南京地铁商业区业态布局及各店的经营策略分析
【调研目的】通过对现有地铁一号线的调研，了解南京地铁一号线自建成之后所带的经济辐射能力与辐射圈内的各商家所作出的经营策略改变，各商家围绕着地铁这条大动脉的业态布局。并就一号线目前的状况，对一号线的南延北延带来与即将通车的二号、三号等线作出预测。
【关键字】南京地铁商业圈业态分布布局预测
【指导老师】XXX
【调研成员】组长：XX 副组长：XX 组员：XXX XXX XXX XXX XXX
【调研方法】发放问卷，实地考察调研，网络资料搜索
【调研角度】整体上把握地铁商业圈辐射区域的业态分布与典型站点的调研，对比地铁建成前后对于南京重点商业区域的影响。
【调研时间】2010-4-12至2010-5-9
【调研地点】南京地铁一号线整体，迈皋桥站，新街口站
南京地铁商业的发展、开发与经营模式
1984年，南京市首次提出了建设地铁的构想，1999年，国家批准南京地铁正式立项，2000年12月12日，南京地铁一号线一期工程正式开工。2003年12月31日，南京地铁运营分公司正式挂牌成立。运营分公司的成立标志着南京地铁运营工作的全面启动。2005年5月15日，南京地铁正式投入运营。南京也成为了全国内地第六个拥有地铁的城市。
南京地铁1号线全长21.72公里，其中地下线14.33公里，地面及高架线7.39公里，项目总投资85亿元。共设车站16座，其中地下车站11座，地面及高架车站5座。已于2005年投入运营。
南京地铁2号线一期工程为东西走向，线路主体沿南京东西中轴线，全长25.154公里，与南北走向的地铁1号线在市中心的新街口交汇，共有19座车站。该工程2001年立项，于2006年动工。
根据南京地铁建设思路，近期地铁建设以已建成的一号线一期工程和国家已批准立项的二号线一期工程为基础，依次建成二号线一期工程、一号线南延线、二号线东延线、二号线西延线和三号线，其中计划在2010年基本形成由一、二号线及其延伸线组成的“十”字形网络骨架。
2020年前，为了推进都市发展区空间格局成长发育和应对小汽车普及化挑战，南京轨道交通必须形成基本网架。根据这一要求，主城需建设3条线路，拟将三号线、四号线、六号线作为预定建设线路，由一号、二号、三号、四号线构成格子型并由六号线形成环型的基本型状，轨道交通重要线路建设里程达176km。到2050年，南京将建成七条地铁。
南京地铁开通四年多来，安全行驶约700万列公里，列车正点率达百分之99.9%以上，至2007年运送乘客2.21亿人次，运营总收入4.45元。年日均客流由12.5万人次上升到28万人次，日最高峰客流达到44.77万人次。2008年，南京地铁客流增长迅速，上半年就盈余3000多万元，多于2007年全年的盈余总额近1000万元。
南京地铁1号线全长21.72公里，其中地下线14.33公里，地面及高架线7.39公里，项目总投资85亿元。共设车站16座，其中地下车站11座，地面及高架车站5座。已于2005年投入运营。以下是南京市地铁一号线的规划图：
眼下时分，南京的二号、三号地铁即将通车，整个南京真正的实现了地下、地面与空中的立体经济体。
【调研内容】
【南京地铁迈皋桥站】
作为南京地铁一号线的现始发站，迈皋桥地区近年在地铁的带动下有着翻天的变化：迈皋桥地区抓住地铁全线贯通之际,全力打造地铁经济圈，推进城市服务业、房地产、园区经济的新一轮腾飞。城北第一高楼，锦华大厦正式建成投入使用，大厦主体高度100米，是该地区的又一个标志性工程。新一轮科学发展向纵深推进、南京城北地区城市规划的实施，迈皋桥地区正在推进城北地区市场开发、道路建设、房地产业和城市服务业的提档升级，全区正在开工建设各类项目达20多个，总投资超过20亿元，以完善基础设施，提升整个地区的城市服务功能。
据迈皋桥街道负责人介绍，随着2008年一批大项目的上马，投资近2亿元的华电北路工程全线建成通车，总投资3亿多元的新迈化路开工建设，总投资1亿元的好又多大型超市落户。全街道接受地铁经济的辐射，总投入要达到5亿元。中铁快运（南京）物流中心正式开工建设，该项目总投资１．５亿元，规划面积３万平方米，成为迈皋桥街道的骨干项目。它的建成将有力地提高城北地区现代物流业的发展档次和水平，繁荣该地区的物流经济，推动迈皋桥街道从传统的物流储运启动向现代物流、高科技物流产业发展。
迈皋桥丁家庄物流中心已建成一期２．６万平方米的厂房，引进了省内最大的电器经销商五星电器。同时利用丁家庄物流中心占地面积大、地理位置优越的优势，将王家湾物流中心原有的汽车物流和货交贸易市场移至丁家庄，并推进南京榕江储运有限公司、深圳赛格三星显示器公司、台湾丸红科技公司、华飞、华电等物流业务全面升级，还同美的、联想、可口可乐、百事食品、喜之郎等国内外著名品牌建立了良好合作关系，目前，该街道物流业已涵盖了家电、通讯、食品、机械、纺织等１０多个行业。目前，该地区市场群建设已取得重大突破，一期规划1.3平方公里项目用地已全部建成运营，总投资20多亿元，南京高力国际家具港、南京朗驰汽车物流园、德国欧倍德集团栖霞店、南京高力汽配科技城、沃尔沃汽车销售店、每家玛超市6个项目全部建成营业。二期规划面积1.8平方公里，已完成编制工作，进入报批阶段。
【南京地铁新街口站】
新街口地区作为全国著名的商业街，南京地铁的开通也为此带来了巨大的人流量与商机，新百、大洋、东方、中央商场等标志性商业业态纷纷作出经营策略调整。世界零售巨头沃尔玛牵手大连万达广场位于新街口商业圈内开立了沃尔玛在南京的第一家店，也正是看中了南京地铁一号线即将通车所带来的巨大客流量。这样在新街口站的地铁辐射圈内包容着国美，苏宁，五星三大电器零售商；新百，大洋，中央，东方等传统的百货商场；又有金鹰等新兴的购物广场；餐饮，娱乐于一身的经营业态。
新百与大洋百货在地铁运营后都打上了上班族“早餐”的主意。在其负一层中开办了美食馆，引进中式早餐店，吸引过往消费者驻足休息，并且他们还是按照地铁的运行时间决定开门和打烊的时间，短短几年内消费额便至少有了15％－20％的提升。
东方商场与中央商场，更为看重的是地铁带来的晚间“黄金”，他们利用地铁客流的时间分布情况与南京人喜好逛夜市的习惯，便按照地铁的运营时间改变着其营业时间，其间全场进行限时促销特卖，也都是希望能吸引到地铁带来的客人，商场晚间销售一举突破了30%左右的比例。
我们组通过对现有南京地铁一号线的主要站点新街口站进行了问卷，调查，咨询等活动，南京新街口百货一个新街口商业街典型性的商场，坐拥3个地铁口，在9号、10号地铁入口之间，开通了一个扶手电梯，可以让客流从地铁口进入新百负一楼之后直接坐电梯上一楼，也就是靠着地铁带来的大量客流量，新百自2005年地铁正式运营之后其营业额每年的稳定增长着，2004年是地铁试营的一年，明显的看出营业额相之去年的大幅增加。以下是我们组后勤人员与网上新百年报中总结下来的一些数据，并做成条形图以示地铁一号线通车以来给新百带来的收益：
【问卷结果】我们组的成员在地铁站内分了两期发放调查问卷，主要询问了一些乘客对于地铁的一些看法与认识：
前后两期总过发放了60份，收回了44份，其中真实有效的有34份，问卷实用率为56.66%。
其中年龄选项中：16岁以下（2）；16-24岁（22）；25-36（7）；38-45（3）。
职业选项中：学生（36%）；公司白领与公务员（20%）；教师（4%）；军人、警察（3%）；自由职业（10%）；其他（27%）。
收入项中：月收入在1000-2000（5%）；2000-4000（70%）；40000以上（10%）；暂没有收入（15%）。
选择乘坐地铁的选项中：70%的认为地铁的方便与快捷。
出行目的项中：逛街、游玩、上班、上学占了70%以上。
当问及觉得南京现地铁商铺现状的时候:90%觉得南京地铁地下开发的稍显不够；90%觉得现有商铺中商品的价格有些偏高、但还能接受；
对地铁地下业态的布局项中：类型单一（17%）；感觉不方便（8%）；应该增加其他类型的商店（29%）；蛮好的（30%）；没感觉（16%）
对地铁站内的所卖什么商品吸引你:文具店（5%）；报刊亭（36%）；化妆品店（8%）；杂货店（9%）；服装店（16%）；礼品店（26%）
