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工程类试卷2002年土地估价师土地估价实务基础真题试卷及答案与解析

工程类试卷2002年土地估价师土地估价实务基础真题试卷及答案与解析
工程类试卷2002年土地估价师土地估价实务基础真题试卷及答案与解析

2002年土地估价师(土地估价实务基础)真题试卷及答案与解析

一、计算题

答案要求列出算式、计算过程和计算结果;需按公式计算的,要求列出公式。无计算过程、只有计算结果的不得分。计算过程保留两位小数,计算最终结果保留整数。单价用“元/平方米”,总价用“万元”表示。

1 某企业于2000年12月31日以出让方式取得了一宗土地使用年限为50年期的国有工业用地,土地总面积为3000m2,交纳的土地出让金为30元/m2,该宗地土地开发程度已达到“五通一平”(通路、通电、通水、通讯、排水及场地平整)。 2001

年12月31日,该企业因改制需要进行土地价格评估,经调查,该地区土地取得费(含税费)平均为10万元/亩,“五通一平”土地开发费为8万元/亩,在土地开发期内均匀投入,土地开发周期为一年,银行贷款年利率为5.5%,投资利润率为10%,土地还原率为6%,50年期出让金水平仍保持不变,请测算该宗地于2001年12月31日的单位地价和总地价。

2 企业甲拥有一宗土地面积为20亩的国有出让土地,规划建设40000m2综合大楼和20000m2公寓,预计2年建成后即全部售出。企业甲在完成前期投入后,拟将该宗地转让给房地产开发商乙。经调查,该城市相似地段相同功能的综合楼售价为6000元/m2,公寓售价为45b0元/m2,同类结构的综合楼工程建筑费及专业费为2100元/m2,公寓为1800元/m2,在建筑期间,建筑费及专业费第一年投入40%,第二年投入60%,银行贷款年利率为5.5%,开发利润为总售侨的15%,销售税费为售价的5.5%。根据以上条件完成以下计算。 1.该宗地在规划条件下的土地使用权价格。 2.经甲乙双方协商,房地产开发商乙准备以开发完成后的部分房地产按售价的90%给申作为地价的补偿,开发后的房地产销售税费由乙统一支付,如不考虑甲的前期投入和土地转让税费,试问甲除可得到14000m2综合楼外,还可分得的公寓面积是多少。

3 某企业拥有A宗地的划拨土地使用权,并于2002年9月1日与当地政府签订了该宗地的国有土地租赁协议,租期20年,实际支付的年租金为10元/m2。A宗地土地面积为30000m2,用途为工业,现已达到“五通一平”的开发程度。经调查,A 宗地周边有三宗条件相似的工业用地,具体情况如下。 (1)B宗地:占地45亩,于1998年9月1日通过征地方式取得,当时根据所在区域的市场行情,共支付了300万元征地及其相关税费,经开发建设,现已达到“七通一平”的开发程度,共花费土地开发费540万元。据调查,从1998年9月1日到2002年9月1日期间,征地费

用和达到“七通一平”的土地开发费用分别上涨了20%和30%。 (2)C宗地:占地,25000m2,于1998年9月1日通过出让方式取得。宗地已达到“三通斗平”的开发程度。按照2002年9月的市场行情,该宗地若出租经营,每年土地净收益可达55万元。 (3)D宗地:占地3.5公顷,于2002年9月以国家作价人股方式取得,40年期、“七通一平”条件下作价425元/m2。 B、C、D三宗地与A宗地之间除开发程度等差别外,其他因素的差别如下表所示。

表中数值表示B、C、D各宗地与A宗地的比较,负值表示案例宗地比A宗地的对应条件差,正值表示案例宗地的条件优于A宗地。根据当地2002年9月的土地市场状况,从征地到完成“七通一平”的土地开发需要1年时间,土地开发费分季度投入,每季度投资额相等,在季内均匀投入;设定土地开发资金的贷款季利率为

1.5%,需按季度按复利计算利息;土地开发的投资回报率为10%;土地增值收益率为 20%;土地还原率取6%。相对A宗地而言,其50年土地使用权价格因开发程度不同而有差异:达到“七通一平”时地价比“五通一平”高100元/m2,达到“五通一平”时地价比“三通一平”高60元/m2。根据以上条件,试回答以下问题。 1.以B、C、D作为比较案例,利用市场比较法测算宗地A于2002年9月1日的土地价格。 2.测算宗地A于2002年9月1日的市场年租金。 3.测算宗地A于2002年9月1日的承租土地使用权价格。

二、案例分析题

本题包括一个土地估价与土地资产管理的实例,请认真阅读理解,并根据给定条件,综合分析后回答有关问题。

3 某城市拟对市中心区域进行旧城改造,涉及A、B、C、D四宗地,土地总面积为20000m2。其中宗地A为一旧住宅区,土地总面积为8500m2;宗地B为企业甲所使用的国有划拨土地,土地面积为7000m2,土地现状用途为工业,由于规划限制,该企业计划搬迁到城市郊区;宗地C为公司乙所使用的国有出让土地,土地面积为1500m2,出让用途为商业,出让年期为40年,已使用5年;宗地D为公司丙所使用的国有出让土地,土地面积为3000m2,出让用途为商业性办公用地,出让年期为40年,由于缺乏建设资金,该宗地已闲置5年。上述四宗地由当地市土地收购储备中心代表政府进行统一收购,经整理后按照规划拟建成一商业中心,规划建筑容积率为2.0~3.5。请根据以上情况,回答下列问题。

4 市土地收购储备中心在对宗地A进行收购补偿时,有人认为只应对房屋进行补偿,不包括土地补偿,请从土地资产管理的角度判断该说法是否正确,并简述理由。

5 为保证企业甲的顺利搬迁,市土地收购储备中心需对其所使用的国有划拨土地进行补偿,试问:如以现状用途的评估价作为补偿依据,如何对该国有划拨土地价格进行评估,请简述评估思路。

6 根据国家有关规定,市土地收购储备中心在收购宗地C时,应对公司乙的土地使用权进行补偿,请问:如何确定补偿价格?

7 根据法律规定,对宗地D应如何处置,并说明法律依据。

8 该中心区域经整理后,拟将土地进行公开出让,请问可采用哪几种方式出让,并简述不同出让方式的基本特点。

9 市土地收购储备中心为确定公开出让底价,拟委托一土地估价机构对该宗地的价格进行评估,请问:

(1)该土地估价机构接受委托后,应按何程序进行评估?

(2)可以选用哪两种方法进行评估?为此应收集哪些资料?

三、报告改错题

本题包括一个土地估价技术报告,其中存在多处错误。请认真阅读报告,并指出错误。每指出一处错误并能简述原因的,得3分;最高得分40分;只指出错误但没有说明原因的不得分。

10 土地估价技术报告第一部分总述一、估价项目名称 W企业改制上市所涉及的土地价格评估(A省B县)。二、委托估价方 W企业。三、受托估价方 (略) 四、估价目的 W企业拟进行股份制改造并上市,根据原国家土地管理局、国家经济体制改革委员会“关于印发《股份有限公司土地使用权管理暂行规定》的通知”(11994]国土[法]字第153号)、原国家土地管理局第8号令《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》等要求,W企业特委托C土地估价机构对此次改制上市所涉及的土地使用权价格进行评估,为其改制上市提供土地价格依据。五、估价依据 (1)《中华人民共和国土地管理法》。 (2)《中华人民共和国房地产管理法》。 (3)国家土地管理局、国家经济体制改革委员会关于印发《股份有限公司土地使用权管理暂行规定》的通知([1994]国土[法]字第153号)。 (4)国家土地管理局关于印发《土地

估价报告规范格式(1996)》的通知([1995]国土[籍]字第180号)。 (5)《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》国家土地管理局第8号令。 (6)当地有关地价管理、土地资产管理和土地市场建设的地方性规定。 (7)估价人员市场调查与现场查勘收集的有关资料。 (8)委托方提供的有关资料。六、估价基准日二○○一年十二月三十一日。七、估价日期二○○二年七月二十日至二○○二年九月二十日。八、地价定义待估宗地的评估地价为委托方所使用的土地使用权价格现值。九、需要特殊说明的事项 (一)假设条件 (1)土地使用者合法有偿取得土地使用权,并支付有关税费。 (2)估价对象与其他生产要素相结合,能满足目前经营的正常进行,保证企业的持续发展。 (3)在评估基准日的地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。 (4)任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规。

(5)委托方提供的资料属实。 (二)使用说明 (1)本报告评估价格仅为W企业改制并上市提供土地价格依据,不作其他用途。 (2)待估宗地的土地面积、土地权利状况及土地使用权年限等以当地规划管理部门核发的《建设用地规划许可证》为准。 (3)此次土地估价报告分“土地估价报告”和“土地估价技术报告”两部分,“土地估价报告”供委托方使用,“土地估价技术报告”供委托方的上级主管部门使用。 (4)评估报告有效期自评估基准日起一年内有效。 (5)本评估报告由C土地估价机构负责解释。十、土地估价师签字姓名估价师资格证书号。十一、土地估价机构土地估价机构负责人签字:(土地估价机构公章) 二○○二年九月二十日第二部分估价对象描述及地价影响因素分析一、估价对象描述 1.土地登记状况待估宗地位于B县光明路××号,土地面积2200.8m2,用途为工业,为国有划拨土地,有关土地登记状况详如下表所示。

