2017
滨海房地产住宅市场年报
丨凯成地产丨研究发展部丨
目录 CONTENTS
1
经济政策概述
2
土地市场分析
3
住宅二级市场
4
住宅三级市场
第一部分
经济政策概述
房地产短期看金融（去杠杆、加息），远期看人口（人才导入不足） 十九大为房地产定调“房住不炒”，2018年实行差别化调控政策， 明年房地产市场仍然紧缩
1
经济—GDP增长出现下滑，产业结构优化未来长期向好
2012-2017年天津市与滨海新区GDP增长幅度对比分析
30000 25000 20.10% 17.50% 8020 12.50% 10.00% 12894 14442 15727 8760 15.50% 9270 12.80% 9.30% 16538
统计口径调整， 滨海2016年GDP 为6654亿元
25.00%
统计口径调整， 滨海2017年 GDP预计7000 亿元
10002
20.00% 15.00%
20000
15000 10000 5000 0 13.80% 7205
10.80% 9.20% 17786 10.00% 18595 3.60% 5.00% 0.00%
2012年
2013年 天津GDP(亿元)
2014年 滨海新区GDP（亿元）
2015年 天津GDP增速
2016年 滨海新区GDP增速
2017年
? 2017年天津市GDP经济增长出现下滑，在“去产能、调结构”的宏观政策背景下，传统工业、落后产 能被调整，全运会的举办、加大环保整治，停产停工对今年的生产总值均产生了抑制。 ? 随着产业结构升级，产能不断优化，经济形式长期发展向好。
经济—人均消费性支出不断增长，对生活居住类支出增长明显
2012-2017年天津市人均工资增长分析
80000 70000 63180 72654 16% 14% 12% 10% 8% 35000 30830 30000 25000 20024 20000 15000 10000 4997 5000 0 2012年 2013年 2014年 居住支出（元） 2015年 2016年 居住支出增长幅度 2017年 1854 5320 5667 24290 22306 28730 26230
2012-2017年天津城镇人均消费性支出分析
15%
13%
60000 50000 40000 30000 20000 10000 0 2012年 2013年 46464 51120
56232
59328
7.5% 7%
10%
10%
6%
6%
6% 4% 2%
6%
6.5%
6064 6519
2014年 人均工资（元）
2015年
2016年
2017年
0%
人均工作增长率
人均消费性支出（元）
? 近五年天津市人均的工资平稳增长，前两年受经济影响，增长幅度减缓； ? 天津近年来人均消费性支出不断增长，生活居住类支出占比人均消费类支出比例不断增加。 ? 前几年的购房需求剧增，已经透支了未来需求，预计1-2年的时间市场需求趋缓。
人口—人口导入逐步增长，区域信心明显提升
2012-2017年天津市人口增长数据统计
1800 1600 1400 1200 1000 800 600 400 200 0 2012年 2013年 户籍人口(万人) 2014年 2015年 外来流入人口 2016年 2017年 993 1,004 393 441 16% 350 300 250 200 150 100 50 0 2012年 2013年 户籍人口（万人） 2014年 2015年 115 118 120 124 148 160
2012-2017年滨海新区人口增长数据统计
12% 14%
14% 12%
476 500 508 520
10% 8%
169 6% 173 172 175
10% 8% 6% 4%
12% 10%
8%
1,017
8%
5% 1,027
6% 1,044 1,091 4%
2%
128 133
2% 2%
0% -2% 2017年 外来人口增长率
1.4%
2.4%2%
0%
-1%
2016年
外来人口增长率
外来流入人口（万人）
? 天津未来的产业升级，需要大量的人口导入，但是目前现状显示人口导入不足，“812”事件以后外来人 口增长率降至低点 ? 随着区域发展的各项利好，区域人口增长率不断提升，滨海新区出台人才引进新政，吸纳大批人才落户， 为将来的房地产市场增加了人口基数
人才引进—滨海新区人才引进政策