调研结果分析
所谓地铁商业指的是地铁商铺（地铁商铺是地铁过道商铺与地铁商业街或商业城的统称，不包括建在地铁上面的商铺，地铁过道商铺一般指建在地铁过道或地铁售票站附近的商铺，这种类型的比较常见。）商业广告，地铁线各站厅配置了冲印，西点，便利店等经营便利性商品和服务的不同业种的商业服务网点。商业网点基本采取连锁经营模式。这些商业业态依据着地铁这个活动大动脉所经营，与其他地面经营业态既有着独特的经营模式又有着千丝万缕的联系，依据商业设施与地铁的关联程度，地铁商业又可以划分为几种不同模式：地铁站厅内部零星的商业网点，地铁的地下商场或商业街，拓展地铁连线优势打造大型商业的项目等等。
地铁的公共空间，面积小的以即时性消费商品和专业服务为主；面积较大的站厅内部商业设施，以便利性商品和服务以及流行性商品为主。这些点式的商业网点多为地铁运营商自己经营出租给连锁商家经营。设置在地下的通道或必经的一些层面上，以街道的形式联接在一起的若干家商铺或店面，构成地铁通道商业街或地下商城。商业街其经营的主要是快速消费品，比如快餐店、药店、多士店、花店、书店等，这类商业与地铁的关系非常密切，主要的客群目标均是出入于地铁的客人；地下商城一般经营流行性服饰、皮具和其它中低档商品，目标消费人群通常可以确定为大中学生以及追求时尚的年轻一族。大多通过一层楼面直接与地铁通道相连接，使出入地铁站的客流可以直接通过专用的通道进入购物中心。虽然很多项目不是直接和地铁站厅平层相联，但都可以有直接相连的通道为往来商场的客流提供快捷的交通方式，这是很多城市中高档地铁上盖商业项目所考虑的因素，也就是说，商业项目可以通过地铁口和地上商业实现有机结合，依靠地铁口的交通便利性，带来巨大客流，从而带动地铁进出口周边商业的发展，形成一个辐射力很强的购物中心。
随着地铁建设的快速发展，以地铁为纽带的地铁经济商圈正在南京逐步形成，地铁商圈的黄金磁场效应得到突显。做个比喻，南京地铁犹如一根带线的绣花针，南京各个站点又犹如一个个纽扣，是这条线把南京市商业旅游点连接成了一个整体，带来着规模的效益，反过来，又如滚滚的细流源源不断的为南京地铁注入收益。地铁开通给周边现有商业地段带来大量的人流，不断刺激和开发出丰
富的商业潜能，商业与人流的不断互动，大大提升商圈竞争力。
【一号线及二号线前景预测】
地铁二号线（包括二号线东延线）和一号线南延线的通车，南京地铁线路一下子由一条变成三条，从地铁贯穿城市南北，变为地铁贯穿东西南北四个方向，大部分南京市民都能就近享受到地铁的便利，整个地铁线路连接了南京的主要城区，并且将江宁与仙林大学城连在了一起。一下是南京地铁的总体分布图：
其中我们可以看出，这条整体的米格式地铁线，围绕着新街口站这个中心站点四处的发散，将南京各大区客流汇集于南京几大商业中心。就此，我们在新街口站周围遇到了几位江宁大学城的学生，当谈及地铁即将开通至江宁大学城时，反应是“我们都快要毕业了，地铁开通了，以往要去市区玩光倒车就得花上两个小时，而且还不敢玩的太晚，生怕赶不上回去公交”。因此地铁的开通，很多开发商都将自身的商业业态和地铁以及学生群体的销费紧密结合。江宁大学城，不仅仅是15所高校、近20万的师生，还有周边的12个楼盘社区，包括加州城、雷丁TOWN、东方龙湖湾等高档的楼盘的业主，这里有将近30万的庞大消费人群。但是这样一个地区，目前最方便的购物街区，仅仅是以价廉著称的义乌小商品城，服饰质量一般，全无品牌可言，小吃以小排档居多，显然商业配套十分缺失。据统计，大学城每天大概有500多的学生过生日，新生置办入学装备花费从1000-20000元不等，加上恋爱消费、聚会交友、时尚购物……地铁的开通，让学生们出行时间大大缩减，也给大学城的商业注入了无限的生机。江宁大学城的商机随着地铁的开通产生了更大的凝聚力和辐射面，近30万的消费人群很可能
将这里打造成年轻、时尚的商业中心。
二：地铁的商业功能与价值体现
1：地铁的商业价值应该结合地铁自身的核心功能以及地铁客流的实际情况进行分析。主要包含空间、时间和客流三个层面的因素。
A)从空间角度看，由于地铁的首要功能是满足客载要求，因此地铁商业功能的实现和挖掘就必须充分考虑到这个特点。通常来说，国内各城市地铁线路所经过的地区大多是社区居住人口或者流动人口高度密集的区域，地铁经过的范围很大，也很容易使沿线形成一个新的商业区，比如上海的徐家汇作为最早拥有地铁的区域，其商圈的形成和发展与具备地铁功能有着直接的因果关系。一般来说，地铁的客流要比其它交通方式更为密集，也更偏于高价。
同时地铁与商业的影响是双向的，地铁深入的区域通常都具有良好的商业基础，而地铁的引入又会加速新的项目的诞生，使沿线商业环境更加成熟。
B)：从时间角度看，地铁通行区域的广泛和运营时间的相对饱满为商业功能的发挥和提升创造了很好的条件，地铁客流高峰在于一早一晚，而生活方式的进步将使得地铁对晚间消费和假日消费的刺激更为明显。
C)：从客流吸引角度看，地铁的运载功能可以顺利实现客流吸引，因此对于地铁的商业功能而言更为需要的是把客流转化为有效的消费流，这一要求使得地铁商业具有更强的专业性，包括商业定位和规划以及商业组合等等。
在地铁的日客运量数据方面：巴黎超过1000万人次、纽约为2000万人次、莫斯科800万人次、香港特区虽然地铁线路的总长只有43.2公里，但其日客运量高达220万人次，最高时可以达到280万人次，其中九铁每天载客约75万人次；我国内地城市北京地铁每天流量为130万，上海达到100万人次，广州为60万人次。有如此规模的客流支撑，地铁的商业潜力自然可见一斑。
2：地铁商业价值的主要体现
A)地铁自身的商业转化和应用，除了票价收入外，对地铁商业的经营收益和出租物业收益也占了越来越大的比率。举例来说，2000年香港地铁获得纯利40亿港币，成为世界上盈利最多的地铁，从收益比例看，1999年香港地铁72.5亿的经营收入中，票价收入占56.4亿，其余的收益都来自于地铁商业的增加值。东京地铁2002年度靠提供场地收取的租金有9亿日元，加上它拥有的38家便利
店的57亿日元销售额，合计66亿日元，虽然这部分收入只占地铁总收入的2%，但也是一笔很大的收益。地铁站内不仅开设商城，也可以使站内和地上商业连成一片，从而形成独特的文化和商业以及较为成熟的商圈。巴黎地铁犹如一个“地下超市”，其地铁站中设有百货、报刊、饮食、音像、图书、服装鞋帽、礼品、等商业网点800多家。在广州，洗衣店、银行、药店等均已跻身地铁站厅。上海在地铁1号线16个车站开设了20多个书报亭、13个洗衣店、13个快照服务部和14家快餐店。
B)发挥和利用地铁的客流优势激发了地铁的商业潜力。上海人民广场下的迪美广场香港名店街是较早的一个案例，广州天河城广场的迅速发展也与地铁进入有着密不可分的联系，北京的东方新天地结合地铁和王府井金街进行品牌结构调整也取得了很大的成效，这些商业项目应该可以称为国内地铁商业的典型代表。
C)地铁可以带动区域的商业规划和整合，放大商圈的辅射范围。目前香港主要购物中心基本上都是在1979年以后地铁通车后落成开业的。应该说，在地铁通车以前，虽然香港也有象位于港岛的英皇道和九龙的弥敦道等零售业高度集中的购物街区，但是由于交通条件的局限，消费者跨区购物的情况并不普遍，从而催生了区域性零售区的发展，零售面积在各区的分布也趋向平均。而香港地铁的通车，则大大提高了市民购物消费活动的范围。香港沿着地铁网络分布的大约30个购物中心，约占香港购物中心总数的五分之三，此结果充分显示出香港地铁对购物中心开发的影响，地铁成为了香港购物中心项目不可或缺的元素。
地铁改善交通的同时，也使得沿线地产不断增值。香港地铁充分利用这一优势，在地铁建设中把沿线
地产开发“捆绑”在一起，因地制宜的开发大型住宅、写字楼或商场。物业带动人流、人流带动物业，聚集效应吸引区内外大量消费人流。
3：地铁商业的准确定位及商业组合能激发最大的商业潜力和价值
地铁商业的开发具有很强的专业性，商业定位非常重要。考虑到地铁商业的特殊性，商业的定位必须要充分考虑到地铁客流自身的特点，而由于站位及其所处区域商业环境的不同，商业定位也会更多地体现出个性化的特征。通常来讲地铁客流大多以快速通过为目的，如果能够通过特色塑造，延长乘客逗留时间，将可能增大消费的有效性，因此对地铁商业而言，如何将流动的乘客转化为有效的
