新地城市广场_公寓营销方案
一、方案背景
?从本案公寓成交客户置业目的来看，公寓产品客户以投资为主，自住型客户偏少；
?2015年公寓市场供应量大，未来放量还会进一步增加，巨大供应量分食有限客户资源，市场竞争压力大；
?本项目2015年1月、2月公寓去化缓慢，远低于预计销售速度，需改变策略，实现公寓产品销售瓶颈。
二、营销策略
1.整体思路
实行第一年包租政策，树立投资客户信心。先由开发商支付给购房者一年房租，开发商再以4个月租金的价格将公寓转租给租客（炒房客）1年，租客可自住或寻找其他租客赚取租金，通过利益共享的方式达到公寓的推广和炒热的目的，并最终带动公寓去化。
2.思路说明
1)开发商通过低门槛寻找租客（炒房客），租客在物业处（暂定）缴纳100元获得
抽取公寓1年使用权的预约资格号，交房前1个月通过摇号确定房号，并缴纳4个
月租金，获得该套公寓1年使用权，可自住可出租；
2)在销售过程中，向客户传达每套公寓背后有2个租客在等待，并实行一年包租的
政策，由开发商垫付（从房款中扣除）给购房者一年租金，同时购房者需缴纳10000元，由开发商统一配备软装。开发商与购房者签订相关协议，约定交房、收房、软装标准等事宜；
3)在整个利益共享圈，开发商、投资客、租客、实际承租人四方付出和回报分别为：
?开发商：付出招募租客的人力、物力，实现公寓的炒热、推广和销售；
?投资客：付出购房款项，获得物业租金和增值收益；
?租客：付出4个月租金，获得公寓一年使用权；
?实际承租人：付出合适的租金，获得舒适的居住条件；
利益共享关系图
3.阶段营销总控
三、策略执行
1、租客招募
1)招募时间：3月16日—4月3日，共计20天
2)招募对象
?金城市公司员工及其亲朋；
?世联行公司员工及其亲朋；
?本案成交客户；
?渠道上门客户；
?房产中介经纪人；
?媒体、活动公司等营销合作单位；
3)目标分解
4)招募流程
1)租客携原件、手机号、微信号至售楼部进行登记，并在物业处（暂定）缴纳
100元，获取公寓房号预约资格号（护照或认筹书形式）；
2)客户凭预约资格号于2016年11月21日，参加摇号选房；
3)客户中签后，于2016年11月30日前，签署房屋租赁协议，并缴纳4个月
租金，获得公寓1年使用权；
4)资格号可以转让，可以退，转让需转让方与接收方一同到物业处更改租客信息；
5)退号每半年集中办理一次，具体时间为2015年12月1日、2016年6月1
日，2016年12月1日；
6)如租客介绍客户购买本项目公寓1套，额外减免2个月租金，介绍客户购买2
套，额外减免4个月租金；
5)活动宣传
第一阶段（3月16-29日）
?推广主题：
小投入大回报！100元=8个月租金！
——精装SOHO公寓全城招租中，先到先得——?线下炒作：
话题1：给你100元，你能做什么？
话题2：100元能换8个月房租？真有这事？
话题3：人最近在忙啥？
话题4：新地城市广场火了！！！
话题5：赚钱机会共享，不是谁都那么豪爽！
第二阶段（3月30日-4月5日）
?推广主题：
太火！千席名额仅剩200席！
——45-60㎡精装公寓全城火爆招租，欲租从速——?线下炒作：
话题1：包赚8个月精装公寓房租的好事——你干不干？
话题2：再不来抢公寓就没了！
第三阶段（4月6日-4月24日）
?推广主题：
1000个租客抢租500套公寓！
——45-60㎡精装公寓火爆认筹，买到即赚到——?线下炒作：
话题1：新地城市广场，为什么都来抢？（公寓抢租的盛况）
推广渠道：线上通过网络软文、论坛进行话题炒作；线下以派单、call客、微信等渠道进行推广。
2、销售安排
1)推货节奏
实行小步快跑的推售策略，每两周加推一次，1次加推1层;
3-14层作为自住型客户房源，15-29层作为投资客户房源，30-31层作抵款房
源。
2)价格策略
?价格逻辑
1)根据平面朝向因素将租金标准划分3个档：01-13户租金1300元/月，
17-29户租金1400元/月，14-16户租金1500元/月;
2)保证公寓整体底价不变的基础上，将公寓对应的一年租金加到底价上，
再加上3000元/套的优惠，作为公寓表价；
3)实际销售中，仅有3000元暗扣优惠可释放，再将支付给客户的一年租金
从房款中直接扣除，再收取客户10000元采购软装、家电费用；
（例：公寓底价200000元，年租金15000元
表价=底价+年租金+暗扣=218000元
成交价=表价-年租金-暗扣+装修基金
=218000-15000-3000+10000
=210000元）
?优惠包装
1)租金补贴：18000元或16800或15600元；
2)经理优惠：最高3000元
3)销售政策
1)购房者需签署《交付标准协议》，协议约定购房者需再交付一周收房，并根据
开发商要求，缴纳10000元软装费用，由开发统一采购配备软装（软装包括：
床、衣柜、鞋柜、书桌、凳子、小沙发、茶几、电视、空调、冰箱、洗衣机、
吸顶灯、网络电视盒子）
2)第一年租赁业主与租户之间不发生关系；
3)一年后业主收回公寓自行出租，开发商可将租客信息免费提供给业主；
4)后续业主如需委托代理出租，可交由租售中心。
四、工作筹备及人员分工
世联行新地产城市广场项目组
2015年3月5日
公寓策划方案 篇一：酒店式公寓策划方案 项目策划方案 经过深入细致的市场调研分析，结合本案的位置、文化、周边环境、政府规划等具体情况，我们以高度负责的工作精神，就该楼盘拟订方案如下。 第一部分酒店式公寓 ●酒店式公寓的起源 酒店式公寓概念最早起源于欧洲。是当时旅游区租给游客供其临时休憩的物业，此种物业的客人虽然只是作短暂的休息和停留，但是又提供给他们统一的上门管理，所以既有酒店的性质，又相当于个人的“临时住家”，这就形成了酒店式公寓的雏形。不久以后，此种物业在欧洲越来越多，服务也越来越周到，深受广大消费者的好评。随着发展又飘洋过海，如今已遍布全球。 我国的酒店式公寓最早出现在深圳。当时，由于深圳是我国改革开放的前沿阵地，也就最早的吸收了外来的信息。之后在上海、北京等地均有发展。由此可见该类物业一般都出现在比较发达的大城市或是一些旅游区。 ●酒店式公寓的概念 酒店式公寓，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，是亚洲兴起的一种只做服务、没有任何酒店经营的纯服务公
