朝阳国际公寓推广方案
一、项目概况
1、规划情况
●建筑用地面积65,396M2
●总建筑面积337,217M2，其中地上建筑面积270,257M2
●住宅建筑面积267,033M2
●容积率4.13
●绿化面积27,882M2
●绿化率42.6%
●总居住户数1,646户
●停车位1,841个，小区基本呈围合布局，地下车库集中设置于中央绿地之下
2、建筑分期
●地块分基本三期建设，南部2、3、4号楼为一期，1、5号楼为为二期，6号公寓
楼为三期，会所设于二期。一期预计于2004年5月交用。
●一期住宅由三栋高层建筑组成，层数由26、27-32层不等，总建筑面积130215M2，
共有大约848个住宅单位（不含复式），详细情况见表1。
开发一期中2居、3居在套型比例中各
占34%，4居比例也
相当大，占总户数的
24.1%以上，但4居
面积比例则更大。
2居面积范围97—120M2，总价范围
为60万—80万；3
居室面积范围
134—141M2，总价范
围82—90万元；四
居室面积范围
182—194M2，总价在
120万元左右。
表1-1 朝阳国际公寓2、3、4号楼户型分析
● 二期住宅为二座高层建筑，总建筑面积82314M 2
，大约有422个单位。其中2居213
套、三居189套、四居20套。
开
发
二
期基本是2
居
和3
居。 2
居面
积范围基本在12
6—
13
0M
2
，
总
价范围为83万
左
右；
3
居室
面积都在1
5
0M 2
以上，总价超过1
0万元，最大一套的总价大
约
在1
3
万
元
左
右
。
● 三期公建总建筑面积81188M 2
，其中公寓58688M 2
，公建22500M 2
。
二、项目分析
1、区域市场分析（周边项目分析）
●(价格分布)本项目从表2-1中可以看出，周边竞争项目基本分为两类：8000、乃至
10000元/平方米以上的高档公寓和5500--7000元/平方米的普通住宅。
●（装修标准）高档项目全部是精装修，其中珠江帝景的装修标准报价高达2000元/
平方米，蓝堡在装修之外还配备白家电。普通公寓项目也有多个项目采用精装修，比如远洋天地一半毛坯、一半精装；精装修是珠江地产的一贯作风，珠江罗马延续了这一作风，其全套装修标准与珠江骏景类似，大约在500元/平方米左右；金港国际则提供装修套餐。
●（入住时间）从入住期来看有两个高峰，一个是2003年中，一个是2003年底到2004
年初。
●（建筑类型）从建筑类型来看，高档项目中高层塔楼占了很高比例，新建项目棕榈泉、
珠江帝景、蓝堡全部是有塔有板，老项目都会国际和朝阳园则全部为塔楼；但在中档项目中，板楼占据了绝对优势，除了远洋天地和珠江罗马是有塔有板，其它清一色为板楼。
（形象定位）在形象定位上，几乎所有的项目都在主打CBD概念。除了珠江帝景、珠江罗马和远洋天地之外，每一个项目都采取突出一个概念的推广手法。珠江和远洋之所以例外在与开发商本身的品牌效应和号召力，这两个企业的手法是突出集团的规模优势，强化品牌优势。
表2-1 竞争个案概况分析
表2-2 主要竞争个案市场定位分析
2、重点竞争个案分析
根据本案的地段、价格、规模、客户定位、入住时间来看，确定本案的主要竞争对手是：远洋天地、珠江罗马、金港国际。
1）远洋天地
位置
位于慈云寺桥东南角，
与本案隔桥相望，是
距离最近，最有可比
性的项目。
规模和规划特色
远洋天地占地面积
19.22公顷，住宅部分
总建筑面积约60万平
方米，共约3200户。
由美国H O K公司负责
建筑设计、澳大利亚
H A S S E L L负责景观设
计。
开发商
开发商中远集团，在
北京开发有多个楼盘，
其集团整合推广的气
魄，给远洋天地带来
较高市场知名度。
开发分期
整个项目分五期开发，
一期10栋板楼、1栋
塔楼，1000余套，
现已入住600多户。
二期7栋30层塔楼，
共约1500户，预计
2003年6月全部入住。
社区西南角的三期尚
在规划之中，四期已
转让给住邦2000，第
五期是社区西部外围
临四环路的公建和写
字楼。
推广分期
远洋天地于2001年出
开盘，一期推广时推
出了1栋塔楼和7栋
板楼，共700余套，
现已全部售罄（开发
商保留了一期工程的
3栋板楼到现房阶段
发售），板楼均价约
6600元/平方米。二期
分批推出了5栋塔楼
和2栋现房板楼，共
约1300套，现2栋板
楼和1栋塔楼已基本
售罄，另外4栋塔楼
的销售率在50%左右。
预计在2个月后再推
出1栋现房板楼和2
栋塔楼，约550套。3
期预计还有700套。
销售进度
截止到目前为止推出
的2000套总销售率在
75%左右。
装修标准
为适应不同客户的需
要，远洋天地有精装
修和毛坯房两种规格
可供选择，装修房比
毛坯房贵450元/平方
米。精装修房和毛坯
房分别集中在不同楼
座，如不选择开发商
提供的楼座，但又要
选择开发商提供的装
修标准，须另加配合
费，费用按装修总费
用的8%收取。
价格
推广初期，开发商执
行低价策略，每平方
米净利润在200元左
右，板楼精装修均价
6600元/平方米，塔楼
最低价不到5000元，在市场上一炮打响。
取得市场认同后，开
发商逐步调高售价，8月24日远洋天地又一
次调价后，现房板楼
均价已高达7250元/
平方米（毛坯），塔楼
均价基本保持在
5800—5900元/平方
米。
户型
主力户型为二居、三
居，面积在115—140
平方米之间，其中136
左右的三居占40%。
市场定位与推广包装远洋天地以25—30岁
的年轻白领为主要诉
求对象，其广告形象
采用了一群极普通的、甚至丑陋的年轻人，
十分引人注目。目前
一期已经入住，赢得
良好口碑，配套的远
洋艺术馆为项目提供
了极好的社区文化氛
围。
整个项目的包装与客
户定位十分吻合，从
售楼处、样板间、楼
书和D M等印刷品，都
表现了现代、简洁、
干净和程式化的特点。 核心操作？
远洋天地2001年1月
开盘至今20个月，成
交大约1500套，平均
每个月成交70-80套，
四期（住邦2000）项
目转让出手。这样的
业绩确实可说十分成
功。这样一个项目卖
点当然很多，比如它
的规划设计、艺术中
心、立面色彩、板楼
户型等等，但从推广
运作的角度，有两个
核心要素很值得借鉴： 价位（提价策略成功）
远洋天地开盘时，相
当地段的楼盘售价
都在8000以上，远
洋不求一期的高利
润，把相对更容易得
到市场认同的产品
（一期主要为板楼）
以塔楼不到5000，板
楼精装6600推出，
具有极大的杀伤力，
保证了一期快速清
盘，赢得了市场。推
盘时分期分批，小幅
提价，并保留部分好
楼座在现楼阶段再
出手，创造更高利润，
20个月时间，均价上
涨了1100元（18%）。
今天，远洋天地现房
板楼的价位（经装修
后7700元/平方米）已经与朝阳园二期
不相上下。当然，塔
楼的价格依然较低，期房均价5800元/平
方米。
项目定位和社区文化
远洋天地的以C B D 年轻白领为主要客
户群，定位为青春白
领的自由家园。其推
广各个环节在两年
的时间里都一直紧
紧围绕这一核心定
位。
广告用语“年轻的天
地，我们的生活”一
语中的，并且给人广
阔的想象空间。
最为人熟悉的一大
群年轻人普通得似
乎是邻家男孩，更加
强了亲切感。
卖场、样板间、楼书、印刷品都十分简洁、
明快、精致、时尚，
但绝非高不可攀，这
一切都是买家日常
的工作和生活。
提倡环保，欣赏先锋
艺术，把厂房改建成
艺术中心，实验话剧，摇滚乐……所有这
些被现代都市年轻
人崇尚的行为和物
品，都在远洋天地得
到表现，并且走得更
远。
所有这一切推广动
作都源于开发商试
图创造出只为年轻
人服务的社区文化，
使远洋的生活成为
年轻人的榜样，它挖
掘了年轻人在精神
层面的一切需求，并
且在精神和文化层
面打动人心。这证明，北京的客户买房不
仅是在乎房子本身，
