七夕，古今诗人惯咏星月与悲情。吾生虽晚，世态炎凉却已看透矣。情也成空，且作“挥手袖底风”罢。是夜，窗外风雨如晦，吾独坐陋室，听一曲《尘缘》，合成诗韵一首，觉放诸古今，亦独有风韵也。乃书于纸上。毕而卧。凄然入梦。乙酉年七月初七。
-----啸之记。
房地产论文：浅析中国房地产泡沫经济
摘要:房地产是我国的支柱产业之一，对国民经济健康运行事关重大，而最近几年房地产市场的火爆也引发了有关房地产泡沫论的争论，对其进行深入分析并提出建议十分必要。针对房地产泡沫，了解了房地产泡沫经济的定义、表现形式以及当前中国房地产业的发展状况，分析了房地产泡沫的形成原因与危害，在此基础上，从宏观和微观角度提出了防止房地产泡沫的对策与措施。
关键词:房地产泡沫房价房屋空置率形成原因防X措施
传统意义上认为房地产泡沫是指房价高涨，房产投资过热导致产品过剩，市场没有需求，产生一种虚假的繁荣，其显著表现就是空置率变高。根据传统意义的定义来看，就是房价在一个连续过程中陡然涨价，开始价格上升会使人们产生还要涨价的预期，于是又吸引了新的买主或投资者，而这
些人一般只是想通过买卖的差额获取利润，而对房屋本身的使用和产生盈利的能力是不感兴趣的。随着房价的逆转，接着就是价格暴跌，最后以金融危机告终。
一、当前我国房地产业的发展状况
1、投资快速增长，项目遍地开花。1998—1999年15％，2000年19.5％，2001年25.3％，2002年21.9％，2003年29.7%。房地产投资占固定资产投资比重从1990年5.6%，上升至2001年20.7%。2002年，城镇房地产开发完成投资占GDP 的7.55%（国际上一般为3%—8%），占固定资产投资17.9%。2003年，城镇房地产开发投资10106亿元，占GDP（116694亿元）8.66%，占固定资产投资18.34%，增长29.7%。百富勤经济学家称2004年一季度，中国总投资40%流入房地产业和地产服务行业。到2007年9月全国房地产开发完成16814亿元，同比增长30.3％。
2、供应结构失调。高档住房、大户型住房、商业用房供应过量，中低价位、中小户型住房供应不足。XX销售商品房，单价3000元/平米以下3.7%，3000—4500元/平米38.7%。XXXX市商品住宅户均面积130平米。XX全区2003年在建商品住宅，90平米以上户型占69.4%，空置住宅中此类户型占80.9%。住宅与非住宅比例不合理，XX空置商品房中非住宅用房2/3；XX市空置房中高档住宅和写字楼占80%。
3、空置率居高不下。空置率＝（新建商品房的空置面
积＋存量房的空置面积）/房屋总量100%，国际通行标准是10%。空置反映需求强度，影响未来走势判断，空置率居高不下时，市场价格稳定甚至反升，伴随投资膨胀，说明市场运行酝酿着越来越大的泡沫。我国商品房屋空置率1999—2003年分别为41.13%、36.48%、34.78%、31.88%和28.46%。
4、价格持续上升。1998—2003年我国商品房价格涨幅为3.29%、-0.11%、2.88%、2.76%、5.7%，5%。2004年，全国商品房平均销售价格每平米2759元，上涨12.5%。住宅上涨11.5%，XX、XX、XX居前三位，分别为19.2%、17.7%、15.6%。2007年1月至4月又上升12%。
5、收入房价比超出警戒线。住宅价格中位数与居民家庭收入中位之比（收入房价比）合理水平为3∶1到6∶1。东京为4.8∶1。我国大部分城市平均房价与平均收入之比是8∶1到15∶1。XX、XX等房价收入比维持在8∶1左右。市民户年均收入为3.4万元，一套80平方米住宅需要40—50万，房价收入比为11∶1。城市中高等收入阶层依靠自己的收入仍旧买不起住宅，分期付款负担沉重，还款意愿建立在良好收入预期上，一旦收入下降，就会产生系统性的贷款风险。再看2007年年终中央经济工作会制定的货币从紧政策调控信号强烈，部分一线城市房价应声而落，央行2007年的第六次加息让调控效果更加明显。但是据国家发改委价格司司长曹长庆在接受中国政府网在线访谈时透露，2007年
11月份，中国七十个大中城市房屋销售价格同比上涨百分之七点五，新建商品住房同比销售价格上涨百分之十二点二；1至11月，中国七十个大中城市房屋销售价格同比上涨百分之七点三，其中，新建商品住房销售价格同比上涨百分之七点九。这说明我国政府的调控政策还没有着眼于房价的上涨上，或是着眼点没搞正确。
二、房地产泡沫形成的原因
1、房地产泡沫产生的直接原因。过度投机而导致的地价飞涨是房地产泡沫产生的最直接原因。作为市场经济中极为活跃的房地产市场，投机活动尤为严重。土地交易制度不健全，行业管理不完善，在一定程度上助长了投机活动，产生大量投机性泡沫。房地产开发商都千方百计地“圈地”，进行土地储备，等到时机成熟，或将土地以高额的价格转让，或进行开发并疯狂炒作，导致地价、房价飞涨。房地产投资在一定程度上变成了圈地投机，投机的成分越多，泡沫形成得越快。同时由于土地资源是稀缺的、有限的，随着经济的发展和人口的增多，以及城市化进程步伐的加快，人们对土地不断增长的需求与土地稀缺之间的矛盾越来越突出。
2、房地产泡沫产生的间接原因。第一，消费者的预期。消费者的预期实质上就是对价格的预期。由于房地产不同于一般商品，当价格上升时，人们预期今后价格还要上升，需求量增加，房地产持有人惜售，供给量反而减少。这样就进
一步刺激了价格上升，促进了泡沫的产生。在泡沫破灭时，价格下跌，人们认为价格还要下跌，持有人纷纷抛售，反而增加了供应量，同时由于无人肯接手买入而需求量减少，这样就加剧了价格的下跌。第二，政策因素。房地产业作为国民经济的主导性产业，对国民经济发展的促进作用是举足轻重的，因此，每个政府都会下大力气对该行业进行干预，我国也不例外。第三，房地产投资的过度增长。房地产投资的增长速度应该与城市化进程的步伐一致，如果一国的房地产投资的增长速度远远超过了城市化进程的速度，就容易造成市场供给与市场需求的严重不平衡，房屋闲置率高，房地产价格急剧下跌，产生泡沫。第四，银行信贷的非理性扩X。由于房地产业是资金密集型行业，房地产开发必须拥有雄厚的资金。但随着房地产开发规模的不断扩大，开发商仅靠自有资金是远远不够的，其开发资金主要来源就是银行贷款。一般来说，各国政府在对待房地产开发的贷款上都有一定的约束政策，但由于房地产的高回报，使许多银行在贷款的实际操作过程中，违反了有关规定，向开发商发放大量贷款，甚至不去验证其信用等级，大量的资金涌向房地产市场，又缺乏必要的风险控制意识和手段，从而使许多开发商拥有少量的资金就可以从事项目开发，造成过度开发，而且各种投机行为愈演愈烈，不断堆积金融风险，给泡沫的产生埋下了隐患。第五，结构性矛盾。经济适用房和豪宅的开发比例应
该控制在一个合理的X围之内。如果开发商为追求高利润而纷纷投向豪宅的开发，使一段时间内大面积大户型的豪宅开发数量急剧上升而且闲置过多，经济适用房则出现供不应求的情况，这种结构性的矛盾一方面提高了商品房空置率，一方面使经济适用房的价格不断提高，两方面的作用极易导致房产泡沫。另外，这种结构性矛盾还包括高级写字楼的过度开发。
