益阳市资阳区五一西路
“燕子美容美发用品总汇”
商业门面房地产估价报告
估价项目名称：湖南省益阳市资阳区五一西路“燕子美容美发用品总汇”商业门面
委托方：***
联系方式：***
估价方：***
法定代表人：***
办公地址：***
估价人员：***
估价作业时间：2010年6月15日至2010年6月20日
估价报告编号：益华湘报字（2010）第0704501-27号
目录
一、致委托方函 (3)
二、估价师声明 (4)
三、估价的假设和限制条件 (5)
四、估价结果报告 (6)
五、估价技术报告 (11)
六、附件 (20)
致委托人函
陈斌：
承蒙委托，我公司对贵方委托之房地产进行评估，估价时点为
二○一○年六月二十日，估价目的为贵方拟进行市场转让店铺买卖双方的价格协议提供参考。根据贵方提供的有关资料，依据我国有关法律、法规、制度，遵循必要的评估程序与原则，选取适当的评估方法，在认真分析现有资料的基础上，结合估价人员经验和对影响房产价值因素的分析，对该房地产的公开市场价值做出评定估算，现将估价结果报告如下：
委托估价房地产为益阳市资阳区五一西路“燕子美容美发用品总汇”商业门面
房地产市场价值评估，建筑面积为平方米，该房地产在估价时点的评估结果如下:
评估总值：人民币194855元
大写金额：壹拾玖万肆仟玐佰伍拾伍元整
评估结果明细表
物业名称建筑面积
（m2）
评估单价
（元/m2）
评估总值
（元）
“燕子美容美发用品总汇”商
业门面
50 3897.1 194855
华湘房地产估价事务所
法定代表人：薛姝
2010年6月20日
估价师声明
我们郑重声明：
1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实的、准确的。
2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论。但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
3.我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
4.我们与本报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。
5.我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地的查勘。
6.没有其他行业的专业人员对本估价报告提供重要的专业帮助。
7.如未得到本公司的书面许可，本估价报告中的全文或任何部分内容或任何注释，均不能以任何形式刊载于任何文件、通函或声明。
8.最后，根据本公司的一贯作法，我们必须申明，本估价报告书仅供委托方使用，本公司不承担对任何第三者对本报告书的全文或任何部分内容的任何责任。
估价师签名：***
三、估价的假设和限制条件
（一）估价假设条件
1、委托方向房地产估价机构提供的房地产估价所必需的情况和资料是真实可靠。
2、委托方合理取得土地使用权及建筑物使用权，并支付了相关税费。
3、假定估价对象在估价时点的状况与在完成实地查勘之日的状况一致。
4、在此期间，房地产价值将保持相对稳定。
5、本报告以估价对象所占土地是以出让方式获得（即已向政府补交纳了土地出让金）为假设前提。
（二）估价限制条件
1、本次估价是以估价对象现状和转让后用途不确定，但受当地政府对本地段城市规划政策的限制为前提。
2、本次估价结果为估价对象在估价时点上的本地区社会正常交易的市场的市场价格，是以市场上存在着自愿购买者为假设前提。估计对象具体交易额在市场相对稳定，即价格不会发生较大变动的一定时间内交易时，由转让双方依据本结果协商确定。
3、估价时点后，估价报告有效期内估价对象的质量及价格标准发生变化，并对估价对象估价价值产生明显影响时，不能直接使用本估价结论。
4、本次估价结果未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力和其他不可抗力对估价结论的影响。
5、本次估价未考虑特殊交易方式对评估结论的影响。
6、本次估价是在估价对象没有设定其它权利的情况下进行的。
7、本次估价设定估价对象在未来各年期的收益和各项费用均保持不变。
8、本次估价没有考虑政府政策改变，自然灾害等不可抗力因素对估价结果的影响。
9、本报告的估价结果仅为委托方提供在估价时点估价对象转让的市场参考依据，不得挪作它用。
10、本估价报告应在有效期内使用。
四、估价结果报告
（一）委托人：***
（二）估价机构：***
（三）估价对象
估价对象调查情况
权属人众旺公交公司
房地坐落益阳市五一西路
土地使用权类型出让房屋所有权性质国有房产土地用途商业房屋用途商业
房屋状况建筑结构砖混一等建筑面积50平方米楼层二层
建成年份1989年
●估价对象权利状况
1、估价对象为位于益阳市资阳区五一西路54号的商业门面，土地用途为商业。土地使用权为出让。至估价时点，其土地已使用了11年（取整），尚余使用年限为29年。
2、估价对象所处建筑物建于1989年。为砖混结构一等，房屋经济耐用年限为60年。至估价时点该建筑物已使用了11年。
●估价对象状况
估价对象坐落于益阳市资阳区五一西路，是益阳的繁华区域。有多路公交车经过，交通便捷度较高。估价对象所在区域工业企业较少，但人、车流量较大，旁边有农业银行、工商银行、建设银行及中国银行，估价对象用途为商业，设定出让年限为1989年至2029年。至估价时点，该宗地已使用了11年。土地剩余使用年限为29年。根据估价人员现场勘察，估价对象的装修、使用与维修养护情况均良好，估价对象基础设施完善。
●权益情况
估价对象产权为公共汽车总公司，根据委托方提供的资料以及估价人员及实地查勘，调查所获取的资料，土地使用权性质为出让。（四）估价目的
为委托方确定房地产价值提供价值参考依据。
（五）估价时点
2010年6月17日
（六）价值定义
根据国家有关法律、法规的规定，委托方提供的资料以及本公司现场查勘的实际情况，本估价报告中的估价是在满足合法原则下的土地使用权熟地现值。根据委托方提供的资料，基础设施开发程度设定为“五通一平”。本报告所述现值采用公开市场价值标准，即估价结果为估价对象作为熟地在公开市场上于估价时点最可能所形成的价格。
（七）估价依据
●本次估价所依据的有关法律、法规和政策文件
1、《中华人民共和国担保法》
2、《中华人民共和国土地管理法》
3、《中华人民共和国城市房地产管理法》
4、《中华人民共和国拍卖法》
5、《中华人民共和国土地管理法实施条件》
6、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》
●本次估价采用的技术规程
中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》
(八)估价原则
本评估报告在遵循公正、公平、公开、客观、科学原则的前提下，具体依据合法原则、
最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则。
（九）估价方法
估价人员认真分析所掌握的资料并进行了实地勘察和对邻近地区调查之后，根据估价对象房地产的特点及本身的实际状况选取市场比较法、收益法和成本法作为本次房地产估价的基本方法。
市场比较法定义：市场比较法是选取同一供需圈内三个近期形成的类似用途土地交易案例的交易价格、交易时间等估价相关数据资料，对所选取的案例分别进行交易情况修正，交易日期的调整，区位状况修正，权益状况修正，实物状况修正以求取比准价格。将所求取的比准价格进行技术处理以确定估价对象限制现值。
收益法定义：收益法是在评估房地产价格时将预期的估价对象房地产的未来各期的净收益运用适当的资本化率折算到估价时点的现值，并求取现值之和来确定房地产价格的方法，即购买一宗一定使用年限的房地产，等于在这个年期内可以在将来源源不断的年收益的现值之和等同起来，这个货币额即是该房地产的价格，称为收益价格。
收益价格公式：V=a/r[1-1/(1+r)^n]
式中：V————房地产的价格
a————房地产的净收益
r————房地产的资本化率
