第一章商圈经营管理
何谓商圈精耕经营
房产中介在特定市场区域中，负责市场调查、分析、规划、充分掌握市场情报资料，并随时通过掌握的商圈内的资料拟定商圈区域内的行销策略，做到有系统的开发和行销，用以达到和产生在特定区域内经营的最高绩效。房产中介实际营运中，在其特定的市场商圈区域内可以是一家店或多家店在经营。
商圈精耕其实也是中介门店和经纪人的基础作业之一，通过划定周边的商圈和社区、大楼，然后对其进行精耕细作，从一般的对周边楼盘社区的交通、商业网点、教育设施等的了解，到熟悉楼盘的住户数、入住率、物业费再到楼盘的投资、入住状况等等，总之要求经纪人对楼盘的一切都要了如指掌，烂熟于胸。
商圈精耕对门店和经纪人的益处是显而易见的，通过商圈精耕，在客户询问相关社区大楼信息时，经纪人对社区大楼信息的对答如流将充分展现经纪人的专业素养和服务品质，从而在客户心目中树立起专业、敬业的经纪人形象。并且，对于大部分需求客户而言，他们的目标往往相当明确，常常会直接指定想求租求购的意向楼盘社区，而经纪人通过商圈精耕将大大缩短开发客户指定楼盘社区的时间，并使房产交易的配对率得到明显提高。
商圈精耕经营实施的原则
1、区域范围力求细化
2、特性分析必须确认
3、商圈与社区相结合
4、实施必须保持持续
5、计划、执行、检查完全落实
商圈精耕经营的步骤
1、划分商圈范围：以某一个中心点将东西南北以主要道路作为分区架构，确定商圈
名称、商圈分类、商圈范围；
2、实地勘察其范围内地理环境，并明确搜集该商圈区域内重要行政机关、商业中心、
市场、学校、医院、银行、公园绿地、主要道路、公交线路、著名或标志性建筑物
等信息资料；
3、实地勘察其范围内的社区、大楼地理环境，包括道路、街、巷、弄、号，明确社
区大楼配套设施、绿化、建造年代、物业费用、居住户数等等信息资料；
4、绘制和整理商圈图片资料内容：
▲主要建筑物：每栋楼需标示楼高，7层楼以上应标注大楼名称。
▲门牌：街角和巷道两旁，应注明门牌号码。
▲街道：单行道或双行道，道路宽度（每部车宽2米）。
▲公共设施：公园、绿地、广场、儿童游乐场、学校、停车场、体育场馆、图书馆、批发市场、零售市场。
▲生活设施：自选商场、速食连锁店、医疗机构、政府机关、消防设施、公安派出所、邮电局、银行。
▲憎恶设施：变电站、加油站、航空站、污水处理站、焚化炉、高压铁塔、液化气站、屠宰场、殡仪馆、火葬场。
▲休闲设施：电影院、百货公司（标注名称）；
▲公交站：标示地点及站牌标示方式；
▲高架桥、公路大桥；
▲铁路、汽车客运站。
商圈精耕经营特性分析
1、商业特性分析
2、办公特性分析
3、房屋特性分析
4、建筑特性分析
5、交通特性分析
6、学区特性分析
7、特殊人物分析
8、竞争对手分析
商圈精耕成果报告书
1、报告目的和对象
2、商圈范围及变革
3、主要道路及社区
4、环境、学区、公园、交通
5、次要巷道及社区
6、社区物件种类
7、市场行情及分布情形
8、未来商圈发展潜力
为何要商圈精耕
房产中介业务就象蜘蛛结网一样，要人脉广布。所谓Farming-<商圈精耕〉就象种田一样，努力耕耘必能丰收。而商圈耕耘是最省时、最有效、最直接的方法，商圈精耕也可以提
升公司在商圈的知名度与信任度，以便于增加附近社区的成交率，如果做好商圈耕耘，市场的占有率自然提高，开发物件源源不断，也可以让公司长期保持地区优势。
为何商圈精耕的理由：
1、因为距离短，拜访经营，带看销售皆方便，节省时间；
2、地段行情及市场动态，能更深入了解；
3、专人专职的区域经营，资源有效分配；
4、强化了与社区居委会、物业管理员、社区三姑六婆、社区布点的联系；第一手获
得待租售物件；
5、建立商圈图、商圈调查表、区域行情表，成为社区的房产顾问；
6、参与社区活动，挖掘潜在客户，让商圈的人，无论是买卖房屋时都指名找您。
切记！深耕就是生根。商圈精耕让回头客、潜在客户都会找您这个顾问，让您达到集客的功效，您好像管区的人一样关心他们，钞票自然也轻松入袋。
商圈资料录入XPS系统
1、根据上面操作的步骤总结的资料和信息按照XPS相关栏目整理好
2、录入商圈资料
▲商圈范围：记载内容是某一个中心点将东西南北以主要道路作为分区架构确认的商圈范围。
▲商圈概述：记载内容是商圈经营特性分析内容和未来发展趋势、重点经营和活跃的社区等等。
3、录入商圈内社区资料
4、录入社区内大楼资料
第二章开发实务操作
如何开发房源
从事房产中介业务工作的人，建立好人际关系是拥有了最大的资源，能够透过亲朋好友的支持及客户的回馈，来建立庞大的服务网络，行销这条路才会走得顺畅。因此中介业务工作首重开拓人际关系及房源。人际关系广泛自然房源信息多。
1、开发人脉：与社区住户、居委会、物业管理员及客户等保持友好关系并常常保持联系
2、开发房源：每天扫街，注意市场动态、同行DM、刊登的广告、开发信函、拜访物业管
理员、房展会活动、网站房地产栏目等等；多争取曝光机会，如成交物件扩大宣传、个人专业形象及知名度等
开发房源法则
一、如何收集房源
1、市场调查：报纸、网站、DM、扫街、扫楼；
2、买方转卖方：帮助其代理寻找买方，并通过此买方打探看过同行哪些物件；
3、由租转售：将曾委托出租已出租和现在委托出租或在外面自租的屋主说服，将出租物
件转为出售；
4、商圈耕耘：商圈内布点、物业管理员维护；
5、委托过期物件：回访委托过期物件，再次协调续约。
二、市场调查的好处
1、可以了解市场上有何新房源在销售，且具有实效性强、卖点好的物件比较容易登广告。
上期DM与本期DM比较不见的物件可能卖掉或者过期，即可以尽速追踪；
2、常作市场调查，除了可对市场行情变化了如指掌，并可增强评估价格的能力，且对本
身销售的物件对比比较，对买方较具说服力；
三、如何开发
1、通过市场调查后过滤较有卖点的物件，追踪屋主；
2、将追踪到的屋主依其委托同行到期日之前后，分别在有望开发的物件区分ABCDE等级
实施开发；
3、当追踪到屋主时，第一次最好能见面拜访，让他产生深刻印象，再根据状况，分别用X
PR系统做到期提示服务，定期回访，在委托到期前半个月做密集拜访；
4、利用夜间拜访物件委托价位高的客户，并制作好不动产说明书和销售报告书；
5、投放资料：分次有顺序资料为：公司简介、名片、个人简介、定期DM，开发信函、问
候函；
6、辅助工具：个人开发手册、包括：证照、简介、公司的相关资料、服务满意的见证函、
当时市场交易行情或重要资讯剪报。
四、开发收集通道
1、旧客户、回头客、客户介绍或长期客户。
2、名册开发：社团组织名人录或电话本随机。
3、报纸开发：旧报纸广告或每日自己销售稿。
4、网站开发：自租售物件、求租购客户。
5、现场纸条自租售物件。
6、物业管理：管理员、业主委员会、住户动态。
7、亲朋好友推荐：最好的人脉存折。
8、开发商尾楼或代理公司客户。
9、建立专属商圈：扫街、扫楼商圈耕耘。
10 \成交客户维护：贺成交或信函。
11、拍卖房市场或银行贷款逾期处理房。
12、广告信函：钓鱼稿或自我推荐信函。
13、来店、来电客户：认真且亲切接待和关怀。
14、人际关系不断扩张。
五、开发注意事项
1、成功的开发活动需要长久的经营，持续不断地努力，大多数中介人员都是前面三分热
情，持续力、恒心、耐力较差。因此需要借助XPR系统管理，不断地提醒或做有计划性的服务追踪、拜访计划和时间，按期完成追踪服务；
2、时刻保持持续力和热情，不断调整追踪计划和内容，达到预期目标；
3、利用晚上时间安排拜访，因其对象防御力、抗性弱，且容易找到房间主人或者钥匙，
成功率较高；
4、不要忘记XPR系统的好处，不仅可作自我管理，并且具有提醒功能；
5、擅长利用公司资源，如笔记本电脑，即有绩效又有说服力；
6、适时向公司和其他同仁提出支援和协助；
7、拜访或电话联系时，要先想好说辞与此次拜访的目的，每次联系都要有成效与进度；
8、定期拜访社区物业管理人员，不要轻视这些管理员，利用商圈精耕时，多去社区管理
室走动，可以挖掘出许多信息。
六、电话约谈法则
1、时机：通过电话洽谈，可以节省时间，但若在不适当的时机打电话约见，造成对方生
