(1)按项目土地转用、土地征收审核流程图
(2)按批次土地转用、土地征收审核流程图
(3-1 )土地整治项目立项审批流程图
是
(3-2 )土地整治项目验收审批流程图
是
土地审批流程图
(4)建设项目用地预审审批流程图
5 / 40
土地审批流程图
(5) 土地利用总体规划审核流程图
土地审批流程图
(6) 土地利用总体规划调整审批流程图
7 / 40
房地产开发工作流程图及全过程
房地产项目开发流程全过程 目录 第一章:项目决策阶段 第二章:前期准备阶段 一、获取土地使用权 二、征地拆迁，申办并取得《房屋拆迁许可证》 三、规划设计 四、建设项目报建登记，申请招标，办理招标投标手续，确定勘察 五、申办《施工许可证》 六、招标 第三章:工程建设阶段
1、施工用水电及通讯线路接通，保证施工需要 2、施工场地平整，达到施工条件 3、施工通道疏通，满足施工运输条件 4、施工图纸及施工资料准备 5、施工材料和施工设备的准备 6、临时用地或临时占道手续办理 7、施工许可批文及办理开工手续 8、确定水准点与座标控制点，进行现场交验 9、组织图纸会审、设计交底 10、编制工程进度计划 11、设计、施工、监理单位的协调
第四章:项目销售阶段 一、申办《销售许可证》 二、商品房销售及按揭办理 三、申请竣工验收，取得《建筑工程竣工验收备案证》 四、申办建设工程规划验收 五、进行权属登记，取得《商品房权属证明书》 六、物业移交 第五章:交付使用阶段 从开发、建设、经营、管理的程序上讲，房地产开发一般可分为五个阶段，即可行性研究和项目决策阶段、建设前期准备阶段、建设阶段、销售阶段和交付使用阶段。 第一章: 项目决策阶段
产开发项目经董事会(企业主)批准初步立项后，转由企业战略发展研究中心(策划部)进行可行性研究。 1、可行性研究的内容 可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。 可行性研究的主要内容有: (1)项目概况; (2)开发项目用地的现场调查及动迁安置; (3)市场分析和建设规模的确定; (4)规划设计影响和环境保护; (5)资源供给及资本运作方案; (6)环境影响和环境保护;
一、土地报批的概念 土地报批就是通过一些手续，流程，让土地性质改变，主要有集体土地变为国有土地，农用地变为建设用地。 二、土地报批分类 1、城市分批次建设用地 在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，由市、县国土资源部门按照土地利用年度计划分批次拟定农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案，编制建设用地呈报说明书，经同级政府审核同意后，逐级上报有批准权的机关批准。主要指城市建设项目用地、工业建设项目用地等。 2、单独选址项目用地 是指在土地利用总体规划确定的城市和村镇建设用地区以外选址的能源、交通、水利、采矿、军事设施等建设项目用地，由建设单位向当地土地行政部门提出用地申请，并由土地行政主管部门拟定农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案、供地方案，编制建设用地呈报书，经同级政府审查同意后，逐级上报有批准权的机关审批。交通部门实施的公路工程用地大都属于这个类型。根据《土地管理法实施条例》第21条的规定，这类项目需要使用土地的，建设单位应当根据建设项目的总体设计一次申请，办理建设用地审
批手续；分期建设的项目，可以根据可行性研究报告确定的方案分期申请建设用地、分期办理建设用地有关审批手续。 三、土地报批流程 城市批次建设用地流程可以总结性地分为以下几个阶段（组卷、报批、征收、出让） 1、组卷阶段 （1）用地单位提交用地申请及相关项目材料，申请办理规划设计条件通知单。 （2）市局相关业务部门组织进行测量定界、地类分析、拟定一书三方案（建设用地呈报说明书、土地征收方案、农用地转用方案、补充耕地方案），组织会审并签发征地告知书。 （3）进行告知、听证、确认（下发征地告知书、组织进行听证、最后无意见确认）。 2、报批阶段 （1）市局用地编制批次报市政府审核并签发。 （2）省厅组织会审，出具意见主管厅长、厅长签批报省政府。 （3）省政府五处受理、审查、报秘书长签批后下文至省厅（其中报国务院的经省厅汇总后一次性上报）。 3、征收阶段（两方案公告一登记） （1）第一次公告（10个工作日）
土地报批流程 内部编号：（YUUT-TBBY-MMUT-URRUY-UOOY-DBUYI-0128）
一、土地报批的概念 土地报批就是通过一些手续，流程，让土地性质改变，主要有集体土地变为国有土地，农用地变为建设用地。 二、土地报批分类 1、城市分批次建设用地 在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，由市、县国土资源部门按照土地利用年度计划分批次拟定农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案，编制建设用地呈报说明书，经同级政府审核同意后，逐级上报有批准权的机关批准。主要指城市建设项目用地、工业建设项目用地等。 2、单独选址项目用地 是指在土地利用总体规划确定的城市和村镇建设用地区以外选址的能源、交通、水利、采矿、军事设施等建设项目用地，由建设单位向当地土地行政部门提出用地申请，并由土地行政主管部门拟定农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案、供地方案，编制建设用地呈报书，经同级政府审查同意后，逐级上报有批准权的机关审批。交通部门实施的公路工程用地大都属于这个类型。根据《土地管理法实施条例》第21条的规定，这类项目需要使用土地的，建设单位应当根据建设项目的总体设计一次申请，办理建设用地审批手续；分期建设的项目，可以根据可行性研究报告确定的方案分期申请建设用地、分期办理建设用地有关审批手续。 三、土地报批流程