n————房地产的使用年限与剩余收益年限成本法定义：成本法评估房地产整体的价格，所谓成本法是指在估价房地产时要按被估价对象的现时完全重置价格成本（简称重置成本）减去损耗或贬值来确定被评估房地产价值的一种方法。
采用成本法对土地和建筑物价格进行评估，计算公式为：房地产价格=土地重新取得成本+建筑物重置价格-建筑物折旧
或房地产价格=土地重新取得成本+建筑物重置价格×成新率
得到估价对象房地产的价格。本次估价用重置成本法对房屋所有权价格进行测算，采用基准地价修正法对土地使用权进行测算。基准地价修正法是根据替代原理，将土地的区位因素条件与区域的平均条件进行差异修正而得到的价格。这些类似房地产的成交价格进行适当的修正和调整，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。
市场比较法定义：将估价对象与在估价时点较近时期内已经成交的类似房地产进行比较，对上述市场比较法、成本法和收益法的测算结果采用简单的算术平均法。综合得到估价对象的最终评估结果。
市场比较法的基本公式：
估价对象价格=可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×房地产状况修正系数
（十）估价结果
估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照国家规定的技术标准和估价程序。在对估价对象进行了实地查勘，了解当地房地产市场行情的基础上，采用三种估价方法进行了估价，经过周密测算，并结合估价经验以及影响估价对象价格的诸多因素的分析，确定估价对象在估价时点的评估价格如下
大写金额：人民币
（十一）估价人员：***
（十二）估价报告应用有效期
本估价报告自2010年6月21日起壹年内有效。若在此期间市场情况发生较大变化或受到不可抗力的影响，该价格需作相应调整。
五、估价技术报告
（一）个别因素分析
1、土地状况
估价对象所在土地用途为商业用地，地势平坦，地质对建筑物无不良影响。
2、建筑物状况
估价对象为砖混结构、外墙采用普通抹灰装饰、内墙简易装饰。房屋设备使用正常，无暖通设备，七成半新。
（二）区域因素分析
1、地理位置
估价对象位于益阳市资阳区五一西路，东至资江一大桥，南至桥北步行街，西至人民路，北至迎春南路。
2、基础设施完备程度
估价对象所在区域基本设施完善。供水、排水、供电，对外交通设施完备。区域地质条件较好。
3、交通状况
估价对象坐落在五一西路，，位于资阳经济开发区，多路公交
车到达，就近设有公交车站点。交通出行十分便捷。
4、环境质量
该区域无无重工业基地，无空气、水等污染。
5、土地等级及基准地价
估价对象所在区域为市一级地段。
（三）市场背景分析
估价对象所在的区域邻近步行街，附近有众多商业门面、店铺、营业厅等，且各大银行都在该区域设有分行。估价对象的市场背景好。
（四）最高最佳使用分析
估价对象地处益阳市五一西路较繁华地区，从周围环境来看，该地段有步行街以及各商业门面人口密集。商业巨大的消费群体对于估价对象已经达到最高最佳使用。
（五）估价方法的选择
根据估价对象的情况和委托方提供的有关资料，结合当地政府有关房屋、土地政策，依照估价惯例，根据国家标准《房地产估价规范》要求并结合估价目的，选择估价方法，采用市场比较法、成本法、收益法进行房地产价格评估，并以加权平均法确定估价对象最后的市场价格。
（六）估价测算过程
1、利用成本法求取估价对象的价格
成本法的理论依据可以从卖方的角度或买方的角度来考虑。从卖方的角度考虑，成本法的理论依据是生产费用价值论。从买方的角度考虑，成本法的理论依据是替代原理。
（1）计算公式:积算价格＝土地重新取得成本+建筑物重置价格-建筑物累积折旧
(2)土地重新取得成本采用基准地价修正法，应从临街深度、临街宽度、土地使用年限、估价日期、容积率等方面对其修正。按益阳市基准地价标准（见附件），估价对象土地利用级别为一级，单价2156元/ m2。
影响因素类别因素指标修正系数宗地单价临街深度（k1）15m 1.51
土地使用年限土地使用年限（k Y）40年0.921 交易日期估价日期（K T）2006.7.1 1.429
容积率容积率（k C） 1.8 0.54
注：1)临街深度修正系数如下：
临街深度/m 4.5 8 11.5 15
四三二一法则40% 30% 20% 10%
单独深度指数% 40 30 20 10
累计深度指数% 40 70 90 100
平均深度指数% 160 140 120 100
采用内插法求估价对象临街深度5m的平均深度指数x
1.6 x 1.4 4.58
6 (1.6-1.4)/(4.5-8)=(1.6-x)/(4.5-6)
X=1.51
2)土地使用年限修正系数=(1+7%)40-29[(1+7%)29-1]/[ (1+7%)40 -1]=0.921 (7%为土地还原利率。土地投资风险略低，所以其还原利率较综合还原利率略低)
3)交易日期修正系数=1.057×1.119×1.035×1.046×1.116=1.429（采用环比价格指数）
4)估价对象分摊土地面积S商=(估价对象年租金/整个建筑物的租金）×土地面积=23000/138000×250=42m2
土地重新取得成本估价公式为：
V商=V基（1+k1）k Y K T K c S商=2156×(1+1.51)×0.921×1.429×0.54×42=161531.56(元)
(3)按益阳市建筑物重置价格（见附件），估价报告中的估价对象是砖混结构一等，估价对象的重置价格为540元/m2，残值率为2%，耐用年限为40年。估价对象已使用11年，剩余使用年限29年。建筑物重置价格=540×1.2×50=32400(元)
(4)建筑物折旧
建筑物年折旧额=32400×(1-2%)/40=793.8元
建筑物累计折旧=793.8×11=8731.8元
(5)计算积算价格
积算价格=161531.56+32400-8731.8=185199.76元
单位平方价格=185199.76/50=3704元/m2
2.利用收益法求取估价对象的价格
(1)计算公式：V=a/r［1-1／(1+r)n］
(2)年总收益=23000元
(3)年费用=年管理费+ 年维修费+ 保险金+ 年税金+ 年折旧费
=920+648+64.8+2760+793.8=5186.6元
其中年管理费=年租金×4%=23000×4%=920元
年维修费=房屋重置价格×2%=32400×2%= 648元
年保险金=房屋重置价格×2%=32400×2%=64.8元
年税金=年房地租金×12%=23000×12%=2760元
年折旧费=793.8元
<4>年净收益=年总收益-年费用=23000-5186.6=17813.4元
<5>确定资本化率
资本化率依据安全利率加风险调整值法确定，安全利率采用银行存款利率2.35%，风险、管理等补偿按5.55% 考虑。
确定资本化率为7.9%。以下资本化率均为7.9%
<6>计算收益价格
收益价格=17813.4/7.9%［1-1／(1+7.9%)29］=200625.4元单位平方价格=200625.4/50=4012.5元/m2
3.利用市场比较法求取估价对象的价格
(1)可比实例情况(详见副表)
(2)计算可比实例收益价格。
可比实例年折旧额、建筑物重置价格等按成本法计算。
可比实例一
A、计算公式：V=a/r［1-1／(1+r)n］
B、年总收益=租金收入=10000元
C、年费用=年管理费+年维修费+保险金+年税金+年折旧费=2323.16元
年管理费=年租金×4%=10000×4%=400元
年维修费=房屋重置价格×2%=648×24×2%=311.04
元
年保险金=房屋重置价格×2‰=648×24×2‰=31.104
元
年税金=年房地租金×12%=10000×12%=1200元
年折旧费=648×24×(1-2%)/40=381.02元
D、年净收益=年总收益-年费用=10000-2323.16 =7676.84元
E、计算收益价格
收益价格=7676.84/7.9%［1-1／(1+7.9%)30］= 87246.04元单位平米价格=3635.25(元/m2 )
可比实例二
