项目投资分析
一、昆明市房地产市场总体趋势
市场总是由消费者和产品两个方面组成的,但市场的供求平衡与否还受到宏观经济的专门大阻碍。我们所做此报告,是在宏观经济以后无重大变化的基础上，针对产品及消费者进行调研分析，以促使本项目找到尽可能多的机会点，以及了解目前消费者的购买动机和消费市场变化趋势，做出准确结论，对项目的策划、包装等起到明确方向、指导定位的作用！
(一）昆明市房地产市场概况
目的：
分析市场,以了解掌握近期昆明房产市场的情况，从而得出我们关于整个昆明房地产市场的整体认识和理性结论。以对本案
做出更为准确、有效的定位。
２003年上半年昆明市房地产的进展稳中有升,机遇与挑战并存。
A. 商品房市场的竞争将更为激烈
从现有商品房市场来看，随着新上市楼盘与立即上市楼盘的综合实力越来越强，同时开发商加大了对土地资源的储备,因此,2０0３年及今后商品房市场的竞争将会更为激烈。就目前商品房存量来看,市场的供求趋于平衡。但由于住宅市场以个人消费为主,同时消费者理性消费及法律意识也不断增强，这迫使开发商在面对房产市场时需要更理智地依照消费者的需求来细化产品,准确定位。
B. 小户型住宅市场的开发将有望获得良好的市场状态
就目前昆明房产市场来看，近几年来消费者的消费观念不断转变，随着大昆明建设的全面开展以及昆明正成为中国西部新的移民都市,加之市场开发中投资商的引导和刺激,房产开发已进入高峰期，小户型占大比例的阳光A版、８6街U２等已全部售完，而正在销售的楼盘都以80-1２０平米的户型为主，因此,
昆明房产市场上小户型楼盘差不多断档，形成了昆明市小户型市场的真空期,成为小户型产品再次投放市场的有利时期。
C．都市建设格局已发生新的变化
房产市场要紧依靠于地区的经济水平以及目标消费群体的购买力。另外房产市场的地区差异性以及市政建设、园林绿化和基础设施等都严峻阻碍着房产的市场占有率。近几年随着城乡结合部房产业的快速进展,使都市空心化的现象日益明显。另外新兴小区的配套设施逐步齐全,这使住宅郊区化已成为房产的趋势,整个住宅的建设重心已向城郊结合部转移。因此,本案要寻求自身的供求平衡点,就要锁定活跃于都市中的年轻人群，以避开住宅郊区化的矛盾。
Ｄ. 房地产受市场供求关系的制约将使开发投资结构更加趋于稳定
房地产市场的平衡要紧是指总量和结构两方面的协调，价位也是阻碍制约之一，可能售价在１500－25０0元/平方米左右的将占到80%，售价２500至3０00元/平方米左右的将占到15％
左右，售价在３000元/平方米以上的将占到5%左右;目前房产市场日益成熟，把握好市场走向和变化,房产结构将更趋稳定化和合理化。
E．房地产市场的规模经营特点将逐渐显露
随着房产行业的竞争越来越激烈，出现的问题也就越来越多，政府在鼓舞开发商创企业品牌、进展社区服务、引进新事物的同时，相继出台和实施了一些国家有关都市房地产开发经营治理条例、商品房销售治理方法及法规，进一步加强治理经营行为，爱护消费者合法权益，尽量幸免供求双方有利益冲突及不合理的情况发生。以完善、健全整个房地产市场。
(二)昆明市房地产市场特点分析
目的:
通过对房地产市场产品特点的采集和分析，为本案产品的各细节提供一个比较全面的市场依据和考量。
1. 房产市场产品特点分析
①按工期划分
·分析
目前整个昆明市房产市场的在售个案差不多分为现房、近期房和远期房三种类型。消费者对产品的要求越来越高，样式要求有用新颖,设计要求“人性化”,以及价格的合理化;随着已落成的现房逐步销售,周期一旦延长,就会产生产品样式方面的缺点,在一定程度上就会出现产品样式滞销的现象。因此,今后房产市场的竞争焦点就在于产品设计的合理性、功能性、有用性，以及地理位置的优越性、规划的完善性、设计的“人性化”、小区配套齐全性。
②按建筑形态划分?·分析
目前昆明房地产市场以多层为主,占据相当大的比重,相对来讲,低层（不墅）及小高层所占比重较小。高层由于公摊面积大，物管费高，因此抗性最大,所占比重也就最小。
③按房型划分?·分析
目前昆明市房产市场现有房型要紧有平层、复式、跃层和错层，以80—12０平方米的平层为要紧房型，另外还兼顾一
定比例的小户型。因此,要结合目标消费者的需求和市场定位来确定主力户型,确保推广及销售顺利进行。
④按面积划分
·分析
昆明市的现有建筑项目的单套住宅面积以80—1２0平米的居多,其次是１40平米以上的占到一定的比重;另外，４０—70平米之间的小户型由于市场定位的准确,在专门大程度上也占有一定的市场份额。因此，以目标消费群体的需求为准,准确地定位单套房型面积和功能在后期房产销售中是特不重要的前提。
2. 营销策划水平
目的:通过对房产市场的各开发项目的营销策略及销售方式的调查、分析及总结，引起开发商和投资商的重视,幸免重蹈覆辙。
①销售道具
楼书、销控表差不多上所有的楼盘都有制作,有一部分楼盘制作比较精美,具有一定的艺术性和文化内涵；现场模型、灯箱、表板等多数楼盘有制作,且比较齐备。
②户外引导
户外引导要紧是在市中心的大型广告板上作宣传，专门少看到工地现场有鲜亮的旗帜、横幅、楼幅、条幅、工地围墙、大型看板等户外引导。
③接待中心
大多数售楼处都十分注重其地理位置,但现场布局和卖场气氛营造得不够好,也不大注重细节问题,比如讲大多缺乏儿童活动区和品位廊，甚至没有划分出ＶＩP区。这些差不多上值得引起我们注意并需着力表现的。
④销售人员
由于销售人员售楼有提成,因此他们都比较主动热情，但有些专业素养差，缺乏置业顾问的专业技能，不能将楼盘的优势特色准确传达给消费者，阻碍售楼效果和开发商的整体形象。
⑤销售操纵、价格制定
有大部分的开发商已进行有目的、有打算、有时期的销售
操纵，一般都不采取放开式销售,做好销控,确实是要将部份好的户型甚至楼层,有打算地保留下来，在销售淡季时再推出，以平衡楼盘整体的销售状况，幸免销售过程中忽冷忽热的现象。价格的制定因楼层、户型、装修程度和单体位置等方面的不同各异。
二、要紧竞争个案及专项市场调研分析
目的:
通过对现有房产市场中典型竞争个案的调查统计和系统分析,来进一步了解昆明市房产市场的供求状况，以便本案项目产品能够在投放市场前作出更准确的产品定位和市场定位。
(一）小户型圈层个案分析
个案市调表及分析一：
8６街公寓Ｕ２个案分析
一．本案市场情况