活上的困扰，则效果反而适得其反。因此，打电话前应选择适当时机，同时必须要了解对方工作或生活习惯；如果是通过朋友介绍，最好向对方表明是谁介绍，以增加信任度。
2、引导肯定式：电话洽谈中，可用开放式问话引导客户回答，并且让客户回答“是”为
原则，因此在通话前，应先规划谈话内容，设计几个让客户回答“是”的问题，当你塑造出“肯定”情景后，依据谈话的惯性定律，在回答了几个“是”之后，通常很难推翻先前的肯定，而接受你的建议。
3、二选一：为了确认客户意愿、价格或拜访时间等问题，尽量用“二选一”方式，让对
方在你的建议中二者选其一，而不是回答你“要”或者“不要”而已。
4、心理预演：心情紧张时，说话容易出错，反而容易给人不好的印象，而且降低自己的
信心程度；因此，谈话前应先做“心理预演”，先想象谈话中可能出现的情景及状况，当面临预想状况发生时，因在预料中，可以不慌不忙从容应对。
七、开发问题处理原则
常言：“销售是从说‘不’开始”其实这句话只停留在旧的思维，销售所面临拒绝处理，应该是从“是”开始，重要的是如何正确判断客户拒绝的真正原因，进而提出解决方案，攀登成功销售的巅峰，则是成功的业务人员应该具备的技能；因此当客户提出反对意见时，不要急于反驳或解释，先静下心来听听客户的心声，或许可以从中找出反败为胜的机会。
因此，处理问题应有原则：说一、问二、听三、看四。
1、要感谢客户提出意见，不可表现出不耐烦或焦躁；
2、绝不可以与客户争辩，逞口舌之快，赢了客户，输掉业务；
3、过程中要平心静气，察言观色，找出反对的真正原因；
4、空当原理：当客户提出反对意见时，应该先同意他的看法，然后再提出自己的建议，
就如汽车从一档到倒档必须先空档。例如：“是的，您说的一点都没有错，但是从另外一方面来说。。。”
5、情景法：说个故事来说服客户。例如：“以前，我的客户王先生本来也是这么认为，
但是经过我们公司的服务后，完全改观了。。。”
6、询问法：对于客户不断地提出反对意见时，可以询问他：“为什么？”试探引导他说
出真正的原因。
7、转移注意法：如果客户提出反对意见，无法及时回答或解决，不妨轻描淡写带过，并
且赶快插入另一个话题。
8、拖延法：如果此次洽谈，眼看双方无法达成共识，则以其中几项的反对意见做下次洽
谈的理由。
八、常见问题处理
1、要求折让中介服务费
▲如此一来对客户难免不公平，有些人收2%，有些人收1%，反而让客户权益受损。
▲公司收取服务费的标准是为了提供最佳的行销策略，如广告、文宣用品、人员的专业服务等等
▲佣金太少的个案，业务人员销售意愿低，反而达不到效果。
2、不签专任委托
▲因为每家公司都可以卖，所以容易发生一房二卖的纠纷；
▲不签约的个案无法上系统连线，对于销售有阻力；
▲因为其他公司也可以卖，所以公司不会投资太多的资源促销。
3、免中介屋主
▲强调中介公司的专业性，由合法、合格训练的经纪人来专职服务绝对比自己租售来得有效率；
▲房产销售须支付广告费及大量的时间和精神，委托中介公司来做，一切费用和精神都不用操心，成交再付服务费；
▲代为接听及过滤众多电话，避免不必要的骚扰并通过中介筛选客户后才带看；
▲因公司长期经营，成交并积累大量客户，且有很好的口碑，可以加速成交机会；
▲强调公司通过XPR管理系统管制服务品质和严控交易流程，比自租售更有绩效，同时交易安全也有保障措施；
▲自租售时，无法过滤来访客户，安全性也无法保障；由专业经纪人带看，以避免诈骗集团或居心不良的人看房的风险，并过滤出有诚意的买方；
▲委托中介销售，不会只局限一、两组客户间，比自销售更容易卖出好价位；
▲国家考试合格的专业法律代书，专业解说可以避免买卖契约诸多陷阱；▲提供专业的节税方式，协助您事先规划省下不必要的费用；
▲确实掌握市场最新动态，提供行情分析，建议最佳合理的价位；
▲中介公司可以站在中立的立场，扮演买卖之间的协调润滑角色，当买卖双方条件有所差距时，经由经纪人居中协调冲突，可以避免争议而容易成交；▲专业的谈判技巧，可以达到买卖双方双赢的局面。
4、缩短委托时间
▲作业时间太短，无法找到适当的买方；
▲与其短时间不断的换公司卖，不如由一家公司有充裕的时间经营；
▲委托时间长，可争取较多广告资源；
5、不急于租售
▲早点卖，可减少利息支出；
▲目前房地产市场不看好，所以早日处理会比较好；
▲早点处理可避免中介公司再来骚扰。
6、受同行干扰影响
▲保持高度密集联系，以消除同行破坏引起的客户疑虑；
▲以公司制作的精美文宣及辅助资料，强调公司正派经营形象；
▲以公司过去成交的实例，证明公司的实力
九、开发工作管理
1、基本动作
▲了解市场概况。如：市场行情、市场动态、房产相关行业情形；
▲开发新物件：建立客户资料库及维护客户资料，制作物件追踪线；
▲要求每周固定的新进物件量及每月设定高标准的库存量；
▲有效的经营责任商圈及同步稳定的人际关系商圈；
▲没有委托量，您就没有生意，要求自己找到的是一个可租售的委托。
2、日工作检查总结
▲各种搜集管道的开发并掌握市场行情与开发新房源；
▲养成每日看房的习惯并利用XPR系统记录物件开发追踪服务情形；
▲随时关心责任商圈动态并分配时间扫街、扫楼，商圈耕耘；
▲电话拜访后，回访以敲定亲自上门拜访，并进一步寻求委托；
▲整理资料，输入XPR系统，研讨计划并针对疑难问题与主管讨论，过滤待开发物件，设定时间签订委托。
3、周工作检查总结
▲分析物件预计成交价，保持回报是重点，而议价是成果；
▲针对A级物件分析可买点，强力曝光，主力销售；
▲责任商圈再检查，寻求买方指定的物件或请商圈内的人推荐待出售物件；
▲检查是否有客户忘了回访；
▲检查开发信函、海报DM的派发量、寄发量。
4、月工作检查总结
▲确实知道商圈内的竞争对手：售房动态、行情概况、市场供需等；
▲分析广告资源是否实在和成效，检查总结物件诉求；
▲对于所有待新搜集开发、待追踪等房源资料整理并预计回访进度；
▲与公司整体战略配合并与单位同事搭配密切合作；
▲了解工作盲点及自我障碍瓶颈，让自己成效能再精进。
十、开发工具手册制作与应用
一个房产经纪人员，常常不知道如何来取得客户的信任？进而获得专任委托，常常双手空空，说些没有次序又不具有吸引力的话，徒劳无功。这里教您制作简易的开发工具手册，增加专业度和说服力。
用一本活页的开发手册，里面有图文并貌，作为我们应用的辅助工具，转化成专业且有组织的话术。您可不要轻视它的魅力，因为纯粹以语言传达的沟通方式，绝对不及用文字、图片、图像等资料来与客户分析佳。其实，只是应用“看图说故事”的方法，来说明我们服务的价值，会比只耍嘴皮子的人捷足先登。
下列提供几种文件资料做制作参考：
1、个人简介或公司简介
2、个人经纪人证或推荐书
3、商圈图或城市计划图
4、公司对委托物件的广告方式
5、公司对物件登陆系统条件
6、免费代估税费与规划
7、广告范例
8、公司网页上的物件强力曝光
9、市场行情及重要资讯
10、买卖房产流程图
11、小礼品
房产中介是沟通的事业，您联系越多，就越会成功；再运用开发手册面谈来辅助，一定使您的专任委托率提升。
消费需求开发
社会变迁，资讯发达，找专业的房产中介公司来求租或求购房子已经是趋势。随着我国房地产二手市场的不断发展和成熟，消费者在求租和求购方面，可以放心的来借助合法规范的房产中介公司来完成成家的大事，许多专业问题和注意事项交给专业人员准没有错。为了说明委托其中的好处，现分几个项目来说明，就可以了解其中的好处。
1、市场行情了解
自己了解比较缺乏依据，房产中介公司有成交行情资料库可查询。
2、物件价格合理性
自己摸索比较缺乏评估资料和依据，房产中介公司有专业的评估服务。
3、物件环境了解
自己只能绕周边看看片面，房产中介公司对区域的经营有较深入的了解，而且房产中介公司接受屋主委托时是一定必备的基本工作。
4、物件多少对比
自己只能局限于少数的个别物件，房产中介公司代理寻找有多样物件可以选择。
5、,付出时间与精神
自己找要花费许多时间和精力，房产中介公司可以节省时间和精力。
6、房产处理经验