A、计算公式：V=a/r［1-1／(1+r)n］
B、年总收益=租金收入=9500元
C、年费用=年管理费+年维修费+保险金+年税金+年折旧费=2182.904元
年管理费=年租金×4%=9500×4%=380元
年维修费=房屋重置价格×2%=648×22×2%=285.12
元
年保险金=房屋重置价格×2‰=28.512元
年税金=年房地租金×12%=9500×12%=1140元
年折旧费=648×22×(1-2%)/40=349.272元
D、年净收益=年总收益-年费用=9500-2182.904=7317.096元
E、计算收益价格
收益价格=7317.096/7.9%［1-1／(1+7.9)33］= 85087.84元单位平米价格=85087.84/22=3867.63(元/m2)
可比实例三
A、计算公式：V=a/r［1-1／(1+r)n］
B、年总收益=租金收入+押金利息=12000元
C、年费用=年管理费+年维修费+保险金+年税金+年折旧费
=2823.96元
年管理费=年租金×4%=12000×4%=480元
年维修费=房屋重置价格×2%=648×30×2%=388.8
元
年保险金=房屋重置价格×2‰=38.88元
年税金=年房地租金×12%=12000×12%=1440元
年折旧费=648×30×(1-2%)/40=476.28元
D、年净收益=年总收益-年费用=12000-2823.96=9176.04元
E、计算收益价格
收益价格=9176.04/7.9%［1-1／(1+7.9%)28］=102334.96元单位平米价格=102334.96/30=3411.17(元/m2)
<3>交易日期修正
由于各可比实例收益价与估价时点的价格相近，故不作日期修正。
<4>比较因素修正
（1）选取可比实例
比较因素修正表
可比实例A 可比实例B 可比实例C
交易地点康复南路马蓝
山服装店文艺路红缘坊人民路“爱宝贝”
奶粉店
交易日期2009年10月2010年5月2010年1月收益价格(元/m2)3635.253867.633411.17建筑面积(m2)24 22 30
交易情况100/100 100/100 100/100 价格类型租赁租赁租赁用途商用商用商用
区域因素
商业繁华程度100/99 100/102 100/99 交通条件100/100 100/99 100/98 公用设施完备度100/101 100/99 100/99 离市中心的距离100/102 100/100 100/100 可比
实例
内
容
比
较
因
素
个别因素环境条件100/100 100/100 100/99 建筑状况100/101 100/102 100/102 建筑结构100/100 100/100 100/100
修正后价格(元/m2)3716.78 3842.39 3632.79 （2）求出比准价格
采用简单算术平均法计算出一个综合结果作为比准价格比准价格=（3716.78+3842.39+3632.79)/3×50=186532.67元
单价平方价格=3730.65(元/m2)
4.估价对象最终价格确定
估价方法总价（元）单价（元/ m2）
成本法185199.76 3704
市场比较法186532.67 3730.65
收益法200625.4 4012.5 考虑到估价对象出租收益比较明显，故收益法评估的结果更能反映出估价对象的实际价值。采用加权平均法，取收益价格的权重为6 0%，比准价格的权重为30%，积算价格的权重为10%。
估价对象总价格：
200625.4×60%+186532.67×30%+185199.76×10%=194855元
大写：壹拾玖万肆仟玐佰伍拾伍元整
交易实例调查表房地产类型：出租型房地产
名称***
坐落湖南省益阳市康复北路
出租方***
承租方***
租金（元/
年）1000
货币
种类
人民币成交日期2009/10/01
付款方式每年结算一次
房地产状况说明区
域
状
况
说
明
商业繁华程度靠近市中心，靠近沃尔玛等商业中心，商业较繁华。
交通条件位于益阳市康复北路，临近桃花仑西路和益阳大道，
多路公交直达。
基础设施及公用
设施完备度
附近医院、派出所、通讯营业点、宾馆、商厦等公
建配套设施较为齐全。“五通一平”
离市中心距离很近
权状况说明属于李先生，未设立其它权利项
实物状
况说明
环境条件所在的区域无空气、水等污染，
建筑结构砖混一等，室内装修较好，七成半新。
交易情况说明交易情况正
常已用年/耐用年10/4
房地产估价报告 估价报告编号：GD2018-96-SF58 估价项目名称：北京市房山区良乡地区龙华苑30号楼4层 B30-4号房地产市场价值评估 估价委托人：北京市房山区人民法院 房地产估价机构：北京国地房地产土地评估有限公司 注册房地产估价师：尚磊（注册号1120140007） 徐宏彦（注册号1120030037） 估价报告出具日期：2018年7月20日
致估价委托人函 北京市房山区人民法院： 受贵院委托，我公司对贵院在执行2018京0111执1622号刘凯与董永红、邓桂荣民间借贷纠纷一案中涉及的位于北京市房山区良乡地区龙华苑30号楼4层B30-4号房地产在现状条件下的市场价值进行了客观、公正的评估。本次估价目的是为估价委托人核实资产价值，为案件执行提供房地产市场价值参考。 本次估价对象为位于房山区良乡地区龙华苑30号楼4层B30-4号的房地产。根据估价委托人提供的《房屋所有权证》[京房权证房私字第0507218号]，房屋所有权人为邓桂荣，房屋坐落为房山区良乡地区龙华苑30号楼4层B30-4号,房屋性质为商品房，规划用途为住宅，幢号为30号楼，房屋总层数为4层，估价对象位于第3-4层，估价对象为叠拼别墅，混合结构，建筑面积为279.52平方米，建成年代为2003年。 在分析现有资料的基础上，遵循独立、客观、公正原则，合法原则、价值时点原则、替代原则和最高最佳利用原则，选用比较法和成本法，确定估价对象在现状条件下于价值时点2018年6月12日的房地产市场价值为（币种：人民币）: 房地产总价：840.80万元 大写金额：捌佰肆拾万零捌仟元整 房地产单价：30080元/平方米 估价过程及有关说明详见《估价的假设和限制条件》、《房地产估价结果报告》及《房地产估价技术报告》，本次提交正式报告一式肆份。 北京国地房地产土地评估有限公司 法定代表人： 2018年7月20日
致委托方函 致游珍女士： 受您的委托，我们对您持有的位于市天河区五山岳洲路娇兰佳人商铺的房地产转让价值进行评估。 估价对象娇兰佳人商铺建筑面积55平方米，设计用途为商业用地，土地使用权终止日期为2037年。 估价目的是为贵方进行房地产使用权转让，评估不动产价值提供依据 估价时点为2012年12月20日。 估价结果：估价人员本着客观、公平、公正的原则，在对现场进行实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象公开市场价值的因素，根据国家有关房地产评估的规定、房地产估价规和特定的估价目的，按照科学的估价程序，并运用科学的估价方法，对上述估价对象进行了评估。估价对象在估价时点2012年12月20日的抵押价值估价结果如下（币种：人民币）：建筑面积：55平方米 估价总价： 515.0452 万元 大写：伍佰壹拾伍万零肆佰伍拾贰元 估价单价： 93645 元/平方米 大写：玖万叁仟陆佰肆拾伍元每平方米 钱程似锦房地产评估 2013年1月3日
估价师声明 我们重声明： 1、我们在本估价报告中述的事实是真实的和准确的； 2、本报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。 4、我们依照中华人民国国家标准《房地产估价规》和建设部、中国人民银行、银监会三部门联合制定的《房地产估价抵押指导意见》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 5、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。对估价对象的勘查限于估价对象的外观和使用状况，我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任，也不承担对其它被遮盖、未暴露及难于接触到的部分进行勘查的责任。 6、没有人对本估价报告提供重要专业帮助。 7、本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用途。未经本估价机构书面同意，本报告的全部或任何一部分均不得向委托方、报告使用者，报告审查部门之外的单位和个人提供，也不得以任何形式公开发表。 8、本评估报告由钱程似锦房地产评估负责解释。 估价师签名： 估价师注册号：***********
