北京市写字楼整体市场调查与分析
摘要
通过我公司对本项目总体规划设计的研究，以及对8#楼方案的研究和分析，
我们认为本案销售推广的关键
．．在于对本项目所在地域总体的策划和推广。
由于地理位置的优势，开发商长期本地经营的优势，以及开发商所具有的独到的文化背景的优势，使本项目具有了很好的潜质，拥有可以设计的空间，完全能够运作成为一个突出的、概念鲜明、立意独特的房地产项目。进而通过项目的
运营和管理，可以使本项目成为中关村文化休闲的地标性
．．．的建筑群落，为日后长久经营打下良好基础。
同时，根据我们分析，本项目由于历史和当前的原因，在设计、布局、环境
和市场竞争等方面存在问题
．．，这些问题会直接影响到项目推广和销售的效果。我公司从实际出发，以客观的角度对存在的问题进行了分析，并提供了相应的解决方案。
根据分析，我们建议把本地域塑造成为中关村人的精神家园，为中关村地区提供一个休息、交流和休闲娱乐的文化区域。
在宣传推广方面，我们主张以面带点
．．．．的方式进行宣传。即通过对
．．．．，点面结合
本地域总体的宣传，带动本项目（8#楼）的宣传。
我公司所做的分析研究以事实数据为基础，在此基础上，凭借公司所拥有的资源和经验，凭借对市场的了解和直觉，起草了策划报告。我公司在客户资源、对市场的把握和对营销推广的运作方面有很好的优势。
我们真诚希望能够和贵公司携手合作。
第一部分市场调查与分析
一、北京市写字楼整体市场调查与分析
综述：通过对北京写字楼市场总体供需对比分析，北京写字楼市场的供需均在逐年增加，但从长期的发展看，随着加入WTO进程的逐步加快，CBD区域、中关村区域与金融街区域内还是存在发展潜力。目前写字楼的租售情况在以稳中有降的趋势发展。但是我们认为随着中关村地区写字楼市场的逐渐成熟，周遍商务气氛的渲染，中关村地区写字楼还会有很大的发展空间，是北京市写字楼最有前景的区域。
（一）供应市场调查与分析
1、写字楼供应量分析
从京城写字楼市场供给量来看，自1994年国家开始对甲级写字楼开发量进行控制以来，写字楼入市量不大。1999年共有15栋写字楼入市，建筑面积总计约68万平方米，比1998年减少了43万平方米； 2000年新入市的写字楼约为90万平方米，较1999年上涨22万平方米，2001年共有11栋甲级写字楼入伙，为市场新增供应万平方米，这几乎是2000年新增供应的两倍。截止到2001年底，北京市甲级写字楼存量达到527万平方米。那些现在尽管还不能入伙，但是已经开始预租和预售的写字楼也是当前写字楼市场供应量的一部分。写字楼的供应量正在以成倍的速度逐年增加。
2、写字楼供应区位特征
写字楼供应板块特征明显，东西供应差异不大。从分布上看，东部写字楼主要集中在中央商务区及其附近地区，西部写字楼主要集中在中关村及金融街地区。从供应量上看，2001年北京新增甲级写字楼的分布在北京的东部和西部呈均衡态势，即东部和西部写字楼的供应量基本相同。东部写字楼的新增供应量为91万平方米，包括瑞城中心、京汇大厦、艾维克大厦、中国人寿大厦、东方广场二期，它们占总数的58%，西部写字楼供应量为67万平方米。这说明
北京主要的商务区办公环境有了好的改善，投资区域集中化开始向多元化方向发展，这既是城市的进步，又是北京写字楼市场成熟的表象。?
北京写字楼的发展具有明显的集聚性，例如东三环国贸区域、金融街—西长安街区域、中关村区域、王府井—东长安街区域等。这些区域写字楼的集聚所形成的商业氛围无一例外的与该区域的整体经济发展前景有着直接的关联，同时这些商圈的形成又直接带动了本区域其它类型房地产的发展。在区域化的发展过程当中，逐步产生的对写字楼的市场需求也是呈区域化集聚的，写字楼供应同区域需求的同步发展也随着区域需求的不平衡而出现了较为明显的区域化分布。
（二）需求市场调查与分析
1、写字楼需求量分析
从总体上看，2001年北京写字楼的需求比2000年有明显地下降，这可以从这两年写字楼的吸纳量上看出来：2000年北京甲级写字楼的吸纳量约70万平方米，而2001年仅24万平方米。同时，据戴德梁行的数据反应，写字楼的空置率也出现了大幅上扬---从去年第四季度的%涨到今年11月份的%，上涨了将近两倍。当然，造成这种状况的原因是多方面的。首先，2000年蓬勃发展的互联网行业今年几乎陷入停顿，许多网站或是缩减面积，或者干脆倒闭；其次，世界经济的放缓甚至衰退导致跨国公司的需求缩水；第三，“911”事件进一步加剧了这一状况，许多国外大公司开始观望或者大面积削减办公面积。写字楼市场总体需求量虽然有所增加，但是实际吸纳量随着经济的衰退而减少，空置率增加。
2、市场需求主体复杂
北京特殊的地理位置决定了这里的物业、尤其是写字楼物业目标客户的复杂性和多样化。由于这里是祖国的首都，无论是从经济的角度，还是从政治的角度来看，北京写字楼的辐射范围都极其广泛，它的辐射范围相对于全国其它城市来说无疑要大出许多，因此这里涉及的需求客户从外国驻华使馆、跨国
公司企业、各类办事处、本地的公司企业、IT信息产业、中介机构等等极其广阔。客户群的需求层次较为复杂，对写字楼的功能需求相应的也就存在着较大的差异性，尤其是随着WTO的后期进入，“新经济”的发展表现出强健的势头，对写字楼的使用功能也就提出了更多更高的要求，适应这一趋势，对写字楼的需求定位及产品定位也就愈加显得重要。
从需求的行业分布上看，证券业与通讯业需求旺盛。证券业应该算是写字楼市场上最大的需求来源，尽管股票市场在2001年表现差强人意，但今年最大的一笔成交就出现在证券行业，银河证券在国企大厦买了3万平方米，其它如广东证券在腾达大厦租用了7000平方米，大鹏证券在鹏润大厦租用了5000平方米。从IT行业看，尽管以门户网站为代表的互联网行业进入了严冬，但IT行业中的其它部门，如通讯业却对写字楼表现出了强烈的需求。如年初中国移动和中国电信整买了金融街C区10万平方米的写字楼；国内外通讯业巨头安捷伦和中国网通分别吸纳了5000多平方米的写字楼面积；红帆通讯在中国国际科技会展中心租用了3700平方米；双威视讯在京汇大厦租了3600平方米，北京电信通在惠普大厦和京汇大厦分别租了2400和800平方米等等，种种租务案例表明，宽带行业正如2000年的门户网站一样抢眼，国内公司对写字楼的需求尤其强烈。
（三）租售状况调查与分析
1、写字楼的销售情况分析
从售价上看，今年的售价与去年相比有了一定程度的提高。截止2001年12月,北京甲级写字楼平均售价16100元/平方米，与2000年相比上涨5%。售价的上涨很大程度上取决于去年尚未完工的写字楼今年由于接近现房而调整了价格，如接近完工的楼盘数码科技大厦和靠近未来奥运村的楼盘远大中心，这些楼盘对2001年售价的上涨起了主要作用。另一方面是，目前北京写字楼市场的投资回报率约在9％－11％之间，与国外房地产市场5％左右的回报率相比是非常可观的。受高投资回报率的吸引，一些以投资为目的买家也开始大
面积购买写字楼（如凯旋大厦就吸引了一部分投资型买家），因此写字楼的销售价格是缓慢上升。
2、写字楼的租赁情况分析
北京写字楼市场自1999年年底开始反弹以来，楼宇租价上涨，交易活跃。行情上升之猛之快，不亚于北京的股票市场，甚至个别楼宇已经“封存”。尤其是以中关村和东部CBD为核心的商务区域，在全球IT业为主导的高科技产业的蓬勃发展和中国即将加入WTO利好因素的带动下，这两个区域受益于得天独厚的科技人文环境和传统外商贸区的基础条件，以及政府所给予的政策支持，不但其发展势头和前景已世人皆知，而且已成为整个写字楼强劲复苏的领头羊。