一个人可能只有几次的求租求购经验，房产中介公司是专职经营且经验丰富。
7、房产法规和税费
自己找容易有陷阱，房产中介公司经纪人都经专业考试或训练合格。
8、购房资金贷款
自己对于预算及贷款较缺乏，房产中介公司提供购房资金规划及充足的银行贷款资讯。
9、对于屋主信息
自己找处于资讯弱势，房产中介公司提供制作完整的不动产说明书。
10、买卖签约过户
自己办理签约经验少需多方打听，房产中介公司有专业人员，经验丰富且注意细节。
11、服务报酬
自己处理虽无服务费，房产中介收取少额服务费用但交易较有保障。
消费行为分析
1、动机分析：深入了解消费者动机及需求，通常可以分为投资与自住两种。
2、人员分析：针对买方在求租或求购决策中所有深具影响之成员，要进行偏好与需求的
分析，以此方向来进行行销活动，可达事半功倍的效果。
3、物件分析：根据潜在消费者之动机、阶层、收入及决策权等来研究推出产品的诉求，
哪些是主力物件推荐，推荐的重点如何？这些重点是否满足需求方的诉求。
4、时间分析：需求方的求租或求购的时间点，包含分析年龄层、看房的时间及交易时间
均与推荐物件的时机息息相关。
5、地段分析：依据需求方人口及工作地点分布找出需求方可能中意的地段、需求的地区。
6、价格分析：评估需求方对价格的接受度，分析求租或求购方的广告来源管道等等，要
做哪些方面的工作？才能缩短彼此的认知和快速的接受物件。
7、策略分析：找出本身的优势；分析本身的劣势；找出本身的机会点；分析本身的威胁
（问题）点。
寻找需求十大通路
1、电视台、报纸物件广告。
2、网站物件发布。
3、网站需求寻找。
4、门店橱窗展示，客户关注。
5、物件现场看板或红布条。
6、DM广告投递。
7、派发广告文宣或夹报。
8、守现场
9、同行联合销售
10、房产会展示。
开发自我的人际网络
一个初入中介业的业务员，刚开始常常不知道客户再哪里？不知道要从什么方向寻找客源？其实，可以先以「自己」为出发点，去想一想如何延伸？因为，每个人都有他自己的人脉基础，先用这些基础来扩张，并且寻找彼此的共同点，同时能建立彼此的共同
话题。有关系，搭关系，找关系，妥善运用人际关系，进而发挥人脉的连锁效应，然后搭起业务基础的桥梁。下列，从八个方向来教如何你拉关系？
一?同宗：
是指与我们有血源关系的家族或宗亲。一开始，一定要让亲戚们知道我们在房仲业服务，可以成为他们在不动产相关问题上的顾问，提供服务及协助，也希望他们可以向其它朋友们推荐我们，作为我们最大的桩脚。此外，与我们父?母?配偶等同姓氏的广大群众，也因远亲的关系藉此来拉近彼此的距离。
二?同乡：
是指与我们同故乡的人。所谓「人不亲土亲」，就是一般人对于故乡皆有浓郁的情感，也特别怀念故乡的种种甜蜜，尤其是出门在外，一遇到同乡来谈论彼此熟悉的事务，就会份外亲切。所以运用同乡的关系，可以增加话题，同时减少防心。
三?同窗：
是指从小到大在学习过程中所结识的同学。包括幼儿园?小学?高中?大学?补习班?研习会?等等的同学，因为在学生时代，回忆特别多，感觉也特别好，尤其步入社会更需要彼此的相互扶持。道一声「同学」，好像也非常「麻吉」一样。
四?同好：
是指有共同的兴趣或相同的嗜好。例如：钓鱼?游泳?打球?摄影?登山?集邮?等，只要提出与对方兴趣相同的话题，这样的交谈方式，就容易勾起共同的回响，同时这样的方式也可以制造较轻松?愉快的气氛。
五?同业：
是指与自己有熟悉行业或有相关行业的业者。一定平时就要建立自己有拥好的形象，也当你的上?下游的同业先进们，若有不动产的事务要处理时，会是第一个想到你。
六?同事：
是指与自己曾经共识过的朋友。从打工一直到出社会就业，这些曾经一起上班的同事们，由于了解你的老实及你的干劲，而由于不动产是相当繁琐的，当他们有不动产服务时，当然也希望有你这样的好朋友来帮他们把关。
七?同道：
是指参加过的社团活动或是有着相同信仰活动的人。由于我们的执着与用心，曾经在社团共识的朋友，因为我们的付出让人有口皆碑，也让人产生信任，相信我们的做人的品格及做事的能力；或者对于与我们有着相同信仰的朋友，也一样有特别的一种好感。
八?同伴：
是指从小到大各种不同的阶段所结交的朋友或者邻居。在成长过程中，这些与我们一起长大的好厝边及好伙伴们，由于彼此的熟识?信任，绝对在交易可以获得他们的认同，同时也有可能在我们事业上来尽量「牵成」。
最后，曾经有一句话：「金矿开采有绝时，人脉连绵无尽期。」着实是一种警惕，亦是一种勉励，每一个业务员只要能妥善运用人际，就有机会去汇集人气，再利用其相乘的效果，可以证明「交情」?「缘故」是最佳的法宝，只等你来善用它。
房产中介的工作内容及流 程 Prepared on 22 November 2020
房产中介的工作内容及流程 1.信息开发（房源、客户） 方式：广告栏，公司内部系统（已经录入到易房大师软件里的房客源），网络开发（易房大师房源采集、房源群发），店面接待，社区活动，扫楼，展销会，老客户介绍，报纸，社交平台，亲朋好友…… 2.房客源配对 1）需要掌握大量、及时有效的信息； 2）了解客户，深度挖掘客户的潜在需求； 3）挑选出2-3套最适合客户的房源； 4）熟悉所选房源，详细介绍并邀约客户看房。
3.带看 1）做好带看前准备； 2）邀约客户看房； 3）签看房确认书； 4）沟通（多听、多观察，深度了解客户意向，察言观色，作进一步的心理分析）； 5）送走客户或带客户来店里（避免业主和客户单独交谈）。 4.谈判磋商 1）坚持守价议价的原则，及时应对客户反映出的各种问题；
2）对于暂未成交的，要冷静分析问题，化解客户的异议； 3）并表示帮助客户找到更合适的房子。 4）向业主反应客户的情况，并借机杀价，以更快的成交。 5.签约 1）通知客户、业主准备签约所需资料（身份证、房产证、国有土地使用证等），并告知佣金支付额度及支付时间； 2）准备签约所需资料（成交合同、收据等）； 3）签约之后，要恭喜买卖双方； 4）及时向权证人员沟通该房屋交易事项。
6.过户交易 1）通知双方过户交易所需的资料； 2）提前通知过户的时间及地点； 3）准备好过户资料。 7.售后服务 1）关心客户，逢年过节问候一下； 2）和客户做好沟通交流，最好能和客户成为朋友； 3）保持和客户联系，老客户也会为你带来更多的新客户。
房地产买卖的基本流程 房地产买卖的基本流程.txt19“明”可理解成两个月亮坐在天空，相互关怀，相互照亮，缺一不可，那源源不断的光芒是连接彼此的纽带和桥梁！人间的长旅充满了多少凄冷孤苦，没有朋友的人是生活的黑暗中的人，没有朋友的人是真正的孤儿。 1 房地产买卖的基本流程 [要点] 房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。 主要有房地产买卖、交换、赠与、以房地产抵债、以房地产作价出资或者作为合作条件与他人成立法人使得房地产权利发生转移、因企业兼并或者合并房地产权属随之转移等六种方式。 房地产买卖是房地产转让最基本的形式。目前房地产买卖主要有商品房预售、商品房销售、二手房买卖、商品房预售合同转让、房屋在建工程转让等类型。 [解释] 商品房预售基本流程 商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。
商品房预售的一般流程为： 第一步：房地产开发企业申请取得商品房预售许可证。 第二步：房地产开发企业勺房地产中介服务机构签定委托销售合同，或自行销售。 第二步：房地产开发企业或其委托的房地产经纪机构发布售房信息。 第四步：预购人通过中介、媒体等渠道了解该楼盘并产生购买意向。 第五步：预购人杏询了解该楼盘的权益和物质实体等基本情况。 第六步：预购人与开发商签订商品房预售合同。 第七步：办理预售合同文本登记备案。 第八步：商品房竣工后，开发商办理初始登记，交付房屋。 第九步：预购人与开发商签订房屋交接书。 第十步：办理交易过户、登汜领证手续。 第129页 ◆房地产开发项目转让基本流程 房地产开发项目转让是指房地产开发项目权利人在房屋建设期间，将在建房屋及土地使用权全部或部分转移给他人(包括共有权利人)的行为。转让房地产开发项目的，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之口起30日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管