项目概况：“86街公寓U2”是昆明市怡泰房地产开发有限公司的项目,该建筑地处白塔路延长线,市中心的优势位置,３5%的绿化率，７万多平米的Shoｐｐing Maｌl,总户数为450户左右,是专为都市白领量身打造的电梯跃层空间；目前建筑情况为结构体,已完全售出,市场同意情况特不行。
二. 产品分析
户型分析：“86街公寓U2”推出69平米一室一厅,88—98平米两室两厅，１04—138平米三室两厅三大类十余种全跃层结构的户型，以及4.9米跳空，餐厅核心空间和全落地窗两面采光等设计。
景观特色：“86街公寓U2”的绿化率达到35%，拥有3200平方米大树绿色庭院，树木清溪交相辉映，还有大树停车场,这种
绿化条件在市区住宅中比较少有，可体会其清静,美树和清水。
三．营销策略
价格策略：“86街公寓U2”的单价从2700元起，要紧从其地理位置的优势上来比较费用成本。
广告策略：从选择住在“８6街公寓U２”的4大价值,2大机会以及都市对郊区居住成本大比拼来宣传该建筑魅力以及居家的美好享受。
个案市调表及分析二:
春天映象个案分析
一. 本案市场情况
项目概况:“春天映象”是昆明市房屋拆建经营开发公司的项目,目前建筑情况为现房,交房日期为２002年１2月，该项目位于昆明市环城南路北京路交叉处，总占地面积为5００0多平米，总建筑面积3万平米。该项目从2001年８月开盘至今已差不多售完。市场同意情况良好。
二. 产品分析
户型分析:“春天映象”的产品定位为全装修小跃层，户型面积从78.９6-101．４７平米不等，主力房型面积为78.98平米(两室两厅双卫),装修程度为厨卫和地板装修。
景观特色：“春天映象”规划有一个近２000平米的咖啡广场,并在四楼平台上规划有一个约1０００平米的空中花园,这种建筑设计关于高层住宅来讲是具有一定新意和特色的。
三. 营销策划分析
价格策略:“春天映象”楼盘定价从2200元/平米至2980元/平米,均价为２5００元/平米，主力户型总价为23万元。付款方式为按揭或一次性付款，从价格定位可分析得出该项目目标客户群为第一次置业者，收入水平属中等偏上的年轻人。
广告策略:“春天映象”项目为小户型的两室两厅双卫和
全装修小跃层为特色,小区内的规划设计邀请台湾钟水男、陈和佳,美国王一平担当。广告宣传上不仅强调产品本身优势（景观规划设计、酒店式服务、小面积大格局、特色化建筑设计、低首付低月供、地段价值）；还从投资租赁的角度来推广强调该楼盘的价值远景。
个案市调表及分析三:
自由港个案分析
一．本案市场情况
项目概况：“自由港”位于关上中路中段,是1４层的现代点式小高层,现为结构封顶的进度。共约2０0套平层小户型的房屋，至今差不多售出97%,能够讲差不多售完。这讲明销售状况
专门好。
二. 产品分析
户型特点:“自由港”要紧以一室一厅一卫一厨为主，面积从4１平米到6０平米。由于都以小户型为主，主力房型面积也仅为4４平米。尽管得房率不高，但配以合理的物业服务，加上价格优势,占有了年轻人市场。
景观特色:由于商住楼的特点，基地面积小，容积率过大，因此在景观设计上没有什么优势，但其所处大环境地域开阔,马路通畅,环境尚可。
三. 营销策略分析
价格策略：“自由港”价格定位在１９８0元／㎡到2５80元/㎡之间，从购房总价看,在1０万左右。这适合于事业基础较弱的年轻单身和年轻夫妇。加之推出最长２0年按揭的付款方式，月供也仅在400元左右。这在价位上对低端产品消费者专门有吸引力。
广告策略：在广告宣传上以价格优势为主。“自由港”自身所处地理位置在二环以外的关上中路,周围环境虽较安静，开
阔,但偏离市中心较远,同时配套设施较少,这些差不多上本案所存在的弊端。
个案市调表及分析四:
阳光Ａ版个案分析
一. 本案市场情况
项目概况:“阳光A版”是昆明市庆丰房地产开发有限公司的项目，位于人民中路中段,地理位置有专门大优势,总建筑面积为５2478０.25，总户数为5９5户，已于２002年初交房,建筑情况为现房,目前已完全售出,市场同意情况极好。
二. 产品分析
户型分析:“阳光A版”的产品定位为小复式，户型新颖，面积从50.58-81.5９平米不等,主力房型面积为5０.58平米，面积小适合当代年轻人。
三．营销策略分析
价格策略：“阳光Ａ版”的单价为１918/㎡——2６4０元/㎡,总价在10－20万元，操纵比较好。小户型低价位特不适合不是特不宽裕的年轻人,符合其经济承受力，同时除了居住之外,还可作为投资。
广告策略:“阳光A版”项目以八种不同复式房型为特色，广告要紧从优质产品﹑低价格﹑新颖的户型设计和优越的地理位置﹑整体阳光形象上做文章，还从投资的效益方面突出市场的美好前景。
个案市调表及分析五：
关于拟对燕林市场实施除险美化、 规范经营的设想 一、总论 十堰市地理位置优越、开发潜力巨大，但市中心存在一处脏乱差、有严重消防隐患的建材经营、加工市场，已严重影响了十堰市的建设和发展。 1、项目现状 燕林市场兴建于1989年，占地面积约5500m2，一层为商铺，上层为四栋住宅楼。这个建于上个世纪80年代商住楼由于不规范物业管理长期年久失修，现已破旧脏乱，弊端众多，与当前十堰市市容市貌、市政发展格格不入。 2、项目背景 第一、存在严重的消防安全隐患。燕林市场在兴建时期对消防应急设施设备建设不完善，不具备消防应急急救功能，而燕林市场建筑年久失修，电路电线老化，跑水漏电现象常有发生。一楼商铺主要经营各类易燃的塑料管材、油漆、建材，同时伴随电气焊切割作业、烧水做饭等活动，切割机、电焊机、等同时作业，对老化电路会造成超负荷运转，极易造成火灾。电焊机、切割机的明火运行像是一根导火索，塑料板材加工和油漆等更像一颗定时炸弹，许多仓库随时都有被引爆的可能，严重威胁了周边地区人民生命财产安全；而小货车的频繁进出和乱停乱放不仅阻碍交通，也会在紧急救援中妨碍消防救援车辆的进入，造成更大的隐患。