三、房地产泡沫对未来房地产市场和中国经济的影响
第一，房地产泡沫破灭导致金融危机。房地产泡沫破灭的一个直接后果就是给金融机构带来大量的呆账和坏账，甚至会诱发金融危机。
第二，房地产泡沫的长期存在导致经济结构和社会结构的失衡。房地产泡沫一方面导致投资预算增加，在高地价市区进行的投资无利可图，造成了公共投入的相对缩减，形成经济发展的瓶颈，造成经济结构的失衡。另一方面城市地价持续高涨，使得本来就稀少的土地大量闲置或者低度使用，土地投机的倾向日益凸现，人们之间的资产差距越来越大，招致社会分配不公，带来了深刻的社会问题，同时也造成了社会结构的严重失衡。
第三，引发社会危机。随着房地产泡沫破裂和经济危机的发生，会造成大量的工厂倒闭，失业人数剧增。在金融危机中，犯罪案件也可能相应的激增。
第四，房地产泡沫经济影响国民经济的平衡运行，破坏国民经济的结构和比例，泡沫经济是由虚假的高盈利预期的投机带动起来的，并不是实际经济增长的结果。它的产生和形成使国民经济的总量虚假增长、结构扭曲。房地产泡沫的长期存在和发展将抑制其他产业的发展。
四、防X我国房地产泡沫的对策及措施
中国的房地产已出现泡沫，并且到了“爆炸边缘”，在目前各类房地产贷款余额可能超过2万亿元的情况下，哪怕其中只有百分之一的不良贷款，也足以令这些商业银行不堪重负，并进而危及整个宏观经济。尽管2003年央行出台了住房信贷的121文件，但是回天乏力。受单位利益的驱使，银行也期望好的贷款项目，但望眼欲穿惟有房地产，所以私下难免推波助澜。央行提高银行存款准备金率0.5个百分点，究竟影响会有多大，无人可知。鉴于历史上的房地产泡沫经济的危害性，特别是1990年初日本房地产泡沫经济破灭后对日本经济的影响力，在此提出防X我国房地产泡沫的对策及措施。
1、加大金融监管力度。目前，我国还没有建立起一个包括政策性房地产金融机构和商业性房地产金融机构、贷款的创造和投资机构、担保或保证机构的完整的房地产金融机构体系，房地产金融监管缺乏，除《商业银行法》中有关银行设立和资金运用规定外，对房地产金融机构的管理尚无一
个明确的专门机构，房地产金融业务的有关规X也有待制订。金融体制不健全的情况下，如果金融部门过度解除金融管制，很容易造成大量信贷资金流入非生产性部门而引发泡沫。中央银行在《2002年第三季度货币政策执行报告》中首次就防止房地产泡沫向市场发出警告，在肯定了房地产业对国民经济贡献的同时，也提醒要特别关注金融机构贷款的集中度问题，防止信贷过度集中于房地产业，以免金融风险过度集中。
2、加强对地价的监测与调控。第一，建立城市基准地价与公示地价制度，编制并定期发布地价指数、各类物业价格指数，以之作为市场交易的参考与“道义劝告”。第二，建立房地产交易价格评估制度与成交价格申报制度，以使政府掌握每一宗房地产的成交价格。第三，对商品房预售要作严格审查，防止开发商进行土地投机。第四，规X房地产融资行为，避免银行呆账、坏账损失与信贷膨胀。第五，利用货币金融政策调控房地产市场。当房地产市场出现过热时，政府可以通过提高利率、紧缩信贷额等货币政策来调整房地产投资总额与投资结构，保证房地产市场稳定发展。第六，政府应适时发出警告，公开有关市场信息，加强对投资者防X市场风险的教育，引导其冷静、理性地对待房地产投资。
3、尽快完善土地税制。我国需要依据房地产市场运作过程和市场行为设定税种，尽快建立合理的土地税收体系，
全面发挥土地税制的调节作用。在税制建设中，不仅要从保障财政收入角度来完善，而且还要从土地资源配置全过程，即从占有、使用、转移、收益等各个环节来建立和完善土地税制，以达到充分发挥土地税收对土地资源合理使用的调节作用。政府应该严格监测购地者的投资开发进度，对在规定期限内未进行开发或故意拖延开发进度的单位或个人征收赋税，例如空地税、土地保有税等；同时强化土地增值税，对一定时期内多次转让的土地交易中的增值部分应从严征税。除了征收土地增值税外，还应当严格限制土地转手频率。值得一提的是，当前有业内人士提出通过征收土地财产税来抑制房地产过热，这也不失为一个有效的办法。
4、规X政府市场主体行为。规X政府市场主体行为主要是规X土地出让行为，加强其市场管理者的地位和管理措施。政府对划拨土地使用权的交易应做出严格限制与动态监控，以减少多次加价转手的机会；土地出让应采用土地招标、拍卖，严格限制以协议方式出让用地X围；另外为了防止低价协议出让土地，可以制定详细、规X、可操作性强的协议出让最低价标准。正所谓居安思危，防患于未然，只要我们能够充分认识发展过程中潜在的危机，及时治理不良现象，并尽快完善相关的法律法规和税制政策，可为我国房地产业的发展指明前进的道路。
参考文献
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日本泡沫经济的破灭对中国房地产经济的启示 日本泡沫经济的破灭对中国房地产经济的启示 一、日本的房地产泡沫破碎成因 20世纪90年代初，日本国内的各种因素引起的日本房地产泡沫的破裂乃至破灭。 （一）国内资金流动性方面产生严重过剩问题 自20世纪60年代中期，日本经济得到快速发展，在此前景下，日本的对外贸易顺差也得到扩大，日益增强的经济实力使日本资金流动性过剩严重，而随着日元的升值，日本资金流动性过剩问题更加突出，日元升值又导致日本外贸出口受阻，于是，投资者就把大量资金投入见效快，利润高的房地产领域和股市等不动产行业，日元的升值也使外国投资者看好日本，使外国资金大量涌入日本，而外国资本涌入的大多也都是房地产市场。从根源上来说，正是日本国内资金的流动性过剩为日本的房地产泡沫的破碎打下了基础，创造了条件，资金的流动性过剩和不合理投资是房地产泡沫破碎的祸端。 （二）宽松的财政和货币政策造成的负面影响 对资金的流动性过剩，日本政府表现出极大的关注，为了让资金流通得快些使国内的经济向正常化发展，在一年左右的时间，日本政府连续5次降低利率，但政府制定的相关措施并没达到相应目的，投资者仍不愿把资金投入其它行业，资金的流动性过剩仍是严重的问题。为了达到预期目的，在此状况下，日本政府又提供大量的货币，这进一步造成了资金流动性严重过剩，宽松的财政和货币政策使大量资金
流入见效快，易吸纳的楼市和股市，对不动产行业的过度投机，使日本的楼市股市价格飙升很快，这又刺激了投资者对房地产业的进一步投资，这对日本的房地产业造成了很大的负面影响，促进了日本房地产泡沫破灭时代的到来。 （三）宽松的银行信贷政策加剧房地产泡沫碎裂 在日本宽松的货币和财政政策下，致使日本资金在国内极度泛滥，在此状况下，日本的商业银行本应执行信贷紧缩政策，但银行为了稳定和利率的回报，银行执行的却是宽松的信贷政策。由于房地产投资回报率极高，致使银行信贷大量地涌入房地产业。在高额利润的诱惑下，日本各大银行都扶持房地产业，各大银行争相向房地产业给予大规模的贷款，这导致日本的房地产泡沫加剧化，直至日本的房地产泡沫彻底破灭。 （四）中央银行突然的银根收紧政策促使房地产泡沫破灭 在日本的房地产泡沫不断加剧化后，日本政府改变了过去的宽松政策，代之的是日本政府对货币和财政执行紧缩政策并严格限制银行对房地产业的贷款投入。在政府的过度干预下，社会对房地产市场的投资急剧下降，由于资金的供应量下滑过快，致使日本的房地产价格快速下降，这进一步导致投资者迅速把资金退出房地产业，于是，房地产业发展的资金链条彻底断裂了，这最终导致日本房地产泡沫的破灭并导致日本的经济发展一度跌入低谷。 二、中国现有的房地产状况与日本房地产的相似之处 从当前情况看，中国现有的房地产市场状况与日本房地产是有许