虽然北京写字楼市场的整体租金涨势明显，但这并不表明整个写字楼市场的供需已经达到平衡。目前的写字楼市场仍然处于进一步的调整期，市场的空置率依旧较高，达到20%～30%，要想达到10%以下的理想空置率仍需等待时日，依赖于市场需求量的继续加大。目前租金涨势明显的区域主要集中在中关村区域、朝阳区CBD区域、长安街沿线及金融街等区域。而且从长期的发展来看，中关村、CBD物业的升值潜力是最毋庸置疑的，因为这两个区域经济潜能所蕴涵的写字楼物业需求量和规模都是相对刚性的。
写字楼租赁市场虽然有明显的涨势，但是情况并不容乐观，目前全市写字楼日租金水平超过6元/天·平方米的甲级写字楼有33家，日租金水平在5-6元/天·平方米的甲级写字楼有34家，日租金水平在4-5元/天·平方米的甲级写字楼有80家，日租金水平在3-4元/天·平方米的写字楼有174家。根据我们的监测，今年的租金走势如下图，可以看出今年三季度的平均租金水平有了明显的下降，达到$元/月·平方米，通过租赁价格走势可以看出明年年初的价格水平不容乐观。
图1北京市甲级写字楼2001年租金价格走势
26.6
29.4
28.3
23.5
5101520253035第一季度
第二季度
第三季度
第四季度
租金价格（美元/月平米）
平均价格
二、 中关村地区写字楼市场调查与分析
根据我们公司对中关村写字楼整体市场的跟踪、调查与分析，我们提供如下结论：
? 2002年中关村地区写字楼将继续保持高的供应量，总供应量在三十万平方米左右
? 有近一半的物业只租不售，表明中关村写字楼市场的前景看好，发展商惜售心理很强，采取出租的策略可谋求更高的投资回报
? 写字楼租赁市场价位集中在元之间，这一区间写字楼供应量达万平方米
? 中关村地区已经供应的写字楼入住率较高，目前仍处于供小于求的状态
? 写字楼的主要客户为国营、集体和私营电子科技企业及与之相配套的服务性行业，规模以中小型企业居多，国际性大企业少
中关村地区写字楼售价大部分在13000～14999元/
平方米之间，占可售面积的47%
中国最庞大的下载资料库 (整理. 版权归原作者所有)土
如果您不是在 网站下载此资料的, 不要随意相信. 请访问3722, 加入 必要时可将此文件解密成可编辑的doc 或ppt 格式
?
具体分析如下。
（一）供应市场调查与分析
为了准确地为本项目定位寻找依据，我们对于中关村地区写字楼市场进行了调查和研究，调查项目和范围见表1。
表1 中关村地区部分写字楼项目名称及所处区域统计
项目调查统计数据见表2。
表2中关村地区部分写字楼项目数据统计
1、区域总体特征分析
（1）商业特征分析
京城西北部属于高科技产业集中的区域之一，众多高技术公司云集于此，公司的规模多样：从几个人的私人小公司到几百人的跨国企业应有尽有，因而各种档次的物业均有很大需求。
（2）人文特征分析
西北部是各大高校集中地，因而诞生了许多以高校为依托的高新科技企业，人口平均年龄也较年轻。此地区总体风格为前卫和休闲，不片面追求高档豪华，因而虽然写字楼入住爆满，但平均租金水平与国贸地区仍相差一个档次。
2、从供应时间来看
根据我们对中关村的房地产供应量的统计，在1998年中关村地区写字楼市场供应量曾一度扩大（达到25万），后萎缩。在2001年又保持了较高的供应量（达到31万），并且随着政府加速建设中关村西区，西区第一个项目蓝星大厦已经入市，未来几年中关村西区将陆续有新项目入市。2002年将有万平方米供应市场。见图2。
图2 中关村地区写字楼项目供应量与时间关系示意图
3、从供应价位来看
由表2可以看出，中关村地区写字楼租赁市场价位明显集中在元之间。在已经标明租价的万平方米写字楼中，元/天·平方米区间写字楼供应量面积达万平方米，占总量的67%。其他几个价格区间供应量相对较少，元/天·平方米以上高价位的只占10%。
图3 中关村写字楼租金分布比例
在售价方面，在已售和在售的万平方米写字楼中，售价在13000-14999元/平方米的写字楼约35万平方米，占总体的47%，是中关村写字楼的绝对主力售价。13000以下和15000-16000元/平方米之间的写字楼大致相等，16000到20000元/平方米这一售价为一缺口，目前尚没有写字楼涉足，20000元/平方米以上的写字楼又占了21%。从这个情况也可以看出，中关村地区的写字楼有两极分化现象。
表3中关村写字楼售价和总建筑面积表
图4 中关村写字楼售价分布比例
（二）需求市场调查与分析
为了给本项目的客户群定位提供依据，我们对一些竞争性写字楼做了具体细致的客户情况调查，具体见表4。
表4中关村写字楼主要客户群
由上表可以看出，目前，中关村附近写字楼的主要客户为电子科技企业和与之相配套的服务性产业。客户规模以中小型企业居多，国际性的大型企业较少。由于电子信息产业的自身特点，既有处于创业阶段的小公司，也有发展到一定规模的大型企业，因此客户对写字楼价格和面积的需求呈现出多元化。
（三）租售状况调查与分析
1、租售对比状况调查与分析
从我们的调查统计数据可以看出，中关村已经投入使用的写字楼基本上保持了90%以上的租售率。在建的项目的租售率各不相同。
其中只租不售的物业占到47%，这部分写字楼项目入市时间早，目前剩余可租面积不多。这个情况表明发展商对中关村地区写字楼市场的前景基本看好，惜售心理很强，采取出租的策略可谋求更高的投资回报。其他开盘的写字楼采取出售或租售兼营的方式，求短线效益，希望资金快速回笼。写字楼租售的比例见图5。
图5 中关村写字楼租售比例分布
2、物业管理费调查与分析
通过我们对中关村各个写字楼物业管理费的调查，结果显示大部分写字楼的物业管理费包含在租金报价中，且物管费随租金的提高呈明显上升趋势。详细结果见表5。
表5中关村写字楼租金和物业管理费调查表
3、楼层和朝向差价调查与分析
调查结果显示出大部分写字楼没有楼层和朝向的差价，其中仅3个写字楼有所考虑，而北大太平洋大厦总差价在元/天/平米，差价占租金总额的%；海淀新技术大厦没有楼层差价，由于平面的特殊性，同层内环和外环相差1元/天/平米，占租金的%；腾达大厦朝向差价可达元/天/平米，楼层租金随高度增加而增加，相临楼层差价元/天/平米，最大价差达元/天/平米，占租金%。
4、车位状况调查
对于写字楼来说，停车位是一个项目档次与环境重要的衡量标准，在中关村这个寸土寸金的地段，选择地下车位是一个比较合理的方式。从表6可以看出，各个写字楼主要以地下车位为主，占全部停车位的81%。
表6中关村写字楼车位数量调查
从下图可以看出，随着中关村经济的发展，地下车位的比例越来越大。另外从表6也可以看出，为了适应这种高速增长的业务量，每千米的平均车位基本呈逐年上涨的趋势，2001年写字楼基本能保证每百平米一个车位。
图6 中关村写字楼地下车位比例图
三、本项目竞争性市场调查与分析
在我们此次的调查中，我们还对项目地区周边的综合商业及电子商铺进行了调查，以了解和本项目类似的或具有竞争性的物业情况。
经过对调查结果的分析，我们得出如下结论：
本地域附近缺少大型综合商业
?以电子市场为依托的底商物业出租率较高
?电子市场以摊位为主，展示间为辅；标准摊位价格从2000元/月到4000元/月价格不等