益阳商业市场调研报告 2010年7月4日
前言 (3) 第一部分益阳经济背景 (4) 一、益阳商业经济环境 (4) 二、益阳房地产经济环境 (4) 第二部分益阳商业调研分析 (5) 一、资阳商圈分析 (5) 1.1第一个核心点 (5) 1.2第二个核心点 (5) 1.3第三个核心点 (6) 1.4第四个核心点 (7) 二、桃花仑商圈分析 (7) 2.1桥南核心点分析 (8) 2.2通程电器点 (8) 2.3沃尔玛点 (9) 2.4步步高超市点 (9) 三、赫山商圈分析 (10) 3.1益阳商业步行街 (10) 3.2金嘉利广场 (11) 3.3金鸿百货 (11) 3.4步步高超市 (11) 3.5万木春购物广场 (12) 3.6香港城 (12) 3.7华联商业街 (13) 四、康福商圈的分析： (14) 4.1步步高百货 (14) 4.2步步高超市 (15) 4.3华天大酒店及商务楼 (15) 4.4福中福服装城 (15) 4.5银色现代城 (16) 4.6瑞洋华天大酒店 (16) 4.7佳宁娜.银城新天地 (17) 五、大桃路商业圈分析 (17) 第三部分益阳商业市场总结及项目规划建议 (18) 一、益阳零售商业市场分析 (18) 二、益阳休闲娱乐业市场分析 (21) 2.1主要以洗浴桑拿按摩、美容美发、KTV 几类为主 (21) 2.2休闲娱乐文化经营网点分布比较分散，由传统老商业形成 (21)
前言 益阳资源富饶，素有中国竹子之乡、中国黑茶之乡、中国麻业名城的称号，也被称为银城，市区设赫山、资阳、朝阳三个区，含有桃江、安化、南县以及大通湖区。全市总面积12144平方公里，总人口460 万，市区面积40 平方公里，人口约40 万。自“长株潭一体化”实施之后，益阳开始进入湖南第二步“3+5”城市群战略发展的规划中，因此益阳城市2004-2015 发展规划中显出，未来城市将“东突南进”逐渐融合于长株潭经济圈，并与“泛珠三角”接轨。益阳城市由桥南和桥北两区域组成，桥北为老城属于资阳区，桥南是传统商业与新兴商业的结合地，是城市未来发展和突进的区域。但益阳无核心商圈，只有次级商圈，商业同心现象不明显。一般城市都有一个核心商圈, 由一至几个具有悠久历史的主力百货、超市、步行街以及若干专卖店构成，是商业最繁华、人流最密集之处，一般是中心区的十字路口或广场，像长沙的解放西路与黄兴路交叉口就形成了这样的商业核心，周边有万达购场广场、王府井百货、春天百货、平和堂百货、黄兴路步行街等，核心商圈就是以此为中心半径约2 公里范围的商业区。而益阳却没有突出的核心商圈，只有四个次级商圈：资阳商圈、桃花仑商圈、赫山商圈、康富商圈。
房地产评估报告 估价项目名称：北京市海淀区太阳园小区9栋第12层02号房地产市场价格评估 委托方：于同江 估价方：北京宜山房地产评估有限公司 估价人员：张** 估价作业日期：二○一六年一月十日至二○一六年一月十六日估价报告编号：0911030049
目录 第一部分致委托方函 (3) 第二部分估价师声明 (4) 第三部分估价假设和限制条件 (5) 一、假设和限制条件 (5) 二、需要特殊说明的事项 (6) 第四部分房地产估价结果报告 (7) 一、委托方 (7) 二、估价方 (7) 三、评估对象 (7) 四、估价目的 (10) 五、估价时点 (10) 六、价值定义 (10) 七、估价依据 (10) 七、估价原则 (11) 九、估价方法 (11) 十、评估结果 (11) 十一、估价人员 (12) 十二、估价作业日期 (12) 十三、估价报告应用有效期 (12) 第五部分估价技术报告 (13) 一、估价对象资料 (13) 二、类比对象资料 (13) 三、因素修正 (15) 四、个别因素修正 (16) 五、修正后价格 (16) 六、估价结果确定 (17) 第六部分附件 (18)
第一部分：致委托方函 致于同江： 承蒙委托，***房地产评估有限责任公司对位于北京市海淀区太阳园小区9栋第12层02号（建筑面积188.42平方米）房地产进行评估，评估目的是为委托方用该房产向金融机构申请抵押贷款提供价值参考依据。 估价人员本着独立、客观、公正、合法的原则，在进行实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象公开市场价值的各项有利和不利因素，根据国家有关房地产估价的法律法规和估价目的，按照科学的估价程序，并运用适当的估价方法，对本次估价对象进行估价测算，确定估价对象于估价时点2016年1月10日的市场价值为1625.05万元，（币种：人民币）。以下是估价结果明细表。详情请阅读房地产评估报告。 法定代表人：李** 北京宜山房地产评估有限公司 二○一六年一月十六日
房地产估价报告的组成与内容 ●一份完整的房地产估价报告由以下组成： ★房地产估价报告书（共8项内容） 一. 封面 二. 目录 三. 致委托方函 四. 估价师声明 五. 估价假设和限制条件:注意估价报告应用的有效期在这里 六. 估价结果报告 1、委托人； 2、估价机构； 3、估价目的； 4、估价对象； 5、价值时点； 6、价值定义； 7、估价原则； 8、估价依据； 9、估价方法； 10、估价结果； 11、注册估价师； 12、估价人员； 13、实地查勘期 14、估价作业时期； 15、抵押估价要有变现能力分析和风险提示 七. 估价技术报告 1、估价对象描述与分析：实物状况分析、区位状况分析、权益状况分析 2、市场背景描述与分析； 3、最高最佳使用分析； 4、估价方法适用性分析； 5、估价测算过程； 6、估价结果确定。 八.附件（重要部份小心遗留） ①房地产估价委托书 ②估价对象的位置图； ③估价对象外观和内部照片 ④估价对象周围环境和景观照片 ⑤估价对象权属证书复印件； ⑥估价机构营业执照的复印件 ⑦估价机构资质证书复印件 ⑧ 抵押估价报告要有法定优先受偿权利等情况的书面查询资料或调查记录 第一部分报告书的组成与内容 一、封面(一般不会考) 1、估价报告的首页，而不是各估价机构对估价报告进行包装设计的封面。 2、估价报告的封面内容一般包括如下： ①标题：（房地产估价报告名称） ②估价项目名称：（说明本估价项目的全称） ③委托方：（说明本估价项目的委托单位的全称，个人委托的为个人的姓名） ④估价方：（说明本估价项目的估价机构的全称）
⑤注册估价师：（说明负责和参加本估价项目的注册师的姓名及其注册号） ⑥估价作业日期：（正式接受估价委托的年月日至完成估价报告的年月日） ⑦估价报告编号：（说明本估价报告在本估价讥构内的编号，要与估价结果报告中的编号一致） 二、目录(一般不会考) 三、致委托人函(会考★★★) 1、 2、致委托人函一般包括以下内容 （标题：）致委托人函 ①致委托方函致函对象（为委托方的全称） ②致函正文（说明估价目的、估价对象（名称坐落范围规模用途权属）、价值时点、价值类 型、估价结果、估价报告应用的有效期） ③致函落款（为估价机构的全称，并加盖估价机构公章，法定代表人（执行合伙人）签名或盖章） ④致函日期（为致函的年月日，即估价报告的出具日期） 四、估价师声明(可能会考★) 1 2、实地查勘的注册房地产估价师签名、盖章。 五、估价的假设和限制条件(一般不会考) 1 的情况下，对其合法、准确、真实的合理假设；对房屋安全、环境污染的安全假设。 2、未定事项假设：对尚未明确或不够明确的土地用途和容积率所做的合理假设 3、背离事实假设：因估价目的的特殊需要，所做的与实际情况不一致的合理假设，如征收不考虑抵押、查封、租赁。 4、不相一致假设 5、依据不中假设：缺少权属证明或无法查勘估价对象内部状况所做的合理假设 6、估价报告使用限制：估价报告的使用者、用途、使用期限及使用中就注意的事项，使用期限原则上不超过一年，表述为自年月日至年月日等。 六、估价结果报告（必考★★★★★）——注意漏项 A.0.6，估价结果报告应记载下列事项： 标题：房地产估价结果报告 1、委托方（委托人）： ①如果是单位（法人）委托评估，要写明委托单位的全称、委托单位的法定代表人和住所； ②如果是个人委托评估，要写明委托人的姓名，住所和身份证号。 2、估价方（估价机构）： 必须列明：估价机构的全称、法定代表人、估价机构的住所以及估价机构的资格等级及资质证书编号。注意：房地产评估资质等级分为一、二、三级、临时资质，而不是A、B、C级。