购买力是在商业定位中需要给予高度关注的内容。
A)地铁商业的分布区位不同，定位和业态形式也会有所不同。如前所述，与地铁站联系程度的不同将直接影响到商业项目所采用的具体形式。站厅内的商场与上盖物业在侧重点上会有明显区别。站厅的商场在于满足“乘客”的消费需求，而上盖物业则是面对以“乘客”为基础的商场顾客，因而需要采取不同的商业组合。
从商业分布上，地铁站台由于吐纳乘客的功能性要求和限制基本上不设置商业，因此地铁商圈可分为四个层次：第一层次是站厅内零星商业网点，面积小，以经营即时性消费商品为主；第二层次是面积较大的站厅内商场，经营范围以便利性商品和服务与流行性商品为主。第三个层次为地下商场或商业街，一般以经营流行性服饰、皮具和精品为主，目标消费者通常锁定大中学生和追求时尚的年青人，价格多中低档，强调主题、特色经营，以期产生特色化经营优势。第四层次为地铁上盖大型的购物中心，以其更完善的商业功能，多样的业态组合、主题特色，利用地铁强大的载客能力吸引更大范围内的消费者。
B)地铁商业应坚持特色化发展思维。体现在地铁商业项目上，就是应该坚持特色发展与适应地铁人群全面需求二者的并举。地铁商业特色的塑造难度大于一般性商业项目。因为客群的相对稳定性与快速性将使许多商业形态和商品不适合地铁商业的发展。比如针对一个高档购物中心项目，地铁的引入可能只是带来旺盛的客流，而不能形成有效的购买能力。但是必须要看到，对于地铁尚在萌芽和初步发展的中国城市，由于线路上的局限，地铁还仅仅作为多种交通方式的一种，由于线路较少的局限，目前阶段还难以调动高收入阶层融合到地铁客群中来，这一点我们与国际上地铁高度发达的城市有很大的区别，在这些国际城市，地铁同样吸引着相当一部分的高收入阶层。因此在考虑地铁商业定位的时候必须要对这一特点给予考虑。当然，随着各城市地铁线路的逐渐拓展和网络体系的逐步发达，地铁面向高端消费市场的潜力就会得到一定程度的释放。
C)地铁商业要考虑与周边商业环境的统一性。高档定位的项目在引入地铁以后，应该如何协调商业规划和商品组合是一个很重要的话题。由于高档定位的商业项目需要安静和幽雅的环境，所以在目前阶段，地铁的引入与高档商业项目的营业能力提升还难以形成正比关系。以北京为例，与地铁相连的国贸商城是一个高档
的购物中心，而地处北京西二环的万通小商品批发市场也与地铁相连，从二者的比较上讲，地铁对万通的商业利用价值将远远高于国贸商城。
D)依据地铁线路的规划制定沿线商业设施的规划。中国传统的优势商圈大多被老的国有百货所占据，随着城市的外扩以及城市经济的迅速发展，城市间的差距正在逐渐缩小，各个城市商品的丰富程度也更加接近，使本地顾客难以吸引而观光者购买冲动又极度萎缩两个方面的矛盾充分暴露出来，这其实也是造成处于商业旺地的传统百货难以振作的重要外因。地铁发展与城市的发展是紧密联系在一起的，因此配合地铁的规划引导沿线商业设施的合理布局，将对商圈的调整和消费力的再分配发挥重要的作用，其潜在的商业机会就会得到更好的释放。香港购物中心的分布就是一个很好的例证。
E)必须准确分析地铁商业客流的特点。这是一个双向关联的因素，也就是说需要同步考虑乘客结构以及站位所处区域的特点两个因素，所以地铁商业的定位不能仅仅局限于地铁的乘客因素，如果认为有了地铁和地铁客流，商业就一定会红火是有局限的。乘客的流动并不直接表明消费的到来，消费的吸引和创造必须要靠合理的商业规划和卖点塑造才能完成。
对南京地铁地铁商业存在的问题建议
A)地铁商业的前期规划设计不利于商业的人流动线
地铁商业的不景气，与地铁商业的前期规划不成熟有直接关系。出入口设计、人流通道设计时未考虑未来的地铁商业布局。比如在深圳的某些地铁站，搭乘地铁的人流可以不经过地铁商业直接进出地铁站，无法实现“乘客流”向“顾客流”的有效转化。
B) 地铁在公共交通体系中占的比率不高，不是交通首选
由于目前国内城市的局限，地铁还仅仅作为多种交通方式的一种，地铁这种交通工具还不具备不可或缺性和首选性。由于线路较少的原因，目前阶段还难以调动高收入阶层融入到地铁客群中来，这一点与国际上地铁发达的城市有很大的区别。比如香港，地铁同样吸引着相当一部分的高收入阶层。
C) 地铁商业兴旺还需要时间
对于地铁尚在萌芽和初步发展的中国城市，面临地铁商业消费习惯尚未成熟
的困境。在地铁的建设过程中，还需要通过不断的规划方案完善，以及业态的不断调整，逐步引导地铁商业的消费习惯。
D) 地铁商业定位不清晰
地铁的运载功能可以顺利实现客流吸引，因此对于地铁的商业功能最重要的是把客流转化为有效的消费。客群的相对稳定性与快速性使许多商业形态和商品不适合地铁商业的需求。比如针对一个高档购物中心项目，地铁的引入可能只是带来旺盛的客流，而不能形成有效的购买能力。因此，地铁商业具有更强的专业性，包括商业定位和规划以及商业组合等等。
E)乘客安全因数考虑使地铁商业的矛盾点凸显
地铁商业的两个矛盾点，即“疏散人群”和“滞留人群”。地铁在通风、防火、排水以及紧急情况时的乘客疏散等方面都有严格要求。地铁地下商业要求客流滞留则与地铁交通本身要求的客流疏散功能背离，因此需要地铁地下商业开发经营要兼顾客流疏散和滞留要求，经营业态的选择也要以此为出发点。
F)地铁商业运营的局限性
从属于地铁建设和经营的地铁地下商业的运营要受到地铁运营法规、地下空间建设技术和消费者习惯等方面的限制。
【总结】
地铁作为一种快捷、准时的城市交通工具，经过的范围广泛,并多以居住密集区和商业繁华区为主要深入区域,地铁能够聚集巨大的客流，很容易在地铁沿线形成新的商业区,使商业空间的单点核心格局向多点区域中心转变发展；地铁运行时间比一般的交通工具更长和频繁,能够改变传统的生活消费方式,刺激晚间消费和假日消费;高效高量的载客能力能有效缩短交通时间成本,吸引更远距离的消费者前来,地铁商业的特色和主题是将客流转化为有效的消费流关键.为了最大程度激发地铁商业的价值，我们必需要更专业地去考虑处于不同区域商业环境、不同客群背景下的地铁商业定位和业态组合，用主题鲜明、有特色吸引的商业组合来创造消费，在由于地铁带来的商圈格局调整和消费力再分配这个机遇中塑造项目的商业地位。
商业综合体业态布局 任何建筑都一样，设计首先需要解决的是功能布局和交通组织。而对于商业综合体而言，业态布局和动线规划就更为重要，这是商业设计的核心，也是难点，是空间组织的提纲和线索。业态布局和动线规划是紧密联系在一起的，我们不能抛开业态谈动线，也不能不考虑动线来布置业态。 一、商业业态归类分析 规划设计的第一步，是梳理建筑的各种功能空间的关系，绘出功能关系图。商业项目之不同，在于各种业态之间并无直观的工艺流程关系，甚至项目设计之初，根本就没有确定业态设置，仅仅只是限定了规模，这就要求建筑师必须对各种业态做到心中有数，了解各种业态的功能、档次以及价值贡献，如此才能得心应手地进行布局。 1.按功能性质分类 商业业态包括百货、超市、精品区（服装、箱包、珠宝、饰品、食品、化妆品、文体用品等）、专业卖场（家居、家电、建材、配件等）、生活配套服务（美容、美发、美甲，药店、花店、杂货店、干洗店、宠物店等）、餐饮、娱乐、体育、教育、休闲、文化……我们常把这些缤纷多彩的业态大体分为零售、休闲娱乐和餐饮三大类，这三大类业态的面积比例在商业综合体中往往各占约三分之一，依据项目定位和经营情况略有调整。 2.按消费方式分类 我们一般把顾客的消费行为分为目的性消费和随机性消费。对应业态，可视零售百货、生活配套、小型餐饮等为随机性消费业态，其余业态如超市、酒楼、娱乐、健身、教育等为目的性消费业态。 3.按消费层次分类 可划分为从日常必须性消费到奢侈性消费的若干档次，商品可划分为民生商品、生活消费品、中档时尚消费、奢侈品等，对应百货的定位可以有大众百货、时尚百货，精品百货等，餐饮可以分为日常性快餐、地方风味小吃、追求文化情调高附加值的西餐以及高端商务宴请为主的大酒楼。 4.按对项目的价值贡献