更在乎“生活方式”。
难怪有人认为：房子
首先是精神的蔽所，
其次才是身体的蔽
所。
2）珠江罗马花园
位置
位于朝阳路延长线，
朝阳路以北600米，
青年路西侧，毗邻北
京知名的外销物业朝
阳园，距本案约2公
里。
规模
项目占地21公顷，地
上建筑面积41万平方
米。社区采取围合式
布局，由贯穿社区的
东西走向的绿化景观
走廊和南北走向的秋
景大道（主要交通干
线）将社区分为四个
组团。
建筑类型
建筑类型为主要为板
楼和板塔结合，建筑
层数为22层，局部17、
13、12、9、8层。开
发商充分利用意大利
方面的支持，建筑设
计、园林设计均颇得
意大利风格的神韵。
社区配套
社区配套完善，规划
有双语幼儿园、国际
小学，甚至设有意大
利使馆签证的咨询处。 推广分期
一期推出的是社区西
北角的阳光那波里，
共5栋板楼、2栋塔楼。
目前该项目尚未开盘，预计9月8日正式开
盘。
售价
价塔楼精装修6300元
/平方米（毛坯大约
5900左右），板楼精装
修7000元/平方米，
基本上与远洋天地持
平。
推广与包装
宣传推广力度颇大，
特别是固定媒体发布：朝阳路沿线路牌、国
贸东三环沿线的广告
牌。
项目定位为纯正意大
利风格，强调国际化
生活品质，同时在广
告方面主打“投资珠
江罗马，抢占C B D”的
概念。
作为珠江旗下楼盘，
本身就具有了强大的
号召力。围绕着C B D
核心区，珠江地产有
帝景、罗马、绿洲、
国际城4个项目，均
是40万平方米以上的
规模，其价位分别为：帝景10,000、罗马
7,000、绿洲5,500、
4,500。覆盖了需求层
面的高、中、低档，
大有把C B D客户群一
网打尽之势，与本案
竞争最直接的就是珠
江罗马花园。
售楼处气势宏大，装
修成欧式5星级酒店
大堂的风格，配有身
着制服的门童（不是
保安）和保洁工人，
给客户造成一定压力。
精装修是珠江传统作
法，2套样板间风格迥
异，一套古典、一套
现代，展示了不同的
装修标准。
销售进度
目前该项目销售势头
良好，据称一周7天
认购60余套（2万元
定金）。
3）金港国际花园
位置
项目位于现代城路南500米，西大望路以东，百子湾路以北。
规模与建筑风格
占地面积7万平方米，总建筑面积28万平方米，总套数约1500户。
板式小高层，围合式布局，欧式风格。
推广分期和户型分布
该项目于2002年4月底开盘，推出5栋板楼和2栋点式楼（板塔），板楼除以东17—14层外，层数都在10层以下。总套数共约660套，其中一居超过200套、2居100套，3居200余套，4居100套。
价格
毛坯均价6700元/平方米，提供装修菜单，分为每平方米500、600、800元等7种风格和标准，但目前还未有明确标准。
销售进度
1居、2居基本售完，销售总套数在300套左右，但3居、4居基本无成交。
推广包装策略
突出CBD概念，主打广告语为“CBD生活街区NO.1”。
金港国际大、小户型的销售表现可说是两重天，一方面是1居、2居的热销到几乎供不应求，另一方面3居、4居滞销，几乎没有成交。
这充分说明CBD区的确有强大的市场需求，但与此同时CBD 没有被认为是一个适合家庭居住的地方，并且市场的实际消费能力有限。因此金港国际这一定位显然起到了正反两方面的作用。
3、优势与机会分析
●地利优势
?本案位于朝阳路与东四环交汇处的慈云寺桥西南角，东临东四环路，北临朝阳
路；
?紧邻CBD核心区，去往国贸CBD、燕莎等商务区十分便捷，朝阳路改造后将使其
交通优势更加凸显；
?公共交通发达，有多公交线路在附近停靠，如112、342、382、康恩专线、115
等，地块东北侧有轻轨停靠站；
?朝阳路是已被公众认可的高档公寓“扎堆”的地段，是CBD最佳卧城。
●规划优势
?除北侧一角，地块全部被周边楼宇遮蔽，既保证了物业形象包装的需要，又给
社区营造了幽静的居住环境；
?高层、围合式设计，保证了整个小区开阔的空间感和社区的私密性；
?5栋住宅楼自成一体，与沿街的商业建筑截然分开，既保证了居住品质，又保证
项目推广有更大的灵活性；
?车位充足，地下车库集中设置于中央绿地之下，独具特色。
●绿化优势
?中央集中绿地面积超过2万平方米；
?地块东侧独有70米宽、7200平方米绿化带；
?地块内现有相当多成年树木，如加以适当利用可使园林更有特色，并具备很大
推广卖点。
●户型优势：2.9米层高，部分户型层高更可达到3.05米，竞争对手难以匹敌。
●会所优势：会所可按功能性质分开布置在5#楼、6#楼和配套商业中，面积大，内容
更为丰富，分区更为合理，由于6#楼可对外经营，亦降低了会所经营成本。
●教育配套优势：社区内幼儿园、小学、中学一应俱全。
●开发商优势：实力雄厚，整个项目基本同期开发，可支持客户信心，削弱开发商知
名度低的不良影响。
●朝阳路即将拓宽改造，必将使这一区域成为市场热点。
●CBD白领的购房需求随着经济增长和收入增加而不断上升。
●城市改造力度加大，未来3-5年拆迁规模900万平方米，需要大批安置用房，其中
也会有我们的客户群。
●目前北京房地产市场中项目空白点较多，因此在项目定位上有更多的选择余地。
4、劣势与市场威胁
●2004年才可入住，属于远期楼花，会影响买家信心。
●开发商知名度不高，而北京的买家愈来愈成熟，对于开发商的实力和知名度十分关
注。
●项目四周皆为破旧民宅，影响项目形象
●西南侧热力厂有污染。
●基本上是塔楼，好朝向少，出房率低，与板楼相比竞争力弱。
●周边楼盘多为国外名家设计，而中国人的习惯是崇洋，相对而言我们在规划设计方
面缺少卖点。
●4居比例过大，套数比例在一期总户数中占24%，而据统计选择四居的客户只占客户
总量的3-4%左右。
●同区竞争项目日益增多，分薄了客户资源。
●位置最近的远洋天地、珠江罗马是最为强劲的对手，相对本案，无论是开发商知名
度，价格，容积率，规划（都有塔楼、板楼多种户型可以选择）等各方面都处于优势，具有强大竞争力，它们同样以CBD的白领阶层作为目标客户群体，必将起到直接拦截和分流作用。
●远洋二期、橙色时光将于明年中入住，由于价位相差不多，市场定位类似,必将对处
于期房阶段的本项目构成严重威胁。
●曾开发今典花园（空间
蒙太奇）的张宝全已签
下北京啤酒厂，开发规
模60万平方米，拟开
发50-100平方米的小
户型项目，预期全精装
均价最终为8000元
/M2，预计年底开盘，
开盘价定为6500-6800
元/M2。由于单套总价
低，降低了置业门槛，
相信会吸引大批年轻
客户群和投资客户。
●珠江罗马周边近期还有两个30万平方米以上的项目推出，其中之一是曾开发星河湾
广州开发商，竞争加剧。明年东四环将有京棉一厂、国美家园两个大盘推出，其规模都在100万平方米以上，单价不超过5000元/平方米，极可能带动楼市跳水。此外朝阳路以北几大工厂即将拆迁，有大片土地供应。预计朝阳路沿线供应规模超过1000万平方米。
三、目标市场分析
1、社会购买人群分析（人群分析）
按照收入水平和文化层次两个指标，以低、中、高三个水平层次，可以将社会人群划分为9个组群。
1、高收入、高文化的顶级贵族阶层
2、高收入、中文化的社会精英阶层
3、高收入、低文化的庸俗暴发户阶层
4、中收入、高文化的知识英才阶层
5、中收入、中文化的高级白领阶层
6、中收入、低文化的普通市民阶层
7、低收入、高文化的前卫另类阶层
8、低收入、中文化的清贫工薪阶层
9、低收入、低文化的社会底层
对于本案来说，不同组群的作用是不同的：
?高文化、中收入阶层：是最核心的骨干阶层，规模最大，是我们项目主力户型
产品的主要购买者，也是社区文化和生活方式的主要参与者、促进者。是本案
的标准客户。年龄在35岁左右，是一期中等户型（主力户型）的主要购买者。
职业以高级专业人才（尤其是自由职业者）、高级管理人才（尤其是职业经理人）
和高级公务员为主。购买动机为常住型。