城市批次建设用地流程可以总结性地分为以下几个阶段（组卷、报批、征收、出让） 1、组卷阶段 （1）用地单位提交用地申请及相关项目材料，申请办理规划设计条件通知单。（2）市局相关业务部门组织进行测量定界、地类分析、拟定一书三方案（建设用地呈报说明书、土地征收方案、农用地转用方案、补充耕地方案），组织会审并签发征地告知书。 （3）进行告知、听证、确认（下发征地告知书、组织进行听证、最后无意见确认）。 2、报批阶段 （1）市局用地编制批次报市政府审核并签发。 （2）省厅组织会审，出具意见主管厅长、厅长签批报省政府。 （3）省政府五处受理、审查、报秘书长签批后下文至省厅（其中报国务院的经省厅汇总后一次性上报）。 3、征收阶段（两方案公告一登记） （1）第一次公告（10个工作日） 省政府对市政府下发方案批复，被征用土地所在地的市、县人民政府应当在收到征用土地方案批准文件之日起10个工作日内进行“征用土地公告”，该市、县人民政府土地行政主管部门负责具体实。征用土地公告应当包括下列内容： A、征地批准机关、批准文号、批准时间和批准用途； B、被征用土地的所有权人、位置、地类和面积； C、征地补偿标准和农业人员安置途径；
土地一级开发流程及收益模式 土地一级开发流程及收益模式 一、土地一级开发现状 近些年来，由于我国国民经济的持续快速发展和人民生活水平的不断提高，城市化进程也在加快发展，城市土地供需矛盾日益紧张。地方政府积极供应土地以促进经济和社会发展，而地方政府和企业合作可以发挥各自的“比较优势”——政府负责规划手续、一级开发立项、征地手续、项目验收等行政审批工作，而企业则可从事建设资金的筹措与投入、建设工程的组织与实施、土地招商的组织等自己更为擅长的工作。在这种背景下产生了“政府主导、市场化运作”的土地一级开发模式。它强调在城市规划的前提下，首先把“生地”开发成“熟地”，然后再进入土地市场进行交易。 目前各企业的土地一级开发项目多局限在某个区域或某个省份，各企业介入土地一级开发的目的各不相同，其中以房地产企业和政府投资平台公司为主，如“云南城投”是云南省政府市政建设的投资平台，参与土地市场一级开发主要体现政府的意志；贵阳的“中天城投”是房地产企业为开发房地产提前介入土地一级开发市场，降低二级市场拿地成本的典型代表。 二、土地一级开发的流程与分工 土地一级开发，即由政府委托企业按照城市规划功能、竖向标高和市政地下基础设施配套指标等要求，对一定区域范围内的城市国有土地
（毛地）或乡村集体土地（生地）进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“五通一平”或“七通一平”的建设条件（熟地），再进行有偿出让或转让的过程。土地一级开发实施流程具体如下： ㈠策划及前期准备阶段 ⒈土地一级开发计划 土地储备部门依据城市总体规划、土地利用总体规划、城市近期建设规划、土地利用年度计划和土地供应年度计划等编制一级开发计划，由国土局负责。 ⒉城市专项规划与土地一级开发计划 城市规划及其他专项规划是土地一级开发实施方案的指导性文件。包括控制性详细规划、修建性详细规划、城市道路与交通规划、城市景观与环境规划、城市给水与排水规划、城市能源与通讯规划等。 ⒊土地一级开发实施方案 国土局或委托单位依据开发计划编制实施方案，由政府相关部门联席会议审批。 ⒋土地一级开发招投标 国土局会同相关部门通过招投标方式确定土地一级开发主体。 ⒌土地一级开发主体 土地一级开发主体可以由政府或企业担任，全面负责实施某块土地的一级开发工作。 ㈡行政审批阶段
土地登记的程序可分为五步骤： 1、土地登记申请 2、地籍调查 3、权属审核 4、注册登记 5、核发证书 土地登记申请 1、土地登记申请是土地权利人或土地权利变动当事人按照规定向土地登记机关 申请其土地权利状况或权利变动事项，请求在土地登记簿上予以注册登记的过程和行为。 2、土地登记申请人应提交的文件资料 1．土地登记申请书 2．申请人身份证明 3．土地权属来源证明 4．地上附着物权属证明 注：土地登记申请书由申请人或其代理人填写；土地登记申请书以宗地为单位填写；土地登记机关在对土地登记申请人提交的文件资料审查确认无误后，应在事先准备好的《土地登记收件单》上进行登记、编号、装袋入案。 地籍调查 地籍调查是土地登记的前期基础性工作，是土地登记法律行为的重要程序。其目的是依照有关法律程序和技术规程，查清每一宗土地的位置、界限、面积、权属、用途以及等级等基本情况，以满足土地登记的需要。 地籍调查包括权属调查和地籍勘丈。 权属调查主要是查清宗地权属、界址位置、用途等。地籍勘丈是测量宗地界址点的平面位置、宗地形状、面积等。地籍调查的基本单元是宗地。 权属审核： 是土地登记机关对申请人提交的证明文件资料和地籍调查结果进行审核，再由县级以上人民政府根据土地登记机关的审核意见，决定对申请登记的土地权利和权利变动事项，是否准予登记的法律程序。权属审核是土地登记的核心环节。 土地登记人员将土地登记申请和地籍调查的有关内容记录到《土地登记审批表》的相应栏目，以备审核时使用。 权属审核应达到的标准是：权属合法、界址清楚和面积准确。 权属审核是对土地登记申请人的审核，对宗地自然状况的审核，对宗地权属状况的审核。 经土地管理部门土地登记审核人员审核批准后，即可直接生效，作为土地登记人员在《土地登记卡》注册登记的依据。 注册登记 注册登记是指土地登记机关对批准土地登记的土地所有权、使用权或他项权利进行登卡、装簿、造册的工作程序。土地登记经办人和审核人必须由获得土地登记上岗资格，熟悉精通业务和有关法律法规的人员担任，并实行专人负责制度。
