旧城改造项目要点
一、几个关键名词
1.拆迁成本：
拆迁中所有的费用，是开发成本的一部分，包括拆除费、安置费、搬迁费用、拆迁管理费、测绘费、评估费、拆除费等费用。一般换算到还建面积的平米单位。
2.定向摘牌：
拆迁业主和政府协商，设立土地出让条件，保证出让的净地可以自己拿到。
3.拆赔比：
新建的建筑总面积与拆除的原有建筑总面积的比值。又叫拆建比，是拆赔方案的核心。深圳一般是1日0.8,还有拆一赔一。
4.丈量、确权：
对拆迁房屋的结构形式、层数、原面积、违建面积、附属物等做详细的登记，明确房屋产权归属 (集体、个人、国家) （有时需补办土地用地手续，房屋产权证等)，经过业生、开发商、政府部门的三方确认，备案，作为拆迁赔偿依据。
5.村民股份公司：
村民的基层管理组织，相当于居委会。股份公司对村民信息掌握全面，熟悉村民心理，在村民中有一定的威望，在村民的联系、召集、组织、确权、谈判过程中能起到重要作用，能减少过程中产生的矛盾
二、补偿方式
拆赔中涉及到的补偿方式主要有实物补偿、货币补偿、实物为主货币为辅补偿和货币为主实物为辅补偿四种方式。
1.实物：
实物补偿即依据拆赔比给出还建房屋的面积，按照计算标准进行补偿。
2.货币：
货币补偿即根据相应的市场价格给出单位面积补偿款，按照现有房屋建筑面积进行货币补偿。
3.实物为主货币为辅：
实物加货币补偿即以实物补偿已有建筑为主，再辅以相应的货币补偿不全接受实物补偿的拆迁者。
4.货币为主实物为辅：
货币和实物相结合的补偿即根据建筑面积给出货币补偿款，对于拆迁居民的回购商品房采取优惠措施，在一定的面积下按照当地单位建安成本价购买房屋。
三、拆赔模式
1.完全市场化拆赔式:
市场赔偿标准是在市场操作中由开发商与村民谈判达成的，完全根据村民意愿。
2.有条件市场化拆赔:
采取不界定建房时间的方式，由政府控制综合拆赔比直接对现有
私房按市场方式拆赔。
3.准政策方案一:
完全政策方案的基础上对违法私房给予合理的赔偿，但建房时间界定仍由规划国土部门界定。
4.准政策方案二:
完全政策方案的基础上对违法私房给予合理的赔偿，但建房时间界定由集体股份公司。
5.完全政策拆赔:
若政府能够保证落实“有效界定建房时间”(即界定合法违法的标准)和“强制拆除违法建筑”两个关键环节，项目能够按照政府政策要求完全实施。(政府强势，|西部城市)
备注：建议从可操作性出发选拼拆赔方案。如果侧重于操作风险最小应选择“自条件市场方案”。如果侧小于维护《两规》，应选择准政策方案1”,但必须解决时间界定中所存在的问题和风险，并能得到村民的认可。
四、拆赔比
“实物赔偿，产权置换”的关键因素是拆赔比。一般政府政策会有指导拆建比。在深圳市，采用赔偿面积的方式比较普遍，一般的拆赔比为1: 0.8左右，成熟旺区更高。村民一般要求拆一赔一。
五、拆迁补偿在实践中的细节
1.赔偿方式
1）阶梯式的拆赔比
以180平米作为基数产权置换，剩下的用货币补偿。如180以下按照全产权置换，I80-300补偿90%，300-400补偿80%，剩余的就按照货币补偿。只要不太离谱，不让后面的补偿难做就可以。(实践中的最佳方式。)
2）首层赔偿商业
私房的首层是按1:0.82补偿集中商业，私房的二层及以上是按1:0.88补偿住宅或公寓。原村民不仅可以得到相应面积的住宅，还可以在商业区得到集中商业的面积，并集中经营和管理。
2.鼓励搬迁
1）鼓励搬迁。
村民原先的房子有天有地，现在一下子接受不了高层的楼房生活。对于这种情况，谁先同意搬迁，谁先选择高层的房子，鼓励搬迁。2）在政府政策中也有规定鼓励搬迁，如选择货币补偿，奖励10%；配合丈量安置搬迁，奖励10%;(房屋货币补偿金额)
3.安抚村民
1）居民组建物管公司：
居民最担心的是社区里面有物业管理费，担心生活成本增加。解决办
法就是交给社区来管理，社区自然转变为物业管理公司，可以创造就业机会商铺返还。
2）商铺返还：
低层可以做商铺，返利给居民，统一管理、统一经营，把安置区的低层商铺让利给老百姓，对于老百姓更有吸引力。水电费可以直接由水电公司来处理。以现状赔偿。
4.以现状赔偿：
对于没有产权、不合法的建筑，一股以现状为准进行赔偿，不去区分有无产权，合章、违章不区分有其深层次原因。
六、设定拆赔方案的关键
1.旧城改造区域的普遍现状特点
1）违章私房普遍:
2）产权关系混乱:
3）面积超标严重:
4）建筑强度大:
5）业主来源复杂:
6）建房形式多样:
2.设定拆赔方案的关键
1）查帐:
拆迁区房屋有翔实的查帐资料，三方都确认。!拆迁改造之前，再次所有房屋按照查帐资料确认，确认之后抢建房屋不予赔偿!