寓。 酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，拥有良好的通讯条件，可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务服务，是一种综合性很强的物业管理概念，集住宅，酒店、会所等多种功能于一体。 ●酒店式公寓的特点： 1：提供酒店式的服务和管理。酒店式公寓的物业管理比一般公寓完善，能够为客户提供全方位、全天候的服务和综合管理，主要内容有： （1）基本服务：包括公共设施的保养、维修、清洁，建筑外墙的清洗，24小时保安，水、电、空调、汽车泊位管理等。 （2）专项服务：包括送餐服务，衣物洗烫，房间情节，床上用品清洁及更换，秘书服务，代托管，健身，娱乐餐饮，图书，信函、电报及报刊速递，电话预约及访客留言。 （3）代办及代理也无：包括公寓转让、出售、出租，代收租金，票务订购，日用品购买，预定酒店，旅游服务，安排酒宴、会议， 邮政报刊。此外还提供上门常规保健服务，定期身体检查等，不一而足。 2：提供舒适豪华的居住环境与个性化的家庭生活。
公寓经营运作方案
水晶岛公寓经营运作方案 目录
一、产品分析 (1) 1、产品概述 2、产品优劣势分析 二、投资型物业市场分析 (3) 1、产权式物业现状分析 2、租务市场分析-----谁是客户? 1）消费群分析 2）物业品种分析 3）家庭、个人投资现状 三、经营策略 (11) 1、房地产创富新模式-------产权式分期交付方式 2、家庭理财投资新模式-------少投入、低风险、高回报 3、建立投资者的安全保证 四、投资理财方案 (14) 1、普通公寓方案 2、酒店式服务商务公寓方案 3、产权式酒店方案 五、经营建议 (17) 1、建立业主委员会,建立产业投资基金 2、成立高新地产投资俱乐部
水晶岛公寓经营运作方案 一、产品分析 1、产品概述 本项目位于西安高新开发区西南部二、三期规划开发的交汇处,东依唐延路隔路为木塔寺苗圃公园,南临科技七路,西临大学生物园, 北临科技六路与西北工业大学产业园一路相隔。 整个地形呈长方形,南北长280米、东西长145米,占地面积为38688平方米,总建筑面积10万平方米。由一栋弧形状五层钢结构商务办公楼、一栋22层钢筋混凝土抗震墙结构酒店式公寓楼和玻璃体建筑造型水晶石等单体组成。其中商务办公楼建筑面积4万9千余平方米,酒店式公寓楼建筑面积5万平米。 商务办公楼以销售为主,酒店式公寓楼一、二层为商业裙楼,三至十层计划为投资型酒店式公寓,十一至二十一层为普通公寓,以销售为主。
其中公寓户型面积分布见下表:(资料来源公司企划部) 表 1 从楼盘套数配比来看,本物业主打户型为49平米的小户型(410套)和87平米的中小户型(148套)。为使面积配比更加丰富,满足不同客户层面的需求,还兼顾了其它户型结构。 2产品优弱势点 【优势分析】 地段优势------是西安高新技术产业区未来的高科技产业基地及高 尚人文社区,未来的中央商务区(CBD)周边。地域优势 明显,发展潜力和升值空间巨大。 环境优势-------周边环境优美,东侧为木塔寺公园,南邻省奥林匹克
新地城市广场_公寓营销方案 一、方案背景 ?从本案公寓成交客户置业目的来看，公寓产品客户以投资为主，自住型客户偏少； ?2015年蚌埠公寓市场供应量大，未来放量还会进一步增加，巨大供应量分食有限客户资源，市场竞争压力大； ?本项目2015年1月、2月公寓去化缓慢，远低于预计销售速度，需改变策略，实现公寓产品销售瓶颈。 二、营销策略 1.整体思路 实行第一年包租政策，树立投资客户信心。先由开发商支付给购房者一年房租，开发商再以4个月租金的价格将公寓转租给租客（炒房客）1年，租客可自住或寻找其他租客赚取租金，通过利益共享的方式达到公寓的推广和炒热的目的，并最终带动公寓去化。 2.思路说明 1)开发商通过低门槛寻找租客（炒房客），租客在物业处（暂定）缴纳100元获得抽 取公寓1年使用权的预约资格号，交房前1个月通过摇号确定房号，并缴纳4个月 租金，获得该套公寓1年使用权，可自住可出租； 2)在销售过程中，向客户传达每套公寓背后有2个租客在等待，并实行一年包租的政策， 由开发商垫付（从房款中扣除）给购房者一年租金，同时购房者需缴纳10000元， 由开发商统一配备软装。开发商与购房者签订相关协议，约定交房、收房、软装标准等事宜； 3)在整个利益共享圈内，开发商、投资客、租客、实际承租人四方付出和回报分别为： ?开发商：付出招募租客的人力、物力，实现公寓的炒热、推广和销售； ?投资客：付出购房款项，获得物业租金和增值收益； ?租客：付出4个月租金，获得公寓一年使用权； ?实际承租人：付出合适的租金，获得舒适的居住条件； 利益共享关系图
3.阶段营销总控 三、策略执行 1、租客招募 1)招募时间：3月16日—4月3日，共计20天 2)招募对象
公寓营销方案 页脚内容1
目前公寓剩余94套+平层54套，剩余总建筑面积约7751㎡，售价7500-10000元/㎡5-15层： 北向小户型公寓，剩余32套，主力面积段：55-56㎡，均价7686元/㎡， 南向小户型公寓，剩余15套，主力面积段：55-56㎡，均价9076元/㎡ 西向小户型公寓，剩余8套，户型面积：50.33㎡，均价9058元/㎡ 东向小户型公寓，剩余13套，户型面积：50.33㎡，均价8744元/㎡ 东北小户型公寓，剩余11套，户型面积：63.62㎡，均价8856元/㎡ 页脚内容2