日本泡沫经济对中国经济的启示
内容摘要 上世纪80年代到90年代初，日本——这个曾经红极一时的经济体开始陷入泡沫经济危机的泥淖，难以自拔，直到现在还处于恢复期。 当前，从经济学家到平民百姓，许多中国人都在议论人民币升值、房价大涨、股市飞涨，这一切经济的表象与日本当年何其相似。有一些人提出了善意的担忧，中国是否会重蹈日本的覆辙？ 无论如何，探究上世纪80年代到90年代初的日本“失去的10年”对于今天的中国有着重大的启示意义。 本文认为：中国目前经济与泡沫经济前的日本经济有很多相似之处，这些相似之处正是触发日本泡沫经济的原因，为避免重蹈日本覆辙，本文以史为鉴，从中得出重要启示。 关键词：人民币升值启示意义泡沫经济
日本泡沫经济对中国经济的启示 1988中后期日本经历了大规模的泡沫经济，日本在“出口导向，贸易立国”的国策下经济得到了高速增长，日本的制造业中特别是家电制品等称霸世界，日本银行的总资产和股票时价总额也居世界前茅。人均所得一度超过美国居世界首位。泡沫经济崩溃后，日本陷入了长达10多年的经济衰退期。国内有一部分学者认为现在的中国经济和泡沫经济和崩溃前的日本经济相似，如巨额的外汇储备，通货膨胀，资产价格的大幅度上涨等，并暗示中国经济也可能出现长期的萧条。但中国可以从日本泡沫经济失败中吸取教训，防止中国经济出现大规模滑坡。 一、日本泡沫经济的原因 日本泡沫经济的直接原因是日美的贸易摩擦导致日元升值，从而使日本出口商品价格上涨，削弱了日本在
全球贸易市场的竞争力，使采取外向型发展模式的日本出现经济的衰退。为了刺激经济，日本采取了宽松的金融与财政政策。长期的低利率政策使得本来资金充裕的日本到处充斥着廉价的资金，但由于企业的创新能力不足，利润空间小，资金大都投向股票、房地产，引发了泡沫经济。在日元升值期间，日本从本国利益考虑，接受了美国提出的金融自由化的要求。但是由于日本以银行为主导的间接融资体系以及银行投资效率低下，当开始金融自由化改革后，准备不足的日本银行业面对激烈竞争，出现许多问题。而且日本企业的许多治理模式在未开放国内市场时还能适应经济发展的需要，当进行金融自由化改革便成为经济发展的障碍，从而产生了泡沫经济。 二、中国经济与日本经济的相似之处 1.面临着对美巨大的贸易顺差以及由此带来的本币升值问题。
基金项目：国家社科基金项目（09BJY096）资助 一、引言 国际上对于房地产泡沫的主要衡量标准是房价收入比、租售比和空置率。房价收入比即住房价格与城市居民家庭年收入之比，一般认为房价收入比在3—6倍之间为合理区间。2009年12月7日， 中国社科院发布的2010年《经济蓝皮书》指出，2009年城镇居民房价收入比达到8.3倍， 农民工的房价收入比则达22倍，中国85%的家庭没有购买住房的能力。王家春[1]认为，在整个世界经济发展史上，没有比目前中国更高的房价收入比，中国的房地产泡沫已经处于巅峰状态。以北京为例，2007年北京城市家庭 的平均可支配收入约为66000元。奥运会之前， 四环以内的均价约为每平米18400元，对应的房价收入比为27.8倍（按每套房100平方米计算）。即使是六环以外的房价， 也比国际房价收入比的警戒线高出一倍。上海的情形与北京相似。在区域经济中心城市和省会城市中，房价收入比普遍超过10倍。如此“泡沫”程度甚至远远超过了1991年的日本和1929年的美国，更是超过了1997年的中国香港和次贷危机爆发前的美国。按单位面积的价格计算，北京四环以内和四、五环之间的房价泡沫度分别比美国高出 6.7倍和5.9倍。值得强调的是， 美国的住宅价格中包含了装修成本，而中国的住宅价格一般是毛坯价格；美国住宅带有永久的土地使用权，而中国住宅只有50—70年的土地使用权；美国的社会保障体系也比中国完善得多。考虑到这些因素，中国房地产泡沫更加严重。 (中央财经大学财经研究院，北京100081) □房地产泡沫、金融危机与 中国宏观经济政策的调整 昌忠泽
租售比是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值。国际上用来衡量一个区域房地产运行状况良好的租售比一般为1：300—1：200。如果租售比低于1：300，意味着房地产投资价值相对变小，房地产泡沫已经显现；如果高于1：200，表明这一区域房地产投资潜力相对较大，后市看好。中国指数研究院指数研究中心的统计显示，2009年1至10月，北京地区房屋租售比达到1：434，上海地区达1：418，远高于国际警戒线。这意味着房产的投资价值相对变小，楼市泡沫有不断积聚的趋势。租售比无论是高于1：200还是低于1：300，均表明房产价格偏离理性真实的房产价值。 空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。按照国际通行惯例，空置率在5%—10%为合理区，在10%—20%为空置危险区，在20%以上为商品房严重积压区。有专家认为，中国很多城市的商品房空置率不低于30%，北京、上海和深圳不少商品房的空置率则高达50%以上。对此，SOHO中国首席执行官张欣不无担心地指出，“在曼哈顿空置率达到10%到15%的时候人们就感觉到天要塌下来了，但是在浦东空置率高达50%，他们还在建造新的摩天大楼”[2]。 美国金融危机有许多地方值得我们反思：房地产业并不是美国的支柱产业，相反，中国近些年来一直将房地产业作为支柱产业发展，面对全国愈演愈烈的房地产泡沫，当房价持续上涨的动力减弱并逐步逼近房价调头向下的拐点时，中国有可能爆发金融危机吗？一般认为，美国的房地产泡沫源于美联储的错误政策和联邦政府的不当干预，与美国相比，中国房地产泡沫的形成除了源于信贷扩张这一共同因素之外，又存在哪些特殊因素呢？房地产业应该长期作为中国经济的支柱产业发展吗？为避免房地产泡沫破灭给我国经济带来灾难性后果，中国宏观经济政策应该做出哪些调整？本文试图回答这些问题。 二、中国房地产泡沫的形成根源及其隐藏的双重风险 与美国相比，中国房地产泡沫的形成除了源于信贷扩张这一共同因素之外，还存在一些特殊因素。信贷扩张、土地财政以及住房预售制度是中国房地产泡沫形成的三大根源，中国房地产泡沫隐藏着巨大的双重风险。 1.信贷扩张、土地财政以及住房预售制度是中国房地产泡沫形成的三大根源 （1）信贷扩张 商业银行的贷款之所以大量向房地产业集中，就在于房地产业的高预期收益。商业银行自身所拥有的房地产价值提高，使得银行愿意持有更多的房地产作为主要形式的资产。同时，以房地产为抵押贷款的抵押市价的上涨，使得银行现有贷款组合中的损失风险下降，这样就增加了银行向房地产贷款的激励[3]。张铭[4]认为，商业银行之所以过于乐观地向房地产业提供大量信贷资金，除了房贷资产的高预期收益、较低的房贷违约率外，最为重要的原因是商业银行的灾难性近视（Disaster Myopia）和市场主体面临的不当激励，从而导致房地产泡沫的形成及破灭。 在当前以国有银行为主导的银行体系下，银行的信贷风险管理及风险定价基本上是由总部负责，基层分行的业绩考核往往会放在信贷扩张的规模上。努力扩大信贷规模，是基层银行的主要激励方式。特别是这种信贷规模扩张对银行的短期风险管理影响不大，基层银行更有信贷快速扩张的冲动。这就是最近几年来银行信用快速扩张的主要动力。 除了海南、广州、深圳等部分地区之外，中国的房地产市场1998年才开始起步。从没有市场到有市场，银行信贷出现了快速的扩张。1998年，全国房地产开发贷款仅有1053亿元，到2007年增加到