2）确权:
确认建筑合法、非法的标准:关键是界定美房时间。但在实施中由于界定建房时间不确定性因素多，项目前期工作存在时间长、操作难等问题。I界定人由规划国土部门或集体股份公司，可形成两套方案。3）可行性:
七、旧改项目关键点:
1.拆迁进度:
旧改项目能否顺利拆迁关系到项目工期以及销售的重要节点的确定，否则则难以预计项目的进度和竞争策略的制定。
2.规划方案:
容积率、物业比例等技术指标，直接涉及到开发商利益和政府利益。
3.拆赔方案:
村民和开发商的利益冲突，涉及到拆赔比、现状建筑合法和非法的判别。
4.经济测算:
保证项目开发的市场可实现性。
八、旧城改造对于开发商的挑战
“城中村改造有很多历史遗留问题，还有原村民的观念问题，短期内都无法解决，自然就影响工程进度，而且利润菲薄，这也是开发商鲜少介入旧城改造的主要原因。
“开发商所遇到的问题比想象的要复杂很多。“不但利润微薄，而且工作相当繁琐复杂。
困扰着城中村改造的，首先是产权困境，城中村大量违法违规建
筑存在的现实与土地产权特殊性的矛盾，令改造陷入两难境地;城中村改造需要以更细致、深入的调查研究为基础，将其中的具体工作如土地、房产、产权现状严格细化。
对《物权法》理解不一致，城中村改造涉及人口众多，如果没有相关的法律作为制定决策和方法的基础，城中村改造将面临更多的难题。
最大的难题就是村民的补偿问题。村民们补偿期望值过高和恶意抢建增加补偿已成为城中村改造工作的最大障碍。由于开发商与原住民都有各自不同的利益，双方就拆赔比及补偿方式等方面需要较长时间的博弈。
其次便是规划和补偿困境，城中村改造的“容积率”所引起的赔付与规划问题同样矛盾，给改造单位带来巨大的风险。
目录 一、编制说明及工程概况 (2) 二、施工方案及技术措施………………………………………………………2-26 三、质量保证体系和创优体系和措施…………………………………………26-30 四、安全生产、文明施工、环境保护保证体系和措施………………………31-43 五、进度保证体系和措施、开竣工日期、施工进度计划……………………44-49 六、总分包配合措施……………………………………………………………49-50 七、冬雨季施工方案……………………………………………………………50-51 八、成品保护措施………………………………………………………………51-58 九、成本控制措施………………………………………………………………58-60 十、工程投入的主要施工机械设备、劳动力安排情况…………………………60-61 十一、施工现场总平面布置……………………………………………………61-62 十二、项目组织管理机构………………………………………………………62-64 十三、承包人自行施工围的拟分包的非主体和非关键性工作、材料计划和劳动力计划…………………………………………………………………………64-67 十四、工程保修工作的管理措施和承诺………………………………………67-69 十五、与发包人、监理及设计人员的配合……………………………………69-72 十六、任何可能的紧急情况的处理措施、预案及抵抗风险措施……………72-78 十七、对总包管理的认识以及对专业分包工程的配合、协调、管理、服务方案…………………………………………………………………………………78-82
一、编制说明及工程概况 经过现场踏勘，综合考虑施工安全、施工进度等要求，结合我公司多年来从事此类工程的施工经验，编制此施工组织设计。 1.1.编制依据 2.1甲方提供的2016年市（二道区）旧城改造二期二十七标段招标文件； 2.2现行国家规及行业标准； 2.3由甲方提供的旧城改造建筑物的围示意图； 2.4其它相关专业规及行业标准。 1.2.工程概况 3.1项目名称 2016年市（二道区）旧城改造二期二十七标段 3.2项目概况 本工程位于市二道区远达大街以西，东荣大路以北，同康路以南，河沿路以东，共计划改造建筑物116栋，其中清洗68栋，修补重塑62栋。 1.3.工程管理目标 4.1质量管理目标：合格标准 4.2工期目标：58日历天 4.3安全生产目标：杜绝伤亡事故 4.4文明工地目标：控制扬尘污染，实施封闭式管理，避免垃圾和扬尘四周扩散。 二、施工方案和技术措施 5.1施工组织机构的建立针对此工程项目，我公司推选的项目班子一律持证上岗、押证施工，并且该项目经理部仅负责此工程。实行项目经理责任制，项目经理将对工期、安全、成本及文明施工全面负责。各施工管理职能部门在项目经理部的直接指导下做到有计划的组织施工，确保工程质量、工期、安全等方面达到目标要求。并配备技术负责人、施工主管、安全负责人及其他技术、安全、施工等专业人员组织施工管理。人员配备情况如下：
关于拟对燕林市场实施除险美化、 规范经营的设想 一、总论 十堰市地理位置优越、开发潜力巨大，但市中心存在一处脏乱差、有严重消防隐患的建材经营、加工市场，已严重影响了十堰市的建设和发展。 1、项目现状 燕林市场兴建于1989年，占地面积约5500m2，一层为商铺，上层为四栋住宅楼。这个建于上个世纪80年代商住楼由于不规范物业管理长期年久失修，现已破旧脏乱，弊端众多，与当前十堰市市容市貌、市政发展格格不入。 2、项目背景 第一、存在严重的消防安全隐患。燕林市场在兴建时期对消防应急设施设备建设不完善，不具备消防应急急救功能，而燕林市场建筑年久失修，电路电线老化，跑水漏电现象常有发生。一楼商铺主要经营各类易燃的塑料管材、油漆、建材，同时伴随电气焊切割作业、烧水做饭等活动，切割机、电焊机、等同时作业，对老化电路会造成超负荷运转，极易造成火灾。电焊机、切割机的明火运行像是一根导火索，塑料板材加工和油漆等更像一颗定时炸弹，许多仓库随时都有被引爆的可能，严重威胁了周边地区人民生命财产安全；而小货车的频繁进出和乱停乱放不仅阻碍交通，也会在紧急救援中妨碍消防救援车辆的进入，造成更大的隐患。