房产中介的工作内容及流程 1.信息开发（房源、客户） 方式：广告栏，公司内部系统（已经录入到易房大师软件里的房客源），网络开发（易房大师房源采集、房源群发），店面接待，社区活动，扫楼，展销会，老客户介绍，报纸，社交平台，亲朋好友…… 2.房客源配对 1）需要掌握大量、及时有效的信息； 2）了解客户，深度挖掘客户的潜在需求； 3）挑选出2-3套最适合客户的房源； 4）熟悉所选房源，详细介绍并邀约客户看房。 3.带看 1）做好带看前准备； 2）邀约客户看房； 3）签看房确认书； 4）沟通（多听、多观察，深度了解客户意向，察言观色，作进一步的心理分析）； 5）送走客户或带客户来店里（避免业主和客户单独交谈）。 4.谈判磋商 1）坚持守价议价的原则，及时应对客户反映出的各种问题； 2）对于暂未成交的，要冷静分析问题，化解客户的异议； 3）并表示帮助客户找到更合适的房子。 4）向业主反应客户的情况，并借机杀价，以更快的成交。 5.签约 1）通知客户、业主准备签约所需资料（身份证、房产证、国有土地使用证等），并告知佣金支付额度及支付时间；
2）准备签约所需资料（成交合同、收据等）； 3）签约之后，要恭喜买卖双方； 4）及时向权证人员沟通该房屋交易事项。 6.过户交易 1）通知双方过户交易所需的资料； 2）提前通知过户的时间及地点； 3）准备好过户资料。 7.售后服务 1）关心客户，逢年过节问候一下； 2）和客户做好沟通交流，最好能和客户成为朋友； 3）保持和客户联系，老客户也会为你带来更多的新客户。 房产中介新人在培训过程中一定要认真对待，并且在以后的工作当中要灵活运用知识，善于总结经验，多学习别人成功的经验，才有可能让自己的能力水平得以提升！
房屋中介人员工作流程 一：客户接待 1、工作人员看到门外有客户时应及时起身迎向客户。（注意仪表和微笑） 2、在询问客户问题时，工作人员应精神饱满，讲话声音要响亮，介绍或推荐房源基本信息要准确、快速。 3、在介绍完基本信息后，礼貌的邀请客户到办公室做详细了解。 4、按客户要求，推荐适合客户的公司主推房源，并适时的了解一些客户的基本信息。（如：客户的购房目的，是不是决策者，付款能力，购房意向，目前的居住状况等。） 5、如果客户对公司的房源有兴趣则可以安排看房。如果暂时没有客户所需要的房源销售员应果断的告诉客户这样的房源可以在1或2天内帮他找到，此刻再向客户提出留个联系电话，并热情的递上自己的名片。 二：配对 1、在接到新房源后，应立即开始客户配对，选择自己在半个月之内的客户进行删选。要求：A 列出意向客户。 B 按客户购买意向排序 C 按客户购买力排序 D 选定主要客户 E 逐一打电话给主要客户，约定看房。 三：电话约客 1、拨通客户电话，告知客户房源信息 2、简单讲述房源基本信息。 3、和客户约定看房时间，地点。（注意2选1原则） 四：带看前准备 1、设计带看线路 2、设计带看过程中所要提出的问题。（合理安排问题的先后顺序） 3、列出物业的优缺点
4、思考如何把物业缺点最小化，揣摩客户可能提出的问题及回答方案。 5、整理该物业相关资料。 五：如何带看 1、空房必须准时赴约，实房必须提前30 — 45分钟到达业主家中，与业主进行沟通，为看房过程的顺利完成打好基础。 2、理清思路，按照自己的看房设计带看。 3、询问客户买房目的。 4、询问客户居住状况等。 5、与客户交流，掌握更多客户信息，为以后的跟进工作打好基础。 6、赞扬客户的工作，性格，为人等优点，拉进与客户的关系，消除客户的警惕感。 六：房源内场操作 1、进入物业主动介绍房子的相关情况，但切记，不要一口气把物业的优点全都告诉客户，留下2或3个优点，在客户发现物业缺点或自己陷入僵局时救急，此时把这些优 点告诉客户来带开客户的思路，时时把握主动权。 2、留给客户适当的时间自由看房及思考和比较的空间。（注意观察客户的举动及言行） 3、控制时间，不要留给客户太多的思考空间，销售员要把握好时间，并根据不同的客户提出不同的问题，以了解客户对物业的看法。 4、让客户提问发表意见，熟练快速解答客户疑问，认可客户的想法，就算客户讲的明显不对，也不要去反驳客户，而是加以引导，让客户自己察觉他的问题，多用反问或 双重否定的方式回答客户的问题。 5、为客户做一下总结。（每套房子都有它的优缺点，但关键在于自己的需求能不能接受它的一些不足之处。因为，对于房子来讲，它是个即定的产品，不可能去返工或是 定做，所以，我们所能够做的只是比较下它的优缺点，是优点多与不足，还是不足多 于优点；对于它的不足，自己是不是可以接受，考虑自己的选择和衡量。） 6、结束看房，把客户带回公司或做其它约定。（注意，在去小区的途中加深客户看房的印象。）
房产中介的工作内容及 流程
房产中介的工作内容及流程 1.信息开发（房源、客户） 方式：广告栏，公司内部系统（已经录入到易房大师软件里的房客源），网络开发（易房大师房源采集、房源群发），店面接待，社区活动，扫楼，展销会，老客户介绍，报纸，社交平台，亲朋好友…… 2.房客源配对 1）需要掌握大量、及时有效的信息； 2）了解客户，深度挖掘客户的潜在需求； 3）挑选出2-3套最适合客户的房源； 4）熟悉所选房源，详细介绍并邀约客户看房。 3.带看 1）做好带看前准备；
2）邀约客户看房； 3）签看房确认书； 4）沟通（多听、多观察，深度了解客户意向，察言观色，作进一步的心理分析）； 5）送走客户或带客户来店里（避免业主和客户单独交谈）。 4.谈判磋商 1）坚持守价议价的原则，及时应对客户反映出的各种问题； 2）对于暂未成交的，要冷静分析问题，化解客户的异议； 3）并表示帮助客户找到更合适的房子。 4）向业主反应客户的情况，并借机杀价，以更快的成交。 5.签约 1）通知客户、业主准备签约所需资料（身份证、房产证、国有土地使用证
等），并告知佣金支付额度及支付时间； 2）准备签约所需资料（成交合同、收据等）； 3）签约之后，要恭喜买卖双方； 4）及时向权证人员沟通该房屋交易事项。 6.过户交易 1）通知双方过户交易所需的资料； 2）提前通知过户的时间及地点； 3）准备好过户资料。 7.售后服务 1）关心客户，逢年过节问候一下； 2）和客户做好沟通交流，最好能和客户成为朋友；
3）保持和客户联系，老客户也会为你带来更多的新客户。 房产中介新人在培训过程中一定要认真对待，并且在以后的工作当中要灵活运用知识，善于总结经验，多学习别人成功的经验，才有可能让自己的能力水平得以提升！
方案计划参考范本 房产中介每日工作计划表(二篇)目录： 房产中介每日工作计划表一 房产置业顾问工作计划三二
房产中介每日工作计划表一随着我国房地产业的迅猛发展，房地产中介服务行也随之日趋繁荣，经历从无到有、从小到大、从不规范到较规范的发展过程。近年来在中国的大地上房地产中介服务机构实实在在成为房地产市场上的特殊行业以至市场发展的一股新生力量，它们为盘活楼市，特别是在二手楼市场中起到了积极的推动作用。 近年来，我国的房地产中介服务行业中出现了一些信誉较好的公司，他们机构规模逐步扩大，从业人员专业化水平显著提高，行业理论研究水平也不断提升，他们的出现为加速传播房地产交易信息和加快房地产商品流通起了积极的作用。但在当前房地产经纪行业入行门槛低、法律法规不够完善的环境下，也有一些无牌无照的中介违规经营，特别是只从事二手楼租售业务的中介，就一张桌子、一台电话、一台电脑也可以开张营业。而现在房地产中介所普遍采用的经营模式和业务操作流程中存在诸多问题，如信息不对称、操作方式不公开等，给一些无良中介有了可乘之机，这严重影响了整个行业的诚信。作为一个刚刚进入发展期的行业，此时谁能出来做个诚信、服务顾客、阳光操作的房地产中介服务商，谁就能真正赢得顾客，赢得市场，房地产连锁服务公司之商业计划就是在这种市场环境下孕育而生的。 经过市场整体调研，目前__市共有房屋中介公司420家，对此进行了分析和比较，研究了一套更为完善、让顾客更容易接受和采用的中介服务经营模式。顾客选择这样的置业方式，不仅可以得到了更多的便利，而且能节约更多的时间和金钱。