泡沫经济理论与 中国房地产市场＊ □杨帆李宏谨李勇 摘要：本文从目前房地产的形势与争论出发，介绍了西方的房地产经济学，马克思的地租理论和索罗斯的市场非均衡观，对他们关于市场经济，房地产经济和泡沫经济的理论，进行了 理论上的综合，然后提出了一系列关于房地产泡沫的标准，对中国房地产现状进行衡量，得出 的结论是：中国房地产泡沫已经产生，并以极快的速度发展。在总结国内外经验教训的基础 上，文章提出了综合治理措施。 关键词：市场经济非均衡房地产泡沫租售比绝对地租银行脆弱性涨价预期 一、目前房地产价格的基本走势与争论 中国房地产业有巨大的长期潜在需求。各国人均ＧＤＰ从８００美元到１３０００美元，是住房消费持续发展阶段，中国已超过１０００美元。世界平均城市化水平是５０％，发达国家是７５％，中 国只有３８％，每年提高一个百分点，有３０００万人进城，需要６００万套住宅，拉动内部需求８０００ 亿人民币，相当于ＧＤＰ每年增长５个百分点。城镇居民住房消费占全部消费比重仅１０％，人均 建筑面积从１９７８年的８平方米增加到２２平方米，２０２０年可达到３５平方米，潜在需求有３０ 亿平方米。现实需求也是巨大的：２０％城镇家庭想改善住房，２７００万户每户增２０平方米，就是 ５．４亿平方米，还有房屋拆迁产生的被动需求。只要收入逐年增长，房地产需求必然逐年增长， 随着建筑质量提高和土地资源日益稀缺，住宅价格长期呈上升趋势。 中国房地产业自２０世纪８０年代开始迅速发展。农村盖了两至三轮新房。９０年代住房改革，相当比例的城市居民以低价购买了旧住房产权，城市大规模发展并派生拆迁需求，人均收 入的提高，建筑技术的升级，农民进城，消费信贷等金融支持，促使房地产的质量升级，需求主 体从商业楼宇向住宅转移，从集团购买力向个人转移，２００２年以来则迅速从消费品向投资品 转移，从国内投资者向国际投资者转移。但良好的长期发展预期，并不意味着短期就没有泡 沫，相反会成为炒作借口。“金融超调理论”早已证明，预期可以引导金融房地产价格大起大 落，而价值回归是一个后续的长期过程，甚至伴随着剧烈的崩溃。作为非均衡的市场经济，特 别是高度垄断的金融房地产，其价格暴涨暴跌，泡沫生成与破灭，只要宏观控制稍微放松，几 乎是必然出现的，而且一旦形成就很难控制，对此估计不足，将产生严重后果。 房地产泡沫不仅造成金融危机，而且影响房地产长期发展。我国１９９２年经济出现强力起飞，但１９９３年信贷失控，集中于北海炒作房地产泡沫，迫使中央政府严厉打压，结果使全国房 地产业长期低迷。１９９７年受亚洲金融危机影响，经济低迷，国家出台一系列刺激经济的宏观政 策，包括大力鼓励房地产业发展，直至２０００年效果才发挥出来，持续６年出现投资高潮，势头 过猛，３年来中央银行，国家发改委，国务院多次试图控制，都不能奏效。 ＊本项研究数据主要来自：各期《中国统计年鉴》、《北京统计年鉴》，历年全国、北京市《国民经济和社会发展统计公报》，中国人民银行中国经济统计数据库，中国经济信息网数据库，中国人民银行调查统计司信息网，中国人民银行 营业管理部统计信息网，北京市统计局综合月度库，以及中国人民银行、国家统计局、国家信息中心，中国人民银行营 业管理部，中国人民银行金融信息管理中心，北京市统计局等单位。
日本泡沫经济的破裂对中国的启示 日本经济在20世纪80年代中后期出现了严重的泡沫。90年代初，日本泡沫经济破裂，经济发展出现长达10年左 右的萧条。尽管中日经济有很大的不同，但很多专家仍然警告当今中国经济发展中有一些迹象与泡沫经济破灭前的日 本相似，在深刻了解日本泡沫经济形成的前提下，分析我国现阶段与日本那段时期的差异和共性，探索中国预防和应对泡沫经济的措施，从而使中国经济又好又快发展。 日本泡沫经济介绍 泡沫经济的形成过程。日本泡沫经济的形成经历了两个过程。第一个过程，日本于1984年5月发布《关于金融自 由化和日元国际化的现状和展望》，随后实行了一系列的金 融自由化政策，包括外汇资金可自由转换为日元并可作为国内资金使用，实际需求原则的废除，日元转换限制的废除。第二个过程伴随着《广场协议》和金融缓和措施的实施。1985年9月达成《广场协议》后，日元大幅升值，日本海外投资受到巨额的外汇风险和外汇估价损失。日本政府通过抛售美元、购买日元操作来干预外汇市场和接二连三的调低贴现率等积极的金融缓和措施，引起了国内货币供应量猛增，但猛增的货币供应量并没有通过物价上升（流量）而被吸收，而
是急剧扩大了面向不动产的贷款，成了导致存量价格飞涨的原动力。 泡沫经济的膨胀期。银行扩大与中小企业的交易。由于大企业利用通过直接金融方式筹集到的大量资金来偿还银 行借款，因而日本的金融机构迫不得已将重点转向扩大与中小企业之间的交易。中小企业中资金需求旺盛的有流通服务行业、建筑行业、不动产行业、金融和保险行业、租赁行业，上述贷款都是抵押贷款，向这些非金融机构贷款和不动产贷款导致了泡沫经济的膨胀。同时，市立银行不经由中小企业而直接扩大以住房贷款为中心的面向个人的贷款。股票期货交易的扩大，在金融自由化浪潮的影响下，1988年9月起，开始了东京证券交易所股价指数和大阪证券交易所日经平 均股价为对象的股价指数期货交易，更促进了泡沫经济的膨胀。 泡沫经济的崩溃过程。日本的股票市场自1989年12月29日东京证券交易所收盘价创下历史最高纪录（38915.87日元）以来，在一年内股票大幅跌落了两次。接着，三重下跌的结构使泡沫经济彻底崩溃。1990年，在到4月10日为止的时期内，东京股票市场经历了10次股票大幅下跌，在股价下跌的同时，引人注目的是还出现了日元贬值、债券下跌的现象，即所谓的三重下跌。 20世纪80年代的日本与当前中国经济的差异