万达广场:购物中心业态组合分析与建议 一、商业业态及业态规划的定义 (一)商业业态的定义 商业业态指的是经营者为满足不同的消费需求而形成的经营模式或经营形态,其分类的主要依据包括经营主体目标市场、经营理念、服务功能、选址要求、立店规模、商品结构标准等诸方面。城市综合体内主要的商业业态包括:购物中心、酒店、写字楼、公寓、住宅等等;而其中购物中心内的业态主要有:百货店、零售型专业店、专卖店、特色超市、大型综合超市、电影城、娱乐中心(KTV、电玩等)、健身中心、大型中式酒楼、特色餐饮美食广场、美容院及发廊、银行、便利店、折扣店、专业市场等。 (二)商业业态组合与规划 所谓业态组合就是指综合体或购物中心根据自身的定位确定商业业态的种类和每一种商业业态在购物中心中的分布及分配比例的过程。 业态组合涉及三个层面的问题:1、业态的选择:一个综合体或是购物中心究竟应该承载哪些功能、涵盖哪些业态;2、配比的问题:各业态在综合体或购物中心中的占比及每一业态中具体每个业种数量的多少以及相互的比例关系;3、落位与分布的问题:各业态在综合体或 购物中心的区位与业态之间的相互关系。 对不同的业态如何进行有效的划分与组合,不仅关系到广场定位的实现、客流的共享, 更关系到经营收益的最大化。 二、业态规划的基本原则 1、定位优先的原则 单个综合体或购物中心的业态组合须服务于公司整体战略的发展要求。购物中心业态的选择与配比规划须符合城市综合体的整体定位,满足商家的经营需要和消费者的消费需求。 综合体或购物中心的定位包括三个层面: 1)整体的功能性定位:即综合体(购物中心)要实现哪些基本的功能。位于不同城市不同区域属性的城市综合体,由于区位特征不同,其承载的基本功能及扮演的角色也会有较大的区别,如上海五角场万达广场属于城市中心(副中心)型城市综合体,北京CBD万达广场为城市特定功能区域内的综合体,而宁波万达广场则属于典型的郊区型城市综合体。 2)目标客群的选择:位于不同类型的城市以及城市不同区位的城市综合体,其目标消费人群的结构、消费能力以及消费倾向会有所差别,这必然会影响到综合体(尤其是购物中心) 内商业业态种类的选择及各业态的配比。 3)规模选择:城市综合体(购物中心)的面积、大小及横竖向空间结构。 2、功能性选择是业态组合规划的基础 综合体(购物中心)的立地条件与周围的商业环境与竞争态势不同,其功能结构也将有所区别。对于位于城市中心区的综合体,购物中心、写字楼、酒店、公寓等业态的比例相对比
购物中心业态规划分析 在商业地产如火如荼发展的今天，购物中心作为近年来发展的新兴产物，其经营业态（各种商店的组合）有别于传统的百货店（经营的是业种即各种商品的组合）。一个科学合理的规划，不仅可以为整个项目的营销增加卖点，促进项目的推广销售，而且能保持项目长期繁荣，实现投资回报的良性循环。因此，有必要对其进行探讨和分析。 类型及特点 1、核心主力店 核心主力店通常由国内外知名品牌、商誉和口碑的连锁或单店的目的性商店构成，具有极强的消费号召力，是为购物中心开发、招商和经营创造条件，保障持续经营成功的关键，直接关系到整个商业项目的后期运营。在购物中心业态规划中，量贩超市、大型百货店是购物中心商业规划首选业态。下面就对各物业特点作以下总结： （1）超市 属于开架售货，集中收款，满足消费者日常生活需要的零售业态。选址多分布在居民区、交通要道、商业区，以居民为主要消费对象，10分钟左右可到达。营业面积在1000平方米左右，有一定的停车场地，商品构成以购买率较高的商品为主。通常采取自选销售方式，出入口分设，结算由设在出入口处的收银机统一进行。营业时间每天不少于11小时。 （2）大型超市 实际营业面积6000平方米以上，品种齐全，满足消费顾客一次性购买多种商品及服务的综合性零售业态。主要以经营食品、副食品、生活日用品、服装衣料、文具、家用电器等购买频率较高的商品为主；采取自选销售方式，明码标价，结算设在出口处统一进行。 （3）百货商场 根据不同的商品种类，开设不同的楼层或专门的销售区，开展进货、管理、运营，满足顾客对时尚商品多样化选择需求的零售业态。商品结构主要以经营服装、纺织品、家庭用品、食品和娱乐为主，种类齐全；以柜台销售为主，明码标价；注重店堂装修及橱窗展示。
极地海洋世界·商业定位及业态规划建议书 极地海洋世界商业定位及业态规划建议书 目录 前言 (6) 第一章本项目的相关研究 (8) 1、商业定位研究 (8) 2、商业品类研究 (8) 3、服务功能设计 (8) 4、规划布局设计及调整建议 (9) 5、建筑规划设计及调整建议 (9) 6、后期物业经营管理模式建议 (9) 第二章项目市场调研结论分析 (9) 一、南沿线商业项目对比分析 (10)
极地海洋世界·商业定位及业态规划建议书 1、竞争项目定位规划及优势差别 (10) 2、竞争项目消费客群差异 (11) 3、价格及现状比对 (12) 4、开发商策略比对 (13) 5、小结 (14) 二、投资者调研结论分析 (14) 1、商业形态组合配比 (14) 2、中小型投资者对于商铺类型的投资偏好 (15) 3、中小型投资者对于商铺价格所能接受的范围 (16) 三、经营者调研结论分析 (17) 1、租金承受范围 (17) 2、经营者认为本项目的合理售价 (18) 3、经营者认为本项目适合经营的业态 (19) 四、消费者调研结论分析 (19)
极地海洋世界·商业定位及业态规划建议书 1、消费者会在本项目消费的项目 (19) 2、消费者来本项目消费的理由 (20) 3、消费者想象中本项目应右的消费场所 (21) 4、消费者餐饮偏好 (21) 5、消费者休闲偏好 (22) 五、本项目商业业态比例考虑 (22) 1、业态比例调研分析 (22) 2、本项目的业态比例 (25) 六、总结 (26) 第三章项目定位研究 (27) 一、项目分阶段定位 (27) 1、阶段释疑 (27) 2、形象定位 (28) 3、功能定位 (29)
商业业态及业态规划的定义 商业业态的定义 商业业态指的是经营者为满足不同的消费需求而形成的经营模式或经营形态,其分类的主要依据包括经营主体目标市场,经营理念,服务功能,选址要求,立店规模,商品结构标准等诸方面.城 市综合体内主要的商业业态包括:购物中心,酒店,写字楼,公寓,住宅等等;而其中购物中心内的业态主要有:百货店,零售型专业店,专卖店,特色超市,大型综合超市,电影城, 娱乐中心(KTV,电玩等),健身中心,大型中式酒楼,特色餐饮美食广场,美容院及发廊,银行,便利店,折扣店,专业市场等. 商业业态组合与规划 所谓业态组合就是指综合体或购物中心根据自身的定位确定商业业态的种类和每一种商业业态在购物中心中的分布及分配比例的过程. 业态组合涉及三个层面的问题: 1,业态的选择:一个综合体或是购物中心究竟应该承载哪些功能,涵盖哪些业态; 2,配比的问题:各业态在综合体或购物中心中的占比及每一业态中具体每个业种数量的多少以及相互的比例关系; 3,落位与分布的问题:各业态在综合体或购物中心的区位与业态之间的相互关系. 对不同的业态如何进行有效的划分与组合,不仅关系到广场定
位的实现,客流的共享,更关系到经营收益的最大化. 业态规划的基本原则 1,定位优先的原则 单个综合体或购物中心的业态组合须服务于公司整体战略的发展要求.购物中心业态的选择与配比规划须符合城市综合体的整体定位, 满足商家的经营需要和消费者的消费需求. 综合体或购物中心的定位包括三个层面: 1)整体的功能性定位:即综合体(购物中心)要实现哪些基本的功能.位于不同城市不同区域属性的城市综合体,由于区位特征不同,其承载的基本功能及扮演的角色也会有较大的区别, 如上海五角场万达广场属于城市中心(副中心)型城市综合体,北京CBD 万达广场为城市特定功能区域内的综合体,而宁波万达广场则属于典型的郊区型城市综合体. 2)目标客群的选择:位于不同类型的城市以及城市不同区位的城市综合体,其目标消费人群的结构,消费能力以及消费倾向会有所差别,这必然会影响到综合体(尤其是购物中心)内商业业态种类的选择及各业态的配比. 3)规模选择:城市综合体(购物中心)的面积,大小及横竖向空间结构. 2,功能性选择是业态组合规划的基础综 合体(购物中心)的立地条件与周围的商业环境与竞争态势不同,其