东南小户型公寓，剩余6套，户型面积：63.62㎡，均价9360元/㎡ 西北小户型公寓，剩余7套，户型面积：63.62㎡，均价9194元/㎡ 西南小户型公寓，剩余2套，户型面积：63.62㎡，均价9911元/㎡ 平层： 16、19、20层，剩余总面积2405㎡，剩余公寓54套， 16层主力面积段：51-66㎡，均价6608元/㎡，19层剩余总面积932㎡，20层剩余总面积833㎡，整层均价5700元/㎡。 2）公寓产品分析： ?产品优点： ①现房，即买即住 ②层高5.4米，买一层得两层 ②质量过硬，市内最优，2015马鞍山唯一安徽省年度代表工程 ③城心地段，市中心最繁华地段唯一在售公寓项目，地段优势明显 ?产品缺点： ①部分户型采光差，靠近铁道有噪音 ②和市内其他品牌公寓产品相比，价格偏高 页脚内容3
页脚内容4
页脚内容5
6）9月竞盘加推量增多，市场同类产品库存量大，同类相比本案优势不够明显，销售预计将受挤压。 3、公寓推广目前现状： 页脚内容6
只供学习与交流
目前公寓剩余94套+平层54套，剩余总建筑面积约7751㎡，售价7500-10000元/㎡5-15层： 北向小户型公寓，剩余32套，主力面积段：55-56㎡，均价7686元/㎡， 南向小户型公寓，剩余15套，主力面积段：55-56㎡，均价9076元/㎡ 西向小户型公寓，剩余8套，户型面积：50.33㎡，均价9058元/㎡ 东向小户型公寓，剩余13套，户型面积：50.33㎡，均价8744元/㎡ 东北小户型公寓，剩余11套，户型面积：63.62㎡，均价8856元/㎡ 东南小户型公寓，剩余6套，户型面积：63.62㎡，均价9360元/㎡ 西北小户型公寓，剩余7套，户型面积：63.62㎡，均价9194元/㎡ 西南小户型公寓，剩余2套，户型面积：63.62㎡，均价9911元/㎡ 平层： 16、19、20层，剩余总面积2405㎡，剩余公寓54套， 只供学习与交流
16层主力面积段：51-66㎡，均价6608元/㎡，19层剩余总面积932㎡，20层剩余总面积833㎡，整层均价5700元/㎡。 2）公寓产品分析： ?产品优点： ①现房，即买即住 ②层高5.4米，买一层得两层 ②质量过硬，市内最优，2015马鞍山唯一安徽省年度代表工程 ③城心地段，市中心最繁华地段唯一在售公寓项目，地段优势明显 ?产品缺点： ①部分户型采光差，靠近铁道有噪音 ②和市内其他品牌公寓产品相比，价格偏高 ③户型少，可供客户选择户型少 ④物业、景观、学区方面优势不明显 只供学习与交流
只供学习与交流
2、公寓销售目前现状： 1）到访少：区域意向客户少，公寓投资市场遇冷 2）去化慢：竞盘产品同质化，价格无优势，回报低 3）拓客通路：费用少，公寓客户搜寻困难 4）置业顾问新老接替：公寓项目不熟悉，销售经验不足，说辞缺乏感染力5）客群分析： 只供学习与交流
白领公寓网络营销推广策划书 一、完成“不可能”的任务 广州是中国房地产业最蓬勃发展的城市之一，除了本土房地产云集之外，越来越多的外来“过江龙”也加入到这场市场争抢战之中。 虽然广州房地产市场竞争激烈，但是还没有到形成寡头垄断的态势，市场除了几头“巨鳄”长袖善舞外，同时也存在大量小规模的房地产开发商在争抢市场的各个补缺点。这些小型的房地产商除了品牌、信誉不如大发展商外，最大的短板就是资金实力的不足。 众所周知，房地产行业是资金密集的行业，房地产的营销推广同样需要大手笔的投入，市场推广及广告费用动辄就是几百万、上千万的资金。这笔资金的支出对大发展商来说并不成问题，但对某些小型的发展商特别是资金实力有限的发展商来说，就是一笔天文数字。但是即使资金再有限，只要楼盘建成待售，就一定要做相应的市场推广，才能吸引潜在的客户前来。如何从有限的资金预算中以最小的投入而实现最大的宣传效果，是这些小型开发商最为关心的事情。 今年5月，有一家发展商(姑且称其为S发展商)找上我所任职的公共关系公司，希望我们为其开发的某小户型白领公寓制定一套具体市场营销方案。S小户型白领公寓位于广州东部，处于广州“南扩东进”的热点开发地段，离市中心大约20分钟的车程，位置优越。在其周围有几个大盘环绕，其他发展商也虎视眈眈图谋加入，该地段还有不少楼盘正处于建设或待售阶段，S公寓所面临的压力不小。S白领公寓是S发展商进军房地产行业的第一个产品，所以他们很希望借此楼盘一炮而红，为日后的开发与销售奠定基础。由于总体资金预算总额的限定，他们第一笔所能投入的推广宣传费用为10万元左右。 按照以往的市场推广操作流程，10万的启动费用不要说是用在投入巨大的房地产行业，就是用在市场启动相对迅速的快速消费品，这笔款项也是远远不够的。在《广州日报》这种一线媒体做全版广告一次，其费用都要超过30万。客户所能提供的10万元无疑是杯水车薪。 这个项目能否做?如何做?作为项目的负责人，我陷入了困惑之中。
总经理办公会 汇报材料 关于鲁能城三期公寓营销推广计划的汇报 营销部 2017年9月22日 鲁能城三期公寓总建面12566. 20nf, 18层（1-3F 为商业，4-21F 为公寓）共计245套，层高3.3.米，3T14户。 目前周边市场清水公寓价格10000-11000元/nf,精装公寓13000 元/nf 左右，结合运营方案要求，本案清水公寓价格11600元/nt 精装 公寓14000元/nf （含2000元/必装修成本）； 为满足不同客户需求，暂定4T4楼以精装形式销售，15-21F 以清 水方式进行销售，蓄客过程中，可根据客户需求进行精装和清水房源比 例的调整； 公寓地块为连体建筑，需全部出正负零后方可取证。为保证公寓首 开效果，建议提前启动线下蓄客动作，通过媒体推介、企业团购、大客 户拓展等形式提前锁定意向客户，保证首次开盘实现快速去化。 根据销售任务，公寓定于9月25日启动线下推广，10月1日启动 诚意排卡，首开时间为10月21日启动认筹，首开时间暂定为10月28 日。工程进度需予以保证。 以上情况，请公司领导审议。 附件：1.鲁能城三期公寓营销方案 2. 鲁能?东方里公寓价格体系 内部文件 会后收回