滨海新区的极速发展，人才引进与落户政策利好，到2020年人才总量 计划达到100万人
申请条件
1、企业条件 人才所在企业须为中心商务区、中新生态城注册的企业，不适用于 机关、事业单位工作人员。 2、个人条件 同时满足以下3个条件： （1）全日制普通高校本科及以上毕业生并取得相应学位或取得经 国家教育部认证的境外学士及以上学位； （2）与企业签订3年（含）以上劳动合同，并由该企业连续缴纳社 会保险3个月（含）以上； （3）2017年1月12日以后户籍由滨海新区行政区域外首次迁入滨 海新区行政区域的。 符合条件的人才可连续享受3年住房和生活补贴，具体标准如 下： 1.全日制普通高校本科毕业并取得学士学位、取得境外学士学位 的留学归国人员每人每年1.2万元； 2.全日制普通高校硕士研究生毕业并取得硕士学位、取得境外硕 士学位的留学归国人员每人每年2.4万元； 3.全日制普通高校博士研究生毕业并取得博士学位、取得境外博 士学位的留学归国人员每人每年3.6万元。
补贴标准
金融—防范系统性金融风险，客户购置门槛被抬高
? 十九大中央金融系统代表会上，央行行长周小川提到：防范系统性金融风险、防止恶性通货膨胀所造成 的危险，重点防止“明斯基时刻”。
? 美联储加息，中国未来防止资金外流，2018年基准利率将面临上升的可能性。房地产短期看金融，金融
加息去杠杆，购房者购置门槛被抬高
政府
? 国务院出台地方债新规，坚 决制止地方政策违法违规举 债，地方政府出现偿债困难 需压缩公用经费。 ? 地方融资模式迎来大变革， 地方财政收入将很大程度上 依靠土地出让金来支撑
房企
? 房地产企业利息支出变大，使 得其融资成本增加 ? 土拍溢价率达到48%，不动产 登记部门有权不受理受让人为 利用该项目土地使用权及在建 工程进行抵押担保融资而提出 的办理他项权利登记申请。
购房者
? 需求型客户，加息会增加其购 房成本，同时也会使持币待购
者的支付能力下降，增加其观
望心态。 ? 投资型客户，加息会增加投资 成本，使其预期收益下降。因 此对投资性需求影响较大
信贷—银行限贷力度增强，提高购房门槛
? 按揭：客户具备五险一金、事业单位、公积金较高的客户，使用按揭贷款才可享受基准利率，否则均有不同程度的利率上浮 ? 公积金：首次使用公积金，缴存比例在15%以上或有补充公积金的客户可以享受基准利率，否则均有不同程度的利率上浮
政策—长效机制将打开房地产新的局面，限价限购终将退出
国常会提出抑制资产泡沫 21城市出台房地产调控政策多个城市 调控持续加码 2016.9
短期 购房成本提高，抑制购 房需求 控制房价，稳定市场房 价预期 购房门槛提高，抑制需 求，防止市场过热 促进市场供需平衡 抑制房价过快增长 对市场影响较小 长期 去杠杆，资金回流 加快土地供给侧改革 外地人受社保/个税限 制明显，不利于人口 导入 满足日益增长人口需 求 降低开发商预期，地 价高企品质降低 满足市场多层次需求， 保障市场平衡
全国性 限购、限贷 2017.3
全国性限售
十九大 定房住不炒基调 2017.10
预判 任重而道远 细水长流 终将退出 细水长流 终将退出 负重致远
2016.6
政策 首贷、二套利率门槛提 高 土地限价、 “竞自持” 新政 限购、限贷新政 加强土地、新建商品房 上市管理 商品房备案价管理 加快培育租赁市场
2017.3月以来
影响
回归房屋居住属性，降低对 房地产行业经济依赖 未来土地出让主流模式 短暂性平衡市场，仍需寻找 长效机制 供给端平衡市场供需 短期平抑房价，长期存在风 险 市场逐渐向长效机制转换
政策—坚持“房住不炒”主调，实行差别化调控政策
全国住房城乡建设工作会议：2018年楼市调控基调发生转变
? 全面打压转向保障合理需求，实施差别化调控 ? 对投资性需求继续打压 ? 对刚需和改善需求将予以保障
时间
2016.12 2017.10
会议
中央经济工作会议 十九大
主要内容
房子是用来住的，不是用来炒的；加快研究建立符合国情，适应市场规律的基础性 制度和长效机制；抑制房地产泡沫。防止出现大起大落。
坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位。加快建立多主体供给、多渠道保障、租 购并举的住房制度，让全体人民住有所居。 加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。要发展住房租赁市场特 别是长期租赁，保护租赁利益相关合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发 展，完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策连续 性和稳定性，分清中央和地方需求，实行差别化调控 针对各类需求实行差别化调控政策，满足首套刚需、支持改善需求，遏制投机炒房； 库存仍然较多的部分三四线城市和县城要继续做好去库存工作；深化住房制度改革， 加快建立多主体供给，多渠道保障、租购并举的住房制度
2017.12
中央经济工作会议
2017.12
住房城乡建设会议
天津市与滨海新区限购政策对比分析
VS
天津市限购严格执行，滨海新区成唯一释放出口，但限贷、社保的统 一性仍限制部分客群
政策—市场进入调整期，预计2018年市场仍然紧缩
330房贷新政 “国六条” “国十五条”
1600.00 1400.00 1200.00 1000.00 800.00 8000 600.00 400.00 200.00 0.00 6000 4000 2000 0
针对各类需求实行 差别化调控政策 331新政
18000
二套首付降低 “国十三条” “新国五条” 三套不能贷款 首套首付提高 9.27房贷新政 “津十条” “国四条” 公积金新政
930房贷新政
930新政
16000 14000 12000 10000
“国八条”
02上半年
02下半年
03上半年
03下半年
04上半年
04下半年
05上半年
05下半年
06上半年
06下半年
07上半年
07下半年
08上半年
08下半年
09上半年
09下半年
10上半年
10下半年
11上半年
11下半年
12上半年
12下半年
13上半年
13下半年
14上半年
14下半年
15上半年
15下半年
16上半年
16下半年
17上半年
2002 需求 释放
（4年调整期 ） 量平价稳 2003-2006市场调整
（2年恢复期）
量平价稳
2009
2007-2008
需求 释放
（4年调整期 ） 量平价稳 2010-2013市场调整
（2年恢复期）
量平价稳
2016
2014-2015
需求 释放
预计四年 调整期 2017-2020
17下半年
结论—长效机制显现成效，市场逐渐回归平稳
? 促进人才引进 ? 促开工、促上市、分类限价
年份 2018 ? 调控政策不放松 ? 实行差别化调控 ? 金融政策紧缩 年份 2019
? 长效机制维稳市场 ? 供需平衡市场稳定
市场紧缩
市场回稳
? 客户需求得到释放
第二部分
土地市场分析
政策调控，高价地不再受到热捧，开发商拿地热情由热转冷 城市核心外扩，非核心板块土地集中成交
2
天津市土地热度出现偏移，远郊板块土地集中成交
2017年天津土地供应成交情况
600 500 400 300 200 100 0 市内六区 环城四区 供应建筑面积（万平） 滨海新区 成交建筑面积（万平） 远郊五区 64 47 263 191 178 202 558 571
武清 29%
宝坻 44%
? 天津市2017年住宅用地成交建面1042万㎡，成交金额1047亿元，平均楼面价10049元/㎡，环比2016年成交建面增 长211%，成交金额增长339%，成交楼面价增长41% ? 天津市今年开始大量供应远郊五区地块，其占全天津整体土地成交的56%，滨海新区占全天津市的20%，随着整体土 地市场压力增大，政府开始供应偏远地区地块，意图用低价地拉低整体楼面价
开发商土地持有高度集中，中小开发商逐渐被挤压
2016-2017年天津获取土地开发商企业性质汇总
土地性质 商住 居住 企业性质 央企 32 8 国企 44 11 上市公司 29 21 民企 38 10 全民所有制 1 0
对于多数中小型房企来说，正在深陷两大困境 第一方面：开发商的融资成本大幅上升。 第二方面：去年地王高价拿地的恶果正在显现。去年各热门城市的50个典型地王项目。目前只有7个已开盘，有29 个已开工未开盘，仍有14个尚未开工，房企集体患上了拖延综合症。
近两年拿地最多的开发商为保利(9宗地）、京宝（8宗地）、鸿坤（8宗地）、中铁（7宗地）、中冶（6宗地）天 房（6宗地）、金地（5宗地）、禹州（5宗地）等央企国企与大型上市公司，只有鸿坤为民企。