松江区产业项目行政审批流程图 ——1——
说明： 1、行政审批流程分为6个主要环节：企业设立、土地储备、土地出让、设计方案审核、设计文件审查、竣工验收。 2、设计方案审核（★）：除特殊项目外，建设工程设计方案免于审核。区规划土地局在《上海市国有建设用地使用权出让合同》（简称《合同》）中注明是否免于审核，对于免于审核的，直接进入后续审批环节，相关部门以《合同》作为审查依据。实行建设工程设计方案审核的项目，取消征询环节，区规划土地局直接进入方案审批。 3、并联审批 ①企业设立环节：由区工商分局牵头，组织区税务局、区质量技监局及可能涉及前置审批的区经委、区商旅委、区公安分局、区财政局、区人力资源社会保障局、区卫生局、区食药监局、区交通局、区文广影视局、区环保局等12个部门并联审批，承诺时限：5个工作日。 ②土地出让环节：由区规划土地局牵头，征询区发展改革委、区经委、区环保局、区卫生局、消防支队、交警支队、区交通局、区建设交通委、区住房保障房屋管理局、区绿化市容局或区农委、区水务局、区文广影视局、区民防办等13个部门意见，承诺时限：5个工作日。 ③设计文件审查环节：由区建设交通委牵头，征询区发展改革委、区规划土地局、区环保局、区卫生局、区交通局、交警支队、消防支队、抗震办、区民防办、区气象局等10个部门意见，承诺时限：12个工作日。 ④竣工验收环节：由区建设交通委牵头，组织区发展改革委、区规划土地局、区环保局、区卫生局、消防支队、区交通局、城建档案办、区气象局等8个部门联合验收，承诺时限：15个工作日。 4、告知承诺 除用途及危害因素较复杂的建设项目外，卫生学评价审核实行告知承诺。 节能评估和项目立项实行同步受理、同步审批；在受理项目立项核准时，对环评批复等评审评估审批意见实行告知承诺。 5、环评审批（ * ） 按照《建设项目环境影响评价分类管理名录》，对执行环境影响报告书的项目，承诺时限：12个工作日；对执行环境影响报告表的项目，承诺时限：7个工作日；对执行环境影响登记表的项目，承诺时限：3个工作日。 6、节能评估（ ** ） 按照《固定资产投资项目节能评估和审查办法》规定的节能评估分类管理，对执行节能评估报告书和节能评估报告表的项目，承诺时限：3个工作日；对执行节能登记表的项目，承诺时限：1个工作日。 7、危化项目安全评价（ *** ） 仅对危险化学品项目实行安全评价审批，按国家新规定，法定时限为45日。 ——3——
建设项目办理土地证 目录 一、项目前期准备工作 (1) 二、项目建议书的编制与审批 (1) 三、项目申请报告编制 (1) 四、办理选址意见书 (1) 五、建设用地预审（不是必须环节） (3) 六、项目建设用地报批 (4) 七、可行性研究报告的编制与审查 (6) 八、环境影响评估报告的编制与审批 (7) 九、安全预评价报告的编制与审批 (9) 十、节能评估报告的编制与审核 (10) 十一、项目立项审批 (12) 十二、地质灾害危险性评估报告的编制与评审 (14) 十三、压覆重要矿产资源报告的编制与评审 (16) 十四、国有土地使用权划拨合同 (17) 十五、建设用地规划许可证 (19) 十六、设计方案、施工图的编制与施工图的审查 (23) 十七、工程地质勘察报告的编制 (24) 十八、土地证 (26) 十九、建设工程规划许可证 (27) 二十、施工许可证 (28) 二十一、其他环节备注 (30)
建设项目从启动到获得土地证过程中需要办理的手续有： 一、项目前期准备工作 现需要学院提供该项目的基本情况及资金来源情况。 二、项目建议书的编制与审批 备注：若建设项目使用政府投资，则需要编制项目建议书，并由财政出资的同级发改部门审批。 三、项目申请报告编制 备注：审批类项目不需要编制项目申请报告。 四、办理选址意见书 （一）收集资料 1.需要委托方提供的资料： 单位机构代码证、委托书。 2.被委托方需要准备的资料： （1）申请报告、申请表（被委托方编制，委托方签字盖章） （2）地界测量成果（被委托方编制）； （3）发改部门批准文件（目前有政府支持性文件，需咨询能不能代替发改部门批准文件）； （4）项目选址研究报告及专家论证意见、公示意见等（若项目属于大型建设项目则需要编制此报告，并且经过专家评审。大型建设项目范围：a.25层以上（含，下同）的房屋建筑工程；b.高度100米以上的构筑物或建筑物；c.单体建筑面积3万平方米以上的房屋建筑工程；d.单跨跨度30米以上的房屋建筑工程；e.建筑面积10万平方米以上的住宅小区或建筑群体;f.单项建安合同额1亿元以上的房屋建筑工程。） 备注选址研究报告的编制要求：要求编制单位具有城乡规划编制
土地登记发证规化流程 第一部分土地登记概论 一、土地登记的概念、作用 1、土地登记：也称土地权利登记，是指由国家专门机关依法对土地的各项权利实行登记的制度。我国的土地登记，是指将国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地抵押权、地役权以及依照法律规定需要登记的其他土地权利记载于土地登记簿公示的行为。其中，国有土地使用权，包括国有建设用地使用权和国有农用地使用权；集体土地使用权，包括集体建设用地使用权、宅基地使用权和集体农用地使用权 2、土地登记的作用：维护了土地的社会主义公有制；维护了土地权利人的合法权益；维护了正常的土地市场秩序；有效地保护了耕地；为土地管理和经济社会发展提供了重要的基础信息。 二、土地登记的容和分类 1、土地登记的容：土地登记的容是指反映在土地登记簿上的土地登记对象质和量方面的要素，包括土地权属与来源、土地权利主体、土地权利客体以及与这三方面直接相关