3.鲁能?东方里公寓开盘前工作排期表 附件1： 鲁能城三期公寓营销方案 1、本体情况 1.项目概况：鲁能城三期公寓（5-1栋）占地面积2283. 00 nf,总建面12566. 20m, 18层（1-3F为商业，4-21F为公寓）共计245套，层高 3.3.米，3T14户。商业水电，不通气。紧邻轻轨4、7号线槐树店站，与25万方商业综合体仅一街之隔，交通便利，配套丰富。
2599主题酒店公寓开业营销策划方案 一、市场背景： （一）长沙市经济状况： 07年，长沙市全年实现地区生产总值(GDP)2190.25亿元，比上年增长16.0%，增幅提高1.2个百分点，增速为1994年以来的最高水平。在GDP总量中，第一产业实现增加值138.80亿元，增长6.5%；第二产业实现增加值984.83亿元，增长17.0%，其中工业实现增加值771.56亿元，增长21.1%；第三产业实现增加值1066.62亿元，增长16.5%。第一、二、三次产业分别拉动GDP增长0.4、7.4、8.2个百分点，三次产业对GDP增长的贡献率分别为2.8%、45.9%、51.3%。按常住人口计算，人均GDP 达33711元，增加5729元，增长14.8%。全年经济运行平稳，四个季度的GDP累计增幅分别为16.2%、16.1%、16.1%和16.0%。 经济结构不断优化。第一产业增加值占国内生产总值的比重为6.3%，比上年下降0.5个百分点；第二产业增加值比重为45.0%，上升1.0个百分点；第三产业增加值比重为48.7%，下降0.5个百分点。非公有制经济增加值1285.38亿元，占全市生产总值的比重达58.7%，上升1.7个百分点。高新技术产品增加值增长20.9%，比GDP增速快4.9个百分点。 财政收入快速增长。全年地方财政收入262.52亿元，比上年增长48.3%，其中财政一般预算收入174.58亿元，增长31.4%。财政一般预算支出218.17亿元，增长30.5%。 在全省引领地位进一步突出。长沙经济总量在全省的占比为24.0%，比上年提高0.2个百分点，人均GDP为全省的2.3倍，经济总量在长株潭三市中的占比达63.3%。与其他市州相比较，长沙16.0%的GDP增速遥遥领先。 和谐社会建设稳步推进。关系民生的省、市8件实事41项指标全面完成目标任务，其中20项指标超额完成目标任务。 市场价格出现结构性较快上涨。全年居民消费价格比上年上涨5.9%，上涨幅度提高4.7个百分点；商品零售价格上涨4.5%，上涨幅度提高3.3个百分点。城市居民消费价格上涨4.9%，上涨幅度提高3.8个百分点；城市商品零售价格上涨2.3%，上涨幅度提高1.2个百分点。 旅游业稳步发展。全年接待国内旅游者2861.4万人次，比上年增长9.2%；国内旅游收入229.97亿元，增长16.2%；接待入境旅游者50.10万人次，增长23.4%；国际旅游外汇收入 3.86亿美元，增长25.4%；国际国内旅游总收入258.9亿元，增长16.5%。 二、项目分析： （一）项目概况： 该项目成立于2008.6月、是目前国内最具特色的情侣主题酒店，总店位于市中心，地处长沙市人民西路170号《新青年公寓》酒店距步行街和美丽的黄兴广场只百步之遥，火宫殿、酒吧一条街近在眼前、休闲、购物极为便捷。一方面该项目填补了国内情趣酒店的空白，另一方面，该项目将是续传统酒店业及便捷式酒店业后又一道新兴行业，会带动一大批行业追随者，提高就业率，提升城市品位，拉动城市经济发展。 （二）项目SWOT分析： 项目优势（S）： 1、该项目是长沙市首个情趣类酒店。无直接竞争对手。 2、该项目的市场基本处于空白状态，优势明显。 3、2599是继“顺捷短期租房”后公司推出的又一拳头产品、考虑到政策关系等诸多原因、 2599采取分片、分散式管理、实行会员制管理等人性化、细微化、特色化的服务。
业务营销策略 一、项目SWOT分析 S t r e n g t h优势 大型绿地旁的公园生活 坐落于上海西区最大的公园旁，与130000M2绿地仅一路之隔，也是目前唯一与新虹桥中心花园为邻的个案。 涉外办公区的区域形象 项目位于虹桥开发区中心位置，内有上海最早的涉外办公聚集区，为跨国企业和各国使馆办公首选地之一，不但区域形象高尚，亦为本案平添了白天高楼耸立，夜晚灯火璀璨（地区灯光计划）的都市丽景。 古北豪宅板块 古北地区作为上海最早的涉外居住区，以其异国情调的区域生活氛围，向来稳居沪上高档豪宅区席位。目前，古北二期大规模开发建设已正式启动，古北新区将有望成为沪上豪宅的龙头地区，在这样的背景下，本案紧靠古北地区的地理位置，无疑在形象档次上会有诸多受益。 精致生活的享受 项目北侧的仙霞路为精品餐饮一条街，并有规划中的虹桥上海购物中心和虹桥友谊商城具都与本案步行距离不到10分钟。延安西路可直达古北家乐福大卖场（相距2.5公里）；项目南侧的虹桥路可直达淮海西路，上内环后可直达徐家汇商业中心，前后均在5—10分钟车程之间。 四通八达的交通网络 延安西路、虹桥路可直达虹桥机场，同时这两条路也是出入上海西部外省市的必经要道；对内上述道路则为上海“三纵三横”道路网之一。这使得本案交通无论“内行”，还是“外行”的交通条件均极为优越。 闹中取静的稀有地段
项目与延安西路、虹桥路、中山西路三大周边主干道均保持百米以上的安全距离，加上伊梨路为单行道以及与大型绿地公园为邻的缘故，使得项目得以享有真正意义上的宁静幽雅氛围。 前景规划 规划33万平米，亚洲第一的shoppingmall，虹桥购物乐园，使虹桥以西地块价值得以提升，确保虹桥开发区的保值升值；“天山和虹桥地区设计方案”的市政规划，借鉴地下步行街购物的空间优点，将地铁二号线的延伸段地铁站、天山商业街、虹桥涉外商贸中心及新虹桥中心花园连为一体。这亦使本案在交通、生活、投资等多方面综合受益。 人文气息浓厚的教育环境 项目与建青实验学校、外贸学院、东华大学等一批知名学府为邻，并有天山中学、娄山中学等一批中小学、幼儿园分布，整个区域人文教育氛围浓厚。 星级宾馆聚居区 项目周边各类星级宾馆林立，有虹桥宾馆、喜来登大饭店、扬子江大饭店、银河宾馆、西郊宾馆等都在4—5星级标准，项目所在地已成为名副其实的上流精英汇萃之所。 W e a k n e s s弱势 建筑物的南向遮挡 基地南侧的上海血液中心与本案近在咫尺，不但影响本案采光日照，更可能对在购房者中产生消极影响。 基地形状的局限性 由于基地位于新虹桥公园东南侧，整个地块呈长条型格局，这将导致在房型规划时朝向和景观难以兼顾，同时也导致了本案直面公园的户型仅有少数。 基地的不完整性 本案基地中的保留建筑“金棕榈”，不但影响了本案的地块完整性，亦会对部分购房者产生一定的噪音影响。