开发企业拿地热情由热转冷，外围低价地块拉低整体楼面价
2016-2017年滨海新区住宅用地季度成交走势
140 120 100 80 60 40 20 0 16Q1
5491 8449
122 106 82
14566
16000
14321
114
11614
14000
12000
10000
9533
52 24
1528
8000
6067
6000 4000 2000
18
26
16Q2
16Q3
16Q4
17Q1
17Q2
17Q3
17Q4
0
住宅用地成交建面（万㎡）
住宅用地成交楼面价（元/㎡）
商品房住宅成交均价（元/㎡）
? 2017年滨海新区住宅用地成交建筑面积210万㎡，成交金额201亿元，成交楼面价元10448/㎡，环比2016年成交建面 下滑37%，成交金额下滑16%，成交楼面价上升34% ? 2017年上半年滨海新区住宅用地成交价格普遍高于商品住宅成交价格，下半年汉沽、临港、塘沽湾等大量外围地块出 让重新拉低楼面价
滨海核心板块地少价高，品牌房企集中发力城市外围板块
2017年滨海核心区板块共计拿地建面210万㎡（地块详细信息见附件一），开发企业拿地偏向城市外围板块低楼面价片区。 一方面减轻资金压力，另一方面可依靠品牌实力支撑板块的初期乏力
平均楼面价 4818元/㎡
16
万㎡
汉沽（示意位置） 2宗
碧桂园、天房
平均楼面价 15190元/㎡
16
万㎡
北塘 1宗
中建、新城、联发 龙湖 天保
生态城 4宗
48
万㎡
平均楼面价 14113元/㎡
平均楼面价 26280元/㎡
6
万㎡
开发区 1宗
中建、宝徳、华远
平均楼面价 17523元/㎡
平安 平安
金地
北疆 1宗
10
万㎡
平均楼面价 18641元/㎡
9
万㎡ 平均楼面价 5692元/㎡
中心商务区 2宗 天津港散货物流 1宗 临港 3宗
塘沽区（塘沽湾） 4宗 大港（示意位置） 1宗 1
万㎡
43
万㎡
平均楼面价 5221元/㎡
碧桂园、和昌、红星
万㎡
19
平均楼面价 5260元/㎡
平均楼面价 4141元/㎡
万㎡
42
预计未来各板块供地计划
? 滨海各板块未来一年预计供地建面达240万㎡ ? 随着土地供应的逐渐外扩，滨海新区城市外溢边界进一 步扩大，未来供地区域集中在中心商务区、塘沽湾、旅 游区等板块 ? 后期各板块土地出让多以住宅搭配商业的形式进行出让
中心 渔港 生态城 空港经济区 未来科技城 北塘 海洋高新区 开发区 塘沽 东 疆 港
区域
近期土地供应预估
预计楼面价区间 （元/㎡）
10000~14000 25000~30000 14000~15000 8000-10000 4000~5000 4000-5000 3000-4500 6000~7000
中心商务区 开发区 北塘 旅游区 汉沽 临港 中部新城 塘沽湾
预计供应土地建筑面积70万㎡ 预计供应土地建筑面积17万㎡ 预计供应土地建筑面积30万㎡ 预计供应土地建筑面积23万㎡ 预计供应土地建筑面积20万㎡ 预计供应土地建筑面积30万㎡ 预计供应土地建筑面积20万㎡ 预计供应土地建筑面积30万㎡
旅游区
塘沽湾
中心商务 区
2017
滨海房地产住宅市场年报
丨凯成地产丨研究发展部丨
目录 CONTENTS
1
经济政策概述
2
土地市场分析
3
住宅二级市场
4
住宅三级市场
第一部分
经济政策概述
房地产短期看金融（去杠杆、加息），远期看人口（人才导入不足） 十九大为房地产定调“房住不炒”，2018年实行差别化调控政策， 明年房地产市场仍然紧缩
1
经济—GDP增长出现下滑，产业结构优化未来长期向好
2012-2017年天津市与滨海新区GDP增长幅度对比分析
30000 25000 20.10% 17.50% 8020 12.50% 10.00% 12894 14442 15727 8760 15.50% 9270 12.80% 9.30% 16538
统计口径调整， 滨海2016年GDP 为6654亿元
25.00%
统计口径调整， 滨海2017年 GDP预计7000 亿元
10002
20.00% 15.00%
20000
15000 10000 5000 0 13.80% 7205
10.80% 9.20% 17786 10.00% 18595 3.60% 5.00% 0.00%
2012年
2013年 天津GDP(亿元)
2014年 滨海新区GDP（亿元）