中国房地产泡沫会否破灭 新闻学院李昂2010202349 《蜗居》上映，引无数关注。这是一部非常残酷和现实的电视剧，将官员的奢华，开发商的贪婪，底层穷苦百姓的辛酸真实的表现出来。 “房奴”可能难以坚持将这部电视剧看完，太多的情景就是他们生活的再现。为在城市拥有自己的小窝，他们拿以后数十年的幸福相交换。 他们大多拥有高等教育的背景，为了维护自己一贯以来优秀的荣耀，宁愿选择在一线城市，直面惨淡人生。他们大多出身平凡，在找工作“拼爹”的时代不算意外的败下阵来。 他们却又从不言弃，面对不可思议并且还在飞涨的房价，他们无可奈何，偶尔抱怨却仍努力工作——攒够首付，然后按揭。 他们认为房价下跌是一个伪命题，更坚信中国人民大学经济研究所等机构发布的《中国宏观经济分析与预测报告》纯属谎言。“房市将持续坚挺！”他们始终坚信。 现实果真如此黯淡？房价将成为“普通民众”心头永远的痛？ 我反对！ 中国房地产泡沫必将破灭！ 以下，我将用马克思主义政治经济学“资本积累规律”论证我的观点。 影响房价的主要因素很多，诸如供求比例、经济发展水平、银行利息率、居民收入变动情况、居民的居住水平和居住结构情况等。 中国人民大学报告认为，今年12月起，房地产企业进入还款高峰，应付款累计增速将超过30%；再加上销售下滑、贷款条件提高以及上市公司增发和票据融资难度加大等因素，资金来源会快速恶化，预计到明年一季度，房地产企业资金来源将出现大幅度负增长。同时，由于首付比率、房地产抵押贷款等条件的变化，房地产企业的流动性会明显恶化。 反对者则认为，从历次调控的效果及后市表现来看，国内强大的刚性购房需求的长期存在，房市产销两旺的格局难以短期内难以改变。与此同时，由于我国众多领域尚未对庞大民间资本开放，很多资本占有者只能投资目前仍相当火热楼市，“炒房客”的大量存在将进一步推高房地产价格。这两点因素决定了一段时间内房价上涨的势头很难被抑制。 在我看来，反对者论据看似十分有力，实则漏洞百出。 其一，国内刚性购房需求真的可以持续吗？ 一间属于自己的房子在传统中国人看来是家的象征，这也是诸多新人在结婚时都会选择按揭买房，不惜放弃人生幸福的原因所在。在很多人眼中，没有房的婚姻如同失却灵魂的人，难免沦为行尸走肉。 不少经济学家有这样一种观点，“丈母娘”是房价上涨的重要推手。她们对房子的执着令人惊讶，压迫女婿买房被她们当作自身职责。
中国房地产泡沫：一个忽悠了几亿国人的伪概念 中国大陆大家目前最为关心，讨论最为热烈的一个问题就是中国的房地产泡沫问题。从政府到民间，从经济专家到普通百姓，大家都在关注这个问题。以前，我也觉得中国存在一个叫“中国房地产泡沫”的所谓概念，但今天我忽然感悟，原来多少年来包括我在内的几 亿中国人都被蒙骗了，中国根本就不存在所谓“房地产泡沫”的问题，“房地产泡沫”这 个概念本身就是一个伪概念。 如同市场经济一样，房地产泡沫也是一个外来事物，它是市场经济的产物。但问题是，中国是市场经济吗?显然不是，否则为什么大多数西方国家都不承认中国是一个市场经济国家。尤其是中国大陆的房地产市场，更不是市场经济，而是计划经济与市场经济相结合的一个怪物，政府操纵着房地产行业，政府对房地产有着绝对的掌控能力。 房地产泡沫是市场经济的产物，既然是泡沫，那么这个泡沫也会遵循市场经济的规律，即当泡沫足够大的时候，会破裂。因为日本与美国的经济是市场经济，所以当日本与美国的房地产产生泡沫的时候，就会破裂。 目前包括中国在内的几乎所有世界经济学家都以为，当年日本与美国的房地产泡沫破裂了，中国的房地产泡沫比日美大几倍，当然也会破裂。事实却是，中国的房地产泡沫在几年年前的膨胀程度就超过了当年日本与美国的房地产泡沫，中国的泡沫几年来虽然翻倍，但却没有破裂，这是何故?显然，经济学家们犯了一个错误，那就是把中国的房地产乃至中国经济当成了市场经济来看待，而事实是中国的房地产市场根本不是市场经济。所以，西方市场经济国家所有的房地产泡沫，在中国也根本不存在，所谓的“中国房地产泡沫”根本 就是一个伪概念。 当然，我说到这里时，肯定有很多人不服气，中国的房地产明明几年之内翻了很多倍，远远超过了普通人的收入水平，这不是泡沫这是什么?我的回答是，中国的房地产价格确实虚高，远远超过普通人的收入水平，这是事实，但这不是“房地产泡沫”，因为泡沫会破， 而中国的这个被大家称为“泡沫”的东西却不会破，因为它的真实名字其实不叫泡沫，应 该叫“变相的税收”或者“房地产垄断价格”。
泡沫经济危机及对中国的启示 在经济的领域中，关于“泡沫”与“经济”有两个组合词语一“经济泡沫”与“泡沫经济”，从宏微观的角度更能体现两者之间的区别。前者反映的是资产的内在价值因为有虚假需求的刺激而不断被拉髙，最终导致价值与其市场价格背离的局部的微观经济现象。后者则反映的是社会局部存在的投机需求在一定传导机理的运作下会放大其实际对社会有效需求的剌激，慢慢地演变成为社会虚假繁荣的全局的宏观经济现象。通俗的讲，当市场状态达到理论上的理想状态时，消费者对经济发展的前景信心满满，投资者因为有利可图而进行不断的投资，整个社会经济呈现健康增长的局面。 但社会经济总量不可能无节制的增长下去，一旦到达其上限，由于生产成本的提高，利润空间的缩小，投资者便会减少甚至不生产，而把目光转向资本市场，届时投资者实现了到投机者的跨越，吹胀经济泡沫。透过历史不难看出每次危机到来前整个社会的经济都会看上去繁荣无比，但是此时企业的利润水平已经降的很低了，实体经济疲软不堪。失去实体经济这一强大后盾的支撑，社会的泡沫经济便从局部的经济泡沫中应运而生，此时金融危机的爆发也是在所难免的。 上世纪80年代，美、日、德、法、英五国财政部长在纽约发表联合声明，即“广场协议”，之后日元开始一路升值。80年代中后期，日本经济陷于停滞状态。日本的制造业和矿场业等出口企业因为日元的大幅升值在国际同类产品市场中逐渐失去了竞争力，据日本统计数据称，日元升值使得日本出口产业损失髙达3.5万亿日元^美元的贬
值还使得曰本持有美元资产的绝大部分化为泡影。此时日本政府希望通过采取放宽金融政策，进行财政重组等措施来控制日元的升值以此来应对国内经济的萧条局面。一系列措施实施之后日本的法定利率在1987年降到历史最低，仅有2.5%。此外，日元--美元委员会推行金融自由化，放宽对银行业务的限制。尤其在存款利率实现自由化之后，银行间的竞争日发激烈，由于企业大额定期存款利息不断上调，导致银行的筹资成本攀高。相比银行筹资而言，土地和房地产方面因其具有利息高、融资快的特点而吸引了大量社会流动资金。在多方面的共同作用下，企业投资过剩，经济泡沫胀大，最终加速了泡沫经济的发展。在泡沫经济时期，所有人都被笼罩在虚假繁荣的海市蜃楼之中，都抱着“价格还会再涨”的心态，没有人愿意相信，更没有人会相信价格会下跌。1990年，大藏省发布《关于控制土地相关融资的规定》，对土地相关融资实行总量控制，日本银行也采取紧缩的货币政策，经济泡沫最终破裂。在此之后，日本经济陷人了长期的低迷，这段时间被称为日本“失去的十年”。 不仅日本有这样惨痛的经历，当今世界的唯一超级大国美国也有过这样一段心酸的历程。08年席卷全球的金融危机使得世界各个国家为之震颤，也导致直到现在有的国家依然处在当年的阴影之中。我们可以从美国的信用体系开始来分析当时金融危机是如何酝酿的。作为世界上最早建立信用档案共享机制的国家之一，美国对贷款人的信用条件有十分严格的要求。而波及全球的次贷危机正是由于美国摧毁了自己建立起来的信用体系。美国将房屋贷款的借款人分为优级、近