的其他容。 2、土地登记的分类：我国土地登记分为土地总登记、初始登记、变更登记、注销登记、其他登记等。 总登记：是指在一定时间对辖区全部土地或者特定区域土地进行的全面登记。 初始登记：是指土地总登记之外设立的土地权利进行的登记。包括：划拨国有建设用地使用初始登记、出让国有建设用地使用初始登记、划拨依法转为出让的国有建设用地使用权初始登记、土地使用抵押权初始登记、集体土地所有权或集体土地使用权初始登记、地役权初始登记、国家租赁国有建设用地使用初始登记、国家作价出资（入股）国有建设用地使用权初始登记、国家授权经营国有建设用地使用初始登记。 变更登记：是指因土地权利人发生改变，或者因土地权利人或者名称、地址和土地用途等容发生变更而进行的登记。包括：土地使用权变更登记、或者名称变更登记、地址变更登记、土地用途变更登记、土地使用权抵押权变更登记、地役权变更登记。 注销登记：是指因土地权利的消灭等而进行的登记。 其他登记：是指上述登记类型以外的登记，包括更正登记、异议登记、预告登记、和查封登记等。 三、土地登记的基本程序
土地开发流程 Document number：NOCG-YUNOO-BUYTT-UU986-1986UT
从开发、建设、经营、管理的程序上讲，一般可分为五个阶段，即可行性研究和项目决策阶段、建设前期准备阶段、建设阶段、销售阶段和交付使用阶段。 第一章：项目决策阶段 ◆可行性研究阶段 项目经董事会批准初步立项后，转由企业战略发展研究室进行可行性研究。 1、可行性研究的内容 可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化、***化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。 可行性研究的主要内容有：(1)项目概况；(2)开发项目用地的现场调查及动迁安置；(3)和建设规模的确定； (4)规划设计影响和环境保护;(5)资源供给及资本运作方案；(6)环境影响和环境保护；(7)项目开发模式、组织机构、岗位需求、管理费用的研究；(8)开发建设节点计划；(9)项目经济及社会效益分析；(10)结论及建议。 2、可行性研究小组成员知识组成：经济师、专家、房地产专家、建筑工程专家、财会师及律师。 3、可行性研究的工作阶段 1）投资机会研究。该阶段的主要任务是对投资项目主要是土地进行初步摸底和意向性谈判，并对投资项目或投资方向提出建议，
即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。 投资机会研究相当粗略，主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。如果机会研究认为可行的，就可以进行下一阶段的工作。 2）初步可行性研究，亦称“预可行性研究”。在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。 3）详细可行性研究，即通常所说的可行性研究。详细可行性研究是开发建设项目投资决策的基础，是在分析项目在技术上、财务上、经济上的可行性后作出投资与否决策的关键步骤。 4）项目的评估和决策。 4、可行性研究步骤 可行性研究按5个步骤进行：(1)项目公司接受委托或集团公司董事会立项；(2)调查研究；(3)方案选择与优化； (4)财务评价和经济评价；(5)编制可行性研究报告。 5、集团公司董事会通过，批准正式立项，项目进入前期开发阶段。 第二章：前期准备阶段 一、获取土地使用权。 开发商获取土地使用权的主要方式 1）通过行政划拨方式取得； 2）旧城改造取得中标地块国有土地使用权；
（1）按项目土地转用、土地征收审核流程图 窗口接待、初审 申办单位是否属于 管辖权限 是 局政务大厅受理1、初审材料，发受 理通知 2、将申请资料扫描、通过局 域网送主办科室3、受理补件 申请材料不全或初审材料是否齐全， 不合格，一次通知是否符合规定要求 必备件，退还申请否 是 协办科室依职责进行审查 主办科室汇总意见，审查申报补报资料一次性告知 资料，承办人提出审查意见。否 管辖权外说明原因，不予受理 科长审核提出意见 主管局领导签批 上报市政府审查 符合上报条件的上报省人民不符合上报条件的出具修政府审批改意见
（2）按批次土地转用、土地征收审核流程图 窗口接待、初审 申办单位是否属于 管辖权限 是 局政务大厅受理1、初审材料，发受 理通知 2、将申请资料扫描、通过局 域网送主办科室3、受理补件 申请材料不全或初审材料是否齐全， 不合格，一次通知是否符合规定要求 必备件，退还申请否 是 协办科室依职责进行审查 主办科室汇总意见，审查申报补报资料一次性告知 资料，承办人提出审查意见。否 管辖权外说明原因，不予受理 科长审核提出意见 主管局领导签批 上报市政府审查 符合上报条件的上报省人民不符合上报条件的出具修政府审批改意见
窗口接待、审核 申办单位是否属于 本单位管辖权限 （当场办理） 是 局政务大厅受理1、初审材料，发受理通知 2、将申请资料扫描、通过局域网送主办科室3、受理补件 申请材料不全或否 审核材料是否齐全， 不合格，一次通知是否符合规定要求 必备件，退还申请 是 补报资料一次性告知进行专家评审设计 专家组出具评审意见否不属于本单位管辖权的说明原因，不予受理 主办科室、主管领导审批 下达立项批复