?高文化、低收入阶层：是项目品牌与生活方式的追捧者和标榜者，年龄在32岁
以下，收入不太高，但年轻、前卫、时尚、新潮，喜爱运动，追求新的生活方
式，属于超前消费一族，是项目中小户型的主要购买者。购买动机为过渡型。
?高收入、中文化的社会精英阶层：数量不多，但购买力强，落定迅速，是一期
大户型的主要购买者，对产品档次、品牌形象形成强有力的提升和拉动。购买
动机为自住型。
?中收入、中文化的高级白领阶层：随着市场推广力度的加大和社区品牌效应的
扩大，其数量增加较快，潜力较大。
?中收入、低文化的普通市民阶层：数量少，其作用是补充性的，是小户型的购
买者（一居），其中多以投资购买为主要动机。
?高收入、高文化的顶级贵族阶层：数量很少，是项目后期4居超大户型的购买
者，购买力极强，强调享受，注重社区品牌、文化。购买动机多为享受型。
?高收入、低文化的庸俗爆发户阶层：数量少，是超大户型的购买者，购买力强、
市场跟进心理强，看重社区的品牌和购买人群，以满足其攀龙附凤、显示身份
的心理。注重享受。购买动机为享受型。
结论：本项目的购买阶层主要是中产阶级及部分富裕阶层，他们经济收入稳定、注重教育、健康，崇尚个性、自由，追求时尚，注重社区的生活环境和文化氛围，
关心社区的设计规划、周边配套、绿化环境。因此，项目在建筑上应该体现中
国的居住文化价值观，包括朝向、通风、合理使用的结构；在开发上追求新颖、
时尚的建筑风格、注重社区布局和楼盘质量、讲求周边配套、居住环境舒适和
有一定的生活品位；讲求现代的生活方式和生活体验、崇尚环保、注重健康；
在广告上关注品牌的创立和加强知名度、美誉度和差异性宣传。
2、目标买家分析
●买家特征分析
从购买高档商品房人群的年龄、职业、家庭年总收入、私车拥有情况等方面分
析以下这一人群，我们得出这一买房群体的以下特征：
——买家年龄：30-45岁占主力
30至45岁的中青年人占据了绝对的主力，为被调查人数的54.3%。他们中75%
的买家目前已经拥有商品房或其他形式的自有住宅，他们在年轻时购置的商品
房或房改房已经到了更新换代的时候，因此其购房行为多为二次以上置业，此
外也有很多目前租住公寓的人，大多数是外企或合资企业的高级职员。
——买家职业：外企、合资、民营企业员工占76.9%
有能力购买较高档次楼房的买家主要为三资企业的工作人员，；其余为小老板或政府公务员（尤其是身在灰色收入较多的重要部门领导），或者是医生、律师、会计师等收入较高的专业人士。在对职业性质和职务的调查中发现，外企、合资性质企业人员占到了被调查人数的42.1%。其次是民营、私营、合作经营性质企业人员，所占比例为34.8%。这表明，外企、合资性质的企业薪金水平和住房福利体系领先于其他性质的企业，同时也证实了民营、私营、合作经营企业对于拉动国民经济的增长所起到的促进作用在与日俱增，大有与外资企业一争高低的气势。在这些购房者中，公司或企业的决策人员和管理人员占总调查人数的70.1%。
——受教育程度：受过高等教育，价值观念较新，追逐潮流时尚，崇尚生活个性化，讲究居住的文化氛围和高尚品位。
——性格特征
?工作压力大，节奏快，闲暇时间短，因此有回归、亲近自然的渴求，关注自然环境，注重环保；
?事业处于上升阶段，有较大发展空间；
?追求生活情趣和格调，即所谓“小资情调”比较明显；
?考虑社区的环境和居住的社会地位象征意义，附庸风雅或攀龙附凤心理；?希望给家庭一个安全的、舒适的和良好的生活环境；
?关心老年人和孩子的生活。
——买家家庭年总收入：家庭年收入基本在15—20万元以上
家庭年总收入是与购买能力最为紧密相关的因素之一。调查中发现，能够承受单价7000元/平方米、总价70—100万以上的购房者，其家庭年收入大多集中于15--20万元以上，占到被调查总人数的68.8%，而国家住房金融行政政策的大力支持和住房消费意识的转变，使得越来越多的人有想法、有能力购买高档商品房。（1.5-2倍于家庭收入）
——私家车拥有情况：有车族占69.3%
在被调查的购买人群中，已经拥有私家车和单位配车的人占总人数的69.3%，这与北京市政府鼓励个人购车的政策作用密切相关，高档社区的车位是否充足也成为衡量社区品质的标准之一，在这种社区中，车位与住宅按1 :1的比例建设恐怕有不足之嫌。
XX营销推广整合方案 通过与贵公司前期的接触与沟通，承接上次我们的营销策划思路，针对本项目马上进入紧张的开工及开盘预备的实际性时期。我们在对学林雅苑保持信心的同时，也应该随时做好迎接市场挑战的预备，下面我们就项目的整合推广与市场营销做出定性定量的安排，而且我们将预留调整和补充的空间，从而保证高速高效高质地完成学林雅苑的销售与服务工作。 要紧是从以下几个方面： 制定有把握的销售打算及销售目标； 有针对性的营销策略在项目销售周期中的运用； 项目概念推广设定； 项目整体的营销保证体系； 项目的推广费用预算 一、项目2005年度销售目标 销售分段周期 按照项目工程进度和市场情形,我们打算项目的整个销售周期为8个月，打算销售量达到95%以上，按照项目的工程进度把“学林雅苑”的销售分为四个时期:
销售周期具体的指标 项目估量实现销售总额为1.5个亿（包括住宅、商铺、车位），具体销售总额以最终报批的销售面积为准，打算完成95%以上。按照上述销售周期的划分及项目工程进度、销售周期的特点，打算2005年度1.45个亿的销售额。 2005年度的实际销售周期为8个月，其中2005年3月15日—4月28日打算实现销售额为1500万； 2005年4月30日—7月31日打算实现销售额为5700万； 2005年8月1日—10月31日打算实现销售额为6300万；
2005年11月1日—12月31日打算实现销售额为1050万。 附：项目的销售打算及实际回款 讲明：关于实际销售回款，要视项目工程进度及销售许可证取得的时刻。项目在未取得销售许可证前，只能收定金、不能实际回款，因此实际的回款额要看销售许可证取得的时刻，估量2005年度实现销售回款13095万（办理银行按揭需要一段时刻）。 二、项目2005年度营销策略 按照广泛的市场调研和客户分析，结合市场需要，整合项目优势，针对目标客户群，全面进行有效市场推广。
公寓策划方案 篇一：酒店式公寓策划方案 项目策划方案 经过深入细致的市场调研分析，结合本案的位置、文化、周边环境、政府规划等具体情况，我们以高度负责的工作精神，就该楼盘拟订方案如下。 第一部分酒店式公寓 ●酒店式公寓的起源 酒店式公寓概念最早起源于欧洲。是当时旅游区租给游客供其临时休憩的物业，此种物业的客人虽然只是作短暂的休息和停留，但是又提供给他们统一的上门管理，所以既有酒店的性质，又相当于个人的“临时住家”，这就形成了酒店式公寓的雏形。不久以后，此种物业在欧洲越来越多，服务也越来越周到，深受广大消费者的好评。随着发展又飘洋过海，如今已遍布全球。 我国的酒店式公寓最早出现在深圳。当时，由于深圳是我国改革开放的前沿阵地，也就最早的吸收了外来的信息。之后在上海、北京等地均有发展。由此可见该类物业一般都出现在比较发达的大城市或是一些旅游区。 ●酒店式公寓的概念 酒店式公寓，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，是亚洲兴起的一种只做服务、没有任何酒店经营的纯服务公
寓。 酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，拥有良好的通讯条件，可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务服务，是一种综合性很强的物业管理概念，集住宅，酒店、会所等多种功能于一体。 ●酒店式公寓的特点： 1：提供酒店式的服务和管理。酒店式公寓的物业管理比一般公寓完善，能够为客户提供全方位、全天候的服务和综合管理，主要内容有： （1）基本服务：包括公共设施的保养、维修、清洁，建筑外墙的清洗，24小时保安，水、电、空调、汽车泊位管理等。 （2）专项服务：包括送餐服务，衣物洗烫，房间情节，床上用品清洁及更换，秘书服务，代托管，健身，娱乐餐饮，图书，信函、电报及报刊速递，电话预约及访客留言。 （3）代办及代理也无：包括公寓转让、出售、出租，代收租金，票务订购，日用品购买，预定酒店，旅游服务，安排酒宴、会议， 邮政报刊。此外还提供上门常规保健服务，定期身体检查等，不一而足。 2：提供舒适豪华的居住环境与个性化的家庭生活。