2.土地权利状况待估宗地为国有划拨土地,估价期日的土地使用者为W企业,土地使用证编号为××国用(1999)字第××号。无他项权利限制。3.土地利用状况待估宗地范围内现有仓库1座,建筑面积为1790.59m2,建筑容积率为1.2。二、地价影响因素分析 (略)第三部分土地估价一、估价原则 (略)二、估价方法与估价过程根据《城镇土地估价规程》及待估宗地的利用状况,选择成本逼近法和基准地价系数修正法对待估宗地的土地价格进行评估。具体评估过程如下。(一)成本逼近法成本逼近法是以开发土地所投资的各项费用之和为主要依据,再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地所有权收益来确定土地使用权价格的估价方法。其

基本计算公式为:土地价格=(土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润)×土地增值收益采用成本逼近法评估待估宗地地价的步骤如下。1.土地取得费及有关税费根据《A省土地管理法实施条例》及B县土地征用的有关规定,待估宗地所在区域的征地费包括土地补偿费、安置补助费、青苗(含林木)补偿费和附着物补偿费;税费主要有耕地占用税、土地管理费等。(1)征地费:通过调查,依据B县土地管理局提供的有关征地案例分析,征用待估宗地所在区域附近的土地,征地费一般在2.0~3.0万元/亩。此次评估取待估宗地的征地费为2.5万元/亩,即37.5元/m2。(2)有关税费:由于待估宗地周边的土地类型主要为耕地,根据A省及B县的有关规定,征用耕地从事非农业建设的需征收耕地占用税4.5元/m2、耕地开垦费8元/m2和新增建设用地有偿使用费7元/m2,合计税费为19.5元/m2。(3)土地管理费:根据A省关于征收土地管理费有关规定,土地管理费按征地费总额的 3%征收,为1.1元/m2。上述三项合计,土地取得费为58.1元/m2。2.土地开发费此次评估设定待估宗地的开发程度为宗地红线外“三通”(通路、通电、通讯)及宗地红线内地面平整。通过调查,待估宗地所在区域“三通一平”的平均开发费用在40~60元/m2之间,根据待估宗地的实际开发水平,取待估宗地的开发费用为50元/m2。3.投资利息根据待估宗地的开发程度及开发规模,设定开发周期按1年计,设定土地取得费及有关税费在土地取得时一次支付,土地开发费在开发周期内均匀支付,贷款利息率按评估基准日中国人民银行一年期固定资产贷款利率5.85%计,则:投资利息=(土地取得费及有关税费+土地开发费)×开发周期

×5.85%=(58.1+50)×1×5.85%=6.32(元/m2)4.投资利润调查近期B县经济开发区开发投资利润及××企业所在行业的土地开发投资回报情况,设定年投资利润率为12%,则:投资利润=(土地取得费及有关税费+土地开发费+投资利息)×开发周期

×12%=(58.1+50+6.32)×1×12%=13.7(元/m2)5.计算土地增值收益(土地所有权收益)根据B县土地出让金水平,结合待估宗地的预期收益以及B县的有关规定,取待估宗地的土地增值收益率为30%。故土地增值收益=(征地费及有关税费+土地开发费+投资利润)×30%=(58.1+50+13.7)×30%=36.5(元/m2)6.计算待估宗地的土地使用权价格待估宗地的土地使用权价格=58.1+50+6.32+13.7+36.5=164.6(元/m2)(二)基准地价系数修正法依据待估宗地所处区域的土地级别和基准地价,结合区域因素、个别因素、期日、土地使用权年期、土地开发程度等因素修正的调整,即可得到待估宗地的土地价格。由于待估宗地位于 B县基准地价覆盖范围之内,用途为工业,根据《城镇土地估价规程》及《B县定级与基准地价评估报告》,采用基准地价测算宗地地价的公式如下:宗地地价=待估宗地所在区域基准地价×A1×A2×A3×A4×A5式中 A1——区域条件修正系数;A2——容积率修正系数;A3——土地使用权年期修正系数;A4——基础设施开发程度修正系数;A5——期日修正系数。采用基准地价系数修正法评估待估宗地地价的步骤如下。1.确定待估宗地的土地级别及基

准地价经调查分析,待估宗地位于B县光明路,属于三级地,三级地的工业用地基准地价为150元/m2。2.确定区域条件修正系数(A1)经调查,待估宗地的区域条件较好,取区域条件修正系数A1为1.0553。3.确定容积率修正系数(A2)待估宗地面积为2200.8m2,建筑总面积为1790.59m2,容积率为1.2,根据容积率修正系数表(见下表),待估宗地容积率修正系数A2为1.16。

4.确定土地使用权年期修正系数(A3) 待估宗地是W企业于1996年5月1日以出让方式获得,设定土地使用年限为40年,至评估基准日,剩余土地使用年限为35.67年。根据土地使用年限修正公式: A3=[1-1/(1+8%)35.67]/[1-1/(1+8%)40]

=0.948017/0.995426 =0.95237 5.确定基础设施开发程度修正系数(A4) 根据此次评估设定待估宗地的开发程度,参照《B县定级与基准地价评估报告》中基础设施开发程度修正系数表,确定待估宗地基础设施开发程度修正系数A4为1.17。 6.期日修正系数《B县定级与基准地价评估报告》是1996年5月经A省国土管理局审核验收后开始使用的,调查B县1996年5月至1999年12月31日的地价交易资料,经分析测算,地价上涨了5%,故取期日修正系数A55=1.05。 7.确定待估宗地的土地价格宗地地价=基准地价×A1×A2×A3×A4×A5

=150×1.0553×1.16×0.95237×1.17×1.05 =185.2(元/m2) 三、地价的确定 1.地价的确定对于待估宗地,分别采用成本逼近法和基准地价系数修正法,其评估结果分别如下。成本逼近法:164.6元/m2。基准地价系数修正法:185.2元/m2。综合分析两种方法评估的结果,两种方法所得结果相差较大,故以两种方法求得结果的加权平均值来确定最终结果。待估宗地的土地价格=185.2×0.7+164.6×0.2=162.6(元/m2) 2.估价结果待估宗地土地面积:2200.8m2。单位面积地价:162.6元/m2。总地价:35.785万元。第四部分附件 (1)委托估价函。 (2)待估宗地区域位置图。 (3)委托方营业执照复印件。 (4)估价机构营业执照复印件。 (5)土地估价师证书复印件。

2002年土地估价师(土地估价实务基础)真题试卷答案与解析

一、计算题

答案要求列出算式、计算过程和计算结果;需按公式计算的,要求列出公式。无计算过程、只有计算结果的不得分。计算过程保留两位小数,计算最终结果保留整数。单价用“元/平方米”,总价用“万元”表示。

1 【正确答案】 1.适用公式土地价格=(土地取得费+土地开发费+利息+利润)×年期修正系数1+土地出让金×年期修正系数: 2.计算步骤 (1)选择计算方法。根据题意,本题适用于成本逼近法。 (2)土地取得费及税费。 10×10000÷666.67=150(元/m2) (3)土地开发费。 8×10000÷666.67=120(元/m2) (4)利息(按单利计算)。

150×5.5%×1+120×1×1/2×5.5%=11.55(元/m2) (5)利润。 (150+120)×10%=27(元/m2) (6)土地成本价格。 150+120+11.55+27=308.55(元/m2) (7)49年期的土地成本价格。

(8)49年期的土地出让金。

(9)计算单位地价。 290.79+29.90=320.69(元/m2)

(10)计算总地价。总地价=320.69×3000=96.21(万元)

2 【正确答案】 1.适用公式地价=房地产售价-建筑费及专业费-投资利息-开发利润-销售税费 2.计算步骤题解一: (1)选择计算方式。根据题意,该宗地地价求取适用于剩余法。 (2)计算房地产售价。 6000×474500×2=33000(万元) (3)计算建筑费及专业费。 2100×4+1800×2=12000(万元) (4)计算投资利息。地价×[(1+5.5%)2-

1)+12000×40%×[(1+5.5%)1.5-1)+12000×60%×[(1+5.5%)0.5-1)=596.75+0.113×地价 (5)开发利润。 33000×15%=4950(万元) (6)销售税费。 33000×5.5%=1815(万元) (7)计算土地总价。地价=33000-12000-596.75-0.1130×地价-4950-1815 地价=12253.59(万元) (8)计算单位地价。单位地价=12253.59÷20=612.68(万元/亩)=9190.20(元/m2) (9)计算甲方应得公寓面积。 14000m2综合楼价格=14000×6000×90%=7560.0(万元) 甲方可得公寓总价=12253.59-7560.0=4693.59(万元) 甲方可得公寓面积

=4693.59×10000÷(4500×90%)=11589.11(m2) 甲方除可获得14000m2综合楼外,还可获得11589.11m22的公寓。题解二: (1)选择计算方法。根据题意,该宗地价求取适用于剩余法。 (2)计算房地产总售价。 6000×4+4500×2=33000(万元) (3)计算建筑费及专业费。 2100×4+1800×2=12000(万元) (4)计算投资利息。利息

=12000×40%×[(1+5.5%)1.5-1)+12000×60%×[(1+5.5%)0.5-1]=596.75(万元) (5)开发利润。 33000×15%=4950(万元) (6)销售税费。 33000×5.5%=1815(万元) (7)计算土地总价。地价=(33000-12000-596.75-4950-

1815)÷(1+5.5%)2=13638.25÷1.1130=12253.59(万元) (8)计算单位地价。单位地价

=12253.59÷20=612.68(万元/亩)=9190.20(元/m2) (9)计算甲方应得公寓面积。14000m2综合楼价格=14000m2×6000×90%=7560.0(万元) 甲方可得公寓总价