第二、脏乱差的环境严重影响了市容市貌及城市建设。许多住户在二楼阳台放养家畜，对人们健康和环境卫生产生极大危害。同时在二楼阳台形成了一个天然的“垃圾场”，很多住户直接将垃圾丢放在二楼阳台，垃圾成堆无人清理，对整个城市的卫生和形象带来了极大的损坏。 第三、作坊式营业业态，制约了市中心商业价值体现，给更具市场竞争力的商业业态进入这一地区造成阻碍。建材加工业对社区居民的生活产生了巨大的噪音污染和环境污染，屡遭投诉。而作坊式经营又不能满足大量城市人口的就业和物业价值的提升，不规范的经营模式对税收的贡献率也极低。 综上所述，燕林市场已成为该区域经济发展和城市形象提升的阻碍，整体改造势在必行。 二、项目改造规划设想 燕林市场项目的除险改造，不是简单的房地产开发，必须上升到城市整体建设的高度，上升到整合各类商业资源的高度，只有运用系统工程统筹兼顾才能完成。 项目考虑与维也纳已有的商业业态进行整合，形成一个具有一定规模的新型开放时尚商业广场和创意产业中心，一个商业摩尔城，一个创意示范园，使之成为十堰核心商圈的示范项目，成为人民路这条黄金商业带上一颗独具特色的新星。 1、完善设施、消除隐患 对项目内部的设施设备需要统一改造、更换。原有电线负荷供小
旧城改造工程项目可行性研究报告
目录 1 概述 (1) 1.1 项目总概况 1.2 承办单位概况 1.3 编制依据 1.4 研究范围 1.5 主要结论 2 项目背景与意义 (6) 2.1 项目背景 2.2 项目实施的意义 2.3 土地储备及房地产市场概况 3 项目范围与建设条件 (12) 3.1 项目用地范围及现状 3.2 建设条件 4 总体规划和安置区划 (17) 4.1 总体规划及空间布局 4.2 地块控制与功能区划 4.3 安置地块的选择
5 工程方案 (23) 5.1 改造工程总体目标 5.2 安置房建设工程 5.3 教育设施工程 5.4 道路工程 5.5 绿化及景观工程 5.6 主要技术指标 6 市政工程及配套设施 (31) 6.1 给排水工程 6.2 电力工程 6.3 通信工程 6.4 燃气工程 7 环境保护与消防 (39) 7.1 环境保护 7.2 消防 8 组织机构及人员编制 (41) 8.1 项目开发模式 8.2 机构及人员编制 9 实施进度计划 (42) 10 投资效益分析 (46)
10.1 投资估算 10.2 项目收益与资金平衡10.3 综合评价
1 概述 1.1项目总概况 项目名称： **运河两岸（拱墅区段）旧城改造工程 承办单位： **市拱墅区城市建设发展中心 用地范围：西起和睦路、莫干山路、**运河，东至上塘路， 南起大关路、德胜路，北至登云路（含娑婆小区）， 规划总用地384.54公顷。 拆迁规模：拆迁占地面积约180公顷（不包括已拆迁200公顷） 拆迁总建筑面积约200万平方米 安置规模：新建安置房总建筑面积58万平方米 土地整理： 888亩（2017～2021年） 项目主要内容：通过土地市场化运作模式，实施规划用地范围的旧城拆迁、土地整理、安置住房建设、城市道路建设以及公建建设等工程，为按期完成拱墅区城市综合改造打下良好的基础。 1.2 承办单位概况 单位名称：**市拱墅区城市建设发展中心(以下简称“中心”) 单位地址：**市大关路101号
目录 一、编制说明及工程概况 (2) 二、施工方案及技术措施………………………………………………………2-26 三、质量保证体系和创优体系和措施…………………………………………26-30 四、安全生产、文明施工、环境保护保证体系和措施………………………31-43 五、进度保证体系和措施、开竣工日期、施工进度计划……………………44-49 六、总分包配合措施……………………………………………………………49-50 七、冬雨季施工方案……………………………………………………………50-51 八、成品保护措施………………………………………………………………51-58 九、成本控制措施………………………………………………………………58-60 十、工程投入的主要施工机械设备、劳动力安排情况…………………………60-61 十一、施工现场总平面布置……………………………………………………61-62 十二、项目组织管理机构………………………………………………………62-64 十三、承包人自行施工围的拟分包的非主体和非关键性工作、材料计划和劳动力计划…………………………………………………………………………64-67 十四、工程保修工作的管理措施和承诺………………………………………67-69 十五、与发包人、监理及设计人员的配合……………………………………69-72 十六、任何可能的紧急情况的处理措施、预案及抵抗风险措施……………72-78 十七、对总包管理的认识以及对专业分包工程的配合、协调、管理、服务方案…………………………………………………………………………………78-82
一、编制说明及工程概况 经过现场踏勘，综合考虑施工安全、施工进度等要求，结合我公司多年来从事此类工程的施工经验，编制此施工组织设计。 1.1.编制依据 2.1甲方提供的2016年市（二道区）旧城改造二期二十七标段招标文件； 2.2现行国家规及行业标准； 2.3由甲方提供的旧城改造建筑物的围示意图； 2.4其它相关专业规及行业标准。 1.2.工程概况 3.1项目名称 2016年市（二道区）旧城改造二期二十七标段 3.2项目概况 本工程位于市二道区远达大街以西，东荣大路以北，同康路以南，河沿路以东，共计划改造建筑物116栋，其中清洗68栋，修补重塑62栋。 1.3.工程管理目标 4.1质量管理目标：合格标准 4.2工期目标：58日历天 4.3安全生产目标：杜绝伤亡事故 4.4文明工地目标：控制扬尘污染，实施封闭式管理，避免垃圾和扬尘四周扩散。 二、施工方案和技术措施 5.1施工组织机构的建立针对此工程项目，我公司推选的项目班子一律持证上岗、押证施工，并且该项目经理部仅负责此工程。实行项目经理责任制，项目经理将对工期、安全、成本及文明施工全面负责。各施工管理职能部门在项目经理部的直接指导下做到有计划的组织施工，确保工程质量、工期、安全等方面达到目标要求。并配备技术负责人、施工主管、安全负责人及其他技术、安全、施工等专业人员组织施工管理。人员配备情况如下：