国土资源局行政许可流程图
服务指南 (一)、使用国有土地许可应提交的材料目录： 1、用地申请； 2、建设单位有关资质证明； 3、项目可行性研究报告批复或其他有关批准文件； 4、国土资源行政主管部门出具的建设项目用地预审报告； 5、初步设计或其他有关批准文件； 6、建设项目总平面布置图； 7、占用耕地的必须提出补充耕地方案； 8、提供地质灾害危险性评估报告和矿产资源压覆评估报告（应有资质的评估机构提供）； 9、涉及到林业、消防、环保、交通、水利等，应提供相关部门意见； 10、有资质单位提供的勘测定界面积图、宗地图； 11、在城市规划区内的应提供建设用地规划许可证及城市建设规划图。（二）建设用地改变用途审批许可应提交的材料目录： 1、改变用途申请； ２、县政府对改变用途可行性方案的批复，国土资源部门和城建部门的批准文件； ３、以划拨方式取得的国有土地使用权应提交地价评估报告(应有资质的评估机构提供)； ４、改变为经营性用地的必须实行“招拍挂”，并签订相关合同； ５、涉及到相关部门的，应提供相关部门意见。 6、勘测定界图、宗地图（应有资质的测量单位提供）。 （三）临时用地审批许可应提交的材料目录： １、临时用地申请； ２、在城市规划区内应持有城市规划部门批复； ３、签订临时用地补偿协议； ４、签订临时用地使用合同，不得修建永久性建筑物； ５、恢复原状和土地复垦方案；
６、有资质单位测量的勘测定界图； ７、有关单位意见。 （四）划拨土地使用权转让、出租和抵押审批许可应提交的材料目录： １、申请书； ２、法人资格证明、身份证或户籍证明； ３、土地权属证明或原土地使用证； ４、房屋产权证明； ５、地价评估报告（应有资质的评估机构提供）； ６、转让合同； ７、贷款和抵押合同； 8、转让、出租、抵押宗地图（应有资质的测量单位提供）。 （五）建设项目用地预审审批许可应提交的材料目录： 1.建设项目用地预审申请报告和预审申请表; 2.建设项目预审用地一览表; 3.建设项目可行性研究报告及其专家评审意见; 4.有关图件,包括比例尺大于或等于1:1万的项目总平面图或线性工程平面图, 以及辅助附属设施的总平面布置图,小比例尺的用地位置(线性走向)示意图, 标注项目用地范围的1:1万土地利用现状图和1:500勘测定界图。跨县级 以上行政区域的还需提供县级以上土地利用总体规划图; 5.矿产资源压覆评估报告及其确认文件; 6.地质灾害危险性评估报告及其备案登记表; 7.建设部门的选址意见书; 8.涉及修改土地利用总体规划的,应当出具土地利用总体规划修改方案及说 明、规划修改方案的听证纪要、建设项目对规划实施影响评估分析报告及其专 家论证意见，有关部门对规划修改确认文件; 9.其他需要提供的材料。 （六）采矿权审批许可应提交的材料目录： 1、申请书和矿区范围图； 2、申请人资质条件的证明；
土地报批勘测定界工作流程 土地勘测定界系指对各类建设项目实地划定土地使用范围、测定界桩位置、标定用地界线、调绘土地利用现状，计算用地面积以供审查报批建设项目用地的测绘技术工作。市土地管理事务所依据有关法律法规和政策规定，结合实际制定本工作流程。 一、勘测定界主要工作程序 委托?组织协调工作?提供图件?外业调查（现场踏勘、调查确权、实地放样、界址测量等）?内业处理（绘制勘测定界图、编制土地勘测定界报告书等）?成果检查验收?提交成果资料 二、勘测定界过程 1.委托 市土地管理事务所对具体的项目采取摇号方式从备选库中随机选取1家测绘单位作为作业单位。市土地管理事务所下达《测绘通知单》，告知作业单位项目任务指令要求，包括：项目实施地点、项目类别要求、完成期限等。 2.组织人员 测绘单位接受委托后，项目负责人安排人员到市土地管理事务所进行工作对接，商定工作的具体时间、了解用地范
围内的权属状况、收集相关资料等。市土地管理事务所协调区征收局或相关单位，通知属地乡镇或相关单位配合测绘单位到现场指界。 3.提供图件 市土地管理事务所提供用地范围电子版资料、用地批文的电子版勘界图和相关政策性文件等给测绘单位使用，并签订《保密协议》。 （1）用地范围电子版由用地单位提供； （2）如测绘单位没有用地批文的电子版勘界图，由市土地管理事务所发函至市不动产登记中心提供。 4.外业调查（现场踏勘、调查确权、实地放样、界址测量等） 测绘单位在约定时间到达现场后，应先咨询用地单位及村组干部，了解用地范围和村组情况，是否和用地红线图一致。如果一致，则按双方指定的界址进行测绘；如不一致，则在双方统一意见后进行测绘，也可先测绘成图后，请双方确认。测绘完毕后，测绘单位请到场人员在《测绘现场人员确认表》上签字。
土地报批流程 项目征用土地报批程序来源：未知作者：基本路线图：勘测定界→调整用地规划→用地预审→立项→制作报件上报→用地招拍挂工作→办理用地手续、供地 具体操作步骤： (一)勘测定界(到市国土资源信息中心办理) 用地单位请市国土资源信息中心进行勘测定界，确定用地范围及面积。 (二)调整规划(到县国土局办理) 对于已确定用地范围的用地项目由国土局进行用地规划审核，对不符合用地规划的用地项目按要求进行用地规划的调整。 (三)用地预审(到市国土局土地利用科办理) 用地单位须提供下列材料： 1、用地预审申请表; 2、预审的申请报告(内容包括拟建设项目用地基本情况、拟选址情况、拟用地规模和拟用地类型、补充耕地基本方案); 3、勘测定界技术报告书。 4、用地规划调整报告。 5、项目可行性研究报告。 6、标注用地范围的土地利用总体规划图; 7、企业营业执照或法人单位代码证; 8、法人委托书。 (四)立项(到省、市发改委或县计划局办理) 用地项目属于省级立项项目到省发改委立项、市级立项项