(南京市人民政府令第235号) 《南京市轨道交通管理办法》已经20XX年1月5日市政府常务会议审议通过，现予发布，自20XX年3月1日起施行。 市长蒋宏坤 二OO五年一月二十八日 第一章总则 第一条为了加强本市轨道交通管理，促进轨道交通建设和可持续性发展，保障运营安全，维护乘客的合法权益，根据有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定办法。 第二条本办法所称轨道交通，是指本市地铁、轻轨等城市轨道公共客运系统。本办法所称轨道交通设施，是指轨道交通的轨道、隧道、高架线路、地面线路、车站(含出入口、通道、风亭等)、车辆及车辆段、机电设备系统、变电站(所)等以及为保障轨道交通运营而设置的相关设施。 第三条本办法适用于本市行政区域内轨道交通的规划、建设、投资、运营、安全及其相关的管理活动。 第四条市轨道交通行政主管部门负责本办法的组织实施。 轨道交通运营单位依照本办法，负责轨道交通运营和日常管理工作。 第五条市公安局地铁公安分局(以下简称公安机关)负责轨道交通的治安管理，维护轨道交通治安秩序，依法处理损坏轨道交通安全运营的行为，打击违法犯罪活动。 规划、国土资源、建设、交通、市容、安全生产监督等行政主管部门和轨道交通沿线各区县人民政府按照各自职责，实施本办法。 第六条南京市人民政府(以下简称市政府)将轨道交通建设纳入城市发展总体规划及城市公共交通总体规划，分期组织实施。 本市轨道交通实行统一规划、合理布局、多元投资、分期建设、规范运营、集中管理、安全便捷、服务优质的原则。 第七条轨道交通建设资金实行政府投资与多渠道筹集相结合的原则。本市鼓励国内外企业和其他组织投资建设和经营轨道交通，其合法权益受法律保护。 第八条轨道交通建设和运营实施特许经营的，按照国家有关规定办理。 第九条任何单位和个人均有义务支持与配合轨道交通建设，不得阻碍或影响轨道交通工
万达业态分析 各地的万达商业广场，其拥有的几大成功商业要素主要如下：核心商圈的黄金商业地段。在前几年的市场，万达的商业广场均显示出其较大的规模优势，商业面积在10 万平方米以上有9 个，5 万平方米左右有 6 个，在当地都为较大的商业。万达独特的“订单式商业”为其吸引了国际知名的商业企业进驻经营，如沃尔玛、美凯龙、百盛等，这些商户对于万达商业广场的消费人流的吸引起到了显著的贡献，也构成了万达商业广场的核心优势。作为国内较为成熟的商业地产开发商，各地的政府都表现出极大的热情，愿意给予较好的政策优惠来吸引万达进驻。1) 商业定位与SHOPPINGMALL 的距离相差较大；2) 建筑形式单一，购物环境较差；3) 业态单一，90%以上为购物，缺乏休闲与娱乐；4) 以目的性消费业态为主，商业价值较低；5) 业态组合上的不科学，沃尔玛、美凯龙与精品店的组合，无法互动；6) 主力店占到70%以上，租金过低，影响收益；7) 过分依赖主力店的拉动效应，而忽视经营；8) 在建筑形式上主力店之间，主力店与独立街铺之间没有形成较好的互动； 9) 动线规划普遍较差，平面循环与立体交叉的动线不好；10) 独立商铺销售价格过高，散铺投资收益预期无法实现；11) 没有解决好目的性消费（超市、建材）与非目的性消费（精品店）的人群组合；12) 前两代的万达商业广场是目前万达在营项目的主力，有12 个，通过这几年的运营，可以看出万达从开发层面上是成功的，按照万达的开发策略，将80%的物业作为长期持有，以收取租金收入，而将每个项目约20%的物业用于销售，来回笼项目开发资金和解决持续开发的资金需求。但就是这20%的销售散铺，给万达制造了许多问题，部分项目目前运营仍较困难，如长春、沈阳、武汉等。从单店到组合店再到如今的“城市综合体” ，万达的第三代产品实现了质的变化，所谓万达城市综合体，一般由高星级酒店、高档写字楼、酒店式公寓（或SOHO）、大型综合购物中心（SHOPPINGMALL）、独立商铺及街区、市民广场及大型高尚居住社区等组成。第三代的城市综合体hopsca 的定位：h 指hotel，酒店；o 指office，写字楼；p 指public space，公共空间；s 指shopping mall，购物中心；c 指culture&recreation，文化娱乐休闲设施；a 指apartment，公寓楼。与前两代产品相比，无论是产品种类、选址、规模还是主力商家的进驻，都产生了较大的变化。从过去纯商业、核心商圈黄金地段、超市+建材+影院已经升级到商业、酒店、公寓、住宅。选址也从过去的核心商圈演变到了城市副中心、新区的中心，规格也从过去的不超过10 万平方米扩大了50 至100 万平方米，主力商家从百货、超市、美食广场、家电、影院到休闲。万达第三代城市综合体的选址一般有三种情况，第一种是选择在城市副中心，是城市经济新增长点，如上海五角场、重庆南坪商圈、无锡滨湖区、沈阳铁西城市副中心等；第二种是选择城市的新开发区，看好城市的再造，发展迅速如宁波鄞州区、苏州工业园区等；第三种是城市的新兴商圈，如北京的CBD 万达商业广场。战略转变前两代第三代选址核心商圈城市副中心、新区的中心规格不超过10 万平方米50-100 万平米主力商家百货、超市、美食广场、家电、影院百货、超市、美食广场、家电、影院；未来新增加：休闲、健康万达广场的第三代产品是多功能综合集中开发，包括有五星级酒店、写字楼、大型商业和特色商业街、公寓、高尚住宅、大型广场等，这种多功能特性使万达广场的影响力及项目所在区域的城市商业中心地位得到显著加强，如总建筑面积达78 万平方米的重庆万达广场，商业及公建面积达33 万平方米，项目建成后将使南坪商圈作为重庆五大商圈之一的作用得到显著增强。万达在城市综合体设计中较多的采用了街坊式街区布局的规划布局，在内部保留了项目基地内具有历史价值的文化建筑，如在济南万达广场中，对基地中的历史保护建筑，布置了社区文化广场，形成了街坊式街区布局。在万达城市综合体规划设计中的另一大特点是创造大型的市民广场，如太原、沈阳铁西、无锡万达广场均规划了2-2.5 万
商业项目的定位与业态组合的规划 随着中国城市化进程的高速推进,城市商业现代化作为商业产业,起到了明显的拉动和促进城市现代化经济发展的重要作用.具体表现在商品交换过程中所涉及的商流、信息流、资金流、物流等“四流”的运动能够达到畅通、高效的目的。因此，像商品交易模式的革新（商业业态革命），便成了一个城市或一个区域商业现代化的标志。 目前我国正在爆发一场业态革命，出现了新型零售业态不断被引入、传统零售业态向新型零售业态转型和主导业态大胆尝试和创新。 一个商业项目要在经营上取得成功,无疑需要涉及到诸多方面的工作,就这一话题探讨一下商业项目的定位及业态的组合规划。 一、项目市场定位规划 准确的商业环境调研和科学分析、掌握影响购物中心发展的静态和动态变量，是做好成功商业规划的前提…… 现代商业地产开发实际表明，购物中心的市场定位从某种意义上讲将比选择地段更重要。详细的调研，清晰的判断，宏观的统筹，果断的决策，是准确定位的要件，这样才能准确把握市场脉搏，确定不同类别的经营模式，避免同质性，创造最大差异化，从而引领市场。 （一）整体商业定位细分、确定目标客户群、把握主体服务对象 1、定位内容：明确主体服务对象，确定目标客户群。 2、定位原则：以目标消费者的真实、持久需求定位（参考年龄段、性别比、收入层次、文化层次、消费层次、消费倾向等调研数据）。 3、定位过程：通过商业环境调查等不同方式的调查，汇总分析得到不同消费群的构成： A、核心消费群：商圈半径2公里范围内，约10万消费能力较强的高