=12253.59-7560.0=4693.59(万元) 甲方可得公寓面积

=4693.59×10000÷(4500×90%)=11589.11(m2) 即:甲方除可获14000m2综合楼外,还可获得11589.11m2的公寓。

3 【正确答案】 1.适用公式 1)成本逼近法基本公式土地价格=(土地取得费及相关税费+土地开发费+利息+利润+土地增值收益)×年期修正系数 2)市场比较法基本公式比准价格=比较案例宗地价格×交易情况修正×区域因素修正×个别因素修正 3)收益还原法涉及的基本公式 (1)求取C宗地50年期土地使用权价格公式。

式中 P——土地价格 a——土地净收益; r——土地还原率;

n——土地使用年期。 (2)求取宗地A市场年租金公式。式中a——土地年租金(不含各项费用); P——宗地A价格; r——土地还原率; n——土地使用年期。 (3)求取宗地A承租土地使用权价格公式。

式中 P——承租土地使用权价格; PR——土地盈余租金; r——承租土地使用权还原率; n——收益年期。 2.计算步骤题解一: 1)确定评估思路 (1)明确地价定义。为“五通一平”条件下、50年期、工业用地于2002年9月1日的土地使用权价格。 (2)确定评估思路。先选用成本逼近法和收益还原法分别测算宗地B、C土地使用权价格,然后选用市场比较法评估宗地A价格。利用收益法测算宗地A的市场租金。利用收益还原法测算宗地A的承租土地使用权价格。 2)测算B、C、D的实例价格 (1)B宗地价格。利用成本逼近法测算地价:土地取得费=[3000000÷(45÷15×10000)]×(1+20%)=120(元/m2) 土地开发费

=[5400000÷(45÷15×10000)]×(1+30%)=234(元/m2) 贷款利息=120×[(1+1.5%)4-

1]+234×1/4×[(1+1.5%)3.5-1]+234×1/4×[(1+1.5%)2.5-1]+234×1/4×[(1+1.5%)1.5-

1)+234×1/4×[(1+ 1.5%)0.5-1]=7.36+3.13+2.22+1.32+0.44=14.47(元/m2) 开发利润

=(120+234)×10%=35.40(元/m2) 土地增值收益

=(120+234+14.47+35.40)×20%=80.77(元/m2) 无限年期地价

=120+234+14.47+35.40+80.77=484.64(元/m2)

(2)C宗地价格。利用收益还原法测算地价:

3)利用市场比较法测算宗地A的价格。 (1)测算B宗地在“七通一平”状况下的修正价格:交易案例价格×交易情况修正×区域因素修正×个别因素修正×比准价格

B宗地修正到“五通一平”状况下的价格:463.97-100=363.97(元/m2) (2)测算C宗地“三通一平”状况下的修正价格:交易案例价格×交易情况修正×区域因素修正×个别因素修正=比准价格

C宗地修正到“五通一平”状况下的价格:

333.58+60=393.58(元/m2) (3)测算D宗地在“七通一平”状况下的修正价格:交易案例价格×交易情况修正×区域因素修正×个别因素修正=比准价格

D宗地修正到“五通一平”状况下的价格: 494.04-100=394.04(元/m2) (4)计算A宗地的单位地价。应用简单算述平均法估算A宗地在2002年9月1日、50年期、“五通一平”开发程度的土地使用权价格。

(363.97+393.58+394.04)÷3=383.86(元/m2) (5)计算A宗地的总价。 A宗地总价

=383.86×30000=1151.58(万元) 4)计算A宗地的市场租金题目未明确租赁费用问

题,在此假定年净租金即市场年租金。5)测算A宗地的承租土地使用权价格 (1)A宗地的租金盈余。 24.35-10=14.35(元/m2) (2)测算承租土地使用权价格。依据《城镇土地估价规程》中的有关规定,承租土地使用权还原率通常比出让土地使用权还原率高1个百分点左右,故承租土地使用权还原率

取7%。(3)A宗地承租土地使用权总价格。152.02×30000=456.06(万元) 题解二: 1)、2)与题解一相同,第三步计算宗地A价格时,先对各案例进行开发程度调整,再进行交易情况及区域因素、个别因素修正,步骤如下。 3)利用市场比较法测算宗地A的价格 (1)测算B宗地的修正价格。B宗地修正到“五通一平”状况下的价格: 458.33-100=358.33(元/m2) 交易案例价格×交易情况修正×区域因素修正×个别因素修正=比准价格

(2)测算C宗地的修正价格。 C宗地修正到“五通一平”状况下的价格: 346.76+60=406.76(元/m2) 交易案例价格×交易情况修正×区

域因素修正×个别因素修正=比准价格(3)测算D

宗地在“七通一平”状况下的修正价格。 D宗地修正到“五通一平”状况下的价格:445.21-100=345.21(元/m2) 交易案例价格×交易情况修正×区域因素修正×个别因素修

正=比准价格(4)计算A宗地的单位价格。应用算术平均法估算A宗地在2002年9月1日、50年期、“五通一平”开发程度的土地使,用权价格: (362.74+391.30+383.07)÷3=379.04(元/m2) (5)计算A宗地的总价。A宗地的总价格=379.04×30000=1137.12(万元) 4)计算A宗地的市场租金题目未明

确租赁费用问题,在此假定年净租金即市场年租金。5)测算A宗地的承租土地使用权价格 (1)A宗地的租金盈余。 24.05-10=14.05(元/m2) (2)计算承租土地使用权价格。依据《城镇土地估价规程》中的有关规定,承租土地使用权还原率通常比出让土地使用权还原率高1个百分点左右,故承租土地使用

权还原率取7%。(3)A宗地承租土地使用权总价格。 148.85×30000=446.55(万元)

二、案例分析题

本题包括一个土地估价与土地资产管理的实例,请认真阅读理解,并根据给定条件,综合分析后回答有关问题。

4 【正确答案】该说法不正确,其补偿应包括土地的价格补偿,原因如下。

(1)由于土地的资产属性,住户作为土地使用者,享有一定的土地收益权。

(2)由于土地区位和收益的差异,住户也应得到补偿。

5 【正确答案】 (1)划拨土地使用权的价格应为出让土地使用权价格扣减土地出让金后的余额。

(2)划拨土地使用权的价格应按现状工业用途进行评估。评估方法可以选用成本逼近法、基准地价系数修正法、市场比较法、收益还原法。

6 【正确答案】对宗地C应按原出让用途及其年限下的市场价格给予适当补偿。

(1)土地用途应设定为商业。

土地使用权年限应为出让剩余年限35年。

(2)可选择采用收益还原法、基准地价系数修正法、市场比较法、剩余法等方法。

7 【正确答案】对于宗地D应由政府无偿收回,因为根据《城市房地产管理法》的规定,以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的如满两年仍未动工开发,可以无偿收回。

8 【正确答案】作为商业中心用地,属于经营性用地,根据国土资源部2002年第11号令的规定,必须以招标、拍卖或者挂牌方式公开出让。

各出让方式的基本特征如下。

(1)招标:由投标者制作并投送标书,根据标书所示的设计方案和投标价格确定中标者,投标者一般在3个以上。

(2)拍卖:先由出让方公布拍卖土地的使用条件及有关限制,然后在固定的场所集中竞买,出价高者成交,

(3)挂牌:由出让方发布挂牌公告,公布出让土地的交易条件和期限,挂牌期限截止时的最高价格即为成交价格。

9 【正确答案】 (1)估价机构接受评估委托后,应按以下程序进行评估。

①确定估价的基本事项,包括估价对象、估价目的、估价期日、价格类型、估价日期等。

②拟定估价作业计划,确定估价项目、内容、资料类型、来源、调查方法、人员安排、时间进度等。

③资料收集与实地查勘,主要收集社会、经济、政治、环境等一般资料及宗地个别资料等。

④相关资料分析,对影响地价的一般因素、区域因素、个别因素等进行分析。

⑤按照一定的原则,选择适当的估价方法,试算宗地价格。

⑥试算价格调整,确定最后估价结果。

⑦撰写土地估价报告书。

⑧将土地估价报告提交给委托方。

(2)由于待估宗地为商业用途,为此应选用收益还原法、市场比较法、剩余法、基准地价系数修正法中的两种。

应收集以下资料。

①收益还原法应收集以下资料:

a.开发后的房地产出租收益;

b.房地产出租费用及有关税费等;

c.房屋重置成本;

d.土地还原率、房屋还原率等参数;

e.当地土地市场、房地产市场资料及待估宗地个别资料等。

②市场比较法应收集以下资料:

a.三个以上与待估宗地用途相同、交易类型相同、区域及个别条件相近、交易时间相近等的比较实例;

b.土地还原率等参数;

c.当地土地市场、房地产市场资料及待估宗地个别资料等。

③基准地价系数修正法应收集以下资料:

a.当地基准地价及修正体系;

b.待估宗地所在土地级别;

c.土地还原率等参数;

d.当地土地市场、房地产市场资料及待估宗地个别资料等。

④剩余法应收集以下资料:

a.开发后的不动产市场售价;

b.开发中的有关建筑费、专业费用及其他费用;

c.土地还原率、年贷款利率等参数;

d.当地土地市场、房地产市场资料及待估宗地个别资料等。

三、报告改错题

本题包括一个土地估价技术报告,其中存在多处错误。请认真阅读报告,并指出错误。每指出一处错误并能简述原因的,得3分;最高得分40分;只指出错误但没有说明原因的不得分。