贵州铜仁旧城改造项目规划设方案计 一、工程概况： 河风丽景地处铜仁市北部曹家园地块，三面紧邻锦江，形成半岛形态，视线非常开阔，自然条件优越，风景十分优美，与地委行署隔江相望，具有得天独厚的地理环境。作为城市沿锦江向北部发展的重要据点与来访者从北部进入市区的景观视觉节点，河风丽景正处在这个城市南北与东西的轴线交叉点上。特殊的地理位置与环境，促使其在完善内部人居环境与生活品质同时，发挥更大的标识作用，为城市形象作出更大的贡献。 规划总用地约4.06公顷。实际建筑红线内用地约2.983公顷。 1、自然条件 ①地形地貌：属河沿一级地貌特征，地形较破碎，坡度较小。 ②水文地质：处于P=2%洪水位以上；场地有基岩出露，地质老且 稳定。 ③环境容量：地段无“三废”污染，且观瞻环境优越；场地“风水”因子饱满，是理想的人居环境。 2、城市供给 ①道路交通：有城市主干道和金滩大桥，交通十分方便。 ②市政设施：有城市给排水、电力、电讯公用系统，可供小区开发共享。 ③公共设施：有“小十字”城市CBD，且紧临学校、医院、幼托和居委会，社区生活方便；有城市公厕、垃圾站和配电设施可供小区开发共享。 二、设计依据 由业主提供之技术参考资料—— 1、1/500规划用地现状图； 2、项目设计范围（规划红线、蓝线、坐标）； 3、规划条件通知书； 4、甲方的设计委托书； 国家及地区规范和规定—— 5、铜仁市规划管理局有关法规文件、技术规定； 6、贵州省住宅、停车场（库）、绿地、市政设施等有关设计标准； 7、国家有关设计规范、规程、规定。 三、项目开发理念 凭着符合房地产原创性的产业理论，整合各种资源，以全新的服务理念，满足有效需求、激发潜在需求；以超常规的策划思维启动新的市场消费热点；以反映时尚生活方式的技术手段，创造一种“尊贵品味，时尚生活”的全新居住生活方式。 同时地委行署作为城市的政治中心，与基地形成跨江轴线，该轴线紧密联系起了政府与城市公共空间。作为地委行署在该轴线的对景，基地内较为混乱的现状需要得到改善，维盛花园以崭新的城市风景，以展示城市最新的居住理念与发展活力。 从整个铜仁地区房地产市场之发展状况研讨上，本项目应诠释为铜仁市房地产市场之延伸，落实《控制性详细规划》的具体职能和空间形态，构筑锦江河生态景观——文化品牌“沙龙”。整合各种资源，以全新的服务理念，满足有
2019年旧城改造项目个人工作总结 2020年旧城改造项目个人工作总结2020，在公司领导班子的 正确领导下，我加强科学发展观的学习，工作中发扬真抓实干精神，严于律己，踏踏实实，任劳任怨，敢于克服困难，以公司的利益和发展为目标，认真组织、协调项目前期工作，使各项目进度按计划有序推进，现将一年来的主要工作情况总结如下：一、强抓重点项目，保证项目有序推进 1、柳州火车南站周边地区旧城改造项目为柳州市重点项目，是我公司建设项目的重中之重，如何保证项目各项前期工作顺利推进是公司赋予我们的重任。工作中，我多向公司领导请示汇报，在公司领导的带领下，充分发挥自身的组织协调能力，积极与上级有关部门及相关单位加强沟通，组织完善项目交通组织研究工作；协调各有关部门进行路网规划方案设计；完成路网工作可行性研究报告；组织完善非住宅选房方案，做好非住宅选房签约工作；积极与项目范围内各管线单位对接，做好水、电、煤气、通信等管线迁移方案及补偿工作；完成站前·馨印象接待中心设计、装修及布置工作；配合完成红桥馨城销售中心的设计及布置工作；配合项目指挥部做好拆迁工作，特别是国有企业的拆迁安置方案及改制企业资产认定工作；组织协调市项目指挥部召开的现场工作会并做好会议纪要，为项目实施工作提供有利依据；组织完成南站馨城部分地质勘察工作，确认可开工的范围及重点拆迁对象，为下一步工作提供指导意见。 2、今年，东站片区改造项目列入公司又一重点项目，该 项目改造范围涉及面广，资产现状复杂，产权单位多并涉及东站货场的还建，针对这些问题，我积极与市铁办及南宁铁路局
对接，多次对东站货场进行实地考察，深入了解红线范围资产情况，组织拆迁公司对现有资产进行核查，并与南宁铁路局提供的资产台账作对比，发现东站资产台账与现状存在较大的误差，为东站的同等规模还建及补偿问题提出了参考意见。为做好东站片区改造项目的成本测算，我积极与规划部门对接，掌握东站片区的规划条件，协调设计单位做好东站片区的整体规划，完成东站片区的虚拟现实设计，为东站片区改造项目的实施奠定基础。二、树立大局意识，配合做好部门职能工作我部门是担负公司项目前期工作的职能部门，部门人员有限，工作任务重，我牢固树立大局意识，踏踏实实做事，配合完成部门各项职能工作及领导交办的各项工作任务，保证各代建项目的顺利推进。三、加强学习，提高工作能力为了锻炼自己，提升自身的业务水平，我不断加强专业学习，参加了一级建造师学习考试，争取成为一名专业型技术骨干，把所学的知识运用到工作中去，使工作方式更有创新，跟上时代与科技进步，成为全面发展的专业技术干部。2020年，我将继续以饱满的工作激情和高度的工作责任感，投身到公司的发展大潮中，加强学习，不断提高自身素质，不断提高业务能力和领导能力，善于拓展新思路，勇敢迎接各项工作的发展机遇和挑战。
旧城改造实施方案 为加快旧城改造步伐，增强城市功能，改善人居环境，根据国家关于经济适用住房和廉租住房建设的有关要求，结合实际，制定本方案。 一、指导思想和工作目标 （一）指导思想 以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，以突出解决旧城区低收入家庭住房问题特别是贫困家庭住房问题为目的，加快旧城改造步伐，改善旧城区贫困家庭和其他居民住房条件，增强城市功能，提升城市品位，促进县域经济社会又好又快发展。 （二）工作目标 力争到“十一五”末，基本完成西关、东门、南门、南关、北大街等旧城区改造，建成配套完善、功能齐全、环境优美的现代化城区，使人居环境和城市面貌明显改善、城市布局更加合理。 二、基本原则 （一）统筹规划，搞好配套建设。按照“全面规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设”的要求，实行统一规划、统一拆迁、统一配套、分期实施。 （二）政府推动与市场化运作相结合。坚持成片开发、连片建设，与解决城区“两困”家庭住房问题和廉租住房建设相结合，与促进就业、提高居民收入相结合。 （三）依法运作，确保稳定。严格执行有关土地使用、资金使用管理、城市建设管理、城市房屋拆迁、工程建设等方面的规定。妥善解决城区“两困”家庭住房问题，在政策上倾斜照顾，满足低收入家庭的基本居住需要。实行旧城改造项目投资市场准入制度，严格审核开发企业资质。建立有效的资金管理机制，确保资金到位，保证拆迁工作顺利进行。 三、工作要求 （一）统一政策，健全机构。完善配套政策，健全管理制度，规范审批程序，明确保障措施。健全旧城改造和拆迁工作机构，充实人员，强化职能，扎实推进旧城改造工作。 （二）规划控制，市场引导。坚持高起点、高标准，编制旧城改造专项规划和旧城改造片区控制性详细规划，按照规划开展项目招商和土地招标、拍卖工作。坚持计划与市场相结合，以规划为指导，以市场需求为导向，拟定各阶段旧城改造计划，确保旧城改造工作有序推进、规范运作。