?在低层的展示间比较受欢迎，楼层较高的展示间出租率一般。
同时，我们也对本地域的商业情况进行了初步的调查。我们的调查结果显示：
?本地域商业氛围浓厚
?客流人员以高校学生为主
?经营图书、数码电子产品的商店客流最多，经营服装的商
店客流少
?计算机类图书、外语类图书销量好
以下是具体的分析。
（一）供应市场调查与分析
依照发展商的要求及我们对本项目的定位，我们对双安商场、当代商城和城乡仓储超市进行了初步的调查。调查数据见附表1。这三个商场分别开业于1994年、1995年和1997年，其分布见图，装修档次和商业构成见下表。
表7 商场商业构成
龙源期刊网 https://www.doczj.com/doc/386046676.html, 北京市CBD写字楼租金特征价格分析 作者：张一帆王艺凝 来源：《现代经济信息》2011年第18期 摘要：“新国十条”对住宅市场冲击背景下，写字楼日益成为投资热点，北京CBD作为全国最重要的商务中心之一，其写字楼市场研究具有重要的实际意义。本文采用特征价格法构建模型对北京市CBD写字楼市场租金差异进行实证研究和分析。研究结果表明，轨道交通、距离CBD中心距离、建筑形象和景观、公交数目以及楼层数对写字楼租金有较为显著的影响，其中轨道交通和建筑景观形象对租金的影响最大。建筑面积和建筑年龄对租金的影响不大，这有异于以往的研究。 关键词：北京CBD 写字楼；租金；特征价格 中图分类号：F293 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2011）09-0108-03 一、引言 写字楼是指由一间间写字间组成的，主要供人们办公的楼宇，它是一种通过出售或者出租办公空间而赢取利润的物业。简而言之，写字楼是办公活动的劳动空间(顾朝林，2001)，广义的写字楼是指国家机关，企事业单位用于办理行政事务或从事业务活动的建筑物(刘洪玉，1996)。CBD作为北京商务核心区，是北京高档写字楼发展最早、也最为集中的区域。 国外的写字楼市场历史较长，研究也较为丰富。我国写字楼市场历史较短，研究比较有限，房地产相关研究多集中在住宅市场上。2010年4月房地产新政出台后，住宅市场受到一 定的冲击，而零售地产及写字楼由于不受新政限制，日益成为投资和开发的热点。本文主要探讨影响北京CBD写字楼租金差异的因素和影响程度，通过特征价格模型的建立进行研究。 二、已有研究回顾 1.特征价格模型 特征价格，在英文中是Hedonic Price，在国内的一些介绍性的文献上，被称为享乐价格，乐观价格，效用价格等；而在台湾学界，则被统一称为特征价格。从经济角度来讲，Hedonic 指的是对产品或服务的消费而得到的效用或满足。由于异质产品包涵的各种特征，特征价格理论认为消费者对产品的消费实际上是对其特征的消费。
顺义市场调研报告 目录 序言1 1. 宏观经济与地区经济分析2 1.1全国经济保持快速增长的良好势头2 1.2经济景气处于正常水平2 1.3 2003年我国宏观经济有以下主要特征：4 1.3.1进出口保持高速增长4 1.3.2固定资产投资大幅度增长5 1.3.3社会消费品零售总额平稳增长5 1.3.4物价水平总体平稳5 1.4制约因素不容忽视6 1.5北京市国民经济保持快速健康发展7 1.6北京市旅游市场发展方向8 2.顺义整体市场分析10 2.1顺义区位说明10 2.2顺义发展简况11 2.2.1行政区划11 2.2.2经济情况11 2.2.3旅游资源12 3.区域市场分析13 3.1李遂镇简介13 3.2市场类型说明13 3.3度假村市场分析14 3.3.1区域市场分析说明14 3.3.2供应量分析16 3.3.3产品分析17 3.3.4价格分析23 3.3.5个案点评28 3.4养老公寓市场分析38 3.4.1老年公寓市场现状分析38 3.4.2分析说明39 3.4.3样本说明39 3.4.4东方太阳城39 3.4.5北京太阳城国际老年公寓42 3.4.6太申祥和国际养老中心44 3.4.7对比分析45 4分析结论48 4.1宏观经济健康、平稳、快速发展48 4.2区域市场分析结论：48 4.2.1度假村市场分析结论48
4.2.2养老公寓市场分析结论49 4.3个案横向点评分析结论：49 序言 市场研究与市场推广是市场营销的两个主要步骤，二者相互关联，不可或缺。前者通过详尽地市场调查，采集相关市场数据，并运用科学的方法加以分析，从而准确把握宏观市场及区域市场的供需状况，深入了解国家政治经济政策对房地产市场的影响，科学地预测市场走向、竞争对手及竞争形势，最终确定准确合理的市场定位；而后者则根据前者的研究成果——市场定位——解决市场推广中的具体措施，如价格策略，销售策略，广告宣传策略，促销手段的组合策略等。 简言之，前者是基础，后者为前者逻辑结论。 应当指出的是，市场定位是整个营销活动的核心，它既是市场研究的结果，又是市场推广的灵魂，它包含了产品和产品所提供的竞争优势两方面的基本内容。 市场定位需要准确和有力。准确的市场定位最大限度地把握市场机会、最大限度地回避来自内部和外部的风险和威胁；有力的市场定位将淋漓尽致地表现产品内涵并赋予产品动人心魄的个性。
北京市写字楼市场月度报告 （2006年6月） 截止到2006年6月1日国六条出台之前，全国房地产市场主要存在的问题为：（1）市场产品供应结构不合理，高档住房、大户型产品供应量严重过剩；（2）市场投机型投资严重，空置物业面积巨大；（3）房价上涨过快，超出了居民的实际购买能力；（4）土地一级市场供应结构不合理，土地市场供应能力不足；（5）商业、商务物业供应量太大。（5）市场交易不够透明、公开，部分开发商故意囤积房源，发布虚假信息，违规销售情况严重；（6）三级市场流通成本较高，存量物业流通渠道不畅。 针对以上现阶段房地产市场上存在的问题，2006年5月29日，建设部、发改委、监察部等九部委下发了《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》。此意见从6月1日正式开始实施。《意见》通过量化住房结构、提高按揭成数、打击“囤地”、延长房屋持有时间和信息披露透明管理及相关细则有望全面地解决现在市场上存在的问题。 本次国家的调控主要面向的是住宅市场，对真正的商务、商业地产市场并未产生影响。其影响主要涉及到的是商住公寓，此次的调控对户型面积的硬性规定使得商住公寓设计很难在适应商务办公的要求，同时建筑成本的增加削弱了开发的效益。 一、市场回顾及本月写字楼市场总体概况
本月北京写字楼市场运行相对平稳。目前为止，市场上尚无大单成交的消息传出。在经历了一段旺盛的大型交易时期后，预计北京写字楼市场将重新进入一个市场酝酿期。 与二级市场的平静相比，反倒是在开发方面传出大的交易信息，北京本土开发企业首创置业，击败SOHO中国、华远等三家企业，以17.61亿人民币获得了已经停工两年的摩根中心的继续开发权。该用地性质为写字楼、公寓和酒店，出让土地面积为46991平方米，规划建筑面积27.28万平方米，其中地上规划建筑面积为15.5万平方米，四座楼中，现有的3栋建筑都以结构封顶。粗略计算该项目每平米的建设费用已经达到了10000元/平方米以上。已经大大的超过了奥北写字楼的正常开发成本。 本月全市写字楼的平均空置率为17.6%左右，与上月相比有1%的下降。甲级写字楼加权平均租金为21.8元/平方米/月（含物业管理费），平均租金有所上升；乙级写字楼的加权租金也随之小幅上扬达到了14.9美元/建筑平方米/月（含物业管理费）。本月全市写字楼加权平均售价为2035美金/平方米，升14.9个百分点。 二、2006年4月北京各主要商务区域写字楼市场概况 CBD区域： CBD区域本月有东方梅地亚中心、万通中心入伙，提供25万多平方米的市场放量。加之上月中环世贸中心、通用国际中心提供的12万平方米的市场有效供应，使得CBD区域写字楼的空置率继续上升，甲级写字楼的空置率达到了