单身公寓整体营销策划方案?方案 市场篇 第一部分：市场情况分析 一.杭州市城市发展综述 杭州是一座有悠久历史和文化的古城。考古发现的“良诸文化”证明，早在四千多年前，B 有人类在此繁衍生息。在三千年前的周代之前，处也属于“扬州之域”。秦姓皇统一六国后, 杭州县治,称钱唐見，属会稽郡。至南北朝，改县治为郡治，称钱唐郡（唐时因为避讳，改 “唐”为“塘”）。隋代开皇九年（公元五八九年），钱唐郡改称杭州。到了唐代（公元六一八年至九零七年）初期，杭州口见繁荣,居民达十余万。长庆二年（公元八二二年），诗人白居易任拉州刺史时，筑堤疏井，进一步治理西湖和开发杭州,使应团1成为著名的风景城市。 -五代吴越国和南宋王朝曾先后两次在这里建都，历时长达220多年。要说杭州这个城市的发展，它的繁荣时期，其实是从五代吴越建都后开始的。“上有天堂，下有苏杭”这句赞语，也是从这个时期开始流传开来的。宋室南渡，在也1建都，改称临安府,历时一百五十余年。在这段时间里，余州作为全国政治、经济、文化的屮心，更显得畸形繁华。元朝改临安府为杭州路，为浙江行省省会.兀代以后，全国政治中心北移，但杭义仍是我国东南地区的重要城市之一。 明清时期，杭州府仍为浙江省省会，在此时期,杭州的工业、手工业、商业都有所发展。一八四零年鸦片战争以后，边也沦为半封建半殖民地城市一。民国16年（1928年）设賞杭州市，成为浙江省政治、经济、交通、文化中心。一九四九年五月三日，杭州解放。 杭州作为我国的七大古都之一，索以湖光山色，风景秀丽著称。依据历史发展条件和自然环境特征，形成了杭州主城南依吴山、凤凰山，北抵半山，西临西湖，呈南北向狭长发展的形态,而北部工业区的发展，更加剧了鲤城市南北方向和东西方向的不平衡。以著名旅游胜地西湖为市中心向周边辐射，余杭、萧山并入以后，般I城市扩建步伐加快，在过去3年里经济快速増长，社会全面进步，国内生产总值年均递增11.5%,人均国民生产总之达到了3 025美元。农业结构调整成效明显；「?业经济总量加大，结构优化：服务业稳步发展；旅游总收入增长快丁?国民经济增长；商贸、房地产、金融
南宁市“滨江花园”小户型白领公寓营销推广方案 我国的房地产业近年来进入了蓬勃发展的春天。新城区的开发、旧城区的改造进行得如火如荼。南宁是中国房地产业最蓬勃发展的城市之一，除了本土房地产云集之外，越来越多的外来“过江龙”也加入到这场市场争夺战之中。虽然南宁房地产市场竞争激烈，但是还没有形成寡头垄断的态势，市场除了几头“巨鳄”长袖善舞外，同时也存在大量小规模的房地产开发商在争抢市场的各个补缺点。这些小型的房地产商除了品牌知名度、广告宣传不如大发展商外，最大的短板就是资金不足。众所周知，房地产行业是资金密集型行业，房地产的营销推广同样需要大手笔的投入，市场推广及广告费用动辄就是几百万、上千万的资金。这笔资金的支出对大发展商来说并不成问题，但对某些小型的发展商来说，就是一笔天文数字。但是即使资金再有限，只要楼盘建成待售，就一定要做相应的市场推广，才能吸引潜在的客户前来购房。今年1月，我受南宁市某小型房地产商委托，对其某小户型白领公寓进行营销推广策划。由于资金预算总额的限定，他们第一笔所能投入的推广宣传费用为20万元左右。按照以往的房地产销售市场推广操作流程，20万元宣传费用是远远不够的。例如，在《南国早报》这种一线媒体做全版广告一次，其费用都要超过30万元。因此，客户所能提供的20万元，无疑是杯水车薪。那么，如何从有限的资金预算中，以最小的投入而实现最大的宣传效果呢？ 面对这一棘手的问题，我采取了以下三个营销策略：一、窄众营销：有的放矢地到各大年青白领人士工作的地方投放广告；二、网络病毒式营销：年轻人喜欢上网，在网络上能将信息及时的扩散，从而利用网络低廉的广告费用进行宣传；三、情感营销：即通过一系列情感软文去感动目标客户群。 案例： 本案的小户型白领公寓位于南宁市江南区，地处南宁市房地产热点开发地段，离市中心大约20分钟的车程，位置优越。由于在其周围有几个大楼盘环绕，该地段附近还有不少楼盘正处于建设或待售阶段，周围大楼盘的规划和绿化都做得很好，他们基本上都在各大媒体投放了大量广告，这些举动，提升了江南区居住价值，同时，也使本案公寓的销售面临不小的压力。而该房地产商只能提供2 0万元的经费委托我们对这个公寓进行营销宣传。 我所在的南宁市创意策划公司在接到该策划项目后，将任务交待给我。 面对仅20万元的活动经费，作为本案的项目负责人，我与同事们通过对项目的仔细研究与论证，一致认为：对该白领公寓的市场营销肯定不能按以往的操作流程进行，因为客户所提供的预算，几乎连平面媒体的一次广告投入费用都不足以负担。因此，我们不能期望靠着这仅有的20万元就能为该公寓引来购买的如潮人流，我们只是希望能通过独特有效的营销方法，在众声喧哗的房地产广告
总经理办公会内部文件汇报材料会后收回 关于鲁能城三期公寓营销推广计划的汇报 营销部 2017年9月22日 鲁能城三期公寓总建面12566.20㎡，18层（1-3F为商业，4-21F 为公寓）共计245套，层高3.3.米，3T14户。 目前周边市场清水公寓价格10000-11000元/㎡，精装公寓13000元/㎡左右，结合运营方案要求，本案清水公寓价格11600元/㎡，精装公寓14000元/㎡（含2000元/㎡装修成本）； 为满足不同客户需求，暂定4-14楼以精装形式销售，15-21F以清水方式进行销售，蓄客过程中，可根据客户需求进行精装和清水房源比例的调整； 公寓地块为连体建筑，需全部出正负零后方可取证。为保证公寓首开效果，建议提前启动线下蓄客动作，通过媒体推介、企业团购、大客户拓展等形式提前锁定意向客户，保证首次开盘实现快速去化。 根据销售任务，公寓定于9月25日启动线下推广，10月1日启动诚意排卡，首开时间为10月21日启动认筹，首开时间暂定为10月28日。工程进度需予以保证。