二、房地产市场分析根据__市统计局提供的数据，20__年1~7月__市完成全社会固定资产投资617.23亿元，同比增长23.8%，比上半年加快3.6个百分点。其中，全市完成房地产开发投资178.32亿元，同比增长13.4%,比上半年加快2.4个百分点。 1~7月，全市亿元以上项目完成投资299.78亿元，同比增长24.9%，其中5亿元以上投资项目完成投资180.83亿元，同比增长26.9%。基础设施投资快速增长。 1~7月，全市完成房地产开发投资178.32亿元，同比增长13.4%,比上半年加快2.4个百分点。实现商品房销售面积达327.16万平方米，同比增长21.6%，比上半年加快2.6个百分点。 三、公司发展方向 新创立的房屋中介公司应从创建开始就将走信息网络化、技术现代化、体系规模化、服务专业化的高端路线。即利用高效率的网络应用技术，开发一套完整、实用的楼盘信息档案并拥有全景实拍录相的数据库网络系统；通过公司直营、区域加盟、个体加盟的特许加盟经营模式有计划的组建公司，在这两网合一、优势互补的客户资源网络 平台上发展一个以房地产业务及各种衍生业务为内容的专业连锁服务机构。 1、完整、便捷、阳光操作的业务模式：手拉手式二手房买卖：连锁店网络和企业门户网站为客户提供最新不动产资讯和最新成交行情资讯，并提供专业的房价咨询、免费陪同看房、实况介绍说明及制定置业计划，做客户的置业参谋。当买卖双方都有交易意向时，双方可以自由见面谈判，实现交易的真正公开、公正、公平。达成交易后，我们确保交易安全和资金安全，全程协助办理产权过
广州二手房交易流程 不通过房屋中介完成二手房购买，需走好十步，基本流程如下： 查册——签三方约——签件、送银行审批——贷款申请成功——业主报税——交易递件——完税过户——领取《房地产权证》——办理抵押登记——银行放款 一、查册 查册有两种方式：（1）业主须提供房产证的登记字号交由中介方代查。（2）业主本人持房产证和身份证原件到房管局提交申请。 律师提醒： 签约前查册是为了让您初步了解该房屋的登记情况（如产权人、地址、面积等情况、有没有抵押、有没有被查封或被规划等信息）以及能否正常交易，以保障买方的切身权益。 二、签定房屋买卖合同 买卖双方及中介方协商后，在签约时期明确填写好交易要求，例如房款的支付方式、交楼标准、交楼时间等，避免产生误会，免除纠纷。 律师提醒： 合同中应说明本合同有哪些附件以及附件的效力等。必要的时候，还需签订有关的补充协议，一定要有细节性的明确约定。 三、签件、送银行审批 买卖双方需备齐签件所需资料到银行签贷款合同。 卖家需要准备资料为：（1）产权证原件及复印件；（2）卖方身份证、户口簿原件及复印件，若有共有人则需提供共有人的身份证、户口簿原件及复印件；（3）若卖方已婚，其配偶需签署同意出售房产的声明并尽可能提供结婚证、配偶身份证、户口簿原件及复印件，若确实无法提供本偶的有关情况，卖方至少应提供配偶身份证复印件且出具具结书。（4）若卖方未婚，则提供未婚证明。（5）活期存折复印件。 买家需提供的资料：（1）身份证、户口簿原件及复印件，若有多人联合申请则需提供其他申请人的身份证、户口簿原件及复印件；港澳人士提供回乡证或出入境证，外籍人士提供护照。（2）若买方已婚，需提供结婚证，配偶身份证，户口簿原件及复印件；若买方未婚，则提供未婚证明。（3）经济收入证明原件及复印件。包括单位开具的月收入证明（一般不低于月还款额的150%）、贷款额20%以上的存款证明、有价证券、缴交个人所得税的税单；（4）30%或以上的首期款证明（收据）。（5）活期存折复印件。 律师提醒： 该物业必须有房产证、产权清晰且为混合结构或框架结构（楼龄超过二十年不受理）。 四、贷款申请成功 买家向按揭人员查询银行审批贷款金额、年限、月供款额的相关信息。 律师提醒： 批贷银行一般可提供同意贷款确认书（俗称：同贷书） 五、业主报税 所报税额应按合同上的真实成交价格申报。 律师提醒： 依法纳税是每个公民应尽的义务，不管是个人还是企业、团体，都应切实履行自身责任，如实申报纳税，千万不要贪小便宜而做出偷税、漏税或瞒税等违法行为。 六、交易递件 若买卖双方亲自前往房管局办理，须持房地产证、买卖双方身份证、户口簿、婚姻证明。务必根据相约的时间提前到达，房管局凭号办理，仅记过号不等。2.如果您没有时间前去办理，建议签署委托书予代办机构代为递交。
第一章商圈经营管理 何谓商圈精耕经营 房产中介在特定市场区域中，负责市场调查、分析、规划、充分掌握市场情报资料，并随时通过掌握的商圈内的资料拟定商圈区域内的行销策略，做到有系统的开发和行销，用以达到和产生在特定区域内经营的最高绩效。房产中介实际营运中，在其特定的市场商圈区域内可以是一家店或多家店在经营。 商圈精耕其实也是中介门店和经纪人的基础作业之一，通过划定周边的商圈和社区、大楼，然后对其进行精耕细作，从一般的对周边楼盘社区的交通、商业网点、教育设施等的了解，到熟悉楼盘的住户数、入住率、物业费再到楼盘的投资、入住状况等等，总之要求经纪人对楼盘的一切都要了如指掌，烂熟于胸。 商圈精耕对门店和经纪人的益处是显而易见的，通过商圈精耕，在客户询问相关社区大楼信息时，经纪人对社区大楼信息的对答如流将充分展现经纪人的专业素养和服务品质，从而在客户心目中树立起专业、敬业的经纪人形象。并且，对于大部分需求客户而言，他们的目标往往相当明确，常常会直接指定想求租求购的意向楼盘社区，而经纪人通过商圈精耕将大大缩短开发客户指定楼盘社区的时间，并使房产交易的配对率得到明显提高。 商圈精耕经营实施的原则 1、区域范围力求细化 2、特性分析必须确认 3、商圈与社区相结合 4、实施必须保持持续 5、计划、执行、检查完全落实
商圈精耕经营的步骤 1、划分商圈范围：以某一个中心点将东西南北以主要道路作为分区架构，确定商圈 名称、商圈分类、商圈范围； 2、实地勘察其范围内地理环境，并明确搜集该商圈区域内重要行政机关、商业中心、 市场、学校、医院、银行、公园绿地、主要道路、公交线路、著名或标志性建筑物 等信息资料； 3、实地勘察其范围内的社区、大楼地理环境，包括道路、街、巷、弄、号，明确社 区大楼配套设施、绿化、建造年代、物业费用、居住户数等等信息资料； 4、绘制和整理商圈图片资料内容： ▲主要建筑物：每栋楼需标示楼高，7层楼以上应标注大楼名称。 ▲门牌：街角和巷道两旁，应注明门牌号码。 ▲街道：单行道或双行道，道路宽度（每部车宽2米）。 ▲公共设施：公园、绿地、广场、儿童游乐场、学校、停车场、体育场馆、图书馆、批发市场、零售市场。 ▲生活设施：自选商场、速食连锁店、医疗机构、政府机关、消防设施、公安派出所、邮电局、银行。 ▲憎恶设施：变电站、加油站、航空站、污水处理站、焚化炉、高压铁塔、液化气站、屠宰场、殡仪馆、火葬场。 ▲休闲设施：电影院、百货公司（标注名称）； ▲公交站：标示地点及站牌标示方式； ▲高架桥、公路大桥； ▲铁路、汽车客运站。
中介公司行政管理制度 (推荐) 总则 一、本制度规范交易中心工商铺部之各部门与住宅部各区域之各分行。 二、如有其他部门操作三级市场的业务亦依据本制度所确定的原则。 三、本制度分为总则和分则的两部分，分则分为二十三部分，对三级市场业务管理作出规范，充分体现责、权、利相结合的原则，相关人员未按本规定开展业务，应承担由此而引起的所有经济责任和法律责任。 四、本制度自2006年X月X日起执行，未尽事宜参照原有制度及本制度的原则执行，此后可就其以通知的方式予以明确规定。 五、高级分行经理以上级别人员的工资标准和提成计发标准以及考核标准另行规定。