房地产估价技术报告 一、个别因素分析 1.交通条件及周边配套 小区临区域内主要道路有东五环路、京通快速、朝阳路等，小区附近有地铁八通线以及342路、364路、388路、488路、639路、731路、846路、855路等路公交车通过，交通十分便捷，小区环境较好。 小区基础设施状况达到“七通”（通路、通上水、通下水、通电、通讯、通暖、通燃气）。 小区周边有定福庄中学、大黄庄小学、中国传煤大学、北京第二外国语学院、平房森林公园、兴隆公园、黄渠公园等，生活配套设施相当完善。 2.建筑物基本情况 本次估价对象为北京市朝阳区定福庄西街甲1号楼10门301号房地产，现状用途为住宅，证载用途为住宅。根据估价人员实地勘查获取的资料及委托方提供的《房屋所有权证》〖京房权证朝私07字第255904号〗，估价对象为砖混结构，屋面为平屋面。建成于1994年，用途为普通住宅，地上共6层,估价对象位于地上3层，户型为两室
一厅一卫一厨，朝向为南北向，建筑面积为54.84平方米，层高为2.8米。于估价时点2008年12月31日，估价对象为中装修，装修情况详见建筑物装修状况表： 3.估价对象的产权状况 根据《房屋所有权证》〖京房权证朝私07字第255904号〗，证载房屋所有权人为苗琪，证载建筑面积为54.84平方米。该房产为普通商品房，砖混结构。估价人员未获估价对象土地年期情况，评估设定其土地使用权年限为居住用途法定最高土地使用权出让年限70年。 4.基础设施状况
估价对象所在区域市政配套设施完善，达到“七通”（通路、通上水、通下水、通电、通讯、通暖、通燃气）。 二、区域因素分析 1、区域概况 朝阳区位于北京市主城区的东部和东北部，介于北纬39。48'至40。09'，东经116。21'至116。42'之间。东与通州区接壤，西与海淀、西城、东城、崇文等区毗邻，南连丰台、大兴两区，北接顺义、昌平两区。朝阳区是北京市面积最大的近郊区，南北长28 公里，东西宽17公里，土地总面积470.8 平方公里。朝阳区属暖温带半湿润季风型大陆性气候，四季分明，降水集中，风向有明显的季节变化。春季气温回升快，昼夜温差较大；夏季炎热多雨，水热同季，为农业生产提供了良好的条件；秋季晴朗少雨，冷暖适宜，光照充足；冬季寒冷干燥，多风少雨，各月平均气温都在0℃以下。 朝阳区现辖23个街道办事处，20个地区办事处。朝阳区的人口总量多、增长快、结构复杂。2007年末，在全市十八个区县中，朝阳区常住人口300.1万人，具有北京市户籍的人口为178.4万人，外来人口96.3万人，总量均位居首位，其中常住人口占全市（1633万人）的比重为18.4%，外来人口占全市（419.7万人）的比重为22.9％。朝阳区有大量外籍人士、商务人士、文化人士，还有14.2万左右的
第一部分长沙房地产市场概况一、相关地方政策
二、长沙楼市动态 供应量分析：4月由于正值楼市旺季，加上受房贷新政影响，大量新房集中上市，供应量大幅回升，共123.25万㎡，环比增长300%。 销售量分析：4月共成交168.12万㎡，环比增长78.7%。
价格走势分析：住宅价格持续上涨，4月更是突破5000元大关，达到5019元/㎡，环比增长9.7%。 就目前长沙楼市来看，并未出现楼盘降价的情况，房价仍呈上扬趋势，但涨幅已减缓。 第二部分益阳概况 区位
益阳紧靠省会长沙市，是长沙市的后花园；1小时即可至长沙黄花国际机场，40分钟可达长沙中心城区，区位优势明显。 面积人口 益阳全市总面积12144平方公里，总人口约为480万；城市规划区面积200平方公里，到2020年城市人口100万人；2008年市区建成区面积50平方公里，常驻人口约50万，平均年增城市人口约4-6万人，现阶段流动人口约10万人。 经济概况 2009年度湖南各市经济情况
益阳市2009年GDP为591.6亿元、人均GDP达14071元、全市财政收入为34.07亿元、城镇居民人均可支配收入13802元，分别位于全省各市的第10位、第9位、第11位和第7位，排名靠后，经济水平欠发达。 固定资产&房地产投资 投资高位运行。2009年，全市固定资产投资延续了近几年来的高增长，完成全社会固定资产投资353.31亿元，比上年增长36.8%。 房地产投资继续增长。全市完成房地产开发投资52亿元，比上年增长11.5%。其中住宅投资39.93亿元，增长24.1%。施工面积531.26万平方米，增长16.9%，其中新开工面积170.47万平方米，下降9.6%。空臵面积39.11万平方米，增长1.39倍。 2004年-2009年，益阳固定资产和房地产开发投资稳步增长，特别是2007年以来发展迅猛，但同时空臵面积也在增加，其中2009年空
房地产评估报告 估价项目名称：武汉书城路金地格林梦茵区5区c-501室房地产委托方： 估价方：***房地产评估有限责任公司 估价人员： *** 估价作业日期：二○一四年十二月三日至二○一二年一月四日 估价报告编号： 致委托方函 (2) 估价师声明 (3) 估价假设和限制条件 (4) 一、假设和限制条件 (4) 二、需要特殊说明的事项....................................................................... 错误!未定义书签。房地产估价结果报告....................................................................................... 错误!未定义书签。 一、委托方............................................................................................... 错误!未定义书签。 二、估价方............................................................................................... 错误!未定义书签。 三、评估对象........................................................................................... 错误!未定义书签。 四、估价目的 (7) 五、估价时点 (7) 六、价值定义........................................................................................... 错误!未定义书签。 七、估价依据 (7) 七、估价原则 (7) 九、估价方法 (8) 十、评估结果 (8) 十一、估价人员 (9) 十二、估价作业日期 (9) 十三、估价报告应用有效期................................................................... 错误!未定义书签。估价技术报告................................................................................................... 错误!未定义书签。 一、估价对象资料................................................................................... 错误!未定义书签。 二、类比对象资料................................................................................... 错误!未定义书签。 三、因素修正........................................................................................... 错误!未定义书签。 四、个别因素修正................................................................................... 错误!未定义书签。 五、修正后价格....................................................................................... 错误!未定义书签。 六、估价结果确定................................................................................... 错误!未定义书签。