旧城改造可行性研究报告 旧城改造可行性研究报告 可行性研究报告 目录 第一篇：阳和县旧城改造可行性分析报告第二篇：开题报告-1884-浅析旧城改造存在的问题及对策研究第三篇：旧城改造调研报告第四篇：旧城改造调查报告第五篇：旧城改造专题调研报告 正文第一篇：阳和县旧城改造可行性分析报告阳和县旧城改造可行性分析报告 前言 阳和，一座历史悠久，文化底蕴深厚的现代文明城市，一座沐浴在改革新风的新兴工业经济城市，是全国重要的旅游城市之一，素有“**之乡”之称。 为了顺应全球经济发展，为了更快融入国际经济潮流，阳和在更大范围、更广领域和更高层次上探索，参与各种变革及联动发展，加快城市及现代化的推进进程，迅速提高城市品位，完善城市功能。 如今，阳和新一轮的城市总体规划基本确定并在紧锣密鼓的实施当中，“城镇面貌三年大变样”、城中村改造等等无不逐一提上日程，相信经过阳和人民几年的努力，阳和将在高楼叠起，绿树成荫，一流人居的基础上进一步提高城市档次和品位，增加城市人气和造血功能，提高城市竞争力，为拉动投资、促进消费和打造顶级旅游城市推波助澜。 项目概念性规划设计： 项目改造区位于运河新城西街，长江西路以前，占地面积55亩，总建筑面积6万平方米，由新阳市天和置业有限公司与阳和县城关西街居委会、阳和县运河西城办事处联合开发，总投资元。 区位设计及建设目标： 运河新城区位于阳和县较为优越的地理位置，拟规划从形态和功 能两个层面的共同完善，将运河新城区建设成商务、居住等综合功能的，现代化的，面向新世纪的具有国际水准的建筑群区。 功能和布局： 根据运河新城区作为城市的新型住宅区这一功能的定位，规划将通过项目地内土地的可建设
旧城改造专题调研报告(精选多篇) 第一篇：旧城改造调研报告 关于商河县城中村改造难题的调查报告 当前，城中村改造不仅是我县城镇化建设面临的突出问题，而且是影响人居环境改善和城市形象提升的一道难题，破解这道难题已势在必行。经过近时期对我县城中村的调研，现将调研情况总结如下： 一、存在的突出问题 （一）土地利用粗放，视觉环境较差。我县城中村缺乏统一规划和管理，房屋建筑占地面积大，建筑风格与城市规划不协调，土地利用率和产出率较低。 （二）管理机制缺乏，乱搭乱建盛行。调查中发现，我县城中村名义上纳入了城市管理范围，但现实中还游离在城市管理之外，介于城市管理和农村管理范畴之间，存在城市管理部门管不到，街道管不好的问题。同时，由于城市建设牵动土地升值，村民受利益驱使，乱搭乱建、违法违章用地现象较为普遍，破坏了城区土地市场秩序。 （三）思想认识不够，拆迁难度加大。我县城中村人口多，人
员构成复杂，道德素质良莠不齐，利益观、价值观呈现多样性。由于村与村之间地理位臵、经济条件差异，导致有的村民向村干部发难，严重影响拆迁补偿安臵协议的整体签订；有的村民为得到更高补偿金，提出无理要求，拒签拆迁协议；还有个别村民采取要挟、上访等方式谋取诉求利益最大化，增加了拆迁难度，影响了工作正常开展。 （四）改造资金不足，整体推进受阻。据调查，我县城中村改造面临着建筑密度大，拆迁成本高的难题，加之先期投入过大，改造开发资金严重短缺，成为目前制约我县城中村改造整体推进的突出问题。 二、主要原因分析 （一）城乡二元结构体制束缚了城中村改造。城区里村均为集体经济组织，实行农村集体所有制和农村经营管理体制，集体资产归全体村民所有，在制度上未真正纳入城市管理范畴。打破里村界限，实施大范围联片改造和社区管理，涉及户籍、土地、财政制度和城中村管理体制、行政管理体制等诸多方面，面临较大困难。 （二）局部眼前利益阻碍了城中村改造。随着城镇化进程的加
旧城改造项目策划 书
关于拟对燕林市场实施除险美化、 规范经营的设想 一、总论 十堰市地理位置优越、开发潜力巨大，但市中心存在一处脏乱差、有严重消防隐患的建材经营、加工市场，已严重影响了十堰市的建设和发展。 1、项目现状 燕林市场兴建于1989年，占地面积约5500m2，一层为商铺，上层为四栋住宅楼。这个建于上个世纪80年代商住楼由于不规范物业管理长期年久失修，现已破旧脏乱，弊端众多，与当前十堰市市容市貌、市政发展格格不入。 2、项目背景 第一、存在严重的消防安全隐患。燕林市场在兴建时期对消防应急设施设备建设不完善，不具备消防应急急救功能，而燕林市场建筑年久失修，电路电线老化，跑水漏电现象常有发生。一楼商铺主要经营各类易燃的塑料管材、油漆、建材，同时伴随电气焊切割作业、烧水做饭等活动，切割机、电焊机、等同时作业，对老化电路会造成超负荷运转，极易造成火灾。电焊机、切割机的明火运行像是一根导火索，塑料板材加工和油漆等更像一颗定时炸弹，许多仓库随时都有被引爆的可能，严重威胁了周边地区人民生命财产安全；而小货车的频繁进出和乱停乱放不但阻碍交通，也会在紧急救援中妨碍消防救援车辆的进入，造成更大
的隐患。 第二、脏乱差的环境严重影响了市容市貌及城市建设。许多住户在二楼阳台放养家畜，对人们健康和环境卫生产生极大危害。同时在二楼阳台形成了一个天然的“垃圾场”，很多住户直接将垃圾丢放在二楼阳台，垃圾成堆无人清理，对整个城市的卫生和形象带来了极大的损坏。 第三、作坊式营业业态，制约了市中心商业价值体现，给更具市场竞争力的商业业态进入这一地区造成阻碍。建材加工业对社区居民的生活产生了巨大的噪音污染和环境污染，屡遭投诉。而作坊式经营又不能满足大量城市人口的就业和物业价值的提升，不规范的经营模式对税收的贡献率也极低。 综上所述，燕林市场已成为该区域经济发展和城市形象提升的阻碍，整体改造势在必行。 二、项目改造规划设想 燕林市场项目的除险改造，不是简单的房地产开发，必须上升到城市整体建设的高度，上升到整合各类商业资源的高度，只有运用系统工程统筹兼顾才能完成。 项目考虑与维也纳已有的商业业态进行整合，形成一个具有一定规模的新型开放时尚商业广场和创意产业中心，一个商业摩尔城，一个创意示范园，使之成为十堰核心商圈的示范项目，成为人民路这条黄金商业带上一颗独具特色的新星。 1、完善设施、消除隐患
2021年 旧城改造项目可行性研究报告