一、管理体制和岗位职责 一、管理架构图 三级市场按照架构进行管理。 二、岗位职责 ●总监： 1、完成业绩目标并寻求超越； 2、控制经营成本费用，提高盈利能力； 3、拟定任用资格、绩效考核办法、报酬奖励制度，并严格执行； 4、跟进区经工作执行情况，决定区经、分行经理的选聘、任用、升降级严格绩效考核，汰弱留强； 5、定期安排系统培训，提升整体素质； 6、协调本部与其他部门的工作； 7、配合客服部联络银行、国土局等关系； 8、住宅部大客户关系维护； 9、对分行拓展提出计划及建议； 10、传播企业文化； 11、承担本部一切责任。 ●区域经理： 1、运用压力管理、数据管理对分行经理人的绩效跟进，推动分行之间的互动，提升业绩； 2、控制分行成本费用，提高盈利能力； 3、培养、选拔分行经理以及业务骨干； 4、培训、指导分行经理并调动其工作积极性； 5、根据本部业务规则拟定本区域健全的、符合市场发展现状的业务规则，公平处理区域问题； 6、组织每月区域业务会议； 7、组织区域业务培训； 8、组织区域各项活动； 9、贯彻公司制度，传播企业文化。 10、承担所辖区域所有责任。 ●分行经理： 1、按照公司以及区域业务规则规定指导、检查分行业务员日常工作； 2、分析本行附近同行盘、客情况； 3、紧跟每张单并促成交易； 4、案例分析及业务技巧培训； 5、把关合同并指导填写成交报告、收款通知单，按照规定审核合同，控制风险；
房产中介，房产中介培训，房产中介公司培训，房产中介培训资料，房产中介培训教材，房产中介培训考房产中介培训系列房产中介培训系列------房产房产房产经纪人销售操作流程及技巧 经纪人销售操作流程及技巧一：客户接待 1：经纪人看到门店外有客户时应及时起身迎向客户。（注意仪表和微笑） 2：在询问客户问题时，经纪人应精神饱满，讲话声音要响亮，介绍或推荐房源基本信息要准确，快速。 3：在介绍完基本信息后，礼貌的邀请客户到公司做详细了解。4：按客户要求，推荐适合客户的公司主推房源，并适时的了解一些客户的基本信息。（如：客户的购房目的， 是 不是决策者，付款能力，购房意向，目前的居住状况等。 5：如果客户对公司的房源有兴趣则可以安排看房。如果暂时没有客户所需要的房源销售员应果断的告诉客户 这样的房源可以在1或2天内帮他找到，此刻再向客户提出留个联系电话，并热情的递上自己的名片。 二：配对 1：在接到新房源后，应立即开始客户配对，选择自己在半个月之内的客户进行删选。
要求：A列出意向客户。 B按客户购买意向排序 C按客户购买力排序 D选定主要客户 E逐一打电话给主要客户，约定看房。 三：电话约客 1：拨通客户电话，告知客户房源信息 2：询问客户是不是在家或有没有固定电话，如果有的话告诉客户拨打他的固定电话，以免浪费对方手机费。 这些细节要考虑清楚。 3：简单讲述房源基本信息。 4：和客户约定看房时间，地点。（注意2选1原则） 四：带看前准备 房产中介，房产中介培训，房产中介公司培训，房产中介培训资料，房产中介培训教材，房产中介培训考
1：设计带看线路 2：设计带看过程中所要提出的问题。（合理安排问题的先后顺序）3：列出物业的优缺点 4：思考如何把物业缺点最小化，揣摩客户可能提出的问题及回答方案。 5：整理该物业相关资料。 五：如何带看 1：空房必须准时赴约，实房必须提前30—45分钟到达业主家中，与业主进行沟通，为看房过程的顺利完成打 好基础。 2：理清思路，按照自己的看房设计带看。 3：询问客户买房目的。 4：询问客户居住状况等。 5：与客户交流，掌握更多客户信息，为以后的跟进工作打好基础。6：赞扬客户的工作，性格，为人等优点，拉进与客户的关系。消除客户的警惕感。 六：房源内场操作 1：进入物业主动介绍房子的相关情况，但切记，不要一口气把物业房产中介，房产中介培训，房产中介公司培训，房产中介培训资料，房产中介培训教材，房产中介培训考
100个房产中介常见问题与对策 目录 一、客户在下订之前，称过户当天一次性付款，不愿交订，怎么办？ 二、客户在看过房之后，要求说明此房的业主为什么出售此房，而业主真正售房的理由又不能说出来，怎么办？ 三、客户在看房之后并商讨好价格，要求见业主面再谈，落实一下业主是否真的此价出售，怎么办？ 四、客户在一家公司反复订过多次房产都未购买成房子，已经对中介公司失去信心，但是这时我公司又有一套房非常适合他，该怎么样使他重树信心，向他推销此房，如果他看中此房，迟迟不到公司下订，怎么办？ 五、在价格、房子、产权都落实满意了，后因某种原因订不下来，或者说下不了决心，该如何跟进？ 六、客户在没有交定金之前要求出具房地产证原件，怎么办？ 七、客户买房的同时，要求把小孩迁到附近学校读书，而条件不够，该怎么样解决？ 八、客户要求房款交到交易中心资金监管，怎么办？ 九、客户质问为什么要下10%的定金，我们应该怎样回答？ 十、签约时客户对房款转入中介公司有异议，怎么办？ 十一、客户交订时称你公司仍可能继续高价出售此房，想对公司进行约束时怎么办？ 十二、为什么要在公证过户前付全款？ 十三、客户交订时称付10%定金没问题，但要求同时交钥匙，怎么办？ 十四、客户要把自己的房卖出去后，才能订看中的那套房，但有不肯贱卖原房产，市场价暂无法成交，无法两套房的卖与买同步进行，如何说服客户下订？ 十五、客户相中某物业，但又对该物业离奇的低价产生怀疑，而不能下定时，怎么办？ 十六、为什么中介公司不能赔定，而只可以吃定？ 十七、客户要求将（房产内）渗水的部分修补好再交订，怎么办？ 十八、客户问：这房我较满意，现交定金可以，但我老公（老婆）看后不满意，我要退定，行不行？十九、客户看房并且交订金之后，业主突然改变价格，要求更高的价格出售此房，怎么办？ 二十、收订后，有其它客户出高价，怎么办？ 二十一、客户首付款准备不足，要求按揭贷款成数提高，而银行又无法满足客户，怎么办？ 二十二、和客户签买房合同时，交房时间、煤气、水电、管理费的交接时间，怎么确定？ 二十三、客户要求自己买保险，怎么办？ 二十四、如成交价高于房产证原价，而利润只有双俑时，客户要求买卖合同填成交价，而业主只承担填合同价税费时，怎么办？ 二十五、业主往往在过户的同时一定要收到全款，条件打不到业主就不卖了，这时候该怎么处理？二十六、客户有反悔心理，故意拖延办手续和付房款，在合同中找问题、挑毛病，以达到其退定的目的，怎么办？ 二十七、由于客户目前面临困难无法及时将房款交给公司，要求拖一段时间过户，怎么办？ 二十八、房子交接时，客户发现房间与原看房和收定有误，要求业主赔钱，怎么办？ 二十九、此房风水是否不好？
一【客户接待】 1、经纪人看到门店外有客户时应及时起身迎向客户。（注意仪表和微笑） 2、在询问客户问题时，经纪人应精神饱满，讲话声音要响亮，介绍或推荐房源基本信息要准确、快速。 3、在介绍完基本信息后，礼貌的邀请客户到公司做详细了解。 4、按客户要求，推荐适合客户的公司主推房源，并适时的了解一些客户的基本信息。（如：客户的购房目的，是不是决策者，付款能力，购房意向，目前的居住状况等。） 5、如果客户对公司的房源有兴趣则可以安排看房。如果暂时没有客户所需要的房源销售员应果断的告诉客户这样的房源可以在1或2天内帮他找到，此刻再向客户提出留个联系电话，并热情的递上自己的名片。 二【房客源匹配】 1、在接到新房源后，应立即开始客户配对，选择自己在半个月之内的客户进行删选。 要求： A 列出意向客户。 B 按客户购买意向排序 C 按客户购买力排序 D 选定主要客户 E 逐一打电话给主要客户，约定看房。 三【电话约客】 1、拨通客户电话，告知客户房源信息。
2、询问客户是不是在家或有没有固定电话，如果有的话告诉客户拨打他的固定电话，以免浪费对方手机费。这些细节要考虑清楚。 3、简单讲述房源基本信息。 4、和客户约定看房时间、地点。（注意2选1原则） 四【带看前准备】 1、设计带看线路 2、设计带看过程中所要提出的问题。（合理安排问题的先后顺序） 3、列出物业的优缺点 4、思考如何把物业缺点最小化，揣摩客户可能提出的问题及回答方案。 5、整理该物业相关资料。 五【如何带看】 1、空房必须准时赴约，实房必须提前30-45分钟到达业主家中，与业主进行沟通，为看房过程的顺利完成打好基础。 2、理清思路，按照自己的看房设计带看。 3、询问客户买房目的。 4、询问客户居住状况等。 5、与客户交流，掌握更多客户信息，为以后的跟进工作打好基础。 6、赞扬客户的工作、性格、为人等优点，拉进与客户的关系。消除客户的警惕感。 六【房源内场操作】