房地产抵押估价报告 估价项目名称：湖南工学院教师公寓价值评估 委托方：符向桃 估价方：谭路芳 估价人员：谭路芳 2016年11月23日 目录 一、致委托方函 (2) 二、估价师声明 (3) 三、估价的假设和限制条件 (4) 四、房地产估价结果报告 (6) 五、房地产估价技术报告 (14) 六、附件 (32) 致委托方函 房地产开发有限公司： 我公司于2008年11月06日接受贵方委托，对贵方位于南京市建邺区江东中路289号1—7层房地产价值进行评估，评估目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值，评估工作至2011年10月29日结束。
根据委托方提供的《商品房抵押窗口表》、《国有土地使用证》等相关资料，估价对象为南京联强冶金集团房地产开发有限公司所属部分房地产，建筑面积为㎡，土地使用权总面积为㎡，土地分摊面积为㎡，用途为商业。 我公司严格按照国家有关法律法规和《房地产估价规范》的要求，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，依据贵方提供的相关资料，选用适宜的估价方法，通过综合分析影响房地产价格因素，进行认真测算，最终确定估价对象在估价时点2011年10月29日满足各项假设限制条件下的公开市场价值为人民币69679万元 法定代表人： 江苏博文房地产土地造价咨询评估有限公 司 二○○八年十一月十日 估价师声明 我们郑重声明： 1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受 到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利关系或 偏见。 4.我们依照中华人民共和国国家标准GB/T50291-1999《房地产估价规范》进行分析， 形成意见和结论，撰写本估价报告。 5.没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。 中国注册房地产估价师：
2018 益阳房地产市场年报
CONTENTS ONE 2018年益阳土地市场表现 TWO 2018年益阳新房市场表现
012018年益阳市土地市场表现 统计区域：益阳全县市范围
益阳市2018年土地市场整体表现 2018年土地供应总建面：501万方 2018年土地成交总建面：501万方 2018年经营性土地成交率：100%2018年土地供应总宗数：125宗 2018年土地成交总宗数：125宗 2018年经营性土地总收益：27亿元
益阳市土地市场情况（按月度）：2018年益阳土地供应与成交的总面积均为501万方，125宗土地，揽金27亿元 ?2018年益阳土地月均供应与成交建面均为42万方，因年底供地任务压力，12月土地供应井喷，集中供应约128万方；?2018年益阳土地供应面积最多的月份：12月，128万方；土地供应宗数最多的月份：11月，27宗；而8月份无土地供应。 图2-1：2018年益阳全市按月度土地供应与成交的建筑面积、供应宗数一览 363,756 2,014 29,833 731,364 86,038 495,644 517,927 453,690 387,839 665,121 1,279,280 8 13 8215 20 016 8 27 17 5 10 15 20 25 30 200,000 400,000 600,000 800,000 1,000,000 1,200,000 1,400,000 1月 2月3月4月5月6月 7月8月 9月 10月 11月 12月 建筑面积（㎡） 宗数（宗）
湖南房地产行业市场分 析报告 Document number：PBGCG-0857-BTDO-0089-PTT1998
2007年湖南省房地产行业市场分析报告 郭国庆陈栋 （中国人民大学商学院，北京 100872） 北京新生代市场监测机构最新调查数据显示，湖南居民房产的预购率为％。从预购年限来看，湖南省未来1-2年内房产销售平稳，未来3年内会有一定增长，此后将有所回落，到未来5年则会达到新的销售高峰。湖南全省总体房产消费水平也高于全国平均水平。 房地产行业巨大的消费潜力不仅吸引了湖南省各地政府和开发企业，同时也受到了众多市场分析和研究者的关注。本报告将在认真分析湖南消费者的生活态度、消费心理和习惯的基础上，从细分市场选择和开发新产品、广告策略、定位、定价策略、销售管理、售后、行业消费发展指数等七个方面，重点探讨湖南房地产行业市场和营销活动的发展状态及发展趋势。 一、细分市场选择和开发新产品 （一）细分市场选择 房地产市场细分是房地产市场发展的必然趋势。从产品的最终用途来分，调查显示，湖南购房计划居民中，％的人是为了自己居住，也不乏少数居民购房作为办公、经商之用。 而从房产地理区域位置的选择来看，湖南居民都选择在市中心、学校周围等交通便利的地方（如图1所示）。房地产的开发应充分考虑不同的地理位置、交通条件、环境条件等。得天独厚的地理位置，会使房地产商占尽先机。
2.2 市中心学校周围郊区其他位置 图1 湖南居民房产位置选择（单位：%） 按人口变量细分，包括年龄、性别、家庭人数、收入、职业、宗教信仰、国籍和民族等。如表1和表2所示，大部分湖南购房计划居民中都打算购买一般商品房和经济适用房，在房产结构的选择上，七成居民计划购买普通板式楼房。不同年龄层的消费者对房产类型和结构的偏好也有所区别，开发商根据自己的资源选择不同的细分市场。 表1 不同年龄消费者房产类型选择
房地产价值评估结课作业 资产评估1142206019 陈清贵
房地产价值评估结课作业 资产评估常用的方法有成本法、收益法、市场法，这三种方法各有特点，在选择采用哪种方法时要考虑资料的可得性以及评估目的。 一、房地产价值评估中三种评估方法的理论依据 1、成本法。 成本法是指以当前条件下重新购建相同的被评估房地产所需的成本扣减其已损耗的价值为基础确定被评估房地产价值的方法。成本法的理论依据是生产费用价值理论，其认为房地产的原始成本越高，价值越大；房地产的存续时间越长，损耗越多，价值越小。从这个意义上说，成本法所评估的价值是以当前重置成本以及历史损耗为依据的，其本质还是以历史成本为基础，与房地产的未来运用效率无关，因此成本法评估的价值是会计价值。成本法所评估的价值能被人们认可的原因是：房地产持有人要出售该资产，其售价不应低于其成本，否则无利可图；房地产购买人出价不愿高于其重置成本，否则不如自己建造。因此，买卖双方达成交易的均衡价格就是重置成本。重置成本还不完全是会计上的成本，它是经济学意义上的成本，不仅包含重置时必要的材料、物料、人工以及税费投入，而且包含投资报酬，即所投入的会计成本中在重新购建期间应负担的利息和利润报酬。 2、收益法。 收益法的理论依据为效用价值论，其认为房地产的价值在于该房地产所带来的未来收益，未来收益的现值之和就是该房地产的价值，该折现率亦称资本化率。早在1906年，耶鲁大学教授费雪在其专著《资本与收入的性质》中就系统地论述了收入与资本的关系。费雪认为，收入是资本价值的源泉，并把收入分为享用收入、实际收入和货币收入。享用收入是指人们在消费中所产生的精神愉悦感受，由实际收入所带来。实际收入是指能给人们带来享用的客观事物，包括人们的衣食住行等一切物品。货币收入是指人们的工资、股利、利息、租金和利润等现金收入。当人们的货币收入大于实际收入时，就会进行储蓄或投资，因为投资能带来未来收入。资本价值就是收入的资本化。1930年费雪所著的《利息理论》完整地提出了利用收益法进行价值评估的框架，认为资产的价值就是未来现金流量的折现值。费雪资本评估理论的不足就是认为未来现金流量是无风险的，所以折现率取无风险的市场利率。20世纪60年代，莫迪格莱尼和米勒又对收益法进行