目录 第一章总论 (1) 第二章项目建设背景及必要性 (8) 第三章建设地址及建设条件 (27) 第四章交通量预测 (31) 第五章工程方案 (37) 第六章项目进度安排及管理模式 (62) 第七章环境影响分析 (65) 第八章投资估算及资金筹措 (71)
第九章经济效益评价 (77) 第十章结论与建议 (96)
第一章总论 1.1 项目名称 **县**大街旧城改造项目 1.2 项目承建单位 **县重大建设项目投资开发有限公司 1.3 项目负责人 **（**县重大建设项目投资开发有限公司董事长） 1.4 项目建设地址 本项目建设地址均位于**县城城关区，其中道路工程东起天合园广场（环塔西路），西至108国道，排水工程东起环塔西路，西至城西金水沟，土地开发整理位于天合大街两侧。
1.5 项目建设规模及主要建设内容 1.5.1 建设规模 本项目道路工程总长度1500m，排水工程2259m，溢流坝长48.2m，旧城拆迁及改造16000㎡，涉及9个单位和25户居民，开发整理建设用地160亩。 1.5.2 建设内容及标准 本项目道路长度1500m，沥青砼路面，道路红线宽度40m，双向四车道； 排水工程长度2259m，其中天合大街段为砼管道，108国道以西为隧洞； 溢流坝长48.2m，坝顶宽3m，内外坡比1:1。 1.6 项目投资估算及资金筹措 项目估算总投资为7602.57万元。其中：第一部分工程费用
4281.34万元，第二部分工程费用2288.41万元，基本预备费656.98万元，建设期利息375.84万元。 资金来源为：申请国家开行贷款4800万元，项目单位自筹资金2802.57万元。 1.7 主要经济评价指标 本项目财务内部收益率9.45%，财务净现值916.23万元，投资回收期8.46年，借款偿还期10年，项目总投资收益率6.41%。 1.8 项目建设期 项目建设期12个月。 1.9 可行性研究报告编制依据 1、国家关于建设项目可行性研究报告编制的有关规定；
深圳市宝安区宝城22区旧城改造项目可行性研究报告 (典型案例〃仅供参考) 广州中撰企业投资咨询有限公司 地址：中国·广州
目录 第一章深圳市宝安区宝城22区旧城改造项目概论 (1) 一、深圳市宝安区宝城22区旧城改造项目名称及承办单位 (1) 二、深圳市宝安区宝城22区旧城改造项目可行性研究报告委托编制单位 (1) 三、可行性研究的目的 (1) 四、可行性研究报告编制依据原则和范围 (2) （一）项目可行性报告编制依据 (2) （二）可行性研究报告编制原则 (2) （三）可行性研究报告编制范围 (4) 五、研究的主要过程 (5) 六、深圳市宝安区宝城22区旧城改造项目产品方案及建设规模 (6) 七、深圳市宝安区宝城22区旧城改造项目总投资估算 (6) 八、工艺技术装备方案的选择 (6) 九、项目实施进度建议 (6) 十、研究结论 (7) 十一、深圳市宝安区宝城22区旧城改造项目主要经济技术指标 (9) 项目主要经济技术指标一览表 (9) 第二章深圳市宝安区宝城22区旧城改造项目产品说明 (15) 第三章深圳市宝安区宝城22区旧城改造项目市场分析预测 (15) 第四章项目选址科学性分析 (15) 一、厂址的选择原则 (16) 二、厂址选择方案 (16) 四、选址用地权属性质类别及占地面积 (17) 五、项目用地利用指标 (17) 项目占地及建筑工程投资一览表 (18)
六、项目选址综合评价 (19) 第五章项目建设内容与建设规模 (20) 一、建设内容 (20) （一）土建工程 (20) （二）设备购臵 (20) 二、建设规模 (21) 第六章原辅材料供应及基本生产条件 (21) 一、原辅材料供应条件 (21) （一）主要原辅材料供应 (21) （二）原辅材料来源 (21) 原辅材料及能源供应情况一览表 (22) 二、基本生产条件 (23) 第七章工程技术方案 (24) 一、工艺技术方案的选用原则 (24) 二、工艺技术方案 (25) （一）工艺技术来源及特点 (25) （二）技术保障措施 (25) （三）产品生产工艺流程 (25) 深圳市宝安区宝城22区旧城改造项目生产工艺流程示意简图 (26) 三、设备的选择 (26) （一）设备配臵原则 (26) （二）设备配臵方案 (27) 主要设备投资明细表 (28) 第八章环境保护 (28) 一、环境保护设计依据 (29) 二、污染物的来源 (30) （一）深圳市宝安区宝城22区旧城改造项目建设期污染源 (31)
旧城改造项目要点 一、几个关键名词 1.拆迁成本： 拆迁中所有的费用，是开发成本的一部分，包括拆除费、安置费、搬迁费用、拆迁管理费、测绘费、评估费、拆除费等费用。一般换算到还建面积的平米单位。 2.定向摘牌： 拆迁业主和政府协商，设立土地出让条件，保证出让的净地可以自己拿到。 3.拆赔比： 新建的建筑总面积与拆除的原有建筑总面积的比值。又叫拆建比，是拆赔方案的核心。深圳一般是1日0.8,还有拆一赔一。 4.丈量、确权： 对拆迁房屋的结构形式、层数、原面积、违建面积、附属物等做详细的登记，明确房屋产权归属 (集体、个人、国家) （有时需补办土地用地手续，房屋产权证等)，经过业生、开发商、政府部门的三方确认，备案，作为拆迁赔偿依据。 5.村民股份公司： 村民的基层管理组织，相当于居委会。股份公司对村民信息掌握全面，熟悉村民心理，在村民中有一定的威望，在村民的联系、召集、组织、确权、谈判过程中能起到重要作用，能减少过程中产生的矛盾
二、补偿方式 拆赔中涉及到的补偿方式主要有实物补偿、货币补偿、实物为主货币为辅补偿和货币为主实物为辅补偿四种方式。 1.实物： 实物补偿即依据拆赔比给出还建房屋的面积，按照计算标准进行补偿。 2.货币： 货币补偿即根据相应的市场价格给出单位面积补偿款，按照现有房屋建筑面积进行货币补偿。 3.实物为主货币为辅： 实物加货币补偿即以实物补偿已有建筑为主，再辅以相应的货币补偿不全接受实物补偿的拆迁者。 4.货币为主实物为辅： 货币和实物相结合的补偿即根据建筑面积给出货币补偿款，对于拆迁居民的回购商品房采取优惠措施，在一定的面积下按照当地单位建安成本价购买房屋。 三、拆赔模式 1.完全市场化拆赔式: 市场赔偿标准是在市场操作中由开发商与村民谈判达成的，完全根据村民意愿。 2.有条件市场化拆赔: 采取不界定建房时间的方式，由政府控制综合拆赔比直接对现有