写字楼房屋租赁合同完整 版 In the case of disputes between the two parties, the legitimate rights and interests of the partners should be protected. In the process of performing the contract, disputes should be submitted to arbitration. This paper is the main basis for restoring the cooperation scene. 【适用合作签约/约束责任/违约追究/维护权益等场景】 甲方：________________________ 乙方：________________________ 签订时间：________________________ 签订地点：________________________
写字楼房屋租赁合同完整版 下载说明：本协议资料适合用于需解决双方争议的场景下，维护合作方各自的合法权益，并在履行合同的过程中，双方当事人一旦发生争议，将争议提交仲裁或者诉讼，本文书即成为复原合作场景的主要依据。可直接应用日常文档制作，也可以根据实际需要对其进行修改。 出租方(下称“甲方”) 姓名或名称：____ 注册地：____ 注册号码：____ 地址：____ 电话：____ 传真：____ 代表人：____ 承租方(下称“乙方”) 姓名或名称：____ 注册地：____ 注册号码：____ 地址：____ 电话：____ 传真：____ 代表人：____ 甲、乙双方经友好协商，于____年
z国际商业顾问 二零零四年十月八日 目录 1.0项目概述…………………………………………………………………………0 3 1.1项目概况…………………………………………………………………… 0 3 1.2项目周边环境 (04) 1.3项目有关经济技术指标 (05) 2.0天河区概况………………………………………………………………………0 6
2.1政区人口…………………………………………………………………… 0 6 2.2天河商厦现状 (06) 2.3天河商圈 (08) 2.3.1天河城商圈 (08) 2.3.2定位…………………………………………………………………… 08 2.3.3趋势…………………………………………………………………… 09 2.4天河商铺供需情况 (11) 2.5商业发展机遇 (12) 2.6未来商业规划 (12) 3.0项目周边情况 (13) 3.1商厦比较…………………………………………………………………… 1 3 3.2周边环境…………………………………………………………………… 1 5 3.3项目分析…………………………………………………………………… 17 1.0 项目概述 1.1项目概况 项目位于天河区体育东路140-148号，地处新世纪广州
金融贸易中心地带。项目正对大型体育中心，附近配套设施基本成熟。 项目位置图 项目占地5000㎡，总建筑面积44041㎡，总共层高32层。外立面按欧洲古典式建筑风格设计，首层大堂酒店式设计，大圆柱包镶大理石，配置美国上海联合开利1750冷吨中央空调。
项目所涉及行业有金融、保险、证券、贸易、IT、科教、旅游、饮食、医疗、广告、装饰、纺织、中介代理服务等。现整座大厦的办公人数约3000人。聚集人气，地段良好，行业种类较为齐全，定位为新世纪的国际金融商贸中心。 项目楼层功能分布 1.2 项目周边环境 项目所在位置天河北，汇集了不少高档写字楼物业，商务气氛十分浓厚，而且该地段拥有完善的市政配套及生活、交通设施，因此越来越多的外资企业、合资企业、
北京市写字楼市场整体状况(doc 15页)
2003年北京市写字楼市场整体状况暨中关村写字楼市场研究报告主要内容 第一章北京市目前写字楼市场状况分析 (九力研究部，策划部联合编制） 2001年，北京申奥成功、中国加入WTO、APEC会议圆满举行等一系列大事的发生，无疑为沉寂已久的北京写字楼市场注入了一剂强心针。据统计，2002年北京拟、在建写字楼面积达到1200万平方米以上，其中市场新增供给量为280万平方米，是2001年市场新增供给量的一倍，同时也使北京写字楼市场存量达到了925.98万平米。 图截至到2002年底北京市写字楼存量(单位:万平米)
图－2002年北京市写字楼新增供应量（单位：万平米） 数据来源：北京市写字楼信息网 预计2003年北京市将有300万平米的写字楼入市，再加上未被消化的市场存量，市场竞争程度还会进一步的加深。 1. 区域竞争：中关村略逊一筹 目前，北京市写字楼主要分布于CBD（商务中心区）、中关村、金融街三大板块，但由于三大板块写字楼的存量与新增供量不同，各个板块在今年的表现也会大不一样，有的板块将呈现租金和售价回升的趋势，而有的区域则会出现竞争进一步加剧的场面。 CBD区域历来是高档写字楼的聚集地，预计2003年该区域会有四栋写字楼入市，共22万平 米。 图－2003 CBD区域新上市的楼盘
金融街作为全国最主要的金融中心，长期以来是国内外大型金融企业的盘踞之地，对写字楼的需求也比较旺盛，甚至导致了2002上半年整个区域处于无房可卖的断档期。但随着下半年到2003年北京国际金融大厦，富凯大厦、中证大厦的开盘，宣告了金融街二期建设的正式开始，也使金融街写字楼市场的断档现象逐步得到缓解。 表－2002－2003金融街区域新增写字楼 项目名称总建筑面积现已入驻客户 富凯大厦11万中国保险公司，华夏银行， 中证大厦15万 金融国际大厦11万中国证券监督委员会、三峡证券、西城区资产管理有限公司总计37万以中资的金融企业为主 但由于北京国际金融大厦一栋已被中国保险公司买下，另一栋的大部分也卖给了华夏银行，而富凯大厦的大部分也卖给了中国证券监督委员会、三峡证券、西城区资产管理有限公司这样的国内金融机构，因此这两栋新入伙的写字楼在2003年实际上已剩不了很多空置面积，加上中证大厦15万平米，新增供应量在20万平米左右。但金融街地区不像CBD及中关村地区公司那样多，需求那样旺盛，所以预计2003年该地区写字楼市场也不会出现很大波动，发展较为平稳。 图－金融街目前在租在售项目 与以上两个区域相比，今年中关村写字楼市场的竞争将呈现进一步加剧的态势。一来是该地
编号：YK-HT-026974 北京写字楼出租合同 Beijing office rental contract 甲方：_________________________ 乙方：_________________________ 日期：_________年_____月_____日 精品合同 / Word文档 / 文字可改 编订：Yunbo Design