2015年 天津GDP增速
2016年 滨海新区GDP增速
2017年
? 2017年天津市GDP经济增长出现下滑，在“去产能、调结构”的宏观政策背景下，传统工业、落后产 能被调整，全运会的举办、加大环保整治，停产停工对今年的生产总值均产生了抑制。 ? 随着产业结构升级，产能不断优化，经济形式长期发展向好。
2018天津市金融市场运行情况分析报告
一、货币市场 (4) 二、股票市场 (6) 三、债券市场 (7) 四、基金市场 (8) 五、期货市场 (8) 六、租赁市场 (9) 七、新型交易市场 (13) 八、外汇市场 (16) 1.外汇市场机制不断创新 (16) 2.外汇期权交易提高效率 (19) 九、天津市银行业机构发展 (20) 1.存款少增，贷款同比多增 (21) 2.表外融资规模缩小 (23) 3.大型银行创新步伐加快 (23) 4.多家银行开展投贷联动业务 (24) 十、天津市证券业机构发展 (25) 1.法人证券公司发展态势良好 (26) 2.上市公司总市值略有降低 (27) 3.新三板挂牌企业快速增长 (27) 十一、天津市保险业机构发展 (28) 1.保费收入增长较快 (28) 2.车险市场稳健发展 (29) 3.监管不断加强 (30) 4.创新模式不断涌现，市场活跃程度高 (30) 十二、天津市其他金融业机构发展 (31) 1.互联网金融市场 (31) 2.融资租赁市场 (34)
图1 天交所挂牌企业数据统计 (14) 图2 天交所挂牌企业省份分布情况 (14) 图3 2009-2016年天交所历年累计交易数据 (15) 图4 2015和2016年各项业务营业利润的情况 (26) 表录 表 1 2016年天津市同业拆借情况 (4) 表 2 2016天津上市公司基本情况 (7) 表 3 2015～2016年开放式基金情况 (8) 表 4 2016年天津辖区内期货公司情况 (8) 表 5 2016三季度天津市融资租赁业务发展概况 (9) 表 6 2016年全国融资租赁企业十强排行榜（截至2016年9月） (10) 表7 2016年天津市银行业金融机构情况 (20) 表8 2016年天津市人民币贷款各利率浮动区间占比 (22) 表9 2015～2016年天津市证券业机构数量同期变化情况 (25) 表10 2016年天津上市公司情况 (27) 表11 2016年天津保费收入和赔付支出 (29)
天津2019年，天津写字楼市场迎来供应历史高峰，新增供应总量近50万平方米，且全部来自于天津主城区，是去年主城区新增供应的两倍。其中，享受政府租金补贴政策的新项目去化速度较快。整体市场新增需求保持平稳，但受中小企业退租抵消，全市净吸纳量同比下降25%。从行业看，金融是第一大需求引擎，保险、银行以及外资消费金融今年都有大面积扩租需求；TMT行业成为今年第二大主力，不少外地互联网科技公司开始在天津设立分支，教育科技类企业下半年表现活跃，另外受区政府相关租金补贴政策的刺激，新成立的本地科技类公司也较去年明显增多；房地产建筑和专业服务业在 全年亦有表现。尽管整体租赁市场尚属活跃，但主力需求租户普遍对租金较敏感，外加高空置率的压力，天津写字楼市场全年租金同样本比下降2.5%，不少项目的去化也主要得益于租金的下调。 2020年，全市预计有68万平方米左右的新增供应入市，主要集中在滨海新区和主城区的外围。天津第三产业占比提升和各区政府继续加大招商引资力度，有望推动写字楼需求增长。成熟商务区的整体供应压力有望小幅缓解。但项目间表现分化，大部分业主将继续下调租金以刺激需求。优质写字楼市场 写字楼新增供应与净吸纳量表现 49.816.6 2019 2018 2017 2016 2015万平方米新增供给净吸纳量
2019年，天津零售物业市场有和平保利广场和津南新城吾悦广场两个项目入市，新增面积22万平方米。存量市场的改造升级循序渐进，如乐天百货闭店，天津万象城（前银河国际购物中心）和恒隆广场也做出较大规模的品牌和业态调整。从业态需求看，餐饮、户外运动、科技产品类和儿童相关业态尤其活跃。多个运动品牌旗舰店入驻天津，如：天津首家Adidas SWC运动休闲集合店入驻恒隆广场，天津爱琴海引入首家斯凯奇天津旗舰店；新能源汽车表现突出，如恒隆广场引入小鹏、金康、理想等汽车展厅。新入市的项目也引入多个区域首进品牌，填补了区域商业空白。年末空置率达到10.1%，同比下降2.4个百分点。购物中心首层平均租金同样本比同比上涨0.3%，增长主要来自于核心商圈。2020年，预计将有四个项目入市，总体量56万平方米，大部分位于主城区以外。其入市后，预计整体空置率有望稳中有降，租金预计保持平稳。 零售新增供应与净吸纳量表现 2019 2018 2017 2016 2015 万平方米新增供给净吸纳量