第二、脏乱差的环境严重影响了市容市貌及城市建设。许多住户在二楼阳台放养家畜，对人们健康和环境卫生产生极大危害。同时在二楼阳台形成了一个天然的“垃圾场”，很多住户直接将垃圾丢放在二楼阳台，垃圾成堆无人清理，对整个城市的卫生和形象带来了极大的损坏。 第三、作坊式营业业态，制约了市中心商业价值体现，给更具市场竞争力的商业业态进入这一地区造成阻碍。建材加工业对社区居民的生活产生了巨大的噪音污染和环境污染，屡遭投诉。而作坊式经营又不能满足大量城市人口的就业和物业价值的提升，不规范的经营模式对税收的贡献率也极低。 综上所述，燕林市场已成为该区域经济发展和城市形象提升的阻碍，整体改造势在必行。 二、项目改造规划设想 燕林市场项目的除险改造，不是简单的房地产开发，必须上升到城市整体建设的高度，上升到整合各类商业资源的高度，只有运用系统工程统筹兼顾才能完成。 项目考虑与维也纳已有的商业业态进行整合，形成一个具有一定规模的新型开放时尚商业广场和创意产业中心，一个商业摩尔城，一个创意示范园，使之成为十堰核心商圈的示范项目，成为人民路这条黄金商业带上一颗独具特色的新星。 1、完善设施、消除隐患 对项目内部的设施设备需要统一改造、更换。原有电线负荷供小
城购房者,无非四大板块:公务员,个体户,老师,当地支柱型企业职工.抓住他们 一些非常规方式广告: 1.桶装水上的写真广告:现在哪个单位没有饮水机?只要找当地供应桶装水的厂家,把广告做在水桶上(全县的水桶),除非你不喝水,喝水就得看到我的广告. 2.针对老师群体的:免费送全县中小学生印有楼盘广告的课程表,老师家长都知道了. 小广告,省钱,面广,全县人都知道, 县城购房者一般分为公务员,个体户,老师,当地支柱型企业职工.回乡打工者等 1、因为县城人口相对大城市少，信息对称率很高，可以采用扫街的形式进行DM单的发放，让项目直接面对消费者。 2.举办活动，在主要街道牵横幅进行宣传，扩大信息受众人群。 3、口碑效应不可忽视的软性广告，热情的服务态度和较娴熟的沟通技巧，能把握客户心里，带动客户来来新客户！ 本人经验：传统的报广、电台、电视就不列举了，下面说些比较有效又省钱的：
1、促销活动的开展。如：舞龙舞狮、赠送小礼品、促销打折等。 2、广告车的运用。利用广告车在小县城里及下属城镇、乡村巡回，广告车最好是带音响的。 3、看板。租用主要道路旁的民房墙面或屋顶，不仅价格实惠，效果也不错，亦有助提升本楼盘在当地的知名度。 4、结合以上几点，进行耳语传播。或搞一些客户回报活动等。 本人现在就在一个小县城操盘 感觉最有效的方式如下： 户外路牌（要就最显眼，最大的给他上去，这样当地民众会感觉开发公司很有实力） 成排成排的灯箱（最好是县城入口的迎宾大道） DM 直邮+夹报（规格一定要高，区别于超市的小广告） 接下来： 小县城一般很关心子女的上学，这时候可以拿学校搞点文章，比如创立XXX基金啊奖学金啊再搞个颁奖仪式，闹一下，第2天全县城的人都知道了 还有一点，深入开展与当地民俗的合作活动
市中心街区旧城改造实施方案 1 指导思想和基本原则 市中心街区旧城改造的指导思想是：以“三个代表”重要思想为指针，以改变旧城区面貌，提高经济社会发展承载能力和市民生活质量，建设现代化区域性中心城市为目标，坚持高起点规划设计，高标准改造建设，全方位加强管理，将旧城区改造建设成特色鲜明、功能齐全、环境优美、设施先进、质量优良的现代化街区。中心街区旧城改造的基木原则是： 高起点规划设计的原则。规划设计坚持高起点，一步到位，保证旧城改造的完整性和统一性，保证功能和景观的先进性，确保30年不落后。 促进商业、服务业繁荣，提高经济效益的原则。调整用地功能，完善商业、服务业设施和其它基础设施，发展第三产业，增加就业机会，繁荣城市经济。 保留与改造扩建、拆迁与开发新建相结合的原则。按照规划设计方案，逐个地段、建筑抓落实，对保留的建筑物实施改造、扩建;对可开发建设的地段，拆除旧建筑后实行综合开发建设。 地上地下、立体空间全方位改造的原则。改造地段同时实施地下管线敷设，地上公用和基础设施建设及建筑改造开发建设、
空间艺术和环境艺术工程建设整体配套，相得益彰，不留死角。 政府推进和市场机制运作相结合的原则。旧城改造积极引入城市经营理念，坚持谁投资、谁收益，政府、社会多渠道筹措融通资金，共同为旧城改造做贡献。 保护文化遗产、突出特色的原则。改造因地段建筑物制宜，突出历史文化底蕴和沿海城市的特色，打造城市品牌。 改造范围 中心街区旧城改造范围是，解放路一南大街一青年路一北马路道路两侧及纵向廷伸区域，环路总长约7公里，面积约3.5平方公里。 改造时间 20XX至20XX年完成主要改造任务，20XX年完成收尾工程。启动时间为20XX年3月。 改造内容 1、地下设施 敷设供水、排水、供热、供气等必设管网，电力、广电、电信、联通、长途传输等“五线”入地，超前预设专业管线，有条件的区域建设地下综合管沟。 2、道路交通设施 以路网通畅、路况完好率98%以上、设施齐全为目标建设。 ①拓宽道路，打通卡脖子路段，调整干道开口，保证道路畅通。南大街、北马路等人流、车流密度大的街道，有计划地建设
工程设计项目策划书 为了能写出更好的策划书，下面好范文推荐一篇优秀策划书范文,仅供参考： 前言 通过对润业苑项目的初步分析，我们感到这将是一个可塑性非常强的项目，通过专业的营销和策划操作，它不但可体现出开发商的实力和形象，更应在小高层市场上独树一帜。 我司经过长时间的市场调研，根据市场所反映出来的背景，结合自身所积累的经验，提出切合市场销售的建议供贵司参考。 如能有幸成为贵司的合作伙伴，届时将根据具体资料提供一套系统的极具可行性的营销策划报告，以飨贵司慧眼。 众成伟业房地产营销管理有限公司 目录 一、市场背景 二、项目分析 三、项目定位 四、客源定位 五、产品建议 六、推案策略 七、广告策略 八、销售执行
九、公司简介 十、合作模式 一、市场背景 济南房产市场日趋规范，整体处于上升态势，在市场发展的过程中，我司认为可分为两个阶段，每个阶段市场构成要素的特征，简析如下： (一)九九年之前，被动销售的暴利阶段： 客源特征：以高收入者为主，追求身份与地位的显示，此时市场选择范围小，客户购买存在一定盲目性。 开发商特征：政府对开发公司的实力要求不严，开发商实力良莠不齐，受传统观念束缚严重，不重视客源心理及市场发展特性，主观开发，追求暴利，无品牌意识，对专业销售机构极度排斥。 项目特征：产品形式单一(多层为主)，缺乏特色，不注重整体规划，且有明显区域性特征(集中在千佛山周边)。 销售特征：无整体营销思路，盲目追求高利，定价偏高，且无有效的表现及宣传手法，不注重品牌的培养和树立。 (二)xx年以后，振荡中走向规范的过渡阶段 客源特征：客源层次广泛，需求多样化，在楼盘选购及消费心理上趋于理性，此时散户消费逐渐成为市场主力。 开发商特征：迫于竞争的压力，开发商主动寻求新的开发理念，对营销策划理念逐渐接受，同时专业销售人才带来的先进理念也影响