北京写字楼出租合同 出租人：（下称甲方）________________________ 承租人：（下称乙方）________________________ 甲方系按中华人民共和国法律组建的公司，总部设在________；乙方系按中华人民共和国法律组建的公司，在京注册办事处设在________。 甲、乙双方通过友好协商，于二零________年____月____日立此合同，就房屋租赁事宜达成如下协议： 第一条所租房屋 甲方出租、乙方承租位于中国北京市东城区安德路甲61号鼓楼红都商务中心第7层的房屋（建筑面积467平方米），作为办公房（下称“所租房屋”）所租房屋具体情况如下：结构：__________
楼层配套：有无电梯；__________ 装修情况：____________ 该房屋的房产证及平面图复印件见本合同附件（一） 甲方已向乙方出示原件，乙方确认复印件与原件一致。房地产权证证书编号：________________. 第二条交付日期与租赁期限 2.1甲乙双方约定，甲方于________年____月____日前向乙方交付该房屋，房屋起租日期自________年____月____日起至________年____月____日止。其中________年____月____日起至________年____月____日为装修免租期，不计入正式租期，乙方无需向甲方支付本时间段内租金。 2.2租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期返还。乙方需要继续承租该房屋的，则应于租赁期届满前___个月，向甲方提出续租书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同，租金等租赁条件均根据当时的实际情况做相应调整。 第三条租金、支付方式和限期
广州珠江新城写字楼及公寓市场分析报告 本报告为截止至2006年底在珠江新城的商业工程，分别为写字楼及公寓的市场状况，以及未来即将上市及规划待建的商业工程分析。 第一部分写字楼市场 一、写字楼区域分布 ?写字楼主要集中在珠江新城的西、北侧和中部 从珠江新城的整体规划看，西北侧为商务为主的区域，而东面则为居住功能为主的区域。珠江新城的写字楼多集中在靠广州大道的西南侧，邻近黄埔大道的北侧以及珠江新城的中部。如西侧的华普广场、星汇国际、双城国际、以及碧海湾、发展中心大厦、浩瀚华轩等，中部有珠江投资大厦、合景泰富中心、富力中心等，而北部接壤黄埔大道的有富力科讯大厦、联通新时空广场、勤建商务大厦等写字楼。 二、写字楼供应量 ?写字楼供应量空前激增，潜量为广州十区之首
无论是在售写字楼面积还是在建工地或规划写字楼用地，珠江新城的写字楼供应量都是全广州最大的区域。据数据统计，珠江新城目前在建写字楼总建筑面积约为94.8万㎡，据统计06年全年可售的写字楼总面积达30多万㎡。 ?2006年大量全新甲级写字楼投入使用，CBD核心商务地位 显现 2006年期间，富力科讯大厦、珠江投资大厦、保利大厦、新世界商务大厦、广东全球通大厦、联通新时空广场、珠江新城电信中心和广州信合大厦等写字楼工程经已在相继投入使用，富力集团在2007年初即将全面进驻富力中心。此外，恒大集团、城启集团、侨鑫集团、高盛集团、合景盈富等地产商在珠江新城都将建总部物业。 ?稳坐未来广州写字楼的霸主地位 据政府提供的数据显示，到2008年，珠江新城将有近30幢新建商用物业落成。到2011年，珠江新城写字楼将增加约220万㎡的物业面积。而且珠江新城区域的写字楼比广州其他区域的目标客户更具国际性，以吸引世界企业500强的落户为目标。可见珠江新城将在未来两三年保持广州写字楼供应大户的地位。 三、写字楼工程状况
资料范本 本资料为word版本，可以直接编辑和打印，感谢您的下载 上海单身公寓市场调查报告 地点：__________________ 时间：__________________ 说明：本资料适用于约定双方经过谈判，协商而共同承认，共同遵守的责任与义务，仅供参考，文档可直接下载或修改，不需要的部分可直接删除，使用时请详细阅读内容
上海市单身公寓市场调查报告 近年来，随着上海房地产市场的成熟和繁荣，其住宅产品的更新换代也在急剧加快，新潮设计层出不穷，其中，以小户型住宅产品尤为耀眼，已经成为上海楼市中的新宠，楼盘一经推出便深受追捧。这种小户型住宅产品目前在上海的房地产行业主要包括以下三种物业形式，即： ■ 单身公寓。它是近两年来上海房产市场上供应量最大的小户型住宅，主要有世纪之门、蓝朝部落、青年汇、自由之宅、东渡名人大厦、奔腾新干线等等。 ■ 产权式酒店式服务公寓。它是一种具有产权性质的酒店，集商住为一体的物业品种，一般房间内无煤气等居家生活所必备的配套设施。此类产品目前市场上供应较少，主要有汤臣金融中心和巴黎时韵、环球广场、金银汇等。 ■ 一般的小户型住宅。它是指分布于综合性住宅小区内的小房型住宅，它属于普通的商品住宅项目，与普通商品住宅的具有等同的使用年限和物业服务。目前市场上供用较多，主要有瑞虹新城的乐富单元，中远两湾城三期缤纷时代的一户室，达安花园二期的一户室，上城UPTOWN的跃层式单身公寓等等。 在本次针对小户型的专项市场调查中，我们主要对供应量相对较多的单身公寓作为切入点，进行了比较深入的调查，现将有关信息汇总如下。 一、单身公寓的（诞生）历史沿革 单身公寓又称白领公寓，是一种过渡型住宅产品，是小户型住宅的一种，一般平均在25平方米—45平方米左右/套，总价在30万元—40万元左右，其结构上的最大特点是只有一间房间，一套厨卫。近年来根据市场的需求，有些开发商也推出了带厨房的功能更为健全的单身公寓楼盘，有的还建造起了跃层小房型公寓，这种房型不仅在建筑面积方面增大到50平方米—80平方米，而且在房屋结构方面还增加了厨房、客厅、餐厅、阳台等等。 在上海，单身公寓的诞生最早是从租赁的市场中出现的，大约在两、三年前，有业主将空置的整幢商品房，经过简单装修后推向房产租赁市场，面向中层收入的白领出租，一般每个人负担的费用每月在500－1000元之间，结果颇受各类白领的广泛青睐，众多开发商于是从中重新发现商机，纷纷推出专案，