新地城市广场_公寓营销方案 一、方案背景 ?从本案公寓成交客户置业目的来看，公寓产品客户以投资为主，自住型客户偏少； ?2015年蚌埠公寓市场供应量大，未来放量还会进一步增加，巨大供应量分食有限客户资源，市场竞争压力大； ?本项目2015年1月、2月公寓去化缓慢，远低于预计销售速度，需改变策略，实现公寓产品销售瓶颈。 二、营销策略 1.整体思路 实行第一年包租政策，树立投资客户信心。先由开发商支付给购房者一年房租，开发商再以4个月租金的价格将公寓转租给租客（炒房客）1年，租客可自住或寻找其他租客赚取租金，通过利益共享的方式达到公寓的推广和炒热的目的，并最终带动公寓去化。 2.思路说明 1)开发商通过低门槛寻找租客（炒房客），租客在物业处（暂定）缴纳100元获得抽 取公寓1年使用权的预约资格号，交房前1个月通过摇号确定房号，并缴纳4个月 租金，获得该套公寓1年使用权，可自住可出租； 2)在销售过程中，向客户传达每套公寓背后有2个租客在等待，并实行一年包租的政策， 由开发商垫付（从房款中扣除）给购房者一年租金，同时购房者需缴纳10000元， 由开发商统一配备软装。开发商与购房者签订相关协议，约定交房、收房、软装标准等事宜； 3)在整个利益共享圈内，开发商、投资客、租客、实际承租人四方付出和回报分别为： ?开发商：付出招募租客的人力、物力，实现公寓的炒热、推广和销售； ?投资客：付出购房款项，获得物业租金和增值收益； ?租客：付出4个月租金，获得公寓一年使用权； ?实际承租人：付出合适的租金，获得舒适的居住条件； 利益共享关系图
3.阶段营销总控 三、策略执行 1、租客招募 1)招募时间：3月16日—4月3日，共计20天 2)招募对象
整合营销推广方案实例青岛海隆达公司自2000年成立以来，引进了国际先进的高科技技术，主要从事生物产品的研究、开发及生产经营。目前已建成了年产葡萄籽提取物25吨，葡萄籽油400吨的生产线，是当今世界上规模较大的生产线，是国内葡萄籽油系列产品最大的生产基地。公司目前的主要产品葡多酚和葡萄籽油。葡多酚是目前发现的抗氧化和清除自由基能力最强的活性物质，在药品、保健品、化妆品和食品领域有广泛的应用。葡萄籽油具有很高的营养价值，品质优良，是国际市场热销的营养保健油，主要应用于食用油、保健品和化妆品领域。针对葡多酚和葡萄籽油原料应用的巨大空间和发展潜力，以及公司生物产业处于初步发展的现状，特提出上述两项原料产品项目的销售推广计划。旨在公司在考虑项目的战略发展计划的同时，也要考虑到应本着“因地制宜、因项制策”的原则，适时适地的调整战略决策，以求全方位的推动公司生物产业的快速发展，力争使此项目成为公司产业化发展的重要组成部分。一、市场背景分析葡多酚、葡萄籽油，在国外已有几十年的历史，其产品受到广大消费者的青睐，消费者都知道其产品的优点及实用价值，而且其价位相对适中。但对中国而言，葡萄籽系列产品是近几年的事情，主要加工的是葡萄籽提取物，各生产厂家利用网上宣传，到目前为止国内用OPC原料作成的保健品还没有成气候进行广泛宣传。但国内应用OPC原料做成保健品和化妆品的厂家处于开发上升阶段。关于葡萄籽
油产品的生产在国内基本上是一片空白，对于我们海隆达公司来说虽然有广阔的前景，但要打开国内市场不是一件容易的事。其原因：国内的市场现在为开拓期，广大的消费者对此产品尚属认识阶段，市场需求呈开发上升趋势，这就需要公司加大市场培育方面的投入，通过媒体和渠道有计划的、科学的、合理的进行产品宣传。但这种宣传的投入一定要结合本公司的实际情况，结合产品的特点进行。另外公司内部产品还没有完全定型，生产比重不大，性能和质量都欠稳定。销售队伍人员欠缺，还没有建立自己的销售渠道，以至于公司出现目前的状况。要想尽快摆脱现状，我们认为，公司赢在现有的工作思路上做适当的调整，有利于公司在今后能够做强、做大，从而有利的推动原料的销售工作。二、 SWOT分析 优势：1、葡萄籽系列产品的原料可以广泛地应用在保健品、化妆品、食用油、药品等领域，开发应用及市场前景广阔，是可以长期生产经营的高、新、特产品。2、同类产品在欧美有较高的市场销售份额。国际市场OPC售价约1000-1200元/公斤人民币；葡萄籽油售价为15-25元/公斤人民币。国内已由美国引进少量产品，但售价带有奇货可居的垄断成分。3、有限资源产品。北方地区的三个葡萄酒业基地可批量产出葡萄籽油原料，全国葡萄籽可利用产量约5000-6000吨，大部分被丢弃腐烂，北方地区可集中收购的干葡萄籽总量约3000吨。如果国内葡萄籽保健品消费潮流如期到来，上述原料的数量远不能满足
五、营销战略 <一>差异化营销战略 商业步行街是一种新型的商业形态，具有良好的发展潜力，上海的南京路、北京的王府井都是这种商业形态的代表，商业步行街的发展，符合市民消费心理的趋向，作为步行街而言，消费行为属于精神消费带动物质消费的典型代表，它具有商城目标性购物所无法比拟的优势，在城市发展中，市民对休闲文化趋向性正逐步强化。 因此，商业街是最具文化特色的商业形态，拥有最可逛的资本，是周未休闲购物的最佳去处，是人潮钱潮汇聚的地方。 依据上述对商业街的分析，结合大十字商业街的特色，我们提出了差异化营销的战略。 即突出大十字商业街的特色，以差异化营销建立竞争优势。
<二>差异化营销的基础 1、进入细分市场 哈密市商业竞争已十分激烈，主要原因在于商业供给过量；其次，商业的同质化也是主要原因，表现在相同的商城，相同的集市，缺乏特色市场和专业市场，大十字商业街可充分利用市场机会，进入细分市场。 2、商业形态创新 传统的商场或集贸市场，为目标性购物的商业形态。商业步行街强调文化休闲功能，以精神消费带动物质消费，使商业街具备自己文化上的特色。 3、功能完善，一站消费 步行街功能分区明晰，拥有多种商业形态，集购物、餐饮、娱乐、休闲、观光、旅游于一体，是休闲的最佳去处，购物的理想选择，充分享受一站式消费的乐趣。 4、文化理念构筑强势品牌
大十字商业街丰富的文化内涵，和建筑风格对其外在的延展，使其拥有了丰富的文化魅力，文化差异性由此凸显。 六、营销推广策略 <一>原则 1、充分利用差异化营销及政府支持进行营销突破； 2、注重整体推广的系统性及节奏性，有张有弛，重点突破； 3、八九月份全面造势，力争十月份形成销售高潮；