以上情况，请公司领导审议。 附件：1.鲁能城三期公寓营销方案 2.鲁能·东方里公寓价格体系 3.鲁能·东方里公寓开盘前工作排期表 附件1： 鲁能城三期公寓营销方案 一、本体情况 1.项目概况：鲁能城三期公寓（5-1栋）占地面积2283.00 ㎡，总建面12566.20㎡，18层（1-3F为商业，4-21F为公寓）共计245套，层高3.3.米，3T14户。商业水电，不通气。紧邻轻轨4、7号线槐树店站，与25万方商业综合体仅一街之隔，交通便利，配套丰富。
2.公寓产品梳理：三期公寓合计245套，面积段为34-77㎡，主力面积44-49㎡，合计205套，套数占比83%。 鲁能城三期公寓户型配比 公寓建筑面积(㎡）套数套数占比总建筑面积面积占比 33.9 1 0.41% 33.9 0.28% 43.43-48.57 205 83.67% 9326.32 78.10% 52.39-54.31 4 1.63% 212.86 1.78% 63.08-76.56 35 14.29% 2368.98 19.84% 合计245 100.00% 11942.06 100.00% 二、市场概况 （一）整体市场 1.公寓市场成交独涨，SOHO产品表现较好； 17年1-9月主城区各类型商办物业成交中，SOHO成交占比最大，占比39.79%，其次为商业及写字楼，分别占比25.89%及24.31%。
“星期五公社”天第公寓策划 前言 当一个房地产策划案的主体产品处于房型较老、规模较小、周边配套短缺、竞争压力大的情况，这种大耗资金的项目成为一笔烂资产着实让房产商头疼，要盘活此项目的当务之急就是：如何制定一个准确的策略让本案顺利销售？如何通过广告策略使产品销售达到白热化？如何使一个较小规模的发展商通过这个项目为自己的品牌累积一定的基础？ 所谓知己知彼，才能百战不殆。在本案与周边产品差异太大的情况下，运用差异化企划和独特性企划（USP）策略，规避产品本身缺点，夸大产品的优势，跳出传统的包装手法，以创新的策略引导市场和特殊的广告手法包装产品才是该案的唯一出路。 从策划案前期所作的市场调研来看，本产品是几年前遗留的烂尾房，它与周边新兴住宅相比从房型、社区规模、配套等各方面都不具备优势。从策划的观点来看，本案的客源分布非常广泛，从周边客源到外地客源；从年轻人到老年人；从投资者到自住者，都是本案所不能忽略的客源。客源层的过于广泛使产品定位变得不确定。综上所述，这些都给策划带来了一定的难度，给销售造成一定的抗性。然而，以辨证唯物论的观点来看，缺陷未必是致命的，如果能很好地利用缺陷，那么它反而会转变为优势。在遭遇激烈竞争的情况下，本策划案所做的就是在应用差异化策略和独特性策略的基础上，力图把劣势转为优势。差异化策略即通过设计一系列有意义的差异，以便使本个案同竞争个案相区分。独特性策略即是个案具有其他产品所无的独有特性，并发挥提议独特主张（这种主张是竞争对手未曾提倡过，非常强而有力，且能感动消费者）的功能。在差异化策略和独特性策略的指导基础上，本案提出以新为主线，提倡了一种全新的居住生活理念，大胆地运用创新产品设计和创新媒体组合，以崭新的广告手法来表现的手法。价格&格局新：本案所极力倡议的在原先烂尾的产品格局上，利用周边个案的面积、功能和格局的空白，采用新的切割方法将产品进行了新的面积分割和更合理的功能划分，并且在建筑的外立面上一改烂尾楼过去的老式传统手法，变得更为亮丽和新颖、现代，从而也就让本案产品相较周边竞争个案有相当的面积和总价优势，也在新颖的外立面上给客户一个全新的楼宇概念。也就是奇货可居，通过这个手法，本案在周边市场中在最关键的面积、总价、建筑风格心理上就占了上风。理念新：本案所提倡的后集体生活，无论对年轻人、中年人还是老年人都有一定的吸引力。为消费者营造了一个个性与群体共存的生活的家园。也就是说，这个烂尾型的住宅产品被包装成一个人见人爱的"大众情人"星期五公社"（天第公寓），并在这个新理念上首创了上海首座后集体生活宅邸的概念。媒体新，因本案案量小，考虑到要精简广告成本，尽早盘活公司资产，所以在媒体通路上以户外看板广告和现场海报派发为主，基本不考虑电视媒体和报纸媒体。这一手法相当大胆而创新。广告包装手法新，在广告包
目录引言 策划目的 第一部分市场调查与分析 物业名词解释 楼盘案例 市场分析及小户型物业分析 第二部分产品策略 策划思路 产品规划定位 卖点梳理 第三部分客户分析 目标市场定位与分析 目标客户锁定 第四部分价格策略 价格策略 具体措施 第五部分营销推广 推广策略及遵循原则 具体营销战略
入市策略 推广策略 引言 对于公司单身公寓项目的市场研究，决定了本次《项目营销策略总体思路方案》，也如其本身一样充满着难度，更具挑战。 如何将如此庞大而复杂的推广体系理顺、理清，并且富有执行性？ 如何从种种困难与矛盾中找出正解，解决变数及不确定的风险？ 如何构架一个从战略、战术到战役一气呵成，打动市场的市场攻击体系？ 一个项目的推广成功，需经多方面努力及细致铺垫，而这些工作必须经多方面的专业人士担当，本项目的市场定位，形象包装，广告及宣传策略等工作，均需严谨地执行。 本策略，仅做概要性阐述，并将随市场变化情况适时调整。
策划目的 1．树立产品品牌，体现公司单身公寓项目的2个价值： 升值空间---项目区域具有很大的升值潜力； 个人价值、身份体现---个人、家庭的成功感。 2．使产品具有较高的市场认可度，保证产品顺利营销。 3．以成功的项目操作和品牌树立，打造开发商在业界的良好品牌形象，为开发商的后期开发铺平道路。 第一部分市场调查与分析 名词解释 1、酒店式公寓，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，是亚洲兴起的一种只做服务、没有任何酒店经营的纯服务公寓。它一般是拥有独立产权、配备包括厨卫在内的综合套间的房子，大厦提供酒店式的商务服务、保洁服务、物业管理、租赁管理。投资者既可以像购买普通住宅一样用于自住，又可以交由大厦以酒店的形式出租，获得投资回报。因此，酒店式公寓既吸收了星级酒店