某旧城改造项目规划设计方案说明 一、工程概况 本项目位于富阳城区北入口，在入城口城标大转盘的东南侧。地块北临大桥路，南至光明路，东临北渠，西为迎宾路。总用地66038㎡，为城市综合用地。 二、设计依据 1、某规划设计所勘测红线图电子版。 2、建设单位关于富阳市迎宾路旧城改造项目规划设计策划及设计委托任务书。 3、迎宾路旧城改造项目（电力城）方案专家意见汇合（2004年4月2日）。 4、迎宾路旧城改造项目情况汇报会纪要（2005年4月22日）（附件一）。 5、省规划设计院提供的《富阳迎宾路城市设计》控制性详规。 三、规划设计理念 地块位于迎宾路东侧，作为迎宾路改造工程的首个项目，我们根据省规院的《富阳迎宾路城市设计》的分析，“迎宾路段处于富阳城区与受降之间，能为郊区化提供商务办公、商业、金融等配套服务的合适区域”。经过对地块进行了仔细地现场踏勘、有关技术资料收集和系统分析，本着“以人为本”的设计理念，合理地布局地块内商务功能、居住功能和商业功能，来完善城市的功能与空间关系，改善城市形象。 四、规划目的 区域整合，功能提升，交通改善，景观改造。 五、现状分析 目前地块上主要有富阳供电局及其他单位企业厂房建筑、零星住宅、堆场等，布局凌乱，建筑陈旧，因此市政府及有关领导专门成立迎宾路旧城改造领导小组办公室，负责对项目的实施。 从城市总体布局看，该地块位于将要改造的迎宾路的南端，富阳城区北部，有较好的基础条件，是迎宾路改造的重点区域，该地块的开发有利于推动富阳城区北扩，扩大城市建设空间。从交通区位看，该地块位于富阳北部的入城口，交通区位较好，是杭州进入富阳城区的大门。从自然景观看，东有舒姑坪和北渠，西为城市发展区的，是具有人工与自然过渡之利的场所。 六、功能定位 根据富阳市迎宾路地段的城市控制性详细规划，保留地块内变配电所和市供电局大楼，其余建筑全部拆除，并对变配电所和市供电局大楼进行改造，将室外变改为室内变。
文化产业项目策划书 文化产业项目策划书（一） 一、项目概况 项目名称：休宁县石博园文化产业项目 项目单位：黄山国际石博园股份有限公司（待定） 项目地点：慈张线休宁县城至万安一带（待定） 二、石文化产业的前景 （一）、丰富的自然资源我县境内蕴藏着丰富的奇石资源和工艺美术石材，如萤石（砩石矿）、乳石英（水晶）、黄腊石、大理石、化石等。仅蕴藏面积约 10 平方公里的黄山球石即可为我县打造石文化产业提供有利的资源条件。现列举黄山球石的相关品质及其用途简介如下： 休宁县黄山球石属隐晶质石英岩，富含绿泥石、铁、铜、锰等多种矿物质，在亿万年的沧桑巨变中，经过了原生形成、次生搬运和沉积砾石层这三个复杂而漫长的阶段，伴随着构造运动的强烈和岩浆活动的发生，山河易位，海洋凸起为陆地，原来沉积于海洋中的砾石随着陆地上升而出露于地表。石上七彩萦绕，鲜丽夺目，变化无穷，具有较高的欣赏价值。黄山球石的特征是：质坚、形圆、体小、肤润、色丰、纹美、意邃。 休宁县黄山球石的主要化学成分是二氧化硅，其次是少量的氧化铁和微量的锰、铜、铝、镁等元素及化合物。它们本身具有不同的色素，如赤红者为铁，蓝者为铜，紫者为锰，黄色半透明为二氧化硅胶体石髓，翡翠色含绿色矿物等等；由于这些色素离子溶入二氧化硅热液中的种类和含量不同，因而呈现出浓淡、深浅变
化万千的色彩，使石头呈现出黑、白、黄、红、墨绿、青灰等色系。 主要品种为： 1、玛瑙按颜色分有红、蓝、绿、紫、青、白、酱斑、金黄以及浆水玛瑙、五色锦屏玛瑙等，其中蓝玛瑙、金黄玛瑙较稀见。 2、水晶除无色水晶外，球石中含有烟晶、茶晶、黄晶、蔷薇水晶、紫晶、鬃晶、髪晶等，后三种观赏效果较好，紫晶形端色鲜者为珍品。 3、玉髓亦称石髓，球石中常见的有葡萄状、钟乳状的，色彩以灰白、乳白居多，也有少量的呈鲜红、深红、葱绿诸色，火红极艳者，较为难得。 4、蛋白石球石中的蛋白石，质纯，色艳，极具润感，如雾如烟，扑朔迷离，有单色也有复色，色彩极具柔和感，有两种色彩的蛋白石，色与色之间浑然天成。球石的用途： （ 1 ）、珍贵的工艺品原料：上等的球石可用于宝玉石雕刻工艺品、如手钃、项链、饰品、挂件等。 （ 2 ）、奇石收藏品：美丽的雨花石被人们欣赏、收藏已有千年历史，近年来，古风复起，雨花石倍受国内外人士青睐，成为馈赠亲友、欣赏、收藏的珍贵礼品。隐晶质石英岩类观赏石均以水养为宜，其晶莹剔透温润的美感在水中尤显特别！（ 3 ）、工业用球石 : 用于生活给水、工业给水、工业废水、生活污水的过滤处理，对水中的浊度有较好的过滤作用，同时可跟据各种粒径大小，作为瓷厂、电厂、水泥厂、耐火材料厂等作承托层使用。 （ 4 ）、文化旅游产品。开采区可作为“觅石乐”特色旅游景点供游客观光捡石。 （ 5 ）、其他用途。庭院装饰、公园假山、盆景填充材料等美化环境保健；室
旧城改造实施方案 旧城改造实施方案 为加快旧城改造步伐，增强城市功能，改善人居环境，根据国家关于经济适用住房和廉租住房建设的有关要求，结合实际，制定本方案。 一、指导思想和工作目标 (一)指导思想以邓小平理论和 xxxx 重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，以突出解决旧城区低收入家庭住房问题特别是贫困家庭住房问题为目的，加快旧城改造步伐，改善旧城区贫困家庭和其他居民住房条件，增强城市功能，提升城市品位，促进县域经济社会又好又快发展。 (二)工作目标力争到 xxx 末，基本完成西关、东门、南门、南关、北大街等旧城区改造，建成配套完善、功能齐全、环境优美的现代化城区，使人居环境和城市面貌明显改善、城市布局更加合理。 二、基本原则 (一)统筹规划，搞好配套建设。按照全面规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设的要求，实行统一规划、统一拆迁、统一配套、分期实施。 (二)政府推动与市场化运作相结合。坚持成片开发、连片建设，与解决城区 两困家庭住房问题和廉租住房建设相结合，与促进就业、提高居民收入相结合。 (三)依法运作，确保稳定。严格执行有关土地使用、资金使用管理、城市建设管理、城市房屋拆迁、工程建设等方面的规定。妥善解决城区两困家庭住房问题，在政策上倾斜照顾，满足低收入家庭的基本居住需要。实行旧城改造项目投资市场准入制度，严格审核开发企业资质。建立有效的资金管理机制，确保资金到位，保证拆迁工作顺利进行。 三、工作要求