北京写字楼市场分析 北京形成于上个世纪年代中期，是北京高档写字楼最集中、商务氛围最浓厚的商圈。年国务院批复的《北京城市总体规划》中提出建设北京的商务中心区（）。北京的范围为：西起东大桥 路，东到西大望路，南起通惠河，北到朝阳路（三环路以西地区到朝阳北路），约平方公里，以 东三环路为轴线，分东、西两个区。近年来，写字楼需求呈现旺盛态势，供应量也持续增加，售 价逐年攀升，平均租金处于北京市最高水平。 一、区域概况 、的功能定位及规划 (商务中心区)的经济功能定位是：建设成为集办公、会展、酒店、居住及文化娱 乐为一体的国际商务中心区；成为现代化超高层建筑集中，国际知名公司云集，知识、信息、资本密集，具有规模效应与集散效应优势的区域；成为金融、保险、电信、信 息咨询等行业的公司地区总部与营运管理中心。前期规划提出建筑规模控制在万平方 米之内，其中写字楼约占左右，公寓左右，其它左右为商业、服务、文化及娱乐设施 等。其中，大北窑立交桥东北角的区域被定为核心区，占地约30公顷，规划建筑面积约为万平方米，是超高层建筑集中区域，主体建筑将突破300米，形成一组标志性建筑群，主要用于写字楼、酒店、会展中心、文化娱乐等商务设施建设。 、交通状况 目前内拥有东三环、建外大街、朝阳路等城市主干道，还有一线地铁及几十条公 交线路，路网发达，交通十分便利。考虑到区域的交通压力，道路系统及内外交通组 织较为超前，规划道路用地约为155公顷，占总面积的。交通拥堵问题将借助立体空 间体系来解决，地下空间以东三环两侧的商务设施区为重点的规划范围，建成后南北 长约2100米，东西宽约1300米，形成约177公顷的巨大地下走廊。到年，地下空间 将体现“一轴、一区、两点、三线”的框架：一轴为东三环路地下空间发展轴线；一 区为核心区域，即以地铁国贸换乘站为带动，重点开发东三环两侧；两点为地铁国贸 换乘站和地铁号线光华路车站；三线为建外大街地下联络线、光华南路地下联络线和 东西街地下联络线。
合同编号：YT-FS-6444-59 写字楼房屋租赁合同(完 整版) Clarify Each Clause Under The Cooperation Framework, And Formulate It According To The Agreement Reached By The Parties Through Consensus, Which Is Legally Binding On The Parties. 互惠互利共同繁荣 Mutual Benefit And Common Prosperity
写字楼房屋租赁合同(完整版) 备注：该合同书文本主要阐明合作框架下每个条款，并根据当事人一致协商达成协议，同时也明确各方的权利和义务，对当事人具有法律约束力而制定。文档可根据实际情况进行修改和使用。 写字楼房屋租赁合同(一) 甲方：_____ 乙方：_____ 甲方为支持乙方开展业务，甲方愿意将管理权属于自己的房屋出租给乙方使用，根据(中华人民共和国合同法)及有关规定，经双方协商一致，特订立如下条款，以便共同遵守。 第一条租用工作用房地址、用途、面积 1.地址：_____市_____路_____号_____房。 2.用途：________。 3.使用面积(按建筑面积计，下同)_____平方米，内含厨房_____间，卫生间____间;房内设备有：电表_____个，检漏开关_____个，电话线_____条，电话机_____台，(号码：_____)，洗手盆____个，抽水马桶
____个，淋浴器_____个，光管_____支，插座_____个。 第二条租用期限 乙方租用期为_____年，即从_____年____月____日起至_____年____月____日止。 第三条费用及交纳期限 1.乙方每月向甲方缴纳房租为人民币____(小写：_____元)，在当月十五日前交清，交纳地点在甲方财务部。 2.甲方向乙方提供电话使用(不代办查阅电话费用明细账)、供水、供电、电梯、保安，公共设施的管理、维修及公共场所清洁卫生等综合服务，甲方向乙方收取综合服务费，按_____元每月每平方米的标准收取，即每月收取综合服务费____(小写：_____元)。乙方必须在当月十五日前交清，交纳地点在甲方财务部。 3.乙方使用工作用房期间，其水电费、电话费由乙方负担，乙方当月的水电费和电话费按水电及电信部门收取的金额在下一个月十五日前由甲方代收，收费地点在甲方财务部。
对策的制定是一个深入的、复杂的、综合的研究过程，调研报告提出的对策是否被采纳，能否上升到政策，应该经过政策预评估。以下是小编带来公寓市场调研报告的相关内容，希望对你有帮助。 公寓市场调研报告例1 在市场经济环境下，不仅企业要参与市场竞争，社会福利机构同样需要。随着我国人口老龄化的加剧和国家社会福利制度在市场经济的冲击下，原有的政府所办的养老服务机构愈发体现出功能单一，运营成本高、内部管理体制落后，服务能力不足等弊端，政府办养老机构社会化已势在必行。面对于此，为了推动社会福利化进程，探索政府办养老机构的新的有效的运行模式，国家开始实行“公建民营”模式。“公建民营”模式就是由政府搭台建设，把现有的政府办养老服务机构交给个人或者集体，采取承包、托管、租赁、股份制等多种方式经营管理的一种新的养老服务机构经营模式。20XX年 1日，我市也加入了“公建民营”的大军中，原北海市社会福利院老人公寓改制，更名为北海市海宁老年公寓。20XX年4月，我们对海宁老年公寓进行了一次调研。调查方式以实地调查、座谈会为主，通过调查，基本掌握了其发展现状和存在的问题。 一、实行“公建民营”模式的成效 1、环境的改善 这里环境的改变，既有室内的改变，也有室外的变化。自改制以来，海宁老年公寓先后投入资金300多万，主要用来装修房子、购买物件等。经过重新粉刷之后，房间焕然一新；同时在房间内增加了不少设备，包括空调、电视、风扇等电器；在老人娱乐活动设施方面，增设了阅览室、活动室等室内活动场所。 2、区域明确 为了方便有效的进行管理，海宁老年公寓将院内的区域进行了更加明确的划分，如1号楼居住的是自理老人，3号楼主要是卧床老人和供养老人，5号楼主要是痴呆老人。 3、服务意识和服务质量的提升 为了给入住的老人提供了更优质的服务，海宁老年公寓强化了管理、规范了服务，完善了各种规章制度；为了提高工作人员的工作热情和服务质量，公寓建立了工作责任制、一日工作流程和奖惩制度等，树立了“爱心、恒心、虚心、耐心、关心”的办院理念，极大的调动了员工爱岗敬业、热心服务的积极性，服务质量得到了大幅度的提升。 4、老人活动的丰富 为了使老人的晚年生活更加多姿多彩，公寓每天组织老人进行活动。护理老人方面，早上组织做手指操，亦或是组织老人打牌等；每个月公寓会举行一次生日会，为当月过寿的老人祝寿。自年南宁市昆仑社工服务中心的社工入驻以来，组织的活动更加的多样化和丰富，如画画比赛、周末影院等。自理老人方面，组织老人包饺子、出外游玩；20XX年的春节，老
北京市写字楼商圈划分及研究 “写字楼商圈”的概念 “写字楼商圈”与“商务区”为一个概念。虽然“商圈”这个概念在学术上专指在商业上以商场或商业区为中心，向四周扩展的被认为会到此购买商品的顾客的居住范围（TradingArea）。但是在业内用“商圈”这个名称来指代“商务区”（BusinessDistrict）这个概念几乎是约定俗成的做法。 一个写字楼商圈的主要特征，首先当然应该是地理上的集聚性，然而这个集聚性除了要求地理位置的相邻以外，还应该要求其他的一些属性，比如商务交流的方便性；其次是商务行业机构的数量和密度足够大；第三就是区域内部的商务资源对区域内商务主体的商务活动具有内敛性,即对该商务资源的接近能有效节 省这些商务活动的交易费用或有效提高它们的交易效率；第四是要有完整的产业链条支撑。 “写字楼商圈”划分的标准 商务行业机构的数量与密度 严格来说，商务行业机构的数量与密度应该用集聚区内进行商务活动的企业规模和密度来反映，但是对企业的调查和统计比较困难，而研究表明：一个区域内企业的规模和密度是与该区域的写字楼规模与密度呈正相关的（假定所有企业都需租用或购买写字楼进行办公且其规模越大所需写字楼面积也越大）。所以我们采用集聚区内的写字楼规模（个数及总建筑面积）及密度来反映这个标准。 商务配套设施的档次及数量 商务配套设施包括酒店、商场、银行、会展中心、停车场、体育运动场馆、公寓、餐饮、各种生活娱乐设施等，种类繁多且不同商务类型商圈对这些配套设施的要求各不相同，既难于统一划定标准也难于进行调查统计。故我们在此采用定性的方法，将各写字楼集聚区的商务配套设施档次及数量分为高标准、完善、一般、匮乏四个档次进行分析。 区域内部的商务资源 商务资源的状况是确定一个写字楼集区能否构成一个独立写字楼商圈的关键因素，因为促使商务活动集聚的因素有很多，比如交通便捷性、办公条件优越性（商务配套完善、写字楼硬件条件好、租金低廉等）等，