壹号公馆公寓推广方案 1、项目信息： 壹号公馆总占地面积为17334㎡，总建筑面积为72299.74㎡，由一栋23层的住宅，一栋22层的全精装豪华酒店公寓，一栋3层的沿街商业组成。其中公寓共22层，建筑面积18090.25㎡，361户，2梯19户，户型面积为56-67㎡的一室一厅一卫。本案精装公寓为洪湖独有，暂无竞品楼盘。 2、推广目的： 提高本案的知名度和进电、上门访客数量，以促进成交。 3、推广方式： 分为常规推广（包含线上推广和线下推广）及新颖推广; ①常规推广 （1）线上推广： a.微信平台，定期举办抽奖活动，并结合微信朋友圈广告，让更多的的人了解本案，提高到访量。 b.电影院广告，本案前期有合作，可以继续合作，主要是吸引小两口年轻客户； c.电视台广告，本案前期有合作； d.网络广告，设计通栏或者对联； （2）线下推广: a.宣传单页的发放，集中发放到人口密集区域、政府单位及一中、人民医院门口，最好制作单独的公寓宣传单页； b.车身广告的投放，主要以公寓信息为主；
c.户外广告，主要是高炮、楼体条幅及围挡，乡村民居墙体广告； d.若条件允许，可以在本案前洪湖大道做道旗，上高速路必经路途，更大提升宣传范围； e.合作的银行门口可以放置1-2个小型易拉宝或者X展架进行宣传； f.国际大酒店的房间可以适当的放置公寓的宣传资料； g.与政府机构部门、人民医院职员、银行及大型单位负责人洽谈团购事宜，给予适当的购房优惠； h.老带新活动，制定适当的优惠方案； ②新颖推广 a.开展营销活动： 以公寓为主题，以“壹号公馆·我们正青春”为口号，在营销中心开展营销活动：一场持续7天的“敢young”嘉年华活动,每天活动主题都不一样，有敢做、敢约、敢想、敢拼、敢梦、敢创、敢爱等，“敢”代表着年轻的主张，不服输的精神，现场除设置各类年轻人喜欢互动有趣的活动外，还将展示80后、90后创客们勇敢逐梦故事; 作用：活动类的营销方式能在短时间之内传播品牌，扩大品牌知名度。b.别具一格的看房通道走廊: 设计以主题特色形式的墙体，可将墙体喷绘，或者是多彩，让客户看房不单调，更有美观，更具吸引力; C.公寓以主题形式推广，每层楼通道、走廊可以设计不同的墙体、过道风格，例如:地中海风格、欧式风格、现代风格、卡通动漫风格、复古风格、日式风格、东南亚风格、美式田园风格、英伦风格等，不同的风格不
巴黎春天国际公寓(一期) 营销及推广方案
响，“豪宅”的定位吸引了淄博市民的眼球。2003年7月，一期正式入伙，部分房源顺利实现销售，其整体形象已基本树立，在淄博市“五区三县”形成了一定的知名度。 根据截至目前的销售资料显示，一期待售面积分为所有地下室一层(以下简称“B1层”)和26套住宅。上述房源分布为：A、B、C座底层复式每座4套；A座10、11、14层D型房(两室两厅双卫)各1套；C座10、12层D型房各1套；顶层复式共9套(其中3大6小)。各房源销售面积分别为：D型房：141.87m2。底层复式：320m2以上。顶层(小)：285.72m2。顶层(大)：301m2。 鉴于某些原因，底层复式和B1层一直未对外销售，按照“将底层复式与B1层组合销售”的思路，底层复式将由“二层复式”变为“三层复式”，建筑面积将增加到500m2左右。结合其他剩余房源已对外推售却未顺利售出的事实，这一举措将对销售工作提出新的要求。 作为淄博市场上“理所当然”的高档楼盘代表之一，“巴黎春天国际公寓”的营销能力应该在一定程度上代表着淄博市场的发展水平。高档住宅向来是房地产业的高端产品，因其相对狭窄的市场范围、相对偏小的市场容量和相对复杂的消费动机，使营销工作表现出某些特殊性并遵循某些特殊规律，在营销策略和操盘技巧上均有别于普通楼盘。特别是对于本案而言，置身淄博这一正处于初始发展阶段的房地产市场，不理性的置业行为固然使巴黎春天国际公寓(一期)的销售工作中取得了可观的成绩，但它同样影响了整个项目销售的完成。 面对特定时期和特殊市场环境，我司认为遵循高档住宅楼盘的特殊操盘规律，揭示当前面临的具体市场障碍，就这些市场障碍存在的营销环节进行功能提升，是本项目的根本解决之道。 故此，以巴黎春天国际公寓(一期)的整体销售情况为基础，结合我司对淄博市场的调研分析和多年来成功操盘经验，现将一期尾盘(以下简称
朝阳国际公寓推广方案 一、项目概况 1、规划情况 ●建筑用地面积65,396M2 ●总建筑面积337,217M2，其中地上建筑面积270,257M2 ●住宅建筑面积267,033M2 ●容积率4.13 ●绿化面积27,882M2 ●绿化率42.6% ●总居住户数1,646户 ●停车位1,841个，小区基本呈围合布局，地下车库集中设置于中央绿地之下 2、建筑分期 ●地块分基本三期建设，南部2、3、4号楼为一期，1、5号楼为为二期，6号公寓 楼为三期，会所设于二期。一期预计于2004年5月交用。 ●一期住宅由三栋高层建筑组成，层数由26、27-32层不等，总建筑面积130215M2， 共有大约848个住宅单位（不含复式），详细情况见表1。 开发一期中2居、3居在套型比例中各 占34%，4居比例也 相当大，占总户数的 24.1%以上，但4居 面积比例则更大。 2居面积范围97—120M2，总价范围 为60万—80万；3 居室面积范围 134—141M2，总价范 围82—90万元；四 居室面积范围 182—194M2，总价在
120万元左右。 表1-1 朝阳国际公寓2、3、4号楼户型分析 ● 二期住宅为二座高层建筑，总建筑面积82314M 2 ，大约有422个单位。其中2居213 套、三居189套、四居20套。 开 发 二 期基本是2 居 和3 居。 2 居面 积范围基本在12 6— 13 0M 2 ， 总 价范围为83万 左 右； 3 居室 面积都在1 5 0M 2 以上，总价超过1 0万元，最大一套的总价大 约 在1 3 万 元 左 右 。 ● 三期公建总建筑面积81188M 2 ，其中公寓58688M 2 ，公建22500M 2 。