(一)统一政策，健全机构。完善配套政策，健全管理制度，规范 审批程序，明确保障措施。健全旧城改造和拆迁工作机构，充实人员，强化职能，扎实推进旧城改造工作。 (二)规划控制，市场引导。坚持高起点、高标准，编制旧城改造专项规划和旧城改造片区控制性详细规划，按照规划开展项目招商和土地招标、拍卖工作。坚持计划与市场相结合，以规划为指导，以市场需求为导向，拟定各阶段旧城改造计划，确保旧城改造工作有序推进、规范运作。 (三)公开招商，社会投资。依据旧城改造专项规划和旧城改造片区控制性详细规划，合理制定具有一定弹性的项目计划。项目计划审批后，组织有关部门深入项目片区，做好前期准备工作，编制项目片区土地、拆迁房产等评估报告，提出每个项目的建设条件意见书、优惠政策和市场预测参考数据，留出合理的利润空间，引导理性投资。充分发挥县土地收购储备中心、土地交易中心的融资能力和交易平台作用，引入市场竞争机制，瞄准大业主、大投资商，采取灵活多样的方式公开招商，鼓励有实力、有诚意、有资质的房地产开发商参与旧城改造，吸纳社会资金及外资投入，多渠道筹集旧城改造建设资金。 (四)依法拆迁，保障安置。以大拆迁促大建设，以大建设促大发展。实行县领导联系、部门配合、项目业主具体实施的运作模式，加快推进旧城改造拆迁工作。建立拆迁与安置联动机制，加快低价位安置房源收费政策。原则上政府性基金按标准征收，行政性收费按现行政策法规标准下限收取，服务性收费减半收取，(见附表)。今后新增涉及旧城改造的收费项目，必须经县旧城改造工作领导小组同意后方可收取。旧城改造项目涉及的行政性收费和服务性收费，在县财政设立专户，实行收支两条线管理，足额征收入库后再兑现优惠政策。在县行政服务中心设立旧城改造项目收费窗口，具体负责旧城改造项目行政规费的征收与返还，确保公开、公平、公正。
旧城改造项目商业计划书
目录 第一章商业计划书摘要 (3) 1.1项目基本情况 (3) 1.2商业计划书结论 (3) 第二章项目发起背景 (3) 2.1项目发起背景 (3) 2.2项目区域位臵 (3) 2.3项目建设必要性 (3) 第三章项目发起单位概况及优惠政策 (3) 3.1项目发起单位概况 (3) 3.2政府优惠政策 (3) 第四章土地市场分析预测 (3) 4.1**经济社会发展 (3) 4.2**城区总体规划 (3) 4.3**土地市场预测 (3) 4.4土地价格测算 (3) 第五章市场发展前景分析 (3) 5.1**市房地产市场分析 (3) 5.2城市发展定位 (3) 5.3**房地产市场分析 (3) 5.4区位优势明显 (3)
5.5项目建设符合国家产业政策 (3) 5.6项目建设符合《城区总体规划》 (3) 5.7项目建设规模 (3) 第六章项目建设内容介绍 (3) 6.1项目开发条件 (3) 6.2项目选址方案 (3) 6.3项目开发思路 (3) 6.4项目开发产品定位 (3) 6.5项目开发的4P策略规划 (3) 6.6土地整治方案 (3) 6.7工程建设规划 (3) 6.8项目进展 (3) 第七章项目SWOT综合分析 (3) 7.1项目优势分析 (3) 7.2劣势分析 (3) 7.3项目机会 (3) 7.4项目威胁 (3) 7.5SWOT综合评价 (3) 第八章项目实施计划 (3) 8.1项目管理 (3) 8.2实施进度 (3) 第九章项目风险及规避策略 (3)
9.1项目风险分析 (3) 9.2风险控制措施 (3) 9.3风险规避策略 (3) 第十章投资估算及资金筹措 (3) 10.1估算说明 (3) 10.2征地拆迁及安臵 (3) 10.2估算依据 (3) 10.3开发投资估算 (3) 10.4资金筹措 (3) 第十一章经济评价 (3) 11.1评价说明 (3) 11.2投资使用计划 (3) 11.3经营收入估算 (3) 11.4工程建设成本 (3) 11.5利润分析 (3) 11.6现金流量分析 (3) 11.7社会影响分析 (3) 11.8互适性分析 (3) 第十二章商业计划书结论 (3) 12.1结论 (3) 12.2建议 (3)
---------------------------------------------------------------范文最新推荐------------------------------------------------------ 2019年某县“旧城改造”实施方案 随着我县经济的发展，我们的旧城区交通、安全问题日益突出，根据《中共xx县委办公室 xx县人民政府办公室关于印发新家园行动计划三个实施意见文件的通知》（沧办发［2019］62号），结合xx县实际，特制定如下实施方案： 1一、指导思想坚持以科学发展观为指导，紧紧围绕建设佤文化特色边境园林商贸旅游城市的目标，按照有利于城市规划统一实施和提高城市管理水平，有利于经济发展和社会进步，有利于提升城市品位和整体环境的标准，全面推进旧城改造工作，通过整体重建或整治改良方式，将旧城改造成为设施配套、环境优美、文化进步、服务优良、群众富裕、特色鲜明的现代化城市新区。 二、总体目标以打造佤文化特色边境园林商贸旅游城市为目标，对县城城市规划区范围的旧城实施改造，将旧城区改造成为基础设施配套、服务功能完善、建筑特色鲜明、生态环境优美、市民生活舒适、文明和谐宜居的现代城市新区。2019年，完成旧城区房屋改造7.92万平方米；2019年末，全县城镇化水平达31%，建成区面积达8.5平方公里（县城4.5平方公里），建成区绿化覆盖率达40%；全面完成2019年启动的2600套、162679.39平方米廉租房建设任务；启动建设2019年廉租房1000套、50000平方米，公租房1500套、90000平方米，确保棚户区改造任务完成。三、改造重点（一）加大保障性住房建设，以改善民生推进旧城改造。紧紧抓住国家和省加大廉租房、公共租赁住房等保障性住房建设的重大历史性机遇，加大我县保障性 1 / 9
商铺营销方案 一、区域商业环境分析 1.良好的地段位置，提供了理想的经商环境 本项目所处的常山路是正定县城内最繁华的一条商业街和交通主干线之一，也是县政府所在地，是正定县的行政中心。自西至东先后贯穿成德南街、恒州南街、府西街、燕赵南大街、镇州南街。交通便利，是东到县城商业中心瑞天大厦的必经之路，也是人们到县政府的所经之路，向西直通107国道和正定长途汽车站。地段的含金量较高。 2?增长的消费需求，创造了有一定潜力的市场 近年来正定县的消费需求正在不断增长，城乡居民收入逐年增加，“十五”末农民人均收入4325元，城镇居民可支配收入7505元, 分别比“九五”末增长了20%和22.4%，城乡居民储蓄存款达到63.56 亿元，增长46.3%。随着消费者收入水平的提高，消费者正从消费数量的需求逐渐转向到消费质量的需求。这一切都表明，正定存在着一定潜力的消费品零售市场。 3.众多的商业空白，提供了更多的营销空间 ⑴中高档商品及旅游服务项目严重缺乏； ⑵传统特色商品和寥寥无几； ⑶剧场及其娱乐设施十分稀少； ⑷数码产品销售远未形成规模。 这些经营空白为新的商业经营留下了巨大的营销空间。