10 【正确答案】土地估价技术报告中存在的主要错误及其原因如下。

第一部分总述

(1)估价依据中,《中华人民共和国房地产管理法》,应为《中华人民共和国城市房地产管理法》。

(2)国家土地管理局关于印发《土地估价报告规范格式(1996)》的通知([1995]国土[籍]字第180号)是旧的土地估价报告规范格式,不应作为估价依据。

(3)估价依据缺乏土地估价技术规程。

(4)地价定义不清楚,未明确待估宗地的设定用途、年期、土地开发程度等内容。

(5)使用说明中,待估宗地的土地面积、土地权利状况等应以当地土地管理部门核发的《国有土地使用证》为准。

(6)“土地估价技术报告”供委托方的上级主管部门使用为错误说法,“土地估价技术报告”应供土地管理部门进行估价报告审核或备案以及估价机构存档用。

(7)缺少土地估价师签字栏。

第二部分估价对象描述及地价影响因素分析

(8)估价对象描述中,待估宗地的容积率应为0.81。

第三部分土地估价

(9)成本逼近法的计算公式有误。

(10)成本逼近法中,税费不应包括新增建设用地有偿使用费。

(11)成本逼近法中投资利息计算错误,土地开发费的计息期应为半年,正确的计算公式应为:投资利息=土地取得费及有关税费×开发周期×5.85%+土地开发费×开发周期×1/2×5.85%。

(12)投资利润计算错误,计算投资利润时,投资利息不应计算利润。

(13)计算增值收益时,应以成本价格乘以一定的增值收益率,成本价格应包括投资利息。

(14)增值收益率有打印错误。

(15)成本逼近法计算待估宗地的价格有误,计算结果是无限年期的价格,应进行土地使用年期修正,修正为50年期的价格。

(16)基准地价系数修正法中,未明确基准地价的内涵,包括颁布日期、用途、基准地价、开发程度等。

(17)基准地价系数修正法中,待估宗地的容积率应为0.81,容积率修正系数为1.0。

(18)基准地价系数修正法中,待估宗地为国有划拨土地,根据估价目的,土地使用年限可设定为最高出让年限50年,与基准地价年限相同,不必进行年期修正。

(19)基准地价系数修正法中,期日修正系数有误,未明确1999年12月31日至2001年12月31日之间的地价变化情况。

(20)基准地价系数修正法计算结果有误。

(21)地价的确定中,未说明结果确定方法的依据。

(22)地价确定中,两种方法的权重和不等于1.0。

(23)估价结果中,总地价没有大写。

(24)缺少土地估价结果一览表。

第四部分附件

(25)缺少待估宗地的国有土地使用证复印件。

(26)缺少估价对象的照片资料。

土地估价师注册管理规定

土地估价师注册管理规定 第一条为了适应社会主义市场经济发展的需要,加强土地估价行业的自律与监督,提高服务质量,维护市场秩序和土地估价师的合法权益,根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等有关法律法规,制定本办法。 第二条土地估价师实行注册制度。在土地评估中介机构执业的土地估价师应按本办法进行注册,取得土地估价师注册编号。 中国土地估价师协会统一制定注册编号规则。 注册土地估价师可签署具有法律效力的土地估价报告。未经注册的土地估价师,不得以注册土地估价师的名义从事土地估价中介业务。 第三条土地估价师注册由土地估价行业协会负责办理,全国的注册土地估价师名单及相应执业情况向社会公布,提供社会查询。 第四条注册土地估价师只能在一个土地评估中介机构执业。 第五条土地估价师注册按以下程序办理。 1、土地估价师注册由土地评估机构将注册申请人申请材料报工商注册地的省、自治区、直辖市土地估价行业协会。 2、省、自治区、直辖市土地估价行业协会对申请注册材料进行审查并按编号规则进行编号,将符合注册条件的报送中国土地估价师协会备案汇总。 3、中国土地估价师协会将注册土地估价师名单报国土资源部后向社会公布。 第六条土地估价师申请注册需提交以下材料。 1、土地估价师注册(变更)申请表; 2、《土地估价师资格证书》; 3、身份证; 4、所在机构聘用申请人的劳动合同; 5、人事档案管理证明; 6、社会保险缴纳凭证; 7、土地估价师继续教育证明材料;

8、其他需要提供的材料。 第七条土地估价师有下列情形之一的,不予办理注册手续。 1、不具有完全民事行为能力的; 2、不在土地评估中介机构执业的; 3、因受劳动教养、刑事处罚,自处罚执行完毕之日起不满三年的; 4、因在土地估价或相关业务中犯有错误受到撤职以上行政处分,自处罚、处分之日起不满二年的; 5、不予注册的其他情形。 第八条注册土地估价师发生下列情形之一的,应在30日内到省、自治区、直辖市土地估价行业协会办理变更注册手续。 1、变换从业单位的; 2、所在评估机构合并、分立的; 3、所在评估机构名称、地址等登记内容发生变更的; 4、其他应该变更注册的情形。 注册土地估价师因特殊情况确实无法在规定时间内亲自办理变更注册手续的,可由他人代办,但需出具注册土地估价师的 委托代办书。省、自治区、直辖市土地估价行业协会应将土地估价师注册变更情况报送中国土地估价师协会。变更情况向社会公布。 第九条注册土地估价师年内情况与土地评估中介机构年检材料同时报送,由省、自治区、直辖市土地估价行业协会负责办理,年检结果向社会公布。 第十条注册土地估价师在执业期间有下列情形之一的,注销其注册。 1、丧失民事行为能力的; 2、土地估价师主动提出不再从事涉及土地评估中介业务的; 3、连续两年未通过年检的; 4、违反本规定弄虚作假进行注册的;

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2017年上半年省土地估价师考试知识点:土地的分类模拟试 题 一、单项选择题(共 25题,每题2分,每题的备选项中,只有1个事最符合题意) 1、有一比较案例2004年5月20日的土地价格为300元/平方米,该市该类地价指数以2004年1月20日为基数,以后每月平均上涨1个百分点,则该比较案例于2004年10月20日的土地价格为元/平方米(保留到小数点一位)。【2004年考试真题】 A:314.3 B:314.4 C:315.0 D:315.3 E:时间因素 2、《耕地占补平衡考核办法》所称耕地占补平衡考核,是指县级以上国土资源管理部门按照“__”的原则,对依法批准占用耕地的非农业建设用地补充耕地方案的落实情况进行检查核实。 A.占多少,垦多少 B.占的少,垦的少 C.占的多,垦的少 D.占的少,垦的多 3、有四宗土地,土地状况基本相同,但土地坡度不同,第一块为0.5m,第二块为0.7m,第三块为1m,第四块为1.5m,那么第__块土地地价较高。 A.一 B.二 C.三 D.四 4、新一轮土地利用总体规划修编前期工作,要求做好现行规划实施评价,做到“四查清、四对照”。以下不属于“四查清、四对照”围的是__。 A.查清新增建设用地总量,与规划经济发展目标对照 B.查清闲置用地数量,与规划节约挖潜目标对照 C.查清耕地和基本农田保有量,与规划保护目标对照 D.查清农村宅基地总量,与新农村建设目标对照 5、关于土地估价报告的使用,下列做确的是__。 A.估价机构将土地估价报告存档,作为向行业管理机构申请资质评审的材料 B.估价机构向委托方提出要求:根据行业规定,土地估价报告不能提供给任何第三方 C.土地估价报告和土地估价技术报告均应提供给委托方 D.估价机构在土地估价报告中声明:报告是委托人和估价机构的共同财产,但委托方不得随意公布或报告有关容 6、研究房地产开发项目的经济效益主要是为了解决建设项目的“合理性”问题,

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2021年土地估价师理论与方法考前强化训练题 (十八) 多选题: 1、专利权评估的特点是() A、时间性 B、地域性 C、收益能力有一定的不确定性 D、排他性 【答案】A,B,C,D 2、土地估价机构的基本组织形式有() A、有限责任公司 B、合伙制企业 C、国有制企业 D、集体制企业 【答案】A,B 3、本国公司在国外子公司的利润收入应计入() A、本国国内生产总值 B、所在国国内生产总值 C、本国国民生产总值 D、所在国国民生产总值 【答案】B,C 【解析】国内生产总值GDP和国民生产总值GNP作为国民收入

核算的两个指标,反映了统计上的两种原则。国内生产总值是与所谓国土原则联系在一起的。按照这一原则,凡是在一国领土上创造的收入,无论是否为该国国民所创造,都被计入该国的国内生产总值。特别地,外国公司设在某国子公司的利润应计入该子公司所在国的国内生产总值,而不应被计人外国公司本国的国内生产总值。 国民生产总值是与所谓国民原则联系在一起的。按照这一原则,凡是本国国民(包括本国公民以及常驻外国但未加入外国国籍的居民)所创造的收入,无论生产要素是否在国内,都被&&计入本国的国民生产总值。特别地,本国公司在国外子公司的利润收入应计人本国的国民生产总值,而外国公司在某国子公司的利润则不应计人该子公司所在国的国民生产总值。 4、城市规划具体编制包括()。 A、规划法律体系 B、规划行政体系 C、总体规划 D、详细规划 【答案】C,D 5、按城市性质划分,我国城市大体有以下()几类。 A、工业城市 B、交通港口城市 C、中心城市

D、县城 【答案】A,B,C,D 2021年土地估价师理论与方法考前强化训练题 (十九) 判断题: 1、标定地价反映城镇整体地价水平,作为政府对地价和地产市场进行具体管理的依据。() 【答案】错误 【解析】反映城镇整体地价水平,作为政府对地价进行宏观管理和控制标准的基准地价;反映宗地在一般市场条件下正常地价水平,作为政府对地价和地产市场进行具体管理的依据为标定地价。 2、绝对地租是指土地所有者凭借土地所有权垄断所取得的地租,属于是平均利润的一部分。() 【答案】错误 【解析】租用土地的资本家无论土地优劣都要缴纳地租,而租用劣等地的资本家在缴纳地租后还可得到平均利润,则说明绝对地租不是平均利润的一部分,而是农产品市场价格高于生产价格的余额。 3、由于规划政策的作用,地价曲线成&&为一个由市中心向郊区渐降的平滑曲线。() 【答案】错误