层收入固定居民消费群；主要需求的消费特征： 业态需求——求综合型、一站式消费场所； 业种需求——百货、食品、家电、服装、鞋类、箱包、化妆品、家私、珠宝首饰、书籍酒吧、茶坊、美容等； 功能要求——购物、娱乐、休闲、运动、美食、观光等； 消费者结构—收入稳定、消费意识超前的上层工薪族和生意 人。 B、中心消费群：商圈半径5公里范围内，除核心消费群以外约20万的中高层消费人群；主要需求的消费特征： 业态需求——综合型、一站式消费场所； 业种需求——百货、家电、服装、鞋类、箱包、化妆品、珠宝首饰； 功能要求——购物、娱乐、休闲、运动、美食、观光等； 消费者结构—收入稳定、消费意识较高的中高层收入的消费群。 C、辐射消费群：商圈半径5-10公里范围以内的中高层居民人群消费和外来的旅游客源消费；主要需求的消费特征： 业态需求——综合型、一站式消费场所； 业种需求——百货、服装、化妆品、珠宝首饰、特色土特产； 功能要求——购物、娱乐、休闲、美食、观光等； 消费者结构—消费意识较高的中高层收入的市内及周边县市的居民。 （二）商业中心功能、规模定位 1、定位内容：明确商业中心功能规划和经营规模 商场的基本功能无疑是提供商品的零售服务，但随着人们消费水平的提高，单纯的购物服务已难以满足顾客的需要，利用双休日和节假日进行休闲、娱乐型购物消费已成为一种趋势，因此，不少商场在主营零售业的基础上，往
附件： 南京地铁运营分公司企业文化理念体系 一、南京地铁运营分公司企业文化理念体系架构 二、南京地铁运营分公司企业文化理念条目（四篇31条）（一）核心理念篇 1、企业愿景：担通途之任，行人文之道，领交通之先，发古城之力。 2、企业使命：建百年人文地铁，创都市交通新生活。 3、核心价值观：包容、凝聚、奋发、共进。 4、企业宗旨：承恩施善，德贯全程，敢担大任，回馈社会。 5、企业精神：奋斗、奉献、向心、向前。 6、运营理念：市场为导向，特色铸品牌。
（二）品牌服务篇 1、品牌理念：驰载人文，身心直达。 2、品牌观点：五品加一传 （“五品”：品质、品德、品格、品行、品味。“一传”：传播） 3、服务理念：用心服务，关爱一路。 4、服务宗旨：更快、更好、更安全、更舒适。 5、营销理念：四季营销（春满车厢、夏送清凉、秋造活动、冬显浪漫） 6、服务观：机关为基层真心服务、维护为客运用心服务、一线为乘客热心服务、企业为社会恒心服务。 （三）运营管理篇 1、运营方针：服务为天、安全为命、环保为责、人才为根、效益为本、创新为魂。 2、管理观点：管理是生存学 3、管理要求：不言“满”，不知“顶”。 4、安全观：“四个一”（抓作业一丝不苟，抓规范一着不让，抓整改一步到位，抓处理一查到底） 5、维修观：科学、高效、平安、和谐。 6、危机观：居危思危，步步为营。 7、技术观：聚焦、专注、渐进、突破。 8、创新观：创新是价值的再升华
9、效率观：第一时间发现问题，最快速度解决问题。 10、合作观：价值认同，共创共赢。 11、人才观：雕琢成器，人才强企。 12、留人观：事业留人、成长留人、公信留人、实力留人。 13、薪酬观：价值为先，绩效为贵，体现公平。 （四）学习修养篇 1、行为准则：对人感恩、对事尽责，对己自律。 2、责任观：责成大业 3、大局观：思全局，共发展。 4、团队观：双木成林，三人成众，各尽其责，共同发力。 5、学习观：学习向上，学以创新。 6、20条军规： 无条件执行；工作无借口；细节决定成败；以上司为榜样；荣誉原则；受人欢迎；善于合作；团队精神；只有第一；火一般的激情；不断提升自己；全力以赴；尽职尽责；没有不可能；永不放弃；敬业为魂；为自己奋斗；理念至上；自动自发；立即行动。
南京地铁乘客乘车须知 一、为保障城市轨道交通运营安全与秩序,维护乘客合法权益，依据《南京市轨道交通管理办法》，制定本乘客守则（以下简称守则）。 二、凡进入轨道交通车站（含出入口、通道）者均应仔细阅读并遵守本守册。 三、乘客应当持有效车票乘客。越站乘车的，出站时应补缴超过部分票款。超时乘车的，出站时按全程最高票价补缴票款。无票持无效车票乘车时，由轨道交通运营单位按全程票价补收票款，并可加收全程票价4倍票款。 四、一名成年乘客可免费携带一名身高不足1.1米的儿童乘客，超过一名的，按超过人数购票。学龄前儿童不得单独乘车。 五、乘客携带的物品重量不得超过15千克，长、宽、高之和不得超过1.8米，体积不得大于 0.15立方米。 六、按照国家或本市的有关规定。离休干部、革命伤残军人及盲人可免费乘坐轨道交通线路，持有并使用有效的南京“金陵通”学生卡（一卡通学生卡）的中小学生享受5折票价的优惠，上述人员应在购票、乘车或运营单位有关人员要求时出示有效证件。 七、赤脚、赤膊、油污一裤者、醉酒肇事者、烈性病传染者、精神病患者及健康状况危及他人安全者不得进站上车。 八、禁止乘客携带易燃、易爆、有毒、有放射性、腐蚀性危险品和有严重异味、无包装易碎、尖锐的物品进站乘车。 九、乘客进入地铁车站和乘坐列车时，禁止下列行为： （一）吸烟、随地吐痰、便溺、乱吐口香糖渣、乱扔果皮、纸屑及杂物； （二）携带猫、狗等动物和危及运营的飞行动物； （三）涂写、刻画或者擅自张贴； （四）擅自设摊或者从事销售活动； （五）讨乞、卖艺、躺卧； （六）在车站出入口或付费区内逗留，阻塞行人通道。 十、乘客应当正确使用轨道交通车站的自动扶梯、自动售检票机及其他有关设施、设备。因乘客原因造成损坏的，应承担相应的赔偿责任。 十一、乘客须在安全线内按序侯车，文明乘车，自觉维护站内和列车秩序。主动让老、幼、病、残、孕妇及怀抱婴儿者优先上车，并为其让座。 十二、乘客上下车时，应留意列车与站台间的空隙，当列车关门的提示警铃鸣响时，应停止上下车；乘车时应远离车门，不得用手拉开车门。 十三、列车到达终点站或因列车故障等原因清客时,乘客应服从指挥全部下车,不得擅自乘车传线或进入库线,以免发生意外。 十四、车站或列车发生意外情况,乘客应保持冷静,在工作人员的指挥或广播的提示下,有序疏散。 十五、乘客对轨道交通运营单位的意见或建议,可向各车站值班站长或通过服务热线提供。 十六、乘客违反《南京市轨道交通管理办法》的，按照该办法有关规定予以处理。本守则与该办法发生冲突的，以该办法为准。 十七、本守则由南京地下铁道有限责任公司负责解释。
万达广场经历了哪三代开发模式 万达广场分析概述 万达集团主营业务主要包括以大型购物中心为主体的商业中心投资与运营（简称“商业中心”）；五星级及超五星级酒店的开发与运营（简称“高级酒店”）；商业运营及物业管理（简称“商业管理”）；写字楼、公寓和住宅的开发销售（简称“销售物业”）在内的四大核心业务板块，公司四大业务板块之间相互支持、相互提升，形成了一个有机业务整体。 1
万达商业地产的最大特色——订单模式 订单模式一：联合发展 即万达集团和众多国际国内一流的主力店商家签订联合发展协议，共同选址、约定信息共享等双方的权利和义务。万达选择战略合作伙伴有三个标准： 1：具有强大的吸引力和凝聚力的世界500强企业 2：社会知名度高，亲和力强的亚洲超一流企业 3：国内相关行业的前三名 到现在，万达已和沃尔玛、家乐福、百安居、百盛、新世界、国美、苏宁等20多家跨国及国内顶尖商业连锁签订了联合发展协议。 与万达签约的主力店商家中包括多家紧密型合作伙伴，双方约定无论万达到什么地方开发万达广场，这些合作伙伴都要跟随开店。 订单模式二：平均租金 将全国的城市分三等租金： 一等是北京、上海、广州 二等是省会城市 三等是其他城市 确定每一等城市的平均租金。 2
不再就单个项目的租金水平进行谈判，节约谈判时间，从而保证了快速扩张、快速发展以及稳定的租金收益。 订单模式三：先租后建 即招商在前，建设在后。或者叫：颠倒程序（把房地产开发商的惯性思维颠倒一下）。 为什么要招商在前 1、因为招商绝非招一个主力店的问题。 做一个购物中心，一般有七、八家主力店，而且是不同业态的主力店组合在一起，才能满足一站式购物的需求，同时提高大家的比较效益。 很多大的主力店签约时都要求排他性，不能出现同业态的竞争对手。 2、因为这样可以降低风险。 由于万达广场在开工前，大部分商业面积都已确定租户，且约定商业广场从建成后的91天起开始计租，因此不管进没进场，购物中心只要开业，一两个月就能收到租金。 订单模式四：技术对接 也叫共同设计。首先由战略合作伙伴提出需求——要多大的面积，高度，出入口、交通体系等，再由万达做出方案来认证，是否合适，提出意见，等设计图纸确定之后，双方正式签订一个具有法律效力的确认书，然后要合作伙伴马上打一笔保证金。 如果对方以后反悔要赔偿我们一年的租金，这样能确保不会跑单，有效防控风险。 保证主力店商家的需求在开工前就能得到确定，避免商家进场后的改建，减少浪费，因此租赁面积完全被租金所覆盖，没有无效面积 3