房地产估价报告 估价项目名称：阿荣旗那吉镇阳光二期工程拆迁评估委托估价方：内蒙古第二建设股份有限公司 受理估价方：牙克石市铭泰房地产价格评估事务所 法人代表：***(中国注册房地产估价师）估价作业日期：2007年3月15日至2007年4月3日 目录 一、致委托方函 二、估价师声明 三、估价的假设和限制条件
四、估价结果报告 五、房地产估价技术报告 六、附件 （一）分户估价报告 （二）《2007年阿荣旗那吉镇地区各类 房屋评估市场指导价格》 （三）房地产价格评估机构资质证书 （四）营业执照 （五）房地产估价师资格证书 致委托方函 内蒙古第二建设股份有限公司： 我所受贵公司委托，对坐落在阿荣旗那吉镇向阳西路以北、滨河西路以东、西小河以西，拆迁范围内的房屋及附属物市场价值进行评估。 估价对象大部分为砖木结构住宅房屋，计56幢，总建筑面积4,193.58m2。 估价对象均以划拨方式取得土地使用权。 一、估价目的：为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格。 二、估价时点： 二00七年三月十五日 三、估价结果：
估价人员遵循合法、独立、客观、公正的原则，依据中华人民共和国GB/T50291—1999《房地产估价规范》和相关法规，在现场查勘的基础上，经科学计算、专业分析论证，确定估价对象在估价时点价值为：合计：RMB：4,400,430.00元。人民币（大写）：肆佰肆拾万零肆佰叁拾元整。 。 牙克石市铭泰房地产价格评估事务所 法人代表：*** 二00七年四月三日 估价师声明 我们郑重声明： 一、我们在估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 二、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论。 三、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。 四、我们依照《房地产估价规范》、建设部《房屋完损等级评定标准》、《2007年阿荣旗那吉镇地区各类房屋评估市场指导价格》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 五、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘（查勘人：史
益阳市（市辖区）房地产业、居民服务行业城镇单位就业人数3年数据专题报告2019版
序言 本报告剖析益阳市房地产业、居民服务行业城镇单位就业人数重要指标即房地产业年末城镇单位就业人数，居民服务、修理和其他服务业年末城镇单位就业人数等，把握益阳市房地产业、居民服务行业城镇单位就业人数发展规律，前瞻未来发展态势。 益阳市房地产业、居民服务行业城镇单位就业人数专题报告数据来源于中国国家统计局等权威部门，并经过专业统计分析及清洗处理。无数据不客观，借助严谨的数据分析给与大众更深入的洞察及更精准的分析，体现完整、真实的客观事实，为公众了解益阳市房地产业、居民服务行业城镇单位就业人数提供有价值的指引，为需求者提供有意义的参考。 益阳市房地产业、居民服务行业城镇单位就业人数数据专题报告知识产权为发布方即我公司天津旷维所有，其他方引用我方报告需注明出处。
目录 第一节益阳市房地产业、居民服务行业城镇单位就业人数现状 (1) 第二节益阳市房地产业年末城镇单位就业人数指标分析（均指市辖区） (3) 一、益阳市房地产业年末城镇单位就业人数现状统计 (3) 二、全国房地产业年末城镇单位就业人数现状统计 (3) 三、益阳市房地产业年末城镇单位就业人数占全国房地产业年末城镇单位就业人数比重统 计 (3) 四、益阳市房地产业年末城镇单位就业人数（2016-2018）统计分析 (4) 五、益阳市房地产业年末城镇单位就业人数（2017-2018）变动分析 (4) 六、全国房地产业年末城镇单位就业人数（2016-2018）统计分析 (5) 七、全国房地产业年末城镇单位就业人数（2017-2018）变动分析 (5) 八、益阳市房地产业年末城镇单位就业人数同全国房地产业年末城镇单位就业人数 （2017-2018）变动对比分析 (6) 第三节益阳市居民服务、修理和其他服务业年末城镇单位就业人数指标分析(均指市辖区) 7 一、益阳市居民服务、修理和其他服务业年末城镇单位就业人数现状统计 (7) 二、全国居民服务、修理和其他服务业年末城镇单位就业人数现状统计分析 (7) 三、益阳市居民服务、修理和其他服务业年末城镇单位就业人数占全国居民服务、修理和 其他服务业年末城镇单位就业人数比重统计分析 (7)
房地产估价报告评审标准 第一条（制定目的）为提高房地产估价报告（以下简称估价报告）质量，统一估价报告评审内容、要求和方法，保证估价报告评审结果客观公平，根据国家标准《房地产估价规范》和有关估价指导意见，结合估价报告评审工作实际，制定本标准。 第二条（适用范围）对鉴证性估价报告进行评审，适用本标准。 本标准所称鉴证性估价报告，是指房地产估价机构为委托人提供给第三方使用，或者为委托人进行内部管理、接受外部监管而出具的起着价值证明作用的估价报告，包括但不限于为了下列需要而出具的估价报告： （一）房地产抵押贷款； （二）房屋征收补偿； （三）人民法院拍卖房地产； （四）房地产税收； （五）国有建设用地使用权出让； （六）用房地产作价出资设立公司或者企业； （七）上市公司关联交易； （八）投资性房地产公允价值计量。 第三条（评审方式）估价报告评审，采用定量评审与定性评审相结合的方式。 第四条（定量评审内容）估价报告定量评审，采用分项目逐项评分的方式。 估价报告定量评审项目，分为一般项目和特殊项目。 一般项目是指估价报告的基本组成要素和外在质量，分为4个分项和28个子项（详见附件）。 特殊项目是指特定估价目的的估价报告应当具有的独特组成要素或者应当予以描述、分析的独特内容。其中，房地产抵押估价报告的特殊项目分为6个分项：（1）估价假设和限制条件的特殊要求；（2）估价原则的特殊要求；（3）估价结果披露的特殊要求；（4）估价对象变现能力分析；（5）相关风险提示；（6）附件的特殊要求。 第五条（定量评审得分）估价报告定量评审总分的满分为100分。 不应当有特殊项目的估价报告的定量评审总得分，为各个一般项目的评审得分之和。 应当有特殊项目的估价报告的定量评审总得分，按照下列公式换算得出： 一般项目评审总得分＋特殊项目评审总得分
益阳市（市辖区）信息传输业、房地产业城镇单位就业人数3年数据分析报告2019版
序言 本报告对益阳市信息传输业、房地产业城镇单位就业人数做出全面梳理，从信息传输、计算机服务和软件业年末城镇单位就业人数，房地产业年末城镇单位就业人数等重要指标切入，并对现状及发展态势做出总结，以期帮助需求者找准潜在机会，为投资决策保驾护航。 益阳市信息传输业、房地产业城镇单位就业人数数据分析报告知识产权为发布方即我公司天津旷维所有，其他方引用我方报告均需注明出处。 本报告借助客观的理论数据为基础，数据来源于权威机构如中国国家统计局等，力求准确、客观、严谨，透过数据分析，从而帮助需求者加深对益阳市信息传输业、房地产业城镇单位就业人数的理解，洞悉益阳市信息传输业、房地产业城镇单位就业人数发展趋势，为制胜战役的关键决策提供强有力的支持。