百货店品牌营销推广整合方案(原创） **百货**店品牌营销推广整合方案 营字（**） 一、活动背景：分析目前**市场，……开业以来——“在今后较长一段时间里，我们的竞争对手是自己……”。 二、活动目的：所以近期在内部品牌结构调整的基础上，通过延续性、亲善式、递进式的高密度整合营销弥补我们自身内功的不足，以品牌推广为主线，辅以多重优惠推广促销活动，吸引一批稳定的忠诚消费群体，从而迅速拉动人气、提升销售。为五一黄金周的高潮销售做个完美的铺垫，为长期的品牌建设打下基础。 三、活动主题：**百货**店“品牌之旅——周周都疯狂” 四、活动时间：月——月日、月——月日、月日——月日 月——月日、月——月日、月日——月日 月日——月日 五、总体构思：每一周活动期间以一天一个或数个知名品牌（一个楼层）为诉求主线，推出主题周，各品牌各楼层采用递进式的促销模式，辅以多重优惠推广促销活动跟进，最后到“”节推出“品牌之旅疯狂周”，完成这一段时段的整合促销…… 六、活动推广： 、媒体宣传： 主流媒体：**晚报、**报、**报、**报、**电视台 非主流媒体：短信、邮报、彩车、道旗、品牌之旅活动推广小手册（内含报名表及小礼券） 主打广告语：**轰炸机，轮番轰炸古城，“品牌之旅、空投时尚”。 掘地三尺，搜尽时尚宝典 ——每周的主打折扣：如“每满送元等 **百货**店品牌之旅起点站——淑女时尚周 **百货**店品牌之旅第二站——运动休闲周 **百货**店品牌之旅第三站——小鬼淘宝周 **百货**店品牌之旅第四站——绅士名品周 **百货**店品牌之旅第五站——魅力护肤周 **百货**店品牌之旅第六站——新新鞋类周 **百货**店品牌之旅流金站——五月流金疯狂周 ．店外氛围布 ．门口设品牌宣传架个（4m*2.5m）（品牌故事连载活动折扣介绍） . 大门外舞台及背景 . 冲气飞机模型：**百货号——空投时尚（预计费用**元左右） ．店内氛围布置： ．主通道悬挂品牌之旅活动 ．活动礼品台布置领奖台布置 活动主题：品牌之旅“猜赠品今天你做主”猜出好礼品，猜出好心情！” 制作品牌之旅展示牌，然后在展示牌上制作出*（）个小的活动方块，方块要求可以自由反转，一面画上一些图案（如艾格、耐克、季候风、苹果等共种品牌名称）另一面写好赠品名称。．店出、入口特价展示台布置猜出好价格 猜出好奖品，猜出好心情！ ．扶手梯及中空氛围布置： . 内场广播配合
×商业街整合营销推广方案 【最新资料，WORD文档，可编辑】 一、市场调研分析 <一> 调查时间 2002年7月18日——2002年7月22日 <二> 调查方法 采用问卷调查和问询调查结合 <三> 调查目的 分析哈密市商业环境及大十字商业街目标客户购买行为及心态，为项目定位及营销推广提供客观依据。 <四> 调查范围 哈密市主要商业市场 <五> 调查项目 1、哈密市商业宏观经济环境 2、哈密市商业形态 3、哈密市经营商户 4、竞争物业状况 5、大十字商业街意向客户购买行为 <六> 调研分析结果
一、哈密市商业宏观经济环境分析 1、人口少、收入低、消费能力有限 哈密地区面积16.5万平方公里，辖区人口35万，其中市区面积8.5万平方公里，人口15.6万，由于城市人口少，人均收入水平低，致使商业消费水平较低，消费能力有限。 2、缺乏产业支撑，经济发展缓慢 哈密市产业主要依赖矿产、铁路及农业，在整个产业发展中，第一、二、三产业均不发达，且缺乏有力的经济增长点，经济发展缓慢，制约了商业的发展。 3、旅游消费不足 每年来哈密的外来人口高达十几万，但多数以民工居多，由于消费水平较低，对商业的贡献率极低，而对商业贡献率较高的旅游人数，所占比例相对较低，每年仅3—5万人，对商业的贡献相对有限。 4、各商业市场缺乏亮点，差异性不强 哈密市商业格局缺乏亮点，雷同性极强，未能针对细分市场建立起一些有特点的专业市场，差异性不强导致市场间竞争激烈，每家商业市场均未能形成自己的优势，缺乏长远发展潜力。 二、哈密市商业形态分析 1、商业集中度高，缺乏发展空间 哈密市商业主要集中于以时代广场为中心的商业区和以天马为中心的铁路局商业区。 在商业形态方面，以时代广场为中心形成了以领先、新世纪、地下街及沿街品牌店构成的，芸集了服装服饰、鞋帽箱包、日用百货、家用电器、通讯产品、文化用品、副食品等数十类品种，是哈密市最繁华的商业区，商品零售额占据哈密市场的70%以上。 在时代广场周边，还形成了以丰茂市场、新丰市场和工人广场三大市场构成的中低档商品集贸市场，这三大市场依靠较低的产品价格和与市中心相邻的优势，与商场及品牌店形成互补效应，吸引着不同的客户群。
线上推广方案XX有限公司策划部
前言 英国A-level国际教学中心，是在中国XX中学与英国卡迪夫公学校际合作基础上共同建立，也是XX地区首家国际高中培训项目。XX中学学生在攻读国内高中课程的同时，参加英国高中培训课程，最终成绩符合条件的学生获得中英双高中学历。 目前情况 现如今国际高中部名声不显，XX地区知名度不高，为了打造XX第一国际班，占领市场大份额，现如今需要全面推广。 如何推广 1微博 一、内容 因为随着微博的火热，既催生了有关的营销方式，就是微博营销。每一个人都可以在新浪，网易等等注册一个微博，然后利用更新自己的微型博客。每天的更新的内容就可以跟大家交流，或者有大家所感兴趣的话题，这样就可以达到营销的目的，这样的方式就是微博营销。 二、特点 1）立体化： 微博营销可以借助先进多媒体技术手段，从文字，图片，视频等展现形式对产品进行描述，从而使潜在消费者更形象直接的接受信息。 2）高速度： 微博最显著特征之一就是其传播迅速。一条关注度较高的微博在互联网及与之关联的手机WAP平台上发出后短时间内互动性转发就可以抵达微博世界的每一个角落，达到短时间内最多的目击人数。
3）便捷性： 微博营销优于传统的广告行业，发布信息的主体无须经过繁复的行政审批，从而节约了大量的时间和成本。 4）广泛性： 通过粉丝关注的形式进行病毒式的传播，影响面非常广泛，同时，名人效应能够使事件的传播量呈几何级放大。 三、方法 1）粉丝疯狂添加 2）主页设置 3）签名标签设置 4）信息推送 2微信 一、内容 微信是腾讯公司推出的一个为智能手机提供即时通讯服务的免费应用程序。微信支持跨通信运营商、跨操作系统平台快速发送语音短信、视频、图片和文字，支持多人群聊的手机聊天软件。用户可以通过微信与好友进行形式上更加丰富的类似于短信、彩信等方式的联系。微信软件本身完全免费，使用任何功能都不会收取费用，微信时产生的上网流量费由网络运营商收取。 二、特点 微信公众平台是腾讯公司在微信的基础上新增的功能模块，通过这一平台，个人和企业都可以打造一个微信的公众号，并实现和特定群体的文字、图片、语音的全方位沟通、互动。 不同于微博的微信，作为纯粹的沟通工具，商家、媒体和明星与用户之间的对话是私密性的，不需要公之于众的，所以亲密度更高，完全可以做一些真正满足需求和个性化的内容推送。 三、方法 1）公众帐号管理服务 2）基础认证代办服务
前言 通过与贵公司前期的接触与沟通，承接上次我们的营销策划思路，针对本项目即将进入紧张的开工及开盘准备的实际性阶段。我们在对学林雅苑保持信心的同时，也应该随时做好迎接市场挑战的准备，下面我们就项目的整合推广与市场营销做出定性定量的安排，而且我们将预留调整和补充的空间，从而保证高速高效高质地完成学林雅苑的销售与服务工作。 主要是从以下几个方面： （1）制定有把握的销售计划及销售目标； （2）有针对性的营销策略在项目销售周期中的运用； （3）项目概念推广设定； （4）项目整体的营销保障体系； （5）项目的推广费用预算
一、项目2005年度销售目标 销售分段周期 根据项目工程进度和市场情况,我们计划项目的整个销售周期为8个月，计划销售量达到95%以上，依照项目的工程进度把“学林雅苑”的销售分为四个阶段:
销售周期具体的指标 项目预计实现销售总额为1.5个亿（包括住宅、商铺、车位），具体销售总额以最终报批的销售面积为准，计划完成95%以上。根据上述销售周期的划分及项目工程进度、销售周期的特征，计划2005年度1.45个亿的销售额。 （1）2005年度的实际销售周期为8个月，其中2005年3月15日—4月28日计划实现销售额为1500万； （2）2005年4月30日—7月31日计划实现销售额为5700万； （3）2005年8月1日—10月31日计划实现销售额为6300万； （4）2005年11月1日—12月31日计划实现销售额为1050万。
附：项目的销售计划及实际回款 说明：关于实际销售回款，要视项目工程进度及销售许可证取得的时间。项目在未取得销售许可证前，只能收定金、不能实际回款，因此实际的回款额要看销售许可证取得的时间，预计2005年度实现销售回款13095万（办理银行按揭需要一段时间）。