目到市发改委立项、县级立项项目到县计划局立项。用地单位须提供下列资料： 1、土地行政主管部门出具的建设项目用地预审报告。 2、建设项目选址意见书。 3、建设项目总平面布置图。 4、用地单位出具环评报告、矿产压覆报告、水保方案、地质灾害评估报告及城建、旅游、交通等相关部门对项目用地的审核文件。 (五)、制作用地报件上报省政府审批(到县国土局、市国土局办理) 土地统征中心对已完成勘测定界、调整规划以及立项工作的用地项目进行审核，由所在乡镇、政府牵头召开被征地集体村民听证会，做好征地工作;国土部门落实补充耕地方案，并根据实际情况安排用地报批批次，协助用地单位制作用地报件报市国土资源局审核;用地单位足额缴纳相关费用后，由市局将报件报省国土资源厅审批。 (六)、获得批准项目用地的招拍挂工作(到县国土局统征中心办理)
征地程序及流程图 (一)报批前程序 一就是征地告知。《国务院关于深化改革严格土地管理得决定》(国发〔20０4〕28号）规定:在征地依法报批前,要将拟征地得用途、位置、补偿标准、安置途径告知被征地农民．国土资源部《关于完善征地补偿安置制度得指导意见》（国土资发〔２０04〕238号)规定：在征地依法报批前,当地国土资源部门应将拟征地得用途、位置、补偿标准、安置途径等,以书面形式告知被征地农村集体经济组织与农户。在告知后,凡被征地农村集体经济组织与农户在拟征土地上抢栽、抢种、抢建得地上附着物与青苗，征地时一律不予补偿。 二就是现状调查及确认。《国务院关于深化改革严格土地管理得决定》(国发〔2004〕２8号)中规定：对拟征土地现状得调查结果须经被征地农村集体经济组织与农户确认;确有必要得，国土资源部门应当依照有关规定组织听证。 三就是征询意见,组织征地听证。国土资源部《关于完善征地补偿安置制度得指导意见》（国土资发〔2００4〕238号）中规定：在征地依法报批前，当地国土资源部门应告知被征地农村集体经济组织与农户，对拟征土地得补偿标准、安置途径有申请听证得权利.当事人申请听证得，应按照《国土资源听证规定》（国土资源部令第22号)规定得程序与有关要求组织听证。 四就是征地材料得组织、审核及上报。市县国土资源行政主管部门根据征地情况调查结果与市县人民政府拟定得征地补偿标准、安置
方案,以及建设项目得相关材料，依法拟定农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案与供地方案,编制建设用地呈报说明书(简称：一书四方案),经过县级人民政府初步审核同意后，由县级人民政府正式行文报批。 （二）征地得审核与报批 市县人民政府上报得征地材料,由省(自治区、直辖市)国土资源部门受理，并进行审核．凡就是征地材料齐全、征地程序合法、征地补偿标准符合法律规定、安置方案已经确认，市县人民政府已经出具说明材料得，报请省级人民政府审批。须报国务院批准得,由省(自治区、直辖市）人民政府审查后报请国务院批准.省级国土资源部门将征地材料报送国土资源部审查。征地经国务院或省级人民政府批准后，国土资源部或省级国土资源部门下发征地批准文件。 (三）批后实施程序 一就是发布征收土地公告。经依法批准征地项目后，市县人民政府与市县国土资源行政主管部门要及时发布征收土地公告。根据《征用土地公告办法》(国土资源部令第10号)得规定,征收土地公告由市县人民政府在收到征用土地方案批准文件之日起１0个工作日内进行，内容包括:1、征地批准机关、批准文号、批准时间与批准用途;２、被征用土地得所有权人、位置、地类与面积;３、征地补偿标准与农业人员安置途径;4、办理征地补偿登记得期限、地点。
一)土地使用权交易可采用下列方式: 1、挂牌交易,即在一定期限内将土地交易条件(含最低交易价)在土地交易机构进行公告,并接受交易申请得行为。 2、拍卖,即通过发布拍卖公告,由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价,由出价最高者获得土地使用权得行为。 3、招标,即通过发布招标公告,进行公开招标,由投标人进行投标,经评标后确定中标人得行为。 (二)招标、拍卖委员会得组成与职责 1、组成: 以招标、拍卖方式转让土地使用权得,委托人应设立招标委员会或拍卖委员会,招标委员会或拍卖委员会由5人以上单数组成,委托人选派1名工作人员作为招标委员会或拍卖委员会主任,其余人员从土地交易市场专家库中随机抽出确定。 2、招标委员会主要职责: 审定招标最低中标价,审查投标人资格,主持开标、评标与定标工作,确定中标人并发出中标确认书。 3、拍卖委员会职责:审定拍卖最低成交价,审查竞买人资格,指定拍卖主持人 又称场地使用权。我国政府土地管理部门授予得使用土地得专门权利。 土地使用权就是我国得一项特殊得无形资产。我国《宪法》规定,土地为国家所有,任何单位与个人都无权拥有土地。长期以来,我国国有企业占用使用得土地均未在会计上反映。1988年修订后得《宪法》与《土地管理法》允许有偿出让或转让土地使用权。随后,国务院