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2017土地估价师:成本逼近法适用范围 一、单项选择题(共25题,每题2分,每题的备选项中,只有1个事最符合题意) 1、人口净密度是居住人数与的比值。 A:建筑面积 B:居住面积 C:居住建筑用地面积 D:总居住面积 E:时间因素 2、竞争可以分为__竞争。 A.自由 B.不自由 C.充分 D.不充分 E.完全 3、城市分散布局的形式主要有分散组团式、和城镇组群式等。 A:一城一区式 B:一城二区式 C:分散自由式 D:自由组团式 E:土地 4、新古典主义城市地租理论的主要特征是将()应用于传统地租理论中。 A.供需分析  B.效用分析  C.价值分析  D.边际分析 5、土地管理的基础是。 A:地价管理 B:地籍管理 C:土地执法监察 D:农地用途管制 E:35%~50% 6、由于土地的不可移动性、个别性及交易量少的特点,在土地估价时很难寻找到像一般商品那样性质、条件完全相同的替代品,因此,一般都要进行修订后,才能按替代原则,采用土地估价方法确定待估地块价格。 A:时间 B:土地条件 C:环境 D:时间和土地条件 E:时间因素 7、国有企业改制中,如土地使用权处置采取__,根据国家规定,应依法报请有

批准权的土地行政主管部门进行核准和审批。 A.授权经营方式 B.国有土地出让 C.保留划拨方式 D.国有土地租赁 8、下列关于深度指数表的说法正确的是__。 A.以道路为基准,按距离道路的变化情况编制的地价变化表 B.以道路为基准,按建筑高度变化情况而编制的地价变化表 C.以道路为基准,根据地价变化的规律而编制的距离变化表 D.以道路为基准,按距离地下深度的变化情况而编制的地价表 9、基准地价系数修正法是在估价实践中的具体运用。【2008、2004年考试真题】A:合法原则 B:预期收益原则 C:最有效使用原则 D:替代原则 E:时间因素 10、成本逼近法评估土地价格的公式应该为。【2004年考试真题】 A:土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地所有权收益 B:土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+新增建设用地有偿使用费+土地增值 C:土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+新增建设用地有偿使用费+土地所有权收益 D:土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值 E:时间因素 11、下列分组中属于按品质标志进行的是__。 A.超市按年销售额分组 B.企业按行业分组 C.职工按月工资额分组 D.城市按非农业人口数分组 12、国发[2004]8号规定,土地出让金用于农业土地开发的比例。由各省、自治区、直辖市及计划单列市人民政府根据不同情况,按各市、县不低于__的15%确定。 A.总地价 B.土地使用权出让金 C.总投资 D.土地出让平均纯收箍 13、城市分散布局的形式主要有分散组团式、__和城镇组群式等。 A.一城一区式 B.一城二区式 C.分散自由式 D.自由组团式 14、基准地块价格评估必须采用种以上方法进行。 A:2 B:4

北京市国土资源局关于对北京市土地评估行业进行全面检查的通知

北京市国土资源局关于对北京市土地评估行业进行全面检查 的通知 【法规类别】民法综合规定与解释 【发文字号】京国土出[2004]209号 【发布部门】北京市国土资源局 【发布日期】2004.09.24 【实施日期】2004.09.24 【时效性】失效 【效力级别】XP10 【失效依据】本篇法规已被《北京市国土资源局关于公布废止和失效的规范性文件的通知(第二批)》(发布日期:2009年1月14日实施日期:2009年1月14日)宣布失效(原因:适用期已过) 北京市国土资源局关于对北京市土地 评估行业进行全面检查的通知 (京国土出[2004]209号) 各土地评估机构、土地估价师: 为促进土地评估行业的持续、健康、规范发展,提高我市土地评估行业的执业水平,按照国土资源部《关于开展土地评估行业全面检查加强和规范土地评估行业管理的通知》(国土资发[2004]168号)要求,结合我市土地评估行业的实际情况,决定对我市土地

评估行业进行全面检查。现将检查的具体事项通知如下: 一、检查对象 凡在北京市执业的土地评估机构和土地估价人员,均属于此次检查的范围。包括已在北京市房地产业协会注册或经北京市房地产业协会推荐已在中国土地估价师协会注册的土地评估机构及各机构的土地估价人员,及虽未注册但从事土地估价的机构和人员。 二、检查内容及重点 按照国土资源部文件的要求,此次检查内容主要包括以下方面: (一)土地评估机构的执业资格及内部管理制度建设情况。具体包括:土地评估机构是否符合规定的设立条件,依法办理了工商登记,取得土地估价的营业范围;是否拥有不低于规定数量的专职土地估价师;是否在土地评估行业自律组织进行了注册登记;是否建立了内部技术质量控制、财务管理、估价报告档案管理、人事管理、奖惩等制度。 (二)土地评估机构的脱钩改制情况。重点包括土地评估机构是否按《国务院办公厅关于清理整顿经济鉴证类社会中介机构的通知》(国办发[1999]92号)、《国务院办公厅转发国务院清理整顿经济鉴证类社会中介机构领导小组关于经济鉴证类社会中介机构与政府部门实行脱钩改制意见的通知》(国办发[2000]51号)以及《关于土地评估机构与政府主管部门脱钩的通知》(国土资发[1999]318号)文件的规定,在人员、财务(含资金、实物、财产权利等)、业务、名称等方面与主管部门及其下属单位实行了彻底

土地估价师考试模拟试题(一)

土地估价师考试模拟试题(一) 一.判断题(共20题,题号1~20,每题1分,共20分。请判断下列说法的正确或错误, 并在答题卡上相应位置涂黑,认为正确的涂”√ “,认为错误的涂”×”.答题错误倒扣1分,本题总得分最多扣至0分) 1.与工业产品一样,农产品的社会生产价格也是由社会平均必要劳动时间决定的。 2.估算土地纯收益时,不仅要考虑有形收益,还要考虑各种无形收益。 3.城镇土地等应与现行行政建制相协调,在省及省级以下的同一行政区域内,行政级别较高的城市土地等不宜低于行政级别较低的城市。 4.有两相邻地块,原用途一块为水田,一块为荒地,开发后作为住宅用地。水田由于征地成本高,因而土地价格高,而荒地由于征地成本低,因而土地价格低。 5.根据马克思地租理论,农产品的生产价格由中等地农产品的个别生产价格决定。 6.运用收益还原法公式测算地价时,未来各年的还原率应当相等。 7.利用城镇主城区土地市场交易资料验证土地分等初步方案时,宜以涉及城镇数量最多的相应类型土地的总平均价格为主要分等依据。 8.采用市场比较法评估某宗住宅用地的使用权价格,所选比较实

例的土地剩余使用年期为xx年,待估宗地的剩余使用年期是xx年,如果其他因素条件均相同,则待估宗地的土地价格比比较实例的土地价格低20%。 9.采用成本逼近法进行地价评估,其中的土地取得费是指因土地所有权由农民集体所有转为国家所有而发生的费用。 10.建筑物的主体折旧率与附属设备的折旧率之和等于建筑物的综合折旧率。 11.中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》于20xx年11月12日发布,自20xx年1月1日起实施。 12.采用市场比较法进行地价评估时,如果个别因素中各因子的条件修正系数是在确定因素修正总幅度的基础上进行因子分解后确定的,则应采用因子修订系数加和的方式确定因素修正幅度,进而确定因素条件指数和因素修订系数。 13.采用成本逼近法评估地价时,土地取得费及其税费利息是以整个取得费为基数,计息期为整个开发期的一半。 14.路线估价价法计算公式的表现形式是:宗地总价=路线价×深度百分率×其他条件修正额×宗地面积。 15.国有土地使用权期满,土地使用者应交还土地使用证,并依照规定办理注销登记,该土地上的建筑物,其他附着物由国家考虑实际情况给予相应的补偿。 16.在对基准地价评估所需的样点地价资料进行出让年期修正时,没有明确使用年期的,应按无限年期使用权价格修正到法定最高出让