单身公寓整体营销策划方案?方案 市场篇 第一部分：市场情况分析 一.杭州市城市发展综述 杭州是一座有悠久历史和文化的古城。考古发现的“良诸文化”证明，早在四千多年前，B 有人类在此繁衍生息。在三千年前的周代之前，处也属于“扬州之域”。秦姓皇统一六国后, 杭州县治,称钱唐見，属会稽郡。至南北朝，改县治为郡治，称钱唐郡（唐时因为避讳，改 “唐”为“塘”）。隋代开皇九年（公元五八九年），钱唐郡改称杭州。到了唐代（公元六一八年至九零七年）初期，杭州口见繁荣,居民达十余万。长庆二年（公元八二二年），诗人白居易任拉州刺史时，筑堤疏井，进一步治理西湖和开发杭州,使应团1成为著名的风景城市。 -五代吴越国和南宋王朝曾先后两次在这里建都，历时长达220多年。要说杭州这个城市的发展，它的繁荣时期，其实是从五代吴越建都后开始的。“上有天堂，下有苏杭”这句赞语，也是从这个时期开始流传开来的。宋室南渡，在也1建都，改称临安府,历时一百五十余年。在这段时间里，余州作为全国政治、经济、文化的屮心，更显得畸形繁华。元朝改临安府为杭州路，为浙江行省省会.兀代以后，全国政治中心北移，但杭义仍是我国东南地区的重要城市之一。 明清时期，杭州府仍为浙江省省会，在此时期,杭州的工业、手工业、商业都有所发展。一八四零年鸦片战争以后，边也沦为半封建半殖民地城市一。民国16年（1928年）设賞杭州市，成为浙江省政治、经济、交通、文化中心。一九四九年五月三日，杭州解放。 杭州作为我国的七大古都之一，索以湖光山色，风景秀丽著称。依据历史发展条件和自然环境特征，形成了杭州主城南依吴山、凤凰山，北抵半山，西临西湖，呈南北向狭长发展的形态,而北部工业区的发展，更加剧了鲤城市南北方向和东西方向的不平衡。以著名旅游胜地西湖为市中心向周边辐射，余杭、萧山并入以后，般I城市扩建步伐加快，在过去3年里经济快速増长，社会全面进步，国内生产总值年均递增11.5%,人均国民生产总之达到了3 025美元。农业结构调整成效明显；「?业经济总量加大，结构优化：服务业稳步发展；旅游总收入增长快丁?国民经济增长；商贸、房地产、金融
总经理办公会 汇报材料 关于鲁能城三期公寓营销推广计划的汇报 营销部 2017年9月22日 鲁能城三期公寓总建面12566. 20nf, 18层（1-3F 为商业，4-21F 为公寓）共计245套，层高3.3.米，3T14户。 目前周边市场清水公寓价格10000-11000元/nf,精装公寓13000 元/nf 左右，结合运营方案要求，本案清水公寓价格11600元/nt 精装 公寓14000元/nf （含2000元/必装修成本）； 为满足不同客户需求，暂定4T4楼以精装形式销售，15-21F 以清 水方式进行销售，蓄客过程中，可根据客户需求进行精装和清水房源比 例的调整； 公寓地块为连体建筑，需全部出正负零后方可取证。为保证公寓首 开效果，建议提前启动线下蓄客动作，通过媒体推介、企业团购、大客 户拓展等形式提前锁定意向客户，保证首次开盘实现快速去化。 根据销售任务，公寓定于9月25日启动线下推广，10月1日启动 诚意排卡，首开时间为10月21日启动认筹，首开时间暂定为10月28 日。工程进度需予以保证。 以上情况，请公司领导审议。 附件：1.鲁能城三期公寓营销方案 2. 鲁能?东方里公寓价格体系 内部文件 会后收回
3.鲁能?东方里公寓开盘前工作排期表 附件1： 鲁能城三期公寓营销方案 1、本体情况 1.项目概况：鲁能城三期公寓（5-1栋）占地面积2283. 00 nf,总建面12566. 20m, 18层（1-3F为商业，4-21F为公寓）共计245套，层高 3.3.米，3T14户。商业水电，不通气。紧邻轻轨4、7号线槐树店站，与25万方商业综合体仅一街之隔，交通便利，配套丰富。
网 络 营 销 推 广 整合网络营销让所有的企业都满意 中国网库
一、公司网络营销推广现状分析 1、缺少必要的网络推广手段 您的公司到现在还没有自己的网站，在这蓬勃发展的互联网时代，您可能已经与大量财富擦肩而过，太可惜了！ 1)只有进入互联网，您才能抓住网上商机 没有企业网站，您的公司就缺少一个互联网上的直观展示产品或者服务的窗口，网上的巨大商机您就只能放弃了！ 2)通过互联网推广，可以大大提高您推广的效率，降低推广的成本 ?通过互联网推广，您可以与客户之间进行互动，变单向推广为双向互动，提高推广效果！ ?通过互联网推广，受众更广泛，单位成本更低！ 3)通过互联网推广，可以大大缩短从推广到销售的时间，提高资金 的使用效率 互联网时代一切的节奏都大大加快。通过互联网推广，从客户感兴趣到签单，期间的间隔大大缩小，提高您资金的使用效率。 【2、公司网站功能单一，没有流量】 我们注意到您的公司已经建立起了自己的网站，但经过我们的研究，您的网站所起的作用可能与您的期望，有较大差距： 1)您的网站到目前为止，仅仅是一个网上的宣传单页 您的网站仅仅用作企业信息或者产品的图片展示，不能洽谈，不能交易，甚至不能让客户留言，其作用不过是一个张宣传单页而已！ 2)您的网站到目前为止，流量很低，访问量很低，就算是宣传单页， 效果也不是很明显 您的网站没有进行规模化的推广，流量低，访问量少，虽然网站做得很好看，但是却像“锦衣夜行”，没有几个客户看得到！ 3)您的网站缺少必要的维护 您的网站上线后需要专业的技术人员或者客服人员进行及时更新和必要的维护，常改常新的网站才能吸引客户。 4)您的网站不能反映您的行业属性 每个行业都有自己的特点，每个企业都有自己的优势和特色，
南宁市“滨江花园”小户型白领公寓营销推广方案 来源：2005年1月贾晓婷以独立策划人的身份主持策划了本案 应用：对中小型房地产开发商开发类似楼盘时有借鉴和参考的作用 内容： 我国的房地产业近年来进入了蓬勃发展的春天。新城区的开发、旧城区的改造进行得如火如荼。南宁是中国房地产业最蓬勃发展的城市之一，除了本土房地产云集之外，越来越多的外来“过江龙”也加入到这场市场争夺战之中。虽然南宁房地产市场竞争激烈，但是还没有形成寡头垄断的态势，市场除了几头“巨鳄”长袖善舞外，同时也存在大量小规模的房地产开发商在争抢市场的各个补缺点。这些小型的房地产商除了品牌知名度、广告宣传不如大发展商外，最大的短板就是资金不足。众所周知，房地产行业是资金密集型行业，房地产的营销推广同样需要大手笔的投入，市场推广及广告费用动辄就是几百万、上千万的资金。这笔资金的支出对大发展商来说并不成问题，但对某些小型的发展商来说，就是一笔天文数字。但是即使资金再有限，只要楼盘建成待售，就一定要做相应的市场推广，才能吸引潜在的客户前来购房。今年1月，我受南宁市某小型房地产商委托，对其某小户型白领公寓进行营销推广策划。由于资金预算总额的限定，他们第一笔所能投入的推广宣传费用为20万元左右。按照以往的房地产销售市场推广操作流程，20万元宣传费用是远远不够的。例如，在《南国早报》这种一线媒体做全版广告一次，其费用都要超过30万元。因此，客户所能提供的20万元，无疑是杯水车薪。那么，如何从有限的资金预算中，以最小的投入而实现最大的宣传效果呢？ 面对这一棘手的问题，我采取了以下三个营销策略：一、窄众营销：有的放矢地到各大年青白领人士工作的地方投放广告；二、网络病毒式营销：年轻人喜欢上网，在网络上能将信息及时的扩散，从而利用网络低廉的广告费用进行宣传；三、情感营销：即通过一系列情感软文去感动目标客户群。 案例： 本案的小户型白领公寓位于南宁市江南区，地处南宁市房地产热点开发地段，离市中心大约20分钟的车程，位置优越。由于在其周围有几个大楼盘环绕，该地段附近还有不少楼盘正处于建设或待售阶段，周围大楼盘的规划和绿化都做得很好，他们基本上都在各大媒体投放了大量广告，这些举动，提升了江南区居住价值，同时，也使本案公寓的销售面临不小的压力。而该房地产商只能提供20万元的经费委托我们对这个公寓进行营销宣传。