目录 一、编制依据 二、工程概况 1.工程信息 2.设计概况 三、总体施工部署 1.管理目标 2.组织管理机构 3.总体施工方法 4.施工总平面布置 5.施工工期 6.施工顺序 7.劳动力组织 8.主要材料计划 9.主要机械计划 四、施工准备 1.技术准备 2.现场准备 五、施工方案及技术措施 1.施工测量 2.土方工程 3.钢筋工程 4.模板工程 5.混凝土工程 6.脚手架工程 7.砌筑工程 8.室内外抹灰工程 9.外保温工程 10.细石混凝土地面工程 11.洗手间瓷砖防水墙面工程 12.外墙干挂理石工程 13.屋面工程 14.门窗安装工程 15.卫生间防水工程 16.瓦屋面工程 六、质量管理体系与措施 1.质量保证体系及质量管理 2.工程质量目标 3.施工技术标准
4.质量保证措施 4.1保证工程质量技术措施 4.2保证工程质量组织措施 4.3质量管理措施 4.4物资采购保证措施 4.5经济保障措施 4.6过程控制措施 4.7材料质量的控制措施及检验检测 5.防止质量通病的措施 七、施工总进度计划及保障措施 1.保证工期的组织措施 2.保证工期的技术措施 3．施工进度计划（见附表四） 八、安全管理体系与措施计划 1.安全管理方针、目标 2.安全管理体系 3.施工安全保证措施 九、环境保护管理体系与措施 1.环境保护管理组织机构 2.重大环境因素 3.环境保护措施计划 十、地下管线及其他地上地下设施保护加固措施 十一、现场文明施工、消防、环保以及保卫方案 1.文明施工措施计划 2.环境保护措施计划 3.消防措施 4.施工现场治安、保卫管理计划 十二、冬、雨季施工措施 1.雨季施工措施 2.高温施工措施 3.冬季施工措施 十三、成品保护和工程保修工作的管理措施和承诺 1.成品保护措施 2.工程保修工作的管理措施和承诺 十四、紧急情况的处理措施、预案以及抵抗风险的措施 1.安全与突发事件预案 2.防汛预案 3.火灾预案 4.项目风险预测与防范 十五、附表
第一章总论 一、项目概况 项目名称：重庆时尚文化城 项目性质：旧城改造 项目建设地址:重庆市渝中区青年路、中华路和民权路 建设规模：占地面积：3194㎡；建筑面积：64683.29㎡ 主要建设内容：商业面积：19152.42㎡；办公写字楼面积：38070.92㎡；地下建筑面积：7008.17㎡；其他建筑面积（避难层）：3008.63㎡；停车泊位（立体机械车库）：265个。 项目总投资及经济效益：总投资【21085】万元，项目建成后，货币净利润总额【2462】万元，投资回收期【4.02】年，借款偿还期【2.15】年，投资利润率【11.43】%，投资利税率【19.19】%,财务内部收益率【】%，财务净现值【3295】万元。 二、业主简介 项目业主：重庆渝世弟物业发展有限公司 企业名称：重庆渝世弟物业发展有限公司 企业类型：有限责任公司 法定代表人：【】 注册资金：800万元 公司地址：重庆 法人代表概况：法人代表【】，从事管理工作十多年，有着 丰富的管理经验，开拓创新意识强，能吃苦耐劳，遵纪守法，合法 经营，社会信誉良好。
重庆渝世弟物业发展有限公司成立于1996年，注册资本800万元，是国家二级开发资质的民营企业。 业务范围包括房地产开发、物业管理、建筑材料销售等。公司自1997年从事房地产开发以来，累计开发近100万平方米。 目前，渝世弟公司正准备进行增资扩股，并将更名为：重庆北大青鸟投资发展有限公司。 新进驻股东情况： 企业名称：北大青鸟（香港）投资发展有限公司 企业类型：有限责任公司 法定代表人：【】 注册资金：5000万美元 公司地址：中国香港 北大青鸟投资发展有限公司成立于2008年。由北大青鸟集团独资在香港设立。公司资金、技术实力雄厚，管理力量较强。 三、编制依据 （一）、企业法人营业执照； （二）、该项目所用土地的土地使用证、用地红线图； （三）、房地产开发企业资质证书； （四）、项目编制所签订的咨询合同。 四、可行性研究范围 该可研范围包括办公写字楼、商业中心、城市CBD创意时尚文化核心。 五、项目法人责任制 （一）、根据重庆市人民政府渝府发[2000]50号文件规定，项目
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旧城改造项目建议书 第一章总论 第一节项目的背景及由来 F县Y镇属F县城老城区，城市建设的设施完备，人口密集，但居民住房多数因历史原因造成了居住环境差，房屋是危房，道路是市场，迫切要求予以改善；F县委、县政府对本改造项目高度重视和大力支持，审时度势，及时抓住发展机遇，将改造该区域列入重要议事议程，投资兴建一个融商贸、居住于一体的富有现代化气息的住宅区。 F县旧城改造项目位于AW市F县中心位置，拥有优越的地理位置，良好的人文环境。项目建成后将成为改变F城市面貌，提升城市品位，提高市民居住质量和改善生活环境的一个亮点工程，成为F最为繁华之地。 第二节项目简介 旧城改造开发土地位于F县中心，以现有的大戏院为中心，开 发面积约127.3亩。 项目建设主要以高层公寓为主，配备道路、绿地、生活设施等基础建设，强调"以人为本"的原则，实现商业贸易、房产开发、居民安置的三大功能，导入专业化的园林规划，"窗口"风格建筑设计，人性
化的户型设计。项目建成后，必将项目所在区域塑造成为一个崭新的、绚丽的F中心。 第三节主要经济指标 1 总用地面积：127.3亩 2 总建筑面积：约33万平方米 3 高层住宅面积：约23万平方米 4 商铺面积：近10万平方米 5 容积率 3.88 6 总投资13亿元人民币 第四节结论与建议 1、结论 随着W市、F县经济的高速发展，基础设施的建设及其它配套服务的加强，本区开发的增值潜力巨大，市场前景广阔。F旧城改造项目在改变原有城区旧貌的同时，也使区域内的经济发展得到提高，人们生活水平上升，城市建设加快前进步伐。 2、建议 1）本区周边交通条件优越，生活配套设施齐全，南邻峨西河，具备舒适宜人的居住环境。项目建设过程注重与环境的协调，达到合理统一。
XX旧城改造项目可行性研究报告