土地估价师考试《土地估价理论与方法Word文档

2010土地估价师考试《土地估价理论与方法》 第一部分 一、判断题(共10题,题号1~10,请判断各题说法正确或错误,并将答题卡相同题号对应的符号涂黑,正确涂“√”,错误涂“x”。每题1分,共10。判断错误每题倒扣1分,最多扣至判断题总分为0) 1.土地包括地下层、地表层以及地上空间。(√) 出处:(07大纲第一部分-土地概念)(04土地管理基础书――1章P1) 解析:土地是地球表面具有固定位置的空间客体,具有立体的垂直剖面,它向上、向下的范围是现今人们利用土地的技术所能达到的范围。 2.土地估价对象除地上空间、地表层、地下层外,还可以包括地上建筑物及其他附着物和相关权利等。(√)出处:(07大纲第十二部分-地上附着物及其它财产评估) 解析:在土地所有权或者使用权发生转移的过程中,例如土地征收、拆迁等,需要对土地附着物进行评估。所以土地估价对象除地上空间、地表层、地下层外,还可以包括地上建筑物及其他附着物和相关权利等。 3.采用成本逼近法评估地价时,由于税费是一种必须的支出,并不参与利润产出,所以成本计算时不计算利息。(×) 出处:(07大纲第四部分,土地估价方法)(04土地估价理论方法8章成本逼近法―P267) 解析:在成本逼近法中,投资包括土地取得费、土地开发费和有关税费。对土地评估时,投资者贷款,需要向银行偿还贷款利息,利息应计入成本;投资者利用自有资金投入,等于将自己的银行存款取出,损失了利息,从这种意义上看,也属投入,也应计人成本。 4.由于空间的状态最能反映土地的利用程度,所以采用剩余法估价中,确定土地最佳开发利用方式时,最重要的是选择最佳建筑容积率。(×) 出处:(07大纲第四部分,土地估价方法)(04土地估价理论方法7章剩余法―P245) 解析:根据调查的土地条件、土地市场条件等,在政府规划及管理等限制所允许的范围内,确定地块的最佳利用方式,它包括确定用途、建筑容积率、土地覆盖率、建筑高度、建筑装修档次等。在选择最佳的开发利用方式中,最重要的是要选择最佳的土地用途。土地用途的选择,要考虑到土地位置的可接受性及这种用途的现实社会需要程度和未来发展趋势,即要分析当地市场的接受能力,究竟市场在项目建成这段时间里最需要什么类型的房地产。 5.新古典主义经济学家关于地租本质含义的阐述主要基于对边际产品价格与生产要素价格的比较。(√) 出处:(07大纲第三部分-地价理论)(讲义第三讲地租理论) 解析:对地租的概念,新古典主义将生产过程视为多种变量不断变化的过程,通过边际产品价格与生产要素价格的比较,对地租的本质含义进行阐述。 6.某建筑物15年前建成交付使用,估价人员实地勘察判定其剩余经济寿命为35年,残值为零,则该建筑物现在约有七成新。(√) 出处:(07大纲第十二部分-地上附着物及其他财产评估)(讲义第九讲建筑物估价) 解析:35/(15+35)=0.7,因此正确。 7.在目前的情况下,由于征地是按照原用途补偿,并且城市周边实际上已经是讨价还价所形成,所以征地区片综合地价等于农用地的市场价格。(×) 出处:(07大纲第二部分-土地管理-五征地管理)(04土地管理基础5章P188) 解析:征地是国家行政行为,而不是土地买卖。征地既是一种国家行为,也是农民对国家应尽的一种义务,不是农民向国家卖地。国家征用土地再出让时,原土地与出让时的土地价格差异是由国家投资所形成的,原则上这项收益应归国家所有。因此,国家对农民的补偿支付的费用仍然是补偿或补助性质的,而不是完全的地价。征地区片的地价应根据使用用途、再出让方式等具体而定。 8.某宗房地产的成交价格为2790元/平方米,买卖中涉及的税费均由买方负担,正常情况下卖方缴纳的税费为7%,买方缴纳的税费为5%,则该宗房地产的正常成交价格应为2937元/平方米。(×) 出处:(07大纲第二部分-土地管理-8地价管理) 解析:由买方负担的卖方应缴纳的7%税费应计入正常成交价格中,故正常成交价格=2790÷(1-7%)=3000元,而不是2790÷(1-5%)=2937元。 9.土地估价中常常涉及到与建筑物相关的机器设备评估。对于数量少、价值量大的机器设备评估,应尽可能采用现行市价法确定设备的基价。(√)

土地估价师实践考核体系

土地估价师实践考核体系 土地估价师实践考核体系 自2006年《土地估价师资格考试管理办法》(国土资源部35号令)颁布起,在土地评估机构从业的土地估价师实行实践考核和执业 登记制度,并将实践考核确立为执业登记的必经环节。 实践考核是土地估价师资格考试制度改革中的一项重要内容。将土地估价师资格的取得,与实际操作能力的考核分开进行,充分体 现了土地估价行业对土地估价师执业能力和职业道德操守的重视。 “传、帮、带”的实践考核 实践考核是土地估价师从掌握书本知识,到提高实际操作技能,最终具备从事土地估价作业能力的最直接、最有效的方法。 在专业实践期内,通过经验丰富的执业土地估价师对实践人员“传、帮、带”式的培训,新人能在实际工作中尽快掌握运用所学 知识,以及专业技能分析和解决实际问题的方法,提高土地估价作 业的能力,逐步达到执业所需的技能标准。 实践考核分为专业实践和专业考核,先完成专业实践,后申报参加专业考核。 专业实践是土地估价师从取得资格证书起,开始从事为期两年的土地估价相关工作。实践期内,估价师尚不具备独立承担土地估价 作业的资格,也不具备在土地估价报告上签字的权利,需在指导教 师的指导下,参与估价作业、承担辅助工作。在此期间,估价师除 了参与估价业务、定期记录自身实践情况外,还应参加继续教育, 并且自主学习、了解市场动态及时事消息,培养成良好的自学习惯。 专业考核是对土地估价师实践成果的检验,是通过组织考评专家对实践人员提交材料进行评审的方式进行。主要考核材料包括实践

人员亲身所参与的估价项目的“业绩清单”、“实践总结”、“案 例分析”等等。 实践考核中存在的问题和对策 自2007年第一次实践考核工作开展以来,中国土地估价师协会 已举办了八次专业考核。在工作逐步规范的过程中,也暴露出一些 问题。 如,实践考核的考评仅对考核时提交的材料进行评审,只重视考查实践结果,缺乏对实践过程的跟踪与了解,以至出现为了应付实 践考核而考核,抄袭实践总结、案例分析的现象。 此外,部分专业实践人员不了解或主观上忽视继续教育相关规定,以至于因继续教育学时不符合相关规定,而失去参加专业考核的机会。同时,对实践考核的宣传不足,致使部分估价师不了解实践考 核内容及性质。 为让实践人员更加了解、重视实践考核及继续教育,中国土地估价师协会考试与教育委员会、全国土地估价师资格考试委员会已经 将《土地估价师实践考核与执业登记办法》以及《土地估价师继续 教育学时认定规则》等相关内容纳入到全国土地估价师资格考试大 纲中。对取得土地估价师资格的人员在颁发资格证书的同时,发放《中国土地估价师协会服务手册--土地估价师入门篇》,以便其了 解取得估价师资格后到实践考核再到执业登记过程中所需要注意的 问题。近期,协会还将出台《土地估价师实践考核指南》以及相关 材料写作要点。 打造实时“实践考核系统” 值得着重一提的是,为督促估价师切实参与到专业实践中、提高估价作业水平,有效避免其在两年实践期末临时抱佛脚,2012年4月,协会发出《关于加强土地估价师实践考核中专业实践环节的通知》,通过“实践考核信息系统”,实践人员网上完成实践考核的 所有步骤,并要求定期上传“实践日志”、“指导记录”等内容。

国土资源部关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知(国土资发〔2001〕44号,2001年2月13日

国土资源部 关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知 国土资发〔2001〕44号 (2001年2月13日) 各省、自治区、直辖市国土资源厅(国土环境资源厅、国土资源和房屋管理局、房屋土地资源管理局、规划和国土资源局),计划单列市土地管理局(城乡规划土地局、规划国土局),解放军土地管理局,新疆生产建设兵团土地管理局: 为贯彻落实党中央、国务院关于政府要减少对经济事务审批事项,强化监督管理的要求,现就改革土地估价结果确认与土地资产处置审批办法的有关问题通知如下: 一、以土地估价报告备案取代土地估价结果确认审批 改革土地估价确认管理,取消确认审批,建立土地估价报告备案制度。企业改制需要进行土地估价的,应由企业自主选择土地估价机构进行评估。土地行政主管部门不再对土地估价结果进行确认。企业改制上报的土地估价报告,只要格式规范、要件齐备,土地行政主管部门将直接给予备案。 企业改制涉及的土地已经实行有偿使用或需要转为出让或承租土地的,不再进行处置审批,直接在市、县土地行政主管部门办理变更登记或有偿用地手续。企业委托进行土地估价的,土地估价报告同时交付备案。改制涉及的土地采用国家作价出资(入股)、授权经营方式处置的,土地估价报告应在省级以上土地行政主管部门办理土地资产处置审批时备案。 土地估价中介服务机构要与政府主管部门彻底脱钩,按照“客观、真实、公正”的要求,独立进行估价业务活动,对土地估价结果独立承担责任,并定期将业绩清单上报土地行政主管部门备查,接受监督。 市、县人民政府土地行政主管部门要定期确定公布当地的基准地价和标定地价,并提供地价查询服务,为社会和企业认定估价结果提供参考依据。为维护国家和改制企业的土地权益,促使土地估价机构增强自律意识,提高执业质量和服务水平,土地行政主管部门将对土地估价机构和估价报告进行定期抽查,对弄虚作假的,要追究责任,依法处理。 二、明确企业的国有划拨土地权益 企业原使用的划拨土地,改制前只要不改变土地用途,可继续以划拨方式使用。改制后只要用途符合法定的划拨用地范围,仍可继续以划拨方式使用。改制或改变用途后不再符合法定划拨用地范围的,应当依法实行有偿使用。为支持和促进企业改革,企业改制时,可依据划拨土地的平均取得和开发成本,评定划拨土地使用权价格,作为原土地使用者的权益,计入企业资产。企业依法取得的划拨土地设定抵押权时,划拨土地使用权价格可作为使用者的权益,计入抵押标的;抵押权实现时,土地使用权可转为出让土地使用权,在扣缴土地使用权出让金后,抵押权人可优先受偿。划拨土地经批准可以转让,划拨土地使用权价格部分可计为转让方的合法收益,转让后的用途不符合法定划拨用地范围的,受让方应当申办有偿用地手续。划拨土地需要转为有偿使用土地的,应按出让土地使用权价格与划拨土地使用权价格差额部分核算出让金,并以此计算租金或增加国家资本金、国家股本金。 三、规范国家作价出资(入股)、授权经营处置方式的使用