业务管理制度 一客源管理 1接到客户需求，必须按业务流程规定详细询问清客户需求，并在第一时间录入房友，管理随时可抽查。 2营业员工最多可申请保留10位私客（VIP客户除外），且划归当天内必须有第一次跟进，否则其他人可跟进，第1人无权再跟进。 3私客必须跟进到最后结果；如成交客户回访对跟进人评价是负面的，跟进人记过一次。 4 员工如将客户转化成VIP客户并和公司签定委托协议的，未经VIP开发跟进同事同意，其他同事无权跟进。 5公司公客可以人人跟进，但遵循第一人认跟原则。第一人认跟后其他人不得跟进，除非第一人认跟人超过两天无跟进（特殊除外）。如因员工为争抢客户而发生客户投诉，被投诉人作记过处理，并通报批评，记过达3次的员工，当月无权跟进公司客户。 6每位同事均有义务为公司任何一条客源更新资料，如客户资料有更改（如电话、价钱、租改售等），应及时填写房友客源跟进信息，且不存在房源分成。 二房源管理 1业主挂房源时，应先咨询是否之前已委托挂房源，并在计算机上查询是否已有记录，如没有记录须在第一时间录入房友房源库。 2房源应规范,若登记不详者或擅自夸大价格，一经发现登记价格与业主真实价格相差20%以上，则视作隐瞒房源资料处理，该房源充公不计开发数和分成。 3尽量说服业主放钥匙在公司，业主放钥匙在公司时必须在房友上写记录，并在当日当时上交客服部，由客服部统一管理。严禁私自收钥匙而不交公司保管，严禁借钥匙后私配钥匙或转借他人使用（以收钥匙时间为准）。 4每位同事均有义务为公司任何一个房源更新资料，如有业主资料有更改（如电话、价钱、租改售等），应及时填写房友房源更新信息交至分行管理，且不存在房源分成。 5任何员工不得将公司房源（客源）的个人资料透漏给其他人，否则，一经发现
企业（字号）名称预先核准申请表 ”，填入你准备取的 公司名称 （一共 5 个 ），工商局会检索是否有重名，如无重名，即可使用并核发 字号）名称预先核准通知书 ”，费用是 30 元（可以检索 5 个名称 ）。 需要时间 : 三个工作日 所需资料 : （1）法定代表人、股东身份证复印件或者法人的身份证明复印件 2）注册资本金额及各股东投资比例 3）公司名称字号五个以上 ; 4）公司主要经营范围 , 以及经纪人证书 ; 2、租房： 租写字楼或门面的办公室，民用 房屋不可以注册的 （北京） 。签订租房合同，并让房 屋的产权人提供房产证复印件，再到税务局买印花税。税率是年租金的千分之一， 将印花税票贴在合同的首页。 3、编写公司章程： 可以找人代写，也可以从工商局的网站下载“公司章程”样本，修改后，由所有股 东签名。 4、刻法人名章： 到刻章社，刻法人名章 （方型）费用15-20 元。 5、到银行开立公司验资户： 房产中介 公司详细开店流程 1、核准名 称： 到所在辖区工商局领取一张 企业
携带“公司章程”“工商局的核名通知”“法人名章”“身份证”到银行去开立公司帐户（是验资帐户，将各股东的资金存入帐户），银行出据“询征函”“股东缴款 单”。 6、办理验资报告： 拿着“股东缴款单”“询征函”“公司章程”“核名通知书”“房租合同”“房产证复印件”到会计师事务所办理验资报告，费用500 元。 所需时间: 三个工作日 7、注册公司： 到工商局领取公司设立登记的各种表格填好，然后将“核名通知” “公司章程” 屋租赁合同[ 一年以上的租赁协议（合同）原件] ”“房产证复印件”“验资报告” 一起交给工商局，一般5 个工作日后可以领取执照（各地时间略有差别）。 所需时间: 五个工作日 8、刻制公章： 参股股东中包括法人股的应持其中一家法人单位介绍信，营业执照副本原件，章样一式两份; 参股股东中无法入股，即全部为自然人参股的应由法人代表办理，携带本 人身份证原件、复印件各一份，营业执照副本原件、复印件各一份， 9、办理企业组织机构代码证：章样一式两份。 到公安局指定的刻章社，刻公章，财务专用章，费用120-180 元。 凭营业执照到技术监督局办理组织机构代码证，费用30 元。
通过中介购买二手房过户流程及相关费用第一步：核身份、交定金、签合同 签合同前首先要核实房主身份是不是该房权的所有人、房主的户口是否在该房产上、房权是否有抵押等情况；其次仔细看好合同内容，约定评估费是谁负责，如果房主有二套住房的话要交纳个人所得税（评估价的1%）是谁负责，中介费谁负责，这些中介一般不会提醒，默认为购房者拿。和房主谈好相关事宜后，交付定金和房主签署购房合同，该合同是由中介提供起草的，需要三方签字，合同签署后买卖双方各一份、中介一份共三份。第二步：找评估、交契税和房主约好让房主带上房权证、户口本、夫妻双方XX、结婚证找房产评估公司评估，这个环节一般不要听从中介介绍的评估公司，因为中介可能有提成所以费用就高了（某房评了30万收了1500元的评估费，多冤啊），只要能办理手续，评的越少越好。在评估前自己先到房产评估公司摸摸底打听一下价格，只要有评估资质的都可以，如果中介介绍的评估公司高了可以不选。出一份评估报告一般需要30分钟，你可请评估公司将缴纳契税、个税、过户所需要的材料都复印几份。拿着证件和评估报告到所属财政局办理契税完税证费用为评估价的1.5%。第三步：到地税办认证 拿着以上几证到地税局办理个税认证，如果符合免税条件（房主仅有一套住房，该房房龄超过5年），需要五个工作日的认证。如果房主有多套房产那么必须交纳个人所得税。（这个费用就是当时签合同时没有进行约定，我当时想30万都花了就不差这3000块钱了。其
实这个费用我完全可以不交纳，按照《合同法》规定没有进行约定的事项，要按惯例执行，个税应该是房主缴纳的我完全可以不缴纳并不会造成我违约。）交上个税后当天可以拿到《房屋交易应纳税额认定书》、《个人出售住房减免营业税申请备案表》。 第四步：办理过户 1、若购房者户口不在房产所在地，还要办理流动人口《计划生育管理证明》，这个到户籍所在地计划生育管理部门就可办理，不需要缴纳费用，办理时需要提供夫妻2寸照，如果没有可以从结婚证上弄一份。 2、拿着契税和房产证复印件到小区的物业公司开一个入住证明，拿着证明到小区所在的居委会办理填写表格，需要夫妻XX原件和复印件、结婚证原件和复印件，填写计划生育方面的表格，居委会会出具一个表格给你。 3、拿着居委会出具的表格到计划生育部门盖章。 4、如果是本地或者未结婚上边三步可能就省略了。 5、将“个人所得税”、“契税完税证”、“印花税”、房主夫妻XX、结婚证、《房屋交易应纳税额认定书》、《个人出售住房减免营业税申请备案表》、买方XX、《计划生育管理证明》、《购房合同》（附后，并不是中介提供的合同有一个统一制式的，这个合同主要是证明买方已经把所有的钱给了房主，这样过户后房管局可以避开以后的纠纷）都复印三份。 6、签字过户，需要房主及房主相关利害人都要到场签字。 7、房屋测
房屋中介人员工作流程
房屋中介人员工作流程 一：客户接待 1、工作人员看到门外有客户时应及时起身迎向客户。（注意仪表和微笑） 2、在询问客户问题时，工作人员应精神饱满，讲话声音要响亮，介绍或推荐房 源基本信息要准确、快速。 3、在介绍完基本信息后，礼貌的邀请客户到办公室做详细了解。 4、按客户要求，推荐适合客户的公司主推房源，并适时的了解一些客户的基本 信息。（如：客户的购房目的，是不是决策者，付款能力，购房意向，目前的居住状况等。） 5、如果客户对公司的房源有兴趣则可以安排看房。如果暂时没有客户所需要的 房源销售员应果断的告诉客户这样的房源可以在1或2天内帮他找到，此刻再向客户提出留个联系电话，并热情的递上自己的名片。 二：配对 1、在接到新房源后，应立即开始客户配对，选择自己在半个月之内的客户进行删选。 要求：A 列出意向客户。 B 按客户购买意向排序 C 按客户购买力排序 D 选定主要客户 E 逐一打电话给主要客户，约定看房。 三：电话约客 1、拨通客户电话，告知客户房源信息