【管理精品】XX营销推广整合方案-最新年文档1 前言 通过与贵公司前期的接触与沟通，承接上次我们的营销策划思路，针对本项目即将进入紧张的开工及开盘准备的实际性阶段。我们在对学林雅苑保持信心的同时，也应该随时做好迎接市场挑战的准备，下面我们就项目的整合推广与市场营销做出定性定量的安排，而且我们将预留调整和补充的空间，从而保证高速高效高质地完成学林雅苑的销售与服务工作。 主要是从以下几个方面： （1）制定有把握的销售计划及销售目标； （2）有针对性的营销策略在项目销售周期中的运用； （3）项目概念推广设定； （4）项目整体的营销保障体系； （5）项目的推广费用预算 一、项目2019年度销售目标 销售分段周期 根据项目工程进度和市场情况,我们计划项目的整个销售周期为8个月，计划销售量达到95%以上，依照项目的工程进度把“学林雅苑”的销售分为四个阶段: 销售周期具体的指标
项目预计实现销售总额为 1.5个亿（包括住宅、商铺、车位），具体销售总额以最终报批的销售面积为准，计划完成95%以上。根据上述销售周期的划分及项目工程进度、销售周期的特征，计划2019年度1.45个亿的销售额。 （1）2019年度的实际销售周期为8个月，其中2019年3月15日—4月28日计划实现销售额为1500万； （2）2019年4月30日—7月31日计划实现销售额为5700万； （3）2019年8月1日—10月31日计划实现销售额为6300万； （4）2019年11月1日—12月31日计划实现销售额为1050万。 附：项目的销售计划及实际回款 说明：关于实际销售回款，要视项目工程进度及销售许可证取得的时间。项目在未取得销售许可证前，只能收定金、不能实际回款，因此实际的回款额要看销售许可证取得的时间，预计2019年度实现销售回款13095万（办理银行按揭需要一段时间）。 二、项目2019年度营销策略 根据广泛的市场调研和客户分析，结合市场需要，整合项目优势，针对目标客户群，全面进行有效市场推广。 1、住宅类营销推广策略 推广节奏及计划 （1）形象推广前期（2019年3月15日—4月15日） 推广策略：制定符合项目定位的标志等视觉形象，完成工地围墙包装、项
房地产营销推广整 合方案 1 2020年4月19日
丽水湾别墅 营销推广整合方案 盈创置业·丽水湾项目组 3月10日 2 2020年4月19日
前言 随着丽水湾项目各项工作的顺利进行,同时依托政府政策的利好改变、区域房地产市场的良性变化,本项目即将进入紧张的开工及开盘准备工作。我们在对丽水湾保持信心的同时,也应该随时做好迎接市场挑战的准备,下面我们就项目的整合推广与市场营销做出定性定量的安排,而且我们将预留调整和补充的空间,从而保证高速高效高质地完成丽水湾的销售与服务工作。 ·丽水湾客户分析 3 2020年4月19日
4 2020年4月19日 以下是根据对 12月17日至 3月7日来访的共235批次客户进行统计后的分析结果。 结论1:客户认识丽水湾主要途径主要是经过报纸广告和户外广告 绝大部分客户是经过报纸广告、户外广告了解本项目,说明前期宣传基本上达到了告知市场这一目的。由于客户对楼盘无法形成较深刻的认识,因此并未造成口碑效应。建议后期广告、公关活动注意针对各卖点作宣传,同时样板别墅应尽快推出。 0.00% 20.00%40.00%60.00%80.00%100.00%120.00%报刊广告 路牌、广告牌 丽水湾老客户介绍 朋友介绍 置业顾问直接介绍 其他方式
5 2020年4月19日 结论2:客户购房最关心问题是价格和工程进度 来访客户中,价格和进度是最为关心的问题,其次为环境、户型、面积。说明丽水湾项目的价位必须得到楼盘品质与宣传推广的有力支撑。其它问题如位置、环境等能够经过推广计划进行全方位诉求,同时明确工程进度这一要素。 0.00% 20.00%40.00%60.00%80.00%100.00%价格 面积 户型 位置 环境 工程进度 结论3:客户需求面积在250—350平方米之间 客户普遍接受的面积在250—350平方米之间,比例达到73.4%。只有12.5%的客户选择350—400平方米的户型。另外,选择400平方米以上或250平方米以下的只占极少数。建议开发250—350平方米户型为主,其它面积的为辅,以市场需求决定产品定位。
“星期五公社”天第公寓策划 前言 当一个房地产策划案的主体产品处于房型较老、规模较小、周边配套短缺、竞争压力大的情况，这种大耗资金的项目成为一笔烂资产着实让房产商头疼，要盘活此项目的当务之急就是：如何制定一个准确的策略让本案顺利销售？如何通过广告策略使产品销售达到白热化？如何使一个较小规模的发展商通过这个项目为自己的品牌累积一定的基础？ 所谓知己知彼，才能百战不殆。在本案与周边产品差异太大的情况下，运用差异化企划和独特性企划（USP）策略，规避产品本身缺点，夸大产品的优势，跳出传统的包装手法，以创新的策略引导市场和特殊的广告手法包装产品才是该案的唯一出路。 从策划案前期所作的市场调研来看，本产品是几年前遗留的烂尾房，它与周边新兴住宅相比从房型、社区规模、配套等各方面都不具备优势。从策划的观点来看，本案的客源分布非常广泛，从周边客源到外地客源；从年轻人到老年人；从投资者到自住者，都是本案所不能忽略的客源。客源层的过于广泛使产品定位变得不确定。综上所述，这些都给策划带来了一定的难度，给销售造成一定的抗性。然而，以辨证唯物论的观点来看，缺陷未必是致命的，如果能很好地利用缺陷，那么它反而会转变为优势。在遭遇激烈竞争的情况下，本策划案所做的就是在应用差异化策略和独特性策略的基础上，力图把劣势转为优势。差异化策略即通过设计一系列有意义的差异，以便使本个案同竞争个案相区分。独特性策略即是个案具有其他产品所无的独有特性，并发挥提议独特主张（这种主张是竞争对手未曾提倡过，非常强而有力，且能感动消费者）的功能。在差异化策略和独特性策略的指导基础上，本案提出以新为主线，提倡了一种全新的居住生活理念，大胆地运用创新产品设计和创新媒体组合，以崭新的广告手法来表现的手法。价格&格局新：本案所极力倡议的在原先烂尾的产品格局上，利用周边个案的面积、功能和格局的空白，采用新的切割方法将产品进行了新的面积分割和更合理的功能划分，并且在建筑的外立面上一改烂尾楼过去的老式传统手法，变得更为亮丽和新颖、现代，从而也就让本案产品相较周边竞争个案有相当的面积和总价优势，也在新颖的外立面上给客户一个全新的楼宇概念。也就是奇货可居，通过这个手法，本案在周边市场中在最关键的面积、总价、建筑风格心理上就占了上风。理念新：本案所提倡的后集体生活，无论对年轻人、中年人还是老年人都有一定的吸引力。为消费者营造了一个个性与群体共存的生活的家园。也就是说，这个烂尾型的住宅产品被包装成一个人见人爱的"大众情人"星期五公社"（天第公寓），并在这个新理念上首创了上海首座后集体生活宅邸的概念。媒体新，因本案案量小，考虑到要精简广告成本，尽早盘活公司资产，所以在媒体通路上以户外看板广告和现场海报派发为主，基本不考虑电视媒体和报纸媒体。这一手法相当大胆而创新。广告包装手法新，在广告包
壹号公馆公寓推广方案 1、项目信息： 壹号公馆总占地面积为17334㎡，总建筑面积为72299.74㎡，由一栋23层的住宅，一栋22层的全精装豪华酒店公寓，一栋3层的沿街商业组成。其中公寓共22层，建筑面积18090.25㎡，361户，2梯19户，户型面积为56-67㎡的一室一厅一卫。本案精装公寓为洪湖独有，暂无竞品楼盘。 2、推广目的： 提高本案的知名度和进电、上门访客数量，以促进成交。 3、推广方式： 分为常规推广（包含线上推广和线下推广）及新颖推广; ①常规推广 （1）线上推广： a.微信平台，定期举办抽奖活动，并结合微信朋友圈广告，让更多的的人了解本案，提高到访量。 b.电影院广告，本案前期有合作，可以继续合作，主要是吸引小两口年轻客户； c.电视台广告，本案前期有合作； d.网络广告，设计通栏或者对联； （2）线下推广: a.宣传单页的发放，集中发放到人口密集区域、政府单位及一中、人民医院门口，最好制作单独的公寓宣传单页； b.车身广告的投放，主要以公寓信息为主；