目录 前言 (1) 一泡沫经济概述 (1) （一）泡沫经济的含义 (1) （二）泡沫经济的判定 (1) 二日本泡沫经济的形成及破灭 (2) （一）日本泡沫经济的形成 (2) （二）日本泡沫经济的破灭 (2) 三日本泡沫经济形成原因及泡沫经济破灭带来的危害 (3) （一）日本泡沫经济形成原因 (3) （二）泡沫经济留给日本的难题 (4) 四日本泡沫经济的破灭对我国的启示 (6) （一）正确分析我国当前经济形势 (6) （二）对我国防范泡沫经济的建议 (6) 五结束语 (8) 参考文献 (8)
摘要 当前我国经济高速发展，但在高速发展的同时，虚拟经济却呈现非理性态势。放眼世界我们可以发现我们的经济形势与20世纪80年代中后期的日本具有许多共同处。虽然中日经济不同，但是日本泡沫经济的经验教训还是有比较大的借鉴意义的。认真研究日本泡沫经济的形成破灭，再对比我国现状，可以找到一些对我国经济发展有益的一些经验教训。国内有不少研究日本泡沫经济的文章，此类文章从不同方面探讨了日本泡沫经济，可以说他们的研究涉及到了日本泡沫经济的方方面面。笔者也借鉴了他们的部分成果，希望通过本文同读者探讨日本泡沫经济、日本泡沫经济破灭对中国启示的一些问题。 关键词：泡沫经济；投机；经济结构；内需；金融监控
前言 日本经济在战后飞速发展,取得了世界瞩目的成就。然而,80年代末及90年代初,日本出现了被称为“泡沫经济”的经济过热现象,随着经济“泡沫”的破灭,出现了长达10年之久的严重经济萧条,是什么造成了这次危机？“泡沫经济”的产生和破灭,对日本经济造成了怎样的影响？这一事件对同处于经济高速增长时期的我国,有什么样的借鉴意义？ 一泡沫经济概述 （一）泡沫经济的含义 马克思在《资本论》第3卷第5篇中，论述了信用和虚拟资本的关系, 提出了虚拟经济的概念，并分析了泡沫经济的产生。马克思认为虚拟资本是在借贷资本(生息资本) 和银行信用制度的基础上产生的，是定期收入的资本化,以有价证券的形式存在,包括股票、债券、不动产抵押单等。虚拟资本本身并不具有价值，这是它和实际资本的不同之处；但是它却可以通过循环运动产生利润，这是它与实际资本的共同之处。 泡沫经济是指虚拟资本过度膨胀引致的股票和房地产等长期资产价格迅速的膨胀，是虚拟资本增长速度超过实体经济增长速度所形成的整个经济虚假繁荣的现象。[1]其形成过程为一种或一系列资产在一个连续过程中陡然涨价，价格上涨的预期吸引了大批投机者，这批投机者一般只是想通过投机获取价差、牟取利润，而对所买卖的资产的实际使用价值或盈利能力不感兴趣；由于新买主的不断介入,价格节节攀升,形成泡沫经济现象；一旦价格上涨的预期发生逆转,价格暴跌, 泡沫破裂, 便引发金融危机并导致整个经济衰退。 （二）泡沫经济的判定 泡沫经济指的是对整体宏观经济的描述，具体来讲是资产价格脱离实体经济的基础条件暴涨的现象。实际上，不论是经济泡沫（经济发展过程中经常出现的不均衡现象）还是泡沫经济，所要描述的内容并无本质区别，只不过后者意味着对整体宏观经济的定性，说明了问题的严重程度而已。作为泡沫经济的表象，都有资产价格的大规模上升。但是不能说资产价格的大规模上升就是泡沫经济，判定是否是泡沫经济还要看资产价格的上升是否已经脱离了经济基本面。“在泡沫经济发作的时候，价格越涨，需求越旺，买涨不买落，这是判定是否出现泡沫经济的一个重要识别指标。”[2]如果过激地实施紧缩性货币政策，将会使泡沫经济
七夕，古今诗人惯咏星月与悲情。吾生虽晚，世态炎凉却已看透矣。情也成空，且作“挥手袖底风”罢。是夜，窗外风雨如晦，吾独坐陋室，听一曲《尘缘》，合成诗韵一首，觉放诸古今，亦独有风韵也。乃书于纸上。毕而卧。凄然入梦。乙酉年七月初七。 -----啸之记。 房地产论文：浅析中国房地产泡沫经济 摘要:房地产是我国的支柱产业之一，对国民经济健康运行事关重大，而最近几年房地产市场的火爆也引发了有关房地产泡沫论的争论，对其进行深入分析并提出建议十分必要。针对房地产泡沫，了解了房地产泡沫经济的定义、表现形式以及当前中国房地产业的发展状况，分析了房地产泡沫的形成原因与危害，在此基础上，从宏观和微观角度提出了防止房地产泡沫的对策与措施。 关键词:房地产泡沫房价房屋空置率形成原因防X措施 传统意义上认为房地产泡沫是指房价高涨，房产投资过热导致产品过剩，市场没有需求，产生一种虚假的繁荣，其显著表现就是空置率变高。根据传统意义的定义来看，就是房价在一个连续过程中陡然涨价，开始价格上升会使人们产生还要涨价的预期，于是又吸引了新的买主或投资者，而这
些人一般只是想通过买卖的差额获取利润，而对房屋本身的使用和产生盈利的能力是不感兴趣的。随着房价的逆转，接着就是价格暴跌，最后以金融危机告终。 一、当前我国房地产业的发展状况 1、投资快速增长，项目遍地开花。1998—1999年15％，2000年19.5％，2001年25.3％，2002年21.9％，2003年29.7%。房地产投资占固定资产投资比重从1990年5.6%，上升至2001年20.7%。2002年，城镇房地产开发完成投资占GDP 的7.55%（国际上一般为3%—8%），占固定资产投资17.9%。2003年，城镇房地产开发投资10106亿元，占GDP（116694亿元）8.66%，占固定资产投资18.34%，增长29.7%。百富勤经济学家称2004年一季度，中国总投资40%流入房地产业和地产服务行业。到2007年9月全国房地产开发完成16814亿元，同比增长30.3％。 2、供应结构失调。高档住房、大户型住房、商业用房供应过量，中低价位、中小户型住房供应不足。XX销售商品房，单价3000元/平米以下3.7%，3000—4500元/平米38.7%。XXXX市商品住宅户均面积130平米。XX全区2003年在建商品住宅，90平米以上户型占69.4%，空置住宅中此类户型占80.9%。住宅与非住宅比例不合理，XX空置商品房中非住宅用房2/3；XX市空置房中高档住宅和写字楼占80%。 3、空置率居高不下。空置率＝（新建商品房的空置面