5.1.1管理体制 南京地铁采用了事业部制、横向管理的组织机构。 1)事业部制 事业部制组织结构形式，它是在一个企业内对具有独立产品市场、独立责任和利益的部门实行分权管理的一种组织结构形式。其做法是：总公司成为决策中心，高层管理者只保留人事决策、财务控制、规定价格幅度以及监督等大权，并利用利润等指标对事业部进行控制。在总公司下按产品或地区分为许多个事业部或分公司，它们都是独立核算、自负盈亏的利润中心。事业部的经理根据企业最高领导的指示进行工作，统一领导其所管的事业部和研制、技术等辅助部门。 南京地铁各事业部既是受南京地下铁道有限责任公司控制的利润中心，又是产品责任单位或市场责任单位。这种组织结构形式最突出的特点是“集中决策、分散经营”，即公司集中重大决策，事业部独立经营。 2)横向管理 横向管理是相对于垂直管理而言的。我国城市轨道交通运营管理现有的组织机构有两种模式，一种是以上海、北京为代表的垂直管理模式，另一种是以广州、南京为代表的横向管理模式。 所谓横向管理模式，是把地铁各设备系统的日常维护、巡检以及定期维修工作，全部由综合维修部负责，实行横向管理。在综合维修部，下设供电车间、机电车间、通号车间、自动化车间、工务车间和修建车间。每个车间又分为修配工区和巡检工区。这种横向管理模式，运营事业总部下设车务部、车辆部、综合维修部三个生产单位。 横向管理模式，基本借鉴香港地铁的管理模式，其维修机构的设置是将各类设
备统一管理，管理机构少，管理人员少，克服了垂直管理模式上存在的由于机构多导致的管理上不便于协调的不足，符合现代企业对于组织机构高效精简的要求。5.1.2总公司组织架构 南京地铁指挥部确立的管理体制由建设、运营和资源开发三块组成，其中运营公司为南京地下铁道有限责任公司下属运营事务的内部独立核算机构。南京地下铁道有限责任公司的组织架构图如下： 现其目标而制定战略。 5.1.3运营公司组织架构 1)运营公司下属部门的划分 （1）核心任务部门 核心部门反映了该部门在运营公司主要活动中扮演的角色，其衡量的方式就是该部门对运营公司最终产出——客运服务的影响程度。客运部为运营公司的核心部门，它直接服务乘客，该部门人员为客运人员。 （2）保障任务部门 车辆部、设施部为保障部门，它们为客运服务提供设施保障，该部门人员为维保人员。 （3）职能部门
购物中心业态分布分析 招商既是商场建设的“果”，也是运营成败的“因”。这种复杂的“因果关系”，决定了招商在商业地产开发运营全流程中的重要作用。在商场的招商过程中，要遵循招商的一些基本原则。 商场招商应当具有计划性，具有宏观指导性，概而言之，就是招商应当遵循业态比例分配原则。 所谓业态比例分配原则就是指商场应当根据自身的经营规划确定每一种商业业态在商场中的分 布和分配比例情况。如美食、娱乐、服饰等经营业态，应当在各个楼层、各个商场的分区、以及整个商场中的分布状况和面积比例。每一栋商业建筑处于不同的市场环境之中，面对不同的竞争状况，具有不同的建筑格局和使用状况。正因为这种个体的差异性，使得每一栋商业建筑都具有不同的招商需求。在世界各地，购物中心根据经营类型区分有娱乐型购物中心、美食型购物中心等多种类型，这就决定了购物中心的业态分配比例必须经过充分考虑。 1、正佳广场的[52：30：18] 的业态分配比例 2004年开业的正佳广场在招商规划中曾经有[52：30：18]黄金分配比例的指导原则，这个指导原则是华南理工大学工商管理学院的专家们经过对国外、国内一些成功的购物中心进行统计分析之后，得出的一个具有指导意义的标准——[52：30：18]，即[商业：娱乐：餐饮=52：30：18]。 这个黄金分配比例原则就是：假定一个购物中心的商业建筑总面积为10000平方米，则用于商业经营的面积应当为5200平方米，娱乐配套面积应当为3000平方米，餐饮美食面积应当为1800平方米。这个数据是经过对众多成功的购物中心的各种业态所占面积进行统计分析后得出来的。他们认为[商业：娱乐：餐饮=52：30：18]的购物中心是最适宜经营的，经营业绩最好，开业和运营也最容易取得成功。这个结论曾经在国内的商业建筑领域内引起了较大的争论。 有关的商业专家指出[52：30：18]的分割比例并不科学，原因在于这一统计数据是从北美、欧洲、日本的城市及我国的台北和香港的购物中心统计出来的。在这些统计素材当中，美国的购物中心由于面积庞大，大多数位于郊区，土地成本低廉，娱乐配套普遍面积比较大。日本东京、中国香港和中国台北地区的购物中心大多数位于城市中心，土地成本高昂，娱乐配套面积比较有限。不同的国家、不同的城市、不同的购物中心之间存在着较大的差异，因此这样的指导原则并不具有普遍的应用指导性。 2、华南MALL[43：27：20：3：3：4]业态分配比例 广东东莞华南MALL总占地面积43万平方米，建筑面积89万平方米，其中商业面积60万平方米，总投资额超过25亿元人民币，是中国最大规模的商业建筑群之一。 2002年10月华南MALL正式破土动工，2004年年底开业，2006年年底以20亿元的价格整体出售给北大方正集团。 华南MALL曾有欧倍德家居建材超市、天线宝宝、IMAX巨幕电影院，铜锣湾百货、阿玛百货等主
“商业地产的前期定位和业态规划”感悟 提到中国楼市，我们无法回避如此一个事实，那确实是投资热钱的涌入，商品住宅在相当一段时刻里，成了人们的第一投资品。再次经历国务院房地产市场调控措施、贷款利率调整、限购，让住宅投资客乱了阵脚，开始撤离住宅市场，许多住宅市场的投资者被商业地产吸引，转战商业地产。去年开始，国内众多开发商重新战略布局，从纯粹或大量开发住宅项目，逐步转战商业地产。“只做住宅”的万科、金地、世茂、复地等传统住宅开发商相继将资金投入到商业地产的开发中，加大持有物业的储备，同时均有表示将用心于二三线都市的商业综合体开发；SOHO中国连续收购了上海外滩项目、大虹桥板块的商业用地与市中心的项目，把战略布局的重点放在商业地产开发上；中粮集团旗下商业地产业务开始进入全国布局时期，将旗下所有的地产业务拟进入统一融资平台，实现整体上市；绿地集团与新鸿基集团也在今年发力商业地产，实现版图扩张。各路资金的注入对需要庞大资金投入的商业地产来讲，无疑是一个利好，但如何有效运用各路资金，是摆在商业地产面前的一个课题。通过刘老师短暂一天的讲座，下面浅谈一下商业地产的前期定位和业态规划。 一、商业地产特点： 商业地产是投资型市场，它有别于住宅地产这一刚性需求市场。商业地产对中国国民经济的进展起到了拉动作用，且促进国民经济连续向前进展的势头差不多显现。商业地产也是国民经济进展的重要增长点。我国经济的进展需要“三驾马车”，即固定资产投资、消费与对外贸易。固定资产投资中有专门重要的一块确实是商业地产，扩大内需绝大部分同样是靠商业地产来实现。 商业地产形式多样，要紧包括购物中心、超级购物中心、大卖场、商业街、主题商场、专业市场、写字楼、酒店式公寓、酒店等物业类型。 随着都市化进程的进展，常见于一线都市的商业综合体开始显现在二三线都市，这是融合了购物中心、写字楼、酒店、酒店式公寓等多种业态功能的组合体，现在，像万象城如此的以零售商业为核心的综合体日益增多。近几年华润置地、中粮地产、世茂集团、万达集团等诸多知名房地产企业都打出了商业综合体提供商的姿势，成功打造了万象城、橡树湾、大悦城、世茂工三、万达广场等一系列项目。商业综合体在充分实现自身价值的同时，带动了项目地块的价值、区域土地
万达广场经历了哪三代开发模式？ 万达广场分析概述 万达集团主营业务主要包括以大型购物中心为主体的商业中心投资与运营（简称“商业中心”）；五星级及超五星级酒店的开发与运营（简称“高级酒店”）；商业运营及物业管理（简称“商业管理”）；写字楼、公寓和住宅的开发销售（简称“销售物业”）在内的四大核心业务板块，公司四大业务板块之间相互支持、相互提升，形成了一个有机业务整体。 万达商业地产的最大特色——订单模式 订单模式一：联合发展 即万达集团和众多国际国内一流的主力店商家签订联合发展协议，共同选址、约定信息共享等双方的权利和义务。万达选择战略合作伙伴有三个标准： 1：具有强大的吸引力和凝聚力的世界500强企业 2：社会知名度高，亲和力强的亚洲超一流企业 3：国内相关行业的前三名 到现在，万达已和沃尔玛、家乐福、百安居、百盛、新世界、国美、苏宁等20多家跨国及国内顶尖商业连锁签订了联合发展协议。 与万达签约的主力店商家中包括多家紧密型合作伙伴，双方约定无论万达到什么地方开发万达广场，这些合作伙伴都要跟随开店。 订单模式二：平均租金 将全国的城市分三等租金： 一等是北京、上海、广州 二等是省会城市