2016年北京甲级写字楼市场年度报告 近日发布《2016年北京甲级写字楼市场年度报告》。全联房地产商会写字楼分会秘书长兼中国写字楼研究中心（CORC）主任刘凯表示：“截止2016年12月，北京写字楼市场平均售价30187元/平方米（建筑面积报价），与2015年同比下降6.4%；平均租金308元人民币/平方米/月（建筑面积报价），与2015年同比下降4.6%；平均空置率11.4%，与2015年同比上升5.5%。” 概览 宏观经济 根据《北京市2016年国民经济和社会发展统计公报》：初步核算，全年实现地区生产总值24899.3亿元，比上年增长6.7%。其中，第一产业增加值129.6亿元，下降8.8%；第二产业增加值4774.4亿元，增长5.6%；第三产业增加值19995.3亿元，增长7.1%。按常住人口计算，全市人均地区生产总值达到11.5万元。 全年文化创意产业实现增加值3570.5亿元，比上年增长12.3%；占地区生产总值的比重为14.3%，比上年提高0.5个百分点。高技术产业实现增加值5646.7亿元，增长9.1%；占地区生产总值的比重为22.7%，比上年提高0.2个百分点。信息产业实现增加值3797.6亿元，增长10.1%；占地区生产总值的比重为15.3%，比上年提高0.3个百分点。 存贷款：年末全市金融机构（含外资）本外币存款余额138408.9亿元，比年初增加9833.6亿元，增加额比上年少5415.1亿元。年末全市金融机构（含外资）本外币贷款余额63739.4亿元，比年初增加5180亿元，增加额比上年多358亿元。
固定资产投资：全年完成全社会固定资产投资8461.7亿元，比上年增长5.9%。其中，完成基础设施投资2399.5亿元，增长10.3%。从基础设施投资投向上看，交通运输投资973亿元，所占比重为40.6%;公共服务业投资643.8亿元，所占比重为26.8%。完成民间投资2766亿元，下降5.6%。 分产业看，第一产业投资99.8亿元，比上年下降10.1%；第二产业投资722.9亿元，增长6.8%；第三产业投资7639亿元，增长6.1%。 房地产开发：全年完成房地产开发投资4045.4亿元，比上年下降4.3%。其中，住宅投资1950.9亿元，下降0.6%；办公楼投资699.1亿元，下降22.9%；商业、非公益用房及其他投资1395.5亿元，增长2.8%。 保障性住房建设：全年新开工、筹集各类保障性住房5.6万套，竣工6.4万套，公开配租配售9.7万户。 写字楼市场 在货币宽松和市场整体去化加速的一路高歌猛进中，2016年中国房地产市场迎来了期盼已久的大丰收和限购潮。 一方面，在资金潮、资产荒和财富效应的共振之下，一线城市、部分二线城市恐慌入市房价疯狂上涨与三四线城市库存高企销售乏力形成鲜明对比。同时，"十一"期间，中国多地对狂奔的楼市踩下刹车，共有20个城市相继出台了力度不一的限制性调控政策，多地重启限购限贷。 另一方面，中国经济格局切换，"向下"的传统经济与"向上"的新经济交错而行，经济的发展和企业经营活跃程度预示了写字楼市场的主力演变。从企业类别来看，外资企业大多对经营扩张持谨慎态度，而中资企业相对进取的经营态势使
2013年广州写字楼市场分析 纵观2013年，由于国内经济复苏呈稳定趋势，国内企业持 续活跃，广州甲级写字楼市场整体需求保持平稳。 受到上半年经济不明朗因素以及外资企业扩张速度放缓的 影响，2013年写字楼净吸纳量较前三年有微降。不过，国内经 济改革提上议程以及企业信心提振将持续支持整体需求。受电商冲击及消费者消费习惯改变的影响，实体店销售面临挑战，由于新开业商场空置面积较多，全年整体优质商铺的空置率有所上升。电商冲击及零售商扩张步伐减缓对下半年租金影响较大，但全年整体租金仍录得上升，资本值也录得增长，本年度租金及资本值与2012年相比增速皆有放缓。 零售物业交易年度总成交金额创下广州零售物业市场历史 之最。零售物业市场受到电商冲击，但工业物业市场却从中获益，电商业务迅猛发展的同时，对仓储的需求也日益增加，市场回暖带动租金回升。预计电商今年仍将在优质仓库继续布局，对仓库需求构成较强的支撑。政府连续出台楼市调控措施，加上紧缩性货币政策和信贷环境，导致短期市场流动性降低，房贷利率上升，将整体住宅交易量逐渐压低。尽管如此，全年豪宅市场销售总量仍然与2012年基本持平，反映市场信心坚挺。
市场氛围好转，第四季度净吸纳量占2013年全年一半。2013年第四季度，受到国内经济稳定及企业信心提振影响，市场需求较上季度有所好转。第四季度落成的富力地产分散物权项目富力盈凯广场及富力盈通大厦，其较高的进驻率使本季度净吸纳量略有回升，达到全年最高水平的18万平方米，约为2013年全年净吸纳量36万平方米的一半，带动空置率下降至12.8%，环比下降0.3个百分点。 本年度，金融类别及专业服务业企业表现活跃。此外，由于珠江新城的商业配套日趋完善，受到大部分有升级需求或新进驻广州租户的青睐。众多知名企业陆续进驻，珠江新城形成企业集群效应。 2013年租金止跌回升，资本值增速加快。与去年相比，由于本年度新落成的大厦60%为分散物权项目，对现有业主租金压力不大，与2012年度相比，2013年度广州甲级写字楼全市平均租金止跌回升，全年平均录得154元每月每平方米，同比增长1.7%。此外，本年度甲级写字楼平均资本值达36,100元每平方米，同比增长8.8%，增速较去年同期加快，反映了投资者的投资热情以及企业自用买家的旺盛需求。可售优质写字楼项目供不应求，投资市场活跃。甲级写字楼买卖市场气氛活跃，售价见涨。其中，为满足企业发展需要与总部自用需求，现金流充足的企业买家纷纷购买优质写字楼项目。
2018年公寓租赁行业市场调研分析报告