日本泡沫经济崩溃及其对中国的启示 20世纪80年代中后期，日本经历了一次大规模的泡沫经济过程。泡沫经济破灭后，日本进入了长达十多年的经济衰退。目前的中国经济与泡沫崩溃前的日本经济有许多相似的地方：巨额外汇储备、本币升值、流动性过剩，资产价格大幅上扬等，这些因素引起了一部分人对中国是否会重蹈当年日本覆辙的担忧。然而目前的中国经济与20世纪80年代的日本经济存在着很大的差异，出现日本式的长期衰退的可能性很小。但认真吸取日本泡沫经济教训，防止中国经济大起大落，则是当务之急的事情。 日本泡沫经济的形成原因 多种因素作用导致日本的泡沫经济。政策失误，长期实行扩张性政策，市场流动性过剩，大量资金涌向资产市场是直接原因；“股价神话”、“土地神话”，全国上下对未来预期的盲目乐观，是形成泡沫的间接原因。具体来看： 一是政府实行扩张性宏观政策，矫枉过正。为消除“广场协议”之后日元大幅升值的影响，日本政府采取了扩张性的财政和货币政策，以刺激内需。货币政策方面，日本央行从1986 年1 月至1987 年2 月13个月间，连续5 次降低再贴现率，由当初的5％降至历史最低水平2.5%，并将其保持到1989 年5 月。日本政府没有根据经济形势的变化，适时调整政策，在国内需求旺盛、资产价格高涨的情况下仍然维持宽松的货币政策，使得本来资金已经很富裕的经济体系内到处充斥着廉价资金，企业融资便利且成本较低，大量资金进入非生产领域，催生巨大的资产泡沫。 二是市场资金过剩，企业和个人投机活跃。由于企业直接融资成本较低，而股票和房地产市场收益率较高，因此，大量资金并没有像期待的那样流向制造业，更没有流向当时美国重视的IT等带来新的增长点的新经济领域，而是通过特定金钱信托、基金信托、信托银行等渠道更多地流向了房地产、股票和休闲娱乐业，推动资产价格迅猛上涨，形成泡沫经济。据日本央行统计，在1985年到1990年间，日本法人企业筹资405万亿日元，36%用于实际投资，64%用于股票或土地投资。 三是银行支持企业投资房地产市场。20世纪80年代，随着日本金融自由化的推进，大企业纷纷转向依靠证券市场融资，“金融脱媒”现象严重，日本银行面临严重的生存压力和经营危机。1989 年银行贷款占总资产的比重由1970 年的80.5% 降至65.7%。面对这种情况，日本银行将目光转向实际资金需求不大且风险较高的中小企业、房地产企业和个人，通过设立非银行公司，为各式各样从事土地和股票投机的企业和个人提供了大量融资。 四是乐观预期强化投资者信心，使得资产价格不断攀升。日本人多地少，土地紧缺，产生“土地神话”；股票市场规模不大，流通股较少，形成“股价神话”，在升值预期的诱惑下，大量的投资者进入股市、房地产市场。随着股市投机气氛盛行，预期在一定程度上得以实现，也诱使更多的投机者，甚至包括对股票一窍不通的老年人和学生也加入股票买卖的队伍。 20 世纪80 年代的日本与当前中国经济的差异 20 世纪80 年代的日本与当前中国经济的差异体现在：
日本20世纪80年代后半期泡沫经济对当今中国经济发 展的启示 摘要 日本泡沫经济形成于20世纪80年代。在国际经济政策的影响下，日本经济飞速增长。这种急剧增长是泡沫经济最重要的现象之一，成为现代经济学的重要研究对象，也成为了国家繁荣的象征。 日本在1989年取得的经济成果被经济学家认定为平成景气。而西方人却认为是泡沫经济。通过事实的验证，虽然，日本出现了严重的泡沫经济，却也为日本提供了前所未有的成长环境。 本文通过分析日本20世纪80年代后半期泡沫经济的后果及其原因。结合当今中国经济发展现状，提出日本20世纪80年代后半期泡沫经济对当今中国经济发展的启示。 关键词：日本；泡沫经济；投机；启示。
The Enlightenment of Japan's Bubble Economy in the Second Half of 1980s, China's Economic ABSTRACT Japan's bubble economy was founded in 1985, by the impact of international economic policy, the rapid growth of the Japanese economy in a few years time. This rapid growth is one of the most important phenomena of the bubble economy, and has become an important research object of modern economics, and it has become a symbol of national prosperity. Japan in 1989 economic gains made by economists as the Heisei recession. And western people think it's a bubble economy. Through the validation of the facts, although, Japan has a serious bubble economy, but also for the Japanese to provide an unprecedented growth environment. Based on the analysis of the background of the bubble economy in Japan in the second half of 1980s, the bubble economy burst and its impact on the Japanese economy. Based on the current situation of China's economic development, this part puts forward the Enlightenment of Japan's bubble economy in the second half of 1980s to the development of China's economy. Key words:Japan；The Bubble Economy；Speculation；Enlightenment
【摘要】随着市场经济的不断发展，房地产泡沫已经成为我国所关注的热点与难点问题。而房地产业作为我国重要的支柱产业，它的兴衰存亡也关系着我国经济的发展，20世纪末日本发生的房地产泡沫的惨痛经历，也让我们开始对中国的房地产业产生了深深的忧虑。 房地产泡沫实际上是一种经济不平衡的状态，引起这种不平衡状态的原因是多种多样的。但是，总的来说，房地产泡沫的产生原因主要有4个方面。 一、土地的稀缺性和有限性 稀缺和有限的土地是产生房地产泡沫最基础的原因。土地的基本特性分为土地的自然特性和经济特性，而土地的稀缺性是最主要的经济特性。土地的稀缺性和有限性的存在使土地价格有上涨的可能。首先，从供给的角度上来看，土地的供给是相对比较稳定的，而随着经济的不断发展，人口不断地增加，对土地的需求也增加，这样导致土地相对供给不足，供不应求，再加之大部分土地归属于政府也加重了土地的稀缺性，是土地价格上涨。其次，国家把投资重点放在基础设施建设上，这样就使得土地的供给十分紧张从而加重了土地的稀缺性。最后，土地作为一种虚拟资本，与实际资本不同的是它的价格的变动很可能脱离它的实际价值，它的价格一旦上升就很难会下降，土地价格上涨，开发商的成本增加，就会导致房价的上涨，产生大量的房地产泡沫。 二、过度的投机需求 人们对房地产的需求可以分为投资需求、投机需求与消费需求。其中，投资需求和消费需求发生自实体经济领域当中，而投机需求发生在虚拟经济领域当中，它会造成价格脱离市场价格而疯涨的现象。房地产投机是指人们买楼并不是为了居住而购买的，而是为了倒卖牟取短期利益而购买的。