该房地产评估的抵押价值应是该房地产( )。 A.在抵押期终了时的价值 B.设定抵押权时的价值C.现时的市场价值 D.为了拍卖、变现时的价值 (三)某房地产的法定用途为工业用途,现状用途为商业用途,拟对该房地产进行估价。 5.若估价目的为拆迁补偿,该房地产应按( )评估。 A.商业用途 B.工业用途C.估价师确定的用途D.商业与工业混和用途 6.若委托方提供了上级公司允许该房地产改变用途的说明,但尚未办理相关手续, 进行抵押贷款委托评估时应按( )评估。 A. 商业用途 B.工业用途C.估价师确定的用途 D.委托方确定的用途 7.若委托方提供了城市规划行政主管部门同意该房地产改变为商业用途的文件,尚未办理用地变更手续,评估时应假设估价对象用途为( ) A.工业用途B.商业用途C.工业用途,且不考虑补地价因素的影响D.商业用途,并考虑补地价因素的影响 8.某估价事务所于1998年6月10日至16日评估了一宗房地产于1998年6月12日的价值,后对其估价结果产生了异议。现在要求你重新估价以证明该估价事务所的估价结果是否客观合理,此时你认为估价时点应为( )。 A.现在 B.委托人指定的日期

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