颁布了《中华人民共与国城镇国有土地使用权出让与转让暂行条例》。土地使用权有偿出让就是指政府将国家或集体所有得土地,按照指定地块、用途与其她条件,有偿地供土地使用权受让人开发经营,土地使用权受让人向政府支付出让金儿使用金,出让金就是土地使用权让人为取得土地使用权而向政府一次性支付得价款,使用金就是土地使用权受让人因使用土地而定期向政府交纳得费用。土地使用权转让就是指土地使用权出让后,土地使用权受让人将土地使用权再转移给其她单位或个人得行为,后者应向前者支付转让金。 土地使用权成本包括支付给政府得出让金或支付给其她单位得转让金以及迁移补偿费、场地平整费、丈量费与法律手续费等。如果国家以土地使用权向股份有限公司作价入股,则以评估得价值为依据。 定期向政府交纳得土地使用金于支付时作为当期费用处理,不予资本化。 如果土地使用权有期限,则在规定得期限内摊销其成本;如果无期限,可以不摊销。 继续追问: 能较详细说明从第一步开始具体怎么做得操作流程吗？ 补充回答: 第一步:房地产开发项目土地获取 一.土地获取工作流程 1、确定目标城市 在公司发展战略方针得指导下,结合我国各地区房地产市场发展特征,制定公司房地产业年度发展计划,确定公司房地产业发展得目标城市。 2、项目获取途径 项目获取主要分为以下两种途径: ①直接购买土地获取项目 通过报纸、网络等途径收集目标城市房地产市场发展状况与土地市场交易情况。通过对当地房地产市场分析与对当地政府部门公布得国有土地使用权出让公告,初步估计出让土地成交价格,结合公司实际情况,确定目标地块。 ②通过朋友、社会关系等途径获取合作开发项目。 3、确定土地价格及报价策略 在确定房地产报价策略时可采用以下两种方式: ①公司组织人员现场调研:根据目标城市以往国有土地交易情况与房地产市场情况,预测目标地块可能成交得最低价格与最高价格,并根据目标地块使用权得出让方式确定报价策略。
农村集体土地确权登记发证工作流程及具体操 作办法 Company Document number：WUUT-WUUY-WBBGB-BWYTT-1982GT
农村集体土地确权登记发证工作流程及具体操作办法这次农村集体土地确权登记发证要覆盖到全市每一个村组的所有范围，包括每个村组的建设用地、农用地和未利用地，通俗的说就是包括每个村组所有的山水田林路。农村集体土地所有权证包括了“林权证”、“草原证”和“土地承包经营权证”等，它相当于身份证，其他证相当于“工作证”。我们现在开展农村集体土地确权登记发证，就是给农村集体土地办“身份证”，每块土地还要编号相当于身份证号码。整个过程是个复杂而严谨的过程，是一个依法依规相互配合的过程，要使整个过程完成顺利，必须环环紧扣，不仅要讲究依法依规，而且还要讲究程序到位。下面我就具体的操作程序给大家做个详细的说明：（整个程序包括九个部分） （一）工作准备阶段。 此阶段的工作主要有：成立机构、宣传发动、组织协调、业务培训、权属资料整理，编制工作方案，收集有关法律法规和政策文件。 成立乡（镇）集体土地确权登记及土地权属纠纷调处领导小组工作机构，准备登记所需表册及设备，收集资料。 市集体土地发证办公室收集：涉及国土部门（土地详查等资料）、林业部门（林权制度改革成果资料）、农业部门（农村集体土地承包经营权证有关资料)、民政部门（行政勘界成果资料），水利部门（水域及水利设施的有关资料）、规划部门（乡（镇）新农村规划资料和有关农村测绘成果）等等。 村小组收集：主要是权属资料：1）土改时、“四固定”或农业合作化时期的土地所有证、资料；2）山林所有权证；3）土地承包合同；4）山林纠纷调
土地报批流程 一、土地报批的概念 土地报批就是通过一些手续，流程，让土地性质改变，主要有集体土地变为国有土地，农用地变为建设用地。 二、土地报批分类 1、城市分批次建设用地 在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，由市、县国土资源部门按照土地利用年度计划分批次拟定农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案，编制建设用地呈报说明书，经同级政府审核同意后，逐级上报有批准权的机关批准。主要指城市建设项目用地、工业建设项目用地等。 2、单独选址项目用地 是指在土地利用总体规划确定的城市和村镇建设用地区以外选址的能源、交通、水利、采矿、军事设施等建设项目用地，由建设单位向当地土地行政部门提出用地申请，并由土地行政主管部门拟定农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案、供地方案，编制建设用地呈报书，经同级政府审查同意后，逐级上报有批准权的机关审批。交通部门实施的公路工程用地大都属于这个类型。根据《土地管理法实施条例》第21条的规定，这类项目需要使用土地的，建设单位应当根据建设项目的总体设计一次申请，办理建设用地审批手续；分期建设的项目，可以根据可行性研究报告确定的方案分期申请建设用地、分期办理建设用地有关审批手续。 三、土地报批流程 城市批次建设用地流程可以总结性地分为以下几个阶段（组卷、报批、征收、出让） 1、组卷阶段 （1）用地单位提交用地申请及相关项目材料，申请办理规划设计条件通知单。