4.市场方面的困难 就目前而言，项目所在周边地区，主要还处于城中村改造的起步阶段。一期工程虽然早已竣工，但尚未形成一个规模适当的商业区，客流量不大，这会影响投资商的投资热情。同时，近期内零售网点发展速度过快，使零售业的竞争在近期内比较激烈，这也在一定程度会增加经营者的营销难度，影响经营者的投资信心。 5.总体环境方面的困难 正定县经济规模总量不高。对商业物业需求有限。商业经营门槛较低，经营利润额较少，投资者财富积累较慢。因此，商业物业的销售是有困难的。 二、项目概况 1.地理位置：南临常山西路，北临规划路，东邻府西街，西临文昌街。 2.项目规模：临常山西路拟建一栋高层，其中底商部分，地上二层，地下一层，底商建筑面积3400余平方米。临街商铺分为文昌商业和燕南商业，文昌商业建筑面积1273平方米，燕南商业建筑面积1254 平方米。 3.交通状况：内部交通，商业街内部没有重要场所，内部交通压力小；外部交通比较方便。 4.建筑结构：临街商铺为低层砖混结构，坡层顶。高层底商为框架结 构。 三、临街商铺销售方案 1.整体商业定位 鉴于项目的本身情况和正定县城的发展现状，我们建议将临街商业
旧城改造实施方案 为加快旧城改造步伐，增强城市功能，改善人居环境，根据国家关于经济适用住房和廉租住房建设的有关要求，结合实际，制定本方案。 一、指导思想和工作目标 （一）指导思想 以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，以突出解决旧城区低收入家庭住房问题特别是贫困家庭住房问题为目的，加快旧城改造步伐，改善旧城区贫困家庭和其他居民住房条件，增强城市功能，提升城市品位，促进县域经济社会又好又快发展。 （二）工作目标 力争到“十一五”末，基本完成西关、东门、南门、南关、北大街等旧城区改造，建成配套完善、功能齐全、环境优美的现代化城区，使人居环境和城市面貌明显改善、城市布局更加合理。 二、基本原则 （一）统筹规划，搞好配套建设。按照“全面规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设”的要求，实行统一规划、统一拆迁、统一配套、分期实施。 （二）政府推动与市场化运作相结合。坚持成片开发、连片建设，与解决城区“两困”家庭住房问题和廉租住房建设相
结合，与促进就业、提高居民收入相结合。 （三）依法运作，确保稳定。严格执行有关土地使用、资金使用管理、城市建设管理、城市房屋拆迁、工程建设等方面的规定。妥善解决城区“两困”家庭住房问题，在政策上倾斜照顾，满足低收入家庭的基本居住需要。实行旧城改造项目投资市场准入制度，严格审核开发企业资质。建立有效的资金管理机制，确保资金到位，保证拆迁工作顺利进行。三、工作要求 （一）统一政策，健全机构。完善配套政策，健全管理制度，规范审批程序，明确保障措施。健全旧城改造和拆迁工作机构，充实人员，强化职能，扎实推进旧城改造工作。 （二）规划控制，市场引导。坚持高起点、高标准，编制旧城改造专项规划和旧城改造片区控制性详细规划，按照规划开展项目招商和土地招标、拍卖工作。坚持计划与市场相结合，以规划为指导，以市场需求为导向，拟定各阶段旧城改造计划，确保旧城改造工作有序推进、规范运作。 （三）公开招商，社会投资。依据旧城改造专项规划和旧城改造片区控制性详细规划，合理制定具有一定弹性的项目计划。项目计划审批后，组织有关部门深入项目片区，做好前期准备工作，编制项目片区土地、拆迁房产等评估报告，提出每个项目的建设条件意见书、优惠政策和市场预测参考数据，留出合理的利润空间，引导理性投资。充分发挥县土地
厦门本岛思明区旧城改造企划书（初稿） ?缘起 –旧区城市开发沿革 –现况城市发展困境 ?旧城改造课题 –基地环境分析 –产业发展与旧城角色定位 –公共设施与都市防灾课题 –城市景观风貌设计课题 –历史风貌街区保护课题 –可持续性城市规划课题 ?规划设计愿景 ?旧城改造手法与案例分析 ?规划团队组织与业绩 ?专案主持人履历 预期未来立项后工作内容群组及分配（初稿） 依初步分析，立项后可能的工作内容及预期成果包括下列二大部份：壹、规划设计报告书（初稿） 一、项目理解 二、现况分析 三、相关案例研究 四、历史文化资源评估与活化再利用策略
五、整体开发及规划设计策略 六、城市设计（含土地使用及交通） 七、景观设计 八、设计准则（建筑及景观） 贰、经济分析及发展策略（初稿） 一、基地特性及SWOT分析 二、经济发展条件 三、竞争力评估 四、需求预测 五、案例研究 六、开发策略及开发内容 七、财务分析 目前中兴公司已在台北另找合作伙伴，配合办理相关工作。初步中兴公司针对上述「预期未来立项后工作内容群组」暂拟下列工作群组及工作组织表： 工作内容群组 群组一：都市计划、城市设计（下列工作内容为暂定） 1.厦门市都市计划架构分析及建议 2.土地使用分区分析及建议 3.交通运输分析及建议 4.市政建设分析及建议 群组二：产业经济策略（下列工作内容为暂定） 1.经济分析及发展策略 2.开发模式建议 3.开发内容建议 4.分期分区开发计划 5.财务分析 群组三：古迹及历史建物区（下列工作内容为暂定） 1.历史建物分析 2.历史文化保护内容 3.保护措施 4.再利用的规划与设计策略 5.古迹及历史建物区设计规范 群组四：新建成区（下列工作内容为暂定）
县城房地产项目推广方案 一、客户群 县城客户群一般是县城籍贯周边乡镇外出打工返乡人士和乡镇医生、教师、行政管理人员以及私营业主居多，但是有一个特点就是小，所以信息在人与人之间的传播速度很快。由于幅员的狭小，人们大多相互认识，城东发生点什么事当天城西的人就能马上知道。所以客户的口碑也是决定项目销售好坏的关键所在，是最好的广告方式，良好的人际关系所带来的附加值是不容低估和忽视的。 二、消费心理 县城的特点是：从众心理严重，绝对地爱凑热闹；绝对的贪小便宜。县城人的视野、理念相对狭窄，同时又更实在。所以利益重与概念、物质胜于精神，他们的“尊贵”、“荣耀”都需要实物体现。 三、宣传方案 1、广告宣传及形象建设 户外大牌可以说是在任何级别市场都受用的传播渠道，在县城报广等主流媒体缺失的情况下，户外显然是吸引人们眼球的重要手段，县城选择大牌的位置有一定讲究，通常情况下，人流密集的商场、超市、医院或是县政府单位附近是选择的最佳区域。 2、讲解式派发传单，登记信息