全国土地估价师考试试卷(1)土地管理基础知识

全国土地估价师考试试卷(1)土地管理基础知识 此部分由100道标准化试题构成,每一道题后有三或四个备选项,请将你认为正确的一个选项的代号填在空白处,每题1分,共:100分。答题时间为60分钟。 1.土地的供给可分为_______。 A.弹性供给和元弹性供给;B.国家供给和社会供给;C.自然供给和经济供给; D.划拨和征用 2.土地资源的总供给受______能提供的总量限制。 A.地球表层陆地B.地球表层空间C.地球表层空气D.地球总面积。 3.土地关系是指社会发展的某一阶段上人们在利用土地过程中发所生的______之间的关系。 A.人与人B.人与地C.地与地D.土地使用者与所有者 4.社会主义条件下,实行土地有偿使用制度是完全符合马克思主义的______理论的。 A.土地使用B.地租C.价值 5.地价税是以______为课征对象。 A.土地B.地价C.土地所有者D基准地价 6.田赋是以______为课征标准,按年定期征收的一种土地税。 A.田地面积B.田地C.土地收益D.田上赋税 7.《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》是______在1987年4月1日发布的。 A.国务院B.农业部C.国家土地管理局D.国家税务总局

8.报酬递减规律所指的报酬递减是指______递减。 A.平均报酬B.总报酬C.边际报酬D.临界报酬 9.在资本主义社会中,土地所有权和土地使用权是 A.均不受限制的B.均受一定限制的C.所有权不受限制,使用权受一定限制 D.以上答案都不对 10.我国土地制度改革主要是______改革。 A.土地所有制度和土地使用制度B.土地所有制度和土地管理制度 C.土地所有制度 D.土地使用制度和土地管理制度 11.地籍最早是为______而建立的一种田赋清册或簿册。 A.产权B.不同用途C.征税D.土地估价 12.地籍调查包括土地权属调查和______两部分工作。 A.土地利用现状调查B.土地条件调查C.地籍测量 13.全国土地利用现状分类中一级地类共有______个。 A.10 B.6 C.8 D.7 14.土地权属调查的内容包括:宗地权属状况调查和______调查,以及土地使用状况调查。 A.界址认定B.权源C.权属性质D.土地面积 15.土地登记的主要内容中的"土地位置"是指土地的______。 A.座落B.四至C.座落和四至D.土地所处地段的优劣

土地估价师考试理论与方法模拟题及答案完整版

土地估价师考试理论与方法模拟题及答案 集团标准化办公室:[VV986T-J682P28-JP266L8-68PNN]

2013年土地估价师考试理论与方法模拟题及答案 1、“表明,2002年4月全国市场销售增幅继续提高,社会消费品零售总额为3052.2亿元”,该指标属于()。 A.总量指标 B.平均指标 C.相对指标 D.变异指标 标准答案:a 解析:总量指标是反映社会经济现象总体规模或水平的一种综合指标,又称绝对指标。其表现形式为有计量单位的统计绝对数。在社会经济统计中,总量指标是最基本的统计指标,是计算相对指标、平均指标和变异指标的基础。 2、用于表明各会计要素之间的基本关系的是()。 A.会计科目 B.会计等式 C.会计方法 D.会计制度 标准答案:b 解析:会计等式又称会计平衡公式,是指表明各会计要素之间关系的恒等式。 3、为制定城镇基准地价而组织的城镇各类用房买卖及租赁收益调查属于()。 A.动态调查

B.静态调查 C.统计报表 D.专门调查 标准答案:d 解析:专门调查是为研究某类问题而组织的一种专项调查。如为制定城镇基准地价而组织的城镇各类用房买卖及租赁收益调查。各种普查、典型调查以及大部分抽样调查和重点调查都属于专门调查。 4、按房地产开发资金的占用形态划分,库存设备、材料等占用的资金属于()。 A.流动资金 B.固定资金 C.企业负债 D.银行借贷 标准答案:a 解析:储备设备、材料、低值易耗品所占用的资金;属于流动资金。 5、城市布局主要有()两种基本形式。 A.多中心布局和单中心布局 B.组团布局和星状布局 C.带状布局和环状布局 D.集中布局和分散布局 标准答案:d

土地估价师土地基础知识教材.doc

一、要全面了解土地估价师考试情况和特点 1:1 本讲内容框架: 一、 学习前言 二、 土地基础知识(一) 1、 土地概念 2、 土地的分类 第一部分学习前言 1. 土地估价师考试大纲和课程特点 从2006年考试开始,中国土地估价师协会只组织编写考试大纲,不再组织编写教材,即土地估价师考试没 有指定教材,给参加考试的同志带来诸多困难,这就是近年来土地估价师考试的基本特点。 2. 土地估价师考试题型、题量分布特点 土地估价帅?资格考试采用闭卷方式进行。报考人员自山选择报考科目的种类和数目,各科考试成绩在三个连 续考试 年度内有效。从2006年以来,土地估价师考试分为五个科目:《土地管理基础与法规》、《土地估价理论与 方法》、《土地估价实务基础》、《土地估价案例与报告》、《土地估价相关知识》。每年考试总分值为500分,10小 时的考试时间,其中各科目的考试特点如下表所示: 课目 总分 考试时间 题量 题型 土地管理基础与法规 100 1小时 75 判断、单选、多选、情景分析题 土地估价理论与方法 100 一个半小时 85 判断、单选、多选、情景分析题 土地估价实务基础 100 二个半小时 60+2 单选、多选、情景分析、计算题 土地估价案例与报告 100 二个半小时 2+3 案例分析、报告判读题 土地估价相关知识 100 二个半小时 110 判断、单选、多选、情景分析题 3. 历年考试通过人数 考试年度 2006 年 2007 年 2008 年 2009 年 2010 年 2011 年

通过人数81213411460130914861944 二、要全面熟悉土地估价师大纲,并以大纲为标准,搜集资料,全面学习 鉴于土地估价师没有指定教材,我们在学习时,首要的任务就是钻研大纲。考试大纲是关于考试科目、题型设置及知识点要求的指导性文件,是我们复习知识备考土地估价师的最权威依据。因此,我们只有全面熟悉大纲, 特别是要重点关注2012年考试大纲变化情况。 2012年土地估价师考试仍适用2010年考试大纲的内容及要求,但有稍微变化。针对2012年《土地管理基础与法规》考试大纲的变化,主要体现在以下两个方面: (一)第二部分“土地管理知识”和新增法规政策中,具体变化是: 1. 将“三、土地规划管理”,增加“城市总体规划的概念、目的、作用和内容及其与土地总体利用规划的关系”,考试基本要求是“掌握”; 2. 将“四、耕地保护与土地整理”调整为“四、耕地保护与土地整治”,并调整相应文字内容; 3. “六、建设用地供应管理”中, (1)调整为“六、建设用地供应与监管”,并调整相应文字内容; (2)考试范围中增加以下内容 %1“2.土地收购储备”,考试基本要求是“了解”,其他题目序号顺延; %1“M.建设用地开发利用监管”,考试基本要求是“了解”。 (二)。附录一:参考资料”部分,增减内容包括: 1. 增加以下有关法律、法规、规范性文件 (1)土地管理法律法规 %1《国有土地上房屋征收与补偿条例》【国务院令第590号】 %1《土地复垦条例》【国务院令第592号】 (2)中共中央、国务院规范性文件 %1《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》【国办发(2010) 10号】 %1《国务院关于严格规范城乡建设用地增减挂钩试点切实做好农村土地整治工作的通知》【国发〔2010〕47 号】(3)部门规章、规范性文件 %1《国土资源部关于修改〈土地估价师资格考试管理办法〉的决定》【国土资源部令第48号】

2017土地估价理论与方法:成本与价格的关系

2017土地估价理论与方法:成本与价格的关系 一、单项选择题(共25题,每题2分,每题的备选项中,只有1个事最符合题意) 1、在物价持续上涨时期,存货计价采用__可以使当期成本升高,利润降低,从而减少通货膨胀对企业带来的不利影响。 A.先进先出法 B.后进先出法 C.加权平均法 D.个别认定法 2、根据《城乡规划法》,下列表述不正确的是__。 A.城市人民政府组织编制城市总体规划 B.城市总体规划、镇总体规划的规划期限一般为二十年 C.控制性详细规划应当符合修建性详细规划 D.未确定规划条件的地块,不得出让国有土地使用权 3、征地区片价原则上要求以方法测算结果的基础上综合平衡确定。 A:一种 B:二种 C:两种以上 D:三种 E:国家实行土地估价师资格认证制度 4、市场比较法中,比较案例与待估宗地间建立价格可比基础不包括。【2009年考试真题】 A:统一价格时点 B:统一面积单位 C:统一付款方式 D:统一货币种类和单位 E:时间因素 5、采用市场比较法评估土地价格,是以为基础。 A:土地的利用价值 B:价格余额 C:土地开发成本 D:市场交易案例 E:时间因素 6、《国务院办公厅关于建立国家土地督察制度有关问题的通知》(国办发[2006]50号)规定,每个国家土地督察局__。 A.设局长1名、副局长1名和国家土地督察专员(司局级)若干名 B.设局长1名、副局长2名和同家土地督察专员(司局级)若干名 C.设局长1名、副局长3名和国家土地督察专员(司局级)若干名 D.设局长1名、副局长4名和国家土地督察专员(司局级)若干名 7、建设单位未依法取得,则不能开工建设.【2002年考试真题】 A:《建设项目选址意见书》