天津市房地产开发国有企业数量数据专题报告2019版
序言 天津市房地产开发国有企业数量数据专题报告对天津市房地产开发国有企业数量做出全面梳理，从房地产开发企业总个数，内资企业数量，国有企业数量等重要指标切入，并对现状及发展态势做出总结，以期帮助机构和个人找准潜在机会，为投资决策保驾护航。 天津市房地产开发国有企业数量数据专题报告相关知识产权为发布方即我公司天津旷维所有，任何机构及个人引用我方报告，均需注明出处。 本报告借助客观的理论数据为基础，数据来源于权威机构如中国国家统计局等，力求准确、客观、严谨，透过数据分析，从而帮助机构和个人加深对天津市房地产开发国有企业数量的理解，洞悉天津市房地产开发国有企业数量发展趋势，为制胜战役的关键决策提供强有力的支持。
目录 第一节天津市房地产开发国有企业数量现状概况 (1) 第二节天津市房地产开发企业总个数指标分析 (3) 一、天津市房地产开发企业总个数现状统计 (3) 二、全国房地产开发企业总个数现状统计 (3) 三、天津市房地产开发企业总个数占全国房地产开发企业总个数比重统计 (3) 四、天津市房地产开发企业总个数（2016-2018）统计分析 (4) 五、天津市房地产开发企业总个数（2017-2018）变动分析 (4) 六、全国房地产开发企业总个数（2016-2018）统计分析 (5) 七、全国房地产开发企业总个数（2017-2018）变动分析 (5) 八、天津市房地产开发企业总个数同全国房地产开发企业总个数（2017-2018）变动对比分 析 (6) 第三节天津市内资企业数量指标分析（均指房地产开发企业） (7) 一、天津市内资企业数量现状统计 (7) 二、全国内资企业数量现状统计分析 (7) 三、天津市内资企业数量占全国内资企业数量比重统计分析 (7) 四、天津市内资企业数量（2016-2018）统计分析 (8) 五、天津市内资企业数量（2017-2018）变动分析 (8)
宝坻区房地产市场分析及建议 一、宝坻区发展及规划简介 宝坻区为京津冀一体化发展策略下衍生的创新型中央活力区，地处津京唐城市“金三角”几何中心。通过高铁、中关村的引入，被定位为桥头堡和新门户，将重点发展科技服务、商业和总部经济，推动高科技研发，将打造成为京津冀‘微中心'。承载“微中心”的基础为高城镇化率，目前2018 年中国户籍人口城镇化率为43.4%，而宝坻只有31.4%，未来发展潜力巨大。 （一）近几年宝坻区域经济人口状况： 综上图表显示，自2015 年至2018 年，宝坻区人口流入量持 续上涨，GDP数值逐年上升，经济稳定增长，持续利好趋势（二）宝坻近三年招商引资情况：
2016 年-2018 年宝坻区招商引资项目共计228 个，总计引进资金 约为1800 亿元。北京住总科贸控股集团有限公司、上海一电高低压电器设备、星辉医疗器械、汇能节能燃气等大型集团公司集体落户宝坻。2017 年天津市宝坻区北京招商推介会中，宝坻集中签约20 个项目，总投资额约为1341.9 亿元，创下了宝坻区历届签约额之最，“京畿重镇”投资洼地效应显现。 （三）宝坻城区重点规划项目介绍： 宝坻城区规划面积近十年持续扩容，目前南城区全部为新兴社区及行政办公区，年度开发量占宝坻城区近几年总开发量60% 以上，北城区多以还迁住宅为主。近三年二次扩容接向北依托天宝工业园，筹建了中关村产业基地；向南毗邻潮白河围绕高铁宝坻南站兴建高铁新城，真正形成了有强大产业依托、把握交通命脉核心发展动力。（附件一） 1、宝坻高铁交通：京滨、京唐、津承三条高铁落户宝坻，在三条高铁引领城市变革的背景下，宝坻高铁新城以“三大城际大型枢纽”的新面貌，成为环京新的增长点，带动了宝坻区域发展。 2、宝坻高铁新城： 在宝坻高铁站周边规划30 平方公里的“高铁新区”，承接北京非首都功能的‘微中心'，重点发展科技服务、商业和总部经济。宝坻区政府引进了华润集团、雅居乐及华粲集团，联手打造京津冀绿色生态的创新型中 央活力区。 3、宝坻京津中关村科技城： 宝坻区的京津中关村科技城规划面积14.5 平方公里，是宝坻区与北