小户型公寓网络行销推广方案 一、完成“不可能”的任务 广州是中国房地产业最蓬勃发展的城市之一，除了本土房地产云集之外，越来越多的外来“过江龙”也加入到这场市场争抢战之中。虽然广州房地产市场竞争激烈，但是还没有到形成寡头垄断的态势，市场除了几头“巨鳄”长袖善舞外，同时也存在大量小规模的房地产开发商在争抢市场的各个补缺点。这些小型的房地产商除了品牌、信誉不如大发展商外，最大的短板就是资金实力的不足。 众所周知，房地产行业是资金密集的行业，房地产的营销推广同样需要大手笔的投入，市场推广及广告费用动辄就是几百万、上千万的资金。这笔资金的支出对大发展商来说并不成问题，但对某些小型的发展商特别是资金实力有限的发展商来说，就是一笔天文数字。但是即使资金再有限，只要楼盘建成待售，就一定要做相应的市场推广，才能吸引潜在的客户前来。如何从有限的资金预算中以最小的投入而实现最大的宣传效果，是这些小型开发商最为关心的事情。 今年5月，有一家发展商（姑且称其为S发展商）找上我所任职的公共关系公司，希望我们为其开发的某小户型白领公寓制定一套具体市场营销方案。S小户型白领公寓位于广州东部，处于广州“南扩东进”的热点开发地段，离市中心大约20分钟的车程，位置优越。在其周围有几个大盘环绕，其他发展商也虎视眈眈图谋加入，该地段还有不少楼盘正处于建设或待售阶段，S公寓所面临的压力不小。 S白领公寓是S发展商进军房地产行业的第一个产品，所以他们很
希望借此楼盘一炮而红，为日后的开发与销售奠定基础。由于总体资金预算总额的限定，他们第一笔所能投入的推广宣传费用为10万元左右。按照以往的市场推广操作流程，10万的启动费用不要说是用在投入巨大的房地产行业，就是用在市场启动相对迅速的快速消费品，这笔款项也是远远不够的。在《广州日报》这种一线媒体做全版广告一次，其费用都要超过30万。客户所能提供的10万元无疑是杯水车薪。 这个项目能否做？如何做？作为项目的负责人，我陷入了困惑之中。 二、准确定位，剑走偏锋 经过项目的仔细论证与研究，我们一致肯定：对S白领公寓的市场推广肯定不能按以往的操作流程进行，因为客户所提供的第一笔预算几乎连平面媒体的一次广告投入费用都承受不起。我们绝不敢期望靠着这区区10万元就能为S公寓引来如潮人流，只是希望能通过独特有效的营销方法，能在众声喧哗的房地产广告中，一枝独秀地亮出S 公寓鲜明的旗帜，吸引目标客户群的注意与兴趣。 史玉柱用八篇软文打下脑白金的全国市场的奇迹至今为人颂道。我们深信，在产品推广营销上，只要策略正确，执行着力，是可以达到四两拨千之结果。 既要达到宣传推广的目的，又要把费用控制在客户所能承受的范围，这就要求我们必须独辟蹊径，剑走偏锋——我们想到了网络行销。 相比于平面媒体的宣传推广，网络行销具有费用低、针对性、互动性、吸引力更强等特点，更重要的网络行销而我们的目标客户——S 白领公寓的客户是一致的。 我们为S白领公寓所定位的是面向23岁--35岁年轻人的纯住宅楼，
公寓营销策划方案 分析 1
”星期五公社”天第公寓策划 前言 当一个房地产策划案的主体产品处于房型较老、规模较小、周边配套短缺、竞争压力大的情况,这种大耗资金的项目成为一笔烂资产着实让房产商头疼,要盘活此项目的当务之急就是:如何制定一个准确的策略让本案顺利销售?如何经过广告策略使产品销售达到白热化?如何使一个较小规模的发展商经过这个项目为自己的品牌累积一定的基础? 所谓知己知彼,才能百战不殆。在本案与周边产品差异太大的情况下,运用差异化企划和独特性企划(USP)策略,规避产品本身缺点,夸大产品的优势,跳出传统的包装手法,以创新的策略引导市场和特殊的广告手法包装产品才是该案的唯一出路。 从策划案前期所作的市场调研来看,本产品是几年前遗留的烂尾房,它与周边新兴住宅相比从房型、社区规模、配套等各方面都不具备优势。从策划的观点来看,本案的客源分布非常广泛,从周边客源到外地客源;从年轻人到老年人 ;从投资者到自住者,都是本案所不能忽略的客源。客源层的过于广泛使产品定位变得不确定。综上所述,这些都给策划带来了一定的难度,给销售造成一定的抗性。然而,以辨证唯物论的观点来看,缺陷未必是致命的,如果能很好地利用缺陷,那么它反而会转变为优势。在遭遇激烈竞
争的情况下,本策划案所做的就是在应用差异化策略和独特性策略的基础上,力图把劣势转为优势。差异化策略即经过设计一系列有意义的差异,以便使本个案同竞争个案相区分。独特性策略即是个案具有其它产品所无的独有特性,并发挥提议独特主张(这种主张是竞争对手未曾提倡过,非常强而有力,且能感动消费者)的功能。在差异化策略和独特性策略的指导基础上,本案提出以新为主线,提倡了一种全新的居住生活理念,大胆地运用创新产品设计和创新媒体组合,以崭新的广告手法来表现的手法。价格&格局新 :本案所极力倡议的在原先烂尾的产品格局上,利用周边个案的面积、功能和格局的空白,采用新的切割方法将产品进行了新的面积分割和更合理的功能划分,而且在建筑的外立面上一改烂尾楼过去的老式传统手法,变得更为亮丽和新颖、现代,从而也就让本案产品相较周边竞争个案有相当的面积和总价优势,也在新颖的外立面上给客户一个全新的楼宇概念。也就是奇货可居,经过这个手法,本案在周边市场中在最关键的面积、总价、建筑风格心理上就占了上风。理念新:本案所提倡的后集体生活,无论对年轻人、中年人还是老年人都有一定的吸引力。为消费者营造了一个个性与群体共存的生活的家园。也就是说,这个烂尾型的住宅产品被包装成一个人见人爱的"大众情人"星期五公社"(天第公寓),并在这个新理念上首创了上海首座后集体生活宅邸的概念。媒体新,因本案案量小,考虑到要精简广告成本,尽早盘活公司资产,因此在媒体通路上以户外看板广告和现场海报派发为主,基本不考虑电视媒体和报纸媒体。这一手法相当大胆而创新。广告包装手法新,在广告包装手法