派单的方式： （1）在学校门口派发传单给接送孩子的家长。 （2）返乡高峰期在车站派发给打工返乡者。 （3）与邮局联系通过夹带的方式同报纸一起发送到各企事单位及行政部门。 （4）联系各大酒店超市及娱乐场所在前台留DM单派发。 （5）在县中心人流集中购物时段做派单，要求专门的置业顾问做讲解 3、宣传车巡展 宣传车巡展是人尽皆知的最好的办法。把车身包装精美再配上配音在县城以及各乡镇巡展。也可以租用带有led屏幕的车，与派单同步进行。 4、桶装水广告 现在的企事业单位及行政部门都喝桶装水，所以能在桶装水上印广告是一个很好的宣传。 5、购物袋宣传 联系好又多，佳美超市或集贸市场，免费给他们提供印有我公司广告和对方公司logo的购物袋，一种是普通塑料袋，一种是环保袋，买够一定钱数可以送。
市中心街区旧城改造实施方案 市中心街区旧城改造实施方案指导思想和基本原则 市中心街区旧城改造的指导思想是：以“三个代表”重要思想为指针，以改变旧城区面貌，提高经济社会发展承载能力和市民生 活质量，建设现代化区域性中心城市为目标，坚持高起点规划设计，高标准改造建设，全方位加强管理，将旧城区改造建设成特 色鲜明、功能齐全、环境优美、设施先进、质量优良的现代化街区。中心街区旧城改造的基木原则是：高起点规划设计的原则。规划设计坚持高起点，一步到位，保证旧城改造的完整性和 统一性，保证功能和景观的先进性，确保30年不落后。促进商业、服务业繁荣，提高经济效益的原则。调整用地功能，完 善商业、服务业设施和其它基础设施，发展第三产业，增加就业 机会，繁荣城市经济。保留与改造扩建、拆迁与开发新建相结合的原则。按照规划设计方案，逐个地段、建筑抓落实，对保 留的建筑物实施改造、扩建;对可开发建设的地段，拆除旧建筑 后实行综合开发建设。地上地下、立体空间全方位改造的原则。改造地段同时实施地下管线敷设，地上公用和基础设施建设及建筑改造开发建设、空间艺术和环境艺术工程建设整体配套，相得益彰，不留死角。政府推进和市场机制运作相结合的原则。旧城改造积极引入城市经营理念，坚持谁投资、谁收益，政府、 社会多渠道筹措融通资金，共同为旧城改造做贡献。保护文化遗产、突出特色的原则。改造因地段建筑物制宜，突出历史文
化底蕴和沿海城市的特色，打造城市品牌。改造范围中心街区旧城改造范围是，解放路一南大街一青年路一北马路道路两 侧及纵向廷伸区域，环路总长约7公里，面积约 3.5平方公里。改造时间 20xx至20xx年完成主要改造任务，20xx年完成收尾工程。启动时间为20xx年3月。改造内容 1、地下设施敷设供水、排水、供热、供气等必设管网，电力、广电、电信、联 通、长途传输等“五线”入地，超前预设专业管线，有条件的区 域建设地下综合管沟。 2、道路交通设施以路网通畅、路况 完好率98%以上、设施齐全为目标建设。①拓宽道路，打通卡 脖子路段，调整干道开口，保证道路畅通。南大街、北马路等人 流、车流密度大的街道，有计划地建设地下通道。②搞好道路整修和养护管理，包括快车道、慢车道、人行道、路沿石及相关 设施完好率达标。③安装、更新和维护路灯照明设施，使之与 道路、街区配套完好。④合理规划布局机动车和非机动车停车场，满足停车需求。停车场可采取室外停车场和地下停车场相结 合的方法，新建住宅小区和大型建筑必须建设地下停车场，室外停车场宜呆用植草砖，建设绿色停车场。取消主次干道两侧、人 行道停放各种车辆。⑤新设、改造、完善公交车站点，包括布局、方式、站亭等，有条件地段建设港湾式站点。⑥交通指挥设施和其它应设设施同时到位，主次干道和商住区，按规划要求更新和增设消防设施，随着 "五线"入地，地上杆塔拔掉。 3、主次干道两侧建筑物及相关设施。①对临建、违建及无改造价
（营销策划）项目策划书
目录 （一）项目概况 1、项目建设、设计及施工环境概况 2、项目合同主要条款 3、主要分部分项工程量 4、工程特点、难点及重点分析（二）责任目标及主要保证措施 1、责任目标一览表 2、目标保证措施 （三）施工组织策划 1、项目组织机构及管理制度 2、项目主要管理人员名单 3、施工部署 4、施工平面布置 5、施工进度计划 6、施工准备工作计划 7、节点考核计划 （四）主要资源保障计划 （五）主要技术保障计划 （六）质量管理 （七）安全生产管理 （八）成本管理 （九）资金组织及管理 （十）项目CI策划及品牌建设 （十一）项目风险控制 （一）项目概况 1、项目建设、设计及施工环境概况
本工程位于****区，***路，西临福海路，南***街，北临***街，为烟台旧城改造项目，属于国计民生项目，鉴于本工程的重要性和影响力，我们项目策划的指导思想是以现场安全文明施工和质量为中心，建立工程质量保证体系，编制项目质量计划，选配高素质项目领导班子及专业工程技术管理人员，按国际惯例实施项目管理，积极推广应用新技术、新工艺、新材料、新设备。本工程三面紧邻居民区，对安全和文明施工要求非常高，务必要求我们严格遵守各项操作规程和法律法规对该工程实施严格、科学、有效地施工总承包管理。并按业主的部署，在监理公司的管理及政府质检部门的监督下，充分发挥施工总承包职能，协调、管理好施工现场各分包单位，全面认真地履行施工合同，优质、高速、低耗地把本工程建设成一流水平的建筑精品。 1.1项目建设、设计概况表建筑概况
结构设计概况一览表
电气、给排水、暖通设计概况一览表 1.2项目施工环境 本工程地处烟台市福山区，东临明丰路，西临福海路，南临汇福街，北临盐场街，交通便利。大部分临设均布置于规划用地之外（利用原有旧房），水源距项目
***旧城改造项目工程29#楼施工组织设计 编制： 审核： 审批： 编制单位：河北省*****工程有限公司日期：2012年05月1日
目录 一、编制依据 (3) 二、工程概况 (3) 三、工程目标 (3) 四、承包管理 (3) 五、施工部署及现场平面布置 (7) 六、施工安排及协调管理 (8) 1、施工程序的安排 (8) 2、施工流水段的划分 (9) 3、施工工期控制 (9) 4、施工设施准备 (9) 5、协调管理 (12) 七、施工方法及主要技术措施 (14) 1、主要分部、分项工程施工顺序 (14) 2、测量放线 (15) 3、垂直运输 (17) 4、基础主体工程施工方法 (18) 5、屋面工程 (45) 6、装饰与装修工程 (47) 7、地下室及卫生间防水工程 (52) 8、脚手架工程 (52) 9、给排水、暖通、电气安装工程 (53) 八、施工工期、施工进度计划及保证措施 (66) 九、主要机具装备及劳动力安排计划 (68)