适当的房地产投机能过活跃市场，有利于资源的有效配置，有利于促进市场经济的发展。但是过度的房地产投机对整个房地产行业是有害的，过度的房地产投机会导致整个行业的虚假繁荣，使价格有很大的波动，最终形成泡沫经济。 中国在1998年就已经进入互联网时代，但是房地产业一直没有进入互联网时代。新常态下，房地产业从制造型产业转向服务性产业。截止到目前为止，互联网使用人数已经达到8亿多人，这是一个庞大的消费群体，使得各个房地产企业开始关注网上营销这一手段，这打破了传统的房地产业营销模式。回首2014年，万科与淘宝合作买房，在“双十一”开辟了购房专区，以8.9折的折扣销售108个楼盘。万达与腾讯、百度合作成立020业务平台，总投资额达到200亿元。这种网络销售手段也更加的有利于消费者进行投机。 过度的投机需求是产生房地产泡沫的直接原因。房地产价格上涨，会增加房地产投机需求，从而使房价进一步的上涨，直至房地产泡沫破灭，但是随着经济的又一次复苏，又会产生高涨的投机需求，房价上涨，制造大量的房地产泡沫，最终形成恶性循环。 三、信贷扩张 随着房地产规模的不但增大，开发商不可能仅仅只是依靠自有资金来进行开发，大多数开发商会选择向银行贷款，而由于房地产属于不动产，它很容易被查封、变卖。因此，在利润的驱使下很多商业银行非常愿意向房地产开发商发放抵押贷款。而从某种角度上来说，房地产之所以会产生泡沫是由于市场上存在着大量的资金，价格的不正常的上涨，肯定会与市场上存在的资金有着紧密的联系。当大量的资金不断的涌向房地产市场时，市场又缺少必要的风险控制手段与意识，这样，大多数的开发商在拥有少数的资金的情况下就可以进行土地开发，导致房地产业过度开发，使金融风险不断地堆积起来，最终成为了产生房地产泡沫的隐患。银行按照抵押贷款的形式把钱贷给开发商，而银行在评估房地产的当前价值时，往往会过于乐观的估计房地产抵押物的价值，这样，开发商会得到更多的融资，而商业银行也会进一步的增大贷款的数量，就这样房地产的价格与产业就像是滚雪球一样越滚越大，不断地扩张，最终形成了房地产泡沫。
日本泡沫经济的成因及其对中国的启示 一、泡沫经济的简介 泡沫经济是指虚拟资本过度增长与相关交易持续膨胀日益脱离实物资本的增长和实业部门的成长，金融证券、地产价格飞涨，投机交易极为活跃的经济现象。泡沫经济寓于金融投机，造成社会经济的虚假繁荣，最后必定泡沫破灭，导致社会震荡，甚至经济崩溃。 泡沫经济的形成主要有两个重要的原因：第一是宏观环境宽松，有炒作的资金来源；第二是泡沫经济的形成和发展缺乏约束机制。 二、日本泡沫经济的产生与破灭 二战后，日本政府为了促进经济的发展，提出了“贸易立国”的政策。经过四十余年的发展，日本经济增长迅速，贸易顺差不断增加，国力有了明显的提高，并且在上世纪八十年代崛起成为仅次于美国的世界第二位的经济大国。 从战后到泡沫崩溃前的这段时间看，日本的国民生产总值（按当年价格计算）在1950年只有109亿美元，而到了1980年则超过了10000 亿美元，同时期人均国民收入在1950年只是123美元，在世界上排第三十七位，到了1980年则增长到7680 美元，上升到发达国家的第十三位。日本能够在战后迅速崛起，“贸易立国”的政策在其中发挥了重要的作用，正是在这一政策的指引下日本的对外贸易有了长足发展，赚取了大量的外汇资金，为本国的经济起飞奠定了坚实的资本基础。日本对外贸易长期处于顺差地位，经济飞速发展，而同期美国经济增长乏力，如在1981年美国经济增长率仅为1%,而此时的日本则保持着4% 的增长率，美国对日本长期的贸易顺差地位越来越不满意，美国国内对改变这种状况的呼声越来越高涨。 1985年9月，美国主导了由美、德、日等国签署的《广场协议》，此协议要求日元升值并开放国内市场等。就这样，日本的经济改革就在美国的逼迫下匆匆进行，更为重要的是
摘要 房地产泡沫是指房地产价格在一个连续的过程中的持续上涨，使人们产生价格会进一步上涨的预期，进而吸引新的买者和投机资本进入市场，随着价格不断上涨与投机资本的持续增加，使房地产价格远远高于与之对应的实体价格。随着中国城市和工业占地不断增加，对土地的需求增加引起地价不断上涨，投资者正不断拥入市场，住房抵押贷款和房地产开发贷款不断快速增长，致使中国的房地产泡沫已过度膨胀，另外，劳动力市场趋紧以及通货膨胀逐步恶化，如此下去，一旦房地产泡沫破裂，中国经济将遭受一场急剧破坏性的打击，因此，分析中国的房地产泡沫现象并寻找相应的对策刻不容缓。但实际上，造成这一现象的原因多种多样，与之所采取的措施也不一样。本课题主要通过分析中国房地产泡沫现状，讨论其原因、发展及对策。 关键词：房地产泡沫原因发展对策 正文 1.中国房地产泡沫产生原因 对于中国房地产泡沫产生的原因，各家对此有不同的看法，这主要是由于各自分析的出发点和角度不同。内部原因方面，学者们认为房地产价格是由房屋等建筑物价格和土地价格共同构成的，前者由建筑物等实物资产价格组成，比较容易界定，后者作为一种自然物，本身没有价值，而房地产泡沫的产生是由房地产业本身特性决定的。外部原因方面，还有些学者认为，我国目前的房地产热潮是由住房制度改革和引入消费信贷制度等特殊历史条件引发的。下面将就这两方面详细阐述一下。 1.1 内部原因 内部原因方面，一般学者是基于以下几方面考虑的：（1）房地产商品的特殊性；（2）土地的稀缺性；（3）地价的虚构性；（4）房地产市场的不充分性；（5）消费者的预期。 谢熠、肖丹（2010）认为：（1）在一定时期内房地产商品供应不易均衡，而且合同期摊销交易成本低，这是泡沫载体所具有的一个条件，而房地产容易产生泡沫，是泡沫的主要载体之一。（2）土地的自然供给是固定不变的，中国土地资源相对匮乏，随着经 济的发展，人口的增加，人们对稀缺的土地需求有无限扩大的趋势。这种需求既有发展经济的客观需求又有对土地获利的需求，在土地获利需求的驱使下，把获取的土地权益作为谋利手段。因此，土地的稀缺性及其虚拟资本使低价运动可脱离土地利用实际而产生泡沫。（3）由于人们预期的不合理土地利用收益贴现值之和与现实的市场地价之间总存在事实上的偏差，这种偏差越大，说明现实的市场地价中虚构部分越多或者说泡沫成分越多。（4）由于买者信息缺乏和信息的不对称，许多房地产交易和定价是悄悄进行的，这种成交价往往不能反映成交物业的真实价值。 李跃、吴唤群（2008）认为住房投资是建立在住房的预期价格之上的，如果地产商对房地产市场的前景非常看好，住房进行追加投资又非常的简单，就极易引起投资的过份增长。最近几年中国城市化进程加快，大量民众拥入市场，给房地产泡沫产生创造了客观条件。 1.2 外部原因 这个方面主要是从住房制度改革与消费信贷制度引入讨论的。 张国林（2009）认为银行信贷在房地产业的过度扩张是造成房地产泡沫过度膨胀的重要原因。如果银行持有大量的房地产，或者是以房地产为抵押品的资产，那么房地产价格的上涨将提高银行资本的规模，从而改善银行的资本充足率、资产质量和盈利状况。因此，银行将进一步扩大对房地产业的信贷供给，而这又进一步提高房地产的价格。这一过程循环往复，使得