（2）市局相关业务部门组织进行测量定界、地类分析、拟定一书三方案（建设用地呈报说明书、土地征收方案、农用地转用方案、补充耕地方案），组织会审并签发征地告知书。 （3）进行告知、听证、确认（下发征地告知书、组织进行听证、最后无意间确认）。 2、报批阶段 （1）市局用地编制批次报市政府审核并签发。 （2）省厅组织会审，出具意见主管厅长、厅长签批报省政府。（3）省政府五处受理、审查、报秘书长签批后下文至省厅（其中报国务院的经省厅汇总后一次性上报）。 3、征收阶段（两方案公告一登记） （1）第一次公告（10个工作日） 省政府对市政府下发方案批复，被征用土地所在地的市、县人民政府应当在收到征用土地方案批准文件之日起10个工作日内进行“征用土地公告”，该市、县人民政府土地行政主管部门负责具体实。征用土地公告应当包括下列内容： A、征地批准机关、批准文号、批准时间和批准用途； B、被征用土地的所有权人、位置、地类和面积； C、征地补偿标准和农业人员安置途径； D、办理征地补偿登记的期限、地点。 （2）进行登记 被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人应当在征用土地公告规定的期限内持土地权属证书到指定地点办理征地补偿登记手续。 （3）第二次公告（10个工作日） 有关市、县人民政府土地行政主管部门会同有关部门根据批准的征用土地方案，在征用土地公告之日起45日内以被征用土地的所有权人为单位拟订征地补偿、安置方案并予以公告。 征地补偿安置、方案公告应当包括下列内容： A、本集体经济组织被征用土地的位置、地类、面积，地上附着物和青苗的种类、数量，需要安置的农业人口的数量；
（一）政府出让经营性房地产项目和其他具有竞投性的项目用地； （二）原经划拨，因改变土地用途、使用条件等用于经营性房地产项目的土地； 二、申请人需提交的资料 （一）政府批复； （二）挂牌出让申请； （三）收回土地使用权协议书； （四）测量蓝图及电子文件； （五）国有土地使用证； （六）其他所需资料。 三、办理程序 （一）、前期工作 1、由市国土资源和房屋管理局土地储备开发中心办理收回国有土地使用权手续； 2、市测绘队出具收回地块的1：500地形图； 3、市城市规划局出具收回地块的规划设计要点； 4、市土地房产评估所评估拟挂牌地块的地价并出具评估报告； 5、市国土资源和房屋管理局招标拍卖领导小组拟定挂牌地块的出让底价、起始价、增价规则及增价幅度等，报市招标拍卖领导小组审定； 6、市土地房产交易所制定挂牌出让文件，包括： （1）挂牌公告； （2）竞买须知； （3）宗地图； （4）《竞买申请书》； （5）《报价单》； （6）《成交确认书》； （7）《国有土地使用权出让合同》； （8）其他资料。 （二）操作程序 市国土资源和房屋管理局（以下简称国土房管局）委托市土地房产交易所（以下简称交易所）组织挂牌出让工作。 交易所在交易大厅挂牌，具体操作如下： 1、交易所在挂牌前20天向社会发出公告，挂牌公告在当地主要报刊、从化电视台和交易所大厅电子显示屏、触摸屏电脑、局网站发布； 2、在公告期内，交易所接受社会各界人士咨询、接受申请、审查，竞买资料； 3、竞买人的资格经认可后，交履约保证金，填写《竞买申请书》； 4、公告期满后，开始挂牌竞价（挂牌时间不少于10个工作日）； 5、在挂牌期内，接受竞买人的报价，填写《报价单》； 6、交易所工作人员审查确认最新报价后，更新竞买价格； 7、挂牌截止后，根据报价结果确定竞得人； 8、与竞得人签订《成交确认书》； 9、在交易所大厅电子显示屏和局互联网站发布挂牌结果，并退回未竞得人的竞买保证金； 10、市国土房管局与竞得人签订《国有土地使用权出让合同》，并按出让合同的约定，收缴税费。
土地开发流程 HEN system office room 【HEN16H-HENS2AHENS8Q8-HENH1688】
土地开发流程； （一）参加土地竞拍。（国土资源局） 1、购买土地招标文件。 2、准备相关材料后，至土地局地藉股报名。 （二）取得土地中标通知书、土地使用权，签订土地出让合同。（国土资源局）（三）办理建设项目选址意见书及建设用地规划许可证。（建设局） 需提供材料：授权委托书；土地中标通知书；建设单位申请报告。 取得建设局规划办公室出具的项目选址意见书，用地规划红线图，建设用地规划许可证。 （四）办理国有土地使用权证（国土资源局） 需提供的材料：土地出让合同；营业执照复印件；土地出让金发票复印件；契税完税证明；计委立项批文；规划红线图；环评报告；法人代表身份证复印件；委托书；委托人身份证复印件。 取得国有土地使用权证。 （五）总平面布置图报批。（规划办） （六）地质勘察、建筑方案设计、报批、施工图设计。人防报批。 （七）施工图审查 需提供材料：申请表，地质勘察报告，总平（已批），设计合同，审查合同。（八）、办理建设工程规划许可证。（建设局） 需提供材料：申请报告；规划同意建施总平；计委立项批文；土地使用权证复印件；施工图审查合格书复印件；施工图纸；授权委托书；身份证复印件。 （九）消防设计审核（公安消防大队） 需提供材料：申报表；建设单位营业执照；建设工程规划许可证；设计单位资质证书；消防给水总平，水、电、建筑施工图；建设单位申请报告；规划红线图（需加盖规划办公章）；法人、委托人身份证；委托书。 （十）办理建设工程施工许可证（建设局） （十一）取得建设工程用地规划许可证、国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％（1/5层数），方可申请商品房预售许可证。 差不多就是这些了，也就是平时我们常说的五证齐全。不知每个地方办理流程是不是一样的。供你参考，望能帮到你！ 为给那些欲进入房地产开发项目的公司对房地产开发过程有一个初步的了解，天津房地产律师现将房地产工程项目的行政审批办理流程简要说明如下。 注意：本流程只作为参考，具体要求与规定与当地相关部门要求为准。天津房地产法律网不承担任何法律责任。 一个完整的房地产项目从开始到竣工，大致可以分以下三大部分。 第一部分，房地产开发公司的准备工作 在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书，应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。 第二部分，行政审批部分