2、询问客户是不是在家或有没有固定电话，如果有的话告诉客户拨打他的固定 电话，以免浪费对方手机费。这些细节要考虑清楚。 3、简单讲述房源基本信息。 4、和客户约定看房时间，地点。（注意2选1原则） 四：带看前准备 1、设计带看线路 2、设计带看过程中所要提出的问题。（合理安排问题的先后顺序） 3、列出物业的优缺点 4、思考如何把物业缺点最小化，揣摩客户可能提出的问题及回答方案。 5、整理该物业相关资料。 五：如何带看 1、空房必须准时赴约，实房必须提前30 — 45分钟到达业主家中，与业主进行 沟通，为看房过程的顺利完成打好基础。 2、理清思路，按照自己的看房设计带看。 3、询问客户买房目的。 4、询问客户居住状况等。 5、与客户交流，掌握更多客户信息，为以后的跟进工作打好基础。 6、赞扬客户的工作，性格，为人等优点，拉进与客户的关系，消除客户的警惕感。 六：房源内场操作
房产中介的工作内容及流程 1. 信息开发（房源、客户） 方式：广告栏，公司内部系统（已经录入到易房大师软件里的房客源），网络开发（易房大师房源采集、房源群发），店面接待，社区活动，扫楼，展销会，老客户介绍，报纸， 社交平台，亲朋好友…… 2. 房客源配对 1）需要掌握大量、及时有效的信息； 2）了解客户，深度挖掘客户的潜在需求； 3）挑选出2-3套最适合客户的房源； 4）熟悉所选房源，详细介绍并邀约客户看房。 3?带看 1）做好带看前准备;
房产中介的工作内容及流程 1.信息开发（房源、客户） 方式：广告栏，公司内部系统（已经录入到易房大师软件里的房客源），网络开发（易 房大师房源采集、房源群发），店面接待，社区活动，扫楼，展销会，老客户介绍，报纸，社交平台，亲朋好友…… 2.房客源配对 1）需要掌握大量、及时有效的信息； 2）了解客户，深度挖掘客户的潜在需求； 3）挑选出2-3 套最适合客户的房源； 3.带看 1）做好带看前准备；
房产中介的工作内容及流程 1.信息开发（房源、客户） 方式：广告栏，公司内部系统（已经录入到易房大师软件里的房客源），网络开发（易 4）熟悉所选房源，详细介绍并邀约客户看房。 房大师房源采集、房源群发），店面接待，社区活动，扫楼，展销会，老客户介绍，报纸，社交平台，亲朋好友…… 2.房客源配对 1）需要掌握大量、及时有效的信息； 2）了解客户，深度挖掘客户的潜在需求； 3.带看 1）做好带看前准备；
房产中介的工作内容及流程 1.信息开发（房源、客户） 方式：广告栏，公司内部系统（已经录入到易房大师软件里的房客源），网络开发（易 3）挑选出2-3 套最适合客户的房源； 4）熟悉所选房源，详细介绍并邀约客户看房。 房大师房源采集、房源群发），店面接待，社区活动，扫楼，展销会，老客户介绍，报纸，社交平台，亲朋好友…… 2.房客源配对 1）需要掌握大量、及时有效的信息； 3.带看 1）做好带看前准备；
房产中介经纪人业务销售操作流程 一：客户接待 1：销售员看到门店外有客户时应及时起身迎向客户。（注意仪表和微笑） 2：在询问客户问题时，销售员应精神饱满，讲话声音要响亮，介绍或推荐房源基本信息要准确，快速。3：在介绍完基本信息后，礼貌的邀请客户到公司做详细了解。 4：按客户要求，推荐适合客户的公司主推房源，并适时的了解一些客户的基本信息。（如：客户的购房目的，是不是决策者，付款能力，购房意向，目前的居住状况等。 5：如果客户对公司的房源有兴趣则可以安排看房。如果暂时没有客户所需要的房源销售员应果断的告诉客户这样的房源可以在1或2天内帮他找到，此刻再向客户提出留个联系电话，并热情的递上自己的名片。二：配对 1：在接到新房源后，应立即开始客户配对，选择自己在半个月之内的客户进行删选。 要求：A 列出意向客户。 B 按客户购买意向排序 C 按客户购买力排序 D 选定主要客户 E 逐一打电话给主要客户，约定看房。 三：电话约客 1：拨通客户电话，告知客户房源信息 2：询问客户是不是在家或有没有固定电话，如果有的话告诉客户拨打他的固定电话，以免浪费对方手机费。3：简单讲述房源基本信息。 4：和客户约定看房时间，地点。（注意2选1原则） 四：带看前准备 1：设计带看线路 2：设计带看过程中所要提出的问题。（合理安排问题的先后顺序） 3：列出物业的优缺点 4：思考如何把物业缺点最小化，揣摩客户可能提出的问题及回答方案。 5：整理该物业相关资料。 五：如何带看 1：空房必须准时赴约，实房必须提前30 — 45分钟到达业主家中，与业主进行沟通，为看房过程的顺利完成打好基础。 2：理清思路，按照自己的看房设计带看。 3：询问客户买房目的。 4：询问客户居住状况等。 5：与客户交流，掌握更多客户信息，为以后的跟进工作打好基础。 6：赞扬客户的工作，性格，为人等优点，拉进与客户的关系。消除客户的警惕感。 六：内场操作 1：进入物业主动介绍房子的相关情况，但切记，不要一口气把物业的优点全都告诉客户，留下2或3个优点，在客户发现物业缺点或自己陷入僵局时救急，此时把这些优点告诉客户来带开客户的思路。时时把握主动权。 2：留给客户适当的时间自由看房及思考和比较的空间。（注意观察客户的举动及言行） 3：控制时间，不要留给客户太多的思考空间。销售员要把握好时间，并根据不同的客户提出不同的问题，以了解客户对物业的看法。 4：让客户提问发表意见，熟练快速解答客户疑问。认可客户的想法，就算客户讲的明显不对，也不要去反驳客户，而是加以引导，让客户自己察觉他的问题，多用反问或双重否定的方式回答客户的问题。
中介房屋买卖流程 篇一：中介二手房交易流程-任 中介二手房交易流程 因为二手房在交易过程中手续与新房相比较为繁琐，因此很多人选择通过中介办理二手房交易手续，下面本文将对中介二手房交易流程进行详细介绍。 1、建议购买人明确自己的购买需求,选择一家信誉良好的大型房地产中介公司办理中介二手房交易流程。 2、选中房屋后,和房地产中介公司以及房主签订《三方协议》并交纳定金。 3、买方、房主和中介公司三方会面,在中介公司的监督下由房主和买方双方签订《房产买卖合同》;此时,双方买卖关系正式成立,买方按约定日期将首期房款交予房主以及将代理费交予中介公司,同时中介公司开始为买方办理贷款手续。贷款获得同意发放后,开始办理过户手续。
4、按产权转移登记要求,买卖双方需准备规定的资料以备过户。 5、中介公司专职过户员携带买方和房主以及相关资料前往地税局办理核税缴税手续;如果可以上市交易,地税局将出具契税、营业税清单,由买方和房主当日缴纳,地税局出具税务收据。 6、买方及房主在过户员带领下,到房产交易中心办理递件登记和缴税手续。买方和房主分别递交契税、营业税收据和双方所有过户所需的证件,填写《房屋所有权转移登记申请书》,领取受理通知单,同时补齐房屋印花税。此期间房产交易中心将对买卖双方所提供证件和缴税情况进行初审和复审,以确保过户条件无误,否则交易中心会将相关问题及时通知给中介公司。 7、中介带领新业主与旧业主进行物业交接,即结清房屋内水、电、煤气、有线电视等费用,同时对家具等进行最后查验。 8、满20个工作日后,过户员通知并
带领新业主前往房产交易中心领取新房产证,同时通知前房主准备领取房款。至此,中介二手房交易流行办理完毕。 篇二：二手房流程注意事项通过中介买房八项提醒 二手房流程和注意事项通过中介买房八项提醒 二手房在整个房产交易市场中占据的份额越来越大，消费者通过中介购房已经成为一种有效的选择，资质好的中介不仅能提供充足的房源信息及良好的服务，还能为客户的各种手续。但是，中介市场良莠不齐，一些“居心不良”的中介商想尽各种方法欺骗买卖双方。那么消费者在通过中介购房时要注意哪些问题、提防什么样的陷阱？ 当前，二手房在整个房产交易市场中占据的份额越来越大，消费者通过中介购房已经成为一种有效并且常见的选择，资质好的中介不仅能提供充足的房源信息及良好的服务，还能为客户代办复杂的各种手续，节约宝贵的时间。但