目录 第一章总论 (4) 1.1项目概况 (4) 1.2项目业主简介 (4) 1.3评估的依据、原则、主要范围 (5) 1.4评价结果 (6) 1.5评估结论及建议 (6) 第二章承贷企业评价 (7) 2.1借款人基本情况 (7) 2.2公司资信情况 (8) 2.3公司组织管理 (8) 2.4人力资源配置 (9) 第三章项目建设背景及必要性 (9) 3.1项目建设背景 (9) 3.2项目建设的必要性 (13) 第四章地产及土地市场前景分析 (18) 4.1中国房地产市场宏观经济分析 (18) 4.2XXXX经济及城市建设发展 (23) 4.3XXXX房地产市场概况分析 (30) 4.4XXXX主城区房地产市场分析 (38) 4.5 XXXX土地市场分析 (43) 4.6 XXXX房地产业发展前景分析 (47) 第五章项目合法性评价 (49) 第六章拆迁内容、规模及进度计划 (50) 6.1拆迁内容和规模 (50) 6.2项目进度计划 (50) 第七章投资估算及资金筹措 (50) 7.1投资估算 (50) 7.2资金筹措 (53) 7.3资金使用管理计划 (53) 第八章还款能力评价 (53) 8.1还款来源 (53) 8.2项目评价 (54)
8.3贷款偿还能力分析 (55) 8.4不确定性分析 (56) 8.5评价结果 (57) 第九章项目风险评价 (58) 9.1风险因素分析 (58) 9.2不确定性分析 (59) 9.4风险评价结论 (60) 第十章社会效益分析 (60) 第十一章结论 (61)
第一章总论 1.1项目概况 项目名称： xxxx旧城改造项目（下称本项目） 项目业主： xxxxxxxx城建发展有限公司 业主地址： xxxxxxxxxxxx街道xxxx东路2号13楼 法人代表： 建设地址： xxxx 整治规模及内容： 项目总用地面积：17.59亩（11729平方米）； 总拆迁面积：20693.25平方米 其中：住宅12926.76平方米；非住宅7766.49平方米。 项目整治期限 本项目建设期拆迁整治工作计划1年完成，销售及回款期3年。 项目总投资及资金来源 本项目总投资22747.77万元，其中业主自筹5747.77万元，占项目总投资的25.27%，申请银行贷17000万元，占总投资的74.73%。 1.2 项目业主简介 xxxxxxxx城建发展有限公司成立于2008年5月27日,该公司成立的背景是在xxxx加大危旧房改造，提出按照“一个主体、三个捎带”的方式,对主城危旧房全面改造。即除786万平方米的“主体”危旧房外,还将“捎带”改造违章建筑、内环范围的“城中村”、按规划红线需要与“主体”部分一并拆迁的1969年底以后建成的房
旧城改造项目可行性研究报告
目录 第一章总论 (5) 1.1项目概况 (5) 1.2项目业主简介 (6) 1.3评估的依据、原则、主要范围 (7) 1.4评价结果 (8) 1.5评估结论及建议 (9) 第二章承贷企业评价 (10) 2.1借款人基本情况 (10) 2.2公司资信情况 (12) 2.3公司组织管理 (12) 2.4人力资源配置 (13) 第三章项目建设背景及必要性 (14) 3.1项目建设背景 (14) 3.2项目建设的必要性 (20) 第四章地产及土地市场前景分析 (28) 4.1中国房地产市场宏观经济分析 (28) 4.2**经济及城市建设发展 (37)
4.3**房地产市场概况分析 (48) 4.4**主城区房地产市场分析 (62) 4.5**土地市场分析 (68) 4.6**房地产业发展前景分析 (74) 第五章项目合法性评价 (78) 第六章拆迁内容、规模及进度计划 (79) 6.1拆迁内容和规模 (79) 6.2项目进度计划 (79) 第七章投资估算及资金筹措 (79) 7.1投资估算 (79) 7.2资金筹措 (86) 7.3资金使用管理计划 (86) 第八章还款能力评价 (86) 8.1还款来源 (86) 8.2项目评价 (88) 8.3贷款偿还能力分析 (90) 8.4不确定性分析 (91) 8.5评价结果 (94)
第九章项目风险评价 (95) 9.1风险因素分析 (95) 9.2不确定性分析 (97) 9.4风险评价结论 (97) 第十章社会效益分析 (98) 第十一章结论 (100)
第一章总论 1.1项目概况 项目名称： **旧城改造项目（下称本项目） 项目业主： **城建发展有限公司 业主地址： **街道**东路2号13楼 法人代表： 建设地址： ** 整治规模及内容： 项目总用地面积：17.59亩（11729平方米）； 总拆迁面积：20693.25平方米 其中：住宅12926.76平方米；非住宅7766.49平方米。 项目整治期限 本项目建设期拆迁整治工作计划1年完成，销售及回款期3年。 项目总投资及资金来源
家----《旧城改造》 在这个我生活了二十几年的家乡，每一年都在发生着这样那样的变化，对我们的生活，精神都在潜移默化的影响着。我小时候在农村长大，家乡发生的变化，我都看在眼里，记在心上。而我作为一个传媒人，我想用自己的方式记录家乡的变化，这一切学会用镜头诠释在观众面前。 旧城改造是社会进步的标志，是中国城市化扩大的体现，从农村走向乡镇，不仅有利于改善人们的生产生活，也积极的改变了农村人一种自卑的心理，在社会上比较热点，关注度极高的选题。 在我实习期间，接触这些事情和人，通过走访和调查发现，包含展现下面几个方面， 一、有些人利用旧村改造的机会为自己谋求利益；从中获取需求，还有的人托关系走后门为自己获取更大的利益； 二、正是因为此种原因缓和了父子父女，婆媳之间的关系。其实，一个真正和睦的家庭岂能是这毛头小利所能左右的，有些东西是不是该好好想想呢？这是不争的事实，让我更好的看到了人心的另一面。 三、到底是社会在变还是人在变，难道亲情在他们心中真的是廉价的吗？那十月怀胎的艰难，那几十年含辛茹苦的抚养换来的仅仅是儿孙的不孝吗？ 大体走向： A,改造区大景变化 B.改造区街景变化 C,原来旧城面貌、正在修整的样子 D.改造区居民生活、屋内和整座建筑变化 E.具有代表性人物的采访，对于影片有无形的说服力 等等对于这些问题，旧村改造，这个事情有利也有弊。我们不能只为眼前的利益，而忘记自己的初心，对于家人的那份情感，是多么的珍贵，多么的来之不易。纪录片没有那么多固定的镜头感，场景并不是那么规范，它需要的是多天的记录和跟进才可以，并非几天就可以搞定的，需要耐心。
总之，因此就有了我的创作灵感，那就是家，是爱，是亲情。时刻告诉我们，不忘初心，方的始终。所以我想用纪录片的形式记述我的家乡幡然一新，全新的面貌。