目录 第一节第一问：我国公寓租赁行业的市场空间有多大？ (6) 一、公寓租赁发展原因 (6) 二、全国租赁人口已达1.9亿人，租赁市场规模超万亿 (8) 第二节第二问：品牌公寓的发展现状如何？ (11) 一、长租公寓是行业主角，分散式和集中式各有千秋 (11) 二、行业整体处于起步阶段，未来规模有望破千亿 (15) 三、一线城市是竞争主战场，部分品牌正加速向二线城市下沉 (17) 第三节第三问：影响长租公寓盈利的关键要素有哪些？何种模式的长租公寓盈利更高？.19 一、长租公寓利润率具有先低后高的三阶段特征 (19) 二、规模、品牌、空置率、融资成本是长租公寓盈利的四要素 (22) 三、集中式盈利优于分散式，但资金和房源是两大痛点 (25) 第四节第四问：行业外部环境如何？目前呈现何种发展趋势？ (28) 一、政策和资本市场对长租公寓均呈向好趋势，行业迎来发展曙光 (28) 1、曙光一：租赁利好政策频出 (28) 2、曙光二：金融支持为行业发展保驾护航，公寓行业ABS产品成功发行 (28) 二、新型模式已经显现，前景比想象更美 (30) 1、模式一：打造轻资产的高精尖范本，最大化赚取品牌溢价 (30) 2、模式二：醉翁之意不在酒，衍生业务是王道 (32) 3、模式三：先租后售，舍小利以谋远 (33) 第五节第五问：如何选择行业投资标的？ (35) 一、世联行：主业蒸蒸日上，红璞公寓加快二线城市布局 (35) 二、国创高新：依托大数据，线上引流线下变现，抢占存量市场份额 (38) 三、昆百大A：房源信息优势巨大，在管房源规模快速扩张 (40) 四、三六五网：长租公寓SAAS系统供应商稀缺标的 (43) 五、万科A：地产龙头，资源优势塑造长租公寓竞争壁垒 (45) 六、龙湖地产：始于成渝，精细化分类运营典范 (47) 七、旭辉控股集团：开启公寓校企合作的新模式 (48) 第六节风险提示 (50) 附录 (51) 一、我国租赁市场政策介绍 (51) 二、金融对长租公寓的支持 (51)
合同订立原则 平等原则： 根据《中华人民共和国合同法》第三条：“合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方”的规定，平等原则是指地位平等的合同当事人，在充分协商达成一致意思表示的前提下订立合同的原则。这一原则包括三方面内容：①合同当事人的法律地位一律平等。不论所有制性质，也不问单位大小和经济实力的强弱，其地位都是平等的。②合同中的权利义务对等。当事人所取得财产、劳务或工作成果与其履行的义务大体相当；要求一方不得无偿占有另一方的财产，侵犯他人权益；要求禁止平调和无偿调拨。③合同当事人必须就合同条款充分协商，取得一致，合同才能成立。任何一方都不得凌驾于另一方之上，不得把自己的意志强加给另一方，更不得以强迫命令、胁迫等手段签订合同。 自愿原则： 根据《中华人民共和国合同法》第四条：“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预”的规定，民事活动除法律强制性的规定外，由当事人自愿约定。包括：第一，订不订立合同自愿；第二，与谁订合同自愿，；第三，合同内容由当事人在不违法的情况下自愿约定；第四，当事人可以协议补充、变更有关内容；第五，双方也可以协议解除合同；第六，可以自由约定违约责任，在发生争议时，当事人可以自愿选择解决争议的方式。 公平原则： 根据《中华人民共和国合同法》第五条：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”的规定，公平原则要求合同双方当事人之间的权利义务要公平合理具体包括：第一，在订立合同时，要根据公平原则确定双方的权利和义务；第二，根据公平原则确定风险的合理分配；第三，根据公平原则确定违约责任。诚实信用原则：根据《中华人民共和国合同法》第六条：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”的规定，诚实信用原则要求当事人在订立合同的全过程中，都要诚实，讲信用，不得有欺诈或其他违背诚实信用的行为。
写字楼市场研究 ——北京、上海、广州 写字楼市场发展历程 从各城市写字楼市场发展历程来看，基本经历了三个阶段： 1.1992－1996年快速增长阶段； 2.1997－1999年回落调整阶段； 3.2000－2002年稳步回升阶段。 这个过程主要受到一些共同的因素影响，如国内外宏观经济、土地使用权出让、市场供求关系等，在这些因素的综合作用下，房地产市场发展成现出明显的阶段性。 写字楼市场发展历程 ?第一阶段（1992－1996年）超速增长 商品写字楼市场始于90年代初，伴随着国内经济的快速增长，外来投资的增加，企业办公需求激增，而当时可供租售的写字楼物业异常短缺，租金直线上涨。上海、北京在95年前后，租金水平达到历史最高点约500元/平方米.月。高额的利润驱使开发商将大量的资金投入写字楼开发，直接导致了未来写字楼市场的超常发展和供过于求。据统计，1996年，北京、上海和广州三地写字楼投资额达到276亿元，占同期房地产投资额的24%。 写字楼市场发展历程
?第二阶段（1997－1999年）萧条萎缩 随着国内经济增速放缓，国际经济趋于低迷，写字楼市场需求开始萎缩。北京、上海、广州的FDI和外资企业数目变化清晰的显示了这一趋势。而同期的写字楼供应却仍处于高峰，1996－1998年上海写字楼累计竣工面积超过400万平方米，北京超过250万平方米。此消彼长，办公楼空置量迅速增加，1998年上海写字楼空置量达到189万平方米，而同期租金水平也大幅下跌，三年下跌近7成。尽管政府在1993、1995年出台相应的宏观调控政策，但是写字楼市场仍不可避免的进入了发展调整期。 写字楼市场发展历程 ?第三阶段（2000－2002年）稳步回升 国际经济形势发展趋好，中国国际经济地位提升，外资投资增长，外企数量迅速回升，带来了大量的办公需求。另一方面，国内经济回暖，内资企业实力增强、规模扩大，对办公楼的需求也大幅增加。2000年起，各城市写字楼供求关系明显好转，租金水平也开始回升。但9.11事件之后受到全球经济不景气的影响，外资进入速度放缓，2002年，各城市写字楼租金水平呈现波动趋势，市场未能完全摆脱前期的不良影响，但稳步回升的趋势将随着中国经济的快速崛起成为必然。 写字楼市场发展历程 ?综述 各城市写字楼市场都经历了N字型的发展历程。近年来，各城市写字楼市场投资快速增长，2002年北京、上海写字楼开复工数量增长，市场供应将稳步增长。市场需求方面，由于受到全球经济不景气的影响，尽管中国经济发展一支独秀，写
公寓行业市场调研分析报告
目录 第一节为什么此刻关注租赁市场？ (4) 一、高房价及庞大的流动人口催生过万亿的租赁需求 (4) 二、8700万套房屋资产管理需求利好公寓企业 (6) 三、主力租房人群白领和90后的租房需求升级 (7) 四、资本2014年和2015年爆发式进入公寓市场 (8) 五、政策红利，致力于解决住宅租赁顶层设计问题 (10) 第二节租赁市场和公寓市场：盘活存量，培育专业租赁机构 (14) 一、租赁市场发展滞后：房企重售轻租，租金回报率低 (14) 二、主流公寓参与者各有特色，且看花落谁家 (15) 1、开发商：拥有成熟供应链和工程家装 (16) 2、房产服务机构：掌握房源和客源的精准流量入口 (16) 3、酒店集团：对集中式公寓开发和管理有许多相识之处 (16) 第三节青年长租公寓是目前租赁市场需求的产物 (17) 一、无论分散式还是集中式，都是持久的刚需市场 (17) 1、集中式公寓：利润率高，但拿房难 (17) 2、分散式公寓：易上规模，但对租后管理要求高 (18) 二、品牌长租公寓拼的是营运能力和供应链管理 (19) 三、盈利难题待解，长租公寓陷尴尬 (21) 1、中国包租模式，虽强控房源，但难形成规模经济 (21) 2、海外托管轻资产模式或持有重资产模式，都能形成规模经济 (22) 3、国内公寓行业还未享受规模化带来的效率提升，一切都将回归商业本质23 第四节互联网+、分享经济催生短租平台 (24) 一、短租不再是一种住宿方式，更是一种新的理财方式 (24) 二、从“纯平台”到“重运营” (26) 三、Airbnb还是HomeAway模式更适合中国市场？ (27)