目录 第一节益阳市信息传输业、房地产业城镇单位就业人数现状 (1) 第二节益阳市信息传输、计算机服务和软件业年末城镇单位就业人数指标分析（均指市辖区） (3) 一、益阳市信息传输、计算机服务和软件业年末城镇单位就业人数现状统计 (3) 二、全国信息传输、计算机服务和软件业年末城镇单位就业人数现状统计 (3) 三、益阳市信息传输、计算机服务和软件业年末城镇单位就业人数占全国信息传输、计算 机服务和软件业年末城镇单位就业人数比重统计 (3) 四、益阳市信息传输、计算机服务和软件业年末城镇单位就业人数（2016-2018）统计分析 (4) 五、益阳市信息传输、计算机服务和软件业年末城镇单位就业人数（2017-2018）变动分析 (4) 六、全国信息传输、计算机服务和软件业年末城镇单位就业人数（2016-2018）统计分析5 七、全国信息传输、计算机服务和软件业年末城镇单位就业人数（2017-2018）变动分析5 八、益阳市信息传输、计算机服务和软件业年末城镇单位就业人数同全国信息传输、计算 机服务和软件业年末城镇单位就业人数（2017-2018）变动对比分析 (6) 第三节益阳市房地产业年末城镇单位就业人数指标分析(均指市辖区) (7) 一、益阳市房地产业年末城镇单位就业人数现状统计 (7)
长沙市房地产市场调查分析报告 一、长沙市内五区近一年来市场走势调查与分析 （一）近一年来成交价格走势调查与分析 表1：—长沙市内五区商品住宅成交价格汇总表（单位：元/平米） 根据以上图、表可看出：1）目前市内五区成交价格高低依次为天心区、芙蓉区、开福区、雨花区、岳麓区，价格最高的区与最低区相差1374元/平米，价差比达到了25%； 2）近一年来开福区、芙蓉区基本保持一个高价运行的状态，岳麓区相比其他四区始终处于低价运行的态势，而天心区与雨花区则表现出价格的大幅提升； 3）同比2011年4月，市内五区中开福区基本保持一致，天心区涨幅最大达到了%，雨花区其次，涨幅为%，岳麓区和芙蓉区略有上涨，涨幅在8%以内。 4）从价格变动情况来看，近一年来开福区和天心区价格波动最大，岳麓区波动最小。 （二）近一年来成交量走势调查与分析 表2：—长沙市内五区商品住宅成交量汇总表（单位：万平米）
从以上图、表可看出：1）近一年来各区销售量排名从高到低依次为雨花区、岳麓区、开福区、天心区、芙蓉区，其中雨花区比芙蓉区成交量上高出万平米，相差达倍； 2）近一年来市内五区成交量集体下滑，且同比2011年4月，目前除开福区外其余四区销量减少均在50%以上，天心区和雨花区的销量几乎减少60% 二、各区重点楼盘调查分析 （一）开福区 1、成交价格分析 图3：典型楼盘各时期成交价格柱形图 通过调查统计、分析发现： 1）自从2011年下半年开始，各重点楼盘的房地产项目在政策的调控下，开始调整，大多
数楼盘缓慢上涨，只有部分楼盘价格略微下降，且下调幅度不大。 2）各重点项目价格6000-15000元/㎡不等，万达公馆等精装项目外，大多维持在6500-7500元/㎡价格区间。 2、户型面积分析 通过调查统计、分析发现： 1）以上典型项目以中等面积户型为主，90-120平方的户型占34% ，120-160平方以上的户型仅占19%，140平方的户型占13%，60-90平方的户型占24%， 60平方以下的户型占11%。 2）该区域不仅仅配套非常完善，且拥有一线优美的江景资源，部分项目结合且积极利用特有的优势，推出一些特色产品，如万达公馆、华远华中心则推出超过200平米的精装豪宅。3、客户来源分析 通过调查统计、分析发现：
房地产估价结果报告(doc 38页)
房地产估价报告估价项目名称： ××市××区×× 街××号房地产 委托估价方：××××科技发展有限公司 受理估价方：××××房地产资产评估有限公司 估价人员：×××（注册证书编号：421997××××）×××（注册证书编号：422004××××）×××（注册证书编号：422006××××）×××（注册证书编号 ：422005××××） 估价作业日期：二〇〇六年十一月一日至二〇〇六年十一月七日 估价报告编号：××评字[2006]××××号
致委托估价方函 ××××科技发展有限公司： 我公司于2006年11月1日接受贵公司委托，对XX市XX区XX街67号房地产的公开市场价值进行评估，估价目的是为房地产交易提供价值参考依据。我公司自2006年11月1日收到贵公司提供的项目相关资料后，组织人员于2006年11月1日至2006年11月7日对估价对象----XX市XX区XX街67号房地产的公开市场价值进行了评估。评估人员在现场查勘的基础上，根据国家与地方的有关政策法规、国家标准《房地产估价规范》和我公司掌握的房地产市场资料，结合贵公司提供的资料和本次评估的估价目的，遵循公正、客观、独立的原则，按照估价程序，选用了市场比较法和收益法进行分析、测算和判断，确定估价对象XX市XX区XX街67号房地产在2006年11月1日完整权利状态及满足各项假设限制条件下的公开市场价值为RMB1289.69万元，大写人民币壹仟贰佰捌拾玖万陆仟玖佰元整；单价4179元/平方米, 每平方米大写人民币肆仟壹佰柒拾玖元整。 特此函告！ ××××房地产资产评估有限公司 法定代表人：×××（签名） 2006年11月7日
房地产估价技术报告 项目名称：柳州市建德房地产投资有限公 司位于柳州市柳南区飞鹅二路 23 号荣兴大厦 1 栋 6 层、 1 栋3-2 、 3 栋2-1 非住宅房地产抵押贷款价值评估 报告 委托方：柳州市建德房地产投资有限公司 估价方：广西中实房地产评估顾问有限公司估价人员：宗白白徐彤 估价作业日期：二0 一一年三月二十日至二0 一一年三月二十一日估价报告编号：中实柳估字[2011] 第364 号
估价技术报告 、价对象个别因素分析 （一）评估对象范围 本次估价范围为柳州市柳南区飞鹅二路23号荣兴大厦1栋6层、1栋3-2、3栋2-1非住宅房地产，房屋用途为非住宅 （二）实物及权益状况 （1）房屋登记状况： （2）土地登记状况: 3）他项权利状况：根据委托方提供的资料，估价对象在估价时点设立抵押权，
本次评估不考虑他项权利状况对房地产价格的影响。 （4）根据委托方提供的《房屋所有权证》，估价对象为房屋所有人柳州市建德房地产投资有限公司自建，2011年权利人更名。 1 栋 6 层、1栋3-2 ：建筑物地下 1 层，地上 6 层。3栋2-1 ：设计用途为商业用房。 二、区域因素分析 土地级别及区位：估价对象位于柳州市柳南区飞鹅二路23 号荣兴大厦 1 栋 6 层、1栋3-2、3栋2-1 ，属柳州市城区一级商业土地。 商业繁华度：估价对象距0.8 公里，位于区域商业中心；附近有汽车总站及谷埠街国际商城、温州商贸城、华丰商住楼等住宅小区，还有银行、南城百货超市及谷埠街农贸市场等，所在区域商业繁华程度较高。 交通便捷程度：估价对象距离火车站约 1.5 公里，距离汽车总站约0.5 公里，周边道路有飞鹅路、飞鹅二路、鱼峰路、谷埠路，区域内交通便利度较高；公交设施完备度较高，2、5、6、10、25 路公交车从估价对象附近经过。 公共设施及基础配套设施：区域内基础设施开发程度为“五通一平”（通路、通电、通讯、通供水、通排水及场地平整），基础配套设施完备度较高，医院、学校、银行、宾馆、文体、生活等服务设施完备程度较高。 环境与景观：估价对象位于柳州市柳南区飞鹅二路23号荣兴大厦1栋6层、1栋3- 2、3栋2-1 ，周围多为商业、住宅房地产，环境条件较优。 三、市场背景分析进入“十二五”期间，柳州市国内生产总值、财政收入年均增长分别达 12.61%和20.7%。未来几年内，柳州的工业总产值将达到1000亿元，GDP达600-700亿元，城市经济的快速发展，将成为长期支撑柳州房地产业发展的利好因素。随着中国－东盟自由贸易区的建立，以及"强市富民"方针的实施，柳州市经济发展迅猛，国民生产总值呈快速上升趋势，城市发展平稳，尤其是市政府加大城市建设力度进行较大规模的旧城改造，极大的推动了市房地产市场的发展。 “十二五”期间，柳州市商品房价格水平呈逐年上涨趋势，年均涨幅为 6.7%，低于7.57%的人均收入增长率，说明房价还有上涨的空间；房价收入比合理，年平均值为7.21 ，符合柳州市民的市场购买力。 因此，从整体上看，柳州房地产业正处于快速增长期，并且借助国家宏观调控的东风