三等是其他城市 确定每一等城市的平均租金。 不再就单个项目的租金水平进行谈判，节约谈判时间，从而保证了快速扩张、快速发展以及稳定的租金收益。 订单模式三：先租后建 即招商在前，建设在后。或者叫：颠倒程序（把房地产开发商的惯性思维颠倒一下）。 为什么要招商在前？ 1、因为招商绝非招一个主力店的问题。 做一个购物中心，一般有七、八家主力店，而且是不同业态的主力店组合在一起，才能满足一站式购物的需求，同时提高大家的比较效益。 很多大的主力店签约时都要求排他性，不能出现同业态的竞争对手。 2、因为这样可以降低风险。 由于万达广场在开工前，大部分商业面积都已确定租户，且约定商业广场从建成后的91天起开始计租，因此不管进没进场，购物中心只要开业，一两个月就能收到租金。 ：技术对接订单模式四 也叫共同设计。首先由战略合作伙伴提出需求——要多大的面积，高度，出入口、交通体系等，再由万达做出方案来认证，是否合适，提出意见，等设计图纸确定之后，双方正式签订一个具有法律效力的确认书，然后要合作伙伴马上打一笔保证金。 如果对方以后反悔要赔偿我们一年的租金，这样能确保不会跑单，有效防控风险。 保证主力店商家的需求在开工前就能得到确定，避免商家进场后的改建，减少浪费，因此租赁面积完全被租金所覆盖，没有无效面积 万达广场项目选址 第一、二代的纯商业产品选址在城市的最核心商圈。2003 年之后的第三代产品在选址上，更多在城市副中心或新区的中心。 万达选址的变化原因： 1 ）中心城市的核心商圈万达已基本布局了，开始选择次级商圈发展； 2 ）城市核心商圈土地十分稀缺，竞争激烈及高额的土地成本，而城市副中心及新区土地成本较低； 3 ）城市副中心及新区规划起点高，城市配套好，适合营造高品质的项目； 4 ）中国城市的一个重要特征是中高收入群体向副中心或新区转移，从而为商业项目实现较好的消费基础； 5 ）城市副中心及新区的土地一般规模较大，可以开发多种产品，降低开发险； 6 ）城市副中心及新区的开发项目投入成本较低，升值潜力较大； 7 ）在城市副中心及新区开发大型综合体，可以获得政府较好的政策优惠。 万达广场第一代产品(2002—2003) ■选址：核心商圈的黄金商业地段。 ■建筑、业态：单体商业楼，地下一层，地上四层；业态分层布局，地下是停车场，一楼是分割销售的小店铺，二、三楼是超市，四楼是电影城。 ■规模：占地面积1.2-2万平，建面5 万平方米左右。
成都太古里空间业态分布分析 发表时间：2018-06-22T14:34:23.750Z 来源：《知识-力量》2018年6月上作者：郑丽红 [导读] 本文以成都远洋太古里为例，主要研究太古里业态空间分布，分析太古里商业街内各业态所占比重，为其他同类别历史街区的开发运营业态配比提供参考。 （四川大学建筑与环境学院，四川成都 610000） 摘要：历史街区保护利用与更新工作在全国各地开展，历史街区的顺利运营，对实现历史街区的可持续发展有极其重要的意义。本文以成都远洋太古里为例，主要研究太古里业态空间分布，分析太古里商业街内各业态所占比重，为其他同类别历史街区的开发运营业态配比提供参考。 关键词：太古里;空间;业态 1 背景 继北京颐堤港之后，远洋地产和太古地产再度联袂打造大慈寺文化商业综合体[1]。成都大慈寺宗教历史地段凭宗教文化、市井文化、民俗文化等特征奠定了其在成都历史多样文化构成中的重要地位。通过建筑形态的设计和业态引入，大慈寺历史地段的宗教、市井、民俗、传统商业等逐步在空间中得以体现和表达。 2 前期调研 供应商根据客户的需求，按零售或批发的形式向其提供有形物质产品或无形技术服务等，这种具体的售卖方式和运营类型称为业态。业态构成是定义商业区的基础，决定商业区的集成类型 [2]。本次主要按零售、餐饮、娱乐及其他对太古里的业态进行调查。 2.1客流量 2010年12月31日，太古地产、远洋地产宣布联合以20.03亿元竞得成都市锦江区大慈寺片区和东大街附近一宗地块，项目定案名为“远洋太古里”。成都远洋太古里项目成熟期后，计划每年贡献租金收入超12亿人民币。目前90%的面积已出租。据相关媒体统计，2015“阿狸·天空下的童话”新年特展试营业期间平时人流曾达8000人次,节假日客流达20000人次[3]。 2.2业态趋势 成都既是历史文化名城，还是“一带一路”和长江经济带的核心节点，计划建设具有国际影响力的购物天堂。拥有春新路、红星路等著名商圈的锦江区将全力打造成都国际购物天堂核心区，以成为展示成都现代化、国际化风貌的“天府门廊，城市会客厅”。 基地所在的“红星路一大慈寺”新兴商圈已初具规模，周边的高端现代服务产业已集聚形成。而基地内部为上世纪八九十年代的多层小区，产业能效低，与周边业态不匹配。按照城市发展态势，功能业态待提档升级。传承大慈寺街区的文化氛围，融人成都国际购物天堂的发展趋势，引领城市会客厅的高端体验，打造多元功能业态，将该城市商业综合体定位国际化、地域化的城市会客厅[4]。同时，植人国际化高端业态、提供国际化服务、打造体验式文化项目，并实现由地上到地下的复合开发。国际化服务包括国际化公寓、办公和高端购物街区，体验式文化项目则以书画展厅、文化艺术培训、书店、小剧场、儿童乐园等文化消费业态为主。同时打通地上地下空间，与周边地下商业空间融为一体，形成连续的商业氛围。 3 业态分布 远洋地产与太古地产合力打造了一座开放式、低密度的街区形态购物中心[4]。建筑设计手法上，集高效现代流线与幽静复古风貌于一体，街道建筑交相辉映、相得益彰；入驻平台选择上，除首次进入成都的品牌外，其余的老品牌都是新装上阵，国际一线奢侈品牌大都以旗舰店、品牌文化展示的形象出现；空间营造技术上，潮流广场和园林景观创建公共空间与聚会场所。 3.1空间分布 以快里慢里为依托，实现业态在空间上的分区。太古里商业街业态策划针对现代城市人对奢侈品等物质享受及追求新奇事物的特点，成功将太古里商业街塑造成旅游、购物、休闲的热门场所。成都远洋太古里特别引入“快里”、“慢里”概念。“快里”东西两端为精心设计的时代广场，广场间由三条琳琅满目的步行街链接贯通。 “慢里”则是围绕大慈寺精心打造的慢生活里巷，为休闲生活、热爱美食的成都人量身定制。“慢里”分布着六七十家不同风格的各式餐饮，提供全新的国际化就餐体验和众多品质选择。除了众多国际品牌与品质餐饮，成都远洋太古里涵盖文化行业，方所以最美书店著称，百丽宫以其高端科技为观众带来极致视觉体验[5]。 3.2业态比例 太古里商业街区共约300个品牌，以零售业态为主，占比约66%，汇集了GUCCI古驰、Cartier卡地亞、Hermès爱马仕等一系列国际时尚品牌；餐饮占比约为20%，引入兼有料理售卖区的MUJI“世界旗舰店”、中国第三家Starbucks金质服务标准的“黑围裙”咖啡大师店铺、米其林星级餐厅正斗与鼎泰丰、香港美心集团的翠园JadeGarden餐厅及ElementFresh新元素、BlueFrog蓝蛙、The UrbanHarves极食、壹小馆、安薇塔餐厅等特色品牌，成了吃货聚集地；生活休闲娱乐约占10%，包括负一层的方所、百丽宫影城等首次进入成都的品牌；其他约站4%左右。 4 结语 本文主要是对成都太古里业态进行调查研究，分析太古里业态结构。从业态配比来看，零售业态在所有业态中占比最重。其他类似街区可参考太古里业态分布，打造活力商业区。 参考文献 [1]温俊杰.基于信息熵权TOPSIS法的步行商业街业态竞争力评价及空间布局研究:三个对比案例[D]. 浙江大学, 2012. [2]易格菲.商业街外部空间设计研究--以成都市大慈寺商业街区为例[D].西南交通大学, 2016. [3]兰峥.历史街区商业外部空间设计研究[D]. 重庆大学, 2007. [4]邱崇珊,王波.文化消费背景下的城市商业综合体规划设计策略 ——以成都大慈寺片区某商业综合体规划设计为例[J].四川建