c.户外广告，主要是高炮、楼体条幅及围挡，乡村民居墙体广告； d.若条件允许，可以在本案前洪湖大道做道旗，上高速路必经路途，更大提升宣传范围； e.合作的银行门口可以放置1-2个小型易拉宝或者X展架进行宣传； f.国际大酒店的房间可以适当的放置公寓的宣传资料； g.与政府机构部门、人民医院职员、银行及大型单位负责人洽谈团购事宜，给予适当的购房优惠； h.老带新活动，制定适当的优惠方案； ②新颖推广 a.开展营销活动： 以公寓为主题，以“壹号公馆·我们正青春”为口号，在营销中心开展营销活动：一场持续7天的“敢young”嘉年华活动,每天活动主题都不一样，有敢做、敢约、敢想、敢拼、敢梦、敢创、敢爱等，“敢”代表着年轻的主张，不服输的精神，现场除设置各类年轻人喜欢互动有趣的活动外，还将展示80后、90后创客们勇敢逐梦故事; 作用：活动类的营销方式能在短时间之内传播品牌，扩大品牌知名度。b.别具一格的看房通道走廊: 设计以主题特色形式的墙体，可将墙体喷绘，或者是多彩，让客户看房不单调，更有美观，更具吸引力; C.公寓以主题形式推广，每层楼通道、走廊可以设计不同的墙体、过道风格，例如:地中海风格、欧式风格、现代风格、卡通动漫风格、复古风格、日式风格、东南亚风格、美式田园风格、英伦风格等，不同的风格不
迁江智慧商城整合推广方案 一、销售前言 迁江镇位于来宾市兴宾区西南部，距离市区37公里，属于来宾市的历史文化古镇，同时属于自治区小城镇建设的重点镇和自治区综合改革示范镇。全镇总面积463.8平方公里，耕地面积14.92万亩。全镇辖1个社区19个村民委，148个自然村屯，居民18086户，总人口74128人，其中农业人口69412人。周边经济辐射桥巩、平阳等地，总体辐射面多大20多万人口，迁江智慧商城适应改革潮流，旧城改造，全面打造来宾历史上首个做“最大、最高大上、最智能化”的乡镇级农贸市场。 二、市场分析 迁江前期旧农贸市场单一，大型批发零售业态农贸交易市场空白，正好给本项目带较好的发展优势； 以前旧农贸市场存在的问题： ●规模较小、选择度较低 ●规划单一 ●业态布局错了 ●硬件设施陈旧 ●环境脏、乱、差 ●停车场缺失 ●管理水平低下 ●安全系数不高 根据以前旧农贸市场存在的问题我们不难发现，现农贸市场已不适应发展需求急需更新升级换代，所以智慧商城就是为了改变迁江人生活方式而来。 三、商城招商定位、业态规划 根据对迁江市场的调研及对迁江农贸市场分析研究我们对本项目业态规划作出以
下建议： 1、摊位 摊位业态分类（1楼） 生鲜—蔬菜、鲜肉、水产品、海鲜等 水果—本地、外来进口等 生禽—活鸡、鸭、鸽子、鹌鹑等 干货—干巴、腌肉、调料、干菜、副食品、土特产等 粮油—米、面条、动植物油等 籽种—各类农作物籽种 以上业态包含农贸市场现有摊位所有业种，根据现迁江农贸市场调研分析对比发现，迁江农贸市场肉类消费比重为首，其次为蔬菜，水果，鱼类，这四大类也是农贸市场的核心配比，其他业种为辅助配比，因此我们对本项目业态配比做出以下建议：摊位配比建议
巴黎春天国际公寓(一期) 营销及推广方案
响，“豪宅”的定位吸引了淄博市民的眼球。2003年7月，一期正式入伙，部分房源顺利实现销售，其整体形象已基本树立，在淄博市“五区三县”形成了一定的知名度。 根据截至目前的销售资料显示，一期待售面积分为所有地下室一层(以下简称“B1层”)和26套住宅。上述房源分布为：A、B、C座底层复式每座4套；A座10、11、14层D型房(两室两厅双卫)各1套；C座10、12层D型房各1套；顶层复式共9套(其中3大6小)。各房源销售面积分别为：D型房：141.87m2。底层复式：320m2以上。顶层(小)：285.72m2。顶层(大)：301m2。 鉴于某些原因，底层复式和B1层一直未对外销售，按照“将底层复式与B1层组合销售”的思路，底层复式将由“二层复式”变为“三层复式”，建筑面积将增加到500m2左右。结合其他剩余房源已对外推售却未顺利售出的事实，这一举措将对销售工作提出新的要求。 作为淄博市场上“理所当然”的高档楼盘代表之一，“巴黎春天国际公寓”的营销能力应该在一定程度上代表着淄博市场的发展水平。高档住宅向来是房地产业的高端产品，因其相对狭窄的市场范围、相对偏小的市场容量和相对复杂的消费动机，使营销工作表现出某些特殊性并遵循某些特殊规律，在营销策略和操盘技巧上均有别于普通楼盘。特别是对于本案而言，置身淄博这一正处于初始发展阶段的房地产市场，不理性的置业行为固然使巴黎春天国际公寓(一期)的销售工作中取得了可观的成绩，但它同样影响了整个项目销售的完成。 面对特定时期和特殊市场环境，我司认为遵循高档住宅楼盘的特殊操盘规律，揭示当前面临的具体市场障碍，就这些市场障碍存在的营销环节进行功能提升，是本项目的根本解决之道。 故此，以巴黎春天国际公寓(一期)的整体销售情况为基础，结合我司对淄博市场的调研分析和多年来成功操盘经验，现将一期尾盘(以下简称
小户型公寓网络行销推广方案 一、完成“不可能”的任务 广州是中国房地产业最蓬勃发展的城市之一，除了本土房地产云集之外，越来越多的外来“过江龙”也加入到这场市场争抢战之中。虽然广州房地产市场竞争激烈，但是还没有到形成寡头垄断的态势，市场除了几头“巨鳄”长袖善舞外，同时也存在大量小规模的房地产开发商在争抢市场的各个补缺点。这些小型的房地产商除了品牌、信誉不如大发展商外，最大的短板就是资金实力的不足。 众所周知，房地产行业是资金密集的行业，房地产的营销推广同样需要大手笔的投入，市场推广及广告费用动辄就是几百万、上千万的资金。这笔资金的支出对大发展商来说并不成问题，但对某些小型的发展商特别是资金实力有限的发展商来说，就是一笔天文数字。但是即使资金再有限，只要楼盘建成待售，就一定要做相应的市场推广，才能吸引潜在的客户前来。如何从有限的资金预算中以最小的投入而实现最大的宣传效果，是这些小型开发商最为关心的事情。 今年5月，有一家发展商（姑且称其为S发展商）找上我所任职的公共关系公司，希望我们为其开发的某小户型白领公寓制定一套具体市场营销方案。S小户型白领公寓位于广州东部，处于广州“南扩东进”的热点开发地段，离市中心大约20分钟的车程，位置优越。在其周围有几个大盘环绕，其他发展商也虎视眈眈图谋加入，该地段还有不少楼盘正处于建设或待售阶段，S公寓所面临的压力不小。 S白领公寓是S发展商进军房地产行业的第一个产品，所以他们很
希望借此楼盘一炮而红，为日后的开发与销售奠定基础。由于总体资金预算总额的限定，他们第一笔所能投入的推广宣传费用为10万元左右。按照以往的市场推广操作流程，10万的启动费用不要说是用在投入巨大的房地产行业，就是用在市场启动相对迅速的快速消费品，这笔款项也是远远不够的。在《广州日报》这种一线媒体做全版广告一次，其费用都要超过30万。客户所能提供的10万元无疑是杯水车薪。 这个项目能否做？如何做？作为项目的负责人，我陷入了困惑之中。 二、准确定位，剑走偏锋 经过项目的仔细论证与研究，我们一致肯定：对S白领公寓的市场推广肯定不能按以往的操作流程进行，因为客户所提供的第一笔预算几乎连平面媒体的一次广告投入费用都承受不起。我们绝不敢期望靠着这区区10万元就能为S公寓引来如潮人流，只是希望能通过独特有效的营销方法，能在众声喧哗的房地产广告中，一枝独秀地亮出S 公寓鲜明的旗帜，吸引目标客户群的注意与兴趣。 史玉柱用八篇软文打下脑白金的全国市场的奇迹至今为人颂道。我们深信，在产品推广营销上，只要策略正确，执行着力，是可以达到四两拨千之结果。 既要达到宣传推广的目的，又要把费用控制在客户所能承受的范围，这就要求我们必须独辟蹊径，剑走偏锋——我们想到了网络行销。 相比于平面媒体的宣传推广，网络行销具有费用低、针对性、互动性、吸引力更强等特点，更重要的网络行销而我们的目标客户——S 白领公寓的客户是一致的。 我们为S白领公寓所定位的是面向23岁--35岁年轻人的纯住宅楼，