土地估价师继续教育学时认定规则

土地估价师继续教育学时认定规则 第一条为规范土地估价师继续教育学时认定工作,依据《土地估价师继续教育暂行规定》,制定本规则。 第二条土地估价师(包括执业和非执业)参加继续教育活动的学时须经认定方为有效,认定工作按年度进行。 土地估价师每人每年被认定的学时不得超过35个,每五年累计被认定的学时不得少于100个。 第三条土地估价师继续教育学时由中国土地估价师协会组织认定,认定结果报国土资源部备案。 第四条土地估价师参加由中国土地估价师协会认可的继续教育活动方可认定学时。继续教育活动包括以下方面: (一)参加与估价专业相关的学历教育和专修课程; (二)参加估价专业相关的国内外专题论坛、研讨(含其他评估专业); (三)专门举办的继续教育培训班、研讨会及相关专业讲座; (四)参与土地估价方面的课题研究项目; (五)刊物发表专业文章或公开出版专业著作(含省级内部刊物); (六)参与土地估价师资格考试命题、审题以及土地估价师实践 — 1 —

考核等有关技术工作; (七)地价动态监测等与土地估价相关的公益性专项活动; (八)参与省级以上(含省级)国土行政主管部门或行业协会组织的土地估价报告质量检查与评审; (九)参加国际性估价相关专业会议、出国考察、出国培训; (十)中国土地估价师协会委托的其他专业工作; (十一) 国土管理系统编制内土地管理工作; (十二) 参与其他与土地评估相关活动; 第五条中国土地估价师协会对列入年度继续教育计划的活动,每年年初印发《土地估价师继续教育活动年度计划》,作为核定各项活动学时的依据。其它未列入年度继续教育计划的活动,按照“土地估价师继续教育学时核定标准”(附表1)认定学时数。 第六条继续教育学时认定依申报、审核、公示、确认的程序进行。 (一)申报 申报继续教育学时每年由承办单位申报和个人申报两种方式进行。继续教育学时申报表由中国土地估价师协会统一制订(附表2、附表3)。 土地估价师参与承办单位所组织的继续教育活动, 继续教育学时申报由承办单位负责按照当年继续教育活动年度计划及学时核定标准, 填写继续教育学时申报表,每次活动结束后20天内完成申报。— 2 —

土地估价师执业登记工作实施细则(暂行)中估协函〔2010〕3号.doc

中国土地估价师协会 中估协函〔2010〕3号 关于印发《土地估价师执业登记工作实施细则 (暂行)》的函 各省(自治区、直辖市)及有关市土地估价行业协会:根据《关于开展全国土地估价师执业登记管理工作的通知》(中估协发[2008]8号)的规定,中国土地估价师协会制订了《土地估价师执业登记工作实施细则(暂行)》,经第三届第十三次常务理事会通过,现予印发。 附件 1.土地估价师执业登记申请表 2.执业土地估价师汇总表 3.执业土地估价师变更登记申请表 4.执业土地估价师转移登记申请表

5.执业土地估价师注销登记申请表 二〇一〇年三月二十日

土地估价师执业登记工作实施细则(暂行) 第一章总则 第一条根据《土地估价师资格考试管理办法》、《土地估价师实践考核与执业登记办法(试行)》,制定本细则。 第二条中国土地估价师协会(以下简称中估协)负责全国土地估价师执业登记工作。包括:核准土地估价师初始执业登记申请、跨省转移和变更登记、注销登记、编发执业登记号码、制作执业土地估价师印鉴,统计公布全国执业土地估价师信息等工作。 第三条各省(自治区、直辖市)及有关市土地估价行业协会(以下简称各地协会)负责本行政辖区执业土地估价师变更登记、变更登记信息公布、辖区区内转移登记、跨辖区转移登记的核实及汇总报送。 第四条土地估价师执业登记实施动态管理,定期公布土地估价师执业登记信息。 第二章初始登记 第五条土地估价师进入土地估价中介机构执业应进行执业登记。 申请执业登记的土地估价师应当符合以下基本条件:

(一)依法取得《土地估价师资格证书》; (二)满足土地估价师继续教育学时要求。已从业的土地估价师5年累计参加不少于100学时的继续教育活动; (三)专职在一家土地估价中介机构中从事土地评估业务; (四)身体健康、能满足开展土地评估业务需要,年龄不超过65周岁; 第六条 2006年(含)以后取得土地估价师资格证书申请初始执业登记的人员除应满足初始执业登记的基本条件外,还需通过实践考核,专业实践期内每年参加不少于20学时的继续教育活动。 第七条 2006年以前取得土地估价师资格证书的非执业土地估价师进入土地估价中介机构,应满足第五条的要求,予以登记。 第八条连续两年列入中估协专家库名单的非执业土地估价师,转入土地估价中介机构执业的可直接申请执业登记。 第九条申请执业登记的土地估价师有下列情形之一的,不予登记: (一)不具有完全民事行为能力的; (二)不具备土地估价师初始执业登记基本条件的; (三)被认定终身禁入土地评估行业的; (四)因受刑事处罚,执行期满未逾5年的(过失犯罪的除外); (五)在土地评估、企业管理或者其他经济管理工作中受行政处罚,自被行政处罚之日起不满2年的; (六)在申报登记过程中有弄虚作假行为,或严重违反行业自律

94年土地估价师考试试卷(2)土地估价基本2

94年土地估价师考试试卷(2)土地估价基本2 52.地价指数等于()。 A.前一年地价/当年地价 B.(报告期地价/基期地价)× 100% C.报告期地价/基准地价 D.(前一年地价/当年地价)×100%53.成本逼近法与一般不动产估价中所用的成本法的主要差异在于:()。 A.计算成本的方法不同 B.计算利税的依据不同 C.对土地价格的理解不同 D.土地价格是否已知54.成本逼近法的基本公式是:土地价格=土地取得费+()+税费+利息+利润+土地所有权收益+区位修正值。 A.青苗补偿费 B.土地开发费 C.市政设施配套费 D.小区建设配套费55.新征建设用地的土地增值比率应()确定。 A.分区域、分级别、分用途 B.分区域、分级别 C.分区域 D.分级别56.成本逼近法一般适用于评估()。

A.建成区内的土地转让价格 B.建成区内的土地抵押价格 C.新开发区内商业用地出让价格 D.新开发区内的工业用地出让价格57.成本逼近法的主要缺陷是()。 A.未能考虑土地效用和市场供求因素的影响 B.需要用较多的交易实例 C.只适于评估有收益的土地价格 D.只适于评沽已利用的城镇土地58.一村民集体拥有耕地1000亩,农业人口500人,因修筑国道需征用该村100亩耕地,则应支付安置补助费的人口数为()。 A.10人 B.20人 C.50人 D.100人59.应用成本逼近法评沽土地价格时,单位面积征地费用应按()。 A.实际发生费用计算 B.预算费用计算 C.区域内平均征地费用计算 D.上述答案均不对60.新建住宅小区的土地开发费用一般包括()。 A.基础设施配套费

B.住宅的土建费 C.内外装饰费 D.设备购置费61.在常用的投资利息计算公式:投资利息总额=投资总额÷2×开发月数×月利息率中,投资总额之所以要取二分之一,是基于()的假定。 A.月利息率波动不定 B.计划开发周期通常长于实际开发周期 C.投资额在整个开发周期中均匀投入D.投资预算通常留用一定的余地62.成本逼近法的基本公式是:土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+()+利润+土地所有权收益+区位修正值。 A.青苗补偿费 B.利息 C.市政设施配套费 D.小区建设配套费 。>63.在土地价格评估中,计算投资利息应以()为基数。 A.借贷资金 B.自有资金 C.自有资金与借贷资金 D.实际成本64.成本逼近法中,农地取得费的计算期为()。 A.整个开发期 B.1/2开发期 C.1/4开发期

2000年土地估价师试题-土地估价理论与方法

2000年土地估价师试题-土地估价理论与方法 2000年土地估价师试题-土地估价理论与方法作者:佚名 时间:2009-3-30 浏览量: 2000年土地估价师试题-土地估价理论与方法 .土地价格受供给与需求的双重影响,随着社会经济的发展,土地供给是影响地价的主要方面。 2.土地使用年期决定了一宗土地可以使用并从中获取收益的时间,因而是影响地价水平的重要因素之一。 3.同一路网条件对于区域内的各类用地具有相同的影响。 4.级差地租的存在是决定土地价格高低的主要因素。 5.撰写土地估价报告时所用的素材、资料和工作底稿等不需要归档保存。 6.城镇土地定级的实质是揭示各城市之间的土地质量差别。 7.城镇中的快速交通干道可以作为土地定级单元划分的界线。 8.同一区域中,不同利用类型的土地,有不同的基准地价标准。 9.运用收益还原法测算地价时,未来各年的预期纯收益不一定相等。 0.一般而言,土地面积与建筑密度一定时,容积率越高,楼面地价越低。 1.在采用市场比较法评估土地价格时,若某正常交易案例的价格为1000元/平方米,设其区域条件指数为100,评估对象的区域条件与之相比指数为110,则经区域因素修正,评估对象的价格为1100元/平方米。 2.剩余法估价所采用的不动产总价、租金和各种成本数据,均应根据未来预期的正常市场条件下的数据水平确定。 3.若土地取得费10万元/亩,开发费用10万元/亩,开发周期为一年,开发费用均匀投入,当地一年期贷款利息率为10%,则用成本逼近法计算地价时,两次费用的利息之和为2万元/亩。 4.按照报酬递增或递减原则,土地收益将随实际投资成本的增加而持续快速增加。 5.建筑物估价时,经济耐用年限一般短于自然耐用年限。 6.重建成本是指采用当前的建筑材料、建筑技术和工艺水平等,重新建造与原有建筑物功能效用相等的新建筑物所需支付的成本。

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