十、质量目标及保证措施 (70) 十一、安全文明施工及扬尘治理措施 (77) 1、确保安全生产的技术措施 (77) 2、确保文明施工的技术措施 (84) 3、扬尘治理措施 (86) 十二、成品及半成品保护措施 (87) 十三、降低噪音、减少环境污染的措施 (93) 十四、其他各项管理及保证措施 (95) 1、雨季施工措施 (96) 2、冬季施工措施 3、地下管线及地上地下设施的加固措施 (99) 4、消防、保卫措施 (99) 十五、新科技、新工艺、新材料的应用及效果 (101) 十六、工程成本的降低措施 (105) 十七、附图及附表 (106)
做县城项目，确实要入乡随俗，想做好，首先要了解购买群体，这几个县城走下来，我发现购买群体无外乎五类：事业单位（比如公务员、人民教师、金融系统职工等）、企业厂矿职工、私营业主、外出劳务人员和下属乡镇人群。 了解了购买群体，再浅谈一下项目定位如何把握，定位别觉得太深奥，记住想办法给项目找个别人没有用过的帽子带，这就是定位。给项目一个清晰的形象，确实可以事半功倍，比如你具备了无可比拟的地段优势，地块规模也行，开发商还算有责任心，产品规划设计的比较科学，那么你就可以把这个项目定位成县城高档次住宅，从项目启动就要贯穿这个主线，现场的包装，各种推广渠道，尤其是置业顾问的嘴都要紧紧围绕这个定位，项目形象越早建立，销售就会越顺风顺水。 我详细说说推广方式吧 销售人员的培训工作要早些，在培训过程中不要光是理论和流程培训，多穿插扫街，收集店铺的名单，这样做有两个好处，其一可以磨练业务员的意志和任性，实行优胜劣汰，其二收集上来的名单可以用于演练时的电话追踪或者后期电话开发。 在销售准备工作全面启动时，要做好销售现场的包装，别说县城人土，俗不可耐，其实随着县城人外出务工的人越来越多，眼界已经开阔了，重视现场包装，一则可以体现开发商实力，二则可以有效吸引人眼球，切记：现场的广告效应是最最最有效的了。 哦，对了还有工地包装，也很重要，有什么呢？围墙，围墙就别做什么喷绘了，不让那些拾破烂的老太太给你撕了回家盖粮食才怪，就是白墙，用色块区分开，喷上案名、电话和卖点，还有工地上不是树了很多塔吊吗？别忘了挂条幅，等楼起到了三层，你也别忘了挂巨幅！户外看板的搭建也很必要，在县城做户外看板，费用要比在大城市里省很多，选择县城最吸引眼球的地方，它的好处就是帮助树立项目的形象，由于一年内可以更换几次画面，后期更换时还可以发布一些即时消息，比如“10月1日－31日开展欢乐购房月，购房送现金啦！”和户外看板有同等效应的还有道旗和户外灯箱之类的，既然效果一样，就尽量不要重复做，毕竟要注意广告费嘛。 确定好项目接受认购的日期，向前推两个月作为客户积累期，很有必要，在积累期里项目推广就要全面启动了，呵呵，为了开门红，不舍得投入是不行的，不过在县城操作项目，很多推广方式都是花小钱办大事的，先说说跨街横幅，这个东西大家该都知道吧，大城市是不让悬挂的，影响市容嘛，小县城可是了不得，到处都是，既然到处都是，这个东西没有效果的话，人家为什么要挂呢，想想就明白了，不过我们做房地产的可不能和卖衣服的一样，一个字“要大气”，哦不对，是三个字啊。为什么要大气呢？好像白痴的问题，因为树立项目形象，还要体现开发商实力，给老百姓信心嘛！如何才能大气呢，切记两点：第一要多，多的大街小巷都是，县城的条幅150元一条，咬咬牙花两万吧就，是不是觉得贵？恩，这也是县城里有效推广方式中最贵的一种了，不过花两万，来100个人，300组电话，你愿意花不？第二内容十分关键，千万别说什么“9月8号要开盘了”，说什么呢？也是两类，第一类是买房就送，送什么？送家电、送礼品、送平方、送现金！第二类是把建筑上必须做的，都说出来，比如“外墙保温层5公分，冬暖夏凉”“管道天然气，清洁安全”“七项智能化，让生活和科技同步”等等了，就说一些连销售人员都不愿意说的交房标准，为什么这样呢？大多老百姓买房都是第一次，他可是没有见太多啊，别的项目没有这么说，如果你说了，让老百姓看见了，呵呵，就会认为原来你有这么东西啊，这就叫先入为主！ 为了积累更多的客户，不弄个地毯式轰炸是不行的？怎么炸？用派单！雇上10个派单员，一个月低薪450元，每人一天200份就发吧，为什么要限制份数呢？就是要讲究个实效嘛，否则那些派单员不把单页给你卖了才怪，单页也很贵啊，一毛钱一张呢。派单的地点选择很重要，县城里就选那些生意最好的购物场所，要是损点，那就安排派单员到其它项目售楼处蹲点去，呵呵，要注意距离啊，最好200米开外，否则要挨棒子的。派单地点真的要选好，
******旧城改造项目 商 业 计 划 书 编制单位：**************************编制时间：二〇一一年
目录 第一章商业计划书摘要 (1) 1.1项目基本情况 (1) 1.2商业计划书结论 (1) 第二章项目发起背景 (5) 2.1项目发起背景 (5) 2.2项目区域位臵 (13) 2.3项目建设必要性 (13) 第三章项目发起单位概况及优惠政策 (17) 3.1项目发起单位概况 (17) 3.2政府优惠政策 (18) 第四章土地市场分析预测 (21) 4.1******经济社会发展 (21) 4.2******城区总体规划 (21) 4.3******土地市场预测 (25) 4.4土地价格测算 (26) 第五章市场发展前景分析 (30) 5.1****市房地产市场分析 (30) 5.2城市发展定位 (33) 5.3******房地产市场分析 (34) 5.4区位优势明显 (35)
5.5项目建设符合国家产业政策 (35) 5.6项目建设符合《城区总体规划》 (36) 5.7项目建设规模 (36) 第六章项目建设内容介绍 (38) 6.1项目开发条件 (38) 6.2项目选址方案 (41) 6.3项目开发思路 (42) 6.4项目开发产品定位 (43) 6.5项目开发的4P策略规划 (44) 6.6土地整治方案 (50) 6.7工程建设规划 (54) 6.8项目进展 (62) 第七章项目SWOT综合分析 (63) 7.1项目优势分析 (63) 7.2劣势分析 (65) 7.3项目机会 (66) 7.4项目威胁 (66) 7.5SWOT综合评价 (67) 第八章项目实施计划 (68) 8.1项目管理 (68) 8.2实施进度 (69) 第九章项目风险及规避策略 (70)